RESUMEN.

TEMA: CEDULAS HIPOTECARIAS GRUPO: 8

Coordinadora: María Antonieta Vicente Saquiche

1. ANTECEDENTE DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS.

La cédula hipotecaria tuvo su origen en el derecho particular del Estado de Meclemburgo,

antiguo Estado alemán, adoptándolas después por la Ley de Hipotecas y Organización
del Registro de Prusia el cinco de mayo de 1872. Fue introducida más adelante al Código
Civil Alemán, esta institución se denominó Briefhypotheken. La institución de la cédula
hipotecaria pasó más adelante al derecho español, en donde no tuvo la misma aplicación
e importancia que alcanza en el derecho alemán.

De la legislación española viene a Guatemala originalmente las ideas sobre la hipoteca.

Posteriormente se toma directamente de la legislación alemana. La idea de las
Landschaften para ponerlas a funcionar en Guatemala a través de los bancos y otras
instituciones de crédito, mediante las cédulas hipotecarias.

1.1. La cédula hipotecaria en Guatemala

En Guatemala la importancia de la cédula hipotecaria ha sido reconocida desde 1930,

aunque este se regula en el código de comercio en solo dos artículos 605 y 606. Antes de
la vigencia del decreto 2-70 del congreso de la República, esta disposición ya era
conocida dentro de las disposiciones del código civil (artículos 860 al 879) y fue regulado
como un capítulo del título referente a los derechos reales de garantía, ya que es
instrumento ligado a la hipoteca. Guatemala, desde el inicio de su vida independiente, ha
seguido una tendencia legislativa muy similar a la de España.

LA CEDULAS HIPOTECARIAS EN EL DERECHO COMPARADO

En América Latina el seguro de hipoteca al igual que en los Estados Unidos, vino a
cambiar los sistemas arcaicos que tradicionalmente se utilizaban en los préstamos
hipotecarios destinados para la construcción o compra de viviendas.

Cedula Hipotecaria en la Legislación de Puerto Rico: Funciona el seguro de hipoteca

desde el año 1938 al emitirse la Ley Federal sobre Hogares, manejado por la institución
denominada Administración Federal del Hogares (AFH).

Cedulas Hipotecarias en la Legislación Salvadoreña: Se encuentra reguladas en el

Art. 1226 del Código de Comercio Salvadoreño.

En conclusión, en Guatemala al igual que en las legislaciones consultadas las cedulas

hipotecarias son consideradas títulos de crédito, utilizados por instituciones bancarias
para garantizar la totalidad o de forma parcial un crédito hipotecario otorgado, otra
similitud es que su regulación se encuentra establecida en normas legales de cada país.

2. DEFINICIÓN: CEDULA HIPOTECARIA:

El autor Edmundo Vásquez Martínez define que las cédulas hipotecarias “son títulos de
crédito que incorporan los derechos correspondientes a una parte alícuota de un crédito
garantizado con hipoteca constituida sobre uno o más bienes inmuebles”.

2.1. DEFINICIÓN LEGAL

Las Cédulas Hipotecarias encuentran su fundamento en el Código Civil y en el Código

Comercio, por ende su naturaleza deviene de ser títulos de crédito por su forma de
constitución y circulación, ya que incorporan una parte alícuota de un crédito con cargo al
deudor. Artículos 860 del Código Civil y 605 del Código de Comercio.

3. CARACTERISTICAS
 Incorporación: es la unión permanente de una relación jurídica a un documento y
es lo que comúnmente se llama incorporación.
 Legitimación: De la obligación creada por las partes, deviene la necesidad de que
el obligado satisfaga la prestación que se encuentra situada en el objeto de la
obligación
  Literalidad: el derecho se presume tal y como resulta del tenor del documento,
tanto por lo que se refiere al contenido principal como a las condiciones
accesorias.
 Circulación: la transmisión de los títulos de crédito se realiza mediante endoso,
esta es la forma típica de circulación de los títulos de crédito.

4. NATURALEZA JURIDICA:

Es un título valor a la orden, es decir, un documento que contiene un derecho patrimonial,

tanto personal como real, destinado a la circulación y que requiere para ser considerado
como tal de ciertas formalidades establecidas en la Ley.

Se trata de un documento que de manera unilateral declara la existencia de una

obligación a cargo de quien lo suscribe, así como el correspondiente derecho a exigir el
cumplimiento de la obligación por parte del tomador del mismo.

