31/07/08: INCONVENIENCIA A LA MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 585 DEL

CÓDIGO PROCESAL CIVIL: FUE ÚTIL DICHO CAMBIO?

Academia de la Magistratura
Javier Diaz Esponda
La Ley 29057 publicada en el diario oficial “El Peruano” con fecha 29 de junio del
2,007 modificó una serie de artículos del Código Procesal Civil entre las que figuran lo
relativo a las normas sobre asistencia a las audiencias, actuación de medios
probatorios, excepciones, nuevas reglas para las vías procedimentales, competencia
jerárquica y la restitución de predios, este último tema que será objeto del presente
comentario.
La innovación de la modificatoria al artículo 585 del Código Procesal Civil consiste en
la acumulación de pretensiones que puede plantearse en la demanda sobre restitución
de predios, específicamente, la acumulación de pago de arriendos al desalojo cuando
éste se sustente en dicha causal, exceptuándose, para tal efecto, la regla contenida en
el inc. 3) del artículo 85 del mismo cuerpo legal, que establece que sólo es posible la
acumulación de pretensiones cuando éstas sean tramitables en la misma vía
procedimental.
Hasta antes de la modificatoria en comentario, los desalojos por la causal de falta de
pago de arriendos se tramitaban en la vía sumarísima en forma exclusiva (sin
acumulación) y el pago de los arriendos (que sirve de causal para desalojar) también
en forma exclusiva en la vía ejecutiva, es decir, ambas acciones por separado, por
tratarse de dos vías procedimentales totalmente distintas que hacían imposible sugerir,
y mucho menos, plantear una acumulación.
Pero la norma modificatoria salvó el problema de presentar dos demandas y por ende
seguir dos juicios, es decir, uno para desalojar y otro para cobrar, sobre todo porque
en los hechos existe (entre ambas acciones) plena, real y total conexidad lo que hacía
necesaria esta norma.
Sin embargo, el dispositivo trae un defecto de vital relevancia que hace inconveniente
y poco útil su existencia. Veamos.
Si celebro un contrato de arrendamiento por un año (o más) con pago de renta
mensual y el arrendatario incumple el pago de dos mensualidades (dos períodos de
pago de renta vencidos) más quince días, se configura la causal de resolución del
contrato, y quedo habilitado para interponer la respectiva demanda de desalojo por
falta de pago. De acuerdo a la modificatoria, puedo acumular también a mi demanda el
pago de la renta incumplida, que en este caso sería de dos mensualidades, pues es
obvio que demandaré inmediatamente de configurada la causal para no perjudicarme
aún más patrimonialmente.
Como muy bien sabemos, en la práctica, los procesos sumarísimos no se resuelven
en el plazo teórico (y legal) que establece el Código Procesal Civil, de
aproximadamente 40 días útiles, sino que estos plazos se convierten, en la mayoría de
casos, en un año o año y medio de litigio. Sabemos también que desde el momento en
que el arrendatario decide no pagar la renta de arrendamiento, no lo hace más, aún
hasta la desocupación del predio (momento al que llega luego de haber empleado
todos los métodos y mecanismos que hayan podido dilatar el proceso lo más posible)
es decir, vive en el inmueble sin pagar un centavo, por espacio de un año o año y
medio que, como ya hemos dicho, es el plazo promedio que demora la Justicia en
resolver un desalojo agotando todas sus instancias.
La norma modificatoria, si bien permite la acumulación de la pretensión de pago de
arriendos al desalojo, no permite la ampliación de la cuantía de estos arriendos que
continúen devengándose hasta la desocupación del inmueble arrendado por expresa
disposición del inc. 4) del artículo 559 del Código Procesal Civil, ya que la vía
procedimental en la que se desarrolla el proceso es la sumarísima, a la cual se
acumula el pago de arriendos. En consecuencia, al demandar desalojo por falta de
pago y acumular la pretensión de pago de arriendos por los dos meses incumplidos
(según el ejemplo planteado) el Juez fallará ordenando la restitución del predio y el
pago de esos dos meses de renta demandados (aunque se hayan devengado diez
meses más) por que estará impedido legalmente de ordenar el pago de todos los
meses transcurridos hasta la expedición de su fallo, debido a que el demandante no
puede reservarse el derecho de ampliar la cuantía de su pretensión (aunque se derive
de la misma relación obligacional) por impedimento del inc. 4) del artículo 559 del
Código Procesal Civil. Siendo así, si el demandante deseara cobrar todos los demás
meses devengados de renta y generados hasta la desocupación del bien, tendrá
forzosamente que interponer una demanda en la vía ejecutiva por pago de arriendos,
lo que consecuentemente convierte a la norma modificatoria del artículo 585 del
Código Procesal Civil en un total absurdo.
Creemos que hubiera sido más coherente, alentador y se hubiera cumplido con la
finalidad que se esperaba al autorizar esta acumulación de pago de arriendos a una
demanda de desalojo por la causal de falta de pago, si se hubiera incluído en la norma
modificatoria que “… en los casos de haberse solicitado la acumulación de la
pretensión de pago de arriendos al desalojo, sólo es procedente la ampliación de la
cuantía, si el demandante se hubiera reservado tal derecho en la demanda”

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Si los demandados cumplen con adjuntar (oportunamente) el supuesto "título" que
detentan, resulta evidente que "no son precarios" por consiguiente, la demanda de
desalojo por ocupación precaria devendría en infundada. No obstante, el juez debe
apreciar que el supuesto título presentado, sea efectivamente tal