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Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D.

Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819


Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA:
1.001 y P001
Sudeban: P. 2.574

Valencia, 20 de Octubre del 2.013


Atencin:
Sres. ROSA AURISTELA RODRIGUEZ DE GUTIERREZ y
CARLOS JOSE GUTIERREZ GARRIDO
Presente.-

De acuerdo a los requerimientos de la Sra. Rosa Auristela Rodrguez

de Gutirrez y Carlos Jos Gutirrez Garrido, Venezolanos, mayores de


edad, Cnyuges, titulares de las cedulas de identidad N V- 2.518.691 y
V- 3.604.643, se procedi a practicar un avalo tcnico para emitir mi
opinin sobre el Valor de Mercado actual de una Parcela de Terreno de su
propiedad distinguidas con el N 1.651 y las construcciones en ella existentes
que conforman una vivienda casa-quinta; ubicada en la Urbanizacin El
Morro Sector Oeste; Jurisdiccin del Municipio San Diego Autnomo de
Valencia del Estado Carabobo.

A los resultados de esta inspeccin se le aplic diferentes metodologas


de acuerdo al bien que se avala, las cuales estn enmarcadas por los
procedimientos utilizados actualmente a nivel nacional e internacional por
organismos especializados en la materia.

Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D.


Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819
Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA:
1.001 y P001
Sudeban: P. 2.574

El Informe est conformado por: Esta Carta resumiendo el resultado de


nuestra investigacin. Una Certificacin,

Cuerpo del Informe donde se

describe el bien objeto de estudio, los criterios empleados, clculos,


conclusiones y anexos. Este ltimo, incluye: fotos, documentos presentados,
Credenciales e Inscripciones del perito.

Este avalo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los
derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado
legal de los mismos. En consecuencia y de acuerdo a nuestra investigacin, as
como de las Premisas establecidas, es de nuestra opinin que al da 20 de
Octubre del 2.013, el Valor de Mercado Actual del terreno y las bienhechuras
en ella existentes, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra: TRES
MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO
CNTIMOS (Bs. F. 3.750.000,00).

ING. AGR. HCTOR SERRANO


Inspector Perito Avaluador
C. I.: V 2.750.381 C.I.V.: 10.819
P. A. SVIA: 001
SUDEBAN: P 2.574

Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D.


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Sudeban: P. 2.574

CERTIFICACIN

El avaluador abajo firmante certifica que:

a) El avalo realizado es producto de mtodos esencialmente objetivos,


cientficos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido
en el avalo ningn factor, intencin o sentimiento personal que pudiese
alterar en lo ms mnimo tanto los datos o hiptesis de trabajo como el
resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos.

b) No existe ningn inters directo ni indirecto con las propiedades ni con


el contratante, en cualquier operacin comercial, ni ligan lazos familiares
ni de ninguna otra ndole.

c) Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para


confeccionar el presente informe son ciertos, hasta donde alcanza la
buena

fe

del

avaluador

que

no

ha

exagerado

ni

omitido

conscientemente ningn factor importante que puedan influir en el


resultado de este avalo.

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d) No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe.

e) El avaluador declara bajo fe de juramento no ser,

para la fecha de

realizacin de este informe, FUNCIONARIO PBLICO de ninguna


Institucin del estado.

ING. AGR. HCTOR SERRANO


Inspector Perito Avaluador
C. I.: V 2.750.381 C.I.V.: 10.819
P. A. SVIA: 001
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CONTENIDO

A._) PORTADA.
B._) CARTA RESUMEN.
C._) CERTIFICACION.
D._) CUERPO DEL INFORME:
1.) OBJETO DEL AVALO.
2.) FECHA DEL AVALO.
3.)

IDENTIFICACIN DEL BIEN.

4.)

MODO DE PROCEDER AL AVALO.

5.)

SERVICIO, ACCESOS Y AREAS DE INFLUENCIAS.

6.)

DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.

7.)

AVALO:
7.1.)

TERRENO. CARACTERSTICAS FISICAS:


- Caractersticas de la zona.
- Ubicacin.
- Descripcin de la parcela.
- Linderos.
- Servicios.

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- Documentos de Propiedad.
7.2.) CONSTRUCCION. CARACTERSTICAS FSICAS.

