Derecho notarial

Lo importante es una buena redaccin en los contratos, los contratos requieren una buena
redaccin y lo exige el cdigo orgnico cuando habla de que las escrituras deben ser redactadas en
idioma castellano, o sea no podemos redactar una escritura en otro idioma, y adems le agrega
en estilo claro y preciso y esto significa que uno tiene que saber emplear las palabras, saber
emplear la puntuacin, una puntuacin mal puesta en una frase puede alterarla totalmente y los
contratos en algunas situaciones terminan en juicios y los juicios se ganan o se pierden segn si el
contrato este bien o mal redactado
cuando uno firma un contrato de compraventa hoy en da el dinero o el cheque o el vale vista lo
deja en custodia del notario, se lo entrega al notario, el notario lo recibe, pero uno le dice
notario yo le entrego este dinero para que se lo entregue al vendedor pero una vez que se
cumplan con tales y cuales condiciones y estas condiciones, esto que se llama carta de
instrucciones tienen que ser muy bien escritas
La Fe Pblica Tienen alguna idea de lo que podemos entender por fe pblica? Este es un
problema que no solamente se nos presenta hoy da a nosotros, sino que se ha presentado
siempre, entonces los antiguos en el derecho italiano, en el derecho romano Cmo dieron a
entender cual era lo que poda ser una definicin de fe pblica? Y la asimilaron a lo que es la fe
religiosa en el sentido de que quien tiene fe religiosa acepta lo que la persona que esta a cargo de
su religin (en su caso el papa) aceptan que lo que se les dice por el es verdad, no se puede
discutir porque si se discute ya no estamos en presencia de una fe religiosa, en materia de fe
pblica ocurre lo mismo aqu el estado que es el supremo dueo de todo aparataje legal le
entrega a ciertas personas (entre ellos el notario) el poder de dar fe pblica y esto quiere decir que
cuando el notario emite un juicio, emite fe pblica los dems tienen que aceptarlo, ahora como
el notario es una persona humana puede estar sujeto a errores, a errores voluntarios y a errores
no voluntarios, y en ese caso este juicio que emite el notario puede ser objeto de lo que se llama
El Juicio de Falsedad discutirle al notario, decirle no seor lo que usted dijo es mentira, pero
la prueba para logar acreditar esa falsedad no es tan fcil como juntar 2 testigos y decir vallen y
declaren que el notario se equivoco.
ese mismo contrato de compraventa celebrado ante el notario tiene un efecto vinculante respecto
de toda la comunidad, esa es la importancia de la fe pblica y por eso que la fe pblica esta muy
relacionada a lo que es la actividad notarial, sin fe pblica no hay actividad notarial y sin actividad
notarial tampoco habra fe pblica.
Cul es la diferencia que tiene el notario con cualquiera de los otros nombrados? Que el notario es
un ministro de fe por excelencia, porque las atribuciones que tiene el notario son muchas ms que
las de un carabinero que cursa una infraccin del transito, son muchas ms que las que tiene un
oficial del registro civil. Vamos a ver el Art.401 del COT seala varias de las atribuciones que tiene
el notario, pero adems en el ltimo n agrega otras que es muy importante porque dice y las
dems que les encomienden las leyes y hay leyes que a cada rato al notario le estn entregando
atribuciones por eso se dice que el notario es el ministro de fe por excelencia.
Hay tambin lo que la doctrina conoce como:
La Fe Pblica yLa Fe Privada
La Fe Pblica:Es esta que hablamos recin.
La Fe Privada:
Es la que hay entre la relacin de parentesco muchas veces, o entre relaciones de amistad, porque
nosotros podemos creerle a un amigo lo que nos dice y esa es una fe privada, el hijo le cree a su
padre y ese tambin seria un buen ejemplo de fe privada pero hasta ah noms llega, esa fe
privada no vincula a nadie ms porque el hijo le creer al padre pero el amigo del hijo no tiene
porque creerle al padre, entonces esta es una gran diferencia entre la fe pblica y la fe privada
y la fe privada entonces no obliga, no hace derecho y no sirve al derecho, la fe privada rige
solamente entre las personas particulares entre las cuales se emite y se refiere.
Y aqu tambin debemos sealar que dentro de la tierra, en nuestro planeta en lo jurdico existen
2 tipos de notarios:
1.- El Notario Latino.
2.- El Notario Sajn.
2.- El Notario Sajn es el que impera en Inglaterra, en algunos estados de USA, en Alaska, en
partes relacionadas fundamentalmente al idioma ingles
En cambio lo que se ha impuesto en todas partes es el Notariado Latino que es el notario nuestro
que es un notario que sali de la Europa romana. El notario latino que existe en Chile es el
mismo notario latino que existe en Argentina, que existe en Cuba, que existe en Francia, en Italia,
por supuesto que hay diferencias de matices, si nosotros entramos a una notaria en Italia no ser
lo mismo que cuando entramos a una notaria ac, en otras partes se ha privilegiado que el notario
tenga una mayor actuacin en determinados tipo de cuestiones; aqu en Chile se ha privilegiado
en otros sentidos, por ejemplo en Argentina el notario fundamentalmente se dedica a redactar
contratos y el abogado en Argentina casi no redacta contratos lo que no quiere decir que algn
particular no les pueda pedir un concejo a un abogado, pero la labor fundamental del notario
argentino es la intervencin en la redaccin de contratos no en otra cosa, aqu nosotros
tenemos una mayor amplitud de funciones y una cosa curiosa porque se critica mucho en estos
afanes de reforma al sistema, se critica mucho el sistema notarial latino pero una de las mayores
potencias econmicas mundiales que es la Repblica Popular China ellos tienen un sistema de tipo
notarial latino, obvio que no es igual que nosotros y no vamos a ir a una notaria china y vamos a
encontrarnos con las nias atendiendo en el mesn o las seoras que estn haciendo adentro
escrituras, pero el notariado chino sigue el sistema latino que necesita entre otras cosas:
- ser abogado,
- ser un asesor de las partes,
- ser independiente,
- y tener una serie de funciones
La legalizacin que consiste en que a mi notario y no solamente a mi sino a todos quienes vamos a
intervenir en ese contrato se nos asegure que ese documento esta dado por la persona que
realmente debe otorgarlo, o sea, que el cnsul es efectivamente cnsul, que tiene facultades para
firmar ese documento y que la firma que aparece ah es efectivamente de l eso es la
legalizacin
El Concepto de Notario lo da el Art.399 del COT que dice:
Los notarios son ministros de fe pblica aqu ya tenemos el primer reconocimiento de lo que
habamos dicho de la fe pblica que nos va a aparecer a cada rato.
Art.399 COT: Los notarios son ministros de fe pblica encargados de autorizar y guardar en su
archivo los instrumentos que ante ellos se otorgaren, de dar a las partes interesadas los
testimonios que pidieren y practicar las dems diligencias que la ley les encomiende Eso es lo
que decamos de que la ley le entrega al notario otras atribuciones.
Esta definicin es objeto de varias crticas:
En primer lugar dice encargados de autorizar y guardar en sus archivos los instrumentos que ante
ellos se otorgaren Esto es falso, el notario solamente guarda los instrumentos que dicen
relacin con documentos con protocolizacin y con escrituras pblicas, porque hay una infinidad
de documentos que se autorizan en las notaria y que no quedan guardado en la notaria por
ejemplo una carta poder, una declaracin jurada, la firma de contratos privados,
excepcionalmente los contratos de compraventa de vehculos motorizados, pero si no fuera por
un instructivo que hay (porque tampoco lo dice la ley) de la corte suprema los notarios no
tendramos porque guardar copia de los contratos de compraventa de los vehculos motorizados;
solamente entonces los ms importantes que son Documentos Protocolizados y Escrituras
Pblicas, todo lo dems el notario lo puede autorizar pero no los guarda.
Despus dice de dar a las partes interesadas los testimonios que pidieren Pudiera creerse que
cuando uno hace una escritura de compraventa sobre un inmueble por ejemplo, solamente tienen
derecho a copia comprador y vendedor o si hay algn acreedor hipotecario o personas de ese tipo,
porque dice de darles a las partes interesadas Quines son los interesados en un contrato?
Comprador y vendedor, arrendador y arrendatario, mutuante y mutuario y nadie ms, si hay un
contrato que celebran dos de ustedes Por qu? Le va a interesar a otro tener una copia del
contrato.
Lo que si es un problema y en alguna forma el legislador tubo razn, dice que las copias que se dan
tienen que ser integras no podramos nosotros como notarios y en eso si puede negarse si
nosotros vamos y le decimos mire yo quiero que me de una copia de la foja n5, no, no le
podemos dar una copia as, tiene que ser una copia integra y la razn de esto debiera estar en que
una hoja suelta se pierde en el contexto, si alguien lo lee puede ser materia de adulteracin, de
falsificacin del resto de la escritura entonces es por esto que el notario tiene que dar copia
integra, no por otras razones
El notario es un funcionario de la administracin de justicia, nosotros formamos parte del poder
judicial, el poder judicial tena 2 escalafones:
El Escalafn Primario y
El Escalafn Secundario.
Nosotros estamos en el Escalafn Secundario junto con los relatores, los secretarios de juzgados,
los fiscales judiciales, los receptores, los procuradores del nmero que estn casi extintos
Categoras de Notarias:
Cuntas categoras de notarias hay? Es importante que lo sepamos, porque hasta hace poco
tiempo haba 4 categoras de notarias, hoy da hay 3 Categoras de Notarias y suprimieron la 4ta.
- Primera Categora:
1.- Notaria con Asiento en Capital de Provincia con Corte de Apelaciones Notarias de Talca son
primera categora, Concepcin primera categora, Santiago primera categora, capital de provincia
y corte de apelacin entonces primera categora.
- Segunda Categora:
2.- Notara en Capital de Provincia, sin Corte de Apelaciones Curico.
- Tercera Categora:
3.- Notaria de Comuna o Agrupacin de Comunas San Javier, Molina, Curepto.
Bsicamente para armarse una idea.
Lo que me interesa es saber esto porque empezaremos con el CONTRATO DE COMPRAVENTA
Concepto de contrato de compraventa Art.1793: La compraventa es un contrato en que una de las
partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta
comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio
Conforme al anlisis que nosotros hacamos siempre en todos los contratos, decamos que hay
elementos de la esencia, de la naturaleza y los puramente accidentales, en el contrato de
compraventa cuales son los elementos esenciales? La cosa, el precio y el consentimiento de las
partes
Lo que si puede darse es el ERROR.
Cuales tipos de errores se acuerdan, error en la persona, en la cosa, y en la cosa distinguamos la
calidad, sustancia bsicamente esos dos, y la sancin al error? Nulidad relativa, por lo tanto
pueden echamos abajo el contrato, se puede sanear, esa es la diferencia con la nulidad absoluta
que no es saneable.
Vamos a empezar por los incorporales, la compraventa puede recaer sobre una cuota de dominio
que recae sobre una especie o cuerpo cierto, podemos vender universalidades jcas? No porque, el
cdigo dice que no jajaj. Que caractersticas tiene eso es una prohibicin legal, si esta prohibido
vender ese bien, en que clase de objeto, ah hay objeto ilcito.
Ayer estbamos hablando del contrato de compraventa y estbamos hablando de los elementos
esenciales de este contrato, que es el consentimiento, cosa y precio, estuvimos hablando de las
cosas y bsicamente de los bienes incorporales, sin embargo se nos quedo en el tintero, que
adems del consentimiento y de los vicios del consentimiento otro tema que es muy importante
es la manifestacin de la voluntad, porque sabemos que en el contrato de compraventa es
consensual que se perfecciona por el consentimiento de las partes y puede ser en forma verbal
cuando estamos en los bienes muebles, pero cuando hablamos de los bienes races o bienes
inmuebles se requiere de cierta solemnidad que es un documento llamado escritura pblica
siendo este un documento donde tiene que constar la manifestacin de la voluntad del vendedor
como persona que quiere transferir el dominio y del comprador que es quien acepta.
Hay una norma en el articulo 1448 y 1499 del Cdigo Civil, en materia de bienes races yo no
puedo transferir en representacin de otro si no tengo mandato, los conservadores no aceptan
esas clases de contrato aunque consten por escritura pblica, dando lugar a que efectivamente
exista el contrato de compraventa en cuanto a documento pero no se efectuara la tradicin
porque el conservador no aceptara tal documento. Lo que la mayora de los conservadores acepta
es la estipulacin a favor de otro pero es cuando yo estoy comprando para otro, por ejemplo
Mara Anglica Ramrez le vende a Ulises Muoz una casa en Talca pero don Ulises no la quiere
comprar para l, si no que la quiere comprar para su polola, entonces si yo le vendo a don Ulises,
la inscripcin de dominio A nombre de quien quedara? De don Ulises, sin embargo, si en la
estipulacin queda que Mara Anglica cede y transfiere el bien singularizado a don Ulises quien
adquiere y comprar para Perlita (polola del rapulento) A nombre de quien quedara la propiedad
ahora? A nombre de Perlita. Ah est la figura de la estipulacin a favor de otro, sin embargo si
existe incumplimiento del contrato por ejemplo del vendedor donde no se puede producir la
tradicin del inmueble porque hay defectos en los ttulos, Quin podr demandar a la vendedora
por incumplimiento de contrato? Solo podr demandar Ulises porque fue quien contrato con la
profesora vendedora, eso es lo que nos dice el artculo 1449.
Volvemos a las cosas, ayer revisamos en totalidad lo que eran los bienes incorporales, hoy
hablaremos de la cosa corporal.
Bienes corporales.
Los bienes corporales se clasifican en bienes corporales muebles e inmuebles. Los bienes muebles
son aquellos que se pueden trasladar de un lugar a otro pero que a dems pueden ser percibidas
por los sentidos (artculo 567).
Ahora dentro de la categora de bienes corporales muebles existe una subclasificacin de cosas
corporales muebles semovientes e inanimadas.
Qu sucede con un tractor? Si el tractor est trabajando permanentemente en una parcela de
100 hectreas tiene el carcter de inmueble por destinacin.
Ahora con el tema de los frutos, tienen el carcter de muebles solo para constituir derechos sobre
terceros.
Bienes Corporales Muebles.
Con respecto a los bienes muebles Cul es la aplicacin prctica en materia notarial? El notario
est facultado para emitir instrumentos pblicos y privados, que en materia de la libre circulacin
de los bienes estanca un poco el proceso pero de la perspectiva del derecho sirve como medio de
prueba.
Dijimos que los contratos de compraventa de bienes muebles son consensuales con la excepcin
de la compraventa de vehculos motorizados, maquinaria agrcola y la compraventa de los bienes
muebles que guarnecen en un inmueble.
Los vehculos motorizados, tenemos que la simple compraventa es vlida y transfiere el dominio
pero la ley exige una segunda formalidad que es la inscripcin en el registro de vehculos
motorizados a cargo del Registro Civil, la maquinaria agrcola cuando tiene inscripcin como
tractor, el acoplado de los camiones necesitan inscripcin de todas formas y la escrituracin.
Y con respecto a la compraventa de los bienes muebles que se guarnecen en un bien inmueble,
estamos hablando de todo el mobiliario y es importante hacer un contrato de compraventa con
respecto a los bienes muebles de una casa porque sirve como medio de prueba al momento de un
embargo declarando una tercera de dominio, pero la trampa nace muchas veces el momento de
la singularizacin porque se tiene que hacer minuciosamente, porque muchas veces va el receptor
a embargar y en un comienzo se deja constancia que existe un living de cuero a posible embargo
pero cuando se ejecuta el embargo existe un living de mimbre, fue error del receptor no
singularizar correctamente la cosa y quien pierde es el acreedor y lo mismo sucede en el contrato
de compraventa tomando el nombre de Singularizacin de especie
Esta singularizacin estar presente y ser til al momento de realizar la liquidacin de la sociedad
conyugal.
De los vehculos motorizados para otorgar un contrato de compraventa se necesita los siguientes
documentos:
a) Certificado de anotaciones vigentes; en este certificado que emite el registro civil
aparecen mencionadas las siguientes indicaciones:
1. Tipo de vehculo.
2. Marca.
3. Modelo.
4. Ao de fabricacin.
5. Numero de chasis.
6. Numero de motor.
7. Color.
8. Seguro.
Estos datos no pueden faltar cuando se singularice un vehculo motorizado, sea auto, camin o
camioneta, porque si falta uno de estos requisitos el registro civil no inscribe y van a tener que
arreglar el contrato en cualquier caso.
b) Permiso de circulacin al da.
c) Certificado de multas TAG.
Este contrato de compraventa de vehculos motorizados, lo vamos a referir principalmente a
vehculos particulares, entonces con estos documentos se puede emitir el contrato.
Pasos para realizar el contrato de compraventa de vehculos particulares.
1. El contrato se debe emitir en 4 copias, una para queda para el comprador, otro para el
comprador, otro va al registro civil y otra para el notario, este es uno de los nicos
documentos privados que debe guardar y custodiar en el oficio.
2. Estando listo el contrato, firmado por las partes en los 4 ejemplares y debemos hacer el
trmite del pago de impuesto que corresponde al 1.5 % del mayor valor entre el precio
pactado por las partes o el avalo fiscal del bien, una vez pagado el notario firma el
contrato.
3. Despus de esto como tercer paso, se produce la inscripcin en el registro civil.
Pasos para realizar el contrato de compraventa de vehculos comerciales.
En cambio, en la compraventa de vehculos no particulares, tales como camiones o buses, la
singularizacin es la misma pero solo cambian ciertos pasos que debemos cumplir. Esta referencia
se hace porque en este tipo de bienes cuando se hace un aporte a una sociedad y se hace en
bienes hay que singularizarlo de cierta forma.
Entonces, si tenemos un camin vamos a necesitar la misma documentacin y de la misma forma,
la diferencia es que aqu el contrato se emite en 5 ejemplares porque una de las copias se va al SII
para dar aviso de venta y si es el nico bien con que se ejecuta una actividad econmica se da
aviso al termino de giro.
Esto es importante para cuando se realice una constitucin de sociedad, donde uno de los socios
va a aportar todos sus camiones, esta persona tendr que dar aviso de venta al SII para poder
transferirlos a la Sociedad porque existe una transferencia de dominio.
Una vez que el vendedor hace el tramite respectivo en SII se emite el formulario respectivo para el
pago de impuesto, que nuevamente equivale al 1.5% para la posterior inscripcin en el registro
civil.
Ejemplo. Existe una sociedad que decide vender un camin que se dedica al rubro transporte,
esta sociedad compro un camin en el 2010 del ao se compra un IVA y se vende con IVA, hay que
tener en cuenta los 4 aos para la correspondiente tributacin.
Con respecto a las maquinarias es exactamente lo mismo, con la diferencia que no paga impuesto.
Contrato de compraventa de un establecimiento de comercio.
Otra cosa importante que es necesario tener en consideracin es la compra y venta de un
establecimiento de comercio, la venta del establecimiento de comercio comprende el derecho de
llaves, la marca, la clientela etc.
Ejemplo: se vende el establecimiento de comercio Donde Alex, lo que va a vender este seor,
ser la marca, el giro, se excluye el inmueble, pero los bienes muebles que estn dentro del
establecimiento y que sirven para el desarrollo de la actividad se pueden vender como
establecimiento de comercio o por separado.
Otra cosa aparte son las mercaderas, por ejemplo Se podran incluir dentro del establecimiento
del comercio las bebidas? Las mercaderas cuando se transfieren pagan IVA, por lo tanto surge hay
un problema por lo tanto si el comerciante que va a adquirir y no tiene iniciacin de actividades
tendr generar boletas para el tema de compra del IVA de mercaderas.
Si lo que se quiere vender es BAHIA JUAREZ Qu comprende el establecimiento? Nombre,
clientela y el establecimiento de comercio, ahora est tambin el mobiliario pero esta la patente
de alcoholes que no se vende, si no que se cede gratuitamente.
Los bienes corporales inmuebles.
Estn en el artculo 568 del cdigo civil y 570. En materia de compraventa de bienes inmuebles,
dijimos que adems, del precio, cosa y consentimiento tenamos un cuarto requisito que era la
solemnidad de la inscripcin de escritura pblica.
En esta escritura pblica tenemos que nuevamente singularizar la cosa, debiendo existir
menciones como:
1. Direccin o ubicacin especifica de la casa o sitio; la direccin es algo que va cambiando
con el tiempo con los nuevos trazados de calles que la municipalidad entrega siendo
totalmente variable es por eso se debe mantener la ubicacin de la inscripcin que
anteriormente tenga, agregando la actual modificacin con respecto a la calle en conjunto
con un certificado de numero entregado por la direccin de obras de la municipalidad que
ha lugar cuando existe un cambio de nombre en las calles o numero asignado a una
propiedad.
2. Plano de subdivisin (si es un sitio o lote) y su archivo.
3. Superficie; primero aparece habitualmente antes de los deslindes la superficie, y en la
superficie podamos tener el problema de que poda ser aproximada poda ser menor o
mayor en la practica y finalmente puede ser que no tenga superficie, sin embargo cuando
se pone la frase de que la especie se vende como especie y cuerpo cierto, no obstante la
mencin de su cabida, esta es la muletilla que se utiliza para no vender la cabida que
vimos la semana pasada, es que yo vendo la especie o cuerpo cierto como a lo mejor sitio
numero 40 no obstante que mencione la superficie, ahora en las poblaciones es difcil que
vari salvo centmetros en las panderetas en materia de deslindes pero en predios rurales
la cosa cambia porque tu te corres 1 metro pero cuando tiene 10.000 metros de fondo es
considerable y la cosa cambia y lo otro es que hay muchas inscripciones que no tienen
superficie y las personas empiezan hacer un estudio de titulo para ver si aparece la
superficie de la propiedad.
4. Deslindes: nosotros veremos la inscripcin y veremos que existen para el sur, norte, este u
oeste y es necesario compararlo con el plano, es necesario tener los deslindes claros
porque por ejemplo a la profesora hace varios aos atrs le toco ver una parcelacin del
CORA donde el norte lo hicieron como cualquier plano pero el problema era que fsica y
geogrficamente el norte en ese lugar estaba para ac y todos los ttulos y deslindes
aparecan hacia arriba, el parcelero en ese tiempo quera vender un pedazo de terreno
que segn el estaba para el lado norte, por lo tanto el hizo todos sus planos de subdivisin
con el norte hacia el otro lado, pero conforme a los ttulos el norte estaba hacia arriba y
cual fue la solucin dar vuelta el plano.
5. Inscripcin anterior. No es necesaria esta mencin, lo que realmente importa es saber
como se adquiri.
6. Inscripcin donde se encuentra el dominio; se debe mencionar la foja y el ao y tambin
es til anotar el rol de avalu del inmueble.
Derecho Notarial clase 5.
La vez pasada, estuvimos viendo lo que era el notario en la vista positiva de la doctrina.
Caractersticas de la Funcin Notarial.
La funcin notarial tiene diversas caractersticas que podramos llamar de alguna forma como los
principios que forman la funcin notarial.
Calidad de Abogado: En primer lugar, al igual que todo el notariado de tipo latino, siendo este
sistema notarial que impera en la mayor parte del mundo, el notario tiene que ser abogado, el
notario no puede ser no abogado. Esta es una de las grandes diferencias que hay con el otro tipo
de notario de tipo anglosajn que lo vimos el otro da en que puede ser una persona honorable
dentro de la comunidad, alguna persona que junte algunos requisitos mnimos pero que dentro de
aquellos no figura ser abogado.
Cul es la razn de esto? Es que en el notariado de tipo latino, el notario asume en la generalidad
de las veces de ser un consejero de las partes, una ayuda. Nosotros lo vemos a diario, a pesar de
que muchas de las actuaciones de los notarios se hacen en base a minutas redactadas por
abogados, siempre hay una conversacin previa a la celebracin de un contrato ya sea con una de
las partes o con el abogado y aqu hay otra cosa que es importante sealar, hoy da hablemos del
siglo 21 el ejercicio de la profesin de abogado no era como hace 15 aos atrs, antiguamente el
abogado que tomaba asuntos civiles serbia para tomar asuntos penales, tributarias, comerciales y
tributarias, hoy da al igual que todas las ramas de los ejercicios profesionales la funcin se ha ido
especializando y as encontramos que existen abogados penalistas, tributaritos etc. Entonces
muchas veces un abogado tributarista redacta una minuta con respecto a la compraventa de
bienes inmuebles agrcolas y como no es una materia de su especialidad muchas veces incurre en
algn error o alguna falta y como el notario tiene experiencia en la parte contractual puede guiarlo
sin problemas.
Por ejemplo si tomamos la compraventa de un bien raz cualquiera, si una persona compra hoy
una propiedad en el precio que sea y si la vende dentro de 1 ao despus de la fecha de la
escritura hay que tener mucho cuidado con el precio que se va a poner en la escritura porque si yo
compre en 1000 y dentro del ao estoy celebrando una compraventa en 2.500 ese mayor valor
con que est gravada la venta se deber pagar un impuesto por el SII tratado como una actividad
continua, pero tampoco es un deber del abogado inducir a que la compraventa se estipule por
menos para no pagar impuesto, sino que la labor del abogado en ese caso es de advertir al cliente,
diciendo que compramos en $1.000, estamos dentro del ao y como estamos vendiendo a un
mayor valor tiene que tener presente que deber pagar un impuesto por esta mayor utilidad.
Otro ejemplo que sirve para tener en cuenta la influencia tributaria en materia contractual, es
cuando llega un cliente diciendo que comprara un inmueble, como abogados tenemos que
preguntarle si l tiene como justificar la inversin, porque si est comprando en $1.000 y mis
ingresos que tributo no alcanzan para justificar un pago de $1.000 estamos exponiendo a mi
cliente a que el da de maana sea citado al SII y junto con eso se le aplique una multa por no
haber declarado ingresos que justificaran la compra. La venta en este caso no queda nula pero si
es un asunto entre el SII y el comprador.
La idea es que cuando uno atiende a un cliente en una determinada situacin contractual hay que
tener en vista las distintas incidencias de las otras ramas del derecho y hay una obligacin de los
abogados que muchas veces no se cumple que concierne al conocimiento de las leyes que
actualmente se estn dictando.
Actualmente, en base a antecedentes anteriores exista la prenda agraria, industria, comercial etc.,
ahora todas esas prendas desaparecieron y actualmente existe una sola prenda que es aquella
denominada prenda sin desplazamiento, que exista en esa poca solo que ahora se ampli el
campo de aplicacin y la ley actualmente dice que se derogan las anteriores, de manera que
cuando hoy se habla de prenda se refiere a la sin desplazamiento y que posee una reglamentacin
bastante especial que ha presentado una serie de inconveniente de aplicacin prctica porque la
prenda sin desplazamiento que se puede constituir sobre cualquier bien ya sean corporales e
incorporales, pero la ley dice que se tiene que constituir por instrumento pblica, escritura pblica
o por instrumento privado protocolizado, aumentando los costos considerablemente porque
impone l notario de recibir esta prenda, escriturarla, tomar la firma etc., pero adems es el notario
quien est encargado de inscribirla ante el servicio de registro civil utilizando formato PDF, llenar
formularios y adems pagar. Lo complicado es que el registro civil se demoro un poco en
implementar este sistema, no dando la posibilidad de trabajar en pantalla bajo una especie de
marcha blanca de cmo haba que actuar pero que con el pasar del tiempo rpidamente se van a
tener que ir solucionando.
El notario debe ser abogado por que es:
Asesor de las partes.
Asesor de los abogados.
Y es asesor de los abogado porque la mayora de los contratos se celebran sobre bienes
inmuebles agrcolas o con naturaleza forestal, aqu es muy escasos que se hagan contratos sobre
minas, entonces un abogado que ejerza en la zona puede ser muy inteligente, capas y estudioso
pero no domina lo que las partes solicitan, entonces si se hace un contrato donde el abogado y el
mismo notario incurramos en algn tipo de faltas de conocimiento pero si el abogado manda
escrituras de abogados por ejemplo de Santiago que tienen que hacer escrituras en la regin que
no conocen de la estructura y se las hacen.
Principio de Independencia: Otra caracterstica que tiene el notario de tipo latino es la
independencia, en el ejercicio de sus funciones el notario es independiente de toda autoridad,
existe una dependencia pero solo administrativa, no puede alguien insinuarnos a nosotros como
notarios a realizar el ejercicio de nuestras funciones bajo determinada forma, no pueden
intervenir en la forma de cmo se redactan los contratos, no pueden exigir determinadas
actuaciones y es aqu donde existe la independencia.
Existen fallos de la corta suprema, donde establecen que el nico llamado a interpretar lo que las
personas quisieron sealar por ejemplos en lo denominado instrucciones es el notario, no puede
un tribunal interpretar lo que se quiso decir.
Principio del Secreto Procesional: Otra caracterstica que llama la atencin, es la existencia del
secreto profesional. Si hay una escritura pblica, cualquier puede ir al oficio, pedir un protocolo,
pedir copia y sacar la escritura, entonces Dnde est lo secreto?
Hay que considerar que el secreto profesional esta resguardado dentro de lo que es la privacidad
de las personas establecido en la CPR y adems en el Cdigo Penal en el articulo 247 est
incorporado el secreto profesional como una exigencia para todo profesional, pero el notario tiene
la obligacin de guardar el secreto en que muchas veces llegan personas a los oficios notariales y
le cuentan a uno la necesidad de porque se desea celebrar determinado contrato y esa
confidencia pasa a formar parte del secreto profesional, as como el da de maana ningn
abogado pueden obligarlo a revelar las conversaciones que ha tenido con su cliente, lo mismo
pasa con respecto al notario.
La doctrina hace extensible esta caracterstica no solo al notario, sino que adems a los
funcionarios de la notaria que reciben confidencias pasando a formar todo esto parte del secreto
profesional por esa razn se hace extensible
Muchas veces es un error hablar de notaria pblica o notario pblico, porque sencillamente no
existen notarias privadas salvo el notario eclesistico regido por el derecho canonca, como
tambin aos atrs exista el notario de hacienda, que era aquel ministro de fe titular que se
refera a todo aquellas materias del fisco de chile hoy da no, el fisco de chile va a cualquier notaria
pero es un error excusable porque es cosa de costumbre aceptable.
La Responsabilidad: Otro aspecto o caracterstica es la Responsabilidad, el notario tiene una
responsabilidad muy amplia porque va desde la responsabilidad administrativa, civil y penal, pero
esta responsabilidad que es bastante amplia es bastante peligrosa porque hay gente que intenta
pasar un gol en el oficio del notario, aqu en la zona son muy escasas las situaciones que se
conocen de este tipo donde el notario no pasa a ser un engaado sino que pasa a ser una vctima
donde por ninguna suma de dinero va a estar dispuesta a poner en riesgo su cargo por ejecutar
alguna irregularidad y por eso que depende mucho del tipo de funcionarios que tenga el notario
en su oficio, siendo cargos de exclusiva confianza del notario, si el notario no tiene una exclusiva
confianza o absoluta en los funcionarios es mejor que no los tenga y el notario tambin sabe
actuar frente a esta confianza actuando de la mejor forma posible.
Principio de la Inexcusabilidad: Otro principio o caracterstica es la Inescusabilidad, es aquello
donde el notario no puede excusarse de actuar frente a determinada solicitud, pero Cundo lo
puede hacer? Cuando lo que se le solicita es contrario a la ley, la moral y las buenas costumbres
ah el notario se puede excusar pero si al notario le solicitan alguna actuacin no se puede excusar
diciendo que no tiene tiempo pero lo importante es que cuando el notario se encuentra dentro del
horario de su oficio no puede excusarse.
Principio de Nmero Cerrado: Otra caractersticas es lo que se denomina Numero cerrado, es
un asunto bastante discutible y que incluso en el proyecto que piensa enviar el gobierno se abre la
posibilidad de ser notario, porque hoy da va a depender del nmero de habitantes que tenga la
comuna y de la real necesidad de prestacin de servicio, no se trata de crear en forma
indiscriminada, pero al parecer viene un proyecto que proviene del ao 1997 realizado por
Sebastin Piera cuando era senador pero fue algo discutido por la asociacin de notarios y hoy
quiere revivir ese proyecto, incluso en el gobierno de Bachelet tambin hubo una cosa no tan
fuerte ni directa pero que afectaba a los notarios.
Uno de los argumentos que tienen los notarios para oponerse al Numero abierto de notarios, es
que se produce una especie de degeneracin del sistema, por ejemplo en argentina en Mendoza
en algn momento se entusiasmaron con este sistema y dijeron que el abogado que quiera ser
notario que se inscriba y es notario y llegaron a existir 300 notarios, lo que paso fue es que es
imposible controlar tal numero de notarios, cuando muchas de estas personas vieron que del
oficio que se haban hecho cargo no era rentable y que era ms rentable ejercer la profesin de
abogado renunciaron al cargo pero como a muchos no les interesaba, no entregaron a nadie los
protocolos de las pocas escrituras que haban hecho entonces hay muchas cosas que se perdieron,
no hubo control. Este sistema duro pocos aos.
Principio de Rogacin: Otra caracterstica es lo que se denomina el principio de rogacin, que
consiste en que el notario nunca va a actuar por iniciativa propia, siempre va a actuar rogado o
solicitado, nunca actuara de oficio. Esto tiene que ver mucho con lo que se denomina actas
notariales siendo esta una de las actividades ms comunes del ejercicio de funciones de notarios,
es cuando se solicita que se levante un acta de por ejemplo vehculos siniestrados para cobrar una
indemnizacin pero siempre a requerimiento pero cuando siempre que se redacta el acta se tiene
que estipular que es a requerimiento de perico los palotes, si no se pone el acta afecta a vicios de
nulidad porque el notario no puede poner que acta en forma personal.
La Calificacin de Legalidad: Otra caracterstica, es la Calificacin de Legalidad, consiste en que
cuando al notario le llevan un contrato, tiene obligadamente que leerlo y ver si el contrato se
enmarca dentro de la legalidad vigente. Hay oportunidades donde las partes se equivocan en las
menciones que realizan frente un contrato y muchas veces pasa en la confusin de arrendador
cuando es arrendatario o viceversa, entonces ah uno tiene que armonizar estas cosas.
Pero el control de legalidad tambin se sustenta en otro punto, como lo que sucede en las
escrituras donde se acredita la personalidad jurdica de un representante de una sociedad en qu
consiste aqu la calificacin de legalidad? Aqu el notario debiera ver el documento en donde
consta la personera y ver si efectivamente tiene facultades para hacer lo que el contrato dice, es
muy comn que a veces un representante de la sociedad de auto contrate para realizar ciertos
actos.
Principio de Inmediacion: La Inmediacin, esto es algo terico, porque lo que se persigue es que
el notario este siempre presente en la actuacin de determinada persona que firma ante el
notario dando fe de aquello personalmente, siendo esto en la prctica donde muchas veces
ocurren.
Contra este principio y en base a una reforma que hubo al cdigo orgnico de tribunales se
estableci que en determinados documentos el notario poda autorizarlo aunque la persona no
estuviera en su presencia, o sea sin presencia de la persona, donde dicha disposicin atenta
notoriamente en contra la funcin del notario y del principio de inmediacin y esto se posibilito
por ley, donde al gremio notarial no le gusto mucho pero que como nosotros tenemos que aplicar
la ley no se puede hacer mucho.
Facultad para redactar: Finalmente, la ultima caracterstica es la Facultad para redactar aqu
surge una disputa entre abogados y notarios.
Estas son las caractersticas de la funcin notarial de tipo latino.
Funciones Propias del Notario.
