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SEMANA 2
La compraventa
ART 1532 C.C
Concepto
Elementos.
Si te encuentras en la situación de vender un inmueble, no está demás que nos
permitas darte algunos alcances sobre el documento que te permitirá transferir
la propiedad que deseas vender a la persona que tienes enfrente. Nos referimos
nada más y nada menos que al llamado contrato de compraventa.

Es el documento a través del cual la persona denominada “vendedor”, en este

caso tú, se compromete a transferir a otra persona, el llamado “comprador”, la
propiedad de un bien a cambio del pago de su precio en dinero.

No cabe ninguna duda que el contrato de compraventa es uno de los

documentos de mayor importancia que puede haber si de lo que se trata es de
vender un bien inmueble. Es decir, si lo que deseas es evitarte problemas en el
futuro, lo mejor es que el acto de compraventa encuentre su traducción, en
blanco y negro, en un contrato de este tipo.

Características del contrato de compraventa

Tiene, como todo documento de tal importancia, algunas características que

deben ser resaltadas:

 En primer lugar, se trata de un documento cuya existencia no depende

de la existencia de otros contratos; es decir, se trata de un contrato
autónomo.

 En segundo lugar, es bilateral, ya que su existencia determina la

existencia de obligaciones recíprocas. El vendedor, debe vender el
inmueble y el comprador debe pagar, ni más ni menos, el precio
convenido.

 En tercer lugar, es un contrato a título oneroso, porque su existencia

confiere provechos y gravámenes también recíprocos.
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 En cuarto lugar, es consensual; es decir este documento no puede

existir si es que las dos partes no se han puesto previamente de acuerdo.
Se requiere, nunca hay que olvidar, el necesario acuerdo entre ambas
partes.

 Y en quinto lugar, es obligatorio. Lo que equivale a decir en el caso de

los inmuebles, o los llamados bienes raíces, la compraventa del inmueble
tiene necesariamente que celebrarse de manera escrita, negro sobre
blanco.

ELEMENTOS DE LA COMPRAVENTA

 El contrato de compraventa está constituido por una seria de elementos

de presencia obligatoria; es decir, no pueden faltar y por lo tanto deben
de ser considerados por la persona que desea redactar uno.

He aquí estos componentes de todo contrato de compraventa:

 Los sujetos que participan

Nada menos que los titulares de las obligaciones y derechos recíprocos.
Nos referimos al vendedor y al comprador. Bajo ninguna, ninguna,
circunstancia pueden faltar los nombres de la persona que vende y el de
la persona que compra.

 El objeto del contrato

En el contrato de compraventa de un inmueble, el objeto, no faltaba más,
lo constituye(n) la(s) propiedad(es) que se va(n) a transferir en la
operación tipo económico.

 La transferencia de la propiedad del inmueble

He aquí una de las principales obligaciones del contrato de compraventa.
En este documento debe precisarse el momento en el que se lleve a cabo
la entrega del inmueble. De la misma manera, deberán consignarse todas
las obligaciones accesorias.

 El precio del inmueble

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De la mano del momento de la transferencia del inmueble, el precio del

mismo es una de las principales obligaciones de contrato. De manera que
el precio debe tenerse siempre presente a la hora de redactar un contrato
de compraventa.

 La redacción de un contrato de compraventa

He aquí algunas pautas que pueden resultarte útiles a la hora de redactar
un contrato de compraventa:

Para empezar, no está demás reiterar, que en este deben constar todos los
elementos que lo componen y que venimos de señalar: los sujetos, el objeto y
las obligaciones (la transferencia de la propiedad y el pago del precio).

Con lo anterior en mente, a la hora de redactar el contrato, además de precisa

título, tienes que identificar a cada uno de los sujetos intervinientes. Al hacerlo,
tienes que indicar el nombre, documento de identidad y, de ser el caso, el
domicilio tanto del comprador como del vendedor.

Luego, debes describir con la mayor precisión posible el inmueble que es

el objeto de transferencia. Deberás indicar todos los servicios (agua, luz,
alcantarillado, etc.) y además las condiciones en las que se encuentra el
inmueble a la hora de ser transferido.

Enseguida, tienes que describir las principales obligaciones del contrato.

A propósito de la transferencia del bien, debes indicar claramente el
momento en que entregarás el inmueble en cuestión. Además, de precisar
el precio del inmueble y la modalidad de pago.

Finalmente, no olvides firmar el contrato de compraventa. Tanto tú, como

vendedor, y el comprador deberán firmarlo si es que lo que desean, tal
como la ley lo contempla, es elevar el contrato de compraventa a escritura
pública.

