VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

FACULTAD DE ARQUITECTURA

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

INFORME DE TASACION DEL VALOR ARANCELARIO

AUTORES:

BALVIN GARCIA, Joel

JURADO CERNA, Cathering Maddeley
ORDOÑEZ LOPEZ, Américo

ASESOR:
Arq. ÁLVAREZ ABANTO, Eduardo Daniel

CURSO:
VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

TRUJILLO – PERU
2018

(Línea de investigación: Gestión Empresarial)

 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

INDICE
1. PROPIETARIO: ............................................................................................................................................. 3

2. SOLICITANTE: .............................................................................................................................................. 3

3. UBICACIÓN: ................................................................................................................................................. 3

4. FECHA DE VALUACION: ........................................................................................................................... 3

5. VALOR ARANCELARIO: ............................................................................................................................ 3

6. PERITO:.......................................................................................................................................................... 3

1. MEMORIA DESCRICTIVA ..........................................................................................................................4

1.1. SOLICITANTE: ..............................................................................................................................................4

1.2. PROPIETERIO: ..............................................................................................................................................4

1.3. SITUACION DE REGISTRO: ......................................................................................................................4

1.4. OBEJETIVO DE LA VALUACION: ............................................................................................................4

1.5. REGLAMENTACION EMPLEADA: ...........................................................................................................4

1.6. FECHA DE LA INSPECCION: ....................................................................................................................4

1.7. UBICACIÓN DEL PEDRIO: ........................................................................................................................4

1.8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO....................................................................................4

1.9. ÁREA DEL TERRENO ..................................................................................................................................4

1.10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS ................................................................................................ 5

1.11. PERÍMETRO .................................................................................................................................................. 5

1.12. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE ............................................................................................................... 5

1.13. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL

PREDIO: ....................................................................................................................................................................... 2

1.14. SERVIDUMBRES: ......................................................................................................................................... 2

1.15. GRAVABENES Y CARGAS: ........................................................................................................................ 2

1.16. FUENTES Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION: ......................................................................... 2

1.17. OBSERVACIONES: ...................................................................................................................................... 2

PLUSVALIA .................................................................................................................................................................. 2

a) VALUACION ........................................................................................... Error! Bookmark not defined.

b) VALOR DE TERRENO ........................................................................... Error! Bookmark not defined.

 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

1. PROPIETARIO:

MARIA JESUS SUÁREZ GUTIÉRREZ

2. SOLICITANTE:

JOEL BALVIN GARCIA

3. UBICACIÓN:
EL terreno se encuentra en la urbanización Manuel Arévalo, segunda etapa, Mz
C25 lote N°05, distrito la Esperanza, Provincia de Trujillo, departamento de La
Libertad.

4. FECHA DE VALUACION:

5 de noviembre del 2018

5. VALOR ARANCELARIO:

s/ 8 330.00

6. PERITO:
- Balvin García Joel
- Jurado Cerna Cathering
- Ordoñez López Américo
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VALUACION ARANCELARIA DEL INMUEBLE

1. MEMORIA DESCRICTIVA

1.1. SOLICITANTE: BALVIN GARCIA JOEL

1.2. PROPIETARIO: MARIA JESUS SUÁREZ GUTIÉRREZ

1.3. SITUACION DE REGISTRO:

No se proporcionó esta información.

1.4. OBJETIVO DE LA VALUACION:

Determinar el valor arancelario de bien inmueble, para efectos de venta por
parte del solicitante.

1.5. REGLAMENTACION EMPLEADA:

- Para la presente valuación se ha empleado el vigente REGLAMENTO

NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU; APROBADO POR R. M. N°172-

2016-VIVIENDA DE FECHA 23-07-2016, efectuándose por el método de

Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor

de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular del mismo

y de su entorno, y toma de muestras fotográficas.

1.6. FECHA DE LA INSPECCION:

05 de mayo de 2018

1.7. UBICACIÓN DEL PEDRIO:

EL terreno se encuentra en la urbanización Manuel Arévalo, segunda etapa, Mz

C25 lote N°05, distrito la Esperanza, Provincia de Trujillo, departamento de La

Libertad.