Las de Ministro de Fe: Ahora las funciones propias del notario, ya se menciono que el notario es
un ministro de fe como lo es un inspector del trabajo, secretario municipal, judicial u oficial del
registro civil, pero la diferencia es que el notario debe ser considerado como el ministro de fe por
excelencia, porque tiene una gama mucho ms amplia que todos los funcionarios mencionados,
fundamentalmente estn consideradas en el artculo 401 del COT citando 10 actuaciones pero hay
un numero 11 que aquella disposicin que grafica esto de que el notario tiene un campo bastante
amplio siendo aquella que dice las dems que les encomiende las leyes o sea aqu est diciendo
que la ley que se le ocurra al notario la puede hacer, como por ejemplo la autorizacin de los
finiquitos laborales, cuando una persona firma un finiquito laboral tiene 3 partes donde ir, ya sea
la inspeccin del trabajo, la direccin municipal y una notaria, la gente prefiere la notaria porque
es una atencin ms rpida y por otro lado el notario ni el empleado o funcionario de la notaria, le
pregunta al trabajador que est siendo cesado en sus funciones si le pagaron las indemnizaciones,
vacaciones pero el notario no le hace las preguntas que hace la inspeccin del trabajo.
Otra ley es la de los salvo conductos para los cambios de residencia, cambio o menaje de casa,
hasta hace un tiempo estos salvo conductos los otorgaba carabineros pero lo dejo de hacer por la
ley dando la facultad al notario.
Hay una que es importante que es aquella relacionada con la facultad de redactar, dice el 401
numero 1 extender los instrumentos pblicos con arreglo a las instrucciones, que de palabra o
por escrito le dieren las partes otorgantes Por qu se dice que esto de la facultad para redactar
es una pelea que se ha tenido siempre con los abogados? Porque los abogados dicen que son los
que deben redactar porque el notario basta con que cobre con la escritura y mas encima quitan el
trabajo, pero es una alegacin que se haca, entonces el argumento que ellos tenan es que el
texto antiguo del articulo 401 numero 1 deca que era funcin del notario extender y redactar
las escrituras pblicas, cuando hubo una reforma del ao 1992 se suprimi en este articulo la
facultad de redactar pero en las actas de la comisin que en esa oportunidad discuti el texto de la
reforma, si bien es cierto que se suprima la palabra redactar era porque la facultad para redactar
era parte de los atributos que tena el notariado de tipo latino y en segundo lugar el argumento de
los notarios es que dice extender las escrituras pblicas con arreglo a las instrucciones... cuando
va alguien al oficio y dice que quiere comprar un bien, el est dando una instruccin de palabra
porque el contrato lo redacta el notario dando la forma jurdica, porque al comprador y vendedor
no le importa el contrato sino lo que les importa es que se page el precio y se entregue la cosa que
est comprando.
Facultad para el Protesto de Letras de cambio: Otra funcin propiamente tal es aquella que
consiste en el protesto de letras mercantiles, esto es una norma que induce a errores con respecto
del plazo para protestar una letra de cambio, por ejemplo si tengo una letra de cambio que venci
un mes, 6 meses o un ao atrs Cundo se puede protestar? Hay una norma que induce a
muchos errores que est en la ley de letras de cambio y pagare, diciendo que las acciones
cambiaras prescribirn dentro del plazo de 1 ao a contar de la fecha de vencimiento diciendo
algunos que existe 1 ao para protestar la letra pero es un error que la doctrina comparte porque
en el artculo 69 de la ley sobre letras de cambio y pagares hay una norma que da inicio a la
gestin de protesto. La gestin de letras y pagare es una operacin compleja, tiene un comienzo,
una tramitacin y un fin, el comienzo lo da el articulo 69 cuando dice que el notario antes de hacer
el protesto tiene que entregar un aviso al aceptante citndolo al oficio para hacer el requerimiento
y este aviso debe darse dentro del da hbil siguiente o subsiguiente al del vencimiento de la letra,
o sea no hay otro plazo. Aqu existen dos situaciones que puede hacer el suscriptor de letra, que es
ir o no ir.
Si el suscriptor va o se presenta se le consulta si pagara o no o dar cualquier explicacin para que
quede estipulado en el acta de protesto diciendo que el requerido manifest x cosa.
Dar fe sobre ciertos hechos: Hay otra norma que es de carcter general, que es la nmero 6,
donde dice dar fe de los hechos a los que fue requerido y que no estuviera encomendado por
otros funcionarios.
En el numero 9 hay una cosa bastante importante que es materia de discusin doctrinaria y que
quiere decir con facilitar a cualquier persona que solicite el examen de los instrumentos pblicos
que se solicite. Qu sucede con los contratos privados? Dice la doctrina que lo privado no se
puede exhibir o entregar copia a personas ajenas
Materia. Elementos esenciales del contrato de compra venta, hemos visto en los bienes inmuebles
y en bienes races urbanos y sealamos que documentos se requieren para hacer el famoso
estudio de titulo. Y son:
1- Dominio vigente. (primer acercamiento con la propiedad y propietario.)
2- Titulo por el cual se adquiri. (escritura pblica)
Inscripcin de dominio que datos sacbamos?
Como adquiri.
La singularizacin de la cosa.
Si es por ttulo traslaticio tenemos que ver la esencia de la escritura pblica, ya
que transferir el dominio de un bien raz requiere solemnidad es la escritura
pblica, en esta si adquiri por compra venta
Que mas vamos a requerir?
La resolucin exenta dice al final del ttulo copia del certificado de la posesin efectiva queda
archivado en el conservador piden ese numero de archivo en el ao respectivo, le entregaran el
original o copia autorizada del documento.
Cuando adquieres por sucesin por causa de muerte es un ttulo original. (responde algo).
Que vamos a requerir en la singularizacin de la cosa, que tambin nos da el dominio vigente,
hemos estado viendo bienes races urbanos.
3- Un plano (dimensin y deslindes).
4- Si esta sujeto a un gravamen? Certificado de hipoteca, gravmenes y prohibiciones. Que
gravamen puede existir? Prohibicin de enajenar, embargo, medidas precautorias,
servidumbre, usufructo.
5- Como saber si el rol de avalu coincide con el dominio que nosotros tenemos a la vista,
(certificado de numero) direccin de obra de la municipalidad. La direccin a veces dicen 9
oriente 4 y 5 sur, hoy da esa propiedad tiene un numero especifico nueve oriente 5058 y
si queremos dejar determinado en el titulo nuevo del comprador que la propiedad nueve
oriente 5058 para que el conservador de bienes races modifique esa inscripcin tenemos
que presentarle el certificado de numero se inserta en la escritura. Que mas debemos
revisar de nuestro pequeo estudio de titulo?
6- Certificado de no expropiacin. ( se pide en la municipalidad y SERVIU)
La municipalidad tiene un plan regulador. Cada municipalidad establece sus lmites de edificacin.
Se pide en la municipalidad porque lo ve a titulo de plan regulador.
El SERVIU se fija a nivel macro, a nivel nacional por ejemplo la carretera.
Que mas tenemos que pedir?
7- Pago de contribuciones si la propiedad esta afecta o exenta al pago de contribuciones y
tenemos que acreditarlo porque si el notario no autoriza la escritura el conservador no
inscribe si esta afecto al pago de contribuciones estas deben estar al da, si no estn al da,
(por el terremoto muchas personas la avaluacion de sus casas cambio) el SII se demoro en
bajar las tasaciones y dejar exento de pago de contribuciones o rebajarlo y quedaron con
morosidad, si estn en mora ustedes pueden acogerse a un convenio de pago, el convenio
de pago estando al da les sirve para acreditar el pago de las contribuciones, si la
propiedad est exenta del pago de las contribuciones ustedes lo acreditan con el
certificado de avalu fiscal que emite el SII el tema de pago de contribuciones lo acreditan
a travs de la tesorera, la exencin por el SII a travs de un certificado de avalu.
Nosotros debemos conocer el rol de la propiedad porque el notario y conservador deben informar
al SII de las transferencias y transmisiones de dominio sobre inmuebles a travs de un formulario
que se llama 2890, el rol de la propiedad que se transfiere debe ser conocido.
Es nuestro pequeo estudio de titulo, es muy bsico.
En la escritura pblica, en que nos tenemos que fijar, estamos viendo el contrato de compraventa
que dio origen a esta inscripcin, que nos dice el contrato de compraventa?
De la comparecencia que datos nos puede interesar?
1- Nombre
2- Estado civil, nos interesa si est casado por sociedad conyugal.
En la escritura pblica aparece que don Andrs vendi a don Pedro que importancia tendra en el
estado civil de don Andrs? La autorizacin de la cnyuge si no la hay es nulo, nulidad relativa y
prescribe en 4 aos.
La prescripcin, es importante porque segn la profesora el seor adquiri el dominio
exclusivamente con la inscripcin? No con la prescripcin adquisitiva, si el contrato tiene nulidad
relativa que prescripcin adquisitiva tengo que considerar? Extraordinaria de cunto? 10 aos.
Don Andrs es casado con sociedad conyugal, adquiri a ttulo gratuito necesitbamos la
comparecencia de la cnyuge? NO necesariamente. Hay una nueva institucin que se llama bien
familiar, ( demanda que se produce entre cnyuges, en donde uno demanda al otro que es
propietario exclusivo de un bien o un bien de la sociedad conyugal y quiere precaver que este
venda o transfiera) es proteger el inmueble que sirve de lugar comn a la familia.
El cdigo nos exige (se va) el cnyuge no propietario, comparezca art141 y ss.
Art. 141. El inmueble de propiedad de cualquiera de los cnyuges que sirva de residencia principal
de la familia, y los muebles que la guarnecen, podrn ser declarados bienes familiares y se regirn
por las normas de este prrafo, cualquiera sea el rgimen de bienes del matrimonio.
Si tiene un seor que se caso en separacin de bienes o participacin de los gananciales es ideal
que el cnyuge no propietario comparezca y declare que no ha solicitado, cual es el problema de
la declaracin de bien familiar? Que se acoge la demanda y el tribunal ordena de inmediato hacer
una anotacin marginal en el titulo de que este bien se solicito la declaracin de bien familiar por
lo tanto no puede transferir sin la autorizacin del otro cnyuge, los bienes familiares no se
constituyen por escritura pblica es atreves de una sentencia. Pero a pesar que exista la sentencia
pueden comparecer los cnyuges ambos levantando esta declaracin de bien familiar se hace por
escritura pblica o en el mismo contrato.
Que mas veamos de nuestra inscripcin sigamos analizando nuestra compraventa, porque
interesaba el nombre?
Derrepente hay errores con los nombres, el seor se llamaba Guillermo Andrs Suazo retamal
pero en la inscripcin de dominio aparece como Guillermo Suazo retamal, cuando van a la notaria,
le pedir la cedula de identidad, la comparecencia est mal, se soluciona que se llama Guillermo
Andrs retamal Suazo tambin conocido como, si est vivo no hay problema pero si muri para
tramitar la posesin efectiva, y llegan con la resolucin al conservador y este dice contesta don
Jaime y no se escucha, informacin de perpetua memoria dice la profesora, se llevan testigos para
que digan que tambin se le conoca como don Guillermo.
El nombre es importante porque el conservador lleva la historia de la propiedad raz y dueos y si
no coincide el nombre en sus registros en sus inscripciones de dominio la rechazan. Son
estructurados.
Viene una reforma en materia notarial, asique todo lo que aprendamos no servir ;)
Que ms se revisa de la escritura pblica, contrato de compraventa que mas tenemos que poner
ojo cuando revisamos la inscripcin anterior?
3- Precio es un elemento esencial del contrato de compraventa, puede estar afecto a lesin
enorme, que consecuencia trae la lesin enorme? Es compensacin de pago del precio es
una alternativa. Respecto de la lesin enorme nos importa el monto.
4- La forma de pago (antes del precio). Como se realiza el pago? En dinero efectivo, tenamos
una forma de pagar a travs de los ttulos cheque, pagare, vale vista, letra, si pagbamos
con una cosa que tiene mayor valor que el dinero en efectivo que vamos a entregar
cambia compraventa a permuta. Qu problema tenemos con el dinero en efectivo? Si se
pagan 20 millones de pesos en efectivo como notaria se debe avisar que hay pago en
dinero efectivo porque? Unidad de anlisis financiero, lavado de dinero etc. etc.
Cuando pagamos con cheque, 10 millones, usted como vendedor me dir que lo recibe en este
acto conforme, da por ntegramente pagado el precio de la compraventa? NO porque puede no
tener fondos, en la compraventa se indica el nmero de serie, numero del cheque, numero de la
cuenta corriente, banco y quien es el titular, que declaracin hara? El vendedor declara que recibe
en este acto porque no recibe conforme, cuando va poder declarar que recibi conforme y da
por ntegramente pagado el precio de la compraventa? Cuando va cobrar el cheque. Si firma hoy
ira a cobrar el cheque maana, y tu titulo como va quedar, va quedar acreditado en tu escritura
que el pago del precio se efectu? 31 del 03 responden, En 5 aos mas va este comprador a tu
banco y le dice quiero hipotecar y revisas la misma clausula el precio se dar por pagado previa
verificacin de los fondos en la cuenta corriente del vendedor y t que le vas a decir le vay a
hipotecar esa propiedad le vay a prestar plata? Yo dejo la escritura que recibe en este acto, y no se
hace la declaracin que recibi conforme que pasa con la obligacin del pago del precio se
entiende que est cumplida? NO, se entiende cumplido el 31 sea maana y cuando este seor
verifique en su cuenta corriente que esta la plata en ella, el vendedor que deber hacer?
contestan pero no se escucha.
La otra alternativa que el vendedor realice la declaracin pero sin nimo novatorio, yo no extingo
la obligacin de pago de precio por recibir un cheque, se supone que es lo mismo que si me
estuvieran pagando con plata.
Respecto del vale vista los problemas son menores, el vale vista se singulariza con el nmero y
forma en que se emiti, como se puede emitir? A la orden, endosable o nominativo, aqu la plata
estn en el banco, igual se puede dar orden de extravi, hurto.
Letras y pagares que pasa aqu? Son 10 millones de pesos los que se deben se entregan 10 letras
de cambio de 1 milln de pesos cada una con vencimiento los das 30 de cada mes a contar del 30
de abril, como vendedor recibe las letras de cambio y da finiquitada las obligaciones del pago del
precio, mi contrato de compraventa estara perfecto? SI, pero faltara una frase para que quede
claro, con expreso animo novatorio yo cambio la obligacin del pago del precio por la obligacin
que emana de las letras de cambio, si no digo nada que tengo que hacer? Recibo las 10 letras de
cambio, se extingue la obligacin del comprador del pago del precio? NO hasta que se pague la
ultima letra de cambio recin se extingue y pasada las 10 cuotas, carta de pago.
5- Plazo: cuando puedo pagar? Al momento de la firma, que problema tenemos cuando
firmamos la escritura de compraventa, que no est inscrito no tenemos la posesin
inscrita y puede pasar que entre que yo voy a inscribir se demoran la escrituras, ser un
bien familiar, embargos pendientes, medidas precautorias etc. Si es un sitio de 2 millones
de pesos que les paguen al momento de la firma, el plazo puede ser el pago en cuotas, no
damos por pagado el precio de la compraventa hasta que se haya pagado ntegramente.
Qu pasa cuando no se paga la ultima cuota, que tiene que hacer el vendedor para que este
comprador quede liberado de la obligacin de pago del precio? Otorgar carta de pago.
Alternativa al pago al momento de la firma, hay una institucin que se llama instrucciones al
notario, pago contra inscripcin que le dicen al notario? Que le dice el comprador al notario, le
dice usted me guarda este documento un vale vista por ejemplo por 10 millones de pesos y se lo
entregara al vendedor una vez que el inmueble este inscrito en el conservador de bienes races
otra alternativa es que el inmueble este inscrito pero no le afecte a esa inscripcin hipoteca,
gravmenes etc.
Como se van a acreditar esas circunstancias? Con el certificado de dominio vigente y una hipoteca
y gravmenes de la inscripcin al nombre del comprador se exigen eso 2 documentos al notario
por el vendedor y el notario le entregara el documento representativo. Estas instrucciones e
pueden dejar en el mismo contrato o por un instrumento privado separado.
Concepto de notario art399 del COT (leer)
El concepto de notario adolece doctrinariamente de algunos errores, seala que es un ministro de
fe pblica, pero es el nico ministro de fe pblica que conocen? NO, secretario del tribunal,
carabineros, archiveros, oficial del registro civil pero el notario es un ministro de fe pblica por
excelencia, no es el nico pero el que realiza una mayor labor en esta rea una primera crtica.
Este encargado de autorizar y guardar en su archivo, los instrumentos que ante ello se otorgaren,
Analicemos el verbo autorizar, cuando analizaron los principios de la fe pblica? Vieron el principio
de legalidad? Est obligado el notario a autorizar todo documento que le lleven? NO, ya que
puede que se trate de un objeto ilcito y contrario a la ley. Si no se fija el plazo en que se debe
otorgar la compraventa definitiva, est obligado el notario a autorizar ese contrato? Cules son los
requisitos de la promesa de compraventa? Reinaldo habla algo y no se entiende.
Por muy pacto que haya entre el cliente y notario siempre debe primar el principio de legalidad. A
pesar del principio de rogacin.
O por desconocimiento de la norma, quizs se autorice por el notario, pero no tendr efectos
jurdicos. Por ejemplo en la promesa de compraventa, existe una prohibicin la ley general de
urbanismo y construcciones donde prohbe al propietario otorgar escritura de promesa de
compraventa respecto de bienes races en donde se vaya a generar un loteo donde el lote que
resulta sea menor a 5000 mts2, a veces se autorizan por desconocer las normas pero esa
compraventa adolece de objeto ilcito, y se necesita la autorizacin de la direccin de obra para
prometer vender, si no est prohibido legalmente.
La promesa de compraventa debe ser por escrito, en la compraventa de bienes races debe ser por
escritura pblica o por instrumento privado, en este caso el oficial de registro civil cumple
funciones de notario en comunas que no hay notario.
Entonces este autorizar es relativo por el principio de legalidad.
Tambin dice que el notario debe guardar en sus archivos los documentos que ante el otorgaren.
Cuando vimos la compraventa de automviles que se otorgaba en 4 copias (comprador, vendedor,
notario, oficial de registro civil) que instrumentos se otorgan al notario, prueba documental
privado, escritura pblica, el que otorga escritura pblica por excelencia el notario, el debe
guardar en su archivo las escrituras pblicas y custodiar (mantener su integridad fsica) los otros
son instrumentos privados tiene obligacin de guardar en su archivo la clase de documento? NO.
declaracin jurada de soltera, no guardara el original, nosotros la llevamos. Excepciones en
instrumentos privados son:
1- Compraventa de vehculos motorizados.
2- Finiquito del contrato de trabajo. Est obligado a informar a la direccin del trabajo, 3
ejemplares (trabajador, empleador, notario)
3- Actas de protesto. (tramite del protesto de una letra de cambio o pagare) lo conocen? Lo
vieron en procesal, cueeek. 48 horas del vencimiento para realizar el protesto, se avisa
que la letra esta vencida y notificar que debe efectuar el pago el deudor, si no se protesta
la letra de cambio o pagare y este acta se adjunta y con eso su letra de cambio tiene
merito ejecutivo y puede iniciar un juicio ejecutivo, si no se verifica el protesto dentro del
plazo que pasa con la letra de cambio? Como la hago valer? Don Jaime pregunta algo.
Se genera el acta del protesto y el notario debe guardarla y conservarla.
Documentos que no se otorgan, pero se deben guardar y custodiar que son los documentos
protocolizados? Documentos que se guardan en el libro de repertorio. El libro de repertorio de
actas. Cul es su gracia todas las actuaciones que se otorgan en materia de escrituras pblicas
deben registrarse en ese libro. Un documento protocolizado segn el 415 del COT (leer) ejemplo
un boleto de la micro quiero protocolizarlo, deja de tener carcter de privado por estar en el
registro del notario? NO sigue privado, pero la protocolizacin da certeza de la fecha, una promesa
de compraventa es un instrumento privado, da fe de la fecha de un instrumento privado? NO pero
si es protocolizado se agrega el documento que llevas al final del registro, no se transforma en
escritura pblica pero le da ciertas caractersticas, le podremos hacer cambios? NO. porque estar
materialmente en la custodia del notario.
Protocolice este contrato de arrendamiento, lo agrega en el repertorio, si no adquiere el carcter
de protocolizado, es un documento privado que se agrego al final del registro.
Art399 tena crticas, el notario est obligado a guardarlos permanentemente. Las escrituras
pblicas y las expresiones de los instrumentos privados.
Dar a las partes interesadas, los testimonios que pidieron quienes son partes interesadas? Partes
intervinientes, solo ellos? Cualquier persona que le puede interesar, ese inters debe tener alguna
caracterstica? NO. el sistema notarial y registral es de carcter pblico, la mera curiosidad puedes
ir a revisar archivos.
Se le entregan los testimonios que tuvieren, los testimonios son las copias, la nica prohibicin del
notario es no entregar copias simples, debe llevar los timbres que le dan la calidad de copias
autenticas. Las falsificaciones nunca eran en la matriz. Cuantas ustedes pidan mientras paguen.
Dems diligencias que la ley encomiendo nmero 11 del art 411 (leer).
Calidades en que puede estar investido un notario.
Propietario o titular, el jefe de servicio, el titular est investido legalmente a traves de un
decreto por el superior jerrquico. En materia de derecho notarial y registral quien es el
superior jerrquico? Responden de todo y no dice cual es. Para poder ser notario titular
tenemos que esperar a que se genere una vacante, la vacante cuando se va generar? Por
muerte, jubilacin, incapacidad, destitucin, sancin, remocin. El cargo de notario en
propiedad de propietario tambin puede ser por formacin de una nueva notaria, para
poder participar, don Juan Bianchi se jubilo, hay categoras de notarias, cules son?
Asiento de cortes, capital de provincia y agrupacin de comunas. Corte de apelaciones,
capital de provincia y la de la comuna, corte de apelaciones (Talca) capital de provincia
(Curic) comuna (san Javier) dependiendo de cul es el tipo de notaria o de tipo de notario
que usted va acceder por categora hay requisitos y prioridades, si se abre el concurso en
Talca por la jubilacin de don Juan Bianchi, usted cree que alguien por llevar mucho
tiempo trabajando con l, podra postular, se empieza en la agrupacin de comunas,
desde abajo recin ah pueden empezar a participar van a tener prioridad, se forma una
terna para proveer un caigo de notario en calidad de titular, esta terna partan todos los
que se presentan a la corte de apelaciones respectiva, se abre el concurso entregan sus
antecedentes, no hay examen de oposicin tenemos el sistema del comprasgo, si se abre
un concurso en san Javier la profesora podra postular pero si es en Talca no, primero
tiene que empezar abajo, despus de un tiempo y se abre un concurso se puede cambiar
dentro del mismo nivel pueden intercambiarse entre notarios, si se abre uno de capital de
provincia puede postular, hay oportunidades en los que son notarios y conservador tienen
prelacin para quedar en la terna. Los que son de capital de provincia pueden participar
en la corte de Talca, pueden pedir traslados, alguien en chillan y se quiere cambiar a Talca,
si es que hay una vacante en Talca, la corte de presentan todos en la corte y empieza el
trmite del besa mano (el padrino), despus del anlisis, se forma la terna y esta se va al
ministerio de justicia, ya que lo nombra el ministerio de justicia por orden del PDR. De la
preparacin de la terna, hay inhabilidades. Por ejemplo que pitutos de familia. Estbamos
en la hiptesis que don Juan banchi se jubila que pasa con el oficio? En materia
administrativa se llama subrogante a ese funcionario en materia de derecho notarial no
existe la subrogancia, aunque la profesora trabaje para don Ignacio no la faculta para
firmar que si se produce en la subrogancia en materia administrativa, doa mara anglica,
para que pueda suplir debi ser nombrada por un decreto, el tipo que esta cuando el
notario se jubilo se llama interino tambin existe en materia administrativa cuando el
cargo est vacante es interinaje. La terna paso al ministerio de justicia y don Juan banchi
se jubilo la corte debe nombrar un monito que se haga cargo del boliche, el interino
tambin puede reclamar acerca de la terna, y es poco probable que pueda participar, o
vay en la terna o eres interino. De la corte pasa a la corte suprema cuanto se demora en
revisar la terna? Quien gana plata el interino. Reclamo la terna, pasa a la corte suprema y
la corte suprema dice que esta buena no hay ms derechos a pataleo. El ministerio de
justicia nombra al notario titular. Como se produce el cambio con el notario interino?
Tiene que haber un decreto de nombramiento, el notario debe jurar todo eso est en el
cdigo. El notario interino debe hacer una especie de inventario, ya que el tuvo la custodia
de los documentos es una especie de rendicin de cuentas. Hay valores, documentos,
dinero que quedo en custodia del notario a solicitud de las partes y tambin se rinde
cuenta en eso, que pasa con los funcionarios de la notaria? Ellos tienen contrato de
trabajo, el notario que entra los puede mantener, se entiende que hay continuidad
laboral? SI.
El notario interino lo nombra la corte de apelaciones respectiva y dura mientras est vacante el
otro, al otro lo investimos, juro, se instalo y lleva un ao trabajando y aparece un curso en Espaa
para notarios y se tiene que ausentar un mes, ah entra el notario suplente, entra por ausencia,
que tipo de ausencia? Por enfermedad? Permisos y vacaciones, cuando un notario titular necesita
salir debe avisar, los notarios tienen un piso completo para ellos en Sgto. Aqu en Talca al menos
se ven los notarios. Antes se podan ir hasta por 3 meses, la corte suprema en un auto acordado
deben avisar con 7 das de anticipacin y justificar la ausencia. El notario suplente entra con las
mismas facultades y atribuciones del notario titular, tiene las mismas responsabilidades que l? Si
se extrava la matriz de una escritura pblica quien responde? El titular, en el caso del interino, el
responde. A quien dejara de notario suplente? Alguien de confianza, como se provee esa
proposicin del notario, pero quien lo nombra la corte de apelaciones con un decreto de
nombramiento. Y si no hay corte de apelaciones? El juez en curepto por ejemplo. Quien provee el
cargo de suplente el juez de letras. Pueden nombrar a uno distinto al que propone el notario. En la
suplencia no hay problema de parentesco, solo en la terna. Cuando nombramos al titular cuales
son las instancias que participan, corte de apelaciones, corte suprema si hay un reclamo,
ministerio de justicia y nombra el PDR. Notario interino lo nombra corte de apelaciones, y al
suplente la corte de apelaciones o el juez a proposicin del notario.
Notario adjunto. Cumple funciones de secretario electoral, como ese procedimiento de
votaciones populares y escrutinio se produce cada 4 aos, aparece solo en periodo
eleccionario y lo que dura el periodo eleccionario. Vienen a buscar al secretario de la junta
electoral el notario titular y queda facultado el notario adjunto para actuar actan
paralelamente se nombra por una sola vez durante todo el periodo si no est uno, acta el
otro pero debe dejar constancia que acta como adjunto. La diferencia con el suplente el
que titular esta pero no est fsicamente en el oficio y tambin su duracin en la actuacin
que va realizar como notario ser lo que decrete el nombramiento en este caso estn los
dos al mismo tiempo.

Estbamos viendo el tema del pago del precio y el plazo, vimos las normas en que se poda pagar y
estbamos en el tema del plazo. Hable de las instrucciones, estaban contenida en la misma
escritura pblica, lo que sealaba es que las instrucciones se utilizaban habitualmente se estipulan
cuando el pago del precio se hace al contado, esto es al momento del otorgamiento del contrato,
pero como con la escritura de la compraventa no se genera una inscripcin en el conservador la
nica forma que tenemos para favorecer a nuestro cliente comprador es generado instrucciones
notariales para darle certeza al vendedor que el pago del precio se va efectuar efectivamente. el
pago del precio se hace en este acto de contado y eso queda estipulado en la escritura de
compraventa, sin embargo generar adicionalmente instrumentos privados suscritos por las partes
que se llaman instrucciones en donde dejan en custodia del notario, los dineros o valores que van
a servir para el pago del precio y la instruccin habitualmente es la siguiente, el notario cumple
dos funciones. (Pueden poner otras funciones ustedes)
1- Custodia de los valores.
2- Cumplimiento de la instruccin: entregar estos dineros y valores al vendedor una vez que?
Habla don Jaime y no se entiende.
La inscripcin de dominio, hipotecas gravmenes y prohibiciones este documento ser emitido de
la inscripcin del comprador. Se le exige al vendedor la exhibi del documento para comprobar
que la propiedad no tiene ningn problema. Las instrucciones se dejan una copia en manos del
notario.
Respecto del pago a plazo tenemos una variante, que es la siguiente se produce cuando son
grandes los montos que estn en juego. Compraventa de 100 millones de pesos compra una
empresa constructora y esta paga la mitad, en el acto de otorgamiento 50 millones de pesos y el
saldo lo pagara por parcialidades de 10 millones de pesos anual, cuando se entender cumplida la
obligacin del comprador? En 5 aos ms 2016. Y qu seguridad le podemos dar al vendedor que
de aqu a 5 aos ms le van a pagar? Garanta por excelencia en materia de inmueble HIPOTECA
adems de la compraventa se genera otro contrato en la misma escritura a publica la hipoteca. Del
saldo de precio se va generar una hipoteca que mas vamos agregarle? La prohibicin de enajenar
de que carcter seria? Hay prohibiciones legales y convencionales esta seria convencional. Si esta
constructora transfiere el dominio del inmueble y se lo vende a una inmobiliaria acepta comprar
con hipoteca hay una prohibicin de enajenar. Qu efecto produce la prohibicin de enajenar
cuando es de carcter voluntario? Indemnizacin de perjuicios. Si la constructora no paga el saldo
de precio que se hace, y ya est en poder de la inmobiliaria demanda incumplimiento de contrato,
embarga la hipoteca, por procedimiento ejecutivo, embarga y saca a remate el bien. El bien no
est en dominio de nuestro demandado, si no de la inmobiliaria, adems de exigir indemnizacin
de perjuicio por incumplimiento de la prohibicin de enajenar.
Dos contratos hay el de compraventa e hipoteca, que caracterstica tiene? Garanta, es accesorio,
inmuebles, (naves otra norma), solemne se otorga por escritura pblica, que caractersticas tiene
que tener don Mario, el es deudor, va en su estado civil, porque si es casado por sociedad
conyugal debe comparecer la cnyuge. El contrato de compraventa va estar perfecto, pero el
contrato de hipoteca si no comparece ser nulo, nulidad relativa 1749. Y la clausula de prohibicin
de enajenar es adicional. Es escritura entre particulares.
Con una escritura pblica pueden tener 3 contratos y se analizan todos los requisitos en materia
de actos jurdicos y contratos.
Compraventa de predios agrcolas.
DL3516. En su art1 seala que debemos entender por predio agrcola.
1- Fuera del radio urbano. La ley dice fuera del plan regulador.
2- Superficie.
3- Destinacin.
El articulo habla de predios rsticos, inmuebles agrcolas, ganadera o forestal ubicados fuera de los
limites urbano o fuera de los limites de los planos reguladores intercomunales Santiago,
Valparaso del plan regulador metropolitano, y concepcin podrn ser divididos libremente por sus
propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior al 0,5 hectreas
fsicas.
Fuera del plan regulador, la superficie que nos indica para que se entienda que es un predio
rustico debe ser mayor o igual a 5000 metros cuadrados es igual a media hectrea, presume la ley
que si es menor el destino ya no es de cultivo, si no que va ser habitacional, para eso requiere
otros requisitos. Y que tenga destino agrcola, ganadero o forestal y que dice la ley que si tiene un
terreno de 10 hectreas, y quiere generar un lote de 0,5 hectreas o 5000 metros cuadrados debe
realizar un plano d subdivisin y pedir su aprobacin el servicio agrcola y ganadero. Sin embargo
el art. Establece excepciones.
No se aplica el inciso anterior, sea puede subdividir sin el requisito de los 5000 metros cuadrados.
La ms importante:
1- Enajenaciones de (no entend) de terreno de un predio para anexar al predio rustico
contiguo siempre que la superficie de terreno que conserve el dueo del predio que se
divide no sea inferior al indicado en el inciso anterior caso en el cual dicho retraso no
podr enajenarse independiente del predio al que ha sido anexado, alguien entendi algo?
NO!
Dibuja en la pizarra, deslindes!
2- Transferencias o transmisiones a cualquier titulo a organizaciones o instituciones con PJ
sin fin de lucro como fundacin, corporacin, junta de vecinos.
3- Transferencias o Transmisiones a cualquier titulo al fisco de chile, municipalidades,
gobierno regional.
4- Transferencias o Transmisiones a cualquier titulo a organizaciones comunitarias regidas
por la ley 18893 y organizaciones sindicales.
5- Compraventa de padre a hijo. Transferencia a cualquier titulo y por una sola vez a un
ascendiente o descendiente del propietario por consanguinidad o afinidad hasta el primer
grado para construir una vivienda para s mismo en este caso no podr transferirse ms de
un lote por ascendiente o descendiente y la superficie de este no podr tener una cavidad
inferior a 500 y superior los 1000 metros cuadrados los lotes que se transfieran tendrn
prohibicin legal de no enajenar por 5 aos la que deber ser inscrita de oficio por el
conservador de bienes races, lo dispuesto en esta letra proceder de predios que no
hayan sido originados en subdivisiones efectuadas de acuerdo a este DL y cuyo avalu
fiscal vigente a la fecha de transferencia no excede el equivalente a 1000 unidades de
fomento. Ley el articulo no es todo. Requisitos:
Transferencia entre ascendiente o descendiente por consanguinidad o afinidad hasta
el primer grado.
A cualquier titulo.
La ley dice ms abajo podemos hacer una donacin? Siempre que cumplamos con la insinuacin a
la donacin.
Cantidad de metros, superficie (no menor a 500 metros cuadrados ni superior a mil)
Es una Prohibicin legal. de 5 aos. Por escrito.
No puede transferirse ms de un lote por ascendiente o descendiente.
(la parte ridcula de la norma) obliga al propietario a que su propiedad no haya sido
objeto de subdivisin por el 3516. (dibuja en la pizarra)
Y habla de las parcelas CORA. Se le entregaba al parcelero la parcela, el sitio y la cuota de bienes
comunes (galpn, bodega) la parcela es independiente de el sitio Si te acogas al 3516 te quedaba
el sitio, si subdivida la parcela, a tu hijo le podas vender el sitio los bienes comunes no, porque
era comunero.
Hacemos la subdivisin de cualquier predio en que ambos terminan con ms de 5000 metros
cuadrados quedan afecto a la prohibicin de cambio de destino conforme al art1 del DL y art55 y
56 de la ley general de urbanismo y construccin.
Si la ley le indica que los predios resultantes de subdivisin, no puede subdividirlo o enajenarlo si
no cumple con los requisitos del art55 y 56 el problema est que ustedes debe transcribir y
generar una clausula en el contrato de compraventa de un bien raz respecto de esta prohibicin,
las mismas partes declaran y dejan constancia que el inmueble que se transfiere queda afecto a la
prohibicin de cambio de destino agrcola conforme al art1 del dl3516 y art55 y 56 dele ley de
urbanismo y construccin se declara en la escritura. (Dibuja)
Si no pone esa clausula, el art3 del DL. Es NULO. Por la clausula de prohibicin
La ley prohbe algo, dentro de tu contrato tienes que volver a decir lo que la ley dice, es una
tontera si no lo digo me sancionas con nulidad absoluta, en la primera transferencia debe ir,
porque si no es nulidad absoluta, en la segunda transferencia se soluciona con escritura
complementaria.
Clausula de prohibicin, el conservador no inscribe el notario no autoriza nulidad absoluta. Es algo
ridculo dice. ;)
Los predios agrcolas, vienen los derechos de aprovechamiento de agua, cada vez que hay una
compraventa de superficie mayor a 5000 metros cuadrados si tiene derecho de aprovechamiento
de agua. Despus de las parcelas CORA, se le hacan promesas a los parceleros de que se iban a
constituir comunidades de agua y a cada uno se le iba a entregar una cuota de derecho de
aprovechamiento de agua que iban a ser inscritas en el conservador de bienes races. Muchas
comunidades de agua se autorizaron por el VGA, esta la resolucin que las aprueba la escritura de
constitucin e inscripcin conservatoria. Al tramitar la posesin efectiva respecto del suelo y del
derecho de aprovechamiento de agua.
Otros derechos de aprovechamiento que no tienen inscripcin y constan en la asociacin de
canalistas.
