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INDICE
INTRODUCCION
1. DEPRECIACIN
DEFINICIONES
OBJETIVOS
CAUSAS
TIPOS
METODO DE KUENZLE
METODO DE ROSS
10
METODO DE ROSS-HEIDECKE
11
2. TERMINOLOGIA BASICA
14
17
17
17
APARTAMENTOS
29
LOCALES COMERCIALES
30
GALPONES, COBERTIZOS
31
EDIFICIOS
31
PAREDES PERIMETRALES
32
PISCINAS
33
EJERCICIOS
33
34
34
36
PROBLEMAS
5. AVALUO DE INQUILINATO
42
42
43
EXENCIONES
43
EJERCICIOS
44
45
45
45
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
46
CASO PRACTICO
47
INTRODUCCION
n
T
Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros
de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida til y
desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de
Impuestos Sobre la Renta, con los ndices del BCV (IPC). Dentro de la
depreciacin contable tenemos los siguientes mtodos:
-
Nmeros Dgitos:
VA = Vo [(1 K)n]
1.1.2
n]
K=1
r_
Vo
Estado de Conservacin.
Mantenimiento
DENTRO
DE
LOS
MTODOS
TASATIVOS
TENEMOS
LOS
SIGUIENTES
-
resultados a un grfico de
VA = VR [ 1 - (1 - r) T ]
A fin de obtener una explicacin ms clara de la frmula se proceder a
deducirla de la siguiente manera:
VA = Valor de avalo o valor actual
VR = Valor de Reposicin.
r
= Valor residual.
= aos de uso.
= Vida til
BD
T la depreciacin anual o unitaria y n representa la
cantidad de aos del activo, la depreciacin acumulada ser:
Siendo
DA =
BD
x n, que se puede escribir en forma ms conveniente:
T
DA = BD x n (2)
T
En esta expresin se ve claramente que el factor de variacin que est
afectando a la BD es n , que constituye el grado de aceleracin mayor o
T
menor de la Depreciacin acumulada y del valor del activo, que se est
avaluando.
En la expresin (2) hay un parmetro que no es posible obtener directamente:
BD, pero se sabe por definicin que VR = BD + r, donde despejando BD se
tiene:
BD = VR r (3)
Aqu se elimin BD, pero aparece otro trmino, que no se puede calcular
directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado
por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje
r, si se expresa como fraccin decimal, se tendr:
Vr = VR x r, expresin donde tenemos a VR, que es igual al Valor de
Reposicin del activo para el momento del avalo y el porcentaje r que ser un
dato conocido, que oscila entre 5 y 15%, segn el manual del Dr. Elio DCaires.
Remplazando en la Expresin (3):
BD = VR - VR x r, factorizando se tiene:
BD - VR [1 r]
VA = VR VR (1 - r)
Factorizando tendremos:
VA = VR [ 1 - (1 - n)
n ]
REPRESENTACIN GRFICA
Figura 1
Valores del Mtodo "Lnea Recta Mejorado"
VA
Valor de Reposicin
BD
VR
Bs
Valor residual
rr
0
T aos
VIDA TIL
variantes
en
el
factor
de
incremento
de
la
depreciacin
MTODO DE KUENZLE:
Para mejorar la falla en la frmula y calcular el Valor Actual (VA)
obtenido por el mtodo de la lnea recta, el autor Kuenzle, por medio de
frmulas matemticas, coincidi en que la trayectoria de la grfica de la
depreciacin no poda ser una lnea recta. Esta deba acusar una cada lenta al
comienzo de la vida til esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar
su pendiente al final. Por estas razones lgicas la lnea de depreciacin debe ser
una curva decreciente de izquierda a derecha.
Para lograr esto Kuenzle le
elev el
factor de
n
T
depreciacin
FIGURA 2
1: LNEA RECTA
2: KUENZLE
3: ROSS
VA
Bs
BD
VR
Valor
r
n
0
MTODO DE ROSS
La frmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la lnea
recta y KUENZLE.
El parecido consiste en que la formula para el clculo, solamente es
diferente la expresin del factor de depreciacin. Ross por medio de frmulas
matemticas logr reemplazar el factor
= Valor residual
A = Factor Ross
C = Factor de Plus Depreciacin de Heidecke dado por la Tabla N 1
A =
(n)2
(T)2
Este mtodo deprecia los bienes inmuebles en lnea curva que es lo que
acontece en la vida practica. En la pgina siguiente se muestra la tabla de
depreciacin fsica de Ross-Heidecke
Ejemplo:
Calcular el valor actual de un Galpn que posee las siguientes caractersticas:
rea = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso
de cemento rstico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de
bloques de ventilacin, puertas tipo Santa Mara, instalaciones Elctricas
exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, aos de uso: 8, vida til: 30 aos.
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]} VA = VR[1 (1 r) (FRH)]
11
8_ + (8)2
2
30
(30)
= 0,1685
CONDICIONES FSICAS
COEFICIENTE C
Estado 1
Nuevo
0,00%
Estado 1,5
0,32%
Estado 2
2,52%
Estado 2,5
8,09%
Estado 3
Reparaciones sencillas .
