LECCIONES

LA USUCAPIN
ANTONIO-MANUEL MORALES MORENO*

SUMARIO: I. LA USUCAPIN: CONCEPTO Y FUNCIN.- H. LA USUCAPIN EN EL CDIGO CIVIL: LA FIGURA DE LA PRESCRIPCIN.-m.

CAPACIDAD PARA ADQUIRIR POR USUCAPIN.- IV. EL SUJETO
PASIVO DE LA USUCAPIN.- V. PARTICULARIDADES POR RAZN
DEL SUJETO: 1. Usucapin a favor de la herencia. 2. Usucapin en las situaciones de comunidad.- VI. BIENES Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIN: 1. La usucapin liberatoria {usucapi libertatis).- VIL TIPOS DE
USUCAPIN.-VUI. LA POSESIN COMO REQUISITO GENERAL DE LA
USUCAPIN: CARACTERIZACIN DE LA POSESIN AD USUCAPIONEM: 1. Posesin en concepto de dueo: A) La funcin del ttulo en la determinacin inicial del concepto posesorio; B) Presuncin de continuidad del concepto
posesorio; C) El cambio en el concepto posesorio: inversin de la posesin; D)
Actos ejecutados en virtud de licencia y por mera tolerancia; E) Particularidades
del ttulo. 2.Posesin pblica. 3. Posesin pacfica: A) Adquisicin no pacfica de
la posesin; B) La usucapin de las cosas hurtadas y robadas. C) Posesin no
mantenida en paz. 4. Posesin no interrumpida.- IX. EL REQUISITO DEL
TIEMPO EN LA USUCAPIN: UNIN DE TIEMPOS Y SUCESIN EN LA
POSESIN.- X. INTERRUPCIN DE LA POSESIN E INTERRUPCIN DE
LA USUCAPIN: 1. Interrupcin natural. 2. Interrupcin civil: A) Interrupcin
por sentencia; B) Interrupcin por reconocimiento del derecho del dueo.- XI.
LA BUENA FE Y EL JUSTO TTULO COMO REQUISITOS DE LA USUCAPIN ORDINARIA: 1. El justo ttulo de usucapin. 2. La buena fe.- XJI. LOS
EFECTOS DE LA USUCAPIN.- XI. RENUNCIA A LA USUCAPIN.XIV. LA USUCAPIN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.: 1. Usucapin
secundum tabulas. 1. La usucapin contra tabulas.

I.

LA USUCAPIN: CONCEPTO Y FUNCIN

La usucapin es un modo de adquirir la propiedad y los dems derechos

reales por la posesin continuada en el tiempo con los requisitos que marca la
ley (arts. 609,1930).
* Catedrtico de Derecho Civil. Universidad Autnoma de Madrid.

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Como modo de adquirir, la usucapin supone, por un lado, la atribucin

del dominio o de un derecho real a quien ha sido poseedor, bajo determinadas
condiciones, durante cierto tiempo. Pero de otro lado, la usucapin determina
tambin, necesariamente, la prdida del derecho por el propietario que se ha
mantenido pasivo ante la posesin del usucapiente.
En la usucapin, por tanto, estn enjuego diversos intereses. Por un
lado el del poseedor usucapiente, dirigido a la transformacin de su situacin posesoria en la titularidad de un derecho; tal inters ser ms digno de
tutela en la medida en que el poseedor usucapiente acte bajo una justificada
conviccin de ser l el verdadero dueo (buena fe, justo ttulo). De otro lado
aparece el inters del titular que pierde su derecho por la usucapin de otro
sujeto. Su inters se dirige a la conservacin de su derecho; resulta menos
protegible en la medida en que sea mayor su pasividad frente a la situacin
posesoria del usucapiente. Por fin est presente necesariamente el inters
general. Si, por un lado, este inters se orienta a que las situaciones fcticas
(posesin) y jurdicas (derechos) se correspondan, o, dicho de otro modo, a
que quien acta como dueo llegue a serlo efectivamente con el paso del
tiempo, por otro debe ofrecer a las titularidades jurdico reales cauces razonables de proteccin.
Cada ordenamiento establece el punto de equilibrio entre los distintos
intereses, teniendo en cuenta diversos elementos. Esto conduce a que la usucapin no tenga el mismo campo de operatividad en todos los ordenamientos.
Cuando se opta por la proteccin del trfico, facilitando las adquisiciones a
non domino, se est limitando el campo de operatividad de la usucapin; pues
la usucapin ordinaria, es una figura que de alguna manera opera donde no hay
adquisicin a non domino, cubre el espacio que no ocupa sta. Los diferentes
tipos de usucapin (usucapin ordinaria, usucapin extraordinaria; mobiliaria,
inmobiliaria), con diferentes requisitos y tiempos de posesin, son tambin
consecuencia de la concrecin, segn las circunstancias, del punto de equilibrio entre los diferentes intereses presentes de modo tpico en los casos. Ms
adelante al estudiar la usucapin ordinaria y extraordinaria nos referimos a la
funcin de cada una de ellas [vid. VII].
H. LA USUCAPIN EN EL CDIGO CIVIL: LA FIGURA DE LA PRESCRIPCIN
El CC regula la usucapin dentro de una figura ms amplia, la prescripcin (arts. 1930 ss), en la que diferencia dos manifestaciones: la prescripcin

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adquisitiva (usucapin) y la extintiva. Por la primera se adquieren, de la

manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y los dems
derechos reales; por la prescripcin extintiva se extinguen del propio modo
los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean (art. 1930).
En el mbito de los derechos reales actan tanto la prescripcin adquisitiva (usucapin) como la extintiva. Mediante la primera el poseedor adquiere
el dominio y dems derechos reales usucapibles; mediante la segunda se extinguen las acciones reales y hasta el propio derecho. Rigurosamente se trata de
dos figuras distintas, pero no deja de existir cierta conexin entre una y otra.
La adquisicin de un derecho real por usucapin provoca la prdida del mismo
en el titular anterior; pero la extincin de la accin reivindicatora por prescripcin extintiva, crea en el poseedor una situacin inmune a la reclamacin
del propietario, gracias a la excepcin correspondiente, sin tener necesariamente un efecto atributivo del derecho de propiedad, salvo que especialmente
est previsto as. As Diez-Picazo ha sostenido que "la teora dualista no puede
ser completamente acogida, cuando trata de pensar usucapin y prescripcin
como instituciones radicalmente distintas, que no tienen nada que ver la una
con la otra" (DEZ-PICAZO, 693).
ni. CAPACIDAD PARA ADQUIRIR POR USUCAPIN
La usucapin, como modo de adquirir, tiene una regla especial de capacidad? El CC responde negativamente a esta cuestin: Pueden adquirir bienes
o derechos por medio de la prescripcin las personas capaces para adquirirlos por los dems modos legtimos (art. 1931). La usucapin, como modo de
adquirir, no tiene una regla especial de capacidad (MANRESA, DEZPICAZO, 703). La capacidad para usucapir es la requerida para realizar con
eficacia jurdica el acto u actos que integren su supuesto de hecho; es decir: la
capacidad requerida para adquirir o conservar la posesin, y la relacionada con
la exigencia de justo ttulo en la usucapin ordinaria.
El estudio de la capacidad para adquirir la posesin es propio del estudio
de la posesin. Bstenos recordar lo que en este punto dispone el CC: Los
menores y los incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas (art.
443), si tienen capacidad natural (capacidad de entender y querer), a travs de
la ocupacin o sumisin a la accin de su voluntad. No pueden adquirirla en
aquellos casos en los que la posesin se adquiere a travs de determinados
actos o formalidades jurdicas, si carecen de capacidad para tales actos (art.
443). Y en cuanto a si los menores e incapaces (con capacidad natural) pueden

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cubrir por s la exigencia de justo ttulo en la usucapin ordinaria, la respuesta

depende de que el ttulo anulable (arts. 1300,1301IV) pueda ser considerado
justo ttulo de usucapin. Adelantemos que s puede serlo, aunque de ello tratemos ms adelante [vid.XI.l].
IV. EL SUJETO PASIVO DE LA USUCAPIN
El fenmeno jurdico de la usucapin puede ser contemplado tambin
desde el lado pasivo, en cuanto implica la prdida de un derecho para el sujeto
que debe soportarla. As, la adquisicin del dominio por el usucapiente determina la prdida del mismo por el anterior propietario; la adquisicin (constitucin) de un derecho real limitado (cosa tambin posible, art. 1930) por usucapin, implica que la propiedad correspondiente queda gravada por dicho
derecho (por ej. usufructo); la liberacin de la propiedad por medio de la usucapin {usucapi libertatis) produce la extincin del derecho real limitado o
gravamen existente en la cosa; es decir, la prdida para su titular. Junto al usucapiente encontramos siempre en la usucapin otro sujeto que soporta sus
efectos, que pierde o ve limitado su derecho.
Frente a la proteccin ofrecida en otras pocas a determinados sujetos
(menores, incapaces, herencia yacente, personas jurdicas), restrictiva del
juego de la usucapin, en el momento actual prevalece la idea de que la usucapin opera frente a todos, que no hay sujetos inmunes a la prdida de derechos
que provoca la usucapin. El CC lo establece as: Los derechos y acciones se
extinguen por la prescripcin en perjuicio de toda clase de personas, incluidas las jurdicas, en los trminos prevenidos por la ley (art. 19321). La proteccin del inters de esas personas a las que nos referimos (menores, incapaces,
etc.) se canaliza mediante acciones resarcitorias contra sus representantes
cuya negligencia hubiese sido causa de la usucapin (art. 1932II). Los bienes
integrantes de la herencia, en el perodo en que sta se halla vacante o yacente
(todava no aceptada) no quedan sustrados a la posible usucapin de un tercero (art. 1934).