Precio para el suelo y precio para el agua se seala en la compraventa.
En predio agrcola viene incluido el derecho de agua pero a que est inscrito es otra cosa. Pero son
objetos distintos en el contrato.
Los notarios forman las juntas electorales, las juntas electorales son organismos que tienen una
importancia enorme en la preparacin de las elecciones en Talca hay dos juntas electorales, la
primera que es de la ciudad de Talca y Pencahue y la segunda que es la que le corresponde al
profesor que es de toda la parte rural excepto Pencahue, si ustedes van a la oficina de la junta
electoral se van a dar cuenta que existen guardados igual que los protocolos notariales los
registros electorales, eso lo tenemos nosotros guardado y peridicamente tenemos que ir
haciendo actualizaciones, o sea, cancelando inscripciones ejemplo por fallecimiento, cambio de
domicilio, resolucin judicial que le prohbe votar en fin, porque nosotros estamos todo el tiempo
actualizndonos, cuando llega el tiempo de las elecciones por lo menos unos 45 das antes
empieza una labor que es desconocida por todas las partes, incluso por lo polticos, consiste en
que tenemos que ir trabajando con estos registros electorales y con algunos programas que los
seala el registro electoral que en cada registro se sacan listas de 15 personas y estas 15 personas
son los pre vocales, y entran a un sorteo que de ah quedan designados los vocales titulares y los
vocales suplentes, posteriormente los corresponde a nosotros hacer entrega de las
modificaciones, hacer entrega de lo que se haya presentado y hacer los reemplazos y publicar en
el diario de mayor publicacin de la zona quienes son los vocales, ahora de acuerdo a la ley esta
tarea de fijacin de vocales de acuerdo a la ley es una cosa absolutamente imparcial, sin mirar por
ejemplo el escrito numero 50 y el 20 entre otros y as completarlo, pero que es lo que hacemos en
la practica a la junta electoral y a los partidos polticos por supuesto a los candidatos les resulta
saber con claridad los resultados con la mayor exactitud posible, entonces nosotros empezamos a
mirar de izquierda a derecha y no los fijamos en el nombre sino que nos fijamos en el tipo de letra
que tenga la persona, o en el oficio o en la actividad, en la profesin de tal manera que podamos
elegir gente que se maneje en lo que es la escritura, en lo que es sumar y restar y en lo que es
levantar acto, y sobretodo que no sean personas mayores de edad y que no sean personas
analfabetas porque un analfabeto podra ser vocal de mesa, pero seria un entrabamiento, y
generalmente caen estudiantes, secretarias, todo este trabajo nos significa tener que
despreocuparnos de la oficina y por eso la ley puso el notario adjunto, entonces podemos
nombrar a un notario mientras nosotros estamos en la funcin electoral, cual es la diferencia con
el notario suplente? Es que cuando acta el notario suplente el notario titular no puede actuar
porque esta con permiso, esta ausente, en cambio en el notario adjunto pueden estar actuando
los dos al mismo tiempo, que lo que ocurre en periodo electoral, nosotros los estn llamando
regularmente la gobernacin, fuerzas armadas, carabineros, entonces tenemos que abandonar el
oficio y como este es un cargo que no tiene remuneracin al contrario los genera gastos la ley los
da esta posibilidad de tener un adjunto, la notaria sigue funcionando igual, esto viene del proceso
electoral, el adjunto solo es el en periodo electoral, nosotros la ley habla de tal fecha no dice hasta
cuando, pero uno normalmente pide 48 hrs despus de terminada la eleccin, la junta electoral
esta compuesta de 3 miembros, somos 3 notarios que estamos metidos en la junta electoral, pero
el trabajo mas pesado es el del secretario que tiene que revisar los registros, montar el aparataje,
y aparte de eso los otros notarios que no son parte de la junta electoral son llamados a ser
delegados de la junta de inscripcin, los locales de votacin puede haber un notario
encabezndola, pero pueden haber otras personas que tambin integran en calidad de delegados.
La otra diferencia es entre el notario interino y el notario suplente, el interino acta cuando no hay
otro notario, no hay vacante y dura en sus funciones hasta cuando el nuevo notario titular asuma,
en ese momento termina.
Otra cosa que es importante es hablar de los turnos de los das sbados, ac en Talca hay 5
notarias, de acuerdo a una distribucin que hizo la corte de apelaciones hace bastante tiempo, a
cada notario le toca un turno especial un da sbado en un horario que fija la corte, que
normalmente es de 10, a 12 de la maana, de acuerdo a lo que dice la corte en una opinin que no
la compartimos pero hay que acatarla, las otras notarias no pueden atender mientras no haya otro
notario de turno, que ocurre normalmente? Que la gente tiene la mala costumbre de llegar a las
11.30 y este turno termina como las 1.00 hrs., yo digo que no comparto la opinin de la corte
porque este servicio publico lo curioso es que el auto acordado de la corte suprema dice que es
para asuntos urgentes, entonces quien la califica la urgencia, por ejemplo la compra de un
vehiculo motorizado no es urgente, pero si puede ser urgente porque el comprador viaja, o sea,
siempre hay alguna razn, lo que siempre se firman el da sbado son autorizaciones al
extranjero, porque las personas a veces estn comprando el pasaje y en las agencias de turismo se
les olvido a decirle que tienen que ser autorizados por ambos padres, ahora tiene que ser de
urgencia pero yo no me atrevera a decir que es de urgencia, nadie lo califica, mire su tramite no
es urgente, no puedo decir eso, puede una declaracin jurada tambin puede ser urgente auque
sea simple, esto ha cado en desuso, se presta para situaciones anmalas en que no pueden abrir
otras notarias, pero si el notario puede actuar, y a que me refiero? Yo no podra abril la notaria al
publico, pero si alguien llega y me dice necesito urgente hacer una compraventa, pero yo atiendo
exclusivamente a esa persona, no atiendo en general al publico y los notarios se escudan en esto
que la ley prohbe y una persona llega a pedir una diligencia pero no esta de turno, eso para mi es
contrario, por eso uno de los principios es la inescusabilidad, yo no puedo excusarme de atender
un determinado asunto, salvo que se de fuerza mayor o que no este dentro de las costumbres, de
la moral etc., pero ac no.
tambin relacionado con esto en cierta forma, los notarios tenemos un territorio jurisdiccional en
Talca tenemos jurisdiccin sobre las comunas de Talca, san clemente, Maule, Pencahue, ro claro y
san Rafael, en el caso de Maule nosotros llegamos hasta el limite sur del ro Maule, mas all le
corresponde a otra notaria que es san Javier, entonces consiste en que yo no puedo actuar
validamente fuera de este territorio, entonces si yo acto fuera de este territorio me expongo a
una sancin administrativa y con esto se presento un asunto muy curioso, porque en la poca del
Pronunciamiento Militar hubo gente que se hacino en embajadas, ciudadanos chilenos y como
este asilo fue hecho de una manera urgente y escondida, no tuvo el tiempo nadie para dejar un
poder para que alguien le administrara sus asuntos pendientes en el pas, entonces e busco una
manera de cmo la gente firmara, entonces el notario no poda entre a la embajada porque era
otro territorio jurisdiccional, el territorio de la embajada es de otro pas, entonces lo que se hacia
era que iba el notario y la persona por entremedio de las rejas del muro sacaba la mano y firmaba,
firmaba en chile y estaba fsicamente en Inglaterra, esa fue una cuestin que se produjo que en
alguna forma haba que solucionar ese inconveniente, pero la corte de apelaciones autorizo para
que se pudiera ingresar al territorio de otros pases siempre con la autorizacin del embajador,
muchas veces se presentan cuestiones diversas y claramente la ley es rgida, las leyes siempre hay
que buscarle que produzcan algn efecto igual que los contratos, no podemos quedarnos en lo
que sea inhbil para producir efecto.
Ustedes han odo el concepto que hay de instrumento pblico y de instrumento privado.
El instrumento publico esta en el cdigo civil, cuando este instrumento publico le agregamos la
intervencin del notario y el archivo o la guarda del documento en el oficio notarial estamos
hablando que hay una escritura publica, entonces podemos decir que escritura publica es el
genero y instrumento publico especie, toda escritura publica es un instrumento publico pero todo
instrumento publico no es una escritura publica, junto con esto tenemos lo que se llaman los
documentos privados.
Definicin instrumento publico, es todo el que no es instrumento privado y el instrumento privado
es todo el que no es instrumento pblico.
El instrumento privado lo otorgan las partes en forma privada, caso tpico la compraventa de
vehculos motorizados este instrumento privado puede hacerse intervenir un notario, aveces la ley
lo exige o aveces la ley no lo exige, por ejemplo un contrato de arrendamiento no necesariamente
tiene que estar firmado ante notario, la ventaja que tiene es que las personas involucradas no
pueden negar su firma tiene que aceptar el hecho que se firma ante notario, pero hay algunos
casos que el instrumento privado para que tenga algn valor sea firmado ante notario, el caso
tpico es el contrato de compraventa de vehculos motorizados cuando van al registro civil sin
firma notarial, por supuesto que el registro civil no se lo aceptara y el instrumento publico que
tenemos la definicin otorgada por el cdigo civil.
Un instrumento privado puede ser protocolizado, mas adelante veremos lo que es la
protocolizacin de lo tramites que habitualmente se hacen en notaria y cuidado muchas veces he
visto abogados que dicen vengo que me protocolicen esta firma, es un error la firma no se
protocoliza, la protocolizacin consiste en que yo tengo este documento y voy a la notaria y se lo
entrego al notario y le digo protocolcemelo, que significa que el notario toma el documento y lo
archiva en el registro, este documento que puede ser original para mi va a quedar guardado en la
notaria, y de ah la notaria va a dar copia, entonces es un error que se protocolice la firma, porque
yo tendra que agarrar la firma con el fulano de tal y archivarlo, eso es autorizar firma no es
protocolizar.
Ahora el hecho de que se protocolice un documento tiene varias ventajas, de partida se le da una
fecha cierta, un documento que se firmo el primero de enero de este ao y se protocoliza hoy
tendr fecha de hoy para adelante, porque esa fecha el 1 de enero los privados la pueden haber
manejado como ellos quieran, la pueden haber puesto esa fecha, pero el que se protocoliza un
documento no lo trasforma en instrumento publico a pesar de que la ley dice que se podrn
trasforman en instrumento publico, pero no son porque en el otorgamiento de ellos no ha
intervenido una persona autorizada para que sea instrumento publico, esto de las
protocolizaciones tiene tambin otros efectos, no puedo protocolizar otros documentos, sino que
no sean contrarios a la ley, a la moral y a las buenas costumbres, pero si podra hacerlo pero si lo
requiere el autor, nunca nadie a requerido la protocolizacin del documento.
Un da llego una chica que estudiaba pedagoga y elaboro un programa computacional de prvulo
y quera protocolizar porque le haban dicho que de esa manera su produccin intelectual
quedaba protegida, es un error porque los documentos de la notaria son pblicos, porque si ella
quiere protegerlos, lo que menos debe hacer es reducirlos a escritura publica o protocolizarlos,
porque queda a la vista de cualquiera y para eso existe el departamento de propiedad intelectual
y ese es el lugar que tiene que hacer el registro de esa produccin intelectual, pero
desgraciadamente hay personas que se les olvida esto y le insinuaba a la persona esto a lo mejor
en la notaria se lo van a protocolizar porque el notario no tendra porque por ultimo advertirle,
entonces la protocolizacin es eso tomar un documento pedirle al notario que lo guarde y de ah
las copias que quieran.
Lo que se protocoliza son los testamentos cerrados una vez que estn abiertos y aqu me salgo de
la materia para ir ilustrndolos con otras materias, ustedes saben que hay formas de hacer un
testamento, las mas comunes son el testamento abierto y el testamento cerrado, el abierto es una
escritura publica, igual que una compraventa, cualquiera que llegue a la notaria se da cuenta que
fulano de tal hizo testamento y de saber que es lo que hizo puede pedir una copia y lo puede leer,
el testamento cerrado es privado y normalmente lo usan las personas cuando no quieren que sus
disposiciones se sepan, una forma de mantener la privacidad.
Una vez que fallece la persona hay que abrirlo y el tramite es muy simple, al abogado que se le
encarga la lectura del testamento el tribunal que este de turno se le solicite que se presente el
notario y los testigos que otorgaron el testamento, entonces el tribunal acreditndose que falleci
cita a los testigos y al notario, el juez procede a tomar juramento al notario y a los testigos sobre
que se esta entregando en ese momento, tiene demostraciones de ser abierto si es as se termina
todo el acto, ahora ese testamento se lee y el tribunal ordene que se protocolice en la notaria del
notario que lo llevo, puede ocurrir que le notario aya fallecido o que el notario haya fallecido,
entonces como el testamento quedo en la notaria, el 99% de los casos se dejan en la notaria, y
tambin se puede llevar a su domicilio pero es un peligro porque lo puede revisar alguna persona.
La ley dice que si el notario ha fallecido, el notario que actualmente esta en el oficio, ese tiene que
llevarlo y abonar la firma del notario titular que estaba en esa fecha, si mueren los testigos el
notario que abona esa firma o algunos de los otros testigos que este vivo, acurdense que es en
un solo e interrumpido acto, y es importante porque si viene un terremoto de grado 8 y salimos
todos arrancando al volver tenemos que empezar todo de nuevo, y esto es para evitar que el
testador sufra presiones porque esta a la vista todos.
Hay otras formas de testamento que no tienen mayor importancia, Ej. testamento privilegiado
pero casi no se ve.
Como vimos el otro da la sucesin intestada la posesin efectiva se puede tramitar ante el
registro civil y los testamentos cerrados no ha habido un aumento, ahora les doy como desafo la
notaria que sirvo es la mas antigua de Talca, la ma es la numero 1 por ser la mas antigua, en el
oficio yo tengo testamentos de 1980 que son sobres cerrados, lacrados, cerrados se los exhibir y
esos testamentos no se pueden abrir porque no es cuestin del notario, el tribunal tiene que
citarme a mi para que yo comparezca, lo que hay que hacer es acreditar el fallecimiento de la
persona y el desafo que les planteo, hay muchas personas que otorgaron testamento a esa fecha
que estaban de transito y alo mejor fallecieron y hay ac apellidos tradicionales de la ciudad y yo
le he dicho mire su no cuesta nada, abrmoslo para saber que se pensaba en esos tiempos, porque
para abrir el testamento se requiere ser interesado, una forma es ir al cementerio general si fulano
de tal tiene registro, les dejo plateada la solicitud.
Cuando las personas hacen un testamento cerrado muchas veces no le cuentan a nadie que
hicieron este testamento cerrado y esos testadores no le contaron a nadie y no lo hicieron,
entonces es un error eso de mantener ese secreto bien guardado, si yo debo tener 40 o 50
testamento de esas pocas.
Lo que se da cuenta es la letra caligrfica muy buena que existan antiguamente.
En el testamento cerrado se presenta la duda de si cuando el testador otorga testamento basta
que firme el sobre.
Haber no le he explicado el acto del testamento del testamento cerrado; El testamento abierto es
como la escritura publica se lee en la presencia voluntaria, el testamento cerrado la persona llega
muchas veces con un sobre y dentro de este sobre se encuentra este testamento y el notario en la
cartula del sobre estampa un alcance que dice que compareci fulano de tal que expreso que
dentro de este sobre entrega cerrado, sellado o lacrado el testamento y firman los testigos y la
persona y alguna vez a ocurrido que la persona no firma el testamento, entonces hay
jurisprudencia que seala que si basta con la firma en el sobre sin que este dentro del testamento
mismo, entonces estara como reconociendo su autoria, cuestiones para discutir. Me Sal bastante
del tema
En una escritura publica no cualquier notario puede otorgarla, o sea, puede el notario otorgar
escritura publica pero no en cualquier parte porque si yo vendo una propiedad que esta en Talca y
me encuentro en poso al monte o Coyhaique puedo hacer perfectamente la escritura y el notario
no puede decirle nada cualquier notaria. Y en razn de la materia hay cierto tipo de contrato que
no se pueden otorgar ante notario, Ej. Los servicios pblicos
El Art 402 del cdigo orgnico cita varias, bueno viene lo que conversamos que si hay un notario
que esta ausente va a intervenir el suplente o el interino, pero puede suceder que tenga en mi
oficio una notario suplente pero cuando se otorga el contrato se vaya a autorizar o se acabe la
suplencia y este yo, puede ocurrir normalmente en los contrato puede ocurrir que firme el
comprador, el vendedor se paga el precio se autoriza la escritura y se entregan las copias, lo
habitual es que se firme hoy una de las partes maana la firma otra, pasado maana la firma la
cnyuge y despus se va completando la escritura entonces puede pasar un tiempo bastante
largo, a veces los banco se demoran mucho y alo mejor ustedes han ledo en la prensa porque las
personas se quejan por estar pagando coetneamente los crditos porque el anterior banco no ha
firmado la escritura publica que lo libera del pago, ahora si hay que tener cuidado de que las
escrituras publicas tienen que ser firmada dentro de los 60 das siguiente, si no se firma queda
nula por estar fuera de plazo.
El cdigo orgnico tiene distintas disposiciones donde figuran aspectos de la escritura una de ellas
es el 404, y aqu me quiero detener porque es un asunto muy importante.
Art 404: las escrituras se deben escribir en idioma castellano y en estilo claro y preciso.Y en ella no
podrn emplearse abreviaturas, cifras, ni otros signos que los caracteres de uso corriente.
Entonces no podemos entregar escrituras en otro idioma, pero como hemos salvado una forma
esta situacin cuando llega una persona que no conoce nuestro idioma, nosotros otorgamos una
con el idioma castellano y otra con el idioma respectivo de la persona, de esta manera salvamos la
situacin, por negocios viajan los extranjeros.
Ahora cuando dice en estilo claro y preciso, debemos saber lo que decimos, los contratos mientras
mas claros, mas precisos, tienen la ventaja de que cualquiera los va a entender, y no ser ambiguo
y despus dice y en ella no podrn emplearse abreviaturas, cifras, ni otros signos que los
caracteres de uso corriente.
Ac les pregunto si en una escritura yo digo que el precio es la suma de 11.250.000 y yo lo pongo
con nmero en vez de ponerlo con letras? Harian esto o no?
Que opinan.
La mayora dice que no, o sea, quiero entenderlo, si yo escribo 11.250.000 con nmeros, ustedes
dicen que no esta bien porque no puede emplearse, de hecho muchos abogados y abogados no
tan nuevos, bueno si se fijan esta diciendo cuando son de uso corriente si, cuando no son de uso
corriente no, por ejemplo el signo @ antes no era de uso corriente hoy si es de uso corriente,
nosotros incluso hemos intervenido en donde las partes en el contrato para va de comunicacin
lo harn por el siguiente correo electrnico y nuestra este signo, ahora un signo no corriente pero
es corriente que puede inducir a error son los nmeros romanos, es cosa de leer bien esto y en
ella no podrn emplearse abreviaturas, cifras, ni otros signos que los caracteres de uso corriente.
Entonces tenemos ahora dos normas ms clarificadoras
Art 77 del reglamento del conservador de bienes races: dice que las inscripciones no podrn
emplearse jams cifras, ni abreviaturas, es tajante y hay que saber que el legislador se supone
inteligente, entonces no se podrn usar jams, pero y aqu me aparto otro poquito.
Los agente consulares en el extranjero puede actuar como notarios cuando un chileno anda en
otro pas o un extranjero quiere otorgar un contrato que tenga efectos en Chile puede concurrir
donde un agente consular de chile en ese pas y otorgar una escritura publica y el reglamento
consular asimila a las misma obligaciones y los mismos derechos del notario ac en chile.
Y este reglamento dice, que las escrituras podrn utilizarse cifran cuando sean se uso corriente,
entonces se puede y es posible otorgar escritura publica de esta manera.
Ahora indudablemente es mas seguro escribir una cantidad con letras que con numero, pero lo
que ocurre es que en este momento estamos tratando de que las escrituras sean mas rpidas,
cuando nosotros entregamos escrituras de prenda donde va la serie del vehiculo y si lo escribimos
con letras se los alarga la escritura, ahora no esta mal si lo hacemos con letras, no esta bien que
diga que no se puede escribir con nmeros
Despus este mismo artculo dice que se podrn tambin emplear palabras de otro idioma que
sean generalmente usado o como trmino de una ciencia o arte
Despus de esto viene, bueno la escritura parte con la minuta que hace llegar al oficio el abogado,
la minuta es el contrato, a esa minuta el abogado le va a incorporar toda la parte interna de la
notaria y existe un libro que se llama repertorio notarial y tiene una importancia tremenda para la
validez de las escrituras, porque es un libro que freno con una anormalidad que exista que
consista que a veces se firmaban escrituras y el abogado convenca diciendo que se pusiera la
fecha no hoy da sino mas adelante, lo cual era una ilegalidad, ahora con este libro seala que le
de fecha el notario cuando la primera persona lo firme y ya hemos dicho que es muy difcil que las
escrituras sean firmadas el mismo da por todas las partes, cuando firma la primera persona sea
quien sea, comprador, vendedor, etc., el notario tiene la obligacin de asignarle un numero y
designarlo en el libro y con eso no se puede poner fecha anterior o se lo guarde para mas
adelante, esa es la importancia del repertorio y va con una numeracin correlativa anual.
Hubo una poca en que se creo el libro de repertorio y lo llevaban por mes y el ultimo da del mes
no lo cerraban y daba la posibilidad de ir metiendo escrituras y alguien se dio cuenta de esto y la
corte suprema dijo que tenia que ser una numeracin correlativa anual, porque antes haban
notarias que decan que terminaban con al escritura n60 y habran con el n1 el siguiente mes,
pero venia el 61,62, entonces se desvirtuaba la obligacin que la escritura tuviera una fecha fiel y
este libro lleva un cierre diario y el notario debe certificar cuantas anotaciones hay en ese libro de
repertorio, y esto tiene otra trascendencia, pasa a ser una absoluta ficcin la formacin del
consentimiento, porque la escritura va a llevar la fecha de la firma de la primera persona, no va a
llevar la firma del comprador por ejemplo y sabemos nosotros que cuando firman los dos hay un
consentimiento y en ese momento naci el contrato, entonces tenemos una ficcin porque no
firman el mismo da, pero para efectos de interpretar se va a tener que fijarlo como el primer da
que se firma por cualquiera de las partes.
DERECHO NOTARIAL CLASE 10 (PROFESORA).
Hoy analizaremos las el trabajo de la clase anterior que estn casi todos malos.
Entonces vamos a volver con la historia de doa Jessica, vamos a ver las partes de la escritura
pblica pero aplicado al contrato de compraventa, reparte el material.
Recuerden que estamos analizando el contrato de compraventa de un bien raz, y por la parte de
materia estn empezando a ver lo que es el instrumento publico, en el cual se tiene que
materializar la compraventa que es la escritura publica.
Toda escritura publica tiene la comparecencia, el contrato propiamente tal clusulas esenciales y
tambin despus vienen las clusulas accidentales, y tomamos la inscripcin de dominio de
Jessica.
Tendremos en la comparecencia como vendedor a quien? Primero en toda escritura publica la
comparecencia es del notario y puede estar sirviendo el cargo de notario en que calidades?
Interino, titular, suplente y adjunto.
Para individualizar al notario sealamos el nombre completo del notario, habitualmente la
escritura publica lleva la fecha, despus la calidad de notario que enviste, ac seria notario publico
titular, el numero de la notaria si lo tiene asignado ac es la primera notaria de Talca y tambin la
agrupacin de comunas en las cuales ejerce competencia.
Si ustedes van a santiago solo el nmero de la notaria, porque todas ejercen competencia en la
comuna de santiago, pero lo que va diferenciando de un notario a otro es el nmero de la notaria,
estamos claros.
Sin embargo respecto de los comparecientes, ahora nos vamos a la inscripcin de dominio
Primero tenemos al vendedor quien es? Doa Jessica, porque? Piense bien los que esta diciendo,
ya esta bien, porque doa Graciela le vendi a doa Graciela, muchos cometieron el error de
ponerme a doa Graciela, la inscripcin de dominio es de doa Jessica.
Sigan analizando que caractersticas tiene doa Jessica, esta casada y dice el rgimen por el cual
esta casada? No entonces es sociedad conyugal y quien administra los bienes el marido, entonces
es el marido quien debe aparecer como vendedor, y que rol cumple Jessica de acuerdo al 1749 del
c. civil?
El rol es autorizar la firma de su marido.
Ac dice que ella es auxiliar, podemos suponer que ella tenia sus propias rentas por lo tanto,
puede haber dejado constancia de su peculio profesional, pero para eso tendra que haber dejado
constancia en la escritura donde le compro a doa Graciela y esa constancia el conservador se
hace cargo y habra sealado que la adquiero bajo el Art 150 del c.civil y en ese caso podra vender
Jessica
Otra hiptesis que nos hubiera dicho que era separa totalmente de bienes y en ese entendido
compareca ella exclusivamente.
En nuestro caso particular tenamos que hacer comparecer al marido, y doa Jessica autorizando
conforme al 415 del COT los datos para individualizar son:
Nombre completo
Estado civil
Profesin o actividad
Cedula de identidad
Domicilio
Fuera de Talca, y por tema de competencia del notario se seala que la persona esta de paso por
la ciudad.
Por ejemplo Luis Jara Martnez se individualiza y se seala que comparece como administrador de
la sociedad conyugal, casado con fulanita quien comparece y se individualiza de inmediato o como
una clausula accidental.
Tenamos entonces que si doa Jessica haba compadro quien compareca como vendedor? Doa
Jessica.
Tercera hiptesis como dijimos si era separada totalmente de bienes, cuando es separada de
bienes aparece aqu casa pero si revisan el certificado de matrimonio y aparece separada en el
matrimonio, ustedes lo acreditan, casada y separada de bienes segn se acreditara.
Cul es la otra alternativa que tenemos? Que compra casada pero ahora es viuda?, Quin
vende?
Tenga a la vista como adquiri ella, primero tramitamos la posesin efectiva porque es un bien de
la sociedad conyugal, si fuera ella sola y no estn los padres del marido podr vender ella sola, lo
adquiri por sucesin por causa de muerte no por este titulo, estamos.
Hay una sola excepcin y es en el caso de las posesiones que se hacen atravs de bienes
nacionales en donde la mujer se entiende separada totalmente de bienes atravs del 2365 y no
tendra que tramitar la posesin efectiva, lo mismo si es separada de bienes y tambin respecto
del Art 150 que problema tendramos si queda viuda, tendramos necesariamente que tramitar la
posesin efectiva? Lo nico que le dice a la ley, seora estos bienes usted los administra sola.
Administracin separada, pero todos los bienes que ella adquiera conforme al Art 150 son de la
sociedad conyugal y que le dice la ley a la seora, cuando se disuelve la sociedad conyugal a usted
le doy la posibilidad de elegir, estos son los de la sociedad conyugal y estos son los del Art 150 una
casa, un auto y que dice la ley que usted puede renunciar a los gananciales y significa que yo
renuncio a todo lo que me pueda haber correspondido por los bienes que se adquirieron en el
matrimonio con mi marido y me quedo con los del Art 150.
Si estoy viuda y tengo este bien comprado bajo el Art 150 tengo que decir previamente renuncio a
los gananciales de la sociedad conyugal y ah queda como nica y exclusiva duea, antes tiene solo
administracin separada.s
Conforme a nuestro tituloz tenemos que comparece doa Jessica, ah da los apellidos, chilena,
auxiliar, cedula de identidad n tanto, y con domicilio en tal lugar.
Respecto del comprador nuestro tercer compareciente, despus del notario y despus del
vendedor, se individualiza con el nombre completo, nacionalidad, profesin o actividad, estado
civil, cedula de identidad, y domicilio.
Respecto del estado civil si el seor es soltero no tenemos que acreditar nada, tampoco si es
viudo, el problema es cuando esta casado y tenemos que sealar el rgimen patrimonial al cual se
adscribi, puede ser sociedad conyugal, puede ser participacin den los gananciales o separacin
de bienes y se seala que esta casado y separado totalmente de bienes segn se acreditara y la
acreditacin se hace con la insercin del certificado de matrimonio donde consta si es separado de
bienes o esta casado bajo rgimen de participacin en los gananciales, es una transcripcin que
hace el funcionario de la notaria.
Sin perjuicio de esto en el conservador de bienes races exigir que se exhiba el documento.
Eso respecto de nuestra primera parte.
El domicilio ya lo sealamos si no tiene domicilio ac en Talca tenemos que sealar que esta de
paso por la ciudad.
Dentro de toda escritura pblica hay dos aseveraciones que hace el notario despus de la
individualizacin de las partes.
1. que son todos mayores de edad
2. que ha acreditado la mayora de edad con la exhibicin de la cedula de identidad.
Entonces una cosa es sealar la cedula de identidad en la individualizacin de las partes y otra muy
distinta es acreditar la identidad ante notario, si usted no lo seala puede ser nulidad absoluta,
adems con la cedula vigente o el pasaporte, pero el papel del registro civil no sirve, con el
pasaporte se registra el numero tanto.
Otra cosa muy importante es que las zonas limtrofes no pueden comprar tierras los extranjeros,
por lo tanto en san clemente no pueden comprar los extranjeros, por lo tanto tienen que sealar
que el comprador tiene adems nacionalidad de origen chilena.
Empezamos con el contrato de compraventa:
Clusula primera: esencial la cosa y va a decir quien es dueo ac? Doa Jessica, el Art 1749 que
nos dice que respecto de terceros quien es dueo todo los bienes adquiridos bajo la sociedad
conyugal el dueo es el marido, entonces decimos que Jessica y su nombre completo es duea del
sitio n17 ubicado en villa el esfuerzo, corralones de la comuna de Talca. Del ao 1999 ojo^ que
derepente aparece archivado en el presente registro que significa? En la misma fecha en que se
realizo la inscripcin entonces tenemos que poner el ao 2008, en este caso es del 99, ahora con
una superficie aproximada, este tema siempre se pone la frasecita segn sus ttulos, ahora les
insisto si la diferencia en la realidad es muy abismante tienen que negociarlo a parte pero siempre
esa frase, muchas personas me pusieron el archivo del plano anterior que era la inscripcin de
doa Graciela, insisto toman su titulo y lo copian textual y donde consta la inscripcin? Primero
singularizamos conforme al titulo, como adquiri y donde consta donde ella es propietaria, a fojas
n 7871 siempre arriba, el ao te lo da la primera lnea cuando el conservador certifica entonces
que ao? 2008. recuerden que ustedes tienen que hacer el envo a SII para avisar la trasferencia.
Despus el rol de avalo, hay conservadores que incluyen el numero de rol.
Clusula segunda: para que nos sirve el dominio anterior, te sirve en estudio de titulo no cuando
haces el contrato de compraventa, por eso cuando analizamos tenemos que irnos para atrs
porque esta seora adquiri tal ao y por temas de prescripcin, pero en contrato de
compraventa no necesitamos, ac bsicamente la venta la manifestacin de la voluntad del
vendedor de Bendery y del comprador de adquirirlo y respecto de que? Del inmueble que se haya
singularizado, compro, acepto y adquiero para si. Puede que nuestro comprador don Juan esta
efectuando una estipulacin a favor de otro y esta comprando para otra persona es en ese
momento cuando el adquiere puede sealar la persona para la cual esta comprando, se tiene que
individualizar con todas las menciones que tiene que tener cualquier otorgar, con domicilio
incluido.
Clusula tercera: elemento esencial el precio, primero se seala el precio pactado por las partes,
cuando dijimos que hay 1 milln de pesos, y se seala el precio de la compraventa es de 1 milln
de pesos que se paga en este acto en dinero efectivo y que debe considerarse la declaracin del
vendedor que declara conforme y cuando le seale que era en cuotas y les dije que se pagaba en
cheques, y el punto esta que e cuando lo redactaron no se entenda si estaba pagado en cheques o
en cuotas, si el instrumento no es claro tiene que interpretar el juez y si la disposicin no es clara,
pnganse en el caso de que ustedes son los abogados del comprador y ah deca que se iba a pagar
en 4 cuotas de 250.000 mil pesos los que se pagan en 4 cheques serie tanto, fecha tanto, que
interpretacin dara el juez? Que se pagara en cuatro cuotas o en 4 cheques? Y eso le sirve a
ustedes, obviamente el tipo alega porque le salieron los cheques rebotados, porque si se entendi
pagado con el cheque el cheque es una orden de pago, si fue con letra de cambio no es lo mismo,
el cheque es pagar al contado no es en dinero en efectivo pero es al contado, entonces dicen en
efectivo, ahora cuando el pago es en cuota tenemos que tener en claro cuantas cuotas? Se son 4
cuotas. Se seala el precio total es 1 milln de pesos, de 250 mil pesos cada una pagaderas los
das 5 de cada mes, a contar de junio del ao 2011, si yo dejo esa frase as, cuando pago la ultima
cuota? Tiene que sealarse que son cuotas mensuales y sucesivas, para que pague junio, julio,
agosto y septiembre, tiene que sealarse la forma y el tiempo, salvo que digan que son cuotas
mensuales y sucesivas.
Se supone que cuando nos paguen la ltima cuota debe haber una carta de pago, en donde se da
ntegramente pagada la compraventa. Ahora que pasa si te digo te pago en 4 cheques Cmo
redactamos la clusula? Que pasa con el pago del precio, como lo dejas establecido en la
escritura? Cuando dice que se paga el precio esta pagado y pero si les das plazo? Puedes decir que
se dejen los cheques en custodia del notario o para garantizar el pago de las cuotas yo te dejo 4
cheques.
Una primera alternativa es que se pague con cheques, una segunda alternativa es que se pague
con letras de cambio, y las letras de cambio se seala expresamente que es con animo de novar,
entonces con el cheque son 4 que se pagan cada uno por la suma de 250.000 pesos, con
vencimiento cada 05 de junio, julio, agosto, y septiembre del 2011 las que se pagan o a fin de
pagar las cuotas pactadas en este acto con los montos y letras sealados precedentemente,
documentos que el vendedor declara recibir conforme y con expreso animo novatorio y ah se
entiende que se esta cumpliendo el pago de la compraventa.
El tema de las letras de cambio se utiliza mucho cuando hay compraventas que el padre necesita
trasferir mas rpido, el tipo es un humilde abogado no tiene posibilidad de crdito, la forma para
salvar la situacin es decir que lo va a pagar por Ej. En 50 cuotas de 1 milln de pesos, sealo la
fecha de los vencimientos y de ah cambio la obligacin y entrego las letras de cambio.
Otra alternativa es que pagamos los 100 millones de pesos si quieren los pago altoke usted va a
entregar contra la firma de inmediato 100 millones de pesos, no porque usted no es dueo,
entonces la otra alternativa que yo le haba planteado era que el pago con trascripcin, yo soy tu
vendedor pero tu perfectamente dejay la propiedad ah sin inscribir y no me pagay po, firmamos
los dos y yo te digo te pago con trascripcin, estamos aprendiendo como se hace, primero la
comparecencia de las partes, la instruccin puede ir en el mismo contrato de compraventa o en un
documento privado, algunos abogados se ponen odioso si esta o no pagado el precio, primero
comparecencia de las partes, segundo va a sealarse que se subscribi el contrato de
compraventa que recae sobre la cosa, y tal precio. Y luego del precio la instruccin propiamente
tal, las partes vienen en dejar en custodia el precio y las partes vienen en dejar en custodia del
notario y ah dicen si es vale vista, si es cheque y el que ser entregado a este o a que sus derechos
represente acreditada las siguientes circunstancias, cuando este inscrita la propiedad y lo acredito
con el certificado de dominio y eso ser suficiente para yo comprador estar tranquilo ser
suficiente? No porque en el intertanto puede haberse hipotecado, prohibiciones, pueden haber
servidumbre entre otras entonces yo digo seor notario cuando me acredite con un certificado de
dominio, de hipotecas, gravmenes y prohibiciones usted puede hacer entrega del documento a la
vista.
