Las cédulas hipotecarias.

El origen de la cédula hipotecaria se sitúa en el derecho particular del estado de Mclemburgo,

antiguo estado alemán situado en la región norte del país, adoptándola después la Ley de
Hipotecas y Organizacioón del registro de Prusia el 5de mayo de 1872. Fue introducida más
adelante al código civil alemán esta institución que denominó Briefhypothejen. La institución de la
cédula hipotecaria paso mas adelante al derecho español, en donde la cédula hipotecaria no tiene
la misma aplicación en importancia que alcanza en el derecho alemán.
La cédula hipotecaria aparece tipificada como título de crédito en el código de comercio de
Guatemala, aunque este solo le dedique dos Artículos 605 y 606. Antes de la vigencia del decreto
2-70 del congreso de la republica (código de comercio ), esta institución ya era conocida dentro de
las disposiciones del código civil (arts 860 al 879) y fue regulado como un capitulo del titulo
referente a los derechos reales de garantía, ya que es instrumento ligado a la hipoteca.
Las cédulas hipotecarias son títulos emitidos por entidades financieras que pagan un interés fijo y
que tienen como garantía la totalidad de los créditos hipotecarios concedidos por la entidad que los
emite. Su emisión está restringida a entidades de crédito oficial, sociedades de crédito hipotecario
y cajas de ahorros. Se presentan en tres modalidades: nominativas, a la orden o al portador

El artículo 860 del Código civil dispone: “Puede constituirse hipoteca para garantizar un crédito
representado por cedulas sin que sea necesario que haya acreedor y emitirse las cedulas a favor
del mismo dueño del inmueble hipotecado.”

Las hipoteca de cedulas se hará constar en ESCRITURA PUBLICA que deberá contener los
requisitos exigidos en el artículo 865 del código civil, verificada la inscripción de la hipoteca en el
Registro, se emitirán las cedulas. Art. 866 CC.
Los requisitos de las cedulas o bonos se encuentran regulados en el artículo 868 del código civil.

ARTÍCULO 865. La hipoteca de cédulas se hará constar en escritura pública que deberá contener
los requisitos especiales siguientes:
1.    El monto del crédito representado por las cédulas y el monto de cada serie; si se emitieron
varias;
2.    El valor y número de cédulas que se emiten y la serie a que pertenecen;
3.    El tipo de interés y el tiempo y lugar del pago;
4.    El Plazo del pago o los pagos sucesivos en caso de hacerse amortizaciones graduales;
5.    Identificación de la finca o fincas hipotecadas y expresión del monto del avalúo practicado;
6.    Designación de persona o institución que como agente financiero esté encargado del servicio
de la deuda, pago de intereses, comisiones y amortizaciones;
7.    El nombre de la persona o institución a cuyo favor se hace la emisión, en caso de que no fuere
al portador y el del propio otorgante si fuere a su favor;
8.    La especificación de las emisiones anteriores, si las hubiere; y
9.    Si la emisión se dividiere en series, el orden de preferencia para su pago, si se hubiere
establecido.

Cédula hipotecaria:

Definición: “Son obligaciones emitidas por una institución de crédito con la garantía de una
hipoteca directa constituida por el acreditado”

“Es un título de crédito que representa todo o una parte alícuota de un crédito garantizado con un
derecho real hipotecario.”

La cédula hipotecaria es un título de crédito que se encuentra regulado en los Artículos 605 y 606
del Código de Comercio, sin embargo antes de la promulgación del mismo ya existía regulación
legal en el Código Civil. El Licenciado Roberto Paz Alvarez menciona dos funciones de esta clase
de títulos de crédito: “- captar ahorro de los inversionistas en valores. - garantizar con un derecho
real hipotecario la obligación dineraria contenida en el título.”

La creación de las cédulas hipotecarias se hará constar en escritura pública, preparar el testimonio
para inscribirlo en el Registro de la Propiedad correspondiente, para posteriormente emitir las
cédulas hipotecarias, las cuales deberán emitirse por un valor de cien quetzales o múltiplos de
cien. Nuestra legislación contempla que si el crédito otorgado devenga intereses y éstos no se han
descontado, se agregará a cada cédula tantos cupones que sirvan de título al portador para la
cobranza de los intereses, debiendo redactar las cédulas y los cupones en español. La cédula
hipotecaria es de gran uso para promover desarrollos habitacionales en los cuales el beneficiario
regularmente será una institución bancaria, la cual asegura el derecho contenido en la cédula a
través de un seguro de hipotecas por el sistema del FHA a través del Instituto de Fomento de
Hipotecas Aseguradas. Esta institución fue creada por el Congreso de la República con el objeto
de fomentar la construcción de casas a través de la denominada “Ley del Instituto de Fomento de
Hipotecas Aseguradas”.

