Formato de Análisis de Jurisprudencia Nacional

Corporación, número de sentencia o radicación, fecha y magistrado ponente:

 Corporación: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
 Número de sentencia o radicación: Sentencia SC 5430 DE 2021; radicación 05001 31 03 010 -2014 01068
01
 Fecha: Bogotá, D.C, 07 de diciembre de 2021.
 Magistrado Ponente: OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
Tema:
Fiducias Mercantiles.
Subtema (s):
Obligaciones, deberes y responsabilidad accesorias del Contrato: Información, consejo y previsión.
Hechos relevantes:
PRIMERO: El primero de septiembre de 2007, el Sr. Andrés Fajardo Valderrama y Fajardo Williamson S.A.,
en su calidad de Fideicomitentes, celebraron con Fiduciaria Corficolombiana S.A., un contrato de Fiducia
Mercantil Irrevocable de Administración, en virtud del cual se constituyó el patrimonio autónomo denominado
Fideicomiso Soler Gardens, para la construcción del proyecto inmobiliario que fue concebido como una unidad
compuesto por cuatro etapas que se ejecutaría en dos períodos, preoperativo y operativo.

SEGUNDO: En noviembre de 2007, los demandantes se vincularon al Fideicomiso Soler Gardens mediante la
suscripción de encargos fiduciarios como beneficiarios de área. Adicionalmente, celebraron promesas de
transferencia del dominio a título de restitución de beneficio con el señor Fajardo Valderrama y con Fajardo
Williamson S.A., respecto de algunos locales comerciales.

TERCERO: La Promotora Soler Gardens S.A, por autorización de la fiduciaria fungió como cesionaria de
todos los derechos y obligaciones de los otrora Fideicomitentes.

CUARTO: La Fiduciaria Corficolombiana S.A. asumió la obligación contractual de suscribir las escrituras a
través de las cuales los propietarios de los 5 predios en los cuales se construiría el proyecto, transferirían al
Fideicomiso el derecho real de dominio de sus inmuebles. Cabe aclarar que solo ingresaron 4 inmuebles al
fideicomiso. La fiduciaria entregó a los fiduciantes los dineros recibidos de parte de los beneficiarios de área, a
sabiendas de que éstos no habían cumplido los requisitos contractuales para dar por finalizada la etapa
preoperativa y de la incertidumbre reinante en la gestión de las ventas.

QUINTO: Los accionantes realizaron abonos a la Fiduciaria y a la Promotora Soler Gardens de los dineros que
les correspondían, de acuerdo al plan de pagos convenido, y solo dejaron de hacerlo ante la evidente
interrupción de la obra que nunca se reactivó. En mayo de 2010, no se realizó la entrega ni la suscripción de la
escritura pública de transferencia del dominio de los bienes adquiridos por ellos, pese a que fue esa la fecha
acordada, por cuanto la obra ya se encontraba interrumpida de forma definitiva.

Problema (s) jurídico (s):

¿Es jurídicamente viable que un encargo fiduciario de vinculación con promesa de trasferencia de dominio
genere responsabilidades conexas para las partes en cuanto a las obligaciones, deberes y responsabilidad
accesorias del Contrato?
 Consideraciones de la Corte:
De acuerdo con la acción contemplada en el artículo 925 del Código de Comercio, según el cual, el comprador
tendrá derecho a exigir el pago de perjuicios por el incumplimiento del vendedor a su obligación de hacerle
tradición válida, sin necesidad de instaurar previamente cualquiera de las acciones consagradas en el artículo
1546 del Código Civil y 870 de este Libro. Según la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia tratándose del
incumplimiento de una de las obligaciones principales del vendedor en el contrato de compraventa mercantil
como es la tradición del dominio del bien al comprador (arts. 1880 C.C. y 922 C. de Co.), el legislador consagró
una acción independiente y autónoma a favor de éste, para que sin necesidad de acudir a las previstas en los
artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio, pudiera exigir directamente el pago de los
perjuicios causados por el enajenante. Por lo anterior, se trata de una acción de naturaleza compensatoria o
resarcitoria principal, dado que no está supeditada al éxito de una pretensión resolutoria o de cumplimiento de lo
pactado. Así pues, por el carácter especial de la referida acción, su ámbito de aplicación está circunscrito a que
el incumplimiento se presente en la fase contractual de una compraventa mercantil y que el vendedor no haya
realizado una “tradición válida”.