V. PARTICULARIDADES POR RAZN DEL SUJETO

El CC regula algunas particularidades en la usucapin: la usucapin a
favor de la herencia yacente y la usucapin de bienes en comunidad.

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1. Usucapin a favor de la herencia

La herencia yacente es un patrimonio que todava carece de sujeto; esta
circunstancia no impide que la usucapin pueda operar a favor de ella (naturalmente, en provecho del llamado a la herencia que con su aceptacin la
adquiera). As resulta del artculo 1934 CC: La prescripcin produce sus efectos a favor de la herencia, antes de haber sido aceptada y durante el tiempo
concedido para hacer inventario y deliberar.
El Cdigo se limita a establecer la posibilidad de que la herencia vacante
pueda ser favorecida por la usucapin: bien continuando e incluso consumando la usucapin iniciada por el causante, bien iniciando una usucapin que
pudiera incluso consumarse durante el perodo de vacatio hereditatis (por ej.
la inicia el albacea, al realizar alguna de las operaciones que le han sido encomendadas: art. 901 CC). Lo que no hace el CC es establecer para la herencia
unas reglas diferentes de usucapin.
El heredero que acepta la herencia se aprovecha de la usucapin que,
tras la muerte del causante, se haya consumado a favor de la herencia. Esto
significa que el bien usucapido, aunque no perteneciera al causante, se integra en el patrimonio hereditario. Y si la usucapin iniciada por el causante se
halla todava en curso (no se ha consumado) al aceptar el heredero la herencia, ste la contina hasta completar la usucapin, colocndose en la posicin del causante. Su posesin es la de su causante, completada con la
correspondiente al perodo de vacatio hereditatis (desde la muerte del causante a la aceptacin), que se atribuye al heredero (posesin civilsima art.
440), con tal de que no haya entrado en posesin de la cosa, contradictoriamente, un tercero. El ttulo del heredero (justo ttulo) es el mismo de su causante; el ttulo hereditario (testamento) y la particin no son en cuanto a la
usucapin del heredero un ttulo nuevo, distinto del de su causante; son ttulos que justifican la sucesin (vid. GONZLEZ PACANO WSKA). Slo la
buena o mala fe, por suponer una valoracin tica de la conducta de un
sujeto, ha de apreciarse en cada sujeto, separadamente en el causante y en el
heredero (art. 442).
2. La usucapin en las situaciones de comunidad
El CC tiene tambin alguna regla referente a la usucapin en las situaciones de comunidad. Resulta posible que la posesin de una cosa corresponda a

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varios sujetos en comunidad (coposesin, art. 445). En tal caso los actos posesorios de cualquiera de los coposeedores aprovechan a los dems, a efectos de
la continuacin (conservacin) de la situacin posesoria. Y asimismo, la usucapin ganada merced a la posesin ejercitada por cualquiera de los comuneros aprovecha a los dems (art. 1933).
VI. BIENES Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE USUCAPIN
La funcin de la usucapin es atribuir la propiedad (u otros derechos reales); es, por ello, necesario que el bien usucapido sea susceptible de propiedad
por los particulares, y pueda desplazarse de un patrimonio a otro. No ocurre as
en la "res extrapatrimonium" y en la "extra commercium" [sobre la diferencia,
CASTRO, 45]. Tal exigencia la expresa el CC en los siguientes trminos: Son
susceptibles de prescripcin todas las cosas que estn en el comercio de los
hombres (art. 1936). En la medida en que que los bienes del dominio pblico
se hallan sustrados al comercio de los hombres, no son susceptibles de usucapin [sobre el significado de la desafectacin, DEZ-PICAZO, 715].
Es cuestin diferente determinar, de entre los derechos que recaen sobre
bienes, cules son susceptibles de usucapin y cules no. En el mbito de los
derechos usucapibles los artculos 609, 1930 y 1940 (sin distinguir entre muebles e inmuebles) y el 1957 y 1959 (para los inmuebles) refieren la usucapin
tanto a la propiedad como a los dems derechos reales. Aunque en la usucapin de bienes muebles el artculo 1955 no se refiera ms que al dominio, eso
no significa una exclusin de la usucapin de los derechos reales limitados
sobre los bienes muebles [DEZ-PICAZO, 709].
El mbito de aplicacin de la usucapin hemos de circunscribirlo, en
principio, a los derechos reales, quedando fuera los derechos de crdito (por
ejemplo: arrendamiento). Pero tambin es cierto que derechos de crdito como
el de arrendamiento, que consideramos no susceptibles de ser adquiridos por
usucapin en nuestro ordenamiento, podran serlo si el legislador lo estimara
necesario (vid. art. 13.3 LAU).
Situados en el mbito de los derechos reales, no todos ellos son susceptibles de usucapin. Siendo la posesin presupuesto de la usucapin (art. 1940)
no podrn usucapirse los derechos reales limitados que no impliquen posesin
de cosas, por ejemplo, la hipoteca. Recurdese que la constitucin de la hipoteca no se produce mediante la entrega de la cosa sino mediante la inscripcin.
La usucapin de la hipoteca tendra que ser una usucapin tabular [vid. XIV],
que tendra lugar en los casos en que no opera la proteccin del art. 34 LH (el

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titular registral de la hipoteca es de mala fe), por la inscripcin continuada en

el tiempo. Pero esto no es as en el ordenamiento espaol.
El CC contempla expresamente la adquisicin del usufructo (art. 468) y
de las servidumbres continuas y aparentes (art. 537 ss.) por usucapin (prescripcin), pues las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas,
sean o no aparentes, slo pueden adquirirse en virtud de ttulo (art. 539). Esta
mencin expresa no excluye la usucapibilidad de otros derechos reales limitados (DEZ-PICAZO, 712). En las servidumbres, al ser posibles mltiples configuraciones, tiene importancia cmo se ejercitan (posesin: tantum praescriptum quantum possessum) (art. 547). Tambin puede adquirirse por
usucapin la nuda propiedad de un bien, aunque la jurisprudencia lo haya
negado en alguna ocasin (PEA, 126); la posesin mediata del nudo propietario se mantiene gracias a una posesin inmediata (por ejemplo, de quien
posee en concepto de usufructuario).
1. La usucapin liberatoria
Cuando la propiedad est gravada por un derecho real limitado (por ej.:
usufructo) es posible liberarla del gravamen por medio de la usucapin (usucapin liberatoria, usucapi libertatis). El efecto de la usucapin en este caso
no deja de ser un efecto atributivo: al producir la liberacin del gravamen, atribuye un mayor contenido de facultades a la propiedad, con la correspondiente
extincin del derecho real limitado que la grava.
La usucapin liberatoria admite dos modalidades: puede servir para que
el titular de un derecho real gravado lo libere del gravamen (el propietario
libera el gravamen), o para que quien no es propietario adquiera la propiedad
libre de la carga que anteriormente la gravaba. En este caso hay dos sujetos
que soportan los efectos de la usucapin: el anterior propietario y el titular del
gravamen liberado (por ej. nudo propietario y usufructuario).
En la usucapin liberatoria, como en toda usucapin, hace falta posesin
de la cosa (gravada) en concepto de titular de un derecho (por ej. propiedad)
libre del gravamen objeto de liberacin. Pongamos un ejemplo. Si el propietario de una finca gravada por un usufructo la vende sin mencionar en el ttulo la
existencia de ese derecho real y el adquirente comienza a poseerla de modo
exclusivo, como si no existiera el usufructo, conseguir la liberacin del gravamen con el paso del tiempo, siempre que el usufructurario no interrumpa
tempestivamente la usucapin. Si al requisito de la posesin (en concepto de

