FACULTAD DE NEGOCIOS

ADMINISTRACIÓN Y NEGOCIOS INTERNACIONALES

Evaluación de Proyectos de Inversión Privada

AF131

Sección:AF74

Docente: Franco Macciotta

Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la

fabricación y comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana

Participantes:
● Berrospi, Ivan
● Fernández, Arturo
● Reyes, Christian
● Rivera, Daniela
● Rosado, Camila
● Salazar, Fiorella

2018-02
 Índice
Introducción
1. Descripción del negocios
2. Análisis PESTEL
2.1. Factores demográficos
2.2. Factores económicos
2.3 Factores geográficos
2.4. Factores socioculturales
2.5. Factores Políticos
2.6. Factores tecnológicos
2.7. Factores ecológicos
2.8. Factores legales
3. Análisis FODA
4. Diamante Porter
4.1. Intensidad de competencia actual
4.2. Competidores potenciales
4.3. Productos sustitutos
4.4. Poder negociador de los clientes
4.5. Poder negociador de los proveedores
5. Sustentación
5.1. Costos
5.1.1. Costos directos
5.1.2. Costos indirectos
5.1.3. Costos fijos
5.2. Gastos operativos del proyecto
 5.3 Costos y gastos operativos
5.4 Ventas proyectadas
5.5 Depreciación
5.6 Inversión
5.7 Financiamiento
5.8 Estimación Ke
6. Análisis financiero
6.1 FLUJO DE CAJA LIBRE SIN IGV
6.2 Módulo del IGV
6.3 FLUJO DE CAJA CON IGV
6.4 CRONOGRAMA DE PAGOS
6.5 FLUJO DE CAJA DEL ACCIONISTA
 Introducción

En el siguiente proyecto desarrollaremos una evaluación al proyecto realizado por una ex-alumna de
la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, la cual plantea la fabricación de unos ladrillos
ecológicos, haciendo frente a las necesidades de la ciudad de Lima y su área metropolitana. A lo largo
del proyecto evaluaremos distintas áreas del proyecto que la autora ya ha establecido, tales como los
flujos de caja, el índice de rentabilidad, entre otras cosas, enfocándonos al sector financiero del
proyecto pero considerando los distintos factores que pueden influenciar en el resultado del proyecto.

Para el primer avance, que es lo que desarrollaremos a continuación, estaremos describiendo lo que es
el proyecto, su enfoque, a quien va dirigido, la razón por la cual la autora ha desarrollado este
proyecto y en general lo que es el negocio; así mismo presentaremos el análisis PESTEL en el cual se
detallan los factores demográficos, económicos, geográficos, socioculturales, políticos, tecnológicos,
ecológicos y legales. Además proyectaremos el análisis FODA del negocio y por último
presentaremos el diamante de Porter.

Al finalizar el proyecto esperamos no solamente el poder llevar a cabo una correcta evaluación de este
plan de negocio sino también ofrecer una mejora si es que la hay.
1. Descripción del negocio
El proyecto a realizar consiste en la creación y distribución de ladrillos ecológicos; los cuales
cuentan con diseños que tienen la facultad de propagar ahorros en cuanto a los costos de
construcción de viviendas, ofreciendo a los clientes mayor protección y seguridad. El
procedimiento para la creación de dichos ladrillos no daña el medio ambiente, ya que al estar
hechos con una combinación de Tierra de chacra, arena fina y agua, no se necesita de los
procesos comunes de humidificación, secado y cocción; así mismo, la alianza de estos
materiales genera una mayor resistencia y solidez que los ladrillos habituales. El diseño
innovador del ladrillo ecológico optimiza la efectividad en la edificación de paredes.
El proyecto se llevará a cabo en la ciudad de Lima, en el área metropolitana debido a que en
esta zona se encuentra la mayor cantidad de mercado meta.

2. Análisis PESTEL
2.1. Factores demográficos: Lima Metropolitana va creciendo demográficamente, y
en eso se evidencia día tras día, más que nada
por las migraciones que actualmente se
presentan. Ipsos menciona que en la actualidad
existen más de 32,16 millones de habitantes en el
Perú y estima una tasa de crecimiento anual de
1.01%. Cabe mencionar que el proyecto será
implementado en Lima Metropolitana, nuestro
mayor enfoque, entonces dicha ciudad urbana
cuenta con aproximadamente el 41.2% del Perú
Urbano según Ipsos, es decir Lima
Metropolitana tiene 13’250,820 habitantes
aproximadamente.

Según la autora de la tesis en el año el país

alcanzó los 30’814,000 habitantes a mitad del
año 2014. Y se menciona que los clientes que
más se podrían beneficiar son los residentes de
Lima, Callao y otras provincias con mayor
población. Por consiguiente, la expectativa de
una gran incremento de supuestos clientes potenciales demandarán la construcción de viviendas
familiares. Teniendo en cuenta los datos anteriores, consiguió el perfil demográfico de los clientes
potenciales, en el cual está conformado por el conjunto de hogares en el área urbana de Lima
Metropolitana de Lima y Callao.