7.3.) PREMISAS ESTABLECIDAS


- Mtodo del Avalo.
- Fuentes de Informacin.
7.4.) CLCULOS
- Tabla de Clculos de la Construccin.
- Estado de conservacin. (ROSS-HEIDECK)
- Valor de la construccin
E._) RESUMEN Y CONCLUSIONES
8.) ANEXOS:
- Fotos
- Credenciales
- Documentos de Propiedad

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1.)

OBJETO DEL AVALO

El objeto del presente informe es determinar el valor actual de un


inmueble constituido por una parcela de terreno y las construcciones en ella
existentes,

que

conforman

una

vivienda

casa-quinta,

ubicada

en

la

Urbanizacin El Morro Sector Oeste; Jurisdiccin del Municipio San Diego


Autnomo de Valencia del Estado Carabobo. El cual servir de base en la toma
de decisiones para una posible operacin comercial.

2.)

FECHA DEL AVALO

El informe est fechado para entregar el da 22 de Octubre de 2.013.

3.) IDENTIFICACIN DEL BIEN

La referida parcela tiene una superficie aproximada de Trescientos

Sesenta y Ocho Metros Cuadrados con Veinticuatro Decmetros Cuadrados


(368,24 m2) signada con el N 1.651 y las construcciones en ella existentes

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que conforman una vivienda casa-quinta de Trescientos Treinta y Un Metros

Cuadrados con Cuarenta y Dos Decmetros Cuadrados (331,42m2) de


construccin, ubicada en la Urbanizacin

El

Morro

Sector Oeste;

Jurisdiccin del Municipio San Diego Autnomo de Valencia del Estado


Carabobo.
4.) MODO DE PROCEDER AL AVALO

Durante la elaboracin de este avalo se ha recabado toda la


informacin necesaria, efectundose visita de inspeccin tanto al inmueble
objeto, como a la zona y sus alrededores. La Inspeccin del inmueble fue
llevada a cabo por el perito Avaluador ING. AGR. HCTOR M. SERRANO D. y la
misma comprendi cinco aspectos:

a. Inspeccin ocular.
b. Visita de la zona y sus alrededores.
c. Verificacin de los datos contenidos en documentos de propiedad.
d. Verificacin del estado actual y conservacin del inmueble.
e. Resumen fotogrfico.

5.) SERVICIOS, ACCESOS Y AREAS DE INFLUENCIAS

Servicios:

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La

zona

cuenta

con

los

servicios

bsicos

necesarios

para

el

funcionamiento, desarrollo y explotacin de la misma; entre los que


podemos citar: energa elctrica; provista por la estatal Corporacin
Elctrica Nacional y sus filiales: CORPOELECT, alumbrado pblico, servicio
telefnico suministrado por CANTV., las aguas blancas y de desecho, tanto
de Valencia como del Edo. Aragua; es suministrado por la empresa estatal
Hidrocentro.

El

agua

viene

principalmente

de

los

embalses

de Cachinche y Pao, en el sur de Carabobo, y Guataparo, que se halla al


oeste de Valencia. Tambin se observo dentro y en las adyacencias del
Parque Industrial: aceras, vialidad parcialmente asfaltada, recoleccin de
desechos slidos, estacin de servicios (gasolineras), restaurantes,
farmacias, panaderas, servicios educacionales, entre otros en general.

Accesos:

Las autopistas que recorren la ciudad unen el este y el oeste, as como el


norte con el sur de la misma. Seis son las autopistas que forman parte integral
de la vialidad de Valencia:
La Autopista

Regional

del

Centro (ARC):

tambin

conocida

como

la Autopista Caracas- Valencia, es la autopista ms importante y la ms


transitada

de

toda

Venezuela,

uniendo

la

ciudad

de

Valencia

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con Maracay y Caracas. Adems, permite la comunicacin de la misma con los


municipios Diego Ibarra, San Joaqun y Gucara, as como tambin con y
la Parroquia Urbana Rafael Urdaneta (segunda parroquia ms poblada de la
ciudad y sede de la zona industrial ms importante del pas y donde
encontramos ubicado el inmueble objeto de estudio.). La Autopista Regional del
Centro culmina en el Distribuidor San Blas, donde se conecta con la Autopista
Circunvalacin del Este, la Autopista Circunvalacin del Sur y la Avenida Lara.
Entre importantes que cabe nombrar, como lo son:
Puerto

Cabello,

La Autopista

Circunvalacin

La Autopista Valencia -

del

Este,

La Autopista

Circunvalacin del Sur, La Autopista Variante Gucara - Brbula, La Autopista


Valencia - Campo Carabobo y por ltimo la Autopista Jos Antonio Pez:

