UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

“EZEQUIEL ZAMORA”
UNELLEZ

JOSÉ CONTRERAS SALAS

PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ
ASAPROVE N° 101
SUDEBAN N° P-773

GUANARE, MARZO 2007

 INDICE

INTRODUCCION 3

1. DEPRECIACIÓN 4

 DEFINICIONES 4

 OBJETIVOS 4

 CAUSAS 4

 TIPOS 5

 METODO LINEA RECTA 6

 METODO DE KUENZLE 9

 METODO DE ROSS 10

 METODO DE ROSS-HEIDECKE 11

2. TERMINOLOGIA BASICA 14

3. TASACION O AVALUO DE INMUEBLES (METODO DEL COSTO) 17

 CASAS DE UNA PLANTA, AISLADAS, PAREADAS 17

 CASAS DE DOS PLANTAS, AISLADAS, PAREADAS 17

 APARTAMENTOS 29

 LOCALES COMERCIALES 30

 GALPONES, COBERTIZOS 31

 EDIFICIOS 31

 PAREDES PERIMETRALES 32

 PISCINAS 33

 EJERCICIOS 33

4. TASACION, AVALUO METODO CIENTIFICO 34

 CASAS, APARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES 34

 APLICACIÓN DEL PAQUETE ESTADISTICO S PSS 12.0. 36

PROBLEMAS

1
5. AVALUO DE INQUILINATO 42

 NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS 42

 INTERPRETACION DEL ART 30 43

 EXENCIONES 43

 EJERCICIOS 44

6. ESQUEMA INFOME DE AVALUO 45

 DEFINICION, PRINCIPIOS, TIPOS DE PRINCIPIOS 45

 INFORME DE AVALUO, ESQUEMA DE PRESENTACION 45

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 46

CASO PRACTICO 47

2
 INTRODUCCION

El objetivo principal de este material de apoyo, es analizar las normativas que

actualmente está exigiendo las instituciones financieras públicas, privadas, tribunales,
SENIAT y entes privados, para la presentación de Informes de Avalúo de Bienes
Inmuebles Urbanos.

Este material está dirigido a todos los profesionales universitarios orientados hacia el
campo de la tasación de bienes inmuebles urbanos, a objeto de ampliar y complementar
sus conocimientos.

Se incluye una primera parte, referente a los aspectos fundamentales que deben
ser conocidos para una mejor aplicabilidad de los métodos modernos de tasación de
inmuebles urbanos.

Se da prioridad a la terminología básica utilizada a nivel nacional e internacional

para poder elaborar informes de avalúo.

En la segunda parte se analizará los métodos que actualmente se están utilizando

universalmente tales como: Línea Recta Mejorada, Ross-Heidecke, Método del Costo y
el Método Científico (Inferencia Estadística).

Se espera que este material sirva de apoyo a todos aquellos profesionales o no,
vinculados con la tasación de inmuebles urbanos.

3
1. DEPRECIACIÓN, OBJETIVOS, CAUSAS
DEFINCIONES
Es la pérdida de valor de los bienes inmuebles por acción del uso, el tiempo está
considerado en contabilidad como un gasto no monetario.
La palabra depreciación apareció por primera vez en la literatura sobre
contabilidad en el año 1835 en Inglaterra y 1838 en USA. La expresión depreciación
anual se empleó en Inglaterra por una comisión que informaba las perspectiva de una
compañía de Londres, para la creación de líneas de navegación en la India con buques
de vapor. La comisión empleo 5% anual de depreciación de buques y maquinarias y
20% para calderas. El concepto de depreciación como un estado de la condición física
del bien inmueble sigue hoy vigente.

Calculo depreciación acumulada (DA)

n
DA = BD.
T

Para explicar la depreciación acumulada, es necesario definir lo que se entiende por

depreciación.
Depreciación: es la pérdida de valor de los bienes inmuebles por acción del tiempo,
uso y obsolescencia. Este concepto fue creado por la sociedad de contadores públicos;
bajo dos objetivos.
a. Para saber en que momento los bienes inmuebles han cumplido su vida útil y hay
que desincorporarlos de los libros de contabilidad.
b. Para reducir el pago de impuestos

Causas de la Depreciación:
Directas: deterioro físico, causado por el uso diario del inmueble, y por factores del
medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad, etc.

Obsolescencia Funcional: se refiere a la pérdida del valor del bien inmueble por
deficiencias en la construcción tales como: columnas muy anchas, paredes anchas,
decoración deficiente, mala distribución, poseer construcciones no justificados en el
lugar, etc.

4
Obsolescencia Económica: es la pérdida de valor de la edificación, por mala ubicación
(cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias, quebradas, etc.

Desuso: las edificaciones cuando están deshabitadas se deprecian debido a la falta de

mantenimiento.

Ausencia de Planos: Las edificaciones que no tienen planos, tienen una vida útil menor
debido a que no fueron diseñados técnicamente con todos los requisitos exigidos por las
ordenanzas e ingeniería municipal.

1.1 Tipos de depreciación.

1.1.1 Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros
de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida útil y
desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de
Impuestos Sobre la Renta, con los índices del BCV (IPC). Dentro de la
depreciación contable tenemos los siguientes métodos:
- Línea Recta con valor residual
VA = Vo [1 – (1 – r) n]
T

- Números Dígitos: T
r_
VA = Vo [(1 – K)n] K=1 – Vo

1.1.2 Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo,

debido a que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado y no
el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar y el
proceso inflacionario del país, además de considerar los factores año de uso,
vida útil, considera otros como son:
- Estado de Conservación.
- Mantenimiento
- Deprecian a los activos en línea curva que es lo que acontece en la
realidad.

5
 DENTRO DE LOS MÉTODOS TASATIVOS TENEMOS LOS
SIGUIENTES
- MÉTODO DE LÍNEA RECTA MEJORADA
Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un gráfico de
coordenadas cartesianas, la depreciación o el valor de avalúo resulta ser una
línea recta cuya pendiente dependerá de la esperanza de vida útil que se le asigne
al activo o del valor residual.

Este método deprecia los activos en línea recta tomando en consideración

dos factores. años de uso y vida útil, y como base el valor de reposición o de
mercado (VR). Su fórmula es la siguiente:

n
VA = VR [ 1 - (1 - r) T ]

A fin de obtener una explicación más clara de la fórmula se procederá a

deducirla de la siguiente manera:
VA = Valor de avalúo o valor actual
VR = Valor de Reposición.
r = Valor residual.
n = años de uso.
T = Vida útil

Para la demostración de la fórmula, se parte de la siguiente expresión

matemática:
VA - VR = DA(l)
De aquí se conoce VR, por cotización, siendo DA no conocido pero, se
sabe que Da representa la depreciación acumulada en n periodos, es lógico
pensar que en una depreciación lineal habrá depreciaciones unitarias iguales
para cada periodo llamadas CD, tantas como períodos de vida útil se esperan del
activo. Luego tenemos que la depreciación anual es la relación entre la base
despreciable y la vida útil.

CD = BD
T

6
 BD
Siendo T la depreciación anual o unitaria y n representa la
cantidad de años del activo, la depreciación acumulada será:

BD
DA = x n, que se puede escribir en forma más conveniente:
T

DA = BD x n (2)
T

En esta expresión se ve claramente que el factor de variación que está

afectando a la BD es n , que constituye el grado de aceleración mayor o
T
menor de la Depreciación acumulada y del valor del activo, que se está
avaluando.

En la expresión (2) hay un parámetro que no es posible obtener directamente:

BD, pero se sabe por definición que VR = BD + r, donde despejando BD se
tiene:

BD = VR – r (3)

Aquí se eliminó BD, pero aparece otro término, que no se puede calcular
directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado
por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje
r, si se expresa como fracción decimal, se tendrá:

Vr = VR x r, expresión donde tenemos a VR, que es igual al Valor de

Reposición del activo para el momento del avalúo y el porcentaje r que será un
dato conocido, que oscila entre 5 y 15%, según el manual del Dr. Elio D’Caires.
Remplazando en la Expresión (3):
BD = VR - VR x r, factorizando se tiene:
BD - VR [1 – r]

7
Volviendo a la expresión matriz (1):
VA = VR - DA reemplazando:
VA = VR – VR (1 - r) n
T

Factorizando tendremos:
VA = VR [ 1 - (1 - n)
n ]
T

Donde queda demostrado que VA = VR – DA es igual a

VA = VR [ 1 – (1 – r) n ]
T

REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Figura 1
Valores del Método "Línea Recta Mejorado"

VA

Bs
Valor de Reposición
VR

BD

Valor residual

rr
T años
0
VIDA ÚTIL

8
 Estudiosos de los métodos de avalúo, por medio de fórmulas matemáticas que
dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la práctica, coincidieron
en que la trayectoria de la gráfica de depreciación no podría ser una línea recta (Figura
1). Esta debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada, hacerse
moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los últimos períodos
de esta vida útil. Luego por razones lógicas: la línea representativa de la depreciación
para activos tangibles debe ser una línea curva, decreciente de izquierda a derecha.

Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS
introdujeron variantes en el factor de incremento de la depreciación
n las cuales mostraremos a continuación.
T

- MÉTODO DE KUENZLE:

Para mejorar la falla en la fórmula y calcular el Valor Actual (VA)

obtenido por el método de la línea recta, el autor Kuenzle, por medio de
fórmulas matemáticas, coincidió en que la trayectoria de la gráfica de la
depreciación no podía ser una línea recta. Esta debía acusar una caída lenta al
comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar
su pendiente al final. Por estas razones lógicas la línea de depreciación debe ser
una curva decreciente de izquierda a derecha.

n
Para lograr esto Kuenzle le elevó el factor de depreciación
T
al cuadrado y la fórmula quedó así:

VA = VR [1 - (l – r) (n)2 ]
(T)2

Con esto Kuenzle logró que la trayectoria de la gráfica sea una línea
curva. Figura 2.

9
 FIGURA 2

1: LÍNEA RECTA
VA
2: KUENZLE
Bs
3: ROSS

3 2

1
VR

BD

Valor
r n

0 n

- MÉTODO DE ROSS

La fórmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la línea

recta y KUENZLE.

