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13 Manual de Los Procedimientos Registrales PDF
13 Manual de Los Procedimientos Registrales PDF
Manual de los
procedimientos
registrales
PRIMERA EDICIN
DICIEMBRE 2010
5,540 ejemplares
PROHIBIDA SU REPRODUCCIN
TOTAL O PARCIAL
DERECHOS RESERVADOS
D.LEG. N 822
DIAGRAMACIN DE CARTULA
Martha Hidalgo Rivero
Autores
DIAGRAMACIN DE INTERIORES
Gnther Gonzales Barrn
Karinna Aguilar Zegarra
Rosa Isabel Quintana Livia
Luis Alberto Aliaga Huaripata
Gaceta Jurdica S.A. Fernando Tarazona Alvarado
David Rubio Bernuy
Angamos Oeste 526 - Miraflores Ivn Glvez Aliaga
Lima 18 - Per Juan Carlos Esquivel Oviedo
Central Telefnica: (01)710-8900 Oscar Huerta Ayala
Fax: 241-2323
E-mail: ventas@gacetajuridica.com.pe Director
Manuel A. Torres Carrasco
Impreso en:
Imprenta Editorial El Bho E.I.R.L. Coordinador
San Alberto 201 - Surquillo Luis Crdenas Rodrguez
Lima 34 - Per
PRESENTACIN
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PRESENTACIN
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Gnther Gonzales Barrn
Rosa Isabel Quintana Livia
La inmatriculacin
de predios
La inmatriculacin de predios
I. QU ES UN PREDIO NO INSCRITO?
El Registro de la Propiedad Inmueble se cre en nuestro pas median-
te Ley de 2 de enero de 1888(1) y, a pesar del tiempo transcurrido, an
(*) Doctor en Derecho por la PUCP. Magster en Derecho Civil y Abogado por la PUCP. Diplomado en Eco-
noma y Derecho del Consumo por la Universidad Castilla La Mancha (Espaa) y PUCP. Especializacin
en Derecho Constitucional por la Universidad Castilla La Mancha. Profesor de Derecho Civil y Derecho
Registral, en las Secciones de Pregrado y Postgrado, de la PUCP, USMP, UIGV y UNMSM. Juez Supe-
rior Titular de la Corte de Lima. Ha sido Presidente de los Tribunales Administrativos de COFOPRI y
SUNARP, as como Notario de Lima.
(**) Abogada con estudios concluidos de Maestra en Derecho Notarial y Registral por la Universidad Inca
Garcilaso de la Vega. Estudios en curso de Maestra en Derecho de la Empresa por la Pontificia Univer-
sidad Catlica del Per. Becaria de la Agencia Espaola de Cooperacin Internacional para el Desarrollo
(AECID). Asistente Registral de la Zona Registral N IX - Lima.
(1) Por nuestra parte hemos utilizado la fecha de promulgacin de la ley que tradicionalmente se acepta,
pero el tema se mantiene en la duda. No hay certeza en cuanto a la fecha en que fue promulgada la
ley que estableci el Registro de la Propiedad Inmueble en el Per. En el diario oficial El Peruano de
la poca, la citada ley aparece promulgada con fecha 20 de enero de 1888. En la exposicin de moti-
vos del Vocal de la Corte Suprema Dr. Alejandro Arenas, acerca del primer Reglamento Orgnica de la
expresada ley, inserta en el nmero 16 de la Memoria del Ministro de Justicia y Culto, Instruccin y Be-
neficencia al Congreso Ordinario de 1889, se hace de la mencin de la ley de 10 de enero de 1888, pero
en las publicaciones oficiales de la Direccin General del Registro de la Propiedad Inmueble, y en leyes
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posteriores como la de 10 de enero de 1889, se hace referencia al 2 de enero de 1888, como fecha de pro-
mulgacin de dicha ley: ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. La institucin del Registro de la Propiedad
Inmueble en el Per, sus antecedentes legales y reformas ms urgentes. UNMSM - Facultad de Derecho,
Lima, 1959, p. 99.
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
(2) El vocablo inmatriculacin es de reciente data en nuestro ordenamiento, aun cuando se pueden rastrear
usos anteriores, es con la Ley Hipotecaria Espaola de 1944-46 en donde se le da carta de naturaleza.
A partir de all la doctrina espaola la utiliza reiteradamente, siendo que nuestros autores simplemente
la han recogido y generalizado. Sin embargo, este vocablo no est reconocido en la vigsima primera
edicin del Diccionario de la Lengua Espaola, aunque s existe el verbo matricular , que sin embargo
no tiene mayor significacin en el Derecho registral. Es obvio, pues, que estamos en presencia de un
neologismo jurdico.
Este vocablo se origina en la lengua alemana (immatrikulatio) y posteriormente ha pasado, por ejemplo, a la
italiana, en donde existe el trmino immatriculare con el significado castellano de matricular: HERRERO
OVIEDO, Margarita. La inmatriculacin por ttulo pblico, Editorial Dykinson, Madrid, 2006, p. 45.
(3) La legislacin peruana utilizaba preferentemente el trmino primera inscripcin de dominio. As,
puede verse en el Cdigo Civil, Decreto Legislativo N 667 (Ley de Creacin del Registro de Predios
Rurales), Decreto Supremo N 001-90-VC (Reglamento de Inscripciones del Registro Predial Urbano),
entre muchas otras normas. Sin embargo, recientes disposiciones han venido a utilizar la palabra in-
matriculacin, como es el caso del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Ve-
hicular (Resolucin N 295-99-SUNARP/SN), luego sustituido por el Reglamento de 2004; y la directiva
para inmatricular vehculos reconstruidos (Resolucin N 186-2000-SUNARP/SN). En el RIRP de
2008 se impone decididamente el uso del vocablo inmatricular (arts. 14 ss.). En nuestro caso, el trmi-
no ha sido importado de Espaa, quien a su vez lo copi de Alemania.
(4) Esta simultaneidad se aprecia claramente en el artculo 16 del RIRP.: La inmatriculacin es el acto por
el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripcin de dominio, salvo dispo-
sicin distinta.
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GNTHER GONZALES BARRN / ROSA ISABEL QUINTANA LIVIA
(5) Independientemente de cul sea el objeto de la inscripcin nos parece obvio que este es de carcter
netamente jurdico, se trata de hechos, actos o contratos que han producido o producen directamente
efectos jurdicos; en cambio, el asiento de inmatriculacin, a pesar de que de forma mediata tiene reper-
cusiones jurdicas, se limita a constatar un estado fsico, describe una situacin existente en la realidad,
tiene una finalidad propia de tal envergadura (una correcta descripcin de la finca), que hace que alcance
autonoma propia y deba ser considerado un tipo de asiento registral distinto del de inscripcin.
Si bien suele atribuirse la ndole de asiento principal a la inscripcin, la inmatriculacin tiene un carcter
bsico e indispensable en el sentido de que sin ella no es posible comenzar el historial jurdico de la finca
e inscribir los derechos y cargas que existan sobre ella (...).
Finalmente, tambin existe una acepcin sustantiva de la inmatriculacin (como operacin con virtua-
lidad inmatriculadora) que puede definirse como acto a travs del cual el Registro tiene noticia de la
existencia de una nueva finca reflejndola en sus libros y describindola segn los datos que se aporten.
El hecho de que este acto se lleve a cabo de oficio o a instancia de parte, simultneamente a la inscrip-
cin de la propiedad o de un derecho real o de forma independiente, no son ms que aspectos circunstan-
ciales que segn el sistema hipotecario del que se trate inciden sobre el concepto de inmatriculacin pero
dejan indemne su esencia (HERRERO OVIEDO, Margarita. Ob. cit., pp. 62 y 63).
(6) ROCA SASTRE, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Tomo II, Bosch, Barcelona, 1954, p. 437.
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
Por la publicidad se pretende poner fin a las cargas ocultas que ha-
ban aquejado a la riqueza territorial dentro del rgimen feudal(7). De esta
forma los adquirentes pueden gozar de un poderoso aliado para conocer
la real situacin jurdica de los inmuebles. El vendedor tiene la ventaja de
ofrecer un bien sin vicios ocultos (jurdicos), con lo cual el precio obteni-
do ser mayor pues el riesgo disminuye o simplemente desaparece. Pin-
sese en la grave incertidumbre producida en el sistema prerregistral, en
donde se puede transmitir un bien con cargas ocultas, razn que justifica-
ba la depreciacin general de los predios pues el adquirente deba casti-
gar una parte del precio por el riesgo que significaba la posible existencia
de un derecho contradictorio de tercero. Por su parte el comprador tiene
la ventaja de lograr una adquisicin sin sobresaltos y con la seguridad
de contar con una titularidad debidamente garantizada. Las ventajas que
obtienen el vendedor y el comprador en un sistema pblico de ttulos, ori-
gina mayor circulacin de la riqueza, afluencia de capitales, inversin en
actividades productivas, revalorizacin de la propiedad inmueble, cada
de las tasas de inters por menor riesgo y, en general, un beneficio neto
en la economa. Este diagnstico ya era conocido por los liberales del
siglo XVIII, quienes en realidad son los grandes impulsores del Registro
en toda Europa(8).
(7) La propiedad inmueble a principios del siglo pasado (XIX) estaba en su mayor parte amortizada, sus-
trada al comercio, por los mayorazgos, seoros, vinculaciones y manos muertas existentes; y la peque-
a parte que se encontraba libre raramente era objeto de transmisin inter vivos. Nadie osaba adquirir
un inmueble con la nica garanta personal del transmitente, ya que las posibles cargas ocultas o tcitas
y la insuficiente garanta dominical convertan la adquisicin en una peligrosa aventura cuyo final muy
bien podra ser el verse despojado de lo onerosamente adquirido o en el mejor de los casos envuelto
en un largo y costoso pleito judicial: DE LA RICA Y MARITORENA, Ramn. Esquemas sobre la
valoracin actual del Derecho Hipotecario. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, Nmero 548,
enero-febrero 1982, p. 13.
(8) Por eso resulta antihistrico que los neoliberales del siglo XXI, especialmente los difusores del anlisis
econmico, pretendan hacer creer que estamos ante novedades o nuevas doctrinas.
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(9) GMEZ GLLIGO, Francisco Javier. El principio de especialidad registral. En: Revista Crtica
de Derecho Inmobiliario. Nmero Conmemorativo de los 50 aos de la reforma hipotecaria de 1944,
CRPME, Madrid, 1995, pp. 220 y 221.
(10) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. El Registro de la Propiedad y el sistema de preferencias cre-
diticias. Editorial Comares, Granada, 1995, pp. 46-48.
(11) Cit. GMEZ GLLIGO, Francisco Javier. Ob. cit., p. 223.
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(12) NUSSBAUM, Arthur. Tratado de derecho hipotecario alemn. Traduccin del alemn de Wenceslao
Roces, Biblioteca de la Revista de Derecho Privado, Madrid, 1929, p. 35.
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
Por ello, entre otras razones, las Oficinas Registrales fueron com-
plementadas con reas de catastro cuya primera funcin ha sido levantar
las bases grficas existentes y que constituyen el sustento de los distin-
tos predios inscritos. Esta evolucin llev a que el informe del rea de
catastro sea preceptivo antes de cualquier solicitud de inmatriculacin,
segn el art. 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
de 2008 (RIRP)(15), pero que ya haba sido introducido en la norma regla-
mentaria de 2003. Este informe conlleva una serie de problemas de gran
importancia terica y prctica que sern analizados con profundidad en
los prximos acpites.
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(17) DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Editorial Civitas, Madrid,
1995, p. 356.
(18) Desde el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, de 2003, se ha optado por la corriente
contraria, ya que se exige costosos planos georreferenciados como uno de los requisitos para la proce-
dencia de la inmatriculacin.
(19) Artculo 8 de la Ley 27157: Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el formula-
rio registral acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se
refiere el artculo 2018 del Cdigo Civil. Una vez acreditados los requisitos mencionados por notario, el
registrador procede a inmatricular el terreno a nombre de los propietarios de departamentos en calidad
de bien comn y, posteriormente, la propiedad de cada una de las unidades inmobiliarias y los derechos
sobre las reas y bienes comunes.
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(20) El texto completo de esa importante Resolucin puede verse en la obra: GONZALES BARRN,
Gnther. La nueva doctrina del derecho registral. Jurisprudencia de la Sala Transitoria del Tribunal
Registral. Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 313-332.
(21) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho inmobiliario registral. 3 edicin, Jurista Editores,
Lima, 2010, pp. 366 y 367.
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
V. QU DERECHOS SE INMATRICULAN?
El artculo 16 RIRP seala que la inmatriculacin se realiza con la
primera inscripcin de dominio, salvo disposicin distinta. Por tanto, el
derecho de propiedad es el que sirve de base para la inmatriculacin, y
de lo cual se deduce en sentido contrario que no puede inmatricularse
una finca a travs de un derecho real limitado (por ejemplo: usufructo).
Se discute si la superficie puede encabezar una inmatriculacin. Para la
tesis afirmativa puede encontrarse cierto apoyo en el art. 1030 del Cdigo
Civil, pues all se define a la superficie como propiedad de la edifica-
cin construida sobre o bajo el suelo. Sin embargo, no parece aceptable
que el derecho real de superficie d inicio a la vida registral de una finca
(distinto es el caso de abrir una hoja derivada cuando ya la finca est in-
matriculada), por cuanto no constara el nombre del titular del suelo a
quien finalmente revertir la edificacin. La solucin normativa se justifi-
ca por cuanto la inmatriculacin de un derecho real limitado, sin conocer-
se el titular del dominio, sera en realidad una inscripcin provisional, ya
que el carcter naturalmente temporal de ese tipo de derechos hara que,
luego de su transcurso vital, deba cerrarse la partida registral por extin-
cin del gravamen.