1.8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en una RDM (R4) RESIDENCIAL DE DENSIDAD
MEDIA.

1.9. ÁREA DEL TERRENO Y EDIFICACION

Área del terreno = 119.00 𝑚2

Área de la edificación = 417.04𝑚2
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1.10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

 Por el frente : Con la calle 8, con 7 ml
 Por la derecha : Con propiedad de terceros, 17 ml

 Por la Izquierda : Con propiedad de terceros, 17 ml

 Por el fondo : Con propiedad de terceros, 7 ml

1.11. PERÍMETRO

48.00 ml

1.12. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

A. ESCRIPCION GENERAL
Se trata de un terreno medianero de forma rectangular, dicha edificación
cuenta actualmente con 5 niveles, ubicado en una zona de tipo R4 cuenta
con un área de 118.99 m2

B. DESCRIPCION DE PLANTA
En la primera planta la edificación cuenta con:
- Entrada con 5.69 m2 - ss.hh 3 con 2.64 m2
- Pasillo con 3.62 m2 - Jardín con 4.95 m2

- Estacionamiento con 12.35 m2 - Sala - Comedor 16.41 m2

- Bar con 5.38m2 - Cocina con 5.80 m2

- ss. hh 1 con 2.58 m2 - Lavandería con 4.26 m2

- ss.hh 2 con 2.64 m2 - Dormitorio 1 con 11.48m2

- Dormitorio 2 con 7.65 m2
En el segundo nivel encontramos

- Entrada con 2.88 m2 - Comedor con 9.89 m2

- Pasillo 1 con 3.35 m2 - Cocina con 5.80 m2

- Pasillo 2 con 2.55 m2 - Lavandería con 4.26 m2
- ss. hh 1 con 3.00 m2 - Dormitorio 1 con 11.48m2

- ss.hh 2 con 2.58 m2 - Dormitorio 2 con 7.65 m2

- ss.hh 3 con 2.64 m2 - Dormitorio 3 con 7.05 m2

- Sala con 8.51 m2

 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

En el tercer y cuarto nivel encontramos

- Entrada con 2.88 m2
- Pasillo 1 con 3.35 m2

- Pasillo 2 con 2.55 m2

- ss. hh 1 con 3.00 m2
- ss.hh 2 con 2.58 m2
- ss.hh 3 con 2.64 m2

- Sala con 8.51 m2

- Comedor con 9.89 m2

- Cocina con 5.80 m2

- Dormitorio 1 con 11.48m2

- Dormitorio 2 con 7.65 m2

- Dormitorio 3 con 7.05 m2

En el 5 nivel encontramos
- Entrada con 2.27 m2

- Terraza con 13.80 m2

- Tendedero con 30.19 m2

- ss.hh con 2.64 m2

- Sala con 8.51 m2

- Lavandería con 13.03 m2
- Dormitorio 2 con 7.65 m2

C. CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION

- La vivienda está construida de material noble, tarrajeo y materiales de

interiores como porcelanato y cerámico.

D. OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

- Como obras complementarias tenemos la nueva propuesta hecha por el

grupo lo cual corresponde a una cisterna y tanque elevado.

E. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION

- La edificación cuanta con 3 años de existencia y se encuentra en un buen

estado de conservación.
 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

1.13. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

DEL PREDIO:

La zona donde se ubica el terreno cuenta con la señalización correcta, además

de ello cuenta con los componentes urbanos en buen estado, todos los servicios
básicos, como agua, desagüe energía eléctrica, telefonía y cable.

1.14. SERVIDUMBRES:

No tiene

1.15. GRAVAMENES Y CARGAS:

No tiene

1.16. FUENTES Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION:

No se proporcionó esta información.

1.17. OBSERVACIONES:
El terreno tiene un valor arancelario de s/ 70 de acuerdo a su ubicación.

PLUSVALIA
Definición: Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de
naturaleza urbana.

CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES:

 El estado debe percibir un ingreso a través de las municipalidades, estas

deben invertir en obras públicas para poder recuperar la inversión al
aumentar el valor arancelario de los predios
 Solo se beneficia el estado a través de la municipalidad.