El parecido consiste en que la formula para el cálculo, solamente es

diferente la expresión del factor de depreciación. Ross por medio de fórmulas
n
matemáticas logró reemplazar el factor T , por la semisuma de este mismo
consciente más este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una
curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con valores intermedios entre
línea recta y Kuenzle, la fórmula de ROSS queda entonces así:

2
VA= VR [1 - (1-r)½ ( n + (n)2 ]
T (T)

10
 Este método es el que mejor representa lo que acontece en la práctica,
con el valor de los bienes inmuebles, en el transcurso de su vida útil.

- MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE

Es el método que se está utilizando para valorar los bienes inmuebles,
debido a que toma en cuanta en su fórmula el estado de conservación y
mantenimiento del inmueble. Este método fue creado por dos estudioso de la
materia avaluatoria (Ross Y Heidecke) y consiste en depreciar los bienes
inmuebles mediante la aplicación de la siguiente fórmula:
VA = VR {1 – (1 – r) [A + (1 – A) . C ]}

VR = Valor de Reposición
r = Valor residual
A = Factor Ross
C = Factor de Plus – Depreciación de Heidecke dado por la Tabla Nº 1
n (n)2
A =½ +
T (T)2

Este método deprecia los bienes inmuebles en línea curva que es lo que
acontece en la vida practica. En la página siguiente se muestra la tabla de
depreciación física de Ross-Heidecke
Ejemplo:
Calcular el valor actual de un Galpón que posee las siguientes características:
Área = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso
de cemento rústico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de
bloques de ventilación, puertas tipo “Santa María”, instalaciones Eléctricas
exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, años de uso: 8, vida útil: 30 años.

VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]} ó VA = VR[1 – (1 – r) (FRH)]

11
 1) Calcular valor de reposición (VR)
VR = Área x VUC = 121m2 x 180.000 Bs/m2
VR = 21.780.000 Bs.
VR = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [A + (1 – A) . C]}

2) Calculo de A
A=½ 8_ + (8)2 = 0,1685
2
30 (30)

VA = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [0,1685 + (1 – 0,1685) . 0,0252]}

VA = 21.780.000 [0,829492] = 18.066.326,61 Bs.

VA = 21.780.000 [1 – (1 – 0,10) (FRH)]

VA = 21.780.000 x 0,829492 = 18.066.326,61 Bs.

DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS COEFICIENTE C

Estado 1 Nuevo…………………………………………………… 0,00%

Estado 1,5 Entre nuevo y regular ………………………………….. 0,32%
Estado 2 Regular con conservación normal ……………………... 2,52%
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas …………………. 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas …………………………………. 18,10%
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes …………….. 33,20%
Estado 4 Reparaciones Importantes ……………………………… 52,60%
Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor …………….. 75,20%
Estado 5 Sin valor … Demolición ……………………………….. 100,00%

12
 DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE

Edad en Estado de Conservación

% de
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
Vida Útil
2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4
4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7
6 3,18 3,21 5,62 11,10 20,7 35,3 54,1 76,0
8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,3
10 5.50 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,6
12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9
14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2
16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5
18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8
20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 41,2 58,3 78,2
22 13,4 13,4 16,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5
24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9
26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3
28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6
30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0
32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,5 80,4
34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8
36 24,5 24,5 26,4 30,6 38,1 49,5 64,2 81,3
38 26,2 26,2 28,1 32,2 19,6 50,7 65,0 81,7
40 28,0 28,0 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1
42 29,9 29,9 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6
44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,5 83,1
46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,5
48 35,5 35,5 37,01 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0
50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5
52 39,5 39,5 41,0 44,4 50,5 59,6 71,3 85,0
54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,0
56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 86,0
58 45,8 45,8 17,2 50,2 55,6 63,0 74,3 86,6
60 48,0 48,0 49,3 52,2 57,4 66,3 75,3 87,1
62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 76,4 87,7
64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,6 88,2
66 54,8 54,8 55,9 58,4 63,0 59,8 78,6 88,8
68 57,1 57,1 58,2 60,5 54,9 71,4 79,7 89,6
70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,0
72 61,2 61,2 62,9 65,0 68,8 74,6 81,9 90,6
74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2
76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,8
78 69,4 69,4 70,2 71,9 74,9 79,6 85,5 92,4
80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1
82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7
84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4
86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 95,0
88 82,7 82,7 83,3 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7
90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,5 97,1
92 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1
94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8
96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96,0 97,2 98,5
98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,6 99,3
100 100 100 100 100 100 100 100 100

13
2. TERMINOLOGIA BÁSICA

Antes de elaborar un avalúo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes
términos:
Valor: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasación,
en un mercado de libre competencia, dado por tres características; escasez, utilidad y
deseabilidad.

Precio: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado

Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construcción

o edificación. Se llama también valor histórico.

Valor de Reposición: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o

semejante al que se está tasando, pero nuevo.
VR = BD + r.

Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida útil. Se le llama
también valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio D´Caires en su
manual de avalúos, considera este valor entre 5 – 15% del valor residual.
r = VR – BD.

Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no está sujeta a depreciación.

BD = VR - r.

Vida Útil: El número de años que se considera que el inmueble prestará sus servicios en
condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros países, no hay regulaciones
legales para definir la vida útil de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59
L.I.S.L reza lo siguiente; “Las fuentes más típicas para definir este concepto son; el
constructor y el tasador”.

Años de Uso: Número de años que tiene el inmueble de haber sido construido

14
Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de
desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y
terraplenes.

Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el

hombre, que no puede ser retirado sin destrucción, fractura o daño. Ejemplo: Casas,
galpones, edificios, cercas y cobertizos.

Edificaciones: Construcción terminada cuya función principal es alojar personas,

animales o cosas.

Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos

tipos de edificaciones.

Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de

arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y supervisada por un equipo
de profesionales universitarios.

Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de

arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas
ni supervisadas por profesionales universitarios.

Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas.

Calzada: Parte de una calle o vía destinada al transito de vehículos.

Galpón: Construcción formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas.

Cobertizo: Construcción formada por un techo, soportada por columnas y abierto por
todas partes.

Caney: Construcción formada por un techo de forma cónica y abierto por todas partes.

15
Fachada: Conjunto de parámetros exteriores que componen cada una de las caras de un
edificio.

Lindero: Es la línea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma
naturaleza, con una vía o con un accidente natural.

Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como

protección al peatón.

Edificaciones Aisladas: Es la que no está adosada a otra edificación por ninguno de sus
lados.

Edificación pareada: Es la que está adosada por uno de sus costados.

Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte

esencial de una construcción o edificación.

Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construcción. Ejemplo:
Limpieza del terreno, demoliciones, remoción de escombros.

Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones.

Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en;

infraestructura, superestructura y cubierta de techos.

Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de

riostra, losas de fundaciones, vigas de fundación y base de pavimento.

Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones.

Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificación, esta
puede ser de; acerolit, caña, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja,
tabelones en perfiles metálicos, láminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada
con perfiles metálicos, losa reticulada, liviano zing.

16
Obras arquitectónicas: están integradas por albañilería, herrería, carpintería, pintura,
accesorios.

Área Bruta de Construcción: Es la suma del área de todos los pisos, sección horizontal
de muros, voladizos, balcones, pórticos que componen una edificación.

Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior
de un edificio de apartamentos.

Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto.

Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no,
forman parte de una edificación en la que se presenta más de un caso de superposición
de las diversas unidades, las cuales comparten; circulación, estacionamiento, acometidas
de servicio, bajantes de basura, ascensor.

3. TASACIÓN O AVALÚO DE BIENES INMUEBLES (Método del Costo de

Reposición).
Avalúo de casas
Las casas se clasifican en:
 Casas aisladas de una sola planta
 Casas pareadas de una sola planta
 Casas pareadas o aisladas de dos plantas
 Casas con una sola área de construcción
 Casas con varias áreas de construcción
CASAS AISLADAS DE UNA PLANTA
Para valorarlas se utiliza el método de Ross-Heidecke,
Donde;
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C] }
Donde;
[A + (1 – A) C] = Factor Ross Heidecke
[1 – (1 – r) (Factor Ross-Heidecke)] = Depreciación Acumulada en Valor Relativo (%)
VR = Valor de Reposición

17
 De esta formula, la parte más complicada es calcular el valor de reposición
(VR), porque se necesitan conocimientos de ingeniería y arquitectura, tales como;
Inspección de obras civiles, mediciones, conocimientos de materiales de construcción.

VR = Área x P.U.C.
Área = L x A = m2 de Construcción
P.U.C. = Es el valor de un metro cuadrado de construcción en el mercado.

Para calcular el área es necesario, tener conocimientos sobre el levantamiento de

los datos físicos de los inmuebles, en las obligatorias labores de inspección, que son
imprescindibles para materializar el juicio del valor dado por el tasador.

Estudios realizados por la UNELLEZ, Vice-Rectorado de Producción Agrícola

Extensión Guanare, se comprobó que el 98% de las personas compradoras de viviendas
en el Estado Portuguesa, no han constatado las medidas establecidas en el documento de
propiedad.

Hay que tener especial cuidado cuando se va a medir una edificación porque las
medidas existentes en los documentos difícilmente coinciden con las medidas tomadas
en el sitio, entre otras causas tenemos;
 Se dificultó su medición en sitio y no se utilizaron los instrumentos idóneos.
 Errores matemáticos en el cálculo de las mediciones.
 Por modificaciones realizadas durante la construcción en las unidades
habitacionales, que no fueron plasmados en los planos de construcción y que
no se consideraron en la elaboración del respectivo documento de propiedad
(Art. 26 de la Ley de propiedad Horizontal).

Cuando se realizan mediciones en el sitio, es fundamental que estén establecidos

los lineamientos que permitan adecuar la información de campo para el procesamiento
de la información y poder determinar en forma correcta las áreas pertinentes, lo cual
resulta indispensable para el debido enfoque de la metodología a emplear para
determinar el valor del inmueble.

18
 Como se está aplicando el método del costo, se considera el área de construcción
bruta, como área básica a tasar.

Es importante que los tasadores sean los que realicen las inspecciones y
mediciones a tasar, ya que la experiencia indica que la medición marca la diferencia en
el valor final de los resultados.

