LA BUENA FE EN LA

JURISPRUDENCIA
COMENTARIOS Y ANLISIS DE SENTENCIAS

LILIAN C. SAN MARTN NEIRA

Editora

SILvIA RETAMALES M. Y vALENTINA GUEvARA P.

Coordinadoras
Anlisis de jurisprudenciA 459

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Materia: Deber de informar caractersticas del inmueble dado en arriendo.

Descriptores: Buena fe oBJetiva arrendamiento tratados Preliminares
deBer de informar ProPsito Prctico.
Tribunal: Corte de Apelaciones de Santiago.
Fecha: 29/11/2007.
Tipo de accin: Terminacin arrendamiento (apelacin acogida).
Rol: 3073-2003.
Partes: Glide Diversiones Ltda. con Compaa de Inversiones y Desarrollo
Sur S.A.
Ministros mayora: Juan Mera y Juana Latham.
Ministro minora: ----
Ministro redactor: Andrea Muoz.
Abogado integrante: Andrea Muoz.
Normativa relevante citada: Art. 1546 Cdigo Civil.
Cita online: CL/JUR/2764/2007.

Pregunta jurdica

Una clusula que grava al arrendatario a conseguir las autorizaciones

municipales para el funcionamiento de su giro en el terreno, libera
al arrendatario de su deber de informar caractersticas del predio que
podran obstaculizar dichos permisos?

Hechos

Luego de una serie de negociaciones, Glide Diversiones celebr un contrato

de arriendo de inmueble con Compaa de Inversiones y Desarrollo Sur. En
l se pact que el arrendador deseaba ocupar el terreno para un minigolf.
As, en el contrato se expres que ser el arrendatario el que debe solicitar
todos los permisos que requiera para desarrollar su actividad. Sin embargo,
al requerir dichas autorizaciones la municipalidad las neg, ya que una
franja de dicho predio estaba sujeto a utilidad pblica. Esta informacin
era totalmente conocida por el arrendador. El arrendatario demanda de
terminacin de arrendamiento, mientras que el arrendador demanda re-
convencionalmente por no pago de rentas. En primera instancia se acoge
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la demanda decretando, adems, las indemnizaciones correspondientes. El

arrendador interpone recurso de apelacin.

Aplicacin del derecho

De acuerdo a las reglas de interpretacin de los contratos, si se conoce

claramente la voluntad de las partes contratantes, debe estarse a ella ms
que a lo literal de las palabras. La tarea del juez, en consecuencia, debe
orientarse a determinar la voluntad comn que tenan las partes al contra-
tar, lo que, ciertamente, deja fuera cualquier reserva mental o motivacin
individual de una de ellas. En la especie, con el mrito de la prueba ren-
dida, no puede sino concluirse que la voluntad de estas fue establecer que
la tarea de obtener las autorizaciones y permisos que se requieran para el
funcionamiento de la actividad a desarrollar ser del arrendatario. Por tanto,
resulta improcedente que la demandada pretenda extender el alcance de lo
acordado, a todas aquellas autorizaciones o permisos municipales que, por
cualquier otro motivo, el inmueble pudiera requerir, ms all de lo que fuere
necesario para instalar la cancha de minigolf para la que el arrendatario
utilizara el predio. El riesgo del negocio ha de entenderse circunscrito,
por lgica, tanto al xito o fracaso que pudiera tener el arrendatario en la
obtencin de los permisos necesarios para echar a andar la actividad misma
del minigolf (vid. C. 3 y 5 sentencia Corte de Apelaciones).

En este mismo sentido, no se ha liberado al arrendador de su obligacin de

informar al demandante acerca del estado o situacin legal del inmueble, obli-
gacin a la que, desde luego, no pudo haber renunciado, atendido el principio
de buena fe que debe estar presente en todo contrato. En efecto, como lo ha
comprendido la doctrina y la jurisprudencia en nuestro medio jurdico, la
buena fe contractual que exige el artculo 1546 del Cdigo Civil ha de estar
presente en todas las etapas de desenvolvimiento del contrato, esto es, desde
las negociaciones preliminares, pasando por la celebracin y ejecucin del
mismo, hasta las relaciones posteriores al trmino del contrato, inclusive.
La buena fe exige, pues, que al momento de negociar el contrato, las partes
hablen claro (como dice el profesor Lpez Santa Mara), lo que implica que
se abstengan de hacer afirmaciones inexactas o de guardar silencio sobre as-
pectos que puedan conducir a la otra parte a una errada representacin de los
elementos del contrato. La expectativa es que, en esa etapa, los contratantes
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se den toda la informacin necesaria para definir los trminos del contrato y
que est orientada a ilustrar de la mejor forma a la otra parte, en una actitud
de correccin y lealtad (vid. C. 6 sentencia Corte de Apelaciones).

La abstinencia en la informacin por parte del arrendatario se ve an ms

agravada cuando se han llevado a cabo las tratativas preliminares, lo que
indica que existieron las instancias en que el demandado pudo y debi haber
puesto sobre la mesa todos los antecedentes disponibles sobre el estado del
predio que iba a arrendar, ms all de que su cocontratante no los hubiera
pedido o hubiera carecido de la asesora tcnica necesaria para inquirir los
aspectos determinantes relacionados con la materia. Dicho de otra mane-
ra, la pasividad o ingenuidad del demandante no libera al demandado de
las exigencias que la buena fe y lealtad en el actuar le imponen, teniendo
adems presente que su obligacin esencial era entregar al arrendatario la
cosa en estado de servir a la finalidad para la que fue arrendada (vid. C. 6
sentencia Corte de Apelaciones).

De esta manera, aun cuando se estime que el arrendatario (demandante) pudo

haber desplegado una mayor actividad para conocer el estado del inmueble,
en lo que respecta a las normas urbansticas aplicables, no estima este tribu-
nal que haya incurrido en una conducta excesiva o gravemente descuidada,
como pretende la demandada para morigerar los efectos de su propio incum-
plimiento, ya que tratndose de defectos como los evidenciados al tramitar
la solicitud de permiso, no cabe imaginar siquiera que el arrendador pudiera
haberlos obviado en las conversaciones preliminares, lo que lleva a concluir
que la negligencia no estuvo en el arrendatario, que no conoca la propiedad,
sino en sus dueos, que s debieron haber informado lealmente al demandante,
de la existencia de tales vicios (vid. C. 7 sentencia Corte de Apelaciones).

Que en relacin a las condiciones en que habra sido entregado el inmueble

al demandante, el mrito del expediente permite sostener que este no se
encontraba, efectivamente, en condiciones de ser utilizado por esta para
los fines que se propuso al arrendarlo y que eran de sobra conocidos por la
demandada (vid. C. 8 sentencia Corte de Apelaciones).

Aun esto, la Corte acoge el recurso revocando la sentencia solo en cuanto

no da a lugar a la indemnizacin por lucro cesante.
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Conclusin

No. La buena fe exige que, al momento de negociar el contrato, las

partes se abstengan de hacer afirmaciones inexactas o de guardar si-
lencio sobre aspectos que puedan conducir a la otra parte a una errada
representacin de los elementos del contrato. La expectativa es que,
en esa etapa, los contratantes se den toda la informacin necesaria
para definir los trminos del contrato y que ilustre de la mejor forma
a la otra parte, en una actitud de correccin y lealtad.