Contratos I Compraventa

CONTRATO DE
COMPRAVENTA
FUNCIÓN ECONÓMICA
El sustrato económico del contrato de compraventa es el cambio oneroso de bienes por dinero, y
viceversa; es el instrumento negocial por excelencia que consolida el cambio de bienes por
dinero, esto es, concreta la circulación de la riqueza.
Debido a su función económica de servir de instrumento al consumo, la compraventa es
reconocida como el contrato de mayor importancia en nuestra sociedad, ya que a través de este
negocio jurídico los consumidores pueden adquirir los bienes ofrecidos en el mercado y los
vendedores pueden obtener dinero por la entrega de dichos bienes
LA COMPRAVENTA
Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama
precio. Articulo 1849.Cc
La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una
cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama
precio.
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale
más que el dinero, y venta en el caso contrario.
Se equipararán a dinero los títulos valores de contenido crediticio y los créditos comunes
representativos de dinero. Artículo 905.Cco
CARACTERÍSTICAS
A) bilateral
Nacen obligaciones para ambas partes; el vendedor se obliga a transferir la cosa y el comprador
a pagar por ella una suma en dinero.
B) Consensual o solemne
La compraventa comercial es, por regla general, consensual: esto significa que el
consentimiento se da y perfecciona cuando los actos de voluntad de comprador y vendedor
concuerdan en obligarse.
En materia comercial la consensualidad se da con mayor amplitud. Así lo da a entender el
artículo 824 del código de comercio, al manifestar que los comerciantes podrán expresar su
voluntad de contratar u obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier medio inequívoco.
CARACTERÍSTICAS
B) Consensual o solemne
El principio de la consensualidad en la compraventa, tiene excepciones cuando el objeto de la misma
verse sobre bienes inmuebles, naves mayores o aeronaves, que requieren de escritura pública para su
perfeccionamiento. Mientras no se lleve la escritura pública a la oficina de instrumentos públicos, o
no se inscriba en la capitanía de puerto o en el registro aeronáutico nacional, según el caso, se
entenderán como no perfeccionadas (C. C., Art. 1857 y C. De co., Art. 1427).
El código civil, en su artículo 1760 dice: “la falta de instrumento público no puede suplirse por otra
prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarán como no
ejecutados o celebrados […]”.
La compraventa comercial surge la obligación para el vendedor de cumplir con dos actos a la vez, la
inscripción en el registro donde se encuentra matriculado el bien y la entrega material del mismo.
CARACTERÍSTICAS
C) oneroso
Porque ambas partes buscan un lucro recíproco.
D) principal
Existe por sí mismo, independientemente de otros contratos.
E) nominado
El código de comercio regula este contrato en cuanto a su formación, efectos y extinción. A la
compraventa comercial se le aplican las normas que regula esta materia, el código civil y el
código de comercio.
F) de ejecución instantánea
El contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes sobre sus elementos esenciales.
SUJETOS DEL CONTRATO
Los sujetos del contrato son:
A) comprador
Es la persona, natural o jurídica, que se obliga a pagar el precio convenido por la cosa objeto del
contrato.
B) vendedor
Es la persona, natural o jurídica, que se obliga a transmitir la propiedad de la cosa
REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DEL
CONTRATO
Los requisitos para la validez del contrato son: capacidad, consentimiento, objeto
lícito, causa lícita.
En cuanto a la capacidad en el contrato de compra venta, el código civil y el
código de comercio consagran unas incapacidades especiales para la celebración
de este contrato:
CONTRATO
1. En razón al vínculo familiar. Establece la nulidad de contratos celebrados entre

padres e hijos de familia, aquellos que se encuentran bajo patria potestad y no
han sido emancipados (C.C., Art 1852).
CONTRATO
2. En razón al cargo que se desempeña. Esta incapacidad se fundamenta en la

protección a los bienes del Estado. Esta incapacidad se tiene como la nulidad
absoluta por contravenir el derecho público: se prohíbe a los funcionarios
públicos adquirir bienes públicos o de particulares que se vendan, con motivo del
desarrollo de su función (C.C., Art 1845 y C. De co., Art. 906, num. 6).
CONTRATO
Los administradores de establecimientos públicos tienen prohibido vender parte

alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida
en sus facultades administrativas ordinarias.
CONTRATO
El funcionario publico y judicial tiene prohibido comprar los bienes con los que
han tenido relación en razón del cargo: queda exceptuado de esta disposición el
empleado con jurisdicción coactiva que, conociendo de alguna ejecución y
teniendo, por consiguiente, el doble carácter de juez o de prefecto y acreedor,
hiciere postura a las cosas puestas en subasta, en su calidad de acreedor, cuya
circunstancia debe expresarse con claridad.
CONTRATO
El código de comercio prescribe la incapacidad de los abogados respecto de los

bienes que se vendan como consecuencia del litigio, a los albaceas o ejecutores
testamentarios y a los representantes y mandatarios (c. De co., Art. 906, nums. 4
y 7).
CONTRATO
4. En razón al vínculo legal o convencional. Prohibición que tienen los tutores y
curadores frente a los bienes del pupilo (C.C., Art. 1855 y C. De co., Art. 906,
num2. El resultado es la nulidad.
No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus
pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título de la administración de los
tutores y curadores.
EL OBJETO DEL CONTRATO
El objeto del contrato es la cosa o bien perfeccionado por el acuerdo mutuo sobre este.
El artículo 905 del código de comercio y el art.1866 del código civil permite incluir en este
concepto no solo a los bienes corporales sino también los incorporales. Por eso puede ser
objeto de una compraventa: un inmueble, un establecimiento de comercio, una patente de
invención, una marca, un título valor o el mero derecho de preferencia.
Para que exista el contrato que las partes se hayan puesto de acuerdo en la cosa o bien
objeto de negociación y en el precio
Falta parcial de la cosa venida:
Si la cosa falta parcialmente, es importante distinguir si se trata de una parte considerable o no.
Si al momento de celebrarse el contrato, falta una parte que no incide en la naturaleza y esencia de la
cosa, el contrato es perfecto, y se mantiene. El comprador solo podrá solicitar la tasación de la parte que
falta, pero no podrá pedir la resolución del contrato por cuanto no se entiende que el comprador haya
incumplido su obligación.
Pero si la parte que falta es considerable, de acuerdo con el artículo 1870 del código Civil: “si falta una
parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el comprador a su arbitrio,
desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio ajusta tasación”.
Venta de cosa presente

El bien debe existir al momento de concretarse el acuerdo de voluntades, EJ: Los
productos que los supermercados ofrecen a los consumidores en sus mostradores.
Es posible que las partes celebren el contrato suponiendo que el bien existe, pero que
realmente no sea así, caso en el cual el contrato no producirá ningún efecto, salvo que las
partes tomen como objeto del mismo el álea de su existencia. Ej: cuando se vende un que
en el momento de perfeccionarse el contrato de venta, ha sufrido un accidente y ha
desaparecido, sin que el vendedor conozca tal hecho (art. 918, inc. I˚). Este evento no se
aplica cuando el objeto de la venta es un género, pues este no perece.
Venta de cosa presente

El articulo 1870 del código civil establece: La venta de una cosa que al tiempo
de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto
alguno.
Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato,
podrá el comprador, a su arbitrio, desistir del contrato, o darlo por subsistente,
abonando el precio a justa tasación.
El que vendió a sabiendas lo que en el todo o en una parte considerable no
existía, resarcirá los perjuicios al comprador de buena fe.
Venta de cosa futura

La ley permite vender una cosa inexistente en el momento de acordar el contrato; en otras palabras,
pese a que el acuerdo de voluntades se dé en una fecha anterior a la existencia de la cosa, solo produce
efectos en el momento en que se cumpla la condición de existir (C. Co., Art. 917).
De manera que el acuerdo de voluntades, está sujeto a que se cumpla la condición de exisitir. Si resulta
claro que la cosa o el bien no existirá por causas no imputables al vendedor, el contrato de compraventa
es ineficaz por no existir el objeto.
En caso que la inexisistencia de la cosa sea imputable al vendedor, estaríamos frente a un
incumplimiento de contrato por el vendedor, que daría lugar a exigir la cláusula penal, y la
indemnización de perjuicios
Venta de cosa futura
El articulo 1869 del código civil establece: La venta de cosas que no

existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la
condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la
naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte.
Venta de cosa ajena
Quien vende una cosa es porque tiene poder dispositivo sobre ella.
Sin embargo, puede ocurrir que al momento del perfeccionarse el contrato, el

vendedor no sea dueño de la cosa vendida, no pudiendo hacer la tradición por
carecer de la suficiente y necesaria facultad para transferir el dominio, así esa
sea la intención. En este caso, al vendedor se le impone la obligación de adquirir
la cosa y entregarla al comprador, so pena de indemnizar los perjuicios (art. 907
cco).
Venta de cosa ajena
En la venta de cosa ajena es indiferente que el comprador conozca al momento de perfeccionarse el

contrato si el vendedor es propietario de la cosa vendida; por eso la ley comercial le otorga al comprador el
derecho de pedir la resolución del contrato y la indemnización de perjuicios cuando el vendedor incumple su
compromiso, a no ser que aparezca claro que el comprador compra el álea.
En la venta de cosa ajena la ley otorga dos alternativas:

I. En la primera situación, si el vendedor entrega la cosa y luego adquiere el dominio de ella, se mirará al
comprador como verdadero dueño desde la fecha de la compraventa. Igual acontece si el verdadero
dueño ratifica la enajenación hecha por el vendedor, o sea, se producen efectos ex tune. Por consiguiente,
si el vendedor la vende a un tercero, subsistirá el dominio de ella en el primer comprador (art. 908cco)
II. La segunda, que no lo adquiera.
Venta de cosa ajena
El articulo 1871 del Código civil indica: La venta de cosa ajena vale, sin perjuicios de los
derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.
La venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al comprador los derechos de
tal desde la fecha de la venta (art1874 cc).
Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se
mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición. Por consiguiente, si el
vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio, subsistirá el dominio de
ella en el primer comprador (1875 Cc.)
Sentencia C-174-01del 14 de febrero de 2001, M. P. Alvaro Tafur Galvis
Venta de un riesgo o de un álea
El código de comercio permite que el objeto del contrato de compraventa sea el
alea, como la venta de la cosecha de café que llegue a producir la finca el
cafetal o la compra de petróleo que se extraiga del pozo.
En estos casos las obligaciones surgen desde el momento en que se celebra el
contrato y por ello el comprador se obliga a pagar el precio, independientemente
de que exista la cosecha o el petróleo, esto en razón de que se está en presencia de
un contrato aleatorio, en donde quien compra está a la expectativa de obtener una
ganancia o sufrir una pérdida (arts. 917 y 918). Y el articulo 1869 del código civil.
Susceptible de ser vendido
Todos los bienes son susceptibles de ser comercializados, con excepción:
I. Las cosas que son inapropiables o que están fuera del comercio o de aquellas otras cuya venta está
prohibida. Dentro de las primeras están los bienes fiscales (casa de nariño, edificio de la alcaldía), de uso
público (puentes, calles, avenidas) y las cosas de uso común (zonas comunes de propiedad horizontal,
servidumbre); si llegare a celebrarse un contrato sobre estos bienes, será inexistente por falta de objeto.
II. Los bienes que se encuentran fuera del comercio por orden de autoridad competente, como los bienes
embargados, los que se encuentran dentro del régimen de insolvencia empresarial (ley 1116 de 2006),
los bienes de uso privativo de las fuerzas militares los medicamentos o productos que se encuentran
fuera del comercio por atentar contra la salud pública etc. el contrato de venta que se haga sobre ellos
estará viciado de nulidad absoluta (c. de co., art. 899, num. 2)
Que sea singular o determinado
No basta que la cosa exista o que se espere que exista, pues es necesario que se determine, porque de lo contrario no
existiría el objeto en el contrato de compraventa.
La determinación equivale a señalar los rasgos generales de la cosa como son el género, calidad o la especie.
Por ejemplo, en un contrato de compraventa cuyo objeto sea la venta de una maquinaria sin determinar ninguna
característica adicional, aquel sería inexistente por indeterminación.
Ahora si se dice que objeto es una maquinaria fileteadora para la industria textil, estaríamos frente a un contrato de
compraventa válido, con una obligación de género. Pero si de ese mismo bien se dice que es una maquinaria fileteadora de
fabricación alemana, modelo 2004, que sirve para hacer sacos y colocar botones, estamos frente a una venta de cosa
singular.
EL PRECIO
El artículo 905 establece que el precio es el dinero que el comprador da por la
cosa vendida.
Este es un elemento esencial del contrato de compraventa, lo que significa que
debe existir al momento de acordarse el contrato; de lo contrario, el contrato de
compraventa, no nacerá; o se hablará de otro tipo de contrato, como la donación
o la permuta.
EL PRECIO
El precio requiere que sea en dinero, pero también puede consistir parte en
dinero y parte en una cosa; en este caso debe hacerse un estimativo para
establecer qué representa más valor, la cosa dada en parte del precio o el dinero,
Si este último vale más o igual que la cosa, hablaremos de compraventa; si vale
menos, será permuta (c. de co., art. 905, inc. 2˚) y art. 1850 CC.
PRECIO
Determinación del precio por las partes
La regla general es que los mismos contratantes, de común acuerdo, sean quienes determine el
precio, estableciendo en forma expresa.
Ej: se venden unas acciones de una sociedad anónima abierta en la suma de diez millones de
pesos, o bien cuando las partes no estipulan una suma determinada, sino que expresamente
manifiestan que el precio será el que tenga la cosa en el mercado. En este caso se tomará el
precio medio de las acciones en el mercado público de valores en la fecha de celebración del
contrato (C. De co., Art. 921).
PRECIO
Determinación del precio por las partes
En caso que las partes no convienen el precio ni la manera de determinarlo, pero el comprador
recibe el bien, el precio será el medio del mercado en el día de la entrega (art. 920).
En el caso de las acciones, como el comprador las recibió sin haberse pactado expresamente el
precio por las partes, se presume que su precio es el establecido en el mercado público de
valores, para el día de la entrega.
EL PRECIO
Determinación unilateral del precio
El precio se puede determinar unilateralmente por el vendedor en el caso de las ventas realizadas
por catálogos, circulares o prospectos (C. De co., Arts. 847 y 848), aceptando tácitamente el
comprador el precio al momento de realizar la compra.
También puede presentarse el caso de que sea el comprador quien fije unilateralmente el precio,
por presentarse distorsiones del mercado, en donde la oferta es alta y la demanda restringida.
Por su parte el artículo 1865 del Código Civil establece que no podrá dejarse el precio al arbitrio
de uno de los contratantes.
EL PRECIO
Determinación del precio por un tercero