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libre) se une, como en el ejemplo anterior, el justo ttulo y la buena fe podrn

aplicarse las reglas de la usucapin ordinaria.
Es requisito imprescindible para que pueda operar la usucapin liberatoria que el derecho real limitado del que se va a liberar a la propiedad implique
posesin de la cosa gravada (la implica el usufructo, no la hipoteca), y esta
posesin sea incompatible con la que da lugar a la usucapin liberatoria. Slo
as la posesin de la cosa como libre contradice la existencia del derecho que la
grava. El artculo 36IV de la Ley Hipotecaria reconoce esta exigencia para
impedir que derechos reales limitados que gozan de la proteccin registral se
extingan por la usucapin liberatoria, fundada en la posesin extrarregistral.
Los derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe que no lleven ajena la
facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el que se hubieren constituido, no se extinguirn por la usucapin de ste. Tampoco se extinguirn los
que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere
incompatible con la posesin, causa de la prescripcin adquisitiva (art. 36IV
LH).
VH. TIPOS DE USUCAPIN
La usucapin es una figura unitaria, que, para cubrir su funcin, se desdobla en diferentes tipos. El elemento comn, caracterizador de la figura, se
encuentra en su funcin atributiva del dominio o derechos reales, y en la exigencia de posesin continuada en el tiempo (tiempo variable). Este elemento
comn es utilizado en la definicin de Modestino: Usucapi est adiectio dominii per continuationem possessionis temporis lege definiti (D. 41,3,3). Apartir de ese ncleo la usucapin se desdobla en dos grandes tipos: la usucapin
ordinaria y la extraordinaria
La usucapin ordinaria tiene por funcin corregir, en una adquisicin
derivativa del dominio u otro derecho real, la falta de transmisin provocada
por el hecho de que el transmitente no sea titular. Por eso, adems de la posesin, requiere buena fe y justo ttulo. La ventaja que ofrece la usucapin ordinaria es que el tiempo de posesin requerido es ms corto que el de la usucapin extraordinaria. La usucapin extraordinaria slo requiere posesin y
tiempo; pero un tiempo superior al de la usucapin ordinaria.
Dentro de cada uno de estos tipos de usucapin (ordinaria y extraordinaria) la regulacin del CC establece diferencias entre la usucapin de bienes
muebles y la de inmuebles. La diferencia se refiere al tiempo de posesin exi-

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gido: la usucapin de los bienes muebles, sea ordinaria o extraordinaria,

requiere un tiempo de posesin menor que la de los bienes inmuebles. La diferencia se refiere, adems, en la usucapin ordinaria, al requisito del justo
ttulo: no se exige en la usucapin ordinaria de bienes muebles y s en la de
inmuebles [vid. XI]
VIII. LA POSESIN COMO REQUISITO GENERAL DE LA USUCAPIN: CARACTERIZACIN DE LA POSESIN AD USUCAPIONEM
La posesin, continuada durante cierto tiempo, es un requisito necesario
en toda manifestacin de la usucapin (arts. 1940). La posesin que conduce a
la usucapin ha de ser en concepto de dueo, pblica, pacfica y no interrumpida (art. 1941).
1. Posesin en concepto de dueo
Slo la posesin que se adquiere y se disfruta en concepto de dueo
puede servir de ttulo para adquirir el dominio (art. 447).
La posesin en concepto de duefio puede ser considerada como posesin
civil, en la clasificacin del CC (art. 430). La posesin civil tiene una mayor
cualificacin jurdica que la posesin natural. Si para determinados efectos de
la posesin (por ej., la proteccin interdictal) basta la posesin natural, consistente en la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona,
pues todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesin (art. 446),
para otros efectos, como es el de la atribucin de un derecho real por la usucapin, se hace necesario que la posesin est referida al derecho que se va a
adquirir por la usucapin. O dicho de otro modo, que en ella se contenga el
germen de dicho derecho (tantum praescriptum quantum possessum).
En la realidad, conviene tenerlo en cuenta, el fenmeno de la posesin
est siempre conectado a un derecho que se ejercita sobre una cosa, se tenga o
no la titularidad del mismo, con buena o mala fe, con un inicio conectado a un
ttulo o a un acto de voluntad ilcito; por tanto, el fenmeno de la posesin no
es de meras tenencias, sino de tenencias en un determinado concepto jurdico.
Pero hay efectos de la posesin que no exigen penetrar en ese aspecto jurdico
y que permiten construir un concepto de posesin ms simple, tomando ciertos elementos y desconsiderando otros. Esa es la posesin natural. Mas en la

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usucapin, la complejidad del efecto exige una mayor cualificacin de la posesin; o, dicho de otro modo, mayor complejidad jurdica en el concepto de
posesin que se utiliza. A esa exigencia responde la nocin de posesin en
concepto de dueo.
Conforme al CC pueden adquirirse por usucapin no slo la propiedad
sino otros derechos reales [vid. VI]. Por posesin en concepto de dueo hemos
de entender posesin en concepto de titular del derecho que vaya a ser adquirido por usucapin; no slo posesin en concepto de titular del dominio (a la
que paradigmticamente se refiere el art. 447) sino tambin de otros derechos
reales usucapibles (usufructo, servidumbres...). En el mbito de los conceptos
jurdicos la posesin en concepto de dueo designa a las situaciones posesorias referidas a derechos usucapibles, y por tanto susceptibles de permitir la
adquisicin por usucapin. Frente a esas situaciones hay otras que no son
aptas para la usucapin (cfr art. 432)
A)

La Juncin del ttulo en la determinacin inicial del concepto posesorio

Tradicionalmente se ha sealado que en la estructura de la posesin existen dos elementos, el corpus possessionis y el animus possidendi, indisolublemente unidos. El animus possidendi considerado en la posesin ad usucapionem no es la simple voluntad arbitraria del poseedor (por ej. la de un
arrendatario que quiere poseer como dueo), sino un animus objetivado, construido con criterios jurdicos. La nocin tcnica de concepto de dueo expresa
este modo de construir el animus.
El concepto en que se tiene una posesin queda inicialmente determinado
(aunque sea susceptible de cambios posteriores) cuando adquiere la misma.
Segn el CC, la posesin se adquiere por la ocupacin de la cosa o derecho
posedo, o por el hecho de quedar stos sujetos a la accin de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir
tal derecho (art. 438). En la ocupacin (ocupacin material, sumisin a la
accin de nuestra voluntad) el concepto posesorio lo determina unilateralmente la voluntad del poseedor; y normalmente ser el ms amplio de entre los
posibles, el de titular del derecho de propiedad. Es difcil que alguien ocupe
una cosa para poseerla como usufructuario, permaneciendo nullius la nuda
propiedad. Las formalidades para adquirir la posesin a las que se refiere el
art. 438 son diversas. Entre ellas se cuentan: (a) la cesin de posesin o
entrega, que en nuestro sistema exige justa causa (ttulo) (art. 460, 2.): el

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ttulo en este caso determina el concepto en el que se adquiere la posesin, (b)

La adquisicin de Va. posesin civilsima por el heredero. Con la aceptacin de
la herencia el heredero adquiere, desde la muerte del causante, la misma posesin de ste (art. 440), siempre que no exista una posesin contradictoria, y en
el mismo concepto que el causante la tuviera; pero la mala fe de su antecesor
no perjudica al heredero (art. 442). Por fin, (c) entre las formas procesales de
adquirir la posesin se halla la ejecucin satisfactiva. En ella el concepto en el
que se adquiere la posesin atribuida est determinado por el ttulo que da base
a la ejecucin. Esta idea de configuracin del concepto posesorio a travs del
ttulo est presente en la jurisprudencia de nuestro TS (MORALES
MORENO).
B)

Presuncin de continuidad del concepto posesorio

El CC exige tambin que la posesin se conserve (se disfrute) en concepto de dueo durante el tiempo de usucapin (art. 447). La posesin como
estado de hecho puede sufrir mutaciones en su concepto; aunque, en principio,
se presume que la posesin se sigue disfrutando en el mismo concepto en que
se adquiri, mientras no se pruebe lo contrario (art. 436).
C)

