DERECHOS REALES

• 1. LAS COSAS (VISIÓN DEL DERECHO

ROMANO)
• Se podría afirmar que para los romanos, cosa
(res) era todo objeto del mundo exterior que
produce satisfacción al sujeto de derecho; así
la palabra se aplicaba tanto a los objetos que
se encuentran dentro del patrimonio de
alguien como aquellos que no han sufrido tal
apropiación.
 Consideración acerca de las cosas
(corporales e incorporales)
• Época clásica: en la época clásica solo las
cosas corporales pueden ser objeto de
derechos reales
• Época posclásica: en esta fase, los elementos
abstractos que la evolución ha introducido en
la reflexión jurídica permiten a los juristas
considerar que la existencia de derechos
reales sobre cosas incorporales.
 CONCEPTO DE BIENES
• El conjunto de cosas que se dedica al goce
exclusivo de una persona, quae domini sunt o
quae bona fide possidentur recibe el nombre
de bienes (bona). El concepto de bienes está
mas exacerbado a la importancia económica.
Son cosas susceptibles de apropiación
particular porque están destinadas a procurar
el bien particular de las personas.
 Clasificación de las cosas (res in
patrimonium- res extra patrimonium)
• CLASIFICACION DE LAS COSAS
• En las Instituciones de Gayo, señala la doctrina
especializada, se encuentra una clasificación tradicional de
las cosas.
• La primera división establece que las cosas pueden estar en
nuestro patrimonio (res in patrimonium) o ciertamente,
fuera de él (res extra patrimonium).
• La mayoría de las cosas están dentro de un patrimonio
pero por razones de derecho divino o de derecho humano,
en el lenguaje romano, puede determinar que algunas de
ellas no sean susceptibles de apropiación particular.
 Alguna clasificación de las cosas privadas o
susceptibles de apropiación
• Clasificación de las cosas privadas (res private)
• Estas cosas se dividían en mancipables (res mancipi) y no
mancipables (res nec mancipi.)
• Res mancipi eran las cosas cuya propiedad podía ser adquirida
únicamente por la mancipatio o la in ure cessio y en general
por lo medio propios del derecho civil. Se consideraban como
las más importantes para economía y estaban bajo el poder
del pater . Tales eran los fundos itálicos las servidumbres.
• Las res nec mancipi eran las que su adquisición se podía
efectuar por simple tradición (entrega) y en general por los
medio de adquirir según el ius gentium.
 Cosas no susceptibles de apropiación (res extra
patrimonium) en razón al derecho divino

• Por el derecho divino están fuera del

patrimonio:

• A) las cosas sagradas (res sacrae)

• B) las cosas santas (res sanctae)
• C) las cosas religiosas (res religiosae)
 Cosas sagradas- santas- religiosas
• A) las cosas sagradas (res sacrae)
• Estas son cosas que han sido consagradas a los dioses superiores,
por ejemplo, los templos, las aras y los bosques sagrados.
• B) las cosas santas (res sanctae)
• Estas son cosas que gozan de protección especial porque los
sacerdotes las han colocado bajo el auspicio de los dioses; entre
ellas son importantes las murallas y puertas de las ciudades.
• C) las cosas religiosas (res religiosae)
• Estas están destinadas a los dioses Manes, por ejemplo los
sepulcros. (Eran espíritus de antepasados, que oficiaban de
protectores del hogar. El pater familias era su sacerdote y oficiaba
sus ceremonias religiosas y ofrendas en las viviendas.)
 Cosas fuera del patrimonio por derecho
humano
• Por disposición del derecho humano se
mantienen ajenas al comercio y a la
posibilidad de apropiación particular las
siguientes cosas:
• A) las cosas comunes (res communes omnium)
• B) las cosas públicas (res publicae)
• C) las cosas de las corporaciones (res
universitatis).
 Cosas comunes- públicas- de las
corporaciones
• A) las cosas comunes (res communes omnium)
• Son aquellas que por su naturaleza están sometidas a
disposición de todos, así, el aire, el mar y con él sus
costas).
• B) las cosas públicas (res publicae)
• Son aquellas que le pertenecen al pueblo a la
comunidad, ejemplo caminos, plazas
• C) las cosas de las corporaciones (res universitatis).
