TASACION DE PREDIOS RURALES La tasacin de predios rurales exige una metodologa particular, que difiere en muchos aspectos de la valuacin

de predios urbanos y suburbanos. La diferencia fundamental estriba en que el valor de los predios est ntimamente relacionado con un mercado de inmuebles destinados a viviendas, comercios y dems destinos ciudadanos y los valores surgen de un estudio de mercado local con antecedentes bastante homogneos o fciles de homogeneizar mediante factores correctivos convenientemente calculados. En cambio, la valuacin rural exige un amplio conocimiento de aspectos tcnicos agropecuarios, socioeconmicos y geopolticos, ya que el valor de los campos est definido por aspectos intrnsecos y productivos en parte, pero en una gran medida por situaciones econmicas relacionadas con el intercambio comercial internacional, regmenes impositivos, poltica crediticia, etc. Tanto es as que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos pueden variar notablemente, entre un ao y otro, de acuerdo al precio internacional de la carne de exportacin. La tierra rural es un medio de producir cosechas o productos agropecuarios y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de producir, en cantidad y calidad. Es por tal motivo que, si bien algunos de los mtodos de tasacin rural, de tipo comparativo, tienen similitud aparente con los mtodos utilizados en valuaciones urbanas o suburbanas, aquellos introducen elementos o coeficientes de comparacin que solamente pueden calcularse en funcin de una paciente inspeccin de los campos que sirven de antecedentes y tambin de un conveniente clculo de la productividad de los mismos. FACTORES QUE CONDICIONAN EL VALOR DE MERCADO DE LA TIERRA: Ingresos esperados de la explotacin Oportunidad de colocacin de capitales Inversiones por exceso de liquidez Crisis de otras alternativas Prestigio vinculado a la posesin de la tierra Expectativas de valoracin Rgimen de subsidios, prstamos, desgravaciones impositivas (ej: forestacin) Seguro contra la inflacin Compradores ajenos al sector DEPRESORES: Baja productividad Impuestos excesivos Degradacin ecolgica Siniestros repetidos: granizos, incendios, heladas, plagas y enfermedades, etc. FACTORES QUE ELEVAN ARTIFICIALMENTE LOS VALORES DE LOS CAMPOS: Expectativas de obras pblicas por realizarse (camino, riego, etc) Difusin o apoyo oficial a nuevos cultivos estimados altamente remunerativos Apoyo oficial con crditos especiales o desgravacin Precipitaciones excepcionales anormales en zonas marginales que determinan falsas expectativas agrcolas en zonas tpicamente ganaderas Inversiones circunstanciales de capitales extraos al quehacer agropecuario

FACTORES DEPRESORES DE LOS PRECIOS DE PREDIOS AGROPECUARIOS Mal manejo del suelo o exceso de pastoreo Erosin severa o grave, elica o hidrulica Afloramiento de napas acuferas freticas Descensos significativos de napas acuferas potables para riego Presencia de monte natural, tocones, raizones, piedras, etc Realizacin de obras pblicas que produzcan la afectacin de predios para represas y otras obras hidroelctricas Obras pblicas iniciadas y no terminadas que se prolongan indefinidamente y que causan molestias o impiden el libre trnsito Presencia de plantas txicas Sequas prolongadas excepcionales e inundaciones Impuestos excesivos Siniestros repetidos: granizo, incendios, heladas, plagas y enfermedades de las plantas y del ganado, etc FACTORES POR CONSIDERAR EN AVALOS RURALES

1) Caractersticas intrnsecas: a- Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) b- Relieve de la superficie c- Orientacin. Exposicin d- Superficie e- Forma f- Fuentes de provisin de agua (cantidad y calidad) g- Cultivos existentes h- Aptitud i- Mejoras inmobiliarias

j- Otros factores importantes: j1- Ubicacin j2- Destino actual y posible j3- Infraestructura de la explotacin j4- Mejoras funcionales. Edad. Estado j5- Mejoras superfluas j6- Manejo 2) Caractersticas extrnsecas: a- Distancias a centros poblados y mercados b- Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc c- reas de la propiedad tipo en la zona d- Clima de la regin e- Situacin econmico-social de la poblacin f- Estado poltico-administrativo g- Bancos, instituciones crediticias, cooperativas h- Asesoramiento agrcola-ganadero i- Servidumbres, cargas pblicas, impuestos j- Plagas y enfermedades del ganado y de las plantas. Plantas txicas para el ganado. Plantas dainas.