ANALISIS DE LA LEY 30933: LEY QUE REGULA EL PROCEDIMENTO

ESPECIAL DE DESALOJO CON INTERVENCION NOTARIAL

La recuperación de la posesión de inmuebles arrendados es un tema de especial

preocupación en nuestro país. Casi todos los arrendadores que demandan
desalojo, están en aptitud de demostrar el derecho a obtener la restitución de su
inmueble; sin embargo conseguirlo, les puede tomar mucho tiempo. Esto genera
un claro incentivo para que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones
contractuales. Una de las medidas adoptadas por el legislador es el denominado
“Allanamiento Anticipado” regulado por el Art. 594 del Código Procesal Civil (CPC).
Esta norma permite al Juez a emitir una orden de lanzamiento a poco de iniciar el
proceso, en aquellos casos en los que las partes hayan incluido en el contrato
“ una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución
del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de
pago ”.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que, el allanamiento al que hace

referencia el artículo 594 del CPC no constituye un acto procesal. No estamos
ante un compromiso del arrendatario a allanarse a la futura demanda que
interpondrá el arrendador. Probablemente la posición más aceptada sugiere que el
arrendatario ha efectuado una declaración que, por la forma en la que ha sido
realizada (expresa y ante un notario), es susceptible de generar certeza en el Juez
respecto de la obligación del demandado de devolver el inmueble, en caso el
plazo del contrato se cumpla, o en caso el contrato sea resuelto por falta de
pago.

Se trataría entonces de una especie de “título ejecutivo” que contribuirá a

generar certeza en el juez respecto de la pretensión del propietario.
Así, aun cuando se reconozca al futuro demandado el derecho a oponerse a
la demanda, la norma establece que esta oposición sólo podrá sustentarse en la
vigencia del contrato o la inexistencia de mensualidades impagas, con lo cual lo
primero que salta a la vista es que, ante la certeza del derecho invocado, se ha
considerado razonable limitar el derecho del arrendatario a plantear las
defensas que normalmente podría formular en un proceso de desalojo.

Si bien la norma autoriza al Juez a ordenar el lanzamiento del arrendatario a los

quince días hábiles de vencido el plazo para proponer defensas, lo hace
remitiéndose al artículo 593 del CPC que exige que previamente exista una
sentencia consentida o ejecutoriada. Así, en la medida que no se ha limitado el
derecho del demandado a impugnar la orden de lanzamiento (emitida con o sin
oposición), es posible concluir que esta “orden de lanzamiento” (habiendo
oposición o no) puede ser impugnada de la misma manera en la que se podría
impugnar cualquier decisión emitida en el marco de un proceso regular de
desalojo. Además, conforme a lo establecido por el artículo 594 del CPC, el
allanamiento formulado por el arrendatario alcanza únicamente a la futura
pretensión de desalojo, por lo que si se pretende poner a cobro rentas adeudadas,
aun cuando pudiera no existir discrepancia respecto de la obligación del
arrendatario de devolver el bien, el proceso deberá discurrir su cauce normal con
la finalidad de que el juez adquiera certeza respecto del monto adeudado.

Entendemos entonces que, el allanamiento anticipado, es un intento imperfecto de

conseguir tutela oportuna para estos derechos, teniendo como sustento evidencias
de la existencia indubitable del derecho del demandante. Esto es algo que podría
perfeccionarse con la creación de un título idóneo que permita al arrendador
demandar por la vía ejecutiva y mediante un proceso que no debiera tener más de
dos instancias. Una ruta similar ha sido prevista para los contratos de
arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, celebrados al amparo del
Decreto Legislativo N° 1177 y su reglamento. Por ello nos lleva a analizar las
siguientes interrogantes.
1. ¿En qué casos procede el desalojo exprés?
El arrendador podrá demandar la restitución del inmueble contra el arrendatario o
contra quien lo posea a través del nuevo Proceso Único de Ejecución de Desalojo
creado por el Decreto Legislativo N° 1177. Este nuevo desalojo “exprés” procede
por terminación del contrato por:

a) Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada

en el formulario respectivo.
b) Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas
legalizadas.
c) Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada
por dos meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la
resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el
estado de cuenta de la cuenta de abono.
d) Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios (servicio de
mantenimiento, agua, seguro por riesgo de pérdida y otros) por seis meses
consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del
contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de
cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por
la empresa respectiva.
e) Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución
del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento
de constatación policial respectivo.