• Son aquellas que le pertenecen a las ciudades o
municipios, como los mercados o foros.
Otras clasificación de las cosas susceptibles
de apropiación
• Para clasificarse las cosas que están dentro de un
patrimonio (res in patrimonium) pueden acogerse
diferentes criterios distintivos.
• 1. Apreciación sensorial
Desde el punto de vista de la apreciación sensorial se
habla de cosas corporales e incorporales. Las
primeras tienen entidad física, se pueden tocar, las
segundas no se pueden tocar, tales las cosas que
consisten en un derecho, como un usufructo o una
sucesión.
Otras clasificación de las cosas susceptibles
de apropiación
• 2. De acuerdo con su función social e importancia económica-
jurídica
• Los romanos anteriores a Justiniano distinguieron las cosas
mancipables (res mancipi)de las no mancipables (res nec
mancipi).
• Se consideraban mancipables los esclavos, los animales de
carga los bienes necesarios para garantizar la supervivencia de
la antigua domus (familia), estaban directamente bajo el poder
del pater familias y para su adquisición era necesario un acto
solemne como la mancipatio (transmisión entre familia de
cosas) o in iure cessio (transmisión solmene de derechos y
cosas ante un pretor o magistrado).
Otras clasificación de las cosas susceptibles
de apropiación
• 3. Según su composición
• Desde este punto de vista las cosas pueden
ser simples o compuestas. Las simples son
objetos singulares o unitarios, en ellas no es
posible separar los elementos que las
componen, ejemplo, un esclavo. Las
compuestas están formadas por la unión física
y coherente de cosas simples, sean o no de la
misma naturaleza como un edificio.
Otras clasificación de las cosas susceptibles
de apropiación
• 4. En relación con la divisibilidad
• Las cosas pueden considerarse divisibles o indivisibles,
aquellas se pueden separar en parte sin perder si valor
o utilidad; las segundas no admiten fraccionamiento ni
menoscabo. La indivisibilidad puede ser física, jurídica
o económica. Un esclavo o un animal son cosas
indivisibles, pues su naturaleza física se opone a la
separación de sus partes; una máquina o una taberna
pueden perder su valor cuando se dividen, el derecho
considera que las servidumbres son indivisibles.
Otras clasificación de las cosas susceptibles
de apropiación
• 5. Con base en su capacidad para producir
frutos.
• Las cosas se dividen en cosas fructíferas y no
fructíferas. Las primeras pueden rendir en
forma más o menos periódica, mediante el
cuidado del hombre o sin él, productos
económicos autónomos.
Otras clasificación de las cosas susceptibles
de apropiación
• 6. Teniendo en cuenta la consumibilidad.
• Podemos encontrar cosas consumibles y cosas
inconsumibles. Las primeras desaparecen o se
transforman con el primer uso, las segundas
soportan un uso reiterado sin perder su valor
ni transformarse. Ejemplos de las primeras son
los alimentos, de las segundas son los fundos
y las joyas.
Otras clasificación de las cosas susceptibles
de apropiación
• 7. Fungibles y no fungibles
• Según la posibilidad de sustitución de unos
individuos por otros dentro de la misma categoría,
las cosas pueden ser fungibles y no fungibles. Las
fungibles se caracterizan por poseer equivalencia
natural; en ellas lo que se toma en consideración es
su número peso o medida como el vino, el aceite, el
trigo, la plata, el oro. No fungibles son aquellas que
tienen identidad propia, que son apreciadas por su
características individuales, como algo en particular.
Otras clasificación de las cosas susceptibles
de apropiación
• 8. De acuerdo a su movilidad o facilidad de
transporte.
• Se distingue entre cosas muebles e inmuebles.
Los fundos o edificios son inmuebles porque
no pueden transportarse de un lugar a otro;
un caballo, un carruaje. Los esclavos y los
animales reciben la denominación de los
semovientes porque se mueven por sí
mismos.
Otras clasificación de las cosas susceptibles
de apropiación
• Cosas accesorias y partes de las cosas
• Cuando dos cosas se encuentran unidas o
relacionadas entre sí, se dice que es principal
la que determina la función económica social
del todo, y accesoria la que pudiendo
mantenerse separada o independiente
contribuye a la función de la otra. Ejemplo de
cosas accesorias. Estatuas ornamentarías de
un jardín.