(22) Cit. GUEVARA MANRIQUE, Rubn. Derecho Registral. Tomo III, Grfica Horizonte, Lima, 1998,
p. 52.
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(23) La idea que la inscripcin de posesin es, en realidad, una anotacin preventiva de propiedad, ya la for-
mul Gnther Gonzales Barrn en su obra: Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 1 edicin, Ju-
rista Editores, Lima, 2002; pero parece que en nuestro pas se contina con la poltica de copiar ideas
sin citar la fuente. Un ejemplo de ello puede verse en: SILVA DAZ, Martha del Carmen. La inmatricu-
lacin de predios en el registro. En: Actualidad Jurdica. Tomo 183, Gaceta Jurdica, Febrero, 2009,
p. 49, quien utiliza exactamente el trmino anotacin preventiva de propiedad.
Este comentario corresponde exclusivamente al autor de dicho libro.
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(24) En buena parte de este relato seguimos la tesis doctoral de: ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. Ob. cit.,
pp. 157-163.
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el inmueble; convocando para ello a los que se crean con algn derecho
(art. 51).
(25) La disposicin contenida en el artculo 50 del Reglamento Orgnico de 1905 por la que comenz a exi-
girse la antigedad mnima de los veinte aos en los ttulos para las primeras inscripciones del dominio
de los inmuebles en el Registro de la Propiedad, tena como fundamento legal la prescripcin adquisitiva
ordinaria del dominio de bienes inmuebles, que conforme al segundo prrafo del artculo 543 del Cdigo
Civil de 1852, preceptuaba que la posesin con justo ttulo y buena fe deba durar veinte aos entre au-
sentes, y diez aos entre presentes, para adquirir por prescripcin el dominio cuando se tratase de bienes
inmuebles, ver ibdem, pp. 161-162.
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Por tal razn, cuando la ley exige la antigedad del ttulo por no
menos de cinco aos, no identifica esta modalidad de inmatriculacin
con la prescripcin adquisitiva ordinaria o corta, sino que simplemen-
te la vincula para obtener un plazo racional, y no arbitrario. No es lo
mismo asumir que una figura jurdica se identifica con otra; a decir
que simplemente se le asocia o vincula. Siendo as, quien inmatri-
cula un predio no puede considerarse usucapiente, sino adquirente
derivativo, esto es, por concatenacin causal del enajenante, pero en
donde el origen de la propiedad es incierto ya que no se sabe si dicho
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(26) El precepto del Cdigo Civil de 1936 que exige la antigedad de veinte aos en los ttulos de dominio
para la primera inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble, est en contradiccin con el conte-
nido en el artculo 871 del mismo cuerpo legal, que establece que adquieren bienes inmuebles por pres-
cripcin, quienes los hayan posedo como propietarios, de modo continuo, durante diez aos, con justo
ttulo y de buena fe, tanto entre presentes como entre ausentes, ver ibdem, p. 163.
(27) Segn lo dispuesto en el artculo 1046 del cdigo, deben presentarse ttulos de una antigedad de 20
aos o, en su defecto, ttulos supletorios, para la primera inscripcin de dominio. Obsrvese que el plazo
es de 20 aos, o sea doble del de 10 que se requiere para adquirir un inmueble por prescripcin con justo
ttulo y buena fe. La razn nica del mayor plazo es dar la ms grande seguridad a las primeras inscrip-
ciones de dominio: ROMERO ROMAA, Eleodoro. Derecho Civil. Los Derechos Reales, Tomo II,
Lima, p. 524.
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(28) En Espaa el fundamento es distinto, pues se dice que no cabe la inscripcin primera en cuanto a: los
ttulos sucesorios relativos a la herencia en indivisin, puesto que el derecho hereditario in abstracto o
propiamente dicho no es apto para la inmatriculacin, ya que, la inmatriculacin nicamente puede tener
lugar mediante una primera inscripcin del dominio de una finca, no de una cuota o participacin abs-
tracta sobre todo el patrimonio hereditario: ROCA SASTRE, Ramn Mara, ROCA-SASTRE MUN-
CUNILL, Luis y BERN i XIRGO, Joan. Derecho Hipotecario. Tomo IV, 9 edicin, Bosch Editorial,
Barcelona 2008, pp. 251 y 252.
(29) Esa es el fundamento que se utiliza en el Derecho espaol para negarle carcter inmatriculador a la parti-
cin. Ver ibdem, p. 251.
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Existe una decisin reciente del Tribunal Registral que admite la par-
ticin como ttulo inmatriculador, pero en la cual no se debati el impor-
tante punto acotado:
(30) Por acuerdo de la Junta de Vigilancia del 30 de setiembre de 1953 se ha resuelto que el testamento en
escritura pblica que menciona los bienes inmuebles, es ttulo para la primera inscripcin de dominio, si
ha transcurrido ms de 20 aos del fallecimiento del testador: ROMERO ROMAA, Eleodoro. Dere-
cho Civil. Los Derechos Reales. Tomo II, Ob. cit., p. 524.
Ntese que en el Cdigo de 1936 los ttulos para la inmatriculacin requeran de una antigedad de vein-
te aos, pero que en el Cdigo Civil de 1984 ha sido reducido a cinco.
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donaciones por causa de muerte (art. 1622 CC) que surten efecto desde
el fallecimiento del donante y que se rigen por las normas propias de la
sucesin testamentaria.
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(31) GARCA MANRIQUE, Ricardo. El valor de la seguridad jurdica. Fontamara, Mxico, 2007,
p. 279.
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(32) Las garantas son formales, pero no hay un control efectivo de las mismas. Vase artculo 58 inc. 1 Ley
Orgnica del Poder Judicial, que a la letra dice: Artculo 58.- Funciones Notariales: Los Juzgados de
Paz Letrados, cuya sede se encuentra a ms de diez kilmetros de distancia del lugar de residencia de
un Notario Pblico, o donde por vacancia no lo hubiera, o en ausencia del Notario por ms de quince
das continuos, tienen adems respecto de las personas, bienes y asuntos de su competencia, las siguien-
tes funciones notariales: 1.- Escrituras Imperfectas.- Llevar un registro en el que anota, mediante acta la
fecha de presentacin de la minuta, el nombre, apellidos, estado civil, nacionalidad, ocupacin, domici-
lio y documentos de identidad de los otorgantes y de sus cnyuges, la naturaleza del acto o contrato, el
derecho o cosa a que se refiere, su valor si se lo anuncia, el monto de los impuestos pagados y derechos
cobrados, anotndose fecha y nmero de los recibos correspondientes. Anota asimismo su apreciacin
sobre la capacidad de los otorgantes .El acta es firmada por el Juez, los otorgantes y dos testigos mayo-
res de edad y vecinos del lugar. Las actas se extienden en estricto orden cronolgico, una a continuacin
de otra sin dejar espacios libres. Asentada y firmada el acta, el Juez devuelve la escritura imperfecta a
los interesados, dejando constancia del folio y libro as como de la fecha de inscripcin en su registro.
Es cierto que la escritura imperfecta tiene garantas tericas, pero no efectivas, pues el juez de paz no
recibe visitas peridicas, ni est sometido a un control real sobre los instrumentos que otorga. Por tal
motivo, era necesario que en cada caso concreto el Poder Judicial evale la legalidad y fehaciencia del
acto, por lo que se requiere de un proceso no contencioso de validacin. Si bien el Cdigo Procesal
Civil vigente no contempla ese proceso, sin embargo, de esa sola circunstancia no puede deducirse su
inexistencia, pues la Ley Orgnica del Poder Judicial la impone en forma implcita cuando denomina a
este instrumento como imperfecto. Por lo dems, es claro que este no puede igualarse sin ms con la
escritura pblica, ya que aquel no es instrumento protocolar, pues los interesados se llevan el documento.
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dudoso por lo dems, ya que un instrumento sin las cautelas de una escri-
tura pblica no puede tener, bajo ningn concepto, los mismos efectos y
consecuencias de tal. La solucin es simple, y basta consultar la historia:
las escrituras imperfectas siempre requirieron de homologacin judicial a
travs de un procedimiento no contencioso, ya que resulta obvia la falta
de identidad entre ambos instrumentos.
(33) En ese error se encuentra: PORTILLO FLORES, Mara Anglica. El catastro en el Per: estudio terico,
jurdico y de gestin. Palestra Editores, Lima, 2009, p. 75: Antes y despus de la citada Ley N 26366
se mantiene la ausencia de un Catastro de alcance nacional debidamente desarrollado y actualizado que
coadyuve a identificar y localizar geogrfica e inequvocamente los predios a inscribir o inscritos, es
decir, que ejerza adecuadamente su funcin jurdica.
No sabemos cmo un levantamiento de planos en el terreno podra localizar inequvocamente los pre-
dios registrados, ya que el catastro se basa en la posesin efectiva de los predios que dan lugar a parcelas
catastrales que se aprecian en la labor de campo, mientras el registro se basa en los ttulos jurdicos.
Unos no coinciden con los otros. El catastro no es un presupuesto ni requisito del registro, solo es un
elemento auxiliar.
(34) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho inmobiliario registral. 3 edicin, Jurista Editores,
Lima, 2010, p. 362.
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(...)
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ii) Puede tratarse de un solo ttulo, ya que el uso del plural ttu-
los en el artculo 2018 CC se justifica porque la norma habla
de ininterrumpidos, es decir, de ttulos que se encadenan cau-
salmente. Eso solo puede ocurrir cuando son por lo menos dos
actos o negocios jurdicos derivativos. Pero, si se trata de un solo
ttulo, entonces ya no es necesario el citado requisito (ininterrum-
pido), y solo se exige la antigedad de cinco aos. El RIRP ha
establecido, y no poda ser de otra forma, que basta un solo ttulo
si este cuenta con la antigedad necesaria.
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(35) Directiva N001-2008-SNCP/CNC; artculo 7.d.i: Estos rasgos de tolerancia no se aplicarn, cuando, a
pesar de la discrepancia de valores de reas entre las consignadas en el ttulo y la que aparece en la parti-
da registral, el rea de Catastro determina que se trata del mismo predio y que no se afecta reas de otros
predios.
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por cuanto el rea o cabida es casi idntica, la forma del dibujo que
conforman los linderos tambin es prcticamente la misma; adems
existe identidad en las colindancias del frente y fondo del predio. Por
tanto, bien puede decirse que se cumple el requisito de individuali-
zacin e identificacin del predio, pues el ttulo jurdico se vincula o
relaciona en forma indubitable con un inmueble. Por el contrario, en
cuanto a la delimitacin pueden existir discrepancias que no obstan a
la precisa individualizacin del inmueble y, en consecuencia, no son
obstculo para la inscripcin.
2. Ttulos supletorios
El ttulo supletorio es el mecanismo que utiliza el propietario de un
inmueble no inscrito que carece de documentos escritos comprobado-
res del dominio, en consecuencia, requiere de un ttulo subsidiario que
reemplace lo que no tiene, ya sea porque nunca lo tuvo, o porque se le
extraviaron aquellos instrumentos que contenan los actos adquisitivos.
Recurdese que esta figura se encuadra dentro del mbito de los bienes
inmuebles que nunca ha accedido al Registro, por tanto, no resulta extra-
o que sus transferencias se hayan realizado clandestinamente, sin inter-
vencin de notarios, a travs de simples documentos privados o mediante
acuerdos verbales amparados con la posesin. En estas difciles condicio-
nes resulta entendible que el propietario del inmueble no cuente con los
documentos originales, y ante la falta de intervencin notarial se descarta
la posibilidad de obtener traslados o copias autenticadas.
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(36) Art. 215 Reglamento Orgnico 1888: El que carezca de escritura pblica o instrumento autntico, que
compruebe la adquisicin de un inmueble de su propiedad, necesita para la inscripcin del dominio de
ese inmueble exhibir Ttulos Supletorios, formados con arreglo al Cdigo de Enjuiciamientos.
Entre tanto, puede pedir dentro del trmino sealado en el artculo 210, anotacin preventiva de su dere-
cho; y si llega a comprobarlo, se retrotraern los efectos de la inscripcin que entonces se extienda, a la
fecha de la anotacin preventiva.
Si la peticin para formar ttulos supletorios se presenta pasados los ciento ochenta das, la inscripcin
solo surtir efecto desde la fecha en que se haga.
Artculo 216 Reglamento Orgnico 1888: El poseedor que con arreglo a la ley ha formado ttulos
supletorios, debe presentar al Registrador el expediente original, y solicitar en virtud de l la correspon-
diente inscripcin, en la cual deben expresarse las circunstancias siguientes:
- La naturaleza, situacin, medida superficial, linderos, nombre y gravmenes de la finca poseda, y su
nmero, caso de tenerlo; y si la cosa poseda es un derecho real, su especie legal, valor, condiciones
y gravmenes, y la naturaleza, situacin, linderos, nombre y nmero de la finca sobre la cual est
impuesto ese derecho.
- El nombre y apellido de la persona de quien se haya adquirido el inmueble o derecho.
- El tiempo que ha durado la posesin.
- La circunstancia de no existir escritura pblica o instrumento autntico relativos al inmueble, o de no
ser fcil hallarlos, caso de que existan.