Es importante destacar, que la ubicacin del inmueble en estudio es


privilegiada dentro del contexto urbano del Sector Centro- Este de Valencia
por estar comunicada con el resto del pas mediante una red de autopistas y
carreteras; como lo es la principal arteria vial la ARC, que le permite acceso
rpido y directo a otras ciudades cercanas del pas como lo son Maracay y
Caracas; adems, se poseer fcil acceso al bien en estudio, ya que en el mismo
se observo fluidez de transporte pblico, mediante buses y microbuses, autos
por puesto y taxis, que transitan dentro de la zona.

reas de influencias:

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En la visita realizada al sector se pudo contactar; que este municipio, es


el ms extenso territorial y longitudinalmente de la ciudad, ubicndose en el
Centro-Este del estado. El comercio y la industria son de gran importancia
para su economa, siendo muchas de las compaas pblicas y privadas
estadales y nacionales tienen all su sede, ubicndose tambin gran parte de la
zona urbanstica. La mayor parte de su poblacin se reparte entre clase media
y alta, dependiendo de la zona. En su jurisdiccin tambin se encuentran las
urbanizaciones ms exclusivas de la ciudad como Los Arales, Los Jarales, El
Morro I y II, La Esmeralda, Lomas de La Esmeralda, Urbanizacin Sansur,
Yuma, Valle Verde, Conjunto Residencial Poblado De San Diego, Urbanizacin
Valle de Oro, La Gaviota, Las Majaguas, Valles de San Diego, Residencias
Tulipn, Ciudad Montemayor,

Urbanizacin Terrazas de San Diego,

Urbanizacin San Antonio, Los Tulipanes

6.) DESCRIPCIN DEL INMUEBLE:

La referida parcela de terreno consta de una superficie aproximada de

Trescientos
Decmetros

Sesenta

Ocho

Cuadrados (368,24

Metros

Cuadrados

con

Veinticuatro

m2) signada con el N 1.651 y las

construcciones en ella existentes que conforman una vivienda casa-quinta de

Trescientos Treinta y Un Metros Cuadrados con Cuarenta y Dos

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Decmetros

Cuadrados

(331,42m2)

de

construccin,

ubicada

en

la

Urbanizacin El Morro Sector Oeste; Jurisdiccin del Municipio San Diego


Autnomo de Valencia del Estado Carabobo.

7.) AVALO:
7.1.) TERRENO. CARACTERSTICAS FSICAS

Caractersticas de la zona:
En cuanto a Vialidad del Municipio de Sandiego, lugar donde se ubica el
inmueble en estudio; cuenta con buenos accesos a la Autopista Regional del
Centro

(Caracas - Valencia)

hacia

la Autopista

Valencia-Campo

Carabobo hacia la zona industrial y hacia algunos centro poblados. Adems, los
Potenciales del Municipio son: una excelente ubicacin geogrfica exactamente
entre Valencia, capital del Estado Carabobo y Puerto Cabello, segundo puerto
ms importante del pas. Un enorme potencial comercial y de servicio.
Excelente potencial agrcola donde el principal rubro son los c tricos e
importante

desarrollo industrial.

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Tambin, cuenta con valores histricos, culturales y naturales que


impulsarn el desarrollo de la actividad turstica en el municipio. Algunos de
ellos son:

El casco de San Diego

Centro de Piscicultura La Cumaca

La toma de Cumaca

Casonas de la Curacara y Montesino

Mi viejo Samn

Club Madeirense

Centro comercial y de atracciones mecnicas Big Low Center.

Ubicacin:

La parcela de terreno, signada con el N 1.651 y las construcciones en


ella existentes que conforman una vivienda casa-quinta, ubicada en la
Urbanizacin El Morro Sector Oeste; Jurisdiccin del Municipio San Diego
Autnomo de Valencia del Estado Carabobo.

Descripcin de la parcela:

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1.001 y P001
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El terreno es propiedad de la Sra. Rosa Auristela Rodrguez de

Gutirrez y el Sr. Carlos Jos Gutirrez Garrido ; Venezolanos, mayores de


edad, Cnyuges, titulares de las cedulas de identidad N V- 2.518.691 y
V- 3.604.643, como se evidencia en Documento Registrado ante la Oficina
Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Valencia del Estado
Carabobo, en fecha 5 de Mayo de 1978, bajo en N 9, Folios del 24vto al 28,
Protocolo 1 Tomo 29.