 EL DOMINIO
• El dominum es el máximo poder que puede tenerse
sobre una cosa (plena in re potestas) (ius in re)
• La suma de poderes y atribuciones que en derecho
moderno se toman en consideración dentro del
derecho de propiedad debió comprenderse durante la
época arcaica en el concepto de mancipium, vocablo
que pudo ser utilizado para referirse al señorío total del
pater familias sobre las personas sometidas a su
potestad, sobre el huerto o fundo familiar, sobre los
esclavos, los animales que se destinan a las labores
agrícolas.
 Ius utendi- ius fruendi- ius abutendi
• La definición descriptiva que ha llegado a la doctrina del
dominio como derecho de usar, gozar de los frutos y
disponer de la cosa fue puesta en boga por lo comentaristas
y elaborada a partir del probable texto de una acción útil que
protegía la posición de los particulares sobre fundos
provinciales respecto de los cuales no existía un verdadero
dominio privado.
• El Ius utendi es la facultad del dueño de usar la cosa, el
• Ius fruendi o fructus es la facultad de recoger frutos o gozar
de los frutos de la cosa, y Ius abutendi es la facultdad de de
disponer de la cosa. Cuando concurrian todas esas
facultades en una sola persona se hablaba de dominio pleno.
Concepto de propiedad (no definido en las
leyes romanas)
• Se dice que tiene la propiedad quien tiene poder
pleno o absoluto de usar, disfrutar y disponer de una
cosa. Sin embargo es necesario mencionar que en esas
fuentes primarias no existe como tal una definición del
derecho de propiedad. Se sabe que no fue sino hasta
la edad media cuando se estructuró este concepto del
derecho de propiedad o de dominio. Los romanos
tenían mas preocupación en resolver los conflictos que
se producían alrededor de las cosas y el poder sobre
ellas, que sobre el concepto mismo de propiedad.
 Dominio Civil
• El dominio civil (dominuim ex iure quiritium) era el
señorío mas pleno que una persona podía tener sobre
una cosa, estaba protegido por varias acciones y otros
recursos procesales; la acción tipica del dominus es la
reivindicatoria. Como se trata de una acción civil, sólo
se otorga a los ciudadanos romanos; en consecuencia,
únicamente ellos podían ser sujetos activos de la
relación de dominio. En sus inicios, el propietario civil
puede solicitar al pretor la acción reivindicatoria cuando
ha perdido la posesión de la cosa; la acción se dirigirá
contra quien la posea en el momento de la litis.
 Las limitaciones al dominio
• El concepto de que entre los romanos la propiedad
era un derecho absoluto no puede entenderse en el
sentido de que carecía de toda limitación. En efecto,
se conoce que:
• 1. La ley de las XII Tablas ordenaba al dueño de un
fundo no sembrar ni edificar hasta la linea matemática
divisoria con el predio del vecino. Se hablaba de un
espacio de cinco pies entre propiedades rurales y de
dos pies y medio en propiedades urbanas, debiendo
hacer lo propio el dueño vecino.
 Limitaciones al dominio
• 2. Debía abstenerse de hacer trabajos que torcieran el curso de las
aguas lluvias o que pudieran perjudicar fundos vecinos.
• 3. Si bien en el derecho romano no existieron reglas sobre la
expropiación se citan casos de aquella por utilidad pública, como
la reparación de acueductos en Roma y el establecimiento de una
vía pública. También se hablaba de la necesidad de someter a
tormento al esclavo que causara la muerte a su amo, o para
manumitirlos cuando eran maltratados excesivamente por sus
amos.
• 4. La interdicción del disipador puede considerase una limitación
del derecho de propiedad.
• Uno de los capítulos de la ley Julia matrimonial de tiempos de
Augusto prohíbe al marido la enajenación del fundo dotal.
 Desmembraciones del derecho pleno de
propiedad
• Desmembraciones al derecho de propiedad
• Si una persona reunía en sí los tres atributos de la
propiedad sobre una cosa determinada, se decía que ejercía
propiedad plena, pues en ciertos casos la propiedad se
hallaba desmembrada en sus elementos (iura in re aliena).
