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9.0 usosSueloUrbano PDF
9.0 usosSueloUrbano PDF
SISTEMA ESTRUCTURADO
.
USOS DEL SUELO URBANO
DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE POT [ACUERDO 46/2006]
MUNICIPIO DE MEDELLÍN 795
Segunda Parte: Diagnostico-Evaluación y Seguimiento
Usos del Suelo Urbano
Para la revisión, diagnóstico y formulación de este tema, se partió del principio rector del modelo
de ciudad, establecido en el numeral 11 del Plan de Ordenamiento Territorial, con relación al
concepto una ciudad con una racional mezcla de usos.
La relación entre lo publico y lo privado, la articulación de las condiciones del territorio, los niveles
de prevalencia relacionados con el uso del suelo y las áreas mínimas requeridas para las
actividades económicas, los retiros de protección y restricciones entre usos, la ocupación del
espacio público y la extensión del servicio o de la actividad económica sobre este mismo, la
asignación de usos para grandes áreas, el buscar mayor intensidad de usos de acuerdo con las
jerarquías, el manejo de los equipamientos y algunos usos como alojamiento, salud, educación,
servicios funerarios, establecimientos públicos por normas especificas, la zonificación por
categorías de usos y la asignación de actividades para estas categorías fueron determinantes
para el punto de partida de la revisión.
El manejo de las tendencias y transformaciones en el territorio, los conflictos y oportunidades nos
permiten visualizar las variaciones entre lo formulado y lo existente, la visión de futuro y el
imaginario de ciudad y ofrecen una visión entre lo planteado en 1999 para la formulación del Plan
de Ordenamiento y lo detectado a Diciembre de 2004.
Es así entonces, como el documento técnico de soporte permite recop ilar en forma racional la
información de manera clara y confiable, como una necesidad de la comunidad, para facilitar su
comprensión.
a) CONTEXTO HISTÓRICO
El Plan piloto de 1950 dio como resultado, zonas
especializadas con usos excluyentes y categorías de usos
muy precisos: áreas y corredores de actividad múltiple, áreas
de producción iy de vivienda, definiendo pocos
equipamientos de carácter de ciudad. Permitió desarrollos
más orgánicos al territorio, llevándose a la práctica con
normas, que enfatizaron la propuesta urbana implementada
en su momento.
b) VOCACIÓN
Una ciudad orientada al desarrollo industrial, evolucionó con
una vocación intensiva a la oferta de comercio y servicios,
salud, educación, cultura, recreación y generación de empleo
formal e informal.
c) EL TERRITORIO
La planificación del territorio se estructuró en un sistema de centros jerarquizados por cobertura,
tamaño, importancia, intensidad de usos, amoblamientos y dimensión de espacio público; el Rió
Aburra planteado como eje potencial ordenador y articulador, de un sistema de movilidad radial y
concéntrico que introdujo el metro, como nueva tendencia del ordenamiento territorial.
d) LA PROPUESTA FUNDAMENTAL
El Acuerdo 62 de 1999 Plan de Ordenamiento Territorial, en materia de usos del suelo, plantea la
mezcla de usos, como un nuevo concepto planificador, que imprimiría gran dinamismo al territorio,
rompiendo los esquemas tradicionales de zonificación.
a) EL PRINCIPIO
En el Plan de Ordenamiento Territorial se parte del principio rector que se estableció en el
componente del modelo de ciudad Articulo 11 Acuerdo Municipal del 69:
“Una ciudad con una racional mezcla de usos que permite distribuir equitativamente en el territorio
las actividades productivas, comerciales y de servicios, los equipamientos comunitarios y la
vivienda.”
El Plan de los usos del suelo, se estructuró en su momento buscando el desarrollo sostenible,
organizado, equilibrado y la valoración del espacio público, como articulador principal del
desarrollo.
Con el objeto de un mejor control se clasificaron los usos permitidos en: Principales,
Complementarios y los que se consideraron como Restringidos, considerados como usos
permitidos, adicionalmente se definieron los usos Prohibidos y los Establecidos en el articulo 173
del Acuerdo 62 de 1999.
A) COMO INSTRUMENTO.
Como medio facilitador del crecimiento del territorio y del desarrollo de la ciudad, que
permitiera consolidar la competitividad en la implementación del Acuerdo 62 de 1999, no logró
el desarrollo organizado, sostenible y equilibrado, ni las condiciones suficientes de alta
calificación en lo urbano y rural.