El cambio en el concepto posesorio: inversin de la posesin

Se denomina interversin (inversin) de la posesin al cambio en el concepto posesorio; mediante ella se puede transformar una posesin que no es en
concepto de dueo, en posesin en concepto de tal (por ej. la posesin del
arrendatario o del depositario se transforma en posesin en concepto de
dueo).
La inversin puede ser unilateral, bilateral o impuesta, (a) La inversin
unilateral proviene de un acto de oposicin del poseedor inferior al poseedor
superior (contradictio); por ej.: el arrendatario se atribuye la posesin en concepto de dueo. La inversin unilateral constituye un acto antijurdico, de
caractersticas similares al despojo. Aunque no medie violencia material es un
atentado contra el orden posesorio. La sanacin de este vicio, como en el despojo, requiere el transcurso de un ao (arts. 460.4,1944). Adems, si la conducta del nuevo poseedor constituyera delito se aplicara el art. 1956. (b) La
inversin bilateral se produce por virtud de un nuevo ttulo o negocio, por virtud del cual se cambia el concepto posesorio. As, por ejemplo, si el arrendata-

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rio (poseedor que no es en concepto de dueo) compra la cosa a un tercero, (c)

La inversin impuesta es la que resulta de una sentencia que fija el verdadero
derecho del demandado. Esa sentencia es tambin ttulo que provoca el cambio en el concepto en el que el demandado tiene la posesin (vid. X).
D)

Actos ejecutados en virtud de licencia y por mera tolerancia

Despus de exigir que la posesin ad usucapionem sea en concepto de

dueo, el CC se refiere a actos posesorios que no tienen ese carcter. No aprovechan para la posesin los actos de carcter posesorio, ejecutados en virtud
de licencia o por mera tolerancia del dueo (art. 1942). A pesar de la oscuridad de que adolece este precepto, resulta claro que se refiere a situaciones no
aptas para la usucapin. Algunos autores han equiparado ambas categoras de
actos (licencia y tolerancia). No obstante creo que podemos establecer una
diferencia entre una y otra, que evita una redundancia intil, (a) Los ejecutados en virtud de licencia son actos justificados en virtud de una relacin contractual (ttulo) con el propietario (o, simplemente, poseedor en concepto de
titular del dominio); por ej. la posesin del arrendatario, del depositario, del
comodatario, etc. Estos actos posesorios corresponden a una relacin jurdica
que atribuye cierto poder fctico sobre la cosa, aunque no una posesin ad
usucapionem. (b) Los actos posesorios ejecutados por mera tolerancia se
basan en una autorizacin expresa o tcita (por razn de las circunsatancias)
del propietario, que no da lugar a una relacin jurdica; son por tanto actos descualificados jurdicamente. Por ej. permitir ocasionalmente al vecino acceder
a su fundo a travs del nuestro; uso de objetos entre quienes conviven.
Si ponemos en relacin el art. 1942 con el 444 CC (ste referido a la posesin, en general, y aqul a la posesin ad usucapionem) observamos una diferencia. El art. 444 expresa la falta de significado posesorio de los actos meramente tolerados, pero nada dice de los ejecutados en virtud de licencia. Esto
se explica porque los actos ejecutados en virtud de licencia, aunque sean irrelevantes para usucapir, no estn desprovistos de significado posesorio a otros
efectos (por ej.: proteccin interdictal del arrendatario).
E)

Particularidades del ttulo

La influencia del ttulo sobre las situaciones posesorias no se limita a la

configuracin del concepto posesorio; las particularidades del ttulo afecten a

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la posesin. As, si el ttulo por el que se transmite un bien es un ttulo anulable

(ej. compra a un incapaz, bien ganancial; art. 1.322) el tiempo de posesin del
adquirente no borra ese carcter: no impide la restitucin de la cosa en caso de
ejercicio de la accin de nulidad. De modo parecido ocurre en ttulos rescindibles, resolubles (art. 1124), etc. No es funcin de la usucapin, y menos de la
usucapin ordinaria, transformar, con el paso del tiempo, la condicin jurdica
del ttulo (justo ttulo) de adquisicin de la posesin. Por ello es criticable la
STS 17/07/1999, que impide al vendedor de un inmueble ejercitar la resolucin de la venta fundada en la falta de pago del precio (art. 1124), por considerar que el comprador, pasados diez aos, ha adquirido el inmueble mediante
usucapin ordinaria. [Una crtica de esta sentencia en: YZQUIERDO TOLSADA, 73 ss.; tambin GORDILLO]
2. Posesin pblica
La posesin que conduce a la usucapin ha de ser pblica (art. 1941).
Adems, en las reglas generales de la posesin, el CC dispone: Los actos (...)
ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa (...)
no afectan a la posesin (art. 444). El CC utiliza dos conceptos, el de posesin
no clandestina y el de posesin pblica, cuyo significado no es totalmente
coincidente.
La clandestinidad es un vicio que alcanza a todo tipo de posesin, impidiendo que un contacto posesorio con una cosa pueda ser cualificado de verdadera posesin. Existe clandestinidad cuando la adquisicin de la cosa se hace
sin el consentimiento del anterior poseedor y de modo que ste no pueda conocerla: por ej., se invaden espacios subterrneos del fundo vecino, en provecho
del propio. Este vicio cualifica desfavorablemente un comienzo posesorio,
que ya est viciado por no contar con el consentimiento del poseedor. Su
efecto es impedir la adquisicin de la posesin, por el transcurso de un ao sin
reclamacin (arts 444 y 460,4.). La clandestinidad vicia la posesin, pues
impide la reaccin del poseedor despojado; refuerza el sistema de proteccin
de la posesin.
Es pblica la posesin que se exterioriza, a travs del uso normal de la
cosa, durante todo el tiempo necesario para la usucapin. Este requisito de la
posesin ad usucapionem se justifica por la necesidad de permitir al titular del
derecho conocer la existencia de la posesin, para as poder interrumpir la usucapin (arts. 1.943 ss). "Es menester que aqul contra quien se prescribe pueda
tener conocimiento de ella" (de la posesin) (GARCA GOYENA, art. 1947).

188

ANTONIO-MANUEL MORALES MORENO

La publicidad de la posesin se extiende no slo al hecho posesorio sino al

concepto en el que se posee (ALBALADEJO, 186).
3. Posesin pacfica
La posesin ad usucapionem debe ser pacfica (art. 1941). El CC tambin
dispone, en las reglas generales de la posesin, que los actos (...) ejecutados
(...) con violencia, no afectan a la posesin (art. 444).
A)

Adquisicin no pacfica de la posesin

El carcter pacfico de la posesin hemos de referirlo, en primer lugar, al

modo en que se produce su adquisicin. Considerado el momento inicial, es
pacfica toda posesin que ha sido adquirida con arreglo a Derecho, sin lesionar
otra posesin. Precisando ms la idea, puede afirmarse que es pacfica toda
posesin que se adquiere sin contrariar la voluntad del anterior poseedor, bien
porque se cuente con su consentimiento, bien porque se trata de una cosa que no
est poseda. Por el contrario, no es pacfica la posesin que se adquiere en contra de la voluntad del anterior poseedor, en la que el acto de adquisicin implica
una lesin del orden posesorio. Basta este hecho; no es necesario que haya intervenido violencia material, aunque sta en algunas ocasiones pueda existir.
La perturbacin del orden posesorio que determina el carcter no pacfico
de la posesin se puede producir tanto por ocupacin de la cosa contra la
voluntad del anterior poseedor, como por inversin del concepto posesorio
[vid. VIII]; por ej. el arrendatario se atribuye la condicin de propietario frente
al arrendador.
La iniciacin no pacfica de la posesin determina que el anterior poseedor no pierda su posesin (art. 460,4., 1944), y que el nuevo no la adquiera;
pero el vicio se subsana con el transcurso de un ao, tiempo coincidente con el
de ejercicio de las acciones encaminadas a restablecer el orden posesorio
(interdicto). Pasado el ao se subsana el vicio, lo que determina la interrupcin
de la posesin anterior y la posibilidad de iniciar a travs de la nueva la usucapin (usucapin extraordinaria).
B)

La usucapin de las cosas hurtadas y robadas

El carcter no pacfico de la posesin va unido en algunos casos a la comisin de un delito.

