Análisis Comparativo Ley de Inquilinato y Normas Relativas Al Arrendamiento en El Código Civil y Código Procesal Civil y Mercantil Conforme Al Artículo 13 de La Ley Del Organismo Judic
Análisis Comparativo Ley de Inquilinato y normas relativas al arrendamiento en el Código Civil y Código Procesal Civil y Mercantil conforme al artículo 13 de la Ley del Organismo Judic.docx
Análisis Comparativo Ley de Inquilinato y Normas Relativas Al Arrendamiento en El Código Civil y Código Procesal Civil y Mercantil Conforme Al Artículo 13 de La Ley Del Organismo Judic
DERECHO PROCESAL CIVIL II LIC. JUAN CARLOS GUZMAN MACHORRO
Anlisis Comparativo Ley de Inquilinato y normas relativas al arrendamiento en el Cdigo Civil y Cdigo Procesal Civil y Mercantil conforme al artculo 13 de la Ley del Organismo Judicial
JOSELYN STEFANY CAMPOLLO GMEZ CARN: 200815875 SECCIN: E JORNADA NOCTURNA An lisis Comprtivo Ley de Inquilinto y norms reltivs l rrendmiento en el Co digo Civil y Co digo Procesl Civil y Mercntil conforme l rtculo 13 de l Ley del Orgnismo Judicil En 21 de mayo de 1961 se ordenaba la publicacin del Decreto Legislativo 1468 del Congreso de la Repblica, Ley de Inquilinato, el cual posea como objetivos el regular con mayor eficacia y equidad el arrendamiento de los bienes urbanos y terminar la explotacin por medio de rentas excesivamente altas a los cuales los arrendatarios se encontraban sometidos en aquella poca, aunado a los desahucios que favorecan a los arrendantes. Por lo que como lo especfica el tercer considerando, era absoluta y urgente justicia dictar normas legales que armonicen los intereses antagnicos solucionando en forma expedita los grabes problemas derivados del arrendamiento de inmuebles urbanos y procuren el equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes en tal gnero de contratos, en los cuales debe prevalecer el inters social sobre el particular. De esta forma, la Ley de Inquilinato resulto con normas muy ajustadas a las necesidades sociales de aquella poca, titularizando al arrendatario que econmicamente es la parte ms dbil de la relacin contractual del arrendamiento y claro est la necesidad de la mayora de la poblacin a una vivienda, derecho a que gran parte de los guatemaltecos no poseen, teniendo la necesidad de alquilar un hogar. Sin embargo, la Ley de Inquilinato se encuentra vigente an despus de cincuenta y cuatros aos, tiempo en el cual han entrado en vigencia un nuevo Cdigo Civil Decreto Ley 106 y un nuevo Cdigo Procesal Civil y Mercantil Decreto Ley 107. Esto desemboco en un conflicto de leyes entre la Ley de Inquilinato y las normas relativas al arrendamiento de las otras normas civiles, debido a las diferencias ideolgicas de sus creadores y la permanencia de la Ley de Inquilinato como norma vigente. Ante estas situaciones se reforma esta ley a efecto existiera una concordancia entre las normas vigentes, tal es el caso de la supresin del Juez de Inquilinato mediante el Decreto Ley 25 por parte del presidente Enrique Peralta Azurdia, ante la posibilidad de los Jueces Ordinarios de llevar a cabo la competencia de la materia. Otra reforma de carcter procesal que sufri la Ley de Inquilinito fue la derogacin de los artculos 44, 45, 46, 49 y 55 mediante el Decreto nmero 48-2005 del Congreso de la Repblica, artculos que tenan disposiciones procesales, derogatoria que emergi en virtud de la duplicidad de normas para regular el Juicio de Desahucio, tal como su primer considerando lo declar: Que el Decreto 1468 del Congreso de la Repblica, Ley de Inquilinato, contiene disposiciones relativas al juicio de desocupacin que se puede promover en contra de inquilinos de bienes inmuebles; asimismo, el Cdigo Procesal Civil y Mercantil, Decreto Ley 107, tambin regula lo relativo a los juicios de desocupacin