PRESTACIONES.

Según el Derecho Civil constituye el objeto de la obligación lo que debe realizar

el deudor para satisfacer los derechos del acreedor. Puede consistir en dar o
entregar alguna cosa, en hacer algo o en abstenerse de alguna conducta.
Además, debe ser susceptible de valoración económica
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Obligación lo que debe el deudor de una obligación Crédito, Deuda, Obligación.

Seg. Soc. Pagos o suministros que tienen por
objeto indemnizar un riesgo social.
Prestaciones en metálico: las que tienen por objeto reemplazar o completar al
salario.
Prestaciones en especie: suministros de un servicio o reembolso de gastos.
Prestaciones familiares: prestaciones abonadas en interés de la familia a los
jefes de familia residentes en Francia, restrictivamente enumeradas por el art.
510 del C. de (Seguridad Social). Subsidio.
 Es la conducta que ha de seguir el obligado o deudor para satisfacer
el derecho de crédito y extinguir así la deuda u obligación asumida frente
al acreedor. La obligación, pues, consiste en un deber jurídico de realización
de la prestación, la cual ha de materializarse en un acto positivo de dar o de
hacer, o en uno negativo de no hacer o abstención. La prestación o débito,
como deber del obligado, del que nace la responsabilidad, ha de ser
susceptible de valoración económica. De esta forma, y caso de no cumplir
el deudor la obligación, podrá llegarse a la ejecución forzosa en
el patrimonio del deudor.

Código civil
 Se dice tanto del objeto y contenido de un deber (frente al estado o
la autoridad pública), cuanto de un convenio o contrato privado, en cuyo caso
tiene el alcance equivalente a obligación.
 Se caracteriza la prestación (o contenido de la obligación) como el
comportamiento del deudor tendiente a satisfacer el interés del acreedor.

 Especies: hay prestaciones positivas (que implican hechos positivos), y

negativas (que consisten en una abstención).

Y, a su vez, la prestación positiva puede ser real(entrega de una cosa) o

personal(realización de una actividad).

Prestación positiva
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1) real (obligación de dar)

2) personal (obligación de hacer) negativa (obligación de no hacer, o de no dar)
entre quienes identifican los conceptos de objeto y prestación suele formularse,
sin embargo, una diferenciación entre el objeto inmediato y el objeto mediato de
la obligación (así, Planiol, demogue, pacchioni): el objeto inmediato sería la
prestación, y habría, además, un objeto mediato consistente en la cosa o en el
hecho.
Son requisitos de la prestación: la posibilidad, la licitud, la determinabilidad y
la patrimonialidad.
 Acción o efecto de prestar; préstamo, empréstito.
 Objeto o contenido de las obligaciones, consistente en dar, hacer o no hace
alguna cosa.
 Servicio o cosa que la autoridad exige.
 Trabajo o tarea que debe efectuarse en beneficio de la colectividad. (V.
PRESTACIÓN PERSONAL.)
 Censo, canon, foro, tributo, rédito u otra carga anual o de distinta
periodicidad, debido a un señor, al dueño de una cosa o a una entidad.
Arrendamiento.
 DE ALIMENTOS. Obligación impuesta por la ley a ciertos parientes de una
o varias personas, a las cuales han de proporcionar lo necesario para
la subsistencia, habitación y vestido, además de lo preciso para
la asistencia médica y farmacéutica, de acuerdo con las condiciones de
quien la recibe y los medios de quien la debe.
 PERSONAL. Impuesto personal, de carácter municipal o local, que obliga
a los vecinos a trabajar cierto mi mero de días al año en las obras
públicas del lugar o, en otro caso, a abonar un número igual de jornales.
LECTURA:
 CÓDIGO CIVIL –COMENTADO TOMO VII- FUENTE DE OBLIGACIONES (PRIMERA
PARTE) – GACETA JURÍDICA. TITULO I –DISPOSICIONES GENERALES.
 LECCIONES DE DERECHO CIVIL II- OBLIGACIONES Y CONTRATOS – FEDERICO
ARNAU MOYA.
 ABC DEL DERECHO CIVIL- EGACAL, OBLIGACIONES CAPITULO 2 – PG 339, GUIDO
DEL ÁGUILA GRADOS, ELMER CAPCHA VERA
PREGUNTA
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1.- ¿DIGA USTED LAS FORMAS DE CONTRATO EN EL TERRITORIO PERUANO

2.- DIGA USTED LAS CARACTERÍSTICAS DE UN CONTRATO
3.- QUE ES UN CONTRATO DE ACUERDO A SU CONCEPTO

El bien materia de la venta.