Un tercero puede determinar el precio, como ocurre cuando las partes lo someten al avalúo de
peritos.
Así mismo, el precio puede ser determinado por disposiciones administrativas de tipo general,
que buscan lograr un equilibrio económico para los consumidores.
• Ejemplo: La lista de precios de los artículos de primera necesidad o el de la carga de café fijada
por la federación nacional de cafeteros.
EL PRECIO
Precio justo
El precio justo es el proporcionado al valor de la cosa, equiparándose el término justo al valor de
mercado.
Cuando su cuantía es inferior a la mitad o excede el doble del justo valor de la cosa que se vende,
se denomina precio injusto. Esta circunstancia permite que la parte afectada (comprador o
vendedor) solicite la rescisión del contrato por lesión enorme, siempre que se trate de venta de
inmuebles (C. C., Arts. 1946, 1947 y 1949).
EL PRECIO
Precio irrisorio
El precio irrisorio se presenta cuando hay una total desproporción entre el precio y el valor de la
cosa, desproporción tan manifiesta que a simple vista el precio aparece ridículo y, por tanto, hace
imposible hablar de la existencia del contrato de compraventa (c. De co., Arts. 872 y 920). Habrá
precio irrisorio en la venta de un establecimiento de comercio cuyos activos valen cien millones
de pesos ($ 100.000.000) y el precio se estipula en la suma de diez millones de pesos ($
10.000.000).
EL PRECIO
Precio real
Es aquel que se estipula con la intención de ser exigido por el
vendedor al comprador, oponiéndose al precio aparente o simulado,
que no se exige, o se condona en el mismo contrato o se da por
recibido sin que ello sea cierto
PRECIO
Precio en moneda extranjera
El artículo 874. <Estipulaciones en moneda extranjera>. Cuando no se exprese otra cosa, las
cantidades que se estipulen en los negocios jurídicos serán en moneda legal colombiana. La
moneda nacional que tenga poder liberatorio al momento de hacer el pago se tendrá como
equivalente de la pactada, cuando ésta no se halle en circulación al tiempo del pago.
Las obligaciónes que se contraigan en monedas o divisas extranjeras, se cubrirán en la moneda o
divisa estipulada, si fuere legalmente posible; en caso contrario, se cubrirán en moneda nacional
colombiana, conforme a las prescripciones legales vigentes al momento de hacer el pago.
PRECIO
De acuerdo con la ley 9a de 1991, artículo 28, que regula lo atinente a las obligaciones en
monedas o divisas extranjeras, deberán cubrirse en la moneda o divisa estipulada, si fuere
legalmente posible. Y cuando no sea legalmente posible debe hacerse en los términos que fije la
autoridad monetaria, esto es, la junta directiva del banco de la república.
PRECIO
La Junta Directiva del Banco de la República, mediante Resolución nro. 8 de 2000, “por la cual se compendia el régimen de
cambios internacionales” en su artículo 79, reguló lo siguiente: “artículo 79o. Obligaciones en moneda extranjera. Las obligaciones
que se estipulen en moneda extranjera y no correspondan a operaciones de cambio serán pagadas en moneda legal colombiana a la
tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fueron contraídas, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa
de referencia distinta. “Las obligaciones que se estipulen en moneda extranjera y correspondan a operaciones de cambio, se pagarán
en la divisa estipulada.
“Parágrafo 1. Para efectos judiciales que requieran la liquidación en moneda legal colombiana de obligaciones pactadas en moneda
extranjera, que correspondan a operaciones de cambio, se aplicará la tasa de cambio representativa del mercado de la fecha de pago.
“Parágrafo 2. No podrán estipularse en moneda extranjera las operaciones que efectúen las entidades sometidas a la inspección y
vigilancia de la superintendencia bancaria, salvo que correspondan a operaciones de cambio expresamente autorizadas, a contratos de
leasing de importación, a seguros de vida, o se trate de la contratación de los seguros que determine el gobierno nacional en desarrollo
de lo previsto por el artículo 14 de la ley 9a. De 1991.
“Parágrafo 3. En el caso de obligaciones estipuladas en moneda extranjera diferente al dólar de los estados unidos de américa se
utilizará para los efectos del presente artículo la tasa de conversión determinada de conformidad con el artículo 72 de esta resolución.
“Parágrafo 4. Para calcular el monto de la contribución cafetera cuyo pago se efectúe en el exterior en dólares de los estados unidos,
según autorización del gobierno nacional, deberá utilizarse la tasa de cambio representativa del mercado certificada por la
superintendencia bancaria para la fecha del pago.
PRECIO
De esta forma, el pacto del precio en moneda extranjera es válido, solamente que el comprador
no está obligado a pagar en divisa extranjera sino en moneda colombiana, de conformidad con lo
dispuesto entre las partes. Pero si las partes no estipulan la modalidad de conversión de la divisa
extranjera a la moneda colombiana, se debe cubrir el precio expresado en aquella al momento de
celebrarse el contrato
LESIÓN ENORME EN LA COMPRAVENTA
Figura prevista en los artículos 1946 a 1954 del código civil como una institución autónoma, esto es,
que se presenta objetivamente, por el simple hecho de que el precio no es justo sino lesivo para el
comprador cuando paga más del doble del valor real de un inmueble, y para el vendedor, cuando
recibe menos de la mitad.
En ese sentido, el artículo 1947 del código civil establece: “el vendedor sufre lesión enorme cuando
el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su
vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del
precio que paga por ella”. “El justo precio se refiere al tiempo del contrato”.
De la norma transcrita se deduce que la lesión enorme no es otra cosa que un
vicio objetivo, por la desproporción en las prestaciones contractuales. Así, en el
contrato de compraventa, tanto el vendedor como el comprador pueden sufrirla
por el rompimiento del equilibrio en las prestaciones.
Lo sufre el comprador cuando el justo precio de la bien que compra es inferior a
la mitad del precio que ha dado por ella, como el vendedor que ha vendido por
menos de la mitad del precio justo. La parte perjudicada cuenta con la acción
rescisoria.
Los requisitos para promover la acción de lesión enorme son:
1. Que se trate de bienes inmuebles: articulo 1949. <Improcedencia de la acción rescisoria por
lesión enorme>. <Artículo subrogado por el artículo 32 de la ley 57 de 1887. El nuevo texto es el
siguiente.> No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes
muebles, ni en las que se hubieren hecho por ministerio de la justicia.
Los requisitos para promover la acción de lesión enorme son:
2. Que no se trate de ventas hechas por ministerio de la justicia o en pública subasta: estas ventas se
presumen legales y equitativas, por lo que se excluye la posibilidad de lesión.
3. Que la lesión sea enorme: el desequilibrio de las prestaciones debe sobrepasar el límite que ha
establecido el legislador, de tal manera que constituya una lesión de ultra mitad, como se la llama en
la doctrina.
4. Que el contrato no sea aleatorio: el contrato debe ser conmutativo, es decir, que las partes conozcan
de antemano sus pretensiones. Porque si el contrato se funda en una posibilidad de ganancia o pérdida
para una de las partes, ninguno de los contratantes podrá alegar a posteriori que resultó lesionado

EFECTOS DE LA ACCIÓN RESCISORIA.

El legislador previo dos sanciones para la lesión enorme: una principal y otra subsidiaria. La
principal consiste en la rescisión que, en la práctica, equivale a la nulidad relativa; y una sanción
subsidiaria que consiste en la revisión del acto lesivo. Se mantiene el acto con la condición de
equilibrarlo, para corregir la lesión.
Extinción de la acción rescisoria. La acción rescisoria se extingue por:

1. Por pérdida o enajenación del inmueble.
2. Por expiración del plazo de cuatro años para promoverla.
3. Por renuncia con posterioridad a la celebración del contrato.
PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO DE
VENTA
• La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las
excepciones siguientes:
• La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan
perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
1. Traditar la cosa objeto del contrato