5. FORMA DE EMISION
Las cedulas hipotecarias pueden emitirse al portador o de manera nominativa.

6. ELEMENTOS DE LAS CEDULAS HIPOTECARIAS

1. ELEMENTOS PERSONALES
1.1. Librador-liberado, es la persona jurídica, que puede ser una institución
bancaria o la persona individual, que emite la cedula hipotecaria. También
recibe el nombre de emisor o agente financiero
1.2. Tenedor o beneficiario: Es la persona que acredita ser legítimo poseedor del
título.

2. ELEMENTOS REALES: En este título, elemento real es la cantidad de dinero que

representa la cedula y los cupones si devenga intereses y el derecho real de
garantía.

3. ELEMENTOS FORMALES: los establecidos en el Artículo 386 del código de

comercio y los especiales establecidos en el artículo 868 del código civil los incisos
6o. y 7o.

En caso de emitidos cupones, estos deberán contener los requisitos establecidos en el

artículo 870 del código civil.
Los elementos anteriores son indispensables para que estos tengan certeza y valor como
títulos de créditos de inversión.

7. REQUISITOS

Los requisitos que deben contener las Cedulas Hipotecarias los encontramos en los
artículos 865 código de comercio y 868 código civil.

8. CREACION DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS

Para emitir cédulas hipotecarias se sigue un procedimiento que agota dos momentos
principales:

Se determina que, para poder emitir cedulas hipotecarias primero se debe otorgar
escritura pública en la que se constituya la hipoteca sobre uno o varios inmuebles que van
a garantizar las cédulas; y segundo, luego de otorgada la escritura e inscrita en el registro,
se emiten las cedulas, deben ser del valor de cien quetzales o cualquier múltiplo de cien,
y además de los requisitos generales que se deben establecer para todo título, se debe
observar lo establecido en el artículo 868 del código civil.

10. INSTITUTO DE FOMENTO DE HIPOTECAS ASEGURADAS –FHA-

COMO ASEGURADOR DE LAS CEDULAS HIPOTECARIAS
El Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas -FHA- es una Institución Estatal
descentralizada, con Personalidad Jurídica y Patrimonio propio, creada mediante el
Decreto número 1448 del Congreso de la República de Guatemala.

A través de la Ley del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradoras, se crea un

seguro de hipotecas que garantiza al tenedor de una cedula hipotecaria a que el pago
será dado por este Instituto en caso de que el deudor incurra en mora o deje de pagar
puntualmente la prima pactada.
ARTICULO 14.- El seguro de hipotecas que esta ley crea, garantiza al titular y al legitimo
tenedor de un crédito, préstamo o cédula hipotecaria, mediante el pago puntual de la
prima pactada, el cobro íntegro del principal, intereses y demás obligaciones de los
préstamos, conforme y en la forma que se hubiese consignado en el documento o título
que ampare las obligaciones hipotecarias aseguradas.
Para que puedan asegurarse créditos hipotecarios representados por cédulas en la
emisión de estas, deberá intervenir una entidad aprobada o un Banco afiliado al sistema
del F.H.A., o estar garantizado el pago de la obligación por una entidad aprobada o
bancaria afiliada, para cuyos fines quedan autorizadas dichas entidades bancarias. En
todo caso, será indispensable que el producto de las cedulas se destine exclusivamente al
financiamiento de la compra o de la construcción de viviendas.
Además de constituir un seguro para el tenedor de la cedula hipotecaria, se tiene la
posibilidad de trasladar la cedula hipotecaria del banco o entidad financiera al Instituto de
Fomento de Hipotecas Aseguradoras –FHA- y terminando de pagarle a este el título de
crédito, a este cambio se le conoce como:

LIBERACIÓN DE GRAVAMEN: es el proceso por el cual los Deudores Hipotecarios,

trasladan su préstamo directo a uno bajo Sistema FHA, o bien cambian únicamente de
Entidad Financiera, con la finalidad de mejorar las condiciones crediticias de la hipoteca

REESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA: Este servicio es funcional para los deudores que

desean evitar la pérdida de su vivienda cuando han caído en mora y que demuestren que
tienen ingresos suficientes para continuar con su deuda. Lo anterior, es posible por medio
de la modificación o novación del préstamo concedido originalmente a través de las
Entidades Aprobadas.

