Análisis de Mercado Grupo N°16

Proyecto “Hotel Asistido”

Comuna de Providencia, Región Metropolitana

Karla Alejandra Herrera Lagunas kaherrera@gmail.com

Elba Patricia Piña Zapata eppina@gmail.com
Nicolas Benjamín Cabezas Chandía nicolas@usash.cl
Gabriel Luis Galleguillos Claros gabriel.gl.galleguillos@gmail.com
Jain Esteban Bahamonde Mansilla jaines.bahamonde@gmail.com

Santiago, 20 de mayo del 2019

 INDICE

1. Introducción 4

2. Estudios sociodemográficos 4

2.1 Territorio 4
2.2 Población 4
2.3 Costo de la vivienda 5
2.4 Nivel Socioeconómico 5
2.5 Recursos municipales 6

3. Ventajas 6

3.1 En relación con la demanda 6

3.2 En relación con la oferta 7

4. Desventajas 7

4.1 En relación con la demanda 7

4.2 En relación con la oferta 7

5. Flujo de caja libre 8

6. Tasa de descuento 9

7. Análisis de sensibilidad 9

7.1 Análisis de sensibilidad 9

7.2 Break-even 9

8. Flexibilidades 10

9. Conclusiones y recomendaciones 10

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 INDICE DE TABLAS

Tabla N° 1 “Variación de crecimiento” 4

Tabla N° 2 “Proyecciones de envejecimiento” 5

INDICE DE GRAFICOS
Gráfico N° 1 “Sensibilidad del VAN” 10

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 1. Introducción

El presente estudio tiene por propósito evaluar la implementación de un Hotel

asistido en la ciudad de Santiago, comuna de Providencia, ya que es una de las
comunas que cuenta con porcentajes muy significativos de personas de avanzada
edad. En este caso el adulto mayor representa el 27,55% de la población residente
en la comuna, muy superior al promedio nacional de 10,8%.

2. Estudio sociodemográfico

2.1. Territorio

La comuna de Providencia está inserta dentro del Sector Oriente del área
urbana Metropolitana de Santiago (Plano No1), ocupa una extensión aproximada
de 1.420 Hectáreas (14,2 km2). De éstas, 1.250 Hectáreas corresponden a áreas
urbanas y 170 Hectáreas como parte del cerro San Cristóbal (faldeo Suroriente).

2.2. Población

De acuerdo con datos proporcionados por la INE, la comuna de providencia cuenta

con una población total de 142.079 habitantes, de los cuales 28.992 son mayores
de 60 años. [1]

Censo
Unidad territorial Censo 2002 2017 Variación (%)
Comuna de
providencia 120.874 142.079 17,54
Región
Metropolitana 6.061.185 7.112.808 17,35
País 15.116.435 17.574.003 16,26

Tabla N°1 Variación de crecimiento: Elaboración Propia, en base a datos Censo 2017.

[1] Lathrop, Fabiola. Protección jurídica de los adultos mayores en Chile, 2009, pág. 16.

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En cuanto a las proyecciones de envejecimiento de la población de la comuna, se
estima que estas seguirán en alza con un crecimiento porcentual de 2.33, lo que
significa que el 2020 su población mayor de 60 años será cercana al 30%.

Tabla N°2:” Proyecciones de envejecimientos”, Fuente Informe Amuch, 2017.

2.3 Costo de la vivienda

En la comuna de Providencia, el precio promedio de los departamentos disponibles
transitó desde 52,8 UF/m2 en el 2012 a 75,3 UF/m2 en 2017, es decir, aumentó
más de 20 UF por m2 en cinco años.

2.4 Nivel socioeconómico comunal

En la comuna de Providencia, el 92.4.2% de sus residentes pertenecen a la

categoría ABC 1, C2 y C3. Le sigue D con 7% y E con un 0.6%.
Ahora respecto a su nivel educacional el 58.4% cuenta con estudios técnicos
superiores u universitarios.

Según Informe Indicadores Comunales Región Metropolitana en base a Casen

2013 el ingreso promedio por hogar por tipo de ingreso en la comuna de
Providencia es de $2.307.348 y la población en situación de pobreza no supera
el 3.2%.

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2.5 Recursos municipales

La Municipalidad de Providencia tiene unos de los indicadores per cápita más

altos del país.
La inversión Municipal en Adultos Mayores demuestra un conocimiento de la
situación de envejecimiento comunal. Existe un Departamento del Adulto Mayor
que depende jerárquicamente de la Dirección de Desarrollo Comunitario y está
compuesto de 12 funcionarios interdisciplinarios, entre los que se observan
Asesores Jurídicos, Psicólogos, Asistentes Sociales.

3. Ventajas

3.1 En relación con la demanda:

a) Altos índices de Adultos Mayores. La Comuna se sitúa entre una de las

tres con mayores índices de adultos mayores en proporción al total de su
población y su estadística sigue en amento esperándose al 2020 que el 30%
de sus habitantes tenga más de 60 años.

b) Altos índices de Adultos Mayores sin redes familiares. Según el estudio

de Adultos Mayores que viven solos, del Centro UC de Encuestas y Estudios
Longitudinales del año 2015, a nivel nacional un 14.9% de los hogares
unipersonales correspondían a personas mayores de 65 años.

c) Altos ingresos per cápita. Según Informe Indicadores Comunales Región

Metropolitana en base a Casen 2013 el ingreso promedio por hogar por tipo
de ingreso en la comuna de Providencia es de $2.307.348 y la población en
situación de pobreza no supera el 3.2%. [2]

[2] Ministerio del interior, año 2016.