2.2. Factores económicos: En el año 2018 el Producto Bruto Interno (PBI)

incremento en 5,4% en el segundo trimestre de este año, gracias a la demanda interna

estimulada por el consumo y la inversión. Además, las exportaciones incrementaron en 7,8%
y las importaciones en 6,8%. Por otro lado en el sector inmobiliaria, el ejecutivo bancario del
BBVA estimó que para este año los créditos hipotecarios podrían crecer en 7,5%, ya que los
jóvenes desean independizarse. A continuación se presenta un cuadro en el cual se puede
apreciar el PBI en el segundo trimestre de este año:

2.3. Factores geográficos: Perú se encuentra en el noveno lugar mundialmente en el

sector bosques naturales, en cuanto en Sudamérica se posiciona en el segundo lugar. Además,

se manifestó en la tesis que Lima tiene 2,500 de litoral y 52 valles. Gracias a este
posicionamiento del Perú, ayuda a un mejor accesos a los mercados de Norte America y Asia
porque Perú suministra gran variedad de cultivos que sirve como suministro para la necesidad
mundial tales como la alimentación, salud, producción. Mencionado lo anterior, la autora de
la tesis menciona que dicha ventaja ayudará a la fabricación de ladrillos gracias a la
diversidad y accesos a los inventarios disponibles para la producción de ladrillos como arcilla
y arena fina.

2.4. Factores socioculturales: En la presentación de CAPECO se recolectaron cifras

relevantes para el sector inmobiliaria en el cual se detalló que el 70% de los peruanos
manifiesta que uno de sus metas más importantes es tener una casa propia, mientras que el
84% mantiene un pensamiento que tener un casa propia requiere de sacrificio y esfuerzo. Por
otro lado, se manifestó que el 60% de las edificaciones en el Perú fueron autoconstruidas, sin
embargo el 70% de las viviendas en Lima Metropolitana se edificaron viviendas de manera
voluble.
Por otro lado, la tesis mencionó que el tipo de materia prefiero para la construcción de los
muros es el ladrillo de arcilla con un 65,24%.

2.5. Factores Políticos: A comienzos del año 2018, Carlos Bruce, el ministro de
vivienda, construcción y saneamiento, estimó que Perú podría volver a disfrutar el Boom
inmobiliario en este año, ya que construirían 80,000 viviendas. Así mismo, Bruce indicó que
los créditos hipotecarios han incrementado. Y como si no fuera suficiente resaltó que se está
realizando el otorgamiento de licencias municipales para proyectos en el sector inmobiliario.
Por otro lado, la tesis ancló un punto muy importante, en el cual el gobierno presentó la ley de
régimen especial temporal de ¨depreciación acelerada¨, en el cual se trataba en subir la
devaluación de 5% al 20% para levantamientos con el propósito de disminuir la carga
tributaria. Por lo mencionado anteriormente, el sector inmobiliario puede seguir impulsando
su crecimiento siempre y cuando el gobierno implemente políticas a favor de la inversión para
que de esa manera sea más accesible los trámites y procesos al tratarse de invertir en las
construcciones trayendo consigo valor agregado a largo plazo, por el alza la demanda y con
sigo la demanda de la materias primas para la construcción.
2.6. Factores tecnológicos:
Según los últimos informes, las compañías ladrilleras en el país están implementando un
nuevo sistema de fabricación de ladrillos a partir de los relaves mineros. En Arequipa, un
proyecto de innovación, pondrá en marcha la primera planta de fabricación de estos ladrillos.
Sus componentes vienen de los relaves de oro de las minas de Arequipa. Este proyecto no
solo genera un gran potencial en la industria ladrillera, sino que además combate la
contaminación ambiental. Se ha puesto en marcha un plan piloto para el proceso de
transformación a cargo del Centro de Estudios y Entrenamiento de Procesos Metalurgicos
Minera Porvenir (Cepromet). En sus diversas etapas de fabricación, los componentes del
relave son separados y mezclados con aditivos. Según el gerente de Cepromet, no existe
riesgo de contaminación :
"Para nada, el proceso que se sigue en la planta piloto también se encarga de
la descontaminación. El resultado ha sido óptimo".
Gerente de Cepromet Juan Miguel Zegarra, Gestión (2018)
Para poder financiar el proyecto, se requiere un presupuesto de S/.203,995, fue
cubierto por un programa estatal, el resto fue cubierto por la propia compañía y la
Universidad Católica de San Pablo en Arequipa.