Lo anterior, según la Corte, significa que se inobservó una típica obligación de dar como es la de traditar, porque
aquella no reunía los presupuestos para la validez de ese modo de adquirir el dominio previstos en los artículos
742 a 746 del Código Civil, que, en su orden, atañen a lo siguiente: Que sea hecha voluntariamente por el
tradente o por su representante; que el adquirente o su representante hayan expresado su consentimiento; que de
haberse efectuado por conducto de mandatarios o representantes legales, estos obren dentro de los límites de su
mandato o de su representación legal;
que medie un título traslaticio de dominio y que sea válido respecto de la persona a quien se confiere; y la
ausencia de error en cuanto a la identidad de la especie que debe entregarse, o de la persona a quien se hace la
entrega, ni en cuanto al título.

Norma (s) específica (s) que se analiza (n) o sirven de sustento para la motivación de la sentencia:
Artículo 925 del Código de Comercio.
Decisión:
La Sala de Casación Civil CASA la sentencia dictada el 7 de junio de 2018 por la Sala Civil del Tribunal
Superior de Medellín. Resuelve: Revocar la sentencia proferida el 16 de junio de 2017, por el Juzgado Décimo
Civil del Circuito Medellín. Segundo: Declarar probada la excepción de falta de legitimación por activa de
Formabienes S.A. en relación con la unidad inmobiliaria 208, alegada por Fiduciaria Corficolombiana S.A. Las
demás defensas propuestas por todas las convocadas, se declaran no probadas. Tercero: Declarar la resolución
de los contratos de Encargo fiduciario de vinculación al Fideicomiso Soler Gardens celebrados por Andrés
Fajardo Valderrama y Fajardo Williamson S.A. como beneficiarios, Fiduciaria Corficolombiana S.A. como
fiduciaria y Cresibienes S.A. como beneficiario de área, respecto de los locales comerciales 102 y 103 del
Proyecto Soler Gardens, así como de los contratos de Promesa de transferencia del dominio a título de
restitución de beneficio de local comercial que hace parte del proyecto Soler Gardens de los mismos locales,
suscritos entre Andrés Fajardo Valderrama y Fajardo Williamson S.A., como promitente uno y Cresibienes S.A.
como promitente dos. Cuarto: Declarar la resolución de los contratos de «Encargo fiduciario de vinculación al
Fideicomiso Soler Gardens» celebrados por Andrés Fajardo Valderrama y Fajardo Williamson S.A. como
beneficiarios, Fiduciaria Corficolombiana S.A. como fiduciaria y Altabienes S.A. Quinto: Condenar
solidariamente a Andrés Fajardo Valderrama, Fajardo Williamson S.A. y Promotora Soler Gardens S.A., a
restituir a los accionantes las sumas pagadas como parte del precio de los bienes prometidos, por su valor
actualizado a la fecha de esta providencia, así: a Cresibienes S.A. $588.863.353, y a Formabienes S.A.S.
$744.081.618. Por último, la Corte desestima los llamamientos en garantía.

Regla jurídica aplicable:

La transferencia de los bienes no constituye el objeto principal ni tampoco el fin económico del negocio
jurídico, sino una garantía transitoria del buen manejo de unos recursos que el fiduciante y el fideicomisario
tienen destinados a un propósito o empresa ulterior y subyacente, en la que el fiduciario no tiene interés, pero
a cuya consecución sí contribuye en razón del encargo que le fue confiado por su imparcialidad,
profesionalismo y reputación. Del fiduciario, como profesional en la materia, se espera el estricto
cumplimiento de los deberes generales y particulares propios de su ramo de negocios y, por ello, su
 comportamiento durante todo el iter contractual en virtud de su profesionalismo, se le exige una especial
diligencia, bajo el entendido de que su actividad supone obligaciones de administración y prestación de
servicios financieros, en los que, por lo demás, va inmerso un profundo interés público artículo 335 de la
Constitución y la confianza del ciudadano que entrega sus recursos gracias al respaldo con que cuenta la
entidad fiduciaria, dada su idoneidad, su profesionalismo, su especial habilitación para captar esos recursos y
la vigilancia especial a la que se encuentra sometida.
Para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la esfera de la negociación anticipada o «sobre planos». De
acuerdo a la literalidad de los tres contratos coligados, los fideicomitentes se comprometieron a desarrollar
su proyecto inmobiliario en cuatro etapas y sobre cinco lotes de terreno que entrarían a conformar el
patrimonio autónomo destinado para tal fin, así como a ordenarle a la Fiduciaria que procediera a la
escrituración de los bienes prometidos a los beneficiarios de área; a su turno, en los negocios de encargo
fiduciario y de promesa de transferencia del dominio, estos últimos asumieron la obligación de pagar por
cuotas el precio de los inmuebles prometidos desde la etapa preoperativa en la que se encontraba el proyecto,
de tal manera que para la fecha en que se proyectaba concluir la construcción hubiesen terminado de sufragar
la totalidad del precio de las unidades inmobiliarias de su interés. Los demandantes no efectuaron todos los
pagos durante la ejecución del proyecto, y al no acreditar en el juicio que honraron en forma debida esos
convenios faltaron a la carga que los habilitaba para pedir la resolución del contrato con indemnización de
perjuicios, esa situación no impide que, de cara al incumplimiento de las prestaciones correlativas de sus
contradictores, puedan considerarse en un plano de mutua inobservancia pues aquellos tampoco acreditaron
la satisfacción de sus deberes en la forma y tiempo fijados. Concurrencia de los supuestos para aplicar el
criterio jurisprudencia de la sentencia SC1662-2019, reiterado en SC3666- 2021, respecto a la posibilidad de
acceder a la resolución del contrato en los eventos de recíproco incumplimiento, pero sin indemnización de
perjuicios.

Jurisprudencia citada:
SC1662-2019, SC3666-2021, SC5097-2020; 14/12/2020, CSJ SC1806-2015, 24 feb, CSJ SC9100-2014, CSJ
SC1819-2019, 28 may, SC5438-2014, 26 agosto, CSJ Sc, 8 sep. 2011, rad. 2007-00456-01, CSJ SC3047-2018,
31 jul, CSJ AC, 29 oct. 2013, rad. 2008-00576-01.
Observaciones:
De acuerdo al análisis de la sentencia, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia estableció que, en el marco
de las fiducias inmobiliarias, son de especial relevancia los deberes accesorios de: información, consejo y
previsión. Sobre los mencionados deberes, la jurisprudencia explicó: a. Deber de información: consiste en
transmitir la información de las circunstancias relevantes del acto jurídico relacionadas con el alcance de las
obligaciones, efectos y riesgos asumidos. Debe suministrarse objetivamente y de forma adecuada, completa,
veraz y oportuna. Así como también el deber de consejo: consiste en suministrar una opinión motivada o
exposición razonada por parte del contratante informado profesional fiduciario) de cara a las eventuales
consecuencias que deberá afrontar el cliente. Aunque puede llegar a constituir una advertencia disuasiva, no
supedita la voluntad, independencia y libertad del aconsejado, quien como titular del derecho es el único que
puede tomar determinaciones sobre él. Por otra parte, está el deber de previsión: consiste en advertir con
anticipación los riesgos o inconvenientes a los que pueda quedar expuesto el negocio fiduciario, con base el
profesionalismo y experiencia del fiduciario. No obstante, para exonerarse de responsabilidad deberán acreditar
el máximo grado de diligencia, que es el exigible al buen hombre de negocios, debido a que se trata de un
profesional experto en negocios fiduciarios.
Diligenciado por: Dayana Molina y Elvia Zule ta