Otro es cuanto plazo te demoraras en inscribir yo como vendedor, incluso requiere un plazo
prudente, 60, 90 das a todo reventar, tu puedes establecer el que quieras. Hay otras clusulas que
la ley nos exige. Las clusulas accidentales.
Despus del precio era el tema de que la venta se hace por especie y cuerpo cierto, despus venia
la clusula de la fecha de entrega materia.
Cuarta clusula: le vamos a poner clusula del saneamiento blablabla
Quinta clusula: clusulas accidentales legal, se faculta al portador que lo exige el
reglamento del conservador de bienes races
Otra clusula: es el mandato especial para rectificar.
Y lo otro es que se aplica a todos los contrato y otro a los contrato de compraventa de bienes
races y se refiere a las normas del DFL N 2 del ano 1959, casas que son de menos de 140 mts
cuadrados despus e la tercera casa tiene excepciones importantes si ya tiene tres empieza a
perder beneficios tributarios, debe incorporarse en la escritura, si s primera o segunda DFL 2 del
ano 1959, si estamos en una propiedad agrcola estaremos habitual mente vendiendo el suelo.
50.000 se van a ganar y se van a demorar re poko.
Vamos a decir que esta propiedad tiene un avalo de 50 millones de pesos la propiedad y dona
Jessica necesita transferir la nuda propiedad de este inmueble, trasfiere la copropiedad la
propiedad esta evaluada en 50 millones el problema es que van a pagar en 5 cuotas anuales de 10
millones de pesos y para garantizar el pago de las cuotas constituir hipoteca de primer grado,
prohibicin de enajenar y el cobrador es casado bajo el rgimen de sociedad conyugal.
Derecho Notarial clase 11
Hoy ya tenemos que empezar a ver como se hace una escritura. La escritura pblica ya la
definimos, dijimos que era un instrumento pblico protocolizado o incorporado al protocolo del
notario, dijimos que la escritura pblica era la especie y el instrumento pblico el gnero.
Ahora en una escritura ustedes ya han redactado algunas minutas con la profesora, y ah se
pueden dar cuenta que hay varias partes dentro del texto de la escritura que estn perfectamente
diferenciada.
El encabezamiento: es lo que normalmente el abogado no pone pero que si lo inserta el notario
cuando comienza a trascribir la minuta, y ese encabezamiento dice por ejemplo, Talca, republica
de chile, la fecha, ante m,, el nombre del notario las comunas sobre las cuales tiene jurisdiccin y
el domicilio.
Ese es el encabezamiento, como nosotros ac en Talca somos notario con competencia en varias
comunas, como san clemente, Maule, Pelarco, etc, nada optara a que uno le pusiera en Pelarco a
tal fecha, si uno otorga una escritura y por ejemplo tiene que ir a tomar la firma a Pelarco, como
tampoco nada opta ni nada implica en el sentido de que pudiera haber algo equivocado si le pone
en Talca a una escritura que se est otorgando en cualquiera de las otras comunas.
Individualizacin del notario: el cdigo orgnico nos dice que el notario debe individualizarse,
pero aqu se ha entendido que la individualizacin es diferente a la de las partes, en las partes uno
tienen que poner todos los datos de individualizacin y de identificacin, en el caso del notario
solo basta que diga, ante mi fulano de tal, abogado, notario pblico y la calidad en que est
actuando, que pude ser titular, suplente, interino o adjunto. Pero en esta individualizacin no
necesita que el notario ponga estado civil, nacionalidad ni su cedula de identidad, esos son datos
que hay que incorporarlo respecto de las partes
Despus de esto que es el encabezamiento viene la comparecencia.
Comparecencia: es aqu donde ya empieza a trabajar el abogado y en la comparecencia tiene que
explicarse en forma detallada quienes son las partes que concurren a celebrar el contrato,
normalmente se le puede colocar en una parte como vendedora fulano por la otra como
compradores fulano. Aqu hay que hacer una distincin que muchas veces se confunde los
conceptos entre individualizacin e identificacin. Es muy importante tener en cuenta esta
diferencia porque no es lo mismo.
Nosotros individualizamos a una persona cuando ponemos, nombres, apellidos, nacionalidad,
estado civil, la profesin o la actividad y el domicilio y luego viene la identificacin que es la cedula
de identidad. No es lo mismo individualizar que identificar, y esto tiene una importancia muy
grande porque cuando se omite en la comparecencia algn dato, no por supuesto los nombres,
pero cuando se omite el estado civil, la profesin o actividad o domicilio, la escritura va a adolecer
de un vicio, pero un vicio que es saneable, en cambio s en una escritura omitimos la identificacin
de la persona hay una norma expresa en el cdigo que dice que la escritura es nula. Entonces ah
ven la importancia entre un caso y otro.
Con respecto a la nacionalidad tambin tiene importancia en algunas situaciones, vamos a ver ms
adelante que determinados tipos de contratos no lo pueden celebrar personas de nacionalidades
pertenecientes a pases limtrofes en ciertos lugares, por ejemplo dentro de la comuna de Talca no
hay inconveniente en que un ciudadano boliviano, peruano o argentino compre un inmueble, pero
si es importante que se especifique la nacionalidad en aquellas comunas que son fronterizas, por
ejemplo en San Clemente un argentino puede comprar una propiedad, no tiene obstculo en
general no hay obstculo para comprar pero si tiene limitaciones en cuanto a la cercana con
respecto al lmite y esto es por una razn de resguardo de frontera y no es una poltica nuestra
que sea de castigar al vecino, existe en todas partes, si por alguna razn un ciudadano de estos
pases llegara por ejemplo a ser propietario de un inmueble dentro del terreno que la ley
considera que no puede adquirir tiene la obligacin de enajenarlo dentro de 1 AO acotar de la
fecha del fallecimiento de la persona que le dio el inmueble como herencia.
Por eso que es importante la nacionalidad, hay un decreto ley que creo que es el 1939 que es el
que norma esta parte y que prcticamente en todo el pas tenemos zona fronteriza porque
ustedes ven la extensin limtrofe que tenemos sobre todo en el caso de argentina, esta es la
nica limitante que hay, cualquier persona puede adquirir, ahora para que un extranjero pueda
adquirir una propiedad, no es que llegue se baje del avin vaya a una notara y compre un
inmueble, primero tiene que pasar por el servicio de impuestos internos y obtener su nmero de
rol nico tributarios, con lo cual queda tributariamente enrolado y pueden hacerse con el todo
tipo de actos o contratos.
Los notarios tienen que hacer un informe de operacin sospechosa (ros) enva todos los
antecedentes de la escritura el precio, como se pag y que a l le parece sospechosa, la unidad de
anlisis financiero hace su cruzamiento de informacin para saber si esta persona est haciendo
regularmente este tipo de operaciones y segn lo que ellos estimen envan los antecedentes al
ministerio pblico para que ellos a su vez empiecen a investigar, la unidad de anlisis financiero
no hace investigaciones solamente informa de que hay una operacin que merece ser estudiada, y
aqu viene la parte de ya del ministerio pblico que iniciara los procesos correspondientes, aqu en
la zona se han descubierto operaciones sospechosas que han terminado con esto del lavado de
dinero.
Entonces por eso que es importante volviendo a travs la nacionalidad, en el ministerio de bienes
nacionales existen planos muy detallados de cules son las comunas afectas a esta prohibicin de
enajenar tierras a ciudadanos de pases limtrofes, pero no es que si la persona esta comprando
aqu al comienzo de la comuna de san Clemente vaya a entrar dentro de la prohibicin, esto es
solo cerca de la zona limtrofe.
En cuanto a estado civil, esto es muy importante sobre todo en este momento mientras no exista
un claridad respecto a lo que va a pasar con lo que se est hablando sobre la sociedad conyugal,
administracin de bienes por el marido o la separacin de bienes, hay una solicitud de hace
muchos aos atrs y que la corte suprema dispuso que los notarios tuvieran especial precaucin
en eso que cuando compre ya sea el marido o la mujer y diga casado, no basta con decir casado
hay que decir casado con. Cul es la razn de esto, si yo compro un inmueble hoy da y me pongo
casado, puede suceder que cuando yo la vaya a vender esa propiedad haya pasado por varias
etapas, desde que este viudo, anulado, divorciado, o separado de bienes, entonces si no le pongo
el casado con cualquier persona el da de maana, yo mismo podra llegar a una notara y le
pongo casado con y le pongo por ejemplo a la actual seora, baipaseo a la anterior, y esa actual
seora, porque en la notaria no me van a pedir que yo acredite cuando contraje matrimonio, esa
actual seora va a firmar como cnyuge ma y estamos entonces evitando eventual nulidad
relativa y baipaseando como yo digo a la seora primitiva que fue en cuyo matrimonio yo adquir
una propiedad, entonces es por eso que es conveniente que cuando se ponga casado hay que
poner casado con de esta manera el conservador de bienes races cuando inscriba la propiedad
va a poner fulano de tal casado con y ah se va a tener que exigir que quien firma la escritura de
enajenacin va a ser la cnyuge que corresponda y no otra persona.
Despus viene la actividad o profesin, aqu es fcil hay que poner lo que la persona declare,
ahora el notario como tal no est obligado ni tiene medio ni tampoco podra hacerlo y entrar a
averiguar decir oiga no usted aqu me declaro que es ingeniero y yo lo conozco como periodista,
eso no le corresponde al notario, porque aqu hay otra cosa que es conveniente que ustedes sepan
que todas las declaraciones que hacen las partes en un contrato o en una declaracin jurada o
carta poder le pertenecen a las partes, el notario no tiene ninguna intervencin, a veces llegan
personas que preguntan voy a hacer una declaracin jurada de tal asunto, no le perjudica a usted
si esta declaracin es falsa? A m no me importa, quien est respondiendo de la veracidad de esas
declaraciones es la persona que las hace, el notario la intervencin que hace es recibir esa
informacin y certifica que esa persona dijo eso, nada ms la veracidad le corresponde a esa
persona si ella est incurriendo en falta ella responder. Por eso por ejemplo viene una cosa que
es muy importante cuando se trata de una compraventa de inmueble lo que es el estudio de
ttulos, porque cuando una persona dice yo soy dueo de tal propiedad, si no se hace un estudio
de ttulos el comprador puede verse burlado de varias formas, como tampoco yo puedo creerle a
la persona, porque si me dice que soy dueo de esta propiedad, entonces tenemos que pedirle el
ttulo de dominio que lo acredite, aqu ms que responsabilidad del vendedor es responsabilidad
del comprador de que quien est vendiendo sea dueo, ustedes saben que la venta de cosa ajena
vale pero eso tiene otro efecto.
La cedula de identidad: cuando una persona firma una escritura acredita su identidad con la
cedula de identidad, que tiene que estar vigente, si esta vencida para todos los efectos legales esa
cedula de identidad no existe la persona no acredito identidad en la forma como la ley lo pide, una
cedula de identidad dura entre 10 aos a veces dependiendo de la persona el registro civil da una
vigencia inferior, pero si esta vencida no sirve, aqu no es como el remedio que si se venci una
semana atrs, uno piensa que a lo mejor le puede servir aqu no sirve. Que hacemos nosotros
cuando verificamos la identidad de la persona, por supuesto nos fijamos en la fecha de
vencimiento, si la fecha esta caducada la persona va a tener que concurrir a sacar una nueva
cedula, y otra cosa importante cuando ustedes van al registro civil y sacan una cedula de identidad
nueva le entregan un comprobante pero ese documento no sirve para acreditar identidad,
nosotros hicimos la consulta al registro civil y nos dijo que solamente era un comprobante de que
la persona haba solicitado una nueva cedula porque podra ser eventualmente rechazada esa
cedula de identidad, entonces mientras la persona no tenga su cedula esta tarjetita plstica no
puede acreditar identidad, tambin esto tiene relacin de cuando uno bloquea un documento,
porque yo puedo tener mi cedula de identidad vigente pero por alguna razn por hurto, extravi,
voy y declaro un bloqueo de esta cedula, entonces volvemos a lo mismo como si yo no tuviera,
porque la cedula de identidad aunque ustedes la encuentren al estar bloqueada ya esa cedula de
identidad no puede ser usada, nosotros de partida a la persona le exigimos cuando est otorgando
alguna escritura que haga una declaracin que diga que la cedula de identidad no se encuentra
actualmente bloqueada a pesar que uno con el nmero de la cedula de identidad ingresa a la
pgina del registro civil y puede verificar si esta cedula est bloqueada o no.
Otra forma de cmo una persona puede acreditar identidad es con el pasaporte, una persona
puede acreditar su identidad con la cedula de identidad, con el pasaporte o con el documento que
se le permiti el ingreso al pas, aqu nosotros tenemos convenio con los pases limtrofes, en que
no hay que pedir pasaporte por ejemplo para ir a argentina, Per y Bolivia, y los de all tienen el
mismo beneficio, entonces cuando viene un argentino por ejemplo y hace un documento en la
notaria a m me basta con que me acredite su cedula de identidad o el DNI como ellos le dicen, y si
este documento est vigente me vasta y es suficiente, pero hay otras personas que porque estn
acostumbradas a viajar mucho no estiman necesario andar con su cedula de identidad y presentan
su pasaporte y tiene el mismo valor y tambin tiene que estar vigente.
Esto es lo que va en la comparecencia o sea lo nombres completos apellidos completos,
nacionalidad, estado civil, profesin o actividad, domicilio y posteriormente la cedula de identidad,
esto es lo que nosotros llamamos la comparecencia que normalmente se divide en 2 partes, la
parte vendedora que normalmente va primero y la parte compradora, o arrendador y arrendatario
aqu el orden de los factores no altera el producto, porque aqu podramos poner primero al
comprador y despus al vendedor y nadie podra decir que la escritura est mal redactada o que
adolece de algn vicio.
Despus viene la otra parte que es donde est el contrato mismo, ustedes ya han tenido alguna
experiencia de redactar algunos contratos, y ac viene toda la historia o todo el cuento de lo que
yo quiero hacer y normalmente parte en el caso de una compraventa diciendo fulano de tal es
dueo de y en esa parte es muy importante que cuando ustedes redacten es dueo de copien
en forma textual la informacin que les entrega el conservador de bienes races en el ttulo de
dominio, porque el conservador de bienes races cuando reciba la escritura para inscribir, es lo
mismo que si tuviera una cajita, entonces en esta cajita va a meter la escritura y si la escritura le
encaja perfectamente bien, sobre todo en esta parte, el conservador la va a admitir, pero si tiene
diferencia de ms o de menos el conservador la va a rechazar, entonces copien esa parte en forma
textual. Ahora hay que tener cuidado porque yo vi unos contratos que me paso la profe, cuando
uno termina es dueo de da todas las caractersticas de la propiedad, un inmueble ubicado en tal
y cual parte, con una superficie de tanto con tales y cuales deslindes, y a continuacin viene lo ms
importante para que el conservador tenga la referencia a donde tiene que ir a buscar a revisar el
ttulo, dice la propiedad se encuentra inscrita a fojas tanto, numero tanto, del registro de
propiedades del ao tanto. Aqu yo me fije que algunos incurrieron en un error de copiar cuando
yo digo de copiar el ttulo anterior, copiarlo incluso con esa mencin, y el ttulo que el conservador
entrego dice el ttulo anterior pero es el ttulo anterior de la persona que le vendi al dueo,
entonces esa parte no la pongan ustedes tienen que poner los datos del actual propietario y
normalmente los datos del actual propietario dnde estn? Normalmente en la parte superior
derecha y en la parte superior izquierda el nmero de la inscripcin, no anoten tampoco el
repertorio, pongan fojas, nmero y ao. No s si les quedo claro, pero no incurran en el error de
poner esa parte que en el titulo dice, el titulo anterior se encuentra a fojas tanto numero tanto
porque eso se refiere a la persona que el vendi al que ahora est vendiendo.
Despus de hacer esta descripcin de la propiedad viene lo que podramos llamar como la clusula
nmero 2 que dice por este acto, ms o menos estas no son formulas sacramentales, en la
clusula 2 dice por este acto don fulano de tal vende, cede y transfiere a (otra persona) quien
compra acepta y adquiere para si la propiedad antes singularizada. Y aqu tambin me detengo en
otro detalle. Hay muchas personas que dicen la propiedad antes individualizada, yo le digo que
aqu hay un error porque se individualizan las personas, las cosas se singularizan, ahora tampoco si
ustedes dicen propiedad individualizada tampoco estn incurriendo en un error legalmente
hablando que sea importante, se entiende, pero la forma de usarla correctamente es la propiedad
singularizada precedentemente.
Despus de esto viene el precio, podramos decir la clusula 3ra, el precio es la suma de tanto que
se paga de tal forma, aqu es importante que cuando ustedes hagan referencia al precio y a la
forma de pago ojala reflejen la realidad de cmo se est pagando, si se est pagando en efectivo
pngale en efectivo, a pesar de que en la notaria pueden poner problemas porque el notario va a
decir, oiga usted est pagando en efectivo y usted vendedor se est dando por recibido pero
resulta que yo como notario no he visto que hay un pago efectivo y si hay algn problema el da de
maana me pueden llamar a mi como testigo y preguntarme usted vio el pago? Entonces como se
evita esto, el notario si es acucioso si es detallista y si la escritura dice son 2 millones de pesos que
se pagan en efectivo en este acto, ah estn poniendo al notario como testigo, entonces el notario
debiera decir no, su usted va a pagar en efectivo aqu contando los billetes uno sobre otro yo le
acepto pero si no pngale pagado con anterioridad a la subscripcin del presente instrumento o
que se va a pagar con posterioridad, pero en este acto no, y ah tendrn que poner que se paga
con vale vista, con cheque o de qu manera, ahora la forma de pago es muy importante y muchos
abogados evitan el tener que entrar a decir que se paga con cheque por qu? Porque ustedes
saben que el cheque mientras no sea pagado no hay pago de precio, y si no hay pago de precio
est pendiente el ejercicio de la accin resolutoria o sea para pedir la resolucin del contrato de
compraventa, ahora si ustedes le ponen que se paga con cheque no hay problema lo pueden
poner, pero esto exige que ms adelante una vez que el vendedor haya recibido el pago, haya
cobrado el cheque se le haya abonado en su cuenta o que lo haya cobrado por ventanilla tenga
que cobrar una escritura de pago, tiene que decir el a mi efectivamente el precio me lo pagaron y
con esto yo doy por cancelado el precio y la venta queda perfecta, pero mientras yo no haga esta
declaracin de pago va a quedar pendiente el ejercicio de esta accin resolutoria porque si yo
vendo hoy da y el que compra me compra con cheque y pasa el tiempo y yo no doy esta escritura
de pago cuando el comprador vaya a vender la propiedad el abogado que le revise los ttulos le va
a decir bueno pero usted pago esto no sirve lo que aqu dice porque el cheque puede resultar sin
fondo, puede resultar cuenta cerrada, puede haber una orden de no pago, pueden haber muchas
razones que justifiquen que el precio no se pag efectivamente.
El otro da yo discuta con un abogado a cerca de los vale vistas, porque los vale vistas me dirn
ustedes es dinero, o sea yo voy con el vale vista al banco y lo cobro, o sea no tiene el riesgo de un
cheque, pero igualmente recibir un vale vista puede significar que el abogado que va a revisar los
ttulos del vendedor le diga maana oiga pero el vale vista se pag o no se pag, porque tambin
puede haber una orden de no pago, puede haber un extravi puede que la persona, muchas veces
ocurre, que la persona dice oiga no me gusto la casa voy a dar orden de no pago, entonces el
hecho de que la persona haya recibido un vale vista no significa que esta pagado, entonces como
solucionan los abogados este problema, le ponen que el vendedor renuncia al ejercicio de la
accin resolutoria y con eso no importa si el cheque el da de maana sali malo, si se protest o si
no se pag, porque el vendedor renuncio a poder alegar esta forma de pago del precio. No s si
queda claro, ahora normalmente tambin hay otro error en decir escritura de cancelacin
jurdicamente hablando la cancelacin es otra cosa, lo que soluciona las obligaciones en el pago la
cancelacin es un trmino que se emplea ms bien en los que son las notas marginales, cuando
hay una hipoteca por ejemplo y ustedes llevan una hipoteca de alzamiento de hipoteca el
conservador toma nota al margen de la inscripcin de la hipoteca y dice se cancela la inscripcin,
pero no se dice se pag, tampoco es una cosa que sea tan importante estas diferencias de precio.
Despus viene otra clusula que es comn cuando se habla de una compraventa de un inmueble,
dice que la propiedad se vende como especie o cuerpo cierto con todos los derechos, usos,
costumbres, servidumbres, etc, son clausulas rituales porque ustedes saben la diferencia entre la
venta de una especie o cuerpo cierto a un inmueble que se vende en relacin a la cabida. En
relacin a la cabida uno vende 50 hectreas y como cuerpo cierto vende con deslinde delimitados.
Despus del trmino de esto viene la firma del contrato, esto es cuando ya podramos decir que se
forma el consentimiento, firma el vendedor y firma el comprador.
Es muy habitual que esto de la fecha del contrato que podramos decir que es la fecha en que se
form el consentimiento entre comprador y vendedor, no sea la misma cuando firma una parte y
cuando firma otra, por ejemplo hoy tengo una escritura en que firman 5 vendedores, y firmaron 4
y hay uno que se reserva para ltima hora una vez que el comprador haga entrega en la notaria de
los vale vistas que respaldan el precio de la operacin. Esto se hace la escritura tiene 60 das para
firmarlas y esta fecha se inicia con la anotacin en el repertorio y la anotacin en el repertorio se
hace cuando firma la primera persona. Entonces firmando las partes una vez que estn las firmas
completas de todo el notario recin en ese momento procede a autorizar la escritura, o sea no
puede autorizar la escritura mientras no la firmen todos, incluso la ley dice mientras la escrituras
estn completas y firmadas por las partes, y esto de completas significa que no pueden haber
espacion en blanco, y la firma y posteriormente viene la autorizacin.
Pero junto con esto hay algunos documentos que hay que insertar en la escritura, se inserta
normalmente lo que es el pago de contribuciones de la propiedad, la ltima cuota, si est exenta
igualmente hay que insertarlo aqu si hay una cosa que tambin se hace en las notaras por lo que
lamamos uso y costumbre porque respecto de las notaras no es obligacin legal insertar el pago
de contribuciones porque el cdigo tributario dice que los notarios acreditaran el pago de los
impuestos a la renta y el impuesto de contribuciones no es un impuesto a la renta, en cambio en el
caso del conservador de bienes races si el cdigo tributario le impone la obligacin de acreditar
que las contribuciones se encuentran al da, y aqu hay otro asunto que es importante que lo
consideren hay muchas veces personas que por atrasos de pagos de contribuciones deben ms o
menos cantidades importantes, y llegan a un convenio con tesorera, el cdigo tributario dice que
el conservador deber exigir el pago del impuesto territorial que afecta a la propiedad, o sea
algunos conservadores han interpretado que mientras el convenio no este pagado totalmente no
hay forma de cumplir con esta exigencia de la ley, pero en una interpretacin que ha hecho la
tesorera y tambin respaldado en un fallo por la corte suprema ha dicho de que basta con que la
persona este al da en la cuota que le corresponde a la fecha de la escritura, ahora es importante si
saber porque la propiedad puede estar con algn embargo por esta deuda, entonces eso lo va a
demostrar el certificado de hipotecas y gravmenes.
Que es lo que es la firma? La ley en ninguna parte ha definido lo que es la firma, nadie sane que es
loo que es la firma pero todos saben hacerla, en los pases sajones la firma es normalmente la
escritura del nombre, o sea fulano de tal, no son rayas o trazos o cosas totalemnte ilegibles como
las que nosotros usamos ac, no existe tampoco salvo en algunos casos lo que podramos llamar la
firma registrada, la firma registrada existe solamente en materia bancaria, de sociedades
annimas, en materia electoral, porque cuando ustedes van a sufragar le entregan un libro de
firmas y ustedes tienen que escribir la firma, si esta firma es diferente a la que est incorporada en
el registro de votantes el presidente de mesa le va a poner algn problema, va a exigir que
concurra el perito de huella dactilar y una vez que este perito diga que efectivamente esta persona
es le va a aceptar la votacin. Lo mismo ocurre en el caso del traspaso de acciones en las
sociedades annimas, en el caso de la cuentas corrientes bancarias si hay algunas diferencias en
los rasgos en los trazos de las firmas el banco la va a rechazar por firma disconforme, pero yo no
podra como notario si una persona viene a firmar una escritura y me hace una firma distinta a la
que aparece en el carnet yo no podra legalmente impedirle a esa persona que firme, porque la
firma de la persona es esa, ahora lo ideal es que la firme sea exactamente igual a la de la cedula de
identidad, o si la persona dice mire yo cambie la firma hace 3 aos atrs uno podra decirle que
actualice tambin su cedula de identidad con la firma nueva, pero legalmente yo no tengo forma
de cmo decirle no tiene que firmarle igual, lo hacemos por una precaucin porque como digo en
materia de firmas no existe una norma expresa, a m que es lo que me vasta? Que la persona
convencindome a travs de su cedula de identidad de quien es yo le acepte lo que el escriba
porque l est firmando, ahora tambin existe otra precaucin que se est usando actualmente
que hace algunos aos atrs no se usaba, la huella dactilar, ahora prcticamente en todas las
escrituras se est exigiendo que se ponga la huella dactilar, la ley dice que la huella dactilar debe
colocarse cuando alguna de las partes la exija o el notario la exija, o sea yo tengo atribucin para
decirle a alguna persona deje su huella dactilar sea quien sea.
Posteriormente a la firma cuando ya firmaron todas las personas el notario autoriza y esta es la
etapa final de todo el ciclo que comenz con la minuta que manda el abogado a la notaria que en
la notaria se transcribe y que posteriormente firman las partes.
Que pasa si la escritura, ya les he dicho puede pasar mucho tiempo entre que se firme y se
autorizan, ya sabemos que hay un plazo para firmarla, y puede ocurrir que en este transcurso del
plazo haya ocurrido con el notario muchas cosas.
1. Que haya jubilado.
2. Que haya fallecido
3. O que de alguna manera el cargo esta bacante y hay otro notario.
Otro notario ante el cual la escritura no se otorg, que pasa con esa escritura, no podemos hacer
revivir al notario, no podemos traerlo de donde este en funciones y decirle mire venga a firmar
esta escritura, no podra hacerlo tampoco porque ya estara actuando fuera de jurisdiccin, la ley
en el cdigo orgnico no se encuentra en ninguna parte una solucin a este problema, y que
ocurre habitualmente, siempre hay alguna escritura que queda pendiente entonces yo siempre he
dicho una cosa que el derecho notarias tiene como fuente el derecho la costumbre, y aqu se
impuso una prctica que consiste en que el notario que est hoy da en funciones en el oficio
donde se otorg la escritura pidiera una autorizacin a la corte de donde dependa para decirle
mire corte en la poca de mi antecesor se otorg una escritura esta est firmada por todo el
mundo no tiene nada pendiente y hoy da se est concretando y vienen las partes para que yo la
autorice, entonces la corte que hacia? Al comienzo muy tmidamente pero con el tiempo
comenzaron a hacerlo cada vez ms habitual autorizaron al notario a que firmara esa escritura, no
existe ley les repito, y posteriormente la corte suprema ya tomo catas en el asunto y dijo
efectivamente esta es una manera de solucionar un problema y no crear un problema y hoy da a
m todava me toca ir autorizar escritura que se otorgaron ante mis antecesores y por alguna razn
quedaron ah pendiente ya sea porque el abogado no le dijo a las personas mire hay que terminar
esto y esta es la copia o porque sencillamente quedo pendiente un trmite que haba que tramitar
y no se acredito y se acredita con esta fecha. Entonces de esta manera se da cumplimiento a esta
exigencia de que el notario sea quien autoriza, es distinta la situacin a una que provee el art. 402
del cot, en que dice que cuando el notario titular se ausenta y hay un suplente el suplente puede
autorizar las escrituras que se hayan autorizado ante el titular y al revs el titular puede autorizar
escrituras que se hayan otorgado ante el suplente siempre que se deje constancia que se esta
haciendo de esa manera. Esta es una situacin distinta.
Una cosa que tambin es importante cuando a veces comparecen personas en representacin de
otras, en la escritura se le pone comparece fulano de tal representado por fulano de tal y ah hay
que poner los antecedente o los datos donde consta la personera de esta persona.
Hay otra cosa que tambin se confunde los trminos personalidad con personera, la personalidad
es la existencia de la persona jurdica, la personera es la representacin uno puede tener
personera pero no tiene personalidad, la personalidad la tiene el hogar de cristo la universidad
etc. Personera es la capacidad que tiene uno para representar a otra persona, y esto
normalmente se acredita incorporando en la escritura los datos de personera que consta en
escritura otorgada con fecha tanto en notario tal y cual. Cuando son mandatos siempre conviene
pedir una vigencia de los mandatos, cual es el plazo de vigencia? Esto es muy relativo porque
ustedes saben los mandatos una de las formas de terminar el mandato es por la revocacin y la
revocacin puede ser a los 5 minutos de despus de otorgado el mandato como puede ser en 20
aos o puede que no sea nunca., entonces que es lo que hacemos nosotros como una manera de
tener seguridad de que la persona que est representando a este tiene un mandato vigente le
pedimos personalidad vigente, esto significa que tiene que ir la persona a la notaria donde se hizo
el mandato o al archivo judicial si esto consta en una escritura muy anterior y ah le ponen una
nota que dice que no tiene anotaciones de cancelacin o revocacin total o parcial y con eso a
nosotros nos acredita que el mandato est vigente, como les digo esto de la vigencia de cuanto
plazo es muy relativo.
Ahora hay un asunto que se ha discutido mucho y que en este sentido yo siempre pens que en
una escritura que no se acreditaba personera en esta forma que yo le digo no era ineficaz la
escritura y actualmente hay una sentencia de la corte suprema que dice que la existencia de la
personera se puede acreditar en cualquier momento y con cualquier medio de prueba, o sea que
si yo en una escritura le pongo fulano de tal pero representado por, pero por algn motivo se me
olvido o no tuve el antecedente a mano esa escritura va a llegar al conservador a inscribirse y el
conservado en ese momento la va a reparar y se le puede acreditar en ese momento al
conservador que esa persona tena en ese momento personera, porque el hecho de que lo
importante es que al momento en que yo represente a alguien haya tenido a esa fecha un
mandato suficiente. Lo mismo ocurre a veces cuando hay separacin de bienes, la separacin de
bienes si no se acredito en la escritura no por eso deja de no haber existido a la fecha del contrato
si efectivamente ya estaba subinscrita en el registro civil.
El nico caso en que existe unidad del acto y hay que dejar constancia expresa en la escritura es en
el caso de los testamentos, acurdense ustedes que los testamentos dicen se otorg todo en un
solo e ininterrumpido acto, esto es muy importante porque los testigos son testigos no solamente
de que la persona est manifestando su voluntad en orden a otorgar testamento sino que adems
ellos son testigo de que la persona no ha sido presionada y que est en forma libre espontnea y
consiente en lo que est haciendo, este es el nico caso en que la legislacin nuestra existe la
unidad del acto entre el otorgamiento y la firma de todos los presentes.
En qu lugar va la firma? Siempre al final de la escritura porque esto significa que acepto lo que
est a escrito ms arriba.
Hay personas que por alguna razn no pueden firmar por imposibilidad fsica, porque no saben
escribir, entonces estas personas la ley permite porque no podra declararlos incapaces por esa
razn, esas personas firman poniendo su impresin digital puede ser el pulgar derecho, el
izquierdo, pero el notario tiene que dejar constancia de que esta persona por no poder firmar deja
su impresin pulgar derecho o izquierdo y que a su ruego la hace tal persona, ahora a quien se le
ruega por supuesto que el vendedor no le va a rogar al comprador tiene que rogarle a una persona
que no tenga un inters comprometido, tiene que ser cualquier persona imparcial, esa persona es
la que firma.
Hay una posibilidad que se ha dado en algunos casos que la persona no tenga manos y en este
caso no puede dejar la impresin digito pulgar en este caso la ley dice que el notario dejara
constancia de la imposibilidad absoluta de hacerlo, entonces yo tengo que poner que la persona
me manifest su consentimiento con el contrato que antecede, ah dir como si le le el contrato y
me manifest que si y que no firma por imposibilidad absoluta de hacerlo, o sea yo notario tengo
que dejar en ese momento una constancia expresa de cul era la razn de porque esta persona no
pudo firmar o estampar su impresin digital.
Respecto de la firma, no se si vamos a repetir un poco pero me interesa algunas cosas, dijimos que
no haba obligacin en la ley que firmaran todas las partes en el mismo momento, pueden firmar
en distintos das, pero la situacin es distinta en el caso de los testamentos, en los testamentos
obligatoriamente tiene que firmar en el mismo momento el testador los testigos y el notario, si
por alguna razn el acto de otorgamiento del testamento se suspende por algn imprevisto ya sea
incendio terremoto, prdida de conocimiento de alguno de los que estn interviniendo hay que
partir todo de nuevo, no podemos decir aqu quedamos continuamos leyendo esta parte. Ahora
en el testamento tambin hay otra cosa que es caracterstica que no lo tiene ninguna otra
escritura y que es que hay que poner la hora en que se est efectuando el acto del testamento, en
ninguna otra escritura hay que ponerla. Donde va la firma en una escritura, donde se les ocurre a
ustedes que puede ir la firma de las personas? Al final, porque cuando la persona firma est
diciendo, estoy aceptando lo que est escrito ms arriba.
Una cosa importante yo firme una escritura hoy da, pero despus me arrepiento, puedo retirar mi
firma o no? Yo firme una compraventa o una contrato cualquiera y en la tarde pensndolo mejor o
a la salida me encuentro con una persona que me dice usted en cuanto vendi, en 10 a yo le
compro en 15, puedo arrepentirme puedo retirar mi firma? Cuando hay contrato? Cuando esta
perfeccionado? Cuando la firman las 2 partes, o sea uno puede retirar su firma mientras no la haya
firmado la otra persona, si en una compraventa yo vendedor firme y me arrepiento vuelvo a la
notaria y le pido al notario que me certifique que yo deseo retirar mi firma, el notario va a verificar
si existe otra firma o no, si no existe otra firma me acepta el retiro. Esto es muy importante porque
son situaciones que no se dan todos los das pero en algn momento se dan.
El retiro de firma est en el art. 406 que dice: carecer de valor el retiro unilateral de la firma
estampada en este instrumento si este ya lo hubiera suscrito otro de los otorgantes aqu se
puede prestar a una discusin que es lo que se entiende por otorgante, porque si yo firmo como
vendedor y firma mi cnyuge autorizando la venta y yo quiero retirar la firma podra o no podra
hacerlo? La ley habla de otro otorgante, no dice como hubiera sido lo ideal y hubiera dicho otro
otorgante con un inters contrario o un inters comprometido contrario, porque aqu da a
entender, ahora esto sera materia indudablemente de un juicio en que yo dijera yo retiro mi firma
y mi cnyuge tambin puede retirarla porque somos una misma parte porque estamos vendiendo
los dos, pero la ley fjense ustedes que dice otorgantes. Ahora en general se acepta el retiro de
firmas cuando lo ha firmado solamente una persona. En teora yo para retirar la firma tengo plazo
hasta que no la firme otro otorgante, ahora podramos decir que la cnyuge no es otro otorgante
porque esta solamente prestando un consentimiento y otorgante son comprador vendedor,
mutuante y mutuario, arrendador y arrendatario por ah podramos decir, pero es materia de
discusin.
Dijimos que no hay firma registrada cualquier persona puede hacer cualquier signo que signifique
que est de acuerdo, lo que pasa es que normalmente siempre se pide que sea ojala la firma igual
a la firma de la cedula de identidad porque de esa manera tenemos una referencia, pero yo como
notario no podra negarle la firma a una persona que me est subscribiendo o me est
manuscribiendo algo totalmente distinto. Firma registrada no existe salvo en materia bancaria,
electora, y en materia de ventas de acciones de sociedades annimas, hay un registro de firmas,
cuando se firma un documento de este tipo el gerente que est a cargo de registrar el traspaso de
acciones puede impedir el traspaso de acciones porque la firma del contrato no es igual a la que
tienen registrado. Pero en general no podran.
