UNIVERSIDAD DE GUANAJUATO

FACULTAD DE ARQUITECTURA
UNIDAD BELÉN

AREA: DISEÑO

MATERIA: DISEÑO URBANO I

SEMESTRE: OCTAVO
CLABE: DI0802

TEMA: FRACCIONAMIENTOS Y/O CONJUNTOS

HABITACIONALES: EJERCICIO DE TALLER
(Aspectos Técnicos y Proyectuales).

MDGPL. JORGE ENRIQUE CABREJOS MORENO

PROFESOR TITULAR “A”

GUANAJUATO, GTO. AGOSTO 2021

1
 FRACCIONAMIENTOS Y/O CONJUNTOS HABITACIONALES
EJERCICIO DE

OBJETIVO:
Realizar los ejercicios de diseño urbano en zonas de futuro crecimiento definidas
en los Planes Municipales de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Ecológico
Territorial (PMDUOET), a través de un Proyecto de Fraccionamiento
Habitacional de alta, media o baja densidad, atendiendo a las necesidades y
demandas de diversos sectores de la población local de las ciudades del estado de
Guanajuato, buscando la mayor integración y regularidad y la mejor orientación.
Características:
1. El terreno deberá pertenecer a la mancha urbana actual y/o propuesta en el
Plan Municipal de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Ecológico Territorial
en el corto y mediano plazo.
2. El uso del suelo deberá ser habitacional con densidad baja, media y/o alta
3. El área requerida para fraccionar será de 10 has. a 15 has.
4. El número de integrantes por cada proyecto será de 4 alumnos.
5. Requisitos, el proyecto de fraccionamiento consta de:
5.0. Identificación y selección del terreno
5.1. Estudio de Mercado
5.2. Revisión de Legislación, Reglamentación y Normatividad
5.3. Plano Perimétrico
5.4. Geometrías del terreno
5.5. Cálculos técnicos
5.6. Concepto de Diseño
5.7. Planteamiento/Partido urbanístico
5.8. Propuesta conceptual de áreas de donación para equipamiento
5.9. Dosificación de áreas de donación para equipamiento
5.10. Plano de Manzaneo
5.11. Plano de Lotificación
5.12. Propuesta de Sección y Diseño de calles
5.13. Cuadro General de Manzanas
5.14. Cuadro General de áreas
5.15. Memoria Descriptiva
5.16. Propuesta de prototipos de vivienda
5.17. Plano de sembrado de viviendas

2
 5.0 IDENTIFICACION Y SELECCIÓN DEL TERRENO

Para realizar esta actividad se debe consultar el Plan Municipal de Desarrollo

Urbano y Ordenamiento Ecológico Territorial vigente (PMDUOET), en el cual se
identificarán terrenos que se encuentren en la mancha urbana actual y/o propuesta
en el corto y mediano plazo, con uso del suelo habitacional con densidad baja,
media y/o alta, con superficies de 10 a 15 has. (100,000 a 150,000 m2). Asimismo,
se identificará la estructura vial interna y externa, destinos de equipamiento urbano
dentro o fuera del terreno, orientación y dirección de vientos adecuados,
proximidad a zonas de riesgo, existencia de zonas de vegetación endémica y/o
nativa

5.1. ESTUDIO DE MERCADO/MERCADO INMOBILIARIO

Se entiende por mercado el área en que confluyen las fuerzas de la oferta y la
demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios a precios
determinados1. También puede considerarse al mercado como el conjunto de
personas o unidades de negocios que compran y venden determinado producto a a
quienes se puede inducir para que lo compren o vendan. Y la oferta es la cantidad
de bienes o servicios que cierto numero de oferentes (productores) puede poner a
disposición del mercado a un precio determinado2.