Criterios de medición: para ilustrar se presentan los criterios de medición

correspondientes a:
1. Viviendas aisladas: El criterio de medición se basa en las áreas brutas de
construcción, que es la totalidad del área edificada, que encierra los espacios
del inmueble, es decir, se toma en consideración el área techada cerrada y el
área techada abierta, incluyendo los aleros y salientes de losas de pisos.
Ejemplo:

- Vivienda aislada

Terreno

a
Aleros

VR = Área x Valor unitario de construcción

Área = a x b
A = 10 x 6 m2 = 60 m2
VR = 60 m2 x 750.000 Bs/m2
VR = 45.000.000 Bs.

19
- Vivienda Pareada

Terreno

b
Aleros

VR = Área x Valor unitario de construcción

Área = (a x b) + (a x b)
A = (10 x 6 m2) + (10 x 6 m2)= 120 m2
VR = 120 m2 x 750.000 Bs/m2
VR = 90.000.000 Bs.

20
 - Vivienda Aislada (dos niveles)

Aleros

A1

A2
Salientes de
losas

Planta Alta b = 10m Planta Baja

A1 A2

VR = Área x Valor unitario de construcción

Área = (A1 x b) + (A2 x b)
A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m2
VR = 120 m2 x 800.000 Bs/m2
VR = 96.000.000 Bs.

Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo
los aleros y salientes de losas de piso.

21
Precio Unitario de Construcción (P.U.C.):
El precio unitario de construcción se puede calcular por varios métodos:
a) Cómputos métricos
b) Manual de evolución de costos de la construcción de “CINPRONET” (Real
Estate Systems), correspondiente al trimestre de elaboración del informe de
avalúo.
c) Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector
agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre de
elaboración del informe de avalúo.
d) Banco de datos del tasador
e) Empresas constructoras ubicadas en la localidad donde reside el tasador

Cómputos métricos:
Es el instrumento más confiable para la determinación del precio unitario de
construcción (P.U.C.). El análisis consiste en desglosar el bien inmueble en siete
grandes grupos; Materiales, equipos, mano de obra, costos asociados según contrato de
construcción, gastos administrativos, utilidad e imprevistos y el I.V.A.

Este método es costoso y complicado para el tasador debido a que sus cálculos
son tediosos y hay que hacerlos por computadora. La inspección es más rigurosa,
porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, número de baños, calidad de
los baños, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos,
medir ambientes, esto origina pérdida de tiempo.

En su lugar se recomienda el manual de evolución de costos de la construcción

de CINPRONET, que presentan los precios unitarios de construcción elaborados por
cómputos métricos, dependiendo de los elementos constructivos, de la edificación (baja,
media, superior) y del área. Además proporciona el porcentaje de incidencia de costos
por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras públicas y privadas.

El manual de precios de la Universidad del Zulia, se recomienda para

edificaciones rurales. A continuación se muestra un modelo de cómputos métricos y un
modelo de CINPRONET.

22
Nº Descripción Unidad Cantidad Precio Precio
CÓMPUTOS MÉTRICOS Unitario Total
1 Honorarios Profesionales
2 Trabajos preliminares
- Replanteo m2 103,60
- Excavación m2 40,36
- Rellenos con tierra de escavacs m2 40,36
3 Estructura
- Concreto en fundaciones m2 10,12
- Concreto en pedestales y riostras m2 9,51
- Concreto en columnas m2 3,20
- Concreto en vigas m2 4,80
- Lasa entrepisos m2 104,25
- Cubierta m2 111,65
- Concreto en muros m2 __
- Base de pavimento con malla m2 115,50
- Tanque capacidad (3.000 Ls) Uno 1,00
- Escalera m2 1,76
4 Instalaciones Sanitarias
- Puntos de aguas blancas Pto 17
- Puntos de aguas negras Pto 21
- Ventilación Pto 10
- Aducción m 10
- Empotramiento (incluye tanquillas) m 12
- Bajantes m
- Instalaciones del tanque
- Sumideros y pozo séptico
5 Instalaciones eléctricas
- Punto de luz Pto 20,00
- Punto de tomacorriente Pto 20,00
- Teléfono y T.V. Pto 4,00
- Intercomunicadores Pto
- Acometidas m
- Tableros y caja de medidor Uno 1,00
- Gas Pto 1,00
- Timbre Pto 1,00
6 Albañilería
- Paredes de 0,10 m2 166,57
- Paredes de 0,15 m2 112,64
- Paredes de 0,20 m2
- Paredes de Obra limpia m2

7 Obras de concreto
- Aceras conjunto de ladrillos inclinada, Av. para el
carro y trocha m2 36,58
- Pavimento
- Escaleras exteriores m2
8 Impermeabilización
- En cubiertas m2 128,19
- En fundaciones m2
- Terraza m2 28,88
9 Acabados
- Friso interior m2
- Friso exterior m2 804,29
- Remate de luces m2
10 Revestimiento
- Porcelana blanca en baño, cocina y lavadero m2 27,55
- Porcelana a color m2 24,26
- Piedra m2
- Madera

23
Nº Descripción CÓMPUTOS MÉTRICOS Unidad Cantidad P/Unitario P/ Total
11 Pisos
- Granito con cemento gris y blanco tipo balgrés en piso
del porche y piso delante del comedor
- Mosaico m2 191,37
- Madera Cerámica m2 11,90
- Cemento m2
- Rodapié de plástico
- Granito en escalera m2
m2 130,00
12 Herrería
- Marcos metálicos Uno
- Ventanas de aluminio con paletas de vidrio m2 23,81
- Ventanales m2
- Rejas m2
- Barandas de hierro con tubos 0 1” m2 27,10
- Puertas de láminas m2
- Ventanas de aluminio con paleta de vidrio fijos
m2 5,52
13 Carpintería
- Techos de madera m2
- Puertas madera de cedro incluye herraje m2 25,72
- Ventanales incluye Vidrio y herraje m2 12,60
- Escalera m2
- Puertas de los closet de cedro m2 21,76
- Interiores de closet m2 4
- Fregadero inoxidable uno 1
- Muebles de baño uno
- Puerta corrediza incluye herraje m2 4,20
14 Piezas sanitarias
- W.C. blanco (Castle, Vencerámica) Uno 1,00
- Lavamanos blanco (collen, vencerámica) Uno
- Bidé blanco
- Bañera blanca Uno 2,00
- W.C. de color (castle vencerámica) Uno 2,00
- Lavamanos color (chelton) vencerámica Uno 1,00
- Bidé color higiene vencerámica
- Bañera color
- Accesorios incluye regadera y tubos cortinero Uno 3,00
- Gabinetes de baño Mod. 238. Same Uno 3,00
- Calentadores
- Batea de granito Uno 1,00
15 Pintura
- Caucho m2 804,29
- Barniz m2 115,00
- Óleo m2 27,10
- Salpicado m2
16 Vidrios
- m2
- m2
- m2
17 Cerraduras
- Una
- Una
- Una
18 Grama y jardinería
- m2
- m2
- m2
TOTAL Bs/m2

24
 CINPRONET,C.A.
Unifamiliar Construcción Tradicional

CARACTERÍSTICAS Incidencia de Costos por parte de Obra

Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de DESCRICIÓN % Bs (M2)

riostra, columnas, vigas, losas nervadas, concreto RCC Trabajos preliminares 1,45 11.308,87
210 Kg/cm2, mallas trucson, techo del garaje de madera Infraestructura 11,81 92.128,26
machihembrado con paredes y vigas de madera. Superestructura 24,63 192.055,74
Instalaciones Sanitarias: Puntos de agua blanca fría y Instalaciones Sanitarias 4,04 31.508,84
caliente en H.G. puntos de aguas negras y ventilaciones Instalaciones Eléctricas 4,05 31.577,08
en P.V.C. Cubierta de techo 1,16 9.066,59
Instalaciones eléctricas y otros equipos: Tuberías Paredes 4,75 37.046,28
E.M.T. cable TW tranzado, tablero de 12 circuitos, Revest. y acabado interno 6,51 50.790,46
interruptores y tomacorrientes plásticos; cinco (05) Revest. y acabado externo 2,60 20.307,21
tomacorrientes de 208 V. Pavimneto 6,55 51.084,88
Cubierta de techo: tejas criollas sobre la losas y madera Carpintería 4,38 34.131,33
machihembrada. Herrería 9,03 70.446,43
Paredes: Bloques huecos de arcilla Cerrajería 1,06 8.247,67
Revestimientos: Friso acabado liso con mortero de Impermeabilización 1,90 14.828,26
cemento y cal en paredes interiores, exteriores y techos; Pintura 3,58 27.882,20
porcelana blanca en paredes. Vidrios 1,81 14.116,58
Pavimentos: Baldosas de cerámica nacional y arcilla Artefactos sanitarios 3,49 27.180,27
vitrificada, huellas de escalón y rodapié de madera. Obras exteriores 6,19 48.257,66
Carpintería: Puertas de madera entamboradas, closet Varios 1,03 7.994,20
sin forrar con gavetas y entrepaños de madera,
pasamanos de madera.
Herrería y cerrajería: Ventanas y puertas corredoras de
aluminio anodinado y vidrio, ventanas de romanilla TOTAL (M2) 100 779.921,77
metálica fija, baranda y marco de hierro.
Impermeabilización y pintura: impermeabilización en
caliente, caucho en paredes y losas interiores , Vivienda unifamiliar de cuatro (4) habitaciones tres
texturizada en paredes exteriores; barniz en los (3) baños
elementos de madera.
Artefactos y accesorios sanitarios: W.C., lavamanos y Área bruta (mts 2): 200
bañera, línea media, toalleras, jaboneras y portarrollos N° de pisos: 02
metálicos, calentadores de 50 lts., batea de granito. Calidad: Media
Obras exteriores: Pantalla para jardineras

EVOLUCION DE COSTOS

TRIMESTRES 2003 Y 2004 Bs/M2

09/03 620.374,90
800.000,00
700.000,00
12/03 642.537,98
600.000,00
500.000,00
400.000,00
04/04 690.790,30
300.000,00
07/04 724.817,52
200.000,00
100.000,00
10/04 761.458,03
0,00
09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05
01/05 779.821,77

25
Pasos Prácticos para Recabar la Información:
1er Paso: Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios
profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos y otros
documentos que así lo ameriten.

2do Paso: Se dirige al sitio según hora y fecha determinada, llevando consigo los
siguientes instrumentos: Cámara fotográfica, tabla de fórmica, papel, portamina, G.P.S.