La usucapin

189

En el Derecho romano las resfurtivae no podan ser adquiridas por usucapin, en tanto no volvieran a poder del propietario. Una restriccin tan absoluta de su usucapibilidad no se ha mantenido en nuestro Derecho; pero en l se
procura evitar que la usucapin pueda favorecer al autor del acto delictivo,
estando pendiente la responsabilidad penal o la civil derivada del delito (restitucin de la cosa). Por eso el CC dispone: Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrn ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por sus
cmplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la
accin para exigir responsabilidad civil, nacida del delito o falta (art. 1956).
No se indica en este precepto cmo se ha de computar el trmino de usucapin,
limitndose a impedir la usucapin. Existen dos posibilidades de hacer el
cmputo: la primera consiste en no comenzar a contarlo hasta que no se hayan
extinguido las acciones de responsabilidad civil y penal; la segunda en computar normalmente la usucapin, pero impedir que pueda ser opuesta al desposedo hasta tanto no se hayan extinguido las referidas acciones de responsabilidad. Me parece preferible la segunda solucin en cuanto resulta suficiente
para que se cumpla la finalidad de la norma, que, a mi juicio, no es tanto
aumentar la sancin de quien comete el acto delictivo, cuanto corregir las consecuencias a las que conducira el reducido plazo de usucapin de los bienes
muebles.
C)

Posesin no mantenida en paz

El carcter pacfico de la posesin puede referirse tambin al modo en que

se mantiene, tras la adquisicin. En este sentido es pacfica la posesin que se
tiene "en paz", como dicen nuestros antiguos textos; o dicho de otro modo, la
que se mantiene sin controversia. Mas qu tipo de controversia hace perder a
la posesin su carcter pacfico?
En el Derecho histrico encontramos opiniones que consideran que
cualquier tipo de controversia priva a la posesin del carcter pacfico
[quando nullam patitur controversiam iuris velfacti, nec in indicio, nec extra
iudicium, REBUFFO, De pacificis possessoribus, nm. 197]. Tal criterio no
es sostenible en nuestro Derecho, en el que estn tasadas las causas de interrupcin de la posesin. Conforme al CC slo interrumpen la posesin ad
usucapionem aquellas controversias que se plantean judicialmente (art.
1945) y que concluyen en sentencia estimatoria (art. 1946,3.). La exigencia
de que la posesin sea pacfica en su desarrollo es sustituida por la de que sea
no interrumpida.

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ANTONIO-MANUEL MORALES MORENO

4. Posesin no interrumpida
La posesin ha de ser (...) no interrumpida (arts. 1941; 1955, 1959). El
CC establece un sistema tasado de causas de interrupcin de la posesin, que
estudiamos en el apartado, "interrupcin de la usucapin" [vid. X].
DC. EL REQUISITO DEL TIEMPO DE USUCAPIN: UNIN DE TIEMPOS Y SUCESIN EN LA POSESIN
El requisito del tiempo hemos de referirlo a la posesin: es el tiempo que
sta debe durar (continuar) para que se consume la usucapin. Como ya indiqu, el CC establece diferentes plazos, segn se trate de usucapin ordinaria o
extraordinaria, y segn se refiera a un bien mueble o inmueble.
La usucapin ordinaria de bienes muebles requiere tres aos de posesin
(art. 1955), y la de inmuebles diez aos entre presentes (estando presente el
propietario afectado) y veinte entre ausentes (estando ausente) (art. 1957); se
considera ausente al propietario que reside en el extranjero o en ultramar. La
usucapin extraordinaria de bienes muebles exige seis aos de posesin (art.
1955II) y la de inmuebles treinta aos (art. 1959). El da en que comienza a
contarse el tiempo se tiene por entero; pero el ltimo debe contarse en su totalidad (art. 1960,3.a).
A efectos de la usucapin puede unirse al tiempo de la posesin propia el
de la posesin del causante (art. 1960,1. a ), tanto si se trata de sucesin por
ttulo hereditario (successio in possessionem: arts. 440,442), como de transmisin de un bien concreto (accessio emporis; por venta, por ej.). La denominada sucesin en la posesin (en el primer caso) o la unin de tiempos (en el
segundo) se producen en el Derecho actual con independencia de que el poseedor favorecido (poseedor actual) sea o no de buena fe. Cuestin distinta es la
de la apreciacin de la buena fe en la sucesin en la posesin o en la unin de
tiempos [vid. XI.2].
En ocasiones en el cmputo del tiempo de posesin ad usucapionem se
han de combinar plazos diferentes. Veamos algunos casos: (a) Si en la usucapin ordinaria de inmuebles, el propietario parte del tiempo estuvo presente y
parte ausente, cada dos aos de ausencia se reputarn como uno para completar los diez de presente (art. 1958II). (b) En la sucesin hereditaria de la
posesin, siendo el causante de mala fe y el heredero de buena fe (art. 442)

La usucapin

191

podemos aplicar la misma regla: tratndose de muebles (6, 3 aos) cada dos
aos del causante se computan como uno, para completar los tres aos exigidos al heredero; en inmuebles (30,10 aflos), cada tres aos del causante se
computan como uno para completar los diez aos exigidos al heredero (entre
presentes).
X. INTERRUPCIN DE LA POSESIN E INTERRUPCIN DE LA USUCAPIN
La usucapin se interrumpe por la interrupcin de la posesin que conduce a ella. Las causas de interrupcin de la posesin ad usucapionem son en
realidad causas de interrupcin de la usucapin, y como tales son tratadas en
otros cdigos, aunque el nuestro prefiera referirlas a la posesin (arts. 1943 a
1948). La interrupcin de la usucapin no es una mera suspensin temporal
del cmputo del plazo de usucapin; determina la falta de utilidad del tiempo
de posesin transcurrido y la necesidad de iniciar de nuevo la usucapin, si
resulta procedente.
La posesin ad usucapionem puede interrumpirse tanto por cesar materialmente en ella como por quedar descualificada para la usucapin. Reflejando estas dos posibilidades, el CC clasifica las causas de interrupcin en
naturales y civiles (art. 1943); recoge as una distincin introducida por los
canonistas (COVARRUBIAS). La interrupcin natural acta sobre el corpas
possessionis; la civil, sobre el animus o concepto en el que se posee.
1. Interrupcin natural
Se interrumpe naturalmente la posesin cuando por cualquier causa se
cesa en ella por ms de un ao (art. 1944). {Naturaliter interrumpitur cum cessatpossessio, ANTONIO GMEZ). La interrupcin natural puede producirse
por cualquiera de las causas por las que el poseedor pierde su posesin (art.
460): por abandono de la cosa, por cesin de la posesin hecha a otro a ttulo
oneroso o gratuito (entrega), y por la posesin de otro, contra la voluntad del
anterior poseedor. Pese al tenor literal del artculo 1944 (se cesa en ella por
ms de un ao), slo cuando la prdida es debida a una posesin contradictoria
y no en los dems casos, se produce la conservacin de la posesin durante el
plazo de un ao (si la nueva posesin hubiese durado ms de un ao).

192

ANTONIO-MANUEL MORALES MORENO

2. Interrupcin civil
La interrupcin civil puede producirse por dos causas: (a) por citacin
judical hecha al poseedor (o mejor, por la sentencia estimatoria de demanda,
sobre posesin o titularidad de la cosa poseda, arts. 1945 a 1947), y (b) por el
hecho de que poseedor reconozca el derecho del dueo (art. 1948).
A)

Interrupcin por sentencia

La interrupcin por sentencia est regulada en los artculos 1945 a 1947, en

los siguientes trminos: La interrupcin civil se produc por la citacin judicial
hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente (art. 1945).
Se considerar no hecha y dejar de producir interrupcin la citacin judicial:
1." Sifuere nula porfalta de solemnidades legales. 2." Si el actor desistiere de la
demanda o dejare caducar la instancia. 3." Si el poseedorfuere absuelto de la
demanda (art. 1946). Tambin se produce interrupcin civil por el acto de conciliacin, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el
Juez la demanda sobre posesin o dominio de la cosa cuestionada (art. 1947).
Es cierto que el CC no menciona directamente a la sentencia, sino a la "citacin judicial" o al acto de conciliacin, como determinante de la interrupcin civil,
pero del conjunto de los anteriores artculos se infiere que es la sentencia estimatoria la que en realidad produce la interrupcin, aunque sus efectos interruptivos se
retrotraigan al momento inicial del proceso ("citacin judicial", acto de conciliacin). La expresin "citacin judicial" ha sido entendida por unos autores como
presentacin de la demanda y por otros como traslado de la misma al demandado.
La sentencia estimatoria de la pretensin sobre posesin o dominio de la
cosa es el nuevo ttulo que configurar el concepto bajo el que se contina poseyendo; por ejemplo: si la sentencia declara que el demandante es el propietario,
el demandado posee sin ningn derecho (especie de posesin precaria). La ejecucin de la sentencia (entrega de la cosa al demandante) atribuir adems el
corpus possessionis al demandante; pero aunque se retrase la ejecucin de la
sentencia, el anterior poseedor ad usucapionem ha dejado de usucapir.
B)

Interrupcin por reconocimiento del derecho del dueo

Adems de por sentencia, la usucapin se interrumpe civilmente como

consecuencia de cualquier reconocimiento expreso o tcito que el poseedor
hiciere del derecho del dueo (art. 1948).