18,10%
Estado 3,5
33,20%
Estado 4
Reparaciones Importantes
52,60%
Estado 4,5
75,20%
Estado 5
100,00%
12
Estado de Conservacin
1
1,5
2,5
3,5
4,5
1,02
2,08
3,18
4,32
5.50
6,72
7,98
9,28
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100
1,05
2,11
3,21
4,35
5,53
6,75
8,01
9,31
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100
3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,3
11,6
12,9
14,2
16,6
17,0
18,5
20,0
21,5
23,1
24,7
26,4
28,1
29,9
31,6
33,4
35,2
37,01
39,1
41,0
43,0
45,1
17,2
49,3
51,5
53,7
55,9
58,2
60,5
62,9
65,3
67,7
70,2
72,7
75,3
77,8
80,5
83,3
85,9
88,6
91,4
94,2
97,1
100
9,03
10,0
11,10
12,1
13,2
14,3
15,4
16,6
17,8
19,1
20,4
21,8
23,1
24,6
26,0
27,5
29,0
30,6
32,2
33,8
35,5
37,2
38,9
40,7
42,6
44,4
46,3
48,2
50,2
52,2
54,2
56,3
58,4
60,5
62,8
65,0
67,3
69,6
71,9
74,3
76,7
79,1
81,6
84,1
86,7
89,3
91,9
94,6
97,3
100
18,9
19,8
20,7
21,6
22,6
23,6
24,6
25,7
26,8
27,9
29,1
30,3
31,5
32,8
34,1
35,4
36,8
38,1
19,6
41,0
42,5
44,0
45,6
47,2
48,8
50,5
52,1
53,9
55,6
57,4
59,2
61,1
63,0
54,9
66,8
68,8
70,8
72,9
74,9
77,1
79,2
81,4
83,6
85,8
88,1
90,4
92,8
95,1
97,6
100
33,9
34,6
35,3
36,1
36,9
37,7
38,5
39,4
40,3
41,2
42,2
43,1
44,1
45,2
46,2
47,3
48,4
49,5
50,7
51,9
53,1
54,4
55,6
56,9
58,2
59,6
61,0
62,4
63,0
66,3
66,7
68,3
59,8
71,4
72,9
74,6
76,2
77,9
79,6
81,3
83,0
84,8
86,6
88,5
90,3
92,2
94,1
96,0
98,0
100
53,1
53,6
54,1
54,6
55,2
55,8
56,4
57,0
57,6
58,3
59,0
59,6
60,4
61,1
61,8
62,5
63,4
64,2
65,0
65,9
66,7
67,5
68,5
69,4
70,4
71,3
72,3
73,3
74,3
75,3
76,4
77,6
78,6
79,7
80,8
81,9
83,1
84,3
85,5
86,7
88,0
89,2
90,5
91,8
93,5
94,5
95,8
97,2
98,6
100
75,4
75,7
76,0
76,3
76,6
76,9
77,2
77,5
77,8
78,2
78,5
78,9
79,3
79,6
80,0
80,4
80,8
81,3
81,7
82,1
82,6
83,1
83,5
84,0
84,5
85,0
85,0
86,0
86,6
87,1
87,7
88,2
88,8
89,6
90,0
90,6
91,2
91,8
92,4
93,1
93,7
94,4
95,0
95,7
97,1
97,1
97,8
98,5
99,3
100
13
2. TERMINOLOGIA BSICA
Antes de elaborar un avalo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes
trminos:
Valor: Expresin monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasacin,
en un mercado de libre competencia, dado por tres caractersticas; escasez, utilidad y
deseabilidad.
Precio: Es lo que se paga en bolvares por un bien inmueble en el mercado
Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construccin
o edificacin. Se llama tambin valor histrico.
Valor de Reposicin: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o
semejante al que se est tasando, pero nuevo.
VR = BD + r.
Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida til. Se le llama
tambin valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio DCaires en su
manual de avalos, considera este valor entre 5 15% del valor residual.
r = VR BD.
Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no est sujeta a depreciacin.
BD = VR - r.
Vida til: El nmero de aos que se considera que el inmueble prestar sus servicios en
condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros pases, no hay regulaciones
legales para definir la vida til de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59
L.I.S.L reza lo siguiente; Las fuentes ms tpicas para definir este concepto son; el
constructor y el tasador.
Aos de Uso: Nmero de aos que tiene el inmueble de haber sido construido
14
Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de
desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y
terraplenes.
Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el
hombre, que no puede ser retirado sin destruccin, fractura o dao. Ejemplo: Casas,
galpones, edificios, cercas y cobertizos.
Edificaciones: Construccin terminada cuya funcin principal es alojar personas,
animales o cosas.
Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos
tipos de edificaciones.
Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de
arquitectura e ingeniera, bajo la normativa tcnica vigente y supervisada por un equipo
de profesionales universitarios.
Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de
arquitectura e ingeniera, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas
ni supervisadas por profesionales universitarios.
Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas.
Calzada: Parte de una calle o va destinada al transito de vehculos.
Galpn: Construccin formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas.
Cobertizo: Construccin formada por un techo, soportada por columnas y abierto por
todas partes.
Caney: Construccin formada por un techo de forma cnica y abierto por todas partes.
15
Fachada: Conjunto de parmetros exteriores que componen cada una de las caras de un
edificio.
Lindero: Es la lnea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma
naturaleza, con una va o con un accidente natural.
Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como
proteccin al peatn.
Edificaciones Aisladas: Es la que no est adosada a otra edificacin por ninguno de sus
lados.
Edificacin pareada: Es la que est adosada por uno de sus costados.
Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte
esencial de una construccin o edificacin.
Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construccin. Ejemplo:
Limpieza del terreno, demoliciones, remocin de escombros.
Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones.
Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en;
infraestructura, superestructura y cubierta de techos.
Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de
riostra, losas de fundaciones, vigas de fundacin y base de pavimento.
Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones.
Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificacin, esta
puede ser de; acerolit, caa, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja,
tabelones en perfiles metlicos, lminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada
con perfiles metlicos, losa reticulada, liviano zing.
16
17
18
Terreno
a
Aleros
19
- Vivienda Pareada
Terreno
b
Aleros
20
Aleros
A1
A2
Salientes de
losas
Planta Alta
b = 10m
A1
Planta Baja
A2
VR = rea x Valor unitario de construccin
rea = (A1 x b) + (A2 x b)
A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m2
VR = 120 m2 x 800.000 Bs/m2
VR = 96.000.000 Bs.
Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo
los aleros y salientes de losas de piso.
21
N
1
2
10
Descripcin
CMPUTOS MTRICOS
Honorarios Profesionales
Trabajos preliminares
- Replanteo
- Excavacin
- Rellenos con tierra de escavacs
Estructura
- Concreto en fundaciones
- Concreto en pedestales y riostras
- Concreto en columnas
- Concreto en vigas
- Lasa entrepisos
- Cubierta
- Concreto en muros
- Base de pavimento con malla
- Tanque capacidad (3.000 Ls)
- Escalera
Instalaciones Sanitarias
- Puntos de aguas blancas
- Puntos de aguas negras
- Ventilacin
- Aduccin
- Empotramiento (incluye tanquillas)
- Bajantes
- Instalaciones del tanque
- Sumideros y pozo sptico
Instalaciones elctricas
- Punto de luz
- Punto de tomacorriente
- Telfono y T.V.
- Intercomunicadores
- Acometidas
- Tableros y caja de medidor
- Gas
- Timbre
Albailera
- Paredes de 0,10
- Paredes de 0,15
- Paredes de 0,20
- Paredes de Obra limpia
Obras de concreto
- Aceras conjunto de ladrillos inclinada, Av. para el
carro y trocha
- Pavimento
- Escaleras exteriores
Impermeabilizacin
- En cubiertas
- En fundaciones
- Terraza
Acabados
- Friso interior
- Friso exterior
- Remate de luces
Revestimiento
- Porcelana blanca en bao, cocina y lavadero
- Porcelana a color
- Piedra
- Madera
Unidad
Cantidad
m2
m2
m2
103,60
40,36
40,36
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
Uno
m2
10,12
9,51
3,20
4,80
104,25
111,65
__
115,50
1,00
1,76
Pto
Pto
Pto
m
m
m
17
21
10
10
12
Pto
Pto
Pto
Pto
m
Uno
Pto
Pto
20,00
20,00
4,00
m2
m2
m2
m2
166,57
112,64
m2
36,58
Precio
Unitario
Precio
Total
1,00
1,00
1,00
m2
m2
m2
m2
128,19
28,88
m2
m2
m2
804,29
m2
m2
m2
27,55
24,26
23
N
11
12
13
14
15
16
17
18
Unidad
Cantidad
m2
m2
m2
191,37
11,90
m2
m2
Uno
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
uno
uno
m2
P/Unitario
P/ Total
130,00
23,81
27,10
5,52
25,72
12,60
21,76
4
1
4,20
Uno
Uno
1,00
Uno
Uno
Uno
2,00
2,00
1,00
Uno
Uno
3,00
3,00
Uno
1,00
m2
m2
m2
m2
804,29
115,00
27,10
m2
m2
m2
Una
Una
Una
m2
m2
m2
Bs/m2
TOTAL
24
CINPRONET,C.A.
Unifamiliar Construccin Tradicional
CARACTERSTICAS
DESCRICIN
Trabajos preliminares
Infraestructura
Superestructura
Instalaciones Sanitarias
Instalaciones Elctricas
Cubierta de techo
Paredes
Revest. y acabado interno
Revest. y acabado externo
Pavimneto
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Impermeabilizacin
Pintura
Vidrios
Artefactos sanitarios
Obras exteriores
Varios
%
1,45
11,81
24,63
4,04
4,05
1,16
4,75
6,51
2,60
6,55
4,38
9,03
1,06
1,90
3,58
1,81
3,49
6,19
1,03
Bs (M2)
11.308,87
92.128,26
192.055,74
31.508,84
31.577,08
9.066,59
37.046,28
50.790,46
20.307,21
51.084,88
34.131,33
70.446,43
8.247,67
14.828,26
27.882,20
14.116,58
27.180,27
48.257,66
7.994,20
100
779.921,77
TOTAL (M2)
EVOLUCION DE COSTOS
TRIMESTRES 2003 Y 2004
800.000,00
700.000,00
600.000,00
500.000,00
400.000,00
300.000,00
200.000,00
100.000,00
0,00
09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05
Bs/M2
09/03
620.374,90
12/03
642.537,98
04/04
690.790,30
07/04
724.817,52
10/04
761.458,03
01/05
779.821,77
25
rea: 65,20 m2
SEGUNDA PLANTA
Caractersticas Constructivas:
5. Fachada posterior
6. Sala Comedor
7. Cocina
8. rea de servicios
9. Sanitarios o Baos
10. Habitaciones
9no. Paso: Establecer el estado del conservacin de la edificacin segn Ross
Heidecke, una vez realizada la inspeccin se dirige al estudio fotogrfico para revelar o
digitalizar las fotografas, luego en la oficina elabora los cuadros de rea brutas de
construccin y valor de reposicin. A continuacin se muestran los cuadros:
REA BRUTAS DE CONSTRUCCIN
Construccin o Nivel
Primera Planta
Total (m2)
65,60
Segunda Planta
65,60
65,60
65,60
131,20 m2
Construccin o Nivel
Primera Planta
Segunda Planta
REAS
rea Tipo A (m2)
Valor Unitario
(Bs/m2)*
65,60
875.614,50
65,60
875.614,50
Total
57.440.311,20
57.440.311,20
Bs. 114.880.622,40
Bs. 114.880.622,40
28
= 0,40
DE
APARTAMENTOS
(MTODO
REA
BRUTA
DE
CONSTRUCCIN)
Para tasar apartamentos por el mtodo de reas brutas se utiliza la frmula de RossHeidecke.