2. Garantía de buen funcionamiento del bien
3. Saneamiento por evicción
4. Saneamiento por vicios ocultos
GARANTIA
En materia comercial las partes deben pactar expresamente sobre el buen funcionamiento de la cosa y dar la garantía
cuando Se trata de una venta en que es costumbre otorgarla. Ver ( Art. 932 cco y 958 cco).
La Superintendencia de Industria y Comercio, imponen la obligación de dar garantía de buen funcionamiento así:
La Resolución 472 de 1982 obliga a dar garantía de calidad de electrodomésticos
La Resolución 645 de 1982 se refiere a la garantía para baterías de vehículos
La Resolución 777 de 1993 trata de la garantía de vehículos automotores.
LEY 1480 DE 2011: Garantía: obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el
buen estado del producto y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad
legalmente exigibles o las ofrecidas. La garantía legal no tendrá contraprestación adicional al precio del producto.
SANEAMIENTO POR EVICCION
El código de comercio en el artículo 940 expresa: “cuando sin culpa de su parte y por causa
anterior a la venta sea el comprador evicto totalmente de la cosa, tendrá derecho a la restitución
del precio pagado y a la plena indemnización de perjuicios.
”Si la evicción fuere parcial y de tanta importancia que pueda deducirse que en tales condiciones
no habría comprado, podrá a su arbitrio el comprador ejercer la acción que le concede el inciso
anterior o perseverar en el contrato mediante rebaja de la parte proporcional del precio o de la
indemnización de los perjuicios que la evicción parcial le hubiere causado”.
Art. 1894 -1897cc
Ejemplo: una persona compra cinco docenas de relojes marca EKO, por valor de 50 millones de
pesos, habiéndole cancelado al vendedor el cincuenta por ciento del precio. Un tercero le reclama
al comprador que los relojes por él adquiridos fueron dados en prenda o garantía por el vendedor,
a más de que cursa un proceso ejecutivo prendario.
En el ejemplo se ha perturbado la pacífica tenencia y dominio de los bienes, toda vez que el
tercero ha alegado un mejor derecho con fundamento en un hecho anterior a la venta: el
comprador será despojado de los relojes, salvo que cancele el valor de la deuda garantizada,
pudiendo repetir contra el vendedor, por el precio pagado más los perjuicios que le hubiere
ocasionado. En el caso planteado el comprador no incurrió en culpa ya que él desconocía el
gravamen que afectaba la propiedad de los bienes vendidos.
En materia comercial el vendedor está obligado a salir al saneamiento por evicción cuando se
reúnan los siguientes requisitos:
• Que el comprador sea privado total o parcialmente de la cosa por un tercero que alegue un mejor
derecho;
• Que las causas que den origen a la evicción sean anteriores a la compraventa.
• Que el comprador no haya incurrido en culpa.
La Corte Suprema de Justicia ha dicho que esta acción sólo procede, si concurren los siguientes
elementos esenciales:
“Que el demandado, directa o indirectamente, haya vendido al demandante la cosa evicta;
”Que el demandante comprador haya perdido total o parcialmente el dominio y posesión del bien
comprado, directa o indirectamente, al demandado;
”Que la cosa evicta en una sentencia sea la misma que el comprador demandante adquirió del
demandado vendedor, directa o indirectamente
CASOS DE LA CESACION DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO POR EVICCION
Cesación de la obligación de saneamiento. El código civil enuncia varios casos en los cuales
cesa la obligación de sanear, a saber:
1.Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin el
consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren en contra del comprador (art. 1903).
2.Si el comprador perdió la posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción (art. 1903).
3.Si el comprador omitiere citar en el proceso al vendedor, y fuere evicta la cosa (art. 1899, inc.
3˚). En este caso se exime al vendedor del saneamiento pero no de la devolución del precio.
4.Cuando el comprador deja de oponer alguna defensa y excepción suya, y por ello fuere evicta
la cosa (art. 1899 inc. Final).
CASOS DE LA CESACION DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO POR EVICCION
5.Si el que compra lo hace a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomó
sobre sí el peligro de la evicción especificándolo. Además de eximirse el vendedor
del saneamiento cesa la obligación de restituir el precio (C. C., Art. 1909, inc. 3˚).
6. En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es
obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el
precio que haya producido la venta (c. C., Art. 1908).
7. Si se produce la prescripción de la acción de saneamiento
8. Si las partes renuncian al saneamiento, pero existe mala fe del vendedor, tal pacto es
nulo (c. C., Art. 1898). La renuncia, en caso de ser válida, no exime al vendedor de
la obligación de restituir el precio recibido (art. 1909).
EFECTOS DEL SANEAMIENTO POR
EVICCION
El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor, comprende:
1o.) La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos.
2o.) La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el
comprador.
3o.) La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño
4o.) La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la
demanda, sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo.
5o.) El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aún por
causas naturales, o por el mero transcurso del tiempo.
PRESCRIPCION DE LA ACCION DE
SANEAMIENTO
La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; mas por lo tocante a la sola
restitución del precio, prescribe según las reglas generales.
SANEAMIENTO DE VICIOS REDHIBITORIOS
Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados
redhibitorios (Art 1914 CC.)
La ley comercial manifiesta (C. De co., Art. 934) que si la cosa vendida presenta, con posterioridad
a su entrega, vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el
comprador, que haga la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el
contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo o la rebaja del precio ajusta
tasación. Si el comprador opta por la resolución debe restituir la cosa al vendedor
VICIOS REDHIBITORIOS
1.) Haber existido al tiempo de la venta.
2.) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera
comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio.
3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en
razón de su profesión u oficio.
“Esta tercera regla significa que para que en materia mercantil pueda calificarse como defecto
oculto, hácese indispensable que el vicio tenga causa anterior a la celebración del contrato, que
persista después de la entrega de la cosa haciéndola impropia para su natural destinación o para
el fin previsto en el contrato, y que, sin culpa del comprador, fuera ignorado por este.
“Exigiendo pues el código de comercio, para calificarlo como defecto oculto, que el vicio de la
cosa sea ignorado por el comprador sin culpa suya, sigúese que no es oculto aquel de que, por
información del vendedor, tuvo conocimiento al ajustar el contrato, o aquel que pudiera
conocerse por el simple examen de la cosa vendida al ajustar la convención. Se opone al defecto
oculto el vicio aparente, es decir no sólo el que la cosa ostenta a simple vista, sino el que se
revela fácilmente a los ojos de quien la examina de una manera normal”
Existen dos circunstancias que descartan la existencia de los vicios redhibitorios, lo cual hace que la
garantía desaparezca. Ellas son:
1. Que el comprador debe ignorar los vicios ocultos, lo que ratifica lo ya mencionado de que el vicio no
debe revelarse o apreciarse fácilmente, es decir, deben ser escondidos. Pero si hay negligencia grave
del comprador y por tal motivo no pudo conocer o descubrir los vicios ocultos, estos no existen ante la
ley. No opera la garantía.
2. Que el comprador no haya podido conocerlos en razón de su profesión u oficio, porque, de lo
contrario, tampoco opera la garantía pues la ley no reconoce la existencia de tal vicio.
Ahora bien, como este requisito no exige la asistencia de un técnico que examine previamente la cosa
objeto del contrato, “el defecto es oculto cuando a pesar de haberse hecho un examen elemental o
normal de la cosa por una persona que disponga de los mismos conocimiento técnicos que el
comprador, el vicio no se descubrió”
Pedir la resolución del contrato. El comprador debe devolver el bien al vendedor
en las mismas condiciones en que la recibió, salvo el deterioro normal y, si ha
realizado mejoras podrá retirarlas o exigir su pago. El comprador podrá pedir la
resolución del contrato, aun cuando el bien haya perecido por causa del vicio
oculto. Si se trata de un bien que produzca frutos, el comprador debe devolverlos
al vendedor (art. 942).
Pedir la rebaja del precio a justa tasación. El comprador sólo podrá pedir la rebaja
del precio cuando el bien haya perecido por su culpa, fuerza mayor o caso fortuito.
En los demás casos dependerá de la voluntad del comprador iniciar una u otra
acción (art. 934).
Habrá lugar a indemnización de perjuicios por parte del vendedor, si éste conocía o debía conocer
al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida (art934 cco)
“[…] ambas hallan su razón de ser en la garantía que gravita sobre el vendedor en favor del
comprador, es lo cierto que la presencia del vicio oculto no da lugar, per se, a la indemnización
de perjuicios; esta, como se acaba de anotar, depende del conocimiento que el vendedor hubiera
tenido o debido tener, al tiempo del contrato, del vicio o defecto, en lo cual se palpa una
diferencia cardinal con la acción resolutoria común (arts. 870 c. De co. Y 1546 del C. C.), Pues
en esta el resarcimiento sí está ligado, sin consideraciones adicionales, al incumplimiento de la
obligación en el que se hace descansar la resolución”
PRESCRIPCION DE LA ACCION
REDHIBITORIA
La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles
y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que las
leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren
ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la
entrega real.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
PAGAR EL PRECIO: No puede concebirse el contrato de compraventa sin que de parte del
comprador exista la obligación de pagar el precio, por ser este un elemento esencial del contrato.
La compraventa como contrato bilateral, es claro que el incumplimiento del comprador respecto
del precio, genera para el vendedor el derecho de pedir la resolución del contrato.
Adicionalmente, el artículo 948 le otorga la posibilidad de solicitar la restitución de la cosa
vendida
RECIBIR A COSA: el vendedor tiene derecho de exigirle al comprador que reciba la cosa en la
fecha y en el lugar estipulado. claro está que el comprador puede negarse a recibirla, si alega que
ella presenta vicios o defectos ignorados al momento de acordarse el contrato, o que dicha cosa
ha sufrido con posterioridad pérdidas, averías o daños de las que sea responsable el vendedor.
En el derecho comercial el comprador debe examinar la cosa al recibirla, a fin de que verifique
que se encuentra en buen estado de funcionamiento, ya que su omisión le impedirá alegar con
posterioridad que el bien no cumplía las condiciones estipuladas.
En otras palabras, por haber incurrido en culpa leve, no puede pedir la resolución del contrato, ni
la reducción del precio el comprador ajusta tasación.
VENTA A PRUEBA O AL GUSTO
En la compraventa de un cuerpo cierto o de un género se entenderá que el
comprador no tiene la facultad de gustar o probar la cosa, salvo que
expresamente se reserve esa facultad o que exista costumbre de comprar en esa
forma. O sea que si el comprador manifiesta expresamente comprar de esta
manera, no se vinculará contractualmente hasta tanto pruebe o guste la cosa (C.
De co., Art. 911).
VENTA APRUEBA
Probar una cosa es establecer directamente si la cosa posee las cualidades que el comprador quiere
al comprarla, y gustar una cosa es ensayarla para ver si ella se ajusta a los deseos que el
comprador tiene de ella.
Ejemplo:
• Un comerciante compra a prueba una maquinaria que no conoce, pero cree que le puede llegar a
servir.
• Un empresario adquiere unas cajas para empacar sus productos, pero es necesario que el
departamento de mercadeo y publicidad, les dé el visto bueno para ver si se ajustan a lo que él
quiere del empaque.
VENTA APRUEBA
Las partes deben obrar de buena fe exenta de culpa. De esta suerte, si
el comprador devuelve la cosa alegando que no reúne las cualidades
que él buscaba, y el vendedor prueba que sí las reunía realmente,
además puede pedir la indemnización de los perjuicios que con su
actuación le haya causado (art. 863).
VENTA APRUEBA
Cuando se trate de venta al gusto o a prueba, el contrato no se perfeccionará hasta tanto el

comprador no dé su consentimiento, esto es, hasta que no afirme que la cosa sí le gustó y pasó
la prueba (art. 911).
El comprador tiene un plazo de tres días para probar o gustar la cosa, si pasado este término
no dice nada, se entenderá que la ha aceptado (art. 912).
Los riesgos por pérdida o deterioro de la cosa corren a cargo del comprador desde el momento
en que recibió el bien para probarlo o gustarlo.
VENTA SOBRE MUESTRAS
En materia comercial esta clase de venta es usual, ya que es costumbre vender bienes o cosas que
todavía no se han producido o que no están en poder del vendedor y que por ende, no las puede
exhibir a la celebración del contrato.
En esta modalidad el comprador adquiere una cosa que no puede ver, sino que conoce mediante
una muestra que se exhibe o una referencia a una calidad conocida en el comercio.
El contrato no se perfecciona de forma inmediata, ya que queda condicionado a que la cosa
entregada sea igual a la muestra.
VENTA DE ESTABLECIMIENTO DE
COMERCIO
El artículo 515 del código de comercio dispone que el establecimiento de
comercio es un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar
los fines de la empresa. La enajenación del establecimiento de comercio se
presume hecha en bloque o como unidad económica, sin necesidad de especificar
los elementos que la integran. Sin embargo, las partes pueden hacer una
discriminación de los bienes, la enajenación sea de una parte del establecimiento.
VENTA DE ESTABLECIMIENTO DE
COMERCIO
Para que el contrato se perfeccione debe cumplir los siguientes requisitos:
• Que conste por escrito (público o privado).
• Este escrito debe estar acompañado de un balance certificado por un contador público.
• Haberse publicado el contrato en un periódico de la capital de la república y en uno local por una sola
vez.
• Notificación a los acreedores.
Estos requisitos son necesarios para romper la solidaridad que existe entre el enajenante y el adquirente.
De lo contrario el nuevo comprador será responsable solidario con el enajenante por las obligaciones
anteriores (arts. 525 a 530).
Este contrato debe inscribirse en la cámara de comercio del lugar del establecimiento de comercio para
que sea oponible a terceros, esto es, para que se tenga por nuevo propietario al comprador (art. 528).
VENTA CON RESERVA DE DOMINIO (ARTS.
951-958)
Esta modalidad de compraventa surge cuando alguien compra una cosa y no

puede pagar el precio al contado sino por cuotas o instalamentos, y el vendedor,
como garantía, pospone la tradición de la cosa hasta la fecha en que el
comprador cancele la totalidad del precio. Este acuerdo se puede hacer en el
momento de pactar el contrato o en fecha posterior siempre que sea anterior a la
tradición de la cosa.
VENTA CON RESERVA DE DOMINIO (ARTS.
951-958)
El artículo 750 del código civil establece que la reserva de dominio solo opera
para bienes muebles, el código de comercio reglamenta esta institución de
manera más amplia al permitir que también opere sobre bienes inmuebles.
La tradición del bien será posterior a la entrega material, porque se encuentra
sujeta a una condición suspensiva, consistente en el pago total del precio
Opera cuando los bienes muebles o inmuebles sean singulares y no fungibles,
pues solo así el vendedor sabrá con certeza qué puede recuperar en caso de
reclamar la devolución del bien (C. De co., Art. 952).
VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
Este contrato debe registrarse en:
a) en la cámara de comercio del lugar de celebración del contrato cuando verse sobre bienes
muebles;
b) si recae sobre vehículos automotores, se registrará en la secretaría de transporte de matrícula
del automotor;
c) si se trata de naves o aeronaves el registro se hará en la capitanía del puerto de matrícula o en
el registro aeronáutico nacional
d) si son bienes inmuebles en la oficina de instrumentos públicos del lugar del inmueble.
Los bienes que se venden con reserva de dominio son inembargables
EFECTOS DEL PACTO DE RESERVA DE
Frente a las partes DOMINIO
1. El comprador no podrá, sin el consentimiento del vendedor, no hacer uso anormal de ella (art. 955)
2. El comprador debe notificar al vendedor cualquier cambio de domicilio o residencia, dentro de los
diez días siguientes a la fecha en que se realice. (art. 956).
3. El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa adquirida ( 957)
4. El vendedor debe garantizar el buen funcionamiento del bien (art. 958).
5. Pagada la totalidad del precio vendedor a otorgarle al comprador la constancia de pago
6. Pagada la totalidad del precio el vendedor está en la obligación de cancelar la inscripción que pesa
sobre el bien
ARRAS DE RETRACTACION Y ARRAS
CONFIRMATORIAS
Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o
ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá
retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndoles, y el que las ha recibido,
restituyéndolas dobladas.
No habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la
convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta.
Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar
convenidos
ARRAS PENITENCIALES
Es la suma de dinero u otra cosa que uno de los contratantes entrega al otro en el momento de
celebrar el contrato y que implica la facultad de retractarse, perdiéndolas el que las haya dado o
restituyéndolas dobladas el que las haya recibido. Si el contrato se ejecuta, la suma o la cosa dada
en arras ha de imputarse al precio o prestación debida o restituirse si fuere el caso (art. 866).
El cco prescinde de las arras confirmatorias, las partes convenir que la suma de dinero o la cosa
entregada es parte del precio, lo que indica que las partes desean que el negocio jurídico se
celebre, sin otorgar la facultad de retractarse o arrepentirse. En caso de incumplimiento, la parte
cumplida que se allanó a cumplir tendrá derecho a pedir la resolución del contrato o su
cumplimiento, junto con la indemnización de perjuicios (C. C., Art. 1861).
EL PACTO DE RETROVENTA
El vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,

reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la
compra. (Artículo 1939 del código civil)
DEL PACTO COMISORIO
Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al

tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta. Esta estipulación en el
contrato de venta, deber ser expresa.
Pacto comisorio con efectos de resolucion ipso facto. Si se estipula que por no
pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el contrato de venta,
el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más
tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la
demanda.
DEL PACTO COMISORIO
El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes si no

pasare de cuatro años, contados desde la fecha del contrato.
El pacto comisorio solo opera cuando hay incumplimiento del precio al
no pagarse en el tiempo convenido, generando la resolución del
contrato de venta. No tiene aplicación esta norma cuando se incumplen
las demás obligaciones legales y convencionales.(1935cc)
Pacto de Preferencia
“[…] aquél por el cual una de las partes se obliga a preferir a la otra para la
conclusión de un contrato posterior, sobre determinadas cosas, por un precio fijo
o por el que ofrezca un tercero, en determinadas condiciones o en las mismas que
dicho tercero proponga, será obligatorio […]”. art. 862 cco.
Este pacto de preferencia no es accesorio a la compraventa, sino una convención
en virtud de la cual si el comprador decide disponer de la cosa adquirida, prefiere
a su vendedor de acuerdo con unas condiciones preestablecidas.
Pacto de Preferencia
Características:
1. Supone la celebración de un contrato de compraventa; apenas crea la obligación
para la parte que ha de decidirse a disponer de la cosa, a preferir con quien ha de
celebrar el negocio.
2. Las condiciones de la venta futura pueden estar definidas previamente. Si se
trata del precio, las partes lo pueden pactar o pueden dejar que un tercero lo fije.
3. Como el contrato no se ha perfeccionado, no está sometido a ninguna condición.
4. Existe una limitación del derecho de disposición.
5. El pacto de preferencia no puede exceder de un año.
PACTO DE RETRACTO
Presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año) persona que mejore la
compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la persona a
quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra.
PACTO DE RETRACTO
Características:
1. Lleva implícita una condición resolutoria del contrato. Comprador y vendedor perfeccionan la
venta, pero sujeta a que se resuelva si mejoren el precio o las condiciones del negocio.
2. El término para poder hacer uso del derecho de retracto es de un año.
3. Si la cosa desaparece, el comprador por ser dueño asume los riesgos.
CONTRATO INTERNACIONAL
A fin de unificar criterios jurídicos para responder a las necesidades del

comercio internacional, se crearon organismos e instituciones internacionales,
que fijan reglas y principios para los comerciantes, que orientan el desarrollo
jurídico de la actividad mercantil internacional.
Organismos e instituciones internacionales como:

1. El instituto para la unificación del derecho privado UNIDROIT - LEY 32 DE
1992
2. La comisión de las naciones unidas para el derecho mercantil
internacional UNCITRAL
3. La cámara de comercio internacional CCI
COMPRAVENTA INTERNACIONAL
La Convención de Viena unifica las diferentes concepciones existentes en los
diversos sistemas jurídicos sobre el concepto del contrato de compraventa, y
recoge los principios fundamentales en los que se basan éstos.
Colombia, la adoptó la Convención de Viena mediante la ley 518 de 1999.
Un contrato internacional es aquel en que las partes contratantes
tienen residencia o establecimiento en Estados distintos, o aquellos en
cual el contrato tiene objetivos con más de un Estado. (Art. 10 C. V.)
La compraventa internacional de mercaderías es el contrato en que una parte
(vendedor) establecida o con residencia en un Estado diferente del comprador, se
compromete a transferir el dominio de una mercadería, entregarla materialmente
y entregar cualesquiera documentos relacionados con ellas, en las condiciones
establecidas en el contrato y en la convención; a cambio, la otra parte
(comprador), se obliga a pagarlas y recibirlas en las condiciones establecidas en
el contrato
Perfeccionamiento: Una vez aceptada la oferta.

El contrato se forma, por regla general, en el momento en que la aceptación llegue al oferente
(art. 18, num. 2). Y la declaración de aceptación llega al oferente “cuando se le comunica al
destinatario en su establecimiento, dirección postal o en su residencia habitual.
1.Obligación de entrega.: Concierne tanto a las mercaderías como a los documentos relativos
a ellas. La entrega deberá hacerse en la fecha y lugar pactado, entre los efectos de la entrega está
definir a cargo de quien (comprador o vendedor) están los riesgos más cuando es necesario el
transporte de la mercadería para lograr la entrega.
EL vendedor está obligado a transferir la propiedad de las mercancias libres de cualquier

demanda de terceros (evicción).
1.Obligación de entrega.:
I. Si hay transporte es necesario distinguir dos situaciones:
• EL contrato de compraventa implica un contrato de transporte, el riesgo se transmite al
comprador cuando el vendedor pone las mercaderías en poder de un determinado porteador.
• Cuando el contrato de compraventa es celebrado durante el transporte de la mercancía: El
riesgo se trasmite al comprador al momento de celebrar el contrato (art. 68).
II. Si la compraventa no implica transporte, los riesgos se transmiten al comprador en el momento

en que tiene que hacerse cargo de las mercaderías en el establecimiento del vendedor (art. 69)
2. Obligación de conformidad: El comprador puede demandar al vendedor por la

entrega de mercaderías no conformes al contrato (calidades o cualidades) o por
la existencia de un defecto imputable al vendedor, siempre que el comprador no
hubiese conocido la existencia del defecto.

2. Obligación de conformidad:
Las normas sobre conformidad del lugar del vendedor del prevalecerán sobre las
normas del lugar del comprador y solo en dos casos, las normas del país del
comprador prevalecen sobre las del vendedor.
• Si el comprador le informó al vendedor acerca de la existencia de disposiciones y confiaba

en que el vendedor tenía la capacidad para cumplir con tales normas
• En el evento de que el vendedor tuviera conocimiento de la existencia de las normas del país
del comprador.
2. Obligación de conformidad: De acuerdo con el artículo 35 ordinal 2, para que las mercaderías se
entiendan conformes al contrato, es menester que sean:
A) Aptas para los usos a los que normalmente se destinen mercancías del mismo tipo.
B) Aptas para cualquier uso especial que expresamente se haya hecho saber al vendedor en el momento
de la celebración del contrato.
C) Deben poseer las cualidades de la muestra o modelo que el vendedor haya presentado al comprador
D) La entrega parcial o menor cantidad a la pactada en el contrato) como una falta de conformidad, por
lo que en virtud del artículo 39 C.V.
2. Obligación de conformidad:
El defecto debe ser imputable al vendedor, es decir debe ser anterior a la transmisión
de los riesgos excepto cuando el vendedor incumple su obligación de entrega o si se
pactó la garantía de buen funcionamiento.
Que el comprador no conozca el defecto al momento de celebrar el contrato, ya que

si conoce o no puede ignorar la falta de conformidad de las mercaderías, el vendedor
queda liberado de cualquier responsabilidad (art. 36) C.V.
PLAZO PARA HACER USO DE LA GARANTÍA
El convenio establece dos plazos: uno para examinar las mercaderías y otro para
invocar la garantía.
El plazo para examinar las mercaderías está previsto en el art38 cv., cuando
indica que debe hacerse lo “más breve posible”. Lo que es variables, dado la
naturaleza de la cosa, la cantidad, o cuando las mercaderías son transportadas al
momento de la compra pues en ese caso el examen se hará después de la llegada
al destino.
PLAZO PARA HACER USO DE LA GARANTÍA
El comprador puede invocar la falta de conformidad durante los dos años

siguientes al momento en que las mercaderías fueron puestas su poder (art. 39,
inc. 2˚).
El comprador debe comunicar al vendedor la falta de conformidad de las
mercaderías especificando su naturaleza de sus defectos
El vendedor se exonerará de esta obligación de garantía en las siguientes hipótesis:

(i) si el comprador no avisa del daño trascurridos dos años
(ii) si demuestra que el comprador los conocía o debía conocerlos y
(iii) si el derecho a la pretensión resulta del hecho de haber ajustado las mercancías a modelos
industriales o dibujos suministrados por el comprador
Las obligaciones a cargo del comprador son: Pagar el precio y recibir las mercaderías.
A). La obligación de pagar el precio. El precio puede fijarse en cualquiera de los siguientes términos:
• Las partes indican que el precio será determinado por un tercero o de acuerdo con el precio del mercado al
momento de su celebración
• Si las partes no pactan un precio o la forma de determinarlo, se considerará que se ha hecho referencia al
precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato por tales mercaderías, vendidas
en circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil del que se trate (art. 55).
• Si las partes señalan que el precio estará en función del peso de las mercaderías, será el peso neto el que
determine el precio (art. 56).
A). La obligación de pagar el precio. El pago puede ser:
1. Pago contra entrega de documentos. Se pacta por intermedio de un banco que actúa a nombre y por cuenta del
vendedor. En ese sentido, el comprador debe pagar cuando el banco le presente los documentos que le permiten tener
disposición sobre las mercancías.
2. Pago mediante carta de crédito. El banco pagará el precio al vendedor, sea por medio de una sucursal o agencia, sea
por medio de otro banco intermediario cuanto el vendedor le presente los documentos que dan ai comprador el control
y disposición de las mercancías.
3. Pago contra entrega de mercancías. En los contratos que definen la forma de pago por este medio, el lugar de pago se
determina por el lugar de entrega de las mercancías.
A). La obligación de recibir:
El comprador tiene la obligación de “proceder a la recepción” de las mercaderías, y en
cumplimiento de la misma debe colaborarle en la entrega al vendedor (art. 60, ord. A). EJ:
Informar el lugar donde debe ser enviadas o el medio de transporte por el que debe remitirlas,
proporcionar documentos para la importación de las mercancías.
La obligación de recibir depende en gran parte del tipo de entrega que se haya convenido, en
relación a los términos incoterms
INCUMPLIMIENTO:
El incumplimiento del contrato por una de las partes será esencial cuando cause a
la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho
a esperar en virtud del contrato, salvo que la parte que haya incumplido no
hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma condición
no lo hubiera previsto en igual situación
Características del incumplimiento:

1. Causar un perjuicio calificado que priva sustancialmente a la otra parte de lo
que tenía derecho a esperar en virtud del contrato.
El carácter sustancial de la privación causada debe entenderse en el sentido de
que el objetivo económico del contrato no pudo realizarse, quedando la parte
afectada sin interés en su ejecución.
Características del incumplimiento:
2. La previsibilidad del resultado dañoso: La parte incumplida debe probar que si

bien no previo que el incumplimiento podría privar sustancialmente las
expectativas de la otra parte contratante, además ha de probar que una persona
razonable de la misma condición no lo hubiera previsto.
El Incumplimiento esencial por una de las partes comporta el derecho a la

resolución del contrato, bastando para ello que se le comunique a la parte
incumplida su intención de extinguir la relación contractual.
Además de solicitar el resolución del contrato, ante el incumplimiento de las
obligaciones del vendedor, el comprador puede ejercer distintas opciones:
a) Pedir el cumplimiento. El comprador podrá exigir al vendedor el

cumplimiento de sus obligaciones, a menos que haya ejercitado un derecho o
acción incompatible con tal derecho, como lo sería, la resolución del contrato o
la reducción del precio.
Por su parte, de conformidad con el artículo 47, el comprador puede fijar un plazo
suplementario para el cumplimiento de las obligaciones del contrato, tiempo en
el cual no se puede pedir la cancelación o reducción del precio, aunque conserva
el derecho a reclamar la indemnización de los perjuicios causados por la demora.
b)Exigir la resolución. La convención permite al comprador, sin necesidad de proceso
judicial, declarar la resolución del contrato si el incumplimiento del vendedor resulta
esencial, o si este no cumple dentro del plazo adicional que se le haya dado para tal
efecto. No obstante, el comprador pierde este derecho si no da el correspondiente
aviso en un plazo razonable de acuerdo con las siguientes situaciones:
A’) en caso de entrega tardía, después del recibo de la mercancía.
B’) si no se trata de entrega tardía, después de haber tenido o debido tener conocimiento del
incumplimiento.
C’) si el comprador ha otorgado plazo adicional razonable para el cumplimiento (art. 47, párr. I 9).
D’) si el vendedor ha declarado que no cumplirá sus obligaciones dentro de este
C) reducción del precio.
El artículo 50 de la convención menciona que si las mercaderías no fueren conformes al contrato,
háyase pagado o no el precio, el comprador podrá rebajar el precio proporcionalmente a la
diferencia existente entre el valor que las mercaderías efectivamente entregadas tenían en el
momento de la entrega y el valor que habrían tenido en ese momento mercaderías conformes al
contrato.
Sin embargo, el comprador no podrá rebajar el precio si el vendedor subsana cualquier
incumplimiento de sus obligaciones conforme a los artículos 37 o 48, o si el comprador se niega
a aceptar el cumplimiento conforme a dichos artículos.
INCOTERMS
Incoterms se han clasificado en cuatro grupos así:
Grupo E: integrado por un solo término, se utiliza para indicar que las mercancías son puestas a
disposición del comprador en el establecimiento del vendedor, asumiendo el comprador desde
ese momento el riesgo, el costo de transporte y los demás gastos.
Exw-exworks (lugar designado): significa que el vendedor realiza la entrega de la mercancía