3er Paso: Realizar una inspección entendiéndose esta como la actividad técnica de
campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las características cualitativas
externas e internas del inmueble a tasar.

4to Paso: Elaborar la memoria descriptiva, a continuación se muestra un modelo de

memoria descriptiva de una casa de dos (2) plantas.

MEMORIA DESCRIPTIVA

PRIMERA PLANTA
Características Constructivas:
 Infraestructura: fundaciones aisladas, vigas de riostra, bases de pavimento en
concreto armado
 Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado
 Entre pisos: platabanda frisada e = 20 cm
 Pisos: concreto revestido en cerámica nacional 44 x 44
 Ventanas: corredizas panorámicas, con vidrios ahumados
 Paredes: bloques de arcilla frisadas y pintadas a base de caucho
 Puertas: principal madera maciza, las del interior madera entamboradas
 Cocina: sin mampostería, gavetas, puertas, campanas de extracción
 Revestimientos: friso liso en paredes, cerámica nacional en baños y cocina
 Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
 Instalaciones sanitarias: empotradas
 Años de uso: nueva completamente nueva
 Vida útil: 50 años

26
  Área: 65,20 m2
 Distribución: Sala – comedor, 1 baño, cocina, 1 habitación
 Estado de conservación según Ross-Heidecke: Nueva completamente nueva

SEGUNDA PLANTA
Características Constructivas:
 Superestructura: vigas de corona, columnas, dinteles en concreto armado
 Techos: machihembrado con teja criolla
 Pisos: concreto revestido en cerámica nacional
 Ventanas: corrediza panorámica con vidrios ahumados
 Puertas: madera entamborada
 Paredes: bloques de arcilla frisadas a base de caucho
 Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
 Instalaciones sanitarias: empotradas
 Sanitarios: línea media con sus accesorios
 Distribución: 3 habitaciones, 2 baños y star
 Estado de conservación según Ross-Heidecke: Nueva completamente Nueva

5to Paso: Elaborar un croquis de distribución del inmueble

6to Paso: Elaborar un croquis de ubicación y situación, donde resalte las actividades
económicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones
públicas, principales avenidas y calles.

7mo Paso: Realizar las mediciones de acuerdo con los criterios establecidos en este
material de apoyo.

8vo. Paso: Toma de fotografías, ¿Cuántas?, las instituciones financieras exigen para una
edificación de una sola planta mínimo 8 fotos y de dos plantas 14 fotos, ¿Cuáles?:
1. Una foto del entorno
2. Fachada principal
3. Fachada lateral derecha
4. Fachada lateral izquierda

27
 5. Fachada posterior
6. Sala – Comedor
7. Cocina
8. Área de servicios
9. Sanitarios o Baños
10. Habitaciones

9no. Paso: Establecer el estado del conservación de la edificación según Ross –

Heidecke, una vez realizada la inspección se dirige al estudio fotográfico para revelar o
digitalizar las fotografías, luego en la oficina elabora los cuadros de área brutas de
construcción y valor de reposición. A continuación se muestran los cuadros:

ÁREA BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN

Construcción o Nivel Área Tipo A (m2) Área Tipo B (m2) Total (m2)
Primera Planta 65,60 65,60
Segunda Planta 65,60 65,60
Total áreas brutas de construcción 131,20 m2

VALOR DE REPOSICIÓN (VR)

ÁREAS
Construcción o Nivel Área Tipo A (m2) Valor Unitario Total
(Bs/m2)*
Primera Planta 65,60 875.614,50 57.440.311,20
Segunda Planta 65,60 875.614,50 57.440.311,20
Total costos directos e indirectos Bs. 114.880.622,40
Total Valor de Reposición (VR) Bs. 114.880.622,40

Con el Valor de Reposición se aplica la fórmula de Ross-Heidecke.

Depreciación Acumulada [1 – (1 – r) (F.R.H)]

28
Pasos para calcular la Depreciación Acumulada:
Se relacionan los años de uso de la edificación con la vida útil (T), asignada por el
tasador, ejemplo:
n_ 20
= = 0,40
T 50

Con este valor va a la tabla de Ross-Heidecke en la primera columna donde aparece

40%, se va hacia la derecha en forma horizontal y se ubica en el estado según Ross-
Heidecke determinado en la inspección realizada al inmueble, supóngase que sea el
estado dos (2), regular con conservación normal, le corresponde un factor Ross-
Heidecke de 29,9%, con este valor va a la fórmula y calcula la depreciación acumulada
en porcentaje, que multiplicada por el valor de reposición da el valor de avalúo.
Ejemplo:
VA = [1 – (1 – r) (F.R.H)]
VA = 98.000.000 [1 – (1 – 0,10) 0,2990]
VA = 98.000.000 x 0,7309 = 71.628.200 Bs.

AVALÚO DE APARTAMENTOS (MÉTODO ÁREA BRUTA DE

CONSTRUCCIÓN)
Para tasar apartamentos por el método de áreas brutas se utiliza la fórmula de Ross-
Heidecke.
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
VR = Área x P.U.C. Área = L x A

Según el Código Civil, Art. 1.496, el valor se calcula “a razón de tanto por
medida”. En el caso de apartamentos bajo régimen de propiedad horizontal se deberá
considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el de
condominio, porque es difícil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o
ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m 2, según el documento de propiedad,
15 años de uso, con una vida útil probable de 50 años.
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)] = = 0,30
n_ 2 x 15
Calculo de VR = Área x P.U.C. = 104m 850.000 Bs/m2 = 88.400.000 Bs.
T 50
VA = 88.400.000 [1 – (1 – 0,10) 0,195]
VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs.
Nota: Estado de conservación según Ross-Heidecke = 1,5

29
Observaciones: en el avalúo de apartamentos por el método de áreas brutas de
construcción, el terreno va indexado en el valor del precio unitario de construcción dado
en el mercado. Se toma como un todo indivisible (apartamento y parcela de terreno)

LOCALES COMERCIALES (MÉTODO ÁREAS BRUTAS DE

CONSTRUCCIÓN)
Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]

Si el local comercial está bajo régimen de propiedad horizontal se debe considerar

el área o superficie la determinada en el documento de propiedad. Si no lo está el área se
calcula a razón de tanto por medida (art. 1.496 del Código Civil)
VR = Área x P.U.C. Área = L x A
P.U.C. = dado por CINPRONET

Ejemplo: Un local comercial de 8 x 14m, con 30 años de uso, vida estimada 50 años,
estado de conservación según Ross-Heidecke = 3

Calculo valor de reposición (VR)

VR = 112 m2 x 2.500.000 = 280.000.000 Bs.

Calculo del valor actual (VA)

VA = 280.000.000 [1 – (1 – 0,10) (F.R.H)] donde; n_ = 30 = 0,60
T 50
VA = 280.000.000 [1 – (1 – 0,10) (0,592)]
VA = 280.000.000 x 0,4672 = 130.816.000 Bs.

AVALÚO DE GALPONES Y COBERTIZOS

Para avaluar galpones y cobertizos se utiliza la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]; donde VR = área x P.U.C.
Área = L x A utilizando los criterios de medición
P.U.C. = se calcula por cómputos métricos o por los valores dados en el manual de
costos de CINPRONET

30
Ejemplo: Un galpón de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto
rústico, 25 años de uso, vida útil 30años.
1er paso: calculo de VR
VR = 350 m2 x 465.250 Bs/m2 = 162.837.500 Bs.
2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3
n_ 20
= 30 = 0,66; F.R.H. = 0,63
T
3er paso: calculo de VA
VA = 162.837.500[1 – (1 – 0,10) (0,63)]
VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs.

AVALÚOS DE EDIFICIOS
Para valorar edificios solo se puede hacer por el método de áreas brutas de
construcción, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el método de
mercado por la dificultad de encontrar un número suficiente de referenciales. Ejemplo:
Valorar un edificio de construcción tradicional de 9 pisos sin sótano, 3 apartamentos por
piso, con 3 habitaciones y 2 baños, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baños, 1 planta
baja, conserjería y área social.
Área bruta = 3.580 m2
No de apartamento = 20
Calidad = Media
Años de Uso = 10años T = 60 años
1er Paso. Calculo del Valor de Reposición (VR)
VR = Área x P.U.C.
VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m2 = 2.830.177.413,00
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke:
n_ = 10 = 0,08 = 8%
T 60

Estado de conservación según el tasador 1,5

F.R.H. = 0,0435
3er Paso. Calculo del VA
VA = 2.830.177.423,00[1 – (1 – 0,10) (0,0435)]
VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs.
Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construcción de CINPRONET

31
AVALÚO DE PAREDES PERIMETRALES
Las paredes perimetrales se valoran solo por el método de áreas brutas de
construcción, depreciándolas por el método de Ross-Heidecke
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
Donde el valor de reposición se calcula de la forma siguiente
VA = Área x P.U.C.
Para calcular el área se mide el largo de la pared por la altura, esto da como
resultado m2 de pared.
El P.U.C., se consigue por varias fuentes:
a) Listado de precios referenciales de edificaciones editado por MINFRA
b) Precios referenciales dados en el tabulador de precios de la construcción de cada
uno de los organismos del estado.
c) Manual de precios de la Universidad del Zulia.

El precio Unitario de construcción varía de acuerdo a las características de la pared;

altura, obra limpia, frisos, vigas de corona, machones, brocales, dinteles.
Ejemplo: Calcular el valor actual de una pared perimetral de bloques de concreto,
acabado obra limpia, 2 caras, e = 20 cm, con brocales, machones, dinteles.
Área = 162,72 m2
Años de Uso = 12
Vida Útil = 20 años
Estado de conservación según Ross-Heidecke = 3
Solución:
1er Paso. Calculo del Valor de Reposición (VR)
VR = Área x P.U.C. = 162,72 m2 x 130.220 Bs/m2 = 21.189.398,40 Bs.

2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.)

n_ 12
T = 20 = 0,60; F.R.H = 0,592
3er. Paso. Calculo del VA
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
VA = 21.189.398,40[1 – (1 – 0,10) (0,592)]
VA = 21.189.398,40 x 0,4672 = 9.899.686,93 Bs.

