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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA MADRE Y MAESTRA

SEDE DE POSTGRADO
Alejandro González Bona
Matrícula No. 2013-5610
Derecho Registral I

22 de julio del 2018


Santo Domingo, D.N.
Prof. Luis Javier Arrieta Sevilla
Profesor Internacional
Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad
Católica Madre y Maestra (PUCMM)

“La versión “estática” de la seguridad en Derecho


Privado, nunca puede ceder a la “dinámica” la
primacía absoluta sin que aquél quede
profundamente desnaturalizado, ya que es
consustancial a él la función conservadora de
seguridad”.
Mezquita del Cacho, José Luis.

1. PALABRAS CLAVE:

Derecho registrado, fe pública registral, legimitimidad, versión dinámica y estática de la


seguridad jurídica, solución a la doble inmatriculación, sistema inmobiliario,
coexistencia del Derecho Civil con el Derecho Registral, costes de transacción,
seguridad jurídica preventiva, seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, sistema
registral, efectividad del registro, ¿Fe pública registral vs. legitimidad? ¿Propietario vs.
Titular Registral?

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2. KEYWORDS

Registered right, public faith of the registry, legitimity, dynamic and static version of legal
security, the solution to double registration, real estate system, coexistence of Civil Law
with Registration Law, transactions costs, preventive legal security, legal security of real
estate traffic, registry system, record effectiveness, ¿ public faith of the registry vs.
legitimity?

3. RESÚMEN:

Desde la adopción del sistema Torrens en la República Dominicana, los derechos


inmobiliarios registrados se han caracterizado por ser protegidos por el sistema de
Registro Inmobiliario, otorgándoles, aunque de manera indirecta un blindaje. Lo anterior
–la protección brindada por el Registro-, ha sido una cuestión muy controvertida en los
últimos tiempos y más aún en el muy común escenario de la doble inmatriculación. La
disyuntiva se plantea en el sentido de que, a pesar de las garantías otorgadas por el sistema
al titular registral, se impone una realidad fáctica: uno de los propietarios solapados se
verà afectado en su adquisición. La solución para determinar cual de estos se verá
definitivamente afectado, de manera total o parcial en sus derechos, debemos obtenerla
del espíritu del Derecho Civil puro. Lo contrario, tratar de encontrar una solución en el
Derecho Registral –quien ha originado el problema-, traerà consigo el quebrantamiento y
jerarquización indefectible de diversos principios registrales.

4. ABSTRACT

Since the adoption of the Torrens system in the Dominican Republic, the
registered real estate rights have been characterized by being protected by the Real Estate
Registry system, although indirectly providing them a shield. The written above -the
protection provided by the Registry- it’s been a very controversial issue in recent times
and even more in the very common scenario of double inmatriculation. The dilemma
arises in the sense that, despite the guarantees granted by the system to the registered right
holder, a factual reality is imposed: one of the registered owner will be affected in its
acquisition. The solution to determine which of these will definitely be affected, totally
or partially in their rights, we must obtain it from the spirit of pure Civil Law. The
opposite, -try to find a solution in the Registry Law-, will bring the break and the
indefectible hierarchy of the different registry principles.

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5. DESARROLLO

Para una mejor ilustración y una efectiva estructuración del presente escrito,
conviene a modo de introducción referirnos de manera general al concepto de sistema
registral o mejor denominado, aunque poco socorrida la idea por doctrina nacional como
sistema inmobiliario. El tratadista español Roca Sastre nos define de una manera una tanto
acertada el derecho inmobiliario registral como: “aquel que regula la constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, en
relación con el registro de la propiedad, así como las garantías estrictamente
registrales”.1

Refiriéndonos a lo anterior, un sistema inmobiliario es aquel que reúne tanto lo


registral como lo extraregistral, por lo tanto, el sistema registral (micro) forma parte del
sistema inmobiliario (macro). Partiendo de lo anterior, es indudable que lo extrarregistral
es definitivamente influyente, determinante e incluso imponente ante la información
registral. Es por ello que, al hablar de sistemas registrales, estamos haciendo alución –de
manera incompleta o parcial- a uno de los elementos que componen un sistema
inmobiliario.

