NULIDAD DE LA ASAMBLEA DEL CONSORCIO

Alberto Anbal Gabs

La Asamblea del consorcio es un acto jurdico (Art. 944 del Cdigo Civil).Es un acto jurdico por el fondo y por la forma, por el contenido y por la exteriorizacin,
es un acto jurdico por su estructura.El fondo y la forma, estn ntimamente interrelacionadas de manera tal que el negocio
jurdico puede carecer de los efectos queridos, tanto por vicios en la esencia -en la
voluntad- (error, dolo o violencia, por ej.) como en las formas tanto preconstitutivas al
acto, en la formacin propiamente dicha de ste, y en la exteriorizacin.Este acto jurdico asambleario no es plurilateral, sino unilateral. La existencia de varios
sujetos (consorcistas) no implica pluralidad de partes.- es un acto jurdico unilateral
con pluralidad de participantes (plurisubjetivo).INEFICACIA.La ineficacia es el trmino genrico que representa la calificacin a un acto jurdico
cuando no produce los efectos queridos o tenidos en cuenta por quienes
intervinieron en su formacin.Puede ser originaria, congnita, intrnseca o estructural o puede ser sobreviviente,
extrnseca o funcional.- Es decir, el acto puede ser ineficaz desde su propio nacimiento,
o vlido en principio, y luego por causas nacidas a posteriori, atribuidas o no a las
partes, perder efectividad. (ZANNONI Eduardo Ineficacia y nulidad de los actos
jurdicos Ed. Astrea, Bs. As. 1986, pag. 127).La nulidad es la Sancin civil de invalidez con una funcin reparadora cuya
esencia es la restitucin de las cosas a su estado anterior (BUTELER, Jos, Nulidad
e inexistencia LL 104-885)
La nulidad nace de la ley y no de la voluntad de las partes.
CLASIFICACION DE LAS NULIDADES.La nulidad segn parte de la doctrina responde a una clasificacin dual (actos nulos y
actos anulables) y segn otra cuatripartita (actos nulos, actos anulables, actos de nulidad
absoluta y actos de nulidad relativa).
Hoy predomina el criterio dual a saber actos de nulidad absoluta y actos de nulidad
relativa, como se plasma en el proyectote unificacin civil y comercial de 2012)
No vamos a hablar de cada categora por exceder los lmites de este trabajo
Otra clasificacin es la de nulidad completa (de la totalidad del acto) y parcial (solo
parte de aqul)
ALGUNAS CONCLUSIONES.Las premisas a tener en cuente en materia de nulidades en el rgimen de propiedad
horizontal, como principios generales, y sin entrar en la discusin sobre la clasificacin
bipartita o cuatripartita, son:
1.- El inters en juego y a proteger es privado o particular de los miembros del
consorcio y solo excepcionalmente, es pblico.2.- Las asambleas en principio no son nulas sino anulables y confirmables.3.- Son nulas cuando se violen principios de orden pblico.4.- En los restantes supuestos de nulidad manifiesta no necesariamente en propiedad

horizontal producen la nulidad del acto, ya que la insuficiencia de capacidad de alguno