 Al momento de la compra de un terreno a la municipalidad, se establece

un precio del bien de acuerdo a la ubicación, equipamientos existentes

en la zona entre otros servicios, también influye la calidad en la que se

brinden estos.
 Para garantizar la plusvalía, después de cada obra pública o
mejoramiento de servicios se debe actualizar el valor arancelario.
 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

PROPUESTA DE PLUSVALIA:
 Cámara de video vigilancia conectado a un centro de monitoreo
enlazadas con la Policía Nacional del Perú y serenazgo local.

 Ciclo vía ubicadas en la berma central de la Av. Cahuide.

 Semáforos inteligentes tanto para vehiculares y peatonales.
 Implementación de luminarias Led.

a) TASACION

a) PASO 1
Teniendo como referencia el Reglamento Nacional de Tasaciones en el capítulo

III/ valuación del terreno Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de

terreno urbano con un solo frente a vía pública . Se calcula el triple del cuadrado
del frente del terreno y se compara con el área del terreno. 2. Si el área de

terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se

multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.

17

 Área del Terreno: (S) S= 119.00 m2.

 Valores Arancelarios Urbanos: s/70 m2
Hallar la tasación arancelaria del terreno urbano indicado

 VA = S ≤ 3(f)2
 VA = 119 ≤ 147.00
 VA = 119 x 70 = 8 330 119 M2 7m
 VA = s/ 8 330

El valor arancelario del terreno es de s/ 8 330.00

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b) TASACION ARANCELARIA DE LA EDIFICACION

PISO CATEGORIA AREA COSTO C.DEPARTAMENTO

1er PISO CCDDFCC 100.45m2 S/ 689.84 S/ 69 294.428
2doPISO CCDDFCC 100.71m2 S/ 689.84 S/ 69 473.786
3er PISO CCDDFCC 100.71m2 S/ 689.84 S/ 69 473.786
4to PISO CCDDFCC 100.71m2 S/ 689.84 S/ 69 473.786
5to PISO CCHDFCC 21.91m2 S/ 621.56 S/ 13 618.379
TOTAL = 291 334.16 soles

c) OBRAS COMPLEMENTARIAS
ITEM DESCRIPCION UN COSTO M2 TOTAL

Techo metálico: tubo circular 2” M2 140.30 7.55 1 059.26

1 ángulo de 1” malla 2”x 2”

Parapeto ladrillo kk de soga

2 Acabado tarrejeo M2 112.23 34.41 3 861.83
H= 0.80 – 1.00
TOTAL = 4 921.09

d) INSTALACIONES FIJAS

ITEM DESCRIPCION UND COSTO M2 COSTO

1 Cisterna de concreto armado M3 928.25 5.2 4826.9

con capacidad hasta 5.00m3
Tanque elevado plástico
2 Fibra de vidrio polietileno o M3 826.07 826.07
similar mayor de m3
3 Portón de madera con 2.60ml M2 3000 3000
TOTAL = 8 652.97

e) APLICACIÓN DE FORMULA
 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

REEMPLAZAMOS

VSN = 291 334.16 + 4 921.09 + 8 652.97

VSN = 304 908.22 nuevos soles

D = (P/100) VSN
D = (5/100) 304 908.22
D = 15 245.411 nuevos soles

VE = 304 908.22 – 15 245.411

VE = 289662.809 nuevos soles

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ANEXO FOTOGRÁFICO

FACHADA PRINCIPAL_ MUTIFAMILIAR

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CASO 2:

1. PROPIETARIO:

JUAN CALOS MENDOZA LARA

2. SOLICITANTE:

JOEL BALVIN GARCIA

3. UBICACIÓN:

EL terreno se encuentra en la urbanización Manuel Arévalo, tercera etapa, Mz

A35 lote N°02, distrito la Esperanza, Provincia de Trujillo, departamento de La

Libertad.

