CLUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO DEL ARRENDATARIO - REGISTRO

DE DEUDORES JUDICIALES MOROSOS

La Ley N30201, ha sido creada contra los inquilinos morosos y asimismo crea el
Registro de Deudores Judicial Morosos. Esta ley entrar en vigencia a los 45 das
hbiles de su publicacin realizada el 28 de mayo de 2014, es decir los primeros das
de agosto de 2014. Asimismo, el Poder Ejecutivo deber reglamentarla dentro de los
30 das hbiles de su entrada en vigencia.
1. CONCEPTO DE LA CLAUSULA:
La clusula de allanamiento a futuro del arrendatario, es un acuerdo expreso que
podr adicionarse a los contratos de arrendamiento de inmuebles. No es aplicable, por
cierto, a los bienes muebles (vehculos, computadoras, etc.).
Mediante dicha clusula, el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente
el predio (casa, departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se
presenta alguna de estas dos causales: conclusin del contrato o resolucin del
arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas.
2. FORMALIDAD QUE DEBE CUMPLIR LA CLAUSULA:
En primer lugar, debe tratarse de una clusula incluida en un contrato redactado por
escrito. No proceder, por lo tanto, en contratos verbales.
En segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas
ante notario pblico o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario).
3. ACTIVACIN DE LA CLAUSULA:
La clusula de allanamiento se activar cuando se presenten dos situaciones:
A. Cuando haya concluido el contrato de arrendamiento o,
B. Cuando este haya sido resuelto por falta de pago. Esto ltimo, siempre que se
deba ms de dos meses y medio de renta (art. 1697 del Cdigo Civil).

4. LA RESTITUCION INMEDIATA SOLO ES VIA JUDICIAL:

La norma establece que es competente para conocer la solicitud de restitucin del
inmueble, en contratos con clusulas de allanamiento, el juez del lugar donde se
encuentra el bien materia del contrato. Este es el juez de paz letrado de dicha
jurisdiccin.
Sin embargo, nada impide que esta pretensin sea resuelta mediante un arbitraje.
Para ello debe seguir incluyndose en la clusula de allanamiento o en otra parte del
contrato de arrendamiento que esta controversia deba ser resuelta en sede arbitral.
Es importante mencionar que este proceso de restitucin inmediata, como la mayora
de procesos judiciales, requiere conciliacin extrajudicial previa. Esto podra hacer que
el pedido de lanzamiento se retrase dos o tres semanas.
5. PROCEDIMIENTO JUDICIAL:
El arrendador deber presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente.
Una vez recibida y admitida a trmite, el juez deber notificarla al arrendatario.

Lanzamiento. - Artculo 593.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la