cuando la pone a disposición del comprador en el establecimiento del vendedor o en otro lugar
convenido.
ICOTERMS
Icoterms se han clasificado en cuatro grupos así:
Grupo f (transporte principal no pagado): los términos que integran este grupo tienen en común
que el comprador sea quien se encargue de contratar el transporte, sin obligación alguna para el
vendedor, quien cumplirá su obligación de entregar rcadería al transportador elegido, o al
costado del buque designado por el comprador según los casos, transmitiéndose en dichos
momentos los riesgos y gastos de la operación al comprador.
Fca-franco transportista: el vendedor entrega la mercancía, despachada para exportación al

transportista, nombrado por el comprador en el lugar convenido.
ICOTERMS
Icoterms se han clasificado en cuatro grupos así:
Fas-franco al costado del buque: el vendedor realiza la entrega cuando la mercancía es colocada al
costado del buque en el puerto de embarque convenido. Esto quiere decir que el comprador ha de
soportar todos los costos y riesgos de pérdida o daño de la mercancía desde ese momento.
Fob-franco a bordo: el vendedor realiza la entrega cuando la mercancía pasa la borda del buque en el
puerto de embarque convenido. Esto quiere decir que el comprador debe soportar todos los costos y
riesgos de pérdida o daño de la mercancía desde aquel punto.
INCOTERMS
Icoterms 2010 se han clasificado en cuatro grupos así:
Grupo c (transporte principal pagado): el vendedor elige y paga el transporte, pone las
mercaderías a disposición del comprador en el medio elegido y el comprador asume los riesgos
desde ese momento.
Cfr-costo y flete: el vendedor realiza la entrega cuando la mercancía pasa la borda del buque en el
puerto de embarque. El vendedor debe pagar los costos y el flete necesarios para llevar la
mercancía al puerto de destino convenido, pero el riesgo de la pérdida o daño de la mercancía, así
como cualquier costo adicional debido a sucesos ocurridos después de la entrega, se transmiten del
vendedor al comprador.
Cif-costo, seguro y flete: el vendedor realiza la entrega cuando la mercancía pasa la borda del
buque en el puerto de embarque convenido. El vendedor debe pagar los costos, seguro y el flete
necesario para llevar la mercancía al puerto de destino convenido, pero el riesgo de pérdida o
daño de la mercancía, así como cualquier costo adicional debido a sucesos ocurridos después del
momento de la entrega, se transmiten del vendedor al comprador, quien asume los riesgos de
pérdida o daño de la mercancía durante el transporte.
Cpt-transporte pagado hasta lugar de destino: el vendedor realiza la entrega de la mercancía

cuando la pone a disposición del transportista asignado por él, adicionalmente debe pagar los
costos de transporte necesario para llevar la mercancía al destino convenido. Esto significa que el
comprador asume todos los riesgos y cualquier otro costo contraído después de que la mercancía
haya sido entregada
Cip-transporte y seguro pagado hasta el lugar de destino: el vendedor realiza la entrega de la

mercancía cuando la pone a disposición del transportador designado por él, pero debe pagar los
costos del transporte necesario para llevar la mercancía al destino convenido. Esto significa que
el comprador asume todos los riesgos y cualquier otro costo adicional que se produzca después
de que la mercancía haya sido entregada.
Grupo d (llegada): la entrega de las mercancías se produce en el lugar de destino, soportando el

vendedor todos los riesgos y gastos de la operación hasta dicho momento, a partir del cual los
asume el comprador.
Daf-entrega en frontera, el vendedor realiza la entrega cuando la mercancía es puesta a

disposición del comprador sobre los medios de transporte utilizados y no descargados, en el
punto y lugar de la frontera convenidos, pero antes de la aduana fronteriza del país colindante; la
mercancía debe estar despachada como exportación y no como importación.
Des-entrega sobre buque: el vendedor realiza la entrega cuando la mercancía es puesta a disposición del comprador a
bordo del buque, no despachada de aduana para la importación, en el puerto de destino convenido. El vendedor debe
soportar todos costos y riesgos inherentes de llevar la mercancía al puerto convenido con anterioridad a la descarga.
Dep-entrega en muelle: el vendedor realiza la entrega cuando la mercancía es puesta a disposición del comprador,
en el muelle (desembarcadero) del puerto de destino convenido. El vendedor debe asumir los costos y riesgos
ocasionados de llevar la mercancía al puerto de destino convenido y al descargar la mercancía sobre el muelle
(desembarcadero).
Exige que el comprador haga el despacho aduanero de la mercancía para la importación y el pago de todos los
trámites, derechos, impuestos y demás cargas exigibles a la importación.
Ddu-entrega derechos no pagados: el vendedor realiza la entrega de la mercancía al comprador,
no despachada de aduana para la importación y no descargada de los medios de transporte, a su
llegada al lugar de destino convenido. El vendedor debe asumir todos los costos y riesgos
contraídos al llevar la mercancía hasta aquel lugar.
Ddp-entrega derechos pagados: el vendedor realiza la entrega de la mercancía al comprador,
despachada para la importación y no descargada de los medios de ransporte, a su llegada al lugar
de destino convenido.
El vendedor debe soportar todos los costos y riesgos contraídos al llevar la mercancía hasta aquel
lugar, incluyendo, cuando sea pertinente, cualquier derecho (término que incluye la
responsabilidad y los riesgos para realizar los trámites aduaneros, y el pago de los trámites,
derechos de aduanas, impuestos y otras cargas) exigible a la importación en el país de destino.
INCOTERMS: Los Incoterms se actualizan cada 10años, para el 2020 se actualizaron los
incoterms 2010, y se incluyeron nuevas reglas y términos, a su vez se reorganizaron por tipo de
transporte.
Actividad: Realizar un mapa metal, esquema, cuadro sinóptico, o diagrama de árbol en el

cual se explique los INCOTERMS 2020.
PERMUTA
Es un contrato , mediante el cual las partes se
obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo
cierto por otro.
Artículo 1.955 del c.c
TODOS LOS DERECHOS PATRIMONIALES

PUEDEN SER OBJETO DE TRUEQUE O
PERMUTACION
CARACTERISTICAS
•CONSENSUAL /SOLEMEN
•TRASLATICIO DE DOMINIO
•PRINCIPAL
•BILATERAL
•ONEROSO
•INSTANTANEO
•CONMUTATIVO
OBLIGACIONES
Transferir la propiedad de la cosa
Entregar la cosa
Responder por los vicios ocultos de la cosa
Garantizar una posesión pacifica

RELACION CON LA COMPRAVENTA
RECAE LA TEORIA DEL TITULO Y EL MODO
ES UN TITULO TRASLATICIO DE DOMINIO
CADA PERMUTANTE ES CONSIDERADI

VENDEDOR Y COMPRADOR DEL OTRO
Art. 1.958: A la permuta le son aplicables las reglas de la

compraventa
PERMUTA COMERCIAL
La define el articulo 905 del código de comercio
Artículo 910
NORMAS DE LA COMPRAVENTA
APLICABLES
CAPACIDAD
LESION ENORME
CONDICION RESOLUTORIA

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ARTICULO 1973.CC. <DEFINICION DE ARRENDAMIENTO>.
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado.
Características:
Bilateral, toda vez que ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente: la primera a
proporcionar el uso y goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta.
Consensual, porque se perfecciona con el sólo acuerdo de las partes sobre la cosa y el precio.
Oneroso, ya que arrendador y arrendatario persiguen utilidades, gravándose recíprocamente. El primero recibe
la renta o precio a cambio de permitir el uso y goce de la cosa y el segundo se beneficia usando la cosa a
cambio de pagar la renta o precio.
Características:
Conmutativo, porque se entiende que la renta es equivalente al justo precio por el uso. Sin embargo, el contrato puede
ser aleatorio, por ejemplo, cuando se arrienda un terreno por el 50 por ciento de la cosecha que obtenga en el primer
semestre.
De ejecución sucesiva, porque las obligaciones de las partes se realizan periódicamente; se cumplen de manera sucesiva
durante el transcurso del contrato de arrendamiento.
Principal, porque existe independientemente de cualquier otra forma contractual.
Nominado, por cuanto la ley civil y la comercial regulan su formación, efectos y forma de extinguirse.
SUJETOS
• ARRENDADOR: Es la persona natural o jurídica que proporciona el uso y goce de la cosa a
cambio de una remuneración, denominada renta.
• ARRENDATARIO: Es la persona natural o jurídica que paga un precio o renta a cambio del uso
de la cosa.
OBJETO
El uso del inmueble. Constituye un elemento esencial del contrato
Si se arrienda un inmueble que no existe pero se espera que exista, el contrato estará sometido a
condición suspensiva, que de ser fallida, acarreará inexistencia.
PRECIO
Constituye un elemento esencial del contrato de arrendamiento, sin este no existe y degenera en
un contrato de comodato o préstamo de uso.
El precio en dinero podrá determinarse de la misma forma que el precio en la compraventa.
COSAS OBJETO DE
Son ARRENDAMIENTO
susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o
incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas
que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales,
como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe

tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de
evicción. 1974cc
Leer código civil art. 1975 y siguientes.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE
VIVIENDA URBANA
VIVIENDA URBANA
Es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a
vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
a) servicios, cosas o usos conexos. se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos
domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la
habitación en el mismo;
b) servicios, cosas o usos adicionales. se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados
eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana,
las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales.
En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por
ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.
CONTENIDO DEL CONTRATO
A) nombre e identificación de los contratantes;

B) identificación del inmueble objeto del contrato;
C) identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios
compartidos con los demás ocupantes del inmueble;
D) precio y forma de pago;
E) relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;
F) término de duración del contrato;
G) designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del
contrato.
VIVIENDA URBANA
Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma, cualquiera
que sea la estipulación al respecto:
A) individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su
familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios,
cosas o usos adicionales;
B) mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de
él y se comprometen solidariamente al pago de su precio
VIVIENDA URBANA
Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma, cualquiera
que sea la estipulación al respecto:
C) compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se
arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o
con otros arrendatarios;
D) de pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya
necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año.
En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera
de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.
VIVIENDA URBANA
El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. a falta de estipulación
expresa, se entenderá por el término de un (1) año.
Prórroga. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales

condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con
las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados.
VIVIENDA URBANA
Solidaridad: los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias,
tanto entre arrendadores como entre arrendatarios.
En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato,
pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de
los arrendatarios, o viceversa.
Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados,
podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales.
Obligaciones del Arrendador
1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato,

el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a
su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado
de servir para el fin convenido en el contrato.
3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá
suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas
originales.
Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la
fecha de celebración del contrato. El incumplimiento de esta obligación dará lugar a sanción, a
petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de
arrendamiento.
4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá

entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en
adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso
común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean
atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.
5. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estará obligado a
expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el
pago.
En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la
autoridad competente
6. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el

Obligaciones del Arrendatario.
1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble
arrendado o en el lugar convenido.
2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros

distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal
uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias.
Obligaciones del Arrendatario.
3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes
en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal.