y desahucio, por lo que se hace necesario establecer un procedimiento nico que garantice la seguridad jurdica y el debido proceso en dicha materia. Ante esta situacin es necesaria la concordancia entre las normas vigentes del arrendamiento, principalmente el arrendamiento urbano, que es regulado por diferentes leyes con concepciones terminolgicas e ideolgicas totalmente diferentes, por lo que el anlisis del presente trabajo est enfocado a determinar cul de las dos leyes se aplica en los casos concretos, conforme al artculo 13 de la Ley del Organismo Judicial, Las disposiciones especiales de las leyes, prevalecen sobre las disposiciones generales de la misma o de otras leyes. Anlisis Jurdico Comparativo de las normas de carcter sustantivo La Ley de Inquilinato no perdi su vigencia a pesar de la entrada al mbito jurdico nacional de un nuevo Cdigo Civil, decreto Ley 106, el cual regula el Contrato de Arrendamiento en sus artculos 1880 al 1941, sin embargo no derog a la Ley de Inquilinato, es ms, esta ley seguira en vigencia sin tener ningn cambio en cuanto afijacin de renta, tal como lo estipula el artculo 1941 del Cdigo Civil: Las disposiciones consignadas en este captulo regirn sin perjuicio de lo establecido en la ley especial de inquilinato u otra ley de emergencia que regule este contrato, en cuanto a fijacin de renta y dems condiciones no determinadas en los artculos anteriores. Por lo que si existiere conflicto de leyes entre el Cdigo Civil y la Ley de Inquilinato, est por disposicin del propio Cdigo Civil se aplicara sobre lo dispuesto en este ltimo. Es ms, recordemos lo que establece el artculo 13 de la Ley del Organismo Judicial, que las disipaciones especiales prevalecen sobre las generales de la misma ley o sobre las disipaciones generales de otras leyes. En el caso del arrendamiento existen tres ordenamientos jurdicos cuando se aplica a Casas para vivienda o Locales: Los Captulos I, II, III, IV y V del Ttulo VII de la Segunda Parte del Libro V del Cdigo Civil se regula el Contrato de Arrendamiento En General, es decir a todo cuanto es aplicable el Arrendamiento, sea esto bienes inmuebles no necesariamente Locales o Viviendas o bienes muebles tangibles o intangibles, por lo que a pesar de ser una norma de carcter particular para el Contrato de Arrendamiento, se convierte en disposiciones de Carcter GENERAL para el Contrato de Arrendamiento en caso de Casas de Vivienda y Locales. Ahora, el CAPTULO VI del Ttulo VII ya referido, se regula lo concerniente al Arrendamiento de Casas de Vivienda y Locales, lo que se convierte en disposicin especial para el Contrato de Arrendamiento para tales casos, sin embargo, tambin entra la Ley de Inquilinato, la cual en su artculo 1 se infiere que la ley est dirigida al Arrendamiento de Viviendas y Locales URBANOS. Por lo que el Captulo VI de Contratos de Arrendamiento se convierte en norma General para el Arrendamiento de Viviendas y Locales Urbanos, los cuales tienen como norma especfica la Ley de Inquilinato, decreto nmero 1468. Por lo que el orden de aplicacin de normas en cuanto al Arrendamiento de Viviendas y Locales urbanos, conforme a la normativa Guatemalteca quedara de la siguiente manera, estableciendo que las normas de carcter general se encuentran al principio y las normas de carcter particular al final:
Es decir, cuando existe una relacin contractual de Arrendamiento de Casas y Locales quesean urbanos, se aplican las normas del Contrato de Arrendamiento contenidas en el Cdigo Civil y la Ley de Inquilinato, pero en caso de existir incongruencia entre las mismas, se aplican preferentemente las normas de la Ley de Inquilinato, por el principio de especialidad contenido en el artculo 13 de la Ley del Organismo Judicial, de igual forma suceden con las normas especiales y las generales dentro del mismo Cdigo Civil. Ahora analicemos algunos artculos de La Ley de Inquilinato con las normas del Cdigo Civil: DERECHO DE OBLIGACIONES Artculos: 1251 al1673 del Cdigo Civil. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (En General) Captulos I, II, III, IV y V del Ttulo VII de la Segunda Parte del Libro V del Cdigo Civil, es decir Artculos: 1880 al 1930. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Normas Especiales relativas al Alquiler de Casas y Locales) Artculos: 1931 al 1941 del Cdigo Civil. LEY DE INQUILINATO (Relativo al Contrato de Arrendamiento de Casas y Locales Urbanos) La Ley de Inquilinita establece otra terminologa para la establecida en el Cdigo Civil, siendo la siguiente la comparacin (Art. 3 Ley de Inquilinato; Art. 1880 Cdigo Civil): LEY DE INQUILINATO CDIGO CIVIL LOCADOR: ARRENDANTE INQUILINO: ARRENDATARIO VIVIENDA/LOCAL: OBJETO DEL ARRENDAMIENTO RENTA O ALQUILER: PAGO
ARTICULO 1. Se declara de utilidad pblica y de inters social el arrendamiento de toda clase de viviendas y de locales urbanos destinados a cualquiera otra finalidad. Est artculo contrasta con el principio de inters particular que atae al Cdigo Civil, elevando al arrendamiento, un Contrato de derecho privado a la esfera del derecho pblico, en donde el inters social prevalece sobre el particular, en este caso, el inters social es sobre los arrendantes. Otra forma que se diferencia del Cdigo Civil, en virtud que los Contratos Civiles pueden establecerse derechos o obligaciones que no se encuentran regulados en el Cdigo, de igual forma, se pueden renunciar derechos contenidos en el mismo. ARTICULO 2. Los beneficios que esta ley establece en favor de los inquilinos son irrenunciables y, en consecuencia, carecern de validez las estipulaciones contractuales que los contravengan. La presente ley prevalecer tambin sobre todo lo estipulado en contratos de arrendamiento o subarrendamiento celebrados con anterioridad a su vigencia. Los artculos 5, 6, 7 y 8 se refieren a un periodo de tiempo totalmente distinto al nuestro, por lo que se convierten en derecho vigente pero no positivo, adems se aplicara el Decreto Nmero 35-92 que versa sobre la misma materia. El artculo 10 al 21 se refiere a disposiciones de carcter procesal, al normar las diligencias de rebaja de renta, la cual, no se encuentra normado en ninguna otra ley, a excepcin del avalo de los bienes inmuebles, lo cual es otra materia por lo que los porcentajes ah establecidos en cuanto al avalo no es aplicable. De igual forma, las diligencias de rebaja de renta son normas vigentes, pero su positividad es discutible. Los artculos 22 al 34 sin son aplicables completamente, sobre cualquier norma civil contrarias a la misma. Por cuestiones de economa, solamente sera vigente el numeral III del artculo 22, por lo que las rentas sujetas a la Ley de Inquilinato no deberan superar el 8 por millar del valor total del inmueble. Los artculos 34 al 38 de la Ley de Inquilinato complementan a los artculos 1931 al 1933 del Cdigo Civil:
ARTICULO 1931 Cdigo Civil. No podr darse en arrendamiento una casa, habitacin o local, sin que rena las condiciones de higiene y salubridad que exige el cdigo respectivo. El propietario o arrendador deber presentar la tarjeta de habitabilidad del inmueble, expedida por el funcionario competente, para que el contrato pueda otorgarse. ARTICULO 35. Ley de Inquilinato. Para dar en arrendamiento viviendas o locales, el locador deber obtener previamente autorizacin escrita de Sanidad Pblica, en la que conste que el bien rene las condiciones sanitarias mnimas exigidas por esta ley y los reglamentos respectivos. Esta autorizacin deber extenderse en un trmino no mayor de diez das contados de la fecha de recepcin de la solicitud.