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
VR = rea x P.U.C.
rea = L x A
Segn el Cdigo Civil, Art. 1.496, el valor se calcula a razn de tanto por
medida. En el caso de apartamentos bajo rgimen de propiedad horizontal se deber
considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el de
condominio, porque es difcil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o
ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m 2, segn el documento de propiedad,
15 aos de uso, con una vida til probable de 50 aos.
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
= 0,30
n_ 2 x 15
Calculo de VR = rea x P.U.C. = 104m
850.000 Bs/m2 = 88.400.000 Bs.
T
50
VA = 88.400.000 [1 (1 0,10) 0,195]
VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs.
Nota: Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 1,5
29
COMERCIALES
(MTODO
REAS
BRUTAS
DE
CONSTRUCCIN)
Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
Si el local comercial est bajo rgimen de propiedad horizontal se debe considerar
el rea o superficie la determinada en el documento de propiedad. Si no lo est el rea se
calcula a razn de tanto por medida (art. 1.496 del Cdigo Civil)
VR = rea x P.U.C.
rea = L x A
donde; n_
T
= 30
50
= 0,60
Ejemplo: Un galpn de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto
rstico, 25 aos de uso, vida til 30aos.
1er paso: calculo de VR
VR = 350 m2 x 465.250 Bs/m2 = 162.837.500 Bs.
2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3
n_
20
= 30 = 0,66; F.R.H. = 0,63
T
3er paso: calculo de VA
VA = 162.837.500[1 (1 0,10) (0,63)]
VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs.
AVALOS DE EDIFICIOS
Para valorar edificios solo se puede hacer por el mtodo de reas brutas de
construccin, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el mtodo de
mercado por la dificultad de encontrar un nmero suficiente de referenciales. Ejemplo:
Valorar un edificio de construccin tradicional de 9 pisos sin stano, 3 apartamentos por
piso, con 3 habitaciones y 2 baos, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baos, 1 planta
baja, conserjera y rea social.
rea bruta = 3.580 m2
No de apartamento = 20
Calidad = Media
Aos de Uso = 10aos T = 60 aos
1er Paso. Calculo del Valor de Reposicin (VR)
VR = rea x P.U.C.
VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m2 = 2.830.177.413,00
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke:
n_ = 10 = 0,08 = 8%
T
60
Estado de conservacin segn el tasador 1,5
F.R.H. = 0,0435
3er Paso. Calculo del VA
VA = 2.830.177.423,00[1 (1 0,10) (0,0435)]
VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs.
Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construccin de CINPRONET
31
32
= Volumen de concreto
= Espesor
= Altura o profundidad
Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que rene las caractersticas siguientes:
Largo = 10m
Ancho = 5m
Profundidad promedio = 1,60m
Espesor = 0,20m
Aos de uso = 7 aos
Vida til = 15 aos
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke = 2,5
VA = VR [1 (1 r) (F.R.H)]
1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC)
VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m3 de tierra removida
VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m3 = 1.860.000 Bs.
2do. Paso. Calculo de VC
VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)]
VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)]
VC = 19,60m3 x 620.280 Bs/m3 = 12.157.488,00 Bs.
VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs.
VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs.
Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte
VA = 14.438.012,64 [1 (1 0,10) (F.R.H)]
Calculo (F.R.H)
n_
7_
=
= 0,46
T
15
F.R.H. = 0,389
33
34
CUADRO DE REFERENCIALES
Ref.
N
Vendedor
Comprador
Antonio J. Escalona
Jos Cceres
Monto
Operacin
Bs.
152.427.600
rea
(m2)
130
Precio
Unitario
Bs/m2
1.172.520
Ubicacin
Iribarren
Nstor Molina
Juana Salazar
105.960.600
90
1.177.340
Iribarren
Olga Flores
88.667.250
75
1.182.230
Iribarren
Alexis Bermdez
Henry Quevedo
112.396.400
95
1.183.120
Iribarren
Lisbeth Carrillo
97.375.820
82
1.187.510
Iribarren
Armando Espinosa y
Otros
Bruno Ruz
Emeterio R.
136.876.450
115
1.190.230
Iribarren
Antonio Licata
Amario L.
143.428.800
120
1.195.240
Iribarren
Golfredo Rojas
Luis Paz
116.043.040
97
1.196.320
Iribarren
Jos Sutera
Armando Q.