La usucapin

193

El reconocimiento es un acto de ciencia (no de voluntad) mediante el cual

el poseedor ad usucapionem admite que carece de derecho para poseer en concepto de dueo. Tal acto transforma el concepto en el que tiene la posesin: de
en concepto de dueo pasar a ser en el concepto que resulte de la manifestacin del poseedor (ej. se reconoce sin ningn derecho, o comodatario, o arrendatario, etc.).
XI. LA BUENA FE Y EL JUSTO TTULO COMO REQUISITOS DE LA
USUCAPIN ORDINARIA
La usucapin ordinaria tiene por funcin corregir, en una transmisin
derivativa de la propiedad o de otro derecho real, la falta de adquisicin provocada por el hecho de que el transmitente no sea titular. Pensemos en una compraventa. Para que el comprador se haga propietario es necesario (1) que el
transmitente sea propietario y no existan prohibiciones de disponer, y (2) que
exista ttulo (compraventa) y modo (entrega). En los sistemas de adquisicin a
non domino la falta de titularidad del transmitente no es obstculo para que el
adquirente se haga titular, si adquiere de buena fe. Por el contrario en los sistemas inspirados en el Derecho Romano, en los que prevalece la regla nemoplus
iuris transferre potest quam ipse habet (o, nemo dat quod non habet), la falta
de titularidad del transmitente impide la adquisicin. Este efecto se corrige a
travs de la usucapin. En sus orgenes romanos la usucapin fue precisamente un medio de corregir la falta de adquisicin de la propiedad quiritaria,
por haber adquirido de un no propietario o por haber empleado un medio no
idneo (traditi) [KASER, 25 II]. La funcin de la usucapin ordinaria no
es, en cambio, corregir las anomalas del ttulo [PEA, 132, nota 25, cita STS
5/12/1991 que le atribuye esa virtualidad]
Para la usucapin ordinaria del dominio y dems derechos reales se
necesita poseer las cosas con buena fe yjusto ttulo por el tiempo determinado
en la ley (art. 1940). La buena fe y el justo ttulo aparecen aqu como requisitos
generales de la usucapin ordinaria. Esta exigencia se reitera al regular el
plazo de la usucapin ordinaria de bienes inmuebles (art. 1957: posesin con
buena fe y justo ttulo).
El hecho de que en la regulacin del plazo de usucapin ordinaria de los
bienes muebles el CC no mencione al justo ttulo y se limite a la mencin de la
buena fe (art. 19551: posesin con buena fe) ha hecho dudar a la doctrina sobre
si en esta clase de bienes la usucapin requiere o no justo ttulo. La regla general del art. 1940 da a entender que s; la omisin de referencia al ttulo en el

194

ANTONIO-MANUEL MORALES MORENO

artculo 19551 puede explicarse porque, conforme al art. 4641, la posesin de

los bienes muebles adquirida de buena fe equivale al ttulo (J.M. MIQUEL,
499 y ss.; PANTALEON, 204), entendido no como ttulo de atribucin de la
propiedad (que normalmente hara innecesaria la usucapin), sino como
medio idneo para transmitirla (por ej.: venta, donacin, legado...; ttulo en el
sentido del art. 1952) cuya eficacia transmisiva exige otros elementos: (modo,
titularidad del transmitente).
1. 1 justo ttulo de usucapin
Entindese por justo ttulo el que legalmente baste para transferir el
dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate (art. 1952).
Ya hemos dicho que la usucapin ordinaria corrige la consecuencia de la
falta de titularidad del transmitente en la adquisicin derivativa. El ttulo es el
acto jurdico que el ordenamiento exige para que se produzca la transmisin
del derecho en las adquisiciones derivativas. El ttulo adems de ser el medio
de transmisin del derecho, justifica la adquisicin de la posesin y configura
el concepto de la misma (concepto de titular del derecho que transmite el
ttulo).
La exigencia de ttulo proviene del Derecho Romano (iusta causa usucapionis: pro emptore, pro donato, pro dote, pro legato [referido al legado per
vindicationem], pro soluto, pro derelicto, pro herede). Qu actos puedan ser
considerados justo ttulo en derecho espaol depende de la ordenacin del sistema transmisivo. Conforme a la definicin de justo ttulo del CC, la donacin
y el legado no se excluyen como justo ttulo de usucapin (pro donato, pro
legato). Respecto a la admisin del ttulo pro derelicto (ocupacin de un bien
que de buena fe se estima abandonado) se ha sealado, con razn, que la definicin de justo ttulo y buena fe del CC se refiere a ttulos derivativos (transmisivos) y no a ttulos originarios como la ocupacin (PANTALEON); esta opinin sin embargo no es la mayoritaria. Tampoco "parecen ttulos suficientes por no ser traslativos- la transaccin (en cuanto al derecho discutido), la divisin de la cosa comn o la sentencia declarativa" (PEA, 132). Ni han de
serlo, igualmente, el ttulo de heredero ni la particin, aunque la jurisprudencia
no siempre lo entienda as (GONZLEZ PACANOWSKA, ADC 46/4,1899;
es criticable la STS 22-02-2000). El heredero sucede al causante en la posesin ad usucapionem (arts. 440,442) y su ttulo de usucapin no es un ttulo
nuevo (el hereditario) sino el mismo ttulo de su causante.

La usucapin

195

El (justo) ttulo para la prescripcin ha de ser verdadero y vlido (art.

1953). El justo ttulo debe probarse; no se presume nunca (art. 1954). Ttulo
verdadero es el realmente existente; lo que el CC quiere indicar con esta exigencia, que puede parecer innecesaria, es que no basta para usucapir el ttulo
putativo o el simulado. Hay ttulo putativo cuando el poseedor ha credo en la
existencia de un verdadero justo ttulo de usucapin; por ejemplo: "testamento
que el legatario cree equivocadamente ltimo del causante" [PEA, 132]. El
ttulo simulado es un ttulo aparente que, aunque pueda crear confianza en terceros (cfr. art. 1230), inter partes (para la parte adquirente), no es verdadero
ttulo de usucapin. Lo ser el ttulo disimulado que sea verdadero y vlido.
A la exigencia de que el ttulo sea verdadero aade el CC la de que sea
vlido. Esto implica las siguientes consecuencias. El ttulo nulo no es justo
ttulo de usucapin. El ttulo anulable es justo ttulo de usucapin, en tanto no
sea anulado (PEA, 133). Anulada la venta, el vendedor que obtenga la restitucin de la cosa se aprovecha del tiempo de posesin del adquirente, pero no
del justo ttulo de ste, porque no es su propio ttulo. El ttulo rescindible es
justo ttulo de usucapin. En la rescisin por fraude de acreedores, los acreedores pueden aprovecharse de la usucapin ordinaria ganada por el adquirente
del bien antes de la rescisin; lo que impide que en la ejecucin subsiguiente
(tras la rescisin) pueda prosperar una tercera de dominio interpuesta por el
anterior propietario. La funcin de la rescisin por fraude de acreedores no es
privar totalmente de eficacia al ttulo rescindido, sino corrigir, en la medida
necesaria, los efectos lesivos del mismo, en provecho de los acreedores
defraudados. El hecho de que el adquirente en fraude sea de mala fe en relacin con la lesin del derecho de los acreedores no excluye que, en el mbito
de la usucapin, pueda ser de buena fe, si cree que el transmitente (deudor) es
dueo de la cosa y puede transmitir su dominio.
2. Buena fe
El CC ofrece dos definiciones del poseedor de buena fe: una general, en la
regulacin de la posesin (art. 433), y otra especfica de la usucapin (art.
1950). Aunque es sta la que a nosotros nos importa, es interesante comparar
ambas definiciones.
Segn la regla general de la buena fe posesoria, se reputa poseedor de
buena fe al que ignora que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo
invalide, y poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario (art. 433).
Si entendemos por ttulo o modo de adquirir todos los presupuestos necesarios