Otro problema que viene como consecuencia de esto, si una persona no puede firmar si yo puedo
exigirle a esta persona que me demuestre que no puede firmar, yo tampoco no tengo atribuciones
que me permitan a mi entrar a cuestionar cuando una persona me diga yo no puedo firmar yo no
s firmar, tengo como antecedente la cedula de identidad, dice firma y esta la firma o no firma y
esta la impresin solamente digital. Pero como lo que interesa en el fondo es que la persona que
est contratando manifieste su voluntad en orden a aceptar el contrato bastan cualquier elemento
que a m me signifique esa persona consinti, y la impresin digital es una forma de decir
consiento. Ahora cuando la persona firma o pone la impresin digital acordmonos que hay que
solicitar a esta persona un tercero ajeno al contrato o por lo menos que sea de su parte, que esta
persona firme a rugo de esta otra, y ah el notario tiene que dejar constancia que fulano de tal
persona quien estampo su impresin pulgar y la otra persona firmo, ahora donde firma, aqu
tambin se ha presentado a discusin de si esta persona que firma a ruego tiene que firmar al lado
de la impresin digital o puede firmar en otro lugar. Y esta discusin nace a raz de que la ley dice
que deben firmar junto a la impresin digital, entonces aqu tambin se discute si este juntos es en
el mismo momento o puede ser posterior, la lgica dice que tiene que ser en el mismo momento
que la otra persona ponga su impresin digital porque est firmando a ruego, entonces en
resumen porque estas son discusiones muy doctrinarias, muy finas pero que normalmente no se
dan pero yo se las cuanto para que sepan que existe. Cuando la persona no puede firmar deja su
impresin digital inmediatamente al lado la persona rogada deja su firma y anota su cedula de
identidad, de esa manera tenemos entonces completa la formacin del consentimiento por lo
menos respecto de esta persona.
Ahora es importante de todo esto es que la persona antes de firmar una escritura lea el contrato,
muchas veces nosotros nos encontramos con que las personas llegan a la notaria o lo leen muy
por encima y hay gente que no tiene costumbre de estar firmando contratos entonces en
ocasiones llegan muy nerviosas a la notaria y no leen y es tan importante esto de leer el contrato
que a veces en la minuta o cuando uno traspasa esto al texto impreso omiti alguna letra por
ejemplo en el apellido o altero algo del apellido o altero alguno de los datos de la individualizacin
y las personas firman y con el correr del tiempo se dan cuenta de que haba un error y vienen a la
notaria a decir, mire yo me llamaba de tal forma y aqu aparece escrito mi nombre de otra manera
o bien mi estado civil era soltero y aqu aparezco como casado y no me di cuenta, entonces es muy
importante entonces la lectura y la lectura con detenimiento, yo creo que en todas las notaras
hay alguna sala en donde se le puede permitir a la persona que va a firmar un contrato que antes
de hacerlo lo lea y lo lea con detenimiento, y es muy importante tambin que cuando ustedes
tengan que asesorar alguna persona en una escritura lo acompaen a la notaria, existe a veces una
mala costumbre de los abogados de enviar a las personas a la notaria pero no los acompaan
entonces la persona a veces no sabe a quin preguntarle cuando tiene alguna duda, lo ideal sera
que nos preguntara a nosotros que somos totalmente imparciales en el negocio, porque el notario
una de las caractersticas que tiene en este sentido es que no est ni a favor de una ni a favor de la
otra parte, a nosotros no nos interesa el contrato nos interesa que haya un consentimiento de lo
que est escrito.
Las escrituras hay que otorgarlas en idioma castellano y en estilo claro y preciso, o sea diciendo
bien lo que se debe decir, no entrando en mucha palabrera que al final lo nico que puede hacer
es enredarlos pero no aclarar el sentido de las cosas, y en ese sentido es muy importante la
puntuacin.
Que es lo que hacen algunas personas cuando por ejemplo un padre, el hijo quiere comprar una
propiedad y no tiene estos recursos como para justificar la inversin y el padre si tiene recursos le
Pero tambin esto del precio y la fecha de la compra tiene otra importancia, si yo compro hoy da
en 10 y dentro de un ao vendo en 15, estoy incurriendo en una condicin que la ley de impuesto
a la renta considera como venta habitual, dentro de este ao cualquier sobre precio que yo tenga
me obliga a pagar un impuesto determinado y hacer una tributacin especial, entonces mucha
gente que quiere comprar en 10 y quiere vender en 15 espera que pase el ao, y pasando el ao
ya no tiene problemas, pero dentro del ao si lo vende en un precio superior al que adquiri se
considera como venta habitual, o sea como que la persona comprara con la finalidad de vender de
hacer negocios.
Y despus dentro de este mismo formulario 28-90 viene otra seccin en la cual viene anotado el
nmero del rol de avalo de la propiedad y con esto se supone que impuestos internos dentro del
curso del ao siguiente a la fecha de la operacin va a poder cambiar el nombre del contribuyente
dueo de la propiedad por el del actual adquirente. Este sistema est ms o menos desde el ao
78 en formo muy rudimentaria primero ahora toda esta informacin esta va internet, en cada
notaria tenemos un cdigo especial para entrar a este sistema, llenar este formulario y
despacharlo va a internet al sii, y adems a imprimir 2 formularios que quedan en la carpeta que
se entrega a la persona, con esto sii toma conocimiento que el rol 52-24 que era de fulano de tal
ahora va a ser de Zutano, y para el prximo periodo tributario ya va a aparecer el nombre del
actual propietario. Si ustedes revisan escrituras anteriores se van a encontrar con que todava la
propiedad no est a nombre del actual propietario y esto porque el sistema no operaba de una
manera ms expedita como ahora, antes se supone antes del 78 que fue cuando empez a
funcionar este sistema se supone que la persona que compraba deba llevar al sii una copia de la
escritura y esa copia de la escritura registrarla pero nadie lo haca. Entonces los roles quedaron
todava a nombre de los antiguos propietarios. Ahora que un rol de avalo este a nombre de un
propietario anterior no significa que el propietario anterior sea dueo, aqu lo que importa es el
certificado de dominio vigente que da el conservador, ese es el documento que hay que pedir
siempre cuando ustedes vayan a intervenir en una operacin de compraventa no guiarse por esto
otro porque pueden pasar 20 propietarios y el rol de avalo no est en ese sentido actualizado.
Ahora la impresin digital es obligatoria o no? No estamos hablando del caso de la persona que no
sabe o no puede firmar, cualquiera de ustedes puede ir a la notaria y firmar un contrato y hoy dia
por costumbre ms que por obligacin cada persona est poniendo su impresin digital, hubo una
poca en que los agentes de banco por ejemplo no le gusta poner la impresin digital como que
les ofenda, pero hoy da prcticamente todo el mundo deja la impresin digital, pero no es
obligatorio, si es obligatorio cuando el notario o la otra parte lo exige, en ese caso pasa a ser
obligatorio, y esto es normalmente se usa cuando hay alguna desconfianza respecto de una
persona ya sea porque la cedula de identidad si bien est vigente est muy deteriorada, o porque
los rasgos de la persona han cambiado mucho, y en esto hay que tener cuidado con las cedulas de
identidad de las mujeres, porque las mujeres cambian peinado, color de ojo, color de pelo, etc.
Pero lo normal es que el notario pida la impresin digital cuando tenga alguna duda respecto de la
identidad de la persona. Pero la obligacin es esa cuando el notario o la contra parte lo pide, en
ese momento es obligacin de otra manera ustedes podran negarse porque no hay una obligacin
salvo que se lo pidan.
La escritura al momento de ser autorizada, o sea firmada por el notario no tiene que tener
espacios en blanco, tiene que estar todo de corrido, porque si hay espacios en blanco este espacio
puede ser mal utilizado puede ser llenado por cualquier persona, alterar el sentido de una frase,
entonces lo que se exige es que una escritura no puede tener espacio en blanco.
Las enmendaturas o rectificaciones que hayan qu hacer en el texto de la escritura solamente las
puede hacer el notario y salvarlas al final, esto tambin como una manera de prevencin de que el
contrato no sea alterado por terceras personas.
Hay algunas escrituras que el art.426 dice que se consideran nulas, no se considerara publica o
autentica 1.-que no fuere autoriza por persona que no sea notario, o por notario incompetente
suspendido o inhabilitado en forma legal. Aparentemente est bien, porque dice autorizada por
persona que no sea notario, pero la mala redaccin de esto es que asume dos negaciones, que No
fuere autorizada, por persona que NO sea notario, si yo lo leo de otra manera dira que fuere
autorizada por persona que sea notario porque no puede ser que no fuere autorizada por
persona que no fuere notario no s si me entienden, lo ideal y lgico que aqu debiere decir es
que que fuere autorizada por persona que no sea notario pero no que que no fuere autorizada
por persona que no fuere notario.
Por notario incompetente, esto ya lo vimos es que era por una parte en relacin al territorio y a la
materia porque hay ciertas cosas que el notario no puede autorizar.
Que no est incorporada en el protocolo o que este no pertenezca al notario autorizante o al de
que este subrogando legalmente vimos que una de las condiciones para que un instrumento
pblico fuera escritura pblica es que aparte de ser otorgado por un notario pblico era que
estuviera incorporado al protocolo, si por alguna razn se encuentra una escritura que no est
incorporada al protocolo esa escritura no valdra.
Despus viene otra condicin en el nmero 3 en que no conste la firma de los comparecientes
es evidente si no hay firma no puede haber contrato y no puede haber escritura.
Que no est escrita en idioma castellano otro requisito que lo dice la ley al comienzo.
que en la firma de las partes o del notario o de las escrituras manuscritas no se haya usado tinta
fija o de pasta indeleble (esto porque antes de la reforma del ao 80 las escrituras se escriban a
mano, eran todas manuscritas y la caracterstica que tenan esas escrituras era que las
funcionarias de las notaras tenan muy buena caligrafas)
Hasta hace poco tiempo la ley hablaba de tinta indeleble no permita el uso de la pasta, hoy da
permite el uso de la pasta y la pasta adems es un medio de escribir mucho ms seguro que la
tinta porque la tinta hoy en da se puede borrar.
Y finalmente dice que no se firme dentro de los 60 das siguientes a la fecha de su anotacin en el
repertorio que significa esto, la escritura tiene un plazo para firmarse de 60 das, este plazo
comienza desde cuando se anota la escritura en el repertorio y ustedes saben que se anota en el
repertorio cuando firma la primera persona, cuando firma el primer otorgante nosotros tenemos
que correr al libro de repertorio y anotar y darle un nmero que es correlativo anual, en ese
momento comienza este plazo de 60 das para firmar que son das corridos, si dentro de estos 60
das la escritura no se firma, la escritura queda sin efecto, el notario tiene que poner un certificado
que dice que se deja sin efecto por no haber sido firmada por todos los otorgantes.
Esto es muy importante porque en el fondo el plazo para firmar es ese, no existe otro plazo no
podemos revivir la escritura.
Son escrituras nulas dice el art. 412 las escrituras pblicas que contengan disposiciones o
estipulaciones a favor del notario que las autoriza, de su cnyuge, ascendientes o descendientes o
hermanos claro yo no podra en mi oficio comprar una propiedad, no podra mi cnyuge comprar
en mi oficio una propiedad.
Y aqu acurdense que dijimos que cuando hablamos de la parte de la comparecencia en la
escritura que tenamos que acreditar la individualizacin y la identidad y hacamos la diferencia
entre un concepto y otro, y dijimos en ese ocasin que podra por algn motivo faltar por ejemplo
la declaracin del estado civil, faltar la declaracin de la actividad de la persona, pero nunca poda
faltar la identificacin de la persona porque es parte fundamental en un contrato. Y aqu este art.
412 dice que sern nulas aquellas en que los otorgantes no hayan acreditado su identidad en
alguna de las formas establecidas en el art. 405 ya sabemos que la identidad se acredita con
cedula de identidad, pasaporte o con el documento que se le permiti del ingreso al pas si se trata
de ciudadanos extranjeros.
Ahora se usan testigos en la escritura o no? En la nica escritura en la cual hay que usar testigo es
en los testamentos, en ninguna otro ms, hace un tiempo atrs las escrituras deban llevar adems
la firma de dos testigos que normalmente eran funcionarios de la notaria. Hoy da no se acepta la
declaracin de testigos ni siquiera para acreditar la identidad de una persona porque son las
formas que antes hemos visto.
El cdigo orgnico hace tiempo atrs permita que la identidad de las personas se pudiera
acreditar con testigos de conocimiento, pero esto se dej de lado. Solo se acepta en los
instrumentos privados pero no en las escrituras pblicas.
O sea si nosotros teniendo la aprobacin del MINVU y del servicio agrcola hacemos la escritura de
compraventa el notario estar facultado para autorizar esta escritura para cerrarla? No porque
haya que tener el permiso de obras de la municipalidad y si uno
Hace la escritura igual cual ser el vicio que afecta a la escritura? Nulidad y de carcter absoluta.
Entonces haciendo el informe favorable el MINVU conforme a este informe favorable aparece el
del ministerio de agricultura que da autorizacin al cambio de uso de suelo que dice resuelvo:
autorcese la subdivisin del predio rural denominado sitio numero 16 .. superficie del predio 0,5
hectreas, superficie afecta al cambio de uso de suelo 0,5 hectreas.
La subdivisin que en este acto se autoriza es con el exclusivo objeto de destinar los lotes
resultantes de la misma a uso habitacional.
La forma en que se practicara esta subdivisin ser la indicada en el plano pudiendo el director de
obras de la municipalidad correspondiente hacer las modificaciones que estime convenientes
respetando el nmero de lotes su superficie de cada uno de ellos.
Entonces vimos que tenemos nuestro plano y que nuestro plano efectivamente cuenta con el
cambio de uso de suelo y que el cabio de uso de suelo cuenta con el timbre del ministerio de
agricultura y con el informe del MINVU y la autorizacin de cambio de uso de suelo tambin esta.
Despus vimos que haba un timbre de la direccin de obra de la municipalidad que da cuenta de
la aprobacin de la subdivisin o sea paso a la direccin de obra de la municipalidad en este caso
de Rio claro que puso su timbre en el plano y emiti la resolucin entonces esta resolucin:
resuelvo aprobar esta subdivisin para el predio ubicado en camino pblico de la comunidad de
porvenir.
Los predios enajenables van a ser el lote A o resto de la propiedad que es de 3.097,56 metros
cuadrados y el lote B de 1.092.44 metros cuadrados
Se deber solicitar en el servicio de impuestos internos la asignacin de roles de avalu de los
lotes generados y archivar los planos con la presente resolucin en el conservador de bienes
races.
Como se dan cuenta todas estas instituciones van haciendo referencia a las aprobaciones
anteriores entonces ahora completando este trmite podemos hacer la escritura de compraventa?
Jurdicamente se puede hacer porque ya no tenemos ninguna prohibicin legal con la ltima
aprobacin que era la de la direccin de obra el nico pero que tenemos nuevamente es el de la
asignacin de roles, sin embargo al reverso de la hoja del servicio agrcola y ganadero ustedes
tiene a la vista una fotocopia de un certificado de asignacin de roles as son vanlo seala el
servicio de impuestos internos cual es el rol matriz que en este caso es 25-181 de la comuna de rio
claro y este documento nos seala que conforme al nmero tanto valido por 6 meses ojo que
tiene una fecha de vencimiento a contar del 06-04 de 2011 el nombre del propietario patricio
reyes certifica que el rol matriz da origen a los roles que a continuacin se indica la direccin del
nuevo predio y se le asigna rol solo al lote B y el lote A continua con el mismo rol matriz.
Ahora vamos a trabajar en la redaccin de la escritura de compraventa.
Primero tenemos el encabezado que est compuesto por la comparecencia.
Comparece Patricio Omar Reyes Maldonado y tenemos que hacer comparecer a la conyugue que
se llama Laura rosa Gmez gzales ellos tienen rgimen de sociedad conyugal entonces la
redaccin quedara as:
Comparece por una parte como vendedor don Patricio Omar Reyes Maldonado, chileno, cedula
de identidad (Todos estos datos estn en las hojitas y los bamos completando nosotros as que
la profesora no los menciona) profesin o activad. Domicilio. Debidamente autorizado por su
conyugue doa Laura rosa Gmez Gonzales, chilena labores de duea de casa cedula de
identidad del mismo domicilio anterior.
Nombre completo, estado civil, profesin o actividad, cedula de identidad, domicilio y
nacionalidad esos datos componen la comparecencia y son obligatorias en toda escritura pblica.
Despus viene la certificacin del notario donde certifica que la persona que est compareciendo
es mayor de edad que es una certificacin que hace el notario no es una declaracin que hace la
parte y eso se acredita con el documento respectivo en este cado la cedula de identidad y es la
tpica frase que dice los comparecientes mayores de edad quienes acreditaran su identidad con
las cedulas citas y exponen
Los comparecientes mayores de edad quienes acreditan su identidad con las cedulas citadas y
exponen
Primero: aqu cuentan la historia de que don Patricio es dueo de tal predio y la clusula primera
quedara as:
Don patricio Omar reyes Maldonado es dueo del sitio nmero 16 del proyecto de parcelacin el
porvenir ubicado en la comuna de rio claro de la provincia de Talca de una superficie aproximada
de 5 mil metros cuadrados y que deslinda segn su ttulo al norte parcela 7, al sur camino por
medio reserva fundo porvenir, al oriente sitio 17 y al poniente sitio 15.
Adquiri por compraventa a don pedro Manuel reyes cortes segn consta en escritura pblica de
fecha 9 de julio de 1990 otorgada en molina ante el notario pblico don miguel Luis Agurto
contardo.
La inscripcin de dominio a su nombre se encuentra fojas 710 nmero 541 del registro de
propiedad correspondiente al ao 1992 del conservador de bienes races de Talca
(Vamos a hacer una suposicin para hacer este ejercicio y es que este seor tena un terreno pero
que era de 10 mil metros cuadrados y no de 5 mil y que estos 10 mil metros cuadrados fueron
subdivididos en dos lotes de 5 mil metros cuadrados cada uno y vendi el lote 2 y l se qued con
el lote 1 como cancela el conservador, se hizo una escritura de compraventa en donde don
patricio le vende a doa Mara Anglica Ramrez el lote dos, usted presenta la escritura en el
conservador y el conservador cancela este ttulo al margen en este caso se va aponer al margen
transfiri parte del dominio por la numero 324 del 2010 entonces so ustedes se encuentran con
esta sorpresa que esta anotada al margen y ustedes van a la 324 van a decir que la 324 es duea
del lote dos de una superficie del 5 mil metros cuadrados y que este lote 2 se gener producto de
la subdivisin del sitio 16del proyecto de parcelacin porvenir y van a encontrar el plano archivado
entonces ah recin ustedes se van a dar cuenta que el ttulo originalmente dice que tiene una
superficie de una hectrea pero como haba una parte transferida este seor es dueo de 5 mil
metros cuadrados si eso les ocurre cuando ustedes estn singularizando en la clusula primera
primero van a tener que sealar la superficie tal cual como se indica en el ttulo en este ejemplo
en esta suposicin que hemos generado ustedes van a decir que el seor es dueo del sitio 16 de
una superficie original de 10 mil metros cuadrados pero van a tener que hacer referencia de se
deja constancia de parte transferida y tiene que hacer referencia a ese inscripcin y eso sera
segn consta en la inscripcin tanto de fecha tanto as que si ustedes se encuentran con esto y no
lo sealan se los van a rechazar)
Eso era una suposicin ahora volvamos a nuestro ejercicio.
(Siguiendo con la redaccin de la clusula primera)
El inmueble rola para el efecto de pago de contribuciones territoriales con el nmero 25-181 de la
comuna de rio claro
Entonces contamos la historia en la clusula primera eso es lo que hoy da existe.
Clausula segunda
Que con el objeto den enajenar el propietario del predio don Patricio Omar reyes Maldonado
subdividi el predio antes singularizado dando origen a dos lotes, lote A de una superficie de
3.097,56 metros cuadrados y el lote B de una superficie de 1.902,44 metros cuadrados
subdivisin que cuenta con la aprobacin del ministerio de vivienda y urbanismo mediante
resolucin 0216 de fecha 1 de febrero de 2011, autorizacin de cambio de uso de suelo otorgada
por la secretaria regional ministerial de agricultura mediante resolucin 026 de fecha 04 de
febrero de 2011 y resolucin de aprobacin de subdivisin nmero 002 de fecha 08 de febrero de
2011 otorgada por la direccin de obras de la ilustre municipalidad de rio claro y plano
debidamente autorizado por dichas instituciones.
(Hay dos formas de incorporar un documento en una escritura uno es mediante la insercin del
documento que es la insercin literal del documento en la escritura y la otra forma es la
protocolizacin que es dejar archivado en el registro del notario u documento en el original todos
estos documentos y para cumplir por lo fijado por la seremi de agricultura debemos decir)
Documentos todos que quedan protocolizados al final de registro en curso bajo el numero (Ese
nmero se lo da la notaria)
Clausula tercera
En este acto y mediante el presente instrumento don Patricio Omar reyes Maldonado vende, cede
y transfiere a don Gabriel Mauricio Gutirrez cornejo quien compra acepta y adquiere para si el
lote B de la subdivisin antes mencionada.
Cuya singularizacin es 22.88 Metros al norte con canal de regado que lo separa de parcela
nmero 7, al sur en 26,88 metros con camino pblico que lo separa de reserva fundo el porvenir,
al oriente en 78.12 metros en parte con reguero que lo separa de sitio nmero 17 y en parte con
sitio nmero 17, al poniente en 77,94 metros con lote A producto de la misma subdivisin.
(Para efectos de pago de contribuciones de bienes races se le ha asignado un rol y eso hay que
mencionarlo)
Este contrato de compraventa requiere la prohibicin de cambio de uso de suelo?
No porque ya se cambi y se le dio usos habitacional.
Que otra clusula ser importante en ese contrato adems del pago y la forma del mismo?
La comparecencia de la conyugue eso es importante y el resto de las clausulas son de formato.
Ahora vamos ver la instrucciones y la custodia de valores algo hemos dicho pero ahora lo vamos a
profundizar dijimos que hoy da es una prctica habitual que cuando se celebra una escritura
especialmente de compraventa porque puede ser de otro tipo y en que hay que pagar alguna
cantidad de dinero ya sea como precio o una indemnizacin o una garanta de celebrar otro
contrato normalmente ni se entregan dinero en el momento en que se est firmado la escritura
sino que el dinero o el documento que representa ese dinero queda en custodia en la notaria en
poder del notario quien les entrega un recibo a las personas esta instruccin o custodia de valores
tiene que ser bien redactado pero tambin bien simple porque hay abogados que se largan
mucho en las instrucciones lo que puede complicar un poco tanto al notario cuando llegue el
momento de cumplirlas y a las partes al momento de interpretarlas y hay sentencias de la corte
suprema que dice que el nico llamado a interpretar las instrucciones es el notario y nadie ms
ahora supongamos que en una compraventa el precio se estipula en una determinada cantidad y
se pone que este precio se va a pagar mediante documento que quedan en custodia, cual es el
objeto de esto es que fundamentalmente el comprador se asegure que la propiedad va a quedar
inscrita a nombre de el y que no va tener ningn gravamen ninguna interdiccin entonces se
deja este dinero en custodia o este valor y en la carta de instrucciones que se le deja al notario que
es un documento anexo a la escritura pero como instrumento privado se seala que se entrega al
notario la cantidad de tanto o el vale vista con el objeto que sea entregado al vendedor una vez
que se cumplan tales condiciones lo normal es que la propiedad quede inscrita a nombre del
comprador, que la propiedad no tenga gravmenes ni prohibiciones que la afecten y puede
estipularse cualquier otra condicin av veces se estipula por ejemplo que la propiedad se entregue
libre de moradores u ocupantes de tal manera que el comprador pueda recibirse de la propiedad y
ejercer un dominio pleno no tener que andar iniciando un juicio para que la propiedad quede
desocupada cumplida estas condiciones el vendedor se acerca a la notaria acredita al notario estas
circunstancias y el notario procede a entregarle este documento.
Como ustedes ven una instruccin de este tipo no tendra por qu ser algo complejo ah van a
tener que decir se deja en poder del notario para que el notario se lo entregue al vendedor y las
enumeran y eso es todo no hay necesidad de singularizar la propiedad
No hay necesidad de agregar ninguna otra condicin porque todo lo otro est en la escritura a lo
cual esto se est accediendo ahora lo importante es que estas instrucciones las firmen tanto el
comprador como el vendedor o sea ambas partes
Cul es la importancia de que firmen ambas partes? Por ejemplo que pasa si la firma solamente
el comprador que es el que deja la plata?
Resulta que la instruccin en el fondo es un mandato que entrega el comprador al notario y el
mandato si lo firma una sola persona puede ser revocado entonces podra darse la situacin que
hoy da se firm la escritura el notario entrego las copias y viene mas adelante el comprador y le
dice notario yo quiero dejar sin efecto estas instrucciones y retira el documento ahora es difcil
que esto pueda ocurrir porque el notario se va a dar cuenta y le va a llamar la atencin de porque
una persona est retirando un valor en circunstancias que el vendedor ya vendi y firmo la
escritura en el entendido de que los documentos quedaban en custodia pero como esa es materia
de juicio y a nadie le interesa comprar un juicio esta carta de instrucciones debe ser firmada por
ambas partes o sea comprador y vendedor no es necesario que firmen las conyugues.
Al momento que el notario hace entrega de estos dineros de estos valores siempre exige un recibo
de la persona a quien le est entregando porque es un comprobante que el tiene de que
efectivamente lo retiro la persona a quien corresponda.
No existe una reglamentacin que diga en forma expresa como tiene que ser eritas las
instrucciones no existe un procedimiento, no existe un formulario tipo, pero las instrucciones
deben ser bien escritas, en castellano y tambin como las escrituras en un estilo claro y preciso
pero de tal manera que no se presten a interpretaciones a dudas, yo dejo esto para que usted se
lo entregue a tal persona para que se lo entregue cuando se cumplan tales condiciones o sea una
instruccin d este tipo no tendra porque ser mas all de una carilla y ojala en tamao carta.
Tambin es posible que las instrucciones puedan quedar insertas en el texto mismo de las
escritura pero tiene sus ventajas y desventajas por ejemplo si yo estoy pagando con un vale vista
el vale vista va a quedar en custodia y si lo hacemos por instrumento privado lo normal es que se
ponga que el precio se paga de contado y que el vendedor lo recibe si las instrucciones las
insertamos en la escritura vamos a tener que decir que el precio se paga con un vale vista que
queda en poder del notario para ser entregado una vez que se cumplan las condiciones. Se
cumplen las condiciones y se entrega el vale vista pero el problema que se presenta es que se
puede estimar que el precio no est pagado
Porque el vale vista si bien es cierto que es un documento que uno lo presenta al banco y el banco
se lo paga pero el vale vista podra haber sido objeto de una orden de no pago porque qu se yo
me arrepent entonces es un problema de juicio, pero que pasa que mientras el documento no
haya sido efectivamente pagado tenemos pendiente el ejercicio de accin resolutoria entonces
que pasa que si yo tengo una escritura que dice que el precio se paga con un vale vista aunque el
notario lo haya entregado podemos estimar que el precio no est pagado, entonces a mi una
persona que ms adelante haga un estudio de ttulo a esa persona que compro en esas
condiciones le va decir acredteme usted que el precio se pag efectivamente y ah va a tener que
venir el vendedor de es poca a otorgar una escritura en que diga que el precio esta pagado.
Tambin podra ocurrir que incluso si en la notaria quedo dinero porque muchas veces personas
que son de campo no entienden o no conocen estas cosas como lo son los vales vista y dejan
dinero que se deposita en la cuenta corriente del notario y pudiera ocurrir que el notario se
guardara el dinero entonces el hecho que diga en la escritura que se pag con dinero que quedo
en custodia del notario no es suficiente y en seste caso nuevamente va a tener que pedirse una
escritura de pago por parte del vendedor, por eso es que se prefiere que estas instrucciones
queden en documento aparte.
Y en la escritura se pone que el precio se pag de contado porque es distinto a decir que el precio
se paga de contado a decir que el precio se paga en efectivo porque cuando se paga en efectivo es
porque en la notaria se contaron los billetes y pago al contado significa que la persona puede
haber pagado antes o puede pagar despus ahora, es mas conveniente poner que se paga de
contado porque para que el notario pueda poner que se paga en efectivo en el acto el notario
tendra que ver como se cuentan los billetes y eso no se da lo normal es que se pague con vale
vista.
Eso sera en cuanto a las instrucciones
Otro punto importante a tratar es el tema de las actas notariales
Es una de las actuaciones ms comunes dentro del ejercicio de la funcin notarial y las actas
notariales tiene su origen en el artculo 401 nmero 6 que dice que son funciones de los notarios
en general dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no estuvieren encomendados a
otro funcionario cuando yo les digo aqu requeridos es porque el notario no puede actuar por
propia voluntad sino que lo hace siempre a requerimiento de alguien.
Al notario se le puede requerir cualquier tipo de actas salvo que no estn encomendados a otro
funcionario por ejemplo en una diligencia de comparendo
En un tribunal el comparendo no se puede iniciar porque no est el juez, podra una persona ir a
requerirle a notario que valla a certificar que le juez no est? No porque esa es una diligencia que
le corresponde al secretario del tribunal.
Como hemos dicho que el notario es el ministro de fe por excelencia al notario se le pregunta de
todo de cosas que podran parecer irrisorias a cosas de vital importancia por ejemplo despus dl
terremoto era muy habitual que llegaran personas a certificar fotografas para reclamar daos y
cosas as y lo ideal es que la fotografa se tome en presencia de notario para que este pueda dar
cuenta de que es la situacin actual la que se ve en la fotografa.
En toda esta cuestin de contrato es muy importante una buen redaccin por ejemplo en la
constatacin de daos en un vehculo chocado y a veces a uno le piden que certifique adems que
el motor se da y salvo que el motor este quebrado o trisado el notario no puede colocar otra
cosa porque no es tcnico que conozca el funcionamiento del motor entonces lo que se pone es
en cuanto a lo que inters a esta acta los daos que presenta las estructura interna del vehculo
son similares a los que presenta la fotografa, porque como notario no se puede emitir una opinin
ni en favor ni en contra solo puede constatar un hecho.
Por ejemplo si alguien me dijera levante un acta de cuantas personas en esta sala son alumnos de
la carrera de derecho lo que yo podra decir es que hay 25 personas en esta sala pero no podra
decir que son alumnos de derecho ahora si me pidieran que certificara que son alumnos de
derecho les tendra que pedir a cada uno de ustedes su credencial su carnet que se yo.
Hay una modificacin importante de no hace mucho tiempo en la ley de arrendamiento cuando el
arrendatario desaparece y a nosotros los notarias haya personas que nos dicen yo quiero ir a
certificar a tal propiedad que tena arrendada que esta casa se encuentra desocupada porque el
arrendatario se fue y vamos entrar ala casa hay una cadena afuera pero vamos air con un diablito
y la vamos acortar eso el notario no lo podra hacer porque no sabe si el contrato esta todava
vigente o no recuerden que este se termina por acuerdo de voluntades, por sentencia judicial y
por cualquier medio que acredite que el contrato se termin pero aqu donde el notario viene el
arrendador y le dice que quiere que entren en la casa para que el notario certifique que no hay
nada
El notario no puede entrar porque podra ser acusado de violacin de morada porque el contrato
no se ha terminado salvo que el arrendador le lleve el documento donde se le pone termino a ese
contrato de arredramiento, pero la ley de arrendamiento como de esta forma se perjudicaba al
arrendador cuya casa haban abandonado dio la facultad para que en una forma mucho ms
rpida el arrendador pudiera obtener la restitucin de la propiedad y dice que se constante por
un ministro de fe, un notario por hechos externos que la propiedad se encuentra abandonada
entonces el notario va a la propiedad y encuentra que el pasto est seco que esta crecido, que
externamente las ventanas estas sin cortinas y que se mira hacia adentro y que se ve que no hay
nada entonces todos estos hechos externos que al notario le estn dando a entender que la
propiedad no tiene ocupantes son los que consigna en el acta que levanta y que el propietario
presenta al tribunal.
En general podemos decir entonces que las actas se utilizan en cualquier momento
Lo importante es que alguien requiera de estas actas porque recuerden que la funcin notarial
parte con la rogacin al notario.
A veces las personas que requieren estas actas quieren que el notario deje constancia de hechos
de los cuales el notario no puede.
Ahora cual es la diferencia de las actas con las escrituras
En primer lugar las escrituras tiene todo un procedimiento que ya lo hemos mencionado
comenzando con el encabezamiento, la comparecencia el objeto del contrato etc. en cambio las
actas no tiene ningn procedimiento las actas son a la forma en cmo se presentan las coas al
momento de que el notario las est constatando
Se dice que en las escrituras hay presidencia del notario o sea el notario preside todo el acto ante
mi fulano de tal comparecen... En cambio en las actas se dice que el acto tiene presencia el notario
constata todo lo hace el.
En cuanto al trato legislativo las escrituras tiene un procedimiento muy ritual dice que tiene que
ser en idioma castellano en un estilo claro y preciso y un montn de cosas ms todo est
reglamentado en cambio las actas no tiene ningn trato legislativo excepto el del 406.
Otra diferencia que tiene las actas de las escrituras es que las actas no se guardan se entregan a
las personas que las requirieron a diferencia de las escrituras, nos ha tocado a veces casos de
personas que falsifican las actas y quien haga esto puede ser castigado penalmente.
Finalmente una caractersticas de las actas es que el notario no puede actuar en forma encubierta
por ejemplo ahora al notario le estn requiriendo una constancia en un juicio de alimentos en que
la mujer demando al hombre por una cantidad de dinero pero resulta que en el intertanto del
juicio de la notificacin de la demanda la mujer volvi a la casa, entonces el hombre tiene que
acreditar que la mujer est viviendo con el que no estn separados y para eso necesita la
certificacin de un notario que valla all y se constituya entonces el notario tiene que ir a la casa
ubicar a la mujer y decirle seora yo soy fulano de tal y el objeto de mi actuacin es dejar
constancia que usted es fulana de tal o sea el notario no puede llegar all inventado cualquier otra
cosa es por eso que se dice que el notario no puede actuar de forma encubierta.
Otra cosa importante que no est muy relacionada con lo anterior es que en las notaras los
notarios tienen unos turnos de los das sbados que en el caso de aca de la jurisdiccin de esta
corte es un sbado cada 5 como son 5 notarios y si don Ignacio no est de turno ese da no quiere
decir que ese da no sea notario el notario es notario los 365 das del ao y las 24 horas del da lo
que el turno les impide es que segn la corte no puede abrir el oficio la notaria que no este de
turno pero eso no quiere decir que yo no sea notario porque si alguien le dice en da sbado
alguien va su domicilio y le dice mire yo quiere que vallamos tal parte y levantemos acta sobre tal
cosa no podra excusarse el notario diciendo que no est de turno porque al notario de turno le
corresponde abrir el oficio pero eso no quiere decir que el que no este de turno no pueda actuar.
Ahora vamos a ver un poquito de la protocolizacin la protocolizacin consiste en agregar al final
del registro de instrumentos pblicos un documento cualquiera o sea ustedes llevan un
documento y le dicen al notario que quieren que se los protocolice el notario lo recibe lo mete
dentro de su libro y de ah da copia y una de las ventas que tiene esto de la protocolizacin es que
el documento adquiere fecha cierta respecto de terceros porque se supone que ya nadie puede
cambiarle la fecha a ese documento, se puede protocolizar cualquier documento que no sea
contrario la ley, la moral y las buenas costumbres
Esta protocolizacin hay que incorporarla en el libro de repertorio que es donde se anotan
diariamente y en cada momento las escrituras inmediatamente que la firma cada persona bueno
en la protocolizacin es igual se anota el nmero, protocolizo tal documento requiri tal persona,
pero puede ocurrir que la protocolizacin
Se efectu dentro de la misma escritura se requiera dentro de la misma y en el caso que es
habitual es cuando se sesta vendiendo una parte de un terreno de mayor superficie y ah el
vendedor hizo un plano de subdivisin ese plano de subdivisin haya que protocolizarlo entonces
en un parte de la escritura se dice que el plano de subdivisin se protocoliza bajo el nmero de
esta escritura y con el nmero de protocolizacin especial tanto entonces no es necesario hacer
un documento aparte.