Estas desmembraciones fueron conocidas mas adelante
como tipos especiales de derechos reales. Tales son el uso,
usufructo, habitación, servidumbre, etc. La desmembración
de la propiedad también podía recaer sobre atributos del
derecho de disposición, en los derechos reales de
disposición conocidos como la pignus (prenda e hipoteca).
 Pérdida de la propiedad
• Según los romanos el derecho de propiedad
podía extinguirse por:
• 1. por la destrucción de la cosa
• 2. Porque la cosa dejara de ser susceptible de
propiedad particular
• 3. Porque un animal salvaje que había sido
apropiado por el hombre recobrara su
libertad.
 Acción Reivindicatoria
• El dominio civil (dominium ex iure quiritium)
era el señorío mas pleno que una persona
podía ejercer sobre una cosa, estaba
protegido por varias acciones y otros recursos
procesales; la acción típica del dominus es la
reivindicatoria, que se otorgaba a los
ciudadanos romanos; en consecuencia,
únicamente ellos podían ser sujetos activos de
la relación de dominio.
 Acción Reivindicatoria
• En lo que respecta a la acción se dice que el
propietario civil de una cosa podía solicitar al
pretor la acción reivindicatoria cuando había
perdido la posesión de la cosa.
• La cosa reivindicada debe ser estable e
identificable, por tal motivo se entendía que
no había un verdadero dominio sobre las
cosas fungibles e indeterminadas.
 Acción Reivindicatoria
• Reglas del procedimiento
• En esta acción el demandado no está obligado
a defender la cosa. Si decide no defenderla y lo
reivindicado es un inmueble, el pretor concede
al demandante el interdicto quem fundum,
para que entre en posesión del mismo;
• Si se trata de cosa mueble que está en su
presencia, ordena que sea abandonada en
manos de quien la reclama.
 Acción reivindicatoria
• Ocultamiento de la cosa.
• Si la cosa reivindicada es mueble y el poseedor
la oculta, el dominus puede ejercitar
previamente la acción exhibitoria, para lograr
que la presente ante el pretor; si el
demandado no realiza la exhibición, puede ser
condenado por una suma igual a la que
importaría la condena en la acción
reivindicatoria.
 Acción reivindicatoria
• Carga de la Prueba:
• La carga de la prueba en el proceso
reivindicatorio corresponde al demandante
que debe convencer al juez de su calidad de
propietario; cosa difícil de lograr; el poseedor
demandado conservará el objeto en caso que
el demandante no logre demostrar el dominio
de la cosa.
 Acción reivindicatoria
• Restitución de la cosa
• Si el demandante triunfa en el proceso, el demandado
deberá restituir o en su defecto pagar la litis aestimatio
calculada por el actor.
• En ambos casos debe, además restituir al propietario los
frutos y accesiones. Si se trata de un poseedor de buena fe,
debe devolver los frutos percibidos después de la litis
contestatio. Si es de mala fe, está obligado a restituir los
frutos percibidos y aquellos que la cosa hubiere podido
producir aun antes de este momento procesal; inclusive
aquellos que mediando una explotación racional pudieren
percibirse.
 Acción reivindicatoria
• Daños a la cosa.
• El poseedor vencido en el proceso está obligado
también a responder por los daños inferidos a la cosa. El
de buena fe, lo hará por los daños inferidos imputables a
su culpa después de la litis contestatio.
• El de mala fe, por aquellos que su conducta culposa ha
causado antes de tal momento y por todos los que la
cosa sufra después, aun como consecuencia del caso
fortuito, a menos que pruebe, en este evento, que los
daños los habría sufrido la cosa aun en manos del
propietario.
 Acción reivindicatoria
• Gastos e inversiones realizadas
• Cuando el poseedor ha realizado algunos gastos en inversiones
en relación con la cosa que está obligado a devolver se debe
apreciar los aquellos son necesarios, es decir que sin las
reparaciones efectuadas la cosa se perdería; útiles porque
aumentan su valor o la mejoran, o voluptuarias porque solo
sirven como adorno o lujo. Se debe rembolsar entonces al
poseedor de buena fe, las inversiones necesarias y las útiles que
se han realizado antes de la litis contestatio. Las inversiones
posteriores y la voluptuarias se pierden a no ser que pueda
ejercitar el ius tollendi, separar la inversiones de la cosa sin
generar deterioro o menoscabo. El poseedor de mala fe no tiene
derecho a reembolso alguno.