ARTICULO 1932 Cdigo Civil. El arrendador que no realice las obras que ordene la autoridad que corresponda para que un local sea habitable e higinico, responder de los daos y perjuicios que los inquilinos que lo ocupan sufran por su causa.
ARTICULO 1933 Cdigo Civil. Los gastos corrientes que ocasionen las disposiciones sobre limpieza, salubridad e higiene que ordenen las autoridades respectivas, son a cargo del arrendatario, si no consisten en modificaciones o mejoras que, segn la ley, corresponda hacer al arrendador.
ARTICULO 36. Ley de Inquilinato. No podr concederse autorizacin sanitaria para el arrendamiento de viviendas o locales que carecieren de piso artificial en toda la extensin del rea cubierta. ARTICULO 37. Cuando se arrienden viviendas o locales que den a la calle y que no tengan acceso a los servicios interiores, el locador estar obligado a proveerlos de instalacin sanitaria mnima de inodoro y lavamanos. ARTICULO 38. A peticin de parte, el juez fijar al obligado un plazo que no exceder de sesenta das para que proceda a la pavimentacin o a la instalacin del servicio antes mencionado y en caso de incumplimiento, lo sancionar con multa de diez a cincuenta quetzales, sin perjuicio del nuevo sealamiento con iguales sanciones. En caso de incumplimiento del obligado, el inquilino podr hacer por su cuenta cualesquiera de los trabajos a que se refiere este artculo, cuyo costo, debidamente comprobado, descontar de los alquileres en la forma que fije el juez respectivo.
Los artculos 39 de la Ley de Inquilinato y 1939 del Cdigo Civil establecen los mismos plazos, a excepcin que el primer artculo pone a disposicin del interesado a realizar el aviso por medio de las Diligencias Voluntarias de Notificacin y que le inhibe tal derecho a los insolventes.
Anlisis jurdico comparativo de las normas de carcter adjetivo o procesal
Relacin artculo 40 Ley de Inquilinato y 1940 Cdigo Civil (en cursiva de la Ley de Inquilinato cuando la norma es la misma que la del Cdigo Civil y en negrita cuando difiere): ARTICULO 1940. El arrendador podr dar por terminado el arrendamiento en los casos generales establecidos en el artculo 1930 y en los especiales siguientes: ARTICULO 40. nicamente podr demandarse la desocupacin de la vivienda o del local objeto de un contrato de arrendamiento, en cualquiera de los casos siguientes:
ARTICULO 1939. El arrendatario podr poner fin al arrendamiento dando aviso por escrito al arrendador, por lo menos con treinta das de anticipacin si se tratare de vivienda y con sesenta das de anticipacin si se tratare de locales de negocios u oficinas, salvo lo dispuesto en el artculo 1888.
