DANTE GUERRERO

MANUAl
DE
TASACIONfS
1 ,,
1
'i '
1 1
1 '

1 1 ':

LIBRERIA
YEDITORIAL
ALSINA
MANUAl
D~TASACIONfS
PROPIEDADES
URBANAS
YRURALES
 DANTE GUERRERO

D~
MANUAl
TASACIONIS
PROP
IEDADES
URBANAS
YRURALES
2' ff 1l(I" \

LIBRERIA
YEDITORIAL
ALSINA
Paraná137- Tel: 49-29421 Telefax: 40-9309- BuenosAires
 ÍNDICE GENERAL

PRÓLOGO .••.••. . . . . • ...... • •. - .. - . ... · · · •. • •

TEMA l . TASACIÓN DE TERRENOS . . . . . . . . . . . . . . 1

© Copyright by LIBRERÍA Y EDITORIAL ALSINA l. l. /11/roducción, l; 1) Conceptos oobre valor. l; 2) Necesi·
dades del avalúo, s; S) Oc 1,,. métodos de tasación, 4; 2. J.
Buenos Aires, 1984 " 1994 Métodos de tasación, 5; 3. J. Métodos dir,cfó«Qmporatiuo1.
6; 1) Técnicas operativas, ó; 2) Factores de valor, 10; 3) Ho-
mogc.1noiución de anteceden.tea, 12: 4) PlAnillas de anteCe-
dent..s, 18; 6) Sele«íóa de aate_cedentea, 14; 6) Caractedsti-
cas de los informes, 14; A VALUO URBANO, 16; Cc,oficie,,.
tes de homogenehación, 16: Coefícientes de forma de pago.
19 ; Actualizac:i6n de vaJore8t 23; Cálculo de valot presente,
Queda hecho cl depósito que 23~ Métodos de aproximnción rápida, 30; Resultados compa•
establece la Ley 11 .723 rativos, 31; Método Ci, Ida y vuelta. 31; Métod,;, C, (d~J lng,
Gi!l)lnte, 31; Método C., (1) AproxJmado, (11) Simplificado,
32 • CoaficienLes de actualización 33 ; 1~ Trazado de la curva
por densidad d e puntos, 3i: i ~ Trai:ado de curn1s de actua -
Jizaci6n tnedillnte Hventas y reventas", 35; 3! Método esta~
dístico, 35; 4~ Trazado de la cwva mediante el procedinúeo·
to de los cuadndos mínimo., 86: Coeficiente de medidas, 36¡
IMJ•RESO EN LA ARGENTINA TABLAS DE FITI'E Y CERVINI, Gráfico, 3.9, T~bl"" 40;
TABLAS DEL TRIBUNAL DE TASACIONES, 48; TAl)LAS
DE FACTORES PARA REDUCJR PRECIOS DESDE LO-
TES URBAl'fOS HASTA FRACCIONES DE 50 HECTÁ-
REAS, 5l; Cálc1tlo del coe.ticiente de medida según ap)'Ove-
chamicnto, 62 ► Coo.fici<m ·te por torm,a1 53; 4.1. Procedimie~
lo de "oti les y dcspu.ls". 66; 5,.J. Valor Plottoge. 60; 1...ote
ISBN gsn.559 .012 .g
con frente a dos caUe3, 68; TERRENOS EN ESQUINA, 64;
Coeficientes de t'SQUlna,64~ Tabh1&nOJ"tee_mwicaw:ts, 6f; Mé-
todo de Valvano, 65: Tabla l. Zona céntrica de la Copita! Fe-
deral, 68; Tabla Il. Zona de valor comercial y rosíde,neial .in•
t,rmedio apta para edificios en prop iedad horizonta~ 68;
Tabla IIL Zona familiar o residencial, inclusive algún comer-
cio minoriJlla, 68 ; Tabla rv. Bajo Valor de la tierra.barrios en
formación. 69; Coeficiente de esquina (Método .de Valvaoo),
La reproducción total o parcial de este libro en cualquiot forma que sea, 7 S; TABt,AS DEL INGENIERO VALV ANO . Porc,,ntaies de
idéntica o modificada. no autorizada pot el EDITOR.viola loa derechos re• valorización de tes-te.nos,75; Ejemplos de aplicación, 76; Fó,,-..
&ervadoa. C\lalquier uti&ación debe ser previamente solicitada.. mula del Ing. Valv·ano modificad-a, 77; Coeficiente de tol)<>-

VI D.Jllt'TS GUSRRBRO - JUANtlAt DB TA,9ACJONBS
graf.fa. '18~ Coefic,íente por se.rvi<:ios públicos. 80¡ Coe.fic.í cn--
te de ub(ceción, 81; Curva de '9'alores unitario& de) terre no
(según ubicacl(,n), 82·88; Detcrmln0<ión del valor linal, 84:
MEwdo dé aju•to, 84; Método de dis¡x,ralón, 85; Apl icación
del método en el 6$tudio de l valor de la t.letru, 87; •rruBu -
NAL DE TASACIONES. Cap itol l"ederat (Circunaaipcio-
nC$ d& 14 a 20), 90-91; Plíi.nillas para estudio de la tierra,
92-98·94; 6. J. OtrotJ métodoa- para la tosacii,m de ten-cno,.
96; Método de incidencias unítarias, 96 , Planillas, 98; Mé-
t.Qdo de 1n''Reeeit.A cuioea''• 99,
TEMA Il. TASACIÓN DE EDIFICIOS Y MEJORAS.
IMPORTANCIA DEL A VALÚO DE MEJORAS .. . 103
Difieultade& crecientes de la va.luacíón de edificioa. 104;
El valor de las construcciones. 105; 1.11. 'Métodos usuales
pt.u'C l.a dett!rminaciión del ualor ffsico dt, reposición, 108;
l °: ) Por <:émputo y pre,upueato, 109; 2?) Por suma de pun ..
tos, 109 ; W.) Por equívaleneía de costos dominantes, ll 1 ;
4~) Por CQstos unitarios exper-im~ntales, 112~ 5~) Por lU:t.ua-
liz•ci6n dcJ valor de origen; 113; 2.lf. Ach,alización de los
oQltos de edificios, 114 .¡ Metodología del númerQ índice del
Instituto Nacional d@ €$:tadfstfoas y Censo11,114-; Metodolo-
gía del número índice de 1,a Cámari1 Argentina de la Con,s,-
trueeión, 116; Valor de reposiclón de los edificios, 118;
3./l ].;o depreciación de lot ttdi/icio•, 123~ Cau&ts de de:pre-
ciaci6n (Cuadro de R. R K••t•), 126 ; Mc!todos para calcu •
lar la dep,eciacl6n, 126; Mét.odo de la línea recta, 126; F'ór-
mu\a de Kuonble, 127; Fóono ln d• Ross, 127; E) e,t.1do co-
mo ractor de depreclació11, 129; La depreciación íunciona.J,
132; TABLA DE ROSS-HEJDECKE, 134 .
TEMA UI. CORRECCIÓN DEL VALOR DEL TERRE-
NO POR MAL APR.OVECHAM/F;NTO .. , ..... ..
1./ll. Fórmula de Guerrero . 1 :l9; fl Jff. Pormot de oplic«•
ci'ó111 144 ; C6mo conjuga con e l crit~rio Ros.\•Heidecke, 144;
Ejemplos de •Plicadón, 145; Apl icación en 1:onu muy co-
mcrcj.tlles, 145; ¿Edificio o d~molic.ión?, 146 ; Gráficos Y
ejemplos, 147-161 .
TEMA IV, TASACIÓN DE INAfUEBLES
EN CONJUNTO . , ..... , ... .... . .... ... . . - . . 1;3
l. IV . Mátodo l. Por it1tegración de costos Pttreiales, liiS; Cos--
tos fina.ncioroa, 166; Ganancia empresaria. 158; Ga1.J;c>!'ipro-
n'll1Cionalea, 169 ; lntegntción del coslo total. I 59 ; Porccntuo •
INDICE
Vil
le11de valorea po r unidad de yjyieodn, 160: 2. IV. Mifodo 11.
Por comparación de valores venales, 101 , Planilla de estudio
de valores venaleti, 162; Normas adoptad11i1por ruacf6n de.J.oli
coeficientes u.tilizados paro Ja comparación de valorea vena•
los de departamenl9s, 163; Coe!ici~.nte por ubicación del de-
partamcmto eq el edlficio. 163: Coeficic.nte-aef(m carncterí•
t.icas con..'ítrud.ivas del edificio, 163; Coeficiente por auti-
g.ied,ad y estad() del edificio 1 164; Coeficiente de actualiza·
ci6n, 164; Cocriciente por ubicación de l edificio, 164; Nor-
mas adoptadas P,.ra la fijación de IQs coeflcientos utilizados
para la comparación de los valores venalCJJde ot'icina. l.65 :
Coeficiente segú11. la supo.-íiclo pcopia, 166; Coeficiente por
ubicadón_ de la ofieína en el edificio, 165¡ Coeficiente seg6n
hts característ icas constructivas del edificio, 166; Coeficíen-
1.c por anUgüedud dol edificio, 166; Coeficiente por t~ner
baño privado, 166; Coeficiente por ~e en el mismo edi•
(icio, 166 ; CoeficJcn te do actullll23ci6n, 1-06; Coeficieote por
ubicació n de J cdi.floio, 167; Co•eticlente por ubleación én .al-
tura, 167 ; Normas adoptadas piu-a la .fijación de los c.oefic.ieo•
t4.'s utili_zados para la comparación de valores ,•e)ialea de loea,..
Je-~ 167; Coef iciente por ubicación del edificiQ, 1'6'7; Coefi•
ciente po r car¡lc~e.rístlcas constructivas del edificio. 167 •
Coef icient.o por antigüedad y e.tt1tdo de con$eniación del edi-
licio , l 68; Coeficient~ por 11uperfic(é cubierta deJ loc•l, 168;
Coeficiente. por ,frente y fondo, 168 : Cooficienl.e de actuoJí~
zación, 168; PIJ!nillaa do estudio de valoft1$•ena l"", 169 ·170 -
171; CoeCicientcs de venta coaj·,nta, 172; 3./V. Métod<> /11.
Por capitaJiz-ación de rent.~ 11:;.
TEMA V. VALORES LOCA1TVOS . ... .. . .. . . .. . .
' 177
I . V. 7"a-saiiruonablu dr i•,mtu, l.77 ; Historia, 177; 2, V. Co ,
rrecciim dP ta.sas en tunción de ~pcclatWa, inf{acionari4s,
l 78; Legislaciones de emergencia, 178 ¡ Condicione., que debe
139 rP.uni.r un informe pe.ricial. 179 ; Oiversoa tipos-de locaciones,
180 ; .1.V. Proeedimfe,rt.c>s de cálculo de olq11U~re,, 181¡. Pl'o
cedimien _to 1. Renta de capital inmobiliar io, 181 ~V1tlores le,·
cativo.a (Determ inación de CoN), 183 ; Coeticientc de correc--
oi6n Jl<>rdeptec.iación monéta.ria, 186; Cargas a.clicion:aleaa l:1
rente bruLa. 188; 1) Amortización deJ edificio, 188; 2) Con-
servución dcJ edific io, 188 ; 3) Impuestos r _gravámen~a, 189;
4) Gastos de funcionamiento, 189: 6) Ga•tosadministrativo.s.
189 ; 6) Oesal(¡uilercs, 190; Ejemplos de valor l<>cativo, 190 ;
Coeficitmtea de superficie para vaJort!s locativo; de doparta-
mt>nto~ 1~4; J'htuilla de valores loe1ttiv011,196¡ Coeficientes
corre~tivos., 196; Valuación por capitaJjzaci6n de rentas, 197 ,
VIII DANTB ouentteno - MANUAL ()E '1',ASACTONES
i8DICE IX
TEMA VI. A VALÚOS DE TJPO ESPECIAL . .. , . . . . . . 201
zotión. 2 72; 5. VJII. J>rocedimittnl.o, 275; 8. VIII , ta expropia ~
l . \rf. Pa,ajc ti,¡ ua/or de lot o a uolor de bloque, 201; Utilí •
ción inuersa o indirecta , 278 ¡ 7. Vff/ , La retrocesi lm, 279 ;
dad del negocio , 204; Precío de compra de la fracción, 205;
Concer>to fina.l, 279.
Coos ide,acion "" wbt<> la• t.,.,. de interés y utilidad, 205;
2. VI. TlJ.$0cióndé subsuelos 1 206 : Metodología de1 Ttibu nnl
de Tasaciones, 207 ; 3. VI. B/ectroductos, 211 ; 1) Clasifica· ANEXO (Ley 21499) ... .... .. ....... .. ... ... ... 281
ción de lao indemnizaciones, 211 ; 2) Determinación del an·
cho de las zonas de scgut 'idad, 212; ZonJ.1de a!cctu.cióh en lf·
neas de 500 kV, 213; Zonas de media '"'gurldad , 214 ; Zonas
de mínima seguridad, 215; Electrodos múltiples, 215 ¡ Por•
centajes- de indemnización p.an• la tjerra, 217; Oet'-'1'mina.ción
del valor de llUImojorl,lS,220; Casos de prédJ0s con cxplola ·
cí6n variada, 222; Casos de predios destinados 11country club
o parquiiaciones tomiliares, 223.

'fEMA vn. VALUACIONES RURALES 227

J. VJJ. CónNideraciont:,;,gerae.ro.les$Obre iwfuacio11e6 rttrote~
227; l) Cqncepto s genoralca, 227; 2) Factores que oondicio •
mm el valor do motcudo de la t.iena., 228~ 3) Factorea: que eJe·
van artlfi<iBlmcnto los valorea de los campos, 229; 4) Facto-
rea dcptcsoY-e.sde los precio& de predios .agropecuario~ 229►
2 ..VJI. Faotore/1por cons,'dtra.ren at,.alúosruralea, 230; (farac--
teríaticas intrínsecas y cxtrínaecas, 230: 3. Vfl. Concepto de
uptitud de loa s~los y factorett ecológicos que bielden en lo
valuación, 281; Conceptos básicos aobre los (acto:rei. ecq ló-
gicos más importantes P<>rcon.sidetar en -avalúos ru ta léi;. 231 ~
Cla.aificaciooes rr•nulom~tcica .s. 234 -; Su<!lo¡ arenoso. arcillo-
so, fnmco, 234-235~ E,tructur:a, 236 ; J:a (lfUa en ol iuolo,
237; Salinidad dtll ouel<,,238; Propiedad•• !lsiooquím k'M del
suelo, 238; Propiedad•• biol6gicas y químicaa del suelo, 239;
Clasificación según la •ptitlld de los auelos, 24.0; Aptitudes
agrícola, galllld•ra. rorertal, 240 -2 41; 4. VTT, Factores élimli-
Hco, qu~ deben aer con,/derados. 24-1; 5. VTI. Metodo/(>gia
de la ualuación rura.J,.
2.42; a.Vll. Mé.todoi de lnsaciones n.,ra-
tes. 247; 1) MHodo comparativo y rumario, 247; 2) Método•
analíUcos. 252; Eatudio de modeloa para fijación de valores
unitarlos por el m~todo de JI) pu, du ctivida.d e, renta, ~60~
i,ndícador de punlo.Je,;para tasaclone• rurales, 266.

TEMA VIII. EXPROPIACIONES.

LA INDEMNIZACIÓN JUSTA 269
/, VT/l. La ealiflcución., 270; 2. Vlll . S4ieto cxpropiante, 270;
3. VIII . Objeto de la expropiación, 270; 4. VJJJ. La ilfdemn;.·
 PRÓLOGO

La Editorial da a publicidad el presente libro con la con..-

uicciónde lfenarun vacío en la literaturasobre el tema. Es un
texto largay pacientemente elaboradopor su autor en el de-
c11rsodel tiempo, durante el desarrollode clasesen importan-
tes centros de estudios del país y del extranjero, y ®alado
por su extensa prácticaen la materia.
La compilación y decantación del material acumulado ha
permitido su ordenamiento didáctico y su enriquecimiento,
,úuc hando lo superfluo y dejando asentado solamente lo
uti~lo formativo.
Los ejemplos dados al desarrollarcada capítulo atraerán
al lector por su claridady la exposición de los conceptos con-
catenados con lógica impecable coadyuvarán a su compren-
1/ón de manera tal que el lector, ya profesional que quiere
pufcccionarse., ya estudiante en búsqueda de su formación,
MJ6entiránatraídos y se estableceráentre autor y lector la co-
rriente de simpatía y entendimiento tan necesariospara el
Ol}ff'ndikaje.
El desarrollo de las exposiciones tanto para valuaciones
,irbanai como para las mralea u hace aobre caso• concretos,
rt•alos,en los que intervino el autor y están ilustradoscon grlr
f/cos claros y con los fundamentos aritméticos necesarios,
/lltollzadosmetódicamente, lo que permite al interesadosu to-
t11Ientendimiento práctico y técnico.
Tenemos el total convencimiento de presentar un libro
q11nno deja punto por tratar en lo concerniente a ualuacio-
1ui1: que quien desee ahondar profundament11en su interpre,.
toolón y )'míctica enc,mtrará un mw1ual efectivo, que no /()
1/1/ar6 con dudas ni le oc<Uipnará frustracionesy llegaráa la
,1muiaci6nde que tiene en su biblioteca ¡¡n tesoro l'mponde,.
f(TT
J)AN ·J'B GCIBRR.RI!O - ~lfANUAI ,. D8 TASAC IONli.'.S

rabie: la enorme experienc ia acumulada por un estudioso que

dedicó sus afanes a hacer el aporte de sus conocimientos a sus
colegas o a quienes pretendieren llegar a serlo.
La Editorial agradece a la señora Electro Beouide y al TEMA I
señor Alfredo Beouide sr,asesoramiento integra/ para la publi-
cación de esta obra
TASACIÓNDE TERRENOS
LA EDn 'ORIAL

l. l. Introducción

1) Conceptos sobre valor

La función de tasar está directamente ligada al concepto
uoavaluar, poner precio a una CM<'I.
El diccionario Laroll6Se Universal define el acto de Tasar
c;omo el de poner precio oficialmente a ciertas casas vendi-
blos. Su sinónimo valorar tiene aproximadamente igual defi-
t11ción, aunque no figura en ella el término oficialmente.
Parecieraque el acto de valorar puede estar a cargo de quien
lt•11gaidea del precio, pero el acto de tasar queda reservado
para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una
profesión que requiere cierta formac ión técnfoa avala o certí-
f/c(I nnte los demás , el precio o valor de una cosa.
Podría hacerse una similitud entre el escríbano, que es
r,-.:lalariode actos entre pen¡onas o instituciones y el tasador,
r1u,e Lambién da fe y certifica el valor equitativo y razonable
tic un bien o de una cosa.
El mismo diccionario define como valor de un objeto , en
lo q uP. J:I Economía PoJítica se tafiere: la cGtima.ción que le
a1(1(11amo s en nuestras preferencias. Para algunos economistas
,,1motivo de esas preferencias es la utilidad; para otros el tra-
l.11\10,ya el trabajo empleado para producir la cosa (ADAM
1-Ml'l'H), ya el trabajo que su adquisición nos evita (BASTIAT).
Ninguna de estas teorías es absolutamente satisfactoria. Los
motivos de que atribuyamos valor a una cosa son complejos y
• ubjetivos y se acerca más a la verdad la acepci ón de algunos
oconomistas modernos de que la dificultad de su adquisición
,tf 1111a causa importante del valor de ciertas cosa.~
.
2 fJAN'l~BGUERRERO - MANUAL DE TASACIONES
Estamos más de acuerdo con el último concepto de la
Enciclopedia y en él se reflejan desde el clá,sico y simple
ejemplo de que para un hombre sediento en el desierto más
vale un uaso de agua que un brillante, hasta los más com•
plicados fenómenos de la economía de mercado.
En et aspecto inmobiliario, dicho concepto se afirma
en los comp lejos vaivenes de la oferta y la demanda, forja•
doras del pl'ecio de una propiedad .
No quiero abundar en conceptos teóricos relacionados
con el valor, sus definiciones y clases, porque es un tema que
todos los tratadistas lo encaran, inclusive con cierta fruición,
afumándose en teorías, propias o 'ajenas, acerca de la síngula•
ridad o pluralidades del valor. · h,,cen a la vida, higiene, seguridad y confott de la hu¡nanídad.
Entiendo que sobre el tan discutido concepto de si las
cosas tienen un solo valor a muchos valores, según el des-
tino para el cual se hace el avalúo, todos tenemos que defi-
nir posiciones.
Hay quienes 60Stienen que el valor de un inmueble es dis-
tinto según el avalúo sea destinado a compraventa, garantía
hipotecaria, pago de impuestos, etcétera.
Personalmente, pienso que pueden existir muchos ca-
minos para hallar el valor, e inclusive que ese valor pueda ser
de distintos
~ . tipos. (físicos, venales, ,·entísticos , históricos , pa•
no1am1cos, sentunentales), pero que el valor final, el precio
de Una cosa, en un mercadQ de libre oferta y demanda es
siempre uno solo v surge de la inteligente ponderación o pre-
ponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contem-
pladas en el análisis.
Entiendo qu.e tampoco existen distintos valores según la
wayor u Wtll1or profundi<,tad con qut! :;t; haya httcl10 td ba-
lance ponderativo de los antecede,:ites estudiados. E:stepodrá
<;larmayor o menor PJIS,;,o mayor o mP.norgrado de securida .d
al valor bailado, pero nunca una .definición o califjcación di-
f~nciada. Un valor estimativo no debe considerarse ni
.mayot ni menor que el ualor real razonado :y documentado,
sino, sencillamente, un número que ofr¡3ee menos seguri-
dades <;lecerteza que éste.
t'A$A.CIÓN DE TER RENOS 3
2) Necesidades del avalúo
Los legos en materia de avalúes se preguntarán a qué
viene nuestra preocupación po.r mejorar cada vez más las
1,/lcnicas operativas y el carácter científico de nuestra especia•
l\du<l.·Ignoran, tal vez, la importancia cada vez más creciente
e.lo la f11-nciónso.cial que cumple e,l tasador en el medio que lo
rodea . Así como los filósofos y humanist¡¡s miden y fornen•
lM la riqueza espiritual y moral de los pueblos, nosot,ros me-
tilroos, con nuestro trabajo diario, la dqueza materiál y el de •
111rrollo económico de los países y contribuimos, con nuestro
11s l!soramiento, a un mejor aprovechamiento de los bienes qu e
" Como consecuencia de los conmctos bélicos mundiales
~í co MCMlCHAEL- se ha creado en el campo de la tasación
l{r!II! número de problema.~, cuya solución depende de la reha•
hlllt.ación final de los sistemas económicos internacionales
tl'll\ltreehos y dislocados. Pueden tran,;currir años, antes de
,¡¡,ese conozcan to.dilS las soluciones."
Los conceptos y métodos de la tasación deben ix evo•
lucio,,ando y adecuándose a esa dinámica creada por las
(runl'o rmaciones aceleradas de la geografía económica del
llllll1d O.
La creciente i11dustri.ali¾aciónde los países, con miras a
1111mayor desarrollo de sus economías, hacen cada día roás
11
111
eocsaria la participación del t~ador como colaborador in•
~dlato e ineludible de esas industrias que necesil,an, per•
nll\nenlemeute, actualizar el valor de los aétivos físicos
1111c respaldan su desenvolvimiento económico-financiero .
Las g,1P.m-os, con la destrucción de pueblos y ciudades
q11r , se levantan nuevas, pujantes y moderna¡¡ sobre la base de
plMlficaciones menos obsoletas, nacen también imprescln-
, llhle la contribución del tasador en los planes exp'ropiato-
r 11)8 que permiten dar nueva fisonomía a las viejas urbani2a •
,,¡ones.
ll:1 concepto moderno, de la ftm.ción social que debe
1•umplir la propiedad, exige la frecuente interven ción del
ln#odor en la función pública , a fin de regular en forma justa
 • DAN'rE GU8RRBRO - MANU,U , DE T'A.SACIONE.'$
1'ASA CIÓN DE TERRENOS
•
y equitativa las cargas imposith,as, de servicios públicos y 2. l. Métodos de tasación
contribuciones sociales.
Y por fin, el creciente anhelo de los hombres; de mejo-
rar sus condiciones de vida y vivienda y los planes oficiales
tendientes a satisfacer ese anhelo mediante préstamos pro • MÉ'I'ODOS DE TASACIÓN
mocional~s pa,a el techo propio, necesitan también la
presencia del tasado .r que mida y limite, con equidad y jus- DffiECTO INDffiE CTO
ticia, el monto de préstamos.
P~r comparacl6n directa de Por cálculo de rent abilidad :
Funciones tan importantes no se ban de seguir prestando ontecedentes:
con el cómodo y fácil método de· la apreciación subjetiva y de 1) De tencnos a) Por capitalización de
b) De edificios ren,tas
la estimación rápida cuando son tan grandes los intereses e!) De conjuntos b) Por productividad
puestos en juego.
J~aaulta: Reaulta:
8) De los métodos de tasación • 11,1.ás
seguros en Jo, rosultt1do.s • De cAJculomás direc-

La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la • Más laborio10s en la ejecución

de directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una am-
plia gama de matices definen distintos procedimientos que
se aplican en la técnica opemtiva, tratando permanentemente
de mejorarla, tecnificada y ha ciéndola menos personal y sub-
jetiva.
A las ventajas de la mayor rapidez, lograda en los méto -
dos indirectos se opone, sobre todo, en países de economía
menos estable, la inseguridad y no permanencia de las rentas
y la imprecisión de las tasas convenientes de aplicar.
Estimo qu e si bien los métodos indirectos son necesarios
como control y ante even~ualidades que los bagan únicos, en
la solución del problema, los métodos directos, comparati-
vos, ofrecen mayor seguridad áunque. en general, a cost>.1de
una mayor laboriosidad.
En el desanollo de este curso veremos primero los méto-
dos directos de tasación, tanto de terrenos y edificios, como
de valores de conjunto y luego los indirectos por capitaliza-
ción de rentas .
•
to y rápjdo.
?vfáaimprecisos por
,11rlabilidad d• · tasas
EL PROCESO DE VAtUACIÓN POR MÁS OE UN MÉ'l·ooo
ASEGURA SU CONFl'ABIL IOAD
3. [. Métodos di.rectos comparativos
tf omogeneización de antecedentes para el estudio del valor
do la Uerra
l ) Técnicas operativas
c omo principio fundamental, admitiremos ; q~e la , t?Sa-
clón de un inmueble no se subordina a una tecmca ngida,
~luo qu e siempre es imprescindible el _ap~rte del ,s~nt1do
romún, el análisis p~mderativo y un cr1ter1oso esprn tu de
nqutdad en el valuador . Por tal motivo es que los :Jempl?s
Ktil Oralizados de tipo práctico que vere_m~sa cont~uao10?
110 de ben ser tomados como de segmnuento estricto. El
IU.t4ldor no debe frenar su propia inventiva para ballar me-
r.nniijmos operativos que se ajusten más pr ecisamente al caso
i,1trticu.lar en que le toca actuar. Además, es lógico advertir

DA.l\!1'E Gt/8Rfl~ll0 - ,\IANUAL DB TA'SACIONBS
que lo que se expondrá no es -ni lo pretende- novedoso
para quienes ya tienen alguna el(pe¡-\encia formada. Sólo se
ha querido realizar un trabajo de recopilacion que facilite
-en la medida de lo posible- la tarea de ordenamiento ana-
lítico que debe ser la base estructural de un avalúo.
Lo que sí se preten¡je es que la t,u;ación de un inmueble
no sea frut-0 de la improvisación o del mayor o menor acierto
con que se elija, intuitiva o subjet\varnente, un valor y que se
ajuste -e n cambip- a ciertas normas de sistematización.
Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuación
del mismo inm4eble, no tengan que elegir o encontrar ese
valor por apreci;tción m~ramente subjetiva , sino que sigan
algún procedimiento sistematizado que -sin renuncialc al cri-
terio particular que debe tener cada tasador:- los conduzcan,
en lo posible, a valores indiscu tiblemente similares.
No subestimamos a quienes mediante una experiencia de
muchos afios y un profundo conocimient-0 de determinada
zona, les basta la rápida inspección ocular de un inmueble
para fijar, con bastante aproximación, su valor, pero sí de-
bemos poner bien en claro que la Cuncióo de tasar no se del)e
concretar exclusiv¡¡menre a hallar el valor de una cosa, sino ea
demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos
condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la
institución que nos ha pedido este valor.
Por otra parj;e, no se puede tampoco abarcar un conoci-
mien te) prácticQ tan granqe como pará saber intuitivamente
el valor de un inmueble, cualquiera que sean su ubicación y
suR característic¡¡s. Saber tasar rio significa 7:omo muchos
creen - tener un amplio conocimiento de va/ores actuales
en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar,
analizar y ponderar los antecedentes que finalmente con-
ducirri.n al ualor buscado. En este aspecto cabe mencionar a
los técnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya
una experiencia tan grande en la materia que se trasladan
al ínterior de un país -donde quizá no han estado nunca-
Y en pocos días, haciendo investigación de mercado ,
búsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones,
etc .• vuelven con un gran conocimiento de valores en la 2ona,
7
'l',<I
M OIÓN D/11"6/!REN()S
d~ la capacidad de absorción posib\e de ese mercad~¡•~~;
hlllario etc que prácticamente están a la par de cu q "ciad
,¡uo - por r~ones de trabajo- está dedicado a una actw1
liHnobiliaria permanente eo el lugar. . .
La búsqueda de antecedentes es una de las pruneras d1-
1lcultades con que tropieza el tasador, y es en ei:te aspecto
OóJ'lde se debe trasformar en un ver~adero detecti;e que ~e-
11-cta cuanta información puede ser util a sus f~es:,ChandJas
h> ha repetido: "sin información no hay v_aluac1on. Las ven•
IM, elemento fundamental de compara;1on, d_ebenser fruto
lo una paciente búsqueda y esa busqueda debe tratar
:1c llegar al origen de ella para interiorizarse de l?s factores
'"'"" ---'1'da "ueden haber hecho modü1car el re-
1111 0 on al.,-- """"' , " , "d T .
i ult~do de una libre oferta y demanda. Un rap1 o ana is":
a priori de ella pe.rmite intuir al tasador expe?"'entado i:
líl trata de un precio real o deformado por c_ircU11$~C
,, pcc'•le-~ que son las que debe tratar de averiguar. 01cbas
1
~ la · a trasfereo-
••lrcunstancias especiales pueden re c101;lll~se
nllll de do:minío por división de condoouruo, ªPºt:';8ª ~
ulr dudes remates judiciales (en los que un sucesor tiene '?
Interés ~n quedarse con la propiedad), venta_scon exoes•~~
o dericienle publicidad, tendencias a hacer bgurar menores
. . t ( 'ct· camente es uno de los
ylilores para evadir 1mpues os pra 1 . te
1rob lcmas más grandes que existe 0Jl. tasaciones: esa n-
'.1~ncia a evadir los impuestos, disminlllr el valor de las .ven-
tna o a, distorsionarlas). Por tales motivos resulta m~Y ~nte•
'""nte la obtención de antecedentes en rc¡nates publicos,
rI ..- · art · ,tla.-es ya que de
0 de boletas origínales ck ventas entre P ~c . •
t>Uos surgen los valores unitarios sin las d1storS1?nes que. es
rt,•ouent.e obMrvar con posterioridad en las escnturas trasla-
~lvns del dominio. d
Como se ha dicho antes, la búsqueda de anteceden~ e
v,mtas se trasforma, a veces, en una verdadera tarea de mves~
Lll(Mión. La visita a martilleros de la zona es un punto _d.
11nrUda conveniente, ya que ellos generatment! .han p~1c1-
1mdo en alguna operación, o lo odentan a alg_uncol~a que
hnyn trabajado la zona que ínt.eresa.. ~os ?1ariillero~ s1em~re
r•~ián muy bien dispuestos para facihtar mformac10n al téc-

8 fJANTB GUER1l8RO - MA .NUA& DB TASACIONS.S
nico o al profesional que busca antecedentes de ventas. Ge-
neralmente emiten también sus opiniones, las que pueden
ser. a~tadas o, en la mayoría de los casos, ser demasiado
optimistas respecto del valor de la zona en que actúan. Es
ento!1ces Ctllllldo el tasador criterioso tiene que poner un
coeficiente de. P_rudente corrección a dichas opiniones.
El reconocm11ento del bien a ta$ar permite ubicar en
la zona _carteles anunciadores de ventas ya realizadas O ru-
t~as, as1 como también la ejecución de obros en construc-
c1on hacen presuponer una reciente adquisición del te-
~rcno Y .~os permite ubicar al propietario y solicitarle la
mfonnac1on de compra, que__ es Ja materia prima más impo~-
tante en la elabora c1on de un mforme de tasación.
La ob_tencíón de antecedentes mediallte regist-ros ca-
~astral~, s1 blM puede ser muy eficaz y produce .información
mcuest1onable por ser de carácter oficial, tiene la desventaja
de ser una tarea muy laboriosa y de proveer antecedentes
asentados en las fichas con bastante posterioridad a la fecha
de operación. Eli períodos inflacionarios se descartan total-
mente.
. Una rápjda r~orrida a los avisos de cUariosdel lugar, per-
~te _ta';11b1en onenta.rse en la búsqueda de operaciones O d e
0J.recun1entos. En casos de o!recimientos de ventas un
criterioso anál~is de las condiciones ofrecidas para co~cre-
ta.r esa operac1on, y un prudente coeficiente correctivo por
tra~ ~e una _venta e~_potencia -no realizada - permite
suplir la huta de informac1on concreta de ventas.
El Tribunal de Tasaciones de la Aq¡entina en los casos
en que ha_Ymuy P?Cos antecedentes de operaciones de
ventas, ut1hza tam .b1en los ofrecimientos, pero de acuerdo
ª. l~s zonas, las_características, del lugar; etc ., aplica un coe-
f,c,ente cort·cct,vo que puede ser t.le 0,80 a 0,95. En Buenos
Arres la tarea se f~ilita en alguna medida, porque algunas
1nstitucu:mes mantienen, o tratan de mantener actuafuados
sus archwos de ventas para uso de sus a11ociadosO peritos.
Cabe? citarse_ la Asociac ión de Tasadores del Sanco Hipo-
tecano, el Tnbunal de Tasaciones de la Nación, etc. Estoy
de acue .rdo en la conveniencia y posibilidad de mantener
9
,r,,h!vos de ventas con fines estadísticos, para poder estu•
1
,ttor 1;urvas de valores, de valorización de zona, etc., pero
111unhacer un tra bajo en pa.rticular, para poder tasar un
111w1r preciso, es muy difícil mante,ne~ un archivo d~ v~nt.as,
p1114uchabría que bacer un trabajo 1mprobo, cons1gu1endo
11ntocodentes de valores en toda la cíudad , Y mantenerlo per-
uutn(,nteroente actualizado, 1o cual es sumamente difícil
1,11~n,Jo el mercado inmobiliario no está estabilizado Y los va-
101111pierden actualidad al cabo de un año o de un semestre.
C1111 valores más estables, la tarea se facilita.
,tM t.l estabilizado y los valores pierden actualidad al cabo de
1111afio O de un semestre. Con valores más estables, la tarea
· M•'((lcfüta. .
También existen gestores parl:.iculares que, medJaDte el
111 ¡¡¡~ de un arancel, proveen un deter~do ~úmero_ de
101tccedentes de ventas. En esos casos, m1 conse¡o parttcu -
hir es que los antecedentes séan tomados como orientación,
pfllvi¡, a una completa verificación personal ~e los datos
uh:l'cldos en la info l"mación. Es importante reiteraT que la
j►(uJqueda de datos dé ventas es parte de la tarea de tasación,
v quo conviene ser realizada personalmente por el tasador,
;.,aque durante el desempeño de la t~a va. captando m•
¡1¡rn)áción complementaria, que le pemnte ahondar el ~onn•
«hnlunto de la zona y las condiciones del mercado ll)mo•
hllh.ufo. Cumplida así la tarea de búsqueda de antecedentes,
o,1rresponde realizar después la muy importante, que es la ins-
poc:ción de los inmuebles a los cuales se refieren. En este as•
1
1Jcto, el tasador no debe actuar exclusivamente en gabineie,
11orque corre el riesgo de caer en graves errores de apre-
uloei6n.
La inspección ocular del terreno o inmueble vendi~o
,cnníte complemen tar una ooríe de datos r¡ue s~n necesarios
1
1,..,rn su correcta homologación eo su procesanuento. Es en
?e
i•1to oportunid ad cuando se averigua, respect.o cada venta,
,_ existencia o no del edificio, sus caractensticas Y estado,
napectos de la zona en la cual se ubica, sen¿cios púb(icos de
\msporte, eléctricos, cloacales, de agua c_orriente, pavtmento,
LtipogTafía; la importancia de los materiales recuperab les en
 ,o 0,V,TE GUERRERO - MANU ,U DE 1'ASACIONES
u_na posible demoli ción, la existencia de vecindades desval
t•z~tes, como ferias abiertas, velatorios,
mbecarncos .º valonzant.es , como buenos
hospedajes, tall~::;.,,,L•1ucLura
edificios 1·ardines
uen estac1onamie~t
,. o (h oy • e¡ comodo
• '
estacionamiento es•
E~-~portante -·º
un factor muy ponderable) .
oportunidad de la inspección- tener
c~~lllllen~o de s, la prnpiedad se vendió ocupada por in-
q. os. o libre de e~os. En general, conviene descartar a ue-
llas opernc1ones de mmuebles alquilados porque en el ;~lo
de venta entran en ju ego factores de p~nderación düícile:-
de concretar en un número.
No obstante , Y si no se hallaran ventas de predios o rm-
cas desocuP,adas, la aplicación de un coeficiente correctivo
por oou_pac1on,ten,endo en cuenta el tipo de locación mont
de alquiler , etc ., puede obviar en alguna medida el pr:iblema~
2) Factores de oolor
Sería largo enumerar los elementos informativos que el
tasador debe obtener para elaborar un informe relacionado
con datos generales de la zona y particulares del bien po
ta;:· Se pu:den resumir, en la sigtriente forma, los factore:
q , ~ particular o en general, son ne~arios considerar al
estudiar los antecedentes para el avaJúo físico de un l;>ien
Factores particulares inherentes al lote . Las dim . ·
d If · ens1ones
e rente, fondo y superficie, y si son medidas aptas para co-
cheras, para edificios en torres, etc., íorma regular O irregular
martillos ~ fav~r o en contra ; orientación. etc. Es muy im '.
portante mclus1ve imaginar un proye<:to de edificio para
poder ponderar los !actores de orientación de un lote
La ubi~at;ión e71 la cuadra, la topografía del lote· el niuel
respe_cto~e la calzada, si es bajo, si es alto, si exigirá ~n rel)e-
n_o,st sera nece~imo un ~esm?nte, o si el desnivel puede sfgni•
f1oar un beneí1c10 arq wtecl:ónico, s.icándole provecho . son
facto~~ que contribuyen a ir elaborando hábilmente la' pon-
der~c~on de los elementos de juicio que tenemos. La carac•
t?rist1ca del suelo para fundar es un antecedente que no
s10mpre nos acordam.os de averiguar, peto que tiene impor-
l'A/1,.CIÓN fJR TBII.RBN OS 11
Hay mu chas zonas donde construir un edificio o una
t 1111
0,n .
de hormigón armado de varios pisos, implica la
11~1• 1>1ri
dnd de ejecutar una fundación con pilotes, que puede
-••r J e costo mayor qu e el terreno mismo, de manera que es
1111L lOrLnnt,e este aspecto físico del t;erreno. No siempre es
r,l~Haveriguarlo de inm ediato, pero hay formas de hacerlo
1111 •1lhml:e informa ción municipal o de -reparticiones oficiales,
1,111., do nde inclusive nos pueden dar hasta la cota de profun-
.i1,t1,d t\ que deben hincarse.los pilotes.
li:n cuanto a los factores de caract er zonal, podemos men-
, l1mttr: can.,cterísticas de la zoru1 en -sus aspectos, residencial ,
1•11 11101oial, industrial, etc.; las reglamentaciones de zonifica -
,, on y alturas de edificios (aspectos cuya iníluencia es obvio
11-l'lllcar).
También hay que ob~rvar las tendencias del desarrollo
, ünwrcial, el volumen de tránsito peatonal y c;levehículos.
l n nlgunas tasaciones de cierta importancia conviene aportar
1• Info rmación concreta de la cantidad de peatones que pasan
11vr hom por un determinado lugar , o por nna determinada
, 11 11dm, para confirmar los fundamentos de un coeficiente
ti•• ubicación. Los servicios públicos de agua, cloacas, a1uro•
1uldo com ún o a mercurio , y los tipos de pavimentos (de
µrnnlt,o o liso), pueden hacer cambiar el valor .de un lote.
l'or Último, las vecindad es pueden ser va1orizantes o de s-
~••lori;,.antes (parque$, edificios de buena arquitectura , co-
111t11·cios o cementeri .os, tallere s ruidosos, basurales).
1/ay u 11 tercer tipo de factores que si:rnde carácter ge-
11t1roL Por ejemplo: él estado de la plaza inmobiliaria: cual •
,111l1 •r situac ión de orden económico, inclu.~ive la amerinza
,1,, ¡Mrí odos inflacionarios, pued e crear una modificación
loto l del mercado Inmobiliario ; por4u ., ba,,ta solam ente que
111~<•nte vislumbre una posibilidad de desvaloriza ción mon e-
t11rl11,y entonces corre a póner a resguardo su capital. Corno
111 mejor resguardo del capital es la inversión inmobiliaria ,
rnolven otra vez a tonificarse l.as operacion es de ventas , tanto
~n L< ,rrenos como en propi edad horizontal . 'Es important e
t1t111bc;Jr, tamb ién , como antecedente de carácter general,
1,11 rogln.rnenaciones municipal es que autoriz~n la subdi -
 IAHA(J/ÓN /JE Tl<HRENOII
12
DANTIS GU'b'RREHO - ltfANVAI., DB-TA..SACION,HS
. de una P lanil.
•• P or medio • la de "Estudio de la
visión de fracciones en lotes. Cuando no tenemos antece- 1111rnnlogac1on . , n Después -c omo hemos
dentes d~ ventas de fracciones para tasar un bloque, tenemos Ht1rru" que ver~mo~ ª1c;ntina~:ºt¡,¡ar los edificios, el con -
11t11hr)- se explicatá a orm
que partir del lote para 111,?gar a la fra cción, y en ese aspecto
es muy importante averiguar perl'ectamente bien las regla- j1111l.o,
etcétera. . . homogeneización de anteceden-
mentaciones municipales que autorizan la subdivisión de Conviene de(IJ\IYco mo • operaciones de ve,:itas su•
fracciones, ya que, en general, en todos los países las muni- I••• ltl conversió n de todos e11~~ a tomados como patrón ,
cipalidades se están haciendo eiógentes en los requisitos 11111•ijt~s al contado, de lotes ipob . ~- o con iguales servicios
b . do en un punto a;;1c • . d
para aprobar lotes, y resulta muy oneroso comprar una h11hhos,u ,ca s . . a· la fecha en que se qwere e-
fracción y subdividirla para venderla en lotes. ¡111IJlicos, y todas refeni:e ser la actual o una anterior: 1'al
Los regímenes de locación de inmuebles ( que f11rrr1111ar el valor , que_p di te coeficientes correctivos,
congelan o 11.mitanJa renta de los inmuebles) tienen mu- 11..,. 1ologación se obtiene ~-e anelección está el meollo o la
1111 cuya exacta cletermm.~c1ono , tesis saber tasar es saber
c ha impor tancia como facto r de valorización, ya que d!)· 1ittll<l de Lma buena tasac1on. En sin . '
salientan las inversiones en este campo.
, ir,1ogeneizar ai1tecedentes.
11
La políticá fiscal resp ecto a préstamos promocionales
para viviendas, conduce a un mayor valor de la tie.rra. As-
4 ) Planillas de antecedentes nil1
pecto que se hace más notable en barrios en desarrollo de t tura general de una pla a
viviendas económicas. 'rrntaremos primero la es ~c haremos un análisis de cada
Ell resultado o las perspectivas de cosechas en zonas agro- ,11111»~ udJo de la tierra Y despues , .• veremos también
pecuarias varían notablemente el mercado inmobiliario ficlentes de horno1og~c1on.
HIIO de los coe , coeficientes correctivos de la pla·
c..-omoel comercial. La capacidad adquisitiva promedio de la ,¡1111, en su mayona, l_os.. b'etiva Todos tienen un as-
población, nos permite a veces establecer una forma de pago 111lleno son de sprectacio~ csum· ¡~ qu¡ nos permite determi-
posible , y calcular el tiempo de reafüación que puede tener '
111•1·,o t mático
ma e_ . , . o de 1 eficiente de pon d erac1on,
-racio . • sea
una venta de lotes. 1rnr' co n cnteno tec¡uco, e co
La desgta vación impositiva a la edificac ión es una m.edida ••~i" tnctor o dlVJSOr ·. . te un modelo generalizado de 1~
que produce un alza de valores de terreno.s, desde que se pone Analfaaremos segwdarnen t base él lugar donde está
en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmo- 1,111nlllá.Tomaremos co~o P;t: l~genieros de Buenos Aires,
biliarias ni constructoras, pero a las que Jes conviene, por ,1t1l1•otlo el Centro Argen~?b al de Tasaciones para valori!S
desgravación impositiva, consttuir un inmueble y venderlo en 'I in• óS el elegido poir ~I d ~ : Buenos Aires.
propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia "11 111zona norte de a c1u a .
• está en la desgravación impositiva. Eso trae aparejado en- . " di O del valor de la tierra'' podna
tonces una gran demanda de Jotes aptos para ese fin, y un Como planilla de Estu •t do Tribunal de Tasa-
1 1 se utiliza en e1 e, a ·
alza en •u• p1ecius así como también una sensible baja en los ~• l\Consejab e " qu? . un oco dicha planilla pensando
valores de oferta de departamentos. ulones. Pero he mod ,_fica:o t p libro porque entien do que
t•ll f'I aspecto didáctico e e; ~ores ponderatWos antes que
''" 1,rc[orible ubicar algunos ª
·t' cambiar un poco
el orden de esos coefi,
.
3) Homogeneizacló11 de antecedentes nl r118y me perm 1 , ., agregar otros. Prefiero ubicar
Ya en poder del bagaje de antecedentes recopilados, pro- 1111-ntcsde ponderac'.ºº tey ·orrectivos, que surgen del
¡1,lm~,o los coefic1en s e
cederemos a realizar su procesamiento mediante una correcta
 14
/)~'VTE OVBIUlERO - flfA.Nf.lAl.. DE TASACION~$
t 'tlMCJJÓN D B TEB,..
R~,VOS J.!

cálculo m¡itemático o det.erminnción técnica e ir poniendo

al final aquellos factores correctivos en que ya entra a actuar
la subjetiVidad o la aprecia ción personal del tasador. Y o diría
qu e hay en ello un poco de astucia, porque, corregidos prime-
1111 In
1i1u•reJa
.-
poslc1on de que e
e:
1valor de un inrn ·.1eblees uno solo, no
el destíno que tenga 1
val • el valor es único Y lo
:c:;edarle al estudio de
,¡111• sí varía es el peso que ar s· es un asesoramícnto
ro aquellos elementos que son invn.riables, se va teniendo un
IIHUPrdo al des mo
t . de la. valuac1on. 1
h er como en geodesia, cuando
panorama del valor, y ello permite después una mejor compa-
1111 ro (lompra ! tenem¡~ iu;O ::~es para darle más peso ; Y en
ración u homologación para hallar los factows que tienen
~" mide ¡ un• angulo
t tadeun avauo 1, s"nc·ino
~ • ·para iler si una pro-
•
aJgo de apreoiación subjetiva. Est.e mod elo de planilJa, que se
agrega, (,'S susceptible de ser ampliada o reducida, según las
necesidades y tipo del informe.
••11 ml1o, s, se ra
¡ih•lliu.l respo?de a dete~r
t,mt.eal 50 o ~ 80 % e " i~orme.
t
. ad réstamo hipotecario eqwva-
al o que se estime, lógicamente
Comproba temos después que todos los coeficientes '"' 1,xlge tanta literatura en el tud " se consustancia en la
correctivos que prima facie parecerían puestos en la plani]Ja
a capricho, tienen su (undamento técnico o Dllll:emático, con
Lo más importante d\un ;s d: 0
debemos volcar con la
1,\onllla de ventas; es en e. as . ?n o biliarias que luego serán
excepción del correspondiente a ubicación, qu e es el más sub- urnyor exactitud las op eraciones -~ de ventas puede hacerse
jetivo de los coeficientes. 1
,ihjl'l ,o de análisis. ~a •.~forn:~:;a operación, relatando los
5) Selección de antecedentes
JIH'dÍ!Ut te una descr1pc1on Íe lanillas donde se vuelcan sin•
1, 1111•céden tes, 0 en form! . P rt tes En este aspecto de-
Tanto los ahtecedentes de ventas como las ofertas deben l1\l\c1tmente los datos mas ,mlpot·an d.·est'no de la tasación
est¡ir ubicados próximos al inmueble por ta,sar y, preferi- • · t mbién e 1po Y ~·
111•1110s diferen ciar a d te n los datos qu e se vuelcan
blemente., que tengan características similares a él. IPlll'l l set más o menos nbun an s e

No obstant e, cuando ello no i!s posible, como ocurre nor-
malmente, mediante los coeficientes correctivos que ver<lJllos
más adelante, se trasladan y se corrigen a fin de homogenei -
zarlos con el objeto de la tasación.
Cuando se deben tasar varios inmuebles de una misma
zona, el traslad o de los antecedentes .se hac e a un punto 1)
que se considera biísíco y los avalúos consecuentes se obtie -
nen aplicando los inversos de los m.ismos coeficientes correc-
ti vos utilizados para los antecedentes.
6) Caracterislicas de los ínforrnes
Cuand o se trata de elaborar un dictam en técnico pericial
para la JtJ$ticia o una tasación de cierta importancia, Ja infor-
mación mencíonada ante riormente conviene que sea volcada
Lotalmen(e a manera de apoyo al v-alor inmobiliario a que se
va a Uegar. No así cuando el destin o o la relativa importancia
del avalúo no aconsejan una apoyatura muy frondosa. Insisto
''" In planilla .. ., . di ·a1 erá conv enient e agregar en los an-
t,;n una pericia ¡u c1 s b de comprador Y vendedor,
li•ccdentes de ventas los nom re, donde se pueden verifi-
1ut•nte info rmativa de la op e~ac,~~¿ da más respaldo an te el
,•11r los datos , etc., porque ~o ; .:tabl e e l inform e. Pero nq
¡11 ,,z y las p~tes y ~ace1•~~s~ino de la tasación es aseso-
••• t011 necesano cuan ° e enta actualización de
nlr a un cliente para una compra o v p O su uesto que en la
,·uplto.les, donde no l;a~ cont~;ª!:~ ~~to ~undamental, la
1,lt,udo planilla no o VI arem_.. ' formall de pago , C):l.racterís-
r11rt1a, ul>icaciói~ exa cta , pr~c,_o•,edificada mecÍidas del lote ,
1lt•nfl de las me¡ora_s,su?~~- cie (~uando h~y ventas que se re•
"xl,¡tencia de serv1c1osPi~ ,c~1ferentemente). La forma de
1h1r,m a terrenos serv ~s a criterio de cada uno, ya que
1•,11l)lanillar los datps q~: ~¡ de distintas característi cas.
,,id•len mod elos de p am as
 16
DANTB GUERRERO - .'tfANUAJ...DB 'l'ASACIQN8!¡ l 'A.'lilOIÓN DE 7:ERRi.NOS

1'ASACIONESURBANAS

>.,actorc, de uolorüacüm de terreno,

/'articulare• Zona/e,,
• Dimertmcmes • Vafor residencial
jfnnto y fondo) • Valor comercial
• Ubicación
• Valor indu,¡tria)
• Forma
• Reglamentaciones
• Orientación de zonifj:cáeión
• 'l'opograffa
(1úveles) • Se"icios púb'Jíoos:
- Ag.... .
• Sulm,elo - Cloac¡¡a
- Alwnbrndo
- 'l'oléfono
- Pavimento
• Vecind11dea
vaJorízantea
• Vecindades
de1vaJori2antes
Genera/e,
• Mefflldo ínmobilúi.•
río
• Estado econóntico
del pals
•Reg'lamentaciooe.,
para subdivwones
• .Por4J>Cc:tivasagropc-
euariu
• lulg'imen de loca•
clone,
• Ot.'$fl'av1,ciones
impoait\vas
• Creacióndo nu~vu
zonas do desarrollo
• íncidcnc.iade grandes
ob, .. públicas.

AVALÚO URBANO

COEFICIENTES DE NOM'OGENEIZACIÓN

Hemos observado que la planilla de "Estudio de la tierra"

tendía a agrupar todos los antecedentes y homologar los, tras-
lndll.l'los • w, 1uiijmo punto, a ima misma fecha, a un mismo
ti'po de Jote, con las mismas características, con lo$ mismos
servicios públicos , etc., es decir, hacer que todas las ventas,
comp letamente dispares, se trasformen en operaciones de
venta homogéneas. AJ principio de la planilla, figuran los
antecedente$ de ventas u ofertas, con la ubica ción, la forma
de pago y la :fecha. Después, un coef1c1ente de forma de pago
para traiiformarlas en ventas al contado, el importe de la venta
y el precio de contado; a continuació n figuran los datos tefe.
 ,a
r 4r/M"IÓN Dfl, TllllltENOS
18 DAN1'E GUERR8RO - MANU1\t DJ!.TASACIONES
al edificio, donde se establece el estado, la superficie
11111tcs
, 11hlorl;n, su valor estimado o el de su d()J)"lolición.Respecto
,1111 t,erreno se agregan los datos de frente, fondo, superficie y
t11t/'Oll, el precio de la operación pactada -descontada la
~ i.,
!X
:.t-t-t- ++ +++- +-l-W ----1-1_J ,1t,molición o el edificio- y, por fin, obtendremos el valor

- ~
V ~~íl"
; 't-,-i--t- t-t--+
-4-+-+-
-~-t- ~_j_j 11111l11rio del terreno supuesto baldío.
Veamos ahora en qué forma determinamos los distintos
i í tr-i!!H~+-t-H-++-1-W-l--LI "1 ,•,¡o(icientes correctivos.
i ~ r.;~;,t----t----ir+ -,l-+-!--l-LJ,. l
-t--1-+----+ Como dijimos antes, es~os coeficientes son -en parte -
olo ,1preciación personal, pero en su mayoría pueden ser calcu-
l1uh,1R matemát,icarnente o por lo menos de acuerdo a ciertas
Í'
111wnustécnicas que, s,;guidas por dos o más tasadores, con·
,lu1:en a los núsmos resultados. Esta es la finalidad que tiene
; S{
¿¡ ' :~ 111éllLudio de una planilla de homologación de valores sobre
'i .. 1¡¡ 1l11sede procedimientos técnicos: la de obtenet resultados
•hollares partiendo de antecedentes t.ambién similares .
>i ' o•
-5

•
l r·c1E/i'(CIENTES DE F.ORMA DE PAGO
e
~
~
'¡
~
Tomaremos como primer coeficiente de estudio el que
,•4rresponde al de fonna de pago. Por supuesto, tiene la ri-
:~ 1111lkladde trasformar todas las operaciones a una misma
!! l turma de pago, generalmente al contado, o podría ser a
o ;11u,lquier otra fonna de pago, pero generalmente se trasforma
º¡\ ifi1
•
->:
;il contado. Después, si queremos tasar el inmueble en venta
1·un CaciHdades,utilizamos el inverso de la forma de pago co-
i ••
~: 1n•spondiente a esas facilillacies. El cálculo de éste se basa en
! ·s ,oatcmát icas financieras y, fundamentalmente, en las fórmu-

.
f*a lu~ que permiten hallar el valor presente de un ingreso futuro.
~
~
i !1
-l,
El valor presente de un ingreso futuro -si se trata de un
~
; ,. ••oh,o dentr<'.Irli, n años o n meses, en una sola cuota, sin inte -
';;
~
l i :
,•,IRtiene por eic,presión:
f>
e
j, i¡' Vp =-- --

_LJ 1
(f+l)"
"
•
t-'~zL-t--1.i--'
Lt_j_-
f-l_--t_;L+..l-Jj
 DANTE VUBR RERO - MANUAL. D.$ ')'A,$..ACIONES f ASACIÓN DE TBR.R.ENOS 21

Donde: Vp : Valor precente de un irigre&0futuro . a) Coeficiente de forma de pago para reducir al co!:tado
una operación a pogarse en uTla cuota al cabo de n anos ( o
C = Capital a ingresar. 1>eríodos} libre de intereses:
I ;; lnt..e..rtinormal en el mor-cadod~ capitalb!.
n = Número de ano·s o períodos para que se produzca eJ l
ingreso. c(p~ ---
(1 + 1)'>
Se utiliza 1 {grande), porque vamos a diferenciar los inte-
reses figurativos que se pactan en una operaciól} de venta, de Ejemplo
los intereses reales en plaza. El cobro de 1.000 dólares al cabo de 2 años, sin interés,
En países inflacionarios es normal que los intereses / rea- ~lendo interés normal el 6 '11, anual, equivale a un cobro al
les en plaza sean muy superiores a los autorizados, que figu- contado de
ran en las operaciones (i).
La razón de ello es que los intereses reales no figurativos
están integrados por un interés puro, supuesto normal para 1.000 l = 1.000 - ~ 1 - - 889
monedas sanas no sujetas a desvalorizaciones, más un interés (l + 0,06) 2 J,12_36
comp ensa.torio del riesgo de deterioro del capital producido
por los procesos inflacionarios.
Es por tales motivos qu e en adelante llamaremos i a las b} Coeficientes de forma de pago para reducir al contado
tasas de interés de tipo bancario autorizadas y que íigur-<lfl en un cobro en n cuotas, sin interés:
las operaciones de crédito e / a las tasas normales y corrientes
en el mercado libre de capitales. 1 (1 + /)" -1
Cuando el ingreso futuro de un capital C se integra .en n e,, =- (1 + J)" • 1
cuotas periódicas sin interés , el valor presente de ese ingreso "
f-uturo {reducido por interés compuesto, como en el caso an-
terior), la expresión anterior se trasforma en: Si la operación es parte al contado (20 '11,)y parte con fa-
cilidades (80 '11,)el coeficiente de forma de pago se halla su-
mando al porcentual contado el de facilidades afectado de su
(1+/)" - 1
coeficiente parcial.
f(l+f)"
1 (1 + /)"-1
La expresión (1 + I)n se halla tnbulada en manuales y e,.=0.20 + o.so n (l+ly> •T
libros para distintas tasas l y períodos 11.
Cabe advertir que la tasa debe tomaxse anual, semanal, c} Coeficiente de forma de pago para cobros en cuotas
mensual, etc., según que el número de períodos n sea en años, ocrecentadas con un interés i de tipo bancario, sobre saldos
semestres, meses , etc . deudores:
La aplicación de estas fórmulas primarias de matemáticas
Aquí debemos diferenciar la tasa bancaria de las cuotas
financieras DO$ conduce a los coeficientes de forma de pago,
(i) , de las tasas corrientes del mercado de capitales {J).
según el tipo de operación .
 OA)\l'l'E: OU E R.ltE RO ~ JlfA.NUAL DE 1l'A$ACIONBS
'I MA CUÓN DJI, •t•ERJ<ENOS

Cl) Caso de Ctlotas poco numerosas: Se hace un cálculo

directo que Uamarémos de ida y Vtlelta porqu e a cad a cuota
(porcentu,tl) la incrementamos con el interés i figurativo que
le corresponde, de acuerdo a saldos, y Juego la reducimos al
valor presente con la tasa / de intereses norma les, con Jo que
oo obtendrá el valor porcentual de la cuota reducida al conta-
~
.
:a + - "'
....
.
~
:s
"
o
Q"
~ ~
•
'
t:)
g).,

ººººº
.-t C(I 1.0 'di
T"t ~ º• (7'¡• .,.
°'·
o
do . Sumando los valores porcentuales parciales se obt iene el
coeficiente de forma de pago para todn la operació n. ~-
+l:
...-g
'"
.-t
o
~~t-;
"'
~~'lf

<D is 'D
.,.¡,..;ci<:i
11
IN

~,
o
Ejemplo Q,U)Olt>g
~ ;!: ~ ::: r-4.. ...
"'
....
La venta es a 60 'l'o contado y el saldo del 40 % en cuatro óóóó 0
-l! :.; 11 U ~ 11 U
cuotas anuales de 10 % cada una con más un interés í del

--
{! u QU>OIDg
15 % anual adelantado sobre saldos. Siendo el interés norma l 0 • ~~~8q
/ de plaza el 28 'l'o anual, se tiene: " o Oóóóº
~ ;l ++~-++
ººººº
~~ .....
,-1_+
0,94
e,,=--= o,94 ººººº
1,00 o

C2) Caso de cuotas numerosas: El procedimiento ante -

lt OU>OI.O
<D ~e()
o ..o ..o ..o,.
....

rior es cómodo l!Uando el número de cuotas no es elevado, ~1

-.- ººººº
pero se hace laborioso cuando el número aumenta a cifras o'
grandes {40-60 -100 cuotas).
Para esos casos el técnico deJ Tr\b wial de Tasaciones, in- ºººº
.....,.<(l .. ~.. M..

geniero Gigante., encontró la fórmula qu e cesume todas las o ººººº

ll ll ll ll 11
operaciones, que había que hacer mediante una lw-gaplanilla, :s ººººº
..... ~.-4 ..... ....

en la siguiente forma: "'" 0000ó

xxxxx
..... ~~ .-1 0

ACTUAUZACTÓN DE VALORES
o ººººº
(D.;;.t ......... ,-1
lj> .. OóóóO
Cálculo deU(l/or prese11te: coeficiente por forma de pago o;
o
Crp ~

...
º·
Caso: pagos periódico, numéricos
Se parte de la hipótesís de que el interé$ de la cuota (i) y
-az
•
o ~
ó
"'
o ....c-1("1)~
11
i;,.1

el interés de plaza (J) son constantes. Por otra parte, los sal -
dos se amortizarán en euot~s ig\lales y periódicas juntamente
con los respectivos intercl!l)ssobre los saldos deudores.
 DANTIS GU~RR~R.O - MANVAL DE 'rASACIONRS 'i'ASACIÓN Dlr T8RR8NOS 25

Aplieación del métod-0 en el estudio de una operación de

venta:
Se comenzará por calcular un valor que llamaremos base
(B) y que reúne la siguiente condición:
Si llamamos a la sumatoria de
xn = T , resulta:
I: ..M....
[lJ
B XP = 10 n
e =I
Siendo : B = valor b .. , para nu•otro estudio '" 1J
P = en
porciento de
decimales
pago de plazo• (d•to de la operación)
Determinación del valor T:
11 = número de cllota. (dato de la opera<í6n) Del cuadro anterior surge:

De (lJ despeja.mosB y resulta B =~ 10 lOi (n·l) 10 + _!Q.i

+ X° (n-2) +
p T = Co + 10 . i. n + X+ X x•
que nos permitirá obtener:
+ 710 + 1Qj
X3
(n-3) ... 10
X,,., + X,,..,
lOi + 10
X"
Co = C.B
Po = P. B = 10. n :.o =-10 . 11 Agrupando términos y efectuando las operaciones corres-
p
pondientes llegamos a:
siendo:
x<•·•l - X
n . x<n. •))- ~-;;:----;:--
º• = va.l<>r
al contado l'<!&¡Jeeto
de nuestro valor base. T = Co
10.
+ --;¡;;-
i X- 1
+ x• Lx=tl
-il
_1.2... 1~"
Po = valor• plazo,¡ respecto de nué&tTO valorb .... (X-1)

e = P<>rclentode pago al coniado (dalo de la operacl6n)

en decimales. 10"
8 = p
P = porcientode ¡>ogoa plazos(dato de la operación).