 La Posesión
• Para la época clásica se puede señalar que la
posesión es la detentación material de una cosa
corporal con ánimo de señor y dueño, con
exclusividad e independencia.
• Los juristas romanos consideraban la posesión
como un elemento más de la propiedad. Para el
derecho romano la posesión aparece entonces
como una cuestión de hecho que se desarrolla
paralelamente al campo del derecho de
propiedad
 Clases de Posesión
• El derecho romano de la época clásica
consideró de manera diferentes la situación
de ciertas clases de poseedores y reconoció la
llamada posesión civil (possessio ad
usucapionem) y posesión pretoria (possessio
ad interdicta).
• Posesión Civil
• Para el estudio de esta clase de posesión se
tuvieron en cuenta dos elementos
sustanciales: el corpus, o detención material, y
el animus, o voluntad de actuar como señor y
dueño, de tener la cosa para si con
exclusividad.
• Adquisición del corpus
• Para adquirir esta clase de posesión es necesaria la
presencia simultanea de estos dos elementos. La
aprehensión material (corpus) puede realizarse: a)
personalmente, b) por intermedio de persona sujeta
a la potestad del poseedor, como un hijo o esclavo.
Los posclásicos admitieron la adquisición de la
posesión del corpus por intermedio de cualquier
representante, incluido el agente oficioso, pero
exigían en este caso la ratificación.
• Conservación de la posesión en casos de
comodato o arrendamiento.
• Se puede conservar la posesión manteniendo
el animus y concediendo a otro la detentación
material de la cosa a nombre del poseedor; tal
situación se presenta en el comodato, o
arrendamiento.
• El animus
• Como el animus implica una voluntad de tener la cosa para si,
no puede permanecer oculto y debe manifestarse en todo
momento. La mera intención que permanece en el interior del
sujeto no convierte a un simple detentador como el
arrendatario o comodatario en poseedor civil, ellos han
entrado en contacto con la cosa en desarrollo de un negocio
no traslaticio de dominio realizado con el propietario, por
tanto están reconociendo el señorío del dueño. El derecho no
reconoce capaz al infante ni al loco, por lo cual ellos no
pueden ser poseedores aun cuando detenten materialmente
una cosa.
• Pérdida de la posesión
• Se pierde la calidad de poseedor por la
pérdida de ambos elementos o de cualquiera
de ellos. Sin embargo, la jurisprudencia al
analizar algunos casos concretos admitió su
conservación solo animus. Los clásicos
estudiaron de manera principal el caso de los
fundos que se tornan inaccesibles durante el
periodo invernal.
• Posesión regular. (justa causa)
• La buena fé del poseedor y la existencia de una justa causa
para entrar en posesión son elementos que la posesión
debe reunir para obtener la protección por el trámite de la
acción publiciana. El requisito de la buena fe implica que el
poseedor debe tener la convicción razonable de no causar
daño a otro, de no desconocer derechos ajenos con su
aprehensión de la cosa con ánimo de señor. Pero no se
trata de remitir al pretor o al juez al examen de una
postura meramente moral, la buena fe del poseedor se
interpreta a traves de elementos mas objetivos
• Basta la buena fé inicial; si posteriormente esta deviene en mala fé por
el conocimiento que el poseedor adquiriera de la existencia de
derechos anteriores, su posesión no pierde, por ese solo hecho, las
características iniciales.
• Justas causas.
• Los juristas consideraban justas causas una serie de hechos objetivos
que legitiman la adquisición del dominio civil. Cuando se presentaba
una de esas causas, pero el adquirente no alcanzaba el dominio civil
(dominium ex iure Quiritium) por ausencia de algún elemento esencial
como la falta de calidad de dueño en el tradente o defecto de
solemnidades, se convertía en un poseedor de buena fe, lo que le
permitía que después de transcurridos un año si se trata de muebles,
dos, si se trata de inmuebles, llegaba a ser propietario civil, titular de la
acción reivindicatoria.
• Posesión pretoria o possessio ad interdicta.
• Es la posesión que el pretor protege mediante
interdictos. Estos puede dirigirse a retener la
posesión para alguien (interdicta
recuperandae possessionis) o a permitir la
entrada en posesión de una persona frente a
poseedores cuya situación se considera
inferior (interdicta adipiscendae possessionis).