ARTICULO 39. Todo inquilino gozar del derecho de poner fin al contrato de arrendamiento o subarrendamiento de la vivienda o el local que ocupare, siempre que diere aviso escrito o notificare al locador en la va voluntaria judicial, por lo menos con treinta (30) das de anticipacin si se tratare de viviendas y de sesenta (60) das de anticipacin si se tratare de locales. Tal aviso no podr darse legalmente por inquilinos que no estuvieren solventes por el pago de alquileres
Ley de Inquilinato artculo 40: Cdigo Civil art. 1940
1. Cuando el arrendatario no est solvente con el pago de la renta y adeuda por lo menos dos meses vencidos; h) Cuando el arrendatario o subarrendatario no est solvente con el pago de la renta, adeudando por lo menos dos meses vencidos; e 2. Cuando el propietario necesite la casa o vivienda para habitarla l y su familia, siempre que compruebe esta circunstancia. En la familia se comprende su esposa o conviviente de hecho, hijos, padres, o personas que dependan de l econmicamente; a) Cuando el propietario requiera la vivienda para habitarla l, su cnyuge o concubinario, sus hijos, sus padres o unos y otros, siempre que compruebe plenamente esa necesidad; 3. Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado de habitabilidad o de seguridad, o vaya a construirse nueva edificacin; b) Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado de habitabilidad o de seguridad normales, circunstancias que se acreditarn con informes de la Oficina de Ingeniera Municipal y de la Direccin General de Sanidad en la ciudad de Guatemala, y fuera de ella, con el informe de la municipalidad respectiva y de la Delegacin Sanitaria Departamental. Tales informes deben puntualizar si las reparaciones son necesarias a los fines indicados y si para ejecutarlas es preciso que el inquilino desocupe. El arrendatario tendr derecho a ocupar nuevamente el inmueble cuando se hayan terminado las reparaciones y el propietario haya promovido una nueva graduacin de la renta, de conformidad con las prescripciones de esta ley, concedindole para lo ltimo, el trmino de quince das;
Casos en los que procede el desahucio contemplados en la ley de inquilinato:
4. Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario, o de sus familiares o dependientes, que no sean producidos por el uso normal del inmueble; i) Cuando el inquilino cause a la vivienda o local deterioros provenientes de su negligencia o de contravencin a los trminos del contrato respectivo o de los reglamentos sanitarios o municipales, exceptundose nicamente el demrito normal debido al uso a que el bien arrendado se destine conforme al contrato. 5. Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades que sean necesarios para la instalacin de sus dependencias, oficinas o servicios; y f) Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades que sean necesarios para la instalacin de sus dependencias, oficinas o servicios; 6. Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o cualquiera otra actividad lcita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones adecuadas para tal fin. d) Cuando el propietario pruebe que necesita el local para cualesquiera de los fines indicados en el inciso d) del Artculo 3, siempre que no cuente con otro para tal fin o que, cuando fuere propietario de otro local, el que deseare ocupar presentare condiciones ms adecuadas; c) Cuando vaya a construirse en el inmueble una nueva edificacin, siempre que el dueo acompae los planos aprobados por la Municipalidad y que justifique que cuenta con los recursos necesarios para emprender la obra a ms tardar dentro de los dos meses siguientes a la desocupacin; e) Cuando el subarrendante obtuviere, como consecuencia de los subarrendamientos, un valor mayor del alquiler que se fija en el Artculo 30 de esta ley; g) Cuando el arrendatario o subarrendatario dedique el inmueble a usos distintos para los que fue contratado y principalmente cuando con ellos se contravengan la moral y las buenas costumbres;
Artculos: 236 al 246 del Cdigo Procesal Civil y Mercantil CAPITULO III JUICIOS SOBRE ARRENDAMIENTOS Y DESAHUCIO ARRENDAMIENTO ARTICULO 236. Todas las cuestiones que se susciten con motivo del contrato de arrendamiento, debern ventilarse por el procedimiento a que se refiere este ttulo, salvo disposicin contraria de la Ley.
DESAHUCIO ARTICULO 237. La demanda de desocupacin puede ser entablada por el propietario, por el que ha entregado un inmueble a otro con la obligacin de restiturselo o por los que comprueben tener derecho de poseer el inmueble por cualquier ttulo legitimo; y se da en contra de todo simple tenedor y del intruso o en contra del que recibi el inmueble sujeto a la obligacin antes dicha.
Si la desocupacin se promoviere contra el inquilino, podr optarse por el procedimiento que establece este ttulo o por el especifico que determine La ley de la materia.