Por ello es de vital importancia conocer a detalle la oferta inmobiliaria, pues esta es
la competencia que enfrentara nuestro proyecto urbano. En consecuencia, de
acuerdo con el buen conocimiento que tengamos de la oferta inmobiliaria, podemos
mejorar la calidad, el diseño y el precio de nuestros productos urbanos
arquitectónicos para elevar su nivel de competitividad e inducir así la demanda, lo
que hará que nuestros productos urbanos se vendan con rapidez y el cliente
recupere su inversión en el tiempo previsto.

Según Jan Bazant Sánchez3, más de la mitad de la población urbana del país tiene
bajos ingresos y labora en el sector informal de la economía, es decir trabaja en
ocupaciones manuales semiespecializadas, inestables, percibe ingresos irregulares y
no tiene las prestaciones laborales que marca la ley, tales como aguinaldo, prima de
vacaciones, seguro médico o crédito a la vivienda. Por lo tanto, este sector
mayoritario de la población difícilmente es sujeto de crédito hipotecario, por lo

1
Baca Urbina, Gabriel, Evaluación de proyectos, cuarta edición, Mac Graw Hill, México, 2004, p. 14
2
Íbidem, p. 43
3
Jan Bazant Sánchez, “Fraccionamientos Diseño y evaluación financiera”, Editorial Limusa S.A. DE CV, México,
D.F., mayo de 2011. 302 P. 16

3
que las familias deben procurarse su vivienda y adquirir a plazos un lote a
algún ejidatario o comunero ubicados en la periferia urbana.

Continúa manifestando que, bajo un enfoque crediticio, este vasto segmento de la

población no ofrece garantía para respaldar un crédito y en general no se le
considera como mercado potencial para las promociones inmobiliarias. En
consecuencia, esto deja a la restante población urbana como posible mercado para
la realización de proyectos de fraccionamientos, pero estos representan un amplio y
contrastante espectro socioeconómico que debe acotarse con mucha claridad al
definir el nicho de mercado al cual se destinara el proyecto urbano de
fraccionamiento.

En cuanto a los conceptos derivados del Estudio de Mercado, que realizara el

cliente, el proyecto debe responder a las fuerzas de la oferta y la demanda del
mercado inmobiliario de la ciudad, el tamaño de ciudad y del nicho de
mercado que le interesa atender al cliente, de modo que este incorpore en lo
social, funcional y económico al tejido urbano en que se encuentra. El cliente
deberá definir que “canasta de productos” inmobiliarios ofrecer dentro del
proyecto, el proyectista urbano debe interpretarlos en forma de diseño urbano, o
sea, en términos físico-espaciales como: diferentes tipos de lotes, locales,
viviendas o apartamentos organizados en forma individual, en privadas o en
condominio, áreas de recreación, áreas de convivencia. El proyectista debe estar
familiarizado por lo menos con algunos conceptos básicos en el estudio de mercado
y en la formulación del programa urbano del fraccionamiento.4

A este respecto, un promotor/cliente con experiencia conoce su competencia,

mas no significa que el proyectista también la conozca. Por ello es imperativo
realizar un sondeo de la oferta en la zona en que se ubica el terreno del proyecto
para determinar qué tipo de productos similares existen, que ubicaciones tienen y
que rangos de precios manejan. Siguiendo un proceso ordenado para lograr dicha
información se plantea la metodología siguiente: 1. Definición del cliente de
algunos conceptos o ideas formales, 2. Identificar la competencia a través de
diversas fuentes de información, 3. Análisis de la información recabada para
seleccionar los productos

5.2. REVISION DE LEGISLACION, REGLAMENTACIÓN Y

NORMAIVIDAD
4
Ibidem, P.23

4
Para realizar un adecuado proyecto urbano de fraccionamiento y/o Conjunto
Habitacional, es necesario revisar la Legislación, Reglamentación y Normatividad
vigente a nivel: Federal, Estatal y Municipal; ya que en ellas se encuentran un
conjunto de definiciones y conceptos que atañen a la realización de este tipo de
proyectos.
5.3. PLANO PERÍMETRICO

 Escala numérica mínima y máxima (1:500, 1:750).