En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las
zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones
necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes
REGLAS SOBRE LOS SERVICIOS PÚBLICOS
DOMICILIARIOS
El artículo 130 de la Ley 142 de 1994, señala que el propietario o poseedor del inmueble, el
suscriptor y los usuarios del servicio son solidarios en sus obligaciones en el contrato de servicios
públicos.
En ese contexto, el aparte normativo referido nos lleva a concluir que en el caso concreto de los
inmuebles dados en arriendo, los arrendadores deben responder por las deudas que por concepto de
servicios públicos se causen en los inmuebles entregados en arriendo, y que no sean satisfechas o
pagadas a las empresas de servicios públicos por los arrendatarios.
DOMICILIARIOS
El arrendador del inmueble podrá mantener la solidaridad en los términos del artículo 130 de la
Ley 142 de 1994, o seguir el procedimiento previsto en el Decreto 3130 de 2003, consistente en
denunciar el contrato y constituir las garantías previstas en dicha norma, circunstancia en la cual, el
arrendador no será solidario en el pago de los servicios públicos y el inmueble no quedará afecto al
pago de los mismos.
NO ES OBLIGATORIO ACOGERSE A LA DENUNCIA DEL CONTRATO Y A LA
CONSTITUCIÓN DE GARANTÍAS DE QUE TRATAN LA LEY 820 DE 2003 Y EL DECRETO
3130 DE 2003
Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios
Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a través de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios
públicos corresponda al arrendatario, se deberá proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el
inmueble entregado a título de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios:
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al arrendatario la prestación de
garantías o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el
pago de las facturas correspondientes.
La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al
cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2)
períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la ley 689 de
2001.
El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de
facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).
2. Prestadas las garantías o depósitos a favor de la respectiva empresa de servicios públicos

domiciliarios, el arrendador denunciará ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de
arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos.
El arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios
públicos, a partir del vencimiento del período de facturación correspondiente a aquél en el que se
efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos.
3. El arrendador podrá abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de

arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas.
El arrendador podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el
arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de quince (15) días hábiles contados
a partir de la fecha de celebración del contrato.
4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del período de facturación, la

responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el
arrendatario.
En caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá hacer exigibles las
garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que
hubiere lugar contra el arrendatario.
DOMICILIARIOS
5. En cualquier momento de ejecución del contrato de arrendamiento o a la terminación del mismo,

el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podrá solicitar a la empresa de
servicios públicos domiciliarios, la reconexión de los servicios en el evento en que hayan sido
suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumirá la obligación de pagar el servicio
y el inmueble quedará afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario.
La existencia de facturas no canceladas por la prestación de servicios públicos durante el término
de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrán, en ningún caso, ser motivo para que la
empresa se niegue a la reconexión, cuando dicha reconexión sea solicitada en los términos del
inciso anterior.
DOMICILIARIOS
6. Cuando las empresas de servicios públicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un

inmueble, el valor del mismo será responsabilidad exclusiva de quién solicite el servicio. Para
garantizar su pago, la empresa de servicios públicos podrá exigir directamente las garantías
previstas en este artículo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del
inmueble, evento en el cual el inmueble quedará afecto al pago..
DOMICILIARIOS
Se considerarán como garantías o fianzas las siguientes:
Depósitos en dinero a favor de las Entidades o Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios
Garantías constituidas u otorgadas ante Instituciones Financieras o Fiduciarias
Póliza de seguros
Fiador
Endoso de títulos y/o garantías,
Fiducia y encargo fiduciario
DOMICILIARIOS
Para la constitución de depósitos en dinero a favor de la entidad o empresa de servicios públicos
domiciliarios, se seguirá el siguiente procedimiento:
1. El arrendador y/o el arrendatario depositarán ante la institución financiera señalada por la entidad o
empresa de servicios públicos domiciliarios, a su favor, y a título de depósito una suma de dinero.
El valor de la garantía o depósito no podrá exceder dos veces el valor del cargo fijo más dos veces el valor
por consumo promedio del servicio por estrato en un período de facturación. El cálculo del valor promedio
de consumo por estrato en un período de facturación se realizará utilizando el consumo promedio del estrato
al cual pertenece el inmueble a ser arrendado de los tres últimos períodos de facturación, aumentado en un
cincuenta por ciento (50%). Las entidades o empresas de servicios públicos domiciliarios suministrarán esa
información y la divulgarán periódicamente.
DOMICILIARIOS
2. Denunciada la terminación del contrato por parte del arrendador y/o el arrendatario, la institución
financiera, previa autorización escrita de la empresa prestadora de servicios públicos, devolverá al
depositante dentro de los 20 días hábiles siguientes las sumas de dinero depositadas, de las cuales
podrá descontar el valor de los servicios prestados hasta la fecha del denuncio de terminación.
La entidad o empresa de servicios públicos domiciliarios podrá pagarse contra el depósito
constituido las facturas no canceladas.
Los dineros entregados en depósito, junto con sus rendimientos, serán de propiedad del
constituyente y en consecuencia a la terminación del contrato inicial o de cualquiera de sus
prórrogas, serán reembolsados a este.
DOMICILIARIOS
Las garantías constituidas tendrán como mínimo una vigencia igual al plazo del contrato de
arrendamiento. Vencido el término inicial en caso de ser renovado, el arrendatario deberá renovar
también la garantía, de conformidad con lo señalado en este decreto.
FORMATOS PARA LA DENUNCIA DEL ARRIENDO
Y SU TERMINACIÓN
Las entidades o empresas de servicios públicos domiciliarios elaborarán y entregarán, a los
usuarios que lo requieran, los formatos para la denuncia del contrato de arrendamiento y de su
terminación.
En todo caso el formato de denuncia deberá contener como mínimo:
▪ Nombre, dirección e identificación del arrendador.

▪ Identificación del inmueble con dirección, matrícula inmobiliaria y cédula catastral cuando
aplique.
▪ Nombre, dirección e identificación del o los arrendatarios.
FORMATOS PARA LA DENUNCIA DEL ARRIENDO
Y SU TERMINACIÓN
▪ Fecha de iniciación y la de terminación del contrato de arrendamiento.
▪ Clase y tipo de garantía.
▪ Entidad que expide la garantía.
▪ Vigencia de la garantía.
▪ Anexos: comprobante del depósito u original de la garantía.
Dicho formulario debe ser suscrito por el arrendador y arrendatario, bajo la gravedad de juramento,
el cual se entenderá prestado con la firma del mismo.
DENUNCIA DEL ARRIENDO Y SU TERMINACIÓN
Una vez recibida la documentación respectiva, las entidades o empresas de servicios públicos
domiciliarios tendrán un plazo máximo de diez (10) días hábiles contados a partir de la radicación del
formato en la entidad o empresa correspondiente, para aceptarla.
Si la garantía presentada ha sido expedida por instituciones vigiladas por la superintendencia bancaria y
cumplieren con los requisitos de los artículos 822 del código de comercio, serán de obligatoria
aceptación.
En el evento de que la entidad o empresa no acepte la garantía remitida, deberá informarlo especificando
las causas al arrendador y al arrendatario para que realice los ajustes necesarios. En este caso se iniciarán
nuevamente los términos señalados en el inciso anterior.
DENUNCIA DEL ARRIENDO Y SU TERMINACIÓN
LAS GARANTÍAS CONSTITUIDAS TENDRÁN COMO MÍNIMO UNA VIGENCIA IGUAL A

LA DEL PLAZO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. VENCIDO EL TÉRMINO
INICIAL, EN CASO DE SER RENOVADO, EL ARRENDATARIO DEBE RENOVAR LA
GARANTÍA
PROHIBICIÓN DE DEPÓSITOS Y CAUCIONES
REALES
En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir

depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido
el arrendatario.
Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta
persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el
contrato de arrendamiento.
SUBARRIENDO Y CESIÓN
El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie

autorización expresa del arrendador.
RENTA DE ARRENDAMIENTO
El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá
exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en
arriendo.
La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos
(2) veces el avalúo catastral vigente.
FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO
El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o
divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del
mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una
fecha o tasa de referencia diferente.
REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO.
Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon
hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de
precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del
canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del
incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de
notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por
parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la
comunicación.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.
TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR.

Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las
siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término
estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el
pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
ARRENDAMIENTO.
CAUSALES TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el
cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los
vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención,
debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
ARRENDAMIENTO.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del
arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal
cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
ARRENDAMIENTO.
El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de

vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, mediante:
1. Aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a
tres (3) meses a la fecha de vencimiento.
2. Constitución de una caución constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6)
meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada
dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución
3. Invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución:
ARRENDAMIENTO.
Causales especiales de restitución:

a)Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por
un término no menor de un (1) año.
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se
requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.
ARRENDAMIENTO.
Causales especiales de restitución:
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento
cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con
una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
DE NO MEDIAR CONSTANCIA POR ESCRITO DEL PREAVISO, EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE ENTENDERÁ

RENOVADO AUTOMÁTICAMENTE POR UN TÉRMINO IGUAL AL INICIALMENTE PACTADO
ARRENDAMIENTO.
El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las
prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con
una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de
tres (3) meses de arrendamiento.
ARRENDAMIENTO.
REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL

ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal,

indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la
indemnización de ley.
ARRENDAMIENTO.
REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR
MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN
b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización, dentro

de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato.
La consignación se efectuará en las entidades autorizadas y la autoridad competente allegará copia del
título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso.
ARRENDAMIENTO.
REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL

ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las

causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante
ARRENDAMIENTO.
REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR

MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN
d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago
de la indemnización.
En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la
indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del
inmueble.
Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento,
podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.
ARRENDAMIENTO
Terminación por parte del arrendatario. son causales para que el arrendatario pueda pedir
unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. la suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada
del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo.
En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio
y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
ARRENDAMIENTO
Causales Terminación por parte del Arrendatario.
2. la incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por
el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. el desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o
contractualmente.
ARRENDAMIENTO
Terminación por parte del arrendatario.

El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de
vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al
arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a
la referida fecha de vencimiento.
En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena
voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá
renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
ARRENDAMIENTO
TERMINACIÓN POR PARTE DEL ARRENDATARIO CON IMDENIZACIÓN
El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término
inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal
autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente
al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el

arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin
prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.
DERECHO DE RETENCIÓN
En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser
privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización
correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del
arrendador.
Lugar para recibir Notificaciones
En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y

fiadores, deberán indicar en el contrato, la dirección en donde recibirán las notificaciones
judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de
arrendamiento.
La dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no
sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma.
Los arrendadores deberán informar el cambio de dirección a todos los arrendatarios, codeudores
o fiadores, mientras que éstos sólo están obligados a reportar el cambio a los arrendadores.
No podrá alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra
dirección de habitación o trabajo, diferente a la denunciada en el contrato
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CODIGO
DE COMERCIO
DE COMERCIO
El código de comercio no trae una regulación completa del contrato de arrendamiento pues se
limita a algunos aspectos puntuales sobre arrendamiento de locales comerciales, esto es, de
bienes inmuebles destinados al funcionamiento de establecimientos de comercio; sus vacíos
normativos deben ser llenados por las normas civiles.
DE COMERCIO
Tratándose de locales comerciales, rige en la legislación colombiana el libre acuerdo de las

partes. El cánon de arrendamiento queda sometido al libre juego de la oferta y la demanda.
Las partes son libres de convenir una vigencia inicial de días, meses o años, o pactar una
duración indefinida para el contrato. Queda a criterio de las partes indicar en qué porcentaje se ha
de ajustar, por ser esta materia de libre acuerdo contractual. Esto significa que en materia
mercantil pueden darse elevados reajustes en el canon, que no serán ilegales, porque, no hay
normativa al respecto.
DE COMERCIO
El reajuste en el canon operará cada vez que las partes lo estimen conveniente. Sin embargo en el
medio comercial se adoptando uno de estos criterios:
• Reajuste según devaluación: se toma como punto de partida la pérdida de valor de la moneda
colombiana frente al dólar americano, porcentaje que certifica el banco de la república.
• Reajuste según el incremento del salario mínimo mensual legal: reajuste fijado por el gobierno
para los trabajadores.
• Reajuste según el índice de precios al consumidor, el canon puede ser reajustado aplicando el
índice de incremento del costo de vida, fijado por el DANE.
DESAHUCIO AL ARRENDATARIO.
El propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis

meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato,
so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las
mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.
Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el

inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad
competente. (Art 520 cco)
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CODIGO DE
COMERCIO
DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años

consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a
la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un

establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que
tuviere el arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o
para la construcción de una obra nueva. (518 cco)
En caso de incumplimiento de las excepciones de la ley. El artículo 522 de Código de

Comercio indica:
Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro

de los tres meses siguientes a la fecha de entrega, deberá indemnizar al arrendatario los
perjuicios causados, según estimulación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en
esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en
que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario .
En caso de incumplimiento de las excepciones de la ley. El artículo 522 de Código de