6
 3.2 En relación con la oferta

a) Conciencia pública del envejecimiento. La Municipalidad de Providencia

cuenta con un alto índice per cápita en relación con la inversión municipal.
Lo anterior tratándose de adultos mayores se evidencia en la importante red
asistencia que proporciona a los adultos mayores de la comuna, por medio
de un departamento especial para adulos mayores.

b) Red Asistencial Integral: La comuna cuenta con numerosos centros

asistenciales de salud públicos y privados, entre los que destacan el Instituto
Nacional de Geriatría y el hospital del Torax. Asimismo, Clínicas Privadas y
centros médicos. En materia de integración social, la comuna cuenta con 4
espacios de recreación y orientación socio-jurídico para adultos mayores.

4. Desventajas

4.1 En relación con la demanda

a) Alta cobertura de las necesidades por medio de los Establecimientos de

Larga Estadía ya instalados en la comuna, (48 en total, de los cuales 43 son
personas naturales o jurídicas con fines de lucro) los cuales cuentan en la
actualidad con una capacidad ociosa del 20.3%.

b) Alta Fluctuación de Aranceles, debido a las especificidades de los servicios

y poca demanda en establecimientos con aranceles mayores a $500.000.

4.2 En relación con la oferta

Escases de terrenos y altos costos inmobiliarios de la comuna (tanto para

compra como arriendo) elevan sustantivamente la inversión inicial

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 5. Flujos de Caja libre (calculado en UF)

Flujo de Caja Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10
Inversión:
Inversión Inicial: -1730,22
Ingresos:
Anual por
5199,84 5199,84 5199,84 5199,84 5199,84 5199,84 5199,84 5199,84 5199,84 5199,84
Mensualidades
Egresos Fijos:
arriendo anual -840,00 -840,00 -840,00 -840,00 -840,00 -840,00 -840,00 -840,00 -840,00 -840,00
Mantención anual -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36
Egresos Variables:
Sueldos anuales -2812,86 -2812,86 -2812,86 -2812,86 -2812,86 -2812,86 -2812,86 -2812,86 -2812,86 -2812,86
costos variables -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36 -303,36
Valor Residual:
Equipamiento
21,72
(camas)
Depreciación: -1,44 -1,44 -1,44 -1,44 -1,44 -1,44 -1,44 -1,44 -1,44 -1,44
Utilidad Antes
-1730,22 938,82 938,82 938,82 938,82 938,82 938,82 938,82 938,82 938,82 960,54
Impuesto
Impuesto anual 0,00 -253,48 -253,48 -253,48 -253,48 -253,48 -253,48 -253,48 -253,48 -253,48 -259,34
Utilidad Neta: -1730,22 685,34 685,34 685,34 685,34 685,34 685,34 685,34 685,34 685,34 701,19
Depreciación: 1,44 1,44 1,44 1,44 1,44 1,44 1,44 1,44 1,44 1,44
Flujo Neto: -1730,22 686,78 686,78 686,78 686,78 686,78 686,78 686,78 686,78 686,78 702,64

8
 6. Tasa de descuento, VAN, TIR y payback.

Tasa de descuento: La tasa de descuento utilizada es del 13% igual al IPSA 2019.

VAN 1.771 UF

TIR 38 %

Payback Año 3

Según los parámetros obtenidos el proyecto es rentable.

7. Análisis de sensibilidad y Break-even

7.1 Análisis de sensibilidad

Se sensibilizaron las 7 variables siguientes usando Montecarlo (Crystal Ball):

1. Cantidad de ocupantes en el hotel

2. Cantidad máxima de ocupación
3. Cantidad de camas posibles
4. Valor arriendo anual (UF)
5. Reparación de baños/cocina/dormitorios
6. Sueldos personales (anual)
7. Valor estimado por persona o precio del servicio

La variable más sensible para este proyecto sería el valor estimado por
persona o precio de servicio (gráfico 1).
7.2 Break-even

Si bien un caso particular de punto de quiebre es la TIR del proyecto, en este

caso 38%, también evaluamos el valor estimado por persona o precio del
servicio con el que se obtiene un VAN igual cero, el cual corresponde a 29,73
UF ($823.522) por anciano, 6.38 UF menos que el precio considerado en el
flujo de caja libre del proyecto.

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 Gráfico 1: “Sensibilidad VAN”, elaboración propia.

8. Flexibilidades

Se identifican dos flexibilidades en este proyecto, la ocupación, dado que los

ingresos disminuyen si ésta baja del 100% y el valor de la mensualidad o el precio
del servicio, dado que, dependiendo de esto, nuestros ingresos pueden aumentar o
disminuir y hacer que el proyecto pueda ser o no rentable, lo que nos obligaría a
ampliar el proyecto o a abandonarlo, evitando así mayores pérdidas.

9. Conclusión y recomendación

Según la información recopilada en el estudio de mercado y la evaluación del

proyecto en las condiciones definidas podemos decir que:
• El proyecto es rentable, pero con un alto riesgo. Cualquier cambio drástico
puede poner en peligro la ejecución del proyecto.
• La variable más sensible es valor estimado por persona o precio del servicio.
• Se recomienda realizar el proyecto en la comuna de Providencia.

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