2.7. Factores ecológicos:

Los edificios verdes en la actualidad marca una tendencia en los peruanos, pues el 2016 el
mercado de los edificios sostenibles o verdes ha estado en aumento en los últimos 3 años
tanto así que llegó a los más altos estándares ambientales mundialmente trayendo consigo
certificaciones LEED. Lo más interesante que se debe de rescatar de esta tendencia son los
beneficios del ahorro en los recibos de luz y agua.
"Los edificios sostenibles pueden alcanzar un ahorro de hasta 15% de ahorro en
energía durante el proyecto o construcción de la obra. Ya en operaciones, se puede
llegar hasta un 40% de ahorro con energía comparado con otro edificio habitual . Y
en lo que es agua, en planos podemos sacar hasta un 35% de ahorro y en operación
puede llegar a mucho más gracias a la implementación de una planta de tratamiento,
como es el caso del Edificio Leuro de Miraflores, actualmente el único con la
categoría LEED Platinum, la de más altos estándares del mercado", - Lupi Ruiz,
Vocera de desarrollo de negocios de la oficina de Sumac en Perú. Gestión (2017)
Es decir, en el proceso de levantamiento de estos edificios sostenibles se tiene que tomar en
cuenta el cuidado y un buen manipuleo. Con lo que va del precio, se explicó que requerirá de
la zona y el tamaño. Sin embargo, Lupi Ruiz estimó que el precio podría estar costando entre
US$ 19 por metro cuadrado si es que hablamos de alguiler.
Por otro lado, en la tesis mencionó que en el año 2015 han existido 6 edificaciones ecológicas
y con las certificaciones LEED, el 2017 incrementó la cifra en 40 edificios con el certificado
LEED con una estimación de 100 construcciones más para el cumplimiento de ese logro.
Cabe mencionar, que el pionero en Lima Metropolitana fue la sede del Banco de la Nación
que obtuvo el certificado LEED gracias a Perú Green Building Council (Consejo Peruano de
 Construcción Sostenible en el Perú), en el cual se podría visitar para compartir la experiencia
y el beneficios de implementar un edificio ecológico.

2.8: Factores legales:

Las normas técnicas de Albañilería E0.70, establecidas por SENCICO, establece los
reglamentos básicos para la construcción. Lo cual se exigen las normas mínimas, para el
análisis y diseño de los materiales de construcción. Generalmente de los muros armados y
confinados. Además todos los sistemas de albañilería, tienen que ser aprobado mediante una
resolución del Ministerio de Vivienda y ser aprobadas por Sencico.
Según estas normas, se denomina ladrillo “aquella unidad cuya dimensión y peso permite que
sea manipulada con una sola mano”. Además , estos ladrillos según su composición deben
resistir un nivel 2, 3 y 4 de sismo según la escala de Mercalli. Esta escala mide el nivel de
sismo según el nivel de destrucción de los edificios.
Además, los ladrillos, deben de contar con un sello de calidad, no presentar rajaduras, además
el ladrillo no debe presentar superficies blancas, que producen salitres y debilitan la estructura
del ladrillo.

3. Análisis FODA
Fortalezas:
● Producto innovador
● Producto 100% ecológico, con la satisfacción de ayuda al medio ambiente
● Tecnología única a un nivel nacional
● Terciarización que ahorra costos de producción
● Contar con servicio de capacitación para los consumidores

Debilidades:
● Producto desconocido en el mercado y competidores muy fuertes posicionados
● Altos costos de inversión y capacitación para la actividad de maquinarias
● Herramientas de trabajo (máquinas) sólo se consiguen en el exterior (proveedores
extranjeros)
● Limitados tipos de ladrillos para comercializar
● Alto consumo de agua y energía

Oportunidades:
● Respaldo por parte de una norma técnica de edificación que facilita el ingreso al
mercado de nuevos materiales para la construcción
● Los ladrillos son el material más solicitado para las construcciones
 ● El incremento de las construcciones aumenta cada vez más en nuestro país, por la
cantidad de población y la fácil adquisición de crédito inmobiliario
● Las nuevas regulaciones ambientales, frenan el crecimiento de nuestros competidores,
ya que no cumplen con ciertas normas y deben reinventarse.
● Solo se tiene un competidor de ladrillos ecológicos, que tiene un posicionamiento del
0.17% de mercado
● Existen 975 empresas constructoras en el país

Amenazas:
● Escasez de terrenos
● Altos costos en fletes, frena el traslado fuera de Lima
● Cambios de gobierno hacen que las personas no quieran invertir por miedo a la
incertidumbre y cambios
● Guerra de precios en los productos de ladrillo nacional
● Las tecnologías necesarias son cada vez más costosas
● Los competidores desarrollan cada vez mayores tecnologías y procesos para el
cuidado ambiental

