CONTRATOS

INMOBILIARIOS
CONTENIDO
INTRODUCCIÓN
Principios contractuales
Elementos del contrato
El consentimiento – contratos por adhesión
El objeto
La forma
Contratos preparatorios
Contratos de Opción
Arras
La compra – venta
Elementos de Contrato
El Bien
El Precio
El Consentimiento
Contrato de compra venta a plazos
El Comodato
El Arrendamiento
La Donación
El Fideicomiso
 INTRODUCCION

El contrato es el acuerdo de dos o mas

partes para crear, regular, modificar o
extinguir una relación jurídica
patrimonial.
PRINCIPIOS CONTRACTUALES

1.- EL CONTRATO ES LEY ENTRE LAS PARTES

EXCEPTO:
a.- Cuando es contrario a Norma Legal de carácter
imperativo.
b.- Cuando es contrario al orden Público.
c.- Cuando es contario a las buenas costumbres.

2.- BUENA FE
Los contratos se negocian, celebran y efectúan de acuerdo
al principio de Buena Fe.
ELEMENTOS DEL
CONTRATO

1º El Consentimiento
2º El Objeto
3º Formalidad
EL CONSENTIMIENTO

Perfeccionamiento del contrato

Bienes Muebles: Con la entrega del material del Bien.
Bienes Inmuebles: Con el consentimiento.

Contratos por Adhesión

Cuando una de las partes, tiene la alternativa de aceptar o rechazar

íntegramente las estipulaciones fijada por la otra parte y declara su voluntad
de aceptar.

No son validas las estipulaciones a favor de quien las ha redactado,

respecto a:
-Exoneraciones
-Limitaciones de responsabilidades
-Facultad de suspender la ejecución del contrato
-Recisión y Resolución de contrato
-Prorroga o renovación unilateral del contrato.
EL OBJETO

El objeto de contrato consiste en crear, regular, modificar o

extinguir obligaciones.

La obligación debe ser:

Licita
Bien debe ser posible

La presentación materia de la obligación puede versar

sobre:
Bienes futuros
Bienes afectados en garantía
Bienes embargados
Bienes sujetos a litigio
FORMA

En general no existe formalidad para contratar salvo

excepciones que la ley establece o que las partes
acuerden.

Ej.: La Donación

*Bien Mueble – 25% UIT =Verbal

* Bien mueble + 25% UIT= Escrito
* Bien Inmueble = Escritura Pública
CONTRATOS PREPARATORIOS

Es el compromiso de contratar en el cual las partes se

obligan a celebrar un contrato futuro.

Modalidades:

Contrato de Promesa de Compra-Venta.

Contrato de Intermediación.
Las Arras.
CONTRATO DE INTERMEDIACION LAS ARRAS

-Concepto - Concepto
-Descripción del inmueble
-Compromiso del propietario
-El precio
-La exclusividad
-La comisión
-El plazo
-Formalidad- La fecha cierta
LA COMPRA – VENTA

CONCEPTO: ART. 1528 del C.C. “Por la

compra venta el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al
comprador y éste a pagar su precio en
dinero”
CONTRATO DE COMPRA-VENTA

CONTRATO ESCRITO MINUTA

CONTRATO
VERBAL REGISTROS PUBLICOS
REGISTROS DE
PROPIEDAD INMUEBLE
ESCRITURA
PUBLICA DERECHOS
ANTE EL FRENTE A TERCEROS
CONSENSUAL NOTARIO POR
SEGURIDAD
JURIDICA
ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE COMPRA VENTA

El Bien
El precio
El consentimiento
 EL BIEN
. Los bienes que existen.
. Los bienes futuros “emptio esperatae”

Bienes Futuros
. Riesgo de Cuantía y Calidad
. El contrato esta sujeto a la condición
Suspensiva de que llegue a tener existencia

.Venta de esperanza incierta

. El comprador asume la existencia del bien, el vendedor
tiene derecho a recibir el precio total del bien aunque no
llegue a existir.
EL PRECIO
El precio es el monto de dinero asignado a un bien o servicio en
calidad de contraprestación por la transferencia del bien materia de
la compra-venta. Es decir, la contraprestación debe ser
necesariamente en “dinero” puesto que de no ser así se estaría
configurando otro tipo de contrato muy distinto a la compra-venta,
por ejemplo si la contraprestación es en bienes, estaríamos ante un
contrato de permuta; y, si no hubiera contraprestación alguna,
estaríamos ante un contrato de donación.
El precio es un elemento esencial del contrato de compra-venta, de
ahí que la ausencia del precio genere la nulidad del contrato.
Asimismo, el precio debe ser determinado o determinable; esto
quiere decir que el establecimiento del precio no puede ser ambiguo
ni oscuro, sino que del propio contenido del contrato pueda
deducirse en todo caso cual es el precio a pagar.
LAS PARTES
La persona natural: Cuando el inmueble tiene un solo propietario y este es una
persona natural no existe mayores complejidades para la transferencia, ya que sólo basta
la intervención del propietario para que la transferencia sea válida.