demanda, el lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin. ()
El arrendatario solo podr oponerse a la restitucin del inmueble si logra acreditar dos
cosas: que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler
adeudado. Para ello solo cuenta con 6 das de plazo desde que le es notificada la
demanda.
Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato
sigue vigente o que pag la renta, el juez ordenar el lanzamiento en 15 das hbiles,
de conformidad con el artculo 593[1] del Cdigo Procesal Civil.
Ac un tema relevante: dicho artculo seala que consentida o ejecutoriada la
sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutar contra todos
los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan
en el acta de notificacin.
Esto es, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolucin que expida el
juez de paz letrado, sino que esta decisin debe haber quedado confirmada por el
superior jerrquico (juez especializado) si es que es apelada por el arrendatario, o que
este no la haya impugnado. Un dato ms que nos hace ver que la restitucin no es tan
rpida como uno podra desear.
6. SOBRE LAS RENTAS IMPAGAS:
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripcin en el
Registro de Deudores Judiciales Morosos. Dicha inscripcin tendr vigencia hasta la
extincin de la obligacin.
Sin perjuicio de lo anterior, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago de dichos
adeudos a travs de un proceso nico de ejecucin, en donde debe acreditar
instrumentalmente la relacin contractual (art. 688, inc. 9 del Cdigo Procesal Civil).
7. MODELO DE CLAUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO:
CLUSULA X.- Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se somete a la
clusula de allanamiento a futuro, prevista en el artculo 594 del Cdigo
Procesal Civil.
En consecuencia, en caso de incurrir en ms de dos meses y medio de
incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse concluido el
plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deber desocupar y restituir
inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a los trminos del
mencionado artculo.
En ese sentido, el arrendatario se compromete a contradecir dicha demanda solo si ha
pagado las rentas convenidas o el contrato an sigue vigente.
Es conveniente seguir incluyendo en el contrato la clusula de mora automtica.
8. SOBRE LAS DEUDAS A INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO DE DEUDORES
MOROSOS:
Se inscribirn en el Registro de Deudores Judiciales Morosos el incumplimiento de las
acreencias originadas en resoluciones firmes que declaren el estado de deudor judicial
moroso.
Esto podr producirse en tres supuestos:
A. Tratndose de arrendatarios morosos, (art. 594 del Cdigo Procesal Civil).
Lanzamiento. - Artculo 593.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la
demanda, el lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin. ()
 B. Cuando el demandado no seale bien libre de gravamen, en un proceso nico
de ejecucin, cuya venta o remate (realizacin) le permita cumplir el mandato
judicial de pago (art. 692-A del Cdigo Procesal Civil).
C. Cuando el demandado no seale bien libre de gravamen en la etapa procesal
de ejecucin forzada de una sentencia derivada de un proceso de
conocimiento, abreviado o sumarsimo (art. 692-A del Cdigo Procesal Civil).
Una precisin importante: no podrn inscribirse en este registro las obligaciones
derivadas de procesos judiciales contra el Estado.
9. CANCELACION DE LA INSCRIPCIN COMO DEUDOR MOROSO:
Una vez pagada la deuda, la inscripcin debe quedar sin efecto de pleno derecho.
Para lograr la cancelacin del registro, la norma prev dos caminos.

A. Que el propio juzgado de origen oficie al rgano de gobierno del Poder Judicial
la cancelacin de la inscripcin.
B. A pedido de cualquier persona. As, acreditando el pago de la deuda, deber
solicitarse al Poder Judicial la cancelacin del registro. Para ello, se tendr un
plazo no mayor a 7 das calendario, contados desde la fecha de presentacin
de la solicitud.

10. ELIMINACIN DEL PROCEDIMIENTO CONCURSAL POR MANDATO

JUDICIAL:
Con respecto a los procedimientos concursales, el principal efecto de esta reforma ha
sido la eliminacin del denominado "procedimiento concursal por mandato judicial", el
cual estaba previsto en el texto anterior del artculo 692-A del Cdigo Procesal Civil.
Como sabemos, dicho procedimiento permita que, ante el incumplimiento del deudor
de sealar bien libre de gravamen en un proceso nico de ejecucin, el juez efectuaba
el apercibimiento consistente en la declaracin de disolucin y liquidacin del
ejecutado. Luego se remita el expediente judicial al INDECOPI a fin de que se tramite
un procedimiento concursal en el que se dispona la publicacin en el diario oficial El
Peruano del nombre de las personas sometidas a la disolucin y liquidacin.
Ahora, este procedimiento ha quedado eliminado, pues a partir de la entrada en
vigencia de la Ley N30201 que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos (45
das de su publicacin), la falta de sealamiento de bien libre de gravamen por parte
del deudor ser ahora publicitado a travs de dicho registro. No ser necesario acudir
al Indecopi.
En consonancia con lo expuesto, la Ley N30201 en mencin ha modificado los
artculos 34, 50 y 97 de la Ley General del Sistema Concursal, Ley N 27809. E
igualmente se han derogado los artculos 30 y 31, as como el numeral 36.2 de la
mencionada norma.

Lanzamiento. - Artculo 593.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la

demanda, el lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin. ()