ART. 1532

 Algunas Consideraciones Preliminares:


El Código Civil vigente señala que son bienes
suceptibles de compra venta aquellos bienes existentes o que
puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de
determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Las preguntas
que resultan de la simple lectura del artículo citado es: ¿Qué es bien o qué son
bienes?, ¿Cuándo los bienes pueden ser susceptibles de vender?
Para responder a las preguntas planteadas, considera
d e s u m a importancia revisar brevemente la definición del término bienes y
cosa, su clasificación, etc., para tener clara la idea de que tipo bien será materia
dela venta, conforme lo prevé nuestro Código Civil.
Bienes
Son todo aquello que puede ser objeto de apropiación; por tanto: que tiene un
valor económico; esto es: que se encuentra dentro del comercio. Ahora, el
conjunto de bienes, integra el patrimonio de las personas.2.
Concepto de Cosa.
En el lenguaje jurídico la palabra cosa tiene un significado mucho más amplio
que en el lenguaje común de tal manera que todo aquello que no puede
considerarse como una persona, será necesariamente, una cosa.
Concepto de Bienes.
De todas las cosas que existen, hay algunas que pueden ser objeto de
apropiación, es decir que pueden ser propiedad de alguien, por ejemplo, un
mueble, pudiendo ser éste un libro, mercancías, un automóvil; o bien, un
inmueble, como un terreno, un edificio.
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Tenemos pues, que todas aquellas cosas cuya propiedad pueda ser adquirida
por alguien, ya sea el poder público o particulares, reciben el nombre de bienes,
pues existen algunas cosas que por disposición de la ley o por su naturaleza, no
pueden ser objeto de apropiación y, por lo tanto, se encuentran fuera del
comercio.
Las cosas consideradas fuera del comercio por disposición legal son aquellas
que la ley señala que no pueden ser adquiridas en propiedad por particulares,
y están fuera del comercio por su naturaleza, las que no pueden ser poseídas
por algún individuo exclusivamente.

Clasificación de los Bienes.

De los bienes se hace una clasificación principal en:
a) Bienes muebles
b) Bienes inmuebles
Los bienes muebles pueden ser por su naturaleza o por disposición
de la ley.

PERECIMIENTO PARCIAL DEL BIEN ANTES DE LA VENTA

ART. 1533 C. C.

Según el ARTÍCULO 1533 del Código Civil, cuando se hizo la venta había
perecido una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contrato
o a una rebaja por el menoscabo, en proporción al precio que se fijó por el todo.
CONCORDANCIAS: C.C. arts. 1220, 1403 párr. 2° Comentario Manuel Muro
Rojo Al tratar del requisito legal vinculado a la existencia o posibilidad de
existencia del bien a que se refiere el artículo 1532 del Código Civil, ha quedado
sentado que no se puede hablar de una compraventa válida cuando el bien sobre
el cual recae el contrato ha perecido totalmente antes de la celebración del
mismo; habida cuenta que en este caso no hay objeto físicamente posible.
El supuesto del artículo 1533 está referido a los casos en que dicho perecimiento
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es solo parcial, de modo que podría mantenerse la vigencia del contrato ya

celebrado teniendo como objeto la parte subsistente del bien.
Pero antes de analizar el contenido de esta norma conviene precisar el supuesto
que regula. Al igual que en el caso del perecimiento total del bien (artículo 1532),
en este caso del numeral 1533 la hipótesis se refiere, a nuestro juicio, a la
circunstancia de que las partes hayan tenido tratativas (etapa de negociación)
producto de las cuales el bien a venderse -existente o por existir- quedó definido,
de manera que al tiempo de celebrarse el contrato las partes saben a qué bien
están aludiendo, pero resulta que este ha perecido parcialmente antes del
momento de la celebración.
Este supuesto exige, pues, que el perecimiento parcial se haya producido en
época anterior a la celebración del contrato, a efectos de aplicar las soluciones
que trae el Artículo 1533, puesto que si tal evento ocurriera con posterioridad
tendrían que aplicarse las normas sobre la teoría del riesgo en las obligaciones
de dar (artículo 1138).
Del mismo modo que cuando analizamos el artículo 1532, en este caso también
conviene comentar las variables relacionadas con el conocimiento que pudieran
tener las partes acerca del perecimiento parcial bien. Así tenemos que si las
partes conocen con anticipación el perecimiento parcial del bien y sin decir nada
al respecto celebran el contrato fijando un precio como si el bien estuviera intacto
-o sea sin consideración alguna al menoscabo- se desprende que el comprador
está aceptando tales condiciones y, en consecuencia nada tendría que reclamar,
salvo que hubiera mediado error o dolo, puesto que en puridad las partes
estarían celebrando un contrato a sabiendas que el bien adolece de un
perecimiento parcial que en nada ha alterado la voluntad de adquisición del
comprador.

