FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA ACADÉMICA PROFESIONAL DE DERECHO

ENSAYO

REGISTRO DE PREDIOS: LA PROPIEDAD REGISTRADA OTORGA

SEGURIDAD JURÍDICA.

AUTORES:

 DILAS TAFUR, DIANA (orcid.org/0000-0003-0451-6656)

 GUARNIZ ESPINOZA, GUSTAVO (orcid.org/0000-0001-8787-

8657)

 HUAMAN SALAZAR, MARCIA (0000-0001-7176-6060)

 RAMOS MONSEFU, PABLO (orcid.org/0000-0002-3881-0178)

 SENADOR PORTALES, HILARY (orcid.org/0000-0002-7198-

5762)

DOCENTE:

TORRES SANCHEZ, TITO AUGUSTO

(orcid.org/0000-0002-2382-9300)

TRUJILLO-PERÚ

2023
INDICE
I. INTRODUCCIÓN
II. ARGUMENTACIÓN
III. CONCLUSIONES
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
 I. INTRODUCCIÓN

De acuerdo con nuestro tema, vamos a iniciar mencionando lo instaurado en la

actual Constitución Política del Perú, que nos dice en su artículo 70 que: “El
derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en
armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede
privarse de su propiedad si no, exclusivamente, por causa de seguridad
nacional o necesidad pública...”. Asimismo, el Estado tiene el deber de
garantizar este derecho ofreciendo mecanismos de prevención, con la finalidad
de evitar fraudes y hacer prevalecer la regla general de que el legítimo
propietario disponga de su propiedad, y así incentivar el tráfico inmobiliario.
Por otro lado, tenemos a la Superintendencia Nacional de Registros Públicos –
SUNARP, la cual fue creada con la Ley N°26366 (1994), y en su artículo 10
prescribe que: “Créase la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
como organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector del
Sistema Nacional de Registros Públicos, con personería jurídica de Derecho
Público, con patrimonio propio y autonomía funcional, jurídico registral, técnica,
económica, financiera y administrativa”. En relación con lo anteriormente
mencionado, el registro de predios, dentro del sistema registral juega un papel
de gran importancia, puesto que, sirve para brindar seguridad jurídica al
momento de inscribir los actos o derechos que recaen sobre bienes inmuebles,
tal y como está estipulado en las normas administrativas, normas especiales
sobre predios urbanos y rurales, y por último el artículo 2019º del Código Civil
Peruano.

En el Perú, los ciudadanos que quieren acceder a los servicios registrales lo

pueden hacer mediante dos fuentes públicas de información sobre estos, los
cuales son: a) la publicidad que realiza la SUNARP utilizando los medios de
comunicación; y b) el contenido de las normas legales del derecho registral. En
esa misma línea, Lucena & Tengan (2018) señalan que todo ciudadano aspira
a obtener protección al registrar su derecho, lo que conlleva a que todo
adquirente diligente realice previamente la verificación existencial física del
inmueble. Porque, puede suceder que el inmueble se encuentre inscrito en más
de una partida, o que las inscripciones que contengan las partidas referidas al
mismo inmueble sean incompatibles; es decir, propietarios distintos en cada
partida. En consecuencia, se planteó como problema general: ¿Se obtiene
seguridad jurídica al registrar los Predios? De igual manera, se planteó
como objetivo general: identificar si se obtiene seguridad jurídica al
registrar los Predios.

Como objetivos específicos: i) Determinar la importancia del Registro de

predios en nuestro país; ii) Evaluar los mecanismos impuestos por el Estado
para incentivar el tráfico inmobiliario; y iii) Analizar las funciones por parte del
ente rector SUNARP.

Según el Dr. Juan Carlos Esquivel, Nuestro Registro de Predios no otorga una
efectiva seguridad jurídica. El principal problema con relación a la propiedad
inmobiliaria es la falta de seguridad jurídica por parte de nuestro Registro
Públicos, incluso con el mayor índice de inmuebles no saneados. En un
mercado con un nivel de informalidad muy alto, como es el Perú, aumenta la
posibilidad de encontrar inmuebles sin la documentación necesaria. ¿Se
obtiene seguridad jurídica al registrar los Predios? El propósito de los registros
públicos siempre ha sido generar seguridad jurídica, Sin embargo, nuestro
Registro Públicos no brinda una seguridad jurídica efectiva porque solo brinda
seguridad sobre los derechos registrados y no sobre los datos reales de las
propiedades incluidas en el registro de la propiedad. La identificación de los
datos de la propiedad, tales como áreas y linderos. Se genera efectos en los
derechos que se inscriben en el registro, y no de los datos del predio, porque
se carece de falta de documentos como: (planos topográficos, planos
perimetrales,) donde no hay una concordancia entre la realidad registral y la
realidad física lo que imposibilita el Registro de Predios pueda dar certeza
sobre los datos del predio inscrito.