Comercio indica:
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el
comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los
trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor
actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la

correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el
dominio de inmuebles.
Los contratos de arrendamiento se consideran renovados en igualdad de condiciones y por el

mismo término del contrato inicial, a menos que el propietario solicite por escrito su
terminación, siempre y cuando obren a su favor las causales legales de terminación del
contrato de arrendamiento: cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia
habitación o establecimiento y cuando el inmueble deba ser reconstruido establecidas en los
ordinales 2 y 3 del artículo 518 del Código de Comercio, con no menos de seis meses de
anticipación a la fecha de terminación del contrato (C. de Co., art. 520).
Las diferencias surgidas al momento de la renovación del contrato respecto del precio, serán
resueltas en un proceso verbal, mediante intervención de peritos (art. 519). Ahora, mientras
dure el conflicto, el contrato continuará vigente hasta que haya pronunciamiento judicial.
EL DERECHO DE PREFERENCIA
Cuando no se renueve el contrato porque el arrendador deba hacer reparaciones necesarias,

reformas, reconstruirlo o demolerlo para construir una nueva obra, el arrendatario desahuciado
tendrá derecho a que se le prefiera en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el
arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de la nueva edificación. Si el número de
los nuevos locales resulta inferior a los anteriores, se preferirá a los arrendatarios más antiguos.
Una vez reparados, reconstruidos o terminada la nueva edificación, el propietario deberá informar
al arrendatario desahuciado con una antelación no inferior a sesenta días la fecha en que hará
entrega de los locales, para que este manifieste dentro de los treinta días siguientes si hace uso o
no de su derecho de preferencia para arrendar dichos bienes (c. De co., Art. 521 parg.).
La preferencia no implica una paralización del valor de la renta, tal como lo ha expresado la
jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia al expresar:
“si los inmuebles continúan destinados al arrendamiento, es de lógica y de justicia que se prefiera a
quien viene ocupándolo con regular cumplimiento de sus obligaciones. Esta preferencia, sin embargo,
no implica una congelación de cánones, ni una imposición de condiciones iguales a las anteriores a la
reparación, reconstrucción o remodelación del inmueble. Por el contrario, del texto resulta con nitidez
que tales condiciones pueden variarse a voluntad de los contratantes con la única condición de que el
inquilino no sea obligado a sobreprecios o primas de ninguna clase. Y si tal acuerdo no sobreviene,
peritos fijarán el nuevo canon”
DERECHO DEL ARRENDATARIO DE
SUBARRENDAR
El arrendatario no podrá subarrendar la totalidad del local comercial salvo autorización expresa o
tácita del arrendador. A contrario sensu, el arrendatario sí podrá subarrendar en forma parcial
hasta el 50 por ciento del inmueble, sin autorización del arrendador (C. De co., Art. 523).
SUBARRENDAR
El arrendatario podrá subarrendar con las mismas limitaciones impuestas en el contrato principal.
Ej: El arrendador da en arriendo al empresario un local comercial para desarrollar la actividad

relacionada con venta de artículos de calzado. El arrendatario empresario subarrienda parte del
local a dos empresarios: uno instala su negocio de fotocopiado, y el otro instala un negocio de
compraventa y reparación de relojes. Si el arrendador tiene pleno conocimiento de estos
subcontratos, podrá pedirle al arrendatario la terminación del contrato por haber incumplido, toda
vez que al subarrendar el inmueble, debía hacerlo para la misma finalidad que se le arrendó.
SUBARRENDAR
Si se subarrienda hasta el 50 por ciento para desarrollar la misma actividad, el subcontrato estará
sometido a todas las cláusulas del contrato principal. Lo anterior significa que si el arrendatario
subarrienda por un período mayor al del contrato inicial, esta estipulación no será válida. Y si el
arrendador, al vencimiento del contrato, solicita la restitución del inmueble, el subcontrato se
terminará como consecuencia de la extinción del primero.
SUBARRENDAR
El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar

totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador,
una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.
(Artículo 523 cco Subarriendo)
CESIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Si la cesión del contrato de arrendamiento se hace como consecuencia de la enajenación del
establecimiento de comercio, no es necesario la aceptación del arrendador, por ser esta una
consecuencia lógica, toda vez que el contrato de arrendamiento forma parte del establecimiento de
comercio, es decir, es un bien más del mismo.
El arrendatario cedido se subroga en todos los derechos y obligaciones del cedente, al momento de la
enajenación.
Por ejemplo, si el empresario tenía, al momento de enajenar el establecimiento de comercio, más de
dos años ocupando el inmueble con el mismo establecimiento de comercio, el nuevo propietario
adquiere el derecho de renovación automática.
Pero si la cesión se hace en forma separada de la enajenación del establecimiento de comercio, el
artículo 523 exige que el arrendador consienta en ella, so pena de carecer de validez.
CAUSALES DE TERMINACION
Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
Cuando el propietario necesite los inmuebles para su

propia habitación o para un establecimiento suyo
destinado a una empresa sustancialmente distinta de la
que tuviere el arrendatario,
Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado

con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la
entrega o desocupación, o demolido por su estado de
ruina o para la construcción de una obra nueva. (Art.
518.C.Co.).
El arrendatario no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la
indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte
del arrendador (ley 820 de 2003, art. 26).
Para tales efectos, el arrendatario podrá descontarse el costo de las reparaciones del valor del canon, que en
ningún caso podrá exceder el 30 por ciento de su valor. Si el costo total de las reparaciones indispensables
no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el 30 por
ciento del valor del canon, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.
En caso de que los descuentos periódicos a la terminación del contrato, no cubran el costo total de las reparaciones
indispensables no locativas realizadas en el local comercial, el arrendatario podrá, hasta tanto el arrendador no le pague
las mejoras útiles o las reparaciones necesarias que haya efectuado, ejercer el derecho de retención hasta que el saldo
insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.
Para ejercer tal derecho, debe ser alegado en la contestación de la demanda, por lo que el juez resolverá en la sentencia
si da lugar o no a la retención solicitada. Si en la sentencia se reconoce el derecho de retención, solo se realizará la
entrega del bien si el arrendador presenta el comprobante de haber pagado el valor del crédito o de haber hecho la
consignación respectiva por concepto de pago de mejoras útiles o de reparaciones necesarias que el arrendatario haya
efectuado. Si el arrendatario adeuda cánones, se compensará el crédito con el valor que el arrendador deba por mejoras
útiles.
CONTRATO DE MUTUO
DEFINICIÓN
Derecho Civil: El mutuo o préstamo de consumo

es un contrato en que una de las partes entrega a
la otra cierta cantidad de cosas fungibles con cargo
de restituir otras tantas del mismo género y calidad
Art:2221
PARTES
El mutuo es un contrato por medio del cual una parte, llamada mutuante, entrega a
otra, mutuario, ciertas cosas fungibles, o lo que es lo mismo, consumibles, para
que este pueda disfrutar de ellas, incluso consumiéndolas, quedando obligado a
devolverlas.
MUTANTE O PRESTAMISTA
MUTUARIO O PRESTATARIO
CARACTERISTICAS
Nominad
Real Unilateral Gratuito Principal
o
ACTOS DE DISPOSICIÓN EN EL MUTUO
Hay
Se transfiere el Hay disposición
desprendimiento
dominio plena
de la propiedad
El mutuario se
El prestatario se
obliga a devolver
hace dueño de la
igual género y
cosa
calidad
REQUISITOS
OBJETO- DEBE
CAPACIDAD CONSENTIMIENT RECAER SOBRE
PLENA DE LOS O ART. 1502 – 1508 LAS COSAS
CONTRATANTES C.C. FUNGIBLES
LÍCITAS
OBLIGACIONES DEL MUTUARIO
Devolución de la Cumplimiento de la
cosa del mismo obligación en el lugar y
genero y calidad termino acordado
OBLIGACIONES DEL MUTUANTE
El mutuante es
El artículo responsable de los
perjuicios que
2228 del experimenta el
Código Civil mutuario por la mala
calidad o los vicios
dispone: ocultos de la cosa
prestada.
PRÉSTAMO CON INTERESES
Las partes pueden acordar, interese por

obligación convencional (Art. 2230
C.C.)
El pacto de interés modifica el carácter
gratuito del mutuo, para convertirlo en
oneroso
PRÉSTAMO CON INTERESES
El interés convencional en todo caso no puede exceder de una mitad del interés corriente probado al
tiempo de la convención (C. C., Art. 2231), pues en tal circunstancia el juez, previa solicitud del
deudor (mutuario) puede reducirlo al interés corriente.
Cuando las partes acuerdan el pago de intereses pero guardan silencio sobre su monto, el interés que
debe pagar el mutuario es del seis por ciento anual, de conformidad con el artículo 2232 del código
civil.
Si las partes no estipulan intereses, pero el mutuario los paga, no pueden repetirse ni ser imputados al
capital (C. C., Art. 2233). Esta norma se sustenta en una obligación de carácter natural, la cual una
vez cumplida autoriza al acreedor para retener lo que se ha dado o pagado (art. 1527)
CARTA DE PAGO
Por ser una presunción legal,

Al estipularse intereses, y el admite prueba en contrario. La
mutuante da un paz y salvo o carta carga de la prueba se invierte: debe
de pago por el capital, sin reservar el mutuante acreditar que, a pesar
expresamente los intereses, se de haber dado la carta de pago por
presumirán pagados (Art.2234) los intereses, no fueron cubiertos
por el mutuario
ANATOCISMO
Art. 2235 se prohíbe estipular intereses de

intereses.
Los intereses no pueden ser capitalizados. En otras palabras, los intereses pendientes no se pueden
sumar al capital para formar un capital superior al inicial, para sobre este nuevo capital calcular y
cobrar intereses en adelante.
MUTUO COMERCIAL
Destaca el carácter oneroso de este negocio mercantil ( Decreto 410 de
1971 – Art. 1163 – 1169)
ONEROSIDAD EN EL MUTUO
El mutuario debe pagar intereses por las sumas de
dinero o por el valor de las cosas entregadas en mutuo
MUTUO COMERCIAL
El mutuo mercantil es oneroso porque el mutuario está obligado a pagar al mutuante intereses
legales comerciales de las sumas de dinero o de las cosas recibidas en mutuo.
Para que no opere esta obligación es preciso que las partes pacten expresamente que el mutuario
no está obligado a pagar intereses.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
DEL MUTUANTE
Las obligaciones del mutuante se resumen en una sola: la de indemnizar los daños que ocasione al Mutuario
por la mala calidad o los vicios ocultos de la cosa mutuada, si el mutuario los ha ignorado o las ignora sin su
culpa (C. De co., Art. 1167). Cuando el mutuo haya sido sin intereses, la obligación del mutuante de
indemnizar depende de si tuvo conocimiento de la mala calidad o de los vicios ocultos, y habiendo tenido tal
conocimiento no se lo comunicó al mutuario. En este caso sí está obligado a pagar la indemnización porque
violó los principios de buena fe precontractual y contractual (C. De co., Art. 863 y C. C., Art. 1603).
Obligación de Si las partes no lo
restitución: El mutuario estipulan: Se hará su
estará obligado a restituir fijación por el juez
lo prestado de acuerdo competente
con lo convenido.
Obligación de pagar
intereses- A falta de
estipulación, será el
bancario corriente(Art.
884 C. Co.)
Si da una cosa en préstamo de

Salvo reserva expresa, el
consumo, el mutuario estará
documento de recibo de los
obligado a cubrir intereses legales
intereses correspondientes a un
comerciales a falta de estipulación
periodo de pago hará presumir
expresa sobre la índole de los
que se han pagado los anteriores
intereses (Art. 1163 C.Co.)
INTERESES: LIMITE Y SANCIÓN POR
EXCESO
LÍMITE: La estipulación de los Intereses moratorios no podrán exceder el equivalente a una y

media veces del interés bancario corriente
SANCIÓN: El acreedor perderá todos los intereses cobrados en exceso, remuneratorios,
moratorios o ambos, según se trate, aumentados en un monto igual. En tales casos, el deudor
podrá solicitar la inmediata devolución de las sumas que haya cancelado por concepto de los
respectivos intereses, más una suma igual al exceso, a título de sanción.
COBRO DE INTERESES SOBRE INTERESES
Es posible tal situación en dos casos.

1. Cuando se haya presentado y admitido judicialmente la demanda del acreedor
2. Cuando con posterioridad al vencimiento de la obligación respectiva, acreedor y deudor
acuerden cobrar intereses sobre los intereses dejados de pagar.
En ambos casos se requiere que se trate de intereses debidos por lo menos con un año de
anterioridad (C. De co., Art. 886).
COBRO DE INTERESES
Ejemplo:
Juan le presta a Jaime el 4 de enero de 2018, la suma de $2.000.000, para ser pagados el 4 de
enero de 2019, estipulando intereses del 2% por ciento mensual. Jaime no ha pagado ni
siquiera un mes de intereses y la obligación está vencida; Juan presenta demanda el 5 de enero de
2020 y ese mismo día fue admitida. Desde esa fecha y hasta que Jaime pague se cobran intereses
moratorios no sobre el capital inicial ($ 2.000.000), sino sobre esos $ 2.000.000, más los
intereses dejados de cancelar durante todo el año ($40.000 por mes equivalentes a $ 480.000 en
el año).
CLASES DE INTERESES
Existen varias clases de intereses:
A) remuneratorios
Son aquellos que se causan entre la fecha de nacimiento de la obligación y la de su vencimiento.
B) moratorios
Aquellos que se cobran a título de indemnización de perjuicios por el retardo o incumplimiento
del plazo de una obligación dinerada (ley 45 de 1990, art. 65). Estos intereses se causan entre la
fecha de vencimiento de la obligación o de la constitución en mora del deudor, y la fecha del
pago efectivo de la obligación.
CLASES DE INTERESES
C) Legales: aquellos que son establecidos por la ley.
D) convencionales: los acordados por las partes en cada negocio.
E) efectivos: los que se aplican a una unidad de tiempo determinada, que en colombia equivale a un año.
F) nominal: Aquel que se aplica a una fracción de la unidad, v. Gr., Mes, bimestre, trimestre, semestre, etc
FORMULA PARA CALCULAR EL INTERÉS NOMINAL {[(1 + I)^(1/N)] – 1} X 100 (EN DONDE SE
BUSCA HALLAR EL INTERÉS QUE PRODUCE UN PESO EN DETERMINADO TIEMPO)
CLASES DE INTERES
G) Interés legal comercial: La que se acostumbra en las operaciones de comercio realizadas en un
lugar o mercado determinado, como sería la tasa que se cobra en una central de abastos. En la
actualidad esta tasa no se aplica porque nadie la certifica.
H) Interés bancario corriente: Es aquella que resulta de las operaciones activas y pasivas que
efectúan los establecimientos de crédito en una plaza y tiempo determinado. El promedio de los
intereses que cobran las entidades crediticias constituye esta tasa de interés.
I.M.=1,5*(I.B.C.)
CLASES DE INTERES
I.C.=VA (1+I)N I.S.= VA (1+N* I ) 100.000 (1+2*1%) =102.000
FORMULA DEL INTERÉS COMPUESTO Y INTERÉS SIMPLE