Las políticas sociales y económicas no se han traducido en verdaderos resultados, en términos
de organización del territorio.
El proceso de ordenamiento como instrumento, para el logro de un territorio más equitativo, no
ha alcanzado el objetivo de una ciudad más humana, con la necesidad actual de una
planificación ajustada a la dinámica social y económica, de los diferentes sectores de la
ciudad. Encontramos algunos sectores con procesos de deterioro, dada la forma de
apropiación poblacional y el uso dado por sus moradores para garantizar la subsistencia.
B) PROCESO PARTICIPATIVO
El proceso de acompañamiento ha mostrado un esfuerzo responsable como proceso de
mejoramiento de la calidad de vida, sin embargo los estudios se han enfocado en algunas
oportunidades de manera aislada buscando en los derechos fundamentales, las causas y
orígenes de la apropiación indebida del suelo.
C) VIGENCIA.
El Plan de Ordenamiento y el soporte legal de este no posibilitan su ágil ajuste y
complementación, acorde con las cambiantes circunstancias y las cotidianas demandas
ciudadanas, las previsiones sobre población, dinámica y ajustes de usos o intensidad de usos
del suelo. Caso de las tablas de asignación de usos del suelo en las que desde su inicio se
detecto la necesidad de revisión y ajuste, sin embargo el marco legal no lo permitió.
Para desarrollar el concepto rector se requiere suprimir algunas asignaciones de usos, precisar
algunos alcances de las definiciones y terminología, en concordancia con la utilizada en la
codificación y clasificación internacional del Códigos de Actividades Económicos Industriales y
nacionales, CIU.
nivel interno que permita establecer soluciones integrales y unificar mecanismos eficientes que
apoyen el proceso planificador y la gestión de la Administración Municipal.
9.2.10. EL FUNCIONAMIENTO.
Las condiciones internas locativas inadecuadas para el ejercicio de las actividades, la
adecuación de edificaciones existentes para otros usos no contemplados, el no cumplimiento
de las áreas requeridas, la necesidad urgente de cumplir con de soluciones de parqueo
requeridas, la necesidad de dar cumplimiento a los retiros de protección a usos no
compatibles, el no garantizar el aislamiento acústico requerido, el manejar la extensión del
servicio en forma adecuada sobre el espacio publico, la convivencia con los usos establecidos
con procesos transformación y aspectos de gran peso como los ambientales, seguridad,
salubridad entre otros, son los aspectos mas relevantes en los impactos generados por el
funcionamiento de las actividades económicas .
9.3.1 LA ZONIFICACIÓN
Es uno de los componentes del modelo de ocupación del territorio como una forma de dividirlo
o sectorizarlo de manera planificada.
Concretamente, la zonificación de las categorías de uso planteadas en el Plan de
Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín en su formulación con criterios rígidos en
función de la protección del uso residencial, en la mayoría de los casos hace que las
actividades económicas compatibles con este uso, generen el conflicto de bordes, trayendo
consigo continuas presiones de expulsión y transformación en las colindancias con las distintas
categorías de usos y en su interior en la colindancia con otros usos diferentes, que no
permiten consolidar el modelo propuesto y crean situaciones constantes de conflictos
funcionales.
9.3.2 OCUPACIÓN
Se detecto que en aquellos polígonos de tratamiento donde el instrumento planteado para el
desarrollo es mediante la ejecución de planes parciales, buscando intensidad de usos sobre
una base racional, funcional y equilibrada, han dado como resultado una restricción de la
planificación urbana en el estricto sentido de la palabra, convirtiéndose en áreas de
“congelación” en el desarrollo territorial con las edificaciones existentes y los usos que alberga.
Este instrumento no se han desarrollado en forma contundente y amerita en algunos casos su
revisión, procurando que no se siga consolidando el deterioro de algunos sectores y los
impactos funcionales de los usos existentes, no acorde a la formulación de nuevos uso, que
estarían implícitos en la formulación del plan parcial; estos planes obedecen en gran parte a la
iniciativa privada como respuesta a necesidades particulares y no a decisiones planificadas.
El Plan de Ordenamiento Territorial no formulo ni se considera indispensable se formule
proyectos de usos del suelo y tampoco definió políticas que permitieran la reubicación de usos
conflictivos o de las actividades consolidadas en algunos sectores, donde son claros el
deterioro y los conflictos funcionales. Si se debe visualizar a la luz de los proyectos
estratégicos los futuros usos.