- Los nombres de los testigos que han intervenido en la formacin de los ttulos.
- La sentencia que declare que el expediente es ttulo supletorio; y
- Adems, las circunstancias peculiares de la inscripcin, segn su especie, en cuanto consten del
mismo expediente.
(37) La prueba ordinaria de la propiedad se hace mediante la prueba de la posesin y el transcurso del tiem-
po, y esa es a la vez la realidad de la propiedad. La propiedad no tiene ninguna naturaleza distinta de la
de ser una posesin modalizada por el transcurso del tiempo. La propiedad es una posesin investida
formalmente con un ttulo (y tiene por ello vocacin de perpetuidad) (...). La propiedad no existe en s,
lo que existe en s es la posesin como apariencia socialmente significativa. Por eso la usucapin es algo
ms que un medio de prueba de la propiedad: es la realidad misma de la propiedad: ALVAREZ CAPE-
ROCHIPI. Curso de derechos reales. Tomo I, Civitas, Madrid, 1986, p. 143.
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
Este plazo se redujo a treinta aos por obra del Cdigo Civil de 1936,
y actualmente ha sido recortado a solo diez aos, es decir, la tercera
parte, lo que constituye claramente un acto de irresponsabilidad legisla-
tiva. En efecto, no es posible reducir un plazo legal en esa magnitud sin
que se explique claramente los fundamentos (convincentes y racionales)
para adoptar una decisin que implica un radical cambio respecto a la si-
tuacin anterior(39).
(38) Cit. GUZMN FERRER, Fernando. Cdigo de Procedimientos Civiles. Tomo II, Editorial Cientfica,
Lima s/f, p. 1451.
(39) La doctrina registral s propuso reducir los plazos posesorios destinados a la usucapin que prevea el
Cdigo de 1936, de 30 y 10 aos a 10 y 5 aos, segn se tratase de prescripcin extraordinaria u ordina-
ria, respectivamente. Para ello se invocaba el criterio tcnico expuesto por el Cdigo Civil de Mxico
de 1932, vigente para el distrito y los territorios federales; y que fue reformado por la Ley del Registro
Pblico de 31 de diciembre de 1951, que justamente tena esos plazos, y que hoy adopta en forma idn-
tica nuestro Cdigo Civil de 1984 (ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. La institucin del registro de la
propiedad inmueble en el Per, sus antecedentes legales y reformas ms urgentes. Ob. cit., p. 172 y
173). Sin embargo, el autor peruano no dice en qu consiste ese criterio, aunque es de suponer que su
intencin es facilitar las inscripciones con el efecto que el Registro pueda garantizar la propiedad de los
adquirentes, y con ello fomentar el crdito hipotecario. El problema es que una reduccin de este tipo,
tan extrema, facilita la inscripcin, pero tambin la inseguridad, pues el titular del dominio cuenta con
una menor proteccin de su derecho. En otras palabras, para qu sirve titular la tierra, si luego el nuevo
titular tambin puede ser despojado con facilidad.
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
(40) En la misma equivocacin incurre el siguiente texto: Se debera modificar la Ley N27333, en el sen-
tido de que los notarios puedan declarar la prescripcin adquisitiva de dominio sobre predios no regis-
trados, disponindose un procedimiento similar, que la prescripcin adquisitiva de predios inscritos:
HUERTA AYALA, scar. En el proceso de prescripcin adquisitiva judicial es posible disponer la
inmatriculacin de un predio? A propsito de la prescripcin adquisitiva y de una sentencia. En: Actua-
lidad Jurdica. Gaceta Jurdica, N172, p. 51.
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(41) Por eso era errado el criterio (ya superado) expuesto en la Resolucin N054-2008-SUNARP-TR-T del
18 de marzo de 2008: 8. Si la usucapin puede ser adquisitiva o probatoria, y si ambas brindan una
certeza plena sobre la existencia y titularidad del derecho de propiedad, nada justifica, desde un plano
lgico y jurdico (pues donde hay la misma razn hay el mismo derecho), que se reproche la formacin
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
de ttulos supletorios sobre bienes inscritos, pues incluso respecto de estos ttulos prueban el derecho de
propiedad a favor del solicitante.
El ttulo supletorio es un tpico no contencioso, pues el solicitante se presenta como propietario y no
existe ningn sujeto determinado contra quien oponerse ya que el predio carece de inscripcin; por el
contrario, la usucapin es naturalmente contenciosa pues pretende derogar a un titular, inscrito o no.
Adems, tngase en consideracin que el ttulo supletorio presupone la falta de instrumentos que com-
prueben el dominio, lo que no puede existir tratndose de un inmueble inscrito. En conclusin, la esencia
del ttulo supletorio solo es compatible con los predios faltos de inmatriculacin.
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(42) En ese error se mantiene: AVENDAO ARANA, Francisco (Comentario a la Resolucin N 224-
2009-SUNARP-TR-A. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 130, Gaceta Jurdica, julio de 2009,
p. 331), para quien: en materia judicial s proceden los ttulos supletorios respecto de predios inscritos,
pues el artculo 504 del vigente CPC no exige que el bien no est inscrito. La norma procesal est su-
bordinada a la sustantiva, y para eso tenemos el artculo 2018 CC, por virtud del cual los ttulos supleto-
rios son medios de inmatriculacin, esto es, solo se aplica en los inmuebles no-inscritos.
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
(43) Ya desde antiguo la doctrina registral peruana abogaba por admitir la inmatriculacin mediante prescrip-
cin adquisitiva, lo cual se considera anlogo al ttulo supletorio porque en ambas situaciones hay que
acreditar la posesin, por lo que el rechazo de la usucapin en fundar una primera inscripcin resulta
ilgico y contradictorio, y desconoce el valor de la sentencia judicial declaratoria de dominio: ACE-
VEDO Y CRIADO, Ismael. Ob. cit., p. 164.
(44) PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo II, CRPME,
Madrid, 1999, p. 492.
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(45) ROCA SASTRE, Ramn Mara, ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERN i XIRGO, Joan. Dere-
cho Hipotecario, Op. Cit., Tomo IV, p. 201.
(46) SILVA DAZ, Martha del Carmen. La inmatriculacin de predios en el registro. En: Actualidad Jurdi-
ca. Tomo 183, Gaceta Jurdica, Lima, febrero de 2009, p. 52.
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(48) Este precedente fue aprobado en el Tercer Pleno del 21 y 22 de febrero de 2003, publicado en el diario
oficial el 5 de junio de 2003: Procede la inscripcin de primera de dominio en un predio adjudicado
judicialmente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el ttulo tenga la antigedad de cinco
aos ininterrumpidos, sealada en el artculo 2018 del Cdigo Civil (Criterio recogido en la Resolucin
N188-2002-SUNARP-TR-L del 13 de diciembre de 2002).
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(49) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. La cancelacin de cargas por mandamiento judicial en la
ejecucin de bienes inmuebles. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario. N 672, Madrid, julio-
agosto de 2002, pp. 1492 y 1493.
(50) Conforme, por ejemplo, MORENO CATENA, Vctor (La ejecucin forzosa. Palestra, Lima, 2009,
p. 268): La tercera de dominio es en realidad una incidencia en el embargo de ejecucin, mediante
la cual un tercero, que afirma ser titular de un bien o de bienes embargados, pretende el alzamiento del
embargo que indebidamente se trab sobre ellos. No se trata, pues, de una accin reivindicatoria (...).
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(51) ENNECCERUS-KIPP-WOLFF. Tratado de Derecho Civil. Tomo III-1: Derecho de Cosas (a cargo de
Martin Wolff). Bosch, Barcelona, 1971, pp. 271 y 272.
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(52) La Ley N29151, General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, regula el mbito, organizacin,
atribuciones y funcionamiento del Sistema. El rgano rector es la Superintendencia Nacional de Bienes
Estatales (SBN).
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(...)
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VIII.
MECANISMOS ESPECIALES DE INMATRICULACIN
EN LA LEY DE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
Cuando se trata de regularizar edificaciones cuyo terreno no se en-
cuentra inscrito, el artculo 8 de la Ley seala lo siguiente: Para la pri-
mera inscripcin de dominio del terreno se presenta el formulario registral
acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los
requisitos a que se refiere el artculo 2018 del Cdigo Civil (idnticas
disposiciones aparecen en los artculos 10.1, 15.1 y 18.1 de la Ley).
(53) QUILCATE TIRADO, Jos Luis. La inmatriculacin en el registro de predios. En: Folio Registral.
N 4, SUNARP, julio de 2004, p. 79.
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(54) Se excepta la prescripcin adquisitiva de predios rurales (D.Leg. N 653), pero el notario no tiene com-
petencia para sanear ttulos en ese tipo de predios. Por esa razn se justifica la respuesta que damos a la
pregunta formulada en el texto principal.
(55) La confusin no es nueva. El Reglamento Orgnico del Registro de Propiedad Inmueble, de 1905, es-
tableci las reglas que deba seguir el proceso judicial de formacin de ttulo supletorio, aplicable a los
poseedores que tuviesen veinte aos de posesin, en caso de no contar con ttulos comprobadores de
dominio. Ntese que esta norma se concilia indebidamente con el plazo de veinte aos de posesin para
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
lograr la usucapin ordinaria entre ausentes que estableca el artculo 543 del Cdigo Civil de 1852, pero
ello requera de justo ttulo y buena fe; mientras que en los ttulos supletorios por definicin no existe
justo ttulo. El Cdigo de Procedimientos Civiles de 1911 remedi el error cuando exigi la posesin de
cuarenta aos que se encuentra a tono con la prescripcin adquisitiva extraordinaria, justamente por la
carencia de ttulos. La doctrina advirti claramente que el Cdigo rectific la disposicin reglamentaria,
no por el solo hecho de la mayor jerarqua, sino fundamentalmente por la racionalidad que justifica el
nuevo plazo. As lo dice: ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. Ob. cit., p. 162.
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
(56) Los responsables del Reglamento de la Ley N27157 han intentado construir una artificiosa interpre-
tacin: cuando el segundo prrafo del artculo 37 del Reglamento seala que no se requiere acreditar
los cinco aos de posesin a que se refiere el primer prrafo del mismo, no est excluyendo en forma
absoluta la acreditacin de la posesin, lo nico que se excluye es el plazo mnimo de cinco aos, en-
tonces se nos preguntar que plazo de posesin debe acreditar?, el plazo que unido a los otros requisitos
exigidos para dicho trmite adems del ttulo o ttulos con que cuenta haga razonablemente notoria la
propiedad del solicitante, y por tanto pueda crear en el notario la conviccin razonable de que se trata de
un verdadero propietario y no de un usurpador: PALACIOS LEN, Nlida. Aspectos relevantes de la
regularizacin de edificaciones. En: Temas de Derecho Registral. Tomo V, SUNARP, Lima, 2001, p. 29.
Esta interpretacin de circunstancias cae por su propia base de acuerdo con los siguientes fundamentos:
a) Resulta inaceptable decir que el notario debe verificar si la posesin le es suficiente cualquiera que
fuese el tiempo. Es decir, se llega a sostener que la posesin s se debe acreditar, pero no se sabe cul
es el tiempo de esa posesin, la que podra ser de un da, de un mes o de un ao. Nunca una cuestin
de plazos o trminos se deja librado a la arbitrariedad, y ello demuestra que los autores del Reglamen-
to, en una actitud que se puede calificar perfectamente de irresponsabilidad legislativa, no quisieron
que exista plazo alguno. Es ms: no resulta curioso pensar que al juez se le imponga constatar una
posesin de diez aos para declarar la propiedad, mientras que al notario se le imponga verificar el
plazo que a l le parezca conveniente? En virtud de qu criterios un notario puede decidir que la
posesin de un ao, por ejemplo, le es suficiente para tener por acreditada la propiedad?
b) Cmo puede el notario comprobar la verdadera propiedad con un ttulo sin antigedad y sin pose-
sin que la sustente o, en todo caso, con una posesin diminuta? En tal caso no habra operado ningn
modo de adquisicin del dominio, por lo que el notario se encontrara imposibilitado de determinar la
condicin de propietario del solicitante.
(57) No cabe inmatricular la finca en virtud de cualquier ttulo en que se consigne la adquisicin del do-
minio. La ley ha establecido la necesidad de una titulacin especial. Los ttulos inmatriculadores son
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diversos, y en relacin con ellos puede decirse que cuantas ms garantas exige la ley para la formacin
del ttulo inmatriculador ms fcil ser despus llegar a una inscripcin inmatriculadora con plena efica-
cia: PEA BERNALDO DE QUIRS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Ob. cit.,
Tomo II, p. 489.
(58) El argumento es el siguiente: creemos que era necesario brindar la posibilidad de ingreso al Registro,
a inmuebles cuyos titulares cuenten con ttulos con menos de cinco aos de antigedad: PALACIOS
LEN, Nlida. Ob. cit., p. 29.
El argumento se puede reducir a la siguiente frase: el fin justifica los medios. No importa si los ttulos
inscritos son febles o puro papel.
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(59) Adems, la Ley N 27333 seala el nombre de este mecanismo como declaracin notarial para la prime-
ra inscripcin de dominio. Por otro lado, se seala que el notario verifica la concatenacin causal entre
los ttulos (denominndolo impropiamente tracto sucesivo), lo cual es una cuestin obvia.
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IX.