 Escala gráfica.
 Localización en la ciudad con respecto al Plan Director (a escala).
 Indicación de orientación (norte)
 Indicación de vientos dominantes y reinantes (dirección y velocidad).
 Nombres y medidas de cada lado del polígono
 Ángulos de cada lado del polígono (grados y/o rumbos)
 Cortes/Perfiles del terreno uno longitudinal y uno transversal (esc. 1:500,
1:750
 Área total (metros cuadrados) y en hectáreas
 Perímetro total (metros lineales)
 Curvas de nivel (con cotas), planimetría y altimetría del terreno
 Estudio de mecánica de suelos para determinar la carga del terreno
 Colindancias con nombres (propietarios, fraccionamientos, calles, usos del
Plan Director).
 Ubicación de arroyos, ríos, presas, bordos (sección, límite de inundación)
 Ubicación de áreas de vegetación endemica: tipo de árboles, arbustos.
 Ubicación de líneas de alta tensión (torres, cables, voltaje, restricciones: 15
mt. de la línea de abatimiento).
 Ubicación de gaseoductos. (trazo, espesor y material).
 Ubicación de vías de ferrocarril (trazo, tipo de vía, sección).
 Ubicación de callejones, calles y avenidas actuales (sección, medidas)
 Ubicación de infraestructura existente (agua, drenaje, alumbrado eléctrico,
transformadores, antenas de televisión y radio, en un radio de 500 metros).
 Ubicación de equipamiento urbano existente (en un radio de 500 metros).
 Ubicación de disposiciones/propuestas del Plan Director (vías,
equipamiento, usos)
 Formato (nombre del fraccionamiento descripción, plano, no. de plano
escala, nombre alumnos, nombre maestro).

5
  Levantamiento fotográfico
 Análisis ambiental, urbanístico y de accesibilidad

5.4. GEOMETRIAS DEL TERRENO

Una vez seleccionado el terreno y realizado el plano perimétrico con todos sus
requerimientos, es necesario, para este ejercicio, y solo para terrenos de polígonos
irregulares, graficar al interior, figuras regulares: cuadrados, trapecios, triángulos;
en los cuales se puede dividir la totalidad del terreno, esto nos suministrará una idea
de las diferentes formas de fraccionarlo, buscando siempre la mayor regularidad y
eficiente orientación de las manzanas y lotes; así como del posibles áreas de
donación.

5.5. CALCULOS TECNICOS

Desarrollo de los cálculos para diseñar el fraccionamiento tomando en

consideración lo siguiente: cálculo por densidad, cálculo por área de lote, cálculo
por estudio de mercado, obteniéndose el área de lote requerido (de acuerdo con las
características de fraccionamiento estipuladas en la ley o similares arrojadas por el
estudio de mercado). Posteriormente se procederá a dimensionar el lote ideal
(tomando en consideración la Ley de Fraccionamientos que especifica la medida
mínima de frente en 6.0 mt., y el área mínima del lote de 105 mt2., y/o los
Reglamentos Municipales de Fraccionamientos que podrán tener disposiciones
diferentes), asimismo se definirá la mejor proporción del lote (procurar
proporciones 1:1, 1:2 y como máximo 1:2.5).
Una vez lograda la medida y proporción ideal del lote, se procederá a dimensionar
la manzana ideal (tomando en consideración la Ley de Fraccionamientos y los
Reglamentos municipales en cuanto a sus medidas máximas de longitud (180 mt.) y
anchos variables. Las manzanas ideales contendrán lotes ideales en cabeceras y
entre cabeceras.
5.6. CONCEPTOS DE DISEÑO

