INFORME TÉCNICO

Anexo, a la presente, le hago entrega del informe técnico,

relacionado en el evalúo del inmueble, constituido por la parcela
de terreno y la vivienda construida sobre ella, distinguida con el
numero C-11, del conjunto Cedro De La Urbanización Bosques
De La Laguna, situada en el sitio conocido como Tipuro,
Municipio Maturín de este Estado Monagas, donde aparecen en
forma detallada los análisis y estudios conducentes al valor.

Realizado por
ING. Néstor Prado Ramos
CIV 8538
S O I TAV E 8 3 1
 Maturín, 03 de Agosto de 2009

Ciudadana.
Anna Julia Benavides R. De Figueroa
Ciudad.

REF.: Avaluó De Inmueble

De acuerdo a su solicitud, procedimos a realizar el avalúo

del inmueble constituido por la parcela de terreno y la vivienda
construida sobre ella, distinguida como C-11, del conjunto Cedro
De La Urbanización Bosques de La Laguna, propiedad de la
unión conyugal constituida por usted y el señor Víctor José
Figueroa R, que una vez realizado los estudios y análisis de los
datos del mercado, arrojo para el mencionado inmueble un valor
de: DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL NOVECIENTOS CINCO
BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (BS. 228.905,98).

No quedando otro particular al que hacer referencia se

despide de usted.

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
INDICE DE CONTENIDO

A. PREFACIO
A.1. CARTA DE REMISIÓN.
A.2. ÍNDICE DE CONTENIDO.
A.3. CERTIFICACIÓN
A.4. FOTOGRAFÍA.
A.5. OBJETO.

B. FACTORES DE LOCALIZACION
B.1. DESCRIPCIÓN.
B.2. UBICACIÓN.
B.3. TRADICIÓN LEGAL Y LINDEROS.
B.4. ZONA.
B.5. SERVICIOS.
B.6. VIALIDAD
B.7. ZONÍFICACION.
B.8. USO.

C. DESCRIPCIÓN Y MEDICIONES

C.1. TERRENO.
C.2. CONSTRUCCIÓN.
C.3. PORCENTAJE DE CONTRUCCION.

D. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN
E. FORMACIÓN DEL VALOR
E.1. TERRENO.
E.2. CONSTRUCCIÓN.
E.3. RESUMEN DEL AVALUO

F. CONCLUSIONES

G. ANEXOS

1. CROQUIS DE TERRENO, UBICACIÓN EDIFICACIONES.

2. ANALISIS ESTADISTICO:
 CERTIFICACIÓN

Yo, Néstor Prado Ramos, venezolano, mayor de edad, domiciliado en

la ciudad de Maturín, Estado Monagas, titular de la cédula de identidad N°
591.544, de profesión Ingeniero, debidamente inscrito en el Colegio de
Ingenieros de Venezuela bajo el N° 8.538, en la Sociedad de Ingeniería de
Tasación de Venezuela bajo el No 831. Hago constar lo siguiente:

1. Que el presente informe de avalúo es producto del análisis objetivo de

la información recabada, sin que haya Influido en el mismo otro factor,
intención o sentimiento personal que pudiese alterar los resultados
objetivos del análisis de la misma.
2. Que no tengo ningún interés, ni directo ni indirecto, con la propiedad
estudiada, ni me ligan con los propietarios lazos familiares ni de
ninguna otra índole.
3. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi
carácter de profesional de la ingeniería consciente de mis deberes y
responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos
para confeccionar el presente informe son ciertos hasta donde
alcanza la buena fe del autor y que no he exagerado ni omitido ningún
factor importante que pudiese influir en el resultado de este informe
de avalúo.
5. Que dejo a salvo mi responsabilidad en cuanto a los gravámenes que
afectan o pudieran afectar los bienes del presente informe de avalúo.

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
FOTOGRAFIAS
OBJETO DEL AVALÚO

Determinar por medio de Metodologías Valuatorias, el Valor Actual

del Inmueble constituido por una parcela de terreno y la edificación sobre
ella construida.
Universalmente son conocidos tres (3) enfoques o Métodos
Valúatorios: Mercado, Ingresos y Costos. El primero de los Métodos, esta
basado en la comparación de la propiedad en estudio con elementos
similares que han sido objetos de operaciones de compra-venta en el
transcurso de los últimos meses. El Método de los Ingresos cuyo postulado
principal señala que "las cosas valen por lo que producen", el cual se torna
complejo por la selección de la tasa de rentabilidad. Por último, el Método
del Costo, el cual se fundamenta en el principio que nadie pagaría más por
una propiedad que lo que costaría su reposición, produciéndose para el
caso de los Bienes Inmuebles el llamado Avalúo Aditivo, es decir el valor de
la tierra determinado por el Método del Mercado o por el Método de los
Ingresos, más el valor de reposición de la construcción.