196

ANTONIO-MANUEL MORALES MORENO

para adquirir, la buena fe del poseedor consiste en la ignorancia de la causa

que determina la falta de adquisicin del derecho en cuyo concepto posee; ya
sea la falta de titularidad del transmitente (o el carcter no nullius de la cosa
ocupada), ya los defectos del ttulo por el que posee. Segn la regla del artculo
433 la buena fe puede cubrir cualquier causa que impida la adquisicin del
derecho.
En la regulacin de la usucapin el concepto de buena fe es ms restringido. La buena fe del poseedor [ad usucapionem] consiste en la creencia de
que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella, y poda transmitir
su dominio (art. 1950). La exigencia de justo ttulo de usucapin excluye que
pueda ser tenida en cuenta la buena fe en ese mbito; no basta que el poseedor
crea de buena fe que tiene ttulo (ttulo putativo); ha de tenerlo realmente. Por
esta razn el mbito en el que opera la buena fe del poseedor en la usucapin es
el mbito de la titularidad del transmitente. La buena fe consiste en creer que
ste es dueo y puede transmitir el dominio (no existe prohibicin de disponer).
En lo dems, las condiciones de la buena fe exigidas para la posesin en
los artculos 433,434,435 y 436... son igualmente necesarias para la determinacin de aquel requisito en la prescripcin del dominio y dems derechos
reales (art. 1951). Tal remisin es general a los preceptos que regulan la buena
fe en la posesin. La remisin al art. 433 (concepto de buena fe) debe ser matizada por la definicin especial de la buena fe en la usucapin que proporciona
el art. 1950. La remisin al art. 434 supone que la presuncin general de buena
fe se extiende a la usucapin. La remisin al art. 435 aplica a la usucapin la
regla cannica malafides superveniens nocet, lo que significa que no basta
que el poseedor ad usucapionem sea de buena fe en el momento inicial de la
posesin, sino que ha de conservar la buena fe durante todo el tiempo necesario para la usucapin ordinaria; y como la buena fe se presume, corresponde a
la otra parte probar la prdida (probando la existencia de actos que acreditan
que el poseedor no ignora que su transmitente no era dueo de la cosa o no
poda transmitir su dominio). Por fin la remisin al art. 436 se refiere a la continuidad en el concepto en que se posee ms que a la buena fe.
En los casos de sucesin por ttulo hereditario, en los que el heredero
sucede al causante en la posesin ad usucapionem [vid. IX] y en el mismo concepto en que ste la tuviera, la existencia de buena o mala fe, en cuanto situacin tico subjetiva exigida durante todo el tiempo de usucapin (arts. 1951,
435), ha de apreciarse separadamente en el causante y en el heredero. As lo
expresa el CC en el caso en que el causante fuere un poseedor de mala fe: El

La usucapin

197

que suceda por ttulo hereditario no sufrir las consecuencias de una posesin, si no se demuestra que tena conocimiento de los vicios que la afectaban;
pero los efectos de la posesin de buena fe no le aprovechan sino desde la
fecha de la muerte del causante (art. 442), momento en el que se produce la
sucesin en la posesin. La buena fe del heredero se presume, aunque el causante fuere de mala fe.
En los casos de unin de posesiones (por ejemplo: adquisicin por venta,
permuta, donacin) no se plantea el mismo problema, pues el poseedor actual,
aunque obtenga la ventaja de completar su tiempo de posesin con el de su
causante, no sucede al causante en la posesin bajo el mismo ttulo, sino que
cuenta con su propio ttulo. Su buena fe se define en relacin con su propia
adquisicin y la titularidad de su transmitente.
XII. LOS EFECTOS DE LA USUCAPIN
La usucapin tiene por efecto la adquisicin del derecho real correspondiente al concepto en que se ha posedo (de titular del dominio, del usufructo...), que en la usucapin ordinaria debe coincidir con el derecho transmitido por el ttulo (justo ttulo).
El sistema est diseado de modo que exista armona entre el ttulo y el
concepto posesorio, pues el concepto posesorio est objetivado y determinado
por el ttulo. As, quien de buena fe adquiere el usufructo de un no propietario
posee en concepto de usufructuario y tiene justo ttulo correspondiente a ese
derecho.
El ttulo y la posesin no slo determinan el derecho adquirido por usucapin sino tambin, tratndose de inmuebles, los lmites de la finca usucapida.
En relacin con ambos aspectos (derecho y extensin del objeto) suele invocarse un aforismo: Tantum praescriptum quantum possessum.
La adquisicin por usucapin se produce de modo automtico (ipso iur),
una vez que se completan los elementos de su supuesto, y puede ser utilizada
tanto en el ejercicio de una accin (reivindicatora, declarativa del dominio)
como en va de excepcin (frente a la reivindicatora del anterior propietario).
La usucapin no es apreciable de oficio por el juez o tribunal (aunque se trate
de la usucapin extraordinaria, que no requiere ttulo), y debe ser alegada y probada por el sujeto a quien favorece. As se reitera en la doctrina y en la jurisprudencia. Algo, por otra parte, lgico pues la usucapin, aunque tenga un componente

198

ANTONIO-MANUEL MORALES MORENO

temporal, es el ttulo de atribucin de un derecho subjetivo y tiene un supuesto

demasiado complejo como para que pueda ser apreciada de oficio por un tribunal.
La prueba de la usucapin no es una prueba unitaria, es la de cada uno de
los elementos que componen su supuesto (posesin continuada en el tiempo;
justo ttulo y buena fe). Cada uno de ellos tiene sus particularidades en cuanto
a la prueba. La buena fe se presume (arts. 1951 y 434); el justo ttulo debe probarse: no se presume nunca (art. 1954); la posesin continuada, igualmente,
debe ser probada, pero el CC aporta alguna facilidad: Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en poca anterior, ha continuado sindolo
durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario (art. 1960,2.a).
Se mantiene en la doctrina que la usucapin despliega su efecto atributivo
con carcter retroactivo, desde el momento en que la misma comienza (fundamentalmente desde el comienzo de la posesin). De ah se extraen algunas consecuencias en relacin con lo ocurrido en el perodo intermedio, cubierto por la retroaccin. Se afirma que los frutos obtenidos por el poseedor ad usucapionem le
pertenecen, aunque no tuviere derecho a ellos, por ser de mala fe; que los actos de
disposicin de este mismo sujeto, carentes de eficacia transmisiva por no ser titular, la adquieren posteriormente, tras la usucapin; y, porfin,que los actos dispositivos del dueo anterior, que inicialmente s tuvieron eficacia transmisiva, la pierden como consecuencia de la usucapin. Creo que algunos de estos efectos pueden
explicarse por razones distintas de la retroaccin de la usucapin.
XIH. RENUNCIA A LA USUCAPIN
El CC admite la renuncia a la prescripcin ganada, tanto en su manifestacin extintiva de derechos como en la atributiva (usucapin). Las personas con
capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripcin ganada; pero no el
derecho de prescribir para lo sucesivo (art. 19351). La renuncia puede producirse de modo expreso o tcito (art. 1937). Entindese tcitamente renunciada la
prescripcin cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido (art. 1935II). La renuncia a la usucapin puede producirse sin abandono de la posesin (DIEZ-PICAZO, 745).
La renuncia a la usucapin es una figura diferente del abandono del derecho adquirido por medio de ella. El abandono determina que el bien, si es
inmueble, pase a pertenecer al Estado, o, siendo mueble, se convierta en res
nullius, susceptible de adquisicin por ocupacin. La renuncia a la usucapin
impide que la misma pueda ser invocada frente al titular anterior y hace que
subsista el derecho de ste como si la usucapin no se hubiese producido.

La usucapin

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Admitir la renuncia a la usucapin ganada como figura distinta del abandono, es la consecuencia de considerar preferible el derecho del anterior titular
frente al de quienes pudiesen adquirir la cosa de aplicarse las reglas generales
del abandono (ocupacin). Pero la preferencia d # derecho del titular anterior
cede ante el inters de los acreedores del renunciante (art. 1937).
La renuncia a la usucapin que considera el CC es la renuncia a la usucapin ya consumada {prescripcin ganada). La renuncia a la usucapin en
curso tiene en el CC otro marco de tratamiento jurdico: el de la interrupcin
de la usucapin. El hecho de que no sea posible renunciar al derecho a prescribir para lo sucesivo (art. 1935) no excluye que el poseedor pueda interrumpir
la usucapin en curso, a travs del reconocimiento expreso o tcito del derecho del dueo (art. 1948) [vid. X].
XIV. LA USUCAPIN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
En los orgenes romanos y en el desarrollo histrico de la usucapin no
existe un Registro de la Propiedad con funciones como las que le asignan los
ordenamientos actuales. La aparicin del Registro inmobiliario plantea algunas cuestiones. Primera cuestin: la proteccin al tercer adquirente que ofrece
el Registro, hace innecesaria la figura de la usucapin en el mbito de los bienes inmuebles? La respuesta es sencilla: la proteccin al tercero restringe el
mbito de aplicacin de la usucapin, pero no llega a hacer totalmente innecesaria y plenamente inoperativa esta figura. Es indudable que en el sistema
espaol, en el que adems la inscripcin no es constitutiva, sigue existiendo la
usucapin de inmuebles. Segunda cuestin: la usucapin que subsiste mantiene su fisonoma clsica, fundada en la posesin continuada en el tiempo, o,
por el contrario, adquiere una nueva fisonoma y exige la inscripcin en el
Registro, mantenida durante un determinado lapso de tiempo (con posesin o
sin posesin)? De exigirse la inscripcin, estaramos ante la que se denomina
usucapin tabular, que con diversas configuraciones se utiliza en algunos
ordenamientos. Tercera cuestin: si la usucapin mantiene su fisonoma clsica y desarrolla su funcin fuera del Registro, basada en la posesin, qu eficacia tiene la atribucin de derechos reales que ella produce, al entrar en conflicto con la atribucin que resulta de la proteccin del Registro?
Antes de contestar a estas cuestiones en nuestro ordenamiento, veremos
un ejemplo de usucapin tabular. Podemos encontrarlo en el 900 del Cdigo
Civil alemn (Tabularersitzung). Siendo constitutiva la inscripcin en este
ordenamiento (es decir, la inscripcin es el modo -con el significado de la teo-