32
VALOR ACTUAL PISCINAS
Para valorar piscinas se aplica el método de áreas brutas y luego se deprecia por
Ross-Heidecke.
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
Donde el VR = (VTR + VC) (P.U.C.)
VTR = (L x A x h)
VC = (L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)
VTR = Volumen de tierra removida
VC = Volumen de concreto
e = Espesor
h = Altura o profundidad

Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que reúne las características siguientes:
Largo = 10m
Ancho = 5m
Profundidad promedio = 1,60m
Espesor = 0,20m
Años de uso = 7 años
Vida útil = 15 años
Estado de conservación según Ross-Heidecke = 2,5
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC)
VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m3 de tierra removida
VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m3 = 1.860.000 Bs.
2do. Paso. Calculo de VC
VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)]
VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)]
VC = 19,60m3 x 620.280 Bs/m3 = 12.157.488,00 Bs.
VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs.
VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs.
Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte
VA = 14.438.012,64 [1 – (1 – 0,10) (F.R.H)]
Calculo (F.R.H)
n_ 7_
= = 0,46 F.R.H. = 0,389
T 15

33
 VA = 14.438.012,64 [1 – (1 – 0,10) (0,389)]
VA = 14.438.012,64 x 0,6499 = 9.383.264,41 Bs.

4. TASACIÓN, AVALÚO METODO CIENTIFICO

Para valorar casas, apartamentos y locales comerciales por el método científico
(Inferencia Estadística) se utiliza el método de mercado.

MÉTODO DE MERCADO
Consiste en analizar las transacciones de compra-venta de casas, apartamentos y
locales comerciales, que se encuentren debidamente registrados y protocolizados en el
Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una
diferencia máxima de dos (2) años a partir de la fecha de elaboración del avalúo. Esta
muestra debe contener mínimo 15 referenciales representativos, máximo 29
referenciales. A partir de la información de los 15 o 29 referenciales, obtenemos los
estadísticos que indican regresión conjunta tales como: R2 ajustado; llamado coeficiente
de determinación, F; llamado distribución de Merrigton y Thomson (análisis de la
varianza) y la prueba t de significación de los coeficientes. El paquete también
suministra la información del error estándar de la estimación (RMS residual), y los
valores de B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case Wise Diagnostics), cuales son
los valores de los referenciales que están dispersos de la recta de regresión y están
distorsionando el modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y correr nuevamente el
paquete estadístico.
Ejemplo: calcular el precio unitario de un apartamento ubicado en el segundo piso del
Edificio Sucre, Conjunto Residencial Oriente, Av. Pedro León Torres, Municipio
Iribarren, Barquisimeto Estado Lara.
Características:
Área = 125,75m2
Edad = 19 años
Zonificación = AR – V
A continuación se muestran los referenciales analizados en el Registro Subalterno del
Municipio Iribarren

34
 CUADRO DE REFERENCIALES
Ref. Vendedor Comprador Monto Área Precio Ubicación Cita de Fecha de
N° Operación (m2) Unitario Registro Registro
Bs. Bs/m2
1 Antonio J. Escalona José Cáceres 152.427.600 130 1.172.520 Iribarren N° 29 Tomo 07/12/04
4to Folio 200
2 Néstor Molina Juana Salazar 105.960.600 90 1.177.340 Iribarren N° 21 Tomo 20/12/04
3ro Folio 122
3 Olga Flores Egdys del Corral 88.667.250 75 1.182.230 Iribarren N° 32 Tomo 30/12/04
4to Folio 27
4 Alexis Bermúdez Henry Quevedo 112.396.400 95 1.183.120 Iribarren N° 7 Tomo 08/08/04
1ro Folio 45
5 Armando Espinosa y Lisbeth Carrillo 97.375.820 82 1.187.510 Iribarren N° 37 Tomo 10/10/04
Otros 3ro Folio 235
6 Bruno Ruíz Emeterio R. 136.876.450 115 1.190.230 Iribarren N° 37 Tomo 15/11/04
I Folio 80
7 Antonio Licata Amario L. 143.428.800 120 1.195.240 Iribarren N° 42 Tomo 17/12/05
II Folio 30
8 Golfredo Rojas Luis Paz 116.043.040 97 1.196.320 Iribarren N° 23 Tomo 20/12/05
III Folio 50
9 José Sutera Armando Q. 112.612.000 94 1198.000 Iribarren N° 38 Tomo 30/12/05
III Folio 222
10 Santiago Fariñas Luis Chang 119.800.000 100 1198.000 Iribarren N° 39 Tomo 30/12/05
4to Folio 274
11 Luis Torres Pedro Díaz 221.550.000 105 2.110.000 Iribarren N° 33 Tomo 15/02/06
II Folio 120
12 José Angulo Petra Calderon 213.250.000 100 2.132.500 Iribarren N° 38 Tomo 22/3/06
4to Folio 225
13 Ignacio Flores Lino Febres 214.600.000 100 2.146.000 Iribarren N° 42 Tomo 26/04/06
4to Folio 132
14 Antonio Ruiz Juan Mancilla 246.790.000 115 2.146.000 Iribarren N° 12 Tomo 21/06/06
I Folio 20
15 Antonio Corres Armando Tua 289.080.000 122 2.146.000 Iribarren N° 38 Tomo 21/07/06
III Folio 26

UBICACIÓN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto
ÁREA: 125,75 m2
ZONIFICACIÓN: AR – V
FECHA DEL AVALÚO: Enero del 2007

35
APLICACIÓN DEL PAQUETE ESTADÍSTICO SPSS 12.0
A continuación se muestra la tabla con los datos (variables) para ser corridos en el
paquete estadístico SPSS 12.0.

Cuadro para el análisis estadístico

p.u. Área Tiempo Ubicación Baños
1 1.172.520 130.00 4.00 1.00 2.00
2 1.177.340 90.00 4.00 1.00 2.00
3 1.182.230 75.00 4.00 1.00 1.00
4 1.183.120 95.00 3.00 1.00 2.00
5 1.187.510 82.00 4.00 1.00 1.00
6 1.190.230 115.00 4.00 2.00 2.00
7 1.195.240 120.00 8.00 2.00 2.00
8 1.196.320 97.00 8.00 2.00 2.00
9 1.198.000 94.00 8.00 2.00 2.00
10 1.198.000 100.00 8.00 2.00 2.00
11 2.110.000 105.00 9.00 3.00 2.00
12 2132.000 100.00 9.00 4.00 1.00
13 2.146.000 100.00 10.00 4.00 2.00
14 2.146.000 115.00 10.00 4.00 2.00
15 2.146.000 122.00 11.00 4.00 2.00

Primero se realiza un análisis de correlación entre todas las variables, precio

unitario con área, tiempo, ubicación y baños, de acuerdo a la intensidad del grado
de asociación, correlación y a sus signos (+ -). Los resultados se muestran en el
cuadro de matriz de correlación. La tabla muestra la correlación entre la variable
dependiente (P.U.), con las independientes y las independientes entre si. Para la
variable dependiente (P.U.), la correlación es positiva para todas las variables
independientes, es decir, relación directas con todas, débil con área y baños, fuerte
con tiempo y muy fuerte con ubicación. A partir de la información precedente se
obtienen los estadísticos de regresión siguientes:
Validación del modelo: en el cuadro model summary, columna adjusted rscuare (R 2
ajustado), se observa que el coeficiente de determinación es = 0,83, lo que indica
que las variaciones de la variable dependiente son explicadas en una proporción del
83%, por las variables independientes, queda sin explicar un 17%. La prueba del
estadístico F, indica un nivel de confianza del 100%. La prueba t de significación
de los coeficientes señala que el área presenta una significación del 92%, para el
tiempo presenta 96%, para ubicación una significación superior al 99% y para N°

36
 de baños una significación del 92%. El error de la estimación (cuadro anova) es de
190.874,65 Bs/m2.
Matriz de Correlación
Correlación
p.u. Área Tiempo Ubicación Baños
p.u. Pearson Correlation 1 276 769** 926** 004
Sig. (2-tailed) 319 001 000 989
N 15 15 15 15 15
área Pearson Correlation 276 1 339 368 576*
Sig. (2-tailed) 319 216 177 025
N 15 15 15 15 15
Tiempo Pearson Correlation 769** 339 1 893** 237
Sig. (2-tailed) 001 216 000 395
N 15 15 15 15 15
Ubicación Pearson Correlation 926** 368 893** 1 113
Sig. (2-tailed) 000 177 000 689
N 15 15 15 15 15
baños Pearson Correlation 004 576* 237 113 1
Sig. (2-tailed) 989 025 395 689
N 15 15 15 15 15
** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)

Regresión
Variables Entered/Removedb
Model Variable Entered Variable Removed Method
a
1 Baños, ubicación, área, tiempo Enter
a All requested variables entered
b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb
Model R R Squere Adjusted R Etd Error of the Durban-
Square Estimate Watson
1 937a .878 .830 190874.65359 1.844
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
b Dependent variable: p.u.

37
 ANOVAb
Model Sumo f df Mean Square F Sig
Square
1 Regresión 2.63E + 12 4 6.5819E + 11 18.066 000a
Residual 3.64E + 11 10 36433133383
Total 3.00E + 12 14
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
b Dependent variable: p.u.

Coefficientsa
Unstandardized Standardized
Model Coefficients Coefficients t Sig
B Std. Error beta
1 (Constnt) 1018868.7 358965.13 2.838 .018
Área -1388.077 4484.865 -.046 -.310 .763
Tiempo -42496.047 43984.143 -.254 -.966 .357
Ubicación 444200.74 101290.35 1.174 4.385 .001
baños -46967.373 162667.23 -.042 -.289 .779
a Dependent variable: p.u.

Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual
1 806 1172520 1018700.55 153819.45
2 540 1177340 1074223.63 103116.37
3 211 1182230 1142012.16 40217.845
4 384 1183120 1109779.29 73340.708
5 289 1187510 1132295.62 55214.383
6 -1538 1190230 1483722.45 -293492.5
7 -584 1195240 1306797.88 -111557.9
8 -746 1196320 1338723.65 -142403.6
9 -759 1198000 1342887.88 -144887.9
10 -715 1198000 1334559.41 -136559.4
11 1994 2110000 1729323.73 380676.27
12 -500 2132000 2227432.23 -95432.23
13 042 2146000 2137968.81 8031.1920
14 151 2146000 2117147.65 28852.345
15 425 2146000 2064935.07 81064.931
a Dependent variable: p.u.