PROCEDIMIENTO DE TTULO SUPLETORIO EN VA
NOTARIAL
1. Solicitud
El trmite se inicia mediante peticin escrita de los interesados o sus
representantes(62), en la cual se seala el nombre, datos de identificacin y
su direccin, el motivo de la solicitud (ttulo supletorio, por ejemplo), na-
rracin de los hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho
invocado y, finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3
Ley N 26662).
(60) VILA LVAREZ, Pedro. Derecho Notarial. Bosch, Barcelona, 1990, pp. 145-146.
(61) Artculo 64 de la Ley del Notariado (Decreto Legislativo N 1049): Por la protocolizacin se incor-
poran al registro de escrituras pblicas los documentos que la ley, resolucin judicial o administrativa
ordenen.
Artculo 8 de la Ley de Competencia Notarial en asuntos no contenciosos (Ley N 26662): Las pro-
tocolizaciones que se efecten en aplicacin de la presente ley, se harn en el Registro de Asuntos No
Contenciosos.
(62) La jurisprudencia del Tribunal Registral ha establecido que en los distintos procedimientos no conten-
ciosos seguidos al amparo de la Ley N 27157, corresponde exclusivamente al notario determinar la su-
ficiencia de un apoderado para actuar en estos procedimientos, y que el registrador carece de facultades
para calificar este mbito. El razonamiento es dudoso si tenemos en cuenta que el artculo 2011 CC con-
fiere al registrador la potestad de calificar la representacin a travs de la amplia frase capacidad de los
otorgantes.
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(63) Tambin existen casos en los que la notificacin edictal procede en forma automtica; es el caso, por
ejemplo, de las personas jurdicas que se hallan extinguidas, por lo que no puede notificarse a nadie.
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El oficio del notario deber seguir las formalidades propias del de-
recho notarial, conforme la previsin de las cartas notariales, aplicable
en forma analgica, y aunque no exista el registro cronolgico para este
efecto, sin embargo, sera conveniente imponer esa seguridad adicio-
nal que dotara de fecha cierta incontrastable a la diligencia (art. 1 de
la Ley N 27333, en el cual se establece que el procedimiento se regu-
la por las Leyes Ns 27157 y 27333, y subsidiariamente por las Leyes
de Competencia Notarial de Asuntos No Contenciosos y del Notariado,
eliminndose la remisin al Cdigo Procesal Civil)(64). Sin embargo, el
Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA ha repetido textualmente
el ltimo prrafo del artculo 40 del reglamento, por el cual se remite la
regulacin de las notificaciones al Cdigo Procesal Civil; olvidando que
ese prrafo se encontraba derogado por efecto del artculo 1 de la Ley
N 27333. En tal sentido, debe considerarse que estamos en presencia de
una simple errata legislativa, pues ha reproducido el texto formal de una
norma, pero no su texto vigente. Por tanto, la notificacin y circunstan-
cias del diligenciamiento se rigen por la legislacin notarial, y no por la
procesal(65).
(64) En tal sentido, debe entenderse derogado el segundo prrafo del artculo 40 del Reglamento: Las notifi-
caciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil.
(65) Incurre en ese espejismo GLVEZ ALIAGA, Ivn Leonardo (Prescripcin adquisitiva de dominio de
inmuebles en la va notarial. En: VVAA. Manual de actualizacin civil y procesal civil. Gaceta Jurdica,
Lima, 2010, p. 342), cuando seala que las notificaciones del procedimiento notarial se rige bajo las for-
malidades que exige el Cdigo Procesal Civil, incluyndose la posibilidad de notificacin por ceduln,
de ser el caso; pues el artculo 1 de la Ley N 27333 descarta la remisin al Cdigo Procesal Civil.
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Por ltimo, se exige que el notario fije carteles en los lugares ms vi-
sibles de la edificacin cuyo saneamiento se solicita (art. 5, inciso d, Ley
N 27333). Esta garanta adicional de notificacin por carteles no est
prevista en el proceso judicial sobre la misma materia, pero tal vez se
justifique por la caracterstica sumaria del trmite notarial. Sin embargo,
su efectividad es muy discutible.
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
4. Procedimiento
Luego del emplazamiento personal o por edictos, segn fuese el
caso, y de las notificaciones genricas por publicacin, el notario deber
constituirse en el inmueble objeto del saneamiento, extendiendo un acta
de presencia en la que har constar la descripcin y caractersticas del
inmueble, la posesin pacfica y pblica ejercida por el solicitante, y to-
mar la manifestacin de los ocupantes de los predios colindantes (art. 41
Reglamento, artculo 5 inciso e Ley N 27333). En virtud a lo dispuesto
por esta Ley, no se necesita que la declaracin de testigos se tome duran-
te la faccin del acta de presencia, pues basta la manifestacin escrita que
hagan los testigos en la solicitud(66).
(66) Ntese que la declaracin de los testigos no se hace ante el notario, sino que viene realizada ya en la soli-
citud que presenta el interesado. Por tanto, no se trata de las conocidas actas de referencia, ya que estas
son declaraciones que una persona efecta ante el notario, de motu propio o ante el interrogatorio del
oficial pblico. Dems est decir que por la seriedad y correccin del acto notarial hubiera sido preferible
que se imponga las actas de referencia. Sin embargo, nada impide que el notario las exija como parte del
deber de diligencia que inspira su actuacin.
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5. Oposicin al trmite
La oposicin es el derecho de cualquier interesado a rechazar la pre-
tensin del solicitante, y cuyo objetivo es poner fin al procedimiento no-
tarial sin que se produzca pronunciamiento sobre el fondo del asunto. En
virtud de este derecho, la cuestin ventilada en sede notarial se traslada al
conocimiento del rgano jurisdiccional.
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(68) Si tenemos en cuenta que la demora posterior del notario en realizar la declaracin (luego de los 25 das
tiles posteriores a la ltima publicacin) habilita a que el tercero pueda llevar a cabo una oposicin, es
lgico suponer que en tal hiptesis el notario sera responsable frente al solicitante de la prescripcin
por no haber culminado diligentemente el trmite dentro de los plazos previstos por la ley, y como tam-
poco puede culminarlo luego de la oposicin, entonces la conclusin de todo ello es que el notario debe
proceder a la declaracin inmediatamente luego de que se vence el trmino de veinticinco das, y ms
precisamente al vigsimo sexto desde la ltima publicacin.
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7. La declaracin notarial
Previamente a la declaracin, el notario debe formarse la convic-
cin favorable respecto a la posesin que ejerce el interesado sobre
el inmueble que pide usucapir, y en tal sentido al tratarse de una es-
timacin o juicio, el notario deber valorar los medios probatorios en
forma conjunta, utilizando su apreciacin razonada (art. 197 del CPC,
por analoga; ahora precisado por el Decreto Supremo N001-2009-
VIVIENDA). Aqu la labor notarial se asemeja a la del juez, pues reali-
za un juicio de carcter jurdico, en cuya primera fase aprecia una situa-
cin de hecho, la que debe estar comprobada dentro de los mrgenes de
racionalidad y probabilidad nunca, con certeza absoluta; y luego en
una segunda fase, subsume esos hechos dentro de una norma jurdica.
Por lo tanto, la actuacin notarial en este caso no implica el ejercicio
de fe pblica, pues no estamos en presencia de la comprobacin de un
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hecho que le consta al notario por medio de sus sentidos, sino ante una
apreciacin o juicio. Siendo as, y al no existir fe pblica de por medio,
si el notario se equivoca o yerra en su juicio, no podr cometer delito
contra la fe pblica, pero s podr ser objeto de responsabilidad civil si
es que actu con culpa. Esa misma situacin es la que ocurre con los
juicios que realizan los magistrados al momento de dictar sentencias,
pues en estos casos nunca hay delito contra la fe pblica (por no exis-
tir comprobacin de un hecho a travs de los sentidos), pero s puede
haber prevaricacin, que es un delito distinto y que protege otro bien
jurdico(69).
(69) La norma sobre prevaricacin (art. 418 del CP, modificado por Ley N 28492, publicada el 12 de abril de
2005) solo comprende a jueces o fiscales que yerran dolosamente en el juicio que realizan; por lo tanto,
si esa misma conducta la lleva a cabo un notario al momento de la declaracin de prescripcin adquisiti-
va, entonces su accin ser atpica.
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(70) Cit. GONZLEZ, Carlos Emrito. Teora General del Instrumento Pblico. Tomo II, Ediar, Buenos
Aires, 1953, pp. 84 y 85.
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(71) En la primera parte del art. 5-f) de la Ley N 27333 se dice que al culminar el trmite de prescripcin
adquisitiva, el notario completar el formulario o elevar a escritura pblica la solicitud; es decir,
se trata de una alternativa (libre) para que el notario documente la prescripcin adquisitiva. Ahora bien,
qu significa completar el formulario? La ltima parte de esta norma dice que: si se opta por presen-
tar a los Registros Pblicos solo el formulario registral, el notario archivar los actuados en el registro
notarial de asuntos no contenciosos. Es decir, en esta hiptesis el notario protocoliza los actuados, lo
que implica que estamos en presencia del acta de declaracin notarial y protocolizacin, lo cual se re-
gulaba ya por el artculo 41.3 del Reglamento. Por lo tanto, la Ley N 27333 ha establecido una nueva
frmula (adicional a la anterior) para documentar la prescripcin adquisitiva: la escritura pblica.
(72) La posibilidad de inscribir un derecho en mrito a una certificacin notarial sobre el hecho jurdico, pero
sin que se constate ese hecho, resulta francamente absurda. Debe ser el nico caso en que el registro no
exige la prueba del suceso jurdico que produce la constitucin o modificacin del derecho, en este caso
la declaracin de prescripcin, sino un acto notarial ulterior y sin prueba: la certificacin que el suceso
ha ocurrido. Eso es tan inslito como que no se inscriba un contrato de compraventa, sino la certificacin
del notario respecto a que dicho contrato se ha celebrado. Es casi como pensar que la fe pblica se sus-
tenta en la simple imposicin oficial y arbitaria.
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tan nfima que no altera las cosas y resulta irrelevante para el trfico jur-
dico, ya que no afecta la individualizacin y delimitacin del predio. Es
bien conocido que las mediciones no son exactas y siempre cabe discre-
pancias entre ellas. En ese caso ni siquiera se requieren las normas sobre
tolerancia registral, conforme se razona en la siguiente decisin:
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Por su parte, la Sala Transitoria del Tribunal Registral ampli los cri-
terios antes sealados, pues sistematiz una serie de reglas jurispruden-
ciales con el fin que las reas de Catastro agoten las posibilidades para
encontrar antecedentes registrales con relacin al inmueble materia de la
bsqueda:
(75) Nota interesante es que el solicitante de la inmatriculacin era la Municipalidad Metropolitana de Lima,
pero curiosamente el rea de Catastro pide informacin de la municipalidad de la jurisdiccin y, asi-
mismo, los ttulos de compraventa del propietario. Resulta evidente que el informe simplemente se
copi.
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(76) El Tribunal Registral tuvo oportunidad de pronunciarse respecto a la validez de una inmatriculacin ya
realizada, pero con evidentes errores en la calificacin del primer registrador, y en la cual se pretenda
inscribir un acto sucesivo (Resolucin N226-2008-SUNARP-TR-A del 8 de agosto de 2008):
6. Pese a que es evidente que cuando se realizaron las inscripciones se conculcaron (sic) normas pro-
cedimentales del mbito registral (las cuales tienen por objeto organizar y sistematizar la informacin
a fin de que sea posible expedir de la manera ms clara la publicidad), el hecho de estar incorporadas al
registro hace presumir su validez y eficacia. Los ttulos que sirvieron de sustento a estas inscripciones
fueron previamente evaluados por un funcionario pblico al cual el Estado haba confiado la responsa-
bilidad de calificarlos y eventualmente inscribirlos si los encontraba arreglado a derecho. Consumada
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esta actividad, la informacin inscrita es legtima; es decir, se presume cierta, y ninguna persona o fun-
cionario pblico puede cuestionar su validez. Solo el Poder Judicial podr enervar los efectos de las
inscripciones.
En consecuencia, est legitimada la inmatriculacin de un predio extendida sin haberse cumplido el prin-
cipio de especialidad.
7. En virtud del Principio de Especialidad, la informacin que ingresa al Registro debe organizarse en
partidas registrales para su adecuada publicidad, y si se trata de bienes, por cada uno de ellos se debe
abrir una partida registral independiente.
En el caso de autos, no se dio cumplimiento a este precepto, pues se inscribi en una misma partida
registral la inmatriculacin de dos predios fsicamente definidos (Huajalave y Cueva), los cuales pueden
ser objeto de derechos singulares, lo cual constituye una clara contravencin de los principios registrales,
no obstante los derechos registrales se encuentran legitimados y deben producir los efectos naturales de
la inscripcin.
La doctrina que le niega al registrador la posibilidad de recalificar una inscripcin ya extendida, es co-
rrecta; pero en el caso concreto no haba necesidad de hacer un drama, pues la inscripcin en una
misma partida de dos predios no contiguos, puede corregirse fcilmente mediante la aplicacin de las re-
glas de rectificacin de oficio por error material, y en tal sentido, el registrador est autorizado a extender
oficiosamente la independizacin.
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
13. Por otro lado, corresponde dejar sin efecto el cuarto extremo, refe-
rido a la exigencia de la intervencin de la Municipalidad de Chil-
ca, pues no tiene dominio inscrito de acuerdo con el asiento 3, de la
Ficha N2405 (finalmente se dispuso la tacha del ttulo por defec-
to insubsanable, ya que la partida registral del predio materia de la
venta, contena dos titulares, pero en el acto de disposicin solo apa-
reca uno de ellos, razn por la que se le aplic el art. 978 del CC).