? USOS ACTUALES
9.3.3 PRODUCCIÓN DE GRAN EMPRESA.
En muchos casos existe la tendencia a la expulsión de actividades de gran peso, que
son determinantes de las categorías de producción de gran empresa, admitiendo en su
lugar categorías de usos mixtos con presencia de vivienda o la intensidad de usos no
objeto de procesos de transformación en estas zonas lo que trae como resultado la
modificación de lo formulado y la transformación de la vocación de algunos sectores.
Esto ligado a aspectos como la competitividad, la renta del suelo la ubicación de una
nueva población plantea cambos radicales en los usos consolidados. (Ejemplo:
Polígono Z5 RED).
identificado la presencia de actividades que por el impacto sobre el orden público, la sana
convivencia, la tranquilidad ciudadana, las sanas costumbres de convivencia social y la
seguridad de los residentes se torna conflictiva su permanencia en el sitio.
Todo lo anterior hace parte de los aspectos que han generado conflictos funcionales, deterioro,
degradación y cambio de vocación de algunos sectores.
La delimitación del territorio se convierte en una barrera sin pautas de integración mas notoria
en la delimitación de los bordes donde existe el choque entre lo que se formula con visión de
futuro y lo existente.
Los usos establecidos no acorde con los formulados, presionan constantemente su derecho a
permanecer.
La línea 8 definió los lineamientos de política para la revisión y ajuste del Plan de
Ordenamiento Territorial como: Medellín fortalece las centralidades y optimiza el uso del
suelo, para la ocupación del suelo se definieron 30 indicadores. De ellos seleccionamos el
más representativo para el análisis, los datos fueron procesados por el Observatorio del
Mercado Inmobiliario OSMI del Departamento Administrativo de Planeación de la fuente de la
Secretaría de Hacienda- Grupo Catastro.
IINDICADOR 70
El indicador definido con el número 70 nos permite medir el porcentaje de suelo por el tipo
de uso y la intensidad de usos predominantes por polígonos de tratamiento en los usos de
vivienda, comercio, servicios e industria.
Vivienda
En los polígonos de mayor intensidad de ocupación con el uso residencial en el rango
0.95%-1% corresponden a los predios localizados en las laderas altas periféricas, los de
mediana intensidad en las laderas medias, los polígonos de baja intensidad de uso
residencial los rangos de ocupación entre de 0.36% -0.55 % en los puntos mas centrales
del valle en las áreas aledañas al corredor del río., en estos últimos existe una mayor mezcla
de usos.
Comercio
En los polígonos de mayor intensidad están en el rango de 0,61% -0,69 % están ocupados
por los usos de comercio, así como los de mediana intensidad en el rango de o, 44%-0.45%
coincidiendo con las categorías de actividad múltiple definidas en el Acuerdo 62 de 1999
POT en los polígonos de menor intensidad 0,38% ocupado con usos de vivienda, es donde
se da una mayor mezcla da usos.
Industria
Los polígonos de mayor intensidad en el uso industrial están en el rango de 0.94%-1%
coincidiendo con las categorías de uso industrial localizadas en el Corredor del Río.
Servicios
Existen pocos polígonos referenciados donde predomine la ocupación de los usos de
servicio en mayor intensidad, dado que los servicios institucionales no están referenciados
en este indicador.
CLASE
PARÁMETROS PARA LA ELABORACIÓN DEL MAPA
DE CÓDIGOS DESCRIPCIÓN
DE CONFLICTOS Y OPORTUNIDADES (VARIABLE)
AREA
NORMA TERRITORIOS
No consulta la realidad,
formulada para proyectos USOS CN Ciencia y tecnología
nuevos
Zonas a futuro de
O proyectos de renovación, USOS O N REDESARROLLO
redesarrollo
No crear y consolidar
C actividades a la escala USOS CI No formulo proyectos específicos
metropolitana
NORMA TERRITORIOS
No concurrente con la
C USOSCNT Miranda Talleres
infraestructura existente
Incompatibilidad entre lo
formulado y lo existente USOSN Visión a futuro Centralidad Norte, Sur, .
Restricción por
La delimitación sin pautas de integración
C delimitación de los bordes USOSCT
Plano tendencias por consumo
del territorio.