La parcela, tiene una superficie aproximada de Trescientos Sesenta y

Ocho Metros Cuadrados con Veinticuatro Decmetros Cuadrados (368,24


m2) se encuentra comprendida dentro de estos linderos particulares:

NORTE: Con la Calle 19.

SUR: Con lindero Sur de la Urbanizacin.

ESTE: Con parcela N 1650.

OESTE: Con parcela N 1652.

Servicios:
Electricidad: Suministrada por CORPOELEC.
Agua: Suministro de Agua a travs de la Empresa Hidrocentro, C.A.
Cloacas: Descargan al colector de aguas negras de la zona.
Telfono: Posee servicio de C. A. N. T. V.

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Vialidad: La vialidad del sector y de las reas circunvecinas se encuentra en


buenas condiciones de transitabilidad. Posee asfaltado en todas

las calles.

Informacin que fue evidenciada en la inspeccin realizada; se confirmara en


el resumen fotogrfico.

Documento de propiedad
Se anexa copia de documentos de propiedad al final del informe.

7.1.2.)

PREMISAS ESTABLECIDAS

Mtodo de Avalo:

Para avaluar el inmueble, se utiliz el Mtodo de Mercado; este se basa


en el principio econmico de la sustitucin y en realizar investigaciones a nivel
del Registro Subalterno correspondiente a la ubicacin del inmueble, de
operaciones de compra venta de lotes similares al avaluado. Una vez obtenido
los referenciales, se actualizan y se homogenezan los datos a la fecha del
avalo, se aplican los factores de correccin correspondientes, con el objetivo
de disminuir los diferenciales que puedan existir en base al inmueble estudiado
(proceso de homologacin). Posteriormente se aplica ANLISIS ESTADSTICO
para determinar el valor ms representativo de la muestra de REGISTRO.

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Ahora bien, se procede al anlisis no slo en el mercado de operaciones


registradas, sino tambin la muestra de OFERTAS Pblicas, mediante avisos
de prensa, empresas inmobiliarias y ofertas privadas. A estos les sern
aplicados factores de correccin y sern objeto de anlisis descriptivos. Luego
de obtener los resultados por la va del anlisis de operaciones de compra,
venta y el de la oferta, se proceder a ponderar ambos valores tratando de
corregir el efecto de evasin fiscal de la muestra de registro y la especulacin
inmobiliaria de la muestra de ofertas llevndose a un valor nico ponderado
para el inmueble.
EL ANLISIS ESTADSTICO consiste en los mtodos de:

Correlacin lineal mltiple: Analizamos la muestra por el Mtodo de Correccin


Lineal Mltiple apoyados en el Programa Statgraphics versin 4.0 el

cual

consiste en: Expresar un modelo matemtico que refleje el comportamiento


del mercado, correlacionando una variable dependiente contra "n" variables
independientes las cuales deben ser caractersticas del inmueble avaluado
representando la curva de la tendencia del mercado. La frmula genrica de la
Regresin Lineal Mltiple en el cual se basa el programa de Statgraphics es:

Y = A + BX1 + CX2 + DX3 +. ZXn


Donde:
Y: Precio Unitario del mercado de referenciales.

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A: Constante Obtenida
B. C y Z: Coeficientes de la Ecuacin.
R-SQ: Coeficiente de Determinacin.
X1: +
.
.
.
Xn: +

Caractersticas a correlacionar del


inmueble objeto.

En caso de no obtener un resultado confiable debido a los factores


particulares del caso, se apelar a regresin simple escogiendo la curva ms
adecuada entre los diferentes modelos.

CORRELACIN SIMPLE: se analiza la muestra apoyados en el Software

Statgraphics versin 4.0. de la Educational Institution Edition el cual consiste


en: tratar de expresar una ecuacin matemtica que correlaciona dos variables
entre s, para este caso, correlacionamos las variables "Precio Unitario" y
"rea" de la data tomada de los referenciales estudiados.

Con este anlisis, se determina la naturaleza de la correlacin existente


y permite una prediccin correspondiente. Se estudian cuatro modelos
matemticos a saber: Lineal, Exponencial, Recproco y Multiplicativo,
verificando sus coeficientes de determinacin "R 2 " los cuales deben ser mayor
de 60 puntos para considerar alta correlacin entre las variables.

