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Este avalo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los
derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado
legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a nuestra investigacin, as
como de las Premisas establecidas, es de nuestra opinin que al da 20 de
Octubre del 2.013, el Valor de Mercado Actual del terreno y las bienhechuras
en ella existentes, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: TRES
MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO
CNTIMOS (Bs. F. 3.750.000,00).
CERTIFICACIN
fe
del
avaluador
que
no
ha
exagerado
ni
omitido
para la fecha de
CONTENIDO
A._) PORTADA.
B._) CARTA RESUMEN.
C._) CERTIFICACION.
D._) CUERPO DEL INFORME:
1.) OBJETO DEL AVALO.
2.) FECHA DEL AVALO.
3.)
4.)
5.)
6.)
7.)
AVALO:
7.1.)
- Documentos de Propiedad.
7.2.) CONSTRUCCION. CARACTERSTICAS FSICAS.
1.)
que
conforman
una
vivienda
casa-quinta,
ubicada
en
la
2.)
El
Morro
Sector Oeste;
a. Inspeccin ocular.
b. Visita de la zona y sus alrededores.
c. Verificacin de los datos contenidos en documentos de propiedad.
d. Verificacin del estado actual y conservacin del inmueble.
e. Resumen fotogrfico.
Servicios:
La
zona
cuenta
con
los
servicios
bsicos
necesarios
para
el
El
agua
viene
principalmente
de
los
embalses
Accesos:
Regional
del
Centro (ARC):
tambin
conocida
como
de
toda
Venezuela,
uniendo
la
ciudad
de
Valencia
Cabello,
La Autopista
Circunvalacin
La Autopista Valencia -
del
Este,
La Autopista
reas de influencias:
Trescientos
Decmetros
Sesenta
Ocho
Cuadrados (368,24
Metros
Cuadrados
con
Veinticuatro
Decmetros
Cuadrados
(331,42m2)
de
construccin,
ubicada
en
la
7.) AVALO:
7.1.) TERRENO. CARACTERSTICAS FSICAS
Caractersticas de la zona:
En cuanto a Vialidad del Municipio de Sandiego, lugar donde se ubica el
inmueble en estudio; cuenta con buenos accesos a la Autopista Regional del
Centro
(Caracas - Valencia)
hacia
la Autopista
Valencia-Campo
Carabobo hacia la zona industrial y hacia algunos centro poblados. Adems, los
Potenciales del Municipio son: una excelente ubicacin geogrfica exactamente
entre Valencia, capital del Estado Carabobo y Puerto Cabello, segundo puerto
ms importante del pas. Un enorme potencial comercial y de servicio.
Excelente potencial agrcola donde el principal rubro son los c tricos e
importante
desarrollo industrial.
La toma de Cumaca
Mi viejo Samn
Club Madeirense
Ubicacin:
Descripcin de la parcela:
Servicios:
Electricidad: Suministrada por CORPOELEC.
Agua: Suministro de Agua a travs de la Empresa Hidrocentro, C.A.
Cloacas: Descargan al colector de aguas negras de la zona.
Telfono: Posee servicio de C. A. N. T. V.
las calles.
Documento de propiedad
Se anexa copia de documentos de propiedad al final del informe.
7.1.2.)
PREMISAS ESTABLECIDAS
Mtodo de Avalo:
cual
A: Constante Obtenida
B. C y Z: Coeficientes de la Ecuacin.
R-SQ: Coeficiente de Determinacin.
X1: +
.
.
.
Xn: +
que
permite
utilizar
referenciales
de
terrenos
que
tienen
FACTORES DE CORRECCIN:
Donde:
fact.act.
factor de actualizacin
Distrito correspondiente:
unitarios de cada uno de los referenciales, las cuales sern igualadas a los de
inflacin que presenta el Banco Central de Venezuela, tomando en cuenta el
valor del primer trimestre del ao en curso (2013), que presenta la Oficina de
Estadstica del Banco Central de Venezuela (para 2.013 = 47,00 %) acumulado
hasta el mes de Marzo.
FACTORES INTANGIBLES:
7.1.3.)