11. REPOSICIÓN DE LA CEDULA HIPOTECARIA

La reposición de las cedulas hipotecarias las encontramos establecidos en los artículos

877 Código Civil y 129 del Código de Comercio.

12. CANCELACION DE LAS CEDULAS HIPOTECARIAS.

Esta clase de títulos de crédito contiene varias formas de cancelación pues como el
mismo, entraña un crédito el cual se encuentra inscrito en el registro de la propiedad por
afectar bienes inmuebles, debe realizarse la cancelación de la inscripción hipoteca,
pudiendo realizarlo como lo estipula en artículo 606 del código de comercio y 878 del
código civil de las siguientes formas:

La hipoteca de cédulas se cancelará por uno de los medios siguientes:

1. Por escritura pública otorgada por el emisor o por el intermediario si lo hubiere.
Con el testimonio deberán presentarse al Registro las cédulas a que se refiere
la cancelación o la constancia de la consignación por la cédulas y cupones no
presentados;
2. Por solicitud escrita al Registro acompañando las cédulas o constancia de
depósito en su caso; y
3. Por sentencia firme.

Las cédulas se conservarán originales en el Registro, con la razón de haber sido

canceladas, pero no será necesario presentar copia de ellas.
 13. EJEMPLAR DE LA CEDULA HIPOTECARIA

Banco Inmobiliario, S.A.

CEDULA HIPOTECARIA UNICA

Numero 89709218857 Valor Q.300, 000.00 Interés 10% Anual.

EL BANCO INMOBILIARIO, S.A., en adelante llamado “BANCO” en su carácter de Agente

Financiero y Apoderado especial del emisor, pagara al portador la presente CEDULA
HIPOTECARIA, la suma de Q.300, 000.00 con el interés del 10% anual, en el plazo
convenido de 10 años, mediante el pago de doscientos cincuenta 120 cuotas
consecutivas de acuerdo con la tabla de amortización correspondiente, que comprende la
amortización del capital e intereses, debiendo efectuarse el primer día 31/03/2021 y las
siguientes amortizaciones los días últimos de cada mes hasta la fecha de vencimiento
que será el día 28/02/2031 en el domicilio del BANCO, situado en la 8ª. Avenida 10-57
zona 1, en la ciudad de Quetzaltenango. Las obligaciones contenidas en la presente
Cedula Hipotecarias están garantizada con primera hipotecaria constituida sobre predio
ubicado en la segunda avenida ocho guion doce de la zona siete de la ciudad de
Quetzaltenango, la cual están inscrita en el Segundo Registro de la Propiedad, formando
la finca Urbana Numero cinco (5), Folio diez (10), Libro cien (100) de Quetzaltenango
incluyendo sus anexidades y se regirá por las cláusulas y condiciones establecidas en la
Escritura Publicas Numero cincuenta (50) de fecha trece de febrero de dos mil veintiuno
ante el Notario Luis Ángel Coronado López.

El valor del inmueble gravado es de Q.450, 000.00 suma en que conforme a la ley figura
inscrito en la Matricula Fiscal del emisor. El BANCO en representación del tenedor de la
cedula podrá dar por vencido el plazo de las obligaciones y cobrar judicialmente el saldo
adecuado por capital, intereses, costas y demás expensas, al emisor que incurriere en
mora en el pago de una de las amortizaciones señaladas o incumpliere cualquiera otra
obligaciones que están pactadas en la escritura debiéndose tramitar la ejecución por el
procedimiento contenido en la ley del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas -
F.H.A.–

Basta para iniciar el procedimiento, la simple manifestación del ejecutante de haberse

incumplido la obligación, siendo suficiente para fijar el saldo adeudado en este y cualquier
otro caso la constancia escrita y contable que presenta el BANCO, en su carácter de
Agente Financiero Apoderado Especial del Emisor. Queda facultado para poner en
circulación esta CEDULA HIPOTECARIA sin mayor trámite, ya que ha sido emitida a la
orden y endoso.

La hipoteca relacionada se constituye para los efectos de su aseguramiento al amparo del

Resguardo de Asegurabilidad Número 897456 emitido con fecha doce de febrero de dos
mil veintiuno, por el Instituto de Fomento de Hipoteca Aseguradas, F.H.A.

EL BANCO INMOBILIARIO, S.A. En su carácter de agente financiero y apoderado

especial del emisor, certifica que la hipoteca que garantiza la emisión ha quedado
constituida en primer término, así como que los datos aquí consagrados constan en la
citada Escritura.

Quetzaltenango, quince de marzo del dos mil veintiuno.

BANCO INMOBILIARIO, S.A.

Agente Financiero y Apoderado Especial del Emisor
(FIRMA Y SELLO)

Ramiro Augusto Chinchilla

Nombre del Emisor