de los integrantes del consorcio, no hace ineficaz la resolucin tomada.- Por solo dar un
ejemplo, si se decide una cuestin por mayora legal o reglamentaria, y un incapaz
absoluto o relativo o que por ley tiene prohibido realizar dicho acto, intervino en la
asamblea votando en minora, en manera alguna puede considerarse tal acto como nulo,
pues su intervencin y su voto, para nada influy en el resultado de la decisin.Esta situacin es lo que se ha dado en llamar prueba de resistencia de las mayoras.En cambio si el objeto principal del acto fuere prohibido o ilcito, es evidente que el
mismo es nulo.5.- Si el acto es nulo, la accin es imprescriptible, por tanto aqul es inconfirmable
6.- En todos los casos la nulidad debe peticionarse judicialmente, y los efectos se
retrotraen al momento previo a la realizacin de la asamblea.7.- Los actos anulables se consideran vlidos (y producen efectos) hasta el momento en
que se pronuncia su anulabilidad.
8.- Las asambleas pueden ser excepcionalmente declaradas nulas absolutas por el
juzgador sin peticin de parte en el solo inters de la ley, incluso a pedido del
Ministerio Pblico cuando aparece manifiesto el vicio, y no es confirmable a diferencia
de las anulables que no pueden decretarse de oficio por el juez, ni declararlas solo en el
inters legal.EFECTOS.La nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en
que se hallaban antes del acto anulado".El efecto principal es hacer cosa juzgada respecto a todos los integrantes del
consorcio, presentes o ausentes en la asamblea en caso de hacerse lugar a la nulidad.
Si el acto ya se ejecut por supuesto es imposible volver las cosas al estado originario,
la sentencia caer en abstracto, por lo que sera viable supletoriamente una accin de
daos y perjuicios.
Si el acto se cumpli solo en forma parcial, corresponder no continuarlo, mientras
respecto a los efectos ya producidos, corresponden los mismos principios que para el
acto cumplido.Debemos sealar que el Juez solo decide la nulidad del acto no se pronuncia sobre el
camino a seguir posteriormente por el consorcio.
Afirmamos que el rgano jurisdiccional no debe, ni puede sustituir a los rganos de las
personas jurdicas, lo que de por s constituira una peligrosa ingerencia en asuntos
enteramente particulares. Solo le cabe contralor de legitimidad, y la legalidad de sus
decisiones.Para el supuesto que la sentencia rechace el pedido de nulidad, la cuestin vara.En principio no causa cosa juzgada respecto del resto de los copropietarios; primero
por no ser parte en el juicio, y en segundo lugar porque las causales de nulidad pueden
ser particulares, que vician el acto para un consorcista y no para otro.Damos el ejemplo de un copropietario que no fue citado a asamblea, mientras que otro
cuestiona una decisin por falta de mayora legal para decidirla. El hecho que la nulidad
no prospere para el segundo, no hace cosa juzgada respecto del primero que invoca la
causal de no citacin, con lo que a priori provocar la nulidad, por haberse violado su

derecho de propiedad horizontal (deliberar y votar en asamblea).SUBSANACION DE LOS ACTOS INVLIDOS.Los actos invlidos se pueden subsanar mediante: a) la confirmacin; b) la revocacin;
c) prescripcin liberatoria; d) la ejecucin voluntaria por quien tena derecho a pedir la
nulidad (confirmacin tcita).a) Confirmacin: es un acto jurdico, mediante el cual la persona que hubiera podido
pedir la nulidad del acto viciado, purga dicho vicio, o lo hace desaparecer La
confirmacin es el acto jurdico por el cual una persona hace desaparecer los vicios de
otro acto que se halla sujeto a una accin de nulidad.O sea que quien puede peticionar la nulidad, purga el vicio ya sea produciendo
una nueva declaracin de voluntad, tendiente a repararlo.
La confirmacin puede ser expresa o tcita. El instrumento de confirmacin expresa,
debe contener, bajo pena de nulidad: 1 la sustancia del acto que se quiere confirmar; 2
el vicio de que adoleca; y 3 la manifestacin de la intencin de repararlo.- Por ej. La
asamblea de fecha tal, respecto al vicio de falta de mayora legal, y la declaracin de
que lo sanea, o no lo reconoce como tal.
Existe una confirmacin tcita, cuando la parte facultada a pedir la invalidez ejecuta
total o parcialmente el acto en forma voluntaria.- Es lgico que si ejecuta el acto, es
porque renuncia a la facultad de pedir la nulidad.- Por supuesto se requiere adems que
el que ejecuta el acto, conociera el vicio que afectaba al mismo.Por ejemplo si una asamblea de consorcio decide sin mayora legal designar
administrador y el propietario consiente aceptando sus expensas, pagndolas, y
aceptando sus actos de administracin, no podr nunca pedir la nulidad de esa decisin.(teora de los actos propios).
La confirmacin, no requiere la aceptacin de la otra parte a cuyo favor se
hace, es unilateral.
Solo puede darse en actos de nulidad relativa pues el inters que se protege es siempre
el particular y por lo tanto es renunciable por las partes, y nunca en los nulos o
anulables de nulidad absoluta, en donde priva el inters pblico.La asamblea nula o de nulidad absoluta solo se subsana mediante la revocacin y nunca
mediante confirmacin.La confirmacin solo incumbe a los propietarios y nunca al consorcio. Es decir no
procede realizar otra asamblea para confirma una anterior viciada. La nueva asamblea
no puede expresar que anula el vio de la anterior o que renuncia al mismo.
En tal caso sera una nueva asamblea viciada, pues confirma el vicio de la anterior.Si una asamblea est viciada, se debe realizar otra asamblea y volver a tratar el temario,
es decir no es una asamblea confirmatoria de la anterior sino una nueva asamblea
llevada a cabo con la misma finalidad pero sin vicios, sin ninguna causal de nulidad
La premisa es que la confirmacin emana de los asambleistas, mientras que la
revocacin proviene de la asamblea.Una cosa es confirmar un acto viciado y otra replantear un temario. Los nicos
facultados para confirmar resoluciones viciadas (de asambleas anulables) son los
copropietarios. Los vicios no se confirman, se purgan o sanean.- Confirmar una
asamblea viciada, es confirmar una irregularidad, pero no transformarla en regular.Esta nueva reunin, deber, inexcusablemente, reproducir taxativamente el temario o
por lo menos los puntos objetados o viciados, no incluir el simple y equvoco punto
ratificacin de lo resuelto en la asamblea anterior, cuestionada.-