4. FECHA DE VALUACION:

5 de noviembre del 2018

5. VALOR ARANCELARIO:

s/ 7 776.00

6. PERITO:

- Balvin García Joel

- Jurado Cerna Cathering

- Ordoñez López Américo

 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

VALUACION ARANCELARIA DEL INMUEBLE

1. MEMORIA DESCRICTIVA

1.1. SOLICITANTE: BALVIN GARCIA JOEL

1.2. PROPIETARIO: JUAN CARLOS MENDOZA LARA

1.3. SITUACION DE REGISTRO:

No se proporcionó esta información.

1.4. OBJETIVO DE LA VALUACION:

Determinar el valor arancelario de bien inmueble, para efectos de venta por

parte del solicitante.

1.5. REGLAMENTACION EMPLEADA:

- Para la presente valuación se ha empleado el vigente REGLAMENTO

NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU; APROBADO POR R. M. N°172-

2016-VIVIENDA DE FECHA 23-07-2016, efectuándose por el método de

Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor

de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular del mismo

y de su entorno, y toma de muestras fotográficas.

1.6. FECHA DE LA INSPECCION:

05 de mayo de 2018

1.7. UBICACIÓN DEL PEDRIO:

EL terreno se encuentra en la urbanización Manuel Arévalo, tercera etapa, Mz

A35 lote N°02, distrito la Esperanza, Provincia de Trujillo, departamento de La
Libertad.

1.8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en una RDM (R4) RESIDENCIAL DE DENSIDAD

MEDIA.

1.9. ÁREA DEL TERRENO Y EDIFICACION

Área del terreno = 108.00 𝑚2
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Área de la edificación = 583.25 𝑚2

1.10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

 Por el frente : Con la Av. La cultura , con 6 ml
 Por la derecha : Con propiedad de terceros, 18 ml
 Por la Izquierda : Con propiedad de terceros, 18 ml

 Por el fondo : Con propiedad de terceros, 6 ml

1.11. PERÍMETRO
49.80 ml

1.12. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

A. ESCRIPCION GENERAL
Se trata de un terreno medianero de forma rectangular, dicha edificación
cuenta actualmente con 6 niveles, ubicado en una zona de tipo R4 cuenta

con un área de 108.00 m2

B. DESCRIPCION DE PLANTA
En la primera planta la edificación cuenta con:
- Entrada con 7.46 m2 - Cocina con 6.58 m2
- Estacionamiento con 12.65 m2 - Lavandería con 4.26 m2

- ss. hh con 2.58 m2 - Dormitorio 1 con 20.23.m2

- Patio con 3.10 m2 - Dormitorio 2 con 7.31 m2

- Sala - Comedor 15.89 m2

En el segundo hasta el quinto nivel encontramos

- Entrada con 7.46 m2 - Cocina con 8.05 m2

- ss. hh con 2.46 m2 - Lavandería con 3.08 m2
- Sala con 16.86 m2 - Dormitorio 1 con 20.23.m2

- Comedor con 11.99 m2 - Dormitorio 2 con 7.3

En el Sexto nivel encontramos

- Entrada con 7.46 m2
- ss. hh con 2.46 m2
- Dormitorio con 7.31 m2
 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

- Almacén con 20.23 m2

- Tendedero con 38.87 m2
- Lavandería con 13.52 m2

C. CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION

- La vivienda está construida de material noble, tarrajeo y materiales de

interiores como porcelanato y cerámico.

D. OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

- Como obras complementarias tenemos la nueva propuesta hecha por el

grupo lo cual corresponde a una cisterna y tanque elevado.

E. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION

- La edificación cuanta con 5 años de existencia y se encuentra en un buen

estado de conservación.

1.13. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

DEL PREDIO:

La zona donde se ubica el terreno cuenta con la señalización correcta, además

de ello cuenta con los componentes urbanos en buen estado, todos los servicios

básicos, como agua, desagüe energía eléctrica, telefonía y cable.

1.14. SERVIDUMBRES:

No tiene

1.15. GRAVAMENES Y CARGAS:

No tiene

1.16. FUENTES Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION:

No se proporcionó esta información.