CLCULOS
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple
Coeficiente de determinacin
R^2
R^2 ajustado
Error tpico
Observaciones
0,326163633
0,106382716
-0,056093154
316935,9327
14
Cuadro N 3
ANLISIS DE
ARIANZA
Regresin
Grados
de
liberta
d
2
Residuos
11
Total
13
Suma de
cuadrado
s
Promedio de
los
cuadrados
Valor
crtico de
F
0,538683
386
Cuadro N 4
Coeficien
tes
Error
tpico
Estadstic
ot
Probabili
dad
Inferior
95%
Superior
95%
Inferior
95,0%
Superior
95,0%
1343396,
064
3935,757
492
113109,2
128
3122784,
1
1343396,
064
3935,757
492
113109,2
128
3122784,
096
Intercep
cin
889694,0
2
1014586,
614
0,876902
971
0,399285
59
REA
1072,511
2
39126,48
8
1300,893
062
0,824442
225
0,565680
847
0,427204
03
FECHA
69167,07
305
0,582965
53
Cuadro N 5
Anlisis de los
1790,735
15
191362,1
9
1790,735
152
191362,1
897
residuales
Observa
cin
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Pronstico
Residuos
Residuos
Monto
estndares
1008283,661 41716,33
0,14309025
9
1016692,149 333307,8
1,143271553
51
845894,7448
-0,277475193
80894,74
5
901806,0331
-0,006194832
1806,033
1
885074,8588 194925,1
0,668608219
41
897515,9884
-0,814698099
237515,9
9
924201,3473 65798,65
0,225694437
27
987694,0085
-0,300797191
87694,00
9
991083,1438
-0,569677951
166083,1
4
1158095,864 41904,13
0,143734407
58
1093316, 19
493316,1 -1,692112453
9
1126864,339
-1,498478265
436864,3
4
979093,7499 220906,2
0,757725419
5
1134383,923 605616,0
2,077309699
77
Segunda Corrida. (Valores altamente significativos)
Coeficiente de Correlacin Mltiple = +/- 0,654070496
Intercepto = -3.094.287,058Bs. F.
0,654070496
0,427808214
0,264324846
280710,1098
10
Cuadro N 7
ANLISIS DE
VARIANZA
Grados de
libertad
Regres
2
in
Residu
7
os
Total
9
Suma de
cuadrados
4,12403E+11
Promedio de los
cuadrados
2,06201E+11
5,51587E+11
78798165720
F
2,6168302
03
Valor crtico
de F
0,141708424
9,6399E+11
Cuadro N 8
Intercepc
in
Coeficient
es
3094287,0
58
Error tpico
2345939,84
5
Estadstico
t
1,318996762
Probabili
dad
0,2286790
35
Inferior
95%
8641553,3
06
Superior
95%
2452979,1
9
Inferior
95,0%
8641553,3
1
Superior
95,0%
2452979,
19
rea
2939,6415
07
2948,75820
5
0,996908293
0,3520142
62
Fecha
(mes)
251075,13
7
119519,746
4
2,100700047
0,0737948
77
4033,0636
54
31544,153
93
9912,3466
7
533694,42
8
Cuadro N 9
Anlisis de los residuales
Observac
in
1
Pronstico
Monto
608929,889
813999,6363
859858,0439
825758,2024
1110933,181
936906,4036
927617,1364
1005723,767
1318795,588
10
1251478,153
Residuos
156070,11
1
86000,363
65
220141,95
61
165758,20
2
120933,18
1
36906,403
6
102617,13
6
405723,76
7
118795,58
8
488521,84
71
Residuos
estndares
0,630425715
0,347387725
0,889235929
-0,66955955
-0,488494476
-0,149078807
-0,414509103
-1,63887047
-0,479859935
1,97332297
4033,0636
5
31544,153
9
9912,346
67
533694,4
28
( 1.450.000
Bs.F)
CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN
a. Tipo:
Propiedad horizontal.
b. Estructura:
c. Techo:
d. Paredes:
e. Friso:
f. Piso:
g. Puertas:
De hierro, madera y
portn de lminas de hierro.
h. Ventanas y Protectores:
Si posee.
i. Instalaciones Elctricas:
j. Sanitarios:
permisologa,
inspeccin,
administracin
financiamiento.
En sentido amplio, la
depreciacin puede decirse que es la prdida de la aptitud del bien para servir
al fin al que fue destinado. La prdida de valorar se da a pesar de los
prudentes gastos de mantenimiento a lo largo del tiempo. Las causas de la
define 5
CARACTERSTICAS
NUEVO o muy bueno (Excelente)
(Muy bueno)
CONSERVACIN NORMAL (Bueno)
(Intermedio)
NECESITA REPARACIONES (Regular)
SENCILLAS (Deficiente)
REPARACIONES IMPORTANTES (Malo)
(Muy Malo )
DEMOLICIN (Psimo)
PORCENTAJE
0,000 %
0,032 %
2,520 %
8.090 %
18,100 %
33,200 %
52,600 %
75,200 %
100,000 %
www.grc.com.ve, www.tuavaluo.com,
www.cinpro.net,
www.camarainmobiliaria.org.ve,
www.apvobras.com.
VA = 2.379.327,15
TRECIENTOS
MIL
BOLIVARES
FUERTES
CON
Cuadro N 12
RESUMEN DEL VALOR
REA
TOTAL Bs. F.
Terreno
1.450.000,00
Vivienda
Valor Total
Del Inmueble
2.300.000,00
3.750.000,00
CERO
CENTIMOS
CREDENCIALES
DOCUMENTOS
DOSSIER FOTOGRFICO