1.00
1
B (C~ = Co +P 0 = C0 +lOn Co + 10 n =B Cálculo del uolor presente : Coeficíente por forma de pago
c,P
Caso: Pagos periódicos numerosos
Tabulando para hallar C¡p, t.endretnost
 27
1, H '/ON 0 8 '1'EfUlh '1VOS
2G D ANT~ OUBRRBRO - MANUAL O.B 'l 'ASACIONl$S

,\¡11/caciónpráctica del métodoenest ud ioa una opera,;_ión

,,, 111
,111a
-... ~ ¡;¡ T del lng. Gigante)
11'111111,jo

e;>< 1 1 ¡ 1
o.... 1 111111110 1

-"" so ~

~
1 tl11pongamos que e l monto de una operación se deba
...I>( .... -=
o
;; " 1 ·- ~ ºle
+
... I>( . ,,hlur ~n la siguiente forma: 30 'l'o al cont ado y el 70 % res-
"
:E. +-
·-
+
-~>< -~ ;><
+ +
1 ...
o 1-rn~• • t'n 10 años , pagaderos anua lmente con el 15 'l'o de ínte -
1
u
o.... ... o...
e
1
,, • ~uhre los saldos deudores .
l"rncederemos a calcular el valor base.
•
I>( 1
11
•
:::-
... >< "><
~

><
. 1
1 e'
>< ~ n X 10 10 X 10
=-'- -- - = 142,8571 ,
/J •
0,7 0

-+ 0,70
1

-...
~ 1

¡.- ¡;¡ • nos permitirá o bt ene r:

,111•
" 1 1 1
1 o
o ....
~
"
o --
+
.... s
o.... -=-
o
...
so
.... '
1 ·-
+ ...
o
C'o., 1LJLl;: = 142,8571 X 0,3 0 - 42,8571 .
::;¡
o
·- ·+-
+
·-
+
1
1
o....
l1 ()r o trapart,etenemos: i = 16"" "' 0 ,16; 1= 28%"' o,28
u ...
o o
.... o
.... 1

o
:¡¡
¿¡
X
·-
"
...
o

·-
-
...
1
-=-
o

·- .. ·-
~
-"'
1
-...."
o
¡;¡
1
5
o,...
1

1
1
1
1
1
...
o

·-
1
,11

¡1
, d ond e:

1 /) X 1,28 resulta ndo

t•" =1,28 'º =
xn¡ 1 = 1,28 11
11,8 0 62 (s/tal¡la)

-= 15,1119

-- ¡.- ¡;¡
1
"" ,, •,•mplazando estos valores en la fór m ula que nos da T,obten•
o
:¡¡

"'"
"
... s::,
o
1

....
1
so
.... o -..."
1 1
1
1
-
o 1
11
o....
,111 unos :

1
+ (15 ,1 119 - l,28i
~
~
u
o
-
o o
º' -
o
1
1
o
.... o
.... ,. 42,857 l
+ 10 X 0,16
l 8062 [
10 X 1 5,111.9 - O 28
, +

.s ....
1
1 -... l ' 0,28

u"
o "' 1
~ "' 1
E, " .. 11,8062
10 11,8062 -10.000 =
1 0 ,28
 as DANT ,8 OC/e.RRERO - ;tfANUAL DE TABACJONIJS
4 11,11)N 011 'f1$RI<F.NOS

1,6 (151,1190 13,8319\ + ,¡, 1ln11d

e:
4208671
= + 11,8062 X 0,28 ~ 0,28 /
r•o 286,6667 X 0,25 = 66,667
10,8062
+ lO X 11,8062 X 0,28 I"" cllr u parte:

2 =
0 ,10 o,05 = 0,28 = 01•• •• •
= 42,8571 + 3
,
!0~7(151 '1190 - 49 8996)
'
+ 108 ·º620
3,3057
=
f
2

42,8571 + 152 ,5791 + 108,0620 = 42 8571 + 260,6411 =

S,3057 ' 3,3057.,
X" = 1,14 20 = 13,7424 (s/uobl•)
= 42,8571 + 78,8460 = 121,7081 e 1',
[ X'"'I = 1,1411 = 15,6663 " (s/uobla)
valor que, juntamente con B nos permitírá obtener Cfp. En
consecuencia:
11•cmplazando en T, tond1·emos:

= 121,708) = 0,85.
ef
• 142, 85 71 20 X 16,6663 -
16,6663 -1,114
/' 66,6667 +
l0 X 0,06
13,7424 [ 0,14
O,H -J+

Ejemplo 2 10 ( 13,7424-1,0000\ = 66,6667 +

-1-~ ~,4~2~4 ~ 0~4 7
Supongamos que el monto de una operación se deba
saldar en la siguiente forma: 25 % al contado y el 75 % res-
tante en 10 afios, pagaderos semestralmente, con el 10 %
O,s
13,7424 X 0,1<1 ' O,U
14 5 263
[ 20 X 15 6663 - - - -,,'c-::-:::- J+ 10 X 12,7424 _
13,7424 x
0,14 -
de interés sobre los saldos deudores, pagaderos juntamente
con las cuotas. O5 127 ,4240
66,6 667 + '
1,9239
{a13,8260 - 103,7693) + 1 ,SZ39 e
En el preseute cuso el n<unero de cuotas n = 20, ya que a
cada año le corresponden 2 semestres (2 X 10 = 20).
Procediendo en forma análoga a la descripta en el ejemp lo 104,7834 + 127,42~0 282,2074
1, tendremos: 66,6667 ~ 1,9239 = 66,6667 + 1,9239 =

20X 10 200 66,6667 + 120,6962 = 187 ,3629 e 1' ,

B -
0075
-
0075
= 266,6667
 j(J
DANTB GUERREJlO - ~tANUAL. l>Jt 'l'AJUCTON1-:,s 1 " lll/) tÓ N 01' TERRENOS 31

de donde: rl•an dentro del entorno de exactítu~ de

1., 110 ¡"8que encua ....
1111
u t.Mación.
e ; 1s7 ,3629 =
fp 266,6667 O,70 •
l(~NULTADOS COMPARATIVOS

C3) Métodos de aproximación rápida: Para coeficientes .Aplicación de méto dos de Cálculo de coeficientes · de
de forma de pago en casas de ventas con parte al contado ( C) for ma de pago
y part e a plazos (P) en (n) cuotas con más intereses (i)
bancario s sobre saldos. Vistos en CJ), C2) Y C8) (parte al contado Y parte en cuotas
Los métodos vistos basta ahora, de ída y uuelta y del ,,,m intereses)
ingeniero Gigante, son matemáticamente exactos, aunque de
cálculo laborioso.
,,Jomplo de venta:
Para simplificar el cálculo propongo las siguientes fórmu-
las e..'\'.peditivas,en las que se acepta que el interés (í ') por Contad o (C) 60 %
aplicar es la diferencia entre el real de plaza(/) y el figurativo Saldo (P) 40 %
(i). Cuot.as (n) 4 cuotas anuales de 10 'l. cfu
Lntereses sobre saldos (i) 16 % anual ". 0,l 5
i' = I - i 'l'asa 00 figurativa del mercado de capitales (/) 28 %=
e 0,28
I) Método aproximado :

l .(1 + i' f ", Mi t.odo CI) Ida Y Vuelta -según ejemplo desarrollado:
i (l+i')" (1)
"
efp ; o,94

II) Método más simplificado :

Método C2) (lngeníero Gigante)
1
(2) e = 0,60 P = 0,40 n == 4 B = ~= 1.00
p

Co ; e. B e 0,60 X 100 = 60
Las fórmulas (1) y (2) propuestas por el autor, si bien no xn-+t - x
son de exactitud matemática, anojan resultados muy simi- n.xn+J - - --- 10
lares a las anteriores , como se verá en los ejemp los compa- X-1 (X" -1)
10. i
'f = Co + - -- -- --- +- .
rativos que se agregan a continua ción, con pequeñas dife- x• X- 1 x" X-l
 33
DANTE GUSRRERO-MANUAL DS TA.3AC IONRS 1 t,/1/1.CI ON DE T61lf<BNOS

3,436 - 1,28 l'AOLA DE VALORES DE X" PARA EL CÁLCULO DEL VALOR

4 X 3,436 PRESENTE :
1,5 0,28
T = 60 + +
2,6844 0,28
x=1 + r
•n
10 1,6844 X = I,28 X= 1,14 X= 1,07 X= 1,0233
+ - X--- T = 60 + 12,06 + 22.41 = 94, 47.
2,6844 0,28 1,1400 1,0700 1,0233
1 1,2800
1.,6384 1,2996 1,1449 1,0471
2 1,Q715
3 2,0972 l-,4_816 l,2250
2,6844 1,6889 1,3108 1,0966
erv = !_
B
= 94,47
100 = 0,94
4
3,4360 1,9253 1,4026 1,1220
6
4,3981 2,1948 1,5008 1,1481
6
7 5,6296 2,6021 1,6068 1,1748
7,2059 2,8624 1,7182 1,2022
8
9,2236 3,2517 1,8386 1,2302
9
10 11,8062 3,7069 1,9672 l,2589
16,1119 4,2269 2,1049 1,2882
11
Método C8) (l) Aproximado 19,3432 4,8i 76 2,2522 1,3182
haciendo ¡' ;; / - í 12
24,7593 6,4920 2,4098 1,3489
18
31,6919 6,2609 2,5785 l,3803
4 14
7,1874 2,7590 1,4125
C
rP = O,60 + 0,40 1 (l,13) -1
X - ....;,...:._..:.__:~ 15 40,6666
8 ,1366 2,9521 1,4454
4 0,13 X (l,13) 4 i6 51,9240
66 ,4627 9,2767 3,1587 1,4791
17
86,0722 10,6743 3,3798 1,5136
18
= 0,60 + 0,10 X º•63
0,21
:: o' 90 . 19 108,8924
139,3823
12,0547
13,7424
3,6164
8,8695
1,6489
1,6850
20
21 178,4093 15,6668 4,1404 1,6219
228,3639 17,8696 4,4302 1,6597
22
292,3068 20,3599 4,7403 1,6984
Método C9) (JI) Simplificado 23
haciendo ;' =/ - ¡ 24 3,4,1514 28,2108 5,0721 1,7380
478,9138 26,4697 5,4271 1,7785
25
613,0097 30,1641 5,8070 1,8199
1 26 1,8623
Cfp - 0,60 + 0,40 X O,SO + 0,40 27 764,M24 ª*·3671 6,2135
(1,065)3 1,21 = 0,93. 28 1004,3551 39,2013 6,6484 1,9057
1285,5745 44,6895 7,1138 1,9501
29
1,9955
so 1645,5864 - 60,9460 7,6118

n mf'ICIE NTES DE ACTUAl,/ZACIÓN

Vamos a ver ahora el coeficiente de actualización. Las

v1•nL118
ya las tenemos reducidas al contado. pero resulta que
 DANTB OUñllRBJtó - MANm)L DB '.l"AS4CIONBS
1•.ANII.CIÓI\' DE 'f.ERRF:NOS

w1a liene un año de vigencia, la ob:a es actual, la otra dos

años de 11ntigüedad, etc. No podemos compararlas si no es '-.... c¡ue se vuelve
~·oo un P =dio • a vender en períodos cortos de
llevándolas a la fecha actual, si queremos hacer la Lasación liümpo. . • '""''pan por
actual, o a la fecha x si queremos hacer wia tasación retros-
Una vez ubicados los valores unitarios, ~e.a.,.-
pe<:tiva, por ejemplo de dos años atrás, lo que es frecuente en 1ioríodos de fecha, formando vértices de flgu.r_a~pl~s
t ta de halJar los puntos bancentncos .
juicios de el<propiación, o en litigios. ,)11 la.~ q~e s~ diraan tendencia de la curva de valorización
El coeficiente de adualización surge de las curvas de 'fnles pun.os rn e
actualización, que representan la evolución del mercado in- «t<>los 1,untos dominantes. . .
La re1ac10n . • de valore$ unitarios medidos en ordenadas,
mobiliario y son, en realidad, suma do la valorización de los · d · i.6 para
)~rmite estab lecer el número índice e ua1orizac ,1
inmuebles en su expresión PUlil más la de~valorización mo-
netaria. En países inflacionarios no es la propiedad la que se ~¡,da fecha del periodo estudiado. .
En el gr.ífico que se agrega, se da una idea -en pocos
valoriza tan rápidamente, sino que es la moneda la que se
desvaloriza tanto o mucho más ligero. Pero esto no quiere bmzos- del procedimiento inilicado.
decir que podemos mezclar -e lJo es importante- el coefi- 2•) Para el trazado de cur,;as de. actualización '?e~iante
ciente de actualización inmobiliaria con el coeficiente de · y reuentas",
''uentas . se sigue el s1guum
· · te pr ocedmuentoel da.·
inflación monetaria, porque son dos cosas que, si bien tienen Sobre un par de ejes se llevan en abscJSas y en or ena s
cierta ,·elación una con otra, no pueden con(w1dirse. La des- las Fechas Y la relación de valores correspondientes a pares
valorización monetaria no siemp re acompaña, en su inversa, de ventas y reventas de Wl mismo terre11~, o de ventas en
a la valorización inmobílíaria, porque hay otros factores que distintas fechas de lotes vecinos, homogeneizados en medidas
juegan, corno el mejoramiento de la zona, o su empeoramien- y forma de pago. ¡ bt Id
to. Est.o Jo aclaro, porque en muchas pericias judicia les se .. de cada par de puntos as o en os, n~s
La umon 1p que media
elige el camino fácil de tomar como coeficiente de actuali- Indica una pendiente de valores en ~,1 ª so
zación el Índice del costo de vida, que mide el aumento pro- onLre dos (echas Y para una misma ubteac1on.
medio de varios productos, pero no específicamente el de las T . $.ladando sucesiv-~mente l(lS pendientes obie~idas,
propiedades. t ra de hallar penilientes promedio para cada periodo,
Desarrollaremos a continuac ión los mc~nismos gráfico-
analíticos que permiten trazar curvas de adualización de
t e::i:ente de éstas nos determinará la traza de la curva
Je valorización o actualización de ".81ore~,1~ q~e nos ~er-
valores inmobiliarios.
mitirá medir, en ordenadas, los qumeros ind,ccs cones-
pondientes a cada fP.cha.. . di t
1~) lfa primera instancia, veremos el trazado de la curva La relación entre el número índice correspou en e a
por densidad de puntos. Para ello, se homogeneizan los ante- la fecha de ta:;ación Y el de la (echa d_elantecedente q_uc~
cedentes de ventas que se hayan obtenido, en sus aspectos incorpora a Ja planilla de estudio de la tierra, IJ.?S
detemun:s~
ele forma de pago, dimensiones, ubicaciórt, etc., con exclu- coefic iente de actualización. Se agr.;.ga uµ e¡emplo de
sión de la fecha. Dichos valores homogeneizados se ubican tipo de curvas.
en un gráfico, donde las abscisas indican las fechas, y Jas or-
denadas los precios unitarios resultantes de la homogenei - 3º) Método estadístico: Obedece a la ley de los gr~de~
números · ·
no es exacto y sólo sirve para cálcu los previs1ona-
zación. Es obvio anotar que la homogeneización de las ven-
tas comparada,; debe ser muy prolija. Lo ideal sería trabajar les de ;ecaudacíones imp0sltivas o planes de desarrollo.
S~ obtiene mediante la computación de todas las opera-
 36 DA.V'f'6 OUBRREllO - ,WA.NUAI;.DE TA.SJ\CIONltS rI IACJÓN DE TEllllfiNOS

ciones inmobiliarias de terrenos y de sus superficies regis- CURVA DE VALORIZAC IÓN POR VENTAS Y REVENTAS

tradas por !9s catastros de una ciudad o de una zona.

Las variaciones promedios del .valor de la tierra dan 1.111a
pauta de los Índices de valorización. Indudablement.! que es
un método solamente aproximado, ya que no se hace ninguna
homogeneizáción previa de los valore• promediados.
4?) Los procedimientos vistos anteriormente son los más
usados, pero disponiendo de un gran número de antecedentes
también puede determinarse, mediante cálculo analítico , la
expresión matemática de la curva de valorización en función
1
del tiempo. La función de la curva se determina mediante el
procedimiento de los ClUJdrac/osm(nlmos.
1
Dicho procedimiento es poco usado , porque exige un la-
borioso cálculo.

COEFICIENTE D.E MEDIDAS

Hemos estudJado ya la forma de trasformar las ventas al

cont.ado y su actualización. Vamos a seguír con los coeficien- CURVA DE VALOR IZ ACIÓN POR DENSIDAO DE PUNTOS

tes correctivos, y trataremos ahora el de medidas. Es necesa-

rio, en presencia de antecedentes de ventas de lotes hetero -
géneos en medida, tr-asformarlos en un lote tipo de com-
paración, lote que puede ser el que se usa comúnmente, de
l0X 30odel1X 30m . /,
.'
¡y,,
' --
De acuerdo a la c!Mica ley de Hoffman, en que los 2/3 ., _ ___ ,

' _/ ';, ,,
,✓

del valor de un terreno están en su primera mitad, se han !\

:•;íJ
trazado curvas de valores de lotes en función de la profun- : \ ....1 •
didad. VALIENTE NOSlLLES hizo lo mmmo en función dé los .,. i
' '
. o........
,-!' __)
,,. ,_. . .J

11t1chosde frent.,, y con esas dos funciones se han trazado ,,.y..··¡. --

tablas que son muy conocidas y que figuran en todos los ma- ...--~,.,,,.....,.,,,/
nuales de tasaciones.
Los norteamericanos aplican la conocida Regla de 4-3-2-1
¡¡mi
1~-;..
--
-¡- ..:.
t-- -)
'
....
-:,A' '

que significa que, supuesto un lote dividido en cuatro partes

a lo largo de su fondo, la parte del frente vate 4 veces b del
fondo y las intermedias 3 y 2 veces. 19RI 198i 1983
1''1TTE y CERVINI tomaron como lote tipo de compara-
ci6n el de 11 X 30 y confeccionaron una tabla de doble en -
 1.>A.N1'8GUkRJt.BRO - ,\fJlNtJ¡lL Dlt 1'A$ACIONES t UIA,CIÓN D& •rER RliNOS
39

l.rada. Se puede oboorvar en la tabla, si se sigue la variación,

que a mayor Profundidad de fondo di.o¡min1.1ye el coeficiente. '\\ijl¡o respecto at mas angosto seria: 1,015 dividido 0,8~4
En cuanto al !J;ente, fa variación cambia porque a mayor freo- ;KUol8 1,17 ( 17 % de mayor valor unitari~J; Si, é!1cambio,
,., 10m08 la tabla de Fitte y Cervini, la rel_a_cion
sena de 1,00
te aumenta el coeficiente hasta un límite, después del cual pa-
sa a ser un frente, de acuerdo con el criterio de F!Tl'E y CER- "obre 0,87 igual a 1,15 (15 '11,de ponderac1on). la
VINI, oneroso en cuanto a costos de construcción , impuestos, Comparando un lote ¡:le 16 X 40 con otro de 7 X ~O,
etc., Y, además, como el producto de un frente ancho por un t,·1:iciónsería de 1,29 con la tabla del Tribunal d~ Tasacio?es
fondo largo an-oja una gran superficie y precio, que atenta, y de 1,09 con la de Fitte y Cerviní. Obsérvese c~mo las_dife-
en parte, contra la cantidad de posibles adquirentes de esa tPnclas de ponderación se acentúan a mayor cliferencm de
frontes.
fracción, porque exige una mayor erogación, ello introduce
un factor económico que, como consecuencia, disminuye el
col)ffoiente de medidas. COEFICIENTESDE MEDIDAS
l,,f Y OE HOFFMAN
El Tribunal de Tasaciones de la Argentina, cons iderando
que había que modernizar en parte esa tabla de Fitte y Cervi- 31 $ 213 • ¡ S li3 $1
ni, que toma el Jote tipo de comparación de 11 X 30, y si-
guiendo la misma ley de variación de la tabla anterior, calculó flllCII.ANo'AT6MtEn lCAHA
otra tabla, con un lote tipo de comparación de 10 X 30. To- 1 •
mando el lote lipo con coeficiente l para 11 X 30 (según la ~ $-1 : $3 ' $2 1 $1 = S 10
.... ' ' '
tabla de Fitte y Cervioi), la nueva tabla lo pondera con un
coeficiente mayor que uno, es decir que pondera la mayor CURVA$ D E 'vALJl!NnNQAll,. I.E.5
amplitud del frente, criterio más moderno en tasación de lo- "'
t JU
tes urbanos, porque el tipo de edificación ha ido variando.
Las necesidades constructivas y la imperiosa necesidad de
construir cocheras en todos lo$ edificios, hace que ineludible-
..,.
'" '"
to
~
,. '
mente se deba ponderar el mayor frente. Todo ocurre como
., .. ..
si se bubierarealizado Ja nueva tabla, de lote unitario 10 X 30, 'º
JI) .
....
,,
mediante un corrimiento del punto origen, con lo cual el lote ,,
de 11 X 30 en Jugar de tener coeficiente l tiene un coeficien- 'º ';
••·l+-:i:-+.-7.;"""-;,;;-t;-,;..--;r:.::.l--r--;i;;-1:·;.1,.;:-:r.,
O 10 20 30 ,o ,;.,. (>li 10 ~ :, 11'.l 1) 20 l!S
te mayor que I <;ott tendencia creciente hasta el frente de
15 m (1,116), a partir del cual comienza a declinar. Nótese T-'81 , A$ oc n ·rn~y CE.RVIN I
que en la atJtigua tabla de Fitte y Cervini, para un fotJdo de 1,.0Tf ¡ flPQ • 11111X .lO rn (Ó.l(l1 • 1.001
30 metros, el c:oeíicientc alcan.-.aun máximo de 1,00 a los l l SE APl,.ICAN Ctf Z◊NAS t>F.VIVtENOAS INO I\IIOUA L ES
metros de frente, a pmtir del cual disminuye, ,
Para ver en qué medida puede alterarse una tasación to-
TABLAS t>fll. TR18UNALOli1"A$AC ION ES
mando una tabla u otra, veremos dos ejemplos :
Si comparamos mediante la tabla del 'rribuna J de Tasa- L01'! T I P() .a.10lll )( JOn, (Cor! '"'1,001

ciones un lote de 11 X 30 (coeficiente igual a 1,015) con uno st Af'LICAH UN ZO NAS oe:(iHO.NOES t:!UI F-1Ct<)$
de 7 X 30 (coeficiente igual a 0,864), la ponderació.n del más
 T..-.BLA ll: de FITTE Y CERVINI
COE FICIENTES DE. FRE NTE Y FONDO
f'BENTE6 • 10 111 .\\
F ~ E H f E E ff M S f R O S
I uo I- s.,s !:S_~~I~ 1 8,00 1 8,ts L~"" 1 9.00 1 U
I
- - - ·l._1
6.00 1- O.ts
- - 1---1 -- I- --
l ,.,,, l I J t.SO 1 9.7$ 1 ~00

••
185.6
127,8
1'2,J
134.-
147,-
139,4 151.S ISS,71159,2
143,t U6,8 150, 1 161.8 ¡ l
194,S 166.2 168.- , (7011
- --,-
171,5 ¡
- - 1- - - J- - - 1- - -
l?Z,3 j
•- --1-
J.14,1
- -

•'
JO 1S2,6 ISS,I 156,7 172,8 1.73,6
m,; 129.3 133,s 137.- l<D,6 143,7 168A 160,◄ 161,7 162,S 162,9 163.7 164,1
US,l 14&',S JSO, I 151,5 153,6 154,8 JSS,6 1$,- 156,8 157.2 JO
., 11 117,8 IZ!,S 128,4 13(.8 135,2 138,3 140.6 142,8
o 12 l13,1 IIB,6 lZl,3 12&,6 J;r¡,9 132,8 L3S.- 137,2
144.4 l◄S,9 H7,8 148;,9 149,7 150,1 lS0,8 151,2 u .,
13 1'38,7 U0,i 141,9
109,2 114,S Jl9,I 123,3 123,4 128,3 190,4 19:2,S 1◄3.- 143.1! 1'4,1 ltf,9 r,s.2 12

..
..

.,
J4
IS

18
106,l
103.·
l J l,3 US,7
108.· 112,3
118,8 12t,9 12<,6
ns.s Ha,3 121..
126,7
123.-
l~ _,i'
l2S.-
133,9
l30.I
128,3
1S.t3
131,S
127,6
!37,l
J.!:l,2
!29.3
138,1 138,8
134,2 13',8
ISO.a 131.-
139,2
135,2
131,S
199,9
135.9
132;-
1<0,Z
!96,3
132.3
13
lt
1$
O
o: ~
7-
11
100,7 • 105,6
97,8 102.3 106A
109,¡ U2,7 llS,? 118,3 JZ0,2 122,2 l?.3,!i 12',8 126.<
.. il
z 11
96, J 100,7 104,7
109;3 112, l 114,8 11.6,.S J !8.◄ ll9,7 120,9 12'2,S
127.4 128,- 128,3 129.- 129,3 IS "' e,
19
107,5 110,3 m,s JH,7 Jt6,5 117,i 119.- l?.0,5-
123,( 12' ,I lt4,-( 12$.- 126,3 J7 i::
110
9:l,7 98,3 i0'.2;2 10<,9 107,6 no., U l,9 113,7 ll4 ,9 ll&,l 1!7,6
l21,5 122, l 122.C 121.• 123,3 18 X ~
91,4 95,8 ~. 2 ictl.S lOS.- 118,S 119.,J 119,4 120.-
" 107.~ 109.J 110,9 112,1 113,2 11◄.7 1IS,6 tl6,2 ll6,S ll1 ~1
120,3
llJA
lt
110 .,"'
"
tt
ti 89,9
88.3
94.l!
92.6
98,-
9U
100,6
98,8
100-,2
101,4
105,S
103,7
107.3 109.-
105,4 Jl17.I
110.2 !1),31U2.8 U3~ !14..2 114,.S, 115~1I 115.◄ 11
"
w
~J
tl 86,e 91.- 94,6 l08,3 109,< 110,8
o :u 8S.2 09,3 92,9
97, 1
95,.f
99,6
9.7,9
101,9
100, 1
103.6 IOS,2 103,( 101.s 100."9
111,7
109.7
U2,2 U2,S 113,1
ll0 ,3 ll0 ,6 111,l l l3A
UJ .4
1 .. >"
~;,;
I0l ,? 103,4 101,5 iOS,6 106,9
83,7 ~.7 91,2 93,6
i
" ts !6,1 98.2 99,9 101.S 107,8 lll8,S Ul8.6 109, 1 109,4 1 :: o
102.6 103,6 105- 105.8 100.3 100- .6 107,J
107it ts

"' o,. ..
"
o
2$
13
82.S
eo.6
86, J
94,s
39.S
37,8
91,9
90,2
94,3 96.< SS.- 99,6 100,7 101,7 10.3 " "'"'
..
l.'
103:S IO<A 104,& 105.2
u
~
19.$
78,2
83,6
112,-
J7.-
IS,3
89,3
87,6
92,S
91.B
94,6
93,7
96,2
!IS,2
97,7
96.8
911,8
97,S
99.8
98,8
101,1
100, 1
101,'.'l J0'.2
100,9 10i,4.
,4 102,7 103.~
105,4
Ul3,4 ., ~
~

:JO 77.S 8 1,Z 84,5 86,7 89.-

89,8 91,9
91.-
03,7
92,S
94,9
S<.-
9S,9 96,4 96.2 98,9 -99.t
101,7
93,7
102,2
100,2
HlZ<
100,4
1 28
19 :
SS.- 96-- <l'l,2
98.. 911,S 911
.7 98.2 99,S !IO "' "
31
31
76.<
75,4
SO,!
~, -
13,3
82,2
8S,5
8',1
8?,? 89,7 91,2 92,-6 03,6 94,6 1 ss.~. l j 116.- 1 97¡;
1 ~
lll lJ
86,S 88,S 90.. 91,( 92.
, -9M ~.& 56,6
'5.3
97 .• 1
95.8
97,3
96 $ 98, 1 1 " i::
"' .S . ~

............ U$
p
T ..
• -
r.1$
la lt1
L5lt TA
...
._.
•a.••··
&.Z JJI. ... - 13 s.J8
----... 1: a&
-- :;
34 73,G . 77,1 60,2 8'2,4 84 ,S 1 86,4 1 67,9 63,3 90.2 n.~ 92.3 9:?.I s:J.S, 93,8" 9l ;i. 9( ,.$ .>& ;:;
3S 7216 1 1&.2 , '79.2 81 ,3 8:3,l 85,S S&,7 58 ,1 88,1 90.- 91,2 91,9 1 92.3 S::,6 1 93.- «1;3 1 SS ~
3S 71,8 j 7S.3 18.3 &O.< 82,S SS.? 87,1 • 68 . 88,9 90. 1 90,8 91.3 1 91.S 9'2.- 1 9'l.2 1 36 ~
·rl 7.0;J 74.~ 77,4 79.◄ 81,S 1 84,,
83,3
·1
84,7 BS,l tri .• 67,9 89,- 89,1 90;¡ 90,4 90,9 , 91,1 37 tl'I "i
.. 38
70.2 1 73
.6178.S78.S S0,6 , !l'l,4 83,8 85,1 86.- ro.s 86, 1 88,7 89,2
88,2
89,4 89,9 I 00, 1
88,9
38
89,1 39 O
o,
t
-·
o 39 S9~4 73.2 7S,7 7/,7 79.1 91.5 82.8 S<,2 SS.l 86.- 87, 1 87,8 88.4
o: <IO 68,7 1 72.- 74,9 76,9
1'

1B g =·• ""· 83;3 8(,2 85,1 86.2 1 86,9 87,l 87,Sc 88.- 88.2 "° it: !'l
¿'¡
1

...." "'
fl ..
► 41 68.- 71,3 , 74,t 76,l 78,1 n.e &l,2 1Elsz,s,? "3A 1
8<,2 85,3 86.- 86,4 86,7 "7 ,1 S'J.,3
c.:, 42
.4:3 ' 66,7
61,t 70,6
69,9
13,S 1 75-.4
72,7 f 74,6 1 76,6
n.• 79,1 83.4
78.3 1 79.6 80,9
82,6
81,7
"3,S
82,6
Sd,6 ¡ M,2
83,7 I
e,,:,
85,8
84,8
95,9
85.• l 86,3
8S.<
86,S
85.S
u "'
1 71.9 1 73,9 91,7 82,5 83,<(i 83,9 84,1
" ,.. 66.- 69.2
..
75.8' 77,S 78,8 80.- 80;9 84,S 84,?

l
.S 6.5,4 68,S 7t ,3 ?3.2 ~ 78,8 78.- 'iS.3 80.1 SI.- ez.- 'if'l,7 "3.1 83,S 83,7 83,9 45

z 46 64,8 68-· 70,? 1 72.6 1 7.t.1 76,1 n ,t 78,6 79.S 1 80,3 81-'l 8't.• 82,4 82,& 83-- 83,2 46 "
~ .., 64,! 67,< 70,J 1 72- 7.1 ,8 ?S,5 16,1 18.- 78,8 - 79,6 80,7 81,3 81.7 81,9 82.3 82,5
" ..
n
•• 63,7 ES,8 69,S 71,3 73 ,2 74,8 76.1 71,3 179- 80.- 80,6 81.- 81.'2 81.S 81,8

l
78.l

o
••
so
63~1
62A
68,2
EH
68,6
68.1
70,7
63,9
72,S
11,1
74,)
73.3
7$,3
74,5
í'S,8
75,7
77.<
?6,5 :n,J
78,2 79,2
78,S
19,S
78,9
8!),2
'IU
80.<
78,S
80,8
78,9
91.-
80.1
.a
50 0

Q
;z:
SI
U
1 62.1
6"6
ss.s
.M.6
~1;1
S7,2
69.S
69.-
?t,3
7!),8
70,2
72,9
72,(
,..}l
73,6
?S-3
74.S
76,l
15,E
74,9
76,4
75.7
76.S ' 77,9
1 "· "
, • •,
18.-
78.9
78,4
n.1
79,\
18.6
77,9
79-
78,3
78,7
79;5 1 79,2
?S~S
Sl Q
SI z
53
o
53
S( 1 60,6
SlJ St, !
63,6
66,6
66,1
66,<
67,9 69,6
71,7
7l ,2
72,9
72.4
74.l
73,6 7(,$ 1 7S,l
76.? , 77.3
76.l ?8,7 n., 77,3 n .1 71,9 5( o
;;. SS 60,2 63,1 61;,6 67,4 69.1 10,1 71,8 73.- 73,8 74,5 7S,S 76, l 76,S ?8,7 n ,1 77,3 SS "'

ss S9.7 1 62,6 65,1 !;6,8

1•a.s 70,1 71.3 12
., 73,2 1, .• 1,.s ~s,s 7S,9
1
76,l 76,S 76,7 56
s,
51 I 59;3 82:.2 64.7 ol>A 88,l 69,7 70,8 12.- 72.7 ?3.~ 74,4 ,S.- , 7$,4 75,6 ?6.- 76,2
SS
59
60
1•

1
SS,3
58,5 1 6 1,-3
-58.1 60;9
61,7 64,Z
63,7
6S,9
65,0
63,3 1 65.-
67¡;
67, 1
66,7
168
.7
69, 1

68,2
7M
69,8
69,3
71,4
78,9
10.5
72,2 1 72,9
71,7
73,9
72.A 1 '3,4
11,2 ~ .- 72,9
74,4
73,9
73,S
74,8
74.3
73,8
1s.-
74..;
74,•
75,4
74-,9
74,4
7$,.6
75,l
74,6
58
$8
80
..
~

-- ism-, ,.is1--a.so;-&.'IS- 1-1.00- 1--1.ts ¡----1·

1,so 1.1s 1- ••00- e.;.- 1........--.:a
¡¡- "![ U l"t:so1 9,75 1 10..111
F H E N T B e " M E T BO S
 COEFICIENTES VALORES IIEI.ACIONAIU)O FllENTE Y FONDO

10.25 , 1MO J l..,S 11,00

~
F B
- '~
E K r s
11,1$ 11,00 I I.U S
E K
I M B T 8
IUO ll,1$
o s
13,l)Q IM 10
FRENTE10,25 . 15 In.
..
-~

1',00 IUO 15.00 1

1 174,,C IU,7 1;, ,9 175.- l7S.- 175.• 11.C,9 J7,,7 174,-4 17.C,J 113,6 173,3
9 164,5 164,7
19 157,S 1$7,7
16',9
JS?,9
l6S,-
IS&.
-
16$,- l6S.- 19',9 18<,7
172,6
l&<,S 164,J 163,7 163,4 162,7 171,8
1.62.-
171,J 170,< I
i •
.. 11 ISJ,5 1S!.1 1$J,9
!SS.-

m.-
!SS.- 1$7,9 ~.7 )57,5 151,2 \S6.S 156,4
l$5,8 155, l
161,3
lM,S
160,7
ISS,9
9
10

o 11
13
145,S
l 4n,$
145,7
140,7
U-1,9
140.9
1S2.-
1'6.-
10.-
14$,.
14L•
'152,·
146.-
JcJ...
151,9
HS,9'
140➔9
1S1,? 151,S
145,7 145,5
140,7 14D,S
ISl,2
145,2
lS0,8 ISO,S
H<.9 14<,6 143,9 1'3,4
J ◄ 9;9 14-'il;Z J ◄8,6 l <i.•
142,8
j
11
12
..
...," " l5
136,$
132,6
1~ ,7
l:12,7
136,9
t~ .9
137,-
133.-
1:l'I.-
133.-
137.-
133.-
136,9
132,8
136,7 136,S
132,7 f32,ó
140,2
136,3
m ;3
139,9
135,9
132.- 1
139,6
135,6
131,7
139.-
13$,J
131,1
138,( 137 .S 142
134,S 139,9 113,<-
130.~ 130.- 1 129,S
,2
137,3 13
1( .... ~..,
o

129,6 ,, lS

...,
1$ 12&
~7 129,9 1,30,-
125,6 130.- 130.- 129,9 129,7 129,6 129..'I 129,- 128,7
:i:
"
l.l 1 123,8
12$,7
123,7
125;9 126.-
l'l:J.9 124.-
12& .-
124,-
128.-
12<.-
!25',9
123,9
125,7
123,7
125,6 12S,3
1Z3,6 123,' 3
125.-
1

¡ 124,B
128,2
12-4.
,2
127,6
123,7
l27,l
!23,2
126,6
12Z,7
1$
17
()
~
1,
20
12'1,6
. 117,6
120.7
H7.7
)20,9 121.- 121.- 121.- 120,9 120.1 120,6 121)¡3
123.-
120.-
!22.8
119.-
l2Z,3
ll9,J
121,7
ue.s
12),2 120,7 18
;,: ¡;¡ ,,
.."
., 1115,6
u l 11?,6
115,8
113.8
111,9 118.-

HS9 ' IJ6,-

1139 li<t.-
118.-

116,-
118.-

116.-
ll7, 9

1J$,'S
117,?

JIS,8
l i 7,6 J!7,4

115,6
U7¡1

llS,-4 m ,1 l11u
liS ,8 116,3

ll4 .4
115,8

113,t
118,3
ll M
117,8
11◄,S
19
•20
"... "'
"' ()
>,

114.- )14.- Jl3,9 tl3, 8 113,6 1)3_,4 ll 3,4 !12,9 tl 1

23 , IIJ,6 lll ,8 113,I j112.9 112.,
o u 1 109,S 111.9 112.- 112.- 112.- lll ,9 111,8 111,9 lll ,5 lt l 22 ,.
l=:
l
)09,8 111,6 111.4 llt ,I 110,9 110., JIO.-
l09~ 110.- 110.- 110.- 109,S 109,-
Q :IS 1 107,8 107.8 107.S 108.- 108.- JCIJ
.-
[09,9
107,9
109.8 l09,8 !09,4 109,1 1108,9 JOS.• 1.oe-.- 1107, 23
24 o
,:
107,8 107,6 107,S 1
¡;
l
107.4. 107,1 11
16,9 106.S 106,- 105,6 10.S,2

l
z 25
:re 105,6 181;
,8 o
r,
!C&S,il 106.- 106.- 106.- I0S,9 105,S 105.
,6 ·.,
"
.. ..
103,6 103,8 100,9 104.- IOS,4 IOS,2 10<,9 10<.S

....." "
o 21 102,6
JO<.- 10<,9 103,9 103;8 103,6 un,4
1CM
,I 103,6 J00,2 28
102,S 102,9 103.- 103.- 103.- 102,9 100,2 103.- !02,$ 102,1 101,i lOl ,3
102.S J0'2, 'O
6 102,4 o ¡/

· -1
'j~··
¡·-
100.S 100,S 100,9 101.- 101.- 102.2 102,- 101,S 101,1 llll,7 111)
,;
30 101.- 100,9 100,S 100,6

~o
99,7 99,8 99.9 100.- 100,- 99,6 99,2 96,? 98.:)
100.- 99,9 99,8 20
31 98,3 93,4 9U
90,7 99.S 93,2 99.- 98,6 9&,2 97,8 rn., 30
l'U
31
'3
,P ••
95.S
97, 1
95,9
97,2
96,-
97,3
,'98,6
97,J
96,6
,,, ¡¡
98,S
97,2
98,<
97,l
98,3
37.-
98,l
56,8
97,8
96.S
97,ó
96,3
81,2
OS,9
96.8
9S,$
98,< . !!o,- 31 .,
,:
96. 1 96,1 !lS,J 96,. SS,9 95,8 -.95,s . 95,~ •• ' .. - ~ .I 94,7 32 \o

34
35
1A.2S

94,7
90·.s
-
9<,8
93,6
.....-
94,ii-
93,í
UAI

,8
rr :s
-

85.-
93,8
• '!
'-'-""
95.-
'9:3,S
l
..;:o
- ·
94,9
&.i,,,aJ

~ .8
' 83,6
$3,7 1
~

94,1
93,S
•
--5-

su
93.3
_;,.

;(J
:3. -
=-
.;.( .-
92,9
~
92,S
91,1
-
.;..
1 1!2.1
91.-
e;
~ 1,7

SO
,&
·~ •
1 $1.,J.
90,2
,.
"3; ~
,,
¡;
92,S ,7 'n,7 92,7 92,6 g¡,5 92,~ 92,2 92.- , 81,8
:is 92,i 92,l '.ti
37 91,3 Sl.4. 91,.S ,6 91,6 91,6 91.5 9 1,( 91,3 91,1 90,9 00,7 00,3 89,9 89.5 1 89.2 e
~). 1 es.a 88,7 89,.-
3 88,S 83.6 68,2 3$ l 't O;
:,¡ 90,3 90;.4 90,S ,6 so;; 00,6 90,S «) .4 90.3
.. 3& 89,3 a<J
,t 89,-l .s 89,6 89,6 88,5 ó'.l,, 89,3 89.1 8ó,9 88,7 88,3 S9..- 87,S 87,2
1 86,4
3&
40 o .1
o 40 88,4 88,S SS,:) ,7 Bii,7 88,7 8M 88,S 88,4 88.2 85.· 87,B S7,< 87,1 86,7
,. :."
86,9 85,8 a;.s u "'
,., "
8?,? ?11
,6 87,5 87,3 87,I 86.S 86.Z ,2
'" 41 87,S S7.6 817 7,8 87.S S7.S
86,7 88,S 8ó.3 86,1 85,8 85,t 85.- 94,7 ¡. o,.,,
.. u 86,7 SS.8 ss.s 7.- 87.- 87.- Bli,9 Eo.8 43
85,2 84,2 83.8
85,11 85,9 86..-- 88,1 86,1 es ,1 es.- 85,9 es..a 85,~ 6S ,( 84,9 84.S
83,3 1!/2,9
"' 43 SS,2 8$,1 es.- su e-t:1 f!4,S 84,3 84.- 83.S : z
94.8 as.- 1ss,t 5,3 SS.2 82,2
:,: "
45 84.,t 94,2 1 94~ 84.4 8' ,4 84,4 8• .S a,,2 84,l 63,9 $3 ,1 83,; 83,2 82,6 6'1,S

~., 83,S 93,6 SS,7 83,? 93,7

83.-
93,6 8$,5
&2,8
83.<
82,7
83.2
82,S
93.-
82.3
82,9
62,2
82,S
81,8
62,2 81,8
' 81,5 1 81,1
81.5
00.8
46
47 ,.

..
z ,~ 62,?
82..-
81,Z
82,8
82,1
81,3
829
82,2 82¡3
Sl,<C 81,S
8..'\.
- 93.·
,2, 3
81,5
S2,3
81,5
82/3
82.2
81,-1
62,1
81,3
.0,4
82.-
81.2
80,3
a 1,s
81.•
80,1
81,6
8M
79,9
et:,
80,7
79,8
81, l
80,3
79,4
88,8
80.-
79.1
68A
79,?
78.8
80,1
78;'J
78,S
4.1

,.
<9
'4

80,3 80,4 aa.s 80,6 80,6 80,6 80,S o

o 79.7 79,S 79.. 79,1 ?8.7 7M 74,! 51
7"9
,9:
A
79,9
79,3
80.-
79.4
Sil.!
79,S
60.2
79/;
80,2
79,6
80.2
19~
80.l
79,S
80.-
7'il.4 ?9,5 79,2 79.- 79.S 78,S 78,1 77.8 77,S
76,8
5!
53
"
z 78.S 78,7 'li.S 78,9 78.9 79,9 7B,8 78,7 78,6 ?8,5
77/;
'la.3
77,7
78,1
77,5
77,8
??,2
??A
76,9
77,1
76,S 76,2 &< "'
78.- ia:,1 71.2 78,3 18,3 73,3 71:,. 7Ú 78.-
76,9 7S,9 75,6 SS O
o 77,4 77:, T,,6 77,1 77,7 77,7 77,6 ??.S ??/, 77/J. ??, ! 76,6 1U ,..
... 76,8 7$.9 n- n ,l 77,1 ??, I n.- 76,8 76,S 76,7 76,$ 76,3 76.- 7S,?
~5,2
75,4
1?S,
74,91',6
I $6
S7
76,6 76,S 76.4 76/J 76.l 76.- ?S.S 75.S
76,3 7U 'IS,S 76,6 76.ó 7S.4 75.2 74,9 ,, ,6 74,3 74.- sa
75.1 ;s,s 75,S 76,- 76.- 76.- 75,9 75.a 75,7 75.6
74,9 74,? ,,., 74l t n.s 1s,s ss
1!:J
,2 75,3 7;,4 ,s,s 75.5 75.S 75.< 7!>,3 ?S,2 7S,1
73,6 ?3,3 73.- 60
. ,
1
74,1 74.S 7◄ ,9 15.- 7S.- 75,-
u.so
7◄,9
¡
74.S 74,7 74,6
1.. :is 1 1.. so
'" ·" ·74,2 '1'3,9
y ii:so í4.oo¡ u.so 7s.iio ~
1us- 73.oo t
to.IS l O,SO
l~?S ¡ Jl,OO 111,:15 11,;s· 11.00
t a o s
FllENTE EN >!&
 COEFICIENTtS V.IUO&ES IIUACIONANDO FllENTE Y FONI>o
-- - 1- 15.5()
IS,DO Fat:Nre
~'- ¡- ,y,-
1
t:N Mtraos
~1-¡-1~,=,-l F'RENTE
15,S0 • 23 m
..
I
- , - - L

l
8169,7 1$M

10
j 1&0.- 1593
8
153,2 IS2.5
ll9,2 ' 16?,3 1Joa.s i6ó,l lES,; 164,6 16>.9 16;.2 i~,5 161,8 18!.- 160,3 ::--;;- , •
1;s;s / 1s1.s / 1s1,3 / rs,;,s 1ss.~ 1t ss,2
1 ¡14,3 t.l!,9 1s3,2 1s2.s 1s1.e / 1s1,1 1so.s 14s,8 9

•◄3.6
ISJ,9 {Sl,2 l.50,6 J.49J J.f9,¡ !48,S J4S:- !-17.3: 148,1 14; _ 145,( t(4.? 14<,I U3,t 10
<t1 U H?A ga,1 1

O
12
13
141,6
136,?
l<0,9 l
1,s .1 "s..1/ U4.s 1.. ,2 ¡ 143.- 1<2.• / 10 .1 1n , 1 uo.5 m.9 1~2 / 13s_s 138- 1 11 .,
= 1, IJ2,S
136,1
J~ ,3
J•J,3 139.7 139,f
1'5,.5 ¡ t lS.-
138,ó l:rl,9
!
m ,-3 1'6,7 136,1 135,S 134,9 134,3 133,7 ll-3,l 132,5 1 ll
12e,9 1'4 ,4 1 tll .8 IS.,2 132,6 1 132,l 131,S
¡ 127,7
130,9 130,J 129,7 129,l 1 1:18
,S
~ 128- U O

~
15 128,4 l31,7 ISl,l 130.ó 130.- I 123,4 128.; 128.J "-7.2 128,6 12S.- 125,3 124 12<,< 14 "'
"
t:t IS i-26.-
12' .S 1 127,1 !2S.• 128.2 125,7 125,t 12<,6 l 124.- 123,S , ¡z¡ 9 122,< 121.ll 121,3 120,7 1 15
125.S
:,;

"' 20
,_, JI
17
18
19
122.2 121.S
120,2 IJ9,7
117¡3 llM
125.-
~.l
114.4 Il:t..S IJS,2

U2,3 U2.,
116.3 1

li3 ,<
¡ 12M j1123.9 J2J,< f 122,b 11:/Ul2t,7
l20.,6 l:W,l 119,S 119.- 118,5 118.-
HS,7 US,2 H'l,1 ll7 ,2 1 IJ6,&
JIS,i
¡
l
ll~.3 , 114,e: 1l4,~ 11S:.a !J!,3
ll:!.9 1112 S 1!2.- ¡ 111 5 1 111 - 1!0,3
1115
,l I/ 1i 1,2
117,-1
JIS,6 /
1!2,8
ll0 .-
120,7
ll7.-
115,l
112.3
1/)g,S
1 1◄,6
120,1 •
116,4

111,8
IC8,l
119,8
llM
ll4,I
ll!,1
108,6
lt5,◄
119,l 1 11&..S¡ llB,-

ll3.ó
1?0,8
108. t
111,9 1 114.<
11!3,i 1112.6
IJ0,3 109,&
107.S
/ 19
10?.l
16 .,•· "
17 e,
JI .1: t::

2D :,;
o¡
t
;¡
O 24
p
:et
23

2S
IJO..I I IO.-
JOS.6 IQ8,I
lll6.S 106,2
10:,7 !0(,2
JJJ,S
l<i"»
¡ UJ .-
l()'91
107,; ' 107,2
1
¡
LIO.S I HO,l 109,s · 109,1 IOli,6
!08;; 1<)8,2 I0?,7 1<77.2 108,8
106,7 100,3 lOS,8 105,3 IC, 9
l 1

i
108,2 107.?
10.,3 1 IO.s.B
l!l<,4 10!.-
107, 1 106,7
!OS,, 10<,9
103,5 103.-
10!!,2 I0M I 103,3 1 21 w
104,< 103,9 103.5
llll,$ 102,l I 101,7
U
2$
S9,9 I u O
1
l;;:
~
6

1 ~
llt,;,7 103.J 10<.S / !04,< 1 103.9 102,5 / 103.• 102.6 102,l JQ!,7 101,2 100,7 !!XI1
1
>: 2S 102,8 •Jl)2 ,j !a:l.l 103.Jl 102.9 / d)'Z,S 102.- 1 JOJ.6 / 101,1 1 100,7 IOO.S !n,S 99,< 98.9 98.~ !18
.- 2S A
!7 100,8 f00,4
~ ~ 97,. ~,5 98,1 ~ t i ~ u ¡ $~~
..o ,. 2t 99,a 99,4
97,9 97.S
m1 •A , 10~ ¡ ~
l<XI,- 9',S 99,i 93,7 i
~,
93,3
Q
9'1,8 97.4
116
- Q
9S,7 95,2 1 9<.• 94,4 27 ¡,,

91,1 1 t9 o. ~
t!3 - 1 03,6 98,, 97,7 97,S 98,9 SS,S
9S.S 9S,2 9U 9' , 1 93,9 93,S 28 O ,<
30 s..• 96,3
97, 1 96.7 1 96.7. I 95,8 %,< 1 93.7 1 93.3
95 , 1 94,6 f
94,2 92,9
$ ,.
92,S J 92, I
~.-s 9S2 $ ,t SI.? SS,3 94! •<,5 93,2
94,t 93,E
93,8 02,4 1 92.- j •l .S 1 91,2 <l0,8 30 ¡;
I
3J
94,8 9t~
32 0<,3 ,¡¡ ¡ g:,, ¡ 1 1 1
~
'13.S • 1 1 '
!!<.< 113
03,5 j 31
J3 '13,2 93,1 92.3 1 9J ,9 02.7. 92,3 1 : 9l.9 9. l,S . 91, l S0,7 ; 90,3 1 @,s
_ so'." 91,S j 9-l ¡ 98,? ~ .3 ! 81,9 89',5 89, 1 8~.7 88.,J 3~
$2,8 93,5 92-
9t.~ 1 g¡ 1

-~88,◄-
15..50 li,00 [ l~.SO
lJ, &0.4
---
so..
•--- . --a,s
- --- ••-~--1 --
--- es.a
- -- -
1 e. . .1 87,a a1.2 311

ra.~-1L!'"E. .._. • t-a-a-s.

IS.SO l S.«I r,.m u.so i... -u.a a.a -.. :--. :s.a :.a ::a
t&..So
-=--
....
1&GD .ILlll.

~ , 92~1 I~ 91.3 1 go,g ,- 90,S 1 90,l ~ f- 89,3 89.- 88,ó ¡;8_% 81.8 i1.4 -; __ -!IE,6 bL ~

u,- m=1¡-
35 90.9 90~S l'O,J 89.S 89.< 89.- 88,6 1 88.2 87.3 87,4 87, 1 86,7 '6 ,3 8S,9 es.; '5 ,1 ~
()

• ~
~ ¡. ~
u~ 1 ~ ~
- ,. ~ ~ , 87J
. ~
u ~ . ~ a,J "g
ll<.I 36
v mm u 1a , u~ - Ma• u m 83, 1 ~
3$ 87,9 87,, 87J , 86;7 86,3 86.- , 85,6 / 85.2 84.8 e. ,s 84,l I 83,7 83,3 83 · ll'l.6 82~ 38 «-') ~
¡ 1
t
O
"' '°
3S a$,9
86.-
$6,S
.85.6

••.1
86..l 1 8S,7
BS,2 84,9

a,_, 84.- 83,7

85-.-'l 85.-
84,S / BU
84.,8 8-t.3
83,8 1 83,4

I
93.-9 1 83,5
83,l
83.2
82,7 I 02a

e,.. su
9:2!?
82.-
82.4
81.S
r l
,,2
81,7
80,9
8J.3
90.5
39
40
.. ..,,
o ;,,
'-'
'" u os.1, 1 83.:; &2,9 82.. sz.2 ""' , 80,s so.4 eo.- ?9 ,7
..,,_
41 :)
w 42.
t:I
~
8'.3
89,5
84.-
83,l
93,6 tl3;3 1 82,9
82,4
82,1 82.-
82.S 1 82,2
81,7 81,3
81,8 ' 81.5
81.- 80.6
~l.l
80,3
83.i
79.0
80,◄
79,6
80.-
79,2
'79,7
78,8
1 '79,3
18.S
n,
76. t
79
.. "'
1
x ~ w ~,.
s1J a,~ mu~ 1 mm~ ,= ~ - 77,3
45 81,8 81,5 1 81.l I 80,8 80,4 EO,l I 79,7 : 79.4 , 79., 78.7 78,3 7<i- 77,6 77,3
1
78,9 1 76,ó "
'5 l:

Z
w
'6
47
181,I
80,S
80.,8
80,l
NM , 80,1
?9.$ 19,4
79,7
79,l
79,4
'78,'I
79,1
18,4
'18,1
'16, 1
78,-4 78.- 77,? 77,3
78,7
n- 76,6
'16,:l 1 76 46
47 :t
77,1 77,< 77.- 15.3 76.- 7~.7 75,:l
e.e m,a I ra,, 1 19,l 76,8 16".4 1s..1 f n .1 11., T/ 1 76,7 7S,< 76.- 7S,7 7.S,4 ?~.- 71,7 .48 llJ
41 79.- 1 78.7 ?8,1 78.- 77,7 77.3 77.- 76,6 '16.3 76.- 7S,6 ?S,3 7S.-
u., '/ 4,6 74,3 14..- ••
0

º
z
SO

~¡ml~
H
~ ¡ ,s, ~,
·~,I=¡~
rn u j u , ~ ~
78,l 77,8 1 77.S

u
77,J

~1 M ,'6,8

~¡™~
u ¡u ¡••~¡= a.2u~
?6,S

~
76,1

n.2
7S.6

Q ~
75.5 7$,l

~
7(.8

74,4
73,9
7S,2
74,3

74 ,)
73;5
72,9
73,a
73,:¡
?2,6
73,B

73 ,◄
'12,9
7'1,,2
73.5

73.l
72.&
71,9
73.1

72.a
72,2
71•
so

51
51 A
S3 :t
o

O s.t 7S,6 7S◄9 75,.2 7' ,9 74,6 74,3 7.f.- 73,6 'n.3 ?3 n.1 >2,3 72.- 11,'l 11,l 54
?t.< 1
ll.. SS

56 74.,7
75,.3 75.-

¡ 7~,4
74,7

74,1
?3,8 7'3,~
74.3

ft
74..- 73,7

73,l
73,4.

72,8
73,l 72.7

72,5 1 7'2,2 1 71.9 j 71,6

?1,.t n .1 71.rl
71.2 70,9
71.5 71, 1

70,6
70,6

10,3 1 i'O _
70,3 SS O
..
s, 74,2 1 73,9 7:3.S
'13,3 73.- '17.,7 72,< 72.- 1 71,7 71,< 71 1 711.S ?M 10,l 69.rl 69.; s,
58

58 73,7 73,3 72.7 1 72,.f

?a.- I "12,l 71.8 7l,5 71,2 70,8 70.S 10,2 69,!l 6'9,6 69,3 1 69.- SI
59 13,2
60 1 72,7
fi s,so
n,9
72,4
12,6
22,2

7 s.oo7 üo ...-oo11 1,o0

11,a
72, 1 j 71,9 .J 71,S
11.'6
71,I
11,00
11,s
70,8
-,.;so -i,:oo,
11.-
70~
10.1
70.2
¡-r,.so-f 20.00
10.◄
69,9
10.1
69,6
20.so
69.S 69;4
69,3 69.-
121.0011.so 1u .oo -u.so·í t:1.00
n ,1
68,7 ,
sa:.a
68.4
st s
68.l
59
60 ..
P 8 E U T E E ~ M E T R O S
 COEFlctENns VAI.oes IIELACION.o\ND()nu:im; y FONDo
P a E N T E E ~
f'RENn:23,S0 •
_
•
1~
• 1 153.2 JS?,4
149, 1
¡ suo /~
JS6,7
/ %5,oo/ :is.soas""'
156.-
I
J5S<3
, as.so1:tr.ál "•raos
_tMo
/ u.~¡~50 -~ -~ !J .~-00
30 ,n
..
o,
148,4 JS4,S
1◄8,?
147,1 147,J 153,S 153',7
l.S,◄

J◄t,3
IO 1<2,S J.f2, I ICl,S l(0, 8
J4.S,7 1 ◄.s .• 14<,3 15'?,2 ISl,6 j 150,9 !SO,¡: 149,5

••
1 140,2
., 11 m.• 136,7
13:9"
,5 138,9 l 3a,2 143.5 143.- ¡ 141,6 140,.911¡34.3
42,2
138, J 135,S 134.,9 131,4 J.36"
,9 J3S,a f3S,ó 1.3S.-

,,
lt l!lJ,9
o 134,2 133,6
..
..
13 121,{
!2l,8
131,3
12t,S
m.2
JS0,7
12$.2
130,l 121.s
125,7 125,1
128,9 12M
124,5 113,9
133.-
127,7 132,2 1 131,7 131,1 130.S 129;8 12",2
ID

L.l
ll

1,.
l7D,2 JJ9,6
122,7 122,1
119, 1 '118,S
m.s
119.•
121.• 123,3
120,, ll9,8
117,◄ ll6 ,9 116,3
J.28,9 J2ó,S J 125,9 J25..3
m ,6 1 122.2 / 121,ll 121..
H9, I , JJS,? JJB,J ll 7,6
1-U,7
120.,
IJ7.-
j JU, J
m,e
Jl6,4
JI "'
12
13 O
n
111,S 116,9
llóA lJS..6 11 US,2 JU ,? U.;,J lJS.61IJ.1➔- Je
:i¡ lt
IIS,9 113,3
1:2.. 11I.S
112.8
JJ.J
.-
lJS,9 . ll5,3
112.~ I l H,e-
Ul,8 1!4,2 113,7
110,5 ltO.... lll ;3 ll 0,7 uo-~ 113~ 112,6 / H2,1 111,5 in .. 110,5 ,
15 "'
.. t~
~
19 IC'J,3
lal ,6
108,8 IQl,3
106,1 JOS,s
107,8 107,3 109.S 100.- J0:8,S 109,5 1 109,2 108,7
106,S lai, 3'
108, 1 107,6 101.1
106, 4 JOS,9 JOS,◄
"
17 ~
., ~
"
.. 11 IOl,8 IOl,3
105,2 10<,7 JOS , 8 101.B 107.~ 106,9
104,2 103,7 103,2 105,2 f lOl,S IOl,3 / 103,8 103,3 1 102,8
1 I• ~
§;"'
u 103,e Hl3.7 l.02,9 102,<C W2,6 IO'l.2. 101,7 101,3 100,8 !00,3 19
103.- 102,S 102, 1 JOJ,.9 IOJ,S
¡ 20
"
" o~
:13 lOJ,2 l0l.6 101.J
J00,7 100,3 100,7 100,2 99,7 100,S ¡ 100,5 1 100.- 99,J I 99.6
o

.
i. 99,a
se.,
I
99A 99,8 99,< !l!l,9
98.9 58,S 98_, 117 "8 .- 99,J / 98,8 98,3 87,8 S7,< j 96,9 t i ..
JS ,6
Q 97A 97,1 se,, !llS,
2
97,1 9$,7 97,< se.-
87.. 96;6 96,1 9S,7 ) ~ .2 2a
95,8
:,; 9M 95,3 9',9
55,◄ 94,g
0◄ .S 9S.,6 S-5,3
93,9 !!3,6
94,E'
93,1
~ .4
92,7
93,9 9'J,S
92,2 I 91,8
2:1
2< o
"''
;;:
o :n 9' .- 9',5 94.-
as 93,5 93,1 ilJ,S 93,1 %5 :i:
.. 29
93,1
91.3
92,6 92,2
92.7
81,S
92,3
-5t~ 00,-
91,S 91,,
92,7
91.- 92, 1 1 91,8 • 1,, I 81.- §0,5 1 90,1 Q :;
,-.
11?,
S 90,< 90,S 90, 1 90.4 90,J Es,7 , 89,2 88.S 88,4
30 90,< 00.-
~
89,9 89,S 61,2 2B "
89,S 89,1 88,7
88,7 88,3 SS,$ I 89,~ 88,a 1 8$,4 as... 1 B'!,S 27
88.3 o
,,
ª2
{ 89, 1 1
87,9 1 87,5
es., l ss.a l e1,s /.
87,1 86,7
97,5
8$,3
87,9 87.S 87,8

86,2
87,, 87,1
a6,s I a6
,s ss.1.
1 es.a
!!6,7 UM
es., _,'85.-
85,8 2t
2B ..
30
it
,."'
88,8 88,< 85,8 as.1 1 85,4 s... Sl
---¡
11!
'13,SO 14."L
86,-
· zs:so
f wo ·¡-¡¡;¡¡,;
8S,2 85,1
84.- 84.s
aa,5
L 84.3
aa,2
83,8 _ 83.S
a2,9 82,i
84,6 84,2
83.1
e:-.i
SJ.8
82.?
1 8t.6
31
32 ~
..,
si
.--z-. - - - ·-:, ·_-, .- -=-~. - ·.-__,,,,__ 33

;- : SS,8
•-
¡ l~ I~~,9
1· -
--
ra-:i:.•-•
U.(JOf SUII J IS.oo tS.!<J 1 SAO
-.:- 85.-
&.•
11Ui> iTM

93,S
-
%ZS

1 82,&
"
--- ....-- - ..
2

,._
• ~

-- ~
.,_
3S 84,7 e,,, a◄.- 83,8· 83.2 82,a 82,<
83,1
82.- 81,S
82,3
•• a1,s J au 80.7 ; ,.
¡ ..
81,3 .9 80,.\ 80~ 79,7 l 3S
1 !?
o,
38 83,8 93.< 83.. 82,6 1 82,2 81,8 81,S 81, 1 80.6 80,3 ,9 79,S 7?.2 '18.7 ~
w 31 82;8 ti2,4 8Z.- 81.8: 81,.2 80,9 -80,S 80.l 79,8 79,3 !1-.
O S8
38
81,9
80,9
81,S . 8!,J
80,$ 1 80,2
80,7
79,8
80,<
79,5
90.-
79. 1
19,6
783
79,2 78.8 78,S ,1
78.'
11
78,2
77A
77,n
77.- ..
-37
"'
38
,l/) b

"'
..
40
'1
80, 1 79,6, 79,◄ 79,- 1 78.7 78,3 TT,9
78.<
n .s
77,9
n ,1
Tl t,
76.8
,2
'6,5
76.9
16,J
76.S
7S.7
76)
75,3 .. ::,')
"'
,, ""'"'
!O
o

.,

~
..
42

" n,s
79,3
78;6

n .•
29,-
78.2
n .i
78,6
78,6
n ,9
77;1
76,3
78,2
n,5
76,7
75,9
n ,9
n ,2
76A
?S,G
n .5
78,8
76.a
75,2
n.
n.1
76,,
76,4
75,6
75)
7.. 9
7.f.!
1S,8
78, J
75;3
14,S
7.6.3 15,1
?S;f>
7.4,8
74,J
75,4
74,6
'13,8
'S,7
7;.-
74,?.
'13.,
75,:J
74,6
73,9
73,1
75.-
74.:J
'13.5
'l-1,6
'13,9
'13, l
..
,
4Z "'
43 , .
>.;
o
"'
4.5 '76,2 75,9 ?5,.S 1; ,2 74 ;9 7<,S 74,
74,2 ?S,8 73,< '13,1 72.e 12,,
72,8
72,J
72,4
1 1,1
••
45
"' 4S
47
75,6 75,3 U ,9 74,6 7.C
.2 '13,9 73,
73,5 73,2 ?2,8 72,5 72,2 71.8 (6 z
"' 75,. 74,$ 1◄,3 71,S
1 ,s.,,"
••
49
74,3
'13.6
U .-.
73,3
73,7
72,9
7<.-
13,s
72.6
?3,6
'13.-
72:,3
'13,S
72,7
72,9
72,
12,
72,3
72,9

"··
72,1
71.S
70,8
71,9
71,3
71.6
71.-
71,2
70,6
10.~
70,3
71,1
10.5
69,9
o so 72,8 72,S 72,1 n.a 71,S
7 1,9 7!
? : ,8 71,3 70,G 70,3 89,8 69,6 69.2 49
n.2 7.a,8
1a, ?O,S. 70,1 69,8 69. 5 69.2 68,8 68,S so o
A
SI 72,S 72,1 11,8
z 52 71,9 71.6 11,Z,
71,S
70,9
71, 1
70,6
70,8 'l!J,
'l!J
,S 70, l 69,7 e.•,s 69,1 @,8 68,S 88,1
1
l SI A
53 71,3 70,9
70~ s• 69,6 69.2 68.9 68,6 89,:J 68.- S.2 ;:
o 54
70;6 70,3 ?O.- 893 6! 69,- 68,6 68;3 68.- 67.7
6?,6 ,
,. SS
70,7
10.Z
70.◄
69,g
?0, 1
69,S
~,8
69,2
69,<
6. ,9
89, l 68 68,5 su . 67,6 67,-S 87,2
87.<
66,9
87.-
66,5-
~
s,
e,

"'f~ 1• ..
68,6 68. 67,9 6?.5 87,3 61... 66,7
1
66,J fio - 1 SS. 14
.,
5S 69,- 68,7 68,, 68, 1 1 e: 67.~ 67.- 66,8

™
t"'
69.2 . 68,9 ~ ,9 68,2 67,9 67,6
5t 87.- $ ,6 68,3 6a - 6S,J 65,..f SS.J 57
59
60
6'1.7 68,3
68,2
s1,0_
67,9
s'.A
_
68.-
67,6
87, 1
ftJ,1
67,3
68,8
&7,4
6?,-
ss.s
67, 1
66,6
66,2
, 6M
66.-
66, l
85,S
85.8
85,4 .. l1
65,S
6SJ 64,t
6S,2 64,9
84,S
6'1,6
&<,! i 58
59
85,6 85,2 ~--
13.50 14.00 ·u.so 1$;00 Js~
P B 2 N
JS,00 '
T E
zs.:so
E
-
N
-
M E ? a O S
SS.-
-- -- - B◄,:_ ~
U..50 1 29,00 2:t.SO
63;/ 1
so.ao- --
..,
~
 DANTE OtfB/l.R.ERO - AUN(/ALDE TA.SAClONES 49
t UIAOIÓN DE TERRISNOS

PARA USO CAPITAL 1''EDERAL O

ZONA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

l'RRNTH EN ,VETROS
:~:t CAPITAL FEDERAL O
z:c:.J?gPfEDAD HORIZONTAL
PR8NTB EN Atlí.'TROS 2-9 30
____ •___ 7...---!. _ 8, 66 9 JO JI ·~12
::---; 1:::
,:----:1:::,
--: ,:::.
:--- -:-;:--
21 ·2 23 24 26 26 21 t8 22 10
10 1,24S 1,366 l.460 t,623 l,&56 i,68 l,604 1.636 l,674 l,716 1,763 20 ,,, 1 4 3l 1.-426 l,4 ·
11 1,l98 t,313 l,◄04 1,465 l,497 1,52 l.,l>t,3 1,673 1,8U 1,4?61 1,696
2.•.
12 1,u;o 1 .2s1
1,$49 t,401 t,i138 t,46
1 ·ª2g~a 1,359 ;a,389 l,fl
13 1,11 T 1,218
t,482
1,4,J
11.¡8212l,3409 '1·,.Z11·:~a
i.,:ril•.:g~
1,511,
'º
1,648 1,686 1 _.e
t::,si •
J,~¡.9 1 67
ti 1:fiftfíi1 20 1:253u•• l:112l::rn1
14 ¡,o5Q 1.)84
1.··2 77 l Á

Ulo 1,30 úi'.9

tuiuu1JU
d18

H§:.Iit:s!i
20 0.9,30 1.020
!Ji UlfMHHUUf!Hü
1.09~ l;an 1,188 1,162 1,16 1,193 1,221 1,251 l,Z81

1 1~
21 0,9H 1,002 L,072 11_.l 9J,.98 1.¡4a
1,177 1.201 t,2301_.1f 1,260 1,296
22 0,898 0,9tf6
Z3 0,883 0,968
1,053
J,035 8
l, 80 l,137
1, 23
1,167 l,180 1,208
1,108
1,169 1,1871,12
1,238 l,2'72 l,289
l,216 J,250 1,2G7
24 oº ..88667ºo.·•º~3
26 ~ .,
l:i 0,8~5 0,916
1,016
0,998
0979
J,060
1,041
1,022
l,ll6
l,076
1,083
1,l38 t,186
1,064
1,096 1,118 1,146
l,044
l,10
l,Oij
J,06
1,09 7 1,124
1,Ht5 1,228
1,l73 t,201i
1,161 1,183 1.200
Htt
27 0,820 g.899 0~971 1,02◄
1.,00!1 l,066 1,07'6 1,102l,04 l,129 1,161 1,178
28 0,812 ,890 o., 9 5 2 0,998
1,015 1,0<6 1,066 Ul1J2 1.03 1.119 1,149 1.156
29 0,'796 0,873 O 933 0,$'14
0,995 1,026 t,.o•~ 1,()'H
1,01 1,097 1, 127 1.10
30 0,7$8 (),864 0,924 0,96d
0,986 l,
l,015 1 03 .., 1,06 1,086 l,l16 1.n2
1,111
at o.rn g.sr,2 o,9J 1 o,.9tH o,&11 o,oaG 1,001 1.021 t 046 1,011 1,10 0
32 0,767 . 841 0,899 0,938 0,9~8 0,91$ 0,988 a·,°"99571:oa1 t ,067 1,086 1,095
a¡1 0,157 o:sao o,8s8 o.926 o 9.47 g.961 o,97'6 1.ois 1.ou 1,012 1,081
,,,i~ g:Jll§:RIA
~t g~ 8}ig o:fgf
8:1 l~ 8::t~s!!íl
8:l~i 8:113
oJiig::gi0o:Bnt:881
0,902 8:8fl o:Z!Ao8:_.r:¡8
8;i~j
l:~i
t:zg¡ '·ºfº
l,02~ l:88i
1:~:l,068

38 0,714 0,783 0,83'7 0,873 0.892 0:806 0,9 ·20 3 (),960 0,984 1,011 1.01s
~ 3400 o,706 0,114 o.8rt8 o.864 o.saa o.896 o,ao& 0,921 0_950 g,913 ,_,000
. 0,69.9 0.766 0.820 0,851) 0,8711 0,8J7 0,900 0.918 0,940 ,963 00 A:8il
"'
:.,¡41 0,69 ·2 0.7GO 0,811
o ◄2 0,68~ o.n2 o.804
0,8t6 0,865
o ••s a 9 o.857
0 9 0 0,9815
0.81'.t:I 0,891
o.a7o o,883
g.ee..t.
0,909
0.000
0,9800,931
0,922
.945 0,911 0.976
~ :: O8:2Jf
O 46 8:1::8}t,
665 0,729 0,780
0 83 0
o,s2J
0,8J4
8:111 8:11½ 8:fJfg
0,831 O 844 O 867
º::xi 8:#A: 8::ii 3:IU0,96'.7
0,967
81 .4 0,895 ~.917 0,9-42 0.9◄7
"'◄7
, <6 o:seo 0,123 0.11a
0 ••6 4594 0o_.71J1Z7 o,767
o.ao,
0,800
o.a:!4
0.818
o;s37
o.830
o:s•o o:ase o. 87
o.B42 o.869 o, so
o !)Os
o:so1
0,934
o,928
0.938
º·"fº
41:J
~ o,Ga5 0.69 · o,745
49 0,642 0,70
0,760
0,'763
O,793
0,78$
0,117
0,81 L
O,i\03
o,79•
0,823
0,815
o,8os
0.835 0,8&2 O, 72
0,827 0,844 0,864
o.H1a o,884 o.a64
3 0,894
0,886
o.876
0,918
0.910
o.as9
8:3,i
0.905'
0.896

u 8:ii¼8:::.8:HB8:?~;8:1,~8:f8l
M

64
0.632 O,(i9f

o,s11 0,'677
º·
8:ff~3
0 ,741

0,123
0,773
8:U;g,ur
8:U~8:BU
0.766 o:a1•
0,790
789
o.77t 0,783
0,801
0.79&
0.830 0.850 0,$7).

o.arn 0,190 o,a • .o

0,891S
0,89J
0,88• 8
55 o,s12 o.a7J o.?1a o,7◄0 o.,o& 0,11·1 0,139 o,804 o.az, 0,84.f o ,tt 7 8:11Z
06 016(>ij 0 ,f:1
66 0,712 0,743 0,760 0,771 0,783 0,798 0,81.7 0.837 l)-0 0.863 O
51 0,004 o.662 0,108 o,738 0,1:;5 o,766 0.111 o.1sa o.a:12 o,ea2 0
o:as~0 0,857
b8 0,599 0,657 0,702 0,733 0,749 O 760 0 '771 0,'787 0 806 0 826 0,848 0.861
s9 0.605 0.662 o,698 g.128 0,144 0;155 o:1s6 0.181 o:soo o:uo o,S<s 0,84.-4
60 0,$91 0,848 0,693 ,723 0,739 0,760 0,7(1J 0,776 0,795 0,814 0,837 0,839
0,838
61
6 ., 0,586 0,643 0.687 0,7L7 0,733 0,744. 0,756 0,'770 0,789 0,8 8 0,830
~ gº·.~7sga ºo.'eª!f 0.084 0.113 o.729 g,740 o,751 o.1ss ºo·?J• o .s • 0,827 o,
o,8i6
63
64
.,
.67 O 631
.,., 0,879 o.1g9 0,724
0,675 0,7 4 0,119
,13~
0.7~0
o,746 0,76J
0,741 0,7156
,
0,7749 0 , 78
0,793
,of 0,622
2 8•18 o ••s· º·
0,817 º·
8
6S 0,571 g'.62$
66 ºo•!f8 .&2s
0,670 0.699 0.7t4
g,GGs o;s 9as o
1 .110
0,7 '2t'i
o. 121
0,73, 0,750
0 .1,0 0,14e º.·~••• .
0,7,8 0,78'7
o••1s a
0 1
0,8ll O,
0,80l o.
0,806 º·
31 o:6Q18:3½1 oJ:1
o:.#ii 8·!J J:~8f8:,tig:~23 7 0 2 0 10 0,11!o:789
0,1&& 0 7 7
8 ·1BI
7 0,796 o,
0,786 0,7815 º·
se o,557 o.so o.663 o:sa2 g.ses 0.101 .718 o.1az 0,1<9 o.768
70 0.65" 0,607 0,660 0,678 ,692 0,703 0,7J ,4 0,728 0,74:S 0,'763 0.791
º· 0,781 o,
 51
50 ' ~lf,\CIÓl't ' OS TEJlft.ENOS
O.ANTE OUBRIUtRó - MANUAi ,. JJR 7'ASAC I ONS$

. . el coe[icienLe de trente Y fon-

Mecfulnte estos dos ejemplos, queda bien claro el criterio l'lllvlene hallar cnLonces, -~~d la superficie de l lote por el
moderno de la tab la que toma 10 X 30 como lote u.nit-ario, ,¡11, el fondo relati~o, d'.vt :e:~.is porque no es tan fácil ni
co.n relación a la 11 X 30. Como dato ilustrativo agregaré lo l1N1te. l'ero esto ti_ene s_us ie 1 t~ rectangular, que se com-
siguiente: el criterio que se suste.nta en el 'l'ribu.nal de 'fasa - 11111directo, pues s1 se_tiene undo itamos que sea de la misma
ciones,.es el de utilizar la tabla de Fitte y Cervini para las zo - 1wmcon uno trapezoidal -Y a rm· por el frente, tendríamos
Nlll) tlrf icie- dividiendo la super ,c,e
nas suburbanas, do.nde no se valora tanto la amplitud de fren-
te; en cambio, para las zonas lll'banas, donde a mayor frente
hay mayo-r aprovechamiento edilicio, mayores ventanales a REDUCIR PRECIOS
TABLA DE FACTORES PA~~ FRACCIONES DE ~oha
la calle, y una cantidad de factores a favor, se utiliza la tabla DESDE LOTES URBANOS HA
de 10 X 30.
..... 0,50
Como en realidad no satisfacen plenamente las tablas ac- .., m2
2"'0 .. . . . . . . . . . . . . . . O,53
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
tuales de frente y de fondo, se está tratando de encontrar al- 300 m'1 • • · · · · · · · · : : : : : : : · · · · : : : ....... • • · O,~i
gu.na forma de ponderar las medidas de las parcelas, por algún 350 m • • • • • · • • • · •.••• • O,
sistema que valore mejor las condiciones de un. lote de medi- 400 ro'
•
... •· ···· ··· ··· ·· ·· ·· ·· ·· ·.....· ··· ·..•.....
·· O 65
. 0'75
das convenientes con relación a otro . Lógicamente, no siem- 500 m · · · · · · ·· · .. .... • • · ,
pre el lote enormemente grande, es mejor que el más ch ico, l.000 ml . , .• , • • • • · · • .. • .. • ... • 0 85
•• •• ••• ••• • >
porque juega el aspee,-toeconómico. No olvidemos que e.a una 2.0QOml .. • . .. .. ...... .. :::: . ....... . .. 01,9050
1 - ••..•...
vel)ta se logra un valor unitario mayor cuanto menor es el 3.50 Om 1 • • · • · · - ·. ·. ·. . . . . . . . . . . • . . .... •• .. • • · 110 •
mo.nto total de la operac ión, así que hay que tene¡-en cuenta 5.0 00 m 1 . .. - . . . . ................. 1'20
los dos factores. 7 .000 m • · · • • • • · • • • • • • • • • · '
Se han utilizado antes d.eahora, tablas de coeficientes qu11 10.000 m-• • •· · · · · · · · · · · •
· · · · · ·. '......... . 130
... • • · · •
relacionan directamente las superficies de los terrenos, sin 1 · · · · · · · ·'....... 140
15,000 m • · · · · · • • ..••••..•...• · · • •
1 50
~tggg
:-•
considerar las dimensiones de rrente y fondo . Son de aplica- 1 • • • • • • . • •

ción en la comparación de fracc ior.es de gran superficie con 1 : : : : : : : : : • · • • · · • ••••.••••• :so

: : : : : : : : 1
terrenos de superficies urbanas o de quintas . Estas compara- 60.000 IU • • ' ' • ' •
· · · · ·. .. ... .. . .. . .. • • • • •
l ' 70
ciones se resuelven más exactamente mediante el prc,cedi- 90.000 m> . • •• , • • • · · • • • • • • • • • • • • • . • • • 1 80
. . . . . . . . . '
mjento de "pasaje de lote a bloque", que \ltJremos más ade-
lante en "Ava lúes de tipo especial".
130.000 ro •
180.000 m•
.. . . . ... · · · · · · · · · · . • . . . . .
· · · • · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · : ......
. ..... 1. '90
2,00
No obstante, las mencionadas tablas permiten obtener, en 240.000 m• • · ' · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · : ....... 2,10
forma expeditiva, la relación de valore, unit•rios entre una 320.000 m-' · ·· - · ·
· · · · · · · · · .. . .
... . ...........
. . . . . • . ••· ·
. . 2,20
amplia gama de superficies. 500 000 m' ·············
Por tal motivo se agrega una tabla, elaborada por el autor, , . d c.orrespoodc a una fJaccíón de 6 .000
sobre la base de experiencias y resultados de l,'ran número de f'orma de ap.ticoción .: La uruda trasformar el vl\lor u11itario de un lot:
m• (1/2 hecuírea). S, que~•~o~, que multi¡, lícarlo po r 0,60.,, ¡.00
pasajes de lote a bloque, que relaciona lotes urbanos con frac- de 250 m' al de 5.000 m '" "" .
ciones de hasta 50 hectáreas. Su utilización, vuelve a repetir- :- O 50. . - nitario do un lo.te de 1.000 m 1 a uOna
se, es para tasaciones esUmativas. fucraJl<!l ~ª~º~reas) el coefici0nt.e sería 0,76 + 2-.2 ~
• SI el pa:-.t1,je
Antes de terminar con las medidas, debe adllertfrse que tracción de 500 ,000 m ( 5 e
CI o.34.
cuando se trata de lotes que no tienen forma rectangular,
 DANTB GUBJlRBRO - MANUAL DE TASACI ON./f.$ 1 <liACIÓN DS' f<RENóS

, la misma forma se calculan los F.O. de 1os terrenos,

1•,n
el frente y el tondo relativo, que serían equivalentes a un lote d t edentes ·
r11ct,angularcon mayor frente y un fondo relativo menor. ' nyas ventas u ofertas sirVen e an ec .
Aquí es donde hay que andar con cuidado en la cuestión del 2.600
fondo relativo, porque una cosa es un lote rectangular, y algo a) 15 m x 20 m (300 m2 ) E = 2. 5 00 m• ~'Oa
· · =-" 800 8,4

distinto es un lote trapezoidal, por más que t:enga un buen

trente. Pot tal motivo debe agregarse el coeficiente de forma, b)lOtnX 60m(600m) • E= 8.200 m•F.O.b = -3.200
600 " 5,3
ligado al coeficiente de frente y fondo, como se verá a con-
2 .800
tinuación. d 20 m X 16 m (300 m 1 ) E = 2.800 m• ,."Oc=
• --300 -=-9. ~3

Cálculo del coeficiente de medida según aprouechamientos

Relacionando los distinLos F.O. con el F-'?·º·surgen lo~
Si bien el uso de tab las para determinar el coeficiente de- d·entes coeficientes de aprovechamiento, que ,sus
medidas permi"t;ehallarlo con relativa facilidad, su exactitud, ~orrespon I id btenidos de t .ab\as:
Utu yen al eoeficien te de med as 0
en la ponderación de trui importante factor de comparación,
no es la misma que arroja el cálculo individual para cada te-
rreno antecedente según sus posibilidades de aprovechamien- 66,77• 1.00
to . Llámase aprovechamiento de un terreno o factor dé ocu-
A.o. e
.
pa.clón total (F.O.T.) a la relación entre la superficie máxima A . b ' = ó,S
6,7
=0,89
A.a.= ::; s 1,26
del edificio posible de construir en un terreno y la superficie
propia de éste.
De acuerdo a los códigos y reglamentos de construcción, A •e• = 9,3
8.7
e: i.a.s
en general, en lotes de mucha profundidad la edificación es-
tá autorizada hasta cierta parte del fondo y, por tal motivo,
para una igual superficie de lote, es más aprovechab le uno de COEFICIENTE POR FORJ\fA
frente y ancho y po.co fondo que a la inversa. Por tal motivo
el coeficiente de medidas de tablas puede ser sustituido en las hay un ctiterio definido para u-
Respecto _de la formal no s tratado de obviar la falta de
planillas comparativas por el coeficiente de aprovechamiento. . ar un coef1c1ente, pero 1emo , atlas
Ello exige un trabajo más laborioso porque para determinarlo ~na norma tomando las superficies ho=~~~=•~ue ~odria ser
se debe elaborar, para cada caso antecedente, un croquis que Por ejElJl)plo,supongamos tene~ Qué ocurre? Para
permita calcular aproldmadamente la superficie cubierta edi- al pero que tiene frente mchnado. ¿ t al
ficablc. norm • de edilicio, la falSú escuadra perturba bastan e
Supongamos, por ejemplo, que en un lote tipo de 10 m X un proy_ecto íno para encontrar la compara-
proyect1sta; entonces un cam . . el de aplicar a 1il8super-
X 30 m {300 m•) se puede levruitar, de acuerdo con las regla- ción de este lote con uno regulaid• ed~ :muc·10'n Si se trata de
mentaciones, un edificio de E e 2.000 m 2 de superficie cu- . . gul uO coefic)ente e 1sm»• ·
bierta. El factor de ocupación será para este Jote , tomado co- fic1es irre ares donde eneral:mente el frente no 1;e edl-
una zona suburbana, . g, • icamente no le vamos a
mo base y ubicación en la zona en estudio, de nea ':I se ocupa con un ¡ardm, log li 1 . O 80 O 90·
• . • te r rte· podemos ap car e· , • • •
2.000 aplicar un coef1cien ue ' • d d ello Obllga a
F.O.o. = ""ioo = 6,7 pero si estamos en pleno centro de una c,u a '
 IJANT5 OUIJR,R.eRO - M~tNUA L, DE.:TASACJO.\'BS
I i48A CIÓN DR TER tBNOS 56

proyectos especi ales que resuelvan este problema. Entonces

sí, se puec,le aplicar un coeficiehte bastante más fuerte, inclu-
sive llegando a computar como 0,50 el valor c,leestas superfi. COEFICIENTES DE FORMA
cíes. También se debe tener en cuenta el -ancho del lote, por-
que si tiene mucho frente, mediante soluciones arquitectóni- Superficiehomogeneizada
cas se resuelve parcialmente el problema, pero si es un fre.nte Cf - Superticia 1otal del lote
<1
angosto la falsa escuadra lo agudiza .
A mí criterio, habría que hacer una especie de escalera,
,----.----,
y tomar las medidas probables de ambiente normales, supon- D D
gamos 4 m y entonces tendríamos una serie de triángulos a
cuyas superficies correspondería aplicarle un coeficiente de
castigo para homogeneizar la superficie total del lote eri cues-
• o

tión (fig. 2).