1.17. OBSERVACIONES:
El terreno tiene un valor arancelario de s/ 72 de acuerdo a su ubicación.
 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

PLUSVALIA
Definición: Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de
naturaleza urbana.

CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES:

 El estado debe percibir un ingreso a través de las municipalidades, estas

deben invertir en obras públicas para poder recuperar la inversión al

aumentar el valor arancelario de los predios

 Solo se beneficia el estado a través de la municipalidad.

 Al momento de la compra de un terreno a la municipalidad, se establece

un precio del bien de acuerdo a la ubicación, equipamientos existentes

en la zona entre otros servicios, también influye la calidad en la que se

brinden estos.
 Para garantizar la plusvalía, después de cada obra pública o

mejoramiento de servicios se debe actualizar el valor arancelario.

PROPUESTA DE PLUSVALIA:

 Cámara de video vigilancia conectado a un centro de monitoreo

enlazadas con la Policía Nacional del Perú y serenazgo local.

 Ciclo vía ubicadas en la berma central de la Av. 14 agosto .
 Semáforos inteligentes tanto para vehiculares y peatonales.

 Implementación de luminarias Led.

f) TASACION
b) PASO 1
Teniendo como referencia el Reglamento Nacional de Tasaciones en el capítulo
III/ valuación del terreno Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de

terreno urbano con un solo frente a vía pública . Se calcula el triple del cuadrado
del frente del terreno y se compara con el área del terreno. 2. Si el área de

terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.
 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

18m

6m
 Área del Terreno: (S) S= 108.00 m2.
 Valores Arancelarios Urbanos: s/72 m2
Hallar la tasación arancelaria del terreno urbano indicado

 VA = S ≤ 3(f)2
 VA = 108 ≤ 108.00
 VA = 108 x 72 = 7 776 108 M2 6m
 VA = s/ 7 776

El valor arancelario del terreno es de s/ 7 776.00

g) TASACION ARANCELARIA DE LA EDIFICACION

PISO CATEGORIA AREA COSTO C.DEPARTAMENTO

1er PISO CCDDFCC 101.24m2 S/ 689.84 S/ 69 839.400
2doPISO CCDDFCC 106.03m2 S/ 689.84 S/ 65 904.006
3er PISO CCDDFCC 106.03m2 S/ 689.84 S/ 65 904.006
4to PISO CCDDFCC 106.03m2 S/ 689.84 S/ 65 904.006
5to PISO CCHDFCC 106.03m2 S/ 621.56 S/ 65 904.006
6to PISO CCEDFCC 50.32m2 S/ 659.69 S/ 33 195.600
TOTAL = 349 488.61 soles

h) OBRAS COMPLEMENTARIAS
ITEM DESCRIPCION UN COSTO M2 TOTAL

Techo metálico: tubo circular 2” M2 140.30 7.55 1 059.26

1 ángulo de 1” malla 2”x 2”

Parapeto ladrillo kk de soga

3 Acabado tarrejeo M2 112.23 34.41 3 861.83
H= 0.80 – 1.00
TOTAL = 4 921.09
 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

i) INSTALACIONES FIJAS
ITEM DESCRIPCION UND COSTO M2 COSTO

1 Cisterna de concreto armado M3 928.25 5.2 4826.9

con capacidad hasta 5.00m3
Tanque elevado plástico
2 Fibra de vidrio polietileno o M3 826.07 826.07
similar mayor de m3
3 Portón de madera ,caoba fierro M2 1 800.17
con plancha metálica con 3.00m
TOTAL = 7 453.14

j) APLICACIÓN DE FORMULA

REEMPLAZAMOS

VSN = 349 488.61 + 4 921.09+ 7 453.14

VSN = 361 862.84nuevos soles

D = (P/100) VSN
D = (5/100) 361 862.84
D =38 043.87 nuevos soles

VE = 361 862.84– 180 93.14

VE = 343 769.70 nuevos soles

VE = 343 769.70 nuevos soles

 VALUACIONES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA

ANEXO FOTOGRÁFICO

FACHADA PRINCIPAL_ MUTIFAMILIAR LA CULTURA