B. FACTORES DE LOCALIZACIÓN:

B.1. DESCRIPCIÓN:

Parcela de Terreno y Vivienda Unifamiliar

B.2. UBICACIÓN:
El inmueble objeto del presente avalúo, designado como
C-11, esta ubicado en la macroparcela o conjunto Cedro,
integrante de la Urbanización Bosques de La Laguna, la cual
esta situado al norte de la ciudad de Maturín, en el sitio conocido
como Tipuro Parroquia Boquerón, Municipio Maturín Del Estado
Monagas; a una distancia aproximada de 4,00km, medida desde
el puente sobre el Río Guarapiche, en la Avenida Alirio Ugarte
Pelayo, de la ciudad de Maturín
El Conjunto Cedro tiene un área de 11285,67 m y
comprende 48 parcelas unifamiliares, con vialidad y áreas 2verdes
internas. La urbanización Bosques de La Laguna esta integrada
por nueve macroparcelas o conjuntos residenciales, para
construcción de viviendas unifamiliares, una macroparcela de
uso comercial- residencial, una como área recreacional y las
aéreas destinadas a la vialidad y aéreas verdes comunes a las
diferentes parcelas residenciales y comerciales.

B.3. TRADICIÓN LEGAL Y LINDEROS:

El inmueble en estudio pertenece a la Sra. Anna Julia

Benavides R de Figueroa, Cedula de Identidad Nº V-13.522.472 y
al señor Víctor José Figueroa R, Cedula de Identidad Nº V-
13.166.849, por compra al señor Rómulo Rocco Lancianese F,
Cedula de Identidad Nº V- 6024632, según documento
protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de
Registro Publico del Municipio Maturín del Estado Monagas, Bajo
el Nº 35 Protocolo Primero Tomo 9 del 25-02-2005 y fue del
vendedor por compra a la Sociedad Mercantil Corporación
Inmobiliaria De Monagas. C.A, según documento protocolizado,
en la antes mencionada Oficina Subalterna de Registro, según Nº
2
3 Protocolo Primero Tomo 17 del 08-12-1999.

Norte: Con vía de acceso, en 9.270 m.

 Sur: parcela GN-8yGN-9, perteneciente al conjunto
Guanábana, de la urbanización Bosques De La
Laguna, en 9,270 m.
Este: Con parcela c-12, en 24.835 m.
Oeste: Con parcela c-10, en 24.835 m.

B.4. ZONA:

La Urbanización Bosques De La Laguna, forma parte de

una serie de desarrollos residenciales, que se han venido
ejecutando en el sitio conocido como Tipuro, bajo estándares de
planificación, que han provocado un rápido crecimiento
urbanístico y comercial en el sector, lo que se traduce en una
alta valoración de inmuebles ubicados en la zona, creándose un
mercado inmobiliario muy activo. La zona en su conjunto y La
Urbanización Bosques de La Laguna en particular no presentan
peligro de inundación

B.5. SERVICIOS:
La Urbanización Bosques de La Laguna, cuenta con los
servicios de: energía eléctrica en baja y alta, drenaje de aguas
de lluvia, suministro de aguas claras, deposición de aguas
servidas, aseo urbano y domiciliario, vigilancia privada.

B.6. VIALIDAD:
La urbanización posee una vialidad interna completamente
pavimentada y su enlace con sus diferentes conjuntos
residenciales.
B.7. ZONIFICACIÓN:
La establecida por la Dirección De Urbanismo De La
Alcaldía Del Municipio Maturín, para vivienda unifamiliar y
comercio comunal.

B.8. USO:
Desarrollos unifamiliares .

C. DESCRIPCION Y MEDICIONES:

C.1. TERRENO.
Frente: 9.270 m.
Fondo: 24.835 m.
Forma: rectangular.
Topografía: plana.
Área: 230.22 m2

Observaciones: Croquis del terreno y ubicación vivienda

C.2. CONSTRUCCIÓN:
La construcción existente en la parcela C-11 del conjunto
2 2 2
Cedro tiene un área aproximada de 51,20 m 2 y está integrada por
porche, sala-comedor, cocina-lavandero, pasillo interno de
circulación, dos dormitorios y una salas de baño.