4. Diamante Porter
4.1. Intensidad de competencia actual
La competencia actual se define como a los ladrillos cocidos de arcilla y también los bosques
por su funcionalidad. Es decir, estos son unidades de mampostería para albañilería. Cabe
resaltar que existe similitudes entre los sistema de construcción que brinda cada uno. Por
ejemplo, que no hay costes de cambio con los clientes o proveedores y esto genera guerra de
precios. Además, En muchas de las ladrilleras a nivel nacional difieren de estrategias
comerciales y competitivas provocando efectos intensificadores en la competencia. Es por
ello que empresas como Lark, Pirámide, Rex , entre otras hacen todo lo posible para
posicionarse como líder en el mercado,y esto incluye desde publicidad masiva hasta la
obtención de contratos. Por otro lado, a este tipo de industria se le conoce como fragmentada
porque hay gran número de ladrilleras ya sean industrializadas, semi industrializadas o
artesanales. Asimismo, en el Perú, pocas tienen una participación importante en el mercado.
En consecuencia, para obtener una cuota del mercado se debe agrupar un gran volúmen de
ventas. Por otra parte, es importante señalar que existen barreras de movilidad, esto significa
que las empresas ladrilleras no pueden incursionar en otro sector, puesto que tienen contratos
a largo plazo con empresas constructoras.
4.2. Competidores potenciales
El ingreso de nuevos competidores al sector implica un serio problema, puesto que la
competitividad se incrementa demasiado y eso generará que las empresas ladrilleras hagan
cambios en su política de precios, proveedores, campañas publicitarias. Es decir, muchas
empresas van a tener que salir del mercado. Sin embargo, para poder ingresar a este sector
existen algunas trabas o limitaciones que son:
Barreras de entrada: Restringen el ingreso de nuevas empresas mediante la expectativa de
rentabilidad. Es decir, si la rentabilidad en este sector es baja, pues las nuevas empresas no
verán muy atractivo este mercado e incurrirán en otro sector.
Economías a escala: Las empresas ya establecidas en el sector al producir en gran cantidad
pueden reducir sus costos, cosa que no puede hacer la nueva empresa ingresante.
Política: En este aspecto se refiere a que para ingresar al sector las nuevas empresas necesitan
obtener licencias de seguridad ambiental, pago por producción mínima, el importantísimo
estudio de impacto ambiental y todo esto tiene un costo adicional que la empresa nueva debe
tener en cuenta.
Diferenciación del producto: Es relativamente baja porque la materia prima es similar para
las empresas. Puede ser arcilla o concreto y ambas no tienen patentes. Es importante resaltar
que los modelos no son diferenciados, lo que genera que el cliente no se fidelice con el
producto.
Inversión: Se necesita una buena cantidad de capital para incurrir en gastos de marketing
como publicidad, así como comprar activo fijo para poder operar.

4.3. Productos sustitutos

Estos productos lo que hacen es satisfacer las necesidades de aquellos artículos con las
mismas características, pero que el cliente tiene el poder de elección de cuál es de mayor
atractivo relacionado con el mercado ladrillero lo que nos lleva a plantear el Modelo
Abell, y en base a este resultado determinamos que los productos sustitutos de la
industria ladrillera son los concretos pre armados o concreto pre mezclado.
Por esta razón, la industria ladrillera tiene una gran número de competidores y eso ha hecho
que el indicador de rentabilidad a decrecido en un 4 %. Esto se debe, a que la construcción ha
tenido un decrecimiento afectando directamente a las cementeras de mayor participación;
Estando en primer lugar la cementera
UNICON, pertenece a cementos UNACEM, y tiene una participación de 52% en su rubro.
Es por ello, que esta industria se dirige a proyectos de gran escala principalmente
desarrollados en Lima metropolitana, ya que en esta zona se elabora el 16.2% del total de
proyectos de inversión pública.
Por dicha razón, la materia prima que en este caso es el ladrillo de arcilla llega hacer el más
solicitado para el levantamiento de las viviendas con una participación de 65.24%.

4.4. Poder negociador de los clientes

En este punto el poder de negociación que tienen los clientes es alto, porque no hay
sobrecosto o no hay alguna condición específica para cambiar de ladrillera. Esto se debe a la
alta competitividad de los precios y además los productos no son diferenciados por ende
entrar a la industria no tiene un efecto inmediato y se determina por los siguientes factores:
· El volumen de transacción de la oferta es por millar, la demanda depende de la
estacionalidad, dimensión y tipo de proyectos de construcción.
· El cambio de proveedor es bajo un parámetro de costos
· La relación directa entre clientes y ladrilleras es inexistente por ende no hay un valor
agregado con respecto a la atención al cliente.
· La negociación de precios es común, ya que los clientes exigen líneas de descuentos por
volúmenes de compra.
· El producto es almacenable o acumulable, son productos no perecederos, sólidos y
resistentes al campo abierto por lo que el producto no requiere salir de inmediato.