Obtenida la superficie homogeneizada, el coeficiente por
foana surge de la relación: •
C 8uP<>tficiehomogeneíu,da
' Superficie total del !ore (< l)

Este me~mlismo de homogeneización de superficie puede

aplicazse también en los lotes triangulares (fig. 4 ).
El espíritu de este procedimiento no es el de establecer
fórmulas rígic,tas para cac,!atipo c,le forma de lote, sino el dé
practicar un análisis exhaustivo que tenga en cuenta el apro •
vechamiento de la fígura irregular, sus c,limensiones superfi• LM
ciales y el posible destino del terreno. De esie análisis sur-
girán los coeficientes parcwles de castigo a aplícar a los apén -
dices irregulares qu.e complementan el núcleo regular de una
figura y con ellos la superficie homogeneizada que nos deter•
mine, mediante la f6rmula antes mencionada, el coeficiente
deforma ,
Cabe advorti, que el coeficie11te de forma así hallado no
es e>.ecluyentedel de frente y fondo que, para estos casos de
(¡guras irteg ulares se encuentran -en las tablas mediante el
fondo relativo, que surge de dividir la superficie del lote por
el frente sobre la línea do edificación o municipal. De esta
manera, las forma.~ irregulares con mayor base en el frente s COEFICIENTES OE FORMA se COMPLl:Ml:NTA N CON EL
resultan mejor ponderadas que aq ueUas cuyos frentes son ca- ~gEFIC IENTE OE MEDIDAS. EL FRE NTE lo) y E L FONDO
si una punta sobre la línea municipal. lbl SEGÚN SE IN DICA EN LAS FIGlJRAS ,
F10. 1
 DANTII OUBRRgno - MANV.Al, DE TASACJo.,·Bs
Entre los procedimientos t.écnicos que se han propuesto
para resolver el difícil problema de la ponderación por formas
de Jos lotes, cabe destacar, por su rigorismo matemático el
del ingeniero venezolano llUBÉN MANSUlt PACIIECO, que de-
fine la irregularidad perimetra l como la diícrencia entre el pe-
rímetro de la forma dada, que irat-aremos de tasar, y el perí-
metro de la forma prototipo, dividida por el perímetro de la
fo1ma dada.
De igual manera define la irregularidad superficial y llama
coeficiente de Irregularidad compuesta al producto de los dos
anteriores, para hallar íinalmente como factor de forma a la
diferencia entre la unidad y la irregularidad compuesta.
'.ornando distint!l8 figuras regulares como prototipos y
previo profundo desarrollo matemático se tabu laron los resul-
tados.
Dicho procedimiento tiene, en algunos aspectos cierta ca-
sual concomitancia con el propuesto por el agrimensor JUAN
C. lOLESIAS (uruguayo) en el Vl Congreso Panamericano de
Valuación Y Catastro. En él propone ballar el Factor de For-
ma sobre la base de las relaciones entre la superficie de Ju fi.
gura Y la longitud de su perímetro.
Aunque nos .!parlemos un poco del tema específico, que
e~ la detennlnacion de los coeficientes correctivos que intcr•
vienen en la planilla de homogeneización de anteceden tea de
ventas para el e,tudio del valor de la tierra, conviene agregar
algunos conceptos, casos y procedimientos que también per-
«mecen al tema de medida.s, formas y superficies, que esta-
mos tratando.
4. L Procedimient.o de "antesy después"
Es un procedímielltO actualmente muy utilizado en valuo-
c(?nes y que_permite resolver casos especiales de forma, varia-
c1on _de me~1das lineales o superfi cialc;i o indemniwción por
lracc1onam1ento ereun terreno a causa de un corrimiento de
lfnea de frente o de eje medianero.
• ,¡ ~CIÓN DE TBT BNOS 61
Supongamos que un lote de 10 m de frente por 50 ~ de
1,111do,sobro una calle que debe ser trasformada en avemda,
ufre la expropia ció n de una faja al frente, de 10 m por 20 m
,t,, prof undidad, por el corrimiento de la línea municipal Y
,lrnitamos que el valor unitario de la tierra es de 1.00?Jm',
11
Si bien la expropiación se produce en una superficie del
lo1teque da sobre el frente y prima facie parecería que se tra-
ln de los metros cuadrados de superficie de mayor valor, ca-
he observar que, al haber ~abido un corrimiento de la línea
rnunicipaJ, el lote no ha dejado d e ser !rentista a la calle, o sea
,1ue prácticamente es como si se le hubiera cercenado al lote
una fracción de fondo de 10 m X 20 m, quedando co mo re-
manente un lote de 10 m de [rente, sobre la -nueva calle am -
pliada, por 30 m de rondo. Surge así la pr~ta. ¿a qué valor
tasamoslos 200 m• adquiridos por exprop1acion 1 2
Si valuamos el lote al valor unitario d e $1.000 el m Y a
un total de $ 200.000, ben eficiamos al expropiado gratuita-
mente por el hecho que, ademá s de recibir ese pago, su p~tri-
monio se incrementa por que el remanente queda con medidas
mejores y de un mayor valor unitario.
La equitativa forma de valuar la tracción expropiada,
eq uivalente o una fracción de fondo es calculando su wlor
por la diferencía entre el lote antes y el lote de1pués del cer-
cenamie nto .
Valor del loe.eontu:
Coeficiente de medidu = (10 x 50) = 0,806. Tabla Tribuoal de Ta·
gcionet. 1
Valor del lote 500 m 2 X $ 1.000/m X 0,808 • $4 03,000,
Valor del lote d,.puú:
Cn~riclente de medid■■ (10 X 30) • 1,000.
Valor del lote 800 m• X $1,UOO/m ' x 1,000 • $ S00.000.
Valor de la Cracciónexpropiada:
$ 403.000 - $ 300.000 = $ 103,000.
Como puede obllervane, el valor resultante es muy infe-
rior al de aplicar en forma directa el valor unitario de $1.000/
m 2 a los 200 m2 expr opiados.
Se advierte que este mecanismo no significa tener en
cuento la inOuencia de la obra pública que origina la expro-
 59
1 • •ACIÓ N DE 1ºERR8N08
58 tJAN1'E GVE~R.ERO - MANUAL DE-TASACIONES

MÉT( ,O DE "ANTES Y DESPUÉS"

piación, porque se sigue admitiendo que el valor unitario se
mantiene constante sin considerar que la nueva avenida pu - IOm
diera valorizar la zona.
El mismo camino seguiríamos si un lindero quisiera ad-
quirir una fracción similar ubicada al fondo del lote . A e
Otro de los muchos casos de aplicación del método de an- E
tes y de11pué11 se produce cuando el propietario de un lote de- ..,
o
E
sea. adquirir una faja de terreno lindero por uno de los costa• 10m Nuevo g e·
dos para ampliar sus medidas de frente.
Supongamos un lote de 10 m de frente por 30 m de fon-
do al que se agrega una fracción de 6 m por 30 m y co.n un M
ANTES
10m
~ lfIt;:111
Calle
LM
OESPuts
10m Nu ovo

LM
valor de zona de$ L000/m'.
Aplicando el vaJordirecto t.cmdríamos:
jx =A-B I
150 m 1 x $ 1.000/m 1 = $ 160.000.
ANTES DESPUlS
¿Pondera este valor la plusvalía que adquiere el conjunto
al mejorar el frente con 16 m en lugar de 10 m?
El procedimiento de antes y después permite hacer incidir e
E
esta plusvalía: g A ..,
o B
Valor del lote antes :
Coeflclente do medidas: (10 X 30) a 1,000 .
Valor del lote : 300 m 1 x $ l .000/m 1 X 1,00 = $ 300.000. ML 10m Sim
ISm u
Vnlor del lote de1puig : Calle Calle
C-Oeíicicnt-0 de medidas: (ló x 30) = 1,116
Valor del lolA>: 450 m 1 X $ l.000/m 2 X 1,116 = S 502.500.
Valor do la frocción anex.'\da:
$ so2.soo- $ soo.ooo $·202.soo.
=
Valor s1,1ptrioral obtenido por el tn~todo directo.

El método de antes y después permite resolver algunos

problemas de (orma como lo son los lotes con martillos a fa• B'
vor o en contra. '1!
Suponiendo w1 lote (figura) con uu mai-tillo a favor en los 10-m

fondos.
El valor del conjunto sw:girá de )a suma de la fracción A
l1 A I Bt=A+l(B-fBº) - B'tl lrA + B] u lA + B+B'l-l(B+B') - BI
más la B, ésta a su vez se calcula por a11tesy después del lote
(B' + B) de 10 m por 30 m menos el lote fh'ntista B' de 10 m
por20m.
r,o. 2
 60
DANT6GU6Rlll.íRO - ..41.00. ,., UAL
, ..... o•nvrun~'ACJ"óNE~
'\¡' fJ\( kr oETERRENOS 61

[A +B} ; A + l(B ' + B) - 8')

¡110 ), lá construcción de espacios de estacionamiento de auto -
d Tomando ~ora un lote con martillo en contra en los fon" h1Pviles. Dicha solución es, arqu it.ectónicam.,nte, imposible si
os ((1?ura) se tiene que el valor del conjunto surgirá del d. ,u¡ se dispone de una fracción de dim.ensiones adecuadas de
fetencia entl'e la fracción (A + B + B ') de 20 d f 1· ª (rpnte y fondo. ·
30 m de fond ., , m e rente POI'
. o menos 1a frnccion B que resul ta de un antes Y Los trib unal es de Nueva York deCinieron el valor plóttage
d esp~!s entl'e la fracción (B + B') de
10 m por 30 1·om(1 el porcentaje añadido al valor sumado de dos o más lo -
fracc1on frentista B. rn menos la lc'B pertenecientes a un mismo propietario y que debe tomar-
llll en cuent a cuando el terreno. está baldío o edificadu C(ln un
(A+B) ~ (A +B+B') - [(B+B') - BJ aolo edificio, ~barcando Lodo el terreno.
En general se.admite en ponderar el valor plotlage con un
5. l. Valor plottage lO % a un 20 % del valor de los lotes individuales sumados,
pem siempre sujeto a que las medidas resultantes ofrezca n
de. • plottage se d e fin e como la plusvaha. que ad- real¡nente una ventaja, ya que el exceso de medidas innece•
• El valor
qwere 1 .ª
_reuruon.de dos o más lotes en función de la v
o beoef1c1os economicos que dicha = .. s entas
sarias puede resultar también un fact<>rnegativo.
Según BLAK.E SNYOER, en su Real state handbook, ''se
· •~un,on produzca.
~pa~entemente es una contradicción con la conocida ley acepta generalmente que un. plottage tendrá un 10 % más del
econorn 1ca que a mayores
den m
r· .
, super ic1es de terreno correspon-
valor que los lotes individuales, siempre que este aumento e~•
enores valores uruto.r1os, en razón de la t ·· .. té justificado por una mejor utilización de conjun to".
compradores capacitados financieramente : ncc1on de WlLLlAM L. DE BOST, tasador de Nueva York, dice: "El
grandes erogaciones de capital. P solventar plot lage es un tema importante en la valuación de la propie -
P~r~ en los centros urbanos de importancia dicha le dad. El aceptado corrientemente en Nueva York ha sido el
e~nom1ca se halla superada por existenc ia d . d' Y del 10 % del valor unitario de la uruón de lo$ lotes linderos.
ctos de oap'taJ • e gran es consor - pero puede indicar los .lugares en que el valor plóttage es nulo
. I que están necesitad<>sde adquirir en centro
C(lmercJales, fracciones de grandes di . ' . s o muy pequeño y otros donde debiera ser estimado en dos o
]ación d e . mens1011espara la 1nsta. tres veces más que el 10 % admitido.
e n. goc10s Y comercios de tipo especial como lo .
1os supermercados .,,. d b . . . • son BENSON y NORTH, en su libro Real state principales and
1 • . ' .,.an es otele~. salas de espectáculos ga-
enas comerc1ales, etc. , practices dicen conc .eptos más <>menós similru:es, propugnan
también el 10 % y ag:regan que puede ser mayor en lugares en
le :ei°eraJmente dicha sob1·estimación de los valores norma•
s e a zona se produce en los núcleos de ti=("'-"co-erc·-• que la tierra es abundante y fácilmente reducida.
ro a veces ,,. b. ,. ,«& 1a.1 , pe-
das colectí~:m ien se opera en zonas residencluJes de vivien- JOHN A. ZANGER LE, estima que la V<llorizacÍÓfl por p/Ot •
, s Y obedece, como veremos más adelante a las tage es mayúr en las ciudades donde en la zona comercial los
economJas de tipo construct. ' lotes son de 20 a 25 píes (6 m a 7, 5 m) de frente por 100 pies
tar un edü' • d d ivo que pueden re~'Ultaral ejecu-
1c10 e epo.rtamentos u oCicinas de dimensiones ( 30 m) de fondo. En las ciudades donde los lotes son de 50
ª
mayores las que sería posible en un lote normal • pies (15 m) de frente la valorización por plottage no aparece
d ~J crecimiento del parque automotor en tod~s 13$ciuda con tanta frecuencia. Este concepto de dimensiones óptimas
es importantes del mundo, ha hecl,o imprestind'bl - es coincide nte, como se ve, con el que surge de las tab las de
algunos casos ob ligatoria (como en Buenos A' t e Y_.en (10 ru X 30 m) usadas en la Argentina para centros urbanos
1res1 por e.1ern .
y come rcia les.
 62

I 1,YACION DB 'l'b:.BRA'A'OS
6:J
Como criterio personal sostengo que el Valorplottage de-
be surgir no estrictamente de la aplicación de un porcentaje, 1,0'l'E CON FRENTE A DOS CALLES
sino del ei.tudio económico y de IGllventas que l'esuJtan del
acoplamiento de lotes. Hay ciertos tipos de edificios de de•
Partaruentos, de oficina, hoteles, que requieren un mínimo de
SE!tvicios centrales, de distribucíones y de desplazamientos
verti<:aJes(entrada, haU, caja escalera, ascensores, etc.), cuya
En los casos en qu e un
uolles de difere~_tes valores ~:t~:
¡¡
1º,te ten
. / aelun doble
valor frenteprome-
unitario
método de difusión de
,llo de la íracc1011su,:ge me an ltant,. media de sumar ca-
a dos

. t e en .hallar 1alt'resu v • . d
incídencia repartida en un menor número dé unidad~s puede ualores
la valorque cons1s
unitario frent 1sta mu •Plicado por las relaé1one 11 e
ser anUeconómíca. Cuando la anexión de un lote lindero per- ' . . porcionales a ellos. .
mite repartir esos costos con una parte de edificio que se rondos proun i,a/or mu. ar,. medio
fict1c1os,asf
. Se obtiene que se aplica en
1 0 ..
agrega y que ya se encuentra con dichos sen•icios pJ·oyectados
y prest1puest11dos, induda!JJcmente que esa eco nomía nos formaEn directa a la
la figura superficie
agregada de ca
se eJ,;p \f~~:~~te unej,:mplo fácil
conduce con mucha precisión a fijar el monto del valor plot.
tage. c.>
I tnccan'lsmo de cá lculo.

Lo mismo puede ocw·rir en grandes edificios para hoteles

o de destino industrial o ón estaciones de serVicio con esta-
cionamiento, donde el costo del núoleo cent ral de atención
LOTE CON •'RENTE A DOS CALLES
aJ público cuesta lo lllismo Para servir a una determinada su-
perficie que a una doble o triple. Método do difu,ió n de valore&

En Buenos Aires se ba Prod1Wido hace años un evidente

C!\.'lode valor plottage: se remataba en plena avenida Santa
Fe y Callao, elegante centro comerc ial, un lote de 7,00 de
CALLE "A"$ 7.000 /m' =n
frente por 18 m de fondo (aproximadamente) con una base
de $ 200.000/-rn', valor casi cercano aJ de zona. Con gran sor- Valor hled1 .0 -- e~
• n + b I a )
f l --
presa del públ ico el valor final ascendió a $ 4,30.000/rn'. \ • + b/
¿Cuá l fue la explicación? Que ol adquirente fue el duefio de
un lot.e lindero de iguales medidas que el rematado y que am-
lsj•mplo ;
bos, i11dividualmente, no permitían desan·olJ,u· el edificio que
la categoría y los vido1-esde la zona te Ílnpou ían y. en cam.
bio, reunidos, solucionaban tota lmen te el problema. En con. Vm
7
·ººº
= 7.000 • -;-10.000
~'""º Í 7 .000')
3.000 [ l - 10.0011
\ ~
sect;encfa, la plusw1lía, pagad• Por uno de los lotes , dividida
por el valor norma] de los dos lotes sumado s, nos daría rnate-
rnúUcarnente el p/ot(J{f/fe abonado en t'Ste caso. El adquirente,
7.000 X 0,7 + 3.000 X 0. 8 ~ $ 5.800/mº
previo a subir a una oferta tan elevada habrá caleulado los be-
neficios que acarreaba a su Propio lote el adquirir el lindero .

FIG. 3
 64 DANTS GUERRJ;RO - MA},/UA~ DB 'l'/\8ACf0NE8
TERRENOS EN ESQUINA
COEFICIENTE DE ESQUINA
e Es b_ienc?noci¡lo ya el concepto de que los lotes ubicados
n esquma tienen un mayor valor unitario que los lote
diales pr • · • s me -
• oxunos, as, como tamb\én que el origen de tal lus-
tb~ obedece a sus mejores posibilidades de desarrollar ioca-·
es e negocio, mayor perímetro de vidriera, mayor aprove-
c?amiento para el desaTr?llo de edificios de viviendas en los
pisos altos por tener meJores condiciones de ilu • . •
ventilación. nunac1on y
. Todo ello ha hecho que siempre se reconoci era a las es-
q~as un porcentaje de mayor valor que antiguamente era
uruforme y de un 25 % .
. Por su~uesto que dicho concepto ha ido variando, porque
existen v~os factores que contribuyen a un¡¡ mayor o menor
ponderac1on Y que dependen de las características comercia-
les de la zona, de la relación de v.-a lores unitarios de las calles
que fonnan la esquina Y de las medidas del lote sobre cada
una de estas calles .
Así ~e como se evolucionó y se establecieron tablw; de
P?tce,ntaJes de mayor valor por aplicar al lote supuesto me-
dial, para obtener el valor del lote esquina.
Tablas norteamericanas
:em~ Son much~ las tablas norteamericanas que usan este sis-
de relaciones Y el Manual de tasaciones de McMichael
as condensa, entre muchas de varios autores en dos tabla
adecuadas: ':"'ªa lote<, de 100 JJie,; de frente a'la calle prinCI~
P~l Y 100 pies de frente a la secundaria y o tra a lotes de r.o
P_1~5 sobre _l~ principal y 100 sobre la secundaria y en
cion, tamb1en, de la relacíón de valores de la calle principal
ri:"
con respecto a la secunda .ria. En cada tabla trascribe los por-
centua les propuestos por los autores.
Para la ~plicación de estas tablas se calcula el valor de l
lote como s1 Cuera medial Y se incrementa en el porcentaje
TASACIÓN DB TERRENOS
vs
que estab lezca la tabla correspondient e, entrando en aUas
por la relación de valores entre la calle y la secundaria.
En la Argentina, las Normas del Banco Hipotecario Na •
cional establecían los siguientes porcentajes:
Para zomts comerciale s centtales = 25 ~ 8: 35 O.'o
Parazona&comercúlles en general -=20 'Y. a 26 tt.
J>ara7,.onasfamilµlres de alto valor e 16 '!isa 20 %
Para zonas famllia.roscomunes = 10 ~
Los procedimientos mencionados son en parte objetables
por su empirismo y porque dependen en gran medida de la
apreciación personal del tasador.
Método de Valuano
Por tratarse de un ptoceclimiento que ha tratado de ser
no solamente impersonal, sino apoyado en fundamentos ex-
perimentales y racionales, propicio el siguiente método pro-
puesto por el !NO. MlOUEL VALVANO en e l V Congreso Ar-
gentin o de Ingeniería y adoptado por el Tribunal de Tasacio -
nes de la Argentina.
El inge,uero Valvano, en sa interesante esLUdio, hace pre-
viamente un análisis y crítica de los sistemas usuales de coe •
íicie ntes y luego propone su método e:n la siguiente forma :
Esquinas. El método propuesto por Va/vano
.Pa~a la correcta determinación del coeficiente de la valo-
rización por esquina es conveniente, si se qui ere proceder de
un modo racional, partir de la rP.lociónentre la superficie del
l<¡te y la suma de los frentes, ya que ella es un índice d e las
ventajas que tiene un terre no en esquina con respecto a otro
de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la cuadra .
En efecto, sea un lote medial de 10 m de frente poi· 30 ro
d.e fondo, la :relación entre la superficie y su frente es ;
S 300 m 2
A -F-m- = 10m
 61
66 f)A.N"l'E GlJA'RRERO - MANUAi~ DB TASACION8S TAfMCJÓN DltTElUlBJ\'OS

Valvano no considera aplicable a la Capital Federal la opi•

nión de autores como SOMl.>RS(Fitte y Cervini), en el sentido
de que, .para igual valor en ambas calles, un lote de 30 a 40
pies de frente por una de ellas y de dimensión normal en la
otra, pueda valer más del doble que si ese mismo Jote fuera
r---,
1
10m
1
(2)
medial. La experienc ia recogida en muchos años de actuación
1
•
1
1
en el Tribunal de Tasac iones señala que este caso podría ser
E! 11 (H ..!"
una nota ble excepc ión .
Normalmente la valorización por esquina en secto .res cén •
.,,1... _ , __ ,¡
o
Lricos de alto valor comerc ial en planta baja y de escritorios
~- 1¡-- ..
; t 10m o 1'0sidencial en pisos altos, osci la del 15 % como mínimo y el
Callo FIG, 4. 50 % como máximo, Jo cual está más cerca de las normas que
en la obra citada recomienda la Comisión de Contralor del
Banco Hipotecario Nacional.
Supuesto ubicado en la esquina la relación entre superfi- Por otra parte, Valvano coincide con la experien~ia de
cie y suma de los frentes es: autores como McMicael, Zangele y Marston y Agg, segun los
cuales la iníluencia de la esquina no se extiende más allá de
E0 --a
s --
s 30 m contados a partir del vértice intersección de las dos 1í-
Fe f¡+f, neas municipales. Por este motivo, el índice n = 4 resulta en
E -
S
-
300m• 7,6 m 1 de tcrre.no general de magnitud sólo superada excepcionalmente, en el
caso de lotes de frentes menores de 10 m, cuyas ventajas al
Pe 40 m m de frente
ser ·•trasladados" a la esquina, so n mayores. Si por razones
y el cociente e.nlr e ambos valores es: constructivas, admitimos como caso extremo el de un lote de
6 m de frenLe por 30 m dé rondo, el Índice de utilidad resul -
A media) Fe 30 40 1.aría en este caso, igual a 6. Si para este valor excepcional de
11 D ---/! --;--; 4
E esquina Fm 7 ,5 10
n aceptamos que en una zona de alto valor comercial corres-
A este valor n le llamaremo s índice de utilizacíón, ente n- ponde una valorización por esquina del 50 % y establecemos,
diéndose por utilización, en este caso, no sólo la mayor super• además, de acuerdo con la experiencia, que en dicha zona la
ficie edilicable, según los regiamenlos municipales, sino la valorización mínima es del 15 'lo, estaremos en condiciones,
mayor rental1ilidad, proveniente, además, de la mejor ilumi- fijada la ley de variación, de const.ruir una gráfica o una tabla
nación y ventilación, mejor acceso y mayor desarrollo de ne• J e poree,llajes de valorización por esquina. Sobre la base de
gocios en la planta baja (se sobreentiende que estas ventajas, estas premisas calculó 4 tablas, a saber:
fuera de la zona comercial pueden reducirse y aun anularse).
En general, puede decirse que un terreno de n > l es mejot
que otró de: n = J. ( En realidad en términos económicos, la
valorización no sigue la misma ley que los índices de utilidad,
sino una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da
factores de valorizl!Ción por esquina, como se verá.)
68 60
JJ4NTh' G-UERRSHO MANUAL /)E TA1t'ACJO,Vf.tS 1'.4SJ.tCION IJB rennS NOS

TABLA I TAnLA IV
Zontt céntl'fca de ta Capital Federal. Alto 1Mlo r co mercial ,ü1 Boj<, valor de la l'ierrtJ,barrios en.f?rmaci{m. E n ts tal ~º~o r
In ntonta t,<1ja
y de ucrifor,·()s tJ reside nck,s- ,m pisos alt ot;. I labi a debe aplicarse únü:a )' exclusu,~mente donde ! á
o oprecie las posit,;lidadcs comcrcJall.'sde la estq_uutdae ·nter,é's
Los por<:(!ntaj<•sde esta tabla r.e,pondo u a l1 función Jinea-1: - -• ~ t
por ~u ub1ce1c1on , ~~n e a ru
ta importante
.
u otro mo u.lo
•¡,
1
•n gencru 1
' ·1·11q,,ui la cxistenciú de f,J(J[oruaCl n-yo que. .. ..
qu.c ¡u,; t • ·, i~conte
y e 0,07 + 0,08 lo uolori.io<! ión no existe o es ms11;:n 1i ·

valot:iz.ac
0
ión mínima: 15t.. .Responde a la fu.ociún :
va1orlt.ac.iónmáxima : 50~
)' = 0;03 0,0311 - 0,03
En este sector debe tenerse en cuenta la zoníl'ícació11se- valoriución m ínlma : O (<:ero)
gún el área edüicable del predio (ver Códlgos de la Edifica - va..lorizaciónmáxima: 15f;(o
ción), ya que en las distintos céntricos púede edificarse en
el íando hasta UllB altura que osoila entre 14,40 ro y 8,80 m, d b á obten-ar c\Ud11dosaruimte:el
mientras que en los disb-itos no céntricos no puede edifjcar- . . d it id d Si 1WI llW'Ol~ no "'
a lu condiciOnDi- d el
.NOTA t A1 11i>lio.rc,lus ,abln, ! l teSlldO!t,.• "',d11,..t.an
se en eJ fondo. 1n1n("i$t10
mnn:rtdou"''º 1an 0 ,..
tá7.C,r,a
' -~ ub'u'•,m '•11.
~ •
no~• convcmie.ntc su ~inploo .

TABLA 11 Eo tal caso será opo1·tuno preparar otra s _basad as en los

mismos fund~entos, pero que se ajusten meior a \ns carac·
Zona de valor comercial y resider1cial irztermedio apta
para edtficios en propiedad horizontal teristicas del lugar. . ¡¡ tran
Daremos a continuación ~os e¡emplos que . us
R08p0ode a la fu.m:ión; acerca de la aplicación de este metodo :
y = 0,04 n + 0,06
Ejemplo 1
valor.i.zaeiónminima: lOtt,
valorJt.aciónmáxJma;30~ Sea el te rreno de la figura 5' con frente a 2 Galles'. de
~ ,
'.J.2.00 O ,p/m Y 20 ·000 $/m• de valor unitario de lote tipo.
Callo 1 $22 .000/m '
TABLA [11
F 25,50 _ .s_ ,.E
n =-¡= 13,50 - 1,88 ' 8
Zona familiar o residerzcial, írzclusiue algún co mercio
minorista. Edificación de 1 ó 2 plantas en general. No es
zona de propiedad horizon tal
..
~ 1--------
.,
N
13.S0m

R%-¡,onde a la fu1>ción: 3
y = 0,03n + 0,02
va.loriución mínima: 5%
valor.izociónmáxima: 20"f. Fu:;. 5
 71
70 l~ASACJON D8 'f'.ERllENOS
DA.t,.r1'E GUHRR8RO - MAN UA 1, DE 1•ASACIQ.VES

Con este valor se obtiene de la tabla l el porc;e.ntnjede va-

c~n este val?r ~- entra en la cabla I, obteniéndose el porcen- lorización por esquina de: 0,27 (coeíiciente Ce = 1, 27) .
taJe de valor1zacion por esquina del 20 'lb (coef. Ce = 1,20).
De la tabla de frente y fondo para la Capital Federal, zo-
De_ la tabla de frente Y fondo ( en este caso se utiliza la
na céntrica, se obtiene para un lote de 16 m X 30 m, el coefi-
:~ Tribunal de T~ciones para la Capital Fedexal, zona cén-
a) :>El
obtiene pan, 13,50 m de frente por 12m de fondo': ciente de medidas: Cm, = 1,11 :
Por consigwente, el valor de la parce la a) es:
C,,,, = l ,:>7.
22.000 $/m 2 X 480 tn 2 X 1,27 X 1,11 = $ 14.886.000 .
Por consigwent:e, el valor 'Jnitru'io de la esquina resulta:
El valor de la parce la b) resulta de multiplicar el valor
unitario de la cuadra, por el coeficiente de medid a (en est~
caso 1,36 para un lote de 12 m X 16 m) y por la super ficie,
V, = 2Z,OOO$/m 2 X 1,67 X l,20 = 41 .448 $/m'
sin tener en cuenta influencia de esquina: ·
Ejemplo 2
20.000 $/m 2 X 192 m 2 X 1,35 = $ 6.184.000.
calle~:t:el~t !;~~~ -/~.la figura 6, en que el frente sobre la
El valor total del lote esquina es la suma de los de las par•
Tal co?'o se ha dicho, la valorización por esquina no al- celas a) y b), es decir :
~anza a mas de 30 m a partir del vértice de la misma. Partien -
0 de eSt a base se considerará al terreno di 'd"d d $ 14 .886 .000 + $ 5.184 .000 = $ 20.070 .000 .
cela~. VI • o en os par-

Calle l $ 22 OOO/m
2 Este valor dividjdo por la superficie total de la esquina, da
·! r-~-;__;;..=::.::.::.:.-
f6m para la mismo un valor unitario de 29.886 $/m •
1

Parcela a) 16 m X 30 m = 490 m '

l'aree lo b) 12 m X 16 m = 192 m 2 §
~ g 1~, Ejemp lo 3
"'
=• ~- -- ___.,, Caso en que siendo distintos los valores de ambas calles,
¿j -~ (b) la difer.encia entre los mismos es escasa:
~

Est.e caso deberá estudiarse partie1Hlo de los 2 frentes y

adoptando el mayor de los valores que resultan para el lote.
Sea el éjemp lo de la figura 7.
FtG. 6
Partiendo de la calle de mayor valor, se tendrá:

F 46 m
n = - 2,81' .
f 16 m
coeficiente esquina (tabla 1): C., = 1,30.
 73
1'ASA CIÓN !JE T8RltENOS
O,,.\!\''l'B CCJERR I!!ll Ó - MA,NU.-\J.. Dt 'l';tSACIONES

COEFICfENTE DE E:SQUINA - (método de In¡¡. Vatvo110)

Calle 1 $ 18.000/m'

_J L-1
----' L
.,,, 12m Indiciede utilizaclón
"' 1- ----'
.!!!
;;
F1G. 7

coeficiente medidM ( 12 X 25): Cm1 "' 1,12. E

g
-
'º"'
E
g
10m
- n_ desanc>llo frente e$quina =-~
de-sottollotren to lote medio 10
=4

Valor de la esquina = V,,= 18.000 X 1,30 X 1,12 =

= 26.208 $/m 1
7 [
Partiendo de la calle de menor valor, se tendrá: FJG, 8

F 37
=---¡;
n ·1 =25= 1,46 1

TABLA 1
coeficiente esquina (tabla 1): e,. =1,19.
Zona céntrica comercial
coeficiente medidas (25 X 12) : 'cm, = 1,37.
V., e 17 .000 $/m 1 X 1,19 X 1,37 = 27.710 $/m 1 • y = 0,07 n + 0,08
va,l()rlzacióil mínima: 16"
Como se ve, se trata de un caso al que podriamos llamar: valorización máxhna : 50 ~
"límite" , debido a la pequeña diferencia entre los valores <le
ambas calles y a la distinta inílmmr.ia de los coeficientes de
medidas, según se considere uno u otro de los frentes. Se
adopta el que anoj e mayor valor.
T ABLA U
Comercial o residencial !ntermedw
y e 0,04 n + 0,06
valorizaéi6n mínima: 10 , .•
val<lrizacU>nmáxima: 30 'fll
 OA.NT6 G UBRRBRO - MAN UA t. I.U.'-1'ASACIONES 't'ASAO IÓ ,'V DE TERHl::NOS
1S

TABLA ll l Tabla$ del Jng, Vatuano

Residencial de edificios bajos PORCENTAJES OE VALORIZACIÓN DE TERRENOS

y ·= 0,03 n + 0,06
Por ubic,ación en esquina :
valorización m Coima: 5 ,:,
valorización máximo: 20 % F d~arroUo frentes esquina
n =-=
/ frente medial
TABLA IV
Barrios e11fonnoción (ap/icoció11 condicionada)
y = 0,03 11 - 0,03
TABLA 1'.ABLA TABLA TABLA
vnlorización mínima: O l 11 llI IV
valo rizació n máxím1': 16 ~
" ,. ~ %
.,,
0,16 0,10 0,06 0 ,00
Mecánica de aplícación 1,00 0,01
1,25 0 ,17 0,11 0,06
1,50 0,19 0,12 0,07 0,02
1) determinación de n. 1,75 0,20 0,13 0,07 0,02
2,00 0,22 0,14 o.os o,os
2) Ce de tabla. 0,24 0,15 0,09 O,Od
2,25 0,05
2,60 0,26 0,16 0,10
3) Cm ( frente y fondo) de tabla. 0,17 0,10 0,06
2,75 0,27
0,11 0,06
4) valor unitario esquina = v., . Ce . Cm 3,00 0,29
0,31
0,18
0,19 0,12 0,07
3,26 0,08
3,60 0,33 0,20 0,13
3,75 o.a~ 0,21 0,13 0,08
0,36 0, 22 0,14 0,09
4,00 0,10
4.25 0,38 0,23 0,16
0,40 0,24 0,16 0,11
4 ,50 0 ,12
4,75 0,41 0,25 0,16
5,00 0,13 0 ,26 0,17 0,13
6,25 0.45 0,27 0,18 0,14
5 ,60 0,47 0,28 0,19 0,14.
5,7 5 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 o.so 0,20 0,15

·rabia T 7.ot'la, cfnt rlc11sClOmere.111.H!•.

T iAbb. U ComHcinJ V wsidenclll l b\tennedla .
Tablo In F.a.n'IUiarcon ~unos pequeños <1omercio1.
'l'ab).11.
IV B11rdosm {<>cmadón.
 7/¡
OA,VTB GUERRh'RO - MI/..NVAl. DE 'l 'ASACIONRS TASACIÓN DE 'l'EUJ'l..l;NOS 77

COEFTCIENTE DE ESQUINA (ifél<>do de Va/vano) VALOR ESQUINA = V vt> + V(B) = $ 20.070.000

Ejemplos de aplicación

S 22.000/m' 20.070 .000 2

672
= $ 29.866/m
E (Ejemplo 1)
_..!.
n -
_ 25,50 =
¡ - ,a.so t,88
•.g_ N
$17.000/m'
1----'
S1_
cS 13,50tn
¡;¡: E
"' 26m
..
¡¡;
"' 87
FJG. 9 n, =-
F
!,
= 12 = 8,1 ~
Tabla I : Ce = 1,20
(Ejemplo 111)
t
Tabhi frente y fondo (1'.'f.) : C0 , 1 = 1,57 Ce, 1,30
0

2 Fto. 11 Cm.= 1,12

V", = $ 22.000/m X 1,57 X 1,20 = S 41.448 / m 2
Tnb14 1 : C., = 1,S0
Lol<l (A)
Tabla frente y foodo (T.'f .): C,111 = l,rl?
v., = $18.000/m' X 1,30 X 1,12 = $ 26.208/m 2
2
S 22.000/m

n = -
F 46
= - - = 2 87
E
g
E
(EJomplo 11) n2 =-,. =
F 37
25 = 1,46.
f 16 ' "'
E ..,
Tabla 1 : Ce2 = 1,19
~
16m
Tabhi fr<lnte y fondo (T.'r.) : Cm2 = 1,37
.F10. 10 v. 1 = $ l 7.000/m 2 X 1,19 X 1,37 = $ 27.710/m •

V 116 .., $ 27.710/m' -

Tabla 1 : Ce =
1,27
Tabl• freote y fondo (T.'f.) : C.., = 1,ll.
2
V<AJ= $ 22.000/m X 480 m 2 X t,27 X 1,11 = $ 14.866 .000 Fórmula del Ing . Va/vano modificada
La fórmula del ingeniero Valvano, de gran aplicación en
Lot• (B) el Tribunal de Tasaciones de la Argentina, es utilizada por
este Cuerpo mediante una mod ifjcacióo que pondera la
Tabla fronte y fondo (T .'f .) C., = l,35 longitud de cada frente de la esquina, con los coeficientes
V(8) = 2
$ 20.000/m X 192 m 2 X 1,35 = $ 5.184.000 de ubicación relativa de cada uno de esos frentes.
 78
DA.N'l'Jt GUBRR.BRO ._ MA .NTJAL D# TASACIONES
'fASAC[Ó N DI! ·reRRENOS 79

En tal forma el índi ce de utilización n, en lugar de ser:

F1 + P1
n = es:
J,''
Ft • C1t1 + F2 . Cu1
JJ =- ·· (Cu
F 1 • Cu1
e hacer sobre la base de cálculo, y aconse¡aria lo SJgwente. si
Los resultados no varían sensiblemen te con la aplicación
de la fórmula original.
COEFICIENTE DE TOPOGRAFÍA
El coeficiente de topografía se aplica cuando tenemos en
la comparac ión de ventas, lotes de muy distinta topografía.
Lo más probable es que este coefic ien te no lo tengamos que
utilizar, porque generalmente se trata de zonas topográfica -
mente similares, pues si nosotros tenemos ventas dentro de
un determinado entorno de zona, esa zona no va a cambiar
tanto de topografía; pero se dan casos en que inmediatamen -
te, a una cuadr a de topografía llena, pareja, sigue una cuadra
de topografía en desmonte, por ejemplo , que hace que el lote
quede en una altura bast:mte considerable respect,o del nivel
de calzada. Ahí es donde tenemos que analizar esa sobreal.
tura respecto de la calzada, que puede ser un factor de pon -
deración
. positiva o negativa; yo diría que puede ser positiva
si se trata de una zona residencial, donde a osa mayor altura
puede sacárselP. (lrovecbo orquitectónicurrrnnte y darle un
carácter residencial, con jardín, etc., al edíficio que se va a
edificar, pero esos son los casos menos frecuentes, porque en
geneni.l se busca que las construcciones estén aproximacla•
mente al nivel de calzada a fin de evitar soluciones coo esca-
linatas, etc., que son muy poco aconsejab les.
En valores comerciales es importante la topografía, por -
que un lote de zona comercial eiene que estar perfectamente
a nivel de cal2<1da.Es sabido que el criterio arquitectónico
de construcción de comercios es hacer el pis? d;-1loc~l exac·
tame nte al nivel de la vereda ; pa~ciera que_ mv1ta roas a en-
trar a un n egocio no tener que subir un escalen.
Sin duda se preguntarán cómo solucionamos este probl e•
ma del coeficiente de topografía. Yo creo que hay que
poner un poco de apreciación personal, Y_ot;o po~o ~e pu~d~
Coeficie ntes de
ubicucíón).
nosotros tenemos un lote, dema$iado sobreelevado respecto
del Jote de comparación, habi:á que estimar un i;lesmonte para
la construcción. El costo posible de ese desmonte puede ~ar-
nos el coeficiente de comparación con un lote ~ormal a mvel;
podríamos decir: el coeficiente de topcgrafia de ~ lote
normal -.i nivel de calzada- respecto de uno que está sobre •
elevado, o bajo, puede medirse en esta forma:
K.
vO - C".oi,todei;monte o relleno
C t.oPO&l'.afía= Vo
donde:
Vo = VaJor del lote normal fijado a priori.
K = Coefíclent,e interior• ,la unidad.
(Se toma el costo aproximado correspondiente a un lote
normal).
. El hecho de tener que hacer un relleno a un lote para
llevarlo a un nivel normal, significa un perjuicio que no es
exactamente el costo .del relleno, sino algo mayor . por
razones de tiempo, de un trabajo más que hay que hacer , pre -
vio a la construcción, etc. Salvo que el lote se encuentre en
una zona donde sea común ejecutar sótanos.
· Es por tal motivo que en la fórmula anterior agregamos
el coeficiente K, menor que la unidad, que puede ser, por
- ejemplo, 0,90, y que ponderará ese ti:abajo de tener que agre -
gar algo al lote para hacerlo normal. Esto lo vamo~ ve~ en .ª
"Coeficientes por Servidos Públicos'', que tamb,en tiene
una fonna más o menos similar.
 80 I.>AN1'E GUERR.880 - MANUAi., DE TJ\SACION•:s
COEFTCIENTES POR SERVICIOS PÚJ,LtCOS
En el caso de pavimentos y servicios públicos, cuando se
compara un antecedente de venta de un lote con pavímento
~specto de uno ~ pa~ento, lógicamente ex:íge un coefi.
ciente de correccton. ¿Cómo hallamos dicho . coeficiente de
corrección? Está visto que una zona, cuando se pavímenta,
no se valoriza exclusivamente por el monto del costo físico
de ta obra de pavimentación, sino que se valoriza en una m&-
dida mayor, tanto cuando se trata de pavímento como de
cualquier otro servicio público. En este aspeclo, tratados con-
juntamente, podríamos asimilar el pavimento a un servicio
púb?co, como agua corriente, cloacas, alumbrado, etc. Un
barrio que de alumbrado común pasa a alum.brado a vapor
de me~curio, ~ valoriza en alguna medida más de lo que cues -
t~ la ms~~•on de.! alumbrado a mercurio. Aconsejo una
formula smúlar para hallar el coeficiente; solamente que
ahora el ractor K es de ponderación supe.rior a la unidad, es
decír:
Coeficientt servicios público• o pavr'rne,ito; incidencia
v 9 + t011to obra
v.
dohde :
Vo :;::ValQr deJ lote nonnaJ, fijado a P"iori ettimativamente;
K ~ ooeficle ,nt<!mayor que la unjdad, según la zona y servicio
que se agrei¡a (1.10 a 1,50)
(Se toma la incidencia del costo de obra sobre un Jote
nonnal).
La Parte subjetiva estaría en la determinación de este
coeficiente K; ahí es donde se aplica el crite rio del tasador.
Por eJemplo ( caso concreto que me ha tocado verlo de
Cerca) , La Lucíla, barrio lujoso y residencial por excelencia
carecía de servicios de cloacas; en cuanto se instaló el ser:
7'A$ACJ{)N DE 'l'ERRENO $ 81
vicio cloaca!, los terrenos se valorizaron, no en el mayor
costo que le significó a cada frentista la obra públi ca, sino
un porcentaje mucbo mayor. Luego, en este caso, el coefi-
ciente K se tiene que aplicar bastante sensiblemente. Distinto
sería el caso de una barriada modesta, donde a veces la gente
se atemoriza de que co nstruyan un servício público por cuen•
ta de vecinos, pues consideran que pueden seguir sin servi-
cios, porque no les es imprescindible o porque no vi~ne a
subsanar una falta tan grave como lo es un barrio de mas ca-
tegoría.
COEt'ICIENTES DE UBICACION
Llegamos por último al coeficiente correctivo de ubica·
ción, que, como dije al principio , es el más subjetivo de
todos. En este caso juega realmente el espírit u observador del
tasador para comparar distintos aspectos, según sea una zona
residencial, comercial o industrial; si es una zona tesidencial,
comparar.í el aspecto general de la cuadra respecto de la otra
cuadra, comparará los arbolados, los medios de trasporte; si,
en cambio, se trata de una zot1a netamente comercial, _dife-
renciará una esquina de otr4, una cuadra de otra, medi,ante
una especie de cálculo estadístico de tránsito peatonal,
porque a mayor trátlllito peatonal, mayor valor comercial
tien e la cuadra. Inclusive observará orientación de sol Y de
sombras . Er, zonas del interior, de clima caluroso, no es poco
frecuente q_ue un lado de unt\ calle ooa. de mucho mlÍs valo~
comercia! que la otra, exclusiva mente porque a la tarde esta
en sombra, y ello favorece más el tránsito de peatones. En
cuanto al coefic iente de ubicación, no se podría decir que
hay una forma concreta, técnica o matemática de determinar•
Jo; ahí juega el criterio observador y analítico _del tasador -
Hay casos en que se puede hacer un graíico de val.ores
según la ubicación de los antecedentes y determinar con
dicho g'ráfico e! val<>rasignable al consecuente que se quiere
tasar.
 CURVADE VALORESUNITARIOSDE TERRENOS
(Según su ubicación)
::
\\ ICA
CIÓN
VENTASB
~\\\ \ \ \ \ \ \\~,
~~\, DE

\\~-\
J
~ti'
'@§\
- ~ \
\ \ \
\~ - ~-
~-- -
1 ~\,

~-;.,
C)

i
.,""
11

~-

;;!
¡::
CURVA DE VALORES UNITARIOS DEL TE .RRENO
{Segunsu ubiceciónj
n
o.

..
'<:
1:)

.i
~ --------
- i2"

)1
1
'\\.
~-
__
J"
__L_
'
!
1
!
1
-

•
·-:-•
-....

- -
--3-['
-
1

1
'
1
1 j..-
~
i
t"
_
1
&-
1:!i 1
_Zona oe-l cte-•~.,(ll'lllltl .:IQt A,....
j :i t-l
, -~-. l ~ .' ¡ .
-- ,>_
--r:=·
~..2~

7 -~ .:----:
..._ _.__J•l

~
~
~0--
§ i
-
~~
----
I l
·--- "''" .,.,, •-~
-
1 :
1 - -=r '
·. ... ,
'--
-'
r
!1
1;---'
- - -,---+-
i
1 ~
', u l-
: u.

100 200 300 400 500 1 óOO 700 800 900 ,ooo 1100 1?1X1 tJOO
030
::
 66
DANl'lf. o UHR Reno - ,\.fA~Vtl.1 l, VE TASACIONES TASAC IÓN DJS1ºB.RB6NOS

y dividir el valor resultante de cada venta por el valor del pro•

DETERMINACIÓN DEL VAT,OR PJNAL
meclio. Esto nos da -para cada venta - una relación que pue-
Los gráficos que se agregan se refieren a la ta¡¡acíón de de ser superior o inferior a la unidad; a esta relación se lé
una fracción ublc~da en forma equidist;mte de dos rutas de resta la unidad, obteniéndose una diferencia de signo posi-
diferente importancia, por sm una pavimentada y otra de tie- tivo o negativo.
rra.La curva definida por los valores antecedentes determina - La suma de estas diferencias -e n valores absolutos - divi-
dida por el número de ventas consideradas, nos fija el
ron el correspondiente a ln faja central de la zona.
Con esto se da por terminado el tema de determinación máximo de diferencia, positiva o negativa, aceptable para
de L'Oeficientes, para calcular el valor unitario dél lote Lipo cada venta. Se descartan aquellas ventas que superen tal
de comparación. Al final de cada líoea de la planilla, se ob- diferencia, y se practica el segundo promedío definitivo.
tiene un valor resultante. Con la aplicación al valor unitario Se agrega -como ilustración- un ejemp lo del método de
bruto obtenido o tiginalmcnl.,e, de toda esta serie de correc - dispersión:
ciones se han logrado homologa.r todas las ventas , trasfor -
marlas como si fueran en un mismo lugár, en una misma
MIÍTODO DE DISPERSTÓN
fecha, en la misma forma de pago, con iguales medidas, de (PartJventa, no numero-,s)
la mfama ubicación, etc . Por supuesto que el primer promedio
de esos valores , es - matemáticamente- el valor probable de
la wnu. Ahora bien , podemos hacer el promedío directo o 396 69 2
ponderado . El promedio pond erado puede hacerse de dos l'tirner Promedio = / = 43 .931 $/m
(9 veittas)
manera.~:

Valor unitario Valor unitario

% primer Diapersione,
MÉTODOS DE AJUSTE Venta 1
resultante $/m promedio
Un mecanismo rápido es hallar un segundo promedjo, 40966 ,. t398 1 = 0,93 0,93 - 1,00 =- 0,07
1
descartando aquellas ventas qu e estén por arriba o por debajo 11723 'lo 43931 = 0,95 0,96-1 ,00 =- 0,05
2
de un determinado porcentaj e, que, por ejemplo , puede ser
3 36359 % 43931 = o,83 o ,aa-1,00 = -0,11 •
del 20 % • Suponiendo que un promedio nos dé un valor de
100, haciéndolo en números dec ima lP.s, haríamos un se-
4 5 1439 .,,_ 43981 = 1,17 1,11-1,00
43931 - 0 ,92
= + 0,17
0,92 - 1,00- - 0,08
•
5 4Ui 42 ••°"
gundo promedio, con todas las ventas encuadradas dentro
6 55651 43931 = 1,27 1,27 - 1,00 = + 0,27 •
de los valores 120 y 80 , es decir más 20 y menos 20.
Aquellas, por ejemp lo, que resulten 130 ó 150, indudab le-
7 42922 ""
'lo 43931 - ci,98 0,98-1,00 - -0,02
8 46578 •., 43931 = 1,04 1,04 - 1,00 = +0,04
menU: están escapando a la normalidad , y nos pueden hacer 43931 = 0,92 0,92 - 1,00 =- 0,08
9 403 89 "'
pensar que son ventas que por algún motivo especial escapan
I: = 0,95
al valor protneclio. Este sería un mecanismo fácil y rápido .
El otro sistema, más matemático, es el de utilizar el méto -
dq de dispersión de valores, o sea: hacer un primer promedio • (Valotc11 f'xC!lu.fdo•en el Segvndo Promedio).
86 DANT8 óUEHRERO - !tfAiVUAL DE TASJ\ClóNES 'l'ASA.CIÓN DE TERR'BNOS 87

Suma de dl$persiQrie/$ = Totul = 0,95 l=I

(suma de valores abAOlutos)

I: [X, - p l
""'
Di,persión media = 0•995 = ± 0,11
Esta última, tomada en valor abso luto, determina los lí-
mites dentro de los cuales debe hallarse cada elemento para
* Ventas climi.ruJdaiien el 6egtmdo promedi'o ~ 8 · 4 • 6 ser incluido en la obtención de un se¡,'Undo promedio, el cual
proviene de un conjunto homogéneo de valores:

261.920
Segundo Promedio = = 41.987 $/m 2
6 VolorerUmites : X 1,1 = P + Dm

So adoptJt : $/m 2 42.000.-

APLICACIÓN DEL MÉTODO EN EL ESTUDIO
DEL VALOR DE LA TIERRA
Cuando las ventas son muy numerosas, hay un mecanis-
mo matemátíco que permite evitar una larga planilla, me- Dado un conjunto de antecedentes de ventas:
diante el agrupamiento de la suma de valores superiores e
inferiores al promedio. Se agrega a continuación la explica- A , B, C, .... .. .... . Z
ción de dicho promedío y un ejemplo ilustrativo elabora-
dos por el ingeniero Gigante del Tribunal de Tasaciones de y su media aritmética:
Argentina y correspondiente al estudio de Valor de la Tierra
en la zona Norte de la Capital, que también se agrega como A +B+C .... ,. +z T
p = [11
ejemplo:

MÉTODO DE DISPERSIÓN Suponi endo que los valores (A, B, .. . Y) supe.en el valor
El método consiste en detemi.ina:r la dispersión de cada prom.,uiu (P) y lu• vwu,e• ( e, D, . . . Z) •ean inferio res a
aquél :
uno de los elementos (X;) respecto del promedio (P)

D, = ( X, - P] m n

y, oonsecuentemente la "dispersión media'' D = (A - P) + (B - P) + (P-C) + .... . + (P - Z)

agrupand o térmínos:
NS lJi\N'J'E GUBRR.ER.O - MANr:tAL DE TASI\ClóN6S 1'.4SA CIÓN J>8 'J'Sll.ft.ENOS

D = (A +B+ . .. + Y)-(C+D+ . .. +Z)-m . P+n . P x,.1 = P+D

- m
= J>± 2n.P _ 2N
t l
¡ a J:_
p de (1)
siendo:

M =- i\ + B +, . . + Y : sµrua.de los valores superiores a;I

X,.,=11 ± ttn-Jfj ]. P
promedio .
N = e + D + ... + Z: suma de los valores inferiores al Uamando
pl'Qmedlo .

m: cantidad de ventas superiores aJpromedio. K =~ 2N

": cantidad de vent.a.s.
inferior.es al promedio. t T

como : resulta:
T ; J.\f + N : suma t.otal dé los valores ant0ccdont(IS [21 X1,1 = (1 ± K)P
M = 'J'- N
Todos aquetlos valores que se encuentran comprendidos
;; m + 11 cantidad total de ven.tas [3] dentro de los 1ímites det erminados son los que se emplearán
m = t - r, para la obtención de un segundo prom edio .
·La planilla de Estudio de la Tierra que se agrega como
se tiene : ejemplo final, se refiere a un lote supuesto ubicado en Cerrito
entre Arenales y Jun cal, Buenos Aixes (Centro Argentino de
D.:::icM-N-mP+nP Ingenieros).

reemplazando M y n por sus valores ( 2) y ( 3) y teniendo en

cuenta la (1,)

D = 2nP-2N

y la dispersión media resulta:

D 2 nP - 2N
Dm = -=

y lps valores límites dentro de los cuales debe hallarse cada

elemento están determinados por:
 TRIBUNALDE TASACIONES
CapitalFederal
CIRCUNSCRIPCIONES
DE 14 A 20
..
o

~
"'
{i,
e,

~
i,';
"o
1

~
~..,
g
~
:
§
~
- - - ,---------;
r "'

--·- .
~ ~(T70□ [
- ,,_ 1 • . ~'"

O-~~
º ___.:::::::_ !

n O --~
IJ
t1
_L1@~-::-i
1

·
,. ,

,&
l

.•,, •
L..--'

1 J- o.
<\
e ·-·~ \l'°':)•1._,__...,- : ~. ==-- ""'

.• *-
~~-~[J□F - ~ J[ i1
o
' lic! , 2~

3º~---
~L...-.-J{
JOG□□ Qlgl[Orn~□□□e
JDLJ[JlJ[J ;□LJ□[
\ñɺ\m
J□□wt:IB.o~;~o□□[
1nnn nn~ rnl~nnr,r
,
Ro(erencias
=
100 1,00
120 = 1.20
85 - O.SS
Coefici entes
de.
ubicactón
L_rw
Ubi.caclfmde, antecedente

901 /.1. 10 111.~01 / l.501 = Numeración de la cuadra

"'
~
 DANTE OVE/?.Ttlf,RQ - MANf .l itL fJE 'rA$ACftJNES 93
TASACIÓN DI:: 1'Elt(iE!'JO S

1 ! 1 ~ 1 ~.
., -

¡ 8
J• f<
,- ,-

!lt ~
i ~: ~

- w
WL-"'-' '--JL..-.JL._...._
.,.
_ _, __
r
i 1ii 1
-
,__._~
g .._
 1'ASACIÓ.V DB TERBBNOS 9S

ÜÁLCULO DE DISPERSIÓN (tomado de la planillk ejemplo)

Primer promedio _ 2.193.916 _

(18 vent .. ) -
18
- 121 .884 $/m 2 =P.
Su.roa total de los valores antecedente•: Te 2.193.916 .
Suma de loa valores inferiores: aJ promedio : N e 1 .101.424.
=
Cantidad Lota) de ventu : t 18.
Cantidad da ventas inrerio.res aJpromedio; n ; 10 .

2n.P - 2N
Dis~n.ión media Dm = -----
t

Drn ;;- _2 X
__10 X
__121.884 :..=..:=.:. =
- 2 X 1 .101.424
..;;..;..;._.:.._--==
18

= 13.046.

Valores externos

Xo,2 = P± Dm

X, = 121 .884 + 13.046 = 134.930 $/m 2 •

Xz = 121.884 - 13.046 = 108.836 $/m 2 •

1
• Segundo promedio :; 1.234.963 - 123.496 $/m•.
1
;
¡
(10 vent"5) H)

6. l. Otros métodos para la ta.,¡,u;ión de terrenos

E l método visto anteriormente, de comparación directa

es uno de los más usuales y de mucha confiabilidad. No obs-
 96 DANTE OUBltll.aJt ó - MANUAL Da ·rASACIONKS
tante, existen otros métodos basados en el posible aprove-
chami ento o rendimiento económico que puede producir
un te1·reno, entre los que cabe mencionar el Método de inci-
dencias unitarias y el utilizúdo normalmente por los brasile-
ños en Río de Janeiro que llaman Réceita.
MÉTODO DE IN0IDENCI.A.S UNITARJAS
Este método de aplicación en zonas muy urbanas y cén-
tricas , consist e en determinar el valor de un terreno en
función de la superficie edificable, de acuerdo a las normas o
códigos de edificación, multiplicada por la incidencia normal
Y corriente del precio de la tierra por m2 de superficie cubier•
ta de los ecli:ficiosque se venden subdivididos en propiedi,des
horizontales. Fue originalmente aplicado empíricamente y
sobre la base de valores unitarios de incidencias fijados a
sentimiento y a la experiencia de tas empresas constructoms
e inmobiliaria.~.
El arquitecl:,o CARLOS RIVA!lOLA presentó al VJ Con -
greso Paname.ricano de Valuación y Catastro un uabajo es•
tableciendo eJ procedimiento de ponderación de los distintos
factores que hacen no sólo a la cantidad de metros cuadra-
dos de superficie edificable, sino también a la calidad de los
miSlllos, considerando para cada caso antecedentes, un ver•
dadero desarrollo de anteproyecto y ponderando 1(18posíbi •
lidades de obtener mayor densidad de superficies de uso
propio, ubicación de ambientes, orientación, luee•, vkt~.• u
otros factores que inciden en una mayor o menor deseabili-
dad de una unidad de vivienda o comercio. Dicho proced í•
miento, ponderab le por su int,egralidad en la homogenei•
zación, !ue muy poco utilizado por los tasadores, debido a
la comp)ejidad de su aplicación.
El procedimiento que sugiero seguidamente consiste en
deteraúnar el costo unitario de incidencia en una determina•
da zona, mediante la comparación de valores conocidos qu e
surgen del precio de venta, o de oferta , de terr'8nos, calcu•
TASAC IÓN DE 'l'SH.RE.NO$ 97
lando las superficies edificahles en cada uno de ellos, homo•
'geneizando las supeficies mediante la ponderación de los
metros cuadrados que tendrán de&-tínocomercial o residen•
cial y corrigiendo dicha incidencia unitari .a medianté divi•
sores que contemplen aspectos como son: la categoría de la
ubicación, los tipos y anchos de calles frentistas y las vistas
que tendrán los departamentos por construir.
Una vez hallada la Incidencia corregida, las mismas se
aplican a las superficies cubiertas de los terrrenos que
se quieren tasar como consecuentes, previa ponderación,
en cada uno, los coeficientes que les correspondan.
Si bien es muy amplia la gama de indicadores de pondera•
ción que admite el procedimiento, en el ejemplo que se
agrega se aplicaron los siguientes:
) Coeficientes de forma de pago: los que surjan del cálculo.
, '
HomogenJización de superficies: se estima que las super•
ñcies de destino comerc ial equivalen ~e· 1 a 10 veces las de
destino residencial, que es el patrón qbe tratamos de hallar.
En cuanto a la cantidad de metros edificables se considera
que el mayo_r aprovechamento que surge de la posibilidad de
hacer un mayor número de plantas es sobre la base de un
mayo.r co~to constructivo, por lo que se utiliza el 1,00 hasta
10 pisos, 0,90 hasta 15 pisos y 0,80 para más de 15 pisos o
edi.ficíos torres. Todos ellos sltjetos a la ductilidad que surja
del criterio de l tasador.
Coeficientes por ubicación del predio: pueden ser 1,00
para zonas céntricas normales. 1.30 para las de gran jerarquía
y 0,80 para las que sean comparativamente ínferiores, pudién•
dose variar o interpolar a criterio.
Por ancho.~ de calle: para ponderar el hecho de estar
sobre una calle normal, avenida o pasaje, se pueden UBar los
coeficientes 1, ÓO; 1,10 ó 0,80, respectivamente.
Por vistas al frente: es una gama muy i,¡tande, que puede
estar en los siguientes' valores:
98 DANTE GURRR.BB.O - MANU~ DE TASAC iONSS
TASACJÓ/11 DE ·rEnnENOS

Frente .a edificios residenciales . .. . ... •. ... 1,00

Frento u plaz"" . . . . . . . . . . . . . • . . . . . • . . . '1,20
Frente a pa.rqueti, .. ... . .. ... . . . .... . . . 1,30
Frente a edificio-s industriales .. . ..... . • . .. o.so
Frente a vistu demraforU:ante& . . . .. .. • . . , , . 0 ;60
( Cj!lnént.erio•)

Promedio final : el promedio final de las incidencias uní•

tarias corregidas puede surgir de un primer promedio arit -
mét ico o de un segundo promedio utilizando e l método de
dispersión .
Valor de un terreno: obtenida la incidencia unitaria pro-
medio, ésta se aplica a la o las supemcies cubiertas , previa-
mente homogeneizadas, del o los terrenos que se quieran ta-
sar, aplicando los coeficientes que correspondan.
En el ejemplo que se ag\'ega se quiso tasar un terreno en
la calle Charcas al 1500, de 10 por 30 m (300 m 1 ) en e l que
se pondrán construir 9 pisosh con una superficie cubierta co -
mercial de 250 m' comerciales, con un coeficiente de valor 2
resped;o a los 2.200 m 2 residenciales, cuyo coeficiente es 1,
o se-.i que la superficie edificable homogeneizada es:

250 m2 X 2 + 2.200 m 1 X 1 Q 2.700 m 2

Teniendo en cuenta que paw este pred io el coeficiente

de ubicación es de 1,10 y el de ancho de calle (normal)
1,00 y vistas (frente y edificios) también igual a 1,00 y que
la incide11cia unitaria corregida según planilla es de
$ 20.256/m 2 ; el valor de l terreno resulta :

V1 = 2.700 m2 X S 20.266/m 1 X 1,l0 X l X l Q S 60.160.000

El valor del terreno resulta así de $ 60 .160 ,000.

M ÉTODO DE LA .. RECEITA CARIOCA ..

Llamamos al método "Receita cariot-a" porque se aplica

normalmente en Río de Janeiro y centros urbanos de su in-
'ºº DAA 1'1'E ÓGERR$RO - ilfAJ\tUAL DE '1.'A$ACJ0Nlt~ TASACIÓN DE TERRBNOS 101

fluencia, pues en San -Pablo se utilizan métodos muy seme- Reoeit.a (lngr•"""' probab les) = R = e, $612 .661 .000
jantes a los que hemos explicado. 0,nstrueción = e = e, $30G.ao1.001
Costos:financieros = e, = e, :i; 1&.11s .ooo
El método consiste en calcular los ingresos o "Receita lncotporaclón = D1 = C,$ 6.126.000
bruta" (R) estimados en (unción de los valores de mercado
atribuibles a las diferentes unidades autónomas que compo -
Ventas = º· = e, s a1.9ao.ooo
néo el "emprenclimento" o propiedad horizontal y el total C,$426.125.000
de "despensas" (D) o gastos para llevar a cabo la promo- Tot.al de gastos (desponsas) = D t:,
Dífereneia - t'; $116.442.000
ción comprendiendo esta última el costo de la construc-
ción (C), los costos financieros (Dr), costos de la incorpora-
ción (D¡) la constitución del consorcio, escrituras y trámites (116.442.000)
legales, más los gastos de publicidad y comisiones de ventas V1.1:lor
de.lterreno = (R - D). 0,5 = 2
(Dv).
V1 = C, . $ &8.221.000
El valor del te rreno surge así de un porcentual (general •
men.te el 50 % ) de la diferencia entre los i.pgresos y egresos.
o sea:
V1 = (R - D)F1 (F 1 = 0,6)

R = se calcula sumando )as superficies multiplicadas por

sus probables precios de venta.