2. ¿En el proceso de desalojo también podrá reclamarse las rentas

adeudadas?
Sí, a la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las
rentas convenidas adeudadas, así como de las cuotas periódicas. También podrá
exigirse el pago de los conceptos complementarios adeudados si es que el
arrendador asumió la obligación de realizar dichos pagos a nombre del
arrendatario en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de
desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.

3. ¿Qué documentos deberán presentarse para iniciar el proceso de desalojo

“exprés”?
El arrendador deberá adjuntar a su demanda de desalojo tres documentos:

a) El formulario respectivo. Para que este documento tenga mérito de

ejecución debe estar suscrito ante un notario debidamente habilitado o, en
su defecto, ante un juez de paz letrado.
b) El reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda.
c) Documento sustentatorio de la causal por la cual se da por terminado el
contrato La demanda deberá acompañársele los requisitos y anexos
previstos en los artículo 424 y 425 del Código Procesal Civil.

4. ¿Quién es el juez competente para conocer del proceso de desalojo

“exprés”?
El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el juez de paz letrado o
ante el juzgado que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el
inmueble arrendado. Dicho juez debe notificar la demanda en el inmueble materia
de desalojo para que el arrendatario o quien se encuentre ocupándolo, dentro del
plazo de cinco (05) días hábiles, se allane o conteste la demanda.

5. ¿Con qué medios de defensa cuenta el arrendatario en el desalojo

“exprés”?
En caso el arrendatario conteste la demanda, deberá acreditar, de ser el caso, la
vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de las rentas convenidas
adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o el cumplimiento de cualquier otra
obligación que le hubiese sido requerida, según corresponda.
Además, son admisibles con la contestación de la demanda las excepciones y
defensas previas reguladas por el Código Procesal Civil, las mismas que serán
resueltas con la sentencia. La norma establece que únicamente son admisibles
los medios probatorios que no requieren actuación.

Por último, algo importante: se establece que la subsanación por el arrendatario

de la condición que generó la interposición de la demanda, no enerva la
causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por
haberse resuelto el contrato de pleno derecho.

6. Sanciones para el juez que no resuelve en tres días el pedido de desalojo

Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin esta, el juez debe
sentenciar en un plazo máximo de tres (03) días hábiles, bajo responsabilidad.
Se ha querido ser muy exigente con este plazo, pues finalmente de su
cumplimiento dependerá la celeridad del desalojo. Por ello, la norma establece
que “La invocación a la carga procesal, no exime al juez de su
responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debiéndose determinar
dicha responsabilidad a través de las instancias pertinentes del Órgano de Control
de la Magistratura del Poder Judicial”.

De declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el

descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o en caso
de encontrarse cerrado el inmueble, contra el demandado o contra quien se
encuentre en el inmueble; así como la orden de cumplimiento de la obligación
demandada. Dicha resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de
cumplimiento de la obligación demandada son remitidas por el juez al RAV en el
plazo de tres días hábiles, para su correspondiente inscripción, bajo
responsabilidad.
7. Asistencia de la policía en el desalojo y el delito de desobediencia a la
autoridad

El juez deberá cursar oficio a la dependencia correspondiente de la Policía y

demás autoridades correspondientes, para que en el plazo de tres días hábiles
contados desde la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten
asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados
en su resolución judicial. De no hacerlo, los efectivos policiales serán
denunciados por el fiscal provincial por el delito de desobediencia a la autoridad.

8. ¿Puede apelarse la sentencia de desalojo “exprés”?

Sí, la norma prevé que el recurso de apelación contra la sentencia se interpone
dentro del plazo de tres días hábiles y se concede sin efecto suspensivo. Además,
establece que concedida la apelación, se elevará el expediente dentro de un plazo
no mayor de dos días hábiles, contado desde la concesión del recurso.

El juez superior, en un plazo no mayor de tres días hábiles de recibido el

expediente, admitirá o no el recurso de apelación y notificará de su decisión a las
partes, siendo esta decisión inimpugnable. De haber admitido el recurso, el juez
comunicará a las partes que el proceso ha quedado expedito para ser resuelto
dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes.

9. Sanciones para los arrendatarios

Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes
integrantes de los inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles
empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz, puntos de luz, entre otros),
deben ser denunciados y sancionados penalmente por la comisión de delitos
contra el patrimonio.

Por otro lado, en caso de proceder el desalojo, los costos y costas del proceso son
asumidos por el arrendatario.