Se sabe que al registrar nuestra propiedad nos permitirá defender nuestros

derechos frente a otros, por lo que, si no registramos nuestra propiedad,
podemos estar expuestos a riesgos o procedimientos legales, y en ocasiones ni
siquiera podremos reclamar nuestra propiedad, aunque sepamos que somos
los dueños de la propiedad. Con lo dicho anteriormente, debemos reconocer
que es sumamente importante registrar sus bienes para la protección legal.
Esto significa que, si cualquier persona o entidad intenta usar nuestra
propiedad, podemos emprender acciones legales para recuperarla. Además,
nuestro registro de la propiedad proporcionará prueba de propiedad que puede
usarse como prueba en caso de cualquier tipo de disputa, y podemos usar el
registro para verificar el estado en que la propiedad se vende en subasta o
venta. Por lo tanto, podemos concluir que nuestro registro de bienes nos da la
tranquilidad y seguridad.

Justificamos el presente trabajo respondiendo las interrogantes del problema.

Como se obtiene seguridad jurídica al registrar los Predios, ya que en la
actualidad se puede identificar que mucha población no accede a la titularidad
formal sobre un predio, por desconocimiento y por temor a la seguridad jurídica
que esta nos brinda. Consideramos que es un tema de importancia conocer y
profundizar más, ya que con cierta frecuencia se pueden dar estos casos y nos
gustaría dar un aporte en nuestro ensayo donde podemos dejar en claro a que
se refiere en la realidad este tema. Eso significa que en un momento
determinado explicamos esto porque podría convertirse este futuro trabajo en
una fuente que pueda ayudar a despejar dudas, ya que hemos indagado hasta
encontrar estudios sobre este tema por eso lo consideramos de importancia y
relevante ante la poca cantidad de trabajos de investigación de este tema.

Hipótesis alternativa: Si se obtiene seguridad jurídica al registrar los predios.

Hipótesis nula: No se obtiene seguridad jurídica al registrar los predios.

 II. ARGUMENTANCION

Podemos ver una creciente escasez de viviendas, y la entrada de nuevos

operadores comerciales y la creación de nuevos centros financieros, la
demanda de espacio de nuevas industrias y la reubicación de industrias
tradicionales en áreas vecinas. A esto se suman los grandes proyectos de
infraestructura que se desarrollan en todo el país y las demandas de las
empresas que trabajan en la explotación de los recursos naturales.

Todos los factores antes mencionados han contribuido al aumento del precio de
la tierra (tanto en la ciudad como en el campo), así como al aumento
del interés por obtener predios. Además, existe una mayor demanda por
parte de los participantes del mercado inmobiliario.

Aquí es donde los Registros Públicos obtiene la mayor importancia, Según

Gunther Gozales, “[…] esta institución [el Registro] se encuentra exactamente
en el medio del fenómeno económico de circulación de la riqueza, y ha sido
creada con el fin de que los adquirentes conserven sus derechos basándose en
la publicidad de los actos, y sin que alguna circunstancia oculta pueda
afectarles”.

Tantos las personas naturales como jurídicas, sienten esa seguridad jurídica,
una vez inscrito su derecho en Registros Públicos, los asientos Registrales
donde se detalla los datos, es una garantía para su derecho adquirido.
Sunarp en su publicidad, enfoca que su finalidad es “otorgar la seguridad
jurídica”, donde nos afirma que el registro asegura nuestra propiedad. Por lo
tanto, ¿cuándo nos preguntamos si esto es verdad?, Si SUNARP realmente
nos brinda esa seguridad, Conforme el artículo 13 del Código de Protección y
Defensa del Consumidor, Ley 29571, “ la protección del consumidor frente a la
publicidad tiene por finalidad protegerlo de la asimetría informativa en la que se
encuentra y de la publicidad engañosa o falsa que de cualquier manera induzca
o pueda inducir a error” , Aquí el anuncio donde SUNARP dice “el registro
asegura la propiedad” es veraz. Ejemplo la publicidad de SUNARP le comenta
a Pedro (usuario) que registre y proteja su propiedad, que cuando este inscrito
su derecho, podrá estar seguro, y Pedro (usuario) no tiene por qué dudarlo.
Donde podemos ver que Sunarp no hace publicidad falsa o engañosa,
entonces podemos estar realmente seguros, que el Registro si asegura nuestra
propiedad.
En nuestro Código Civil peruano dedica su Libro Noveno a los Registros
Públicos. De los artículos que contiene este libro (el 2014), referido al principio
de buena fe registral, que es el más importante para brindar la seguridad que
uno busca. Este principio es fundamental en el sistema registral, su objetivo es
proteger la seguridad jurídica.