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De fallar estos mtodos inductivos aplicamos:

MTODO ESTADSTICO DESCRIPTIVO:

El cual consiste en analizar las medidas de tendencia central de la data


para determinar el valor ms representativo de la muestra. Se analizar no
slo de operaciones registradas, sino tambin el de oferta pblica mediante
avisos de prensa, empresas inmobiliarias, y ofertas privadas. A estos le sern
aplicados factores de correccin y sern objeto de anlisis descriptivo.

Luego de obtener los resultados por la va del Anlisis de Operaciones


de Compraventa y el de la Oferta, se proceder a ponderar ambos valores para
llegar a una conclusin nica del Valor Unitario. Para este caso el Apndice del
Mtodo de Mercado que se va a utilizar (Mtodo del Punto).

APNDICE DEL PUNTO: En este Avalo fue difcil de conseguir referenciales

similares al terreno avaluado, y an cuando se revisaron los ltimos trimestres


no encontrndose operaciones recientes de compraventa de parcelas similares,
dada la poca actividad de compra venta de terrenos en el casco central. Por lo
tanto se trabaj con una variacin del Mtodo, que se denomina Mtodo del
Punto,

que

permite

utilizar

referenciales

de

terrenos

que

tienen

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caractersticas diferentes y zonificacin y por lo tanto de ubicacin al terreno


avaluado. Debido a esto, se realiz un estudio de ventas de operaciones del ao
(2.013) en el Registro Subalterno tomando en cuenta sus caractersticas
relevantes y de zonificacin.

A cada referencial se le calcula su Valor de Punto, dividiendo su Precio


Unitario por su correspondiente porcentaje de construccin, segn la Variable
Fundamental asignada. Luego se actualizan y homogenezan los Valores de
Punto de los Referenciales a la fecha del Avalo. Se aplica Anlisis Descriptivo
para determinar el Valor de Punto ms representativo de la muestra, y este
valor se multiplica por el porcentaje de construccin asignado al lote objeto
para determinar el Valor Unitario Base en Bs. el metro cuadrado.

FACTORES DE CORRECCIN:

FACTOR POR UBICACIN: Corrige la diferencia que produce en el valor la

mejor o peor ubicacin residencial de inmuebles con respecto al avaluado.


FACTOR DE ACTUALIZACIN: Se utiliza para determinar el Precio Unitario

"Corregido". Los Referenciales se actualizaron a la fecha segn la frmula


financiera: fact.act. = (1 + i)

Donde:
fact.act.

factor de actualizacin

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tasa de rendimiento de inmuebles similares al


avaluado .

perodo de tiempo comprendido entre la


operacin y la fecha del avalo.

El Factor de Actualizacin ha sido calculado de manera exacta tomando


en cuenta los das desde la fecha de operacin hasta la fecha del avalo.
LAS FUENTES DE INFORMACIN que se usaron para el inmueble son:
OPERACIONES DE COMPRA VENTA: Obtenidas del Registro subalterno del

Distrito correspondiente:

LOS NDICES DE RENDIMIENTO : Se actualizaron los montos y precios

unitarios de cada uno de los referenciales, las cuales sern igualadas a los de
inflacin que presenta el Banco Central de Venezuela, tomando en cuenta el
valor del primer trimestre del ao en curso (2013), que presenta la Oficina de
Estadstica del Banco Central de Venezuela (para 2.013 = 47,00 %) acumulado
hasta el mes de Marzo.

TABLA DE ANLISIS DESCRIPTIVO DE LOS REFERENCIALES DE REGISTRO


Y OFERTA:

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Software Estimacin del Mtodo del Mercado, E. M. M., de elaboracin


propia de sta Empresa.

FACTORES INTANGIBLES:

El terreno se encuentra ubicado en un sector de alto valor por ser una


zona de tipo industrial y comercial dentro de la ciudad de Valencia lo cual es
importante a la hora de obtener el valor del punto comercial del terreno.

7.1.3.)

CLCULOS

REFERENCIALES 4to TRIMESTRES DEL AO 2.012 Y 1er TRIMESTRES DEL


AO 2.013, DEL MUNICIPIO AUTONOMO DE VALENCIA

Primera Corrida. (Valores poco significativos)


Coeficiente de Correlacin Mltiple = +/- 0,326163633
Intercepto = 889694,02 Bs. F.