Conceptos fundamentales que regirán el proyecto de fraccionamiento, a manera de

ejemplo se exponen los derivados de los requerimientos responsivos y aspiraciones
de los grupos sociales, de las condiciones socio-económicas, culturales actuales de
la ciudad, municipio: Tranquilidad, Comodidad, Seguridad, Versatilidad,
Exclusividad, Convivencia, Comunidad, Calidad de Vida, Estilo de Vida
Moderno, Clase, Elegancia, Naturaleza, Medio Ambiente/Ecología, Felicidad,

6
Paz, etc., mismos que serán definidos con claridad en un documento y esbozados
espacialmente en el plano de trabajo/perimétrico.5

5.7. PLANTEAMIENTO/PARTIDO URBANÍSTICO

Criterios de diseño urbano que regirán el trazo de las manzanas en el terreno: uso
de retícula, malla u organicista (siguiendo líneas importantes del perímetro del
terreno, trazos de vialidades importantes del contexto[Decumani, Cardo],
sendas naturales, etc.), uso de eje térmico (frío y templado/vientos dominantes
y vientos reinantes), uso de eje de confort (grados de inclinación del trazo con
respecto al norte magnético, para lograr zonas de confort térmico), por
orientación (buscando ángulos específicos evitando el posicionamiento de
manzanas al norte magnético o norte celeste), por restricciones y colindancias
(F.F.CC., escuelas, ríos, arroyos, presas, terceros, fraccionamientos existentes,
etc.), ejes visuales importantes del terreno (hitos naturales o artificiales,
bordes naturales o artificiales, paisajes especiales)

5.8. PROPUESTA CONCEPTUAL DE ÁREAS DE DONACION

Conceptos fundamentales que regirán el fraccionamiento de dichas áreas, tomando

en consideración: los conceptos de diseño, el partido urbanístico, el análisis físico
espacial y el Sistema Normativo de Equipamiento Urbano de la Secretar5ía de
Desarrollo Social (SEDESOL), página: www.sedesol.gob, mismos que serán
definidos con claridad y planteados espacialmente en el plano de manzaneo y
lotificación.

5.9. DOSIFICACIÓN DE ÁREAS DE DONACIÓN

Para realizar la dosificación/lotificación de las áreas de donación en un

fraccionamiento se deberá tomar en consideración lo siguiente:
1.Las leyes de fraccionamientos de cada entidad, ya que en ellas se norma la
superficie que el promotor debe dejar como área de donación destinada a obra de
equipamiento municipal, esto es, escuelas, mercados
1.Si el fraccionamiento es cerrado/tipo clúster, la dosificación contendrá las
siguientes áreas: Recreación (50%), Deporte (40%), Comercio (10%).

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Determinados por los alumnos de la materia Diseño Urbano I, Grupo 800 “A”, a través de un ejercicio de las
condiciones actuales de los lugares que habitan en la ciudad y los lugares de origen.

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2.Si el fraccionamiento es abierto, la dosificación contendrá las siguientes áreas:
Educación (30%), Recreación (30%); Deporte (20%); Salud (10%) y Comercio
(10%).
Los criterios de lotificación de cada una de las áreas deberán ser definidos en base a
las disposiciones del Sistema Normativo de Equipamiento Urbano de la Secretaría
de Desarrollo Social (SEDESOL), página: www.sedesol.gob, interior Normas de
Equipamiento Urbano.

5.10. PLANO DE MANZANEO

Para la realización de este, se deberán considerar los siguientes aspectos:

 Dimensión y proporción del Plano Perimétrico
 Geometrías del terreno
 Dimensión y proporción de manzana ideal
 Conceptos de diseño
 Partido urbanístico
 Definición de anchos y largos de manzanas de lotes
 Definición de anchos y largos de manzanas de donación-equipamientos
 Definición de anchos y largos de manzanas comerciales
 Definición de zonas de servicios: seguridad-control de accesos, áreas
recreativas (como parte del equipamiento u otras), áreas sociales (lugar de
reuniones, alberca, capilla etc.)
Con estos aspectos se trazará el Plano de Manzaneo (tiras de manzana).