VA: VALOR DEL CRÉDITO/ OBLIGACIÓN / CAPITAL
I: INTERÉS PACTADO MESES (1%)
N: PERIODO DE TIEMPO EN MESES (2)
ESTIPULACIÓN DE TASAS MÁXIMAS DE
INTERÉS
Es preciso tener en cuenta al estipular intereses, los topes máximos que se deben respetar, así:
El límite máximo remuneratorios que pueden pactar, lo fija la junta directiva del banco de la
república, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 372 de la constitución, desarrollado
por el artículo 16 literal e) de la ley 31 de 1992.
El Intereses máximos moratorios que pueden pactar, esta señalados en el artículo 884 del código de
comercio, donde se estipula que el máximo interés moratorio que pueden pactar los
establecimientos de crédito será el equivalente a una y media veces el bancario corriente.
INTERÉS DE USURA
El código penal indica el que reciba o cobre, a cambio de préstamo de dinero o venta de bienes,
una utilidad que exceda en la mitad del interés bancario corriente que para el período
correspondiente estén cobrando los bancos. Certificado por la superintendencia incurre en el
delito de usura.
Para que no se configure dicha conducta punible, los interese no se podrán cobrar ni recibir por
encima de un monto equivalente a una y media veces el interés bancario corriente que certifique
la superintendencia financiera.
DIFERENCIA ENTRE EL MUTUO Y EL
COMODATO
• El mutuo recae sobre cosas fungibles; el comodato sobre cosas no fungibles o sobre cuerpo
cierto.
• El mutuario que recibe la cosa se hace dueño de ella; el comodatario se convierte en tenedor de la
cosa.
• El mutuario asume el riesgo por la pérdida de la cosa; el comodatario sólo lo asume cuando la
pérdida obedece a su culpa o el riesgo se produce estando en mora de restituirse al acreedor (c.
C., Art. 1607).
• El mutuo puede ser gratuito u oneroso; el comodato es gratuito.
REAJUSTE DE INTERESES
Cuando en el transcurso de la ejecución del correspondiente negocio la
superintendencia financiera certifique una tasa de interés inferior a la estipulada,
vulnerándose de esta forma los límites máximos permitidos en el cobro de
intereses, estos se deben ajustar a lo que disponga la superintendencia, pues de lo
contrario se estarían infringiendo normas de orden público.
COMODATO
Art. 2200 ElDEFINICIÓN
Comodato o préstamo de
uso, es un contrato en que una de las
partes entrega a la otra gratuitamente una
especie mueble o raíz para que haga uso
de ella; con cargo de restituir la misma
especie después de terminado el uso.
PARTES
Comodante Comodatario
entrega la cosa al recibe la cosa dada
comodatario. en Comodato.
¿CÓMO SE PERFECCIONA
No basta el consentimiento de
EL CONTRATO?
las partes, sino que es
Este contrato no se
necesario para que se repute
perfecciona sino con la
perfecto, que el comodante
TRADICIÓN de la cosa.
ENTREGUE la cosa al
comodatario.
Art. 2219El comodato
toma el título de precario
si el comodante se
reserva la facultad de
pedir la cosa prestada en
cualquier tiempo.
COMODATO PRECARIO
CARACTERISTICAS
UNILATE GRATUIT
RAL O
LA COSA
(especie o
REAL
cuerpo
cierto)
USO DE LA
TÍPICO
COSA
RESTITUCI
ÓN DE LA PRINCIPAL
COSA
LIMITACIONES DEL COMODATARIO
En el caso de contravención podrá

Art.2202El comodatario no
el comodante exigir la reparación
puede emplear la cosa sino en el
de todo perjuicio, y la restitución
uso convenido, o falta de
inmediata, aún cuando para la
convención en el uso ordinario de
restitución se haya estipulado
las de su clase.
plazo.
OBLIGACIONES
Debe hacer uso apropiado de laDEL COMODATARIO
cosa entregada por el comodante.
Emplear el máximo cuidado en la conservación de la cosa.
Restituir la misma cosa que fue entregada.
Responsabilidad solidaria, en caso de ser dos o mas comodatarios.

Art. 2203El comodatario es obligado a
RESPONSABILIDAD DEL COMODATARIO
emplear el mayor cuidado en la conservación de
la cosa, y responde hasta de la culpa levísima.
Es, por tanto, responsable de todo deterioro que

NO provenga de la naturaleza o del uso legítimo
de la cosa.
• Cuando ha empleado la cosa en un uso indebido, o ha
demorado su restitución.
• Cuando el caso fortuito ha sobrevenido por culpa suya,
aunque levísima.
• Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa
Siempre y cuando prestada o la suya, ha preferido deliberadamente la suya.
• Cuando expresamente se ha hecho responsable de casos
no provenga de fortuitos.
TERMINO PARA LA RESTITUCIÓN DE LA COSA
PRESTADA
Si muere el
comodatario, a
Si sobreviene al Si ha terminado o
menos que la cosa
comodante una no tiene lugar el
haya sido prestada
necesidad servicio para el
para un servicio
imprevista y cual se ha prestado
particular que no
urgente de la cosa. la cosa
pueda diferirse o
suspenderse.
Art. 2201El comodante conserva sobre la
DERECHOS DEL COMODANTE
cosa prestada todos los derechos que antes
tenía, pero no su ejercicio, en cuanto fuere
incompatible con el uso concedido al
comodatario.
Si la deuda proviene
La ley prohíbe que el del Contrato de
comodatario retenga la Comodato, existen
cosa en seguridad de lo unos casos expresos,
que le deba el comodante señalados en la ley, en
por causa distinta al los cuales se puede
comodato. ejercer el Derecho de
Retención.
INDEMNIZACIÓN DEL COMODATARIO POR
EXPENSAS
Si las expensas no han sido de las ordinarias de

conservación, como la de alimentar al caballo.
Si han sido necesarias y urgentes, de manera que no haya

sido posible consultar al comodante, y se presuma
fundadamente que teniendo éste la cosa en su poder no
hubiera dejado de hacerlas.
INDEMNIZACIÓN POR MALA CALIDAD DE LA
COSA PRESTADA
Que haya sido de tal Que el comodatario no

Que haya sido
naturaleza que haya podido, con
conocida, y no
probablemente hubiese mediano cuidado,
declarada por el
de ocasionar los conocerla o precaver
comodante.
perjuicios. los perjuicios.
FRUTOS DE LA COSA DADA EN
COMODATO
La restitución comprende también la de los frutos de
la cosa, si es fructífera, porque como el comodatario
es mero tenedor, los frutos pertenecen al dueño.
TRANSMISIBILIDAD DE LOS DERECHOS Y
OBLIGACIONES DEL COMODATO
Pasan a los herederos de ambos contrayentes, pero los

del comodatario no tendrán derecho a continuar con
el uso de la cosa prestada. Salvo el caso del art. 2205
N°1.
En caso de que los herederos dispongan de la cosa prestada
ACCIONES A FAVOR
según el art.2212; DELdosCOMODANTE
se debe analizar situaciones:
• Que la enajenación la haya hecho ignorando que su
causante era mero tenedor de ella.  acción reivindicatoria.
• Cuando dispusieron de la cosa prestada a sabiendas de que
su causante como comodatario era mero tenedor.
acciones penales.
Cuando se trate
SUSPENSIÓN DEdeLA
objetos con los cuales se
RESTITUCIÓN
pueda cometer delitos o que estén sujetos a
embargo o se hallen comprendidos en una
sentencia judicial, la entrega no puede hacerse
al dueño o al comodante, sino al juez, para
que el disponga el destino que se le debe dar a
dichos bienes.
Si la cosa no perteneciere
COMODATO al comodante,
DE COSA AJENAy el
dueño la reclamare antes de terminar el
comodato, no tendrá el comodatario acción
de perjuicios contra el comodante; salvo que
éste haya sabido que la cosa era ajena, y no
lo haya advertido al comodatario. Art 2213.
PROMESA
Es un contrato escrito, en virtud del cual dos partes acuerdan celebrar un contrato posterior cuando se cumpla el
plazo o condición acordado por ellos. Este instrumento permite precaver un negocio jurídico diferente, siendo su
naturaleza la de un contrato preparativo. También permite que en esta etapa previa el adquirente verifique que el
bien no carezca de vicios, que preste el servicio inherente a su naturaleza y que no vaya a estar sujeto a fraudes.
El contrato de promesa tiene por objeto asegurar la un contrato posterior, cuando las partes no lo desean o están
impedidas para hacerlo de presente.
Ej: Someter el vehículo a examen técnico detallado o el bien está embargado.

PROMESA
CARACTERÍSTICAS:
BILATERAL, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente, en este caso a celebrar el

contrato prometido derivándose obligaciones recíprocas. esta característica permite dar
aplicación al art. 870 del código de comercio que expresa: “en los contratos bilaterales, en caso
de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación con indemnización
de perjuicios compensatorios o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios
moratorios”.
PROMESA
PRINCIPAL, subsiste por sí misma sin necesidad de otra convención y en tal virtud es autónomo e
independiente. no puede considerarse como accesorio de otro, en razón a que hay una total
escisión entre el contrato de promesa y el contrato definitivo.
ONEROSO, porque hay un beneficio para los contratantes, gravándose cada uno en beneficio de
otro. así mismo hace responsables a las partes hasta la culpa leve en el cumplimiento del
contrato, salvo estipulación expresa en contrario (art. 1604 del c. c.).
PROMESA
NOMINADO, porque lo regula el código de comercio en concordancia con el código civil.
DE LIBRE DISCUSIÓN, porque en ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes señalan el

plazo y las demás condiciones para su celebración. La promesa de celebrar un contrato genera
para sus estipulantes, como obligación propia, el deber de perfeccionar el contrato prometido
(obligación de hacer).
PROVISIONAL Y TRANSITORIO, por cuanto no se trata de un pacto perdurable, ni está destinado a
crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos.
REQUISITOS DE LA PROMESA
El código de comercio establece “que la celebración del contrato se someterá a las reglas y
formalidades del caso” (art. 861), y así lo preceptúa, en otras palabras en el artículo 824, al
manifestar que “cuando una norma legal exija determinada solemnidad como requisito esencial
del negocio jurídico, este no se formará mientras no llene tal solemnidad”.
Sin embargo el art.1611 del código civil establece “la promesa de celebrar un contrato no produce
obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito. Por tal se entiende que es un documento privado o público
(quirógrafal) el cual tiene una doble finalidad, por una parte ser tenido como un acto
solemne ad sustantiam y por la otra ad probationem. Dice Pérez vives: puede consistir en una
carta o en un telegrama. Pueden ser varios los documentos escritos en que conste el
consentimiento. Lo fundamental es que ambas partes firmen la promesa”
2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no
concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 cc.
El cual expresa: para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario:
1) Que sea legalmente capaz
2) Que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio
3) Que recaiga sobre un objeto lícito
4) Que tenga una causa lícita
Si en la promesa de contrato se omiten requisitos el acto estará viciado de nulidad, según lo establecido en el
artículo 1740 del código civil, el cual dice lo siguiente: «Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de
los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o
estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa.»
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.
Debe estar determinada por el tiempo, se exige a las partes que estipulen la época que con certeza han de
cumplir lo convenido. La Corte Suprema de Justicia al respecto indica: “la obligación que asumen las
partes al celebrar el contrato de promesa no es pura y simple, o sea que como consecuencia de su
perfeccionamiento no nace con el carácter de exigible. En efecto, si por razón del contrato de promesa, el
prometido debiera celebrarse de inmediato, aquél sería completamente inocuo”.
De modo que “fijar la época” equivale a determinar el momento preciso y cierto en que ha de celebrarse
la convención prometida. Es decir delimitando en forma precisa y que no quede incertidumbre alguna
sobre él cuando se dé esa celebración. De modo que si para el perfeccionamiento se requiere el
otorgamiento de escritura pública, es correcto indicar en cual notaría (día y horas) habrá de realizarse el
acto porque en caso contrario habría indeterminación del objeto del contrato de promesa
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el
contrato.
Si no se fija fecha para cumplir con lo prometido, no hay forma de obligar su cumplimiento,
pues no es posible constituir en mora al incumplido debido que no existe el elemento principal
para determinar la mora en el cumplimiento de una obligación que es la fecha en que debió
cumplirse.
4.Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la
cosa o las formalidades legales.
La doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de
que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble como cuerpo cierto,
éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que lo distinguen de cualquier otro,
y cuando se refiere a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también
individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus a linderaciones especiales
• PROMESA DE COMPRAVENTA
• PROMESA DE MUTUO

Contratos I Compraventa

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