Otro documento que se protocoliza es en el caso de la apertura del testamento cerrado, el
testament abierto es como una escritura pblica en cambio en el testamento cerrado la persona
mete su testamento dentro de un sobre que se lo entrega cerrado al notario y este en la caratula
del sobre deja constancia que compareci tal persona que expreso que dentro del sobre se
encuentra su testamento individualiza e identifica a la persona y que comparecen como testigos
tal y tal persona, pero en este testamento puede suceder que lo guarde el notario o que se lo lleve
la persona a su domicilio lo cual no es recomendable porque si lo abre alguien puede echar a
perder el testamento entonces la gracias es que cuando muere el dueo del testamento cualquier
interesado acreditando que la persona falleci se presenta ante el tribunal de turno y le pide que
se cite al notario para que el notario lleve el testamento a un audiencia de apertura y a esta
audiencia no sola va el notario sino que tambin los testigos pero una vez que se hace toda esta
diligencia que es supuestamente una ceremonia sper solemne no tiene nada de solemne pero
una vez que est abierto el testamento y que se lee en presencia de todos el juez ordena que sea
protocolizado en una notara entonces se toman todos estos antecedente y los incorpora al
protocola y da copia para que las personas puedan tramitar las posesiones efectivas que
correspondan.
Relacionado con lo anterior nos encontramos con que cada cierto tiempo en teora una vez al mes
los notarios tienen que informar al registro civil los cuales llevan un ndice nacional de
testamentos tanto abiertos como cerrados,
En el caso de los testamentos cerrados existe una prohibicin de informar a las personas si cierto
sujeto otorgo o no testamento salvo que lleven certificado de defuncin u orden judicial.
Esto est en el artculo 439 en su inciso segundo este artculo fue reemplazado por la ley 19903
pero el tenor es el mismo.
Qu clase de sociedades conocen?
1. Sociedades comercial y civil.
2. Sociedades colectivas.
3. Sociedades en comandita.
4. Sociedades simple y por acciones.
5. Sociedades de responsabilidad limitada.
6. Sociedades annimas.
7. Sociedades por acciones.
8. Sociedades de garantas reciprocas.
9. Sociedades annimas deportivas.
Ahora dentro de las sociedades colectivas tenemos las civiles y las comerciales. Cul es la
diferencia de una sociedad colectiva civil y de una colectiva comercial? Ya sabemos que es el
objeto, pero que otra cosa las distingue? La responsabilidad, qu tipo de responsabilidad tiene la
colectiva civil? Simplemente conjunta. Y es de que carcter limitada o ilimitada? Ilimitada.
Y las sociedades colectivas comerciales que tipo de responsabilidad tienen? Solidaria y ilimitada,
son ilimitadas por eso se crea una figura especial que es la sociedad de responsabilidad limitada, si
usted crea una comercializadora en donde seala que se llamara distribuidora y comercializadora
los Andes. Qu clase de responsabilidad van a tener esos socios? Ya sabemos con el
comercializadora y distribuidora que tipo de sociedad ser, comercial, y sabemos que adems es
colectiva y por lo tanto si tenemos la frase comercializadora y distribuidora los andes, Qu clase
de responsabilidad van a tener? Solidaria ilimitada, pero si dice distribuidora y comercializadora
los Andes limitada tendr responsabilidad limitada, limitada al monto de sus aportes. As que ojo
con esto porque es distinto de las de responsabilidad limitada porque tambin puede ser civil o
comercial, el que sea civil ilimitada no significa que cambie la responsabilidad y tampoco cambia
ac el tipo de responsabilidad solidaria solamente queda limitada al monto del aporte.
Ahora eso es ms o menos en trminos generales. Que otra cosa es importante ac en materia de
sociedades? Si tuvieran que hacer una distincin de las cuestiones puntuales de una sociedad, ya
hablamos del objeto.
Tenemos el objeto el tiempo de responsabilidad y la
Administracin: tenemos el directorio que rgano colegiado o puede ser por los socios
propietarios o por el constituyente en su caso que son en las EIRL Y LAS SPA.
Esas son bsicamente las grandes diferencias entre una y otra.
Vamos a recordar cuales son los elementos esenciales del contrato de sociedad.
La sociedad crea una persona jurdica distinta, tenemos que tener el afecttio societatis que es la
intencin, tenemos el tema del aporte y este aporte se entrega con la expectativa de generar
utilidades y que estas se repartan junto con los beneficios y prdidas.
Tambin es importante el tema del administrador.
Cules son las formalidades que debe cumplir el contrato de sociedad para que produzca
efectos jurdicos?
1. Escritura pblica.
2. Publicacin del extracto en el diario oficial.
3. Inscribirla en el registro de comercio.
Todas las sociedades; colectivas, comerciales, sociedades annimas, empresas individuales,
sociedades por acciones, que son las que vamos a manejar nosotros. La mayora de las comerciales
requieren, escritura pblica, inscripcin en el registro de comercio, y publicacin en el diario
oficial.
Cul es la que no exige publicacin en el diario oficial? La colectiva civil y la colectiva comercial,
cuando es la comn y corriente no de responsabilidad limitada. Una de las primeras tipos
societarios que exige publicacin en el diario oficial es precisamente la de responsabilidad
limitada, que se estableci por un DL que no sabe la profe. Cuando se forma la responsabilidad
limitada se limita la responsabilidad solo al monto de su aporte.
Qu plazo hay para cumplir con esos 3 requisitos legales? 60 das desde la fecha de la escritura
pblica, das corridos.
Las escrituras pblicas se suscribe por los otorgantes y se suscribe por todos, la firma el comprador
y el vendedor, pero por ejemplo en el ejercicio de la clase pasada que tenamos el plano de
subdivisin y habamos hecho una compraventa, le firmo el comprador y el vendedor, pero
ustedes torpemente despus de que tanto les insisti su profesora de notarial no hicieron toda la
tramitacin que le corresponda y llegaron solamente hasta la aprobacin de la direccin de obras
de la municipalidad, pero lo que se venda era el lote A y ustedes no pidieron la asignacin de roles
del lote A, el notario por lo tanto tiene materialmente la escritura, le toma la firma a las partes y le
dice: seor cual es el rol del lote A que se vende? Y usted dice ohh cspita no he solicitado la
asignacin. Esa escritura queda sin autorizar, est suscrita por las partes, como contrato entre
comillas es vlido, pero como instrumento no tiene vida jurdica aun a pesar de estar incluido en el
repertorio porque todava no consta con todas las formalidades que exige la ley y que es que el
notario las autorice, Cundo la va a autorizar el notario? Cuando ustedes le lleven el certificado
de asignacin de roles, y eso se va a producir a lo menos 10 das despus de que ustedes firmaron.
Firmaron el da 4 de mayo del 2011 pero el notario no la va a autorizar hasta que usted le lleve
materialmente el certificado de asignacin de rol, y en ese momento el notario va a tomar la
escritura a insertar los documentos que faltan y que es bsicamente este certificado y firma cada
una de las hojas en la parte superior y le pone su sello, y al final despus de las firmas y que se han
insertados ciertos documentos el seor pone una certificacin, no todos los notarios lo hace, pero
el profe lo hace y dice que el notario est obligado a hacer una certificacin, certifico que esta
escritura fue incorporada en el repertorio de instrumentos pblicos a mi cargo con el numero
tanto que es el nmero del repertorio y seala expresamente u autorizo pero cuando se va a
entender que autorizo este seor? El 4 de mayo, y est autorizando el da 14 de mayo por lo tanto
tiene que poner Talca 14 de mayo de 2011. Esto hoy por hoy va a tener mayor importancia, esto
de la certificacin al final, porque hubo una modificacin en materia de prendas sin
desplazamientos, ahora lo nico que existen son las prendas sin desplazamiento y el notario est
obligado a enviar una copia del contrato por firma electrnica al registro de prendas que lleva el
registro civil y ese documento debe enviarlo conjuntamente con el extracto dentro de los 3 das
siguientes a la fecha de autorizacin de la escritura.
Esa es la escritura sin autorizar, cuando a ustedes les falta un documento por acompaar el
notario no puede autorizar la escritura, se ve impedido y por lo tanto ese documento no es
escritura pblica propiamente tal, ahora se termina la escritura se lleva la documentacin que
falta y el notario autoriza y autoriza con esa fecha.
Ahora lo que puede pasar, es que pasaron aos sin que hayan llevado el certificado de asignacin
de roles por ejemplo y despus existe otro notario y la escritura pblica propiamente tal ya ni
siquiera est en el oficio sino que est en el archivero judicial, entonces usted va a tener que hacer
una solicitud en la corte de apelaciones para que se ordene al archivero que envi la escritura al
notario continuador de este para que pueda autorizar la escritura.
Entonces si tenemos un plazo de 60 das corridos para publicar e inscribir el extracto hay que tener
ojo que a ustedes no les falte ningn documento en su escritura de constitucin de sociedad, o
sea, si el socio hizo un aporte de un bien raz, procuren llevar todos los antecedentes necesarios
para que la escritura se autorice en 1 o 2 das, lo mismo si hay que acreditar el tipo de rgimen
patrimonial, todas las cosas que fuimos viendo en la compraventa se van aplicando.
Si usted no lleva los antecedentes dentro de 60 das corridos al notario el notario va a dejar la
escritura tal cual, e incluso si se los llevas el da 61 t vas a poder cerrar tu escritura, y puedes
publicar e inscribir pero se hizo fuera de plazo as que no vas a estar constituida legalmente.
Cuales son los vicios formales? Falta de oportuna inscripcin o la falta de oportuna publicacin,
pero para que ustedes puedan hacer una escritura de saneamiento este contrato en que debe
constar? .
Hay vicios que son de fondo y otros vicios que son los que establece la ley de saneamiento que son
formales.
Vicios de fondos, que es lo que dice la ley; 352, la sociedad colectiva comercial se forma y prueba
por escritura publica entonces si no consta en escritura publica efectivamente va a dar lugar a
una comunidad va a dar lugar la nulidad absoluta.(355) si consta en escritura pblica nosotros la
vamos a poder sanear porque es un vicio formal no de fondo.
Si esta sociedad que constituiste por escritura pblica genera algn tipo de contrato con tercero
para que puedan tener efectos de esos contratos desde la fecha del otorgamiento tenemos que
hacer un saneamiento donde comparecen los socios sealando que omitieron publicar e inscribir
el extracto de publicacin de la sociedad y que se comprometen a realizar el tramite dentro del
plazo legal. Mas o menos es eso despus lo veremos con mayor detencin, porque el extracto que
no se inscribi ni se publico debe incorporarse en esta escritura de saneamiento porque si ustedes
lo piensan el extracto nunca sali a luz pblica, nadie lo conoce, entonces para poder conocerlo
tenemos que incorporarlo en la escritura de saneamiento y despus en el extracto de la escritura
de saneamiento. El saneamiento produce efectos retroactivos, desde la fecha de la escritura y con
eso le das valides jurdica a todos los contratos que pudieron haber hecho estos representantes
legales.
Entonces vamos al 352 que nos seala cuales son las menciones de toda escritura de sociedad.
1. Nombre de los socios.
2. Razn social (sociedades colectivas) en las sociedades annimas y en las sociedades por
acciones y particularmente en las empresas individuales de responsabilidad limitada se
habla de nombre. Porque una empresa individual de responsabilidad limitada, tiene razn
social? Es sociedad? No.
3. Capital. Porque como es persona jurdica tiene que tener un patrimonio, y respecto del
capital tenemos el aporte, cuanto aporta, y aqu las palabras claves son; cuanto, como y
cuando. Cuanto aporta como lo aporta y cuando lo aporta.
4. La reparticin de beneficios prdidas.
Estamos en el art. 352 que habla de las colectivas comerciales y yo me voy a enfocar bsicamente
en las colectivas comerciales de responsabilidad limitada, esas son las que requieren escritura
pblica inscripcin y publicacin, las sociedades colectivas comerciales, a secas, solo requieren
escritura pblica y inscripcin en el registro de comercio, pero su problema es que son solidarias e
ilimitadas.
La que nosotros estamos viendo es la de responsabilidad limitada, si quisiramos modificar la
responsabilidad esta solo puede ser (ley 3.918 es la ley sobre sociedades de responsabilidad
limitada) segn el art. Segundo doce las sociedades de responsabilidad limitada sean civiles o
comerciales se constituirn por escritura pblica que contendr adems de las enunciaciones que
expresa el art. 352 del cdigo de comercio la declaracin de que la responsabilidad personal de los
socios queda limitada a sus aportes o a la suma que a ms de estos se indique o sea siempre
puede efectivamente modificar y dejar establecida la responsabilidad pero va a quedar siempre
hasta el monto del aporte o una responsabilidad mayor, nunca menor. O sea no puede aportar el
50% del capital y limitar su responsabilidad a un 30%, que es diferente al reparto de beneficios y
perdidas que aqu pueden modificarlo sin ningn problema, pero en cuanto a la modificacin de la
responsabilidad en las de responsabilidad limitada puede ser igual al aporte o mayor al aporte.
Estamos son las nicas dos opciones que da la ley.
Ahora cual es la disyuntiva que provoca el que tu pongas uno que tiene mayor aporte? O sea que
le aumentes la responsabilidad a uno de los socios, si te dice solamente lo puedes dejar igual al
aporte o mayor al aporte, resulta que tengo 2 socios que estn en 50% cada uno y quiero que uno
aumente a 60% el otro va a quedar con menos de lo que aporto, y que dice la ley, que no puede,
entonces tienen que tener mucho ojo cuando tienen 2, 50% hay que tener cuidado porque
siempre va a haber uno que va a bajar su responsabilidad. Te va a servir cuando haya ms socios.
Despus dice estas sociedades no podrn tener por objeto negocios bancarios y el nmero de sus
socios no podr ser ms de 50 y eso nomas.
As que ojo con esta mencin, que ms tiene que ir en una escritura.
5. El domicilio.
6. La administracin.
Ahora recuerdan ustedes cuando tuvieron sus clases de comercial que se distinguan los
elementos de la esencia, de la naturaleza y los meramente accidentales, de todas estas menciones
que ustedes me hacen cuales creen ustedes que son de la naturaleza? El domicilio, porque la ley
suple y lo suple con el lugar en donde se realiza la constitucin, si no se seala en la escritura se
entender que ser en el lugar de constitucin social, el de la escritura pblica.
Que pasa con la administracin, si no se seala uno o ms socios administradores o no se les
establece especficamente las facultades que tienen quien administran? Todos los socios.
La duracin la pondremos con una asterisco. Puede ser sin embargo acurdate que estamos en
una sociedad colectiva de responsabilidad limitada, e incluso en la sociedad colectiva comercial
hay un tema especfico respecto de la duracin en una colectiva civil la duracin podra ser a lo
mejor un elemento de la naturaleza que va a quedar determinado precisamente al proyecto por el
cual se arm esta sociedad, nosotros que a lo mejor tenamos un proyecto inmobiliario armamos
esta sociedad que iba a durar hasta que vendiramos la ltima casa, eso por ejemplo podra ser de
la naturaleza.
Sin embardo el art. 352 nos seala especficamente la poca en la que la sociedad debe principiar
y en la que debe disolverse, por lo tanto en las sociedades comerciales colectivas, sociedades
comerciales de responsabilidad limitada se debe sealar expresamente el plazo a diferencia de las
sociedades annimas, las sociedades por acciones, las empresas individuales de responsabilidad
limitada que segn norma expresa de la ley podrn ser de duracin indefinida.
As que ojo las sociedades colectivas comerciales y las sociedades colectivas comerciales de
responsabilidad limitada deben indicar duracin, sin perjuicio de que se vaya prorrogar.
Que otro ms les parece a ustedes que sea de la naturaleza? El reparto de beneficios, porque si no
la ley los suple con el porcentaje del aporte.
Ahora vamos a lo que expresamente seala el art. 352. la escritura social deber expresar;
1. Nombre apellidos y domicilios de los socios.- nuestro nmero uno estaba bien sin
embargo estamos otorgando esta sociedad a travs de un instrumento que se llama
escritura pblica y que menciones exige una escritura pblica? Nombre completo, cedula
de identidad, profesin etc.
2. La razn social o firma.- ojo con la razn social, 365 del cdigo de comercio, la razn
social es la frmula enunciativa de los nombres de todos los socios o de alguno de ellos
con la agregacin de estas palabras y compaa. Un detalle en materia de responsabilidad
limitada se debe agregar y compaa limitada, porque si no es limitada es ilimitada, esa es
la sancin que opera de pleno derecho.
- Art. 366 solo los nombres de los socios colectivos pueden entrar en la coposesin de la
razn social, ojo que el nombre del socio que ha muerto o se ha separado de la sociedad
ser suprimido de la firma social
Tienen ustedes una sociedad compuesta por don Marcelo Vargas Martnez, entonces sus socios
son, Marcelo Vargas Martnez y trinidad pozo tobar, cules seran las frmulas que podramos
utilizar para darle la razn social a esta sociedad? Vargas Pozo y CIA Limitada Vargas y Ca.
Limitada. Doa trinidad se aburri de su socio que era un holgazn y va a hacer la sesin de su
cuota de participacin social y entra por doa trinidad Felipe Cortines y se aburri doa trinidad se
hace una escritura de modificacin social en donde el abogado hace la transferencia de la cuota de
participacin de doa trinidad a don Felipe, y omite modificar porque la razn social puede
continuar Vargas pozo y cia limitada? No, por lo tanto la escritura de modificacin adems se
hacer constar la cesin de la cuota de participacin en la sociedad de doa trinidad debiera
tambin incorporar la modificacin de la razn social y eso para que no lo olviden porque los
abogados lo omiten con mucha frecuencia.
- Art. 367, el uso que se haga de la razn social despus de disuelta la sociedad constituye
un delito de falsedad y la inclusin en aquella del nombre de una persona extraa es una
estafa por lo tanto si nosotros mantuviramos Vargas pozo y cia limitada a esta sociedad
que se modific estamos incurriendo en un delito adems. As que ojo con el tema de la
razn social. La ley sobre responsabilidad limitada nos seala adems que dentro de las
figuras que podemos tomar de la razn social podemos agregar una alusin al objeto de la
sociedad, entonces si yo tengo una sociedad cuyo objeto es una distribuidora de producto,
comercializadora y prestacin de servicios, puedo poner Vargas pozo comercializadora y
cia ilimitada? Si se puede porque est dentro de los objetos. Ahora podre ponerle
comercial los Andes y cia limitada? S, porque hace referencia al objeto lo nico que la
distingue es que es una sociedad comercial para diferenciarla de una civil. El nombre de
fantasa es un apodo pero lo importante es la razn social y se puede componer solo con
el nombre de los socios y en el caso de las de responsabilidad limitada una referencia al
objeto.
En otro tipo de sociedades en el caso de las sociedades por acciones, en las sociedades annimas
tambin pueden tener referencia al objeto ms la sigla SA, en las sociedades por acciones la
misma historia, objeto ms sigla y ojo es S mayscula p minscula A mayscula SpA, As est
escrito en la ley si usted lo pone con mayscula todo para mi gusto es nulo porque la ley es clara.
Y tenemos ac las empresas individuales de responsabilidad limitada, se acuerdan que cacho haba
con esto del nombre? Art. 4 de la ley 19857 de empresas individuales letra B en la escritura el
constituyentes expresara a lo menos, el nombre de la empresa que contendr al menos el nombre
y el apellido del constituyente pudiendo tener tambin un nombre de fantasa, sumado al de las
actividades econmicas que constituirn el objeto o el giro de la empresa y deber concluir con las
palabras empresa individual de responsabilidad limitada o la abreviatura EIRL.
Entonces que tiene que llevar? Podemos poner entonces los Andes comercial EIRL? No porque
debe contener el nombre del constituyente ms objeto ms EIRL.
Ojo con esto porque puede ser causal de nulidad. La escritura no es nula sino que es el tipo
societario.
3. los socios encargados de la administracin y el uso de la razn social entonces en
materia de administracin en una sociedad colectiva si nada se dice en la escritura van a
ser todos los socios de consuno, sin embargo nosotros en la escritura pblica podemos
determinar que socios o cuales socios van a representar a la sociedad van a tener
facultades de administracin y van a usar la razn social. la ley distingue entre los socios
que estn facultados para usar la razn social y los que tienen la administracin,
lamentablemente eso se presta para ms enredos en materias prcticas que para la
sanidad del contrato que ustedes estn otorgando, por lo tanto habitualmente y es un
formulario que van a encontrar va a estar entregada la administracin, representacin y
uso de la razn social en un socio y este socio podr tener facultades amplias o facultades
limitadas. Por mucho que tenga todas las facultades de administracin y disposicin
respecto de los bienes sociales usted tiene que copiar y pegar el mejor formulario que
encuentren de esos hay artos y ojo que tengan siempre facultad para ceder acciones y
derechos para renunciar acciones para cobrar y percibir y hacer efectivo toda clase de
documentos mercantiles.
Por qu? Ceder acciones de derecho y aceptar cesiones de crditos, para que sirve esto a una
empresa? Factoring, vale vistas o depsitos a la vista. Tambin tienen que tener ojo que en el
formato aparezca girar, aceptar, receptar, subscribir, protestar, etc. Letras de cambio endosar,
pagares, y cheques.
Ahora si las facultades estn limitadas deben sealar expresamente cual es la limitacin a veces
podr solo tomar en arrendamiento bienes races de la empresa pero no podr arrendar, o sea
puede arrendar para la sociedad pero no podr dar en arrendamiento los bienes de la sociedad,
podr a lo mejor administrar la cuenta corriente de la sociedad pero por ejemplo no podr re
aceptarle letras de cambio. As que ah tienen que ir viendo.
Si son dos socios nomas lo mismo de las facultades amplias o limitadas, y se detallan todas las
facultades la nica diferencia es que si esta actuacin de los socios va a ser por separado o va a ser
conjunta. Incluso por ejemplo si tienen 3 socios si en algunos casos solo se va a requerir la
concurrencia de dos de ellos.
Derecho Notarial Clase 16

El estudio de ttulos el objetivo que tiene es que cuando ustedes estn atendiendo a una persona
que valla a comprar una propiedad, o que valla a vender una propiedad o que valla a dar en
garanta esa propiedad la persona que la compre quede totalmente tranquila en cuanto a que est
comprando un bien para disfrutarlo y no que est comprando un juicio porque si hay algn
problema con respecto a los ttulos indudablemente que este va tener que desembocar en un
juicio que es lo que nadie quiere no se olviden ustedes de una cosas y es que el abogado al igual
que los conservadores y notarios son auxiliares de la administracin de justicia entonces lo que
hay que buscar es tratar de evitar juicios entonces de esta manera se hace una revisin a los
ttulos de propiedad y al final de esta revisin vamos sacar una conclusin que nos va indicar que
estamos en presencia de un bien que puede ser enajenado o que puede ser gravado sin problema
para la otra parte.
Ahora yo les dije en la primera clase que hacer un estudio de ttulos no era algo muy fcil yo dira
que se va adquiriendo experiencia y solidez con el correr del tiempo porque hay que tener
conocimiento de derecho notarial de derecho civil, de derecho tributario, derecho inmobiliario en
fin una serie de ramas de derecho que de alguna manera estn involucrados con el estudio de
ttulos.
La gracia que tiene esto del estudio de ttulos es que no tiene plazo salvo que el cliente diga yo
necesito comprar esta propiedad lo ms rpido que se pueda y lo rpido es enemigo de lo jurdico,
entonces haya que tomarse un tiempo suficiente que permite recabar antecedentes, hacer un
estudio minucioso.
Esto significa que los antecedentes que vallan pidiendo tiene que ser revisados en forma prolija
tratar de no pasar por alto cosas que nos parezcan insignificantes.
Cuando se empieza hacer un estudio de ttulos se forma una carpeta de antecedentes carpeta que
le va a servir a quien compre la propiedad o a quien obtenga la garanta hipotecaria para poder
tener la historia de todo el periodo que se revis ahora el periodo que se revisa normalmente es
de 30 aos que es lo habitual porque este periodo comprende los plazos de prescripcin, ahora
cuales son los antecedes que se piden.
Certificado de dominio vigente de la persona que est vendiendo el cual nos dice que la propiedad
pertenece a fulano de tal que al da de hoy esta propiedad tiene o no tiene desmembraciones de
terreno

Porque una propiedad que tiene supongamos que tiene 10 hectreas no quiere decir que hoy
tenga las 10 hectreas porque el propietario puede haber enajenado una parte o retazo entonces
el certificado de dominio vigente nos va decir es dueo pero del resto no transferido y ah
tenemos un primer aviso saber cul es el resto no transferido y esto lo vamos a ir conociendo a
medida que vallamos solicitando antecedentes.
Despus bien otro certificado que es muy importante que es un certificado de gravmenes y
prohibiciones que nos indica si la propiedad en el curso de estos 30 aos ha sido objeto de alguna
hipoteca, de algn usufructo o cualquier gravamen y el de prohibiciones porque son dos
certificados en uno y este nos va indicar si la propiedad ha sido objeto de prohibiciones de
embargos, interdicciones.
A veces con estas dos cosas se piensa que est hecho el estudio de ttulo y que no queda nada que
revisar pero hay otros certificados que se piden porque hay que pedir adems una copia de la
escritura de la persona propietaria o sea de cuando el compro la propiedad y aqu entramos ya a
analizar cuestiones ms fina de los que es el derecho civil y el derecho notarial como es saber por
ejemplo si en la escritura se pag el precio al contado o no si se pag al contado nos quedamos
tranquilo en ese sentido, si se pag a plazo vamos a tener que pedir otros documento que es una
escritura que nos indique que el saldo del precio fue pagado.
Despus vamos a tener que revisar si el vendedor de la persona que estamos investigando, si ese
vendedor era casado o era soltero por eso es que yo les dije que era muy importante respecto del
comprador se pusiera caso con doa fulana de tal en la escritura nos va decir entonces que la
persona que vende compareci su conyugue o no compareci si no compareci podramos estar
en presencia de una posible nulidad relativa de ese ttulo, si compareci nos quedamos conforme.
Despus vamos a entrar analizar otras clusulas del contrato cuando son escrituras puras y simples
de compraventa estaramos listos, pero esta escritura, esta copia de la escritura que le pedimos al
vendedor tiene tambin un lmite haya que pedir los ttulos de 10 aos hacia atrs, entonces
tenemos que ver que operaciones se hizo respecto de esta propiedad en el curso de estos diez
aos, porque puede aparecer que el vendedor de ahora compro hace 5 aos

Entonces tenemos que entrar a revisar el ttulo del anterior propietario.
Otro certificado que tenemos que pedir y que es muy importante que se llama certificado de
especificaciones previas y este certificado se pide en la direccin de obras municipales y esto es a
propsito del plano regulador y el plano regulador lo que quiere decir es que regula el uso y el
destino de los suelos dentro de una comuna y as como nosotros tenemos en el frente un sitio
que tiene un destino educacional al igual que este pero as tambin os podemos encontrar con
que a metros ms all el plano regulador indique que el sitio tiene un destino comercial que no se
conviene con lo educacional
Porque este certificado nos va servir a nosotros es porque si un cliente nuestro quiere comprar un
terreno para construir por ejemplo un edificio de estacionamiento de vehculos si el certificado de
especificaciones respecto de esa propiedad no nos dice que ese sitio es apto para eso tenemos
que decirle a nuestro cliente que no lo compre porque esa compra no le va a servir de nada.
Este certificado de especificaciones previas tiene una ventaja porque si nosotros hoy da pedimos
un certificado para el terreno del frente supongamos que es un terreno que esta baldo que no
tiene construccin y la municipalidad nos dice si es apto para un colegio y si en el intertanto se
aprueba un nuevo plano regulador y ese plano regulador no lo contempla como colegio, el
derecho administrativo nos dice que ac abran derechos adquiridos por el hecho de la que
municipalidad ya hubiere otorgado un permiso de edificacin o de uso de suelo en tal sentido.
Otro certificado que tambin es importante conseguir a pesar de que ya depende un poco del
conocimiento que uno pueda tener del terreno del lugar es el certificado de no expropiaciones
que lo da la municipalidad y lo da el SERVIU.
Hablbamos que los plazos de estudio de ttulos era de 30 aos pero en el caso de la ley de
reforma agraria es menor pero la ley de reforma agraria es una ley que tiene ms e 30 aos as
que no sirve de mucho
Una ley ms reciente es el decreto ley 2.695 que hace un saneamiento de ttulos de dominio dice
que desde el momento que la persona hizo un saneamiento de ttulos y adquiri el domino
conforme al decreto ley 2.695 todos los gravmenes anteriores que haya habido quedan
caducados de tal manera que no se puede hacer valer ningn derecho sobre ellos.

Ahora cual es el grado de exactitud de un estudio de ttulos todos podemos equivocarnos pero va
depender de la fidelidad de los documentos que se tuvieron a la mano para hacer el estudio de
ttulos.
Lo importante es siempre tratar de ir a la fuentes orignales de las copias que estamos requiriendo
En cuanto a las declaraciones de las partes que contiene la escritura conviene hacer otra
observacin ya que la escritura hace plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado en cuanto a
la fecha y en cuanto a las declaraciones que tiene de las partes pero no hace plena fe en cuanto a
la veracidad de las declaraciones hechas por las partes.
Hay una cosa que es bien importante en las escrituras porque ustedes sabes que hay un
saneamiento en los vicios de eviccin a que se obliga siempre el vendedor pero tambin hay una
cosa que muchas veces olvida y es el saneamiento de los vicios redhibitorios o los vicos ocultos.
Una vez que hemos hecho todo el estudio de ttulo vamos a llegar al final a que este estudio de
ttulo se acepta o se repara.
Con respecto a las posesiones efectivas nos encontramos ltimamente con una serie de anomalas
con respecto a las posesiones efectivas que otorga el registro civil, ustedes saben que cuando
alguien pide una declaracin de posesin efectiva hace una revisin genealgica de todas las
personas que tengan una relacin con el causante, entonces aqu hemos encontrado que han
aparecido fallecidos con 3 conyugues o le han aparecido a una X personas hijos que no lo son
porque el registro civil cruza informacin de apellidos, cuando nosotros le hemos reparado esto al
registro civil los abogados nos han dado una respuesta curiosa y nos han dicho para eso estarn
los abogados de las partes para probar lo contrario ( no s qu bien este tema pero prefer
escribirlo igual)
Con esto de las posesiones efectivas haya que tener cuidado

Otra cosa importante que cuando se revise una escritura es ver lo referente a las personeras, la
personera es la actitud que tiene una persona para representar a otra, como cosa curiosa en la
legislacin nuestra en ninguna parte existe obligacin para el notario de dejar constancia de que
tal persona acta en representacin de segn mandato otorgado en tal parte y con tal fecha se
hace igual pero no existe esta obligacin para los notarios.
Es importante que el abogado del comprador averige que ese mandato que se va a entregar en
notaria est vigente o no y esto se hace pidindole en el archivo judicial si tiene ms de un ao.
En la personera hay que dejar constancia de quien la otorgo
Lo otro que es importante es que cuando les hagan llegar a ustedes un mandato hay que leerlo
muy bien porque los mandatos son restrictivos sirven exclusivamente para lo que dicen los
mandatos no se pueden interpretar, ahora hay un aforismo legal que dice que quien puede lo mas
tambin puede lo menos y por ejemplo si yo le confiero mandato a una persona para que venda
indudablemente que lo estoy facultando para que celebre una promesa de venta pero los
mandatos se deben interpretar en forma restrictiva porque no se puede interpretar la voluntad
del mandante.
Despus que tengamos todo esto tenemos que formar la carpeta que puede que sea extensa
como puede que no
Otra cosa importante es que en todas las escrituras especialmente en la de compraventa de
inmuebles se inserta una clusula a final que todo el mundo la conoce como se faculta al portador
y la importancia de esta clusula sirve para la tradicin del dominio si nosotros en una escritura
no le ponemos esta escritura estamos obligando tanto a que el comprador como el vendedor
vallan al conservador de bienes races a firmar la inscripcin, se presenta un problema de
interpretacin en el caso de que en el nter tanto que se otorg la escritura y se lleve a inscribirla
en el conservador fallezca una de las partes aqu hay muchas teoras al respecto y habra que
entender que esta clusula es un mandato y una de las causas de termino del mandato es el
fallecimiento del mandante por lo tanto no se podra inscribir por lo tanto tendramos que entrar
en una gestin judicial para poder inscribir y esta es la importancia de la clusula se faculta.
Derecho Notarial clase 17 (clase prctica con la profesora).
En que quedamos la clase pasada? Quedamos en sociedades, las menciones que tiene cada
escritura, pero En que elemento quedamos?
Se acuerdan que estbamos analizando el Art.352 del cdigo de comercio, revisando cuales eran
las menciones de la escritura pblica en un contrato de constitucin de sociedad Cul fue el
ultimo elemento que vimos? Estbamos analizando mencin por mencin del Art.352 de eso me
acuerdo claramente, vimos:
El tema de la comparecencia de los socios y dijimos que tenamos que relacionarlo con el un
artculo del cdigo orgnico, porque aqu la escritura segn el Art.352 del cdigo de comercio
nos exiga solamente Nombres, Apellidos y Domicilio de los socios, sin embargo tenamos que
relacionarlo con lo que deca el Art.405 del COT que Qu otras menciones nos exiga para la
individualizacin de las partes?, Qu otras cosa necesitan para cuando hacen sus talleres de
compraventa, con que datos individualizan a los socios o a los comparecientes?
- Nombre completo.
- Estado Civil.
- Profesin.
- Cdula de Identidad.
- Domicilio.
- Nacionalidad.
Por eso tenamos que complementar lo que deca el Art.352 n1 con lo que nos indica el COT.
Despus hablamos de la Razn Social y se acuerdan? Que dijimos particularmente porque
estbamos analizando particularmente las sociedades comerciales de responsabilidad limitada en
donde sealbamos que deba estar compuesta por (La Razn Social):
- El nombre y apellido de uno o ms de los socios + la frase y compaa limitada o una
referencia al objeto conforme a lo que nos deca la ley 3.918 que ve las sociedades de
responsabilidad limitada.
Despus vimos el tema de La Administracin de la sociedad que era una mencin accidental
porque si nosotros no mencionbamos quien era el socio administrador administraban todos los
socios de consuno.
Conforme al Art.352 n4 nuestra escritura pblica, y como nosotros sabemos adems que es un
elemento esencial en el contrato de sociedad, debe sealar cual es el capital, cual es el patrimonio
de esta sociedad recuerden que nosotros estamos creando una persona jurdica distinta de los
socios, por lo tanto como persona que es tiene que tener nombre, domicilio y un patrimonio
este patrimonio o capital de esta sociedad va a estar constituido Por qu? En las sociedad
colectivas comerciales por el aporte?, por el pago efectivo que realicen los socios?, requiere
el pago efectivo? No, requiere la promesa del aporte, se contenta con la promesa del aporte
por lo tanto esta sociedad tiene que sealar el capital total, por ejemplo vamos a sealar 10
millones de pesos, son 3 socios y tenemos que indicar Cmo aporta y paga este capital o este
aporte al capital?
1.- Un socio va a aportar 5 millones de pesos.
2.- Otro socio va a aportar 2 millones de pesos.
3.- Y otro socio va a aportar 3 millones de pesos.