De otro lado, si solo el vendedor conoce del perecimiento parcial del bien
y no comunica este hecho al comprador o intencionalmente lo induce a
celebrar el contrato, el comprador podría anular el acto por dolo; empero
nada obsta para que el comprador ignore esa circunstancia y se someta a
las soluciones que plantea el artículo 1533.
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Asimismo, puede afirmarse que en la hipótesis de la norma cabe también la

posibilidad de que ambas partes ignoren el previo perecimiento parcial que
afecta al bien y celebren el contrato de compraventa en esas circunstancias, para
luego, con posterioridad, recién tomar conocimiento del hecho.
En tal situación, la disposición del artículo 1533 permite al comprador optar por
la "retractación" del contrato o por pedir una rebaja del precio en función y
proporción del menoscabo sufrido por el bien. Esta última medida es casi natural,
pues puede decirse que responde al sentido común o al sentido de justicia,
empero la retractación (resciliación o desistimiento unilateral) contemplada en el
mencionado artículo es uno de los raros casos en que un contrato se deshace
por decisión unilateral (otro es la revocación de la donación), sin embargo se
admite esa solución bajo el fundamento de que no podría obligarse al comprador
a aceptar un bien que, en razón del perecimiento parcial ocurrido previamente y
sin su conocimiento, no tendría las condiciones para servir al fin a que está
destinado o aun sirviendo para ello de todos modos habría sufrido un menoscabo
en su valor económico y de transacción en caso de reventa.
El tema desemboca en plantear cuál debe ser la magnitud del perecimiento
parcial para que procedan alternativamente a favor del comprador las acciones
contempladas en el artículo 1533, pues esta norma permite la invocación de
cualquiera de ellas por el simple hecho de haber "perecido una parte del bien",
sin especificar o establecer algún criterio cualitativo o cuantitativo que sirva de
referencia para admitir o no la procedencia de la acción de retractación o la de
reducción del precio; y este es el punto que ha merecido crítica unánime de parte
de la doctrina nacional, habida cuenta que podría resultar arbitraria no solo la
acción del comprador sino la solución que dé el juez al cual se someta el
conocimiento del eventual conflicto.

En legislaciones de otras latitudes, como en el Código Civil chileno, en el

colombiano, en el ecuatoriano y en el salvadoreño, las normas respectivas
expresamente indican que las acciones en este supuesto proceden cuando ha
perecido "una parte considerable" del bien, lo que representa un avance, pero
no resuelve del todo el problema, porque hay que dilucidar, desde luego, qué se
entiende por tal expresión. En la doctrina diversos autores -como Colín y
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Capitant, Enneccerus y Spotase manifiestan en el mismo sentido, es decir