4.5. Poder negociador de los proveedores

Este concepto en el diamante de porter es bajo debido a la alta disponibilidad de materia
prima y empresas que proveen en el mercado, así como, el abastecimiento de repuestos de
algunas máquinas y equipos, debido a los siguientes factores:
· El agrupamiento de proveedores es bajo por la explotación de arcilla que abunda en todo
Perú.
· Cambiar de proveedor no genera costos, ya que existen muchos proveedores de arcilla
en Chincha, Barranca, Cañete, etc.
· La negociación de precios tiene un margen bajo y se puede buscar descuentos mediante
un gran volumen de compra.
· En términos de calidad y/o diferenciación tiene un estándar bajo ya que solo necesita
cumplir con los requerimientos mínimos de las Normas Técnicas Peruanas para la fabricación
de ladrillos.
· Se necesita liquidez porque las ventas son al contado.
· El producto es almacenable, no perecederos, sin embargo se le debe brindar una
la protección adecuada y grandes espacios evitar la contaminación y conservar
su granulado seco.
 5. Sustentación
5.1. Costos
5.1.1. Costos directos
Los costos directos que participan en el proceso de producción de los inventarios en este caso los
inventarios son los ladrillos ecológicos. Para llegar a tener los los costos de ventas radica de sus
materiales directos disponibles para el consumo y de la mano de obra directa.
a. Costos de materia prima: En este caso las materias primas son la tierra de chacra
dulce, arena, agua y cemento que será distribuida para el proceso de producción para
los inventarios.
Análisis de cantidad en m3 de materia prima
Unid
Materia prima med 2019 2020 2021 2022 2023 Total
Tierra de chacra dulce m3 20071 24648 29578 38733 48593 161623
Arena
fina m3 3088 3792 4550 5959 7476 24865
Cemento Portlant V m3 6176 7584 9101 11918 14 952 34779
Agua m3 1544 1896 2275 2979 3738 12432
TOTAL 30879 37920 45504 59589 59807
Fuente: Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la fabricación
y comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana (UPC)

b. Costos de Mano de Obra Directa: Se refiere al pago de los trabajadores que ayudan
de manera directa para la producción de la planta, otorgándole beneficios pues la
empresa tiene que pagar contribuciones por ejemplo CTS, Essalud, Senati (sí son
más de 20 trabajadores), SCTR y otras vitales para la seguridad y beneficios de los
trabajadores. En este caso, los puesto de trabajo para producción directa del producto
son:
● Puesto para conducir las máquinas hidráulicas y otro equipos
● Traslado en los procesos de producción

5.1.2. Costos indirectos:

a. La energía eléctrica de la planta es un costos indirecto de fabricación, pues se
determina en la tesis que se estaría consumiendo 2,743 Kw por hora el primer año. A
continuación se evidenciará la estimación del costos de indirecto de fabricación por
cinco años:
 Análisis de costos de consumo de Electricidad
Energía eléctrica 2019 2020 2021 2022 2023 Total
Kilowatts/Hora 2743 7021 11190 16455 20843 58252
Fuente: Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la fabricación
y comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana (UPC)

5.1.3. Costos fijos:

La tesis menciona que los costos fijos de producción solo es el 18% de los costos fijos totalizados de
la compañía en el cual se considera el servicio de seguridad de la fábrica y oficinas, mantenimiento de
las IME, planilla del personal de producción y concesión de minera.

Fuente: Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la fabricación y
comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana (UPC)

5.2. Gastos operativos del proyecto:

Gastos administrativos:
Los gastos fijos anuales de administración ascienden a un total de s/.1854760 e integra un 16% del
total de gastos fijos del proyecto. Además los gastos fijos de administración son el 78% de la planilla
de la empresa. En ella se detallan , los servicios generales (agua, luz, etc), los servicios tercerizados (
seguridad y limpieza), las planillas y el transporte.

Gastos de marketing y ventas:

Los gastos fijos de ventas anuales poseen el 56% del total de los gastos fijos del proyecto , además el
47% corresponde a la planilla de la empresa. En ella se detallan la estrategia de promoción, la
movilidad, agasajo a los clientes y la planilla.

Gastos en gestión humana:

Dentro de estos gastos se especifica la contratación del personal a laborar en el proyecto, además se
incluye los gastos de selección del personal. También las capacitaciones, se incluirá en los gastos de
gestión humana. En la cual se detalla los gastos de capacitación en el personal de ventas, asistencial y
operativo.
Por último se incluye dentro de los gastos operativos el sueldo del gerente general.

Fuente: Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la fabricación y
comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana (UPC)
5.5 ventas proyectada
La empresa vende su producto para la construcción de casas de playa y club house, asimismo
también venden para casas de campo y hoteles rústicos, representando 85% y 15 %
respectivamente de las ventas. Es importante resaltar que se ha tenido un descuento por volumen
incorporado en la siguiente tabla.
INGRESO POR VENTAS CONSIDERANDO DESCUENTO POR VOLUMEN
PERIODO VENTAS (MILLARES) VENTAS $ VALOR DE VENTA
2019 10638 5212326 S/. 3,529.00
2020 13064 6401102 S/. 3,529.00
2021 15676 7681323 S/. 3,529.00
2022 20529 10058875 S/. 3,529.00
2023 25754 12619316 S/. 3,529.00

Fuente: Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la fabricación y
comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana (UPC)

a. ventas proyectadas con incremento de precios

Teniendo en cuenta que el precio no es fijo en este mercado, pues el precio se ha de incrementar 2%
anual desde el segundo año (2018) en adelante.

