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contractualmente. Este plazo no est sometido a las limitaciones del derecho comn. Y en ello, la
actual ley establece que puede pactarse por dcadas.
Cul es la diferencia con la anterior Ley de leasing?
La anterior ley era una alternativa para financiar los activos fijos que una empresa necesitaba.
Mediante un contrato de arrendamiento financiero, el banco le entregaba los activos para su uso, a
cambio del pago de una cuota peridica durante un plazo establecido. Al finalizar el contrato, el
inquilino tena el derecho a adquirir el activo por un porcentaje del valor de compra pactado desde
el principio, denominado opcin de compra. Ahora con la nueva Ley no es considerado activo fijo,
ni menos es a favor de una empresa, como que tampoco puede darse en alquileres comerciales y
tampoco sobe muebles, pero tenga presente que en lo no prohibido se aplica el Cdigo Civil y el
antecedente del DL 299.
Qu es lo aconsejable para una familia que desea adquirir una casa?
Si una persona natural a cargo de una familia desea adquirir un departamento dentro de un edificio
o una casa y no le entusiasma el pago de una cuota inicial, tiene las modalidades de arriendo con
opcin de compra o el arriendo financiero.
En la primera la ventaja es que al trmino del contrato de arriendo puede tener un historial que le
permita acceder al Bono de Buen Pagador (BPP) que estar a cargo de Mivivienda o el que
designe el Ejecutivo, adems de ser sujeto de crdito hipotecario por el banco o financiera. El
arrendador tiene la ventaja de no pagar IGV hasta por tres aos, que le favorecer en la
comercializacin.
Por la compra se protege al arrendatario ante una posterior inscripcin de venta, carga o gravamen
sobre el inmueble y puede, a pedido de cualquiera de las partes, bloquear registralmente cualquier
nueva inscripcin, pero solo hasta que se inscriba la transferencia (el nuevo propietario puede
bloquear a su vez considerando que es por 10 aos, pero ello no est reglamentado an).
En el leasing, igual tiene opcin al BPP. Para adquirir el bien, debe cumplir con el pago de las
cuotas, intereses, gastos y comisiones, segn indique el FUAL, y, pagar el precio de compra
pactado (debe informar al exarrendador, que se convertir en el vendedor, por carta notarial, su
opcin de compra).
Qu desventajas traen estas dos modalidades especiales?
Pese a que no va a sentir la carga de la cuota inicial en las dos modalidades, en el arrendamiento
con opcin de compra no es cierto que se exonera del pago de la inicial y que los dos o tres aos
convenidos son parte de ella. Son arriendos. La media verdad del ministro de Vivienda es que se
capitalizan. l dice que Mivivienda compensar al inquilino que opte por comprar como buen
pagador con una bono entre los S/. 12,500 a S/.17,000; y eso an falta reglamentar. Hay un abuso,
pues debe pagarse todos los meses pactados. Si el inquilino opta por comprar la vivienda antes de
terminarse el plazo pactado, obliga a que se sumen los meses que faltan para cumplir el contrato
de arriendo al monto de la compra. Si pact por 3 aos por la suma de S/. 1,000 la mensualidad
con opcin de compra y deseo adquirir el bien al ao de arriendo, debo de cancelar los dos
siguientes por arrendamiento (S/. 24,000) y eso no cuenta para amortizar el monto del precio del
inmueble.
Es potestad del banco darle el crdito hipotecario (cuando opte por la compra (despus de los dos
o tres aos pactados). No se obliga a la financiera a extenderle el crdito as sea usted buen
pagador.
En el arrendamiento financiero (leasing) debe intervenir una financiera acreditada (o banco), para
que el inquilino pague los abonos en cuenta del arrendamiento o la cuota pactada. Las cuotas son
muy altas, por ello el fracaso de la Ley de 1984 de Leasing, adems falta reglamentar los
conceptos complementarios. Nada impide que el banco le condicione una prima por la suscripcin
del contrato que a la larga sigue siendo una cuota inicial enmascarada.