El socio 1 puede sealar que aporta y paga en este acto los 5 millones de pesos, Se acuerdan
de cuando estbamos analizando cuales eran los requisitos generales yo les dije en el capital
siempre hay 3 preguntas que tienen que responder Cuanto, como y cuando? Cuanto
aporta? 5 millones de pesos, Cmo lo aporta? En dinero en efectivo, Cundo lo aporta? En el
acto de otorgamiento. Generalmente la frase que se utiliza es que socio 1 aporta la suma de 5
millones de pesos que paga en este acto y que ya han sido ingresados a la caja social, o sea, la
sociedad ya tiene incorporado dentro de su caja los 5 millones de pesos en dinero en efectivo,
como sabemos que siempre es un problema dar una cierta suma de dinero en dinero en efectivo
tambin podemos sealar que puede ser el pago al contado eso significa que va a estar
documentado por un cheque, por un vale vista, etc. pero siempre como les digo cuando se paga
en el acto de otorgamiento es que ya ha sido ingresado a la caja social.
El socio 2 dijimos que aporta 3 millones de pesos, sin embargo el como? Lo vamos a hacer
variar porque sabemos que el aporte en las sociedades Cmo puede pagarse? En dinero, en
especies y en trabajo este seor va a aportar 3 millones de pesos en especies y aqu cobra
importancia todo lo que vimos respecto de la singularizacin de los bienes en materia de
compraventa en que puede ser la especie un bien mueble o un bien inmueble y aqu cobra
insisto importancia el tema de la singularizacin, si es un bien raz por lo tanto vamos a tomar las
mismas consideraciones que tenamos para el contrato de compraventa en la singularizacin del
bien eso quiere decir que vamos a tener que sacar un dominio vigente, un hipoteca y
gravmenes, sealar el rol de avalo de la propiedad en la escritura y la singularizacin de es
dueo de tal cosa y se transcribe textual, se seala fojas n y ao de inscripcin. Qu es lo
importante ac es que la avaluacin de los bienes que se aportan debe ser de comn acuerdo
por las partes y eso debe constar de forma expresa en la escritura porque es un requisito del
contrato.
Otra cuestin importante el aporte cuando se hace respecto de especies puede ser En Dominio
o En Usufructo y si es usufructo tendr que contar con todas las menciones especiales del
contrato de usufructo y que son Alguien las recuerda?, Qu obligaciones tiene el usufructuario?:
- Rendir caucin de restitucin y de conservacin.
- Realizar Inventario Solemne.
Por qu les digo que estas son menciones especiales del contrato de usufructo? Porque as como
lo vimos que era un contrato en donde haba vnculo de parentesco entre las partes y en este caso
donde yo le estoy aportando a la sociedad habitualmente se exime al usufructuario de estas
obligaciones, pero eso debe constar expresamente en la escritura.
Ahora si se trata de un predio agrcola que esta avaluado en 3 millones de pesos Qu mencin
adems debe tener nuestro contrato de sociedad? La prohibicin del cambio de destino porque si
no incorporamos la prohibicin de cambio de destino nuestra escritura es nula y de nulidad
absoluta.
El cuando? Este seor lo va aportar en el acto Qu problemas entre comillas podamos tener? Es
con el tema de los bienes muebles, podamos tener porque hubo una modificacin respecto de la
publicacin en el diario oficial hasta febrero de este ao, sabemos que Chile se incorporo a la
famosa OCTE organismo internacional dedicado exclusivamente a ver todo el mbito econmico
de un pas bsicamente, hay ciertos pases miembros de esa organizacin y Chile se ha
incorporado .de all que haya habido una profunda modificacin en materia de gobierno
corporativo en materia de sociedades annimas, en el tema de las prendas sin desplazamiento y
adems en la constitucin de empresas, empresas en trminos generales y miradas desde una
perspectiva econmica y no jurdica como lo estamos haciendo nosotros que es bsicamente las
sociedades, entonces en pases de Europa constituir una sociedad o constituir una empresa se
demora entre 8 y 14 das y a veces menos, ahora cuando nosotros queramos constituir una
sociedad nuestro sistema estableca que:
- debamos otorgar la escritura de constitucin y
- publicar por una sola vez en el diario oficial en el caso de la de responsabilidad limitada e
- inscribir en el registro de comercio competente
- y todo eso dentro de un plazo de 60 das.
El punto estaba en que usted poda otorgar la escritura constitucin, es decir, suscribir la escritura
y si por ejemplo los aportes eran todos en dinero el extracto poda salir el mismo da de la notaria
porque lo tena que autorizar el notario, poda salir el mismo da o al da siguiente
imaginmonos hoy 11 de mayo ustedes firman la escritura de constitucin de sociedad, maana a
ustedes le entregan las copias de su escritura y sus respectivos extractos y publicar en el diario
oficial tena un costo y este costo era por carcter, a usted le cobraban por cada carcter que tena
extracto, le cobraban una cantidad de dinero que habitualmente en una sociedad muy sencilla no
era menor a 70 mil pesos aproximadamente, por lo tanto era un tema de tiempo y un tema de
costos.
En costos tena que considerar usted la redaccin del abogado, la notaria, el diario oficial y la
inscripcin en el registro de comercio; en *Tiempo decamos que un notario gil poda entregarle
en el mismo da o de un da para otro su extracto, pero resulta que el registro de comercio se
demora por lo menos 5 a 7 das hbiles en entregarle su copia de inscripcin, eso por darle un
nmero pequeo porque a veces es ms, y despus haba que *Pagar el tema del diario oficial que
por lo menos eran 70 mil pesos, ahora debemos pensar en un micro empresario que tiene un
capital de 1 o 2 millones de pesos porque necesita empezar a facturar, entonces ya le cuesta 150
mil pesos mnimo del abogado por redactar una escritura de constitucin de sociedad el cual se
demorara 1 o 2 das siendo diligente en la redaccin, o sea, 150 mil pesos con 1 o 2 das + 1 o 2
das ms por la notaria la cual aproximadamente cobra 45 mil pesos + el gasto del diario oficial + la
inscripcin en el registro de comercio que tambin mira cual es el capital social y por lo menos
cobran 25 mil pesos entonces este humilde ciudadano micro empresario tena que tener por lo
menos 300 mil pesos para poder hacer su constitucin de sociedad y tenamos un plazo de 7 das
ms menos y en el diario oficial haba que pagar un adicional para que saliera una publicacin
rpida sino te daban la fecha que era de ms o menos 3 das y era divertido porque si usted lo
solicitaba en Talca se demoraban hasta 10 das incluso en publicarlo y si uno iba a Santiago y
solicitaba en el diario oficial de Santiago podan demorarse a lo menos 3 das, pero si uno pagaba
un adicional poda salir al da siguiente entonces estamos hablando de 10 das ms en el diario
oficial, o sea, una persona para constituirse necesitaba por lo menos 17 das hbiles y eso es solo
para cumplir con las formalidades legales, una vez que tena todo este procedimiento terminado
ah l recin poda obtener RUT y hacer su inicio de actividades, entonces estamos hablando de
aproximadamente 20 das.
Qu paso?
En el diario oficial se cambio el tema de la publicacin y esto debemos tenerlo claro y ordena
ahora a todos los notarios que deben tener firma electrnica avanzada y el notario donde usted
otorga su escritura de constitucin debe generarle un extracto con firma electrnica avanzada que
debe ser enviado al diario oficial, no van a pagar la publicacin en diario oficial y se publica el da
subsiguiente que es la publicacin normal todas aquellas sociedades cuyo capital sea menor o
igual a 5.000 UF, o sea, estamos hablando de 120 millones de pesos ms menos.
Volviendo atrs con el tema de los bienes muebles el problema que tenamos era respecto de la
singularizacin, recuerdan ustedes que cuando vimos la compraventa de bienes muebles por
ejemplo en el caso de un computador haba que sealar ao de fabricacin, serie, modelo, marca,
etc. y esto nos alargaba considerablemente nuestro extracto y el extracto contiene ciertas y
determinadas menciones y es como muy puntual, sin embargo respecto del aporte del capital
cuando era de bienes habitualmente los abogados eran medios quisquillosos y queran mencin
expresa de lo que se haba aportado, entonces tenamos el pero de que tenamos que publicarlo y
nos sala un poco oneroso, hoy por hoy ese tema ha cambiado pero as y todo el diario oficial en la
practica, porque no existe ninguna norma, exige igual que el extracto sea relativamente corto,
entonces respecto de los bienes muebles Qu es lo que se hace habitualmente? Es hacer un
inventario, por ejemplo si este seor va a hacer el aporte de todo el mobiliario de oficina
entonces este seor tiene que hacer un inventario de todos aquellos bienes que va a aportar, el
estado en el que se encuentran y ese inventario se protocoliza y va a quedar por lo tanto
incorporado o se va a entender incorporado para todos los efectos legales como parte de nuestra
escritura de constitucin de sociedad.

El socio 3 va a aportar 2 millones de pesos y la ley nos seala que puede hacerse el aporte en
trabajo, sin embargo primero tenemos que dejar especificada cual es la funcin o trabajo que va a
realizar y adems debemos dejar mencin del plazo, ahora si no se establecen cuotas de
participacin en las utilidades expresamente a este socio le va a tocar lo mismo que toque el que
aporto lo menos y si por ejemplo al revs el que aporta trabajo aporta 3 y el que aporta 2 lo
aporta en bienes, el que aporta 3 como aporta solo trabajo y no se especifico que se iban a
distribuir las utilidades y las perdidas conforme al aporte va con el que gana menos.
Eso respecto del capital.
Si ustedes no sealan la avaluacin convencional en trminos expresos, tienen que sealar por lo
tanto Cmo se va a hacer esta avaluacin?, no puede quedar en el aire, eso es mencin de la ley.
N5 Las negociaciones sobre que deba versar el giro de la sociedad Esto, el tema del capital
vale para las sociedades colectivas comerciales, para las de responsabilidad limitada, para las
sociedades annimas, para las empresas individuales es una mencin comn a todos los tipos
de sociedades.
El Objeto:
Respecto del Objeto tenemos algunas diferencias. Qu clase de mencin sera El Objeto en un
contrato de sociedad? De la esencia y la ley habla de las negociaciones, si un seor les dice que el
tiene un supermercado y una venta de repuestos de vehculos motorizados Cul sera el objeto
para esa sociedad? Tiene un supermercado y tiene una venta de repuestos de vehculos
motorizados, Qu es lo diferente? Los bienes sobre los cuales recae esa compraventa, pero si l
les dice mire yo me dedico a esto y a esto, como le digo tengo un minimarket y tengo adems la
venta de repuestos Entonces cual sera la negociacin o el objeto? El objeto ser el
establecimiento de minimarket y la compraventa de repuestos de vehculos motorizados Es
comercializacin? En los dos sera comercializacin en definitiva compra, venta, importacin,
distribucin, exportacin de toda clase de bienes muebles y con eso ese seor puede vender lo
que se le antoje. Entonces ojo cuando determinamos el objeto, si ustedes sealan que ser el
establecimiento y administracin de minimarket y la compraventa de repuestos de vehculos
motorizados Qu estamos haciendo con ese objeto? Si yo pongo eso, en ves de decir
comercializacin, importacin, distribucin de toda clase de bienes mubles Cul es la
diferencia entre uno y otro? La generalidad, el objeto por lo tanto cuando ustedes constituyan
sus sociedades salvo que el cliente expresamente exija que sea as de especfico quiero esto y tal
cual lo es, pero la idea es que el objeto sea genrico, sea general y el objeto tambin en el caso
de las sociedades colectivas comerciales puede ser mltiple.
Ya tenemos el rubro de la comercializacin de toda clase de bienes muebles, una comercializacin
en trminos generales, pero tambin podramos decir que este seor quiere establecer una l es
contador y adems quiere prestar servicios en el rubro de su profesin entonces ah ya
tenemos que es *La comercializadora, *Prestadora de servicios y adems tiene 2 camiones y un
bus, entonces A que ms se podra dedicar? *Transportista entonces les insisto y tengan ojo
con esto de la generalidad y la multiplicidad, ahora Cul es el pero? Y sigo en las sociedades
colectivas comerciales y bsicamente de responsabilidad limitada, Cul es el pero de tener un
objeto mltiple? Porque aqu la sociedad la tenemos que ver desde la perspectiva comercial,
desde las normas que nos establece el cdigo civil incluso respecto de las obligaciones y derechos
que tienen los socios recprocamente y Desde que otra perspectiva se ve tambin una sociedad?
Desde la perspectiva tributaria Y que pasa con la prestacin de servicios por ejemplo? Boletean y
eso significa que tributan en segunda categora que es tributar en base a renta presunta lo que
significa que el estado conforme a los ingresos que uno seala presume un porcentaje destinado a
gastos eso es a grosso modo la segunda categora, entonces presume gastos y obviamente
presume una renta anual y en base a esa renta presunta usted paga su porcentaje de impuesto a
la renta, sin embargo cuando tiene renta efectiva y debe llevar contabilidad completa Hay
presuncin de gastos? No, todo tiene que estar detallado, todo tiene que estar informado de
ah que venga el tema de los gastos rechazados, las impugnaciones y los juicios que se producen
con el SII bsicamente en el tema de liquidaciones de impuestos, esto hasta ah porque yo no soy
profesora de tributario, pero si tienen que considerar lo siguiente en materia de *prestacin de
servicios este personaje se puede acoger a 2da categora, en materia de *transportes tambin
tiene ciertas franquicias tributarias que es por ejemplo el tema de descuentos por gastos en
petrleo que no lo tienen todas las empresas y tiene que acreditarse, y tambin le seala que
puede tributar bajo renta presunta entonces si este caballero llega y nos dice sabes que quiero
armar todas las cuestiones en una pura sociedad, bueno el como habamos dicho que era
contador, ahora cambiemos y coloquemos que es arquitecto, (porque como contador va a saber el
enredo que se le va a generar), entonces lo primero que debemos hacer es distinguir porque como
es comercializadora va a tener que tributar necesariamente en primera categora y como
prestadora de servicios y transporte la primera categora lo absorbe entonces esta persona ya
no va a poder tributar en 2da categora en base a renta presunta que de repente es mucho ms
simple y es mas manejable contablemente o en materia de transportes donde el tema de los
gastos en petrleo va a ser ms complicado el que le hagan devoluciones de impuestos y no va a
poder acogerse a la franquicia, as que ojo con la mezcla que hagamos de los distintos rubros a los
que se va a dedicar esta persona.
Excepciones:
Tenemos algunas sociedades colectivas comerciales que deben tener objeto nico; sabemos que
esta es la regla general genrico y mltiple; sin embargo tenemos otras que son de objeto
nico, usted solo puede dedicarse a una actividad por ejemplo las OTEC (organismos tcnicos
de capacitacin), objeto nico, a lo nico que se pueden dedicar es a la prestacin de servicios en
materia de capacitacin, tales como colegios, jardines infantiles y empresas relativas al rubro de la
educacin que cuando se constituyen como sociedad colectivas tienen que tener solo un
objeto.

Hay otros y esto se me paso en el tema de la razn social, hay una que a mi me ha llamado
profundamente la atencin, (esta es una nota aparte del tema de la razn social que se me
olvido), ahora hablando de las excepciones y que es el tema de las empresas de guardias de
seguridad que tiene una reglamentacin, o sea, si alguien logra trabajar un poco estudiando todo
lo que es el tema de los guardias de seguridad tiene una reglamentacin sper especifica
porque adems esta regulado por normas del ministerio del interior, carabineros, etc. y tienen que
cumplir con varios requisitos y uno de los requisitos es que sus sociedades tienen que tener una
referencia en el nombre, en la razn social a la prestacin de servicios en materia de seguridad
(La profesora se enreda en mala y alguien le corrige) o sea, en el objeto tiene que ir, no es que sea
nico puedes dedicarte a otras cosas, pero tiene que estar esa referencia, tiene objeto
genrico, pero a lo que voy es que esta referencia tambin tiene que estar en la razn social, a eso
voy por eso ojo en la razn social prestacin de servicios en materias inherentes a la
seguridad privada y esa misma frasecita tiene que estar en su objeto textual, tal como lo dice la
ley.
En las famosas EGIS (empresas de gestin inmobiliaria) que se hicieron muy famosas a ttulo de los
subsidios por los terremotos ahora y antes incluso con el tema de los subsidios con el fondo
solidario, las famosas EGIS tambin tienen una frasecita muy particular y tiene que ser textual
como seala la ley en el objeto. Las EGIS no tienen objeto nico, pero si como les digo tienen esta
mencin especfica.
Lo mismo rige, esto de las sociedades colectivas comerciales lo mismo rige respecto de las
sociedades annimas, de las sociedades por acciones y las de responsabilidad limitada.
Diferencia sustancial EIRL empresas individuales de responsabilidad limitada que ya hemos
sealado que para mi gusto es muy mala tcnica legislativa, seala Art.4 de la ley 19.857 en la
escritura el constituyente expresar a lo menos:
D) La actividad econmica que constituir el objeto o giro de la empresa y el ramo o rubro
especifico en que dentro de ella se desempear. Qu les sugiere esa frase a ustedes? Dice
la actividad econmica que constituir el objeto o giro de la empresa y el ramo o rubro
especfico en que dentro de ella se desempear Es un objeto sper especfico, esta ley para
que recordemos fue creada bsicamente para el tema de los microempresarios que no queran
formar sociedad o que formaban sociedades truchas donde ellos tenan un 99% del capital y
tenan una persona que era casi un palo blanco o bien los tenan tributando solamente como
personas naturales, entonces para obligar a que este tipo se ordenar contablemente crearon las
famosas EIRL precisamente para impulsar a los microempresarios porque como persona natural a
uno no le prestan plata en el banco, no es el mismo tratamiento que tienen como persona natural
a como persona jurdica y lo otro fundamental es que ingresa todo el patrimonio de la persona
natural como garanta para los terceros acreedores, en cambio En la empresa individual de
responsabilidad limitada cual es la diferencia? Que respecto de las obligaciones de esta empresa
Quin paga? Solamente la empresa, salvo las excepciones que establece la ley de si el tipo
desarrollo actos fuera de la empresa con el nombre de la empresa o no dijo y ah hay varias
excepciones, pero en trminos generales se supone que la empresa pagara con sus propios
recursos las deudas por las cuales se obliga;: entonces aqu nos dice 1ero que hay un objeto,
adems que aqu particularmente lo confunde el giro porque en otras menciones en el cdigo civil
e incluso en el cdigo de comercio se habla del giro pero Cul es la confusin que se presenta? Es
que usted en el SII cuando va a hacer su iniciacin de actividades tambin dentro de este objeto
mltiple que se seal comercializadora tiene que sealar un giro especfico y que tiene un
catalogo con una codificacin particular dentro de todos esos usted tiene que sealar por
ejemplo el establecimiento de un minimarket va a tener un cdigo para ese giro especifico,
entonces en esta ley se confunde lo que es el concepto general que tenemos nosotros de lo que es
la negociacin propiamente tal que es el objeto, con lo que es el giro del SII; y adems nos exige
a posterior que digamos especficamente el rubro en el cual nos vamos a desempear por lo tanto
en el caso nuestro era una comercializadora, pero el seor va a tener el establecimiento,
administracin y mantencin de minimarket, por lo tanto ese seor con esa empresa a lo nico
que se puede dedicar es a los minimarket si el seor es transportista a lo nico que se va a
poder dedicar es al transporte de carga y Podr dedicarse tambin al transporte de pasajeros?
Porque acurdense cuando dijimos que era transporte tena 2 camiones y 1 bus, tiene 2 camiones
y 1 bus puede dedicarse al transporte y Podr dedicarse al trasporte de carga y al transporte
de pasajeros? Tiene que elegir o transporte de carga o transporte de pasajeros, adems porque
tienen tributaciones distintas y beneficios tributarios distintos, as que ojo con el tema de las
empresas individuales.
Ahora en la prctica bienvenidos a la realidad hay un montn de empresas individuales que
andan dando vuelta y que tienen objetos mltiples y todas esas empresas individuales Qu
sancin tienen? La nulidad absoluta, y como les digo se van a encontrar con muchas porque el SII
no hace un control de legalidad respecto de las constituciones sociales, lamentablemente muchos
notarios tampoco lo autorizan y los abogados ignorantemente, adems que la ley no estableci
que esto debiera ser por minuta redactada por abogado entonces las hacen los contadores
habitualmente y se olvidan de este pequeo detalle del famoso Giro Especfico, as que tengan
mucho cuidado porque igual en todo caso las empresas individuales pueden acogerse a la ley
de saneamiento y se pueden arreglar, pero todos los actos y contratos que hayan realizado con
objeto fuera hay que tratar de dejarlos arreglados antes.
Estbamos en el objeto, bueno la parte de beneficios o prdidas que se asigne a cada socio
capitalista o industrial.
7mo La poca en que la sociedad debe principiar y disolverse.
El tema de la duracin, conforme al Art.352 las sociedades colectivas comerciales tienen que
tener fecha de inicio y fecha de trmino, por lo tanto Podemos decir que son indefinidas, de
duracin indefinida a contar de esta fecha? No, ahora sin perjuicio de que tienen que tener fecha
de trmino se puede establecer una clusula de prorroga y ustedes vern como se va prorrogando
igual como los contratos de arriendo, por el mismo plazo, por un periodo menor, etc. lo que si es
que tienen que tener cuidado es con el tema del plazo en el sentido de que si esta sociedad
nosotros le damos duracin de 1 ao, le tenemos que hacer considerar a las partes que si tiene
duracin de 1 ao y es una empresa constructora Ustedes creen que alguien le va a prestar
plata a esa constructora? No, entonces es lo mismo si los tipos se van a endeudar a lo mejor
una empresa que se constituye para la prestacin de servicios profesionales o cosas por el estilo, a
lo mejor puede tener una duracin menor porque los gastos que tienen en implementarse o en
prestar sus servicios no son mayores, pero si es una empresa de gran envergadura como una
empresa constructora o es un proyecto un poco ms grande no le pueden dejar 1 ao de duracin,
as que ojo con la duracin y las prorrogas de la duracin me toco el otro da un seor que le
hicieron una empresa individual, una EIRL y pusieron en la clusula la empresa individual tendr
una duracin de 5 aos a contar de esta fecha, clusula dcima el compareciente fija
domicilio y la escritura haba sido constituida el ao 2005 el seor tena cuentas corrientes
ya habilitadas en los bancos, varios contratos, facturas, etc. Qu paso con ese seor o que paso
con esa empresa? Estaba disuelta y como La salvbamos? Porque el seor sigui facturando, lo
divertido fue que el SII sigui facturando, como les digo ellos no hacen control de legalidad de
nada, o sea, legalidad respecto de todo lo que usted tenga que pagarles, pero respecto de los
contenidos del rea comercial hablando jurdicamente los tipos no se cuestionan nada, el tipo
sigui emitiendo facturas, el sigui pagando sus impuestos, mantena su RUT y Dnde se dieron
cuenta? En el banco, por la cuenta corriente le empezaron a protestar todos los cheques y el
tipo no tena idea, no entenda porque y Cmo resucitamos esto?, Cmo arreglan ese pastelazo?
Sanearla?, Modificarla?, Constituirla de nuevo? Constituirla de nuevo Qu implica? Ser
otra empresa individual; bueno la verdad lo nico que hicimos con este caballero y fue a solicitud
del abogado del banco fue sanearla que era como lo ms apegado a derecho, porque si ustedes
me preguntan no poda tampoco sanear algo que ya haba muerto, claro si ya no exista porque
ellos mismos se fijaron un plazo y de hecho el plazo ya se haba vencido con 1 ao, entonces igual
hay que tener cuidado por eso tengan mucho ojo cuando hagan la redaccin, de repente les
insisto esto de hacer contratos de compraventa y arrendamiento, constituciones de sociedad
las puede hacer cualquiera porque creen que es pescar un formulario y transcribir los nuevos
datos que corresponden al objeto vendido o a la sociedad que se esta creando, etc. bueno, el
cuento no es tan as y es lo que he tratado de explicarles durante el trascurso del curso y que es
que cada palabra que ustedes ponen en su contrato tiene implicancias jurdicas y de eso tienen
que estar muy concientes, por ejemplo en este caso creo que la escritura final se la haba hecho la
contadora o algo as, entonces cuando lleguen esas cosas a sus manos tratar de ser cuidadosos y
es por eso es que es tan quisquillosa la profesora en repetir una y otra vez porque esto lo van a
aprender ahora y despus nadie ms se los va a ensear y los guaracazos son importantes.
En materia de duracin la EIRL estas si pueden ser de duracin indefinida, lo mismo rige para
las S.A y las SPA pero lo ideal es que se especifique, porque la ley dice si nada se seale se
entender que es de duracin indefinida, pero lo ideal es que ustedes lo digan expresamente, y
duracin indefinida pero siempre a contar de cuando ___, la ley no subentiende la fecha de
otorgamiento necesariamente para darle nacimiento a la sociedad, pueden ustedes sealar un
plazo posterior a la escritura, por ejemplo no se a contar del inicio de actividades, el problema
esta en que si lo sealan de esta forma van a ser los propios socios los que van a tener que ir a
hacer el tramite porque como la sociedad entre comillas no ha empezado a regir no tiene
facultades de administracin todava, as que cuidado con estos detalles, pero siempre es poner a
contar de la fecha de otorgamiento.
8 La cantidad que puede tomar anualmente cada socio para sus gastos particulares.
9 La forma en que ha de verificarse la liquidacin y divisin del haber social.
10 Si las diferencias que les ocurren durante la sociedad debern ser o no sometidas a la
resolucin de rbitros arbitradores y en el primer caso la forma en que debe hacerse el
nombramiento.
11 El domicilio de la sociedad esta es una clusula de la naturaleza porque si no se seala
domicilio Dnde va a estar? En el lugar donde se otorgo la escritura. Y los dems pactos que
acordaren los socios, eso en trminos generales.
Las sociedades colectivas comerciales y civiles de responsabilidad limitada requieren adems una
mencin particular y que es una clusula y que tiene que ir porque o sino la sancin es que se
transforman en de responsabilidad limitada y es que los socios limitan su responsabilidad al
monto de sus respectivos aportes, entonces en el caso de las sociedades de responsabilidad
limitada las obligaciones adicionales son dos:
- primero que la razn social contenga la palabra limitada o su contraccin LTDA y
- que dentro del cuerpo de la escritura este esta declaracin de los socios.
Sino no va a producir el efecto de limitar la responsabilidad de estos.
Redactada la escritura, suscrita por las partes Hablamos el tema de la mujer casada en sociedad
conyugal? La mujer casada en rgimen de sociedad conyugal Puede constituir sociedad? Con
autorizacin del cnyuge, de ah que en definitiva si lo analizamos tericamente Quin percibe
las utilidades que provengan de esa sociedad? El marido porque l es quien administra la
sociedad, no se si a ustedes les pasaron que en algn momento la mujer casada en sociedad
conyugal fue incapaz si y que era incapaz relativa, y que eso se modifico, hubo una derogacin
sin embargo quedaron algunos artculos dando vueltas y entre esos el Art.349 puede celebrar el
contrato de sociedad toda persona que tenga capacidad para obligarse, el menor adulto y la mujer
casada que no este totalmente separada de bienes necesitan autorizacin especial para celebrar
una sociedad colectiva; la autorizacin del menor ser conferida por la justicia ordinaria y la de la
mujer casada por su marido segn algunos tericos de derecho comercial dicen que esta
mencin a la mujer casada en sociedad conyugal esta derogada orgnicamente, como para
nosotros sigue estando en el cdigo la verdad es que la sugerencia es que comparezca con la
autorizacin del marido, ahora Cul es la alternativa? Que en materia de sociedades colectivas
comerciales de responsabilidad limitada la mujer puede acreditar patrimonio reservado conforme
al Art.150 del cdigo civil y decir que ella acta sola, o sea, acta sola siempre y cuando acredite
que ejerce o ha ejercido una profesin distinta de su marido ojo que es ejerce o ha ejercido
por lo tanto una seora que se jubil Podr acreditar patrimonio reservado? Si, ojo con eso;
entonces el Art.150 del cdigo civil es aplicable en materias de sociedad colectiva comercial en
empresas individuales de responsabilidad limitada EIRL y Podrn los cnyuges constituir
sociedad? Los casados en sociedad conyugal obviamente? No, porque ya estn en sociedad
conyugal ya no hay una diferencia de patrimonios, si comparece la mujer y ya estn casados en
sociedad conyugal la mujer y el marido Hay un patrimonio distinto del de la sociedad
conyugal? Ninguno, Cundo podra constituirse sociedad en un matrimonio? Cuando estn
separados de bienes, cuando tienen participacin en los gananciales o cuando ella acredita que
tiene una profesin o actividad distinta de su marido ejerce o ha ejercido, ahora el punto esta y
supongo que a esta altura ya sabemos recuerden que Qu es lo que le da el Art.150? Es solo
administracin separada, porque si la sociedad conyugal se termina Qu pasa con los bienes que
adquiri la mujer conforme al Art.150? Son bienes sociales, entonces ojo y ah es cuando procede
la famosa renuncia a los gananciales cosa que en alguna clase creo que se los explique.
Entonces constituida ya su sociedad por escritura pblica suscrita por las partes, se debe
confeccionar un extracto habitualmente lo manda el mismo abogado y este extracto tiene que
tener tambin ciertas menciones que estn en el Art.354 del cdigo de comercio, eso insisto para
las sociedades colectivas comerciales Cules son estas menciones?:
1.- Nombres, apellidos y domicilios de los socios Aqu tendremos que agregarles menciones
del Art.405 del COT? Estamos haciendo el extracto, por lo tanto no son necesarias las menciones
del Art.405.
Diferencias las del Art.354 nos sealan nombre, apellido y domicilio en el n1 del Art.352, sin
embargo en materia de SA nos seala que debemos indicar el nombre, profesin u oficio,
domicilio de los accionistas y el rol nico tributario o documento de identidad si debiere tenerlos
Qu significa eso? Primero tenemos que sealar el nombre completo, profesin, domicilio
ntese que son distintas, y el RUT en el caso de que habitualmente las sociedades annimas van a
estar constituidas por personas jurdicas por lo tanto debemos indicar el RUT y en el caso de las
personas naturales la cdula de identidad.
Sociedades por acciones SPA extracto, seala que solamente debe indicarse el nombre de los
accionistas concurrentes y en las empresas individuales de responsabilidad limitada un extracto
de la escritura pblica autorizada por el notario ante quin se otorgo se inscribir en el registro de
comercio del domicilio de la empresa y se publicara por una vez en el diario oficial dentro los 60
das siguientes a la fecha de la escritura. El extracto deber contener un resumen de las menciones
sealadas en el artculo anterior Cules son las menciones que deben ir en una empresa
individual entonces?- Todas
Porque si tu no haces mencin de una Qu pasa con tu extracto si hay disconformidad entre el
extracto y la escritura?, Si no se cumple con las menciones esenciales de todo extracto, que pasa
con tu constitucin de sociedad? Es nula, as que ojo y prestemos atencin a este cuento
TODAS y sobre todo en este recordemos que lleva la edad.
- Nombre
- Apellido y
- Domicilio
La segunda mencin Art.352 n2 La razn o firma social Aqu habitualmente lo que se
seala es la razn o firma social como seala la ley y adems se hace referencia al nombre de
fantasa.
N3 Los socios encargados de la administracin y del uso de la razn social eso esta claro y se
tiene que sealar el nombre del socio con las facultades que tiene establecidas, si las facultades
fueron limitadas sealar amplias facultades o facultades limitadas conforme clusula 4ta del
pacto de constitucin o facultades limitadas en tales aspectos se acuerdan que yo les deca que
tenan que fijarse bien en el formulario que iban a ocupar en materias de administracin.
N5 Las negociaciones sobre que deba versar el giro de la sociedad ya sabamos que ese es el
tema del objeto, en materia de objeto tambin ah es copiar y pegar lo mismo que anotaron en
el objeto de la escritura de constitucin copian y pegan literal en el extracto.
El n4 es del capital, en el capital tambin era lo que sealbamos a grosso modo recin respecto
de la singularizacin de los bienes cuando hay bienes aportados, en materia de bienes races
habitualmente se seala el lote 3 de la parcela 4 ubicado en san clemente rol tanto, inscrito a fijas
tanto, nmero tanto, del ao tanto as de sencillo en el extracto y respecto de los vehculos
motorizados tambin se hace una referencia muy sucinta al tipo, modelo, ao de fabricacin y la
inscripcin en el registro de vehculos motorizados. Y respecto de los bienes muebles como
habitualmente era lo que yo les sealaba de que se hace un inventario y se protocoliza, no
obstante tambin se puede agregar en la misma escritura toda la singularizacin, pueden hacer
una referencia que es segn se seala en clusula tanto del pacto de constitucin o copiar y
pegar porque ahora como dijimos la publicacin en el diario oficial es gratuita as que ya no esta la
complicacin del gasto adicional que se produca antes en materia de gastos por publicacin.
N7 La poca en que la sociedad debe principiar y disolverse.
Despus seala que debe sealarse la fecha de la escritura y la indicacin del nombre y
domicilio del escribano que las hubiere otorgado, en esta parte tienen que considerar el tema de
que si bien la ley no exige la mencin del domicilio social y nosotros lo sealamos en la escritura
es preferible que lo dejemos expresamente estipulado en nuestro extracto para que no se
preste a confusiones ni tenga que estarse interpretando, porque les insisto si la domiciliamos
en Curico y otorgaron en Talca, o por ejemplo la intencin de las partes era que el domicilio de la
sociedad fuera Curico y nosotros la otorgamos en Talca y en la escritura de constitucin nada
dijeron conforme a l extracto el domicilio va a ser Cul? Se va a entender el de la escritura y
como se seala en el extracto tambin el domicilio del notario Dnde va a estar domiciliada? En
Talca y si domicilian en Talca y en realidad queran hacerlo en Curico van a tener que modificar o
sanear esa sociedad sealando expresamente cual es el domicilio y es una cuestin sper simple, o
sea, es una clusula muy pequeita y que no se nos puede pasar y les insisto modificar o sanear
una sociedad implica nuevamente la misma tramitacin y la misma cantidad de gastos y lo
principal a veces es el tiempo.
Estaba conversando ahora con un compaero de ustedes (Lus Mario) y en realidad es un tema en
el que debemos insistir en una compraventa sea de lo que sea, de cosa mueble o de cosa
inmueble respecto de la forma de pago del precio, si en la escritura se coloca que el precio es la
suma de tanto que se paga de contado y efectivamente el precio se pago con documentos, con
cheques y estos cheques salen posteriormente protestados ah uno no tiene nada que discutir
porque el precio en la escritura uno lo dio por pagado, pero si en la escritura uno le coloca que el
precio es la suma de tanto que se paga con tales y cuales cheques y los cheques salen malos uno o
varios en ese caso queda a favor del vendedor la posibilidad de ejercer la accin resolutoria por
incumplimiento del contrato por no pago del precio, entonces por eso siempre y especialmente
cuando se pague con cheque porque si se paga con vale vista es ms difcil que el vale vista pueda
ser en alguna forma dar orden de no pago por ejemplo, pero cuando se paga con cheque o con
letras siempre conviene dejar constancia en forma expresa de la forma como se paga porque o
sino uno pierde el ejercicio de la accin resolutoria que es la posibilidad que uno tiene de dejar sin
efecto el contrato, no se si les queda claro porque eso es muy importante.
Ahora, por lo que me deca M Anglica, parece que no les ha quedado muy claro cual es la
diferencia que hay entre escritura sin efecto y escritura sin autorizar son situaciones totalmente
distintas:
Ustedes saben que las escrituras que son un contrato tienen que ser firmadas por todas las
personas que en las escrituras comparecen, si alguna de estas personas no firma dentro de un
plazo de 60 das desde la fecha que tiene la escritura esa escritura queda sin efecto y ya no tiene
ningn valor, por eso que nosotros decimos y lo dice la ley tambin que las escrituras tienen un
plazo de 60 das para ser firmadas, fijmonos que este es un plazo de das y de acuerdo al Art.48
del cdigo civil los plazos de das se entienden corridos, o sea, no pensemos nosotros que estamos
por muy contrato civil que sea que se va a suspender durante los das feriados, este plazo es
corrido, no hay que confundirlo porque a veces tambin se confunden con una norma que hay en
el inciso final del Art.429 del COT que dice que a los 2 meses despus de haber cerrado el
protocolo el notario debe dejar una constancia de cuales son las escrituras que quedan sin efecto,
esto quiere decir que ya las dejo sin efecto lo que pasa es que despus va solamente a hacer
una certificacin de cuales son las escrituras que en el bimestre han quedado sin efecto.