Fuente: Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la fabricación y
comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana (UPC)

5.6 Depreciación
El proyecto requiere tanto de maquinarias para el proceso de producción, así como también de
equipos para las oficinas administrativas. Es por ello que se evalúo la comprar de computadoras
laptops, sillas, mesas y a continuación se muestran los ítems con su respectiva depreciación.
5.7 Inversión
El proyecto requiere inversión, es decir, necesita contar con efectivo que garantice el funcionamiento
del negocio. El negocio necesitará inversión de capital de trabajo,, así como inversión en activos fijos
que se detalla en el siguiente cuadro.

Fuente: Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la fabricación y
comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana (UPC)

Asimismo, el capital de trabajo neto para el primer año constituye la suma de los costos
operativos y costos fijos. Asimismo, su cálculo se realizó por el método contable.
5.8 Financiamiento
Se financiará mediante el aporte de 3 personas y el banco, donde los 3 aportantes proporcionarán cada
uno 20%, en total generarán un 60% del total del financiamiento del proyecto lo cual ascendería a un
monto de s/. 953329.8 y el otro 40% faltante, será financiada a través de un préstamo con una
institución financiera. Este financiamiento con el banco asciende a s/. 635553.2, lo cual corresponde
al total de salidas del primer año del proyecto.

Fuente: Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la fabricación y comercialización de ladrillos
ecológicos en Lima Metropolitana (UPC)202846

A continuación, se presentará la tasa de interés se está tomando para el proyecto que en este caso se
está realizando préstamos para más de 360 días.

Fuente: Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la fabricación y
comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana (UPC)
5.9 Estimación Ke
Estado de situación financiera:
Estado de resultados:
 Fuente: Fuente: Tesis de Marlene María Villafuerte Quispe: Plan de negocios para la fabricación y
comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana (UPC)

Ya que no existirá un financiamiento reducido con el Banco, para la ejecución del proyecto, el costo
de capital es similar al wacc, ya que el resultado es de 12.85%, además no es consistente , ya que es
similar a la tasa de interés del financiamiento bancario y el inversionista no debe cobrar a la misma
tasa de la institución financiera, ya que este posee un menor riesgo que un proyecto en la
compensación de la inversión.

6. Análisis financiero
Se ha tomado un COK de 15 % para realizar los cálculos
6.1 FLUJO DE CAJA LIBRE SIN IGV
FLC sin igv Año 0 1 2 3 4 5
2018 2019 2020 2021 2022 2023
ingresos 5754829.00 7208681 8823425 11785575 15081251
costos y gastos totales -4472453 -5474035 -6513255 -8331736 -10377087
Diferencia de ingresos - egresos 1282376.00 1734646 2310170 3453839 4704164

Depreciación -22903 18250 -23913 -25494 -30765

IR y participación de trabaja. -224773 -336006 -476,342 -639,005 -811,414

Depreciación 22903 18250 23913 25949 30765

NOPAT 1057603.00 1398640 1,833,828 2,814,834 3,892,750

inv Activo Fijo -1083942
ctn incremental -504225 -375286 -50908 -775165 -507211
Recupero CTN 1282376
Liquidación Activo Fijo 236557
FCL -1588167.00 682317.00 1347732.00 1058663.00 2307623.00 5411683.00

VAN S/. 4,730,273.08

TIR 76%
6.2 MÓDULO DEL IGV
Considerando 18% de IGV a las cuentas al 100% , con excepción del capital de trabajo.
MODULO DEL IGV 0 1 2 3 4 5
2018 2019 2020 2021 2022 2023
ventas 1035869.22 1297562.58 1588216.5 2121403.5 2714625.18
- -
Costos y gastos totales -805041.54 -985326.3 -1172385.9 1499712.48 1867875.66
G. administrativos 0 0 0 0 0
G. ventas 0 0 0 0 0
Inv Activo Fijo -195109.56
IGV por periodo -195109.56 230827.68 312236.28 415830.6 621691.02 846749.52
IGV acumulado -195109.56 35718.12 312236.28 415830.6 621691.02 846749.52
IGV x PAGAR 0 35718.12 312236.28 415830.6 621691.02 846749.52

6.3 FLUJO DE CAJA CON IGV

FLC con igv Año 0 1 2 3 4 5
2018 2019 2020 2021 2022 2023
ingresos 6790698.22 8506243.58 10411641.5 13906978.5 17795876.18
costos y gastos totales -5277494.54 -6459361.3 -7685640.9 -9831448.48 -12244962.66
Diferencia de ingresos - egresos 1513203.68 2046882.28 2726000.6 4075530.02 5550913.52