Pudiendo hacer alusión de una manera más directa al tema que nos ocupa, es de
suponer que un sistema inmobiliario debe producir pues, la seguridad jurídica necesaria
pues para promover el tráfico jurídico inmobiliario, tanto en su versión estática como
dinámica. De manera muy particular, somos de criterio que la seguridad jurídica
inmobiliaria posee –como elementos constitutivos- su versión estática como dinámica.
De lo anterior se desprende que, si uno de estos elementos, entonces no podríamos hablar
de seguridad jurídica.

Y es que, tal y como con toda presición señala Mezquita del Cacho, “la protección
al consumidor de la información registral debe ser preventiva, o será burlescamente inútil
en caso de esta reducirse a la posterior reparación judicial”.2 Señalamos pues que con
toda presición puesto que es evidente que el objetivo de la seguridad jurídica no debe ser

1
Roca Sastre, Ramón María & Sastre Muncunill, Luis (1995). Derecho Hipotecario. Octava Edición.
Barcelona: Casa Editorial S.A.
2
Mezquita Del Cacho, J. L. (1989). Seguridad Jurídica y Sistema Cautelar. Teoría de la seguridad jurídica,
Vol. I, P. 364. Barcelona: Bosch.

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la efectiva solución de un eventual conflicto de derechos, sino más la no ocurrencia –o lo
mínimo posible- de tales conflictos, haciéndo referencia lo anterior a la seguridad jurídica
preventiva.

Somos partidarios de que, como con toda precisión señala Mezquita del Cacho en
el enunciado que encabeza el presente escrito, la versión estática (legitimación) no puede
ceder a la dinámica (fe pública registral), puesto que, de ser así, no habría una verdadera
versión dinámica. Respecto de lo anterior, sostenemos una vez más con mayor firmeza
que, no podemos hablar de seguridad jurídica cuando uno de estos elementos tiene que
ceder favoreciendo al otro en determinadas circunstancias.

A pesar de lo anterior, somos contestes de que, el conflicto surge sin ser llamado
y la perfección escapa a la realidad juíridca en el ámbito específicamente registral. Pero,
que quede bien claro que con lo anterior no queremos hacer entender que la solución
resulta de la perfección en la solución más eficaz del conflicto, sino en la reducción
considerable de conflictos. En respuesta al anterior planteamiento, en estos casos -que
escapen el filtro de reducción considerable de conflictos-, conviene aplicar las reglas
generales y específicas tanto del derecho común como del derecho inmobiliario.

Y es que el Norte de todo sistema inmobilario, y de manera más específica el


sistema registral, no debe ser solo lograr una protección inminente, sino más bien la
eliminación de un posible conflicto. ¿Para qué hablar de protección, cuando podríamos
prescindir de ella mediante un evidente sistema de fuente de información respecto de la
propiedad? Es precisamente el anterior cuestionamiento la orientación que deben
comportar –en lo absoluto- todos los sistemas inmobilarios.

Ahora bien, su optimización –de la seguridad jurídica en general-, requiere al


menos a nivel nacional, de la generación de costes de transacción que lo permitan. La
optimización de un sistema inmobiliario requiere -a nuestro modo de ver las cosas- de
capital humano (para la agilidad en los procesos registrales) y tecnológico (para la
eficiencia de los procesos técnicos y administrativos). Estos a su vez, permitirán una
eficientización del sistema, perimitiéndo con ello el desarrollo fluido de un sistema
inmobiliario seguro y eficaz.

Tal y como lo expresa el Dr. Iñigo Mateo y Villa en sus lecciones impartidas por
ante la Maestría de Derecho Inmobiliario en PUCMM, los sistemas registrales deben ser

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analizados desde una perspectiva de menor costo y mayores resultados, entendiendo por
coste todas las operaciones practicadas para lograr el reconocimiento, en el grado que sea,
de la titularidad dominical y por resultados el grado o fuerza de un derecho respecto de
terceros. Y es que somos de criterio de que, los supuestos de doble inmatriculación en
nada influyen en los costes de transacción, sino màs bien, una diligencia inexcusable y
racionalmente obligatoria por parte del tercero registral para evitar la adquisición a non
domino.