Coeficiente del rea = -1072,5112


Coeficiente de la fecha = 39126,488
Cuadro N 2

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Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple
Coeficiente de determinacin
R^2
R^2 ajustado
Error tpico
Observaciones

0,326163633
0,106382716
-0,056093154
316935,9327
14

Cuadro N 3
ANLISIS DE
ARIANZA

Regresin

Grados
de
liberta
d
2

Residuos

11

Total

13

Suma de
cuadrado
s

Promedio de
los
cuadrados

Valor
crtico de
F

1,31539E 6576959428 0,654760


+11
9
09
1,10493E 1,00448E+1
+12
1
1,23647E
+12

0,538683
386

Cuadro N 4
Coeficien
tes

Error
tpico

Estadstic
ot

Probabili
dad

Inferior
95%

Superior
95%

Inferior
95,0%

Superior
95,0%

1343396,
064
3935,757
492
113109,2
128

3122784,
1

1343396,
064
3935,757
492
113109,2
128

3122784,
096

Intercep
cin

889694,0
2

1014586,
614

0,876902
971

0,399285
59

REA

1072,511
2
39126,48
8

1300,893
062

0,824442
225
0,565680
847

0,427204
03

FECHA

69167,07
305

0,582965
53

Cuadro N 5
Anlisis de los

1790,735
15
191362,1
9

1790,735
152
191362,1
897

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residuales
Observa
cin
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

Pronstico
Residuos
Residuos
Monto
estndares
1008283,661 41716,33
0,14309025
9
1016692,149 333307,8
1,143271553
51
845894,7448
-0,277475193
80894,74
5
901806,0331
-0,006194832
1806,033
1
885074,8588 194925,1
0,668608219
41
897515,9884
-0,814698099
237515,9
9
924201,3473 65798,65
0,225694437
27
987694,0085
-0,300797191
87694,00
9
991083,1438
-0,569677951
166083,1
4
1158095,864 41904,13
0,143734407
58
1093316, 19
493316,1 -1,692112453
9
1126864,339
-1,498478265
436864,3
4
979093,7499 220906,2
0,757725419
5
1134383,923 605616,0
2,077309699

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77
Segunda Corrida. (Valores altamente significativos)
Coeficiente de Correlacin Mltiple = +/- 0,654070496
Intercepto = -3.094.287,058Bs. F.

Coeficiente del rea = 3657,641507


Coeficiente de la fecha = 295.652,137
Cuadro N 6
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin
mltiple
Coeficiente de
determinacin R^2
R^2 ajustado
Error tpico
Observaciones

0,654070496
0,427808214
0,264324846
280710,1098
10

Cuadro N 7
ANLISIS DE
VARIANZA
Grados de
libertad
Regres
2
in
Residu
7
os
Total
9

Suma de
cuadrados
4,12403E+11

Promedio de los
cuadrados
2,06201E+11

5,51587E+11

78798165720

F
2,6168302
03

Valor crtico
de F
0,141708424

9,6399E+11

Cuadro N 8
Intercepc
in

Coeficient
es
3094287,0
58

Error tpico
2345939,84
5

Estadstico
t
1,318996762

Probabili
dad
0,2286790
35

Inferior
95%
8641553,3
06

Superior
95%
2452979,1
9

Inferior
95,0%
8641553,3
1

Superior
95,0%
2452979,
19

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rea

2939,6415
07

2948,75820
5

0,996908293

0,3520142
62

Fecha
(mes)

251075,13
7

119519,746
4

2,100700047

0,0737948
77

4033,0636
54
31544,153
93

9912,3466
7
533694,42
8

Cuadro N 9
Anlisis de los residuales
Observac
in
1

Pronstico
Monto
608929,889

813999,6363

859858,0439

825758,2024

1110933,181

936906,4036

927617,1364

1005723,767

1318795,588

10

1251478,153

Residuos
156070,11
1
86000,363
65
220141,95
61
165758,20
2
120933,18
1
36906,403
6
102617,13
6
405723,76
7
118795,58
8
488521,84
71

Residuos
estndares
0,630425715
0,347387725
0,889235929
-0,66955955
-0,488494476
-0,149078807
-0,414509103
-1,63887047
-0,479859935
1,97332297

4033,0636
5
31544,153
9

9912,346
67
533694,4
28

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1.001 y P001
Sudeban: P. 2.574

