RENTA DE PERSONAS NATURALES

Si vendo un inmueble, ¿qué impuestos debo

pagar?
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  Contadores & Empresas Viernes, 02 de Julio de 2021 |  8561

En el presente informe te explicamos todo lo que debes saber respecto al

tratamiento tributario que corresponde a las personas naturales que realizan
la venta de inmuebles, los requisitos para la configuración de estas
operaciones, las excepciones, así como los alcances del término habitualidad.
No te lo pierdas.

La Ley del Impuesto a la Renta le ha otorgado a las personas naturales que no

realizan actividad empresarial un tratamiento especial cuando obtienen
ganancias en la enajenación[1] de bienes inmuebles, estableciendo unas
tasas impositivas mucho más favorables que aquellas que corresponden a las
empresas, sin perjuicio de lo cual ha acuñado el concepto de la habitualidad
como un parámetro a partir del cual ya se tiene que tributar con las tasas más
onerosas aplicables a los sujetos que generan rentas de tercera categoría.

Siendo ello así, a continuación, revisaremos el tratamiento tributario que

corresponde a las personas naturales no empresariales que realizan la venta de
inmuebles, los requisitos para la configuración de estas operaciones, las
excepciones, así como los alcances del término habitualidad.

Rentas de personas naturales por la venta de

inmuebles y tasa aplicable

En el caso de personas naturales que no realizan actividad empresarial, que

generen rentas provenientes de la venta de inmuebles, las mismas constituyen
ganancias de capital.
Así, según el inciso j) del artículo 24 de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR),
califican como rentas de segunda categoría, las ganancias de capital; es
decir, en principio la ganancia producida por una persona natural que no realiza
actividad empresarial a consecuencia de la venta de un inmueble califica como
renta de segunda categoría.

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De otro lado, según lo previsto en el artículo 52-A de la LIR, el impuesto a cargo

de, entre otros, las personas naturales domiciliadas en el país, se determina
aplicando la tasa de 6,25% sobre sus rentas netas (80% de su renta bruta)
del capital (lo que es igual al 5% sobre su renta bruta).

Concordante con dicha norma, el artículo 84-A de la LIR dispone que en los casos
de venta de inmuebles o derechos sobre los mismos, el vendedor abonará con
carácter de pago definitivo el monto que resulte de aplicar la tasa del 6,25%
sobre el importe que resulte de deducir el 20% de la renta bruta.

No obstante, existen situaciones en las que las personas naturales realizan varias
transferencias de inmuebles durante el ejercicio, por lo que la legislación ha
establecido un parámetro cuantitativo a partir del cual se configura la
habitualidad y, consecuentemente, se considera la tasa del 29,5% del Impuesto a
la Renta aplicable a las empresas.

Habitualidad en la enajenación de inmuebles

realizada por personas naturales

El artículo 4 de la LIR dispone que se presumirá que existe habitualidad en la

enajenación de inmuebles efectuada por una persona natural, sucesión indivisa
o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, a partir de la tercera
enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable.

A tal efecto establece la norma que no se computará para los efectos de la

determinación de la habitualidad la enajenación de inmuebles destinados
exclusivamente a estacionamiento vehicular y/o a cuarto de depósito, siempre
que el enajenante haya sido o sea, al momento de la enajenación, propietario de
un inmueble destinado a un fin distinto a los anteriores, y que junto con los
destinados a estacionamiento vehicular y/o cuarto de depósito se encuentren
ubicados en una misma edificación y estén comprendidos en la Ley N° 27157,
siendo que este artículo se aplicará aun cuando los inmuebles se enajenen por
separado, a uno o varios adquirentes e incluso, cuando el inmueble destinado a
un fin distinto no se enajene. 
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La LIR dispone que la condición de habitualidad deberá verificarse en cada

ejercicio gravable, estableciéndose que alcanzada la condición de habitualidad en
un ejercicio, esta continuará durante los dos (2) ejercicios siguientes. Si en alguno
de ellos se adquiriera nuevamente esa misma condición, esta se extenderá por
los dos (2) ejercicios siguientes. 

Asimismo, la norma prevé que en ningún caso se considerarán operaciones

habituales ni se computarán para los efectos de este artículo, entre otras, las:
i) enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte; y, ii) La enajenación
de la casa habitación de la persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal
que optó por tributar como tal.

En resumen, en el caso de personas naturales que no realicen actividad

empresarial tributarán con la tasa de 6,25% sobre su renta neta (80% de
su renta bruta), en el caso que enajenen bienes inmuebles, salvo que califiquen
como habituales a partir de la tercera enajenación que realicen en un
ejercicio, en cuyo caso tributarán con la tasa de 29,50%.

¿Existe algún parámetro temporal para gravar las

enajenaciones de inmuebles realizadas por las
personas naturales?

Sí, existe un parámetro temporal contemplado en la ley. La Trigésimo Quinta

Disposición Transitoria Final de la LIR dispone que las ganancias de capital
provenientes de la enajenación de inmuebles distintos a la casa habitación,
efectuadas por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales
que optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda
categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se
produzca a partir del 1 de enero de 2004, razón por la cual en el supuesto que
adquisición y enajenación del inmueble no se presente de manera conjuntiva
antes del 1 de enero de 2004, no deberán gravarse dichas operaciones.

¿Cuál es el tratamiento que se da a la venta de

inmuebles que califican como casa habitación?  

La LIR dispone que en ningún caso se considerarán operaciones habituales

ni serán computables, entre otros, la enajenación de la casa habitación de
la persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por
tributar como tal.
Así, el artículo 2 de la LIR prevé un tratamiento especial para el caso de los
inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante, estableciendo que, no
constituye ganancia de capital gravable por ella, el resultado de la
enajenación de bienes inmuebles, efectuada por una persona natural, sucesión
indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere
rentas de tercera categoría.

A su turno, el artículo 1-A del Reglamento de la LIR[2] precisa sobre el particular lo

siguiente:

“Artículo 1-A.- DEFINICIÓN DE CASA HABITACIÓN

Para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2

de la Ley, se considera casa habitación del enajenante, al inmueble
que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no
esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina,
almacén, cochera o similares.

En caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que

cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será
considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los
demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando
la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible
determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se
reputará como casa habitación del enajenante al inmueble de menor valor.
Adicionalmente, se tendrá en cuenta lo siguiente:
1. Tratándose de sociedades conyugales que optaron por tributar
como tales, se deberá considerar los inmuebles de propiedad de la
sociedad conyugal y de los cónyuges. En consecuencia, se reputará
como casa habitación de la sociedad conyugal al inmueble de
su propiedad, en la parte que corresponda al cónyuge que no
sea propietario de otro inmueble.
2. Tratándose de sucesiones indivisas, se deberá considerar
únicamente los inmuebles de propiedad de la sucesión.
3. Tratándose de inmuebles sujetos a copropiedad, se deberá
considerar en forma independiente si cada copropietario es
propietario a su vez de otro inmueble. En tal sentido, se reputará
como casa habitación sólo en la parte que corresponda a los
copropietarios que no sean propietarios de otros inmuebles.
Lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2 de la Ley,
incluye a los derechos sobre inmuebles”.  

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[1] El artículo 5 de la LIR establece que, se entiende por enajenación la venta,

permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo
acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso.
[2] Aprobado mediante Decreto Supremo N° 122-94-EF.

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