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(77) Es el famoso caso Juan Carlos Callegari Herazo, en el cual modifica su doctrina (overruling) respecto
a la discrecionalidad del Presidente de la Repblica para disponer el pase a retiro de miembros de las
Fuerzas Armadas y Polica Nacional por causal de renovacin.
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(78) El principio de inoponibilidad, que es tpico del sistema latino de publicidad registral y que tiene por
objeto dirimir el conflicto entre varios adquirentes de un mismo titular: CLEMENTE MEORO, Mario.
Doble inmatriculacin de fincas en el Registro de la Propiedad. 2 edicin, Tirant lo Blanch, Valencia
2007, p. 114.
(79) A veces se discute hasta la validez o nulidad civil de la segunda venta, pues se considera que esta carece
de objeto pues el domino ya dispuso del bien con la primera venta; siendo as, la nulidad vendra impues-
ta por la falta de objeto. Esa posicin hay que descartarla rpidamente: No creo que sea una afirmacin
vlida considerar que la segunda venta carece de objeto si anteriormente el vendedor ha llevado a cabo
otra disposicin. Miquel Gonzlez separa los efectos reales de los obligacionales de un contrato de com-
praventa para criticar esta declaracin jurisprudencial. Los efectos reales que se derivan de una compra-
venta requieren que el tradens tenga la propiedad y el poder de disposicin, pero estos requisitos no son
necesarios para que surjan los efectos contractuales u obligacionales entre comprador y vendedor (...).
Si faltara la capacidad de disposicin, el contrato traslativo de dominio sera vlido y llegara a producir
vnculos obligacionales entre las partes aunque a la postre la transmisin del derecho en el plano jurdi-
co-real resulte ineficaz (ARRIETA SEVILLA, Luis Javier. La doble inmatriculacin registral. Aranzadi
- Thomson Reuters, Pamplona, 2009, p. 177).
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LA INMATRICULACIN DE PREDIOS
(81) GARCA VILA, Jos Antonio. La inmatriculacin y los terceros. El inmatriculante como tercero y los
terceros respecto de la inmatriculacin. Consejo General del Notariado, Madrid, 2008, p. 112.
El argumento del notario espaol bsicamente es de derecho positivo (art. 40 Ley Hipotecaria), y en
virtud de ello el registro solo protege al adquirente que cumpla los requisitos de la fe pblica, lo cual
presupone que no se trate de un inmatriculante, sino de un titular registral sucesivo, pues en su caso se
necesita adquirir confiado de quien aparece en el registro con facultades para otorgarlo.
(82) ARRIETA SEVILLA, Luis Javier. Ob. cit., p. 289.
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Luis Alberto Aliaga Huaripata
La falta de
renovacin de los
consejos directivos
de las asociaciones:
Alcances y problemtica
actual
La falta de renovacin de los consejos
directivos de las asociaciones:
Alcances y problemtica actual
(*) Profesor de la Maestra de Derecho Registral y Notarial de la Universidad San Martn de Porres, y Dere-
cho Civil y Comercial de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Vocal del Tribunal Registral de
la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.
(1) Vase, SALAZAR GALLEGOS, Max. Comentarios al artculo 86. En: Cdigo Civil Comentado,
Tomo I: Ttulo Preliminar, Derecho de las Personas, Actos Jurdicos. Gaceta Jurdica S.A., Lima, p. 427.
El autor refiere que el legislador, en su accionar, ha querido apartar ciertos aspectos que consider fun-
damentales en la marcha de la asociacin para que sean discutidos nicamente en asamblea, sea que se
trate de una ordinaria o extraordinaria; no obstante el Cdigo no hace una distincin al respecto.
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LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
(2) Real Academia Espaola. Diccionario de la Lengua Espaola. 22 edicin, Espasa, Calpe, Madrid, 2001,
p. 22. Se emplea el trmino acefala en el sentido de inexistencia de jefe en una sociedad, secta, co-
munidad, etc.
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LA FALTA DE RENOVACIN DE LOS CONSEJOS DIRECTIVOS DE ASOCIACIONES
(3) Artculo 163.- El periodo del directorio termina al resolver la junta general sobre los estados financieros
de su ltimo ejercicio y elegir al nuevo directorio, pero el directorio contina en funciones, aunque hu-
biese concluido su periodo, mientras no se produzca nueva eleccin.
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LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
(4) ESPINOZA ESPINOZA, Juan. Los principios contenidos en el ttulo preliminar del Cdigo Civil Perua-
no de 1984 (anlisis doctrinario, legislativo y jurisprudencial). Fondo Editorial de la Pontificia Universi-
dad Catlica del Per, Lima, agosto, 2003, p. 180. Segn el autor, la analoga es un tipo de argumenta-
cin jurdica (...) que permite al operador jurdico colmar las insuficiencias legislativas y, de este modo,
permite que este cumpla con su obligacin de administracin de justicia.
(5) ESPINOZA ESPINOZA, Juan. Derecho de las Personas. Gaceta Jurdica, Lima, mayo, 2004, p. 755.
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LA FALTA DE RENOVACIN DE LOS CONSEJOS DIRECTIVOS DE ASOCIACIONES
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LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
1. La asamblea universal
En principio debe decirse que, el Cdigo Civil no ha regulado ex-
presamente la figura de la asamblea universal en materia de asocia-
ciones; sin embargo, la jurisprudencia registral consider aplicable a las
asociaciones (por analoga) la figura de la junta universal regulada en
el artculo 120 de la Ley General de Sociedades, al ser esta y la asamblea
general de asociados, rganos supremos y conformantes de la voluntad
social.
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LA FALTA DE RENOVACIN DE LOS CONSEJOS DIRECTIVOS DE ASOCIACIONES
(10) Solo a modo referencial y dado su valor histrico citamos la Resolucin de Tribunal Registral N241-
98-ORLC/TR, la misma que fij inicialmente las pautas jurisprudenciales para tal acreditacin:
As, a efectos de acreditar el carcter de universal de la asamblea general, la jurisprudencia registral
ha diferenciado varios supuestos: a) cuando la asociacin cuenta con rgano directivo en funciones, en
cuyo caso estos se encuentran facultados para determinar quines son los asociados hbiles para concu-
rrir a la asamblea y el qurum; b) cuando la asociacin no cuenta con rgano directivo en funciones,
supuesto que a su vez se subdivide en: b.1) si participa en la asamblea el ltimo presidente inscrito con
facultades vencidas, quien de acuerdo al artculo 1 de la Resolucin N202-2001-SUNARP/SN est fa-
cultado para convocar, por lo que con mayor razn podr determinar los asociados que estn habilitados
para participar en la asamblea, o b.2) si no participa en la asamblea el ltimo presidente inscrito con fa-
cultades vencidas, situacin en la que, al no existir persona legitimada para determinar quines pueden
participar en la asamblea, el carcter de universal de la asamblea deber acreditarse ante el registrador en
base a la informacin que obra en el antecedente registral y la documentacin presentada en el ttulo.
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LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
2. Convocatoria judicial
Otro mecanismo legal empleado para superar la inexistencia de di-
rectivos con facultades vigentes es la convocatoria judicial, regulada en
el artculo 85 del Cdigo Civil.
(11) Precedente de observancia obligatoria aprobado en el XII Pleno Registral, publicado en el diario oficial
El Peruano del 13/09/2005 y sustentado en la Resolucin N307-2002-ORLC/TR del 20/06/2002.
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LA FALTA DE RENOVACIN DE LOS CONSEJOS DIRECTIVOS DE ASOCIACIONES
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LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
3. Administracin judicial
Otra alternativa existente en nuestro ordenamiento jurdico para su-
perar el problema de la acefala de las asociaciones es la medida cautelar
en forma de administracin (nombramiento de administrador judicial).
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LA FALTA DE RENOVACIN DE LOS CONSEJOS DIRECTIVOS DE ASOCIACIONES
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LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
C) Administrador genrico
Adems de las medidas cautelares reguladas por el Cdigo Procesal
Civil y otros dispositivos legales, se puede solicitar y conceder una medi-
da no prevista que asegure de la forma ms adecuada el cumplimiento de
la decisin definitiva.
(14) Vase, PSARA, Luis. Los Abogados de Lima en la Administracin de Justicia. Una aproximacin pre-
liminar. Justicia Viva, Instituto de Defensa Legal, Facultad y Departamento de Derecho de la Pontificia
Universidad Catlica del Per (auspicio USAID). Lima, noviembre, 2005, p. 11 <www.justiciaviva.org.
pe>. Entre nosotros, siendo as que el sistema de justicia se halla en una crisis reconocida, se ha puesto
poca atencin al papel que el abogado juega en l. (...).
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LA FALTA DE RENOVACIN DE LOS CONSEJOS DIRECTIVOS DE ASOCIACIONES
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LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
1. La representacin de hecho
Mediante este criterio interpretativo se reconoce en favor del ltimo
presidente inscrito en la partida registral de la persona jurdica, cuyo pe-
riodo de duracin de funciones ha vencido, facultad de convocatoria a
asamblea general eleccionaria(18)(19).
Entre las crticas realizadas a esta figura tenemos que, el trmino em-
pleado no resultaba adecuado pues la convocatoria a asamblea general
efectuada por el presidente no constituye propiamente un acto represen-
tativo dirigido a terceros, sino uno de carcter interno; asimismo, las
facultades reconocidas no deberan limitarse a la simple convocatoria a
asamblea eleccionaria, al no existir norma que respalde tal distincin(20);
concordamos con ambas crticas, efectivamente, se trata de un acto interno
o de gestin que tiene como propsito la renovacin de los cuadros direc-
tivos y la limitacin de las facultades reconocidas a la sola convocatoria si
bien constituye un avance jurisprudencial no soluciona el problema inte-
gralmente, reiteramos.
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LA FALTA DE RENOVACIN DE LOS CONSEJOS DIRECTIVOS DE ASOCIACIONES
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LA FALTA DE RENOVACIN DE LOS CONSEJOS DIRECTIVOS DE ASOCIACIONES
(26) Cules fueron los fundamentos de la ampliacin dispuesta por la Resolucin N609-2002-SUNARP-
SN? En el caso de las Asociaciones Pro Vivienda, el Decreto Supremo N012-87-VC estableca en su
artculo segundo que el mandato de los dirigentes terminaba inexorablemente al vencimiento del periodo
para el cual fueron elegidos y los actos que estos realizaran a nombre de la asociacin no la obligaban ni
surtan efecto legal contra ella y conforme al segundo prrafo del artculo 8, poda imponerse la sancin
de separacin a aquellos asociados que detentaran el cargo de dirigentes no obstante el vencimiento de
su periodo, lo que se interpret en sede registral resultaba incompatible con la representacin de hecho.
Sin embargo, mediante Resolucin N612-2001-ORLC/TR el Tribunal Registral estableci que la Re-
solucin N202-2001-SUNARP-SN no resultaba incompatible con el Decreto Supremo N012-87-VC,
pues la facultad excepcional reconocida de convocar a elecciones solo buscaba facilitar la renovacin
de los cargos directivos, antes que perpetuar en el cargo a los dirigentes cuyo periodo estatutario o legal
de funciones haba vencido. Existe una opinin discrepante respecto a la interpretacin realizada por el
Tribunal y cuyos argumentos pasamos a citar textualmente: Si bien la intencin del rgano colegiado es
la de resolver la situacin de acefala de las asociaciones de vivienda, ello no puede hacerse violentando
la normatividad vigente. El fundamento no corresponde distinguir donde la ley no lo hace no resiste
al anlisis: la ley si distingue e impide la presuncin de prrroga del mandato en las asociaciones de vi-
vienda (art. 2 del D.S. N012-87 VC) (Juan ESPINOZA ESPINOZA. Ob. cit.). En cuanto a las coope-
rativas, el numeral 4 del artculo 33 del Texto nico Ordenado de la Ley General de cooperativas (D.S.
N074-90-TR) estableca que los miembros de los consejos y de los comits de educacin y electoral
sern renovados anualmente en proporciones no menores al tercio del respectivo total y, salvo disposi-
cin diferente del estatuto, no podrn ser reelegidos para el periodo inmediato siguiente; rgimen que
igualmente se entendi incompatible con el artculo 1 de la Resolucin N202-2001-SUNARP-SN. En
la Resolucin N609-2002-SUNARP-SN y a favor de la ampliacin, se precis que la facultad excep-
cional de convocar a elecciones solo busca facilitar el proceso eleccionario y la renovacin de los cargos
directivos, antes que reconocer o autorizar una prrroga o reeleccin en el mandato de los dirigentes.
Respecto a las Comunidades Campesinas y Empresas Multicomunales, reguladas por la Ley N24656,
de manera ms genrica se indica en la Resolucin N609-2002-SUNARP-SN que aquellas igualmente
afrontan similares dificultades para inscribir la renovacin de sus rganos de gobierno, por lo que resulta
necesario tambin extender los alcances del artculo 1 de la Resolucin N202-2001-SUNARP/SN con
el objeto de facilitar la renovacin oportuna de sus rganos de gobierno y su correspondiente inscripcin.