sosteniendo que el perecimiento debe ser de la mayor parte del bien o de una
parte considerable o significativa del mismo.
Otros se adhieren a la corriente que actualmente se plasma en el artículo 1533
del Código peruano y en la mayoría de Códigos extranjeros, aludiendo solo y
simplemente al perecimiento de una parte del bien (García Goyena, Aubry y
Rau); otros prefieren que se evalúe la intención que tuvieron las partes al
celebrar el contrato (Demolombe); y, finalmente, un último grupo opina que debe
atenerse a cada caso en concreto sin que esto excluya la anterior posición
(Lafaille).
Castillo Freyre, que es quien cita a todos estos autores, se inclina por esta última
corriente afirmando que "si bien será necesario que la pérdida no sea
insignificante, también lo será que, de acuerdo al contenido integral del contrato
celebrado, se deduzca que la parte perdida era realmente necesaria o de
fundamental interés para los fines que buscaba el comprador al momento de la
celebración del contrato" (CASTILLO FREYRE, p. 182).
Arias Schreiber es también de la misma opinión, al manifestar que la pérdida
insignificante no debe ser tomada en cuenta y aun cuando siempre sea
cuestionable lo que deba entenderse por una pérdida parcial "considerable", esta
será una cuestión de hecho, "bajo la premisa de que supone algo que tenga
importancia y haya podido influenciar al comprador en su decisión de celebrar el
contrato", debiendo ser el juez quien decida, sdbre la base de las pruebas
actuadas, si la pérdida es o no considerable (ARIAS SCHREIBER, pp. 45-46).
Por otra parte, y a modo de cuestiones complementarias respecto de la norma
del artículo 1533 que venimos comentado, es pertinente referirse a algunos otros
aspectos.
En primer lugar, a la posibilidad de que la hipótesis del numeral 1533 se dé en el
marco de un contrato preparatorio, concretamente en un compromiso de
contratar respecto de un bien existente o con posibilidades de existir, en virtud
del cual las partes se hubieran obligado a celebrar en el futuro un contrato
definitivo de compraventa y ocurriera que antes de llegar ese momento el bien
perece en forma parcial sin culpa de las partes.
En esta hipótesis, si las partes hubieran ya celebrado el contrato definitivo, pero
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luego de ello toman conocimiento del perecimiento parcial del bien, pensamos
que nada obstaría para aplicar la solución alternativa que ofrece el artículo 1533
(retractación o reducción del precio).
Distinta sería la situación si las partes se informan del perecimiento parcial antes
de celebrar el contrato de compraventa definitivo, pues en tal caso el potencial
vendedor no podría exigir al potencial comprador la celebración de dicho acto,
toda vez que este último no habría incurrido en una "injustificada negativa" para
dar lugar a la acción establecida en el inciso 1) del numeral 1418 del Código
Civil; aquí en realidad, si no hay acuerdo entre las partes, debería optarse por
dejar sin efecto el compromiso de contratar.
Un segundo aspecto está relacionado con la terminología empleada en el artículo
1533, en el cual se utiliza la expresión "perecido" (una parte del bien), que es
una de las formas en que se produce la "pérdida" de los bienes y que se entiende
como "destruir", "dejar de existir" o "dejar de ser útil" (artículo 1137 inc. 1). Al
respecto, pensamos que la situación también puede extenderse a los casos de
"desaparición" de una parte del bien, en el sentido de no tener noticias de la parte
perdida o teniéndolas sea imposible recobrarla (artículo 1137 inc. 2) e igualmente
a los supuestos de "deterioro" de una parte del bien, que es una situación distinta
a "dejar de ser útil", pues supone un daño o menoscabo que no impide al bien
tener cierta utilidad o cumplir su finalidad aun cuando sea en forma menos
eficiente. Así, pues, resulta viable que la norma del artículo 1533 se aplique en
todos estos casos.
En tercer lugar, en el caso de perecimiento parcial del bien antes de la venta, no
se considera si ello se debió a culpa o dolo del vendedor, dado que, al no haber
aún una relación contractual, el tema se reduce a una cuestión objetiva de
pérdida parcial del bien material de la venta a efectos de optar por cualquiera de
las soluciones que ofrece el artículo 1533 (retractación o reducción del precio).
En cambio, si por culpa o dolo del comprador se hubiera producido el
perecimiento parcial del bien antes de la venta (por ejemplo, si tuvo la posesión
del bien en calidad de prueba o con motivo de un título distinto como podría ser
el arrendamiento o el depósito) nos parece lógico que el comprador no debiera
tener derecho a ninguna de las acciones contempladas en el artículo 1533,
habida cuenta que el menoscabo se habría generado con motivo de un hecho
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propio.
Finalmente, en cuanto a esta norma, creemos que no habría obstáculo para que
funcione como una suerte de regla general, es decir aplicable más allá de las
fronteras del contrato de compraventa y extensible a todos aquellos contratos
por los que se transfiere la propiedad (permuta, suministro, mutuo, donación) o
la posesión de un bien (arrendamiento, comodato), respecto de los cuales se
produce un perecimiento parcial antes de la celebración del contrato, en cuyo
caso la parte acreedora del bien podría optar entre retractarse del acto o solicitar
una reducción de la contraprestación. Recuérdese sobre este particular que ya
algunas normas que en el Código de 1936 eran exclusivas de la compraventa
(lesión, gastos) están ubicadas ahora en la Parte General de los contratos para
ser aplicables a todos ellos.
LECTURA:
 CÓDIGO CIVIL –COMENTADO TOMO VIII- FUENTE DE OBLIGACIONES (CAP.
SEGUNDO- EL BIEN MATERIA DE LA VENTA) – GACETA JURIDICA.PG. 44 Y SS.
 LECCIONES DE DERECHO CIVIL II- OBLIGACIONES Y CONTRATOS – FEDERICO
ARNAU MOYA.
PREGUNTA
1.- DE ACUERDO AL ANÁLISIS CUAL ES SU CONCEPTO DEL TEMA
2.- REALICE UNA CONCLUSIÓN