Depreciación -22903 18250 -23913 -25494 -30765

IR y participación de trabaja. -224773 -336006 -476,342 -639,005 -811,414

Depreciación 22903 18250 23913 25949 30765

NOPAT 1288430.68 1710876.28 2,249,659 3,436,525 4,739,500

inv Activo Fijo
ctn incremental -504225 -375286 -50908 -775165 -507211
Recupero CTN 1282376
Liquidación Activo Fijo 279137.26
IGV POR PAGAR 0 -35718.12 -312236.28 -415830.6 -621691.02 -846749.52
FCL -1588167.00 877426.56 1347732.00 1058663.00 2307623.00 5454263.26
VAN S/. 4,921,103.48
TIR 80%

6.4 CRONOGRAMA DE PAGOS

TASA= 0.2 IR= 0.295

PERIODO SALDO INTERES AMORTIZACION CUOTA EFI

0 635553
1 595006 127111 40547 167657 37498
2 546350 119001 48656 167657 35105
3 487963 109270 58387 167657 32235
4 417898 97593 70065 167657 28790
5 0 83580 84078 167657 24656
6.5 FLUJO DE CAJA DEL ACCIONISTA

Año 0 1 2 3 4 5
2018 2019 2020 2021 2022 2023
ingresos 5754829.00 7208681 8823425 11785575 15081251
costos y gastos totales -4472453 -5474035 -6513255 -8331736 -10377087
Diferencia de ingresos - egresos 1282376.00 1734646 2310170 3453839 4704164

Depreciación -22903 18250 -23913 -25494 -30765

IR y participación de trabaja. -224773 -336006 -476,342 -639,005 -811,414

Depreciación 22903 18250 23913 25949 30765

NOPAT 1057603.00 1398640 1,833,828 2,814,834 3,892,750

inv Activo Fijo -1083942
ctn incremental -504225 -375286 -50908 -775165 -507211
Recupero CTN 1282376
Liquidación Activo Fijo 236557
FCL -1588167.00 682317.00 1347732.00 1058663.00 2307623.00 5411683.00
DEUDA -635553.2
CUOTA -167657 -167657 -167657 -167657 -167657
ESCUDO FISCAL 37498 35105 32235 28790 24656
FCA -2223720.20 552157.63 1215180.37 923240.66 2168755.81 5268681.99

TASA 15% VAN S/. 3,641,772.81

TIR 52%

7. ANALISIS DE RIESGO

ESCENARIO PESIMISTA Año 0 1 2 3 4 5

2018 2019 2020 2021 2022 2023
ingresos 5639732.42 7028464 8558722 11314152 14402595
costos y gastos totales -4472453 -5474035 -6513255 -8331736 -10377087
Diferencia de ingresos - egresos 1167279.42 1554428.975 2045467.25 2982416 4025507.71

Depreciación -22903 18250 -23913 -25494 -30765

IR y participación de trabaja. -224773 -336006 -476,342 -639,005 -811,414

Depreciación 22903 18250 23913 25949 30765

NOPAT 942506.42 1218422.975 1,569,125 2,343,411 3,214,094

inv Activo Fijo -1083942
ctn incremental -504225 -375286 -50908 -775165 -507211
Recupero CTN 1282376
Liquidación Activo Fijo 236557
FCL -1588167.00 567220.42 1167514.98 793960.25 1836200.00 4733026.71
DEUDA -635553.2
CUOTA -167657 -167657 -167657 -167657 -167657
ESCUDO FISCAL 18749 15678 12300 8584 4496
FCA -2223720.20 418312.42 1015535.98 638603.25 1677127.00 4569865.71

TASA 15% VAN S/. 2,558,746.55

TIR 42%
 ESCENARIO NORMAL Año 0 1 2 3 4 5
2018 2019 2020 2021 2022 2023
ingresos 5754829.00 7208681 8823425 11785575 15081251
costos y gastos totales -4472453 -5474035 -6513255 -8331736 -10377087
Diferencia de ingresos - egresos 1282376.00 1734646 2310170 3453839 4704164

Depreciación -22903 18250 -23913 -25494 -30765

IR y participación de trabaja. -224773 -336006 -476,342 -639,005 -811,414

Depreciación 22903 18250 23913 25949 30765

NOPAT 1057603.00 1398640 1,833,828 2,814,834 3,892,750

inv Activo Fijo -1083942
ctn incremental -504225 -375286 -50908 -775165 -507211
Recupero CTN 1282376
Liquidación Activo Fijo 236557
FCL -1588167.00 682317.00 1347732.00 1058663.00 2307623.00 5411683.00
DEUDA -635553.2
CUOTA -167657 -167657 -167657 -167657 -167657
ESCUDO FISCAL 18749 15678 12300 8584 4496
FCA -2223720.20 533409.00 1195753.00 903306.00 2148550.00 5248522.00