Una crtica que se hizo a este dispositivo ampliatorio es, que se limitaba los beneficios de la representa-
cin de hecho a un nmero reducido de personas jurdicas dejando de lado al resto, sin mayor fundamen-
to y sin tener en cuenta que la misma podra ser plenamente aplicable a estas ltimas, salvo exista norma
expresa que regule a estas otras personas en sentido contrario o su aplicacin resulte incompatible en
razn a su naturaleza.
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LA FALTA DE RENOVACIN DE LOS CONSEJOS DIRECTIVOS DE ASOCIACIONES
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LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
de las asociaciones por intermedio del presidente del ltimo consejo di-
rectivo electo no inscrito; a cuyo efecto, inicialmente se podan presen-
tar las actas y dems documentos exigibles de cada una de las asambleas
eleccionarias no inscritas o el acta de la asamblea de regularizacin
donde se reconociera todas las directivas electas no inscritas, incluida la
del presidente convocante(27).
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LA FALTA DE RENOVACIN DE LOS CONSEJOS DIRECTIVOS DE ASOCIACIONES
A tal fin solo ser necesaria la copia certificada del acta de la asam-
blea de regularizacin y la documentacin pertinente, no requirindose
documentacin adicional referente a las asambleas eleccionarias ante-
riores no inscritas(29).
(29) Resolucin N192-2003-SUNARP-TR-L del 28/03/2003 en la que se indica que si se presentara docu-
mentacin referente a las elecciones que se regularizan, la misma no deber ser tomada en cuenta en la
calificacin, la que deber realizarse exclusivamente en mrito a lo que conste en el acta de la asamblea
de regularizacin.
(30) Resolucin N189-2002-ORLC/TR del 10/04/2002 (El Peruano, 22/01/2003).
(31) Resolucin del Tribunal Registral N062-2002-ORLC/TR del 31/01/2002.
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Fernando Tarazona Alvarado
El folio real y
personal y su
trascendencia en
los registros jurdicos
El folio real y personal y
su trascendencia en
los registros jurdicos
I. INTRODUCCIN
En el mundo globalizado en el que vivimos, donde a diario se cele-
bran un sinnmero de transacciones econmicas entre personas que ape-
nas se conocen, en donde interactan solo para la realizacin del negocio
jurdico correspondiente, resulta indispensable, para la seguridad jurdica
de dichas transacciones, el que los contratantes tengan acceso a la mayor
cantidad de informacin posible respecto del negocio jurdico a celebrar.
As, en el caso de la adquisicin de inmuebles, el potencial comprador
necesita conocer, para poder contratar con seguridad, las titularidades que
afectan a dicho bien (dominio y gravmenes), as como tambin, la repre-
sentacin de la persona que interviene en nombre del propietario.
(*) Abogado por la Pontificia Universidad Catlica del Per, con estudios de Maestra en Derecho Civil en
dicha casa de estudios. Especializacin en Derecho Registral en la Universidad Autnoma de Madrid.
Vocal del Tribunal Registral.
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
(1) CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I, Marcial Pons, Madrid,
1994, p. 249.
(2) En: MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho registral inmobiliario. Tomo I, Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios Registrales, p. 37.
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EL FOLIO REAL Y PERSONAL Y SU TRASCENDENCIA EN LOS REGISTROS JURDICOS
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
del bien o su escaso valor determinar que los costos de acceso al Regis-
tro sea muchas veces mayor al beneficio que se obtenga. Es el caso, por
ejemplo, de los lapiceros, sillas, gaseosas, etc. En estos casos, la posesin
se constituye en un mejor mecanismo publicitario.
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EL FOLIO REAL Y PERSONAL Y SU TRASCENDENCIA EN LOS REGISTROS JURDICOS
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
(13) GMEZ GLLIGO, Javier. Los sistemas registrales en el mercado inmobiliario e hipotecario. Ponencia
presentada en el IX Curso Iberoamericano de Derecho Registral, pp. 3 y 4.
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EL FOLIO REAL Y PERSONAL Y SU TRASCENDENCIA EN LOS REGISTROS JURDICOS
1. Principio de rogacin
Las inscripciones de los actos no se realizan de oficio, sino que re-
quieren siempre de peticin de parte interesada.
(14) En: DE GRADO, Carmen. Principio de Prioridad. Ponencia presentada al IX Curso Iberoamericano de
Derecho Registral, p. 1.
(15) MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNNDEZ, Ma. Del Mar. Instituciones de Derecho
Registral Inmobiliario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa. Centro de
Estudios, pp. 193 y 194.
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
(16) ROCA SASTRE, Ramn M. y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Tomo IV,
Bosch, Barcelona, p. 87.
(17) Ibdem, p. 245.
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EL FOLIO REAL Y PERSONAL Y SU TRASCENDENCIA EN LOS REGISTROS JURDICOS
3. El principio de legitimacin
Mediante este principio se presume la exactitud del contenido del
asiento registral, mientras no sea rectificado o invalidado por el Poder Ju-
dicial. Se encuentra recogido en el artculo 2013 del Cdigo Civil y en el
artculo VII(18) del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Re-
gistros Pblicos (RGRP).
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
existen los derechos inscritos en la partida del inmueble, por lo que cual-
quier derecho que afecte al predio pero que no corre inscrito, no le resulta
oponible al tercero.
4. Principio de prioridad
Mediante el principio de prioridad se determina la preferencia entre
los ttulos presentados al Registro, principio que queda reflejado en el
axioma romano Prius tempore potior iure.
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EL FOLIO REAL Y PERSONAL Y SU TRASCENDENCIA EN LOS REGISTROS JURDICOS
5. Principio de legalidad
Para que el Registro Pblico cumpla de manera adecuada su finali-
dad, esto es, dar publicidad con efectos erga omnes de los actos y dere-
chos inscritos, con presuncin de exactitud, requiere que dichos actos y
derechos sean vlidos, dado los efectos legitimadores de la inscripcin.
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
(24) DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Civitas, Madrid, 1995,
p. 384.
(25) Ibdem. Tomo IV, p. 30.
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral inde-
pendiente, en donde se extender la primera inscripcin de aquellas
as como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En dicha partida se consignan los datos del bien, el dominio y las car-
gas y gravmenes. As, tenemos que en el caso de los inmuebles, se des-
cribe su ubicacin, calidad de urbano o rstico, rea, linderos y medidas
perimtricas, y dems datos descriptivos, con el fin que quede claramente
determinado, y por lo tanto, diferenciado de los otros inmuebles; los t-
tulos de dominio que se constituyen, as como las cargas y gravmenes,
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EL FOLIO REAL Y PERSONAL Y SU TRASCENDENCIA EN LOS REGISTROS JURDICOS
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(33) ROCA SASTRE, Ramn y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit. Tomo III, p. 296.
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
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EL FOLIO REAL Y PERSONAL Y SU TRASCENDENCIA EN LOS REGISTROS JURDICOS
(34) En el X Pleno, publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005, se aprob el siguiente
precedente de observancia obligatoria:
Existiendo testamento inscrito con institucin de heredero vigente, no es inscribible la sucesin in-
testada del testador, debiendo el interesado reclamar su derecho ante el Poder Judicial en proceso
contencioso.
(35) En el L Pleno, desarrollado el 3, 4 y 5 de agosto de 2009, se aprob el siguiente acuerdo:
No puede inscribirse un testamento cuando existe previamente inscrita la sucesin del testador en el
registro de Sucesiones Intestadas.
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
(36) PORTILLO FLORES, Anglica Mara. El Catastro en el Per: estudio terico jurdico y de gestin.
Palestra, Lima, 2009, p. 34.
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EL FOLIO REAL Y PERSONAL Y SU TRASCENDENCIA EN LOS REGISTROS JURDICOS
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
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EL FOLIO REAL Y PERSONAL Y SU TRASCENDENCIA EN LOS REGISTROS JURDICOS
VI. CONCLUSIN
Como conclusin se puede sealar que en el mundo de hoy el regis-
tro se constituye en el mejor mecanismo de publicidad de la situacin
jurdica de los bienes y personas, y por lo tanto, en instrumento dinami-
zador de la actividad econmica en un pas, ya que a partir de la informa-
cin que provea, permitir que los terceros tomen adecuadas decisiones,
bajo reducidos costos de transaccin.
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FERNANDO TARAZONA ALVARADO
VII. BIBLIOGRAFA
ALIAGA HUARIPATA, Luis. Principio de Fe Pblica Registral.
En: Cdigo Civil comentado. Tomo X, Gaceta Jurdica, 1 edicin,
junio, 2005.
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EL FOLIO REAL Y PERSONAL Y SU TRASCENDENCIA EN LOS REGISTROS JURDICOS
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David Rubio Bernuy
Problemtica de la
doble transferencia
inmobiliaria
registrada y la de
predios y derechos
mineros: Anlisis
y propuestas
Problemtica de la doble
transferencia inmobiliaria registrada
y la de predios y derechos
mineros: Anlisis y propuestas
I. EL DERECHO DE PROPIEDAD
La propiedad es una institucin de tiempos inmemorables, pues est
probado que las tribus ms primitivas conocan tanto la propiedad mobi-
liaria como la inmobiliaria.
(*) Docente universitario. Miembro Titular de la Comisin que elabor el Manual Oficial de los Servicios
Registrales de Sunarp 2010. Jefe encargado de la Zona Registral NVII Sede Huaraz.
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DAVID RUBIO BERNUY
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PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
Las cosas de que los hombres se sirven y con las cuales se ayudan.//
Cuanto objeto pueda ser de alguna utilidad.// Todos los cuerpos en
la mayor amplitud material, tiles, apropiables y adecuados para sa-
tisfacer necesidades humanas.// Ms en concreto los que componen
la hacienda, el caudal, la riqueza o el patrimonio de las personas.
1.- Enfoque general. En lo jurdico los bienes son ms restrin-
gidos que en la acepcin general de cuantas cosas existen y son
(2) CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Tomo VI, 25 edicin, Edit.
Heliasta, Buenos Aires.
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DAVID RUBIO BERNUY
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PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
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DAVID RUBIO BERNUY
(4) Ver Cas. N1537-2003-LAMBAYEQUE, emitida por la Sala de Derecho Constitucional y Social de la
Corte Suprema, publicada en diario oficial El Peruano el 30/03/2005, p. N13818.
(5) CLASES DE PREDIOS: Un predio es urbano cuando este es destinado a vivienda y ha pasado por un
proceso de habilitacin urbana ante la municipalidad provincial o distrital competente, habiendo dejado
reas para calles, veredas, parques, servicios pblicos, etc. Es rural, cuando el predio es destinado a la
agricultura o ganadera y es eriazo, cuando el predio por exceso o falta de agua no se puede destinar ni a
la vivienda ni a la agricultura.
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PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
(6) La Ley N26366, que crea la Sunarp y el Sinarp, publicada en el diario El Peruano el 16/10/1994 esta-
blece en su artculo 2, literal c), que el Registro de Propiedad Inmueble unifica los siguientes Registros:
1.- Registro de Predios 2.- Registro de Derechos Mineros; y, 3.- Registro de Concesiones para la explota-
cin de los Servicios Pblicos.
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DAVID RUBIO BERNUY
(7) CDIGO CIVIL DE 1984: Donacin (art. 1621); Anticipo de Herencia (art. 831); Legado (art. 756);
Compraventa (art. 1529); Dacin en pago (art. 1265) y Permuta (art. 1602).
(8) Artculo 1135 del Cdigo Civil peruano de 1984.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlos, se prefiere al acreedor de buena fe
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PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
Ahora el tema que deseamos abordar con algo de detalle est rela-
cionado a la transferencia de bienes inmuebles inscritos o registrados, ya
que no todo aquel que inscribe primero su adquisicin en el Registro, est
protegido por el Principio de Fe Pblica Registral, pues para ser protegi-
do y oponer erga omnes su derecho, esta inscripcin debe reunir algunos
requisitos que en el punto (4.2) del presente artculo desarrollaremos de
manera ms pormenorizada, consecuentemente aquel que no tiene los re-
quisitos exigidos por el principio de fe pblica registral, puede legalmen-
te perder su adquisicin y ser preterido por un tercero con mejor derecho
a la propiedad sobre el inmueble inscrito.
cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea de
fecha anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el ttulo que conste de documento de fecha cierta ms
antigua.
(9) INSCRIPCIN CONSTITUTIVA.- Una inscripcin registral tiene el carcter de constitutiva, cuando la
ley seala que la inscripcin del acto o derecho es un requisito de validez o de existencia del mismo, as
tenemos dos casos previstos en el cdigo civil en los artculos artculo 77 (PP.JJ: de Derecho Privado) y
1099 (Hipoteca).
187
DAVID RUBIO BERNUY
188
PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
(10) Superintendencia Nacional de Los Registros Pblicos: Memoria Institucional 2009. 1 edicin, Punto y
Grafa S.A.C., Lima, 2010, p. 22.
(11) RECOMENDACIN.- A todas las personas antes de formalizar la adquisicin de un inmueble inscri-
to en los registros jurdicos a cargo de la Sunarp, es recomendable utilizar la institucin del bloqueo
registral. Por el bloqueo registral, una partida queda bloqueada por 60 das hbiles, como una garanta
de reserva de inscripcin del acto que se inscribir posteriormente. El bloqueo se formaliza mediante una
solicitud del notario adjuntando copia simple de la minuta que contiene el acto que se solicita reservar la
prioridad. (Base Legal: Ley N18278 y sus modificaciones y art. 103 del Reglamento de Predios).
189
DAVID RUBIO BERNUY
(12) DEFINICIN DE TTULO.- Se entiende por ttulo para efectos de la inscripcin, el documento o los
documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por si
solos, acrediten fehacientemente e indubitablemente su existencia (art. 7mo del R.G.R.P.).