112.612.000
94
1198.000
Iribarren
10
Santiago Farias
Luis Chang
119.800.000
100
1198.000
Iribarren
11
Luis Torres
Pedro Daz
221.550.000
105
2.110.000
Iribarren
12
Jos Angulo
Petra Calderon
213.250.000
100
2.132.500
Iribarren
13
Ignacio Flores
Lino Febres
214.600.000
100
2.146.000
Iribarren
14
Antonio Ruiz
Juan Mancilla
246.790.000
115
2.146.000
Iribarren
15
Antonio Corres
Armando Tua
289.080.000
122
2.146.000
Iribarren
Cita de
Registro
Fecha de
Registro
N 29 Tomo
4to Folio 200
N 21 Tomo
3ro Folio 122
N 32 Tomo
4to Folio 27
N 7 Tomo
1ro Folio 45
N 37 Tomo
3ro Folio 235
N 37 Tomo
I Folio 80
N 42 Tomo
II Folio 30
N 23 Tomo
III Folio 50
N 38 Tomo
III Folio 222
N 39 Tomo
4to Folio 274
N 33 Tomo
II Folio 120
N 38 Tomo
4to Folio 225
N 42 Tomo
4to Folio 132
N 12 Tomo
I Folio 20
N 38 Tomo
III Folio 26
07/12/04
UBICACIN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto
REA: 125,75 m2
ZONIFICACIN: AR V
FECHA DEL AVALO: Enero del 2007
35
20/12/04
30/12/04
08/08/04
10/10/04
15/11/04
17/12/05
20/12/05
30/12/05
30/12/05
15/02/06
22/3/06
26/04/06
21/06/06
21/07/06
p.u.
1.172.520
1.177.340
1.182.230
1.183.120
1.187.510
1.190.230
1.195.240
1.196.320
1.198.000
1.198.000
2.110.000
2132.000
2.146.000
2.146.000
2.146.000
rea
130.00
90.00
75.00
95.00
82.00
115.00
120.00
97.00
94.00
100.00
105.00
100.00
100.00
115.00
122.00
Tiempo
4.00
4.00
4.00
3.00
4.00
4.00
8.00
8.00
8.00
8.00
9.00
9.00
10.00
10.00
11.00
Ubicacin
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
3.00
4.00
4.00
4.00
4.00
Baos
2.00
2.00
1.00
2.00
1.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
1.00
2.00
2.00
2.00
p.u.
Pearson Correlation
1
276
769**
Sig. (2-tailed)
319
001
N
15
15
15
rea
Pearson Correlation
276
1
339
Sig. (2-tailed)
319
216
N
15
15
15
Tiempo
Pearson Correlation 769**
339
1
Sig. (2-tailed)
001
216
N
15
15
15
Ubicacin Pearson Correlation 926**
368
893**
Sig. (2-tailed)
000
177
000
N
15
15
15
baos
Pearson Correlation
004 576*
237
Sig. (2-tailed)
989
025
395
N
15
15
15
** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
926**
000
15
368
177
15
893**
000
15
1
004
989
15
576*
025
15
237
395
15
113
689
15
1
15
113
689
15
15
Variable Entered
Baos, ubicacin, rea, tiempo
Enter
Model Summaryb
Model
937a
R Squere
.878
Adjusted R
Square
.830
DurbanWatson
1.844
37
ANOVAb
Model
1
Sumo f
df
Mean Square
Square
Regresin
2.63E + 12
4 6.5819E + 11
Residual
3.64E + 11
10 36433133383
Total
3.00E + 12
14
a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo
Sig
18.066
000a
Unstandardized
Standardized
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
(Constnt)
1018868.7
358965.13
rea
-1388.077
4484.865
-.046
Tiempo
-42496.047
43984.143
-.254
Ubicacin
444200.74
101290.35
1.174
baos
-46967.373
162667.23
-.042
a Dependent variable: p.u.
Sig
2.838
-.310
-.966
4.385
-.289
.018
.763
.357
.001
.779
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
806
2
540
3
211
4
384
5
289
6
-1538
7
-584
8
-746
9
-759
10
-715
11
1994
12
-500
13
042
14
151
15
425
a Dependent variable: p.u.
p.u.
1172520
1177340
1182230
1183120
1187510
1190230
1195240
1196320
1198000
1198000
2110000
2132000
2146000
2146000
2146000
Predicted Value
1018700.55
1074223.63
1142012.16
1109779.29
1132295.62
1483722.45
1306797.88
1338723.65
1342887.88
1334559.41
1729323.73
2227432.23
2137968.81
2117147.65
2064935.07
Residual
153819.45
103116.37
40217.845
73340.708
55214.383
-293492.5
-111557.9
-142403.6
-144887.9
-136559.4
380676.27
-95432.23
8031.1920
28852.345
81064.931
38
Residuals Statisticsa
Minimum Mximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
1018700.6 2227432.3 1504034.0 433651.89752
Residual
-293492.4 380676.28
00000 161318.52560
Std. Predicted Value
-1.119
1.668
000
1.000
Std. Residual
-1.538
1.994
000
845
a Dependent variable: p.u.
N
15
15
15
15
El estadistico t, indica que los coeficientes, rea, tiempo, baos, no son significativos,
dado que los valores de confianza para este paquete estadstico debe ser igual o mayor
del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en
la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) sea
mayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnstico por
caso), debido a que indican dispersin con respecto a la lnea de regresin y
distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnstico por caso
columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores
superiores a 1,4, se corri nuevamente el programa con 11 referenciales y arroj los
resultados siguientes:
Correlacin
p.u.
p.u.