La Copropiedad: Como habíamos mencionado anteriormente, por la copropiedad

varias personas (naturales o jurídicas) son propietarios de una parte alícuota o
porcentaje del bien materia de transferencia. Así p.e. Juan, Cometa S.A. y la sociedad
conyugal conformada por Pedro y María son propietarios del inmueble X, de la siguiente
forma: Juan, es propietario del 30% de las acciones y derecho; Cometa S.A. del 50% y la
sociedad conyugal Pedro y María del 20%.

Ahora bien, cada copropietario puede disponer (vender, donar, gravar, etc.) libremente de
su cuota ideal sin necesidad de la intervención del resto de copropietarios. Debe tenerse
en cuenta que el copropietario sólo transfiere su cuota ideal, no una parte específica del
bien. Así, en el ejemplo anterior, si le compráramos a Cometa S.A. su cuota ideal
equivalente al 50% de acciones y derechos, ello no nos estaría entregando de facto el
derecho sobre una mitad de una parte específica del bien. Es por esta razón que aún
cuando uno fuera propietario de un 90% de acciones y derechos sobre un terreno, no
podría realizar edificaciones sobre él ya que el copropietario del 10% restante podría
accionar por no habérsele consultado.
Las sucesiones indivisas: Se denominan sucesiones indivisas al
grupo conformado por aquellas personas que han heredado un bien
de su causante (persona fallecida), sin testamento de por medio.
Por ello al no haberse adjudicado los bienes de forma específica a
cada heredero mediante testamento, cada heredero es propietario
de una parte alícuota de todos los bienes que forman parte de la
herencia (masa hereditaria).

Por tanto, las sucesiones indivisas se rigen por el régimen de la

copropiedad.

La persona jurídica: Cuando se tiene como vendedor a una

persona jurídica (sociedades, asociaciones, fundaciones, sindicato,
etc.) lo que primero se debe verificar es que el representante legal
tenga las facultades para enajenar (vender) el inmueble materia de
transferencia. Es decir, no basta con ser representante legal de la
persona jurídica, sino que hay que tener la facultad para transferir la
propiedad del bien, caso contrario la compra-venta sería un acto
nulo.
La sociedad conyugal: Sucede muchas veces que cuando queremos comprar un
inmueble tenemos que el vendedor es una sociedad conyugal que se encuentra bajo el
régimen de sociedad de gananciales[ y cuyo inmueble forma parte de los bienes sociales.
En este caso para que la venta efectuada sea válida se requiere que intervengan ambos
conyugues en el acto de transferencia de la propiedad. Cosa distinta sucede cuando el
inmueble constituye bien propio de uno de los conyugues. En este caso sólo basta la
intervención del conyugue que tiene inscrito la propiedad a su nombre.

En el Perú existen dos regímenes patrimoniales de los matrimonios, a saber:

a) El régimen de sociedad de gananciales: Por el régimen de sociedad de
gananciales los bienes que se adquieren durante la vigencia del matrimonio forman
parte de un patrimonio autónomo distinto del patrimonio que cada uno de los
cónyuges tenía antes de casarse. Por tal razón los bienes que adquiere cualquiera de
los cónyuges forma parte de este patrimonio autónomo generándose la diferencia
entre los bienes propios y los bienes sociales.
b) El régimen de separación de patrimonios: En cambio, en el régimen de
separación de patrimonios cada cónyuge adquiere como propio los bienes que
adquiere a su nombre aún dentro del matrimonio.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
DEL VENDEDOR

•Perfeccionar la transferencia de propiedad.

•Entregar el bien en el estado que se encuentre al celebrar el contrato Incluyendo
accesorios. La entrega es inmediata, salvo pacto distinto.
•Entrega de los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso.