Presión por ocupación de
USOST Desplaza vivienda
otros usos
No contempla norma para
Los usos establecidos presionan su
C cambio de usos en USOS CN
derecho a permanecer
edificaciones existentes.
Norma no respetada poco
C USOS CN Desplazamiento de la vivienda Poblado
flexible.
No existe relación
coherente entre la
sustentación legal y Disparidad de conceptos formulados en
C USOSCN
técnica que respalde los distintas instancias
criterios de asignación de
usos.
Proliferación de normas
que regulan las
C actividades privadas USOSCT
posteriores al POT.
NORMA TERRITORIOS
Presión por mezcla de Asignación conflictiva colindancia con
USOSCT
usos uso residencial
Asignación de usos Colindancia con categoría uso residencial
C USOSCN
conflictiva presión por mezcla de usos
Cambio de vocación de
C USOSCN Carrera 52 vía Moravia, avenida Nutibara,
algunos sectores
Las Vegas
Inconsistencia en
Extensión servicio áreas comerciales con
C conceptos de USOSCN
antejardín
interpretación
NORMA TERRITORIO
NORMA TERRITORIO
6 CORREDORES ESPECIALIZADOS
NORMA TERRITORIO
Implementación del
C USOS CT Modelo incierto saturado
proyecto doble calzada
Modificación de la
USOSCT Grandes talud, vía rápida
infraestructura existente.
NORMAS TERRITORIOS
Poca diversidad en
USOSCT Licor alojamientos usos intensos
actividades de turismo
Pasan
Conflictos de normas
C USOSCN Construcción en retiros antejardín
anteriores
Restricciones para
desarrollos en altura.
Espectáculos ocasionales colindancia
C Conflictos usos. USOS CN
usos de vivienda
NORMAS TERRITORIOS
Concentración de
O Bancos corporaciones
actividades
Adecuada mezcla y
O convivencia de usos y USOS O
actividades
8 ÁREAS RESIDENCIALES
NORMA TERRITORIOS
Conflictos por asignación Constantes conflictos por asignación de
C USOS CN
de usos usos
NORMA TERRITORIOS
Solamente delimito su ubicación en el
C Ausencia de norma USOS CN
territorio
No reconoció la vocación
consolidada o las Corredor suntuario las Vegas a residencial
C USOS CN
tendencias de en transformación
transformación
NORMA TERRITORIOS
No se contempla el
corredor industrial
NORMA TERRITORIOS
Desarrollos predios
0 USOSO Desarrollo en predios pequeños
pequeños
Áreas de influencia
C USOS CN Áreas de influencia
proyecto Metro Cable
CONVENCIONES
C Conflicto
O Oportunidad
I Instrumento
G Gestión
T Territorio
N Norma
NORMOGRAMA
DIRECCIÓN DE
INSCRIPCIÓN EN LA DIAN Obtención del NIT
IMPUESTOS
INSPECTORES DE
HORARIOS 0ptativo extensión horarios asuntos legales
POLICÍA
SECRETARIA DE
CONTROL Control.
GOBIERNO
Aprobación de las construcciones nuevas y reformas
LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN CURADURIAS URBANAS
Aprobaciones con destinación específica
SOPORTE NORMATIVO
ENTIDAD.
ACTIVIDAD SOPORTE LEGAL SOPORTE NORMATIVO
RESPONSABLE.
CONSUMO DE LICOR
Secretaría de
Y SIN VENTA Y CON CONSUMO DE Perímetro Piloto de
LICOR (CASAS DE BANQUETES) Decreto 1026 mayo 11 de 2005 descongelación Zona Centro Gobierno control y
verificación
Poblado (Plan especial de
ordenamiento del Poblado).
Vigencia hasta mayo 31 de
2005.
INDUSTRIA:
Pesada y mediana Solo en el
polígono Z3RED6.
Menor y artesanal en el todo
el área del centro tradicional
Requiere aprobación
Acuerdo 38 de 1990 Localización, ubicación
MOTELES especifica por
Ordenanza 18 E de 2002 Artículos 239 al 242
Curaduria
Secretaría de
TALLERES Acuerdo 38 de 1990 Artículos 461 a 468 Gobierno control y
verificación
USOS PARQUE SAN ANTONIO Acuerdo 23 de 1993 Usos al interior del parque