Pearson Correlation
1
187
701*
Sig. (2-tailed)
583
016
N
11
11
11
rea
Pearson Correlation
187
1
310
Sig. (2-tailed)
583
353
N
11
11
11
Tiempo
Pearson Correlation 701*
310
1
Sig. (2-tailed)
016
353
N
11
11
11
Ubicacin Pearson Correlation 940**
259
899**
Sig. (2-tailed)
000
441
000
N
11
11
11
baos
Pearson Correlation
075
580
344
Sig. (2-tailed)
826
062
300
N
11
11
11
** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
940**
000
11
259
441
11
899**
000
11
1
11
093
785
11
-075
826
11
580
062
11
344
300
11
093
785
11
1
11
39
Regresin
Variables Entered/Removedb
Model
Variable Entered
Model Summaryb
Model
997a
R Squere
.995
Adjusted R
Square
.991
DurbanWatson
1.690
ANOVAb
Model
1
Sumo f
df
Mean Square
Square
Regresin
1.97E + 12
4 4.9284E + 11
Residual
1.08E + 10
6 1795025326.7
Total
1.98E + 12
10
a Predictors: (Constant), baos, ubicacin, rea, tiempo
Sig
274.559
000a
Coefficientsa
Unstandardized
Standardized
Model
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
1
(Constnt)
1159448.9
88840.104
rea
-1041.280
1084.179
-.038
Tiempo
-151185.8
15827.576
-.846
Ubicacin
606211.29
30398.116
1.703
baos
74631.031
44646.654
-.078
a Dependent variable: p.u.
Sig
13.051
-.960
-.9.552
19.942
1.672
.000
.374
000
000
146
40
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
-054
2
-923
3
585
4
881
5
202
6
-338
7
-372
8
-225
9
-1.466
10
671
11
1.040
a Dependent variable: p.u.
p.u.
1172520
1177340
1182230
1187510
1195240
1196320
1198000
1198000
2132000
2146000
2146000
Predicted Value
1174812.70
1216463.88
1157452.04
1150163.09
1186693.54
1210642.97
1213766.80
1207519.13
2194124.87
2117570.09
2101950.90
Residual
-2292.700
-39123.88
24777.957
37346.914
8546.4630
-14322.97
-15766.80
-9519.128
-62124.87
28429.911
44049.104
Residuals Statisticsa
Minimum Mximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
1150163.1 2194124.8 1448287.3 443999.79496
Residual
-62124.87 44049.105
00000
32817.90968
Std. Predicted Value
-671
1.680
000
1.000
Std. Residual
-1.466
1.040
000
775
a Dependent variable: p.u.
N
11
11
11
11
U = Ubicacin
B = N de baos
41
5. AVALO DE INQUILINATO
NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial
N 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su
aplicacin para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, as como de los
anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que la
misma Ley establece.
42
6% Anual
7% Anual
9% Anual
43
Descripcin
Valor fiscal declarado y
aceptado por el propietario
en Junio 1986
Valor establecido en los
actos de transmisin de la
propiedad,
realizados
6
meses antes de la fecha de
solicitud
de
regulacin
(Marzo 2005)
Precios medios a que se
hayan enajenado inmuebles
similares en los dos ltimos
aos (Enero 2007)
TOTAL
Valor Bs.
2.100.000
%
0,3513
265.597.998
44,4291
118.002.800,1
330.104.129
55,2196
182.282.179,6
597.802.127
100%
300.292.356,00
44
45
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniera de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo
2002
2. CAMARO PREZ ALBERTO. Tomando Medidas en Serio Un Paso para
Unificar Criterios. 18 Congreso UPAV. Csco Per. Octubre 1998.
3. CDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAP. IV. Artculos 1.486 al 1.496
4. CONTRERAS JOS. Avalo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Ao 2000
5. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadstica para Avaluadores de
Inmuebles. Caracas. Julio 1991
6. DESEDA MEDINA LUIS. Avalo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2006
7. GARCA TAPIA AZUCENA. Calculo de las Depreciaciones en las Valuaciones
de Bienes Inmuebles. 18 Congreso UPAV. Csco Per. Ao 1988
8. PEREIRA COLLS MARA. Curso de Avalo de Inquilinato. SOITVE.
Carabobo. Septiembre 2.000
9. SOITAVE. IX Congreso Venezolano de valuacin, Catastro y Valoracin
Econmica Ambiental. Maturn. Edo. Monagas. Diciembre 2003
10. SOITAVE. XX Congreso Panamericano de Valuacin. Buenos Aires Argentina.
Septiembre 2002.
46
47
Jos Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administracin
NDICE
Introduccin
Cartas de Resumen de los resultados
Identificacin
Certificacin
Resumen
Caractersticas Generales
Localidad y Entorno
Estudio de Mercado
Clculos
10
Resumen de avalo
13
Anexos:
Material fotogrfico
Ubicacin Relativa
Ubicacin Geogrfica
Croquis de Distribucin
49
INTRODUCCIN
50
Ciudadano:
DR. JESS CONTRERAS SILVA
PRESIDENTE DE IVEC
De acuerdo con las instrucciones se procedi a realizar el avalo del inmueble
ubicado en la INTERSECCIN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE
TERCERA, MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.
En el informe tcnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el
clculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasacin, por lo cual se
da fe de las tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada.