Elementos personales:

• Librador-librado: Es la persona jurídica, que puede ser una institución bancaria o la persona
individual, que emite la cédula hipotecaria. También recibe el nombre de emisor o agente financiero
si fuere una institución crediticia la encargada del servicio de la deuda, pago de intereses,
comisiones y amortizaciones.

• Tenedor o beneficiario: Es la persona que acredite ser legítimo poseedor del título.

Elementos reales:

En esta clase de títulos, el elemento real es la cantidad de dinero que representa la cédula y los
cupones si devenga intereses.

Elementos formales:

Los establecidos en el Artículo 386 del Código de Comercio y los especiales establecidos en el
Artículo 868 del Código Civil siguientes:

1o.- Número de orden e indicación de la serie a que pertenecen;

2o.- Un resumen de las disposiciones pertinentes de la escritura en que se constituya la hipoteca;

3o.- El número de cupones y sus respectivos vencimientos;

4o.- Lugar y fecha de la emisión de las cédulas;

5o.- Firma del agente financiero;

6o.- Firma del otorgante de la hipoteca; y

7o.- Firma y sello del registrador de la Propiedad Inmueble.

Las cédulas emitidas por una institución bancaria, serán firmadas por el representante legal de la
misma, sin los requisitos enunciados en los incisos 6o. y 7o.- En caso de emitirse cupones, estos
deberán contener los requisitos establecidos en el Artículo 870 del Código Civil que se consignan a
continuación: 1o.- La denominación de cupón hipotecario;

2o.- El número, serie, lugar y fecha de la cédula;

3o.- El valor y especie en que debe pagarse;

4o.- Lugar y fecha de su pago;

5o.- La firma del otorgante de la hipoteca; y

6o.- El sello del registro de la Propiedad.

Forma de emisión:

Las cédulas hipotecarias pueden emitirse al portador, o de manera nominativa.

Cancelación de las cédulas hipotecarias:

Esta clase de títulos de crédito contiene varias formas de cancelación pues como el mismo entraña
un crédito el cual se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad por afectar bienes inmuebles,
debe realizarse la cancelación de la inscripción hipotecaria, pudiendo realizarlo como lo estipula el
Artículo 606 del Código de Comercio y 878 del Código Civil de las siguientes formas:

• Por escritura pública otorgada por el emisor o por el intermediario si lo hubiere, debiendo
acompañar al testimonio de la escritura la cédula hipotecaria a la cual se refiera la cancelación o la
constancia de la consignación por las cédulas y los cupones no presentados.

• Por solicitud escrita al Registro de la Propiedad acompañando las cédulas o constancia de

depósito en su caso.

• Por sentencia firme.

La segunda forma estipulada, no aplica en caso de ser una institución bancaria la beneficiaria de
las cédulas hipotecarias, pues en este caso la cancelación la deberá otorgar dicha institución a
través de su representante legal en escritura pública.

CEDULA HIPOTECARIA

SERIE UNICA

TASA DE INTERESES VARIABLE.

VALOR Q.200.000.00

NUMERO DE ORDEN: UNO (1)

Luis Eduardo Garcia Ruiz, en adelante llamado “Agente Financiero” en su caracter de apoderado
especial del emisor, paga a favor de Cristina Lucia Recinos (o al portador), la suma de doscientos
mil quetzales (Q200.000.00) con una tasa de interes inicial del cinco por ciento (5%), la cual sera
variable y se ajustara automaticamente, aumentandose o disminuyendose. La amortizacion se hara
en el plazo convenido de dos (2) años, mediante el pago de ocho (8) cuotas trimestrales de
conformidad con la tabla de amortizaciones correspondiente, la cual comprende la amortizacion de
capital e intereses debiendo efectuarse el primer pago el dia primero de junio del dos mil once
(01/06/2011) y las siguientes amortizaciones el dia ultimo de cada mes, hasta la fecha de
venciminiento que sera el dia primero de junio del dos mil trece (10/06/2013) en el domicilio del
Agente Financiero ubicado en la 3era. Ave. Y 5ta. Calle 10-45 de la zona 10, en la ciudad de
Guatemala o el que en el futuro comunique el Agente Financiero.