b) Revocacin: En principio, la revocacin emerge del mismo rgano que produjo la

resolucin viciada, es decir la asamblea de copropietarios. Al impugnar una decisin, el
copropietario procede a poner en mora al consorcio, de manera que lo intima como
consecuencia de tal impugnacin, a que revoque la decisin, la deje sin efecto, y en caso
de no proceder, le quedar expedita la va judicial, para obtener la anulacin, por va
judicial .-Cul es el procedimiento de revocacin-?: Se deber convocar por parte del
administrador, a una asamblea, ya que solo el mismo rgano que produjo la resolucin,
puede revocarla; por otra parte no existe ningn rgano o autoridad de jerarqua
superior a la asamblea.- La revocacin puede ser de toda la asamblea o solo de uno o
alguno de los puntos decididos.No necesariamente la revocacin debe producirse como consecuencia de una asamblea
viciada, puede obedecer a otras causales, por ejemplo a un error, a un tema resuelto y
que al tiempo de ejecutarse cay en abstracto etc. Por ejemplo un error en el computo de
los votos, o que una asamblea decide jubilar al encargado porque est en condiciones
por antigedad y aportes, y luego de tomada la decisin, se modifica la ley.d) Ejecucin voluntaria por quien tena derecho a pedir la anulacin: No difiere
mayormente de la confirmacin tcita a la que ya nos referimos.- El ejecutante debe
tener conocimiento del vicio de que adoleca el acto.e- Por ltimo, la ratificacin no se relaciona con vicio o causa alguna de invalidez de
ningn acto, sino que se refiere a la aceptacin de un acto jurdico realizado por un
tercero sin mandato, como un acto propio, mientras que la confirmacin se refiere
concretamente a un acto jurdico realizado por uno mismo o su representante.En P.H. una ratificacin podra ser un acto del administrador a nombre del consorcio
que luego es ratificado por la asamblea, como por ejemplo el pedido de concurso.
NATURALEZA DE LA ACCION DE NULIDAD.
Habida cuenta que la asamblea es del consorcio, la accin de impugnacin debe serlo
contra el consorcio.
Esta accin es del consorcio (social), pues en definitiva se est asegurando la
legitimidad y legalidad en el funcionamiento de las Instituciones de la Propiedad
horizontal.Considerando que siempre que se impugna una decisin de la asamblea, en definitiva
estamos protegiendo el respeto y cumplimiento del reglamento de copropiedad y la ley
13.512, sin perjuicio de cualquier otra norma del ordenamiento jurdico relacionada con
el tema.En el fondo, esa accin individual de impugnacin, representa, una defensa del orden y
legalidad comunitaria.Desde una primera ptica, resulta evidente que la accin de nulidad, aparece como en
resguardo exclusivo del inters particular de ese copropietario afectado.
Sin embargo a poco que profundicemos en el caso veremos que con esta demanda el
impugnante est protegiendo el funcionamiento legal del ente, porque en definitiva, la
voluntad pronunciada en la asamblea no ha sido del consorcio ya que para ser legal
y/o reglamentaria, debi pronunciarse por unanimidad,
LA IMPUGNACION CONCRETA DE LA DECISIN
Debemos diferenciar la nulidad de la asamblea como todo integral, de la nulidad solo de
determinadas cuestiones decididas, o la certeza del acta.Cuando impugnamos la convocatoria de la asamblea estamos cuestionando la totalidad