C.3 PORCENTAJE DE CONSTRUCCIÓN.

22,26% área total de la parcela.

D-CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN.

Sistema Constructivo Tradicional .

Estructura. Concreto armado vaciado en sitio en infraestructura,
perfiles tabulares en columna, vigas de carga y correas, en la
superestructura cubierta de madera machihembrada.
Paredes. Bloques de concreto de e = 15 cm.
Revestimiento. Friso de cal y cemento, acabado liso en paredes.
Cerámica en piso de toda la construccion y en paredes de las salas
de baño y cocina. Rodapié de cerámica, en sala-comedor, estar,
pasillo y dormitorios. Tejas criollas en cubierta del techo, tablillas de
arcillas en fachada principal.
Carpintería. Puertas entambaradas de madera, en sala, dormitorio y
salas de baño, puertas de closet y maleteros.
Herrería. Puerta-reja, de platinas de 1 ½ x 43/16” en entrada
4
principal,
puerta metálica de paños fijos de aluminio y paños de vidrio sobre
marco de aluminio con reja de protección incorporada en estar. Rejas
de protección, similares a la puerta, reja de la sala, en ventanales.
Ventanales de marcos de aluminio de color, con paños de vidrio.
Marcos de láminas dobladas de hierro en puertas. Tabiques y puerta
de fiber-glass en área de duchas de las salas de baño.
Instalaciones. Las instalaciones de electricidad, aguas servidas,
aguas claras y ventilación son embutidas en base de piso y paredes.
Piezas sanitarias . La salas de baño, poseen las piezas sanitarias,
todas de lujo.
Pintura. Caucho en paredes, barniz en elementos de madera,
esmalte en elementos metálicos.
Edad. 10 años.
Mantenimiento. Muy bueno

2
 E. FORMACIÓN DEL VALOR

E.1. TERRENO Y CASA ORIGINAL

Elementos de juicio
Dada la existencia de inmuebles similares, directamente comparables
con el estudiado se efectuó un análisis de mercado, para lo cual fue
Realizada una investigación en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de
Registro Público del Municipio Maturín Estado Monagas, desde Enero
hasta Agosto de 2.009 donde se localizaron 10 referenciales en la zona.
Los referenciales se indican en orden cronológico, en el cuadro mostrado a
continuación.

Cuadro 1. Referenciales de Compra Venta de Inmuebles La Urb. Bosque De La Laguna

Dirección del Superficie Precio Precio Datos del Registro
Nº Vendedor COMPRADOR Inmueble mts.2 Bs. unitario Tomo Nº Fecha
EMMET C/INTERNA., C.R
1 REDDEK EUNVEL MATA FLAMBOYAN., Nº F11 230,00 170.000,00 739,13 23 06 25/03/2008
NADIA C/INTERNA., CJTO EBANO.,
2 MARTINEZ CARMEN LIMA Nº E18 193,00 150.000,00 777,20 23 10 24/03/2008
LA RON
DONERA VIA DE ACCESO
3 FORTE ROSA MALAV CJTO.RES.CERDO No.C10 230,00 290.000,00 1.260,87 21 18 13/03/2009

