Diferencias y plazos entre retracto

convencional y legal
Autor: Sergio Vázquez Barros

Cargo: Abogado

A) Diferencias
A la hora de establecer una diferencia entre el retracto convencional, debemos de partir de los
arts 1507 y 1521CC. Recordando el art. 1507 CC, este dispone expresamente que: Tendrá
lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa
vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el art. 1518 CC y los demás que hubiese
pactado ; por su parte el art. 1521 CC dispone que: El retracto legal es el derecho de
subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar de quien
adquiere una cosa por compra o dación en pago .
Así las cosas, y a la vista de los preceptos citados en el párrafo anterior, haciendo un análisis
comparativo de los mismos, podemos decir que existe una diferencia clara entre ambos
retractos. Por lo que respecta al primero, cabe indicar que, normalmente intervienen dos
sujetos que son, en principio, los mismos que intervienen en el negocio jurídico del que trae
causa, como lo es la compraventa con pacto de retro, ocupando cada uno de ellos posiciones
opuestas (vendedor y comprador).
Por lo que respecta al vendedor, éste readquiere la cosa por él vendida, siempre que ejercite
su derecho dentro del plazo pactado o legal y con las condiciones exigidas en el art. 1518 CC;
mientras que el comprador, debe de colaborar para que tenga lugar el ejercicio de la acción de
recuperación por parte del vendedor.
Por lo que respecta al retracto legal, SCAEVOLA-BONET entienden que: Son tres las
personas que median: el vendedor que enajena una cosa de su patrimonio sin propósito
alguno de retraerla; el comprador que en esa inteligencia la recibe mediante el pago de un
justo valor; y, una tercera persona, el retrayente, a quien la ley concede el derecho de pedir
preferentemente para sí la cosa vendida, siempre que el comprador no sufra por ello mayores
agravios y perjuicios que los de verse privado de lo que compró y pagó .
Lo indicado con anterioridad nos lleva a sostener, sin ningún genero de dudas, que, el retracto
convencional no es más que la preferencia adquisitiva; o lo que es lo mismo, la facultad de
readquirir lo que se vendió con anterioridad y de la misma persona que la ingresó en su
patrimonio; mientras que le retracto legal, es una pura y plena facultad adquisitiva; también
cabe señalar como diferencia entre ambas figuras, en el convencional, el vendedor se reserva
la readquisición dentro del propio documento de compraventa del que trae causa; mientras
que en el legal, es una facultad que se atribuye por ley y con una finalidad pública y que no
participa en modo alguno en la compraventa originaria; tanto es así, que resulta necesario y
esencial la concurrencia de las tres personas (comprador, vendedor y tercero retrayente) para
que pueda concederse como tal el retracto legal.
Para terminar el tratamiento de este apartado, cabe insistir en el hecho de que, los retractos
legales como derechos legales de adquisición preferentes que son, presentan algunas
especialidades propias que los diferencias propias respecto de aquellos otros que tienen su
origen en la voluntad de las partes (retractos convencionales).
Si bien es cierto que no se puede mirar el carácter real de esta figura jurídica, también lo es de
que, de modo alguno pueden llegar a considerarse como cargas de derecho público que
escapan a la espera del derecho privado; si no que por el contrario, se trata de
verdaderos iura in re aliena, que se reconoce legalmente a favor del titular, por razón de una
determinada relación que mantiene con una cosa, por lo que, desde el punto de vista
subjetivo, son reales; en principio, y pueden recaer sobre toda clase de bienes, como ya se
expuso, aunque determinados supuestos y como consecuencia de la regulación legal, pueden
quedar limitados; como por ejemplo, el colindante, sólo puede retraer fincas rústicas, en
atención a la naturaleza de los bienes, situación semejante se produce con los arrendamientos
rústicos; sin embargo los urbanos sólo pueden recaer sobre fincas que tengan su misma
naturaleza.
En otro orden de cosas, cabe indicar que, no se requiere la inscripción para que pueda operar
este instituto jurídico, cuando recaen sobre bienes inmuebles, y están provistos de una
especial eficacia debido a que afectan a terceros adquirientes, tal y como viene regulado en
el art. 37.3 LH.
De lo expuesto, cabe afirmar que no constituye un impedimento a que los bienes no sean
susceptibles de tráfico con independencia de su titularidad por razón de la cual se otorga; o lo
que es lo mismo, ni el comunero puede enajenar su preferencia adquisitiva con independencia
de la cuota que ostenta en la comunidad, ni el colindante su derecho de adquisición, ni el
arrendatario rústico su derecho de retracto, haciéndolo separadamente del derecho de
propiedad o arrendamiento que ostente.
Pero esto tiene lugar en todas las titularidades de retro ob rem, y vienen incorporadas al
derecho de dominio o derecho que lo tiene en su patrimonio, resultando indiferente de la
persona de su titular; y a titulo de ejemplo, se podrían señalar múltiples resoluciones
jurisprudenciales que han reconocido que el retracto legal arrendaticio puede operar fuera, o al
margen del comercio o tráfico jurídico.

B) Los plazos
Por lo que respecta a los plazos, el art. 1524 CC expone expresamente que: No podrá
ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la
inscripción en el Registro, y en su defecto desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento
de la venta. El retracto de comunero excluye el de colindantes .
Del contenido del precepto citado y, como apuntes previos y generales se puede indicar que,
el plazo de caducidad comienza a computarse a partir del momento en que el retrayente tiene
conocimiento exacto de la venta, no bastando una mera referencia ambigua. Y vale a tales
efectos no sólo la inscripción en el Registro, sino la perfección del contrato, aunque no se
inscriba, siempre que se haya consumado con la entrega de la cosa.
Dicho lo anterior, y en razón al párrafo segundo del precepto citado, cabe entender, que
carece de complicación y tiene razón de ser ante la posible colisión de derechos, prefiriéndose
a los comuneros sobre los colindantes, tal vez, para no favorecer el minifundio y alentar las
unidades rentables de producción agrícola, fundamento que hoy se discute a raíz de los
nuevos criterios...

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