Efectuados los estudios y anlisis correspondientes result que el referido
inmueble tiene un valor actual de: QUINIENTOS OCHENTA MILLONES, CIEN MIL
BOLVARES (580.100.000 Bs.)
PERITO AVALUADOR
JOS CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
51
Jos Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administracin
PG 1 de 13
IDENTIFICACIN
Perito(s) responsable(s) del Avalo
V- 3.835.519
ASAPROVE N 101
SUDEBAN N P-773
52
Pag 2 de 13
RESUMEN
Para: IVEC
Fecha: 03-07-2007
De: Jos Contreras
Motivo: Avalo del inmueble
Monto del Avalo: Bs. 580.100.000,00
Tipo de Inmueble: CASA QUINTA Y BIENHECHURIA
Direccin: INTERSECCIN CARRERA 5TA CON CALLE 3
Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________Estado Portuguesa
DATOS DE REGISTRO
Registro
Protocolo: 1ero
Libros: N 44
Folio: 23 al 25
Tomo: 1
Fecha: 26-10-1998
CARACTERSTICAS
CASA QUINTA:
Estructura: concreto armado
Pisos: concreto rstico. Acabado en granito pulido y CERMICA 20X20
Paredes: bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras
Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO
Puertas: madera entamboradas
Instalaciones elctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones Sanitarias: empotradas
Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con
laminas de coverit
Aos de uso: 30 aos
Vida til: 60 aos
Estado de conservacin y mantenimiento segn Ross-Heidecke: estado 2,5
Distribucin: 4 baos, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 saln de estudios, 2
reas de servicio, 1 cocina, 2 comedores
rea: 437,67 m2
Cocina: empotrada con mampostera de bloques frisados con topes de granito
pulido, con gavetas y puertas en madera
53
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DESCRIPCIN DEL REA
Parcela de Terreno
Edad de
Estado de Conservacin
Construccin
2977,04 m2
m2
Construccin
Casa Quinta
437,62
m2
30 aos
Estado 2,5
Caseta Hidroneumtico
12,80
m2
25 aos
Estado 2,5
rea recreativa
33,00
m2
25 aos
Estado 2,5
m2
Total 483,42
m2
54
Pag 4 de 13
CARACTERSTICAS GENERALES
Topografa
Con pendiente
Semiplana
Variada
Plana
Cuadrada
Rectangular
Polgono Regular
Polgono irregular
Agua
Servicios
Luz
Gas
Cloacas
Sptico
Platabanda
Plafn
Forma
Techos
Acerolit
Fibrocemento
Dry Wall
Friso liso
Humilde
Rural
Segunda
Otros
Linderos
Norte:
Sur:
Este:
Oeste:
Carrera 5ta
Terrenos Motel La Gndola
Casa de Rafael Leonidas
Calle 3
Zonificacin y reglamentos
Zonificacin: AR-III rea Mnima: 300 m2
% construccin: 80 % ubicacin: 60
Informacin sobre la edificacin
rea de construccin: 483m2 Antigedad: 30aos
N de plantas: 1
Consejera:
Apartamentos x piso:
Sala fiestas:
Locales comerciales:
Piscina:
Estacionamiento: 2
Oficinas:
Acceso de la Zona
Avenida
Carretera
Calle
Vereda
Desarrollo de la Zona
Urbanizada
Semi urbanizada
En proceso
Pantalla concreto
Transporte pblico
Tipos de Construccin
Gran Lujo
Lujo
Primera
No urbanizada
Estructura
Prefabricada
Madera
Concreto armado
Metlica
Tabelones
Madera Machihembrada
Ladrillo
Telfono
Losa antrepiso
Zinc
Tabiques
Otros
Revestimientos
Cermica
Porcelana
Friso rstico
Obra limpia
Texturizado
Piedra Ornamental
Puertas
Hierro y vidrio
Mad. Entamb.
Reja de Hierro
Aluminio y vidrio
Vidrio segur
Madera maciza
Otro: tipo santa mara
Ventanas
Hierro y vidrio
Corrediza
Panelas alum.
Aluminio y vidrio
Basculante
Batiente
Madera y vidrio
Cermica
Granito
Alfombra
Vinyl
Caico
Terracota
Parquet
Asfalto
Cemento liso
Cemento Rstico
Mosacio
Mrmol
Equipos y complementos
Intercomunicador
Ascensor
Portero elctrico
Equipo hidroneumtico
Casillero de correos
Recolector de basura
Central telefnica
Antena parablica
Calentador
Ambiente musical
Jacuzzi
Parque infantil
A/A central
Vigilancia privada
Sauna
55
Pag 5 de 13
LOCALIDAD Y ENTORNO
Entorno
Consolidado
Clase media
56
Pag de 6 de 13
ARRENDADO
No conocidos
AR - III
SI
NO
Comentarios
Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos,
iglesia, instituciones pblicas.