D = C + D1+ D; + D~

C = comprende precios de la construcción, proyecto, di-

1-ección, admirustración, etcétera.
Df = corresponde a los costos financieros que se esti-
man en el 17 •11; de (C) para 30 meses (plazo de obra más 6
meses) y admitiendo un cronograma de obra lineal, más
gastos y comisiones.
D; = se estima en el 2 % de (C).
Du = corresponde al 7 '4 de la venta (R).
En el caso de un gran edif icio a construirse en la Playa
de Bot.afogo resulta.ron los siguientes valores:
 TEMA il

TASACIÓN DE EDIFICIOS Y MEJORAS.

IMPORTANCIADEL AVALUODE MEJORAS

En todo proceso valual.orio corresponde, después de

hacer el estudio de valor de la tierra, practicar la tasaci,6n del
o de los edif icios y demás mejoras que integran el inmueble,
a !in de a.rribar al valor del conjunto.
Más adelante veremos que ese valor de conjunto no es
siempre la simple suma del valor del terreno más el de las
constroocíones. En algunos casos corresponde adicionar otros
costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos des-
preciar el valor del terreno en razón de su mal aprovec.lt11 ·
miento .
Juegan también en ese valor de conjunto !actores de mer -
cado inmobiliario que deben ser tenidos en cue nta antes de
definir el valor final que se busca.
Sería obvio y super:Ouo hablar de la importancia que tie•
ne en u.na valuación determinar con exactitud el valor de las
mejoras, sean ellos edificios, pavimentos , construcciones rura -
les, instalaciones ind ustriules, plantaciones, eteétera.
De nada valdría hacer un perfecto estudio de valor tierra
si no hiciéramos con la misma corrección la valuación de 106
edificios , ya que en 106 casos de tasaciones urbanas , en su
mayoría, es mfui importante el vnlor d&I edifir. io que el del
terreoo y contrariamente en tasaciones de bienes suburba-
nos y rurules.
Es muy frecuente observar informes de valuación donde
el tasador dedica sus mejores esfuen:os a elaborar un
frondoso estudio de la tierra y resuelve ligeramente, median-
te una est imación , el valor de las mejoras.
 104 DANTE GUBRRF.RO - MANUAL Dlil TASACIONES
Dificultades crecientes de la valuación de edificios
La valuación de edificios ha ido creciendo en dificultades
a medida que han ,evolucionado los tipos de construcción y
los mé.todos utilizados en la técnica constructiva moderna .
Desde la antigua edificación compuesta de simples pa-
redes de mampostería, pisos de madera, techos de chapas
e instalaciones sanitarias sencillas; a los modernos monoblo-
ques que son alardes de cálculo estructural, de aprovecha-
miento integral de los materiales tradicionales y de los nue-
vos elementos sustitutivos de aquéllos; donde el completa-
miento del edificio con detalles de confort moderno re-
quieren profundos conocimientos de mecánica, electricidad,
electrónica, termodinámica y gusto artístico, la diferencia
de la tarea de tasación es muy grande.
Es por eso que el profesional tasador debe estar al día
en las nuevas técnicas de la construcción y de las incidencias
de los costos de cada uno de los elementos constructivos,
mecánicos, eléctricos, sanitarios y arquitectónico.~ de un
edificio. · mento del costo físico de •un ed ificio, por ejemplo, que las
La creciente carestía de la mano de obra, operada en todo
el mundo en función del mejoramiento dé retr ibuciones a la
clase trabajadora, ha conducido a que lo funcional haya des-
plazado, en las construcciones, a lo suntuario, que exige una ·
técnica artesanal que es difícil d9 lograr y el criterio del tasa-
dor debe estar siempre alerta pa:t,a· no caer en una exagerada
ponderación de aque llos elementos constructivos que, si bien
resultan de elevadísimo costo de ejecución , han caído en de-
suso 'p(>rque. lejos de contribuir al r.onfort y ~ la SMidad de
una vivienda, requieren elevados gastos de mantenimiento.
La crisis de la mano de obra, en costo y calidad, lia ___,,..,.
conducido ' también a la prefabricación como medio de aba-
ratar la construcción tendiendo a evitar la ejecución en obra
de elementos que se prefabrican en talleres. No obstante,
en algunos pa (ses, poco industriallzados, la prefabricación .
no ha alcanzado aún una evolución que permita lograr el
propósito de abaratamiento y es frecuente constatar que ele-
IQ5
TASACIÓN Db' EDIJI I CIOS Y MEJORAS , SV AVAL00
mentos prefabricados se venden a un costo superior ill rosuJ-
1:antede su ejecución en obra. Cuando la pretabricación y la
industria de materiales sustitutivos de los tradicionales actúe
en un mel'Cado competitivo y no de infraprod ucci6n , se
habrán logrado los propósitos de contribuir al abaratamiento
de la construcción.
El valor de las construcciones
Factores determlnant'es: los factores determinantes del
valor de las co nstrucciones pueden clasíficarse en íntrin-$ecos
o costos f(sícos y en funcionales .
Los intrínsecos son los que están dire<,tamente ligados a
la calidad física de la construcción, involucrando en ella las
características de los máterJales empleados, la -correcta eje-
cución de los trabajos de albaiiilería y terminación y la eios•
tencia o no de instalaciones clectro-.tenno-mecánicas. !
En este aspecto, cabe destacar, que son factores de au-
fundaciones sean ejecutadas directamente sobre ei terreno o
mediante pilotajes o que la estructura sea de hormigón , de
bierro ; o simplemente de mampostería; que los revesti-
mientos sean de mármol, mayólicas, t-erámicas o chapitas
vítreas, la calidad de la carpintería, qu<:tenga o no servicios
centrales de calefacción, ~a caliente, incinerador, ascenso-
res, porteros eléctrico,;, heladeras centrales, etcétera.
El valor físico de materil:\les e instalaciones debe estar
compl<'1'J1do con la evidencia de una buena dirección téc-
nica en la ejecución de los trabajos. Nada valora el empleo,
de costos materiales si ellos no son aprc>vechadosde a.cuerdo
a reglas del artfl, con buena mano de obra y en la medida que
correspondan. No se justüica una plusvalía por el hecho que
la estructura de hormigón haya sido calculada con un e,i:ceso
innecesario, ni que los muros tengan un espesor superior al
npnnal.
A los efectos de una correcta valuación fís ica de l edificio,
es importante que el tasador <;lasifique debidamente el tipo
106 DA.N'l'B (Jflb'RJ?6RO - MANUAi., Pl\ TASACl()N(>S
de c;on,strucción. Indudablemente que la experiencia es la
que priinordiahnente Jo inducirá a una correcta ubicación
del mismo dentro de las escalas de categoría que van-desde la
muy económic a hasta la de lujo. No obstante, el valuador
poco experimentado puede guiarse· por las descripciones de
revistas especializadas que clasifican y fijan, valores uruta -
rios para distintos tipos de construcciones.
En el costo físico de un edificio existen 11na serie de
rubros, que salvo pequeñas variantes, son homogéneos para
cualquier categoría . La estructura de hormigón armado se
realiza excl11sivamente dentro de w1a misma calidad para
cualquier tipo de construcc ión; lo mismo ocurre con las
excavaciones , mampostería, aislaciones y, en general, con
todo lo que en construcciones se llama obra gruesa.
Es en los detalles de terminación, revestimientos, carpin-
tería, yesería, marmolería y servicios centralizados, donde
surge con evidencia la cat.egoría de un edific.io.
Es por ello, que, en una de las fórmulas para calcular el
costo de una construcción, veremos que elCiste un término
constante, al que se le suma uno variable en función de las
características particulares del edificio.
Otro de los !actores lhtrínsecoo que cóntribuye a dife-
renciar los costos de las construcciones, cuando eUásson de
tipo colectivo, es la dimensión superficial de las urudades lo-
cativas. Existen elementos constructivos como bafios y co-
cinas que tienen una fuerte incidencia cuando sirven a una
superficie reducida de habitaciones, o cua ndo son muchos
con relación al nú.mero de ambien ·tes (hoteles, sru1atorios, de-
partamentos de un ambiente, etc.). La· deasidad de loca les,
sanitarios, debe ser muy teruda en cuenta en la estimación
de costos unitarios.
En lo coocerruente a dimeasiones superficiales de la plan- ___.
ta tipo de los edificios colectivos, también se observa que en
los casos de ser de reducidas superficies, su costo unitario
aumenta, ya que la incidencia de algunos elementos coru¡tJ:uc-
tivos de uso en común, como entnula principal, caja de es-
calera, a.~censores,calderas, etc., se reparta en una menor can-
tidad de metros cubiertos.
s /)7
'r1\SACJ'ó!\' pi?, lkVl'PJCIOS :v M.MJORAS . SU A VAJ,,.UQ
En lo que l'especta a altura de .los edilicios, es evklunte
que ~ mayor número de pisos, el costo se hace mayor , YI\
que las estructuras se hacen más importantes, se olévan lo~
costos de fundaciones, se hacen necesaric:>smás asceooorcs,
y la man<>de obra se encarece por los desplazamientos ver-
ticales de los materiales. Es por este motivo que generalmente
se diferencian en costos los edificios de hasta 2 pisos de los
de mayor altura.
Los edifieios torres, si bien logran un mejor aprovecha -
miento de la tierra, lo hace·n a un mayor costo constructi-
vo porque dichas incidencias se agudizan, a la vez que Lne-
vitablemente requieren un período de obra más prolongado
con la consiguiente influencia, de los mayores costos fi .
nancieros, que más adelantt¡ veremos cómo se determina,n.
Es muy importante para el ~asador cono<.-er,aunque sea
en forma aproximada, la incidencia porcentual de cada ítem
constructivo en el costo totlll de un edificio (certificados
de préstamos, peritajes, etcétera).
Por supuesto que esta incidencia porcentual no puede ser
uniforme, sino dependiente del tipo de construcción y fue
objeto de estudio de muchos especialistas, manteniéndose
oomo una inquietvd muy Justíficada en los profesionales de
la construccióll- En la Argentina se hl!llaron resultados muy
coincidentes mediante estudios comparativos de numercx;as
obras (Noguerol y Brebia, ingeniero Marghetti, Banco Hipo-
tecario Nacional, etcétera).
Entre los factores intrínsecos que contribuyen a definir
el vlllor físico de un edificio toman mucha importancia los
que se refieren a la edad y el estado de conservación del
mismo, cuando no es nuevo. Más adelante, al estudiar de -
preciaciones veremos en qué forma se calcula la incidencia
de estos factores.
Aunque en menor escala, interviene también en el cálculo
del valor físico de una construcción no nueva, el probable
valor de recuperación de materiales en una posib le demolición.
Los factores funcionales determinantes del valor de un
edificio son de más variados tipos y pueden mencionarse
entre ot ros: la calidad funcional, que depende de la correcta
108
DANT'JS G'UE.BRE/tó - !tlA.VUAL DE •rA.S1\CION8S
distTibución de ambientes, de sus dimensiones adecuadas de
la diferenciación de funciones a que está destinado cada ~m-
biente, de la ubicación adecuada del edificio dentro del te-
rreno, de la correcta orientación del mismo respecto al
sol, del me~ór aprovechamiento de las vistas panorámicas,
et~. Es decir, de una serie de factores de difícil pondera-
twn, pero que no deben escapar al tasador experto en una
justa evaluación.
Recalco este aspecto porque no es poco frecuente que
asesoremos a un futuro comprador de un inmueb le afi.
nando al máxim1,>el estudio de los valores ñsicos del mismo
Y. olvidando ponderar algunos aspectos funciona les, que
habilmente son descubiertos después por la sefiora del com-
prador , que nos advierte de algunos aspectos que, como ama
de casa, ha observado pensando en el futuro funcionamiento
y amoblamiento de su hogar.
La depreciación de un edificio por cazones funcionales es
decir su "en _vejecimiento" respecto del concepto moderno' de
apro~echarmento de ambientes, dimensiones adecuadas a sus
functones, cor~cta distribu ción, aireación, iluminación y
enlace de _los nns~o$, adecuados servicios sanitarios y éxls -
tencia de mstr1lac10nes que hacen al confort humano es lo
que se califica como "obsolescencia" y que a criterio del ta-
sador puede desvalorizar un edificio en porcentajes variables
de hasta un 25 % .
l. U. Métodos usuales para la determin~ción
del valor físico de reposición
So~ varios los pr~edim.ientos que podemos seguir para
de,ternnnar el valor (LSicode un edificio o de una construc-
~-
A continuación me referiré exclusivamente a valores a
nuev~ o de reposición, y más adelante veremos cómo se
-,,:ac.t1ca su depreciación por edad y· t!Sbado.
'l'A,SACIÓN DE emPtC/09 Y MBJO/lAS. sr.rAVA.t.Ü'O
1~) POR CÓMPUTO Y PRESUPUESTO
Como su nombre lo indica, consiste en practicar un
cómputo ·del edificio en estudio y aplicar .los valores uni-
tarios y globales correspondientes a fin de obtener el costo
total del mismo.
Si bien es uno de los métodos que permite hallar valores
más exactos, resulta en extremo laborioso y exige un profun-
do conocimiento en materia de construcciones. Su utilización
es recomendable en la tasación de edHicíos de característ~cas
muy especiales, de tipo industrial, o en obras, de servicios
púb licos (pavimentos, oleoductos, electrod uctos).
l'ara su aplicación en edificíos de viviendas, existen
cómputos y presupuestos modelos que sirven de guía al pro-
fesional poco experime ntado.
2~) POR SUMA DE PUNTOS
Este procedimiento es bastante interesante de aplicar
en edificios de viviendas colectivas, porque permite diferen-
ciar los costos según los distintos materiales que hacen a la
categoría de una co nstrucción.
Sus fundaml)ntos, explicados en el Nº 123 de la Revista
"Construcciones" de la Cámara Argentina de la Construc-
ción, se basan en que en todo edificio, cualquiera que sea su
categ<:>ría, eiciste un costo báNico de estructura, funda-
ciones y "obra gruesa" que es igual para cualquier tipo de
construcción y un costo variable que depende exclusivamente
de las características de su terminación, instalaciones termo-
eléctricas, grado de suntuosidad de sus ambieptes y detall es
de buen proyecto.
Dicho procedimiento consísW en la ápllcación de una
fórmula que tiene la forma:
\
\ donde:
C -=- oofito unUatio por m1 de aupertici~ cúbtert.a, que se busea
hallru-.
 110 DANTS GübUlRE.BO MANUA.L. DB 1'AS,tOIONES 1'ASAOIÓN DE .S.DIFJCIO.S Y Mb.'JOJlA.S.SU AVAi ..ÚO 11'
A = 2
cifra fijado en $/rn que repn~nta el costo de estructu.ras y forma práctica y que contemplen las incídencias de algunos
obra.s gruesas.
B = coeficiente rijo también en $/n,2 . materiales y jornales. .
X = suma do putitos se¡i(m ~t:l~aflesoonstructh•os Sobre Ja base de un estudio de incicleoc!as porcent~ales
de materiales, cuyos precios unitarios ~~ umformes Y CaoUes
Dicha fórmu la act1,1álízada par:a abril de 1983, en la de obtener mediante informaciones of iciales o de rev1Stases-
Argentina tiene la forma: pecializadas, así como también del peso de la mano ~e ?bra,
teniendo en cuenta jornales vigentes, propongo la sai;wente
C($/m
1
) = 7.6()0.000 + 68.000 X expresión de a~-tualización de las constantes de la io~mula
de determinación del costo de la construcción por el metodo
resultan de su aplicación los siguientes valores: de puntos:

Construcción 00011.óm.ica X = .40 punlQS = C = $/m 1 9..760.000

A = 15 a + 26 h + 7 e + 1 m + 0,5 L.
Coni;trucci6n estándur X =100 puntos = C = $/m 1
14 .300.000
Constl"utción lujo
X = 180 puntos = C =
$/m 2 19,750.000 l
B = - ( l of + 8 p + 0,5 z + l b + 2 T)
8
Para aplicar la se procede a sumar los puntos resultantes
X que surgen de los rubros tabu lados en un clasificador
cuya copia se agregará a los apuntes. donde:
Los resultados de su aplicación son muy ajustados a la
realidad y permite que los tasadore;; se despojen de aprecia - ,.
a = jómal de ayudante albañil sin cargas sociales. .
ciones P.•rrsonales en l& calificación de la cat.egoría del edi- = precío deJ kilogramo de hierro -redondo para honnlg6o de
ficio que inspeccionan. 12mm .
Dada la practicidad de este procedimiento , sugiero su
e = precio de una bolsa de cement(>.

adaptabilidad a los valores constructivos locales, pues con él

m = precio dtl metro cuadrndo de madera de encofrado.

se obtienen Iesultados diferenciados y acordes con la cate -

L = precio del millar de lttdrillos comunes.

goría. de tip0 de los edificios. of = jornal de ofjeiaJ albañi l &in cargas-so.ciales. .

p = precio del k11og,raruode pintura. al agua .,n latas de 4 kg.

La actualización de la fórmula, en períodos no muy ex-
tensos, puede prncticarse muJtiplicandq las constantes A y
B por el cociente del número índice del costo de la construc-
ción de la fecha actual dividido por el correspondiente al de
la fecha de la fórmula conocida.
Para períodos más largos, en los que hubieran podido
producirse modificaciones en la incidencia de mat.eriales o
jornales, la actualización debe hacerse medJant.e un anaJf.
tico estudio de presupuestos. ·\
También pueden actualizarse las constantes A y B en
z = ptecjo del m 1 de a~ul~jos San Lorenzo o similar.
B = precio de 1 metro de caño d~ hidtQb?once de 3/8".
1' = precio de l ltg de porJ'il de acero Doblo T normal 8.
~) POR EQUíVALENCIAS DE COS1'0S DOMINANTES
Los ingenieros NOGEROL y llREBBlA, en un interesante
y documentado estudio estadístico de costos de obra
multifamiliares, publicado en el N? 165 de "Construcciones' '.,
proponen para "determinación directa del costo por m2 de
 112 DA/ti'rli' GUEH.Ub,'RO - lt1ANO.i\l,. J)E TASAC!o.-..·Bs
edificios multifamiliares" el que resulta de promediar los
precios de 68.78 bolsas de cemento, 51.1,45 kg de hierro re-
dondo y de 108, 70 horas . de jornal de peón con sus leyes
sociales.
Indudablemente que esti.J procédlmlento, si bien marcó
un comienzo de ·estudios estadísticos y experimentales reali-
zados con mucha se.ri.edad, da por resultado costo$ de relativa
aproximación y no diferenciados por categorías construc-
tiva.~.
Otros autores ban tratado también hallar las equivalencias
del costo por metro cuadrado de superficie cubierta, relacio-
nándolo con los precios de varios materiales que tengan espe-
cial predominio de incidencia en la construcción, inclusive
perdura el clásico costo estimado en función del metro cúbi-
co de hormigón armado y nuestros antiguos maestros como
anécdota, no olvidan que, trndicionalmente la esti~ación
rápida del metro cuadrado de edil'ido era igt1~lal de un traje
de medida. Indudablemente que a este método le alcanza la
crítica de una uniformidad de resultados que no pondera di-
ferencias de tipos y calidades.
4~) POR COSTOS UNITARIOS EXPERIMENTAL .ES
Es el más aplicado, por su sencillez y comodidad, pero
depende rundamentalmente de la fuente informativa a que
se recurra.
Existe gran número de publicaciones especializadas que
informan los costos unitarios actualiz ,ados para distintos tipos
y categorías de edificios.
Como en un mis1110 ¡.,ais los costos suelen ser variables se-
gún las provincias o distritos departam~ntales. en función de
los precios de materiales y de la mano de obra local se ela-
boran también tablas de co«ricientes que permiten corregir'
el costo unitario básico y obtener el correspondiente a distin - \
tas zonas.
El principal mérito de este procedimlento, sencillez y ra-
pidez en el cálculo, está subordinado a una gran experiencia
propia en el tasador o a la seriedad, claridad Y aclualidad de
la fuente de información.
En la Argentina son varias las publicaciones técnicas que
mantienen permanente información actualizada con respecto
a costos unitarios de edificíos.
En el año 1960, la Dirección General lnmobiliaria elaboró
una "Tabla de Valores de Reposición" que c;i un verd~d~ro
mode lo en su tipo y que abarca a seis categorias de ed 1hc1os,
desde luí osas hasta "muy económicas" y en cada una de ellas
se especifican quince tipos de edificación (vivienda, renta( co-
mercial, industrial, especiales, etc:). Lamentablemente dicha
información no se mantuvo actualizada.
En los Estados Unidos, ,la Tabla de costo.s, compuesta •Y
revisada por la Detroi~ Real Estate Board, es conside1ada ~o-
rno una base patrón apropiada. En ella se mcluyen también
una variedad muy grande de tipos de construcción Y s~ valo•
res unitarios se fija por pie3 , aunque existe en. el medio una
gran mayoría de tasadores que prefieren el sistema de super•
ficie cubierta.
Según McMichaels, los progre~o~ alcanzados . por los L.asa-
dores particulares no han sido rap1dos Y considera .q~e los
métodos de valuación de edificios deben qucd~ umf1cados \
independientemente de los precios de los matertales Y man?
de obra, que- varían según el lugar en que se construye. Debi-
do a esta última circunstancia resulta necesarw que el, t8:sudor
-~stuclioso prepare par¡,.su propio uso y .m~tenga al d1?.infor-
mación com¡¡Jeta respecto a costos urutunos de los d.istmtos
tipos ele edi,ficios.
5~) POR AC1'UAUZACIÓN DEL VALOR DE ORIGEN
Existen casos en que resulta muy difícil encuactnr una
construcción o mejora dentro de un determinado tipo clá-
sico, cuyo costo de reposición es con.ocido. . .
. tal es el caso de plantas mdustnales espec1alizadas, obras
de .servicios públicos, construcciones portuarias ribereñas,
\ etc., en las que se hace muy laborioso también emplear el
método de cómputo y presupuesto para hallar el valor ~c-
tual de reposición. En tales circunst!lllcias se apela a soluc10-
 f/4
DANT8 GUBRRJ.•.'RO - AfANUAL tJB TASACION6'S
na_r el problema_ mediante el teCl.ll'Sode averiguar el costo de
origen Y actualizarlo por los números índices de aumento.
2.1L Actualización de los costos de edíficios
. . En la Argentina , debido a la variabilidad del poder adqw-
s1ttvo de la moneda, pero también por tas incidencias de
costos en los distintos ítem que integran un presupuesto se
ha heeho necesario establecer números índices de variacíóo
de c?sto de la construcción, que si bien acompafia en alguna
medida la curva de desvalorización monetaria, por Jo expre-
sado ante~orment~ difiere de ésta, a veces, sensiblemente.
Los numeros mdices más utilizados y que permiten resol-
ver problemas contractuales de liquida ción de certificado de
ob_ra,.operaciones de co mpraventa de inmuebles, cuando el
echfic10 ~s valor preponderante, como también para loca•
c_1onde m~uebles, son los determinados por la entidad Ins-
ti~uto Nacion~ de Estadísticas y Cen.~o (INDEC) y por la
~~ara Argenttna de la Construcción , la primera de carácter
oficial y la segunda privada.
Metodo/og{a del número índice del lru;tituto Nocional
de Estadísticas y Censo (INDEC)
. Anteriormente, este número índice , se determinaba me.
d1ante la actualización mensual de un presupuesto analítico
que constaba
2
de dieeisiete rubros de una vivienda tipo de
80 m de superficie cubierta.
En rea~dad, dicho índice no resultaba así significativo
para actualizar costos de edificios rle mnyoreo superficies
cubiertas, muy frecuentes en los grandes centros urbanos
como la Capital Fed.eral.
Por tal_ motivo, se ba establecido actualmente una queva
metodolog1a que resulta de la determinación y estudio pre-
supuestlitlo de un edificio tipo, según un análisis estadístico
de planos Y permisos de construcción en la Capital Federal
durante un !)éríodo de los últimos cinco años.
TAS~\CIÓN DIJ 8DIFIC108 Y JUBJORAB. SU _A VALÚO 11$
De esta forma se reunió información de 23.196 casos de
los cuales 16.424 correspondía a viviendas multUai;nillares y
6. 772 a casas unifamiliares.
Así se determinó mediante computación, que el modelo
tipo más frecuente responde al que consta de nuev!! pi.sos con
una superficie cubierta total de 2.050 m2 con treinta y cua•
tro departamentos de dos, tres y cual;to ambientes .
Sobre la base de la evolución del costo presupuestario de
dicho edificio tipo , y tomando como base 100 para 1980,
se irá determinando la variación de los nuevos núm eros índi-
ces, que se empalmarán mediant,e las correspondientes rela-
ciones numéricas con la anterior serie que tení!l base 100 para
1960.
Surge de todo Jo expresado y de 111forma de determinar
el número índice del Instituto Nacional de Estadística y Cen•
sos, que el mismo se adecua a la actualización de costos de
edificios.
Metodolog,a del número índice de la Cámara Argentina
de la Constmcción (CAC)
Se distingue de la metodología anterior en que en lugar
de tomar un modelo, aplica una fórmula polinómica que en
principio fue:
f; 66,7 X 1 + 4,39 X ¡ + 2,32 X3 + 16,6 X4 + 0,682 X,
donde:
X1 -eSalario por hora de ayudante a1bafülcon cargas sociales y prima
de seguro .
X2 e Precio por bolsa de cemento.
X"l z; Precio por m 1 de t.abla.s de pjno de t puJgnda.
X 4 ;: Precio kg de hierro redondo de 10 mm.
X :, :; P~cio por ml do nr~nu grueso.
Como punto de partilia .se tomó el año 1939, valor
f e 63,08 y con número índice base 100, a partir del cual se
mantenía perm(lllentemente actualizada la curva de valoriza-
\ ción de costos .
Este número índíce por las características de su definl•
'
ción y como diferencia con el INDEC visto anteriormente,
 ll6 DAl'ITB GUERRERO - !11.ANUJ\.L OS TA S ACIONE .. TASACI Ó N D R TP..llll.HNOS

más
era de aplicación generalizada para obras de ingeniería
en general que para edifi cios en particul:ar . •~ ----·---~
~.:~- ----
~--~--
o: 00 O'I
·~ ~., g
-- ...--"
e.} .... ~ ~ ... ~ °'-~-~' º-~~-.
....
8
"....
Actualm .ente la fórmu la anterior hn sido complementada ' ,o
.s ., ,-.
)g
tomándose un número superior de parámetros (17 según el ~j •.
., •• ,; "·
cuadro que se agrega). "' :!l
Y toma la forma; ..
u
...,....
-
'
,S! 'l,)
!:! ~ ,_
& "'
O\
~

~-:s;. ::-i'
e~ üio
1
, ~,89Cl )+7 ,ssc2 J+ 9,9 2(3 )+2 ,22(4) + 4.74(5)+
-··• ,., ..
+ 3,76( 6 ) + 1, 83(7 ) + 1,12(8) + 2,07(9) + 8,96(10) +
+ l,95(11) + 3,11 ( 12) + 1, 59(18) + ~.47(14) +
+ 3,84(16) + 2,20 (1 6)+ 40(17 )J.
Siendo los paréntesis indicativos del ítem compo nente
...9;: ~

-¡ :g~ ..
Ji ~ ~
. "',-.
"º
_." t:-f

., ., "'
"<
"
.,
.,

:-"'...
"'

J~ii -
de la const rucción (ver cuadro). "! ~.'°..~
............ ~

El nuevo número índice de la Cámara se aj usta ahora a la .s:

.
'
'O 3
l! <
.,_
o
o
...
o_in.. •.
,-.
"'.,_ .,.
º'
actualización de costos de edificios, según puede verse me- -
~ :g
o
~
"'"
diante las ponderaciones de materiales y mano de obra , que e Q o o
determinan los coeficientes de la fórmula . •
"¡; ~ ~ .,
"·
¡;:
Los coeficientes de la fórmula, qu e miden la incidencia
de los distintos ítem de un edifício, son muy útiles para va- f .... OO.
•
< ; '"2 ....
~
«I

---
., "'.,
ó0c-i
.,. .,
...
.., .:
..
luar obras sin terminar . 8 ·s:,,,
o.
Los números índices de actualización permite n también
resolver prob lemas de liquidac ión de obras a valores constan-
tes, actualizac;ión de precios, homogen eización de ventas con
i 2·~ ....
~,§ ~ ó"' -., "ó •"·
o
.. .."'·"'
.,
"l. "' "!
,-.

-
~ .E >,,
·edificios y eri litigiosjudidales son siempre respetados por las gt
., ·"' "'
• •.. d' :;; - ., <O
partes , en razón de los fundamen tos en que se apoya. OO. º· .;
"'
Estos aú.meros índices son de mucho uso en la Argentina,
dado que 1a inflación y el constante deterioro del poder ad-
quisítivo de la moneda, ha oblígado a crear métod os de eco-
nomía dinámica que permita soslayar !os graves prob lemas
.
" ..
l.!
~ ~
~
:,;.
... o ·-
~<ct ..
o"' .."'"'·
Q

º· :!