5.11. PLANO DE LOTIFICACIÓN

Todos los puntos del Plano de perimétrico y adicionalmente:

 Visita a fraccionamientos de la competencia y registrar sus ofertas: tipos
de lotes, formas, superficies, calidad de servicios y por supuesto, precios
de venta y créditos disponibles. Sera responsabilidad del cliente, definir
la oferta del proyecto urbano
 Plano de Lotificación (posición de lotes).
 Nombre y/o número de manzanas (ubicado al centro de la manzana)
 Numeración sucesiva de lotes (sentido horario u anti horario) por cada
manzana, incluye las manzanas de donación.
 Nombre y/o numeración de calles
 Sección de calles con indicación y medidas de componentes: arroyo,
banqueta, camellón, área jardinadas, estacionamiento, etc.

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  Escala de sección de calles 1:50
 Cuadro general de manzanas que contiene: nombre de manzana, No.
Total de lotes, descripción de lotes, medida de lotes, área de lotes, y área
total de lotes por manzana
 Cuadro general de áreas del fraccionamiento, que contiene: descripción
(área vendible/lotes, área de vialidad/calles, área de donación, y otros);
área (metros cuadrados y Has., por cada una de las descripciones
anteriores); porcentaje (% que representa cada área del total general); y la
suma total de cada manzana, al final se obtendrá el sumatorio total de las
manzanas.

5.12. PROPUESTA DE SECCION Y DISEÑO DE CALLES

Las secciones de calles deberán tener correspondencia con las definidas en el

PMDUOET, y lo especificado en el 5.2.3. REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN Y
MANTENIMIENTO PARA LA CIUDAD DE GUANAJUATO Y SU
MUNICIPIO, y los Reglamentos correspondientes a las ciudades donde se realicen
los ejercicios académicos de fraccionamientos, definiendo y estableciendo las
medidas de sus componentes: banquetas, áreas jardinadas, áreas de
estacionamiento, bahías/islas/paradas de transporte masivo, arroyos para bicicletas,
arroyos vehiculares (motos, coches, transporte público normal y/o exclusivo), y
camellón, según sea el caso.

5.13. CUADRO GENERAL DE MANZANAS

Nombre Numero Descripción Medidas Lotes Área Lotes Área Total

Manzana Lotes Lotes (MT.) (M2) (M2)
A 36 1 al 6 8.0 x 20.0 160.0
19 al 24 8.0 x 20.0 160.0
7 al 18 9.0 x 24.0 216.0
25 al 36 9.0 x 24.0 216.0
TOTAL 7,104.0

B 1 Donación 160.0 x 80.0 12,800.0

TOTAL 12,800
J 2 Área 40.0 x 50.0 4,000.0
Comercial
TOTAL 4,000.0
L 2 Área Social 30.0 x 30.0 1,800.0

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 TOTAL 1,800.0
K 1 Área 20.0 x 20.0 400.0
Seguridad
TOTAL 400.0

5.14. CUADRO GENERAL DE ÁREAS

Descripción / Área HAS Área M2 %

Concepto
Área vendible (Lotes) 8 – 00 - 00 80,000 53.33
Área vialidad (Calles) 4 – 75 - 00 47,500 31.67
Área donación 1 – 63 - 00 16,300 10.86
Otros 06 -20 - 00 6,200 4.1
TOTAL 15 – 00 - 00 150,000 100.00

5.15. MEMORIA DESCRIPTIVA

Razones técnicas proyectuales y de cálculo para la realización del Fraccionamiento.