Dando un giro, tal y como ha sostenido la reciente jurisprudencia española, en


casos como el de la doble inmatriculación, es necesario, dependiendo de las
circunstancias del caso en específico, lograr una neutralización recíproca de los principios
registrales, debiéndose acudir a las reglas del Derecho civil, particularmente a la
prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio sea de mejor condición conforme
al Derecho civil puro, con omisión de las normas de índole hipotecaria sobre la materia.3
Lo anterior, siempre respaldado bajo el fardo de la buena fe y tomando en consideración,
principalmente, la reducción de la denominada para los españoles como –inexactitud
registral-.

De lo o anterior se desprende que la solución a la doble inmatriculación no se


encuentra en el espíritu de los principios registrales. De entrada, remontarnos al Derecho
civil puro para la solución de un conflicto de doble inmatriculación podría ser un tanto
peligroso puesto que podría implicar la debilidad o la reducción considerable del interés
en el acceso a un sistema registral. La reducción de costes ante la no necesidad de acceso
al sistema por aplicación del derecho civil podría ser evidente.

Ahora bien, otra vertiente a analizar en el ámbito de la doble inmatriculación es


aquel en que se plantee la doble inmatriculación de una finca por sobreposicionamiento
total o parcial, de donde se desprendería la situación de que uno de los inmatriculantes
deberá ceder ante el otro por una situación propia: la tierra no crece. Ello implica, que
uno de los inmatriculantes -el más debil en cuanto a los requisitos registrales y
extrarregistrales exigidos por el sistema inmobiliario- se verá afectado en sus derechos,
debiendo recurrir a la justicia para una posible, pero a la vez futura e incierta
indemnización.

3
España, Sentencia Nº 144/2015 Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 19 De Mayo De 2015

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A pesar de la posición anterior, somos contestes de que tal y como lo expresa el
profesor Arrieta Sevilla existen otras posturas al respecto. La tesis jurisprudencial clásica
relativa a la solución de la doble inmatriculación registral a través del Derecho Civil puro
ha decaído por la falta de desarrollo y sistematización4. Clemente Meoro propone que se
proteja al tercero hipotecario en las situaciones en las que quede demostrado que sólo uno
de los litigantes reúne los requisitos del artículo 34 LH, dándole una solución registral
evidente. Vistas las dos posturas anteriores –la orientada a la solución proveniente del
Derecho Civil y la proveniente del Derecho Registral- tal y como lo expresa el profesor
Arrieta Sevilla, la solución al conflicto de la doble inmatriculación, no puede provenir de
aquello que le ha dado origen –El Registro de la Propiedad-.5

Y es que como con toda certeza expone el profesor Arrieta Sevilla textualmente, “en la
medida en que la doble inmatriculación produce una situación sumamente patológica y
anómala que hace que el Registro tenga un contenido contradictorio, no es conveniente
acudir a la figura del tercero hipotecario y a la protección del tráfico jurídico para
solucionarla. Si el propio sistema tabular ha sido negligente o insuficiente para evitar que
una persona inmatricule una finca que no es de su propiedad o un terreno que ya estaba
inmatriculado, el propio Registro no puede, de repente, constituirse en la herramienta para
la protección del tercero hipotecario frente al propietario-titular registral”.

A modo de conclusión, tal y como de manera muy acertada el profesor Arrieta


Sevilla señala, el conflicto entre la seguridad del tráfico y seguridad de los derechos no
tiene una solución fácil. A seguidas, señala que cuando se protege al tercero hipotecario
se abandona al titular civil de un derecho real y viceversa. Por ello, se debe buscar un
equilibro que fije cuándo debe primer la seguridad del tráfico sobre la seguridad de los
derechos y cuándo no, El punto razonable de equilibrio está en proteger el titular civil
siempre, excepto en los casos en que este no haya inscrito. Lo anterior implica que el
titular civil no podrá nunca verse afectado en sus derechos siempre y cuando haya inscrito
su derecho.6

4
Arrieta Sevila, Luis Javier. Fé pública registral, doble inmatriculación y usucapión: Comentario a la STSJ
Navarra de 28 abril 2008. Consultado en fecha 21 de julio de 2018. Disponible en: www.academia.edu.
5
Ibid
6
Ibid

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