38
 Residuals Statisticsa
Minimum Máximun Mean Std. Deviation N
Predicted Value 1018700.6 2227432.3 1504034.0 433651.89752 15
Residual -293492.4 380676.28 00000 161318.52560 15
Std. Predicted Value -1.119 1.668 000 1.000 15
Std. Residual -1.538 1.994 000 845 15
a Dependent variable: p.u.

El estadistico t, indica que los coeficientes, área, tiempo, baños, no son significativos,
dado que los valores de confianza para este paquete estadístico debe ser igual o mayor
del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en
la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) sea
mayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnóstico por
caso), debido a que indican dispersión con respecto a la línea de regresión y
distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnóstico por caso
columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores
superiores a 1,4, se corrió nuevamente el programa con 11 referenciales y arrojó los
resultados siguientes:

Correlación
p.u. Área Tiempo Ubicación Baños
p.u. Pearson Correlation 1 187 701* 940** -075
Sig. (2-tailed) 583 016 000 826
N 11 11 11 11 11
área Pearson Correlation 187 1 310 259 580
Sig. (2-tailed) 583 353 441 062
N 11 11 11 11 11
Tiempo Pearson Correlation 701* 310 1 899** 344
Sig. (2-tailed) 016 353 000 300
N 11 11 11 11 11
Ubicación Pearson Correlation 940** 259 899** 1 093
Sig. (2-tailed) 000 441 000 785
N 11 11 11 11 11
baños Pearson Correlation 075 580 344 093 1
Sig. (2-tailed) 826 062 300 785
N 11 11 11 11 11
** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
* Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

39
 Regresión
Variables Entered/Removedb
Model Variable Entered Variable Removed Method
1 Baños, ubicación, área, tiempoa Enter
a All requested variables entered
b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb
Model R R Squere Adjusted R Etd Error of the Durban-
Square Estimate Watson
1 997a .995 .991 42367.73922 1.690
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
b Dependent variable: p.u.

ANOVAb
Model Sumo f df Mean Square F Sig
Square
1 Regresión 1.97E + 12 4 4.9284E + 11 274.559 000a
Residual 1.08E + 10 6 1795025326.7
Total 1.98E + 12 10
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
b Dependent variable: p.u.

Coefficientsa
Unstandardized Standardized
Model Coefficients Coefficients t Sig
B Std. Error beta
1 (Constnt) 1159448.9 88840.104 13.051 .000
Área -1041.280 1084.179 -.038 -.960 .374
Tiempo -151185.8 15827.576 -.846 -.9.552 000
Ubicación 606211.29 30398.116 1.703 19.942 000
baños 74631.031 44646.654 -.078 1.672 146
a Dependent variable: p.u.

40
 Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual
1 -054 1172520 1174812.70 -2292.700
2 -923 1177340 1216463.88 -39123.88
3 585 1182230 1157452.04 24777.957
4 881 1187510 1150163.09 37346.914
5 202 1195240 1186693.54 8546.4630
6 -338 1196320 1210642.97 -14322.97
7 -372 1198000 1213766.80 -15766.80
8 -225 1198000 1207519.13 -9519.128
9 -1.466 2132000 2194124.87 -62124.87
10 671 2146000 2117570.09 28429.911
11 1.040 2146000 2101950.90 44049.104
a Dependent variable: p.u.

Residuals Statisticsa
Minimum Máximun Mean Std. Deviation N
Predicted Value 1150163.1 2194124.8 1448287.3 443999.79496 11
Residual -62124.87 44049.105 00000 32817.90968 11
Std. Predicted Value -671 1.680 000 1.000 11
Std. Residual -1.466 1.040 000 775 11
a Dependent variable: p.u.

Análisis de los Resultados:

De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadístico SPSS 12.0, la ecuación
resultante se expresa de la manera siguiente:

~
Y = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + …………………………… + BnXn
PU = 1.159.448,9 - 1041,28A - 151.185,8T + 606211,29U + 74631,03B
PU = Precio Unitario Estimado
A = Área en m2
T = Tiempo expresado en trimestres
U = Ubicación
B = N° de baños

41
Dado que cumple:
F ≥ Fα; (274,55 > 4,53)

Se puede afirmar con una confianza del 100% que las variables independientes
contribuyen en la formación del precio unitario y hay regresión conjunta.

R2 ajustado = 0,991, lo que indica que las variaciones en la variable dependiente, precio
unitario, son explicadas en una proporción del 99% por las variables independientes,
queda sin explicar un 1%, es decir refleja el movimiento del mercado y hay regresión
conjunta. Resolviendo la ecuación de ajuste, se tiene:
P.U.= 1.159.448,9 - 1041,28(125,75m2) - 151.185.,8 (13) + 606211,29(3) + 74631,03(2)
P.U. = 1.030.988,47 Bs/m2 (Valor unitario puntual estimado)
Utilizando un intervalo de confianza del 95%, con 6 grados de libertad, se obtiene t =
2,47
P.U. - s.t. < P.U.M. < P.U. + st
Siendo:
P.U.M = Precio de mercado promedio
t x s = 42.367,73 x 2,47 = 104.648,29 Bs/m2
P.U. = 1030.988,47 - 104.648,29 < P.U.M. < 1.030.988,47 + 104.648,29
El rango de los valores está entre 926.340,18 y 1.135.636,76 Bs/m 2
Se toma el valor superior, porque el apartamento tiene una buena ubicación, el estado de
conservación y mantenimiento se ubica dentro de los mejores.
Valor del apartamento = 1.135.636,76 Bs/m2 x 125,75m2
VAPART = 142.806.322,5 Bs.

5. AVALÚO DE INQUILINATO
NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial
N° 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su
aplicación para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, así como de los
anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que la
misma Ley establece.

42
INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 30 DE L.A.I.
El Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), determina los
factores esenciales que han de tenerse en cuenta en el avalúo que servirá de base para la
fijación de la renta máxima mensual exigible, la falta, insuficiencia, omisión de los
factores vicia de nulidad el justiprecio.
Factores esenciales:
1. Valor Fiscal del Inmueble: declarado o aceptado por el propietario, este valor debe
investigarse en las oficinas de Catastro Municipal de la Alcaldía correspondiente.
2. Valor Establecido en los de Transmisión de la Propiedad: realizados por lo menos 6
meses antes de la fecha de solicitud de la regulación. Se refiere este factor a
cualquier acto de compra-venta, que implique transmisión de la propiedad dentro de
los últimos 6 meses anterior a la solicitud de regulación.
3. Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos
(02) años. Este factor se refiere al valor del inmueble dado por un avalúo realizado
por el método de mercado forma tradicional, calculado por la media aritmética,
tomando referenciales de los dos últimos años, a partir de la fecha del avalúo.
Exenciones: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), estipula que para la
fijación de los cánones de arrendamiento quedan excluidos:
 Inmuebles pertenecientes a la República, Estados, Municipios, Institutos
Oficiales
 Inmuebles destinados a cualquier uso, construidos después del 2 de Enero de
1.987
 Viviendas unifamiliares, bifamiliares, cuyo valor individualmente establecido
exceda de 12.500 Unidades Tributarias ( Art. 4)

Fijación de los cánones de arrendamiento:

El Art. 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), establece lo siguiente:
“La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el presente decreto – Ley, estará basado en los siguientes porcentajes
de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias:
a. Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% Anual
b. Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 7% Anual
c. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% Anual

43
A continuación un problema para calcular el canon de arrendamientos según la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios.
Calcular el canon de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con las siguientes
características:
Área de terreno: 7,55m2
Área de construcción: 351m2
Edad: 22 años
Valor Fiscal: 2.100.000 ( Junio 1986)
Valor de transmisión: 265.597.998,00 ( Marzo 2005)
Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos últimos años
(Avalúo Enero 2007)……………………….330.104.129,00
Nota: Problema elaborado en Febrero 2007
CUADRO 1
Resumen Requisitos Exigidos en el Art. 30 de L.A.I.
N° Descripción Valor Bs. % Valor Ponderado Bs.
1 Valor fiscal declarado y 2.100.000 0,3513 7.377,30
aceptado por el propietario
en Junio 1986
2 Valor establecido en los 265.597.998 44,4291 118.002.800,1
actos de transmisión de la
propiedad, realizados 6
meses antes de la fecha de
solicitud de regulación
(Marzo 2005)
3 Precios medios a que se 330.104.129 55,2196 182.282.179,6
hayan enajenado inmuebles
similares en los dos últimos
años (Enero 2007)
TOTAL 597.802.127 100% 300.292.356,00

1. Cálculo de las Unidades tributarias de acuerdo al Art. 29 de L.A.I.

UT = 300.292.356,00 / 37.632 Bs/UT
UT = 7.9789,70 UT
2. Cálculo canon de arrendamiento según Art. 29 de L.A.I.
7.979,70 UT …………………… 7% Anual
C. A/A = 300.292.356,00 x 0,07 = 21.024.464,92 Bs/año
C A/m = 21.024.464,92 / 12 meses
C A/m = 1.752.038,74 Bs/mes

44
6. ESQUEMA INFORME DE AVALÚO
DEFINICIÓN DEL INFORME
Un informe de avalúo es una relación de ciertos hechos, previamente analizados,
con vista a orientar al tasador hacia una acción determinada.
PRINCIPIOS DEL INFORME
1. El informe debe apoyarse sobre un hecho o series de hechos
2. El informe debe reducirse a una demostración
3. El informe debe tender a la presentación de proposiciones practicas
INFORME DE AVALÚO
Un aspecto importante y esencial en la tasación de inmuebles, lo constituye la
presentación del informe final, aquí se indican los objetivos, metodología, formación
del valor, características del inmueble a tasar, estudio de mercado, diagnóstico de la
zona.
No existe una forma rígida o única de hacer la presentación del informe, porque
es estilo y redacción de cada tasador. Un informe de avalúo mínimo debe llevar en su
contenido lo siguiente:
1. Carátula o portada. Debe contener el logotipo del tasador o empresa jurídica en el
margen superior izquierdo de la portada, en el centro de la portada la leyenda
“Informe de Avalúo, nombre, dirección del inmueble, propietario, tasador y fecha
del avalúo.
2. Índice
3. Introducción
4. Carta resumen de los resultados
5. Certificación de imparcialidad
6. Metodología
7. Descripción y características del inmueble
8. Diagnóstico de la zona
9. Avalúo, cálculos
10. Resumen de avalúo.
11. Anexos:
 Material fotográfico
 Copia documento de propiedad
 Plano de ubicación y situación
 Plano de reposición a nueva y fuente de información
 Memoria Descriptiva
 Credenciales y Autorización del perito

45
 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniería de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo

2002
2. CAMARO PÉREZ ALBERTO. Tomando Medidas en Serio… Un Paso para
Unificar Criterios. 18 Congreso UPAV. Cúsco Perú. Octubre 1998.
3. CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAP. IV. Artículos 1.486 al 1.496
4. CONTRERAS JOSÉ. Avalúo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Año 2000
5. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadística para Avaluadores de
Inmuebles. Caracas. Julio 1991
6. DESEDA MEDINA LUIS. Avalúo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2006
7. GARCÍA TAPIA AZUCENA. Calculo de las Depreciaciones en las Valuaciones
de Bienes Inmuebles. 18 Congreso UPAV. Cúsco Perú. Año 1988
8. PEREIRA COLLS MARÍA. Curso de Avalúo de Inquilinato. SOITVE.
Carabobo. Septiembre 2.000
9. SOITAVE. IX Congreso Venezolano de valuación, Catastro y Valoración
Económica Ambiental. Maturín. Edo. Monagas. Diciembre 2003
10. SOITAVE. XX Congreso Panamericano de Valuación. Buenos Aires Argentina.
Septiembre 2002.