190
PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
(13) Artculo 949 del CC. 1984: La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
(14) Artculo 1172 del CC. 1936: La sola obligacin de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor
propietario de ella, salvo pacto en contrario.
191
DAVID RUBIO BERNUY
(15) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil peruano de 1984. Tomo IV. Gaceta Jur-
dica, Lima, 1998, p. 299.
192
PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
(16) HERRERA CAVERO, Victorino. Derecho Registral y Notarial. 3 edicin, Raisol S.A., Lima, 1987,
pp. 168 y 169.
193
DAVID RUBIO BERNUY
Nuestro Cdigo Civil, sostiene que solo debe ser del adquirente y en
cuanto al tiempo, la buena fe debe existir al momento de la celebra-
cin del contrato y no necesariamente perdurar hasta la inscripcin.
194
PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
195
DAVID RUBIO BERNUY
(18) SUCESIN A TTULO UNIVERSAL.- Implica la transferencia del patrimonio del causante o parte del
mismo. La Sucesin Universal equivale a la herencia, y el sucesor universal, al heredero.
TRANSMISIN SUCESORIA.- El artculo 660 del Cdigo Civil prescribe: Desde el momento de la
muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus
sucesores.
196
PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
Sobre los predios existe un dominio que se ejerce con las limitacio-
nes y extensin previstas en la constitucin y en el Cdigo Civil y en el
197
DAVID RUBIO BERNUY
198
PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
199
DAVID RUBIO BERNUY
(20) TRANSFERENCIA DE BIEN MUEBLE.- Artculo 947 del Cdigo Civil.- La transferencia de la pro-
piedad de una cosa mueble determinada se efecta con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal
diferente.
Casacin N415-99-LIMA. El hecho de que un vehculo sea un bien mueble registrado (...) y as obte-
ner la publicidad, (...) no implica que la transferencia de dichos bienes se perfeccione con la inscripcin
registral.
200
PROBLEMTICA DE LA DOBLE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA REGISTRADA
201
Ivn Leonardo Glvez Aliaga
El carcter nocivo
de la duplicidad
de partidas
registrales y los
procedimientos
destinados a resolverlo
El carcter nocivo de la duplicidad
de partidas registrales y los
procedimientos destinados a resolverlo
I. INTRODUCCIN
Pau Pedrn concibe que: registro, publicidad y oponibilidad son los
tres elementos de la seguridad jurdica(1). Es cierto, por naturaleza el registro
tiene carcter pblico, es decir, publicita actos y derechos, con la finalidad de
hacerlos oponibles a terceros.
(*) Abogado, egresado de la Maestra en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Mayor de
San Marcos.
(1) PAU PEDRN, Antonio. La publicidad registral. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercanti-
les de Espaa, Madrid, 2001, p. 7.
(2) ALIAGA HUARIPATA, Luis Alberto. Los efectos sustantivos de las inscripciones y el trfico jurdico inmobi-
liario. En: Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao 1, nmero 1, Lima, 2000, p. 73.
205
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
(3) Reglamento aprobado por la Corte Suprema el 27 de mayo de 1968. Actualmente se encuentra derogado.
206
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
(4) Sentencia del Tribunal Constitucional del 3 de agosto de 2002. Publicado en el diario oficial El Peruano
el 5 de abril de 2003.
(5) Aprobado mediante Resolucin N079-2005-SUNARP-SN del 21 de marzo de 2005.
(6) DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Las relaciones jurdico-reales y el
registro de la propiedad. La posesin. Tomo III, Civitas. Madrid, 2007, 6 edicin, p. 361.
207
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
2. Duplicidad o multiplicidad?
Tanto el ARGRP como el RGPR utilizan el trmino duplicidad
para referirse a la existencia de dos o ms partidas registrales. Lo que
en sentido estricto, en funcin del significado del trmino duplicidad,
debera referirse a dos partidas registrales, sin embargo, el legislador ha
interpretado que este trmino refleja de manera acertada la existencia de
otros supuestos que, en sentido estricto, deberan llamarse, por ejemplo,
triplicidad para el caso de la existencia de tres partidas registrales o quin-
tuplicidad, para el supuesto de cinco partidas registrales, sobre un mismo
bien, persona o el mismo elemento. Es por esta circunstancia que algunos
autores prefieren utilizar el trmino multiplicidad de partidas cuyo sig-
nificado puede abarcar ms supuestos.
(7) LVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Comares, Granada, 2006,
p. 127.
(8) ATILIO CORNEJO, Anbal. Derecho Registral. Astrea, Buenos Aires, 2001, p. 103.
(9) GORDILLO CAAS, Antonio. El principio de fe pblica registral. Jurista Editores, Lima, 2010, p. 436.
208
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
(10) GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos.
Gaceta Jurdica, Lima, 2002, p. 305.
209
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
210
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
211
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
calificacin del registrador, por defectos del registro (p. ej. Si no cuenta
con un ndice actualizado), por la falta de un soporte tcnico de parte del
catastro (para el caso de bienes inmuebles), o por una actitud dolosa por
parte de alguna persona interesada.
212
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
(11) La nueva Ley Orgnica de Municipalidades N27972, publicada en el diario oficial El Peruano el 27
de mayo de 2003, establece en el artculo 79, inciso 3.3 lo siguiente: Las Municipalidades Distritales
tienen como funcin especfica elaborar y mantener el catastro Distrital.
213
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
En este contexto, los estudios de los ttulos que son enviados por los regis-
tradores a la oficina de catastro de la Sunarp, o las bsquedas catastrales, siem-
pre sern estudios parciales y sobre la base de la informacin que obra en el
registro.
(12) Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con el Registro de Predios.
Publicado en el diario oficial El Peruano con fecha 21 de julio de 2004.
(13) Decreto Supremo N005-2006-JUS. Publicado en el diario oficial El Peruano con fecha 12 de febrero
de 2005.
214
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
215
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
registral, podra implicar una grave vulneracin de los alcances de los de-
rechos inscritos y legitimados en las partidas materia de publicidad.
(14) A manera de ejemplo de este razonamiento se pueden citar, la Resolucin de la Gerencia Registral de
la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos N019-2010-SUNARP/GR, del 10 de agosto
de 2010, p. 9 y la Resolucin de la Gerencia Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos N020-2010-SUNARP/GR del 11 de agosto de 2010, p. 6.
216
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
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IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
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EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
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IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
220
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
Este es otro paso fundamental para que los terceros puedan tomar co-
nocimiento del inicio de cierre de partida y que no quede afectado por el
posible cambio que sufrir determinada partida.
221
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
222
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
223
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
224
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
VII. OPOSICIN
Tomando en cuenta las clases de duplicidad que regula el RGRP, el
nico caso donde la oposicin est latente es el de duplicidad de inscrip-
ciones con partidas no compatibles (que abarca tambin el caso de su-
perposicin parcial), ya que en los otros casos no existe un conflicto de
derechos inscritos. El ltimo prrafo del artculo 60 del RGRP regula el
tema de la oposicin.
225
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
1. Plazo de oposicin
El artculo mencionado establece el plazo de 60 das siguientes a
la ltima publicacin del ltimo aviso. De una interpretacin literal del
mencionado artculo se podra entender que la oposicin debe formularse
necesariamente dentro de ese plazo.
226
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
formular oposicin al cierre (...) por ello debemos entender que, inclu-
sive algn titular con derecho no inscrito en alguna de las partidas in-
volucradas en el procedimiento de cierre, pueda formular oposicin. La
norma tampoco exige que el escrito cuente con firma certificada por nota-
rio, o fedatario de la Sunarp.
3. Consecuencias de la oposicin
Una vez recibido el escrito de oposicin la gerencia registral debe
dar por concluido el procedimiento administrativo de cierre de parti-
das, y ordenar (al registrador) que deje constancia de ello en cada una
de las partidas duplicadas, luego de lo cual queda expedito el derecho
de los interesados para iniciar la accin ante el rgano jurisdiccional
correspondiente.
227
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
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EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
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EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
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EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
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IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
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EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
235
IVN LEONARDO GLVEZ ALIAGA
X. A MANERA DE CONCLUSIN
El problema de duplicidad de partidas se arrastra desde hace mucho
tiempo e involucra a todos los registros.
236
EL CARCTER NOCIVO DE LA DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES
237
Juan Carlos Esquivel Oviedo
Las juntas de
propietarios y la
administracin
de los bienes
comunes
Las juntas de propietarios y la
administracin de los bienes comunes
I. INTRODUCCIN
Como consecuencia del boom inmobiliario en la actualidad la ma-
yora de ciudades del pas estn creciendo haca arriba, por lo que los
inmuebles que se construyen estn sujetos al rgimen de propiedad ex-
clusiva y propiedad comn. As, las personas que adquieren tales bienes
forman parte de la juntas de propietarios de la edificacin la cual debe
procurar hacer cumplir las disposiciones del reglamento interno y preocu-
parse por la administracin de los bienes y servicios comunes.
(*) Abogado por la Universidad de San Martn de Porres. Egresado de la Maestra en Derecho de la Empresa
con especialidad en Gestin Empresarial de la Pontificia Universidad Catlica del Per y con estudios de
especializacin en Derecho Registral en la misma universidad.
241
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
242
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
(1) GONZALES BARRN, Gnther. Estudio crtico de la nueva legislacin inmobiliaria sobre predios ur-
banos. Ediciones Legales, Lima, 2000, p. 266.
243
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
244
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
245
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
- Bienes comunes conexos, los que hacen parte del edificio, pero
no de la construccin y sirven a los propietarios para un mejor
uso y goce de su bien privado tales como las zonas verdes, zonas
de parqueo, rampas de garaje, jardines, etc. Su mantenimiento y
conservacin corresponde a la totalidad de copropietarios en pro-
porcin al coeficiente de copropiedad, haciendo caso omiso a un
mayor o menor uso por parte de un copropietario(6).
Por su parte, Albadalejo, citado por Avendao Arana, seala que los
bienes comunes se clasifican en: a) bienes comunes por naturaleza y
b) bienes comunes por destino.
246
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
(8) GACETA JURDICA. Data 35,000, [CD-ROM], Gaceta Jurdica, Lima, 2008.
247
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
(9) PARA MARTN, Antonio. La comunidad de propietarios y sus rganos, Estudio prctico jurispruden-
cial. Promociones y Publicaciones Universitarias, Barcelona, 1992, pp. 44 y 45.
248
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
debido a que la ley no le otorg tal calidad, elemento esencial para que
nazca una persona jurdica.
(10) GONZALES BARRN, Gnther Hernn. Inscripcin de la junta de propietarios. En: Dilogo con la
Jurisprudencia. N31, Gaceta Jurdica, Lima, abril, 2001, p. 47.
(11) GONZALES BARRN, Gnther. Junta de propietarios y adquisicin de bienes. En: Dilogo con la
Jurisprudencia. N105, Gaceta Jurdica, Lima, junio, 2007, p. 265.
249
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
(12) Artculo 74.- Facultades generales.- La representacin judicial confiere al representante las atribuciones
y potestades generales que corresponden al representado, salvo aquellas para las que la ley exige faculta-
des expresas. La representacin se entiende otorgada para todo el proceso, incluso para la ejecucin de la
sentencia y el cobro de costas y costos, legitimando al representante para su intervencin en el proceso y
realizacin de todos los actos del mismo, salvo aquellos que requieran la intervencin personal y directa
del representado.
Artculo 75.- Facultades especiales.- Se requiere el otorgamiento de facultades especiales para realizar
todos los actos de disposicin de derechos sustantivos y para demandar, reconvenir, contestar demandas
y reconvenciones, desistirse del proceso y de la pretensin, allanarse a la pretensin, conciliar, transigir,
someter a arbitraje las pretensiones controvertidas en el proceso, sustituir o delegar la representacin
procesal y para los dems actos que exprese la ley.
El otorgamiento de facultades especiales se rige por el principio de literalidad. No se presume la existen-
cia de facultades especiales no conferidas explcitamente.
(13) CONSTANTINO, Juan Antonio, El administrador en el consorcio de copropietarios de la propiedad ho-
rizontal, Ediciones De Palma, Buenos Aires, 1989, p. 53.
(14) La representacin orgnica se caracteriza porque se confiere para la mejor coordinacin de los intereses
colectivos de un grupo de personas, de forma que los representados, mientras dura la representacin, no
pueden ejercitar aquellas facultades que integran la competencia que han atribuido al representante, el
cual se convierte as en rgano de expresin de la voluntad. Esta forma elstica de entender la represen-
tacin orgnica permite concebir la representacin orgnica fuera del mbito de actuacin normal, que
es la persona jurdica, (DE LA CMARA LVAREZ citado por GONZLEZ CARRASCO, M del
Carmen, Comentario al artculo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal N49/1960, En: Comentarios a
la Ley de Propiedad Horizontal, Editorial Arazandi, Pamplona, 2002, pp. 379 y 380.
(15) GONZALES BARRN, Gnther, Derechos Reales, Juristas Editores, Lima, 2005, p. 995.
250
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
(16) Citado por GONZLEZ CARRASCO, M del Carmen. Ob. cit., p. 397.
(17) Ibdem, p. 380.
251
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
252
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
253
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
(23) ROSAT ACED, Jos Ignacio y ROSAT ACED, Carlos, Comunidades de propietarios. Tirant lo Blanch,
Valencia, 2000, pp. 71 y 72.