de la asamblea, ya que si la convocatoria es nula, es invlida tambin la asamblea

consecuente con tal citacin.- Del mismo modo si cuestionamos todo lo previo al inicio
de la sesin, tal como falta de quorum suficiente para sesionar etc..En cambio si lo cuestionado es la faz deliberativa, o resolutiva, no necesariamente toda
la asamblea es nula.FORMA Y PRESUPUESTOS DE LA IMPUGNACION EXTRAJUDICIAL
El medio escogitado para impugnar una asamblea, antes de entablar la accin judicial,
es cualquiera que sea suficiente y fehaciente.Se puede realizar
1.- Personalmente y en forma verbal en el mismo momento de la celebracin del acto,
dejando constancia en el Libro de Actas, o
2.- mediante acta notarial, o
3.- presentando escrito privado y, firmado, en ese mismo momento, con constancia de
recepcin por parte del administrador o presidente de la Asamblea.4.- telegrama, carta documento o cualquier otro medio de notificacin fehaciente, antes,
durante o luego de realizada la asamblea.En ciertos casos forzosamente se debe esperar el resultado de la asamblea, pues la
causal de nulidad surge del acta que le es remitida al comunero, sobre todo, cuando no
concurri a la asamblea.
Asimismo, es presupuesto para impugnar, el no haber votado a favor de la decisin
cuestionada, o haber votado en contra, haberse abstenido o no haber concurrido.LEGITIMACION ACTIVA
La sancin contra el consorcio que decreta la nulidad de un acto de su factura, termina
afectando individualmente a cada copropietario.HIGHTON Elena en Derechos Reales vol. 4, Propiedad horizontal y
prehorizontalidad, 2da ed. act., Bs. As. 2000, Ed. Hammurabi, pag. 655 nos dice que
La accin puede prosperar cuando se acredite un inters legtimo y el perjuicios
sufrido.- Agrega luego que la nulidad nunca puede decretarse por la nulidad misma.Estamos de acuerdo en la necesaria acreditacin de un inters legtimo mas no
consentimos la necesidad de invocar un dao.Sin desmentir lo afirmado por la prestigiosa autora, no es menos cierto que en
determinados supuestos ese dao no es necesario acreditarlo, y otras veces se
presume, sin admitir prueba en contra, como cuando un propietario no fue
citado a asamblea, caso en el cual se cercena el derecho de propiedad horizontal- de raigambre constitucional, ya que es imposible impedir que un
comunero delibere y vote, decida sobre la vida de su edificio, en fin, contribuya
a forma la voluntad del ente.Asimismo teniendo en cuenta que no es una accin individual, sino social
(consorcial), tendiente a la proteccin de la legalidad del funcionamiento del
ente, de su rgano (asamblea) idneo y exclusivo para producir una decisin
vlida, no necesariamente se debe acreditar un perjuicio personal, bastando la
prueba de la vulneracin o infraccin a las normas de funcionamiento, la ley y
reglamento de copropiedad, es decir que acta en ltima instancia en defensa
del inters de la comunidad.En sntesis, el cuadro de legitimados activos es el siguiente:
a) Administrador (Una minora de la doctrina, Bendersky,
Gabs)
b) Consejo de Administracin
Legitimados activos: c) Copropietario ausente

d) Copropietario presente:1- vot en contra.