'que se originan en las relaciones contractuales . 1' \0

"l. "
"'
C',1(0
"' e
'ª
' Es po r olio qu e ne hu hecho coo.1úu, dada la resistencia co.. ~.. ....
.. -.:t:.
_, ~ •Q - ~ º·
.a pactar en moneda extranjera , agregar cláusulas contra ct ua- "' "
les complementarias de actuali7,ación de valores. i3 5 • a- q,f
"'
p
~ 2 2 _a~ t i' i: ti~ 2 ::
La Cámara Argentina de la Constru cción publica también :i; "•'••~
~~~e• ~ i•~-~•ª•
3 1 33 •I•
~• •
.,
@~i:¡
mensualmen te los números índices de actualización. \ 8~<~~i>> ~ <"'
"'
~
¡.., ~i2<j~~ :.;o
~ - ~M .. ~ ~~ ~ ~~~~~~ ~! :::.

- --
 118 D,tNTE OUHRREh.O - MANUAL OB TASACl t,. .,6S
TA8/\ClÓN DB EDIPJC/0S Y MBJO!l.4$ . SU AVAL.ÚO /JD

VAWR DE REPOSICIÓN DE LOS EDIFJC!OS

4 Pisos de mosaicos granft:icos co.mune8. CieJos ruoa sencillo,.
Método : Suma de puut-01 Pínturas aJ agua y a lo cal. EscaleTH de cemynto ali4o.do.
2 Pisos de mosaic0& c.-Jcáreos. Cielos rasos a,oncillo,. Pintut3'
a la cal. Escale.nade come .nto alisado.

Puntos Diittibución e
C = Costo de reposición en $/m2-. 12 Deben estar perfecta.mente díferenc .iadas las tres part.ea:-: re•
A ° Conft...1ntode costo.!.rtjoa en $/m,..
B t= C.Ocficientede costos \larie.bles en $/mZ. cepción, dormitorios y servicios; intercomunicada. por e.ir•
X 0
Sumn de punlos de co.stos de terminación. cu laciones independiente&. Amplia re~pción, locales lm •
portant~ y ~parados en forma bien de.fin.ida, teniendo
AchtaJiztlción para Bueno&: Afres, obril de 1983 ,
como mínimos: hall, comedor, ~a.la,escritorio y toilette.
Dormitorios amplio$, cuarto• de vestir y cuart.os de roperos.
Dormitori06 de se"icios , hall de servicio con lavadero, coci·
e $/m 2 ~ 7.600 .000 + 68.000 x na, ofiice y despensa ~
10 Dében estJr perfectamont~ difere-,.ciadas las tre3 partes: re-
cepdóo, dormitorios y se.rvicios; int,ereomunicada.s por e.ir•
Pwito, Fr<!nte culaciones ind.ependiente3,
A Recepción, locales separadott e.n forma bien definida, y te-
6 Revosthnient ·o parcial de r{N.lnito, piedrn: o mármol resto imi • niendo como mínimo: haJl 1 comedor, sala y toilette .
tación piedra . Herrería artfst1ca. ' • Dor~torios amplios y plm:ard$.
5 Revestimiénto parcial de granito, piedra o mármol. Re$1:o Dormitorios do servicio, ha.Ude servicio, office y cocina.
lmit~ción píedra . Ladrillos de rnáquina o briquetas ccrá : 8 Recepción y ambientett de imrvicio reducidos . Dormitorios
micas. Revest~n,iento vene~iano o fulget. de tamaño mediano con pll.lcoítlt..
3 Revoque imitación piedra o ladrillos comunes. Amb~ntes de ltledídas teducidas.
1 Re'\·oque a Jacal o ladrfJJosc<>munes.

Puntos Punlos Revc,atimient..,> de-f.."QJ:ados D

Entrada y circulaciones principales B
12 12 Made:ra.i, .'Jll!das,cueros. estucos, decorados o ímitacibn má:r-
Pi.sos de mármol o parq,,cts de roble. Cielors nL.'iOS ornamen• mol.
tados. Revestimiento de mármol, made-ru o imitación pie-
dra. Crlsta los y espejo!!, Sala de espera independiente . Es· 6 Herrería artCs:t.ica, Hierro forjado .
t~fa,5.. Escaleras de mármol. Entrada de servicio índepen •
diente con su respectivo ascensor.
E
'º Pisos de tnl\i:mol, p<lrqtu!l de rob le o mosaJoos graníticos in
tamaiio grande . Cielos rasos con garganta. Revestimien'to 6 De mármol o parquet, de roble en Jos ambientes principales.
Aislación especialantisonora on lo,genLr-episos .
de mármol, madera o Imitación piedta. E8tucos. E$calérdS
de m6rmol. Entrada de senic.io independienL e con su as• 6 Pol'(Juet de roble o similar.
censor . ., Parl/«d ealdón , al¡;nl"'t'obo o l!limihlr .
8 J►isos de mosaicos gt"t1nítico, en tamaño grande . Ciélos -rasos 3 Parquet do caldén o similar..
con garganta. Revoque imitación piedra . Estucos. Pintura,
a] aceito, fuJgcl o veneci:mo . E.sea.leras de mármol recotis· 2 Parquet do caldl-n o mosaico calcáreo.
Utuido . Mof.llico calcáreo -O cérnento aJslado.
6 Pisos d? mo:¡aicos rrar,íticos de ta.maño com\Jn. Cíe}os :rasos
sencillos. Pinturas al aceito. Escaleras de mármol recons· Puntos , Cioros rlUi,08 li'
tit.ujdo.
6 Ornamentados.
 'l' ASACIÓ.N DB /!,f) I FIC I OS Y MEJORAS . !i'U AVALÚO 12 1
120 DM'Tll GVB/lllERO - MANUAL DE TASACfO.VBS

Pun tos Electricidad J

5 Moldurados o con gro-i:ra.uta
.
1 A áng ulo vivo. 6 Amplio número de bocas. Cada an1bíente debe e$f:ar &ervkto
pol" más de un circuil,o. 'fi.mbre.s iotcro,oa , ínstalaci6n do
o • teléfonos con boca en c:ad.a ambiente pr:incipal.
J>unto• Carpintería de mad eta
L uz difusa.
12 Abertu raa. macizas de roble, cedro u otras maderas finas, a RazonabJe número de boca s. Timbres internos. Boca para te-
bastidor o <:Ontallas enchapadas sobni placas con maderas 4
léfono urbano .
finaa lusttadu.
Placas revestídas con 1Jl.(ldora, -con divisiones ., pbotas b1;1
nd0· 2 Mín.imo un centro y u.n toma por ambiente.
ja5. Al cxt,,u:ior vidrio mín :imo 45 mm espesor e n cedro . Mínimo una boca por 1lmbie nte .
1
Cortina8 de enrollar a proyección.
Aberturas macizas cedro y c,tras: si.milarea, a tablet"oo vídrie- ln.s.t3laci6n aan ihtrin K
10 />untoa-
_ras ol ext.erioT 45 m1ri espesor t:nfnimo ~eochapa das sobr:e
placas pintadas o con madera& Ítnaf l ustradas. Co~t inu de 12 Agua fría, de plomo posado e, bronce . Aguo e3Jiente, de bro:n..
ce ; desagüe& pluvUIJQs y cloacalés, de plomo pe33do y hie·
enrollar a proyecéión. rro fundido . Válvulas para e l u.sode inodoros. ·
8 Abei:t..u'r'Umacizas de cedro u otras maderas similares, e t..a-
bleTo o vidriera al e.x.te:rior, 4 mni espesor mínimo¡ encha · 10 Agua fl'.'fa, de plomo pesado. Agua cali8.ntc , de bronce para
piidas para pintar. Cortinas de enrollar o colosfas. las dist.rib"cioncs . Columnas dé hierro galvanizado. Des-
agües pluviales y cloacale~ de plomo pesado y hierro fun •
4 A.be.rluras madz-as de pi_no u olYas maderas similares con ta- dido . Vá.lvula$para inodoros.
bleros de terciado . Poatigone&, Agua tría, de plomo pesado. Agua caliente ; do bierro gal11ani-
8
zado. Desagües pluviales y eloaealea , de plomo y hie rro
fund ido . '
Puntos Carpintería metálico. H 6 MaU!riales calidad mínima roglam;intarlo.

12 Al exterior per file$ 33 y 40 mm de doble cor,tncto, ma.r<:o,

unificados d<! chapa o contramarcos en madera moldu •
rada . Ptu ttos Cocina y office L
8 Al ex.t-eri<>rperfiles 33 y 40 mm de doble contacLo . 12 Oimemiiones amplia&. Pisos de mosaicos cerámicos o grani •
Al exterior pedOes 33 mm o perfiJes de herre,ra con contra · tioo.\ lustrado~ a plomo . Reves·timientos dé mayólicas o
6 azulejo&, Mesas de mármo l o aCé.J'O inoxidable. Artefactos
víchio de rnade.ra.
de aJta ca.lidad . Alacenas dé gran cap~c idad .
4 Perllles de herrería común sin contravidrio ,
10 Dimension(;s amplias . Pis9s d~ rno.safoos grauftioos lu$trados
a plomo. Revesthnia.utos de a,7.ulajos u opalina. Mesas de
mármo l o acero inox.idable. A:rtctactos de buena calídad.
Alacenas: amplias .
J>unt<JS Horra~
8 Piso de mom1ico granft.ico lustrado • plomo. Revestimkintos
4 De al Lacalid~d. de opalina o chapilas graníticas. Mesas de mármol. AJace·
Elementofl uµar-=t•W6 de bronc-e <:on psu-tes tloY3du Y labra - nas.
das . p¡sc, gran ítico pulido tHl obra calcárea. Revestimientos de
Cerraduras de combina c.,íórL 6
opalina o chapit.a.s gran ítica&. Masa de mA.rrool o mármo l
3 Oe alw calidad . rccons:tituido.
Elome.ntos aparente s de bronce o .ateaoiooes. Pisos cale.reos. Revestimientos grattiticos o calcáreos . Mei;a.,;
Cerradunu;. de combinaeíóh . 4
de mármol reconstituido.
2 De buono c•lidad . p¡905 ea.Icáreos o de cement.o ali.sed.o. Revcst .imiento de ce •
2
1 Comune s. mento alisado .
,.. DANTE GUERRBRO - MANUAL 'DE 'PASAClOl\'6'$
'l'ASA.CJÓN DE BIJIF'(CIOS Y >tBJQRA.S. SU AVAJ,.(ÍO 123

4 Murm y cielos ialiOsa tiza y eo1a o cal. Carpinterfa . pintado. al

Punto, Baño s ,M
l8 Medidue am 'plit'1$. Pi90 d.o m6rmol. eerfi.mico o de mosaico
granítico lustrado a plomo . Revestimiento de mt1y6Hca.s
u opalinas en placas de tamaño grande. Abundantes acce-
lSQr,ios; c:1spcj0&Qn.ttdcs ; inodoros siíOnioos, la'Vatorio.& de
pedestal de ampfüu, dimeruiione.s. Placurd.. Artefado& de
color.
16 ·Medidas amplia,;, 'Piso de mo.13iCQgraníU ,co h.urtrado a plomo .
Rwea:'imicntos de ma.:yblica; opalinas en placa do tamaño
granda¡ azu lejos. Abundantes acce&odos . E,pejos gTl;'m • dividuales 1 inclnerador, teléfonos c:;on portería ; portefO
des, inodoros silbnicos, lavatorios a pedestal de amp·fias
dime.n8ionéS:,placa-rd.8.
12 Piso de m0$4.ÍOOgmnftieo lustn,dQ a plomo . Revet1timienLO$
de a-iu1ej9S, opalinas en· tamaño chico o chapitas graníti•
cu Justrndas a plomo . Accé'$0tioa de embutir. Botiquín
embutim1.do con espejo. Artef.acto.s completos.
-Pi.sode mosaico gran .t'tico pulido on obra. Revestimientos en
9
chllpitaa ímJ)erméahtes a base de cemento o vítríricado .
Artefactos completos. Accesorios de embutir .
Piso calcáreo. Revestimient03 c·alcárcos o de categoría sitni·
6 a3(e~ros
lar.
Artefactos mínimos reglamentarlos.
3 Pisos y rtwcatim.ientos de cenumto alisado. Artefactos míni -
mos reglamentarios.
Punto, CubiertM N 9
6 Aislacíón especial hidrófuga y té rmica protegida con baldo-
sones o baldoSlta,
5 Aislaci6n <>&]l<!<lilll
hidrófuga y térmica,
4 Aislaci6n ospecial hidrófuga.
2 Aislación hidrófuga común.
Puntos Pintura
JO Muros pintad<~ al aceite previo cnduldo, en am.bie.ntes prin•
eipaJoe. Emp:111.J)Ohul,,s
do&a.lb e91ídad. Cielos raeoe pintadóo
a l:i:1.3y cola. Carpintería do ruadera lusLrada o pintada
previo end"u.ido.
8 Muros pintados al agua o a tb~-a y cola o empapelados COD)U "
ne&, eo ambientes principales. Cic_los ruoi a tiza y c:;ola.
Cnrpintc.rfa pilltadn al aceite previo eoduido o c.noo.rado.
6 Muros y c.lclós rasos a tiza y co l.a, en ambientes principales.
Co:rpintería al aceite o enCérado.
aceite o eocera.do .
Puntos Servicios P
35 Aire acondicionado. Agu& calí~ntc, heh,de:rru. centtalcs o in•
dividuales . Incinerador. Teléfonos con por~erfa . Portero
eléct.dco . .Ascensores de marca acrooits:da, principal y dé
servicio . Antenas colectivas . Secador d~ topa. OepóAitos
individuales . Guard.acocbes.
31 Aire acondicionado, ttgua caliente; helade ras centtalcs o in ·
eléctrico~ ascensores de marca acreditada ; princ.ip1!1y de
servicio• anten,u colectivas; ll'(;ador de ropa; depómtos in•
dividuales .
24 Calefacción. Agua caliente . Heladeras centrales o -ic,dividua·
les~ incinerador; te léfonos con porte.ría ; porte ·ro eléctric:Q.
Ascensores de m&{Ca acreditad a, principal y de sen 'icio .
Antena& cole-cti.va.a. Secador ele r()µa. Depósitos individua ·
les. Guttrdacoches.
20 Caleficdón, agua caHenOO¡heladeras centrales o individua-
les~ incinerador ; teléfonos con porte:rfa ; portero eléctrico ;
de marea ac_roditada; p:dncipal 'f de &er.vicio.
Antenai; coleetivri.s; secador de ropa; dépóaito.s indívidua •
lés:.
Calefacci6n ; agua caliente ; heladeras centrales o individuales~
16
incinentdor; dop6sito colectivo.
12 Agua caliente ~calefacción o estufas.
Agua caliente .
3.ll. La depreciación en los edificios
Abordaremos ahora un tema que tiene mucha importan -
cia y que interviene en todos los procesos de valuaciones: la
depreciación.
En el desarrollo del presen~ capítulo so ciror6.n algunas
definiciones y conceptos de varios autores recopilados por
el agrimensor Mario Scarano en un trabajo sobre el tema.
El Diccionario de la Real Academia Española da la si-
guiente definición de depreciación:
"Dism.inución del valor o precio de una cosa ya con tela-
124 DAN'fl:i: CUb:fl.llh:UO - MANUAL DE TAS,lCJONES
TASACIÓN DE BDIFICJOS Y MliJORA,$ . SU AVALÚO

ción al que antes tenía, ya comparándola con otras de su

clase." CAUSAS DF.:DEPR.ECIAC[ÓN
(Cuadro de 11. 8. Kest•)
Y la Enciclopedia Univer1J1JI Ilustrada comp leta la defi-
nición: /) Cat.Jwsfi'$ÍC08 {') Desgaste por íuncionnmiento .
"Puede ocurrir por c¡iusas que no alteran la utilidad na- 2) Deterioro (de<:repitud ).
tural o intrínseca de las cosas (disminució n de la demanda
o aumento de la oferta, superproducción, etc.) o por dete-
lf) Causas funcionales {J)lnsufic:Jenciao ineptitud..
2) Obsolescencia.
rioro de las cosas o disminución de dicha utilidad ( avería,
haber pasado de moda, invención de otro producto mejor por A) Bien .. tangibles /) Accidentes : negUgencia, fuego,
igual preéio o más barato, aunque sea de igual clase y calidad, .rayo, ,riento, agua, temperatura.
etc.).
111) Causas contingentes { 2) Dañ.os: parásitos, contaminación
MARÍA DELIA ABRINES, en su obra La depreciación en la de aguas, ol)stTucci.ones..
industria, reproduce algun,is definiciones que son interesantes , 3) 'Disminución do provWón:
de enunciar. g8JS,ngu.a&.
Según MASE y FLOVER ( cómo analizar costos): "La de -
preciación es la pérdida operada en la vida o el valor de un B) Bienes intangible• Derechos: limitados en el tiempo
elemento del activo a causa del uso, abuso, desga.~te o la ac- abandonados
ción de los elementos o del trascurso del tiempo". El desgaste se produce por el uso y funcionamiento.
FLOY en su obra Valuación d:e propiedades de utilidad El deterioro puede producirse aún sin funcionamiento e,
pública expresa: "La depreciación es una reducción de las inclusive, puede ser casual. Cuando el deterioro es por acción
utilidades, expresada en unidades monetarias y debida a un del tiempo, se llama decrepitud.
deterioro en el activo físico en razón de: el desgaste, la edad La insuficiencia so 1,roduce cuando la unidad no alcanz11
o decadencia física, la insuficiencia, la obsolescencia, el des- a producir lo que se le requiere.
cuido en la conservación". La depreciación pc,r obsolescencia se produce cuando la
El concepto de depreciación aparece cuando la evolución fabricación, invención , sistema de producción o nuevos con-
industrial hace que la agricultura deje de ser el' único medio ceptos de planeamiento han cambiado y mejorado los resul-
de vida de los pueblos y se inicia el desarrollo de las indus- tados.
trias, con el uso de herramientas, al principio rústicas, y luego
de las máquinas, cuyo desgaste progresivo se empezó a hacer En las construcciones, la obsolescencia es un asped;o que
en los costos de la producción. debe ser debidamente considerado por el valuador, porque si
R. B. KESTS da un cuadro; un agrupamiento, de las cau- en algún aspecto los métodos constructivos son más perma-
sas de depreciación. nentes, no lo son así los conceptos de proyectos dístTibución
de ambientes, adecuación de materiales modemos en los de-
talles de terminación, etc.
Las causas contingentes, en general, están representadas
por situaciones accidentales, por deficiente mantenimiento
o situaciones ajenas a.l inmueble en sí, imputables a la insu -
ficiencia de servicios públicos.

-- -- ----------- - -·
 TASACIÓN .D.8 EDIFICIOS Y MEJOR.AS , SU AVALÚO J:l1
126 DAl'ifT.BOUERlllIRO - ,UA.NUAL DE TASACIONN-8

metidas a esfuerzos dinámicos, como para las unidades sujll"

Las depreciaciones de bienes intangibles, tiene directa
relación con aspectos legalés del dominio de los bienes, por
limitación o perención de los derecbos.
MÉTODOS PARA CAT, CULAR "A DEPRECIACIÓN
Se han propue$to varios métodos para calcular la depre-
ciación. Los más usados han sido los siguientes:
a) Método de la li'nea recta
En este método se supone que Ja depreciación varía li -
nealmente, esto es, que la depreciación es una función lineal
de la edad, y su xcpresentación gráfica es, por lo tanto, una
recta, de donde se derivó el nombre del método .
Es el método con que originalmente se calcularon los pro-
blemas de la depreciación. Resultaba muy cómodo, sobre
todo desde el punto de vista contable, ya que asignada ' una
vida probable a la unidad, descontando el valor residual,
quedaba un monto, el valor depreciable, el que- dividido por
la edad probable, daba el incremento anual de la depre-
ciación.
De esta manera, un bien cualquie-ra con una vida proba -
ble, digamos de veinte años, a los doce años de v.ida habrá.
sufrido una depreciación dada por:
tas sólo a esfuerzos estáticos, como son, por lo general, los
ediflcios.
b) Fórmula de Kuentzle . • .
A efectos de poder considerar esa diferencia de la perdi-
da del valor con el tiempo, es decir, que la pérdid a es menor
en los primeros años que la vida del bien y aumenta con el
correr del tiempo, el arquitecto JORGE KUENTZLE estable •
ció una ecuación, en la cual se tiene en cuenta esto que he-
mos mencionado, es decir, que la depreciación se incrementa
a medida que pasan los años, en forma progresiva. •
La representación de la fórmula de Kuentzle, es una paru-
oola de segundo grado que acusa, en general, valores menore-s
que )os de la línea recta, con In que coincide en los extremos,
es decir para el comienzo y el fin de los extremos, o sea el
comienzo y el fin de la vida del bien.
Muchos peritos utilizan esta fórmula para el cálculo de la
depreciación de unidades sujetas a las acciones dio4micas. .
La representación de la fórmula de Kuentzle, es la si-
guiente:

D c (VR - V,). ' v. .

1-,---1 }' [1)

e f.
D= v, . V D = (Vn - V,)- -
v,,
p
Donde:
Donde: e ~ edad del bien.
(VR - V,.) e.sel valor depreciable dado por eJ valor a nuevo V . ~ vida s,robable.
o de reposición ( VR ). mé,:aOS el vaJor resídual (Vr) ~e de· v'; e valor de rep06ición .
molición. Vr :::: v:Uor resídu.al.
V1, :::c vida probable .
e e: edad do1 bien. Esta ecuación de valores suaves de la depreciació~ al pr~-
cipio, agudizándose luego y haciéndose muy pronunciada m!IS
Aotualmento>.,todos los autmP.s e-st.ánde acuerdo con que
tarde.
la depreciación no es una función de primer ~do de la edad
de la unidad. La observación, por el contrario, conduce a e) Fórmula de Ro .~s
aceptar que la depreeíación al comienzo del servicio de la Tiene la forma:
u.nidad, es menor y que la misma va creciendo con la edad,
tendiendo a wi máximo al final de la vida de servicio de la V, ) . 21 {_ve +
\1p
~>)
P1
[2)
unidad. Esta observación es vá.lida, tanto para unidades so-

- -- ---- - --- --- --------~

- - -
 DANT'B GUltRRHRQ - ,lf,áNUA.L l)J; TASACIONE:S TASACIÓN DE h.'DU."JCJOS Y ME.JORAS. Sll AVA{..ÚQ l:t9

Donde los términos tienen e.l significado ya establecido Oooervando las curvas, se aprecia que el desgaste especí-
anteriormente.
fico dado por la ctll'va de Kuentzle, después de aproximnda •
La expresión anterior, es la medía aritmética de los valo-
mente la mitad de la relación e/V P es más acelexado que en la
res dados por los métodos de la línea recta y de Kuentzle.
de Ross, lo que ha inducido a elegir esta última para elemen •
Consideramos un par de ejes cartesianos ortogonales y tos que mediante su vida tienen un desgaste más regular,
representamos las curvas de depreciación según los criterios
como son las estructuras sometidas a acciones estáticas o di-
mencionados, tomando sobre el eje \le las abscisas los porcen -
námicas no muy violentas, y aplicar la fórmu la de Kuentzle
taje& de la relación ..!:_ y sobre las oi:denadas el porcentaje a aqueUas estructtll'8S en las que, pasada la mitad de su vida,
V el desgaste se incrementa en forma acelerada.
deJa depreciación. Para la depreciación de edificios, valen los principios Y
Si tomamos dos puntos &abre las CurvM,correspondientes fórmulas de depreciación, adecuando a los di&tintos tipos de
a dos ab~c~s cu_~esquiera y se traza la secante que pasa por construcciones las vidas probables, expectativas y valores re-
ellos, la 10clinac1on de esta secante mide el porcentaje de la siduales o de demolición.
depreciación (equivalente al desgaste) para el interval.o de tiem-
po que media entre dichas dos abscisas dadas en porcentajes
e
de _
V

Pasando al límite, la tangente mide el desgaste específico. É l estado como factor de depreciación
Hasta ahora hemos visto que &alamente entraron en con-
sideración como factores de depreciación la vida probable Y
la edad del bien que se estudia.
Indudablemente que el estado del mismo debe ser un ele-
mi:nto de juicio que debe intervenir en la determinación del
·-·-· -- -·-· -·- ualor actual depreciado, ya que influye en el valor venal obte•
r-__ • Q
Ross 1/2--'7+
•'
V~ ►
nible en el caso de una compraventa .
Solamente así se explica que dos automóviles, de igual
modelos, edad y ló.lometraje, sé vendan a valores muy dife-
.
1 rentes, según el estado de su mantenimiento.
Lo mismo oc urre con los edificios, ya que .no podemos
.'
_ -1-_
•
- _ t<Uf!flllle • - •'
,
Vp
igualar en valores dos edificios similares y de igual ~:igüe-
dAit, ~11,indo uno de eUos tiene un permanente servicio de
mantenimiento y el otro un absojuto estado de abandono.
HEIDECKE introduce él concepto de estado de conserua-
cion y aconS(lja aumentar las depreciaciones, calculadas ¡¡_or
cualquiera de las fórmulas antes mencionadas, en porcent_a!es
que ponderen el estado de mantenimien~o y conserv_ac10~.
Establece para ello cinco estados pos1bles y le astgna a
cada uno un porcent,tje de "plus-depreciación".
 130 DAN'I'S OUER1teno - MANUAL DB T4 ,9AClONE.,'i
TASACIÓN DE 8DlPICIOS Y M.B./ORAS. SU AVALÚO I:, I

Esl(Jd.o1 : Nuevo o muy bueno

lt&tado 2: Rf!(u far, con conservación norrnal 0,00 "'·
2,52 •~.
Estado 3: Necesitado de reparacione,$ sc1i:ciUas
Estado 4: .Necesitado de't'cparacionos importantes l 8,10 "'·
E,ta4o 5: Estado do demolición 52,60 "' ·
100,00 "'·

Interpolando se pu.ede crell.t estados intermedios.

La depreciación toma así la fonna:
Esrooo4

8v, !Valor de demolición) (2>

donde:
EstOOo6
----- ---- -- - - ----
Vaj
C e: coeficie nte do e8tado. ""de vida
a e puede sor cualquiera de las exptesionés:
e e~
, - V- ó 112 + + -V
e1
,
.. 100 ..

V" P' ,,,, pl

según se aplique al criterio de la línea recta, de Kuentzle o Este gráfico representa la desvalotizacióa del edificio en
de Ross. función de la edad y el estado.
No es necesario calcular la expresión [o + (1 - °') , C) ; La línea gruesa representa la progresiva caída de valor por
= K, ya que existen de dob le entrada que, en función del por- envejecimiento y desmejoramiento del estado y los_ puntos
centaje de vida trascurrida y del estado del edificio, se obtie- quebrados 1 y 2 representan cambios de estado mediante re-
ne en forma directa el coeficiente K. / paraciones.
En tal forma, aplicado a un edificio, el criterio de Ross -
Heidecke, que es el más utilizado, el válor actual VA del
mismo tiene la expresión: Formas de aplicación

.Los procedimientos antes mencionados se refieren a un.a

desvalorización integral o depreciación del conjunto del edi -
ficio.
A veces nos encontramos ante el caso de tener que prac-
ticar depreciaciones parcillles de algunos de los elementos
Si graficamos esta expresión tendríamoo el siguiente
croquis: constructivos ( caso de tener que tasar una medianería o una
intalación de calefacción central).
El tasador tiene entonces que aplicar criterio y buen sen•
tido, ya que las vidas útiles del conjunto no son iguales a las
de cada parte del edilicio.
132 TASACIÓN DR ROll'JClO S l' .l'itEJORAS, SU AVAL ·ÚO Jj !J
DANTE GUEltRf.•JiO - MANUAL. DB TASACION.1:!~·

Así, si tasamos un muro medianero podemos tomar no
menos de 100 años de vida probable, si es una ibStulación
eléctrica no más de 40 años, y si es una instalación de aire
acondicionado no más de 25 años, etc .
En cuanto a las vidas del conjunto, depende t1,1mbiéndel
tipo y destino del edificio. Se ncon~eja:
En las deprecíaciones de tipo funcional, el tasador debe
ponderar los factores enumerados anteriormente al hablar de
"calidad funcional".
En los casos de evidente obsolescencia o falta de fun-
cionalidad se aplican coeficientes de desvalorización. Por
ejemplo:

Vivi(!ndu co lectivas cumunes : SO años. J) Habitaciones corrida& con grandes aJtur35: cí·rculnción pot
dormitóríos. ga..leríaa,llumlnacíón y \felltilación deficiente
Depa.rt.amenl.9eoo sctviclos ~ntrales : 50 a,ños . 0,85 .
Js de u.naplanta iudividual: 70 años.
.Edifk-fr 2) Habitnciones corridas, grandes alturas, formes irr-egulare&.,
DepósitC>S--f(Hrages:
75 años. circulación por dormitorios o galeríu o patios, baños y co·
cinas mal ubi<:ados con acceso por exteriores= 0,76.
Olras construcciones : segíi.n Lahlas de durabilidad o criteri o
del tasador. En casas de tipo coleetivas , la relación de superficies co-
munes con respecto a la total da un índice del buen aprove-
La aplicación del criterio de Ross-HEIDECKE antes chamiento en el proyecto. Superficies comunes superiores al
desarrollado tiene alguna similitud con la expuesta por el 25 'lo ponen en evjdencia un desaprovechamiento que debe
estudioso agrimensor venez-olano LORENZO Dr RUGOJERO, ser considerado en la tasación.
con la salvedad que en nuestro caso, el coeficiente de castigo
por estado, de Heidecke, lo aplicamos al edificio ya desvalo-
rizado por edad y DI RUGGIERO lo aplica al edificio nuevo.
En arribos casos, se entiende descontada previamente la demo-
lición.

La depreciación funcional
/
Las depreciaciones funcio nales son consecuencia, como se
ha visto, de la inadecuación y obsolescencia, en razón de tos
cambios en los usos o distribución de ambientes falta de ade-
cuación a los usos a que se va a destinar el edificio o a la ve-
tustez de las instalaciones que hacen el confor t humano .
.t<.:stas
depreciaciones no pueden medirse mediante fórmu-
las como las físicas, y dependen de la apreciación subjetiva y
del buen criterio del tasador que, en algunos casos, Jluede
ponderar y hasta "medir" la calidad funcional.
Por ejemplo, mediante la relación de superficies cubiertas
bien aprovechadas, pérdidas en m• por deficiente clistribu-
cióo o medidas de ambientes, relación de alturas y volúmenes
innecesarios, etc.
 TABLA DE ROSS-HEIDECKE
(Pato depreciación de edificios) ..
...
~

Estado I = nuevo o muy bueno . Estado 4 = necesitado de reparaciones importantes .

E-6tado 2 = conser-1aciónnormal. Estado 5 = estado de demolición.
Estado 3 ~ ne,cesitadode repanu:.ionessencilla.$.

EdtJden o¡¡, Estado de conservació.n

de la duro('ión
(Vida
probable)
J 1,5 2 2,5 3 3, 5 4 4,5 5
..
b
:.
.l
o
º·ººº
0,505
0,032
0,537
2,52
8,01
8,09
8,55
18,1 O
18 ,51
38,20
33 ,54
52,60
52,84
53,09
75,20
75, 32
76 ,46
lQ0
100
100
,;,
~
2
3
1,020
1,546
1,052
1,577
3,51
4,03
9,03
9,51
18 ,94
19,37
33 ,89
34,23 53 .84 75,58 100 ".,,,
:,

4 2,080 2,111 4,55 10,00 19,80 34 ,69 53,59 75,71 100 e,

5 2,625 2,656 5,08 10,50 20,25 34 ,95 53 ,84 75,85 100 1
75,99
6.
7
3,180
3,745
3,211
3,776
5,62
6,17
11,01
11 ,63
20,70
21,l 7
35, 32
35,70
54,Jl
54,88 76,13
100
100 ~
6 4,320 4,851 6,73 12,06 22,64 36,09 54,65 76,27
76,41
100
1 00
"~
9 4,905 4.93 5 7 ,30 12,60 22,12 36,48 54,93
s.;oo 36 ,87 55,21 76,56 1 00 '"
10 ó,530 7,88 13,15 22 ,60 ""'
11
12
6,1 05
6.720
6,135
6,750
8, ~
9, 07'
13,70
1.4-,27
23 ,10
23,6 1
37 ,27
37,68
55,49
56 ,76
76,71
76,86
100
100
,.
-l
.,
13
14
7,345
7,980
7,375
8,009
9,68
10,30
14,84
LS,42
24,12
24 ,63
88,10
38, 52
56,08
56,38
77,0 .2
77 ,18
100
100
"'
g
15 8,625 8,654 10,93 16,02 2&,16 38 ,95 56,69 77,34 100 z
16 9,280 9,309 11,57 16,62 25,70 39 ,39 5'7,00 77,50 100 "'
"'

17 9,945 9,974 12,22 17_.23 26,25 39,84 57 ,31 77 ,66 100

18 10 ,620 10,649 12,87 17,85 26,80 40.29 57,63 77, .83 100 ·;;;
19
20-
ll ,30fi
12,000
11,aaa
12 ,028
13,54
14 \22
18, 48
19.12
27,86
27,93
40,75
41,22
57,96
68,29
78,00
78, 17
100
100 ..
"'
!:?
21 12,705 12,733 14,91 19,77 28,51 41 ,69 68,62 78,35 100 (>.
22 13,.420 13,448 15.60 20,42 29,09 4 2,16 58,96 78,53
78,71
100
100
".,
b
23
24
14 ,145
14 ,880
1 •1,173
14,907
16,31
17,03
21,09
21 ,77
29,6/J
30,28
42,65
43 , 14
59.30
59 ,65 78,89 100 .,
e
25 l 5,625 1 5,652 17,75 22, 45 30 ,89 43,64 60,00 79,07 100 r;¡
26
27
16 ,380
17 ,146 1
16,407
17,171
18,49
19,23
23,H
23,85
31,51
32,14
44,14
44 ,65
60,36
60,72
79 ,26
79 ,45
100
100
o
e
2;; 1·7,920 17,956 19,99 24,56 32,78 45,17 61,09 79,64 100 "'
...
29 18,705 18,731 20~7{} 25~28 33 ,42 46,69 61 ,46 79 ,84 100 !!:
61,8 1 80 ,04 100 ~
30
31
19 ,500
20 ,305
19,52 .6
20 ,33 0
21,53
22 ,31
26,61
26,75
34,07
34,73
46,22
46,76 62,22 80,24 100 ....
o
32
83
34
21, 120
21 ,915
22 ,780
21,165
21,970
22,805
23,11
23,9
24,73
27,50
28,26
29,03
35,40
36 ,07
36,76
47 ,31
47,86
48 ,42
62,61
63,00
68,40
80,44
80,64
80,85
100
100
100
..
;,,

..
"
35 23.62ó 23,619 25,55 29 ,80 37 ,45 48 ,98 63 ,80 81,06 100
64,20 81,27 100 -<
36 24 ,180 24,501 26 ,38 30,59 38,15 48,65
64,61 81 ,18 100
~
87 25 ,345 25,319 27,23 31,38 38,86 60 ,43 C:·
38 26,220 26,244 28,08 82,19 39 ,57 50,71 65,03 81,70 100 o
39 27,105 27,128 28,94 33,00 40 ,30 61,80 65,45 81,92 100
40 28,000 28,023 29,81 33,82 41,03 51,90 66'.87 82 ,14 100
41 28,905 28,928 30 ,70 34;66 41,77 ó2,51 66,30 82 ,37 1oó
42 29 ,820 29,842 31,69 85,60 , 42,62 53,12 66 ,73 82,60 100
43 30,745 30,767 32,49 36,35 43 ,28 53,7~ 67 ,17 82,SS 100
4~ 31 ,680 31,702 33, 40 37 ,21 44 ,05 64,36 67 ,61 83,06 100
46
46
47
32,625
33,580
84,615 ,.
32,616
33,691
34,666
34,32
35 ,26
36,19
38 ,08
38,95
39,84
◄4,82
46 ,60
46,39
64,99
55 ,63
56,28
68 ,0.6
68 ,51
68,97
83,29
83,53
83 ,77
100
100
100
..
;;
Edad en"'
de:la duración
2
Estado de consé'rvoción

2t5 3 3.5 4 4)5 5

..
~
.,
(Vi da I 1,5
probable)

86,620 35-,641 37,14 40,74 47.19 ó6,93 69,43 84,01 lOÓ

48 100
36,605 36,525 38,10 41,64 48,00 57,59 69,90 84,25
49 100
37,500 37, 520 89,07 42.56 48,81 58,26 70,37 84,50
50 8-4)75 100
38,505 38,526 40 ,05 43,48 49,63 58,92 70,85
51 100
52 39,520 39,539 41,04 44.,41 50,46 59,60 71,33 85,00
40,66 4 42,04 45,35 51,30 60,28 71,82 85,25 100
63 40,545
86,61 100 o:,.
54 41,580 41,499 43 ,05 46,30 52,15 60,97 72,81
65 42,625 42,643 44,07
45,10
47,26
48,24
53,01
53,87
61,67
62,38
72,80
73,30
86,?7
86,03
100
100
""'
"'
56 43,680 48,698
57 44,746 44,763
45,837
46,14
47,19
49,22
60,20
54,74
65,62
63,09
63,81
73,81
74,32
86,':i9
86,56
100
100
"
~
58
59
45,820
46,905 46,922 48,25 51,20 66,51 64.53 74,83 86,83 100 "'
~
.,
48,0 00 4'8,017 49,32 52,20 57,41 65,26 75,35 87,10 100
60 o
61
62
63
49,105
50,220
51,345
49,121
50,236
51,361
50,39
51,47
52,57
53,22
/ 54,25
55,28
58,32
59,23
60,15
66,00
66,7 5
67,60
76,87
76,40
76,94
87,38
87,66
87,94
100
i00
100
..
z
1

52,480 52,495 53,68 56,32 6),08 68,26 77,48 88,22 100 c::
64 :,.
5S,626 63,640 54,80 67,38 62,02 69,02 78,02 88,50 100 t-
65
69,79 78,57 88 ,79 100 t,
66
67
54 ,780
5~.945
54,794
66,959
57,134
55,93
57,06
58,20
58,44
59,51
60,59
62,96
63,92
64.88
70,57
71,36-
79 ,12
79,68
89,08
89,37
100
10.0
~
..
:,;
68 51,120
69
70
58,305
59,500
.;8,3i8
59,513
69,36
60,62
61,68
62,78
65,85
66,83
72,1-5
72,95
80,24
80,80
89,66
89,96
1
100 ºº "'
"
o
o
67,82 73,75 81.37 90 ,26 100
71
72
60,705
61,920
60,718
61,932
61,70
62,88
68,88
65,00 68,81 7 4,5 6 81,96 90,56 100 ""'"'
63,145 63,157 64,08 66,13 69,81 75,38 82,53 90,86 100
73

76,21 83,12 91,17 l00 ~

74 64,380 64,391 65,28 67,26 70,88
91,47 100 ~
65,625 65,636 66,49 68,41 71,85 77,04 83,71 tl
75 91,78 100 o.
66,880 66,891 67,?J 69,56 12~87 77,88 84,3.0
76
77 68,145 68,165 68,95 70,72 73,91
74,95
78 ,72
79,57
84,90
86,50
92,10
92,42
100
100
".,
0
78 69,420 69,430 70,19 71,89
79 70,705 70,714 71,44 73,07
74,27
76,01
77,07
80,43
81,30
• 86,11
86,73
92 ,74
93,06
100
100 ~
80 72,000 72,009 72,71 ~
78,314 73,98 75,47 78,14 82,17 87,35 93,38 100 tl
81 '13,505
74, 620 74,628 75,26 76,67 79,21 83,05 87,97 93,70 100 o
82
83 75,945 75,953 76,56 77,89 80,30 83,93 88,60 94,03 100 "'
'<
84 77,280 77,287 77,85 79,12 81,39 84,82
85,72
89,23
89,87
94,36
94,70
100
100
.,!!:
80,35 82,49
85
86
78,625
79,980
78,632
79,986
79,16
80,48 81,60 83,60 86,63 90,51 95,04 100 ,.
()

81,346 81,351 81,82 82,86 84,72 87,54 91,16 95,38 100 >
87
88 82,720 82,725 83,l 6 84,12
85 ,39
85,85
86,98
88,46
89,38
91,81
92,47
95,72
96,06
100
100
"'
"'
<:
89 84,105 84,110 84,61 >
100
90
91
92
85,500
86,905
38,320
85,505
86,9.09
88,324
8$,87
87,23
88,61
86,67
87.96
89,26
86,12
89,27
90,43
90,31
91,25
92,20
93,13
93,79
94,46
96;4-0
96,76
97,40
100
100
..
~
C::·
o
89,748 90,00 90,57 91,59 98,15 95,14 97,45 100
93 89,746
91,183 91,40 91,89 92,77 94, 11 95,82 97,81 100
94 91,180
92,627 92,81 93,22 93,96 95,07 96,50 98,1? 100
95 92,625
94,082 94,23 94,66 95,15 96,04 97,19 98,53 100
96 94,080
95,546 95,66 95,61 96,35 97,02 97,89 98,89 100
97 95,545
97,021 91.10 97,26 97,56 98,01 98,69 99,26 100
98 97,020 100
98,505 98,505 98,51 98 ,63 98,78 99,00 99,29 99,63
99 100 ,00 100
100,000 100,000 100 ,00 100,00 1oo;oo 100 ,00 100,00
100
...
~
 TEMAIII
CORRECCIÓNDEL VALORDEL TER.RENO
POR MAL APROVECHAMIENTO

l.lll . .Fórmula de Guerrero

En capítulos anteriores hemos desarrollado los temas re•

lacionados con valuación de tierras , después tratamos la va-
luación de edificios. Ahora veremos cómo se encara la valua•
ción del conjunto, es decir , vamos a estudiar cuándo puede ser
el valor de un inmueble suma directa de los dos valores halla•
dos anteriormente: terreno más edificio y cuándo esta suma
no puede hacerse sin una corrección previa.
Con frecuencia el valuador se encuentra ante la necesidad
de apre<:iar, mediante coeficientes, fruto de su experiencia o
del ensayo, algunos factores determinantes de.l valor de un
inmu eb le. Uno de ellos es el cálculo de 1.a desvalorización que
debe sufrir un terreno cuando se tasa el conjunto teneno-edi•
ficio, y este último 110 cubre el máximo aprovechamien to a
que es acr.lledor el ·primero, por su ubicación, por sus dimen-
siones, o por su capacidad constructiva. La Ley de Propiedad
Horizontal trajo una evolución notable en este asunto , y una
valorización de los terrenos e impuso el concepto de qu e los
torrenos deben se.r d ebidamente o.provcchádos. a efectos de
disminuir en todo lo posible la incidencia de su costo dentro
del conjunto terreno-edificio.
• Uo terreno baldío vale por las posibilidades de proye ctar
y construir libremente, logrando un máximo de aprovecha-
miento. Tanto es así , que se ha hecho muy frecuente tasar
terreno por el tnétodo de incidencias, es decir determinando
el monto del valor de un terreno en función del posible apro•
vechruniento integral de este terreno con un edificio en pro •
 140
DAN')'B ótJHRR.EnO - MANUAL DB 1'ASACION°Es
piedad horizontal, y siempre que dicho costo esté dentro de
los valo:res razonab les de incidencia dentro del metro cuadra-
do cubte~t¿>-En cambio, el terreno ya edificado, con una
constr~cc1~? que no ~o aprovecha integralmente, debe sufrir
en ~ tasac_1~ndel conJunto la desvalorización propia de dicha
in<:U:1Pºmbilidado congela.-n.iento,salvo -c;laro está- que ese
edifac10 haya llegado ya a una edad tan avanzada y a un esta-
do tal que lo tasemo~ como demolición. De ello surgen, en-
t?l?ces, dos_ proced1m1entos para t¡¡¡¡¡u-un inmueble con edí-
fiCJo: el primer procedimiento es el de tasar el terreno con
todo su valor potencial, como si fuera baldío más el edificio
tai:a,docomo demolición, y el otro procedimiento es tasar el'
edif1c10con todo su valor remanente -de acuerdo a su edad
Y su estado-, Y al terreno como baldío, pero aplicando al te-
r~en~ co~o baldío un coeficiente correctivo que mida esa
dLSminuc1onde su_valor por ese c~ngclruniento que tiene, por
un. ~1~mpod~termmado, en funcion de la vida remanente del
edif1c10. Eligiendo estos dos procedimientos, el valor que a
nosotrc>s nos_acuse un precio más al to, será, lógicamente, el
valor _de ese m?1ueble, y.a que medirá el criterio con--qµe en-
cara~1a-~uprop1eta~10la venta , o el adquirente su compra.
Eo consecuencia, este tema tiende a establecer cómo en-
c_ontramos ese coeficiente correctivo a aplicar al terreno edi-
ficado, cuando el terreno está mal aprovechado. Este conce p•
to. no es nuevo; comenzó a aplicarse cuando se hicieron las
pnm~ras ?,ormas de_avaluación de propiedad horizontál por
la ~1recc1on lnmob1liaria, en el año 1968, en que ya se em-
pezo ~ ace\>t~ que no se podía sumar aritméticamente terre-
no mas ed1f1c10,porque sl un terreno de mucho valor e~tá
muy mal aprovechado en cuanto a su edificación, no va a pa•
garse por ese teueno lo que se hubiera -pa¡w.docomo baldío
con todas las posibilidades de construir en él un edificio de ¡'
altura pe~itida por el Código de la Edificación. Este conce;
to. fue temdo . en cu.enta · en las normas
· • de valuac 1·oo
' de pr~
piedad Hor12ontal, y se había estab lecido un procedimiento
q~e con el tiempo fue realmente muy objetado; se usaba
d1rec~e1:1te un coeficiente de aprovechamiento, que su!'gía
del coc1enle del valor de reposición del edificio a nuevo -s u-
COARBCCIÓN DBL VAl 1óR iJEL 'J'BRRHNO
,.,
pue sto nuevo- y el valor del terreno. Con ese ooe(icicnLe
K se iba después a una tabla que establecfa para ese cocfl-
cíenLe K el castigo de aprovechamiento o, f.ijadc>con el cri-
terio de que si el edificio supuesto nuevo -equivalía a tres
veces el valor del terreno-, el coeficiente a era uno, es decir,
no se castigaba absolutamente nada.
Como puede advertirse, es un proced imiento empírico,
elemental, y que en ninguna forma llega a medir el verdadero
castigo que hay que aplicarse a un terreno que esté mal apro•
vechado, porque sí yo tomo un terre no cualquiera en Buenos
Aires, y un edificio de planta baja y tres pisos, éste supera
tres veces el valor de ese terreno, a los costos constructivos
actuales, de manera que consideraríamos muy bien aprove-
chado un terreno con solamente planta baja y tres pisos altos.
A causa de la inoperancia de este mecanísmo, es que el
autor trató de e.ncont.i:aruna fórmula que -si bien tiene un
carác.t..r empírico- reconoce también fundamentos mate-
máticos. La fórmula que se propone -que está en uso hace
muchos años, porque fue aceptada por los Congresos de Va-
luación-, fue muy estudiada y mu.y experimentada en el
Tribunal de Tasaciones, y prácticamente se utiliza como úni-
ca fórmula, pot lo menos momentáneamente.
¿Cómo elaboré la fórmula? Veamos el gráfico 1, donde
está dibujado un frente de lote con un volumen edificado y
un espacio aéteo edificable, que se ha desaprovechado; lla-
mamos e a lo edificado y E a lo edificab le, esto lógicamente
en metros cuadrados de superfi<;ie cubierta, previo estudio
deJ terreno. Como simplificación no aconsejable, pero que
puede ser útil paxa el cálculo mental, puede hab larse de pisos,
del número de plantas edificables y del númeto de plantas
construidas. Los Códigos de Edificación, según la zonifica-
ción, permiten ediñcar planta baja y algunos pisos en toda la
profundidad del terreno, de manera que conviene más traba-
jar en metros C,l!adr;idos,de superficie cubierta que en núme-
ro de pisos. Vamos a ver en qué forma llegamos a la fórmula
conectiva; estab lecemos un primer factor correctivo que !Ja-
maríamos el primer foctor•blÚ!ico; es decir, si un ~rreno no
está debidamente aprovechado , debemos castigar por el mal
142 DANTB GUERRf>'RO - MANUAL DE TASACIONES
aprovechamiento que tiene su vo1umen edificable; es decir
que el primer factor correctivo sería:
E- e
D0 c Vs ' --
E decir, 1a iJllposibilidad de aprovechamiento int!gralm.ente es
Luego, el valor del terreno, en primera instancia, corre-
gido por aprovechamiento, sería el valor del terreno supuesto
baldío, menos esta depreciación, o sea:
Es decir, que hemos c11Stigadoel terreno por el mal apro•
vechamiento físico. ¿Por qué? Porque en un te.rreno donde
podriamos edificar E , tenemos edificado solamente e, y no
podemos coost'tuir más. Advierto esto, porque tiene mucha
importancia, pues si este edificio tuviera bases y eolumnas
proparadllS para construir la totalidnd de E, no es de aplica•
ción el coeficiente correctivo. Se ven en las ciudades impor -
tantes , muchos ca$08 de esos, en tonas muy comerciales,
donde, por razones Cinancietas, se construye de inmediato en
planta baja para aprovechar el valor comercial que tiene la
zona, y se dejan provfatas columnas para seguir arriba. Hay
otros c11Sosde galerías comerciales, donde se construye la ga-
lería comercilll y se dejan columnas calculadas como para
vender después el espacio aéreo. En esos casos, no correspon-
de la corrección por aprovechamiento. ¿Cuándo corregimos?
Cuando lo que está construido nos impide construir más a.rri-
ba; es decir, nos congela l.acapacidad aprovechable del predio
por una cant.iclad x de años. Y ahí viene entonces el otro
aspecto de la fórmula: yo diría -para representarlo gráfica -
ment e- que es como si pensáramos que en este terreno hay
un inquilino que no se va a ir por muchos años, y no pode-
demos hacer nada más hasta que ese inquilino no lo des-
ocupe.
Veamos ahora el segundo factor correctivo: una cosa es
que se tenga un edificio nuevo, recién construido, con una
COIU<BCCIÓN OEL VAT..OH.DKL T6llR.BN0
expectancill de 50 ó 60 años, con un congelamiento de este
terreno por el mismo tiempo, y distinto es que yo tenga u~
edificio con su vida útil ya trascurrida prácticamente , Y oas1
en estado de demolición . En este caso, el congelamiento, es
por muy poco tiempo; es como, vuelvo a repetu el e¡emplo,
un inquilino a quien se le está por vencer el contrato Y pron-
to vamos a poder aprovechar ese inmu~ble. Ent-Onces, se
debe considerar el segundo factor correctivo, que es el ~ela-
cionado con la vida remanente del edifi~io enclavad~. $1 Ua-
mrunos V a la vida probable del edifio10, y u a la vida tr~-
currida la depreciación DO antes hallada, debemos corregir-
la mediante el segundo factor correctivo que tiene la forma:
~
V
0
sea la depredación total tomará la forma:
E- e V-u
D, ª VB.( -¡- ) .( V )
y el valor del te.rreno -corregido por aprovechamiento-
será igual al valor del terreno supuesto baldío, menos su de-
preciación. O sea:
En consecuencia, el coeficiente correctivo por aprovecha-
miento (Fórmula de Guerrero) tiene la f:orma:
(_E-e
c.= 1-
\ E
 /44
DA."-'TGGUISBREltO - •.\f.A1Vt/AL 06 TASA.C l,ONES
Se observa que los límítes se cumplen: cuando un edificio
es to~mente viejo, entonces no hay castigo, porque V se
hace igual a u, Y directam .ente es nulo el castigo y anula el
desaprovechamiento físico, porq ue es un edificio que pronto
lo vam.os a demol er.
2.fU. Formas de aplicación
. Antes de aplicar en el ejemplo, la fórmula propuesta, co n-
viene aclarar que debe ser usada con las siguientes reservas:
. Ji;s solamente de aplicación en centros tubanos de gtandes
ciudades, donde se tiende a un máximo de aprovecbruniento
de los t~rrenos, limitado só lo por las ordenanzas municipales
o _los Cóchgos, o donde se ba hecho usual construir -como
~1 mmo- un determinado número de pisos. Es decir, que esta
formula es de aplicación en las zonas céntric8$ de los c.entros
urbanos. D_?ndeineludiblemente querernos aprovechar bien el
terreno; as1 que el que no lo ha aprovechado integi:almente ha
hecho ~n mal negocio y tiene que pagarlo después en la venta
de ese inmueble . Pero no es de aplicación, por supuesto , e.n
ZOIJM suburbanas, donde normalmente no ,;e construye más
que u'.4~v_iviend~unifamiliar, etc. En Buenos Aires -para fijar
este t_ermmo::-~• estamos en pleno centro tomaríamos lo que
autonza el Código para E. l.'ero si me voy un poco afuera del
centro de Buenos Aires, aunque el código .me autorice a ha-
cer, por ejemplo, 10 pisos, al hacer la Inspecció n de zona veo
que lo oormal y corriente es hacer planta baja y tres iisos .
Entonc?s _el E ?º lo voy a tomar de acuerdo a lo que me indi-
ca el Codigo, smo a lo que es normal y corriente en la zona.
Cómo conj1Jga con el criterio Ross-Heúlecke
En el ~fic? . 2 se observa_que la desvalorización que pro -
duce la aplicac1on de esta formula al valor del terreno es
complement~ria armónicamente con la desvalorización que
produce la formula de Ross-Heidecke al edificio. Así se tie -
nen dos casos límites.
t46
CORR.MCCIÓN DEL V Al~OR D&I ,. TBllft.ENO
J. ti peque-ño edificio nuevo, al q,u~ ltoM-He.ídec.ke no lo de$VU•
lori~ por ser nuev(>, y la fórmula propuest a, "(1Stigs inten.8U. ·
mento por maJ aprovecha.mienlo, porque el proyotL1Nlb, eJ
con-st-i:uctoro ul ptopiet.ario han eomet-ido un gt1.rvf$,ir'n<>
cttor
econ6mico al construir en un terreno valioso un cdincio nue•
vo, no aprovechándo lo integtalmc,nte.
2. El ediO(:io de edad ,•e.ncida, cuyo valor remaneote es el d<tla
demoliCi6n, la fóunula propuesta entonces no castiga oad(I
al tftrl'eno, pero e&tá castigado el edificio por Roa&-Heidecke,
En los casos intermedios, hllY un complemento bastante
armónico de una fórmula con la otra.
EJerr¡p!Qsde aplícación
Antes de pasar a considerar cómo tenemos que encarar
el problema cuando se trata de zonas de valor comercial, v~
remos algunos ejemplos rápidos, para que se vean en qué me-
dida cumple la fórmula propuesta en los lími tes y en lo~ me-
dios . :E.ulos ejemplos del gráfico 3, se aprecia t'Ómo trabaja
la fórmula : tenemos un primer caso extremo, de poco apro-
vechami ento: terreno casi todo desaprovechado, pues bay
sólo un piso construido, y el valor del terreno aquí sería de
10.000 pe¡¡os, con 10 pisos edificables y una vida trascurrida
de 10 años, es decir que es un caso límite donde hay poco
, aprovechamiento y el edificio es relativamente nuevo. Como
se ve, la aplicación de la fórmula castiga al terreno con una
depreciación del 75 %. Los demás casos se interpretan me-
diante el gt"'..ficoS, agregado.
Aplicación en zonas muy comerciales
Vamos a ver ahora cómo aplicamos la fórmula en una
zona de mucho valor comercial, como ser avenida Santa Fe,
Florida. o cualquier calle de cierto valor comercial, donde
sabemos que se paga un terrenQ por el valor comercial que
tiene, y ese valor comercial está radicado generalmente en la
planta baja y algún entrepiso.
En avenida Santa Fe de Buenos Aires -por ejemplo - ,
la planta baja absorbería un alto valor comercial, parte de
los sótanos tambi én y parte del primer piso. Y el rest-0 de l
valor es de carácter residencial En esos cMos correspo nd e
 146 CORRECCIÓN DB.L, v,u.on DJn TER.RENO 141
DANTE GUltltRBBO - MANUAL DE TA.SACIONB!l

determinar previamente la divil!ión del valor total del terreno
en valor comercial y valor residencial, y aplicar la fórmula
de corrección por aprovechamiento a cada uno de los dos va-
lores parciales. Observaremos en la mayoría de los casos que,
aprovechado el terreno en su aspecto comercial, y no su-
friendo castiJl;o en ese aspecto, la desvalorización del total
(comercial y residencial) se {ltenúa bastante, aunque no esté
bien aprovechado el espació aétéó de carácter resid!!ncial. Los
ejemp los agregados en el gráfico 4 dan una pauta de ello.
El criterio del tasador debe determinar en qué proporción
hay infiuencia comercial para aplic:ar la desvaloriza¡;ión dis-
Con la similar variable repre,,entativa de VB • Ca + Va
(baldío corregido por apr6vechamiento más valor actual del
edificio), determinan el punto crítico en el que ~os valo-
res coinciden. Los resultados ubicados a la u:qUl~rda de la
vertical que pasa por dicho punto, haceil aeonse¡able man•
tener el edificio en pie, y los ubicados a la derecha definen
la conveniencia de la demolicíón.
GR ,ÁF ICO 1
r---------1 ler. Factor (Bá&ico):

criminada. El método por seguir puede ser el siguiep.te: fi-.

jado previamente el valor tot al del terreno supuesto baldío
1------------ 1
1 1
E- E
E
r-----------,,
1 1
se calcula la superficie ed.ificable de tipo residencial, la que
multiplicada por el valor unitario de incidencia -previamente
estudiado para la zona en general- nos dará por resultado el
1 ·-------- ----,
1
1 1'
valor residencial del baldío, la diferencia entre el val.or total L.---- - - - ---;
del baldío y el valo.r residencial del mismo, nos da por resul- E 1
1------ ----- -41
'

tado el valor comercial del lote. Sí la parte de uso comercial 1

no está aprovechada integralmente, se aplica la fórm ula de '-----------~

1
1
1
1
'Í! Factor (Correotívo ):
corrección a este valor parcial, y se suman los valores co-
►-- ..--------~ Vida remanen te
mercial y residencial, debidamen te corregidos. Es decir,

-}·
' 1
V- u
Vea= Ve . Oa,c + Vn . Oqr. V

D=Vs.(E;~ t: ")
¿Edificio o demolición?
El result ado que arroje el cálculo de considerar al terreno Vca c: V8 -D = v,,
desvalorizado por aprovechamiento, más el edificio con todo
su valor actual, comparado con el de tomar el terreno como
baldío más el valor de la demolición del edificio, conduce en
forma impersonal y matemática a valores de los cuales el c.
mayor resultado es el más probable del conjunto.
En el gráfico 6 que se acompaña, el cruce de la línea ho-
rizontal constante de rayas y puntos, representativa de: 1C4 (E
=L-\_E_ - e
V3 + V, (baldío más demolición).
 OANTB OVE.BRIUIO - ilANVAL oR TASACIONBS
CORRlf,CClÓN OBL VALOR DBL TBRRlliVO ,.,
GRAFIOO 3
y Valo-rconegido ::i Valor baldlo X C 0 .
o) Zo,w re,idenr.ia le,:

GRÁPIOO 2
-----~ V11 = $10 .000/m 2 E= 10 pisoa V ª 60 añoe

Ro ... lleid•cln
lº'---- - - - - - ---- - - --
Fórmula propuettu - - E=10
(edifi cio,) (1,,,..,,,,.; e= l E • lO u 0 10añoa tt=60año1

v,. •Vn-(Vn - V,)K 11 v,.= Vn . c. e

•
a ¡ (10-i\ (so-10\=026
10 ) . \ 60 / 1
=25'1o

C0 •f (-¡,V-u)x c(qúnuso)
V00 a S 10.000/m 2 X 0,25 ª $
D ,. 76,;,
2.500/m 2
•

V II e &:lirtcion.utto, ,in u-, V B • Terrt1>0 baJdfo, &in uso. 2•

V.4 e t::dlflciono .nu(!vo(u111do). Veo O TerrtmoocUficado(usado).
~
-- eª 9 e e 10 uciJ.Oañoa V 0 60

f e to

e=9
--- v, = $0 I0.000/m 2 X 0,92 ª $ 9,200/m 1
D a8 ,;,

- --

e• • 10 -,
1° ( --- {60-óo') a O98•98""
10 '\ 60/'

•• ; V --- v,.= $ 10.000 /m 1 X 0,98 ª $ 9.800/m 2

D •2 ,-
J&O DAN'J'H OUBRRR.lf.0 - MANUAL 08 T ASACIONBS C0 1CR8CC IÓN DBL. VALOR 1'8L TERRENO I S/

tEO IFiCIO O 0EMOllC10NI

r --
e- - $

L:::-=
'- --
E • 10 .
T
. .
'

----
--- ~
--- • • 5
V<• 0 $10.000/m 1
X 0,76 • S 7.500/m' --
-- v,. - -
- --
--- -
......
.. .,,
.......
1
•,.,,' ... 1
~ - -
.......
Ve V,

~
D • 26«, { v, 1 .......
-

e
--- ~
- ----
-- - .......
o -- GllM'ICO 4
........
.......
11
.;;
~
•
s2ooom' Aplicación dt. zona, comercia/f1 -,
"' Vs ª $ 60.000/m 1 .!.:..!..
-- - E ª 12
•ª ª V O 60 v=ao
E

V= Ve ➔ V H = $ 40 .000im 1 + $ 20.000/m'

N
.,
•
~
$ 10000/m'
$30000/m'
"e . 2

C0 (com.) 0 1- (z - ~ , ,!>O- 3 0\ e I e 10()..,

Ve ,. $ 40.000/m' \ 2 60 J
v11 ,. , 20.000/ m2 ( 10 _ 1 (oo- acr-
v,, ,. f 60.000/m1Co (rnid ,) • l --io- \ &O ; • 0 ,6 5 ° 55 ..

Veo e: V <. Ca (com ,) -t Vn . C" (resd ,.)

Veoª 40.000 X 1 +-20.000 X 0,55 e $ 5l.000/m 1
Depredación del conjunto a:::O,lS ª 15,
 TEMA.IV
TASACIÓN DE INMUEBLES EN CONJUNTO
En los temas desanollados hasta ahora hemos estudiado
la metodo logía por seguir para hallar el valor de la tierra, uti-
lizando el método comparati vo, mediante la planilla de
homogeneización de antecedentes de ventas.
Posteriormente hemos estudiado los métodos de tasacion
dé edificios, obras exteriores y mejoras enclavadas en el te-
rreno , aRÍ como también las depreciaciones que corresponde
hacer en función de la edad y estado.
También hemos vi~to que si bien, en primera instancia, la
suma de los valores de terreno y mejoras pueden representar
el valor físico o intrínseco del inmueble, es necesario, a ve(.-eS,
depreciar también el valor del terreno cuando no está integral
y funcionalmente aprovechado.
Es decir que hemos tratado de conocer los valores parcia•
l~s físicos que forman parte del valor del inmueble.
Ahora estudiaremos los métodos o sistemas que nos per-
miten hallar los valores totales o de conjunto, o sea el valor
de l inmueble.
Cuando se trata de propiedades ubicadas en zonas subur-
banas o urbanas de catacterísticaR residenciales o de viviendas
unifamiliares, el valor del inmueble surge directamente por
tu suma de l valor del terreno, más edifjcios y otras comple-
mentarias, ya que no ex.lsten o&rosfactores de ponderación
que influyan notablemente en el valor del conjunto. Es muy
difícil que en estos casos tengamos que aplicar al terreno des--
valorizaciones por mal aprovechamiento, ya que en zonas de
estas características no se persigue el propóslto de que el te-
rreno llegue a rendir el máximo de aprovechamiento edilicio.
El uso del terreno en parques , jardines, huertas, forman parte
del complemento funcional de una vivienda suburbana.
 DAN'tE OUP.RRERO - MA.J\'IJAL DE TASACIONBS 'l'A8ACTÓN DE INMUJ!.8 1,,,
lfS J.;N CQNJVNTO J55
154

Do manera que el problema de aquilatar los !actores que

deben ponde.rru-seen la integración del valor de un inmueble,
se p resenta en zonas urbanas, o mejor dicho en las zonas cén-
Lricas de las zonas urbanas, porque ,:,.sen eUasdonde se cons-
Ll'llyen los grandes edüicios con los que se trata de lograr el
mejor aprovechamiento del terreno y donde se busca que la
construcción y poster..io1· venta del inmueble, en bloque o
subdividido en propiedad horizontal , represente comercial-
mente un buen negocio.
Por tal motivo, nos vamos a referir especialmente a la ta -
aación de oficinas, departamenl;os, comercíos, coc heras, etc.,
que integran los grandes edificios urbanos, pues son casos
muy frecuentes en nuestra tarea evaluatoria.
Vamos a estudiar entonces los métod os que nos permitan
U)
arribar al valor del conjunto inmobiliario, sea él el del total
oa: del edificio o el de una de sus unidades integrantes.
w ., •rres son los métodos que nonn almente se pueden utilizar
u con tal propósito. Por integración de costos parciales. Por
z<( J comparación de valores ve11alesy por capitalizacíón de rentas.
,e ... ~
z ~ ...
<;,¡:;- w "' -
+ L:1 correcta aplicación de cada uno de eUos nos debiera con -
¡¡;
~ 1-- <J'ij) ..... duc ir a valores aproximadamente similares de confrontación.
~
f-
""l
00
U 116) ~
~J
11
U
~
~ Conviene reiterar que en tasacíones es conveniente ballar los
~
u
8 t if .?'. u [ valores por más de un camino a fin de tener w1 mayor mar-
-- <l - o -- o -- ~ ---------~- ~ gen de seguridad en el resultado final , que surgirá como con-
secuencia de los resultad os del método que nos merezca más
ª:> 1 'o
confianza o pqr la promediación de los resultados obtenidos
." 1 por dos o más ele ellos.
¡g
§
u.
i5
o,.,
¡.,
.
'
'
1
1
w ·~ 0 . ' t
>- º'~•L -•-- ----------~ 1.rv. Método r. Por integración de costos parciales
o
z
-,:;i
---- ~----,x
.., X 1
t-
w
a:
a:
w
------,
<1 '
Es el que permite ballar el valor del conjunto mediante la
1- suma de costos físicos (terreno, edificio , obras auxiliar.es),
costos financieros , ganancias razonables y gastos promocio -
nt~cs.
Ya hemos visto anterior m(mte la forma de hallar y depre -
dar. cuando correspond e, los valores físicos o intrínsecos del
 IS1
DkVTli' CUSUltE..R.O - MA/e'(/AL. D$ TASAC I ONl-::S fA.1At: tÓN DH INMU'BB L6S .H/\1 CONJUN'l'O
166

Resulta, así, que el cost-0 financiero del l.erreno está dado

terreno y del edifü;io, veremos ahora los .otros .costos que
por lo expresión:
también forman parte del precio final.
c,, , =C,.l.' f.
Con respecto al edificio, la curva representativa de inver-
siones de obra no es en realidad lineal, sino una curva algo
Costos fírra11cieros ucoslada al principio y que levanta después. No obstante,
Los costos -financieros son uno de los element-0s que para el cálculo, podemos asimilarla a una recta, porque si bien
hacen al valor de un inmueble y que muchas veces no se tie- los costos de obra no siguen esa ley exactamente, los pagos sí
nen en cue11ta.o no se les asigna su verdadera importancia. pueden regularse linealmenl.e.
El capital, en las construcciones, es un material más, a la par Si en un instante X del período de obra en el que el costo
que los ladrillos, el cemenlo y los jornales y es importante sa- de obra acumulado haya a.<;eendido a C,x y tomamos un
ber hallar su costo. tiempo Ax limitado, el costo de intereses de ese período será,
Los costos financieros son vatiables en los distintos paí • con relaci6n al <ldiflcio:
ses, de acuerdo a la mayor o menor estabilidad monetaria y
por ende de los intereses normal% en al mercado de capita - AC,-~;;:,Ce,-<. i. Ax
les. En los países inflacionarios, el costo del capital es muy
superior, porque las t.asas de interés, muy elevadas, cubren
implícitamente los riesgos de desvalorización anual de la
Integrando esta ex-presión a lo largo de todo el período
moneda. de obra se tiene:
La primera inversión que normalmente se hace en un ne-
gocio inmobiliaóo es la compi:a del terreno. Ese capital con
el cual se lo adquiere graVltará con sus intereses a Jo la.Tgo
de toda la realit11ción del negocio, hasta la oportunidad en
que se opére In venta del edificio y se comience a recuperar
los capitales invertidos.
Si en un sistema ele ejes coordenados llevamos en el eje El valor de esa integral rep,·esentativa del costo financiero
de las abscisas los tiempos y en las ordenadá.S los costos acu-
del edificio resulta :
mulados, tendremos que en el momento O, o sea en el mo-
mento de la compra del terreno, tendre mos una inversión ini• c• . 1'.
ctal 4ue la marcamos en el eje c)P. ordenadas. Esa inversión,
multiplicada por un tiempo y por una tasa de interés, nos
Sumando los costos financieros del terreno y del edificio
representa el monto de intereses acumulados en ese lapso.
Si suponemos que el edificio no se venderá hasta estar se ti.ene como costo financiero total:
term i!llldo, esos intereses acumulados están representados
poT la superficie del r0<:tángulo que tiene como base el tiem• c,,~i. 'f. (C:1 + l/2C,)
po Total T y como alturn el costo del terreno C1, multipLi-
cado por una tasa i.
J$8 L>A'N'l'P.QUJ.mu.xno - MANVAL DB TAS.-\CJO.f\'BS
donde:
Cp ~
costo linancle ro LoL.'IJ del inmuebl e .
= tasa de obtenció n dCó capitales.
1' = tiempo t-otaJ tle ejecución de lo obrn basta su Vt,nLa.
e, = costo d~J U!rren<>
. 20
c. 0
CQStc, del cditiclo .
Obséwese que los cos tos financieros dependen de la tasa
de obtenci6n de capitales , sean ellos de la banca privada, de
préstamos oficiales de fomento a la vivienda o promediados
as.í como también del tiempo de duraci6n de la obia. En
cuanto a la influencia de la duraci6n de la obra, es bien mani-
fiesta y se deben tomar los tiempos normales de realización,
ya que la prolongación indebida del tiempo de _ejecució~ n?
tiene por qué valorizar el precio del conjunto, sino que s,gru-
fica una pérdida empresaria. Por el contrarío, el acortamiento
del p€•íodo de obra, mediante buena organización, trabajo
nocturno, etc. , es una economía de costo (inaociero que
aumenta los beneficios.
El costo financiero, en edificios destinados a su venta en
propiedad horizontal, puede disminuirse y aún eliminarse t,o .
t.almente según la oportunidad y forma en que se haga la
venta. Si ella se n,aliza al principio d e ejecución de la obra,
o antes de su finalización, los ingresos adelantados por los
compmdores alivian el costo financiero en la forma en que se
observa en el gráfico.
Ganancin empresarin
El propietario o consorcio que adquiere un terreno Y hace
construir la obra, toma carácter de empr?Sa Y merece \l?l'
ganancia. La ganancia empresaria debe estimarse en func1on
de la seguridad o riesgo de la futura venta del mmueble en
conjunto o subdividida en propiedad h.ori7.ontal_ , Un ejemp lo sencillo nos permite aclarar la marcha de las
La ingeniero venezolana JOSEFINA NA V ,\R~O DE C?L ·
MENARES, en su internsante trabajo s.obre Avaluos practica -
dos en el Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo, establece
el factor de utilidad en un 15 'lb.
'l'A!lACJdN t)~ TNMUBBL8S RN COl:IJUN'í'O 169
Estimo que dicho porcentaje puede variar según los paí-
ses, los riesgos, la estabilidad monetaria y la duración total
de la operación. En la Argentina los márgenes que se to.man
$Oh mayores que dicho porcenta je y oscilan entre un 10 % y
"lb por cada año de duración de la o~ración.
Gastos promocior,ales
Los gastos de promoción de ventas deben ser fijados de
11cuerdoa la.s normas arancelarias de los rematadores e inter-
mediarios y los costos de promoción publicitaria, radial, tele-
visiva, etc.
No obstante, es bueno destacar, que, en general, 'las ven-
ttlB subdivididas en propiedad horizontal triplican práctica-
mente dicho costo, con relación a las ventas en conjunto , de-
bido a los mayores gastos de public idad y administración.
En la Argentina dichos gastos oscilan entre 2 % y un 5 %
del valor total 3cumulado. Existen casos en que, por razones
(,spcciales, las promociones son mucho más costosas.
Integración del costo total
Una vez obtenidos los parciales de valor de terreno y edi-
ficio, corregidos éstos en la fo rma que corresponda y los
costos [inanci!)ros, se practica una suma parcial a efectos
de obtener un su\)total. Aplicando a ese subtotal la tasa de
gananci;I razonable elegida, se obtiene un nuevo sumando que
se acumula a los aoteriores para obtene .r un nuevo subtotal
que nos permita hallar , si los hubiera, los g¡¡stos promociona -
les, equivalentes a un porcentaje de dicho subtotal, la suma
de este nuevo valor totaliza el valor final del ínmueb)e en
conjunto.
operaciones.
 DANTE O(.if.k.R.EitlO - llfANVAJ ,. DS TASACIONES
160
u) Co:sto terreno 30.000.000
b) Costo edificio
e) Costo (inanciéro (para do, años de obra) =
o;, T(C,+ 1/2 c.• J~
0 0,18 .2 (1.000 ,000 + 15 ,000 .000)
LCf. gu_bLotal
d) ¡anoucia: 20 '/o de 36,760 .000
2~
º 1ubtotu1
e) promocio naJe$:
g11sl:ó4
a•.,de 44.112.000
Valo r tot.Jlldel conj\loto hamobiliario
Porcentuales de valores por unidad de vivienda
Refiriéndonos siempre al Método 1, Por integración de
costos, agregaremos que el valor que se obtiene odginal -
mente es el del conjunto de unidades que integran el in-
mueble ,
Para pasar de dicho valor de conjunto al precio de cnda
unidad locativa, es necesario practicar la planilla de porcen-
tuales.
Sería largo enumerar la cantidad de ponderaciones que se
deben tener en cuenta, pero entre las principales no escapan
la supe rficie cubierta de cada uni dad, sus superficies descu-
biertas de uso exclusivo, la ubicación en cada planta de edifi •
cio (al frtinte, contrafrente o patio), la planta tipo a que per-
tenece (son menos valiosos los pisos muy baíos y el último),
los servicios céntrales que poseen (si existen características
diferenciadas en el mismo edificio), las condiciones de ilumi-
nación y vistas, etc. Practiéada dicha planilla de potcentuales ,
el valor dP. ~ada unidad surge por la aplicación de cada por-
centual al valor tota l hallado por la "integración de costos".
~n este caso se pasa del valor conjunto a las unidades.
Lo expuesto sirve tanto para departamentos, oíícinas,
cocheras, etc.
En el supuesto qu e el edificio conste de negocios comer-
ciales y unidades de viviendas, el valor del terreno se divide
eo valor co mercia l y va.lor residencial como bemos visto ante-
riormente y se hace jugar la mayor incidencia de aquél en los
TAS ACIÓN' DI$ JNMV8BI..1$S l!'N CONJUN'l :O rn,
1.000.000 locales de negocios. El prob lema puede resolverse como si
fueta o dos edificios disti otos, uno de negocio, sobre ullll
parte _valiosa del terreno y otro de departamentos en los pisos
5.760, 000 supe nores y con menor incidenciá de l terreno.
36 .760 .000
7 ,362 .000
4,1.112 .000
i.1V. Método IL Por comparación de valores venales
l.323 .336
45.43 6.336 Es frecuente el uso <;leeste sistema cuando se quiero tasar
un departamento, una oficina, o un local de negocio, indivi-
dual.mente, o cuando se quiere tasar un inmueble en coníunto
partiendo de los posibles precios de venta de las unidades que
lo integran.
En este últim~ caso, al revés del método anterior , se pasa
del valor de las unidades al valor del coníunto.
_ La metodologf a operativa de este procedimiento es muy
similar a la del metodo comparatiuo para el estudio del valor
de la tierra. Es decir que se (maliza una determinada canti-
dad de antecedentes de ventas en una planilla, homogeneizán-
do los mediante los correspo ndientes coeficientes de horno•
geneizaci6:t a efe_ctos de hallar el valor venal unitario p¡ira
u.n detemunado t1po de departamento, oficina o local que·se
toma como bá$ico, · '
Aplicado dich? valor venal unitario básico a l.asuperficie
de la unidad qu ~ queremos tasar, ponderada a su vez por los
correspondieotes coeficientes conectivos enuncíados en párra-
fos anteriores como "porcentuales de valores por ui:udad de
vivienda", obtenemos el valor venal de la misma.
Indudab lemente que el éxito de cato método estriba en la
correc ta elección de los coefic ientes de ponderación,
En la planilla comparativa deben figurar las ubic-aciones
absolutas y relativas de los departamentos o unidades vendi-
das; es decir, la calle o barrio en que está ubicado el edificio
y el piso y ubicacióo de la unidad en el piso a ere-ctos de pon -
derar debidamente ambos aspectos. '
Los valores se trasforman previamente a p~ecios al con-
tado Y luego se corrigen mediante co.,ficientes que contero -
 'rA$ ACIÓN OH INM fJltBLHS BN CONJU 1VTO 163
162
DAi\ f'tE c,Ultli.RBRO - MANUA L DI! 1'AS.ACIONES

[]0fil
~- □ D
- I
10][] plen su ubicación , características, edad, estado, actualización,

...:
1 -
,- ,-
superficie cubierta, etc.
A continua ción agrego algunos coeficientes de compara-
ción utilizados por el Tribuna l de Tasaciones de la Argenttna .
1~ Los mismos no son de carácter absol uto , sino de orientación
..¡
1.!t.}
J
j l
.>--
¡ 1
t

l
i
•
--
,_
,--

1--
y pueden ser modificados a criterio del tasador, tenjendo en
cuenta las caracterfaticas de Ja plaza inmobiliar ia, gastos y
preferencias de los compradores.

F , ·} NORMAS ADOPTAD.AS POR LA FI J AClÓN DE LOS

'[Ii
~ ¡-- 1
'
LL COEFICIENTES t.rrJLIZADOS PARA LA COMPARAC ION
DE VALORES VENA LES DE DEPARTAMENTOS
, ~
,1 ~ 1-- ,-- COIU'ICIENTE /JOR URICACTON DEL DEPARTAMENTO
EN EL ED J'f.'ICJO

~•. T
•1
1 1 1
Como lo indica la enunciación del título, aprecia las dis-
tintas ubicaciones que puede tener el departamento en el
edificio, habiéndose adoptado los siguientes coeficientes:
4==
Ul,icació n en la plonta

-
a)
rh
> ¡• Depa.rt.amentoal frente .. . . . . . ... . , .......... 1,00
,__ ,_ Oe'partam cn to aJconlrafr e nl:e . , ..... . . .. •• .. . .. Ó,96
Departame nto a patio interior .... . .... ... , . . . . . 0,90
IJ
í -. b) Ubicación en piso (edificio con ascensor)

-- Pino~• baja ......

ter . pise, ...
2d1>. piso ...•...
. 0,90 (coo patio y/o jard ín ol fondo: 1)
. .........
....
..
............
.. . , . .........
. . •..
..
....
, 0,90
0 ,96

-1··-..u
3cr. y 4 to. 'plso ... •• , .... . .. . . , . .. .•..•• .. . 1
-¡

i ,..,,i J i
ttj
,-
-- .- S? y 6~ piso . . . .
1tf'y 8? piso .. ..
pisos super-iores .
íJJt,imo pioo . .. ,
. . . . . . . . . • . . . . . . . . . . .
... . , .... . .. . , . .....
, , .. • ..........
. .....•.. . ...
,
.. ...
......
,
. .
. • • . . 1.05
. . , . . 1-.10
.. . .. 1,15
.. , .- . 0 ,90
..,:1,
, ~

l l Pata edií!cios co n oLr~ cantidad de plantas, el tasador fi -

~ ;::=
= )= := jará los coeficientes con criter io análogo al expuesto.

COEFICIENT E Sfi:OÚN CAJlACTERÍSTFCAS

_¡ i
t CONSTRUCT JVAS DEL EDJFICTO

1! Contemplada la categoría de los departamentos, resultan-

...;.....!.
L-.,_
----
,-~
'--
te de la calidad de los materiales emp leados en la construc -
 ,,, DANTB ()U~RHEltO MANUAi, D8 TABACIO/iES J,S

ol6n del edilicio, de las instalaciones centrn!es de que se hay11 ~ 0 ~:,. !5 2

. · · · ........
• • • ' • •••• ••••
· ..........
• •• • •••••
• ....
•• • ' •
1,10
1,06
dotado al mismo y de la dístribución adoptada. g" 50 • 100 m . • • , •••.•••••••••••••••••• 1,00
C.i.gorla "Económica' ' . .. , . . .. .. . . . .. . . ... . . 0,90 e 100 a lG0 m1 • •• • •• • • •• • , • • • • • • •• • •• • , 0,96
Cal~orla "'Buena económica '' . . . . . . . . . ....... 1,00 O., 160 a 250 m 2 • • • • • • • • • • • • • • ••• •• ••• •• •. 0,90
Categoría u Bue.na" 1/caleü.cción central . . . • . . . l,05/l ,l O Para mayor superfici e se oonsiderará el coeficiente en
CaLegorl'a"ll uon11
1
' c/caldacción cent.ral . . . . . . J.15/1,20
Cat"(oría "lduy bu•n•" . . . . . . . . . . . . . . . . 1,25/1.~0 fomu particular.
COEFICIENTE P0/1 ANTIGÜEDAD Y ES'/'ADO DEI. EDWICJO NORMAS ADOP'l'AOAS PARA LA FIJAC IÓN DE
Valoriia lo depreciación que sufre el valor unitario venlli LOS COEFICLENTER U'l'rLlZADOS PARA LA COMPARACIÓN
Oi, LOS VALORES VF.NAl,ES DE OFICINA
del deparlaroento, en [unción de la edad y estado del edificio
de que !orina parte. Aconsejo como procedimiento que ha
COEFICIENTE SE-OÚNLA SUPEJ1~•1c1ePROPIA
dudo buenos resultados, utilizar como coeficiente:
Tiene en cuenta la inlluencia que sobre el valor unitario
K
C 0
1- - venal, se prod uce al subdividir en pequeñas oficinas en fun.