Luego de haber aplicado el modelo estadstico con la data procedente de


los referenciales; calculamos el valor del terreno, considerando que el rea de
la parcela en estudio es de 368,24 m2 (segn documento anexo).

rea en estudio = 368,24 m2


Monto = 1.456.692,73 Bs.F
Precio unitario = Monto Total rea en Estudio
Precio unitario = 3.948,32 Bs.F/m2
Valor del terreno = 1.456.692,73 Bs.F
Valor Redondeado = 1.450.000,00 Bs. F

Se obtuvo como Valor del Terreno: UN MILLON CUATROCIENTOS


CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS

( 1.450.000

Bs.F)

ING. AGR. HCTOR SERRANO


Inspector Perito Avaluador
C. I.: V 2.750.381 C.I.V.: 10.819
P. A. SVIA: 001
SUDEBAN: P 2.574

7.2.) CONSTRUCCIN. Descripcin de las caractersticas fsicas de la


construccin

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1.001 y P001
Sudeban: P. 2.574

Ver Dossier Fotogrfico.

CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN

a. Tipo:

Propiedad horizontal.

b. Estructura:

Bloques de cemento blanco y


tubo estructural.

c. Techo:

De platabanda y losa cero.

d. Paredes:

bloques en obra limpia, revestidos.

e. Friso:

frisado liso y pulido pintado.

f. Piso:

concreto semi-pulido y cermica de color

g. Puertas:

De hierro, madera y
portn de lminas de hierro.

h. Ventanas y Protectores:

Si posee.

i. Instalaciones Elctricas:

Tablero, lmparas y bombillos.

j. Sanitarios:

Piezas sanitarias de color y completas,

7.3.) PREMISAS ESTABLECIDAS

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Mtodo del Avalo

El mtodo que se utilizara para avaluar la edificacin es el del Costo,


este consiste en la fijacin de un valor de reposicin a nuevo, de acuerdo al
tipo de construccin y acabado. Por definicin, el costo de reproduccin de un
activo es el costo de reconstruir, a precios actuales, un duplicado exacto o una
rplica del activo en cuestin. Tal duplicado se creara utilizando los mismos
materiales, normas, diseo, trazo y calidad de mano de obra empleados en la
creacin del activo original. Para calcular este valor de reposicin se estimar
para la fecha y el lugar los costos directos como: Mano de obra, materiales,
equipos. Y la utilidad del constructor, tambin los costos indirectos como:
Proyectos,

permisologa,

inspeccin,

administracin

financiamiento.

Posteriormente ese valor de reposicin es afectado por un coeficiente llamado


Ross Heideke; que combina los efectos de la depreciacin por edad y por el
estado de conservacin, de manera de aproximarse al Valor de Mercado por el
costo.

El trmino depreciacin significa, disminucin del valor o precio de un


bien en relacin con el precio que tena antes.

En sentido amplio, la

depreciacin puede decirse que es la prdida de la aptitud del bien para servir
al fin al que fue destinado. La prdida de valorar se da a pesar de los
prudentes gastos de mantenimiento a lo largo del tiempo. Las causas de la

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1.001 y P001
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depreciacin que se pueden observar en un bien son muchas y muy diversas;


estas causas pueden ser por:

1. Deterioro fsico: por averas, accidentes y degastes constantes


en el inmueble.
2. Obsolescencia fsica o funcional: por fallas en el proyecto y
ejecucin del mismo.
3. Econmica: vecindario no deseado, cambio de utilizacin por
factibilidad econmica o por congelamiento debido a falta de
presupuesto para culminacin del mismo.

Ahora bien, el mtodo que utilizaremos en esta caso es el de Ross


Heideke; este es exclusivo para la valoracin de construcciones e incluye dos
aspectos fundamentales que son la depreciacin por edad y por estado. Este
mtodo considera los siguientes tres principios bsicos importantes a la hora
de realizar los clculos y son: primero, la depreciacin es prdida del valor que
no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento, segundo, las
reparaciones pueden disminuir la durabilidad del bien y tercero, un bien
regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien
mal conservado se deprecia ms rpidamente.
Ahora bien, existen muchos mtodos para el clculo de la depreciacin y
cada uno tiene una base cientfica y es muy difcil establecer una frmula