PERSONAS AFECTADAS POR EL DESAHUCIO ARTICULO 238. El desahucio afectar al inquilino, a los subarrendatarios y a cualesquiera otros ocupantes del inmueble por cualquier ttulo. A estos efectos, el inquilino se considerar representante de todas las personas mencionadas en el prrafo anterior, bastando que se hagan a l las notificaciones. Si la desocupacin procede en inmuebles ocupados por escuelas oficiales o particulares, slo podr hacerse efectiva en el perodo de vacaciones. El tribunal ante quien se inicie demanda de desahucio, no dar trmite a la misma, en tanto el demandante no acompae la constancia de haber hecho el depsito correspondiente a dos mensualidades a favor del arrendatario. Prrafos Segundo y Tercero del Artculo 41 de la Ley de Inquilinato. El procedimiento de la Ley de Inquilinato contenido en los artculos 44, 45, 46, 49 y 55 fueron derogados por el decreto 48-2005 del Congreso de la Repblica. MEDIDAS PRECAUTORIAS ARTICULO 239. El actor puede pedir el embargo de bienes suficientes para cubrir las responsabilidades a que este sujeto el demandado segn el contrato; y el juez lo decretara preventivamente. APERCIBIMIENTO ARTICULO 240. Si con los documentos acompaados por el actor a su demanda, se comprobare la relacin jurdica afirmada por este, el juez, al emplazar al demandado deber apercibirlo de que, si no se opone dentro del trmino de tres das de que dispone para contestar la demanda, se ordenar la desocupacin sin ms tramite. Si no hubiere oposicin, el juez decretar la desocupacin, fijando los siguientes plazos: 1. 15 das si se tratare de casas o locales de habitacin. 2. 30 das si se tratare de un establecimiento mercantil o industrial. 3. 40 das si se tratare de fincas rsticas. Estos trminos son irrenunciables e improrrogables. Si los documentos acompaados a la demanda fueren privados, nicamente se har efectivo el apercibimiento, si estuvieren firmados por el demandado y no hubieren sido objetados por ste dentro del termino de tres das mencionado en este articulo. LANZAMIENTO ARTICULO 241. Vencidos los trminos fijados para la desocupacin sin haberse esta efectuado, el juez ordenara el lanzamiento, a costa del arrendatario. Si en la finca hubiere labores, plantos o algunas otras cosas que reclamare el arrendatario como de su propiedad, debe hacerse constar la clase, extensin y estado de las cosas reclamadas, sin que esta reclamacin impida el lanzamiento. Verificado el lanzamiento, se proceder al justiprecio de las cosas reclamadas. COSAS RECLAMADAS ARTICULO 242. El pago o entrega de las cosas reclamadas se regir por lo estipulado en el contrato y, a falta de ello, por lo dispuesto sobre mejoras en las leyes que regulan las obligaciones y contratos. Cualquier cuestin que surja a este respecto, se sustanciar en forma de incidente.
RECURSOS ARTICULO 243. Solo son apelables los autos que resuelvan las excepciones previas y la sentencia. Para que se conceda el recurso de apelacin, el arrendatario apelante debe acompaar a su solicitud el documento que compruebe el pago corriente de los alquileres o haber consignado la renta dentro del juicio.
ARTICULO 47. El lanzamiento del inquilino, definitivamente decretado por juez competente no dar derecho a aqul al pago de indemnizacin alguna. ARTICULO 48. En caso de lanzamiento de inquilinos de escasos recursos, la Polica Nacional recoger de la calle los bienes del desahuciado y los llevar a un lugar seguro, mientras ste busca a dnde trasladarlos.
CONCLUSIN: La Ley de Inquilinato prevalece en contra de las normas del Cdigo Civil y del Cdigo Procesal Civil, por el principio de especialidad de la Ley del Organismo Judicial artculo 13, por lo que no existe conflicto de leyes, sino, complementariedad de una Ley especfica sobre una ley en general. La Ley de Inquilinato tiene un sentido social muy fuerte, que contrasta con el sentido privado e individualista del Derecho Civil, porque tutela al inquilino o arrendatario, en una relacin econmica en donde se presume, que este tiene una posicin econmica inferior al arrendatario, lastimosamente es una ley vigente pero en muchos casos no positiva, puesto que an subsisten las arbitrariedades en el campo de alquileres.