254
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
(24) MARTORELL, Ernesto Eduardo, Tratado de los contratos de empresa. Tomo III, Depalma, Buenos
Aires, 1997, pp. 416 y 417.
255
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
(25) As De la Cmara lvarez citado por Gonzlez Carrasco ha considerado que el hecho de que el cargo
de administrador con las facultades que le confiere la ley recaiga en una persona distinta del cargo de
Presidente, unido a las facultades de representacin, ha motivado que parte de la doctrina defina al Pre-
sidente como un representante no gestor, (GONZLEZ CARRASCO, M del Carmen, Comentario
al artculo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal N49/1960, En: Comentarios a la Ley de Propiedad
Horizontal, Editorial Arazandi, Pamplona, 2002, p. 654).
(26) GONZALES BARRN, Gnther, Derechos Reales. Ob. cit., p. 996.
(27) As, se ha sealado que el Administrador tendra una funcin interna y, el Presidente, ejercera una fun-
cin volcada al exterior. Dentro de la administracin amplia o gestin de la comunidad, la Ley habra
desdoblado la funcin externa e interna de la misma, mientras que (...) al Presidente le corresponde re-
presentar a la comunidad en juicio y fuera de l en los asuntos que le afecten, al Administrador le corres-
pondera la administracin ordinaria de los asuntos que afecten a la comunidad y que no requieran una
actuacin externa, (GONZLEZ CARRASCO, M del Carmen, Ob. cit., pp. 654 y 655).
(28) Ibdem, p. 655.
256
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
Por su parte, hay quienes expresan que en virtud del origen de las
tareas del administrador, estas se clasifican en:
a) Funciones legales;
b) Funciones estatutarias;
d) Funciones implcitas(31).
257
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes y cuidar que los pagos de los
servicios comunes estn al da. Estas funciones implican que el admi-
nistrador una vez que cobre los gastos deber imputarlos en cada caso
en un orden de prioridades en beneficio para la junta de propietarios
(ej., primero al pago de servicio pblico, al sueldo, etc.)(32).
258
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
259
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
260
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
262
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
263
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
264
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
265
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
(37) CRESPO ALLU, Fernando. Comentario al artculo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
N49/1960, En: La reforma de la propiedad horizontal. Ob. cit., p. 61.
266
LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS Y LA ADMINISTRACIN DE LOS BIENES COMUNES
(38) <http://www.boe.es/aeboe/consultas/bases_datos/doc.php?coleccion=tc&id=SENTENCIA-1993-0301>
(visitada el 15/01/2009).
(39) Sentencia del Tribunal Constitucional recada en el Exp. N0362-2002-HC/TC del 2 de abril de 2002.
(40) CRESCI VASSALLO, Giancarlo, Los lmites a las juntas de propietarios. Restricciones a los derechos
fundamentales en el rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comn, En:
Actualidad Jurdica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007, p. 25.
267
JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO
268
Oscar Huerta Ayala
El derecho de
propiedad en el
saneamiento
de predios
El derecho de propiedad en el
saneamiento de predios
RESUMEN
El derecho de propiedad es un derecho fundamental reconocido en la
Constitucin Poltica del Per y como derecho humano demanda su pro-
teccin, por lo que su afectacin no puede ser arbitraria sino que debe
seguir un debido proceso y, adems, que las normas previstas de sanea-
miento deban contener requisitos que garanticen la seguridad de que la
documentacin presentada contengan una valoracin jurdica y tcnica
adecuada.
(*) Docente de la Universidad Peruana Los Andes filial Lima. Asistente Registral del Registro de Predios
de la Zona Registral N IX - Sede Lima. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
Miembro del Taller de Derecho Civil Jos Len Barandiarn de la Facultad de Derecho de esta casa de
estudios.
271
OSCAR HUERTA AYALA
(1) RAMREZ CRUZ, Eugenio Mara. Tratado de Derechos Reales. Tomo II Propiedad - Copropiedad. S/E.
Lima, 1999, p. 13.
272
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
(2) ESPN CNOVAS, Diego. Manual de Derecho Civil espaol. Vol. II, Tomo I, Derechos Reales, Edito-
rial Revista de Derecho Privado. Madrid, 1952, pp. 60-61.
(3) RAMREZ CRUZ, Eugenio Mara. Ob. cit., p. 14.
273
OSCAR HUERTA AYALA
274
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
(8) BORREL Y SOREL, Antonio M. Derecho Civil espaol. Ob. cit., p. 66.
(9) ALBALADEJO, Manuel. Ob. cit., p. 248.
275
OSCAR HUERTA AYALA
276
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
277
OSCAR HUERTA AYALA
(14) <www.tc.gob.pe/search.pl>.
278
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
(15) <www.tc.gob.pe/search.pl>.
279
OSCAR HUERTA AYALA
280
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
281
OSCAR HUERTA AYALA
Bienes estatales
Los bienes estatales comprenden los bienes muebles e inmuebles de
dominio privado y de dominio pblico, que tienen como titular al Estado
o cualquier entidad pblica que conforma el sistema nacional de bienes
estatales, independientemente del nivel de gobierno que pertenezcan (art.
3 del D.S N007-2008-VIVIENDA- reglamento de la Ley General del
sistema Nacional de Bienes Estatales).
Los organismos a los que la Constitucin Poltica del Per y las leyes
confieren autonoma.
282
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
Caractersticas:
1. SANEAMIENTO LEGAL
A. Sedapal
Una de las primeras normas sobre saneamiento de bienes esta-
tales fue a favor de Sedapal mediante el D. S. N24-94-PCM (Pub.
13/04/1994), mediante el cual se dispuso:
283
OSCAR HUERTA AYALA
Documentos:
Requisitos:
Avisos: Para que los terceros tomen conocimiento que de los inmue-
bles que sern materia de saneamiento legal el Comit Especial de Seda-
pal deber publicar en el diario oficial El Peruano y en dos diarios de
circulacin nacional la relacin detallada de dichos inmuebles.
284
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
285
OSCAR HUERTA AYALA
286
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
Por lo que en todo caso debera acreditarse ante Registros que la no-
tificacin personal no se pudo efectuar con los respectivos cargos de de-
volucin y tampoco las otras modalidades de notificacin, y luego de que
se ha fracasado en los intentos de notificacin debera recurrirse a la no-
tificacin por aviso, dicho dato debera constar en la declaracin jurada.
287
OSCAR HUERTA AYALA
288
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
La inscripcin de dominio.
Declaraciones o constataciones de fbrica.
Primera inscripcin de dominio.
Dems actos inscribibles.
Requisitos generales:
Memoria descriptiva.
Plano de ubicacin.
Requisitos especficos:
289
OSCAR HUERTA AYALA
290
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
291
OSCAR HUERTA AYALA
292
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
293
OSCAR HUERTA AYALA
294
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
a) Presentacin de la solicitud.
b) Calificacin de la solicitud.
d) Notificacin de la pretensin.
e) Oposicin.
295
OSCAR HUERTA AYALA
296
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
Con esta solicitud se acompaa la copia literal del inmueble, los ori-
ginales del PU y HR, as como los recibos de pago por concepto del Im-
puesto Predial.
La Ley N 27333
Trmite:
297
OSCAR HUERTA AYALA
(16) Primer Precedente de observancia obligatoria aprobado en las sesiones del XXVII y XXVIII Pleno del
Tribunal Registral de la SUNARP (publicado en el boletn de Normas Legales del diario oficial El Pe-
ruano el 11 de Marzo de 2008).
(17) MONROY GLVEZ, Juan. Debido proceso y tutela jurisdiccional. En: La Constitucin Comentada.
Tomo II, Gaceta Jurdica, Lima, 2006, p. 497.
298
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
(18) MORN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General. 5
edicin. Gaceta Jurdica, Lima, 2006, p. 65.
(19) FERNNDEZ SEGADO, Francisco. La configuracin jurisprudencial del derecho a la jurisdiccin. Es-
paa. 1994, pp. 9257-9284. Citado por LANDA ARROYO, Csar. Teora del Derecho Procesal Consti-
tucional. Palestra Editores, Lima, 2003, pp. 201-205.
(20) MONTERO AROCA, Juan y otros. Derecho Jurisdiccional I. Parte General. Tirant lo Blanch, 10
edicin, Espaa, 2000, p. 367 y ss.
299
OSCAR HUERTA AYALA
In dubio pro reo.- Es un derecho del justiciable para que el juez in-
terprete la norma a su favor, en aquellos casos en los que una nueva ley
favorezca al reo; a pesar de haberse iniciado el proceso en funcin de una
ley anterior que estaba vigente al momento de cometerse la infraccin(21).
(21) ROMERO COLOMA, Aurelia. El artculo 24 de la Constitucin espaola: examen y valoracin. Edisur,
Granada, 1992, pp. 70-95. Citado por LANDA ARROYO, Csar. Ob. cit., p. 200.
300
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
JURISPRUDENCIA
Cas. N1992-2003-TACNA 26 de abril de 2004 (El Peruano,
30/09/2004)
301
OSCAR HUERTA AYALA
(22) GONZALES BARRN, Gnther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. 2 edicin. Jurista Edito-
res Lima, 2004, p. 34.
302
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
Supuestos:
Supuestos:
En ambos casos:
303
OSCAR HUERTA AYALA
304
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
305
OSCAR HUERTA AYALA
306
EL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL SANEAMIENTO DE PREDIOS
307
OSCAR HUERTA AYALA
ANOTACIN PREVENTIVA
Segn la Directiva N013-2003-SUNARP/SN, son requisitos para la
anotacin preventiva de la solicitud de prescripcin adquisitiva de domi-
nio de saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas y luego se
inscriba la inscripcin definitiva:
308
ndice general
ndice
general
Presentacin................................................................................. 5
La inmatriculacin de predios
I. Qu es un predio no inscrito?..................................................... 9
II. La inmatriculacin o primera inscripcin....................................... 11
III. Principio de especialidad e inmatriculacin.................................. 12
IV. Inmatriculacin: entre simplificacin y rigurosidad....................... 17
V. Qu derechos se inmatriculan?.................................................. 21
VI. Mecanismos generales de inmatriculacin................................... 23
1. Ttulos de propiedad con cinco aos de antigedad............ 26
1.1. bis: Ttulos de propiedad con cinco aos de antigedad. Juicio
crtico..................................................................................... 32
1.2. ter: Ttulos de propiedad con cinco aos de antigedad.
Problemas prcticos............................................................. 35
2. Ttulos supletorios................................................................. 45
2.1 bis: Prescripcin adquisitiva y ttulos supletorios.................. 48
311
NDICE GENERAL
312
NDICE GENERAL
I. Introduccin.................................................................................. 145
II. El registro pblico y la publicidad registral.................................... 147
III. El sistema de inscripcin. los principios registrales...................... 152
1. Principio de rogacin............................................................ 153
2. Principio de tracto sucesivo.................................................. 154
3. El principio de legitimacin................................................... 155
4. Principio de prioridad............................................................ 156
5. Principio de legalidad............................................................ 157
6. Principio de fe pblica registral............................................. 159
IV. El principio de especialidad.......................................................... 163
313
NDICE GENERAL
1. Concepto............................................................................... 163
2. El folio real y folio personal................................................... 164
2.1. El folio real............................................................................. 164
2.2. El folio personal.................................................................... 168
V. Coordinacin del registro de predios con el catastro.................... 169
VI. Conclusin.................................................................................... 173
VII. Bibliografa.................................................................................... 174
314
NDICE GENERAL
I. Introduccin.................................................................................. 205
II. Concepto de duplicidad de partidas............................................. 206
1. Carcter nocivo de la duplicidad........................................... 207
2. Duplicidad o multiplicidad?................................................. 208
3. Registros que comprende..................................................... 209
4. Motivos por los que se generan las duplicidades................. 210
III. Afectacin de los principios de especialidad, legitimacin, fe p-
blica registral, tracto sucesivo....................................................... 212
IV. Rol del catastro............................................................................. 213
V. Caracteres generales del procedimiento de cierre por duplicidad:
procedimiento administrativo de naturaleza no contenciosa........ 215
1. Funcionario competente: la gerencia registral...................... 216
2. Funcionario competente para el caso de duplicidad en dife-
rentes rganos desconcentrados.......................................... 217
3. Procedimiento de duplicidad en diferentes rganos descon-
centrados. Diligencias complementarias a realizar............... 217
315
NDICE GENERAL
316
NDICE GENERAL
I. Introduccin.................................................................................. 241
II. Nociones generales sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Comn......................................................................... 242
III. Los bienes comunes como elemento esencial del rgimen de
propiedad exclusiva y propiedad comn...................................... 243
1. Finalidad y caractersticas de los bienes comunes............... 244
2. Clases de bienes comunes................................................... 245
IV. La junta de propietarios................................................................ 247
V. Administracin de los bienes comunes por el presidente de la
junta de propietarios..................................................................... 249
VI. Administracin de los bienes comunes por un tercero ajeno a la
junta de propietarios..................................................................... 251
1. Administrador como trabajador de la junta de propietarios.. 252
2. El administrador persona jurdica......................................... 253
VII. Funciones del administrador......................................................... 256
VIII. Responsabilidad de la junta de propietarios por actos de admi-
nistracin de los bienes comunes................................................. 260
IX. Deficiencias legales que impiden que la funcin de las adminis-
tradoras se realice de forma eficiente........................................... 264
Resumen...................................................................................... 271
317
NDICE GENERAL
318