 Cálculo general (por área, por densidad, por negocio/Estudio de
Mercado)
 Dimensionamiento de lotes. (Proporción frente/Fondo, áreas, u otros)
 Dimensionamiento y forma de manzanas. (Proporcionamiento por
número de lotes, por dimensiones de lotes, por reglamentos y
normatividad, forma orgánica, etc.)
 Concepto del proyecto de Fraccionamiento (pasar lo correspondiente al
punto 3)
 Planteamiento/partido urbanístico del Fraccionamiento (pasar lo
correspondiente al punto 4)
 Vías (calles actuales, calles propuestas en planes directores).
Dimensionamiento (secciones, medidas, componentes.), Categorías
(principal, secundaria, peatonal), criterio de localización y/o recorrido.
 Criterio de ubicación del área de donación
 Cálculo de lotes y lotes reales por cada tipo.
 Porcentaje de lotes irregulares.
 Criterio de dosificación del área de donación

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 El área de donación de acuerdo a la Ley de Fraccionamientos para los
Municipios del Estado de Guanajuato y los Reglamentos Municipales de
dicha Ley corresponde
 Equipamiento (sub centros urbanos, centros de barrio), usos
específicos/especiales (preservación ecológica, parque urbano/parque de
barrio/parque vecinal).

5.16. PROPUESTA DE PROTOTIPOS DE VIVIENDA Y

APARTAMENTOS

De acuerdo a las especificaciones del Punto 5.11. Plano de Lotificación y el Punto

5.14. Cuadro General de Áreas, identificar los prototipos de lote: proporciones y
medidas; aspecto que deberán tomar en consideración para el diseño de los
modelos de vivienda (mínimo dos), pudiendo utilizar criterios modulares o de
planta libre. El COS será de 0.6 (60% de área construida en planta baja) y el CUS
será de 1.2 (otro tanto de área igual en la planta alta). Se requerirán los planos de
planta, cortes, fachadas en escala 1:50, y renders (mínimo 3) de cada uno de los
modelos de vivienda. Asimismo, se realizarán los diseños de los prototipos de
apartamento, formas de agrupamiento e implantación urbanística en el conjunto,
para lo cual se requerirán planos de planta, corte, fachadas en escala 1:100

Si son fraccionamientos de interés social, el promotor construirá las viviendas

en el lote para hacer atractiva la venta, pues se venden como paquete. En
cambio, en los de ingresos altos, lo único que se vende es el lote, ya que las
familias que tienen mayores posibilidades económicas pueden construir su
residencia. De igual modo que en el lote, deben registrarse en forma minuciosa las
características formales, formales, espaciales y funcionales de la vivienda y que
manejo formal presentan en su conjunto como fachadas, aunque por lo regular son
lineales y monótonas. Es imprescindible recordar que una congruencia formal entre
el diseño de viviendas y el de los espacios urbanos exteriores le imprimirá una
imagen urbana mas vigorosa al proyecto y por lo tanto resultará más atractivo y
comercial.

En cuanto a los apartamentos en condominio, si bien la clientela es diversa, es

deseable alternar algunos productos que puedan enriquecer el proyecto y
plusvalizarlo. No se trata de construir edificios de muchos niveles, sino mas bien
núcleos de viviendas aisladas, en dúplex o en pequeños edificios en condominio,
que, al estar independientes del resto de los lotes, puedan contribuir a mejorar la
rentabilidad del proyecto. Como la mayoría de los fraccionamientos no ofrecen

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apartamentos, deberá sondearse dentro de la ciudad que tipos de apartamentos son
los indicados para ofrecer dentro del proyecto, y buscar para ello tipos (estudio, una
o dos recamaras), superficies, acabados, costos y facilidades de pagos.

5.17. PLANO DE SEMBRADO DE VIVIENDAS Y/O

APARTAMENTOS

Una vez definidos los modelos de vivienda y/o apartamentos, estos se insertarán en
cada uno de los lotes de las manzanas en la escala correspondiente al plano de
lotificación. Asimismo, se insertarán los detalles de las secciones de calles,
vegetación, mobiliario y señalética. Por último, se realizarán renders (mínimo 4),
de las mejores vistas de conjunto del fraccionamiento.


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