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perfecta. Generalmente las tasaciones se realizan siguiendo el procedimiento


de ajustar el valor de reposicin adaptndola a la realidad de los bienes
valorizados. Para la aplicacin de esta tcnica, ROSS HEIDECKE

define 5

categoras de estados de conservacin con cuatro categoras intermedias,


atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios y la resume en la siguiente
tabla:
TABLA DE LOS ESTADOS DE CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO DE
ROSS HEIDECK
Cuadro N 10
Correccin por Estado de Conservacin
ESTADO
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5

CARACTERSTICAS
NUEVO o muy bueno (Excelente)
(Muy bueno)
CONSERVACIN NORMAL (Bueno)
(Intermedio)
NECESITA REPARACIONES (Regular)
SENCILLAS (Deficiente)
REPARACIONES IMPORTANTES (Malo)
(Muy Malo )
DEMOLICIN (Psimo)

PORCENTAJE
0,000 %
0,032 %
2,520 %
8.090 %
18,100 %
33,200 %
52,600 %
75,200 %
100,000 %

FUENTE: MANUAL DE PROCEDIMIENTOS PARA AVALUOS. (1996)

LAS FUENTES DE INFORMACIN que se usaron para realizar este


Avalo son: LOS PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION: Segn planta

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Sudeban: P. 2.574

de valores de la construccin de elaboracin propia del departamento de


Inspecciones e investigaciones de esta empresa.

BIBLIOGRAFA: Revista Data Construccin, Revista de SOITAVE,


Revista PROINVEROBRAS, CINPRONET EVOLUCION Y COSTOS 2do
Trimestre del 2013, Publicacin de la Contralora General de la Repblica y
consulta a Organismos como: Minfra y Cmara de la Construccin del Estado
Aragua. As como tambin, el Colegio de Ingenieros de Venezuela.
Pag: fcil web.: www.proveedores.com.ve,
www.pavco.com.ve,

www.grc.com.ve, www.tuavaluo.com,

www.cinpro.net,

www.camarainmobiliaria.org.ve,

www.apvobras.com.

7.4.) CLCULOS. rea de Construccin de la vivienda Unifamiliar:

341,42 m2 de rea. Estado de Conservacin: 2 (muy bueno)


Entonces: se procede a realizar los clculos correspondientes

Valor Actual (VA) = Valor de Reposicin (RP) Depreciacin (D)


331,42 m2 x 7.179,19 Bs. F./m2 = 2.379.327,15 Bs. F.

Depreciacin segn tabla anexa (2,520 %)

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Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA:
1.001 y P001
Sudeban: P. 2.574

VA = 2.379.327,15

Bs. F. x 2,520 % = 59.959,04 Bs. F.

VA = 2.379.327,15 Bs. F. 59.959,04 Bs. F.


VA = 2.319.368,11 Bs. F.
VA redondeado = 2.300.000,00 Bs.F.

Se obtuvo como Valor Total de la Construccin: DOS MILLONES

TRECIENTOS

MIL

BOLIVARES

FUERTES

CON

(2.300.000,00 Bs. F.).

Cuadro N 12
RESUMEN DEL VALOR
REA

TOTAL Bs. F.

Terreno

1.450.000,00

Vivienda
Valor Total
Del Inmueble

2.300.000,00

3.750.000,00

ING. AGR. HCTOR SERRANO


Inspector Perito Avaluador
C. I.: V 2.750.381 C.I.V.: 10.819
P. A. SVIA: 001
SUDEBAN: P 2.574

8.) RESUMEN Y CONCLUSIONES

CERO

CENTIMOS

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Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA:
1.001 y P001
Sudeban: P. 2.574

En la apreciacin del Valor del Mercado del inmueble identificado


anteriormente, incidieron notablemente los siguientes elementos de juicio:
comportamiento del mercado inmobiliario, costos actuales de construccin de
la zona, caractersticas del inmueble y la zona cercana a ella, la vialidad, la
facilidad de accesos directos a ella y por ltimo la confluencia vehicular.

Como consecuencia de lo anterior se estima el valor actual del terreno de


propiedad privada y las construcciones existentes, a la presente fecha del 20
de Octubre del 2.013 en: TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL
BOLIVARES FUERTES CON CERO CNTIMOS (Bs. F. 3.750.000,00).

ING. AGR. HCTOR SERRANO


Inspector Perito Avaluador
C. I.: V 2.750.381 C.I.V.: 10.819
P. A. SVIA: 001
SUDEBAN: P 2.574

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1.001 y P001
Sudeban: P. 2.574

CREDENCIALES

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DOCUMENTOS

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