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ra del ttulo y. el modo- necesario para la transmisin del dominio de los

inmuebles) y estando protegido por el Registro el adquirente de bienes inmuebles de buena fe, van a ser muy pocos los casos en los que sea necesaria la usucapin tabular; pero tales c%os no dejan de existir (por ejemplo, los casos en
los que el adquirente, aunque haya inscrito no sea de buena fe); en ellos
adquiere sentido la usucapin tabular. La usucapin tabular en Derecho alemn exige inscripcin en el Registro y posesin del bien, durante treinta aos;
no requiere en cambio buena fe [vid. B AUR/STRMER, 664). La exigencia
de inscripcin impide que la usucapin opere al margen del Registro.
En el derecho espaol no existe una verdadera usucapin tabular, que
pueda constituir una figura distinta de la general de la usucapin, pero el
Registro ofrece viertas ventajas en el desarrollo de la usucapin al titular inscrito non dominus. Es lo que se denomina la usucapin secundum tabulas. Por
otra parte, la LH tiene tambin reglas que regulan el conflicto que en algunos
casos puede producirse entre la proteccin que el Registro ofrece al tercero
(art. 34 LH) y los efectos de la usucapin que se ha desarrollado fuera del
Registro (usucapin contra tabulas).
1. La usucapin "secundum tabulas"
Las ventajas que ofrece la LH al titular registral en orden a la usucapin
estn recogidas en el artculo 35 LH: A los efectos de la prescripcin adquisitiva en favor del titular inscrito, ser justo ttulo la inscripcin, y se presumir
que aqul ha posedo pblica, pacfica, ininterrumpidamente y de buena fe
durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
La expresin legal, ser justo ttulo la inscripcin, no es entendida del
mismo modo en nuestra doctrina. Para algunos autores (ROCA SASTRE,
NUEZ LAGOS, GARCA GARCA, BADOS A, ROCA I TRAS) significa
que la inscripcin, mientras no sea cancelada, es el ttulo de usucapin exigido
por el CC, y la cancelacin de la inscripcin no afecta a la usucapin ya consumada. Estos autores se basan fundamentalmente en el tenor literal del precepto. Otros autores (LACRUZ, MORALES) opinan que el artculo 35 LH
ofrece la ventaja de no ser exigible la prueba del ttulo, en tanto subsista la inscripcin (vid art. 38II LH); pero si se cancela la inscripcin por vicio del ttulo
inscrito (nulidad o falsedad) la equivalencia entre inscripcin y justo ttulo
desaparece, con efecto ex tune. Esta opinin que cuenta con el apoyo de una
jurisprudencia reiterada, aunque no unnime, se basa en que la funcin del

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Registro es proteger al tercero frente a la falta de titularidad del transmitente

pero no purificar los defectos del propio ttulo (art. 33 LH)
La presuncin de posesin ad usucapionem (pblica, pacfica e ininterrumpida), que tambin resulta del art. 35 LH, extiende a la usucapin la presuncin general de posesin del art. 38 LH, efecto del principio de legitimacin. Es una presuncin que admite prueba en contrario (iurs tantum). En
cuanto a la presuncin de buena fe, coincide con la que establece para el
poseedor el CC; y admite prueba en contrario.

2. La usucapin contra tabulas

Anteriormente hemos enmarcado ya la problemtica de la usucapin contra tabulas; podemos ahora estudiar algunos aspectos concretos de su regulacin, recogida en el artculo 36 LH, precepto de no fcil comprensin.
La usucapin contra tabulas, que regula el artculo 36 LH, existe cuando
la adquisicin por usucapin entra en conflicto con la proteccin que el Registro ofrece al tercero, conforme al artculo 34 LH. No hay usucapin contra
tabulas cuando la usucapin se invoca contra el dueo que no es titular registral, o sindolo no tiene la condicin de tercero protegido por el artculo 34
LH. En este caso se aplican las reglas generales de la usucapin (por ej.: inmatriculacin). El art. 36III LH lo establece as: En cuanto al que prescribe y al
dueo del inmueble o derecho real que se est prescribiendo y sus sucesores
que no tengan la consideracin de terceros, se calificar el ttulo y se contar
el tiempo con arreglo a la legislacin civil.
Situados en el mbito de la usucapin contra tabulas, el artculo 36 LH,
introducido en la reforma de la LH de 1944, modifica en dos aspectos el derecho precedente. (1) En primer lugar, no exige que la posesin que la produce
se halle inscrita en el Registro de la Propiedad, como antes de 1944 exiga el
art. 35 II LH (vid. tambin art. 462 CC); tal exigencia sera hoy de imposible
cumplimiento, ya que a partir de la reforma de 1944 no se inscribe la posesin.
(2) En segundo lugar, tampoco exige que, en la usucapin ordinaria contra
tabulas, est inscrito el ttulo del que adquiere por usucapin (como ocurra
antes de la reforma de 1944, segn el art. 351 LH, con el que armoniza el 1949
CC). La usucapin que ha de producir sus efectos contra el Registro de la Propiedad (contra el sujeto protegido por el Registro) no requiere que la posesin
o el correspondiente ttulo se hallen inscritos.

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El conflicto entre usucapin y Registro est ordenado en el artculo 36 LH

por dos reglas: (a) La primera se aplica en los casos en que el conflicto es ms
acusado, porque en el momento en el que el tercero recibe la proteccin del
Registro (inscribe), la usucapin est ya consumada. A este supuesto se equipara otro en el que la usucapin se consuma dentro del ao siguiente a la
adquisicin del titular registral. (b) La segunda regla se aplica en los casos en
que el conflicto es menor, porque la usucapin va a consumarse con posterioridad al momento previsto en la regla primera.
Primera regla.- Cuando la usucapin ya est consumada en el momento
de la inscripcin del tercero, o ha de consumarse en el ao siguiente, la proteccin que ofrece el RP al tercero hipotecario prevalece frente a la titularidad del
poseedor que ha adquirido por usucapin. Con dos excepciones, que suponen
ofrecer proteccin al usucapiente.
La primera excepcin se aplica cuando se demuestre que el adquirente [el
titular registral] conoci o tuvo medios racionales y motivos suficientes para
conocer antes de perfeccionar su adquisicin [antes de la inscripcin] que la
finca o derecho estaba poseda de hecho y a ttulo de dueo por su transmitente. Con esta prueba se destruye la presuncin de buena fe del tercero (art. 34
II LH). Ntese cmo la destruccin se produce no slo por el conocimiento de
la posesin, sino por no haber cumplido la exigencia de diligencia en el conocer que impone el art. 36 LH. El carcter pblico y continuado exigible en la
posesin ad usucapionem contribuir en muchos casos a destruir la presuncin de buena fe del tercero y redundar en la proteccin del poseedor. Esto
priva de fuerza a la proteccin registral.
La segunda excepcin se refiere a la conducta del tercero, tras la inscripcin. De nuevo prevalece la titularidad obtenida por la usucapin (consumada
o que va a consumarse dentro del ao de la adquisicin) frente a la proteccin
que el Registro otorga al tercero, si ste consiente, expresa o tcitamente, la
posesin del favorecido por la usucapin, durante todo el ao siguente a la
adquisicin [su propia adquisicin como tercero, mediante la inscripcin].
Segunda regla.- Cuando la usucapin no se ha consumado en el momento
de la adquisicin del tercero, ni ha de consumarse en el ao posterior, el tercero se encuentra con una usucapin en curso, basada en un tiempo de posesin, pero no con un verdadero derecho, asentado en la posesin continuada.
En estos casos la LH no establece una regla especial que refuerce la proteccin
del titular registral. No hace a ste inmune a la usucapin. La usucapin produce sus efectos en contra del titular registral, sin necesidad de inscripcin del

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ttulo posesorio. Lo que le cabe al titular registral es interrumpirla (art. 36II

LH).
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