Las obligaciones contenidas en la presente Cedula Hipotecaria, estan garantizadas con primera
hipoteca constituida sobre el inmueble situado en 6ta. Avenida 16-31de la zona 11 de la cuidad de
Guatemala, el cual esta inscrito en el Registro General de la Propiedad formando la finca numero
3403, folio 10 libro 70 de Guatemala incluyendo sus anexidades, y se regira por las clausulas y
condiciones establecidas en la Escritura Pública numero 345 autorizada el veintitres de noviembre
del dos mil siete, por el Notario Juan Jose Ortega Ramirez.

Esta cedula hipotecaria sera la unica con que se grave el inmueble que le garantiza.

El valor del inmueble gravado es de Q200.000.00

El Agente Financiero queda facultado para poner en circulacion esta Cedula y en representacion
del tenedor de la Cedula podra dar por vencido el plazo de la oblicacion y cobrar judicialmente el
saldo adeudado por capital, intereses, costas y demas expensas, incumpliere cualquiera otra de las
obligaciones que estan pactadas en la escritura.

Guatemala, 20 de mayo de 2011

 Banco inmobiliario, S;A

CEDULA HIPOTECARIA UNICA

Numero _______ Valor Q. ________ Interés _______ % Anual

El BANCO INMOBILIARIO, S.A., en adelante llamado “BANCO” en su caracter de

agente financiero y apoderado especial de emisor, pagara al portador la presente
CEDULA HIPOTECARIA, la suma de Q ------- con el interes del ------ % anual, en
el plazo convenido de 10 años, mediante el pago de --------- cuotas consecutivas
de acuerdo con la tabla de amortizacion correspondiente, que comprende la
amortizacion de capital e intereses, debiendo efectuarse el primer pago el dia -----
y las siguientes amortizaciones los dias ultimos de cada mes, hasta la fecha de
vencimiento que sera el dia ------ en el domicilio del BANCO, situado en la 8a.
avenida 10-57 zona 1, en la ciudad de Guatemala. Las obligaciones contenidas en
la presente Cédula Hipotecaria estan garantizadas con primera hipoteca
constituida sobre el inmueble ubicado en -------- el --------cual esta inscrito en el
Registro General de la Propiedad, formando la finca -------- numero ------ folio ------
libro----- de Guatemala incluyendo sus anexidades y se regira por las cláusulas y
condiciones establecidas en la Escritura Pública numero ------ de fecha ---- ante el
Notario --------------- . el valor del inmueble gravado es de Q --------- suma en que
conforme a la ley figura inscrito en la Matricula Fiscal del Emisor.

El Banco queda facultado para poner en circulacion esta CÉDULA sin mayor
tramite y en representacion del tenedor de la Cédula podra dar por vencido el
plazo de la obligacion y cobrar judicialmente el saldo adeudado por capital,
intereses, costas y demas expensas, al emisor que incurriere en mora en el pago
de una de las amortizaciones señaladas o incumpliere cualquiera otra de las
obligaciones que estan pactadas en la escritura debiendose tramitar la ejecucion
por el procedimiento contenido en la ley del Instituto de Fomento de Hipotecas
Aseguradas ---FHA--- basta para iniciar el procedimiento, la simple manifestacion
del ejecutante de haberse incumplido la obligacion, siendo suficiente para fijar el
saldo adeudado en este y cualquier otro caso la constancia escrita y contable que
presente el BANCO.

La Hipoteca relacionada se constituye para los efectos de su aseguramiento al

amparo del Resguardo de Asegurabilidad Numero emitido con fecha por el
Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas ---FHA--- EL BANCO
INMOBILIARIO,S.A., en su caracter de AGENTE FINANCIERO, certifica que la
hipoteca que garantiza la emision ha quedado constituida en primer termino, asi
como que los datos aqui consignados constan en la citada Escritura.

Guatemala, ----- de ------ de 20--

Luis Eduardo Chichilla Guzman

__________________________

Nombre del Emisor

BANCO INMOBILIARIO, S.A.

AGENTE FINANCIERO Y

APODERADO ESPECIAL DEL EMISOR