2 c1ón del costo constructivo y considerando además 1 por
Siendo K el coeficiente de la tabla Ross-Heidecke en ot ra parte, que al ir en aumento las superficies de las ofici•
funcié,u de edad y catado del edilicio. nas, se Uega a valores globales muy a \tos, si se mantiene los
mismos valores unitarios que para las oficinas de pequeña
COEFICIENTE DE ACTUAUZACIÓN superficie, lo que haría dificultosa la venta. A continuación
; se consignan los coeCicientes adoptados:
Se refiere a la variación del valor venal de los departamen-
tos en función de la fecha en que se realizó la venta, la que Huta 20 m 1 de auperrlCiepropia . , .............. l,! 5
1
resulta del mayor vnlor de adquisición de los terrenos y del De 40 111 de supcrCicie propia . . . ....•.. .,........ 1,06
costo de construcción del edilicio, en el curso del tiempo. Pa- De 100 m 1 de oupem<lt propia . ................ 1,00
De 250 m,2 de auperfície propia . . ...•...... . •... 0,96
ra lapsos no prolongados, puede aplicarse el índice de desva- D• 350 m de l\l¡>erliclo propí• •• ••••. • •••...• 0,90
lorización monetaria. De 450 m 1 de auperíicle propí• .. , . . ...... .. • .. . 0,85
COEFICIENTE POU UBICACIÓN Dlii !,A OFICINA
COEFICIEN'T'E POR UBICACIÓN DEL EDWICIO EN EL EDIFICIO
Según la ubicación del edificio, en lo que bace a las carac- Como lo indica la enuncia ción del título, aprecia las di&-
lPrísticas de la vecindad: residencial, familiar, comercial ban- tintas ubicaciones que puede léner Ja oficina en el piso hll•
caria, de oficina& púbUca,,, et.e., al odehmto edilicio y a los biéndose adoptado los siguientes coeflcienl,es: '
medios de trasporte que la vinculan con el resto de la ciudad,
se aplican coeficientes superiores o inferiores a la unidad. Ofic.in1 al frente . 00
Oficina al co nlrafrc~t¿ . : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : ~:9o
COEFICIE'.NTE SEGÚN LA SUPEIIFICIECUJJIER'rA Oficina a patio iotedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. o.so

Tiene en cuenta la iníluencla que sobre el valor unitario, CO&FICTENTB S&GÚN LAS CARACTERÍSTICAS
venal, tiene la mayor o menor superficie cubierta. A conti- CONS1'RUCTJVAS DEL EDIFTCIO
nuación se consignan los coeficientes adoptados: Contempla la categoría de la., oficinas, resultante de la
t66
OANTB GUl:!RRE.RO - MANUAL, DE TASACIONES' 'l'A$AC IÓN ve INMURB I ,l?.'; JU,/ C01'ÍJl)~VTO 167

calidad de los materiales e-mpleados en la construcción del
edificio y de las in.~talaciones centrales de que se haya dotado
al mismo. Las categorías se han referido a las fijadas en las
"Tablas de Valores de Reposición de la Ex Dirección General
lnmobi\iaria". Los coeficientes adoptados son:
Cawgoría "Bueoa ooon6mica 11 • • • • , • • ••••• •• , ,
Cate&foria
"Buena" s/caleCatción centra1 . , . . . . . 0.90/0.95
Categorfe ''B uena' ' c/caléfacción central . . . . . . . 1,00/1 ,05
· Calegorio ' 1 ]3úeno,.e/airo péQOdicionadocentral . , . . . . 1,1 O
Calcgoríuº'Muy buena••, .. , ....... .. .... . . , . . 1,l f.i
del mayor valor de adquisición de los terrenos y de 1costo de
construcción del edificio, en el curso de l tiempo.
COEFICIENTE POR UBICACIÓN DEL EDIFICIO
Según la ubicación del edificio , en lo que hace a las ca.rac-
torísticas de la vecindad: residencia l, familiar, comercial ban-
• 0,80
cru:ia, de oficina púb lica, de tribunales, etc . '
COEFICIENTE POR UBICACIÓN EN ALTURA

COE1"lCIEN1'E POR ANTIGÜEDAD DEL EDIFICIO 'l'iene en cuenta el piso en que se encuentra ubicada la
Valoriza la depreciación qué sufre el valor unitario venal oficina y se han fijado los siguientes coeficientes:
de la oficina en función de la edad del edificio de que forma Planta baja ....... . . . . ....• , ....•... .. . . . 0,86
parte. Se ha adoptado para fijarlo el criterio de que la depre- 1? y 2? piso• .• , , •.•.. .. .. . . . , ..... • , .• , . • 0,90
ciación del valor venal debe guardar una cierta relación con la 3~ y 4;' pisos ........ ...... ........ .. ..... o.95
6? y 6? pisos ... , . ..... .... . ... , , , • • , ..... 1,00
del edificio calculada, según Ross-Heidecke. A los efectos de 7'! y 8? pisos o 2 pisos antcpenú1ttmos ...... ...... 1,10
estas normas se estima la depreciación dél valor venal igual a 9~ piso hasta piso pení,alt.h:no . . . . . . . . . . . . • . . . . . . l, 16
un 50 % de la del edüicio según Ross-Heidecke, como se indi- último piso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0,90
có para los departamentos de vivienda.
NORMAS ADOPTADAS PARA LA FIJACIÓN
DE LOS COEFICIENTES UTILIZADOS PARA
COEFIC!ENTE POR T8NER BARO PRIVADO LA CQMPARACION DE VALORES VENALES DE LOCALES
Aprecia ta diferencia entre las oficinas con baños con ac- COEFICIENTE P()R UBICACIÓN DEL EDlt'IC/0
ceso directo desde las mismas, con respecto a las que 1os tie-
nen con acceso desde los pa/iers comunes del edificio . Se Según la ubicación del edificio con respecto al desarro-
adopta un coeficiente de 1,10 aplícable en general a todos llo de las actividades ·comerciales en la zona Admite un am-
los casos. plio espectro a criterio de l tasador que avalúe la importancia
comercial del lugar.
CORFICIF.i'ffE POR GARAGE EN EL MISMO l!,D/J,'/C /0
COEFICIENTE POR CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
Considera el mayor valor que tienen IUlioficinas, indepen - OEL EDIP!CIO
diente del valor en sí de ellas y de las cocheras que le corres-
No incide mayormente, por cuanto al local se le da gene-
pondan. Se adopta u.1:1 cocllciente igual a 1,10 aplicable al
r11lme
nte una terminación especial, vinculada al tipo de activi-
valor suma de oficina más cochera.
dad comercial por desarroUar.
COEFICI f!N7'E DE ,1 CTUA LIZ.4CIÓN CaL&go1[a u Económica" • . • . .. .....• • . , , .. • ... 1,00
Se refiere a la variación (lel valor venal de las o1icinas en Categorfa "B uenaeconóm.iC3 01 • •••••• • ••• •• , ••• 1,05
Categoría "Buena" ......... .. .......... . .. ~ 1,10
función de la fecha en que se realizó la venta, la que resulta Cat.egorfa u Muy buena''. , .. ..... , . r • • •••• • ••• 1,15
 'l'A.'MC.IÓN DE tNMrIHl)l,lfSEN CONJUNTO
DANTE QUBBJU~RQ - MANUAL DE TAS;\ClONb'S
168
•
COEFICTENTE;,.PORANTIGÜEDAD Y ESTADO '
QE CONSERVACfuN DE1, EJD/FfC/0 1•
Por las razones apuntadas en el ca!K>del coeficiente an -
0

terior, su influencia es conside rablemente menor que en el

caso de los departamenLos. Adoptaremos como coeficiente.
,_ ~ - '-11-'-1~1-,1-.L.. ,U- ..1-l
C; t - ~ •
4

Siendo K el coeficiente de Ross-Heidecke.

COEFICIENTE POR SUPERFICIE CUBfERTA DEL LOCAi,

Se adoptan los siguientes coeficientes: ••. •
Ha.ta 30 m1' , . . , • . . . . . . . . . . . • • . . . . . . . • . • . 1,15
De 30 a 50 m 1 •• .. ..•••• , .. ••• ••.• , . • • • . . • L,10
Dé 60 a 100 m1 . ••• , . .•.••••• •..• , , • . . • . • • 1,05
De 100 a 160 m1 .. . , .... •• . .• .... •. , , •. , . • 1,00
De 150 a 250 rn2 ••• •• , • •• , , •••• , , • , • • , ••• • 0,9~

COEFlCIENTE POR FRENTE Y FONDO ,,

Valoriza la relación entre el frente y fondo del local.

Local tipo Rtlaci~1t fondo ·(Tente Cocficfente

1,36
1 1
0,4
6X 2 06 1,26
6X 3 ó'.s 1,15
aX 4 \,10
5X 5 1 1,00
~ X 10
2
3 0,95
5 X 16 4 0,90
5 X 20 6
0,85
6 X 25
6 o.so
6X ~o 8 ó,75
5 X <10 0,70
6 X 60 10

COEFICIEN1'E VE ACTUJ\UZACIÓN
Se refiere a la variación del valor venal de los locales en
función del tiempo. Resulta del mayor valor de adquísidón 1 11
de los terrenos y del costo de la construcción, así como tam• •
bién de la situación comercial y posibles destinos del negocio.
 TA ,9Jt C IÓN OE 1N,.tUEBLE.' 1 B."w'CONJU.'\' 'l'O 17/
DAN1'8 OUt:RRERú - .ll'..\N UJ\f , nE T.ASAC I OSri~
J U)
d,..:,to ,; )<

<1t'º ' II) X ~ ;,on; /,.FlENAI.. ES 1670 e: ROO R IGUE:l FE~A ol u::in .t
~ .,.,bn,O,RfH}Y O. ti~ hu nli SU IPA t,:HA . V MONT EV IOE O ló(;ú1
ltt ha ( Ab r,t 1977 lano svtid,v Uf- 11"+'
!lli:<•I
Uf 1,.
I " 1"1
!<!10 l o lPíUl ~.000.000
I \ Mu\'o 71 l ,, 1,1r'IO)Uhr1 tv
,:o9f, I p , 7 1,00 lom,.ip;,1)0 M H á69aJG9 J 1
111,JO.:,Q l rt1,e, 1I 1 5.!:id0.000 l\1Ch ll
,.~o.
1a 127 ¡,.,.,, l l,ln l'lt.:t
<!" "' L·, l 1 lp, nw ,,.-90
l •J la n111
(i"d u i:cloMs Contado º'"'1 ' F l I ICF
dl!('1uc1. •0 ~8!>
<.;.c
1111000 "'"' 1
f
f'
1 I 1 IC.. •.>
recio 11l\,ult<1,u e 9.000 .000
C('ltl4h hom ,:,91
; 11. .:;.i,r111;t et 1S1, G,Ot\~lc U I.'. ,
b,60CI 000 .... wp cubíena p¡o p ,a
E /8É 8 </ MBf A
1m.s.,:+CIr1:,u lt(11l16'
" ' 1: "-, •1•·· · u O<)U
º""'n h b t1'\) l'IJ1U I . -,
'\ •> ¡,.,
., ,.i~lllc,'i. 'MBI Ai •1\m lHl 67.flll
' 61.B8
~dnd
'""estado Án , rtv.
l8 69 1 :18.&9 ¡; l.in ta s,
~ , 111
u 11 o•,mdo 8. t) l,J! !\' Baño¡ bUeM INO
•11lii 1,30 0 .5-0 0,66
U !íll\ll!. ll\•••"'U
s, 1 ",!C- uem,oubi e• l.:i
ltt1 1l l") H ).f\(JO ~ A
0,96 ~.50 o.~fl 4 ,,,1ót. h"hX)n
~tt(l11c u llh111a J:',¡,'tlk, P: D-
2 08 O:.t..S ,)(Af '-' o.-.,.. b;.n• l~H •
110100 11 t:1><:b~ra
"º
b:..uk •J
l! ll !t e p , ~
t Qt. h i!•il
1•ehH<ul()
"º
"º
...
e.ntr eph( 1
- lt!l t -ío no no

10 1.tlll O
.
total es E8.53
39.76 ) t ta
IU.., <Hl-\Cub 11 'JI()·"•&
l\) h l l~lt ObS6fV<1,;
1t>ne1i:
p 11,)¡}!tl Ob s•t• vuc •O" (l!, 98 ,74 SALVAObAES A l~ENA L ES 162 1
Sut> d\UCu,b i,t11
•ta
V l!ndr, '. Afl CJN PAOP I F..OA OES
IQtíl l '98,74

1' 0 111
1
..ia u o X ~ fM:ión :
ITALC A 1'1UANO y
ARENA LES 1281 1J1
-' ·•~ - ·1 ••

" lít ':j,-,,,1

•
Uh 1C!IC1(111
o l! cin-a 1..16EA TA O lo<;td
JU NCAL 1'13~
0 i, 1ec,1> lo le1u,l 7 .()00 ,000 le..:hu1 1 fvh)'O " )7
!1)(:,1 \
•:i a,u, ,v
"'
pre( :10
coef t ,, 1 1
[01t,,-1a 12.000 .000
1,00
f<icha
to,ma par,o
Ab nl 1917 .. ,,.l"lo rnudi,;

..,,.,
Llf l ~
g
M H•619 ,68 2 1
lo m 1ap: 190. (fod u cc ionos 8()0 000 Con t::KJo
1:Q(! I 1,n . l 1
- ,,n '1 1 :) ¡111!<'1
&
fF 1 cr
C,,il lU-10 1, • • '""ft!CIO rfl!,1.ll tnn le 11.i ooooo
l1!XilJ " Cl! \:01H l1 p 8; '
·- - 1 ll attrn
o_ ,., . '
,_ .. . ~"P · <:u b ,8 t 1a r"1rn r110 eoar,.. hü i!"tOA.
,. E l eE f.1 ) 11';-
'IV
.... M6 AA
... 1,0, ,o-9cr,li
,., .-,,a"'ª -91,&1 '.)1,5 1
,,.. • u,: .._,,.19 ......
.,..
·¡~M,
·· ~ .-.uu ie,1~ ,; "ª " lao 1a s,
o
'NO
ula n 1<1
l) l11n1a
' d ut ,
• rw .
N') \ll!(ll!Cu blltfW
?Sal\o s {l l, l;III D
0, 35 hl'ltHe l n nd n P 'A
1,28 0,5 0 0 ,64 u _,µ. bl'\ IOÓl'I 1,06 0 ,.33
serr<,c,.;h 1er10 'º"º'' tio1,1
e,a
t,at i!,ón ooch<:PI
b;,.vlera -
l?l'll fe p / $0
,oiéfono
"º
,;
coi;.hll!~a iootano
e ,lt t llfli'IO
1uiM"n1J
di ta- -
ro 1a1P.s 9 1,86
7J,28 wr, . deK \ 1b1en 11 l )fO¡'.lÍO Ot>serv:,c,onas:
t (l l 31<ek. 'V1:r1de : LLOR eNíE
t>10J.ltl1 Ob!.e"';,,conh
s111
.> d~¡;eub ,e• ,a T É .
pa uo 18 Ol
 J 'NI
DAIJTB GL'ERRl{lf.O - Mt ''lJJlL Dlí f' AS;\CIONEfi
J12
¡
COF:FTCIENTE DFJ "VEN'l'A CONJUNTA"
Dijimos anteriormente que este Método 1I, en general, ·c.lO= c4>x e,.,, ó c•• = 1
(l + i)" ' (1 -. g )
sema para tasaciones de unidades locativM individuales.
No obstante, puede usarse también en Ja valuación de E,Jemplo:
inmuebles en conjunto, supuesto integrado por los locales n 1 año
de negocios, departamentos u oficinas, cocheras, etc. = 16"' anual =O 16
A tal efecto, se calcula previamente el valor de cada una g = 3 "'=0,03 '
de tusunidades y se obtiene, pot suma, el precio probable de C = l
,w (1 + i) . (1 - (/)
venta en forma subdividida.
Par.i pasar de ell" al v,tlor del inmueble en conjunto , Sé
parte d,e la prem.istt que el mismo será menor que subdividido,
e= a (1\5) . 0,97 - º·ª'
en razón de que la operación se realiza instant 'áneamente, por
un solo comprador y se disminuyen los gastos promocionales
3.[V. Método UI. Por capitalización de rentas
y administrativos de una venta subdividida .
Estos dos aspe<:tos: 1n mayor -rapidez en la realización,
~dudable~ente que el método de capitalizar las rentas
significa una ganancia de inteJ:és y 2!) economía en gastos de
podnu ser un sistema muy fácil para hallar el valor de un in-
ventas, que también es una ganancia; contribuyen a que el
valor final del conjunto disminuya en la medida que los esta- mueble, P?rque los inmueb les como todas las cosas destina-
das a redituar un beneúcio, valen por lo que producen
blezco el coofic~nte por la uenta conjunta.
De . tal modo ,. sería senciUo informarse de la renta pro:
Dicho coeficiente se calcula en 1a siguiente forma:
1 ~) Se estima el tiempo que hubiera insumido la venta duc1da por el rnmueble en estud io y capitalizarla para obte-
ner el valor de l mismo.
individual, subdividida, de la totalidad de unidades integran-
tes del inmueble y se calcula un primer coeficiente de 11(1'.lor ~ero hay muchos factcres perturbadorCJ! de esos valores
rent1stiéos; entre ellos podemos mencionar las leyes regula -
presente repre¡¡entativo de los intereses ganados por el vende-
dora~ de los valores locativos, que hacen que los ingresos por
dor a:lrecibir el precio de inmediato: a!Qu1leres no sean los normales· • lns 1·,,st:os
l · · .. y eq, u·t ati vos, 1nno
·
l os que resultan de ,e$3$ leyes de locaciones.
Ct-11 ~ (1 + i)" En la Argentina, por ejemplo, durante muchos años en
un alto porcentaje de inmuebles arrendados, los alquil~res
Don:de:
n(ameYode períodos (meset.o años que tardAl:iala vc,ntat..o· ~aban regulados por esas leyes, de manera tal que no po•
lt ;
tau). do~m?s to~ ei;as rentas como reflejos de un mercado inmo-
== intcré~ normal en p1az3para el t.ipQd~ periodo elegido.
b1liano de libre oferta y demanda.
. . La_?tra imprecisión radica en la tan discutida tasa de capi-
2~) Se calcula el coeficiente de reducción de gastos C ,¡¡, tahzac,101_1; cuya detemúnación debe hacerse con un profundo
en (unción de los gastos g % que el vendedor no realiza. c~nocunte~to _de las leyes económi.c-.isque rigen en éada país.
o,,,= l -g ,,._ ~as deprec1ac1o~es monetarias, de las que muy pocos países
3?) Se calcula el coeficiente de venia conjunta por el pro- se _s.,lvan, pues aun los de _moneda fuerte y sana se encuentran
acl.ualmente con perspect1v33inílacionarias que serán difíciles
ducto:
174 DA.!'l'l'E GUEJU S R(} - MAN UAi # DB TASJ\CIOA'~S f'A ,"111.
CJO."-' DE INMUEB¿,ss EN CONIUN'l'O /76

de vencer, son uno de los factores definitorios en la elección

de esa tasa.
Existen varios sistemas p~puestos para capitalizar rentas
y obtener con ellos el valor del capital inmobiliario. Los nor•
teamericanos son muy propensos a resolver éste y otros pro•
blemas de valuación por ese camino.
Muchos autores han desarrollado estos métodos de tipo
fmanciero y entre otros, ROBERT HucK, en suManu11/Gene•
mi de A.valúas, explica con mucha claridad, al desarrollar el
"Método de ln¡¡resos' ', los "Métodos de Capitalizadém" que
se pueden aplicar a esos ingresos para hallar el valor de un
inmueble.
Me MICHAEL, en su Tratado de Tasaciones desarrolla
también los más cono<;idos métodos de capitalización, coo
abundatl'teS ejemplos y tablas financieras que facilitan su apli-
cación.
Personalmente, pienso que esos sistemas pueden ser apli-
cados en aquellos países que tienen la ventaja de gozar de es•
tabilidad monetaria y en los que se J?Uede hablar de tl\SllS
más permanentes o invariables.
E n el tema siguiente desarrollaremos preciSllmente el de
l¡i elección de tasas de rentas razonables, en función de dos
foctores que guardan relación directa con los valores locativos
de los inmuebles: la duración de los contratos y la previsión
do periodos inflac ionarios.
Si bien el desarrollo de dicho tema tiene por finalidad cal-
cular valores locativos, que surgen en la fórmula primaria
11° V • r ( Renta igual a valor por tasa de renta), por proceso
1nverso, trataremos de utilizar el mismo mél:odo para calcular
valores inmobiliarios, cuya expresión, también primaria, es
R
V •- - .
r

Por otra pa,t:e, soy un poco escéptico, con respecto a la

exactitud de los sistemas de capital.izacióo de renta.~ en la
dcwrminación de los valores inmobiliarios, porque se parte de
valores menores para hallar grandes valores y, por consecuen•
cia, lutt .EJ4¡!4UCÚW>enur e~ que i:;e µutdao cometer en aquellos
se proyectan y m:.,gnifican e11éstos conio en un proyector
que 11gtanda cientos de veces el t.amaño de una figura. Muy
distinto es el problema inverso de determinar, en función del
valor del inmu eble, el valor locativo o alquiler razonable de
él, porque , a la inversa. los errores que se puedan cometer en
la determinación del valor inmobiliario , se reducen a lo im•
perceptible en los resu.ltados que se obtienen al final.
Por tales motivos y aun dentro de ese escepticismo , pre•
fiero , en la determinación de valores inmobiliarios por vía
de capltalización de rentas , aplicar métodos más adaptado s
o adaptables a la dinámica ecQnómica del país donde serán
aplicados.
 TEMA V

VALORBSLOCAT
IVOS
1. V. ' l'nsas razonables de renta

Dentro de los variados problema$ que se nos presenta

en tasaciones, está el de la determinación de valores
11•11<1lver
l11n,Uvo•,alquileres, arrendamientos rurales, etc .

ll1(!'r011TA
ljaciendo un poco de historia en lo que a arrendamien -
1r¡~ se refiere, diremos -con McMichael- que son pocos los
il11tosexistentes con relación a los primitivos arrendamientos
' ' " lloi:ra. Los primeros contratos que se conocen se remontan
ni Imperio Romano. Los gobernantes ejercían un contralor
oh~()lUtosobre la tierra, qu~ distribuían entre señor es, nobles
v r,woritos; éstos, al no explotarlos ellos mismos, organizaron
un Ni,¡tema de arrendamjento , mediant e el cual el señor se
,·onvertía en locador y el ocupante en inquilino. cootumbre
•(IHl ij() ha conservado basta nuestros días.
Un contra~o romano confería al inquilino y a sus herede-
' H~ un derec ho perpetuo a la posesión de la tierra, medianté
t•Itlng/;I fijo tle una locación anual. El inquilino no tenía dere •
, lio o abando nar la t.ierra, ni anular el contrato, sin consenti -
111lontodel dueño. pero si se demorabn tres aiios en el pago de
lnt t1lquileres, el dueño tenía derecho a anular el contc-ato.
A<lcmás, aquél no podía trasfer ir el contrato sin autorización
llul propietario, y éste solamente autorizaba la operación
, 1111ndo tenía la seguridad de ganar con ella (valor de llave).
Al irrumpir los rom<1nosen Europa Occldental y apode,
1IH'llU de Gran Bretaña , introdujeron las prácticas del arren-
t llinLlento, que se generalizaron de las Islas Británicas, en par.
1lnutnr ni Sur de Inglaterra. Grandes superficies de lo que
 D,4NTB O Uli RRBRO - .~ANUAL D6 'tASACION~S
178
constituye hoy el Gran Londres, están bajo contrato de arren•
damiento, algunos de eU<>~por 99 años renovad?s a ~u-ven-
cimiento. Otros se celebra. \n por 999 años con d1spos1c1ones
que hacen factible su renova(.. ~n posterior.
Alrededor del 1700, apare, 'eron los primeros contratos
de arrendamientos en las ciudad e. =ericanas - llevados a los
Estados Unidos por Lord Baltimore- generalizánd_o~ p_oste-
riorment.e el arrendamiento de terrenos para edificamones
residenciales.
En la Argentina. la ley de Er.titeusis -tan cara a Rivada-
via-, por la que so podía ceder a perpetuidad o por largo,,
tiempo una finca mediante el pago de un canon anual, es una
expresión de locación a largo pl020. . ,
La legislación sobre alquileres y arrendamientos, vana de
un país a otro, y el tas.'ldor debe conocer perfecia,mente las
leyes locales para justipreciar en contratos de locac1on.
2.V. Corrección de tasas en función
de expectativas inllacio~as
LE'GISLACJONES DE EMERGENCIA
En la. época roodetna, se bi•o muy frecuente en muchos
países, entre ellos la Argentina, dictar leyes ~strictivas ?e
alquileres y arrendamientos, leyes de emergencia que se die •
ta.ron en su oportunidad con fines sociales o polfticos. La-
mentablemente en la mayoría tl" . los casos esas leyes dP.
emergencia - q~e podrían haber sido transitorias- tuvieron
como consecuencia la "pe rpetuidad" de los inquilinos en los
bienes arrendados, per;petuidad que les dio casi derecho de
propiedad, trasformando los contratos ~n unilaterales, p~r
los cuales el inquilino resolvía por sí la forma en que actuali·
znba el monto del alquiler y la oportunidad en que devolvería
al propietario el inmueble arrendado. , En este aspecto soy de la teoría de que toda tasación de-
La descongelac:íóo de alquileres, en cualquier pats que
haya <:stado regido por leyes regulado ras, trae aparejada eno r-
mes tr astornos en el mercado i.runobiliario.
A1 haber una masa extraordinaria de bienes que se vuel-
can désocupados al mercado, para su venta o para nuevas lo-
t 1,
1•uulones actualizada$, se opera entonces -una especie de renó-
mono físico de vasos comunicantes, donde por un lado det
vll60 se tiene una columna fuertem.ente presionada por alqui -
lllres de un nivel bajo -i mpuestos por la Ley de Alquileres--
Y en la otra columna, se tienen lo¡ alquileres liberados, que se
pueden pactar libremente , los que en ese momento llegan a
HmiLesbastante elevados .
Así es como, cuando se de~tapa el tubo del va.50com uni-
oonte que está presionado, esa columna sube, pero con una
lrnnca tendencia a hacer bajar la otra, ya que se opera una
rugulu.cióu u uiveJaciQn en el mercado in~mobiliario, tant o en
loaventas como en las locaciones.
Es iropo1tantc entonces estar preparados para -en esa
oportunidad- responder a la gran demanda de asesoramien-
to, tanto a clientes, como también a !u Justicia , en materia
rle valores locativos.
(.;ONDICIONES QUE DEBE REUNIR UN INFORME PERI CIAL
Indudablemente, asesor-ar en materia de alquileres, arren-
tlamientos , etc., es tarea nada fácil, porque juegan innume-
rables factores de tipo económico y social, algunos perfec -
1.nm ente calculables, otros previsibles y también los hay im-
previsibles. No obstant e, tratal'.'Emos de hallar los caminos
que nos permitan resolver este problema en la forma más
equitativa y razonabl e pósible .
Es imp0rtante insistir una vet más acerca de las condicio-
nes qu e debe reunir un informe de tasación o de fijación de
valor lmiativo, tanto má.~ cuando el mismo está destinado a
1.
isesora.r a la Justicia, porque es lim importante para el perito
hallar el valor más equitativo -u ;11r•·"ario- como demostrar
a las parl:.esque el mismo es el fruto de una ei-haustíva 'inves-
tigación de mercado, de un análisis razonado de antecedentes ,
y co n fundamentos matemáticos.
be surgír mediante el cálculo seguido por más de un camino
o procedi miento a efectos que los dobles o trip les resultados
permitan rat ificar los valores o alertar sobre posibles errores
en alguno de ellos.
 II Al ,t>l lb•S LOCA1'/VOS !8/
J)A,.V'l'E (HJElill.ER.0 - MA..Vr/AL D.8...,-ASl\C/O.VES
,~u
ti,V· Procedimientos de cálculo de alquileres
La otra forma de tasar - mediante aprecíación subjetiva y
petsonal- es lo que los americanos llaman: "adivine y tenga
suerte", y nuestro recordado Senillosa llamaba: "método de
Surgen así de la defunción I d
Pllnl la deter~nación de valores 1 ~~tf
:o~os
,
aconsejables
En el pnmer procedimiento det ,
mt'<lia.nte el cálculo de la renta ~
ojímetro".
:~arem~s el alquiler
Y le adicionaremos todas las c ura e c~pital uunobiliario,
t)[Vii;R$0S ·TIP0S DE LOCAC!ONES nrrlbar a la renta bruta, E:n e~as conocidas o posibles para
Existen en nuestro país diversos tipos de locaciones y (fü¡nt,e una investigación de mer s:"ndo procedmuento, me -
llfiendamientos según sean urbanos o rurales, a corto o a lar• "" ción de antecedent.es det.e c º• Y una correcta homolp-
go plazo, en pago medinnte c11otas mensuales o anuales fijas, b1plaza inmobiliaria pS:.a pr:p~edadaremosel valor locativo en
• es comparables.
con graclnoione• o c.on reajustes y tatnbién mediante el pago
en especíes o en porcentajes de ventas.
Cada uno de estos sistemas de arrendamientos requiere un PROCEDTMIENT01. RENTA DE CAPIT.AL INMOBIT.IARIO
procedimiento distinto pa.'ll ·e] cálculo de la renta que corres• De acuerdo a Ja primera parte d I d , , .,
ponde , Algunos de ellos ofrecen menos dificultades que locativo deter-•~• •
• •--emos
• e
a este cons 1·d
ª
ef1D1C1on
d
de valor
otros, por cuanto juegan menos variables e imprevisiones. El o arrendar u·n inmueble . ir eran ° que el alquilar
más fácil es el alquiler con reajuste y pago de gastos. rés determinado Sur sign ica pre&tar un capital a un inte-
El sistema más frecuente es el de contrato liso y llano, la determinació~ de.Se~ dedello los d?s primeros problemas:
por una duración limitada y con pago en cuotas fijas e inamo- da en préstamo, y la :,e~~ió: :' ~ªf,:1
;n~obiliario que se
vibles. Ello surge de nuesttn propia manera de actuar, ya que que fijaremos a ese capital. e mterés razonabl e
preferimos - tanto en las compras de inmuebles como en las . la deter ..r:im~c1on
la sP!ll'.ll · " del valor del inmueble que se alqlll··
locaciones- satxir de antemano el costo fijo e inamovible, • · eguuemos ciuq1 uera de losdproced im1entos
. •
aunque ello, en razón de previsiones inflacionarias, nos resul- los tasadores· puede conocidos por
· · ser uno e ellos el t' .
tare, en valores constantes, mucho más caro que mediante de valo.res de venta, mediante compara 1vo directo
cuotas con reajuste. En el presente -capítulo nos referimos ex-
clusivamente al caso de locación urbana . o plazos y mensuali-
dades Cija•·• o con reajustP.s periódicos anuales, semestrales o
iogación de anteceden
rísico del inmueble po~=~
una cor .recta Y fundada homo -
eldde la determinación del'valor
correspondieote• coa:eccion a e terreno más edHicio, con las
trimestrales, para los que ig1.1alsirven los conceptos a emitir. nalidad , edad, estado, etc. "" por aprovechamiento, funcio·
En arrendamientos r.n:ales )os procedimientos varían sen• Es conveniente
para destacár
un inmui~e d todos los,valores factibles
8
de determinar
siblemente. mente es el valor uenol e, e 1que nos mtere:;a especial -
Definición . Antes de entrar a !)Xplicar los métodos de inmobiliario re•"b•b '- polrque es el que representa el capital
mercado inmobili..,.,...• "' en as condicion es oircunstanc1a!es
· . del
cálculo, definiremos qué es Valor /Qcatluo: ''Hallar el valor ano.
locativo de un inmueble, significa calcular el importe men-
sual, anual o periódico ,. que compense con un interés puro dc:~odse~!~= ~ ~~~éramo: determinado el valor físico,
que re . por e correspondiente coeficiente
razonable al capital inmobiliario que se da en présta.mo, más
t:odas las cargas que ese inmueble soporta, y que dicho im· hiliari::~~~a!: c¡~a:~~e~:oabsorción del mercado iruno-
porte sea eompatíble con la absorción del mercado".
 DANTE 006RJtBR0 - JtfANUAL OE TASACIONES
Podría ser que un elevado valor ffliico debier.l ser castiga-
do por un coeficiepte dé disminución, por tratarse de un
edificio que no responde a los n,,querimientos de los compra-
dores, a su capac ida d adquisitiva, o por no estar de acuerdo
con la calidad y destino de Ja zona en que fue edificado. Una
casa de departamentos suntuosos ubicada en plena citzy ban-
caria, con::e serlo riesgo de tener que ser vendida a menos de
su costo, y recíprocamente un edificio de oficinas de una
zona -residencial. No debemos olvidar tampoco que para arri-
bar al valor venal de un edüicio nuevo, corresponde adicionar
al valor físico los costos financieros, promocionales, y una'"
ganancia empresaria.
Respecto a la taaa razonable de interés por aplic-.A!'al capi-
tal inmobiliario, hay que tener en cuenta que se trata de un
capital que no sufre las cont~encias de la desvalorización
monetar ia, y que una vez utilizado por el locatario es devuel -
to al locador con su v.alor total, sin verse afectado por la pér -
dida del poder adquisitivo de la moneda, salvo la pequeña
desvalorización física operada con el tiempo, y cuya influen-
cia es mínima y puede ser calculada. Surge de ello que la tasa
por aplicar debe ser prudentemente baja, equivalente a la usa-
da en prést.amos de roc>nedas íuertes e invariables. Pretender
réditos semejantes a los préstamos hipotecarios o comunes,
es desconocer que las elevadas tasas que se aplican en este
tipo de préstamos son la suma de un interés puro más un
porcentaje de seguro contra la mflación.
Partiendo de la premisa de la invariabilidad del valor del
capitál prestado, y aplicando al misrno un interés razonable,
obtenemos un gráfico en 4u.: las ab§cisa.:s repreae ntím el tiem -
po o períodos de locación, y las ordenadas el interés instan •
táneo, o sea el producto V, . 1 (Vol9r i11mobiliariopor tasa
de renta puro). Si esta función [uera constante, mult.iplicada
por el tiempo o número de períodos mensuales, anuales, etc.,
nos daría una superficie representativa del ingreso tal en con-
cepto de renta pura.
Hasta aquf no habría problema si el alquiler fuera abona-
do en bienes mat.eriales que también conservasen su valor
invariable. Pero ocurre que el alquiler mensual, anual o perió-
183
,llar, se abona en pesos moneda nacional , no exentos 'de los
1loLC tioros producidos por la inflación .
Surge así que el valor real del alquiler sufre una caída pro-
1trcsiva, y entonc(.'S ,el ingreso real ~'Sla superficie encerrada
rx,r los ejes y la curva representati va de la caída del poder ad-
l)uMtivo de la moneda.
Paro compensar esa caída, debemos integrar el ingreso
con la superficie encerrada por los ejes y la curva equivalente,
~ontraria y compensatoria de dicha d!!svalotización, según
lill indica e.n el gráfico l. Si el alquiler ~e pudiera pactar en
forma de actualizarlo mensualmente, según los índices de
~-osto de vida, no habría prob lema, pero eso no es fácil de
conseguir. Necesitamo s entonces hallar UAa ta$a media que,
multiplicada por el valor inmobiliario y por el número de
períodos, nos integre el mismo ingr¡¡so total que si fuéramos
reajustando todas las cuotas.
Pru:a hallar la tasa. media, trataremos de encontrar un
coeficiente Cnd función del número de períodos n que abar -
cará el contrato, y de la desvalorización periódica presumi-
ble del valor de la moneda, que llamaremos d. Este coeficien-
i,o puede representarse en tablas de doble entrada o en ábacos
(grá!ioo 4).
En el gráfico 3, puede verse la resolución matemática del
problema, por el que se llega a que el coeficiente ·de correc-
ción por desoolorizactón monetaria (Cn,t) es:
C,.4 ; ~ [½+ (1 + d) (i + d)1 . . . (L + d),,. 1 + ½(1 + d)"]
Haciendo algunas simplificaciones, esta expresión toma la
forma:
 ,s, D 1lS 'l 'B GU.E JtnERO - MJlNUALD8 TASACIONES
, . U o ug s t..óCA'l 'lVOS
,s.
VALOR ES LOCAT IVOS (DETERMINAC IÓN DE Cdn)

o
$m/ n

ta a tt.S8
f>.Cn
coff\Pc,
,'!>~•~d'.::•---
--
- -
R, nta nom inal tá:ia
+
- $ rn/n

~~-
,-~ V¡IQ':::In
> constante lo
-- -- _ ',, , , VI IO(!~ t- d)

VI lo( 1 l•dl ' íl -d )

VI lo(l - d) \I' 1 lo( H ·O) 11 - d)

2 3 n
&ños

JI O = V 1. I n. 1

Rm ~
v, lo + v ,2 lo (1 + d)
.l
(J + d)' ·1
~ ----- - --- ----- + --
2
-
1
111
V 110 (1 t d) , + (V 110 (1 t- d))
f<t 1· d)' (1 T d) ' '
2
. 1 = V1l o
L
-
2
+ - 2- J
u,. • V,/ 0 (l - d) 3 + V 1 J0 (1 + d)" [(1
- + d) 3
, -2d)"
(1 1
2
. 1= V 1 / 11
2 - I
u.,.• " r .R¡ = V 1 fo ,
(1
'\2 + (1 + d) + (1 + d/ 1 • (1 + d) 3 +
2
1(1 + 11)"

A, 14 A, R, R, n. R. R. :'111- ¡ <i.-
t.',1,,• ~r-~
2 c2
+ ('I J. d) + (l • d)'l + (l + d)l •-
1
-.
2
(l "' d)']
2 -t d
<'o,,• - ((1 t d)''·'J
l:" V 1 . I , (f</. 11). l = v,. 10 ,. n 2nd
J

JI (JI • Re.neamedia am.1ttl = -

Rr ;:o

GRÁPICO l n
 1 u.outs l,OCATIVOS 181
DAN"l'EOURl?RERO -- MANUAL D6 TASACIO.NRS

Donde: d Depreciación monetaria promedk)

n = núroero de períodos (meses. &ñoa). " '-.... O 05 O 10 O 15 0.20 O ~5 O 30 O 86 0.40
d ::: desvalorb:ación an1.utl
. mento.al o pe.ri{>dkaprevi.&ta.
,f l 1.02 1,05 l 07 1,10 112 1,15 1,18 1.20
1,38 1,4-4
- 2 1,05 1,10 1,16 1,21 1,26 1,32
y
8 1,08 1,15 1,24 1,33 1,42 1,62 1,62 1,71
Rm e v, Ira. l = v, • 'O.

es la renta pura neta para un período unitario correspondien-

te a un contrato de n períodos, y asegurándose contra una
e,.".1
t
-ll
4
5
6
7
1,10
1.,13
1,16
1,19
1,21
1,28
1,34
1,46
1,36 1,56
1,42 1,69
1,47
1,64
1.78
2,06
1,61

2,10
2,43
l,77
1,84 2,08
2,44
2,88
1,95
2,86
2.85
3,48
4,28
2,13
2,62
3,26
4,07
5,14
desvalorizacíón periódica igual ad (0,020 ó 20 '11>,etc.). 8 1,22 1,49 1,84 2.31 2,78 3,43
Tomando valores razonables de 10 -tasa de intereses pa- .:e1 9 1,25 1,58 2,00 2,61 3,22 4,07 5 30 6,53
ra moneda !"'"rt.e - y hallando I., medlante el Cdn.•hemos re- 10 1,28 1,66 2,~8 2,90 3,73 4,90 6,62 8,35
suelto la pnmera parte del problema, que era calcular la renta
neta pura anual o periódica razonables, a la que adicíonarr:nos
posteriormente todas las cargas, a efectos de hallar la renta GRJ\YICO 3
bruta, y de allí el alquiler mensual.
Hasta ahora he mos obtenido la renta pura, del capital
inmo biliario, valor fundament .al. Veremos después cómo lle-
gamos a la renta bruta:

COEFICIENTE DE CORRECCIÓN
POR DEPRECfACIÓN MONETARIA

Cdn :
1 (1 + (l +
-;¡- d) + (1 + d)
1
+ il (1 + d)"J~
2
2+d
~ ~ [(1 + d)"'
1
Cdn )·

(V•r gráfico• S y 4 ).

0R~FICO 4
 DA,,.VTHOUEJlUBRO - MANUA.L DE TA.$ACIONJ!.$ ~ ;11 (")(llM l ,OCA' r1 VOS

l,os gastos de conservación previstos r.n el lnstn:nte de

CARGAS ADICIONALES A LA RENTA BR1JfA
Las cargas que bay que adicionar normalmente, ya que
puede haber algunas de- tipo especial según la índole de la lo-
cac ión, son las siguientes:
1) Amortización del edificio
El valor actual del edificio valorizado por edad, estado y
descontado el valor residual de demolición, debe ser amorti-
zado en el número de años <¡ue le restan de vida útil (expeo-
tancia). El cociente de ambos (valor y tierQpo), nos da la
amortizt1ción anual, a.~imilandosu variación al de una función
lineal dado su breve período. Ahora bien, este resultado, al
igual que Ja renta pura , sería exacto si no variaro el poder ad-
qu.isitivo de la moneda. En 1,>revisiónde ello, aplicaremos
también a este rubro el coeficiente de corrección por des-
ua/orización monetaria (C<t,,). Queda así:
luwor el contrato, sufririui también, segu:rameutc, un aumen -
lll lnllacion ario en el lapso del contrato, en consecuencia,
1,¡1llcomos también el Cdn·
Gastos de conseruació n ; V A
8) Impuestos y grmxímenes
Se deben tom.ir los reales, de acuetdo a últimas boletas.
fklmo los impuestos mantienen cierta permanencia, en con•
t •L•t<>• cortos se t.omnn directam ente los que están en vigencia.
En contratos largos, conviene aplicar una corrección en
11rnvisiónde aumentos , que podría ser el mismo Cd,,.
lt n casos de estimación, es prudente tomar entre 0,5 %
ti 1 % de l valor actual del inmueble.

Amortización del edificio
VA - V,.
--- - . c••
Vp - Vt
donde :
VA ;;: Valor actual ~el t.'<iificio.
Vr 0 Valor residual del ediflcio.
V,, a Vida út.il pi:<>bab1e-
~ ~rementando por el Cdn• en previsión de aumentos futuxos.
"t ;;: Vida trascurrida.
Cdn -= Coctícion.t.e do eorr~~i/m.
2) Conseru11cióndel edificio
En este aspecto, el tasador debe hacer una estiro.ación de
tos gastos anuales de reparaciones circunstanc iales (pintltl'.a,
etc.) medi~te el estudio actualizado de gastos en períodos
J:tios, si se quiere estimar porcentualmente, puede aplicarse,
con cierta seguridad, un 1 % del valor del edi Cicio, y el 0,5 %
si son departamentos de propiedad horizontal, ya que parte
de los gastos son absorbidos por las expensas comunes.
4) Gastos de funcionamiento
En este rubro hay una gama muy grande de variación,
¡l111\dc
la nulidad, cuando se trata de casas unifamiliares, hasta
vnlores considerab llls, cuand o se trata de edifjcfos de departa-
mentos con servicios centrales, portería, reparaciones, com -
hu.siible, ene1-gía, etc.
Corresponde tomar el real de últimas liquídaciones , in-
5) Gastos admhiistratiuos
l.ocar un inmuebl e obliga a hacer algunas erogacione~ en
11vlsos,comisiones, etc., que son del orden del 5 % del total
5 X n
do! contrato, o sea, del -- - de la renta bmt,1 anual
100
5
(umortiz able - por afio).
100
 DA..\.'TE O URRRBRO - MANUAL J>MTASAClb/llBS 1 1/ ll ll /i8 t00 ATI VO$ 191

6) Desalqui/éres 6
11.,,¡,. V 1 l o. Cdn: 1.000.000 tOO .1,21 =$ 72. 600
Es prudente tomar un mes por cada renovación de con-
trato. En consecuen cia, será el _ l_ de la renta bruta anual. i1111,,t1,
11ción: ~V - VV, . Cdn e 800.0~0 - 50.000 . 1,21
12 n . - t 0-10

Aplicación

Un ejemplo nos aclaráiá la forma de aplicación del Pro-

cedimie11to l , cuyo desarrollo estaría esquemáticamente re-
l'u11;o i,,nció n : V A . ~O~ .Cdn e 800.000 . 0,05 . 1, 2 1
presentad .o e.n la siguiente fórmula: e $ 4·.840

y
1,,1,1110,to,:V, .
100
1. 000 .000. 0,06 = $ 5.000

ttlo11amiento : $ 100/mZ . Sup. c,n = $ 120 m1

t,'h11 . 1.21

= $14 ,520
E = SubtotaJ 0 $ 116.110 .

5 1
EJEMPl ,O DE VALOR LOCATIVO \1t11
1/nistroción y desolquileres: 1+ . _+ - - e 11 09
10 0 12.2

Procedimiento l
llt1ilu u11ual= 116 .110 X 1,09 0
$125.470 .
X
Re nta cmual 0 Cr.1n +
100 125.470
=$ J C'.455
+( ~•0 ·0
1'+ o · C,:.) · (1+ 1~+ 1:n) 1/qulldr ,,,ensual =
12
2! S 10.500/mes.

1 25.47 0
/ Brulv
.. ,111110 = l. OOO.OOO e 12 ,54 'lo.
donde

V, = $ 1 .000 :000 VA e $ 800.000 V• = 60 años V,= 10 BJ'los.

lo :; (\ 'll. n ;:;:2 d 0 0,26 Cdt, 0 1,21.

S kp ci 120 m 1 Servicios €:enL'raJes

: calefacción, agua caliente.
f .'J;.l D,\N1'8 Clff/R(<E/1'O - MA.VUAJ , Dlf TASACIO,NES
PROCEOJ~UENTO ll. POR COMPARAC(ÓN
HOMOGENEIZADA DE V AL ORES LOCATIVOS
Según dijimos al principio, el Procedimiento II se realiza
mediante una inve~tigaclón de mercado y una correcta homo-
logación de los antecedentes.
El acopio de antecedentes de locaciones, puede obt.enerse
en forma directa o por información de las inmobiliarias dedi-
cadas a alqwleres. Es necesario que los antecedentes de con-
tratos de locación que se van a comparar sean los más com-
pletos posible, quedando perfectamente individ1stalizados,
por ejemp lo :
- Ubicación dol bien tocado . y tipo de z.on.i.
- Ubicación rcJativa de11tro del inmueblo, si es unu unidád en
p1'opiedadhori1;oolal.
- Supt:rfiéie cubiertil propia y número de ámbie.ntes.
- Cnraet.eríi:,ticpscQnsLruclivnkdel édifieio, se~icios que tí e-
ne.
- Antigüedad del cdiíic 10.
- -~·ech~cn que s~ inició la locación.
- Alquiler mensual o anual.
- Duración on afios de lll toca.ción.
Indudabl emente qu~ este procedimiento es menos mate-
mático que el anterior, y juegan una cantidad de coefic ientes
ilP. homnlogHf"jón que el tasador debe considerar y evaluar
i,on m1s1chasutileza. Por este rno·l;\vo y a efectos de restar la
influencia de aprE,ciaciones personales subjetiva.~, conviene
que los ante cedentes sean originalmente lo más homogéneos
posible .
Por ej emplo, si debemos ballar el valor locativo de ofici-
nas céntr icas de ca~egoría, éon aire acondicionado y buenos
servicios centrales, trataremos que todos Jos antecedentes se
refieran a locaciones similares, a fin de q.1s1e
queden por corre-
gir solament e aspectos relacionados con superficies, ubicación
rel11~iv
a, durac ión del cont111toy actualización por fecha.
11,H ,Q IU!.'S l,OCA'l'IVQS lt.)3
í,os antet~e ntes puede¡i ser ordenados ~n una planilla,
ru yo modelo se agrega, en la que consw.,11 en primer término ,
l,c¡c)os los datos obtenidos de locaciones comparables, y a con-
U,1uac(ón se agrupan, todos com o diviso,es, los respectivos
111wticientes correctivos tendientes a hallar alquUer medio
a1111al referido a contratos d,¡ un añp de duracíón. Obtenido
¡,~t( ; alquiler medio, lo aplicarnos a la superficie del inmueble
t1uyo alquiler se quiere ballar, multiplicado, en este caso
rú mo factores, por Lodos iOl;coeficie nt es q1s1e correspo nden a
h\6 caracte rísticas superficie, dur.ación del contrat o, etc., pal'a
ob~oner, co mo consec1s1enciael alquiler anlslalbuscado, q1s1e;
tllvldído por 12, nos dará el valor locativo menswu del
rnbJrno.
Indudablemente que en este procedimiento, el éxito de-
lK\nde de la correcta elección y ponderación de los coeficícn-
t.cs correctivos · de homologación, y es donde se pone a prue-
b~ la e.l<periencia y el sentid() comó.n de l tasador. Algunos
do ~ tos coeficientes ya han sido estudiados y fijados deutro
Clíl ciertos límites, sobre la base de la comparación estadís-
Uca de valores.
Por ejemp lo, para corregir la ubicación relativa de un de-
pnrtamento 1s1oficina, según esté al frente, contrafrente opa-
tio interior se usan los coeficiente 1,00-0,95/0,90 y
0,90/0.80 respectivamente. Lógica.mente que si el frente es
hacia una plaza o una gran avenida, el coeficiente debe pon-
de rar también este hecho.
Con relación al piso del edificio se debe aplkar u.n pn1 -
dcnt e coeficiente .inferior a la llnidad : 0,90 a la Planta Baja.
l'L~o 1~ y al ó.ltimo piso, si da bajo azot1m. Los intermedio~
,1umentan oon la altura, entre 1,00 y 1,16.
Por supuesto, es obvio advertirlo, q1s10al multiplicar ltt
~uperficie de la. unidad en estudio, por el valor locativo uni-
tario, corresponde aplicar también, ahora como factores,
los coeficie ntes correctivos de ponderación que le cor.res-
pondan.
 194 DAN'rt~ GUS.RRERO - MAN VAL DE TASACIONES ~, Oli8.t: l.0 CA7 'JVOS
195

COEFICIENTES DE SUPERFICIE PARA YALORES

LOCATIVOS DE DEPARTAMENTOS !'ara locales , la influencia de la edad y el estado es consi -
1l)leroente menor. Sugiero aplicar la unidad metios K
1li111
S UJ>BRFJCIES PROPJAS COEFICIENTES CORRECTIVOS 4
Depsrt . y O(iCÍMS Loca/e, (1 - !)
(para locales),
300 m.• 0,80
250 m• 0,90
0 ,81 0,91
200 m1 0,83
176 m•
0,92 El coeficiente de actualización: se refiere a la variación
0,86 0,94
LSOm 1 0,87 ,lu los valores locativos en función de la fecha del contrato.
125m 2 0,96
0,90 0 ,98 l•!n~opuede ser objeto de l estudio de una CU?Va de valoriza-
room• o.96 1, 00
som•1 1.00 1,02
, Ión tle valores rentísticos , aunque su determinación -si bien
60 m l,Oó J)()sible- muy laboriosa y requiere muchos antecedente s. Se
~oro• 1,05
2 l,l0 1;09 11u~de obviar teniendo ea cuenta que juega en forma prepon -
20 m 1,16 1,15 durnote - aunque no absolut .a- el mayor costo de las cons-
Superficies intermedias: Se interpola lr11cciones, y tomar el resultante de relacionar entr e sí los
números índi ces de las Cámaras de Construcción.
La duración del contrato o de los períodos de actualiza -
1116n a que se refiere el antecedente, debe también ser corre-
De acuerdo a la categoría d(!/ edificio, la calidad de ma- l{ldO, por cuanto a mayor duración contractual o lapsos que
teriales, loo servicios centrales que tenga, etc., se utilizan los rnodian entr e cada actualización, se suponen mayores loca-
siguientes coeficientes:
l IVO$unitarios. En este aspecto, la c9rrección se puede hacer
mi::diante la aplicación como div;sor del Cd,. ( coeficient e de
Deport . y Oficinas
¡•orreccióo por desvalorización monetaria) .
Loca/e•
Como puede obse.rvar$e, la aplicación de los coeficientes
Catcgnría bue.nireeonótuica 0 ,80 0,96 QOrrcctivos, tiend e a obtener el valor locativo un.ita.do, de
CaLegod a si.n caJcfacción 0 ,90/0,95 1,00 una unidad locativa (vivienda, oficina, cocheril, etc.). qu e
Categpría con caleía,cc'ión 1,00/1,05 1,05
CJJt.egorfa
con airo acondicionado l,10 1,16 "1rve de patrón y que -convenientemente ponderado por los
Cat<ig<níamuy buena 1,15 ooe ficien tes correspondientes a la unidud en estudio- nos
i,20
pe rmite al'ribnr a un alquiler justo y equitativo.
En el gráfico 6 se indi(;a la forma de homologar un ante-
t'Cdente de valor locativo.
Si en la misma forma homolog amos varios antecedente s,
Para califícnr la inOuencia de la antígüedad y estado de l PI promedio de resultados nos da el valor locativo, unitario a
edificio; se puede usar el criterio de aplicar la unidad menos ap licar a la unidad inmobiliacin en estudio.
1/2 del coeficiente K de Ross-Heidec~e:
K
(1 -
2 ) (para departamento• y oficinas).
 DANTE GUBRRBno - jf,t,VUAL 'Dll' TA8ACl0Nf.:s \ U Ottl(S ftOCA'J'IVOS 191

N,,l1t1 l'orü.contrato de 1 año o también para períodos semestrales o la'i·

uu,11trt1JCá.,ee:gú,n ,e convengan los plazos de actua)~ación . Si se conví~n,
1¡1ut • I 11lqulle r se indexe: ea.daseis n:i.eses
, -el exponente n s:c.táel número
11.-MUUo,; tres que involua:e el contrato y la depreciación d será la depre•
ll, n monetaria ptcvls-ta J)IU'3período& t;0niestral~&
1il111n
r::!-; ..,; o
;::i "" . ...
o
"!
.sr""
'( " " ...
o

o
o
l':i ti o o

·- ,.
.:1 ::t .....
.!Z e o d
-,; g Valuncl6n por capitalización . de rentas
Al desarrollar el tema relacionado con los últimos méto-
<J .: 0
1lo~ u.tilizados par-J tasar un inmueble en conjunto, expresa-
e i: i"
" <> 11111 $ las reservas que nos merecía el procedimiento de capita -
e:¡ " "' 11i11clón de rentas.
"~ ~ 00"' No obs tan.te y aplicando los conceptos vertidos en este
e:.2 '?"' , 0¡1ítulo, referentes a las tas..s razonables de interés, cuando
,111rata de valores inmobiliarios, así como tamb ién de la ne-
o . .9
"C .~ f,.)
• -'<:
-
-~~
0
¡¡
''''"ldod de utilizar tasm; medias que contemp lan la variabiU-
(,O ,e ~-
(¡j Q·"tS
•
~g i::.
1l11dmonetaria a lo largo de la duración de los contratos, tra-
,; ... ~
1
ó
tm·omos de en contrar para los avalúos el método de capitali-
i11clón de rentas, acorde con los conceptos expresados .
~ ª" ~] N En realidad, es simplemente un proceso inverso del cálcu-
• Ns
§,.ci·~
!
fJ
lu de valor locativo como renta de un capital inmobiliario ,
yn que en aquél conocíamos el valor del inmueble y calcu -
CI) 3 ~
o ~ ....
o ;:~
lAbrunos la renta (R = V . r) y ahora Jo que haremos es ha llar
"' 8
1---- - - ... " el valor de inmuebl e en función de una renta conoc ida
c.i..,; 0
0
·-o, ..e
~• R
·- ,,¡ (V e - ).
:3~ a:;~ r

.~
..
"o
Vale en todo lo expresado en relación con la prudencia
con que hay que elegir las tasas de capitalización y la co -
¿~:::
.<,
:::. C\I
rrección que conviene hacer a la tasa de renta pura para ob-
tener una tasa media razonable, que contempla la duráción
oo, del contrato de locación_y una previsión de desvalorización
!i: ... ó monet aria en el lapso de su duración .
En el present.e caso , para hallar la tasa de capitalización y
NU corre cción por el coeficiente Cdn que pondera tal fenóm e-
no inflacionario, tendremos que cercionarnos, mediante con-
truto de locación , la fecha de éste y ~u duración en años.
 /99
DAN•t•G GUBRRB.RO - MANUAL DB TASACJ.O'NSS 'Al ,(UCEN LOCATIVOS
198

Con respecto a la renta, será necesario ir)vestigar exhaus--
tivamente el ing,eso bruto por alquileres y los gastos reales
comprobables , a fin de ajustar más a la rea)Jdad lo que, en
alquileres, teníamos necesidad de determinarlos con relativa
exactitud .
Si en la rórmula vista para el primer método de valor lo-
cativo:
R b = Renta bruta anual =:, VI lo Cdn + VA
.,, ,,plica a valores inmobiliarios que mantienen su valor inal•
1u,ublo, salvo las desvalorizaciones físicas que poco inciden
,,,1 un lapso limitado. Estimado que una tasa 10 entre un
n '4 y un 7 % es prudente y razonable.
McMlCFIAEL dice: "Al fijar la tasa de <;apitalización, el
h•~ndo r efectúa, en realidad, otea tasación", y más adelante
illjf" IIª "el elemento riesgo es un factor de la capitalización,
11110a a mayor riesgo corresponde mayor tasa y menor valor".
X
tOO Cdn +

+ V
V6 -- VV,
p •
04n+V, 100
Y +a,.Can . 0 1+
.
6 +
100 l ~
Un
llamamos gastos G a las expresiones que representan sucesi-·
vamente a la amortización y cons.ervación del edíficio, im-
puesto y ga.~tosde funcionamiento , tendríamos:
V" a Vida ptobol,le .
V1 ::;; Vida traMCurrida.

n ª (v, e,.,+
0 10 G) . ( 1 + to~+ !n) 1
Ro
V, , lo . Cdn +G 0

(1 + 5 + 1 )
100 12 n

11. -G
V1 lé) , Cdn = 5 1
(1 + 100
+ )

'\lo'.
(
v, ~ 1 n. ~-( \
5 l G Cd,, )
~+ 100
+ 12 n

Como !i0 ve, el valor del írunueble lo obtenemos en fun -

ción de la renta bruta coi:,ocida, de la duración del contrato
n, de los gastos, en su mayoría . conocidos y calculables, esti-
mativamente los otros, y del "coeficíente de corrección por
desvalorización monetaria" , calculable o tabulado.
Para la estimación de 10 (tasa de renta pura), repetiremos
que ella debe ser elegida prudentemente baja en razón de que
 TEMA Vl

AVALÚOSDE TIPO ESPECIAL

1, V'I. Pasaje de valor de lote n valor de bloque

(/i(•¡¡ú11procedimiento del /ng. Rcn;30 Macagno,

,1,11
'l'rlbunal de 'I'asaciones)
Es frecuente tener que tra)ar algunos casos más pm;ticu-
l111osde lo que estamos acostumbrados a ver en Tasaciones,
11110de ellos es el de determinar el valor de una fracción gran,
11i, de tierra, cuando no contamos con antecedentes de ventas
rle fracciones similares, y solaroente ·contamos oon anteceden-
Lot de ventas de lotes. Por supuesto que el valor unitario de
un lote en una zona, :esuelto mediante la planilla de compa-
roclón de ventas del estudio de tierras -que ya vimos ante-
rlonne nte- no se p11ede aplicar en una forma directa a
lodn una fracción en bloque. Es pru:a allanar esa dificultad
11ueel lng. Macagno ha establecido un procedimiento, que
1iormite ballar el valor de una fracción grande de tierra con
lou antecedentes de valores de lotes de la zona. En realidad,
111base de este procedimiento, consiste en realizar un proceso
inverso, que es lo que haría un !oteado r que piensa comprar
uno rmcción a un. determinado precio. Sabe que va a tener
l(<lstos de urban'ización, que va u tener algunos costos en
.mnto a intereses po r el capital invertido, y que va a conse-
1,•1
guir después de vender los lotes a un determinado precio y
<¡ue para que esa venta le reditúe una ganancia, el precio qae
debe pagar por la l'racción en bloqu e no debe superar cierto
vnlor.
En este proceso inverso, hay que tener en cuen ta , enton •
ces, los factores que entran en juego en una operación in.mo-

202
OANTS GUERRffllQ - ltfANtlAL DE 'rASACIONES
biliaria, de lotear una fracción para venderla en lotes de me-
nores dimensiones, de tipo urbano. Es decir, que nuestro
problema consiste en hallar el precio de la fracción sobre la
base de antecedentes de ventas de lotes en zonas contiguas.
En el proceso económico que tiene lugar, el precio de ven-
ta de la totalidad de los lotes está integiado por el precio de
compra de la fracción -que es nuestra incógnita-, los g~.
el interés del capital invertido, y la utilidad de la operación.
1l ]
Precio de venta (P.l: es la suma de los precios de cada
. u.no de los lntes de fracciona.miento, det.exnúnado sobre lci
base de los antecedentes de venta de lote s de que se dispone,
del valor unitario que surge de la planilla "Estudio de la tie-
rra", y de su aplicacióp corregida al proyecto de lotes que se
elabore.
Gastos (G): están c~nstituidos por los accesorios para po-
ner a la fracción en condiciones de ser vendida en lotes y por
los gastos de realización del negocio.
al Mensura, división y amojonamiento: honorarios, gas•
tos y derechos .
· b) Apertura de calles: tr(I.Zac,lo,construcción y obras de
drenaje.
e) Urbanización: movimiento de tierra, plantaciones,
provisión de agua, pavimentación, etc., en lo que fue,
ra necesario para la realización del lote.
d) Propaganda: se tomará la necesaria y suficiente para
la venta del lo&e,deducida de operaciones similares
en la misma é¡>Qcay mercado.
e.) Venta: comisión de venta que percibirá el martillero.
f) Administración: suma it¡tegrada por los gastos genera-
les, asignaciones, etc.
Interés del ~'apita/ invertid(¡ (J)
El interés es la remun l!ración del capital. Su tasa anual
203
Á \ 1¡1 tA) QS DE 'l'tl'O E SPt::CtAI.,
11111
'd t1 definida por la relación que ex:íste entre el Capital Y
,,1/"recio de su uso duran te un año.
El Jng. Macagno, teniendo en cuenta la aproKimación
'"lmiaible en tasaciones, determina el interés que remunera
11I ~'O
pital invertido, sobre la base simplificativa siguiente:
a) Suponer a los gastos realizados en forma conjunta con
la inversión del capitalPr, por ser muy corto el perío •
do de preparación del loteo.
b) Admitir una recuperac ión lineal del capital inverti-
do, a lo largo del períod .o de realización del negocio,
que resulta más aprÓ¡¡jrruÍda cuanto menor es dicho
período, o mayor el número de ventas o remates par-
ciales que se efectúen tlw:ante el mismo. En la prácti -
ca, la variación lineal admitida es un caso medio entre
los distintos posibles, ya que es notorio que las ventas
se concentran en forma variable dentro del período
de realización se-JÚnlas condiciones del mercado :
(2)
Donde:
:: Ta$a a.t:1ual o mc-os:ualdP.interés cor.respondiente al capital
invertido. Por tratarse de \'alotes inmobiliarios que se recu·
peran act ualizados se tornan ta$8sno inOacion.arias.
TP = •riempo en aDC'.ti o mese$, d~ preparación del loteo ; equi,?·
h:mte al' tiempo trascurrido desdé la compra do la fl1tCCIOJI
basta IBiniciación de IN. venta en 'l?t·es:. . . ·.
Tr e •rien'll>O. e.n años () meses, de reahzac1~n,d_el~eg~ :•o, cqut
valente a1 t.imnpo Lrascurrldo dt-i.dc lu uueU\~•on d1• 1.asve.o•
tas hasta el final d(I ellas.
Los térm inos de la ecuación anterior , representan el_Í;1'te-
rés del cap ital invertido duran .te el perí odo de preparac1on Y
el período de realización respectivamente.
Dicha ecuación se capitaliza a interés simple. Esto es
aceptable en operaciones donde la realización total del nego-
cio se logra en períodos de tiempo_ más o men?s cortos. ~or
ntra parte, tal criterio es el que sigue la práctica comercial.
 t \l 1~ I.IVOS OE TIPO ~S l'E:CIAL-
DANTB OUB~l?HRO - MANUAi.. DB 'l'ASAC /O ..N8$
20#
frec io de comp ra. de la fracción (Prl
La [2] se puede resumir: 11:s
el precio del bloque , incógnita a determinar en función
f d K,<P,+ G) f3) ,¡., los demás términos de la ecuación [l]. Si en ella se reem -
1)htt11 cada uno de los términos por los correspondientes de
con: 111~oicpresiones ( 3a], 14c], se obtiene:

13•1 P. = Pr + G+(Pr+G)K, + (Pr+O)K.

Pu ª .(Pr + OJ (1 + K; + K.,)
P - P, G [51
r- l + K, + Kv -
Utilidad del negocio (V)
La ut.ilidad del negoci o es el saldo que queda al final de Consideraciones sobre /a; tasas de interés y utilidad
aquél , <lespués de deducir el precio de venta P., 11\8sumas em-
pleadas como capital, gastos e intereses. 'I'asa de interés (i): Diversos elementos contribuyen a
Ello surge de la ecuación (l l: formar la tasa de interés:
U=P. - (P,+G) - 1 [41 a} El interés ptopiam <)n te dicho (fq) que representa el
precio pagado para tener der<)cho a disponer del capi-
siendo lll.u til/dad media anual: tal. Es el mismo para todos los préstamos en un mis-
U e -
u mo mercado y en la misma fecha, pero puede variar
m 1' mucho según el tiempo y el Jugar.
b) La prima seguro (! 8 ), contra los riesgos d e pérdida,
y definiendo a la tasa anual de utilidad del negocio (u) como qu e varía con cada oreración .
la relación entie la utílídad media anual y el capital invertido: c.) La rapidez y facilidad de reintegro Ur) del capital.
d} Cuota de amortización (i 0 ) destinada a formar otro
--º=
"'- [4b] capital en reemp lazo del invertido.
" e
Wr+ G)
Um º u (Pr+G)-(¡>aral nño) En resumen f e fo± I, ± ft ± f0 •
U e u . T (P, + G) (fara un lota l d• T años) "C ualquier variación en algunos d e estos tkrmi nos, inci -
dirá inmediatamente en el mon~u de la tus,,. Dontw de i<lén-
~icas condiciones del mercado , tendrá que variar la tasa de
Si hacemos :
Interés, de acuerdo con la naturaleza de la operación realíza-
U=K,, . (Pr+G) (4<]
da , qu e determinará alteraciones en la influencia de cada
K uc:u, T (4d] uno de los elementos enum l!rados" (Mauricio Greffier, Com-
y pendio de la Econ.om,a PoWica}.
Según lo expres;¡.do, sucge que- la tasa de interés que co-
K,, =u. t1'µ +T,) 14•] rresponde al capital invertido en un negocio de fracciona -
La ecuación [ 4dl represetlta la utilidad del negocio por miento de tierras debe fijarse dentro de los límites compren-
cada peso d!! capital invertido durante todo el tiempo que didos entre la tasa de interés de Caja de Ahorro y la corriente.
dura la optoración.
;306 DA.NTI:.' Q.UA'RllA'ltQ - 4!/\NUAL D,E TASACIONES
Tasa de utllídad (u) : Es función de la magnitud de los
capitales y del riesgo de la operación .
En todo fruccionarníento de tierras para lotes, el riesgo ,
de la operación es función principal y directa de la cantidad '
de tiempo que demanda la venta de todos los lotes, de la ubi-
cación de la fracción y d e la capacidad d e absorción del mer -·
cado .
2.Vl. Tasación de subsuelos
Aunqu e no con mucha frecuencia, se presenta en tasacio -
nes la necesidad de avaluar subsuelos. Ocurre ello en opor -
tunidades en que el Estado debe construir un subterráneo,
un acueducto , un cableducto por túnel, etc. , y a tal efecto
adquiere o expropia , total o parcial mente, lln de terminado
volumen de terreno ubicado por debajo y a veces a varios
metros de las cotas normales de piso.
Indudablemente que dich o prob lema se ha de resolver
con distinto criterio según ello ocurra en una zona rural o
e.n una zona mbana.
La uti lización para llna obra pública, del subsuelo en una
fracción rural no implica par.a el p ropietario lln perjllicio de
significación, ya cjlle ello no perjudica el total aprovechamien-
to <le la tierra, en la superficie , para la explotación agrope-
cuaria.
En zonas urbanas el problema es distinto , ya que el paso
de un subterráneo o un acueduc to por d ebajo del plano de
cnlzadA de un lot e, lo afecta en su integral aprovecha.miento,
porque restringe la posibilldad de construir subsuelos del
edificio y al mismo tiempo se pueden crear pt oblemas de cos-
tosa solución en J,isfunda ciones del mismo.
Desde el punto de vista teórico legal, la propiedad de la
tierra llega hasta cualquier profundidad del lote. No obstante,
razones técnico-económi cas hacen qu e la posibilidad d e eje-
cutar un núm ero de sótanos mayor que Jo normal es muy re-
mota, con lo cual, a ciertas pro!undidl\rles, la incidencia del
valor de la tierra disminuye progresivamente y se anula en
\ ~ tl , 110 9 l)B TIPO BSPgCIAL.
fi'Orund idades <.-orrespondientes al ter cero o cuarto sótano.
t ,(11(icamente que esa reduc ción de incidencia depende de las
, 11r,1oterísti cas residenciales y comerciales d e la zona en estu -
lilo de .las reglamentaciqnes de la edificación, del posible be-
,wficio que se pueda obtener con la construcción de varios
•l>bn nos y del valor unitario del t;irreno a nivel. Su.rge de ello
, 1110 cuanto más céntrico, mas comercial y más valioso sea el
11•rrcno , la incidencia del valor se proyectará a mayor pro fun-
cllood.
tillOCEDIMmNTO
(Metodología del Tribunal de 7'a.~acio11es)
AJ iguo.l q_ueen la propiedad horiz ont..1, el val_oruni~o
1lal terreno se di&-tríbuye en altura y en profundidad segun
v11 riables dependientes de la deseabilidad y que pueden re-
presentar se mediante un gráfico que podríamos llamar "gá -
libo de incidencias". Dicho gálibo dependerá, fundamental-
mente , de los perfiles de edificación autorizados por los or•
,ianismos o códigos municipales y de los posibles aprovecha-
mientos residenciales, comerciales, de depós itos o de guar•
()acoches que se puedan obtener al proyectar un edilicio.
E n el gráJ'ico 1 puede observarse un perfil posible de edi •
licio, ajustado a las reglamentaciones limítativas de alturas Y
volúmenes y el perfil reprerontativo del gálibo de valores de
Incidencia.
Observamos así que la planta baja tiene una incidencia
ffobresaliente (por ser zona comercia l), los pisos comunes una
Incidencia rot,t!i»., lo&'pisos últimos y entrante• una inciden-
cia menor el primer sótan o principal una incidencia regular
menor qu~ las anteriores y que, a mayores profundidades,
la incidencia tie.nde progresivamente a anularse al llegar al
3? ó 4? subsuelo como máximo. •Estas incidencias se calculan
en función de los valores vtnales medios para distintas plan -
tas en edili cios del lugar y un ejemplo aclaratorio figllra en
la planilla agregada en el gráfico. . . . •
En una zona dond e el qaJor de la tierra Justifiqu e un ma•
x lmo aprovechamiento de la misma, la superfici e integral de
 ,os OA.,.VTE GUEBRBRO - ,VAN VAL IJll 1'A~itCIONI:.',"- 1, ,, UOB DB .,.,ro
8Sl"SCIAL 209

la figura del "gálibo " es representativa del precio unitario (Junocido el valor de p, resulta fácil conocer el que co-
del terreno a rectado , ya que sJ llamamos: ", i1ionde a cualquier profundidad.
P • prce:lo unitario dt!II terreno areclado (conocido 1>orcompa •
1) panol~sót.ono : K, 1 .pc0,40X 4.595°1 .838$/m• •P~,
ración de:ventas).
2) para pro(undidadcunayor"' : Ps, ~ h, 1 p a
P • precio unilttrio por metro de ~1evnción.
9-6
l1, q a~turáS de 1811plantas odificables (dep endo de ,.f:1(la,nenta.. e 1.838. _ e 919 $/n, 3 = P, 2•
coones}. 9 3
O
Xr prorundidad a la que a.e det1t:aconoc er el precio unitario
por melro de f!levac¡ón En consecuencia, si el volumen del subsue lo expropiado
K¡ q; cQeficiente que relaciona los pr«los unjtario. por melro de .,¡ ~ entre x, y x, tendremos dos valoros de Px, y de P"•
e.lovacl6~ a laa di.stlnta1cotas, con el oalor de p. y ,,1 valor unitario que corrESponde a la totalidad de la altura
• e profundidad mi.x:ima de extinción de incidencias..
•~•" ,e considera afectada por la expropiación, será la que co-
De acuerdo a lo expresado y al @ráfico,se deduce : ''"'WOnda " lo. figun\ del trop<lciO.
p e ¡;, K, p , l, 1
p
11, e\ ( ~
+P .;¡ , (x, - x )($/m
:....:..!l} 2
) e
:. 8!18+919
(6 - 3) •
1
p 2 2
P ª-=----
1:K;.h¡ • $ 4,135/ m2 •
El valor 2':K 1 • h¡ se obliene mediante una planilla de este Jtcsultando usí para superfici e (S.) de subsuelo expropia-
tipo: ,1~un ualor total de
V• S, (m 1 ). I', ($/m 2 ) e 100 m2 X $ t.lS 5/m 2 "'$ 4.13.500
Pi10, h¡ K1 h¡ K, Unn vez obtonir lo el valor total del volumen de tierra ex•
llajoa • O 3 l,00 3,00
propiado, deberá observarse si la expropiación no trae apar-o-
i\lto1 \8 0,70
-- 12,60
-- 1nd01 otros perjuicios, entre los cuales puede ocurrir:
Entnido /) El túnel afecta, por ejemplo, un ~ &ubsueloparcialmente.
3 0,66 1,95 pero impide el UIO del resto dtl 1ubsue..lo. caso en el Que e.o•
Ultimo a 0.60 1,80 rrerponde aplicar el valor unít.uio hallado. a la auped-.e:i~
Só1a no J.~ 3 O,•O 1,20 U:pTopladay a la ..eman~Le ínhabilitada.
Sóta11oc~ y 4~ 6 0,20 1,20 2) SI e.1 paliOdel tún,e1 encarece la con1lrucci6n de fundacio--
nes, dlcho monto det>e.rAa¡crt:"•1..0al prooio c:Qm,oC\1-'rjuiclo
directo.
$ J.000 ,000/ml
Pe e$ 4.695 / m 3
21,75 m
l\.ioªP ho.lt o~ P 3m
Pb.,. "' $ 4.695/ml . 3 m
Pb,;, • S 13.785/m'
't h¡ K1 ª 21,7G

-
 210
DA./117'8GUERRERO - M~l'(UAL O~ TA.SACIONE.S -· ~ ,,uosIJP,7'1Pó 1'.'sPSCIAI. 2JI

TAIOUNALOE TASA.CIONES
,1 V 1, E lectroductos
ESTUDIO OEl VALOR DEL SU8SUElO
¡('111)(tulo elabo rado sobre la base de los estudios
,fo/ ~grlmensor Raúl F. Méndez y Jorge L. G(ll'Cía Cueto)
D«>end , .. ~ -----
- ....,._;:-
lllQtl!.il
,~;,,-;.
:~;-r
- -- - - T
:

-
'- ""- -
T-~--
Es evidente que al afectar un preclio con una línea el(lctri-
' 1 ,1 y en especial con una de alta tensión, éste se ve reducido
E ,,11•u valor venal, ya que si bien no se altera el dominio, lo
¡¡
P. Altc» 11 1t•~Lrlngea tal punto que en casos extremos llega a restarle el
E
E i:r ¡i¡ vulor de uso, disminuyendo hasta anular su valor económico.
"' h2
"- l1l f
N

:,:
E
11 En consecuencia, es tarea fundame ntal determinar en
, n<II\ cuso y de acuerdo al uso y dest.lno del predio en qué
11
ijll1(:lo sufre deterioro el valor económico del mismo, por lo
~
-
t 11111to cabe analizar las circunstanc :as y alternativas que con -
1mrcnte s permitan estab lecer la indemnización correspon-

-
- -' 1llonte.

/) CLAS IFICACIÓN DE LAS INDEMNIZACIONES

~,, .,,
9. ~
Las indemnizaciones por establecer tienen dos orígenes
11rlncípales: las producidas por la construcción y las que son
,~otivadas por la existencia del eledroducto en sL
Las primeras corresponden a los daños inmediatos y tran-
~llorios que son consecuencia de la construcción, el trasporte
O~ÁPJCO l .
ele matériales y d e personal en la obra, y pueden no sola-
mente afectar la zona del electroducto, sino que pueden ex -
Familiar ; comenio
mái:. Allá rlP.lR misma por rr.zonP.s o~rativM ~
te11dP.rsP.
Comert:ial <h. regular
ZON,) en piso bq/o importancia en pl@ta Las segundas de car6oter perpetuo son motivadas por la
lxúa y fámilfaren.pi.M) alto ucupació n física del suelo y espacio aéreo y de las restriccio-
Valores uenales nes a que está sujeta la zona de afectación de ser11idumbre.
k; Valore, venales
tsUmados e1timado$ k¡ Unas corresponden a la construcción en sí y otras a su
consecue ncia, es decir la permanencia de las estructuras y
Pieo bajo $ 40.000 m 2 1,00 $ 60.000 m 2 1,00 cnbles.
Pisoultos 26.000 0,65 28.000 0,47 Con referencia a los perjuicios y daños que motivan la
Piao entrado 90 % pisos altos 0,58 90 '11.piaos altos 0,42 cons trucción de la línea , ellos deben ser indemnizadOll de
Azotea 60 'lo piso, altos 0,39 60 'lo piloa altos 0,28 Inmediato, pues no corresponde a un régimen permanente ,
Sótano s principales 15.000 0,38 20.000 0,53 alno a uno transitorio e instantáneo; e.l procedimiento debe
Otros eótanos Variación lineal 0,19 Variaci6n lineal 0,166 &er sumorlo y basado en acta labrada por el propietario y
 IJAN1'1i:Gf.lBRRERO - -,\f.ANUAL DE TASt\C JO,Vh:S
1\ ,111J()$08 TIPO ESPl.i'CIAL 2/ .9

la inspección .de la obra o por el representante legal de los 1111111.l

e:
titulai;es de la servidumbie y efectiviza,da la indemnización
1 • Ancho tota l de la zona de M!t!Uridad.
en un pl~o perentorio. 11 • ~ternos o ex~re•
OistB.nc.íahor1¡zontaJ ei:iLre condudorbl;
Por tratru-se de dafios físicos, el problema de la determi - mos. ~'
nación de valor no representa más dificultad que las dé orden 11• e: Longitvd de la cadena de ai&ladore.s:
.
material y en sus consecuencias en un plazo inmediato. ,~ ª FJooha máxima obt.enida por el conducto r externo., por la
máxima prc&ión por la acción deJ viento (apartatuiento Ja~
La determinación de la indemnización poi: la afectación tcral m.áxin'io del conductor ex tomo en el centro de) '/ano) .
de seruídumb-re, tiene el t'a.rácter de permanente y de orden ,ioil() ~ (et) Seno del ángulo máximo de Qesvlación réspeet.o de la
vertical, c1ue puede alcanzar el eje de ta cadena de aislado·
legal y debe tener en cuenta la dismin ución del valor econó- res (aJ)artami(!'1todel aisladc,r respecto de Ja vertical).
mico del predio coi:r,o consecuencia directa de la afectación 1/ ª Distancia botizonl.a..l roínima de ,$éifuridad, a partir de la
en sí y dél uso y/o exp lotación a que estaba sometido el bien. posición dél Conductor extremo <:orr~spondiente aJ ángulo
de m3xima déSYiación respecto dP. la vertical. Se t'Ha 3,30
Como la rentabilidad de un predio depende de la explo- ruehoe pa.ru lln<:a de 66 kV y > a,50 mvtrv~ J,mr1:1
Une~ de
tación y uso, cualquier r.estrícción que limite, cambie o im- mayor tensión.
pida dicho destin s, afecta an forma parcial o total la renta y,
en consecuencia, i1valor económico del predio. ZONA DE AFECl'AClÓl'i EN \,lNEAS DE 500 kV
La graduación de la indemnización está medida por la
(Zona de máx-;maseguridad)
limitación o pé rdida del valor de renta que puede, en e l li-
mite, ser igual al valor total del inmueble .
La experiencia obtenjda en muchos casos de servidumbr e
de electroductos, permiten 1>.stablece.rnormas y pro~dimien -
tos generales en las disposiciones y en la variedad de situacio-
nes exiqtentes motivadas y solucionadas en est udios particu -
lares.
Fruto de esta experiencia son la secuenc.ia de procedi -
núentos que se establecen para determinar los valores de in-
demniza ción en las variadas condiciones.

2) DIITERMlNACIÓN DJ:¡LANC ~IO o¡¡ LAS ZONAS

DE SBGUjlIDAD .

Bajo los clectroductos existe n tres zonas denominadas de

máxima , media y mínima seguridad, cuyos anchos son varia-
bles. en fun ción de la tensién, distancia entre los conductores
externos o extremos y flecha máxima en el centro del vano
(distancia entre dos torres).
El cálcuJo de la zona de máxima seguridad se realita me-
diante lalórmula:
A c a + ·2 (10 + fv) seno (O) + 2d
•
21,, DANrE -O:JBRJtEH.O -- MANUAL. oa.'l'ASACl()NES • 1 4 l ,tkJ 8 D(J TIPO 1.?SPBClAL

Ej.emplo práctico: fin la práctic~, quedan también eliminadas las plantacio -

A = o+2(1 + (,,)sen,¡, + 2d .
0
a =- Dist...'lDCÍta
a. lo caden ·a <leaisladores externos.
a = 20,00 metroR.
le = Longitud de la cadena..de ais1adorl!t.
le e;; 4,60 mfttrqs .
fu .e Fl~ha m.á>timapara el viento rna.xirno . 1,li,n lo función para la cual fueran plantados ( cort ina fores-
'P e Ángulo de de$vfación de ta cádéna de aisladore:s.
((/ ::: .5Qº.
d ; ,/Lublns urb•no 6.80 ; rurale& 6.60 .
A e 20,00 + 2(46Q + J.U69) 0,766 + 2 X 5,60
A 20 ,00 + 2 ( 460 + 1,369) 0 ,766 ~- 2 X 6,80 = 61,62 (urbano) .