TASA 15% VAN S/. 3,576,096.60

TIR 51%

ESCENARIO OPTIMISTA Año 0 1 2 3 4 5

2018 2019 2020 2021 2022 2023
ingresos 5985022.16 7569115 9264596 12728421 16589376
costos y gastos totales -4472453 -5474035 -6513255 -8331736 -10377087
Diferencia de ingresos - egresos 1512569.16 2095080.05 2751341.25 4396685 6212289.1

Depreciación -22903 18250 -23913 -25494 -30765

IR y participación de trabaja. -224773 -336006 -476,342 -639,005 -811,414

Depreciación 22903 18250 23913 25949 30765

NOPAT 1287796.16 1759074.05 2,274,999 3,757,680 5,400,875

inv Activo Fijo -1083942
ctn incremental -504225 -375286 -50908 -775165 -507211
Recupero CTN 1282376
Liquidación Activo Fijo 236557
FCL -1588167.00 912510.16 1708166.05 1499834.25 3250469.00 6919808.10
DEUDA -635553.2
CUOTA -167657 -167657 -167657 -167657 -167657
ESCUDO FISCAL 18749 15678 12300 8584 4496
FCA -2223720.20 763602.16 1556187.05 1344477.25 3091396.00 6756647.10

TASA 15% VAN S/. 5,627,761.72

TIR 67%
Evaluando el riesgo del Proyecto, pues no sale que el Proyecto no es muy riesgoso debido a que
presenta un coeficiente de variación bajo.

VAN PROB VAN X PROB RIESGO

PESIMISTA 5627761.72 0.2 1125552 7.57801E+11
ESPERADO 3576096.6 0.5 1788048 5525949138
OPTIMISTA 2558746.55 0.3 767624 3.77987E+11
VAN ESPERADO 3681225 1.14131E+12 VARIANZA
1068323.168 DESVIACION ESTANDAR

CV 29.02%

8. CALCULO DEL WACC

BETA DE INDUSTRIA 1.11

BETA DESAPALANCADO 1.400929193

DATO VALOR

BETA DESAPALANCADO 0.85

RIESGO PAIS 1.39%

PRIMA DE RIESGO 3.05%

BONOS DE TESORO AMERICANO 2.89%

COK 8.54%

WACC 5.18%
ANEXOS
Bibliografía:

● Capeco (31 de mayo de 2018) N° 342 Construcción e industria - Mayo 2018. Recuperado de:
https://www.capeco.org/revistas/
● Editor en Obra, (25 de abril de 2016) El ladrillo, la competencia que se opone a pasar de
moda. Recuperado de
https://en-obra.com/noticias/el-ladrillo-la-competencia-que-se-opone-a-pasar-de-moda/
● El tiempo (22 de junio 2004) Una competencia ladrilluda. Recuperado
de:https://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-1508179
● Gestión, (28 de febrero de 2018) Bruce: Perú repetirá boom inmobiliario y este año se
colocarán 80,000 viviendas. Recuperado de
https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/bruce-peru-repetira-boom-inmobiliario-ano-colocara
n-80-000-viviendas-228303
● Gestión, (22 de junio de 2017) Edificios verdes: una tendencia que ayuda a reducir la carga de
recibos de luz y agua. Recuperado de
https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/edificios-verdes-tendencia-ayuda-reducir-carga-reci
bos-luz-agua-137843
● Instituto Nacional de Estadísticas Informáticas (agosto del 2018) Recuperado de:
https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/boletines/03-informe-tecnico-n03_pbi-trimest
ral_-iitrim2018.pdf
● Ipsos: Investigación de Mercados (5 de febrero de 2018) Recuperado de
https://www.ipsos.com/es-pe/estadistica-poblacional-el-peru-en-el-2018
● Villafuerte Quispe, Marlene María (2015) Plan de negocios para la fabricación y
comercialización de ladrillos ecológicos en Lima Metropolitana (Tesis Licenciatura)
Recuperado de:
https://repositorioacademico.upc.edu.pe/bitstream/handle/10757/581916/PLAN%20DE%20N
EGOCIOS%20LADRILLOS%20ECOLOGICOS%20%202015..pdf?sequence=1&isAllowed
=y
● Gestión,(13 de noviembre del 2017) Perú desarrolla primera planta que fabricará
ladrillos reciclando relaves minero
(https://gestion.pe/tecnologia/peru-desarrolla-primera-planta-fabricara-ladrillos-reciclando-rel
aves-mineros-143455)
● RPP Noticias (8 de mayo del 2018) ¿Qué tipo de ladrillo usar para evitar
riesgos en tu vivienda?
(https://rpp.pe/campanas/contenido-patrocinado/que-tipo-de-ladrillo-usar-para-evitar-riesgos-
en-tu-vivienda-noticia-1121269)

● SENCICO, Normas de reglamento nacional de edificaciones(RNE), Normas de estructura,

E.070AlbañileríaConsulta(3deseptiembredel2018)(https://www.sencico.gob.pe/publicaciones.
php?id=230)