La Cedula Hipotecaria

Concepto

La cedula hipotecaria aparece tipificada como título de crédito en el Código de

Comercio de Guatemala, aunque este solo le dedique dos artículos: 605 y 606.

Antes de la vigencia del Decreto 2-70 del Congreso de la Republica (Código de

Comercio), esta institución ya era conocida dentro de las disposiciones del

Código Civil (Arts. 860 al 879) y fue regulada como un capítulo del título

referente a los derechos reales de garantía, ya que es un instrumento ligado a

la hipoteca.

La cedula hipotecaria se convirtió en poco tiempo en un instrumento de diaria

utilidad para la inversión de ahorros que luego se canalizan, regularmente, en

la construcción de inmuebles, sobre todo los que son destinados para vivienda.

En ese sentido podemos decir que la cedula cumple, entre otras, dos

funciones especiales: una, la de captar ahorros del inversionista en valores; y

otra, la de garantizar con derechos reales la obligación dineraria que se

incorpora al título.

La cedula hipotecaria es un título de crédito por definición legal; de manera que

se explica su naturaleza con los conceptos que ya hemos estudiado. Pero,

debemos advertir que este título tiene la especialidad de estar garantizado, en

cuanto a un futuro cumplimiento de la obligación a que se refiere, con un

derecho real de garantía, lo cual le da más seguridad al sujeto beneficiario de

la misma y le permite utilizarla como título ejecutivo en la vía de apremio.

Conceptualmente podemos decir que la cedula hipotecaria es un título de

crédito que representa todo o una parte alícuota de un crédito garantizado con

un derecho real hipotecario.

La persona emisora del título puede ser una persona particular o una institución

bancaria. De acuerdo con lo que establece la ley, planificada la cantidad de

dinero que el emisor necesita, la divide en tantas cedulas como quiera colocar;

de manera que regularmente, no se sabe quién va a resultar legitimándose

como acreedor, pues los títulos se colocan en el mercado de valores. En este

último aspecto, ha sido común que la cedula devengue intereses mayores que

los percibidos en depósitos de ahorro, y ello hace que se obtengan mejores

resultados invirtiendo en cedulas hipotecarias.

Creación de las Cedulas

Para emitir cedulas hipotecarias se sigue un procedimiento que agota dos

momentos principales:

a. Otorgar una escritura pública en la que se constituya la hipoteca sobre

uno o varios inmuebles que van a garantizar las cedulas que se emitan.

Esta escritura, además de los requisitos que establece el código de

notariado, debe referirse, como lo dice el articulo 865 del código civil, a

lo siguiente: monto del crédito representado por las cedulas y el de cada

serie, si fuere el caso; valor, número y lugar de pago; el plazo de pago y

los pagos sucesivos en caso se cancele por amortizaciones; expresión

de la finca o fincas hipotecadas con indicación de su valor; designar a la

persona o institución que como agente financiero responderá del servicio

de la deuda, en cuanto a pago de intereses, comisiones, amortizaciones;

 el nombre de la persona o institución en cuyo favor se hace la emisión,

en caso de que no fuere al portador y el del propio otorgante si fuere a

su favor; especificación de emisiones anteriores, si las fuere; y, si se va

a emitir varias series, el orden de preferencia para su pago, si se hubiere

establecido. El testimonio de esta escritura debe inscribirse en el

Registro de Propiedad Inmueble por tratarse de un derecho real sujeto a

registro;

b. Otorgada la escritura e inscrita la garantía, se emiten las cedulas, cuya

particularidad, en cuanto a su valor nominal, es que deben ser del valor

de cien quetzales o de cualquier múltiplo de cien.

Sin embargo además de los requisitos generales para todo título, se

debe observar lo siguiente: (artículo 868 del Código civil).

a) Numero de orden e indicación de la serie a que pertenecen;

b) Resumen de las disposiciones pertinentes de la escritura de

constitución de la hipoteca;

c) Numero de cupones y sus respectivos vencimientos;

d) Lugar y fecha de la emisión de las cedulas;

e) Firma del agente financiero;

f) Firma del otorgante de la hipoteca;

g) Firma y sello del registrador de la propiedad.

Si observamos los requisitos específicos que estipula el Código Civil,

nos damos cuenta que se omiten algunos elementos importantes, como

el valor nominal de la cedula o el de cumplimiento de la obligación,

deficiencias que señalaban una discordia entre la formalidad del título y

el contenido de la escritura que le daba origen. Afortunadamente, con la

vigencia del Código de comercio se vino a llenar esta laguna de la ley,

porque el artículo 386 establece los requisitos generales de todo título de

crédito.

Con relación a la forma de la cedula también debemos reparar en

algunos aspectos que despiertan inquietud para especular sobre su

naturaleza jurídica. ¿Es la cedula hipotecaria un título causal, y por lo

mismo, un vicio del negocio subyacente que perjudica al derecho

incorporado? En principio pareciera que la respuesta es afirmativa, dado

que en la redacción del título se hace alusión al negocio subyacente. Sin

embargo, creo que la respuesta es lo contrario, sobre todo si pensamos

en la seguridad que deben proporcionar los títulos de crédito frente al

tenedor de buena fe. Por otro lado, recordemos que el negocio

subyacente es una declaración unilateral de voluntad, cuyos motivos son

propios del sujeto emisor, limitado subjetivamente a objetar sus propios

vicios. En otras palabras, el tenor literal de la cedula es el que debe

tomarse en cuenta para los alcances de los derechos y obligaciones

autónomas que ella genera.

En cuanto a los intereses que deben pagarse al tenedor de la cedula, la

ley obliga a que tenga títulos accesorios llamados cupones, al igual que

las acciones de las sociedades anónimas, con los cuales se van

haciendo efectivos los beneficios que obtiene el propietario del título.

Tanto la cedula hipotecaria como los cupones, pueden crearse en forma

nominativa o al portador.