Se l).dopta:60 .00 metros,
En general, por ser las Empresas Eléctricas quienes co -
nocen las especüicaciones técnicas de 1"•lineas de A.T., son
también quienes determinan el ancho total de las zonas de
máxima seguridad , ya que incluso puede variarse el obtenido
en la fórmu la por ratones técnicas o constructivas.
111
•• que por su porte vegel:ativo máximo, puedan superar t,aJ
111111ru , ya que su control y mantenimiento se hace un tanto
tllt (r ll o de lo contrario el vuelo 'máximo de 4 metros que se
l"''lllite obtener, no es sufic iente. para que loo árboles cum-
1,,1 . vo.lorde made ra, etc.).
!l!\lo las zonas de media seguridad se permite la construc -
= 69,22 (rural) , , 11\nde viviendas o edificios industriales de una sola p lanta,
~In terrazas accesíbles, ni balcones sobresalientes hacia el elec-
1nJducto, ni plantación que por su altura máxima quede a
1111,nos de 3,00 m de los conductores, En este caso debe con-
,.¡deru.raco los conductorea con el máx imo aparlam.iento late •
111111o r acción de. los vientos y oo en períodos de reposo.
I.ONAS DE MÍNIMA SEGURIDAD

ZONAS DE MIWIA SEGURIDAD Son aquéllas ubicada.q a ambos lados de las anteriores
(1t10día seguridad) y conforman un área o fr.anja de hasta
Son aquellas franjas ubicadas a ambos lados de la determi- 100 metros de ancho a cada lado del electroducto.
nada como servid1únbre de primer grado o de máx.ima, Y su Sobre ellas sóJo existe la restricción de mejoras eo a].
ancho se determina sobre la base de la siguiente tab)a: 1llnt, que en su c~da puedan afectar ai'conductor.
Esta zona debe considerar~ en los casos donde la tierra
.4.nchode las z(,n4$ de ••• encuentra subdívidida en lotes o patcelas de reducida
Te1tsiónnominCJl
dé
$-eruú:i
o eo h V ,n.edioseguridad en melrO$ •uperficie o para aquellos predios sin subdivicliJ' que tengan
una posibilidad mediata de dest :no a lote sobre la base de la
a définir en cada caso Nt¡lansión de la zona , absorción del lugar y resultado e~onó-
13,2 a defínir en cada caso
33 con aislndor a perno mlco del loteo en función de los costos de urbanización e
3,00
33 con aislildo:ren cade.n&
4,00
Infra estructura.
66 5,00 Esta zona de mínima seguridad, carece de significación
132 terna simple
132 Lerna<loble
6,00 <'ti el medio rura l, ya que el electroducto no provoca res-
8,00
220 8,00 ~icciones sobre eU.as, y las explotacion es pueden seguir desa-
600 rnmtt simple
rrollándose normalmente en esas áreas.

Restricciones a/. domínío )l:J,F.:c'l'RODOS MÚL1'0'U:S

Bajo [¡u¡ zonas de máxima seguridad, no se permiten cons-
trucciones de ningún tipo (eíemplos: viviendas, galpones, mo - En la práctica se observa a diario la existencia de dos o
linos) ni plantaciones que superen los 4 me~ros de altura. más líneas de A.T. que corren juntas , parnlelas o cercanas
216 DANTB GtfA'RHIUtO - .MANU~L DE TASACION'liS 1t ~l,Ú()SDUTIPOESPEC IAL

entre sí. En el caso especuu de lmeas conju.ntas, vale decir,
que entro ellas y sus conductorelfex.tremos existe la mínima
distuncia aconsejable desde el punto de vista electcotécnico,
la consideración de los perjuicíos e indemnizaciones deberá
tratarse como si fuera una sola línea, tomándose como :¡;ona
de máxima seguridad total la que resulte de adicionar la de
ambas líneas y el sector medio gue las separa, prosiguiéndose
la consideración del método como línea únka.
A ,----- - -------- ----,
El ejemplo ofrecido afecta de distinta manera a las parc e-
111•I' 1 y P, , ya que en la primera de ellas las dos líneas corren
11un11distancia reducida , y forman un área de máxirna segu-
11111,d compacta , que no permite la utilización del sector ubi-
' ,,¡Joentre ambas líneas, con mejoras de alto porte (viviendas,
ij11l1>0nes, molinos, forestales y frutales, tales como manzanos
y t!Cralesen plantación libre , olivos, nogales, etc.), pudién ,
tlofkl real.izar en cambio explotación con otros frutales como
vul en viñedo, manzanos y perales en espaldera, duraznos, etc.
11,•~pecto a los citrus, su longevidad permite .o que adquieran
8 1111 alto porte, considerándose inconvenient.e su inclusión en
, •t.Uzona.
E.n e) caao de parcela 2t ea que las líneas conductoras ya
'" han separado considerab lemente, el área 1lbicada entre am•
IHINes de libre utilización con me:oras, debiéndose considerar
t,1, pei-juicios en forma aislada para cada línea, como si se
tn,tur.ade elcctroductos individua'.es.

l' ()llC ENTAJE DE INDEMNIZA CIÓN

11/\RA LA TlERRA (Tabla J)
En el caso de dos o más líneas que atraviesen un predio Y
que entre ellas se encuentran a una dist~c~ mayor de ta La indemnización a la t.ien-a por el perjuicio ocasionado,
aconsejada desde el punto de wta electrotecmco de su, fun - 1l11n
e distinta graduación, conforme a las áreas de seguridad
cionamiento , su consideración para el método valuatono de úoterminadas anteriormente y debe compensar adecuada-
det.emúnación de perjuicios e indemnizaciones requerirá un in<lnte al afectado, en función de las restricciones que prouo-
estudio particular , pudiéndose cita. los ejemp los práctico$ plota¡:lón que se realice o al destino y uso de
1ia. al tipo de e:x;
observados en el campo, 1~tierra. Ejemplos ; los cultivos anuales de cereales y la gana-
1/crí a, pueden perfectamente ser realizados incluso bajo la
B
A\'""------ ------- --- ~ O tona de máxima seguridad, con las limitaciones de utnlznc.ión
(le máquinas y equipos en relación a la catenaria máxima en
,,1centro del vano.
En la práctica se ha observado que tnibajándo con equi-
pos chicos, las molesLias que ocasiona ta línea son poco sen•
"!bles, tal el caso de tractores, arados, rastras , equipos de sa-
FL·~·
-----===t'
•'~•
=====;;;t;
D
== ttlclad, etc. ; no así cuando se opera con equipos grandes:
t•oscchadoras, tolvas a granel, camiones, etc ,, que deben ser
~onclucidas en el sector de eleotroducto con alguna reserva.
218 IJANTli GrJt?lt,u:mo - M A~VU,\(. rJB 1.'ASACIONHS
Par.a el caso especial de cultivos extensivo o teI?Pº~?I,
caso de ma(z, t;rigo, girasol y otros cerea!es, la mecan1zac1on
y modei:na explot.'lción del campo :ha _i?troducido como de
uso diario la 1,écnica de la aerofurrugac1on, la que encuentra
graves problemas en preclio, atr.avesad~s por eledroductos.
En los ejemplos citados, si bien exts tcn r¡¡str1ccmn1>s,el
suelo puede ser usac,lo casi li'::,remente en explota ciones, gene.
rándose alguna molestia durante los períodos <!elaboreo del
suelo (siembra, cosecna y ~umigación) ,_mzón poi: l;l que _~
aprecia para la zona de mCJX,maseguridad, una indemniza •
ción por perjuicio directo del orden del 30 % del valor del
campo y para los zona.j de media seguridad del 10 %, .
Los ·pred,ios destinados a .e'!plotaciones _ pecuorias con
pasturas natur<1lesy/o artificiales ~ecibirán en concep!º. de
indemnización por perjuicios el 20 % para In zoria de maxrma
y el 1Q % pora la de medw seguridad, y;i que si biim las r~s-
tricciones no afectan la exp :otación y uso de la Lierta, la ex1s•
tencia de la servidumbte puede limitar posterioLment.e el
cambio du destino o explotación o provocar una disminución
del valor en caso de venta .
En. el caso de explotaciones frutales. hortícolas y florales
con especies de bajo porte , ejemplo: vid en viñedo, manzanos
0 perales en espaldera , durazneros, etc., los trabajos cultura-
les requieren la utilización continua de maquinaria de medía .
altura. En estns explotaciones los inconvenientes que generan
las líneas de A.'1.1.oon rnás acentu.~as que en PI Jlrimer caso Y
requieren del productor una atención espec ial respecto del
conductor.
Como ejemplo práct.ico, puede citarse que e11 las zoQas
de viñed os, surcadas por líneas de 132 kV, donde existe n una
g,:an cantidad de alambrados que conforman las espalderas o
hileras de plantación, en los turnos de riego, o de alta hume-
dad del suelo s.e ha constatado que el trabajo con átados de
. . debe practicarse
aporque , desmal ezado1·es o pulverizadores
con reservas ya que el toq ue de la maquma o sus accesorias
sobre los aiambrados provoca en casos inducción eléctrica
que es percibida por el operc1dor.
1 ! \U J0.9 DE TIPO ESl'ECIAL
1ndudab.lemente que a meclida que aumentan las restric-
' "1110Ro reservas al uso de la tierra, deben inarome11tarse los
11'\rt!Cntajcsde indemnización, los que para el caso presente
~" <loterroinan en el 70 % y 40 % respectit>amente para las
111w~de má.~ima y media. seg,,ridad.
Jtn las explotaciones-{rutícolas de mayor porte : manzano
y ¡,eral en cultivo libre, nogal, olivo y citrus, por la altura y
111nocesidad, además, de un control sanitario más permanen •
'"• se considera . inadecuado él uso de la zona de máxima segu-
,1,lo(), con dicha plantación, debiéndose calcular la índemni-
11
t'í6n por perj1,tício en 80 'lb y 50 % para las zonas de máxi •
11111y media seguridad respectivamente.
Para el caso de encontrarte una parcela en blanco, en una
,1111a con predominio de cualquier explotación, se lo enca-
•llhtrf, dentro de las características del cultivo o explotación
1111
11/10 imperante en el área, para el cálculo de la indemniza.
, 1únque corresponda.
Con respecto a la determinación de perjuicios en las área$
urbana., o suburbanas con destino exclusivo a subdivisiones
y/1) \otcos y cuando se trate de terrenos baldtos, la inriemni-
,11
,,tón se determinará en el 90 % y 50 'lb para las zonas de
111AxJma y modia seguridad i·espectivament.e.
l~n el caso de lerrenos urbanos o suburbanos con víuien-
1/11,,el porcent,~e ,de indemnización pru;a la primera zona se
·á al 9.5 % ra>tnt.PniÁn.doSPlos rest:¡nl ,As P.n, los •nt_,,s dr>-
ll,,u11,
lnfmlnndos, debiéndose valuar por separado la vivienda s1 es
11r11
ctuda total o parc ialmente,
o) Coristrucciones! la Jndemnización debe .serigual aJvalor RO·
tua l de las "Construcci ones; cu:md<> la áfedaeión fléa par<:ial ,
&Jvalor do lo nfoctado directamente, debe agregarse el ne-
cie.sariopura su modificacióq y/o ednpLacjón. cuando élita
s~a t.écnicamentoposible, en ca.,o contcm:ioserá consideradtt
h, <:onst-:r
-ueci6n Lotálmeote arectad1;1
.
b) lnstalacionr.s: cuando s<> n nec-~ rio ti.límim11hu1 y/Q ,nodífi ..
<:arios~ el yalor indomni za.t.or.io debe ser equivalente al de ,iu
repo~Ji.~iónen el car;o de.,$,er nE.-c~ .rla ~u déSL{uCCió n" y al
vaJor del t.n1Slo.do, nu.lwaubicación y montaje de ac.rposible
esto úlLimo, · ·

VAN 'l'E GUERRERO Mr1NUAL DE 'l'A.'MCIO ,\'ES
En estas áreas subcUvididas o loteables, sé cousid.erarán
las zonas de mínimll seguridad de 100 metro$ a cada lado de
la segunda zona o de med ia seg11ridad, iod1,mnizables con un
porcentaje de 5 ~ del ualor de la t~n·a.
DE'tERMINACJÓN DEL VAUlR DE LAS ME,JORAS
l) Viv.iendas, gálpo11es, molinos, plant(lCión foresto! y
frutal de alto porte, ·ubi cadas bajo la línea de A.T. en las zo-
nas consignadas coroo ele máxima y media seguridad, se in•
demnizarán al 100 o,. de su valor, según edad, esta do de con -
servación y /o estado sanitario.
Respecto a las \iviendas, galpones y molinos o cualquier
otra mejora de uso coniente en las zonas rurales, su valor es-
tará dado por el costo de reproducción a nuevo, de acuerdo a
la siguiente forma:
a) Mejoras fundíarias . Las construcciones , insl..álaciones,
cercos alambrados , deben ser indemnizados en (orma sirllilar
a las mejoras urbanas con la siguiente variant e:
Las construcciones que no pueden ser desmontadas y
trasladadas a otro sitio del predio, i:-ecihirán en concepto de
indemn ización además del valor actual, un plus equ ivalente
a la diferencia entre este valor y el de reposición , dada la im-
posibilidad de adquirir una construcción similar en la zona.
b) Las instálaciones no desmontables . o t.rasportab les y
que son impr escindibles- para la exp lota ción minil,na del pr~-
dlo , percibirán símilár trat.amiento al párrafo anterior.
o) Alambrados . Las mocUficaciones por introducil' a los
alambrai:los por efecto de la inducción eléctrica de la línea,
serán adecuadamente in.demnizadc;,s, te niendo en cuenta el
costo de los materiales y man o de obra para la. .adaptación.
En el caso de la plantación forestal deberá ten erse en
cuenta especia lmente su edad y estado sanitario, y su valor
surgirú de la adición al costo de implantación del valor made-
rable o valor anual agregando por el crecimiento propio de la
especie. Ar efecto se a{ll·egala tabla It y lll que determina los
22 1
vulurcs para el 1;1énetoF;uc<i lipto, Álamos y Pinos, p<,r ser los
111118 usuales en plantacion es comerciáles.
l,a p l!lntació n rrntal de alt.o porte entre las cuales, por ser
111 m{is frecuentes, merece n citarse manzanos y pera.tes en
, ultlvo libre, nogales , olive;,$,pelones, damascos y citrus sp.,
u volor se det.erminar á también mediante el costo de implan-
1,,1l6n al que se adiciomu·-á un plu $ por año de vida, a efectos
.i,,c·onLemplar equitativamente el mayor vuelo de ia planta y
111amejores posib ilidades de producción en relación direct.a
, m edad y en función de su r.>eríodo vegetativo creciente o
,t,1~llnunt e.
Con re8(>ecto a los frutales de bajo o medio porte, tales
1.01110 vid en oontrnes_pa.ldera.~, manzano o peral en espaldera
y durazno, su exp lotación no qu eda anulada bajo la línea de
,1llnLensió n de 132 kV ó. 500 kV, sino sensiblemente restrin -
1!1dC1, razón por la cua l ~e adoptará como valor de indemniza-
t'lf)l1 total el .50 % del valor de las pln11tas ubicadas d enti:o
,1,, lns zonas de máici:ma·y media seguridad.
2) Cortina /'orestll~ Es usual en zonas de exp lota ciones
f) 1Mco):.<scercar con esp ecies (ores tales los límites .de las par-
••••lns, con w:,a o v11.ri .as hilera s de árbo les, que sirven para de-
1i11 1der a la p lanta ción frutal de los vientos o \;emp;-¡stndes pro-
plllSde l lugar y además para obt ener valor maderab le.
F.n el caso de afectación por electroductos, la.~ corti nas
111r1mt.ales próidmas al tendido eléctri co, <rnrazón de la gran
"llura que adqlUorcn de bon ser b tlnd:i,; con el consiguiea1te
1~•rjuicio$Obre la planLación que prot.egen o amparan. Pueden
1ll'lcr miml)'se vmios tipos de perjuicios sobre las cortinas fo-
111 stales que se afecten, confor me al sesgo o dirección.del elcc•
l rnducto respecto a la pa,·cela, y a la plantación , no obstante
In cual los tipos de afectac ión descritos en el ejemp lo siguien-
1,, oon los más caracte : ísti cos.
1) Cuando el electroducto corte so/:ll'e uno o uariós de los
l/11desde la pcircela.
u) E11e~H! caw deben elimlno.rse las cor Linas exls:t~ntes, de·
biéndose pag:Jr t:O\l10 indernniza c iún lo.4;árbo les L3lados por
\'álor de madernen ple-,
/
222 DANTE GUB/Hlb ' IU) - MANUAL DE TASAC/ONI-:$
A V,u. ú o.s DÉ 'I'IPO 5 S/'H CIAL

b) Ademi\s cor responde determinar e l perjuicio ocasionado

.a ta plantación frut al, por el retiro de la cortina y su consi·
deració n se hará en función de la dist"ancia mí n ima de l con -
ductor ex.temo, del cual puede plantar-se una nueva cortina
roresta J rle defensa .
Deberán indemnizarse los árboles frutales que queden en
e l área ubicada entte la cortina ret irada y la nueva línea de
plant..aciún de la nueva cor t ina.
Si se supone que por lo regula r se utilizan álamos pa ra corti•
nas, que 11dquieren una a ltur-. de entre los 20 a 25 metros,
la nueva cortina forest a) do rcomplazo, deberá realiia rse a
una distancia tal del últ.imo conductor y de l p0si ble apar-
tamiento máximo en el centro del vano que en su caída no
prod ,nca prob lemM en la línea de A.T. Por ello se supo ne
que una dist..áncia prudente de plantac ión de la cor-tina os la
de 31 metros de la ver tical del conducto r externo (25 m de
altura árbol más 6,00 apartamen to b)tera l de l cond ucto r ex·
tremo).
Con la de terminac ión de esta distanc ii de 31 macada lado
del eje, se obtiene en las p lantaciones frutales la cantidad
de árbo les que quedan def:iptol,egidos de cort ina, de acue rdo
a cada especie y número de árboles por hectárea . confo rme
se e.spocificaen la tabla .
El valor de indemn ización de las pi.antas fruta les qué que·
dan desproteg idas por retiro de la cortina y ubicadas dentro
del área de 31 m formado por la perpendicular del conduc ·
to r ex.terno en , re poso y la nu.eva línea de cortina se calcula•
rá en el 50 tfo del valor total para cada especie.
e) Por otra parte deberá indemniza rse la nueva cort ina me ·
diante el costo de implantación correspond iente Y calcu lar-
se los costos para retiro de los tocone.o;.
2) Cuando el electroducto atraviesa el campo en for ma
perpendicular a sus costados o en forma sesgada a esos
mismos lados.
En este caso la afectación sobre la&cort inas es rncnor al caso
ttnt.erior, aur:caue provoca un perjuic io aobre la plantación fru·
tal.
Al igual que en el caso anterior, dcboriín indemn izarse por va·
lor de madera en pie, los árboles que dcbo n talarse .
deberá realizarse la diferenciación parce laria que corresponde
y asignar los porcentajes de indemnización en la zona de elec-
1,roducto, en función de las posibilidades de uso o explota -
ción del sue lo de acuerdo a la tabla I de indemn izaciones.
Ejemp lo: predio con el 60 o/ode campo destinado a horti -
cultura o fruta les de bajo porte, suelos sueltos , humíferos,
permeables y 40 o/odestinado a ganadería de cría, suelos bajos
sruitrosos, impermea bles. En el ejemplo citado corresponde
Indemnizar por separado cada tipo de suelo por sus diferentes
posibilidades de uso o explotación.
INDEMNIZACIONES
Zona de máxima Zona de medio
Campo hortíco la o fruta l
60 % del campo afectado
Campo ganadero de cría 20 s.
40 % de l e.ampo afectado
CASOS DE PREDIOS DESTINADOS A COUNTRY CLUB
O PARQUIZACIONES FAMIUARES
El alto costo de implantación de una parquización suma-
dos a los factores perj udic iales de tipo visual que puede pro-
vocar un electroducto, hace que las indemnizacio nes por
determinar en estos casos sean el resu ltado de un est udio par-
ticular que contemple adecuadamen te los perjuicios dir ectos
ocasionados por la línea de A.T.
En todos los casos se indemnizara con el 100 '11, de valor
las áreas ocupada.~ por las torres .

CASOS DE PREDIOS CON EXPLOTACIÓN VARIADA

En aquellos casos en qu e las servidumbres atraviesen un

predio con exp lotación o destino variado, por imperio de la
dist inta const itución cdafo lógica y/o topográfica del suelo,
 :4 trrW11Pt.\':l' IP QeSP8CIAL
224
DAN 11'E GtJRR!(EBO - ld.ANUAL oe TASAC10.NH$
S1,;RVJOUMBRE DE ELEC'l'ROOUCI'OS
EXPRESIÓNG RÁF1CADE LA FÓRMULAPARA CALCULAR t\1nletpara la indem nización de la Uerra por tip o de-e.xplotaci6n
EL ANCHO DE LAS FRANJAS DE SEGURIDAD o de~tino del suelo
EN LÍNEAS DE ALTA TENSIÓN
, .,,1J,,tt,ció1t ZONA DE SEGURIDAD
Móx,'ma Média M(ni1no
,,,1111()
Tipo .,.
tic:+ fmvl sen 'P 11c + fmv>$en q:
\>
"'
'
- 1--- d
-----. -/ ,- - --o --, - . -- d-- -- i.- -
---...: 1 1fr~tl(t Q &uhu,rbano l.oh '! ba1dío 90 50 5
'
1
:
1
\
1
~¡ 1 1
1 1·, lt1HH1o suburbano J...otocditiendo 96 60 5
1
t 1 1 1 j
l ..,=:t:! :' 1 • ,Htlv~ 11 temporal CereaJes
Ganadería
30
20
10
10
1
,. ',
r• JJ,UI~f~•y plantación Vid viñedo, man:zauo 70 40
¡.i>: ,, .. lit porte @Jp., peraJ esµ.,
d11r"znero, hortaJizas
fbrfouJtur~

1 tl1l 11
l es o.lto porte Vid p~rral. n\anzano 80 60
lfütt?, perol libre,
noga l, o liv<>, dtrus

i ,, hhu,co Med io de la zona según con:cspoi ida

1
'e,.,- - - Franja de segurid~ •Al - - -~I

A • ancho t0(3I de 1-tt r, 1n1a

a -=diitoneia hórl10,,tal en tre c6t1dvctores ex t,emos
le = lon91tud de la cadena do ¡,isladortS
fm , = fie<:h&máx imo obtunldrt e n IU hlp6tosi$ de catc..110
que considera'ª máxima p,e S-6n del vie~'10 ,
,1, = án gulo máxilno de dl!l$vioci6 n nJspecto de la
co,1que puede &lcanza.r eJ eie do 18 cadena
11En-t1
de .aiilado res. ¡e glln cálc::-.i
lo ,
d .a-dirton cla minim ~ d e seguridad

Dto . ESTUD IOS Y PROYECT OS TÉCNICOS

(Plvisíón oorlmensu ,a)
Oirocc:ión Ene rgl'a Prov . BoMO $ Alr c::
 't

I
TEMA vn
VALUACIO.NESRURALES

l . VII. Consideraciones gen erales sobre valuacio n es rurales

1) CONOF.P'l'OS úENERALES
Le tasación de predios rurales exige una metodología par-
l1rular. que difiere en muchos aspectos de la valuación de pre-
•llo• urbanos y suburbanos.
l.,a d1rerencia fundamental estriba en que el valor de los
¡ut'<lios urbanos está íntimamente relacionado con un mer-
,,,,\Jo de inmuebles destinados a viviendas, comercios y demás
1l•1Unos· ciudadanos y los valores surgen de un estudio de
111M cado toeol con ant.eccdenLes bastante homogéneos o fáci-
l"" de homogeneizar mediante factores correctivos convenle n-
l••ml'nte calculados. En cambio, la valuación rural exige un
nmpl lo conoci mi<!nto de aspectos técnico,; agropecuarios, so-
'lo~conómicos y geopolíiicos, ya que el valor de los campos
1•tf, deíinido por aspectos intrínsecos y productivos en parte,
,~•ro en una gran medida por situaciones económicas relacio-
nodas con et int.ercarnblo comercioJ int.crnacional, ré¡¡Ímcnes
Impositivos. política crúcfüicia, etc. Tanto es así que, por
•~Pmplo, los valores de pr~-diosganaderos pueden variar nota •
htemcnt.e, enlre un nño y otro, de acuerdo al precio interna-
tfonn l de la carne de exportación. Ln tierra rural es un medio
tltl producir cosechas o productos agropecuarios y su valor,
wlmordialmentc, depende de su capacidad de producir , en
n in Lidi1dy calidad.
~:s por t.al motivo que , si bien algunos de los métodos de
tusnción rural, de tipo comparativo, tienen similitud aparente
f'On los mét.odo• utilii:ad<J' en valuaciones urbanas o suburba•
nos, uquéllos intrnducen elemenLos y c0Pfici110Lesde co mpa-
 228
l)A.."'l'l'Ji.'OUE.Rll8HO M,1.Vt!AL D6 'l'A$ .ACION.HS
\ t MJACJONES ftURALR S 1HW

ración que solamente pueden calcularse en función de una pa-

cienl,e inspección de los campos que sirven de antecedentes y S) FACTORES QUE EL~V AN AR'tl'F!ClALMEN'fE
LOS VALORES OE LOS CAMPOS
tambié .n de un conveniente cálculo de la productividad de los
mismos. - Expedativas de obras pí:bUcas por realizru:se {ca·
La valul¡ción nu·al ya no puede basarse en apreciaciones minos, riego, etc.). . .
personales, como se hacía antiguamen te, por conocimiento - Difusión o a_poyo oficial a nuevos cult ivos estima -
"de oídas " de precios de algunos crunpós vecinos , pues hay dos altamente remunerativos (soja, hortalizas, ca-
muchos aspectos, como veremos más adelante, que deben ser fé, ele.) . _
debidamente analizados y fue.rt.es diferencias entre un campo - Apoyo oficial con créditos especiales o desgrava,
y otro no muy distante. ción.
Enlre los métodos por seguir hay dos escuelas de tasado- - Precipitaciones excepcionales anormales en zonas
"'" ' loo qu o utilizan miit.odos comparativos directos y los que mw:ginnl<:a qu e dc l:(;.
nojnun f.nlst.tüc.x1>C<:t(lt..,vú.S
agrí -
prefieren arribar al valor pot el camino de la productividad. colas en zonl!S típicamente ganaderas .
Manteniendo eJ concepto sustentado en valuaciones urbanas, - Inversiones circunstanciales de capitales extraños al
sostenemos que estas últimas pueden resultar menos seguras quehacer ugropecuario.
que las primeras, en razón de las indeterminacione$ de las
tasas de _inteteses, riesgos y ganaacias . 4 ) FACTORES DEPRESORES DJ::LOS PRECIOS
DE PREDIOS AGROPECUARIOS

2) FACTORES QUE COl\'DICIONAN EL VALOR DEGRADACIÓN ECOLÓG IC, I Y IJMA PRODUC1'1VIDAD

DE MERCADO DE LA TIERRA
- Mal manejo dél suelo o e:tecesode pa,,-toreo.
- Ingresos esperndos de la explotación . - E rosión severa o grave, eólica o hidráulica .
- Oportunidad de coloca ción de capitales. - Afloramiento de napas ac11íferas,freáticas.
- lhvcrsion es por exceso de liquidez . - Salinización de l suelo (plantas indicadoras) con
- Crisis de ot ras al ternathas .
modificaciones del pH o sin ellas.
- Préstigio vinculado a la posesión de la tierra. - Salinización de napas acuíferas freáticas.
- F.,tpPctati v as de valoración . .
- Uescensos significativos de napas acu.üeras potables
- Régimen de subsidios, préstamos, desgravaciones para riego. _ _
impositivas (forestación) .
- Presencia de monte natural , tocones, rw.zones, pie-
- Seguro contra la infla ción.
dras, etc .
- Co1npradores ajenos al sector .
- Realización de obras públiel\S que produzcan la
O1\p1-esores: afectación de preélios p:"C"arepresas y otras ob i·as
- Baja productividad. hidro eléctricas.
- Impuestos excesivos. - Obras públicas iniciadas y no termimidas que .se
- Degradacióo ecológica. prolongan indeCinidamente y que causan molestias
- Siniestros repetido$: granizos , inceocUos, heladas, o impiden el Ubre tránsito.
malezas , plagas, enferm«tades , etc. - Presencin de plantas tóxicas.
- Sequías pro longadas excepciona les e inundaciones.
2.1(/
DANTE GUE.RRl\'.RO - "1A..VUAI, DE TASACION.i:$
j .H, UAC IONB ,'i llUR.AL.E,~

- Impuestos excesivos.
- Siniestros repetidos: granizo, incendios, heladas, 7. Sancos, Instituciones crediticias, Cooperativas.
plagas y enfermedades de .las plantas y del ganado, 8. Ase$0ramien to agrí cola-ganadero .
etc. 9. Precio, su estabilidad (productos e inmuebles).
10. Se)Vidumbres, carg-.1spúbliC,1.S,impuestos .
11. Plagas y enfermedades de l ganado y de las plan-
tas. Plantas tóxicas para el ganado . Plantas dañinas .
2. VII. Facto~ por considerar en avalúos rurales

A,NÁLISIS DE L,\S CARACTERÍSTICAS DEL BIEN POR

'PASAR
a.Vil Concepto de aptitud de los suel os y factores
1) CilR ACTF.RÍS7'!C.AS flvTRÍN.~ECAS ecológicos que inciden en la valuación
1. Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea ca-
racteríst.icas del perfil edáfico. La capacidad de uiilizacióri de los suelos está condicio •
2. Relieve de la superficie. 1111da por los fac ~ores ecolóipcoo o variables del medio am-
l¡iente: edá!ícos y climatológicos.
3. Orientaciór.. Exposición.
4, Superfi cie. Dado que la ecologia estudia la interrelación de los fac,
5. Forma . wresdel medio ambie 11te con los sei:es vivos y viceversa; e:
t;Onocimiento detallad o de la ecología de una zona y los re,
6. Fu·entes de provisión de agua (cantidad y calidad).
7. Cultivos existentes. e¡uerimient<,>s y adaptabilidad d e los cul tivos, permite d es.
8. Aptitud. cortar falsas expectativas y eUminar valorizad ones de zona s
9. Mejoras inmobiliarias.
no aptas para los cultiv .os a veces promocionados.
l O. Otros factores importantes:
a) Ubicación. Conceptos básicos $Obre los /'actores ecológicos más im-
port antes por consid erar en aualrfos rurales·
/¡ JDestino act ual y posible.
e} Infraestructura de la explotación.
d) Mejoras funcionales. Edad. Estado . 1) FA CTOR ES ED,iFICOS QUE DEBEN
SEll. CONSIDERAD'.>$
e) Mejoras superl'111a$ ,
n Manejo, .
Naturaleza del terreno
2) CARACT8RÍSTI CAS EXTRÍNSECAS El suelo, ju ntamenu. con el clima, configuran los facto -
1. Distancias a centr os poblados y mercados. res ecológicos del medio ambien i;e. que más importancia tiene
para el d esarroll o de las plantas.
2. Distancia a estao(ones de carga, elevadores, etc.
3. Areas de la "prop iedad tipo" en la zona. • La elección de especies por cultivar en un detetminado
4. CUma de la región. suelo debe realizarse en función de la "aptitud agropecuaria "
5. Situación económico-social de la población. de ést:,i, para así lograr su adaptabilidad y consecuent e pr o-
ducti vidacl.
6. Estado PQlítico-administtativo.
Entre otros aspectos , par" la elección correcta de la ma-
 DA.l\11'E OVERRERO - MANVAL D&'l'ASAC1·0NES
quinaria agrícola, es importante el conocimie nto profundo
de l suelo.
Los suelos son si~1;emasnaturales que se han íormudo por
una mezcla íntima de diversos minerales desmenuzados y de
materia orgánica tnsformada, do nde se han desarrollado ca-
ractedsticas propias mediante procesos que han actuado en
su formación, e.ntre elloo su perfil y son capaces de suminis-
lrar parte de ·.los m1trientes Tequeridos por los vegetales, a la
vez de servirles de soporte sobre la base de un contenido sóli-
do con poros que son ocupados por el aire y/o agua y que fa-
cilita el crecimiento y fisiología radicular.
El "perfil del iuelo" es la -sucesión de capas, a veces de -
Unida y otras no, que ~ denominan · horizontes, observable
cuando efectuamoo un corte vertical de l suelo.
Para conveniencia de su estudio y descripcíón dfremoo
que los horizontes.se clasifican en : ''A", un•'y u cu,sustrato
O roca madre.
"A" y "B" toU:orman el solum y "C" el regolith.
A su vez, cada grupo comprende subdivisioues que encie-
rran una serie de características que lo diferencian de los
otros. · 1113regiones áridas.
Estructuralmente se considera que los sue los están cons-
titujdos por tres horizontes:
• Horizonte "A": Es la capa superficial de los suelos. Tie-
ne ele 5 u 50 cm de espésor. El color oocuro, propio de los
suelos productivos, lo da la presencia de materia orgánica ju.
t.:Ot'J)vt'udu a e:;~c hurU.uut.i:.
El humus es característico de los sueloo negros o "mes-
tizos" como se los denomina en el litoral y está asociado ín-
timamente a su grado de fertilidad. Aporta los elementos más
importantes para el desarrollo de las plantas.
E$te horizonte constituye h1 " tierra atable" y en él se
encuentran todas IE.sraíces de las gramíneas, en forma de ca-
bellera fasciculada.
EJ hotizonte "A" tiene distinto espesor según la región
que se tome en cuenta y también es variable su composición.
Dentro de este horizonte debemos considerar básicamen-
te 2 subdivisiones:
\ i, , (JACIONRS RURALES
• AJ . . Con acumulación de materia orgímiCj, humi•
ficada, asocitda íntimamenLe \l la fracción mineral.
En la mayoría de los casosde color más oscuro que
los restantes borizontes .
• A2. Zona de lavado, de color claro, ha sufrido p~r-
didas de materia orgánica, arcilla y compuestos de
hierro y aluminio. Predomina limo o arena.
• Horizonte "B": En las zonas pobres en horizonte "A",
aflorando
111111teoe este horizonte. A él interesan las raíces
J)lvotMtes de las leguminosas y también llegan las raíces ras-
, it•uladas de algunas gramíneas.
El "subsuelo" u horizo11te"B" sé subdivide en:
• Bl. Zona emiquf..cida ubicada en la parte superior.
• B2. Zona de 'transición, en la parte inferior. '
Son capas en las que se deposita el material proveniente
,111la capa superficial, sobre l:.odocompuestos de hierro y alu-
111i11io en forma de óxidos, arcillas y carbonatQ de calcio en
• Horizonte "C": Se encuentra siempre- en su forma ori-
11lnol,r"oca o arena . Jamás tiene influencia en la parte agríco-
, Este horizonte carece tota lmente de microorganismos, al
111
Í.I que el horizonte "B" y si éste lo pOSe\les por arrastre de
11¡111
u¡¡uoa partir del horizonte" A".
Porci6n no consolidada, semejante a la qu9 ha dado od-
~on al material desde el cual se .ba desarrollado el sue lo.
La profundidad de los horizontes "A" y "B" condiciom
lu adaptabilidad de las especies vegetales.
Propied11desfísicQ1J
del suelo
'l'extura: La textwa se refiere al tamaño de las partículas
minerales que conforman el material mineral del suelo .
Mediante 111textura se encasilla a las partículas minerales
1.lontro de los límites que establecen las clasificaciones textu-
r1llos(arena, limo, arcilla).
 DANTB GUEltflEICO - !i1ANVAL DB TASACJONE.S 1 11 iillCtONES R V/lA .LES

, 11ntrón poceador. Se usarán en sentido pérpendlcular a los

. :reniendo ~n ~uenta el tamaño de las partícul!IB, surgen
distintas cl¡isif1cac10nes: vl11ntospredominantes en la zona, para evitar "voladuras" de
,,11mpos. En este suelo hay predominfo de arena gruesa o gra-
vn,son suelos con escu~rimiento mínimo, buen menaje, no
CLASIFICACIONJ;¡S 0RANULOMÉ'J'R1CA$ ,.,Menen agua, poros muy grandes y capilaridad insuficiente.
DE LAS PARTICULNJ MINERALES ll<illidÓ a su gran aireación la materia orgánica se mineraliza
11\pldamente. En general, son esqueléticos debido a su pobre -
Cla.sifitación Cla.sificat:üm ~" 011 nutrientes. Para un manejo racional de este suelo se
nortea merita na internactor.tJI ,wonseja el agr;egado de materia orgánica, en especial el semi-
Gravafina 2,00-1,00 mn, 2,00-0,20 mm 111\l:orradode los rastrojos; el empleo del desparramador de
Arena gr-u.esa l,00 ·0,50 mm 111\)0en la cola de la cosechadora y el mantenimiento de una
Arena mediana 0,50-0,25 mm
Al-en.afinti 0,25-0,10 mm
••Qhcrtura vegetal, ya SEa viva o muerta, formando un buen
Arena muy fina 0,10 -0,05 mm h11rbecho,necesario para estas zonas marginales de cultivo en
Limo 0,05-0,002 mm Q,02-0,002 mm Ml'cn no, Los suelos arenosos presentan sensación áspera al
Arcilla me·ilor•0,002 mm mc.nor-0 ,002 mm l.ncto.
•
Suelos arcillosos o de textura fina
CLASIFICACIÓN l;)E LAS PARTÍCU[,AS MINERALES
POR 0.ltANtJLOMETRIA, VISUALIZACION y ESTADO FÍSICO Son suelos pesados, difíciles de trabajar. Una vez que se
J) Visuali~acióh a ~imple vista hnn impregnado de agua mantienen el contenido en bume-
Muy gruesa: gra·,a, tlod, luego se hacen impermeables. En estado húmed o presen-
Gruesas: a.re.nru.
gruesas.medianas y fíoas. t.un alta adhesividad (encharcamientos), ion a de cría, éUo
ztu:ión con mi croscopio tomún
2) V_isuaU rbquiere un momento adecuado de trabajo y muchas veces
Llmo 0,02-0,002 mm. Impiden la ent rada de Ja.qcooechadoras en e1 instante oportu -
no para cumplir su función. Son suelos plásticos con menor
l ) Vis'-!alización ton mic rosct,pió electi'/Jnico
ArcdJ~: menores de 2 micronos (0,002 m.tn). nircacióu, fríos . Luego de las llu vias, cu11ndo QO tienen co.
La a.re1Uase ear~tcriza por 1a gnn subdivis(ón de Ju artfculas bcrLura, se produce el "planch.\do" por deposición de una
que hace que se encuentren en f!-8t&do coJoidal y junt.a!ente 00 ~ ,,11paarcillosa en la superficie del sm!lO,toma la forma de cos-
e.J.?umU8 confo~man la parte actiqa del suelo facmtando Ja·801. _ 1m que impide la llmergencia de 111s plántulas en el momento
bd~1dad de los nuneraJese interviene directamente en la tertilida~
e loli suelos y eq la r,ete.neíón del agua. de la germinación y htce necesario el paso de una rastra de
,!lentes. Se recomienda el agregado de materia o,:gánica. Co•
. La tar~ción del I~ª?ºde partículas, cuantificado y cali- mo vemos, la materia orgánica produce una alteración posi-
fic8?o mecliante el análisis mecánico granulom .étrico, permite t,lva de la textura cuando ésta se encuentra en situaciones ex-
clastfJcar los suelos de acuerdo a su textura en: t,remas (arenoso, arcilloio ).

Suelo or~noso o de textura gruesa Suelos francos o de textura medio

Suelo livian,?, s1;1elofácil de trabajar, hay que tener cuida: Es el punto intermedio entre ,el arenoso y el arcilloso .
do con la eros1on eolica. Se debe seleccionar los implementos Rstos suelos se pueden trabajar fácilmente y ~iste una .ade•
de labranza: arado rasti:a, tastra de cliscos, arado pie de pato,
 DANTE GUJSJUllSRO - ,'UANOAL DE TASAClO.",fB$
cuada proporción entre los elementos o componentes del
suelo: materia liliner.u, materia orgánica, aire y a¡,'U/1.Suelos
de alta .fertilidad y aptitud agrícola.
Existen categorías intermedias con todas las combinacio -
nes posibles.
Tanto el aire como el agua y los componentes sólidos
deben guardar relaciones adecuadas, ya que es de suma im-
portancia para el perfecto desarrollo de la cobertura vegetal
de los sueloo.
Estructura
Las partículas elementales o primarias del suelo se agru-
pan dando como resultado la formación de agJ:"egados,terro-
nes o gránulo.~, denominados semmdarios de l suelo, los que
requieren una ordenación y disposición especial en la masa
del suelo.
Un sue lo bien estructurado es un suelo esponjoso, rico en
materia orgánica y sobre el que accionan hongos y bacterias.
Una buena estructuración determina buenas condiciones
físicas: retención hídrica, drenaje, ail"eación y temperatura
del suelo conveniente, buenas condiciones de porosidad y
relación agua/aire óptimas con repercusión en la faz bioló-
gica, la que a su vez condiciona la faz química determinando
la fertilidad dél suelo.
Un ejemplo lo ímcontr atnos en los suelos vírgenes y en
aquéllos donde se han hecho praderas permanentes, el excesi•
vo laboreo tme como consecuencia la pérdida de estructura-
ción, desmejorando las condiciones químicas, ñsicas y bioló-
gicas. Lo mismo ocurre con el excesivo písoteo de la hacien -
da, riego y mal manejo en general.
Le c~truct.ur11 de loG suelos es di nám:ica y dentro do los
factores que la alteran tenemos los cultivos , que ejercen una
acción física a Lravés de la compresión que produce el avance
radicular y desecación del suelo. Asimi.,mo tienen una acción
biológica a l,ravés de la materia orgánica que aportan en la
agr<1gaci6n.Las especies perennes evitan el "golpe de las gotas
de lluvia" que pro<luce la destrucción de la estructura. Los
! ,U 11/LOlONES RORA.LBS
tnll'roorgánismos al descompon er la celulosa forman coloides
¡,,,,t.oct.oresque interviene n en la agregación de las partículas .
lm• lombrices, a través del pas,tje por su tracto digestivo y
11u1zoladocon compuestos de calcio que segregan y el efecto
11111rá.nico de labrar galería., en el suelo, favorecen la estruc-
rurnción.
Entre otros factores, es de destacar la influencia de las la-
hr11nr.a.,que perjudican la agregación de los suelos. Un suelo
l,1horeado está expuesto a la acción de las lluvias, habien~o,
¡~,r lo tanto, mayor impacto de tas gotas de lluvia.
l:.a estruc tura influye en el desarrollo vegetal, tanto en la
J~irte aérea (planch!ldo que impiden el desarrollo de las plán-
111lu~) como en la parte radicular.
El agua en el suelo
Es de vital importancia en la agricultura y la ganadería.
~•ftcLor limitante por excelencia en el desarrollo de los culti-
vos. Existe un ejemplo didáctico muy difícil de olvidar, don -
<111 110señala tal impohancia, el mismo indica que una planta
,t,¡ maíz requiere, para completar su ciclo, un barril de 200 li-
tros de agua. Dad o que la densidad puede llegar a 70.000
pluntas por hectárea, se deduce ta enorme importancia de este
Hcmento.
El agua aprovechab le del suelo no es total. Su contenido
~11 condicio nes de capacidad de campo, es el que posee un
"uolo en relación a su peso seco cuando el movimiento capi•
1,,. se detiene y sólo es aprovechable por las plantas hasta
llegar al punto de marchitamiento (wilt poi11t),que es el por-
~•ontaje de contenido acuoso sobre el peso seco de un suelo
!lllando las plantas pasan a un estado de marchitez perma-
r,ente .
Es importante el conocimiento de las prec ipitaciones plu-
viales tanto en cantidad como su distribución para poder re-a-
lizar un racional manejo del agua en el suelo mediant e "bar-
lJCchos" o "represas" para implementar un cultivo de secano
o de riego respectivamente, o bien un cultivo común en el
cnsoque lu dísponibilidad de agua Jo permita.
 2 ,18 DANTE GUEl;tR .BRO - MANUAL OE T.ASACIONlt!J 1' O,U,.CJONBS RU.B.At.,ñS

FUENTES DE PROVISIÓN "I logarit mo cambiado de signo de la concentración de ione s

hltlrógeno:
pH a (- log (H.)] .
Superficiales { ~~:Yoa .
Lagunas. Escala d e 1 a 14 so lución con igual concentración de H• y
<)IJ a neutra.
Profuod .ídad. La vida de las plantas se desarrolla con condicio nes de pH
Subiemine<>• Caudalesaprovechab1ea.
{ Manterúrniento de-calid.ad. ;,utre 8-3,5 hasta 9-9,5.
Las plantas cultívadas se adaptan generalmente a suelos
CALIDAD 11outrooo ligeramente ácidos o alcalirtos. Las gramíneas SO·
- Proporcibn de sales en forma excesiva.. Dureza IObre Ja baae de salé• l)Olian cierto grado de acidez, mientras que las leguminosas
de calcio y magnesio . ,,on más propensas a establecerse en suelos lígeramente alca-
- SaJe.$t.6xicas: cont.amioantes Bo, As, Mb, F 1 , SO4 • linos.
- Sabor y olor.
- Salexi MB 0 0,5 g/1. Tamb ién hay plantas que se adaptan a condiciones ex-
8 e 0,5·1 g/1, 1,oma.s.
Tolerante• 0
1-1,5 g/l. Los suelos pued en ser alcalinos, neutro s o ácidos. Los al-
Malas e +2 g/1.
~olinos tienen un pH mayor que 8 y loo muy ácidos menor
1¡ue5,5.
Los peligros de contaminación ocurren sobre todo en
pozos oiegos, represas e intoxicación por lavado de plagui- •
Propieda des biológicas y químicas del suelo
cida.
Materia orgánica
Salinidad de suelos .Conjunto de residuos vegetales y animales en distinto
Las sales de potasio y calcio son beneficiosas para las !Jf$do de trasformación. El humus es el mawrial obtenido
plantas. por descomposición y resíntesis biológica.
El caJbonato de sodio es dos veces más tÓ1(Ícoque el clo- Además de suministrar sustancias nitrogenadas a las plan -
ruro de .sodio. Uu.,mejora físicamenw los suelOG.
El cloruro de sodio es cinco veces más tóxico que el sulfa- Debe evitarse la quema de los rastrojos y la labranza ex-
to de sodio. cesiva.
El magnesio y el ¡¡odio perjudican el suelo_ Esta materia influye tanto en las condiciones de fertilidad
dol sue lo como en su estructma , porosidad y aireación.
Tiene un conte nido relativo d e agua, es antierosivo.
Propiedades (lstcoqu (micas del suelo Tanto en las condiciones fisicoqufmicas al aumentar la
Reacción del suelo capac idad de intercambio catiónico, como en las condiciones
qu ímicas del suelo, es fuente de casi todo el nitrógeno asimi-
Se refiere u las condiciones de acidez o alcalinidad que
lnble para los vegetales. Es además fuente energétlca y plásti-
posee un suelo . Se cuantifica por medio del pH.
ca para los mióroorganismos, favorece Ja movilización y solu-
El potencial lúdrógeno del suelo (pH) está condicionado
1,ilización de oom puestos y elementos minerales.
por la• concentración de H" y oxidrilos Ho- ~ se define- como
 240
DANTE GI.JERRBllO - MANVAL IJS TASAC10N88
Biología del suelo
El suelo es un verdadero y comp lejo laboratorio bio lógico
donde t.rabaj<lllactivamente gran cantidad de micro y macro-
organismos, solubilizando elementos contenidos en la materia
orgánica y en el humus.
Asimismo fija nitrógeno de la atmósfera del sue)o entre
otros procesos.
Es importante un buen manejo por parte del hombre par a
conducir favorablemente la microfauna y la microflo ra del
suelo.
De todo esto se desprende que la relación suelo-planta-
animal es muy estrecha y evidente.
CLASIFICACIÓN SEOÚN LA APTITUD DE LOS SUELOS
\' 4, ,V AClON6S .RUKA~BS
,.,
,irnlontos vitales y de pr~ucción del ganado por wúdad de
111perf.icie y
a lo largo del ano. • C
Los campos de aptitud gam,dera para cria d:. la uenca
,h,l $alado oscilan en 0,5 unidades ganad_eras/ha/an~ en c~mÍ
1110los de maleza! correntino 0,33 urudades gan· eras 1 a
IU\O.
·t¡ SUKLOS DE APTJTIJD FORl!.'STAL
l,os suelos de text ura arenosa o franco arenosa, co~ per-
r,i ro fundo ; pemüten la implantación y desarrollo rad;culiu-
1to ~species de l(,tifoliadas (ejemplo: eucalipto) , ~e~!ra~:i:.
111sconíferas (ejemplo: pinods)so~rtan: ~1::a~!s.º Los ~uelos
,nicnto, o sea porcenta¡es e are a ma . . sauces en
h11111dables son aptos para coltivos de salica,;eas (
l¡njos inundables y álamos en los albardones).

/) SUELOS DE APTITUD AGRÍCOI,A

4.VIL Factores climáticos que deben ser considerados
Comprende suelos de textura franca que permiten ser la-
boreados, bien provistos de materia orgánica, buena estruc- 1) Precípitadon Js:
tura, fértiles. Esta aptitud está condicionada a factores cli-
Lluvias:
.
,
máticos, tales como las precipitaciones en lo que se refi.ere a
su cantidad y distribución . Los suelos de aptit ud agrícola
- cantidad anual;
- distribución en el año;
más calificada en la Argentina, comprenden los ubicados en
el centro y norte de. la pradera pampeana : intensidad;
- aprovechami ento.
cultivos Pl!Tª grano grueso;
cultivos para grano fino; Nieve:
cultivos especiales. cantidad;
época.
2) S(JELOS DE APTITUD GANADERA Granizo:
Son aqueUos suelos p,,sados con alto poroontaje do nrci - - Ctecuencia;
lla, difíciles dti trabajar, comprende ároas generalmente depri - - intensidad;
mida~; por ejemplo: Cu.enea del Río Salado (provincia de - daños que causa.
Buenos Aires) y maleza! (provincia de Corrientes). . 2) Temperaturas:
Como índice de la relación suelo-planta-animal es impor- - Media.
tante el concepto de "receptividad ganadera".
- Máxima.
Se denomina "receptividad ganadera " la capacidad de los - Mínima.
ca mpos de suministrar forraje verde para satisfacer los reque- - Heladas.
 DANTB GU&IlR.Ell() - MANUAL DB. Tll$ACIONB$
242
3) Velocidad del viento y dominantes ( e~osión eólica).
4) Humedad atmosférica
5) Radiación solar.
Ad,versidru:lesclimáticas: sequías, inundaciones, helada5,
granizos.
La pradera pampeana argentina reúne condiciones climá -
ticas que favorecen la explotación agrícola- ganadera, ellas
son, entre otras: buen régimen pluviométrico (1.000/700 mm
anua.les), verano suave, poco frío invernal y largo período Ji.
bre de heladas.
5. Vll. Metodología de la valua.tjón rural
En toda metodología por utilizar en valuaciones agrícolas
es condición indispensable la inspección del bien por tasar
que permitirá en la elaboración del informe, consignar todos
aquellos datos que sean necesarios para conocer perfectamen-
te las caractedsticas y el valor del campo.
El informe deberá ser preciso, completo, detallado, mi-
nuciosa descripción de la propiedad, conciso y lógico, claro,
breve y muy objetivo.
Deberá contener:
J) Nombre del propietario y/u ocupantes.
2} Designación del inmueble.
3) Ubicación:
a) Provincia; Partido o Departamento; Distrito, etc.
b) Estación ferroviaria más cercana y ferrocarril que
la sirve; distancia en línea recta entre la estación y
el inmueble, rumbo del campo respecto de la mis-
ma estación ferroviaria, etc.
e) Puerto de embarque; distancia del mismo desde el
campo iMpeccionado utilizando el Ferrocarril
y /o caminos.
d) Nómina de los caminos de acceso al inmueble des -
l>ALUACl()NES RURALl>S
de la estación más cercana y /o camino t)llvimenta-
do; distancia desde el inmueble hab-tael carnin.o
pavimentado rnás cercano; transitabilidad durante
el año en los caminos de acceso, especialmeolle en
las épocas de salida de la producción de la región.
e) Información acerca del amojonamiento del cam-
po.
n Planos del terreno tasado; croquis de ubicación,
vfos de comunicación y principales accidentes oro
e hii:lro¡,'Táficos.
S~ debe tener especialmente en cuenta que la ubicación
roferentc al valor del campo al fijar la dist .ancia y por coosi-
~uicnte la viabilidad de la producción a los centros de activi-
dnd económica, ejerciendo su influencia mectiaj\te el costo
µOI trasport.e y comodidad de acceso al in~ueble, orienta la
,lf,nsidad de las explotaciones dada por su d1stanc1a a centros
poblados.
4) Propietarios linderos.
5) Superficie: se consignará la que resulta del último
plano de mensura aprobado.
6) Climatología :
a) Precipitación pluvial: se consignará :' ~romectio
anual del último tegistro y el de los últimos diez
años, además se deterrni¡¡ará el mes d.e máxima Y
mínima en dicho lapso.
b) Temperatura (las mismas consider.aciones que pa-
ra las lluvias).
e) Se mencionan a continuación otr<,s agentes del
clima que actúen sobre los cultivos provocando
mermas de rendimientos u otros inconvenientes,
así se consignará la acción de I viento, heladas , gra•
nizo nieblas, humedad relativa , ·etc .
un ~álisis exhaustivo del clima es necesario pa•
ra apreciar las posibilidades agropecuarias de la
zona y por ende del'inmueble en estudio.
244
DA NTB CCJ}foRHRRO- MANUAi .. DE 'l'.ASACIONBS
1'~l.f/A.CIONBS
7) Suelo:
In.formación sobre textura, estructuxa, profundidad,
carncterísticas de l subsuelo y posibilidades de ero -
sión. Cm1signando en CruJO de suelos salitrosos, la clase
de sal que lo ha originado y las posibilidades de corre -
girlo.
Se indic,1rán las tierras degradadas , donde, lógicam en-
te, disminuye la fert ilidad.
En lo posible es conveniente acompañar un croquis
a escala de los tipos de suelos y de su capacidad de
uso.
'l'opografía :
Para campos en zona de llanura se especificará: cam-
po alto, regular , bajo tendido , bajo inundable , desper-
dicios. Para campos en zonas montañosas: campo de
llanura, pampa acceslble de alta montaña, desperdi-
cios. Para campos en zonas boscosas se seguirá la cla-
slficacíón dada para campos de llanura, pero aclatan-
do en cada caso la existencia o no de monte y/o bos -
que y sus caracter ísticas.
8) fnundacion es y/o anegamiento
Causas, periodicidad o frecuencia, duración , especi-
ficando la superficie del suelo ,ifectado y en qu é
época del año se produce.
9) Aguas subterráneas
Profundidad de la primera y segunda napa, grado de
oscilació_n del nivel piezométri co 1 con referencia a las
disti ntas estaciones, calidad y potabilidad del agua, fa.
ciUdad d P.Axtracción y :rendimiento aprux.irnado.
JO) Aguas super{iciales
lmpor t11ncia , ubica ción y características generales, su
aprovechamiento y eficacia. Intere sa saber si son per-
manentes y potab les.
11) Flora
Composición del tapiz vegetal espontáneo herbáceo,
citando especies predominantes, su relación con Ju
R URALISS
fertilidad del suelo y posible aprovechamiento. Sobre
·esa base se establecerá la receptividad ganadera del
campo natural.
Es fundamental la identi!lcación de especies predomi-
nantes dado que las hay de suelos bajos, alcalinos, sa-
linos, ácidos, de suelos modificados, etc., ya que cons-
tituyen un índice ocular útil, veraz y objetivo de la
calidad del suelo del campo.
Respe cto a la flora arbórea espontánea se indican. su-
perficie, especies predominantes, porcentaje de cada
uno y densidad.
12) Factores adversos de origen biológico
Animales y vegetales, malezas, enfermedades cripto-
gámicas, insectos, etc. , indicando cuál o cuáles son los
que específicamente afectan a la vegetación o al ga-
nado, señalando la importancia de cada una , grado de
difusión y superficie aceptada; plantas tóxicas para el
ganado; plantas dañinas .
J3) Aptitud agropecuaria
Rendimientos en la zona y el campo de las especies
típicas, especificando el promedio decena! del Minis-
terio de Agricultura y Ganadería u organismos oficia-
les. Receptividad ganadera indicando razas y calidad
de la hacienda. Superficie apta para la actividad ag,í-
col.ay tareas fundiarias.
14) Caracteristicas generales de la zona
a) Estadísticas de producción y áreas sembradas y
stock ganadero (mínimo diez años).
b) Actividades con-ientes.
e) Subdivisión de la propiedad.
d) Unidades agrícolas existentes en la zona .
e) Aptitud media de la tierra.
Es necesario relacíonar la producción física con la ca-
lidad del terreno en el total de la superficie si es uni-
forme , o parcelarios si se trata de suelos que acusan
diferencias significativas. Los terrenos se deben clasi-
ficar de acuerdo con sus peculiaridades, sugiriendo
 DANTE 01.JBRRBRO - MANUAL DB TASACIONJ:$
adoptar el criterio de un puntaje según su aptitud en
cada categoría. Por la suma de los punteis parciales se
llega a la aptitud media del terreno (100 para el pre-
dio óptírno), pudiendo determinarse de esta manera
si una m:plotación se encuentra sobre la media de la
zoa11o debajo de ella.
16) Infraestructura
Energía eléctrica, caminos, telégrafos, centros asisten-
ciales, educacionales, sociales, asociaciones empresa -
rias y obreras, etc.
16) Mercados tradicíonales y potenciales.
17) Datos especiales para ualuaciones en zonas 'de rega-
dío
a) Superficie empadronada.
b) Clase de derecho de riego.
• Definitivo.
• Eventual.
• Desagüe.
• Otros tipos.
e) Superficie efectivamente regada.
d} Dotacionll$ de riego en m' /ha/año
e} Suficiencia de la dotación procedente respecto de
los cultivos típicos de la zona.
n Calidades de las ·aguas de riego, recuperación de
las mismas Sóbre la fei:tllidlld del suelo y el desa-
rrollo de los cultivos.
g) Desagües, drenajes y revenimientos.
h) En los casos. de aguas subterráneas se considera-
rá: profundidad de la perforación, diámetro de é,o.
ta, rendimiento en litros por segundo, tipo de
bomba, motor utilizado y cantidad de hectáreas
que pueden regarse con 111caudal ~edio que se
obtiene en la perforación.
18) Disponibiltdad del predio
Especificar si se encuentra Ubre o con ocupantes; es-
tado jurídico de la propiedad, ocupación total o par-
cial, contratos, etc.
l'AlUAC{ONES RUBALBS
!U7
6. VD. Métodos de tasaciones rumies
TIERRAS
J} Métodos comparati~os y su.manos.
2} ltacionales o anal fticos.
/) MÉTODO COMPARATIVO Y SUMARIO
,1) COMPARATTVO HOMOOE,VETZADO
El método comparativo consiste en estimar el valor de un
predio, en función del precio de otro u ob,os predios semejan-
tes, previa apreciación de las diferencia.~ y su probable in-
fluencia en el valor.
Se basa en el análisis minucioso del predio por valuar,
sobre todo si se trata de un fundo integrado y, paralelamen-
1.é,el de aquellos de los cuales se conoce el precio, procedien-
do a su comparación y homogeneización, teniendo en cuenta
las razon es que normalmente dan carácter al valor.
Aspectos a tener en cuenta
1) Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobilia-
rios: ventas y ofertas.
2) Analizar valores obtenidos en subastas públicas, priva -
das o judiciales.
3) Analizar l;,s condiciones de venta, facilidades , urgen-
cias y necesidades de ven~a. Considerar si se pagaron precios
superiores por compra para destinos especiales.
4) Consultar contratos de alquiler, aparcería, etc., anali •
zando las circunstancias y condiciones.
5) Establecer el valor básico, punto alr~'<iedor del cual
:fluctúan 1.os valores de la tierra.
6) Tener en cuenta los valores J'ísicos que afectan el valor
do la propiedad y analizar la c:apacidad productiva.
Las razones que normalmente dan carácter uJvalor y que
deben ser analizadas a los efectos de la tasación en forma coo-
frontativa para establecer las influencias de cada una, pueden
ser sintetizadas de la siguiente manera:
 fl48 DAJ\ITE GfJ8RR.8RO - MANOAL DE TASACIONES
1) Ubicación
Distancia a camino afirmado o cualquier otro punto de
afluencia local de la producción o lugar de abastecimiento .
Sobre la base de la diferencia que media entre la distancia
del campo considerado y la estación ferroviaria o camino de
cada uno de los antecedentes, se calculan los costos diferen-
ciales de acarreo.
2) Ex tensión del campo
Aspecto muy importante, ya que el precio unitario de l
terreno será mayor par;i la superficie que corresponda a la
Unidad Económica. Dicho valor se va haciendo menor a me-
dida que la superficie se aparte de la Unidad Económica.
O sea qu e a mayor extensión, menor val.or por unidad de
super(icie, excépción hecha de los predios que disminuyen su
superficie , pero se acercan a un centro urb:\Ilo en estos casos
el valor unitario puede aumentar, pero puram~nte por facto-
res de tipo especulativo.
La di rerencia por extensió n se resuelve sobre la base de
curvas experimentales en función de valores representativos
regionales, previa eliminación de las demás razones del valor.
No existiendo curvas experimentales, se ensaya una curva
drcunstanciad¡¡ con los valores obtenidos en el lugar.
,>) Forma
La forma más convenie nte es la cuadrangular .
En campos muy alargados sobre márgenes de arroyo se
deben castigar o bien por la mayor incidencia de alambrados
y aguadas excesivas, o por la mayor dl!icultad de manejo y
dosproporción de potreros resultantes.
ti) Calidad del suelo
Se estima el rendimiento de uno y otro y se calcula la
renta düerencial que capitalizada nos da la diferencia de
valor.
V..41
,UA CIONHS RURALES
5 ) Mejoras
Si tanto el campo a tasar como aquél del cua l conocemos
..1precio cuentan con mejoras en forma equilibtada , se estimo
1~ diferencia de los valores de · ambos, que será también la di-
rotQncia de valor de los fundos. .
Si uno de ellos tiene mejoras excesivas, se procede a dedu -
;,lr el valor de las mismas y considerar la Uerra nuda.
6) Año de venta
Se traza previamente la curva de los precios medios anua-
las de todos los campos de la jurisdicción considerada y sobre
I U base se retrotraen al día los valores de los campos usados
uu la compara ción, por medio de los números índices con los
¡,uales se procede a deflacionar las series considera das. Del
rnismo modo pueden utilizarse coeHcientes regionales de
vnlor fundiario. ·
Por los frecuentes desajustes que implican estos métodos
de actualización de antecedentes inmobiliarios, se recomienda
t.ener en cuenta las vent;is más recientes posibles y corregirlas
mediante un índice apropiado o en su defecLo tomar ofertas.
7) Época de venta
Las posibles diferencias se localizan previo análisis de la
lnrluencia de U1$distintas épocas en el precio (efecto de la
variación del valor de los campos en épocas normales, de se-
quía o de lluvia). Si no bay estudios ya realizados, se pulsa
el juicio local sobre el particular, aplicando coeficient~s pru -
de ntes de corrección.
8) Probable.• condiciones climático.•
Sien do situacione s poco frecuentes y no habiendo es-
tudios hecbos, se debe consultar la opinión local.
9) Carácter del valor reg/$trado
Conviene trabajar siempre coa precios de venta, lo que no
impide que puedan utilizars e ,también valores de trasferencia

250 l)_ANTB GCJERRBRO - MANUAi. DE TASACJON6~
hipotecaria, valor de garantía o valuaciones fiscales se hacen
las correccio nes sobre la base de índices zonales si ~,dstie,an
de lo contrario deben elaborarse. ' '
Son también de útil aplicación como ya se indicó, las
ofertás y también los remates. '
1O) Forma de uer¡ta
Se deben buscar siempre remates públicos. Anali2ar si
lús precios provienen de ventas particulares y, además, si son
correctos o no.
Los remates públicos se castigan por posibles riesgos.
1 J) Forma de pago
Existen tablas que establecen la relación entre diversas
formas corrie nte s o las rórmulas ya vistas en tasaciones ur-
banas.
12) Disponibilidad
Se castigan los campos ocupados frente a los desocupa•
dos. [,ógicamente está vinculado al plaz.q del contrato y la
disposición de los ocupantes en gene ral, para considerar su
situación.
13) Intereses calificados o accidentales
Como ejemplo de esLos intereses puedén D;1encionarse:va-
lor afectivo; linderos; h erederos; etc ., debiendo quedar a
crit:erio del perito, quien detes:mitlará la incidencia de Jos
mismos sobre el valor del predio. · tñrea y año.
En valuaciones con fines expropiatorios no se considerar
rá como influencia de plusvalía y será desechado como ele-
mento de tasación los argumentos basados en motivos tra-
dicionales , de familia o cu,alquiér otra índole.
Es evidente que el factor ·de mayor gravitación es el rela-
tivo a la calidad del suelo.
El perito debe realiz'!-1:un levantau,iento agronómico del
campo por tasar, como asilnismo de los utilizados como an-
1 1 UJACTONHS RURAJ,.ES
t6I
111redentesy de los cuales se conoce el pi;ecio, tomando refe-
111n cias completas.
Los valores se someten a una correcta homogeneizaoibn,
110rcalidad a¡ropecuaria, oferta, ubicación, superficie, topo•
lll"lÍÍa. forma de pago, etc., en planillas similares a las ya vis-
lii8en tasaciones urbanas, de las que surge el valor unitario de
iooa que, corregido previamente con los mismos coefícient.es
u~lliz.ados en los antecedentes, pero en válore, inver80$ y apli•
<'O.doa la superficie del campo por tasar nos arroja e.l valor
tol\al del mismo.
No debe olvidarse que en una valuación científica no im-
tlórta tanto el valor como la manera de demostrar que el ha-
Iludo es el correeto y no otro.
El ta.~ádor especüicará sus argumentos en forma ordena-
dn, de modo tal que el valor surja como consecuencia lógica
,fo los fundamentos considerados.
n¡ MÉTODO EMPÉRICO SUMARIO
Dentro de los métodos empíricos es destacable el que se
npÜC;\ en algunas zonas caractcristícas por una explotación
única y común en su tipo. Por ejemplo, en la Pacagonia (Ar·
¡¡entina), en las cuales los campos se valúan en relacibn a la
productividad de la únien e,cplotación posible en In zona, cual
es la cría de oveí,i.s.
La r.eoeptividad ovejuna constituye el elemento funda-
mental en este tipo de valuación.
El valor unitari<) de la tierra se est.íma, entonces, en fun,.
c,ó n de la cantidad de ovejas que el campo en estudio es ca-
paz de SC>portar,de acuerdo al paslaje que produce por hec•
Conocido el valor normal de campos por cada unidad de
unimal admisible en el mismo, eJ valor total resulta de su
superficie multiplicada por dicho valor y la cantidad de uni-
dades por hect.área que admite dicho campo.
/<:jemplo
Valor u11itarlo zona : $ 3.000 por hectárea con capacidad
de 1 oveja por hectárea.
 262 DANTE OUERRBRO - MANUAL D5 TASACIONES
Si el campo tiene 6.000 hectáreas y capacidad de 2 ani-
males por hectárea, su valor será:
ye 6.000 ha X$ 3.000/ar,imal•ha X 2 anima/u e$ 30.000.000
2) MÉTODOS ANALÍTICOS
AJ MÉTODO DE LA RENTA
La tasación del inmueble se efectuará determinando el
valor de la tierra µbre de mejoras, capitalizando la renta fun-
diaria_
Este método compr~nde varias formas dist.intas de obten-
ción de la renta neta, a saber:
' - Fijo.
- Por medio de la cuenta de explotación;
- por el canon de arrendamiento;
- por la aparcería.
Para determinar el valor de productividad de la tierra por
capitalización de la renta, que se obtiene de la "Cuenta de
Explotación", se tomará como base un predio representativo
de la zona, en función de superficie, capital dé exp lotación
mejoras y conducido por un agricultor de capacidad empre'.
saria media, se tendrá en cuenta la producción física prome-
dio del último decenio, de acuerdo con las estadísticas ofi-
ciales referidas a la zona y el precio corriente de los últimos
doce meses.
Renta fundiaria
Su determinación comprendo:
AJ EXPLOTA CIÓN BASE
La explotación por considerar, que puede ser ex:istente 0
/<leal, hipotética o razonada, debe ser representativa de la
wna, en función de superficie, mejoras, capital actividades
sistema de rotación, etc. • '
Con respecto a la zona, ésta debe ser de-terminada ecotó-
1/icnmente para el conjunto de a(.-tividades que se consideran.
8) CAPITAL AGRARlO
Com o ya se ha expresado, independientemente de las me-
joras fundiarias que realmente cuenta el campo por justipre-
QUlr, a los efect.Qs del cálculo, se incluirán únicamente aq!le-
1/os que se consideran útiles y necesarios para la producción
y que sean representativas de la zona en estudio.
El capital fundiario se integrará con:
a) Tierra libre de mejoras.
b) Mejoras fundiarias.
El capital de explotación se divide en dos grandes grupos:
- Circulante.
La explotación base para los cálculos surgirá de una en-
cuest a realizada en lo zona, lo que permitirá determinar las
características general.es de superficie, mejoras, capital de
explotación, actividades, etc.
Como ya se ha expresado, la es~ctura deberá ser repre-
sentati va de la zona, como asimismo la capacidad del agri-
culto r, que responderá a la media regional, al igual que el
mont o de los salarios, el nivel de vida del productor y fami-
lia, el tipo de semilla utilizada, calidad de la hacienda, etc.
Con estos elementos se formulará el cap ital agrario y la
cuenta de explotación.
Se detallan a continuación los elementos que corriente-
mente componen el debe y el haber de la referida cuenta y
la integtación del capital , con los ítem que normalmente
cuenta una explotación tipo :
rJ CAPITAL FIJNDIARIO
A. Tierra.
B. Mejoras.
a) Extraordinnrias.
l. Desmonte .
2. Nivelación.
2H OAN't'E OUERltERO - MANUAL DB T.A.$ACIO"'Jh \ 11.UACJONRS RUR.AL.BS

b) Ordinarias.
Arados.
J. l .
l. Alambrados, mangas, com,le•
1.2.Rastra.
1. 1. Perimetrales .
1.3.Tractores.
1.4.Sembl'lldoras.
1.1.1. Propios. J.5.Cosechadoras, etc.
1. J 2. Medianeros. 2. R.odados.
1.2. internos. 3. Ame~ aperos y atalajes .
J.3. Mane¡u¡y cortales. 4. Muebles y úUles domésticos.
2. Aguada$ y sistemas de riego B) Capital de Explotación Ciraulante
2.1. Molino. a) Gastos Generales.
2.2. Tanque. b) Gastos Especiales.
2.3. Bebederos. e) Sahtrios.
2. 4. Sifones.
2.5. Alcantarillas.
2.6. Puentes. Cuenta de explotación
2. 7. Compuertas, etc.
3. Co11slrucclones y camino, I DEBE
3. 1. Casa habitación. / BENEFICIO FUNDIARIO
3.2 . Galpones.
3. 3. Tinglados. A Renta fundiaria (por determinar).
3.4. Bañaderos. B. interés !undiarlo.
3.5. Canúnos ifltemos. 11 GASTOS DF. PRODUCOIÓN
4. Plantaciones perennea, A. Especia les.
4. l. Herbáceas. a) Del mani.
4.2. Arbóreas. 1 Semilla.
4.2. 1. Frutales y viñedos. 2. Arada.
4.2.2. Reparo y adorno. 3. Cosecha, etc.
4.2.3. Montes. b) Del . . . (ídom para cualquier otro tipo de culil
vo).
II) CAPITAL OF. l!XPLO'I' ACIÓN e) Invernada (animales de venta) .
A. Fijo. B. Genemh, •.
a) Vivo. a) Impuestos.
J. Animales de trabajo. b) Seguro,.
2. Animales de renta. e) Conservación de las mejoras Cundiarias.
3. Reproductores. d) Conservación del capital de explotacl611 IIJ11l1111,11
b) Ina.nimado. mSQO.
J. Máquinas, herramientas y úti101,de trabajo. e) Combustibles y lubricantes.
 DA.VTE GUER.REJ'tO - ,\IJINUAL DE TASACIONES VALIJ ACIONl5S nunAl.l:J.S

f) Elementos de lucha contta la maleza. Intereses

g) Sanidad vegetal. Los intereses en cambio se cak ularán sobre el valor re-
h) Sanidad animal. aldual:
Valor a nueuo X Vida U.ti/futura
C. Salarios. V,=------ - - ----
Vide útil total

a) Sueldos y jornales (remuneraciones y cargas SO· Capital circulante

ciales). Compren de los siguientes conceptos :
b} Contratistas.
e) Remuneración indirecta al productor (gast os de a) Gastos generales.
b) Gastos espec iales .
subsistencia al productor y su familia).
e) Salarios .
Como gastosgenerales consideramos la cuota de conserva -
lll) AMORTIZACIONES ción de la.~mejoras fundiarias y del capital de explotac ión fijo
A . Del capital fundiario. inanima do; impuestos, tasas y patentes, seguros, etc.
B. Del capital de explotación fijo. Gastos especiales son aquellos inherente s a cada actividad,
/V) BENEFICIO INDUSTRIAL ya sea semillas, envases, seguros tomados sobre el cultivo, etc.
En el rubro salarios deben consignarse el número e impor-
A . [nterés mobiliario.
te de los jornales que se han necesitado para el cumplimiento
B. lnterés circulante ( en caso de actividades de rescate de cada labor, así como también los sueldos del personal fijo
final). y la remuneración indirect.i aJ productor (gastos de alimenta-
Las amortizaciones e intereses se calcularán de la siguien-
ción, vestuario, médico, farmacia, educac ión de 10$ hijos en
te forma: edad escolar y pequeños es parcimientos) .
Amortizaciones
Se aplicará la fórmula de las imposiciones vencidas a inte -
rés compuesto :
Cuenta cultural
r
A= "M ----- A. Beneficio {undiario: en este caso se considera sólo el
(1 + r)" - 1
interés {undiario o sea el de las mejoras fundiarias, ya que la
donde : renta fundía.ria es el valor a determinar.
A 0
amoni'iaci6n .
M = vidor a nuevo del bien a n,orti,:.°'-ble. n r.astn.~ dP. prnducr.llm : comprP.nd e lo.e::insumo.'-":nP.cesa.
r r.azóo (tanto por uno) ,
0 ríos para producir y el numerarlo necesru:io para cubrir la con-
n ; anos ,•ida útil l.otal de la cosa . servación, reparaciones , etc ., de las mejoras, máquinas y
A fin de facilitar los cálculos hay tablas de amortización, ot ros, así como también para la compra de repuestos, pagos
r de impuestos , etc.
donde se consignan los valores de para distin-
( 1 + ,.¡n-1 C. Amortizaciones: el total que surja de las mejoras fun-
tos parámetros de 11 y r. diarias y del capital de explo ta ción.
 358 DA."J'rEGU.#RRERO - ,l1ANUAL DE TASAClOl\'R. 'i 1 • ,U.<CIONl/8 1WRA1.S$

D. Beneficio industrial: comprende el int.erés del e.-ipital
fijo de explo t!lción y del circulante. En caso de explotacio -
nes, cuyas actividades permitan el rescate continuo del capi tal
en juego, no se fncluitá este último (ejemplo: tambo).
JI. NABER
Comprende el valor total de la producción discriminad a
por rubros. A tal efecto se considerarán los rendimientos de-
cenales y los precios comentes del último añQ.
Determinación del qa/or del campo
a) La diferencia resultante del Debe y del llai,,er, co11f_igu-
ron la RENTA BRUTA . Descontando a ella el "beneficio empre-
.
sario" obtenemos la RENTA NE'rA Fl,JNDIARIA la cual capi-
'
talizada a la tasa que corresponda, determinará el valor de 1a
tiena Ubre de mejoras, para la calidad de suelo en cuya base
se haya determinado , en caso de que considere más de una
actividad, se obt.end.r-.íet valor de una hect.área de calidad me-
dia, el cual deberá ser ajustado en función de las calidades
de tierra que posea la fracción en estudio. Las variaciones de l
valor por esa causa deben fUJ)darnentarse detalladamente,