Artículo 2014.- Principio de Buena Fe Registral El tercero que de buena fe

adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrita su
derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro.

El artículo antes mencionado, donde el tercero, tiene buena fe, y adquiere

algún derecho a título oneroso de quien conforme el registro aparece facultado
para otorgarlo, y este inscribe su derecho adquirido, mantendrá su adquisición,
aún si su otorgante resulte no haber tenido el derecho que le transfirió. Esta
norma tan esencial en nuestro sistema registral, nos confirma que el registro si
asegura nuestra propiedad. Ejemplo, Si Frank le vende a Pedro un inmueble y
surge que el derecho de Frank adolece de un vicio de nulidad, porque Frank es
plenamente incapaz; si la causa de la nulidad (la incapacidad absoluta de
Frank) no hubiese constatado en el registro ni pudiese haber sido conocida por
Pedro, este último mantendrá su derecho una vez que lo haya inscrito, solo si
pedro haya actuado de buena fe. Podemos ver que incluso ante lo previsto en
nuestro Articulo 2014, se hace prevalecer la Adquisición de quien no era
 propietario, Por lo tanto, el mensaje a Pedro que el registro asegura la
propiedad, es verídico.

Sin embargo, nuestro Registro Públicos solo brinda seguridad sobre los
derechos registrados y no sobre los datos reales de las propiedades incluidas
en el registro de la propiedad.

III. CONCLUSIONES

No obstante que la seguridad que nos brinda nuestro Registro es relativa, por los
casos de la duplicidad de partidas de predios, si bien es cierto el interesado es el
que debe revisar la partida registral y verificar si el área que esta por adquirir no
se encuentre superpuesta con otra área también inscrita en los Registros
Públicos, El Registrar es el mejor instrumento que nos brinda la idea de
seguridad jurídica y a la vez nos permite aminorar el tráfico de inmuebles.

Como grupo, creemos que la información que SUNARP brinda a los usuarios
debe alertar algunas falencias del sistema registral en forma más clara, así como
los datos reales de las propiedades incluidas en el registro de la propiedad, así
que cuando Pedro (USUARIO) desee adquirir un terreno de 300m2, debería
actuar con mucha diligencia y esta no debería agotarse en consultar la
información registral.

Si bien lo menciona José Antonio Álvarez Caperochipi, “la posesión

complementa la titulación registral otorgándole algo que esta no tiene: la
realidad. Un eficiente registro de títulos integrado con la posesión y la usucapión
(que completa la necesidad de investigar la realidad de una titulación formal)
otorga una eficiente garantía al adquirente y al acreedor, y facilita el ejercicio de
los derechos en las circunstancias ordinarias del tráfico inmobiliario”.

¿Al registrar los Predios, Se obtiene seguridad jurídica? Consideramos que

hacia allí vamos. Al marguen de que si discutimos si la seguridad es absoluta o
no, El registrar nuestra propiedad nos lleva a disminuir el gran problema que en
la actualidad existe sobre la duplicidad de las partidas, Este registro nos
aproxima más a la “SEGURIDAD JURIDICA”.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

 Constitución Política del Perú Art. 70 (29 de diciembre de 1993).

https://www.oas.org/juridico/spanish/per_res17.pdf

 Ley N°26366. Art. 10 (1994).

https://www.sunarp.gob.pe/TribunalRegistral/Documents/Ley-26366.pdf
 Avendaño Uchuya, Ostwald Nestor (1999). “El rol del catastro en el
Registro del Territorio y Seguridad Jurídica”. En Temas de derecho
registral. Tomo i. Lima: SUNARP, p. 376

 Gonzales Barrón, Gunther (2012). “Estudio preliminar”. En: Álvarez

Caperochipi, José Antonio. Derecho inmobiliario registral. Tercera
edición. Lima: Legales, p. 15.

 Ley N°26366. Art. 10 (1994).

https://www.sunarp.gob.pe/TribunalRegistral/Documents/Ley-26366.pdf