Obligación de saneamiento: Se da cuando por alguna causa no se le permite al

comprador destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o disminuye su
valor, así responde el vendedor-transferente por Evicción (privación al derecho de
propiedad o posesión, por resolución judicial o administrativa y por razón de un
derecho de tercero anterior a la transferencia, si es litigioso o ajeno). Vicios
Ocultos (defectos en la cosa o bien no susceptible de ser apreciados a simple
vista al momento de la transferencia), Hechos propios del vendedor (cuando éste
ocasiona o afecta el derecho adquirido del comprador).
Responde por los frutos si es culpable de la de mora en la entrega.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

•Recibir el bien.
•Pagar el Precio.
 MODALIDADES DE LA
COMPRA VENTA

CONTRATO

CONTRATO AL CONTRATO A
CONTADO PLAZOS AD - CORPUS
COMPRA VENTA A PLAZOS

Casos:

- Cuando se ha pagado parte del precio y en el contrato no se

ha estipulado plazo para la cancelación. El vendedor puede
resolver el contrato de pleno derecho (Art. 1429 del C.C.) esto
implica enviar una carta notarial para que el comprador satisfaga la
obligación dentro de un plazo no menor de 15 dias.

- Incumplimiento por armadas.- Cuando el comprador deja de

pagar tres armadas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la
resolución del contrato o exigir el saldo total del precio

- Improcedencia de la acción resolutoria.-Ley 27420.

Antes de la dación de la ley 27420 cuando el comprador había pagado
mas del 50% del valor del inmueble, no se podía resolver el contrato.
Hoy la resolución es por acuerdo de las partes.
PACTOS POSIBLES
PACTOS CON RESERVA DE PROPIEDAD
Si es posible el Pacto de Reserva de Propiedad: Por el cual el Vendedor se reserva la
propiedad del bien hasta la cancelación total.

DERECHO DE RETRACTO
No es Convencional sino Legal. Consiste en que una vez efectuada la venta pueda un
tercero subrogarse en lugar del comprador en todas las estipulaciones del contrato. Lo
tienen los Copropietarios, los litigantes respecto del bien en litigio y otros.

PACTOS NULOS
No son Pactos Posibles:
- El Pacto de Mejor Comprador: Que faculta al vendedor a resolver el contrato si
encuentra un tercero que pague más por su bien una vez efectuada la primera venta.
- Pacto de Preferencia: Por la cual una vez vendido el bien al comprador. Si este desea
vender debe ofrecerlo primero al que se lo vendió como primera opción.
CONTRATO DE COMODATO

Es el Contrato por el cual se entrega de modo gratuito un

bien no consumible para que sea usado y devuelto en el
plazo convenido.

Es un Contrato gratuito, se le conoce como préstamo de

uso. Puede ser Comodato Plural; Si el uso será por varias
personas y Comodato Precario si no se ha estipulado el
plazo de entrega.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Como consecuencia de la facultad de disposición contenida
en el derecho de propiedad, el propietario dispone de su
propiedad cediendo a un tercero el uso de un bien propio, a
cambio de un beneficio tipo patrimonial.
CONCEPTO:
Es el acuerdo por el cual una persona (arrendador) se
compromete a procurar el goce temporal de un bien a otra
persona (arrendatario) que a su vez se compromete al pago
periódico de una suma de dinero (renta).
FACULTAD DE ARRENDAR BIENES
Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes
que administra.
Personas impedidas de arrendar.- No puede tomar en arrendamiento:
1.- El Administrador: los bienes que administra.
2.- Aquel que por ley está impedido.
Consentimiento escrito del arrendador.- Arrendamiento del bien indiviso.- El
copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de
los demás partícipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los
demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente.
Prelación entre arrendatarios.- Cuando se arrienda un mismo bien a dos o
más personas se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido
primeramente inscrito o en defecto de inscripción, al que ha empezado a
poseerlo. Si ninguno a empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario
cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste en documento
de fecha cierta
 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
a.- Obligación de entregar el bien al arrendatario con
todos sus accesorios en el plazo, lugar y estado
convenidos.
b.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante
el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para
el fin del arrendamiento.
c.- A realizar durante el arrendamiento todas las
reparaciones necesarias, salvo pacto distinto
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
a.- Si el arrendatario realiza reparaciones al bien materia del contrato,
deberá comunicarlo inmediatamente al arrendador. Las reparaciones
se efectuaran bajo responsabilidad del arrendatario por los daños y
perjuicios que pudieran resultar.
b.- La responsabilidad por la pérdida o el deterioro del bien durante el
periodo de duración del arrendamiento, recae sobre el arrendatario,
salvo que pruebe que el siniestro ocurrió por causas no imputables a
el.
c.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino
que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las
circunstancias.
d.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a
falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
e.- A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en
beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
f.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o
imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
g.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo
aviso de siete días.
h.-A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al
contrato.
i.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas
costumbres.
j.-A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del
arrendador.
k.-A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin el
consentimiento del propietario.
l.-A devolver al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que
lo recibió, sin más deterioro que el del uso ordinario.
m.-A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.