indicando en un croquis los tipos de suelos que darán lugar a
rendimientos difer,enciales o permitirán el camb io de act ivi-
dades .
Las tasas de capítalfaación por emplear, en promedio, co-
rresponden a tasas de interés a moneda constante 15 'lit a
7 % ), pero pueden ser ligeramente corregidas en .función de
la mayor o menor deseabilidad de la zona estudiada. Por
ejemplo: en campo.s ubicados en zona de elevado valor agro-
pecuario y por oonsecuencia de elevada deseabilidad ¡:or sus
rendimientos, la tasa puedP. ser más baja ( 4 % a 5 % ) y si son
zonas con derecho de riego de 3 % a 4 %. En las zonas áridas,
boscosas, de poco desarrollo económico o alejadas del centro
de consumo, la tasa puede ascender hasta el 9 'lit.
Las tasas de Interés serán las anuales de la plaza financiera
bancaria.
Para el capital circu lante se tomará el eqwv·alente a dos
aproximadamente (1/6) do las tasas financiéras,
111•18éa snlvo
qUt las ventas de los productos sean muy espaciadas .
Un ejemp lo sintético en valores redondeados nos indica la
del cálculo.
11111rch¡t
Al valor obtenido, se le adicionará el conespondiénte a
hlb mejoras propia¡¡ del campo, lndicnndo cuáles son las útiles
y necesarias, según sean las actividades representativas de la
región.
Determinación de la renta neta
J-Jabe.r- Deb~ = Renta bruta
Reota bruta - l1er,aficio admitibltt >= Renta rieto
Determinación del valor de la tierra
Rmla neta X 100
v, = . , .
Tusa (:apJlaLJzoc,lm
Delerm,rwción del ual-Ordel f'undo
V. Fm·tdo e V 11 ierra + V, Mejoras
b) Para determinar la renta fund.iaria de un predio arTen-
dado., se debe tener muy an cuenta que el canon de arrenda-
mienLo sea el que corresponde equiLativarnente a la capacidad
productiva del predio a evaluar, o sea como compen$ación
de l capital fundiario exc lusivamente y que el dueno del pre•
dio no aporte capital de explotación, porque esto aumentaría
el canon fijado. Por otra parte, el perito debe asegurarse que
sea el usual en la zona.
¡,;¡ canon de arrendatruento corresponde a la renta bruta
del predio. Para obtener la renta neta, que es la que se capita-
liza, se le debe descontar a la primera él monto de impuestos,
amortización e intereses de mejoras y gastos de administra-
ción que corren por cuenta del propietario.
Una vez obtenida la renta neta, se capitaliza de la misma
forma que en el caso anterior.
 VALUACfONB,9 rtURA t..tS
ta,
260 DAN"TS GUERRISRO - MANUA i., 0.6 TASACIONES

e) En el caso de aparceria, o sea cuando el campo se da en EJEMf'LO SlNTÉTJCO DE VAl , UACJÓN

POR PRODUC1'1Vlt>AD O REN'l'A
explotación a un ter.cero y como compensación, se recibe una
parte de la producción , el perito debe determinar la produc- l. Capital fum/Jarlo:
ción medi!l de la zona , donde considerará qué superficie por - A . Tier ra
(valor a determinar)
centual le corresponde a la ganadería y a cada lín ea agríco la. B. Mejoras íundi:.uiBs 10.000 .000
Con est.e dato y los rendí míentos promedios det-enales de ios tl . Capital explo tación
A. Fijo 4,000.000
cu ltivos (también receptividad media para ganadería), se ob• 1.000 .000 5.000.0óO
B, Circulante
tiene el ingreso multiplicando la producción total por el pro-
medio de precios de los últimos doce me~.
Cuenta Explotaci ón 1
Como el canon de aparcería es u.n porcentaje de la pro-
ducción obtenida , de la forma expresada se obtiene la renta DEBE
bruta de la e,Kplotación.
Para determinar la renta ne-ta a capitalizar, al valor así l. Beneficio (tmdiorio
J\. Renta rundiar'ia
l
obtenido se le debe · restar los gastos correspondientes al pro• (a detcrntinar)
pietario en conceptos de amortizaciones, impuestos, gastos 8 . ~~teréltfundiario ,500.000
11. Gastos de prodr,cción
11

li
administrativos , etc.
A. EspecialeA 200.000
La renta neta se capiLaliza de la misma forma que en los B. Q<,ne.tales 300.000
casos anteriores. C. Salarios ¡50.00 0
. Amo rt izacio,ies
111
A , Del capital fundia:rio
r 1
Estudio de model.os para fijación de valores unitarios por Mr , 260.000
(1 + r)" -1
el método de la productividad o renta
8. ·Del capital de oxplotací6n
No siempre se puede practicar un cálculo de la rentabili •
dad de la tierra que debemos tasar, por no estar ella explota •· M, . (l+r)"-1
r
150.000 1
da y faltar entonces elementos verificables relacionados con TV. .Beneficio imJ.usltial
su producción, mejoras, gastos, etc. En esos casos el tasador A . Interés mpbilüsrio 1
puede solucionar el proble-ma calculando la rentabilidad de Capital fijo X 0,06 240 ,0!)0
Capital circulánte X 0,01 10.000
una unidad económ ica de campo con tierra de car<1cü:rísticas
similares a su problema. Para ello evaluará las mejoras necesa- TO'J'AL DEL DEBE 1.800 .000 (-· )
rias para una supuesta explotación, gastos generales, amorti- HABER
zaciones, intereses, et.e. y la posible recaudación de venta de Ventá de productos y
los product,os co mercializables. subproductoa 4 .000 .000 (+)
REN'rA BROTA =
En tal forma surgirá una hipotética rent¡¡ neta que, capita• ~ ftabor - Debe 2,200.000
lizada, nos dará el valor de la tierra tomada como unidad eco- Oenéficio empres.."ll'ÍO
(25 •·• vent••) 1.000.000
nómica y como consecuencia el valor unitario con el que de l. 200.000
Renta neta
bemos tasar el campo en estudio .
 26~ DAN 'l 'E GUfi:.RRBRO - MANUAL; .D/i 'PASACJONJ/.S
\IALUAClONSS RU JiALES IU

VALOR DE [,A TIERRA e ret1ta"~ta

Casacapltalización A tal fin los ante<:edentes inmobiliarios inspecdow1<l11"••
12 ponderan en función de los siguientes conceptos:
'(rT e • ~~0~00 ° 20,000.000.
11) Topografía: altura y relieve.
VALOR DEL CAMPO: b) Edáficos: espesor de la capa arable, textura y onlithul
· de l suelo, estancamiento del agua, agua del subsuelo,
'riorn . . ..... . ...•... • .... , . . . . • . . . . 20.000.000
:\fejoros . . . . • . . . • . • • • . • . . . • • . . . . . • . . . 10.000.000 fertílidad del suelo, etc.
TOTAL . , . , . •.. • .•... • •• , .. .. . . . , • . S0.000 .000 e) Fisi.ográficos: de la vegetación, receptividad ganndcru ,
d) Económicos: accesibilidad a las fuentes de consumo .
Los conceptos enumerados ban sido ponderados medfan .
8. MÉTODO ANAI,ÍT!CO COMPARATIVO PONDERADO te un análisis estadístico de innumerable éaotidad de casos
O SISTEMA DE PUNTOS resueltos por computación.
El peso numérico asignado a cada rubro implica la estre-
La sustancia de.l mismo recae en el estudlo pormenoriza. cha relación del mismo con todos los otros y con ei guarismo
do de los distintos bienes inmuebles del sector que ha sido final.
motivo de movilidad inmobiliaria o se ofrezcan en compra- La suma de puntos que pandera cada concepto enunciad o
venta representa el puntaje de aptitud del campo o califlcacíón
Factor determinante del análisis es la calidad agropecua- agropecuaria, según planill11que se agrega.
ria de cada antecedente, como asimismo la ubicación y fun-
cionalidad de los mismos.
5) Aptitud ponderada:
El método propone , por tanto, la estrecha relación entre El producto de la superficie del predio antecedente por
el valor real del inmueble obtenido en plaza y su conecta los puntos de aptitud o calificación agropecuaria da una ex-
ponderación en lo que hace a calidad agropecuaria. presión numérica de su aptitud ponderada .
6) El cociente entre el. valor de la propiedad anteced ente
Procedimiento operativo y la aptitud ponderada conforma un guarismo que tiende a
reit.erarse en los distintos antecedentes, la mayor reiteración
Los antecedentes de transacciones inmobiliarias obteni- o analogía de las cifras define la calidad y seriedad de losan-
das en el lugar, se ubican en la planilla cuyo modelo se agrega. tecedentes seleccionados y el rigor con que fueron calificadas
El sistema permite la obtención del valor uni tario de l pre - las bondades agropecuarias.
dio medio para una 7.nna determinada.
7) La relación entre la sumatoria de los montos totalos
Los pasos por seguir son los siguientes:
de los antecedentes y la sumatoria total de las superficie s,
1) Reducción del precio de operación a dinero de con- define el valor unitario para la aptitud agropecuaria mi!d/11
tado. para la zona en estudio.
2) Corrección por oferta. 8) La aptitud agropecuaria media parn la zona con• l1l1
3) Determinación del valor real actual. rada se define como la re lación entre las sumatoria s dt• 111
•
4) Calificación agropecuaria aptitudes ponderadas y la sumatori3 de la superficie d,· 1,,
distintos antecedentes.
 DA/IITIJ GUERRERO - !t1A;"l/(1
.,1L DB TASACIONES
VALUACIONES RUHALl.:S ~0$

9) La relación entre la sumatoria de los valores totales

de los antecedentes y la sumatoria de las aptitudes pondera- VALOR UNITARIO DEL PREDIO MEDIO lllJRAl,
das, comparada con esta m.isn¡a relación para cada anrece-
dente, posibilita un análisis de dispersión, ya que toda c;fra Venta Super{. Precio Punto, Aptitud Reloción
que se aleje del cociente, en un porcent.aje determinado, fa- Nº en actual al de pondtra.da uulor
ha conl."ado aptitud (l)X (3/ 0 (4) qptitud p.
cilita su eliminación y la consiguiente autodepuración del
(2) + (4) e¡;
procedimiento (limites usuales ± 20 'Yodel cociente).
( 1) (2) (3) (4) (5)
El valor unita110 final así obtenido tiene todo el peso de ¡ 50 2.350.000 55 2.750 854
haber sido logrado con la influencia directa de factores edá- 2 40 1.260.000 46 1.800 700
ficos, topográficos, de la vegetación y de mercado fumes y 8 50 2.160.000 50 2.500 864
ciertos. 4 t.000 31.500.000 as 38.000 829
6 102 2.550.000 30 S.060 833
6 116 5.568.000 60 ó.800 960
7 50 2.362.000 60 3.000 787
8 106 2.660.000 30 3.180 883
Determinación del uo./ordel campo por tasar
1.514 60.400.500 60.090
Una vez obtenido el valor unitario (u 0 ) para una aptitud
medla (a0 ), se determina, de acuerdo a las características del
campo por tasar, su aptitud (o), con los mismos coeficientes
de ponderación utilizados para los antecedentes. El valor uni- Valor unitario ponde .rado (promedio ponderado):

tario de la tierra por tasar será .dado por u= v • - o el que, !: (2) e 50.400.500 e 33.290 $/ha
0
E (1) 1.514
ªº
multiplicado poi· la superficie del mismo aos arroja su valor
total:

E (4) 60.090
para una aptitud media: :!: (l) 0
- -_- - - e 40 puntos.
1 5 14
Valor
R.elacíón (valor promedio del punto):
Aptitud
Ejemplo de c6/c11/o: A continuación se desarrolla un
ejemplo de valuación de la tierra de un predio llgl'Ícola por el
sjstema de puntos .
En primer término se agrega la planilla que permite hallar
el valor unitario del pi'edio rural; después la tasación del e
50.400:500
e 839/
+ 20 'loe 1.006
60.090
mismo y, finalmente, la planilla con los pun~ajes básicos se-
gún las características de los antecedentes usados y los valores ' - 20 'Yo= 699
dé puntos que correspondie ron a cada uno de dlchos antece-
dentes. (Todas las relaciones se encuentran dentro de los límites
no se excluye ninguna venta.)
 OJ\NTlt o UMh Reno - -"ANUAL DB 'l't\SAClONBS
VALUACIO NE S R.URAl,ES 1,11

IK OTCAOOR DE l'lif\"TAJl-.:S l'ARA TASACIQNJ,~ HURALt:'S

" 1'ASACJÓN DEI, PREDIO RURA L
N.'N'/YJ.'i VA"NT,1.~ AN 'rh"CEOtN'I~·
(Por el sistema de puntos)
C.1\8-AC'rNll l,'S'rJt:AS (,d.-ir,('(.
dowiuJ 1 2 , , • •7 h Superficie de I campo , . . , . , , , . , , . , . l. 000 hectárcus .
.,
1 ..t lt m'r.1 Alto
Mt!dlan 4J¡.o
Mcdlu.n. bnjo
1l
6
1
o
• ,; • • ' ~ Puntos de apt itud , . , , , , , , , . , • , . . , , , a 60 punLQil,
0

[l>I(>
2
Valor unita rio (promedio pond ecado): V0 = $ 33.290/ha .
Muy bnjo o Para aptitud media de a0 = 40 puntos :
:t Rt•lie,,.- L l ;afl(t y 1:u1rej n
o
.Pend i,tn lé mtdlal\11
Pendi,mt o fut!tlct •o 3 3 .6
• 3 ,. ,1 3
a

3. R~u,,v $0 r,n, ó mü~

r.tJp()
út"(Jb/c-
de29a2()
dolOnlO
lnll'l'M.>ld!! 10
33
16
9
•
8 6 G
• • • • 1() Valor del predio: 1.000 ha ,
$ 33.290
ha
60 puntos
40 puntos
..
4. Tt:;,:i111a SueltQ y profundo M8 17 = $ 49 .935,000 ,
,'1'4!011-
doddo.t
Jluola
Mii diill\ llu~)I<> B
Mtdtan , oomp ucto R
Cumpn(lwM
17,

"
12 6 9 3 • 8 12
'
o

,.,
.5. f...'d<1,~(
' Sm
Pueo '' • 7 1 2 2 ~
' 2
ltó:"ú Mud11
.1 o
6.Jt,;w.r Oul!m1 11H) ,n o
d#l&u l 1 Bt.ttma .a m ;le de 15 ro

' •
7 8
lUr//Q Clu~oa
.a
Rel(ll l ar
tn Ílll de 25 m
• ' 7 8 5 ~

M11h
1 "o
7. Rift1,uu MU)' rku
• , •
' •
cdd/iN1 ~loo •I 3 3 8 3
Mt:dbl.n. rico 1
f>ubn, o
• Rec t f)l /.- 'i Tll~ll!M)i (1 ml\4
ukJod 1 I,'2 w,c.thll
11
7
J(-011~- 1 \'\1.
4.!../
hn 6
dntú 112 ,•1H :./ha
1/◄ TIIC.,'h.11
L/6 ,;ae ./ ha
•
2 • 3 2 3 3
"• 3
·1

' • '
9. ikct: ji
bilidud
C:ft #O ·
B11e.na
R._11lar
lllllii
8
'
o
3 3
• ~ 2

dQ, 10
r:t1ml, 10
()/lrm.

TOTAL
D/i:PU .\'·
G• •• 50 3S
"º 50 60 30
:ros DIS
AP'J'J'fU n
 TEMAVIII

EXPROPIACIONES.LA INDEMNIZACIÓNJUSTA

La expropiación, figura jurídica que perm ite al Estado la

adquisición forzosa de una propiedad, con rniras a la realiza -
ción de obras de bien público, está regida en los -distintos
países por leyes que sustentan principios y bases no siempre
homogéneas y que no contemplan, en algunos ca.qos, el prin-
cipio de sana equidad que debe predominar en estos actos.
No se pretende en el presente trabajo establecer los prin-
cipios rectores de una Ley de Expropiaciones de tipo ideal,
ya que sería imposible hacerlo sin advertir que las legislacio-
nes deben ser adecuadas a cada país, ~'Onforme a sus carac-
ter ísticas, costumbres, idiosincras ias y regí men es políticos.
No obstante y con .mira$ a dejar sentadas las bases que
permiten analizar las distintas legislaciones americanas, a fin
de aconsejar posfüll)s modificaciones que contemplen sanos
principios de justicia para expropiado y exp ropiante, se ex-
pondrán a· continuación las normas de procedimiento que
mejor se adecuan, a criterio del autor, a dicha finalidad.
Lógicrunente, dado el carácter técn ico de nuestras activi -
dades, relacionadas con el avalúo, el tema de la justa com -
pensación (indemnización) será el que más nos intexesará,
dejando para los juristas contemplar los aspectos de tipo
legal.

Toda legislación expropiatoria debe contein plar, en sus

as~tos más genemles, los siguientes capítulos:
1) La ca/ificació11 o declaración de utilidad pública.
2) Sujeto expropia11te.
8) Objeto de /.aexpropiación e individualización del bien
expropiado .
 270
DA}t/T6 GUSJUutRo - AtANU ,u . DE TASACl0Nt3S
4) La indemnizaeión.
5 los bienes tangibles que, como en los casos de tleuas para
) Procedimientos (prejudiciales y judiciales) .
6) lA expropiación inuersa.
7) La retrocesión.
otro: eamos someramente algunos títulos y con más detaUes
l. VIll. La calificación
te ¡odas las legisla~i?nes, ª!' general, definen adecuadameo-
e concepto de utilidad publica que permite hacer uso del
;e:cho de e,cpr?piación, así como también que la misma
i! ser ~tablec1da_ por Ley especial o de acuerdo a alguna
_Y genérica q_ue,_sm especificar el bien a expropiar, deter-
~á la_?bra Pubhca para la que seautoriza el derecho de ex.-
p,op1ac1on.
2. VlTI. Sujeto exprop.iante
Lo~ _estados nacionales, provinciales o departamentales
y munlc1pales son, en gene".li, los únicos sujetos expropian -
t.es, ya que de ellos, excluruvamcnte 0 depende la ejec ..
de i~i:isde bien público. Los concesio narios de obras pu:~~
:~ u,rb/ tch_as autoridades expropiantes en todos sus dere-
. y o igac1one¡¡cuando así lo determin e la Ley genérica
~~:¡ª
sanc1ona~a a los efectos de la realización de determinada
E)(lstie
~en
1
nd
_o_cuetp?s !egislativos, serán ellos los que de .
utfüdad publica, Pi!l'ticularizada o genérica ya
que, in_t~~ados por representantes de los habitantes del país
~t mumc1p10. son_los más indieados para evitar los excesos y
a aques a la propiedad privada.
3. VUI. Objeto de la expropiación
Todo bien cu_Yaadq~rsi~ión por el poder público signiJ'i-
que ~ acto de 1mpresc1nd1ble necesidad o beneficio de la
com~mdad, _puede .s.er objeto de expropiación. Dichos bienes
~o siempre mmob1harios, pueden ser tangibles e intangibles'
na obra ~e arte, una partida de comestibles, una propiedad·
que baya srdo sede de acontecimientos históricos, se suman a
s xI•no1•1AClONES . LA IA'DEMHIZACIÓN JIJS7:A
apertura de caminos, fracciones para construir repfeJl~, edJ.
ficios paro escuelas, etc., configuran los casos más frecuente~
de expropiaciones.
Entre los intang ibles se ha dado el caso de expropian;e ,el
derecho de locación de los O~'Upant.esde ua bien esl)atal, a
efectos de desalojar los inquilinos y ocupar lo con oficinas
públicas.
Es decir que, justificada la causa de utilidad pública, nin•
gún bien puede ser exc luido como objeto de expropiación.
La individualización del bien expropiado es otro aspecto
en el que las legislaciones deben ser explícitas y exigir que las
afectaciones a expropiaciones sean precisas, correctamente
delimitadas y que no queden supeditadas al ru:bitrio de fun-
cionarios o al juego de intereses políticos.
Es en este aspecto donde se -debaten dos temperamentos
encontrados y son los que se refieren a si la expropiación
debe concretru:se exclusivamente a,! bien o fracción necesario
para ejecuta.,: la obra pública o si puede extenderse en dimen.
siones mayores con el objeto de formar la base económica u
ornamental de dicha obra.
Existen legislaciones que autorizan el segundo tempera-
mento; algunas, como la venezolana, con timidez y ciertas
limitaciones; otras, como la argentina, con cierta ambigüe-
dad, que autoriza a expropiar "no solamente los bienes ne<.-e-
sarios, sino tambié n aquellos cuya ocupaciQn conveng\i. al
fin principal de Ja' m.isma".
Entiendo que tal~s conceptos debieran ser menos ambi -
guos y extender los derechos de expropiación a las zonas de
influe ncias beneficiadas con las futuras ob:ras públicas ( cami•
nos, represas, avenidas) ya que la plusvalía con que las mis-
mas se benefici;in deOO ser a favor de lo comunidad, rep,e-
sentada por el estado, ya que es ell'a la que soporta el costo
y 111carga de la obra y por ende esa vajodzación no pue:de
beneficiar exclu.~ivamente al propietario que, por razones
circunstancia/es, ve multiplicado notablemen.t11el valor de su
propiedad remanente, sin J;¡aberaportado ,ú siquiera la super-
ficie ocupada por la obra que tanto lo enriquece.
 DANTE,.' GU E:TtfU•no - MANtrAL os TA.SACIO.Vé'S
EX l'RO PIACIONBS . LA IND ,5i\f;VIZ.AC I ÓNJU S'O.
En esta forma, Jas obras públicas serían menos onerosas
par-.i la población, pues se autofinanciarian con la reventa de
los sobrantes valorizados. . , se mide en años. Para evitar el
y penoso juici~ c~ya dura~t~~ ·ca la desvaloriza .o.ión roonetu.-
Otra forma ~"(Juitativade contemplar este aspecto es no de terioro ecooom,co que s,gm_fi. . algunas jurisprudencias
afectar la propiedad de las zonas adyacentes beneficiadas,
pero hacer contribµir a los propietarios con una parte propor -
ria operada en el lapso_ de .•
1
':;~º~uar
el bien al momento
octuales establecen la oblJgacio
de hacerse efectiva la sentencia definitiva y pago de la indem -
cional.de la obró pública realizada .
A la recíproca, existen casos en que la expropiación par- nización . . . a salvar la gran injusticia
cial de un i,nmuebJe significa un quebranto para el valor de su Si bien esta jurisprudencia "dv1enetan:1poco que est.e proce-
t 18
, no cons1 ero
remánente. Casi todas las legislaciones establecen, con acerta- que antes se come rtad • las innumerables indet-enñin11-
• totalcriterio,
do el derecho,
del inmueble . en esos casos, a exigir la ~propiación dimiento Bí'!aeJ ace o, po~ d Y las dificultad11s que exi&-
ciones que pued~ trae";par;J~ ~en sin Que entre a pesar la
4. vm.La indemnización ten para fijar el Justo v· or . e de 'ta obra pública; ya que,
influencia, positiva O ~egat,va~ma seguramente fue ya eje-
dado el tiempo trascumcio, la ' d de oferta y deman -
Debe involucrar el valor real, actual y objetivo del bien
obje to de eicpropiación, así como también los daiios, perjui- cutada creando a su ~lr.~ed~ un_
da completamen te dJStmto_ eXJS .
~ momento de lapo-
~=!;t
cios, erogaciones por traslado$, y cualquier otro deterioro sesión del bien por el orgarusmo e;x:prop1ante.
económico imputable al acto ~Propfatorio.
AJ referirnos al valor real, signiflcarnos que el mismo debe
ser determinado con criterio técnico y ser fruto del análisis . ·istema hace que, por desvaloriza-
Por otra parte, dicho s como ex:im•a la suma depo-
del mercado de ofertas y demandas. Debe representar exacta- - · iempre aparezca .,- . - •
ción monetana, s . , rdida de las costas del 1wc10,
mente el valor que el expropiado hubiera obt~ido en una sitada por el exprop1ante, con
~·ando probablemente, para a
f8 fecha de IÍl posesión, dicho
·t ti
libre oferta de venta, haciendo caso omiso de los avalúas fis- ~ ,
depósito pudo ba~r
.d0 • t O y eqm a vo.
51 Jus lucionan fijando la
cales, fijados e.n forma masiva, para •el cobro de impuestos y
(.'Ontrihuciones y sin considerar tampoco el mayor o menor Estimo que ambos_ prob:em:!ios;'esS::1momento de lapo-
valor que la tutura obra pública pueda producir en la zona, indemnizacióo en func,on_ de os. ntre dichos valores y el
, ·de ar Ja diferencia e ad ,
En el con(.-epto,.de actual, relacionado con la fecha a que sesion Y con_SJ' .r un crédito monetario que, emas
debe valuarse el bien expropiado, existe eh las legislaciones depósito en Juicio como b actualizado al momento d!!
lllllericanas una verdadera disparidad de criterios. Dicha dispa . de redituar ~tereses, de i~d:%nizatorio, en función de los
ridad de criterios crea ~ios problemas de injusticias en aque . hace rse efectivo el saldo . ., monetaria. En esta forma,
Uos países dond e la inflación produ ce un verdade.ro deterioro números índices de depreciac1on bles creados por la ohm
del poder adquisil;ivo de la moneda los factores favorables o des!:v~raindemnización sup!J,;>!ltaa
Lo lógico y equitativo sería fijar el valor del bien al mo- pública no afectan el mo:~o sulLa fácil al juzgador, a efec-
el
mento en que expropiante toma posefión de éste y con ello moneda constante Y tam ~e~ ~ d terminar si, para la fecha
el eKpropiado no sufriría deterioro si el pago de la indemniza - tos de fijar la.s costas del J~~~ :flejaba no el valor del
O
ción fuera inmediato. Pero Ocurre que, en la mayoría de los de po sesión, la su~a ,depo
momento. Este criterio es e a o I d prtado en la última Ley de
casos, el expropiado ha recibido sólo una mínima suma como . . tina (N~ 21.499). .
anticipo y el saldo di!! valorTea l lo recibe después de un lai:go ExpropJac1ones. al dargen aJor co mo ob•ietivo
8 finir el v· , ' se entiende
. .que
Por fin,
el mismo no puede· e• tar m. fl w.do por apreciaciones sub¡etivas ,
 Z14
V,1NTE 0UER)t8RO - MANtl.AL D1,; 7"A.SACION,V.S

NX PROPIACIONES . LA INDBMN/Z1\ClÓ/t.t .JUSTA

factores hipotéticos ganancias
les o sentimentales. ' presuntas Y aspectos persona.
La indemnización no puede e . . ductividlld y de gastos de conservación? Estimo por olio qu <l,
rar los beneficios O perjuicios d. n ~bro, deJar de conside- cuando el objeto principal de la expropiación es el l;)ien en
produce en el bien er¡tre ell~ '1ectos que la expropiación función de su valor ltistórico, dicho concepto no puedo dejar
remanente cuando Ía exprop · s_.~ mayor ? menor valor del de ser considerado en la indemniwción.
sus medida¡¡ 0 caracterfsticas'~~ººbf 8 Pll_fcial,en función de
tales casos, el valor final su e u cac1on, ~ccesos, etc. En 6.Vllr . Procedinúentos
res de antes y despue· d rg de la d iferenc,a entre los valo- a) Prejudiciales: en lo que a valuación y ofrecimiento
. se Iae:icpro · ·• .
no jueguen en la apreciación l puic10~, siempre Y cuando previo, que es lo qu e a nuestra especialidad interesa, la etapa
sean consecuencia directa de Ios tenef1_c1o _s o perjuicios que prejudicial debe caracterizarse por facilitar, al organií.,:no ex-
8 0
bienes inmobiliarios .dích ra publica. Al tratarse de propiantc, agotar los medios para que la expropiación no lle-
rreno como a las mejoras. o concepto se aplicará tanto al te- gue a los estrados judiciales, y sea en cambio una simple
En. ei.tplotaoiones agropecuarias .. . . com pra directa, de conformidad con el propietario afectado.
de coni;iderar el deterioro del v· parcmles no podra dejarse Indudablemente que la defensa y seguridad de los i.nteré-
construidas para una explotac·' alor func1onaJ de mejoras
reo categoría de excesivas O
8letensión de la superficie a I
~:tº gran escala, que adquie-
uaruis cuando se reduce fa
ses fiscales obliga a tomar las debidas providencias para que
el valor fijado a los efectos del ofrecimiento previo no sea ar-
bitrario ni permita un enriquecimiento gratuito dél expro-
Los perjuicios indirectoª que Pt:>staban servicio. piado.
de cosechas Y el discu• 'd l s, detenoro comercial, pérdldas Tales seguridades son contemplados por algunas legisla,
• vl o ucro CeSánte 1 'bºd
segun algunas leyes de expro11iaci.' '. pro 11 1 o de valorar ciones limitando el valor dé ofrecimiento a las valuaciones
que no pueden dejar de co .d on, ~ 1100 que son aspectos fiscales del bien, acrecentadas a lo sumo por algún porcen-
quiere obtener como resuJt~ erarse,_ adecuadamente, si se taje de ella, integrándose así valores de ofrecimientos alejados
equitativa. " 0 u.na mdemmzación justa y de la realidad y, en general, nada compensatorios, con lo que
El valor histórico de un lf . resulta ilusorio lograr los acuerdos directos.
ción está también vedada Ség ' u)~ e¡¡prop1a~o, cuya valoriza- Si se midieran estadísticamente las grandes pérdidas en in-
da en eJ fundamento que la h~~ ~u~as leg1slacionet apoya. tereses y costos que sufre el estado por iniciar juicios de ex-
un país Y de ella no se debe sboriaf_~ hace la co.rnunldad de propiación sobre In base de depósitos eidguos , condenándose
.,_ . ene Jciar nadi . b'
cr1...,no q\(e tiene cierta 1• • e; sr ten es un inicialmente a sufrir sentencias en su contra, se aprecíarían las
. . og1ca,_merece algunas observaciones. ventajas que obte ndrfa logrand o acuerdos de compras direc-
Cuando un mmueble o una cosa d .
adquirido el caráct.er de hístóri • e propieda(l privada ha tas a valores reales y equitat ivos.
un particular lejos de r d . co, su tenencia Y cuidado por Estimo co,weniente que las valuaciones para tal fin sean
nan , generaJmente. g¡¡s~n~d:01.r benef1c1os rentísticos ocasio- practicadas por un organ ismo estatal centralizado, de alta je-
que el propietario del mi rn mnnterunu~oto Y conservación rar,1 uiu L<,cnicay compuesto en su última instancia por una
ca el vnlor creciente qu/ aº ;s1
r~rul¡,:aporque así lo justifi-
dcJ tiempo. En tal forma _vcó~¿ume nd o el bien por medio
comisión o cuerpo colegiado formado por especialistas de
distintos ministerios e integrado para cada caso partioular
por vía de expropiación ~ isu al p~~e entonces a<ólguírfrse.le por un miembro del organismo expropiant.e. En esta forma
derarse esa plusvalía ad . _dv or !s1coe:Kch,1sivo, sin consi- se lograría , a la par de una evidente responsabilidad .y ética,
qum a mediante los añ.os de irnpro- una wúformidad de criterio en la tijación de las indemniza -
ciones ofrecidas .
 DANTB CUl(RR,._,,.,,O _
,...,.._ M 4 NVA/.; IJB 1'ASA.CION8S
•KPROPIACI01V&S . I..A.JNDBMNIZACIÓ.V JUSTA
Dicho pr<>cedimlent.opermitiri
taje de avenimientos lo a ~btenor Wl alto por~n- Para el trat.amiento de cuda expediente, las parteA uctoro
el expropiado como p'ara eqJ~~resu~tar,a ventajoso tanto para y demandada designan un representante ant.e dicho Tribunal,
-Prop1ante.
b) Judiclale1: no habieod . . que actúan como dos miembros más de éste, con todM las
<fin:ctas, e iniciodo el • Juicioº ;;e:nien~o ?!1las tmtatlvas prerrogativas y derechos de los vocales permanentes.
decidiría, en juicio SU11Jario1 . d ~ro~_1ac1on,la justicia Los miembros permanentes actúan con absoluta libort.ad
Es en esta 1'nstan . d, a m emn12:ac1onpor fijar de criterio y no responden a mandatos de defender intereses
.
más dispares y donde
cia, onde
•
las 1 · l · ·
egis ac10nes actuales 800 fiscales ni particulares, siendo muy frecuente el caso de aca-
es
que aseguoo a la justicia un rnas necesario
. e tr
ocon ar el camino lorados debates , donde miembros de origen estatal defion(len
co, de gran res 11 • • ~ranuent.o de alto nivel técni- la posición del representante del expropiado y viceversa.
rabilídad . :po sabil,dad ética Y de incuestionable hono- Los representantes de partes están obligados a presentar
En la Argentina, la Ley de Ex . . . unn pericia prevía y con estos informes y los antecedentes
en el Procedimiento judicial la in/ropia~_iones ha introducido que los técnicos del Tribunal en el Jugar, se elabora Wl in-
Tasacio~es, como asesor de la Ju.s~nc,on de un Tribunal de forme previo que 011sometido a la crítica de loe representan-
A ntrguamente en este .s tes de partes, mediante la presentación de nuevos informes .
por lo ley 189 di{ 1866 E P~ • las expr~piaciones se regían Con todos estos elementos, las Salas correspondientes, lnte•
tajea, ésta establecía la c~n;urª p~ ;elacionada con los peri- gradas por tres miembros del Tribunal , elaboran un proyecto
~ actora, uno de ¡8 dema:::in~~ e tres pe~itos, uno de la de dicf.amen que es sometido al Cuerpo Colegiado, reunMo
signado por el Juez La . . Y un pento tercero de - en plenario, con la integración de los representantes de las
la actuación peric:Wera°"f°~enc1a de esu época indicaba que partes, y en cuya reunfün se debate ampliamente el tema, a
ya que una parte defendíaU::n~:talmente_de controvcrsi11, fin de fijarse, por votación nominal, el monto de la indemni-
convenía a su Parte el otr r muy baio, porque así le zación. Dicho dictamen definitivo es informado al juez, que
. • o un valor muy I d puede, por causas fundadas y excepcionalmente, apartarse
pensar la opinió n del otro La inte ' ·• e eva o para corn-
era la que daba al jue:,; ,; . rvc.ncron_del perito tercero de él.
valor real, Justo Y equitati::,ro;maci~n mas aproximada del Si bien dicho procedimien .to es susceptible de nuevos
eete valor, fijado por el perito. d ero _ay que reconocer que perfeccionumientos, entiendo que ha resuelto el difícil pr~
nión incontrovertida de taº ofic io, representaba la opi- blema de asesorar a la justicia en forma ecuánime, justa, equi-
e&pacitada en la cienc1·auynate'cso. I na que podía ser muy
persod tativa y con la garantía de la intervención directa de los peri-
. • en algunoo casos pod , ruco e n tasac1on,
bien, ..
como tam- tos técnicos de las partes, actuando anl.e un tribunal también
'
te ner la suliciente capacidad na ser menos expe .
al runentada y no técnico que, J.lM ruonec d e ética prof.,,.ional los obbga a
para cv uar el problcina. fundar aus razonamientos sobre In baae de una correc.1;apon-
La modificación de la te 189 deración de todos los antecedentes y elementos de juicios
expropiatorla, introd Y • según la nueva legislación aportados por todos. Dicha situación naceque los entornos
•-•
dicr,.. . uce como novedad el ase . • .
con la intervención d I T lb soram1ento ¡0 • en que se discuten los valores sean considerablemente redu-
Nación, Este Tribunal . e r ururl_de Tasaciones de la cidos, Uegándoso, en un alto porcentaje de asuntos, a obtener
por seis miembros Q~eememmanentemdente ~~co, está integrado el valor final por el voto unánime, con la conformidad de
' an e ormunrm f' cal
mielllbros que repretentan a . .,.....- os IS es y seis ambas partes. En to.les casos, el juicio termina prácticamente
dente con doble voto en C"M dentidades privadas, Y el pres;. en ese momento y la justicia ordena el pago do! saldo do in-
.....,s e empate.
demnización .
 218
DANTE GUBRJl8RO - iYANUA¿ DE TASACIONES EX PR.OPIA.CIONES , 1,,A fNDBMRlZACJON JUHl 1,I

Una modifi ··
citad 0 T 'b alcacton que he propiciado en la estructura del 7.VIII. La retrocesión
tanda! de
n un de 'rasaciones
.
1 · .•
es a mcorporacion, clrcuns- Realizada la expropiación . de un imnuuhl" , "" 1111,1 t 1
' un representante de expropiados ausentes o de es-
casos recurSQs, ya que son frecuentes los casos en ue minado •destino y no habiéndose dado ul 1111•1111, ,,111••1 11
::tar_se .de_propietarios ubicados en lugares muy aJefad¿t;r fijado, le cabe al propietario el derech o o 01tll!lr[ij ,t11v11l1111 ,o
residencia permanente del Trib nal . e del bien.
pía prob.ablemente .1 - . ª
. u • qwenes se les expro-
e w11co bien que han J . d . Este concepto está contempla do en la mll)lorln , h, 1•4 h
con sus esfuerzos y ahorro ogra o construir gislaciones, pero existen también algunas indct<1r111l11,,, lull••
re s, carecen de medios para hace•se y ambigüedades que hacen quedar librado al crltorfo ,1,, 111•
Presentar por un perito profesional ~•11t ' d .,
de mucha i rt • . · "' ien o que seria jueces la forma de aplicación de dicho derecho .
. mpo ancia designar un profesional especiali· d
coeml o detefensorde oficio, que estuviera atento a la de~ .~saº Sin entrar a considerar los aspectos de orden ostrlcl11m1•n
d os m resesde esa gent · te legal, en lo que se refiere a la correcta definición de cu(,n,lo
merecen ser miis defendido e que, por ser de escasos recursos,
s que otros. se dan las condicion .es que hacen obligatoria la retroccsl (m r
contemplando exclusiva.mente lo que a valores se rtlti(,r1•,
cabe advertir que ciertas jurispruden.tias e;¡timan que la devo•
lución de las propiedades debe hacerse contra la devo luci6n
6. Yll(. La e,cpropiación inversa o indirecta por el propietario del monto co brado como °'demnlzoct6n
La afectac_ión,de un bien o de una zona, por ley' para su a la época de la desposesión. Se ha dado el caso, así, de pro,
tutura exp~o~1ac1on con destino a una obra pública signif' piedades expropiadas ha~-e veinte o más años, devueltas al
una automat1ca restricción al dominio pleno de la p~opied~: propietario por e l valor nominal de expropiación a la fecho
::..:ti: 0
d: ;:g~!=ito de las posibilidades rentísticas ;
de la desposesión y cuando el bfen había adqulrido, por dis•
tintas circunstancias y pQr inflación monetaria, un valor no •
minal cien veces mayor.
, Dicha afectación no puede, entonces , mantenerse por pe- Entiendo que, así como el pago de la indemnización eic-
r~odo_~dilatados sin qu e se concrete la expropiación e indem- propiatoria debe hacerse al valor del bien a la fecha de la dll8-
ruzacion correspondient e. posesión, actualizado por el número índice de desvalorización
1 monetaria, en la retrocesión debe aplicarse el mismo criterio
exp~i:~;::':;1; ~ en~onces, garanti~ar e~1 las legislaciones y devolverse el bien expropindo, requerido por su expropie-
iniciadores ci . . .erecho de los pro pi.etanos a ser ellos lo, tario, _al faJor nominal de la fecha de desposes ión, pero actua.
e Juicio de expropiac ión cuando ad .
lapso, e imposibilitado~ de la libre disposició~ ~:,Ssu o cier_t,o
lizado dicho valor por el número índice que mida la desvalo-
rización del poder adquisitivo de la moneda.
dad, el poder público es ret .icente en la iniciación d••plra ospaice
,
mones. · ~ ·
'fambi 6n debe ~aduarse raz bl
tipo de obra rae te ., ct' ona emente, en función de 1 Concepto final

recho de ~:n..
' x ns1on e 1a zona afectada,
fur~~e::~~s incluidas, la duració.o del período d~ :i~: : :
, 0
~=
r~asad.~ i:J cual Y no habiéndo se ejercido el de-
Largo sería preten<)er contemplar en la estrechez del
prese11te trabajo todOll 108alternativas dignas de considerarse
libe~adas. p PlllCJon, las propiedades quedan n.uevamente en las legi$1acionesexpropúrtori.as. Sólo se ha querido alertar
a quienes tienen en sus manos el poder de legislar, sobre pun-
28 0
DAN '1'1-;GUERR.eRO - MANUAL DN1' A 8ACIONES
tos, tal vez claves d u ,.
cada-en los p . • e na , igura 1egal tan necesaria Y tan apli:
de, crecimien t:s;s f~:a:~;;i°Ylodseamericanos, están en etapas
ANEX O
· t· ,
JUS 1czapuede surgir la satisfacción
cuyo grado de equ·d 'd
la ¡ ~ /' id._,, d 1 ? Y
O
han sabido e ¡ ¡. . n,e ic "'-' e Qlííenes
título de p;o'P~~,a~.10.es.uerzo prQp1q, conquistar el Codiciado
Ley 21.499 * la ley o por ncló admin il'1allv ()
Ex:propiao.ión • Régimen - Oe-
rogacíón de las leyes 13.284,
17.4 84, 19.973 y dot l!J't. 10 de
la ley 14.393 .
Sanción y ·promulgacibn : 1? de
enero de 1977 .
Publ icación : 13. O. 21/1 / 77 .
Citas logales: ley 13.264: Vlll .
145;" ley 17.484: XXVU •C. 2781;
ley 19.973: XXXll •D. 5206; ley
14 .393 : XIV•A, 219.
TÍTULO I • Calificaci(,n
de utílidad pública
Art . 1 • Ln utilidad l)úblico que
debe servir de fundamento lega( a
ta expropiación , comprende todt>S
los CB80Nen que se procure 1a sa-
ti$.facción de l bi~1 común, .sea éste
do natura.le;a materia l o espb-itual ,
"l'ÍTULO 11• Sujeto•
de la teJaeióo expropU:iltoria
Ar.t. 2 - Pod:cá actuar como <ex -
propíahte e} Estado nac ionaJ; tom•
bién podrá"n actuar como tales ta
MunicipaUdod de 1a Ciudad de
Bueno& Aír.es, las entidftde11aut'á:.r- surgir la directa vlncu.laci6n o C() •
quicu naci()nH I'!~ y lu o.mpr•sas
de) Estado nacional , e·n t.anto e,s,
t6n expresamente ~ullad84 para
ello por su.a tespcct avas leyes orgA• ción genérica de utilidad pública,
nicaa o por foye.s especiales .
Los particulares · i:.ean p<tr8ónas determinarse, adémáa. ·1as dj$tin.tas
de existencia visible o jurídica,
podrán actuar como expropiantes
euando estuvie ren autoriz ados por
ru ndado en ley.
Arl . 3 .. La &eción eX-propiot o--
ria podrá promoverse collh-a cual -
quier clue de pe.rsonaa, d e. carAc·
ter público o .Príva9o .
TÍTULO 11] • Objeto expropiAbl~
.Art. 4 - Pueden ser objeto de
cxpropl$ción tqg{ts los bienes coo •
veníentes o neceallrios para la 1a-
t lsfocoi6n de la utilid•d pública ,
cuaJqu.íera. sea &:unaturaleza Jur í-
dica, perten~cao al dominio pÓ-
bllco o . al dom inio privado, 1'ean
cosas o no.
Art. 5 · La expropiación f;e re-
ferirá especialmente a bienes de-
tc.rminados. También podrá n,fe-
rirse fé r:i&icamenté a lqs bienes
que sean nécesa.rios pllJ'8 la oon e-
trucc(ón de-u:na obra o a la ejecu-
ción de \lo plano o proyecto; en t.al
caso la dec laraci6n de utilld á d pú •
blica .. hará en ba"" a informe•
té(nicos referidos a. planos des-
criptivo,, análisis de costos u ot.roa:·
elemento$ que Cu.ndamenten lo,
planes y programas a O<)ocreta.ne
medianté Ja expropia<lión de k)a
bicñes de que ee trate, dt,biendo
neX.ló"I) de · loa bléiu:i. • axproplar
wn la ob,a, plan o proyecto a N'Hl..
!izar. En caso de que la declara -
se refiriese • inmu@ble.s, deb<!rón~
zonas, de modo que a fa.Ita de in•
divid ulllb.aci6n de cada propiedad
queden ospeeificadu las área.e
28t J)AN1'l! GUBRRER.0 - ,t,tA.iVUAL DE TASACIONES UJ
ANi;XO
af«:tadaa pc,r ta ,xpresada decla· juido de expropiación dicha su ..
ra.ci6n. perficie será ostabloo ida por el propietario dentro de los valores perjuicio de la inLervenclOh «~la•
JUe:t:. oficinas técnica& a q_UQ ~lu,1e el
1uá.x.imosque esLlmen a et-e efect.o art. 13, debed au~n .cll)rto ptutl
Art. 6 • Es susceptible de ex· cl Tdbu..nn.1de Tasaciones do la ba peridal . Cada pnrl<, d<1•l11porú
propiaei~n el sub suelo ton inde ~ . _Art.. 9 - . Cuando le expropia - N:,ción para los i.)jenes iomoeblés,
p(lndenc,a de ln ·propiedad del c1on de un inmueble incida sobre un pe.rito y el j uez un Let<:éffl. •
o las oficinas t&micas eomuetcb .. no sM que loi. 'interewdo,; te P\I
sue lo. . ol.~0$ cqn '?8.que CQn,;tituye una tes que en c.ada caso se deslgna:rA'n sJércn de acuerdo en el oombra ,..
fgu.aftnen~ sn n s-uscepLibles de untdad orgaruca, el o los propie- pnrn los bienes que no sean in•
expropiación los inmuebles some- tarJ"9J: de . estos último!i eat.arán muebles. Tratándose de inmueb les miento de uno soto.
tidos aJ téglm<m de propiedad ho • hab1l_1ut~ospara ai;c:ionar por ex - etl vnlor 111áx imo éStirnndo 21eráin-
rizontal. prop1ac1óo 1rrc,gular.s,i se afectaro c:reménte.do automíitictuncnte y
su .es.Lructu~ arquitect.ónica..., su TÍTULO V • Del proccdinúcnto
por todo eoncepto, en un die?. por judicial
. Art. 7 - LA declaración di! uU· aptitud funct0naJ o de algún mo- ciento .
bdad pú.blica podrá comprender do reiultn rc létiionado e l derecho Art. 18 • No hobiendo ov•nl·
no solamente 101 bhmti~ que seim de propiedad en 1o.s tétminos del Art . 14 • Si el titular do\ bien
miento , el cxprophm lé .iebcri
nccemirioa para logfat ta l Ílnali· arl 51, inca. b) y e) . n ex-propiar fuere incapaz o tu 4

dad, sino también Lodos aquellQS viere algún impedimento partt dis- promover la ptción judicial de ex-
cuya razo nabl e utilización en base poner de S\l.S bienes, la autotid&d ¡,rop:iación. ·
a planos y proyéctog específicos 1,'Í'fU LO fV - La indemnización judiciRI podrá -.utorizar al repre ~
M)nante del incaµaz o 1ropodido Art. 19 • El pr<)CC&O uainítári
convenga material o financic.ra· por Jnicio sun,ario, con lú modl -
.ª,
me';lto esa efecto de modo que Arl. 1O - La inrlemn.ización $6• para la trasferencia directa del
fict1cione.s eat.ablecidas por <1sta
~ J\Js-tlf¡que que lH ventajas es- Jo c~mprcnderá e] valor objetivo bien ni ex.prq,pi3nt..e. foy y no estará liUjeto al fuero de
t,ma(\as serán ut-ilizadas concYeut· del bten Y los dañoij que sean una atn:1.cción de loa juicios univeru -
me.nLe" en la .ejecueiQn del progn¡ · consecuencia directa e inmediata Art. 16 • No habiendo avAni-
ma que mot1~ó la declaraoióu de de 1ttexpropi.ación. No ,se tom:.ui...n mienio ré1p«:Lo del v~lor do lo$ l(;!S,
Promo ·vida la accióo se d;U-á
utilidad pública . en cuonl-a ci.rounst.ancill:de carác- bienes íomucb]es, In cueatión &e:tá
ter p_er{,IQo_al, v_a~or.esafectivo, , llO• decidida por el jue-L-qu fon, re.spce- traslado por quince d ras:al de-
AJt. 8 · Si oo trato,c do la ex· nanc1as b.1potct1cns , ni el rnúyor to a la indemnización prevbil,n en mandado . Si s~ ignora.sé S1J dómi ·
ptopiaci6n parcial de un inmul!· valor qye pueda conferir a.1 bien el 31'.'t. 1O y sin perjuicio de otl'C)S cilio, se publicarán edictos: du'1ln ·
ble y 1a J)a.tte que qued&;e sin ex- la _obrn 3 ejecutarse. No se pagará medios probatorios requerirá die · te cinco días en el dio.río de pu -
pr9piar fuere inndccuadn para un lucro te5ante . lotegrarán fa indem • tmnen del Tribunal de Tas&ciones blicaciones fo·gale& de lo Nación
y e-n cJ de la Provincia corre,;pon-
USQ ? e-xplotaclón raci()oaJ, el ex.• nizacié)n el irnpo.r-te que corrc:tis- el('; la Nación el que deberá pto·
P.roptado podrá exigir la e.a:propin· pondierc por depreciación de la nuoeíarse den Lto de los noventa diente .
Si exJstiercn hecho• controver-
ción dt? la totalidod del inn1U,eble.. moneda y e l de los respeel.ivos í.n· di••·Las maquioflrias Instaladas o tido&: se abririi la causa o. prueba
. En los terrenos urbanos se con- tcreses. por al p)azo común que c1Juez e,t,
siderarán sobrantes in.ildecuado."t adheridas al inmuebl(! que se ex • time prudencial debiendo tenur
1<?~ que por cauS3 de la expropia - A.rt. l l - No se indernnil.ariín 1,rop iará a.e tasarán conforme a lo pre:;e.nte lo dispu.ooto en tos arh•-
c100 quedaren con fr-0.nte fondo o tas mejoras real.izadas en el bién c-~lablecido para los bienés que no
superficia inferiores a lo 'autorfa.a- con ,p9.stcrioridad a l .acto q_ue lo 15 y 17.
sean inmucblC!s, Las pa.rt.esP(>drá.nalegar pot ~s--
do para edüicru- por las ordon.a.n- declaTb aíe~t.ado a exptopi.acióo, crlLo sobre la prueba dontTO del
zas o usos Joco.les. salvo las ,ne,orúS n~ccsar ia&. Art. 10 - No s-e co nsidororin plazo común do diez. díM. cornpu ..
Triit3ndose de inmuebles rura- ,•áJido.s, r;espect.o al expropía.ute, tados <les:deque el sec-rctario ce:t--
l«?$, en cada c-aao M!rún dét.e .im1in111
~ Art. 1.2 ~ L,a indemniza.c-i&n s~ los contrul os c-elcbrudoi:. por f!I Uficare do oficio 50bre lé proouc-
d~s 135superfjcies lnadccua ,das , tie- pagará en dloero en efectivo sal- propietario c.on posterioridad a In
mcndo en Cú@nta la rocplotación vo cotúormidad d0l ~prop•i~do vigonc.» de la tey que decla:ró afee ~ ción de 1~rni.smu.
Presentados los .alegat~ o ,¡un--
efec""
tuada por el expropiado. para q_u.e diCQo pago se efectúe tado el b ieo a expropiación y que cid<>el plazo para hacerlo, el juez
En..el supue1t.o de avenimiento, e.n otra cspecio d,e vaJor_ impliqueo tn coruitit.ución de alg(lh l.lamu'rá .i,_utóS para sentencio. 111
las ~art.es de <:omú.n acuerdo de ~ derecho relativo al bien. que deberá pronunciartlé doJ\t.tO
termma.rin la s.uporficio iMdécoa .. Art. 13 · D,:claroda la utilidad
dP1 a efectos de incluir la en la pl'.lbU_cade ~~ bien, el e.xpropiant.e Art . 17 • No habiendo aveul- do l<>Streinta dío• de quod1o; (irl).10
transferencia dt! do,idnio ; en el podra adqumdo dircctamcnLe deJ miento ocerca del valo1 de los bi e- aq,uelhts providoncia . El e.arcodft
1tes q,ie no s·ean inmuebles , sin las costali del juicio , nsf cornogu
 285
284 D~tN 'l'R GUERRERO - MAl\'UAL DE TASJ\CJONBS' ANHXO

~~nto .Y (11de los h9norarío~ p-ro•
dlona Jes, se réf:!ir:hl pc.,n lns 110 ~
lll._. de~ ICdódi~o Pruoesol Civil y
Comer-:1a e lá Naciún Y por las
respectivas leyes de a:rancé:let
tooLas part-m podrán int.er~ner
O!f 1?8 recursos adruil,idos POI'.'
el ruenc~ouado Códí'go.
ta.,,,. . sentencia r··
Art. 20 • • l..:a uara•
•.n,..emmzactón t.oniendo en
cucnLa el v-.tor del bio.n Al tlem •
P<>de la desposesión.
PJJ.i:a
081.JQlecer la depreciación
',?.onetaria, se descontilrij dol valor
[IJ~~o la su11;1aconsignada en el
Ju1c10, conforme con lo pr~visto
en ~I ru:1:· 22. &feotuáqdose
l;uabz.ac1on sobro la difctencia r@•
Jo80 •
sult.a~_t(', hasta eJ momento del
efectJV<t pago .
~ l.al cai,o, lú.s intt.tret-es &&
U9u1d•tán
• t • la tu•a.,., del seis
. por
~1én j° anua1, desdo e.l morn.ento
e a dcsp06e6ión hast.a eJ d e.l
P?' º' ...sob'l'.'eel total de la indem·
mzacJo n o &obre Ja diferencia
S-Ojún cort015pon«a. • preVJa oonsignaeión judicial dél va:
_!.ios rubros que compongan
~3 indemnizaci ón no es(:ru-án Su•
Jetos al pago de lb1puesto _ nas tl:cni-<:-asm~ncionf!das en eJ
van1en alguno . . o gra
Art . 21 • TraLándoso (1 ·
muebles inc luso pot acci.sión e tn;-
compet_entc el juez federal d~Ú~~
1
gar do1;1dese encuentre eJ bien a
expl'op1~r CQn jurisdicción eu 1
C?nt-encwso administrativo Tra~
tá.DdoM! d~ bienes que no "~an in..
:l~e~1os, .se.ti com1:1eUmte cl Juez
ugar en quo !ie oneuenb:on
t-:-
0 eJ d<:J,domicilio dol d:ernaucJado
B eJcec1011
del actor • propiant ,e, no so requerirá escri-
~.os juicios en Que la Munici·
Art. 2 ~ • La aocjón emergente
de cuaJq111er perjuicio qu~ se pro •
P•hdad do IJ, Ciudad <(e Buen<>• rrognse ~.. tereeros. PQr conlrntos
~r';J .soa parto. tramitarán á..nJelo dé locac1on u otros que t•uv.icr~n
JUtJ~ClB nacjol'.la.l en lo civH de 1
Capital Federal.
c-..olebrados con
• ven tl lad. en 1u1c10
Art. 22 - Si ,;e traLf:IJ'edo biene,;
inm~cble$ el cxpropi.a n t.e dcbe rli
co~tugnar u.ni.e el ju~ rospect,Í\•o
el importe .de la valuación que 1:1 1
ofccl.o hubae(e practicado el Tri-
bunal de Ta~ciones de lq Nación.
~fecl.uada dicha conJ;ignaci() 1 &i el ,:xpropiante no JJtomué:Ve el
J~e:i. le otoqtro-á la pose$lón"'d!t
b1on.
~r~. 2S · El oxptopiado podrá
• stT r Ja. sunrn depositada P rev1a
remah • drá desistir do la acc!ón promo • detor:r:ninados:; de cinco años,
J~ i icac1ón de su dominio, que el
bien no reconoce hipoteca u 01to
dorech~ real y qué 00 e.st~ embar-
gado na pe.san sobre él re.striccio •
n~s • la libre disPQsicióu de rus
b ienes .
;Art: 2 4 · La litis se anotad en
el Rc,¡¡ostro de la Prc;>piedad, siendo
d~sde llSé momento indisponib!e
e inembargab le el bien.
Art. 25 • Si la expropiación vct--
sare. &<;>brebiénes quQ no sea,n in-
~uebles._ e l <i~propiante obtchdrá
& p_oscmón inrned.íllt• d0 ellos
lo r Qúe 3?(feter:mille por las ofici •
art. 13.
Se ró de aplicaci(m, en lo perti•
riente., Jo establecido en e l art. 23,
d • Otor•sda
·a1 26
d'Art. la p· • '.
• OSCSJOII
1u . lCI el bien, quedarán resue-1·
tos los arrendamientos. J.Jcordán•
do~o a los ocupantes un pluo do
treintt1 d[a!" para su dosalojo i que
el • expropian~~ . 1_1odrá p.rorrogar
cuando a su JUICIO rudidJrn jl.,lshul
r$t.One$ que a&í l o oovnsejon.
. . . el prop ·,eh
• $(l
wtrl(),
por Séparado.
Azt. 28 - Ninguna acción de
t-Orceros podrú Ullpedir la ~,cpro-- TÍTULO VI · Plozo
de la ex:prop i.ec:i{)n
piación ni su efectos, Los der~
chos del tee lamnnte se couside--
rarfln trl'lsferidos do Ja cosa a su Art. 33 • S• tendrá por abando·
nada la e:x.propiación -i;a lvo d\l ·
precio o á la indomniuoióo,
qul.ldando aquélla libre dé todo posición expresa de ley ospecia.1-
gravámen.
Juicio dentro de los do• ái\oa de vi•
gencia de la ley que la aulQrice,
cuando se trate de llevarla a n en•
Art. 29 • El cxpropiante p.o ·
bo sobre bienes individualmente
vida en tanto la expropiación n.o
haya quWado perfeccionada. Lss cuando se trato de bienes eot.n·
1,n·endido$ dentro do una t.ona
costas Sétán a su cargo.
Se entenderá que la expropia .• dotermi11Bda; y de diez. años cuan·
do se tr~te de bienes con'iptendi •
ción h~ quedndo perfeccionada
dos en uno. enumenu;i6ri; genér,icn.
cuando se ha et;perado la trasl'e-
rencia del dominio a!. expr.opian ·
dente
No reghJ . la dh;posición prece-
e.n los ca.sos cu que las leyefl
te mcdiaot.e sentencia tinne. toi:na
orgánicas de- W municipalidades
de posesión y pago de-la indernni•
autoricen a éabl,t. a cx:propiar ln
zadón.
porción do los inmueble.a afecta·
do$ a rediflca-ciones o eo111u'l.ches
Art. 80 • Es improcedent<> la de callos y oehavaa, en virtud de
las Q"rdcnanzasrcspectivu.
cadU,ti<lad de la imta .ncia c uando
en el juie ío el ex:propiante haya
Art. 34 - Lés dispo,icfones con-
t.omado posel:iión del ble.o y el ex• on el primer párrafo del
propiado sólp cuestionar& eamon · tenidasartículo ante ri or no serán aplica-
to de la indemnización.
bles en los caso!i de reservns de in..
inueb1"6 p~ obras Q p\anes de
ejecución diferida calificados por
Art. 31 • La a,C(:ión del oxpTO·
piado, -para· exigir el pago de la ley En fonnal .
tal supuesto se QpUcarl'in lus
indemnización prescribe a los cin· sigu.ient~s normas:
co oi\os, oompu~a.dos desde gue el
monto re-spectivo quede deLerml · a) El expropiaote, lu~o de da-
nadp con carácter fitme Y defini- c1ara'f que se trata de u.na éXpro •
piación diff.lrida, ,,btendxi\ la ta.4·
tivo.
ción del bien afectado coo inter-
Vénción del Tribunal de Tasacio ·
ArL. 32 • J•ara lti trru,fetcaoia nea d'! 111Nación y notificará al
del dominio de inmueblet:i al ex· propietario el importe resultante.
b) Si el valor de t"'"1ción fuere
tura pública otorgada pnte escri • aceptado _por el propietar ío~ cual~
bano, ..icndo suficie nt e a-1 eféCto quiera de las partes podrá pedir
ta hiscripción en el respectivo Re· su homolopción judicial y. una
VM homo logado. d icho valor ser&
gislro de la Propiedad del decreto
qut apruo.b~ el avenimiento o, en comsido.rado como [i:rmc para am ~
su caso~ de la stntencia judicia l bas parles, pudiendo r.enjust.arte'
que haga lugar a la ~xpropisción. sólo de acuerdo con e l l)rOCt)d1·
 286
DANTE GU6RRBRO - MANUAL DE TASAC I QNBS
ANEXO 287
miento previsto en el inc . d ) d.;I piatoda, <>cuando no se le. diere
presente artícu lo.
destino 1;1lgunoen un lapso de dos en la ley expro:piot,Qria, .d~berá Art. 43 • Cuando lo expropia ·
e) Si él ptopi('tnrio no acep- añ,os óOmputados desde que la formu lane el reclamo adm.inistta ·
tara eJ v~lor de tasación o frooido, ción se hubiere llevado a cabo
expropiaciQn quedó perfoceiona- tivo previo. mediante tiveni:m~ento, .hl aeción
el expropiante del;>erá !SQlfoitarju- da e.n lá (onna prev ista en el art .
dicialm~nte Ja rtjació n de l valor de retrocesión deberá -promoverse
29. Art. 40 . SI •I ble.n expropiado ante el jue-z que debttrfo haber
del bieo, de co nformidad coo
,as normas de los arts, 10 y 11. Art. 36 • Se entenderá que no
hubiere f'Jumplido la' nnaJidad que
rnotivó la <rxp-..opiaci6a. y po~ e~a
entendido en eJ caao de que hu·
b~re ex istido un juicio dé expro-
d) La indemnización setá t &-
hub o cambio de de.stino cuando
ajustada en la rorana previs~a en e l et acordado circ uo$tancia 4uedare desvincul& · pitu::ión .
art. 10. al bien .mantenga co- do de aquella finalidad, la retroo.,.
n"x-idad, lntordeponrleneia o co- ,ióo será improcedent.e-. Art. 44 • Si la expro1>1uej.óo
e) Si duro.nte la tramitación rreJación con el específicamente
del caso y antes dé que se d ict.e provisto en la ley , se hubiere efectuo.do mediante
la sentencia definitiva el ~xpro· Art . 41 . E., admiidble la acc~ón juicio la demanda de r-et,rocesión
Tampoco ~ considerará que
piante necesilura di,;_poner en for .. mcd(ó de retrooeslón ejercida parcial • debo ~dicarse ante el mismo juz·
cambio dé destino si a una rnente sobre una parte del bien gado que inte.nioo é.n el ju,icio de
roa i:nmediat.a del Inmueble, r~gi· parte dél . bien expropiado M le
~ lo dispuesto en lo• arts. 22, 23 expropiado . cxp1opiacióo .
y 24. asignare uno complementario o
que tionde n integrar }' racilitar Art . 42 ~ Pll.i'"(lque 'In relroce- Art. 4,5 • La acción de retroce-
f) Los inmuebles afocl.il~os po- eJ pnw-i.\to po r la ley .
drán s.er trH.sferído.s libremente a slón sea procedent-e se requiere: sión corresponde únicAménte ni
terceros o condición de que el ad• propietario expropiado y a sus su·
Art. 37 • La retr0<:esión tan, . tJ) Qu-, 1.aexp(ophicié ,m que _1.a ctWIQresuniversale!I.
qui.rente conoica la afec tación y bién proced~ en los supue$t ,os en motive h.a}·a quedado Jlerfecc1,o-
consienta el vaJoi- fijado , si éste es~ que el bien hubiere saJído del pa • nada , en la formft prevista en el
tuviera determinado . Con tal íina- trimoni () de •u titohtr por el pro- Art.. 46 • La retroceisión ,J)Odr,
..... 29 . ser demandada contra cJ ex.pro·
Udad una vez firme dicho valor, cedimienW de avenimiento . b) Que se dé glguno de los su·
será comun icado de oficio por cJ pi11:nte,o con~ éste y lo1' terce!os
puestos quo prevé el art. 35 y en a quiones hubiere a-ido trasfendo
ente. expr0;pi.an~e o, en Sl.f cai¡o, Art. 38 • Ln ret.rocesión no sQ• &\I cnso se cuml)liése lo dispuesto
por el juzgado intervinie .n te orRe- lo podrá logra,se por acción ju• ol blen .
-00 el art. 39 .
gistro de fa Propiedad lumueb lé diciat, lino l..ainbién mediante ave-- e) Que el accionante , dent~o
9.ue corres.pon.da . Los certificados Art. 47 • El proeedímiento ~~li·
del plazo que [ijo ta sentencia,
que expldau lo$ Registro s en ro• nimlento o get.tión ádministrativa . cable en el juicio dQ retroccsion.
reintegre al expropiante lo que y la naturaleza de la li~is: ,&erá
1.-cron con e l inmueble afectado _n
Art . 39 - Cuando aJ bien no 1e percibió d<t óste en concepto de tos ostablooidos para el J~1c10 de
deberán hacer const.ar ese valor le hubiere dado destino aJguno precio O de indemnizacibb 1 c~n la expropiación . ·
firme. En la$ escdturaa traslativas dentro del plazo mencionado e.rJe:J áCtuaJii.aciOn que correspondiere.
d~ dominio de los· inmuebJe i com • art. 36, a efectos de la acción de Si el bien hubiere dismioui~o de
prendidos en e~te artfcuto los es· rot.roce&ón el expropiado doberá valot por actos del ~Kptop1antc, Arl. 48 • Si en la s.c.rttenci.a se
criba.no& que hu;aULoricon deborán t'tlá. di8minución será deducida de hiciere lugar 3 la acc .ión deberá
intimar tch•efontemonte -al expro ,
dejar ~presa cons-tanci1:tdel con o- pJantc para que 1'! a.¡igne al bien lo que debe aar reintegrado por el e,stablecersc la suma que debe
cimiento por el adqulr:eme de J~ accionante. _Si el bie.n hu1?ier1.1 reint~ar- el acclontJ.nt.e por: rétr o-
el destino que motivó la expropia·
afectación, Q de su conseu.tiniien• ción, trascurridos soi.smcSós de-áde aumentad o de vaJor por meJ<;>tas Ce$ÍÓn y el plazo en que be de
to del valor firme . iiegún corres· esa intimación sin que el expro • necffll:rias O Util{'& in,roduc _1das h.acerl.o: asimismo ae establecerá
pondc. por el expropia.nte, el ex-prop1ado el plazo e.n que el e.xprop!ante
pianlé le aaignarA ,.J bien eae dc.i;ti
no, o .siu que hubiere iniciado fo.s deberá teinl.eg.nu el \lalot de las debo devolver el bien expropiado ,
a:espectivos trab~jos , los. que debe ~ mismas. Si el bien hubiere uumen ·
TÍTULO VIT • i>ela retrocesión rá mantener conforme a lo s pJane.s tado dé valor por causas natura· A.rt. 49 - La devolución del
de. Qbra a.prob:idos, fa acción de les. el reintegro de ~icho valo.~. no bien ni expropiado deQed hace.-se
Art . 35 • Procede fa acción do retroce&íón quedará expedita, s_in seró exigido al acc10oante . S1 _el Ubre de todo oc:upanLe. carga•,
retrocéaión cuendo al biNl e:xpro· necesiditd de reoJamo administra ti· bien, por eau 6 as natura:lt:&:hubi e- gravámenes y 5UVidumbre qu e
vo previo. re disminuido de valor, el monto hubiere tenido luga¡ deapuéo d e
piado Sé le díero un destino dife • la desposesión.
r-enlé al previsto fJn Ja ley oxr,ro· Si al bien i;e: lo hubierl) dado de esa disminución no seri dedu·
un dest .ino diferente ni pr~visto cido del Vfilor a reintegrar por ci1
accionante. Art. 60 - La acción por ratr<>-
 DANTE GVB RRERo - MANUAL DJS TASACIONF,s
1\N8XO
ee-sión P.rescr:ibe tt los ll"Ofi,año$,
computados desde que. liabiondo Art. 54 • E!n el jufoio de ex-
quedado 1>otf'~i on:ufa Ja cxpro• propiación irregu lar los valore(i cosa en numc-Btere,s aj enos_ a lc>R
piaciób en la rorma pruv)s-t.aen eJ /\ti •I~ 11 1
i.ndcntnizubles será.ta fije.dos en Ja que est rictamente deto rm.tnaron ,11¡-1,,1,,,,.1,1. 1
axt. 29 ttJ bien se re dio un destino misma forma provista pára cJ ju¡. s u ocupación .
ajeoo al que la determinó, o d~e dt! 1,~1•io¡tlH1lo♦t
cío de o>rpropiación regular, C:Qn • IQ J)tW l 11,1Hl tt 1111hit
que no ba b~éndoseJe dado aJ bien
desl,ino alg4uo, hu.bíeren traoourri•
tompfada en los arts. J O y siguien-
te$ ele J.ar,resontf! l~y.
Art. 60 . Nin guna ocu~~ción oi6n t1tilllH1I;¡,¡,." IU 1
t.emporánea anormal tondra tr?R·
do los prazos Prt'!vis-togen ros art.s, yor dU,raciQn que el lt11'>so.rurtr10-
a5 y ll9. Art, 60 lii,1 '""'"''''"''lº"
A.tt. 65 · Las norma.,r¡de Pl'O• tamonte necesario pa,a. r t1ifncer p,rópit;IA.rl1,1 ,,1 1,1\lllllf 1
J;;t trá.ruite previ.sto en el nrt. OOdirn.iento JudiciaJ esta.Qlt'Cida:s la respectjva necesidad .
39 $U8pende ~J curso de 41sL)pres- ráne,q do 111111\+01u • H
cripción . paro la expropiación NguJar , rf. do a1tQrnr l¡i¡ •u1011n1'" ,1 1
ge.o tamhión para fa expropiaci6n Art, 61 . 1-la ocupación tem•
inegulru- , en cuanto fu.eren aplica• poránea por razones nor'!l~le.s:, ni e.xtn:ufr O ~IH.U11, •'• •
montos que lo h1lt1t11 •111•Hi J
bles.
TÍTULO vur . º" la
previa declaración JegaJ de ut.ihd3d
pública, po ·d rá establece!se por do del stlJ)trn.lllo lh -.,Mu
att. 4)2. ú ll.Ímo pnr!A
•t•
ex pr(>píación Jrregular Art. 56 • .l,a acc¡ón de éXpro, avenihlif!nto, d~ lo contrarJQ d~be •
piación irr(!guJa.r pre8Cribo a Joi ni ser di,ipu.tsta por la a,utoradad
Art . 67 • SJ l a tH'11¡)1u 11111l1w1
ejnco años, cornpu tado.s dogde b1 Judic ial, a requ!-rÜ!iiento de la po rá neit atecl ,u·• i. 1,,_....,.,n• 111
Art 51 • Procoo e 11'1ácción de Administración pubhca..
expropiación itTegular en los si• fecha en que tuvforon lugar Jo, der ~ hoa do éi Lo,i at• 11•-•u •wl..,
g1.1íentes ca&9S: actos o c:omportan:aicnt,os déJ l¡':s•
tado que to rrum viable la referi- Art. 62 ~ La oeupac~(,n témpo· sobre ol tmp()rtc dA '" J,1;h1111ui,111
d) Ctumdo existiendo una ley da .acción. eión.
qué dedarct de utilidad; púOlka un ránea non'lal apareja mdem1u.z.~..
bien, cI Estad.o lo toma sin haber ció11 siendo aplicable$ en &ub~a-
dio Ías reglas vigente& en mat e ria Arl. 68 • LruJClll'!lill/11 .. jtloll
c\tmpüdo con el pago de la re. ciules qoe prom ovic8u ~J 11rt11111•hi
pcctiva indemnización . de wrpropiac ión.
TÍTULO ne. l>.ela La indemnfaación a que se- re· do det .bien oc upndo tllllih ''"'' 11
b) Cuando , con motivo de la ocupJICjón t<:mporáneci t.as de r-~lat.n.a·cJóu ndmlnl,u«U~•
fey de deofaración de utilidad f1ere el presente. artículo compren: p.rc\'ih..
públieti, de hecho u11.aCO!la ruao-- Att. 57 • Cuando _por razonets dc:rá el valor del Lu;o y los da~nos)'
ble o inmueble resulte indisponi • de utUidad púbHca fuese nccesa• perjuicioi; ocAsionado.s al bie~ ~ 0 ArL . 69 . r,., •~clón dol l)rovh·
ble por evidonte dificuJtad o Mlpc-- r-fo el us,o tJ:ansitotio de un bien o C()Sli ocupados, así c<?mo tanab1e~ tari.o del bien (>Cupa,,to pa,¡, t1XINlr
dimento Pata di3po:ner de ella eJ valor de 1,,s mat.enafos que ~u
cosa d@tenuinados, muoble o in~ pago de r. in<lem)1.izaci6fi""'"
en toodicíon .es normales , mueble, o· de una unive('8aUdad bie1.1eodebid<, extraerse necéSar1a· ~I cribe a los cinco aiiqs ,;o mput;¡clo"
e) Cuando el Estado impon¡• determinada de ellos, Podrit rccu • mente o indispo.nsa.~hnrie.nte con de.sel.oque el ocupaute tom (>1•<H 1• 1
ffj derecho del UtuJar de un bien rrirse a la ocupación temporánea. motivo de la ocupacion. sión dél bien.
o cosa tana indeb ida restricción
o JirnJtación, que im¡>ort,en una Je. AJ-t. 58 • La <>ou1>
aeió.n tempo- Art. 70 • Lo aceíóo dol P•l>Pl•
sión a 1u dereqho de propiedad , ránea puocte responder a una ne-- Art 63 • El bíen oc upado no tario d~I bien ocupado P8;Fl1roquo
c-,.sidad anonnat. urgente, fo1p~ podrá . tener otro de~~ino q_ue el , su devolución prescribe á lQI
Art. Ó·2 • Nu con-~sponde la nc- rioff o sú.bita, o a un~ nece.fidad otivó .su ocupaclon.
que 111 :hlco sños computados desda (ltu,
<:ión de elrpropiaei6u irrc,tu JJU- normaJ no inm inente. ej oc~phnte • d~bió de.volver ol
cuand o él l!!stado paniliza n no ao- bien.
t-ivo fos Pr<>cedirnient·os después Arl . $,t • NinR'.u.na ue u ¡nu; i6n
Art . 59 · La ocupación tempo- temporánea no.!1na) Pue~e du~ar
de haber obte1tido la po.sesic'Suiu • rán1-.aanormal 1 )lUede ser djNpues,
diciaJ de.J bien. más de d.os anof -: vc.n<ado o~ TÍTIJLO .x . Dl•po$lclon e1
ta dítl.111.:tamentepor la autoridad lapso t!-1propieta r io intimará í!hn
admini.st.ratfvJ4 y no dará lugar a . .~ la devolu ción del bie n, comple m.entarios
Art. 53 · El que acojone por indemni.z:eción aJgunn, sa.Jvo la re- c1on~ . , d sd d",
exprupiacióh irregular está e~en• P8.ración de los daños o detf!rio-- Trnsou.rridoa trein~.a clías e e . ' Art. 71 • Jfodo uquc.J q,J-:11U•
to de La reclamación Ad.hdn.istra• t().~ que lle causaren a Ja c:osa o cha inlímación tnn qt.te él l)1~n hilo de propietario, de f nnpht
tjva provil'I. hubiere sido devue lto, e.l P.r0 ~!e--
el pago dii daños y perjuicfos de .. rar-io podrá exigir la exprop1ac1on ~JiOOdor, 0 a mériLc) ele cuaJqulo,.
bído$ por eJ uso posterior do la otro título ce&istie:rcde hl.'<!hQ11•
del mi&mo, Pl'om_~vi1:_odo UQ8 ac-
eje'cución d'r;los c,studioa u opétí1
ción de oxpropiac1on lrreguln,.
cione.~ técnicas q1.10 ~n vi:ttutf de
 290
DANTB GUERRERO - MAN UAL OR 'l' A8AC I ONes
la pre.sente ley fueté)J di5Puest os
J)Or el Estado, se hará pa&ible de
una multa de mil peso• ($ 1.000)
a ciru, mil p..,,.($ 100 .000J nJ ar-
bitrio del juo1:, .quien próc:edeni a
su aplicación, prev io info·nne tu-
rnttrfs:imo del hecho, sin perj uicio
de ofr al imputado y resotver co ..
mo corresponda. La multa se exi-
girá Por Vía ejecutivs.
Art. 72 • La P•cocnte ley •• t!I
aplical"3 exclusivamente a las c.au• , f.od~ 10$ alJPtt-tos furíditos de la e.x•
&as qué SC! inicien a partir de su p,rop1acl6n y de 81.1.1irultitucrontt P•r••
vigencia. No obstante, en los ju.i· aid.
cios en trámite el exprQpiante Po· doctrina
drá. proponer la adquisición del
bien por vfa de avenimiento, en C('locepto de ut;fJJdad pública -lnv~
la fo.-ma prevista en eJ .art 13 ,
Art. 73 - Dcrógansu las leyes tUual •- pa.n _ Que ns ulte comprensivo
13.264, 17.<184 y 19.973 y el de toda.s fu bipóteaia. Se ha dep1.1.nd9,
art. 10 de la ley 14.393.
Art. 74 - Com unfquese, et.e.
• Nota aJ Podu JiOoeutJ,.,o•co.mpaiüin - ción, '" admlt.e el va.tor Panorimlco y
do e.l proyo eto de Jey 21.4&9,
f;lueno, Airea., 2 de dki embre de t97ó.
8xci:no. 5ciior- Pre¡ijdenttt de la Nacilu1:
'J'fnro el honor df! eti:iv-arJI v . m. el
•d,hmco proyed~ de !oy Por et que se
PtOPieia la tuod.lffoadón dol niadmen
legal que rice itc·tul.trnent.e fin materia
d e OllJ>ropblcio n~ ,. • la Vl.!Zque l11 ff--
a)Amc¡_ntucilln de todo lo 11linen,e a la
rctr<>cesfón, 11 J.a. CXJlt<>Pta .cfQn lrttl\l •
14.r y a. ta otup1h;ió,0. uemporru.'léa.
La CoruUtuciOn lo nitJ. de.spu.éi,
N114.'
de C9lUlll.8',r.a.r el p1foc:ipio di! La lnvtola •
bilid.ad de- la Propll'.dad pdvat'l.a. cst.a•
c,e, llM! eondi.::lvu'1s: baJO J,ll.!I cuale.s el
hl11>
&ta.do J>ued~ eJCPtoplá,r u·n bien p;i_r. raí-:.e.s. Oe tal nierte &e e.apera ev:lt.n.r
Uculllr • .ExJ«e, a demas de 1A 1,>re-via In•
d~mnJx.acUm y de h• sentAlr:icia JudJ-
ciaJ, Qué! et bien f.S.l)l'opi.ldo sea requ~
rklo Por <:au.-11de util.Jdad JKiblfoa, • c:o-
n.:-sJ,oridiándole. a f,.: ley naJttar tal
calllfc::acilOn.
Esto. . Ptin.cipioi han dd.., ~J>·
,ad(>J e.n la lt!y 13 .26-4. Sln t.imbar,;o,
la misma no e:ontempla una •erle de
c:iro.a.ruta.ncla• )' t upuhto• Qu• el ac ..
ANEXO
olona, del ll:1tado exor01>i.-.G"t.eha Ido
Pc>ni.tmdó de rna.ni(i.earto, eon •1.1.11
PliCanci.u y ec.uuetucnctas
tJn..
Jurídicas
1)- optación
j~eJ federal t::on ju.risdlcción M lo eor
debe MJ' P•om.ov1do ante t:11
tecnc;lot<>.atdrnin4tr:at.ivo. i,wnf())'ml!:-..6 a
afccf.4da.s Pot las expropiaelone# l', ett natu.r:aleza Jurídica de ta 1ucp¡op~\,:
aJ«u n oa ea.os, indu~o a tU<te·r os.. actualmcnt.c aceptada _ Par ªN . ,
Suprf:ma de Jwli c.i.6 (le 1a oemn,
Lo-ll vicios tecltl.ntivo.., fueron cu--
bie-rlos con los Pronu..nc~h tnt.oi h.1• e<ta:ndo exceptuada de t.-:te:. prjn ..
ti.9Pl1.ldcneiales r n1edla.r.ite 1Alabor de ~io fllC(l}u,sivamente la ~tunlclpalldad
lb. do1;:U'irui nacional. No ubst.aJ;it.o. de la Ciu.dad de: Buenos Ai.rell. .ial
a.qul!Uos y ésta no han sent.ado u.o C)'i• Se ha pr~lo Jq tiórma, b e~
terio unifov.ne , en t.odos lo• cuo-. i,n del proc-edlmfonto J~dklal • ~•~"-
incJwo &e- ha C#lehudo sobre d . 1-l
l
la Pr•vi.siO:o de lJIJJdi,ttinUl.8 1ru1tarf11a.
Por ello ¡pe oltiw1 a li t COfl&ider4dbn m,ient.o dtl tix'l)rQpj,11.n ·le, wbrc ud. 1o1 •
i~º:r~te~::
de V ,Ji:. el [ft~11énte J>royte4o d o lef en cldad de la lnsta.o.cia )' IC)bre prtt-
que .e Pte&ende h •be.t c:ontemphdo cdpdón. euestiot •1
:
en la rccont11d11. ey t,j2 d J\lrispnt11 ..
por t.ú.nlo. a IC)s ca.m os t!
le1u o t:<irtsecuentos. con e&peulal CC)fl• dcncia . d t.ad
eqclbn de Ju concl'1iionea de h• l:lespeet-o • eos:ws Jt ha a op o
Y de lü JurUIJ)l'I.H.lcnd.a. ~l Gritei-io ttue ri-'e ~n lq ltifC!JI ge:n(lc-
En tal aenlJdo. Jle ha ampliado cl ;ale,: de proc:ed.lmle.nto, )' en hs$ e
arance les.
El proyecte ituct s~ aome..., •
•- con•
Jucr1U1do lodl:M .lo. cal()s en que se PrO•
eutt "la Ntitft.:tccJ.611 del bien coni il.n.
wa f~ t• de nfll1,1ralexa. mraC.Cdal o ~t-
11&im.bmof11les, Hl.26.f, eUm.Jnand ó de
~Jla y de su., »orntas compJemtn tar..u
10$ le}l:t()-9que han sido c.<mildcrad(_is
como vfoJatorio¡ de lll CoruUluclOn
Naei(lnal (ta.lu, por ejemp lo, IN.JI al".-.
1,8 Y l 9 y l¡a l ey 19.973) ,
entre lo# rub.ro• lnde01niublos, In,
t«:1trr1nte$ del <:onct!pt,o de lnd pniniza,.
eJ hisiOdco ~~duJ~o, Por la leaitlt•
cJ6n vt,rente - -a.tí como el de lot lnte•
rase, y la depreclatió.n de la monech.
$J COO'e@cmdl:eni e.n «:l C11$0 concreh, .
So diaponi: que el Pll.(to ele l a lnde.l'll-
o.lliación M co ner ele en dia.ero efecti-
vo, sa.Jvo contoonid&d d~I expropiado
pa.ra Que el pxgo se efect-Oe en 01111~
Pccle d.o vJIJ.ol'".
Se ~b1b lc-oe o:irprua,oenu la Pt>•~-
bilidod de Q'u e el C!XPtOPiAnh1adquJe-n
t!I tt$pcollvo bien Por aw::nhnlento e11
ba-;e a VJtJores .sal4 fai;t orlc>J determ.t~
do!I Por el •rnb uMI de TA#U.cionea e n
el ciuo de imnueb1e.s, o por )a,¡ olic io1U
&icnlC11scompete nh fa Que #t! desi1ner.
si •e tu.ta.,.. de b!e, ,,.:i• 11u 111110 l\lerc11
,
en Ja &ran 1n11yotfa de los suputatot
sujc,loir .a exprópJ.tefón , el &Ol'nOU.1t1ion-
to de l <;*$0 1t la ~iomt>rc tnás Cdmp leJ,i
t..r4tt1H..;idc\n Jt1d iéi.11J y la r.orl"tll ~Uv11
ecooomia de acUvidad iur i.Jd.Jct,:.iona1 ,
Se h• eon-elífdo -con st'lhtido de
Just fc,11- lo l'd1tcloru1.do con el monto
a 0011s{cna.cjudi.eiaJnietu" para, qui!: el
exp.rop1.a.o.1elldQuivn la P()sesibn iutri •
eoillldel bien,
• Se e&tal)lece que ..,1 Ji.deh) de ex~
S& terminó de imprim i r en el mos de abri r de 1994 en
los lalr l! res _gráfic os do La Prenstt Médica Argomin a S.A.L.
Jun,'n 845 , Buenos Aire~ Argent ina.