Una escritura sin efecto ya no puede ser vuelta a revivir, esa escritura muri, ese contrato hay que
hacerlo de nuevo, esa escritura hay que hacerla de nuevo.
Ahora, hay una discusin que se presenta y que es ms bien de tipo doctrinario y que en realidad
cuando se ha presentado el problema los tribunales no han tenido una forma muy categrica en
solucionar el problema porque la ley habla de que los otorgantes son los que deben firmar las
escrituras dentro de este plazo de 60 das, el problema es Qu se entiende por otorgante? Y hay
algunos autores que hacen una diferencia entre Otorgante y Compareciente, porque el
compareciente puede no ser otorgante y dicen que:
Es Otorgante el comprador es un otorgante, el vendedor es un otorgante, la persona que presta
dinero en un contrato de mutuo es un otorgante y el que recibe es un otorgante.
Pero hay otro tipo de personas que no son otorgantes, que concurren a un contrato por ejemplo
prestando consentimiento por ejemplo la mujer casada en sociedad conyugal que autoriza a su
marido para enajenar Qu pasa si la mujer casada no firma la escritura?, Puede ser dejada sin
efecto o no puede ser dejada sin efecto? Esta es una discusin de tipo doctrinaria y que no
solucionaremos ahora y que los tribunales en alguna oportunidad la han solucionado de una forma
y en otra de otra forma se cita por ejemplo una sentencia bastante antigua de la corte suprema
en que compareca un marido constituyendo una hipoteca, por supuesto que tena que firmar la
mujer autorizando la constitucin de la hipoteca la mujer no firmo, el notario autorizo la
escritura, se pidi que se declarar que esa escritura estaba sin efecto, la corte suprema resolvi
de que no era necesaria la firma de la mujer porque la omisin de la firma de la mujer tena otra
sancin que era la nulidad relativa y que no era dejar sin efecto.
Despus hay otra situacin que me ocurri a mi y que desgraciadamente la corte tampoco resolvi
en definitiva el problema se otorgo una escritura de compraventa de una propiedad, firmo el
vendedor, firmo la mujer del vendedor autorizando la venta pero esta escritura al momento de
ser requerida la inscripcin en el conservador de bienes races, el conservador la rechazo porque
haba algo que rectificar o que aclarar o enmendar, entonces las personas comprador y vendedor
dijeron hagamos una escritura de rectificacin y en esa escritura de rectificacin el abogado que
la redacto hizo comparecer al comprador y al vendedor y a su cnyuge, pero la cnyuge en ltimo
momento se arrepinti y dijo yo no firmo porque ya firme la venta y no tengo porque firmar la
rectificacin en ese momento yo pens que no era necesaria la firma de la mujer y autorice la
escritura, se presento un recurso de queja en contra nuestra porque habamos autorizado la
escritura sin la firma de la mujer, la corte de apelaciones de Talca encontr que la escritura estaba
bien autorizada porque en el caso de la mujer, que fueron los argumentos que yo le presente al
tribunal cuando me toco informar, se estimo que la autorizacin de la mujer se necesitaba para la
venta y no para rectificar, la rectificacin era una cosa accesoria y no era lo principal entonces la
firma de la mujer no era tan indispensable. Esto posteriormente llego a la corte suprema pero la
corte suprema no se pronunci sobre este problema en especial sino que declaro valida de todas
maneras la autorizacin del contrato, pero no hubo un pronunciamiento respecto de si era
aceptable la posicin del notario en el sentido de haber aceptado la escritura.
Entonces esto de dejar sin efecto puede presentarse para algunas discusiones porque Qu es lo
que se entiende por otorgante?, Qu es lo que se entiende por compareciente? Pero es una
discusin doctrinaria que en su momento tendrn que resolver el tribunal que conozca de la
situacin.

Lo otro son las escrituras sin autorizar ustedes saben que uno de los requisitos para que una
escritura sea escritura pblica es que sea autorizada por el competente funcionario en este caso el
notario, el notario puede dejar de autorizar una escritura por varias razones, por ejemplo a mi me
traen una escritura de compraventa sobre inmueble, de acuerdo a la ley yo tengo que acreditar el
pago de las contribuciones a los bienes races, tengo que acreditar alguna personera hay
muchas situaciones que el texto mismo de la escritura le va indicando a uno como completa el
contrato, si una persona que deba llevar el pago de contribuciones para que yo autorizar la
escritura no me lo entrega yo no puedo autorizarlo y esa escritura va a quedar ah, va a quedar ah
hasta cuando ese tramite se complete, alguien pregunta O sea, no puede haber compraventa si
no estn pagadas las contribuciones? Ah tambin hay una discusin respecto al pago de las
contribuciones, yo se los coloque como ejemplo, pero hay algunos notarios que estimamos que no
es necesario ser tan rgidos en el pago de contribuciones porque el cdigo tributario dice que el
notario deber acreditar en un contrato todos aquellos impuestos que sean impuesto a la renta y
el pago de contribuciones el impuesto territorial no es un impuesto a la renta y es distinta la
situacin que se le presenta al conservador de bienes races porque ah si en forma expresa la ley
le obliga a dejar constancia de esto, pero yo les coloco el ejemplo para aclarar una situacin que es
la que me estoy refiriendo queda algn documento llmese contribuciones, llmese
acreditacin de personera, llmese un plano por ejemplo en el caso de una subdivisin no me
trajeron el plano, se hizo la escritura pero quedo pendiente acreditar que el sitio que se estaba
vendiendo era parte de un lote mayor entonces yo no puedo autorizar la escritura porque tengo
algo pendiente, puede pasar que el tiempo transcurra en forma muy lenta o muy rpida y que
pasen aos y Qu pasa, cuando esa escritura quedo sin efecto? Aqu se pueden presentar 2
situaciones:
1.- Que el notario ante quin se hizo la escritura todava este en el cargo.
2.- O que el notario ante quin se hizo la escritura ya no este en el cargo y no este por cualquier
razn, traslado, fallecimiento, licencia, permiso, etc.
- Qu pasa con respecto al (1) primer caso? Supongamos que se hizo una escritura en mi notaria
el ao pasado y esta todava sin autorizar porque no se acredito alguno de estos documentos,
entonces la persona viene me trae el documento y como todava la escritura la tengo yo en mi
poder porque no la he mandado al archivo judicial, yo la completo y se autoriza, y no paso nada
se dan las copias, se soluciono el problema.
Pero si se hizo esa escritura ante mi y ha pasado ya ms de un ao, recordemos que yo tengo que
enviar al archivo judicial los protocolos de escrituras que tengan ms de 1 ao de antigedad,
hablemos del 2009 esa escritura ya esta en el archivo judicial, yo no puedo llegar al archivo
judicial y sin ms autorizar la escritura porque ya esta en poder de otro ministro de fe, de otro
funcionario; pero la jurisprudencia ha dicho de que yo me ponga en contacto con el archivero y le
explique la situacin y el archivero debe permitirme a mi el ingreso al archivo, recuperar ese
documento, o sea, que me pasan el protocolo y en ese momento lo autorizo y ah se soluciona y
tampoco ha pasado nada.
- Ahora, que ocurre si se hizo una escritura ante un notario (2) y ese notario hoy da ya no esta en
funcin?, Cmo se soluciona el problema? El cdigo no nos dice nada, el cdigo civil, ni el
tributario, ni el orgnico aqu nos encontramos con una situacin que es la que yo siempre digo
que en materia de derecho notarial la costumbre es una fuente del derecho porque esto se ha ido
imponiendo por la fuerza de las cosas y se solicito en un comienzo en forma muy tmida por un
interesado que la corte de apelaciones o el juzgado de letras de donde dependa el notario lo
autorizara para firmar la escritura al notario que esta actualmente en funcin la jurisprudencia
ha ido ordenando esto, como no hay norma expresa en la ley y as se fijo un procedimiento el cual
se inicia con que el interesado hace una presentacin a la corte de apelaciones o al tribunal
respectivo en que cuenta toda la historia que se otorgo una escritura con fecha tal, en tal
notaria, que esa escritura esta sin autorizar, que el notario ante quin se otorgo ya no esta en
funciones con esa solicitud la corte de apelaciones o el tribunal le piden al notario un informe
para que este notario diga de si esa escritura esta completa, si no tiene blancos por llenar, si esta
con todas las firmas, si falta algn documento por insertar o si se han pagado todos los impuestos
el notario hace un informe con todas estas situaciones y la corte o el tribunal dictan una
resolucin facultando al notario para que autorice la escritura, ese es todo el procedimiento, o
sea, nunca se van a encontrar ustedes con una situacin en la que no se pueda autorizar una
escritura, siempre se va a poder autorizar una escritura aunque haya pasado muchos aos, a mi
me toca todava autorizar escrituras de hace 30 aos que eran de la notaria en la cual estoy
actualmente prestando funciones.
Se presentan a veces problemas con respecto a si el contrato genero impuestos o no, sabemos
que existe la prescripcin y el pago de los impuestos pasado cierto tiempo el fisco no los puede
exigir, ahora el notario se va a limitar a decir mire aqu se generaron impuestos y estos impuestos
no fueron pagados el notario no puede, como no es un tribunal, no puede declarar la prescripcin
entonces esto va a ser materia de que el tribunal al que se le esta solicitando esta gestin de
autorizacin diga autorcela noms.
Esa es la situacin con respecto a las escrituras sin autorizar, pero si nos fijamos la diferencia entre
Escritura sin autorizar y Escritura sin efecto es bastante grande.
El examen va a ser de todo, no en detalle pero incluir todo. Por ejemplo una pregunta puede ser
seale las partes de una escritura porque al redactar nos fuimos fijando cuales eran las partes de
una escritura de compraventa.
Haciendo una especie de resumen:
Ustedes se acuerdan Por qu en una escritura de compraventa de un inmueble de la sociedad
conyugal porque tiene que autorizar la mujer al marido?,. Recuerdan? Por que la ley lo dice claro,
ahora cuando la mujer esta impedida o por algn motivo no quiere existe la posibilidad de la
autorizacin judicial supletoria de la voluntad de la mujer.

El Protesto de Letras:
Hay una ley que debemos tenerla muy presente que es la ley 18.092, una de las cosas que siempre
se discute, pero se discute sin tener un mayor conocimiento de lo que dice la ley es Hasta
cuando, en que momento se puede protestar una letra o un pagar? Hay un artculo en esta ley,
que esta al final de la ley que dice que las acciones cambiarias prescriben en el plazo de 1 ao
entonces hay muchas personas que piensan que el plazo para protestar una letra o un pagar es
de 1 ao, la verdad es que ese es un plazo para otro tipo de gestin, para las gestiones judiciales
de cobro de acuerdo al procedimiento que seala la ley pero no para el protesto.
El protesto de letras y pagars es una gestin compleja, requiere de varios trmites, no es una
cosa de llevar la letra a la notaria la entreguen y le digan al notario protstela y el notario al da
siguiente se las entrega. Es un procedimiento complejo porque, (por supuesto ustedes entregan el
documento), parte con un aviso o con una fijacin que entrega el notario al aceptante o suscriptor
del documento pidindole que valla a la notaria para hacerle el requerimiento del pago, esta
citacin o este requerimiento o este aviso la ley dice que debe enviarse dentro de las 48 horas
siguientes a la fecha del vencimiento del documento, si nosotros pensamos que este aviso es el
que da inicio a todo el procedimiento de protesto y la ley nos indica que este aviso tenemos que
entregarlo dentro de las 48 horas siguientes al vencimiento no tenemos otro plazo, no tenemos ni
72 horas, ni una semana, ni un mes, ni dentro del ao porque la ley nos dice cuando, porque el
aviso es el que inicia todo este proceso, ah nosotros le enviamos una citacin a la persona le
decimos fulano de tal nos entrego para protesto un documento aceptado por usted, por el monto
de tanto, con vencimiento a tal fecha, srvase concurrir a la notaria cuando la persona recibe
este documento puede tomar varias actitudes no le hace caso o va a la notaria, si va a la notaria
en ese momento nosotros hacemos El Requerimiento, o sea, le decimos mire hay una letra
usted tiene que pagarla y si no la paga nosotros la vamos a protestar. Este Requerimiento tambin
tiene un plazo y dice la ley que tiene que ser dentro del primero o segundo da hbil siguiente a la
fecha de la notificacin, entonces tenemos nuevamente un plazo que nos enmarca, que nos
encierra dentro de lo que nosotros podemos hacer; si la persona va y paga se solucion el
problema, si la persona no va nosotros vamos a protestar el documento, y si la persona va y dice
yo este documento no lo pago porque ya lo pague o porque tengo un abono y aqu me estn
cobrando el total entonces en ese caso nosotros hacemos lo que se llama Un Protesto Personal
en que tenemos que dejar constancia de que fue lo que la persona nos expreso en el momento del
requerimiento; pero junto con esto, junto con el momento en que nosotros enviamos la citacin a
la persona para que concurra a la notaria nosotros tenemos que hacer una consulta al servicio
de tesorera de si el deudor hizo consignacin de fondos o no, mandamos una nota al tesorero en
que le indicamos la nmina de las personas que estn en ese momento en gestin de protesto y el
tesorero nos informa efectivamente fulano de tal hizo consignacin o lo que es lo habitual en
el 100% de los casos el tesorero dice no he recibido consignacin. La ley dice que el tesorero
fiscal es la persona que puede recibir dineros en consignacin y esto se usa cuando muchas veces
las personas no saben donde esta el documento para el pago porque no le llego aviso del
banco, porque la persona acreedor no les dijo donde lo haba entregado para que lo pagaran,
entonces para evitar esto de que se le proteste un documento cuando la persona quiere pagarlo
pero no sabe donde, la ley le da la posibilidad de que sea en el servicio de tesorera.
Pero ocurre que el procedimiento de pago de consignacin en tesorera es tan complejo que el
servicio de tesorera no lo hace, entonces si alguno de ustedes llega al servicio de tesorera y dice
mire yo vengo a hacer una consignacin de esta letra que la estoy debiendo y que vence hoy da
y se colocan firmes en el deseo de hacer la consignacin se los van a recibir al final pero les van a
colocar muchos problemas porque a ellos les complica mucho, tienen que llevar unos libros
especiales, tienen que hacer depsitos en unas cuentas especiales de tal manera que a ellos no
les interesa, no les conviene y no estn preparados mentalmente para eso.
Entonces lo normal es que el servicio de tesorera a nosotros nos informe que no hay consignacin
y nosotros cuando levantamos el acta tenemos que dejar constancia de que se hizo la consulta al
servicio de tesorera y que el servicio de tesorera nos dijo que no haba ido con eso levantamos
un acta que se adhiere a la letra o al pagar y con ese documento posteriormente se van a iniciar
las acciones judiciales que correspondan.
Ahora lo importante con esto es que hay un error de creer que la notaria es la que informa a
DICOM de que se protesto un documento, la notaria no informa a DICOM, nosotros informamos al
boletn de la cmara de comercio y el boletn de la cmara de comercio lucra con esto y se lo
vende a DICOM y DICOM lo compra y ellos entonces establecen este listado famoso; y sabemos
que despus para aclarar un documento, porque la persona muchas veces despus de que ha sido
protestado encuentran algunos dineros y lo pagan y tienen que ir a la notaria para aclarar el
protesto nosotros le entregamos un certificado de que ahora esta pagado, dejamos constancia
en el documento que tenemos aya y si ya esa lista se envi al boletn comercial tiene que ir
posteriormente a aclararlo al boletn de informes comerciales, no a DICOM porque el boletn
debera informar a DICOM de que ese documento se aclaro, pero el problema es de los cobros
los cobros son carsimos, por eso siempre se habla de que esto de los protestos de letras es un
negocio aparte, adems que es una situacin muy injusta, aos atrs un alumno hizo una memoria
muy interesante sobre la incidencia de las publicaciones de DICOM en materia cesanta porque
sabemos que muchas veces la persona anda buscando trabajo y por el hecho de aparecer en
DICOM le cierran las puertas y no lo contratan lo que debiera ser al revs, o sea, la persona que
esta en DICOM esta condenada a la cesanta.
Respecto del Pagar:
La situacin es exactamente igual, ahora hay una clusula que dice la ley que uno puede
insertar en el pagar o incluso en la letra una clusula que diga sin obligacin de protesto,
aparte de que a mucha gente le interesa protestar un documento ms que nada porque llegan a la
oficina y dicen mire yo quiero que esto lo manden muy luego al boletn porque es como una
manera de presionar al deudor, pero si uno le coloca esta clusula sin obligacin de protesto ese
documento no podra ir al boletn de informaciones comercial; y la otra ventaja que tiene el
protesto es que la letra no se perjudica, o sea, cuando la letra se perjudica cesa la obligacin del
aval, si tenemos una letra con un aceptante y con un aval si no se protesta la obligacin de aval
cesa.
Eso en materia de protestos, la ley es la 18.092 y el Artculo que manda es el Art.69 yo les digo,
fijmonos aqu en este artculo que es el que inicia todo el proceso.
Art.69: En los protestos por falta de pago el aviso se entregar en el lugar donde aquel debe
efectuarse (donde el pago) y en el primero o segundo da hbil siguiente (que no fuere sbado) al
vencimiento de la letra o del vencimiento del plazo fijado en el Art.49 si ella fuere a la vista o
sea, no hay otro plazo, por eso no interpreten usted cuando les digan mira tengo una letra que
venci hace 1 mes Por qu no me la protestas? Eso NO puede ser porque hay un plazo
definitivamente fijado por la ley.
Ahora, esta referencia que hace al Art.49 se refiere a que hay documentos que son a la vista que
no tienen fecha de vencimiento porque normalmente uno le pone en una letra vencimiento a tal
fecha, pero si no le pone vencimiento es significa que es la vista, o sea, que puede ser cobrada y
protestada en cualquier momento, pero en el Art.49 dice si no fuere pagada dentro del plazo de 1
ao contados desde la fecha de su giro quedar sin valor a menos de ser protestado solamente
por falta de pago, o sea, en este caso tenemos 1 ao, este es un caso de excepcin cuando son
a la vista; a veces hay letras a la vista, o sea, sin plazo de vencimiento pero que tienen ms de 1
ao despus de la fecha de haber sido girada en ese caso tampoco podramos protestarla y
tampoco podramos cobrarla, entonces es una situacin que tambin conviene tener muy
presente.
Y el Art.98 es el que yo les deca a ustedes, dice el plazo de prescripcin de las acciones
cambiarias del portador contra el obligado al pago es de 1 ao contados desde el da del
vencimiento del documento por eso es que el plazo de prescripcin, fijmonos bien que es el
plazo de 1 ao.
Y al pagar se le asimilan las mismas normas que a la letra, hay una norma expresa dentro de esta
ley que dice todo cuanto se dice respecto de la letra se dice respecto del pagar.
Y aqu hay un Detalle Curioso si redactamos un pagar nunca olvidemos colocar el ttulo
PAGAR porque la ley seala que si no se dice, si no se expresa que es un pagar no vale,
aunque tenga todas las otras menciones no vale, aunque diga ms abajo debo y pagar a en tal
parte, si no le colocan arriba el ttulo PAGAR no vale.
Ahora, con respecto al pagar existe tambin una situacin algo injusta para el deudor, para el
suscriptor en materia de protestos ustedes vieron que el Art.69 dice que la citacin debe
entregarse en el lugar donde el pago deba efectuarse, en el caso de la letra el lugar del pago es
el domicilio del aceptante que esta abajo, en la parte inferior de la letra dice A fulano de tal, el
nombre, el RUT, la direccin.
En el caso del pagar Cul es el lugar del pago? Arriba dice siempre debo y pagar a, en su
domicilio de que normalmente es el domicilio del acreedor, entonces Donde entrego yo el
aviso? Fijmonos que aqu se produce una situacin muy injusta porque si a alguno de nosotros
se nos esta protestando un pagar que hayamos firmado supongamos esta universidad, la
citacin el notario no me la puede enviar a mi domicilio a pesar de que este indicado en el pagar,
porque el lugar del pago es el domicilio de la universidad porque arriba dice debo y pagar a ---,
en su domicilio de --- la suma de tanto --- entonces es una situacin injusta porque el
suscriptor no va a saber que yo notario tengo ese documento para protesto, ahora Qu hacemos
nosotros los notarios en general? Le enviamos de todas maneras una notificacin a la persona no
estando obligados a hacerlo, pero le enviamos una citacin a la persona en su domicilio para que
tenga conocimiento y no se le produzcan situaciones que son despus ms complicadas porque
obvio que aparecer en DICOM no solamente cierra las puertas laborales sino que tambin traba
los crditos y otra serie de cosas. Ese es el problema que tiene el pagar, pero esto lo podemos
cambiar porque no tiene porque ser el domicilio del acreedor si redactan un pagar deben
colocarle debo y pagar a __, en mi domicilio de __ ah estamos alterando un poco el
contrato porque la ley nos faculta para eso EN MI DOMICILIO DE __ y ah en caso de
protesto el notario tiene que enviar la citacin a cada uno nosotros y no al domicilio de este
acreedor.
Por ejemplo en el caso de las cooperativas que se firman muchos pagars y que se protestan
muchos tambin entonces nosotros curiosamente tenemos que mandar la citacin al
suscriptor al domicilio de la cooperativa y la cooperativa no lo va a citar, entonces nosotros
buscamos la otra manera y enviamos la citacin de todas maneras al domicilio del suscriptor.
Y lo otro importante en materia de Pagar es que el pagar a diferencia de la letra dice que
tiene que llevar la firma del suscriptor, es decir, el pagar no admite impresin digital hay
jurisprudencia en esto, si alguien no sabe leer, no sabe firmar o no puede firmar y deja la
impresin digital legalmente no se estara cumpliendo con esta exigencia de los requisitos del
pagar y sera entonces una suscripcin intil no produciendo ningn efecto jurdico. En la letra
no, en la letra puede firmar alguien a ruego, puede dejar la impresin digital y que alguien firme a
ruego, pero aqu en el caso del pagar no y el
Art.103 dice: Que el documento que no cumpla con las exigencias del artculo precedente no
valdr como pagar y respecto de eso en el n1 en el Art.102 dice la indicacin de ser pagar es
escrita y en el mismo idioma empleado en el ttulo por eso yo les digo NUNCA se les olvide
colocar el ttulo Pagar, pueden tener un pagar muy bien hecho pero si no tiene el ttulo no nos
sirve.
El Contrato de Compraventa de Vehculos Motorizados:
No es tampoco un contrato muy simple, requiere algunas formalidades ms que solemnidades y
se hace normalmente por instrumento privado, esto no quiere decir que no se pueda hacer por
escritura pblica la escritura pblica es la reina de los contratos, pero eso no quiere decir que
cierto tipo de bienes no puedan ser enajenados mediante una escritura privada, la ley dice que en
algunos casos solamente pueden hacerse por escritura pblica, eso quiere decir que los dems,
todo se puede hacer por instrumento privado y el contrato de compraventa de vehculo
motorizado es uno de ellos.
Qu se necesita?
- Primero en la notaria le van a pedir el certificado de anotaciones vigentes, el cual se saca
en el registro civil e incluso por Internet, tiene un valor de 840 pesos. Este certificado de
anotaciones vigentes tiene la virtud de contar toda la historia del vehculo, por supuesto
que en vehculos que ya tienen ciertos aos de antigedad el certificado no es de una
pgina y puede tener varias pginas y ah va a aparecer si ha habido embargos, si se han
alzado, si tiene prendas o si ya no tiene prendas, propietario actual y propietarios
anteriores, aparece todo ah.
- En segundo lugar van a tener que acreditar que l permiso de circulacin esta al da, o sea,
en este momento por lo menos la primera cuota del ao 2011, la cual vence en agosto de
este ao, y aqu hay una cosa que es muy curiosa y que a todo el mundo siempre se le
olvida porque hay gente que llega y dice no si este vehculo estuvo parado porque tuvo
problemas mecnicos y no circulo por eso no pago patente, no tiene el permiso de
circulacin en la notaria nosotros debemos rechazar esa afirmacin y decirle no nos
importa porque usted tiene que colocarse al da en las patentes atrasadas y nos trae la
ltima porque sin ella no podemos hacer el contrato. Ocurre que la ley de rentas
municipales dice en una parte que cuando un vehiculo no valla a circular por problemas
mecnicos, porque uno se fue del pas y el vehculo va a estar parado 1 ao uno tiene
que dar un aviso a la municipalidad diciendo este vehculo durante el presente ao no va
a circular, la municipalidad le otorga un certificado y ese certificado tiene la virtud de que
los exime del pago de todo el periodo por el cual el vehculo a estado sin patente con
este certificado en la notaria no le van a exigir que tengan el pago de todos los periodos
hasta el ltimo.

Contando con todos estos documentos se hace el contrato, hay formularios que estn en las
libreras, a veces las notarias tambin tienen formularios, se llena dicho formulario se firma por
el comprador, se firma por el vendedor y aqu nos encontramos con lo de la forma de pago del
precio, porque en un contrato de transferencia de vehculos es muy usual que se pague con
cheques y que se pague a plazo, si ustedes no tienen la precaucin (volvemos a lo que vimos al
comienzo), si no tienen la precaucin de colocar la forma exacta de pago por ejemplo que se
paga con 3 cheques, serie tanto, nmero tanto, cuanta corriente tanto, banco tanto corremos
el peligro de que si los cheques nos salen malos no podamos reclamar, ms que cobrar los
cheques no podemos pedir la resolucin del contrato porque ya lo dimos por pagado el precio.
Estos contratos de vehculos estn afectos a un impuesto que es un impuesto exclusivamente
municipal, hasta hace 2 aos atrs era un 1% municipal y un 5% fiscal, hoy da es todo municipal
Cmo se calcula este impuesto? El SII todos los aos, los primeros meses del ao elabora una
tabla de tasacin para cada uno de los vehculos dice vehculo tal, modelo tanto, ao tanto,
tasacin fiscal tanto en base a esa tasacin nosotros tenemos que calcular el impuesto del
1.5%, pero aqu hay una trampa para el fisco si el precio de venta es mayor que el precio de la
tasacin fiscal el impuesto del 1.5% se va a girar sobre el precio de la venta y no sobre el de la
tasacin; entonces Qu es lo que hace normalmente la gente? Aunque el vehculo valga mucho
ms le coloca el precio de la tasacin fiscal (OBVIO), si un vehculo vale 10 millones de pesos y la
tasacin fiscal dice 7 millones, le colocamos 7 millones porque sobre los 7 millones se va a pagar
impuesto.
Antes haba un plazo para pagar este impuesto y este plazo normalmente era hasta el 12 del mes
siguiente, si hacemos un contrato con fecha de hoy tenamos plazo para pagar hasta el 12 de
junio, si hacamos un contrato con fecha 30 de mayo tenamos plazo hasta el 12 de junio, si
hacamos un contrato con fecha 1 de junio tenamos plazo hasta el 12 de julio, entonces la gente
jugaba mucho con esto y por eso es que normalmente a las notarias no llegaban contratos de
compraventa de vehculos en los ltimos 10 das, aparecan todos los primeros das del mes
porque la gente trataba de diferir un poco el pago.
Pero hoy da no hay plazo y como no hay plazo no hay recargos de intereses ni de multas, en la
notaria tenemos que nosotros hacer el giro todo esto va ahora por Internet, se gira el impuesto
se paga el impuesto.
Despus viene el otro tramite de inscribir esta transferencia, legalmente corresponde esta
obligacin a las propias notarias, o sea, nosotros no podramos entregarle a un particular un
contrato de compraventa de un vehculo para decirle mire inscrbalo usted, la obligacin es de la
notaria porque inscribir un vehculo tambin tiene un cargo que son como 21 mil pesos que hay
que pagar en el registro civil, entonces a veces las personas no lo pagan, en cambio nosotros al
momento de autorizar un contrato tenemos que retener este pago y pagarlo nosotros, Cul es el
riesgo que se corre si la persona no inscribe la transferencia? Que todava el vehculo estar a
nombre del vendedor y el vendedor va a ser el responsable de cualquier problema que genere el
vehculo, entonces si yo notario no cumplo con mi obligacin de yo inscribir, el responsable de
los daos ocasionados al vendedor ser yo, por eso es que nosotros obligadamente retenemos
esto para hacer el pago nosotros y requerir nosotros la inscripcin y aqu es importante que
sepamos que de acuerdo a la ley de transito el poseedor inscrito de un vehculo es el responsable
de todo lo que pueda ocasionar ese vehculo, salvo que uno pueda probar de que el vehculo ya no
es de uno, que lo transfiri y si uno demuestra que de alguna forma lo transfiri y que el
comprador no ha inscrito el vehculo podra entonces liberarse de alguna forma de la
responsabilidad que trae el hecho causado por el vehculo.
Entonces nunca recomendar a un cliente que firme los contratos en blanco, los contratos en
blanco era que yo dueo de un vehculo lo venda, bamos a la notaria y la notaria me autorizaba
mi firma como vendedor pero el comprador no firmaba, o sea, el contrato no se terminaba, no se
pagaba impuestos, no haba autorizacin del notario, no haba nada entonces ese vehculo
circulaba de mano en mano con este contrato en blanco y ha pasado el tiempo, a veces 5 aos en
que hay algn comprador en que por algn motivo le interesa tener el vehculo registrado a
nombre suyo y llega a la notaria y dice Por qu no me autorizan ahora el contrato? Y resulta que
el vendedor firmo hace 5 aos atrs, durante esos 5 aos el vendedor estuvo sujeto a cualquier
problema de responsabilidad por los daos que haya causado el vehculo, por ejemplo si atropella
a alguien el responsable va a ser el poseedor inscrito, entonces la demanda de indemnizacin
de perjuicios se va a dirigir en contra del chofer y del propietario y ese es el gran riesgo que se
corre con esto. Entonces evitar por todos los medios la posibilidad de que los vehculos circulen
con estos contratos en blanco.
El contrato debe ser terminado ojala cuando uno entrega el vehculo y el vehculo sale a la calle y
puede causar cualquier accidente, en el momento en que firma el comprador, firma el vendedor y
queda en la notaria ya quedo liberada la responsabilidad del vendedor.
Ahora en la notaria se lleva tambin un control de que uno no pueda antedatar un contrato,
porque a veces no falta el que llega a la notaria y dice que el vehculo tuvo un accidente Podemos
colocarle fecha de un mes atrs? Hay un control para esto, igual que el famoso repertorio de
escrituras pblicas que hemos hablado en que nosotros tenemos que ingresarlo al repertorio en el
momento en que firma la primera persona y en ese instante ya la escritura quedo con fecha cierta,
en el caso de los contratos de los vehculos motorizados ocurre lo mismo en el momento que lo
firma comprador y vendedor nosotros lo ingresamos a este repertorio, le damos un numero
correlativo anual y ya queda definitivamente anotado y si el vehculo tiene un accidente, muchas
veces a nosotros nos ha tocado dar certificados de repertorio para liberar al vendedor de la
responsabilidad tenemos que darle un documento que dice que con tal fecha fulano de tal
como vendedor firmo el contrato y el comprador ya esta en tramites de inscripcin de esa
manera se libera de responsabilidad.
En el caso de las transferencias de camiones o de buses, microbuses que son vehculos que estn
afectos a un impuesto por parte del empresario, del propietario nosotros tenemos que darle
una copia del contrato simple, sin autorizar, con una constancia que dice que se otorga para ser
presentado en el SII para los objetos de obtener trmino de giro o autorizacin de venta. El
trmino de giro Cundo procede? Cuando yo soy dueo de un camin que lo dedico al transporte
y en ese caso no tengo otro vehculo, soy dueo de 1 camin en ese caso procede el trmino de
giro, porque al momento que yo vendo el vehculo termina mi giro como transportista, pero si yo
soy propietario de varios camiones, en ese caso por el hecho de vender uno no estoy poniendo
trmino a mi calidad de transportista, entonces en ese caso procede el aviso de venta la
persona lo lleva al SII, en impuestos internos dan de baja ese vehculo y sigue uno girando con el
resto de los vehculos que tenga.
Eso es ms menos, en materia de contratos de trasferencia de vehculos motorizados.
Una cosa que se acostumbra cuando hay un vehculo que tenga una prenda o un embargo, se
acostumbra muchas veces hacer una promesa de venta pero la promesa de venta es un
antecedente que le va a servir a uno para acreditar que ya uno no tiene o sea, en el caso de que
el vehculo cause algn accidente uno puede en alguna forma desligarse de la responsabilidad
subsecuente porque ya uno tiene un comienzo de transferencia, hay un principio de transferencia
y por eso que la ley da la posibilidad y dice que el poseedor inscrito es el responsable, salvo que
acredite que ya el vehculo no esta en su poder.
Por eso lo importante es que la transferencia debe ser completa:
- certificado de anotaciones vigentes,
- permiso de circulacin al da (patente),
- firma del contrato, pago del impuesto,
- inscripcin del contrato en el registro civil.
La promesa, se puede hacer por instrumento privado o pblico? Si, privado, recordemos que el
artculo del cdigo civil dice que la promesa debe constar por escrito.
Las causas de porque uno prefiere una promesa de compraventa pueden ser muchas, a veces hay
personas que dicen mire es que me lo va a pagar en 2 meses mas entonces yo les digo mire
para que van a hacer promesa de compraventa si van a pagar doble, son dos contratos la
promesa y la transferencia, pero yo les digo para que van a hacer una promesa si van a pagar en 2
meses ms, mejor dejen constancia en el contrato que la forma de pago ser en 60 das ms.
Yo justifico la promesa cuando por ejemplo hay un embargo, un embargo que lo estamos alzando
cuando estamos requiriendo el alzamiento, si el vehiculo tiene cualquier otro impedimento
cosa que no es fcil de solucionar, en ese evento yo prefiero que se haga una promesa porque la
promesa sabemos que la ventaja que tiene es que quedan comprometidos tanto comprador como
vendedor a celebrar el contrato definitivo y aqu hay una cosa que es muy importante respecto de
la promesa uno de los contratos ms difciles de redactar es la promesa, no la promesa pura y
simple, pero cuando entramos a establecer clusulas de multa en caso de incumplimiento esas
clusulas tenemos que redactarlas en forma muy especificas porque son las que precisamente en
el caso de que el contrato por alguna razn no se cumpla son las que entran a operar y las
partes van a decir no, yo entend tal cosa o yo quise decir esta otra, la forma de redaccin ser
muy importante y nunca ser igual una situacin a otra, por eso es que no tenemos un modelo de
clusula penal lo que normalmente yo digo al igual que con las instrucciones, es que tienen que
ser clusulas redactadas de tal manera que sea a prueba de tontos, que las entienda cualquiera
porque si entramos en la interpretacin de la clusula, que yo quise decir esto y esto otro, es
donde se generan las dudas y los conflictos y siempre, por lo menos as lo entendemos
nosotros, en materia notarial existe para nosotros la justicia preventiva, o sea, tratar de evitar que
un contrato llegue a convertirse en un juicio, nadie quiere comprar un juicio, uno quiere comprar
un inmueble, un bien mueble pero no un juicio y si no tiene una redaccin clara se van a generar
ese tipo de dificultades.
Por eso siempre tener a mano algn modelo de clusula de incumplimiento para acomodarla a la
situacin que se les esta presentando, porque ser muy difcil aplicar la clusula formato a todos
los casos, siempre habr alguna diferencia y habr que acomodarla, porque los imponderables
siempre se podrn presentar por mucho que se vea seguro y hay miles de situaciones que uno no
puede prever y que el da de maana pueden incidir en que uno cumpla o no el contrato, de los
dos lados comprador y vendedor, por eso lo importante es que dentro de la generalidad de las
situaciones que uno puede prever que sean de justicia para ambos lados en el caso del notario
al menos, porque para el abogado tiene que velar por los intereses de su cliente y conciliar con el
otro abogado para que todos queden conformes.