2 Se abstuvo.
3- Vot a favor con vicios del
consentimiento.
4- Se retir antes de emitir el voto.
5- Vot a favor, antes de la
ejecucin de la resolucin (con costas).PRESCRIPCION Y PLAZO PARA INTERPONER LA DEMANDA.
El Cdigo Civil Argentino establece en el art. 4023 que tanto para actos nulos como
anulables, el plazo para interponer la accin es de 10 aos. En todos los casos nos
referimos a la nulidad relativa, pues las nulidades absolutas son imprescriptibles, por
tender a proteger el orden pblico, de la misma manera que son inconfirmables (art.
1047 del Cdigo Civil).Lo inmediato a decir es que en principio debemos ceirnos a lo determinado en el
reglamento de copropiedad, si es que dicho instrumento trata el tema, pues lo corriente
es que no se refiera a ello.- En su caso el plazo para interponer la demanda ser el que
establezca el referido estatuto.Por lo pronto la ley no establece ningn trmino.El plazo se debe contar desde la realizacin de la asamblea, para aquellos comuneros
que estuvieron presentes, o fueron representados.Si la causal de nulidad emerge del texto del acta, el plazo correr desde la fecha de
recepcin de la misma.Para el caso de los ausentes coincidimos con la ley Italiana que establece que respecto a
stos, el plazo comienza a correr desde la recepcin del acta.El plazo es de fondo y no procesal, por lo que se cuentan los das inhbiles, sin
perjuicio que se admitir la interposicin de la demanda, dentro de las dos horas hbiles
del da subsiguiente, al de vencimiento del plazo, conf. art. 124 del Cdigo adjetivo.(CNCom. Sala C, 24/06/85, LL 1986-A-285).En cuanto a nulidad de la asamblea del consorcio en particular no hay ningn
plazo legal y no creemos que puedan aplicarse los plazos que determina el
Cdigo Civil para actos nulos o anulables, ya que ello creara una inseguridad
total en el funcionamiento y vida del edificio. Es imposible, por ejemplo, que
luego de varios aos, se pueda cuestionar una resolucin de la asamblea, ya
que por otra parte sera irrelevante su consecuencia. Los consorcios como
mnimo efectan una asamblea al ao -al fin del ejercicio- mal entonces puede
plantearse la impugnacin de una reunin a los dos o tres aos. De all que
sera de imposible aplicacin al caso el art. 4023 del Cdigo de fondo
prescripcin decenal para actos nulos o anulables- o el art. 4039 -prescripcin
a los dos aos por vicios del consentimiento.Nos inclinamos definitivamente por plazos breves de 30, 60 o 90 das, tratando en el
mejor de los casos de no superar los 120 das para la generalidad de los casos,
El consorcio realiza anualmente la asamblea ordinaria y resulta de difcil asimilacin
reconocer que se puede impugnar una asamblea cuando ya se realiz la otra.
Hay jurisprudencia que coincide con nuestro criterio: En materia de nulidad de
asamblea extrajudicial el plazo para formular impugnacin se supedita a las
particularidades del caso concreto, no resultando aplicable los arts. 4023 y 4030 del
cdigo Civil, por no ajustarse a la finalidad prctica de toda decisin asamblearia
CNCiv., Sala A, 31/10/94, LL 1995-D-363.En el Derecho uruguayo el plazo es de 90 das desde que finaliza la asamblea, por

aplicacin analgica del rgimen de las Sociedades annimas, concretamente el art. 366
de la ley 16060 que dice: La accin de impugnacin se promover contra la sociedad
dentro del plazo de noventa das a contar de la fecha de clausura de la asamblea en que
se haya adoptado la resolucin o de la ltima publicacin, si la ley impusiera su
publicidad