Rentas de Segunda Categoría: Art.24° - LIR.

j. Las ganancias de capital.

Ganancia de Capital: Art.2° - LIR.

Artículo 2º.- Para efectos de esta Ley, constituye ganancia de capital

cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se
entiende por bienes de capital a aquellos que NO están destinados a ser
comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.
…
NO constituye ganancia de capital gravable por esta Ley, el resultado de la
enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante,
efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal
que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría.

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Rentas de Segunda Categoría:

Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final del TUO de la Ley del

Impuesto a la Renta señala que las ganancias de capital provenientes de la
enajenación de inmuebles distintos a la casa habitación, efectuados por
personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que
optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda
categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se
produzca a partir del 1.1.2004.

Por su parte, el numeral 1 de la Primera Disposición Transitoria del

Decreto Supremo N° 086-2004-EF, señala que para efecto de lo dispuesto
en la Primera Disposición Transitoria y Final del Decreto Legislativo N° 945
(disposición anterior), se tendrá en cuenta que NO estará gravada con el
Impuesto la enajenación de inmuebles cuya adquisición se haya realizado
con anterioridad al 1.1.2004, a título oneroso o gratuito, mediante
documento de fecha cierta.

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Casa de Habitación: Art.1°-A - Reglamento de la LIR.

DEFINICIÓN DE CASA HABITACIÓN

El primer párrafo del artículo 1º-A del Reglamento de la Ley del
Impuesto a la Renta señala que se considera casa habitación del
enajenante, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos
(2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria,
oficina, almacén, cochera o similares.
En caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla
con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa
habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles,
resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se
produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las
fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa
habitación del enajenante al inmueble de menor valor.

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• La definición de "casa habitación" para fines del IR la establece el reglamento de la LIR
(TF, RTF 01942-1-2015, 2/24/2015 )

Si bien el artículo 2° de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR) solo ha establecido que el
resultado de la enajenación de inmuebles ocupados como "casa habitación" efectuados
por una persona natural que no genere rentas de tercera categoría no constituye
ganancia de capital; el reglamento de la LIR dispone en su artículo 1°-A que debe
entenderse por "casa habitación" al inmueble ocupado que permanezca en propiedad
del enajenante por lo menos dos años y que no esté destinado exclusivamente al
comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. Sobre la norma
reglamentaria, el Tribunal Fiscal señaló que, para considerar un inmueble como "casa
habitación" en los términos de la LIR, debe tomarse la definición señalada en su
reglamento y excluir cualquier otro significado que pueda serle atribuido por el lenguaje
común y corriente, por ejemplo, el Diccionario de la Real Academia Española. La
disposición contenida en el artículo 1°-A del reglamento de la LIR complementa el
contenido y alcance de la ley que la justifica (artículo 2° de la LIR) desarrollando un
concepto previsto por este sin transgredirlo ni desnaturalizarlo. Por lo tanto, no vulnera
el principio de reserva de ley ni el de jerarquía normativa. (V. P. Zúñiga Dulanto)

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Rentas de Segunda Categoría:

5
¿Qué se entiende por enajenación?

El artículo 5° del TUO de la LIR:

Dispone que para los efectos de dicha Ley, se
entiende por enajenación la venta, permuta,
cesión definitiva, expropiación, aporte a
sociedades y, en general, todo acto de
disposición por el que se transmita el dominio a
título oneroso.

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 Rentas de Segunda Categoría: Habitualidad

Artículo 4° -LIR.- Se presumirá que existe habitualidad en la enajenación de

inmuebles efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad
conyugal que optó por tributar como tal, en los siguientes casos a partir de la
tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable.

No se computará para los efectos de la determinación de la habitualidad la

enajenación de inmuebles destinados exclusivamente a estacionamiento
vehicular y/o a cuarto de depósito, siempre que el enajenante haya sido o
sea, al momento de la enajenación, propietario de un inmueble destinado a un
fin distinto a los anteriores, y que junto con los destinados a estacionamiento
vehicular y/o cuarto de depósito se encuentren ubicados en una misma
edificación y estén comprendidos en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común regulado por el Título III de la Ley
num. 27157, Ley de Regularización de edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común.

7
 Rentas de Segunda Categoría: Habitualidad
Artículo 4° -LIR …

Lo dispuesto en el segundo párrafo de este artículo se

aplicarán aún cuando los inmuebles se enajenen por
separado, a uno o varios adquirientes e incluso, cuando el
inmueble destinado a un fin distinto no se enajene.
La condición de habitualidad deberá verificarse en cada
ejercicio gravable.
Alcanzada la condición de habitualidad en un ejercicio, ésta
continuará durante los dos (2) ejercicios siguientes. Si en
alguno de ellos se adquiriera nuevamente esa misma
condición, ésta se extenderá por los dos (2) ejercicios
siguientes.
8
 Rentas de Segunda Categoría: Habitualidad
Artículo 4° -LIR …

En ningún caso se considerarán operaciones habituales ni se computarán para

efectos de este artículo:
✓Las transferencias fiduciarias que, conforme con lo previsto en el Artículo 14°A
de esta Ley, no constituyen enajenaciones
✓Las enajenaciones de inmuebles efectuadas a través de Fondos de Inversión y
Patrimonios Fideicometidos de Sociedades Titulizadoras y de Fideicomisos
Bancarios, sin perjuicio de la categoría de renta que sean atribuidas por dichas
enajenaciones.
✓Las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte.
✓La enajenación de la casa habitación de la persona natural, sucesión
indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal.

(Artículo 4° sustituido por el Artículo 2° de la Ley N.° 29492, publicada el

31 de diciembre de 2009, vigente desde el 1.1. 2010).

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 Rentas de Tercera: Ganancias de Capital

El inciso d) del artículo 28º - LIR: Dispone que son rentas

de tercera categoría las ganancias de capital y los ingresos
por operaciones habituales a que se refieren
los artículos 2º y 4° de dicha Ley, respectivamente.
Agrega el mismo inciso que, en el supuesto a que se refiere
el artículo 4° de la Ley, constituye renta de tercera
categoría, la que se origina a partir de tercera
enajenación, inclusive, mientras no se pierda la
condición de habitualidad.

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 Caso Práctico:
La señora Marcela Contreras compró un inmueble en enero 2018 a S/ 300,000.
Estuvo viviendo en dicho inmueble hasta que decidió venderlo en el mes de
enero 2019 percibiendo un monto de S/. 400,000. Era el único inmueble de su
propiedad.

¿Debió pagar impuesto a la renta por la venta?

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 Caso Práctico:
- Sí, debió pagar por la ganancia de capital obtenida, pues el inmueble no
califica como casa habitación al no haber permanecido en su propiedad por
lo menos 2 años.

- Determinación del Impuesto:

1° Actualizar el costo de adquisición del inmueble:

300,000 X 0.99 = 297,000

2° Determinar la ganancia:
400,000 - 297,000 = 103,000

3° Calcular el Impuesto a pagar:

103,000 X 5% = 5,150

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13
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Interbancario (CCI).

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la SUNAT podrá utilizar el abono en cuenta de
contar con tu CCI.