46
A continuación se muestra un Avalúo, como ejemplo ilustrado de la metodología que en
los actuales se está utilizando para tasar bienes inmuebles.

47
 José Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administración

PARCELA DE TERRENO, “CASA QUINTA UBICADA EN LA

INTERSECCIÓN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA
MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA

PROPIETARIAS: TAUCA SCHULTS BETTAC

SUSANA SCHULTS BETTAC
PERITO AVALUADOR: Msc. José Contreras

GUANARE, JULIO 2006

48
 ÍNDICE

Introducción
Cartas de Resumen de los resultados
Identificación 1
Certificación 2
Resumen 3
Características Generales 4
Localidad y Entorno 5
Situación Jurídica sobre el Arrendamiento 6
Situación Legal del Inmueble 7
Situación Urbanística del inmueble 8
Estudio de Mercado 9
Cálculos 10
Resumen de avalúo 13
Anexos:
 Material fotográfico
 Plano de ubicación y situación
 Copia documento de propiedad
 Ubicación Relativa
 Ubicación Geográfica
 Croquis de Distribución
 Valor de Reposición a Nuevo y Fuentes de Información
 Credenciales y Autorización del perito

49
 INTRODUCCIÓN

El objetivo principal de este informe de avalúo es determinar el valor real y

verdadero (justi precio), del inmueble ubicado en la intersección de la carrera quinta con
calle tercera Municipio Guanare Estado Portuguesa.

Este Informe de avalúo está catalogado dentro de la clasificación como privado

o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer su verdadero valor a una
fecha determinada.

El Método utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o

Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y áreas. Tomando referenciales
de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando
debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio
Guanare.

Para valorar la edificación y bienhechuría, se utilizó el método Ross-Heidecke.

Es el método más utilizado actualmente, debido a que deprecia las edificaciones en línea
curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en consideración el valor de
reposición (VR), años de uso, la vida útil, estado de conservación, mantenimiento para
el momento del avalúo.

50
Ciudadano:
DR. JESÚS CONTRERAS SILVA
PRESIDENTE DE IVEC

De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble

ubicado en la INTERSECCIÓN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE
TERCERA, MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.

En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el

cálculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasación, por lo cual se
da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada.

Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido

inmueble tiene un valor actual de: QUINIENTOS OCHENTA MILLONES, CIEN MIL
BOLÍVARES (580.100.000 Bs.)

PERITO AVALUADOR
JOSÉ CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773

51
 José Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administración

PÁG 1 de 13

IDENTIFICACIÓN

Perito(s) responsable(s) del Avalúo JOSÉ CONTRERAS S. Nº 4598

Número de Inscripción SUDEBAN del Avaluador P-773
Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA Y BIENHECHURIA
Fecha del Avalúo 03 – 07 – 2006
Propietario del Bien TAUCA SCHULTS BETTAC V- 3.835.519
SUSANA SCHULTS BETTAC V- 4.240.564
CERTIFICACIÓN

Yo, José Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico:

a. Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por IVEC y realizado por JOSÉ
CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 03-07-2006, es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin
que halla influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar
los mencionados métodos.

b. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en

cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario
lazos familiares ni de ningún otra índole.

c. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de

profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.

d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar
las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe
del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor
importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.

Firma del Avaluador

ASAPROVE Nº 101
SUDEBAN Nº P-773

52
 Pag 2 de 13

RESUMEN
Para: IVEC
Fecha: 03-07-2007
De: José Contreras
Motivo: Avalúo del inmueble Monto del Avalúo: Bs. 580.100.000,00
Tipo de Inmueble: CASA – QUINTA Y BIENHECHURIA
Dirección: INTERSECCIÓN CARRERA 5TA CON CALLE 3
Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________Estado Portuguesa

DATOS DE REGISTRO
Registro Protocolo: 1ero
Libros: N° 44 Folio: 23 al 25
Tomo: 1° Fecha: 26-10-1998

CARACTERÍSTICAS
CASA QUINTA:
 Estructura: concreto armado
 Pisos: concreto rústico. Acabado en granito pulido y CERÁMICA 20X20
 Paredes: bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras
 Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO
 Puertas: madera entamboradas
 Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
 Instalaciones Sanitarias: empotradas
 Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con
laminas de coverit
 Años de uso: 30 años
 Vida útil: 60 años
 Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado 2,5
 Distribución: 4 baños, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 salón de estudios, 2
áreas de servicio, 1 cocina, 2 comedores
 Área: 437,67 m2
 Cocina: empotrada con mampostería de bloques frisados con topes de granito
pulido, con gavetas y puertas en madera

53
 Pag 3 de 13

DESCRIPCIÓN DEL ÁREA

Edad de Estado de Conservación

Construcción Observados según Heidecke
Parcela de Terreno 2977,04 m2
Construcción m2
Casa Quinta 437,62 m2 30 años Estado 2,5
Caseta Hidroneumático 12,80 m2 25 años Estado 2,5
Área recreativa 33,00 m2 25 años Estado 2,5
m2
Total 483,42 m2

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CARACTERÍSTICAS GENERALES
Topografía Techos
Con pendiente Semiplana Variada Plana Platabanda Acerolit Fibrocemento Zinc

Forma Plafón Dry Wall Losa antrepiso Tabelones

Cuadrada Rectangular Madera Machihembrada Otros: e= 15 con malla
sensencubierta con
Polígono Regular Polígono irregular lámonas de coverit
Paredes
Servicios Ladrillo Bloque arcilla Bloque concreto
Agua Luz Gas Teléfono Pantalla concreto Tabiques Otros

Cloacas Séptico Transporte público Revestimientos

Friso liso Cerámica Porcelana Friso rústico
Tipos de Construcción
Gran Lujo Lujo Primera Segunda Obra limpia Texturizado Piedra Ornamental
Puertas
Humilde Rural Otros Hierro y vidrio Mad. Entamb. Reja de Hierro
Aluminio y vidrio Vidrio segur Madera maciza
Linderos
Otro: tipo santa maría
Norte: Carrera 5ta
Sur: Terrenos Motel La Góndola Ventanas
Este: Casa de Rafael Leonidas Hierro y vidrio Aluminio y vidrio Batiente
Oeste: Calle 3
Corrediza Basculante Madera y vidrio
Zonificación y reglamentos
Panelas alum. Otros: tipo macuto
Zonificación: AR-III Área Mínima: 300 m2
% construcción: 80 % ubicación: 60 Pisos
Información sobre la edificación Cerámica Granito Parquet Cemento liso
Área de construcción: 483m2 Antigüedad: 30años Alfombra Vinyl Asfalto Cemento Rústico
Nº de plantas: 1 Consejería:
Apartamentos x piso: Sala fiestas: Caico Terracota Mosacio Mármol
Locales comerciales: Piscina:
Estacionamiento: 2 Oficinas: Equipos y complementos
Intercomunicador Ascensor
Acceso de la Zona
Avenida Carretera Calle Vereda Portero eléctrico Equipo hidroneumático
Casillero de correos Equipo contra incendio
Desarrollo de la Zona
Recolector de basura Circuito cerrado de T.V.
Urbanizada Semi urbanizada
Central telefónica Antena parabólica
En proceso No urbanizada
Calentador T.V. por cable
Estructura
Prefabricada Madera Ambiente musical Jacuzzi
A/A por unidad Parque infantil
Concreto armado Metálica
A/A central Planta tratamiento piscina
Vigilancia privada Sauna

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LOCALIDAD Y ENTORNO

Entorno Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, abastos,

farmacias, clínicas privadas, escuelas.
Acceso Carrera 5ta con calle 3
Servicios Todos los servicios públicos
Población Clase media
Tendencia Estable
Actividades Económicas Predominantes Comercio al detal, bancos, farmacias, estaciones de
servicio, abastos, bancos.
Desarrollo y Consolidación de la zona Consolidado
Nivel Socio – Económico Clase media
Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, cancha deportiva,
iglesia, ferretería, clínicas, bancos
Linderos según mediciones del Tasador:
 Norte: Carrera 5ta con 39,80 mts
 Sur: Terrenos y edificaciones Motel La Góndola con 39,80 mts
 Este: Terrenos del Dr. Rafael Leonidas con 75,40 mts
 Oeste: Calle 3 con 74,20 mts
 Área: 39,80 x 74,80 = 2.977,04 m2

56
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SITUACIÓN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

OCUPADO POR EL PROPIETARIO ARRENDADO

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO:

DURACIÓN DEL CONTRATO:
RENTA ESTIPULADA:
REVISIÓN DEL CANÓN:

SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE

Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/ Otro(s) No conocidos

SITUACIÓN URBANISTICA DEL INMUEBLE

Zonificación AR - III

Cumple con las ordenanzas

No cumple con las ordenanzas

Cédula de Habitabilidad SI X NO

Comentarios
Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos,
iglesia, instituciones públicas.