JOSE ALFREDO CALLE PPAL

4 GONZALEZ CORDOVA CJTO.ARAGUANEY No.A36 230,00 340.000,00 1.478,26 12 23 19/02/2009

OSLEBIS PEDRO CTERA.VIA DE ACCESO

5 TINOCO TINOCO CJTO.ARAGUANEY No.A42 159,00 129.000,00 811,32 27 27 09/09/2008

RAMONA MARIA ST.TIPURO VIA DE ACCESO

6 SALAZAR CONTRERAS CJTO.EBANO No.E41 156,00 280.000,00 1.794,87 12 29 31/03/2009

CARMEN ST.TIPURO CALLE INTERNA

7 GONZALEZ JOSE DABOIN CJTI.BUCARE No.B-32 156,00 250.000,00 1.602,56 04 31 06/02/2009

NO9RAIMA VIOLETA ST.TIPURO VIA DE ACCESO

8 RONDON MARQUEZ CJTO.CEDRO No.C-15 156,00 150.000,00 961,54 08 33 13/02/2009

JESUS ST.TIPURO VIA DE ACCESO

9 MARCANO ANNY MAGO CJTO.BUCARE No.B46 155,00 135.000,00 870,97 05 38 26/01/2009
CALLE PPAL
NINOSKA GRACELIS CJTO.RES.FLAMBOYANT
10 LEON BOLIVAR NoF45. 155,74 190.000,00 1.219,98 06 46 23/04/2008
 De los cuales solo tres, son directamente comparables con el inmueble bajo
estudio, se procediendo a la actualización del precio de los mismos al mes
de Agosto de 2009, tomando como base de calculo, la "Tasa de Interés
Pasiva” de depósitos a plazo de 90 Días, dado por el Banco Central de
Venezuela, entre el mes de la transacción de la compra-venta y la fecha
correspondiente a la actualización, siendo el Índice para el mes de enero de
2008 de 1,0201167 (cálculos propios, con base enero de 1.998), se
obtuvieron los resultados que se indican en el cuadro Nº 2

Índice de Tasa Factor de

Precio unitario
Nº Superficie m2 Precio Unitario Fecha de Bs.F
Pasiva 90 Días actualización

1 230,00 739,13 25/03/2008 1,0117500 1,21968 901,50

2 230,00 1.478,26 19/02/2009 1,0142167 1,08839 1.608,92

3 230,00 1.260,87 13/03/2009 1,0142500 1,07331 1.353,30

Actualizados los valores referenciales, dado su escaso número, los

mismos fueron analizados mediante la estadística simple, obteniéndose los
siguientes valores:

• Media Aritmética = 1.287,91

(Ver anexo B)

El valor unitario del inmueble original es de: 1.287,91 Bs. /m2

En consecuencia el valor del conjunto parcela de terreno+ vivienda es de:
230,22 m2 x 1.287,91 Bs./m2 = 296.502,64 Bs.
 DEPRECIACION
Depreciación (Ross-Heidecke) D=(Cr-Cs)[dt+(1-dt)K]
DEPRECIACION TECNICA DE E= Edad aparente años 10,00
ROSS V = Vida Útil años 50,00
dt= Depreciación técnica 12,00%
   
AJUSTE ESTADO DE K= Factor e/c de Heidecke 2,52%
CONSERVACION Depreciación acumulada 14,22%
   
BASE DEPRECIABLE Cr= Costo de Reposición  296.502,64
Cs= Salvamento 10,00% 29650,26
Base depreciable    266.852,38
DEPRECIACION ACUMULADA Bs.  37.946,40
VALOR ACTUAL Bs. 228.905,98
VALOR UNITARIO ACTUAL Bs/m²  994,29

E.3. RESUMEN DEL AVALÚO:

El inmueble original se valoro a través de un estudio de mercado

obteniéndose un valor de 296.502,64 Bs. A este valor, se le resto la
depreciación acumulada 37,946,40 Bs. Esto nos da un valor actual del
inmueble de :

Valor Actual del Inmueble: 228.905,98 Bs.

F. CONCLUSIONES

El Inmueble objeto de este Avaluó tiene un valor actual de; DOSCIENTO

VEINTI OCHO MIL NOVECIENTOS CINCO BOLIVARES CON
NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 228.905,98).

Valor este determinado en función, del actual mercado inmobiliario en la

zona y la evolución de los costos de construcción

Maturín, 03 de Agosto de 2009

Ing. Néstor Prado Ramos

CIV. 8.538
SOITAVE 831
 ANEXO ANALISIS ESTADISTICO
Nº Precio Unitario (Xi -X) (Xi -X)2 U ACTUALIZADO
1 901,50   386,41 149.312,11  
2 1.608,92   321,01 103.050,52  
3 1.353,30   65,39 4.276,43  
4       -  
5       -  
6       -  
7       -  
8       -  
9       -  
3 3.863,73   772,82 256.639,06  

X 1.287,
= 91
DX 257,
= 61
Ls 1.545,
= 52
Li 1.030,
= 30

66,66% DE LOS DATOS LA CURVA ES SIMETRICA

COMO LA MUESTRA TIENE MENOS DE 10 REFERENCIALES SE ASUME LA
MEDIA ARITMETICA COMO TERMINO CENTRAL DE LA SERIE
INFORME DE AVALUO

PARCELA DE TERRENO
Y
CASA DE HABITACION

URBANIZACIÓN BOSQUES DE LA LAGUNA

CONJUNTO CEDRO
CASA Nº C-11
MATURIN EDO. MONAGAS

ING. NESTOR PRADO RAMOS

CIV. 8.538

Maturín, 03 de Agosto de 2009