57
Pag de 7 de 13
AVALO
MTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE
CASA-QUINTA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = 405.283.197,7 {1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 405.283.197,7 {0,61660}
VA = 249.897.619,7 Bs
CASETA HIDRONEUMTICA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = VR{1 (1 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 3.724.747,13 (0,5122)
VA = 1.907.815,48 Bs
REA RECREATIVA
VA = VR{1 (1 r) [A + (1 A) C]}
VA = 6.735.428,04 {0,5122}
VA = 3.449.886,24 Bs
58
Pag de 8 de 13
CUADRO N 1
VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS
N
1
2
3
4
5
Descripcin
1 tanque subterrneo y bomba
con capacidad de 15.000 litros
con hidroneumtico y dos
bombas de 1 HP y 1,5HP en
buenas condiciones
Tanque subterrneo de 25.000
litros
Tanques elevado de fibra de
vidrio con capacidad de 25.000
litros en buenas condiciones de
mantenimiento
1 Tanque elevado de fibra de
vidrio, con capacidad de 3.000
litros
60,8 metros lineales de cerca de
malla cicln calibre 9, con 6
hilos de alambre pa, doble
coronamiento con un brocal de
20x20 en buenas condiciones
87 m2 de pared de bloques e= 20
cm con machones, vigas de
corona y encofrado, en buenas
condiciones.
Depreciacin
Acumulada
R. H (%)
VR
VA
49,62
10.260.000
5.914.012,00
49,62
17.100.000
8.485.020,00
41,10
12.500.000
5.137.500,00
41,10
1.500.000
616.500,00
59,65
5.797.188,55
3.458.022,97
52,35
11.260.818,90
5.985.038,69
TOTAL 28.683.093,66
59
Pag de 9 de 13
TABLA N 1
TABLA DE ROSS-HEIDECKE
ESTADO
CARACTERSTICAS
0%
1,5
2
0,032%
Regular, conservacin Normal
2,5
3
8,09%
Necesitando reparaciones sencillas
3,5
4
18,10%
33,20%
Reparaciones importantes
4,5
5
2,52%
52,60%
75,20%
Demolicin
100.00%
60
Pag de 10 de 13
CALCULOS
Desarrollo del Mtodo(s)
*VALOR DE TERRENO:
Bs. 296.170.824,4
VALOR DE CONSTRUCCIN:
**VALOR DE REPOSICIN:
Bs. 415.743.372,8
DEPRECIACIN ACUMULADA:
Bs. 160.488.051,4
VALOR ACTUAL:
Bs. 255.255.321,4.
MONTO DE AVALUO:
Bs. 551.422.145,8
61
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62
Pag de 12 de 13
TASADOR
JOS CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
63
ANEXOS
64
FOTOGRAFAS
65
FOTO 1. carrera 5ta. Vista nor-este. Entorno urbano. Guanare julio 2006
66
FOTO 3. Fachada principal, cerca tipo alfajor. Carrera 3. Guanare julio 2006
67
68
69
FOTO 10. rea de servicio, paredes revestidas en cermica. Guanare julio 2007
70
FOTO 14. rea recreativa, techo acerolit, piso cemento liso. Guanare julio 2006
72
73
74
75
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
76
77
78
UBICACIN RELATIVA
79
UBICACIN RELATIVA
Acarigua
9 19
9 00
Guanare
Ro Portuguesa
Papeln
Ro Guanare
8 40
Ro Viejo Guanare
Guanarito
El Regalo
69 56
69 53
69 40
69 20
80
UBICACIN GEOGRAFICA
81
UBICACIN GEOGRFICA
GUANARE
82
CROQUIS DE DISTRIBUCIN
83
CROQUIS DE DISTRIBUCIN
CASA - QUINTA
ZONA VERDE
TERRAZA
BAO
BAO
HABITACIN 5
COMEDOR
HABITACIN 4
REA
DE
SERVICIO
CERCA
PERIMETRAL
COCINA
CERCA ALFAJOL
HABITACIN 3
BAO
PASILLO
BAO
HABITACIN 2
PASILLO
REA
DE
SERVICIO
DESPENSA
HABITACIN 1
SALA
STAR
GARAJE
PASILLO
GARAJE
JARDIN
CERCA ALFAJOL
ACERA
CARRERA 5TA
84
85
CUADRO 1
CLCULO DE REAS BRUTAS DE CONSTRUCCIN
REAS
CONSTRUCCIN O NIVEL
Casa - Quinta
TIPO A (m2)
TIPO B (m2)
437,62
TOTAL (m2)
437,62
12,80
12,80
33,00
33,00
437,42 m2
86
CUADRO 2
VALOR DE REPOSICIN A NUEVO
REAS
CONSTRUCCIN O NIVEL
REA
(m2)
VALOR UNITARIO
(Bs/m2)*
TOTAL
Casa - Quinta
437,62
926.107,49
405.283.159,7
12,80
290.995,87
3.724.747,13
33,00
204.103,88
6.735.428,04
Bs. 415.743.334,8
Bs. 415.743.334,8
FUENTE:
CINPRONET C.A. 2do Trimestre ao 2006
Manual de Costos y Precios de la UNELLEZ. Vice-Rectorado de Produccin Agrcola. 2do
Trimestre 2006
Clculos Propios
87
DESCRIPCIN DE REAS
(MEMORIA DESCRIPTIVA)
88
REA RECREATIVA
Caractersticas Constructivas:
Infraestructura: concreto armado y metlico
Cubierta de Techo: laminas livianas de acerolit
Pisos: concreto rstico, acabado en cemento pulido rojo
Pared: reja metlica a 0,60 mts de altura
Instalaciones elctricas: exteriores
rea: 33 m2
Aos uso: 25 aos
Vida til: 40 aos
Estado de conservacin segn Ross-Heidecke: estado 2,5
89
CREDENCIALES Y AUTORIZACIN
DEL PERITO
90
91
92