57
 Pag de 7 de 13

AVALÚO

MÉTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE

CASA-QUINTA
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]}
VA = 405.283.197,7 {1 – (1 – 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 405.283.197,7 {0,61660}
VA = 249.897.619,7 Bs

CASETA HIDRONEUMÁTICA
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]}
VA = VR{1 – (1 – 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 3.724.747,13 (0,5122)
VA = 1.907.815,48 Bs

ÁREA RECREATIVA
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]}
VA = 6.735.428,04 {0,5122}
VA = 3.449.886,24 Bs

58
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CUADRO N° 1
VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS

Nº Descripción Depreciación VR VA
Acumulada
R. H (%)
1 1 tanque subterráneo y bomba
con capacidad de 15.000 litros
con hidroneumático y dos 49,62 10.260.000 5.914.012,00
bombas de 1 HP y 1,5HP en
buenas condiciones
2 Tanque subterráneo de 25.000 49,62 17.100.000 8.485.020,00
litros
3 Tanques elevado de fibra de
vidrio con capacidad de 25.000 41,10 12.500.000 5.137.500,00
litros en buenas condiciones de
mantenimiento
4 1 Tanque elevado de fibra de
vidrio, con capacidad de 3.000 41,10 1.500.000 616.500,00
litros
5 60,8 metros lineales de cerca de
malla ciclón calibre 9, con 6
hilos de alambre púa, doble 59,65 5.797.188,55 3.458.022,97
coronamiento con un brocal de
20x20 en buenas condiciones
6 87 m2 de pared de bloques e= 20
cm con machones, vigas de 52,35 11.260.818,90 5.985.038,69
corona y encofrado, en buenas
condiciones.
TOTAL 28.683.093,66

59
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TABLA Nº 1
TABLA DE ROSS-HEIDECKE

ESTADO CARACTERÍSTICAS C

1 Nuevo o muy Nuevo 0%

1,5 0,032%

2 Regular, conservación Normal 2,52%

2,5 8,09%

3 Necesitando reparaciones sencillas 18,10%

3,5 33,20%

4 Reparaciones importantes 52,60%

4,5 75,20%

5 Demolición 100.00%

60
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CALCULOS

Desarrollo del Método(s)

*VALOR DE TERRENO: Bs. 296.170.824,4
VALOR DE CONSTRUCCIÓN:
**VALOR DE REPOSICIÓN: Bs. 415.743.372,8
DEPRECIACIÓN ACUMULADA: Bs. 160.488.051,4
VALOR ACTUAL: Bs. 255.255.321,4.
MONTO DE AVALUO: Bs. 551.422.145,8
*VALOR DE LA PARCELA DE TERRENO:
VPT: 2.977,04 m2 X 99.485 Bs/m2 = 296.170.824,4 Bs.
VA: 296.170.824,4 Bs.

FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN:

 CINPRONET. C.A. EVOLUCIÓN DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN. 2do. Trimestre 2006
 UNELLEZ. MANUAL DE COSTOS, PRECIOS, INSUMOS. 2do Trimestre 2006
 BANCO DE DATOS DEL TASADOR. Junio 2006
 MINFRA. LISTADO DE PRECIOS DE EDIFICACIONES. Aragua 4to Trimestre

** Ver Anexo Valor de Reposición a Nuevo

61
 Pag de 11 de 13

RESUMEN DEL AVALUO

62
 Pag de 12 de 13

RESUMEN DEL AVALÚO

1. Valor Actual parcela de terreno …………………………………. Bs. 296.170.824,4

2. Valor Actual Casa – Quinta ……………………………………... Bs. 249.897.619,7
3. Valor Actual caseta hidroneumática …………………………….. Bs. 1.907.815,48
4. Valor Actual área recreativa …………………………………….. Bs. 3.449.886,24
5. Valor Actual bienhechurias ……………………………………... Bs. 28.683.093,66

Total …………………. Bs. 580.109.239,4

Valor redondeado ……. Bs. 580.100.000,00

SON QUINIENTOS OCHENTA MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES

TASADOR
JOSÉ CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773

63
ANEXOS

64
FOTOGRAFÍAS

65
FOTO 1. carrera 5ta. Vista nor-este. Entorno urbano. Guanare julio 2006

FOTO 2. Fachada principal, carrera 5ta. Guanare julio 2006

66
FOTO 3. Fachada principal, cerca tipo alfajor. Carrera 3. Guanare julio 2006

FOTO 4. Fachada lateral derecha, calle 3. Guanare julio 2006

67
FOTO 5. Fachada lateral izquierda carera 5ta. Guanare julio 2006

FOTO6. Garaje, piso concreto rústico, techo machihembrado.

Guanare julio 2006

68
FOTO 7. Fachada posterior y área recreativa. Guanare julio 2006

FOTO 8. Sala, piso cerámica 20x20. Guanare julio 2006

69
 FOTO 9. Star, piso cerámica nacional 20x20.. Guanare julio 2006

FOTO 10. Área de servicio, paredes revestidas en cerámica. Guanare julio 2007

70
 FOTO 11. Comedor, piso granito pulido. Guanare julio 2006

FOTO 12. Cocina empotrada con mampostería de concreto armado, topes de

cerámica. Guanare julio 2006

71
 FOTO 13. Área de servicios. Guanare julio 2006

FOTO 14. Área recreativa, techo acerolit, piso cemento liso. Guanare julio 2006

72
FOTO 15. Baños línea media, paredes revestidas en cerámica.
Guanare julio 2006

FOTO. 16. Solar áreas verdes. Guanare julio 2006

73
PLANO UBICACIÓN Y SITUACIÓN

74
PLANO DE UBICACIÓN Y SITUACIÓN

BIEN A TASAR

75
DOCUMENTO DE PROPIEDAD

76
77
78
UBICACIÓN RELATIVA

79
 UBICACIÓN RELATIVA

Acarigua

9° 19

9° 00

Guanare Río Portuguesa

Papelón

Río Guanare

8° 40

Río Viejo Guanare Guanarito

El Regalo
69° 56 69° 53 69° 40 69° 20

80
UBICACIÓN GEOGRAFICA

81
 UBICACIÓN GEOGRÁFICA

GUANARE

82
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN

83
 CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN N

CASA - QUINTA

E
S

ZONA VERDE

TERRAZA

BAÑO BAÑO
ÁREA
DE CERCA
SERVICIO PERIMETRAL
HABITACIÓN 5
HABITACIÓN 4 COMEDOR

COCINA

SALA STAR - ESTUDIO

CERCA ALFAJOL

HABITACIÓN 3 BAÑO
PASILLO

BAÑO
HABITACIÓN 2
PASILLO
ÁREA
DE
SERVICIO
DESPENSA
HABITACIÓN 1

SALA STAR

GARAJE
PASILLO
GARAJE

JARDIN
CERCA ALFAJOL

ACERA

CARRERA 5TA

84
VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO Y
FUENTES DE INFORMACIÓN

85
 CUADRO 1

CÁLCULO DE ÁREAS BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN

ÁREAS
CONSTRUCCIÓN O NIVEL
TIPO A (m2) TIPO B (m2) TOTAL (m2)

Casa - Quinta 437,62 437,62

Caseta del hidroneumático 12,80 12,80

Área recreativa (Social) 33,00 33,00

TOTAL área bruta de construcción 437,42 m2

86
 CUADRO 2

VALOR DE REPOSICIÓN A NUEVO

ÁREAS
CONSTRUCCIÓN O NIVEL ÁREA VALOR UNITARIO TOTAL
(m2) (Bs/m2)*
Casa - Quinta 437,62 926.107,49 405.283.159,7

Caseta del hidroneumático 12,80 290.995,87 3.724.747,13

Área recreativa (Social) 33,00 204.103,88 6.735.428,04

TOTAL COSTOS DIRECTOS E INDIRECTOS Bs. 415.743.334,8

TOTAL VALOR DE REPOSICIÓN (VR) Bs. 415.743.334,8

FUENTE:
 CINPRONET C.A. 2do Trimestre año 2006
 Manual de Costos y Precios de la UNELLEZ. Vice-Rectorado de Producción Agrícola. 2do
Trimestre 2006
 Cálculos Propios

87
 DESCRIPCIÓN DE ÁREAS
(MEMORIA DESCRIPTIVA)

 Infraestructura: fundaciones aisladas. Vigas de riostra, base losas de fundación en concreto

armado
 Súper Estructura: vigas de corona, columnas en concreto armado y madera
 Cubierta de Techo: platabanda e= 25 cm (50%), losa con malla sensen cubiertas con láminas
de coverit (50%)
 Pisos: granito pulido con flejes metálicos (Cobre) (50%) cerámica 20x20 (50%)
 Puertas: madera maciza la principal, entamboradas las del interior
 Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes (80%) y protectores metálicos (5% y tipo
macuto (15%)
 Instalaciones eléctricas: embutidas con salidas de 110 – 220 voltios
 Instalaciones sanitarias: empotradas
 Distribución: 4 baños, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 sala-star, 1 salón de estudio, 2 áreas de
servicio, 1 cocina y 1 comedor.
 Años uso: 30 años
 Vida útil: 60 años
 Estado de conservación según Ross-Heidecke: estado 2,5
 Área: 437,62 m2
 Cocina: empotrada con mampostería de bloques frisados, tope de granito pulido, puertas y
gavetas de madera, campana de extracción

88
 CASETA DEL HIDRONAUMATICO

Características Constructivas:
 Infraestructura: concreto armado y metálico
 Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit
 Pisos: concreto rústico
 Instalaciones eléctricas: exteriores
 Ventanas: marco metálico con malla metálica
 Área: 12,80 m2
 Instalaciones sanitarias: empotradas
 Años uso: 25 años
 Vida útil: 40 años
 Estado de conservación según Ross-Heidecke: estado 2,5

ÁREA RECREATIVA

Características Constructivas:
 Infraestructura: concreto armado y metálico
 Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit
 Pisos: concreto rústico, acabado en cemento pulido rojo
 Pared: reja metálica a 0,60 mts de altura
 Instalaciones eléctricas: exteriores
 Área: 33 m2
 Años uso: 25 años
 Vida útil: 40 años
 Estado de conservación según Ross-Heidecke: estado 2,5

89
CREDENCIALES Y AUTORIZACIÓN
DEL PERITO

90
91
92