SISTEMA REGISTRAL

FRANCES
SISTEMA DE LA TRANSRIPCION
• SISTEMA REGISTRAL
• “el conjunto de normas que en un país determinado regulan las formas de publicidad de los derechos
reales sobre bienes inmuebles mediante el registro de la propiedad, así como el régimen y organización
de esa institución” JOSE LUIS, LACRUZ,. Derecho Inmobiliario y Registral, Barcelona, Librería
Broch,1995, Pág.28
• En primer lugar señalaremos que el sistema registral francés se ha caracterizado por ser un sistema
registral facultativo, en el cual los derechos reales se constituyen antes de la inscripción, en el acuerdo de
los contratantes.
• En el sistema registral francés se ha establecido como el sistema registral de la transcripción en la ley de
transcripción hipotecaria de 23 de marzo de 1855, en la cual se llevó el registro inmobiliario como medio
de publicidad para actos entre vivos. Por ley de 30 de octubre de 1935 se incluyó la transcripción de los
testamentos en el registro y se dispuso la transcripción de las sentencias por las cuales se constituyen
derechos reales.
SISTEMA REGISTRAL FRANCES
• En este sistema registral se activa el Título transcrito y el contenido de las inscripciones se presume
exacto puesto que, tiene como finalidad surtir efectos contra los terceros civiles en cada contrato.
• Por otro lado, el sistema francés, conocido tradicionalmente en la doctrina como Sistema de la
transcripción, apelativo que en la actualidad ya no resulta muy exacto, como veremos, viene regulado
fundamentalmente en el Código Civil de 1904 y la Ley de Transcripciones de 23 de marzo de 1855.
• La más importante reforma es la introducida por Decreto-ley de 4 de enero de 1955, desarrollado por el
de 14 de octubre del mismo año y las Ordenanzas de 7 de septiembre de 1959 y de 5 de septiembre de
1960. Dentro del sistema francés, existen dos regiones, Alsacia y Lorena, incorporadas a Francia tras la
Primera Guerra Mundial, con un derecho registral particular, conciliador del sistema francés tradicional
con principios de raigambre germánica, que ha influido en la preparación de la reforma de 1955,
DEFINICION
• Este Sistema Registral es llamado también de transcripciones porque consiste en transcribir o copiar el
instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro, el cual se organizó para dar protección a los
acreedores de hipotecas es decir, que inicialmente se le conoció como Registro de Hipotecas.
Derecho Registral. Recuperado el 01 de noviembre de 2019 de: http://derechoregistrald5.blogspot.com/2008/09/sistemas-registrales.html

• También se ha combinado con los Sistemas Alemán y Australiano apareciendo así una nueva clase de
sistema que podría llamarse Sistema Mixto.
OBJETO
• El objeto de este sistema está en la transferencia, pues la transferencia de la propiedad inmueble y la
constitución de los derechos reales, sobre esta, se realiza por el simple consentimiento de los
contratantes, primando la voluntad y no siendo necesaria la inscripción en el Registro ni la tradición.
IV. EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL FRANCES:

• El sistema de publicidad inmobiliaria en Francia fue introducido por la revolución francesa de 1789 que puso en vigor el código
1ra hipotecario de 1795 que estaba plagado de innovaciones que favorecían el desarrollo de la disciplina como fue: la inscripción
etapa de todas las hipotecas y de las mutaciones sobre el dominio, así como fortaleció el derecho de los acreedores hipotecarios,
avances que se consolidaron con la Ley 11 de 1798 de fuerte influencia germana

2da • Posteriormente el Código Napoleónico de 1804, reinstaló una serie de limitaciones que ya habían sido
etapa rebasadas en cuanto a las trasmisiones del dominio y la inscripción de las hipotecas.

• Con posterioridad sucesivas reformas fueron introduciendo paulatinamente cambios, hasta que la reforma sustancial de 1955-
3ra 1959 sentó las bases que permitieron definir los rasgos fundamentales de dicho sistema.
etapa • Esos rasgos son que el registro según el sistema registral francés es (consensual) teoría del título y del modo (traditio). Los
franceses prescinden de la traditio, sólo basta convenio, contrato sobre un bien.
LEGISLACIÓN
 El sistema francés, conocido tradicionalmente en la doctrina como Sistema de la transcripción,
apelativo que en la actualidad ya no resulta muy exacto,

En el Sistema Registral Francés se ha establecido el Sistema Registral de la Transcripción en la

Ley de Transcripción Hipotecaria de 23 de marzo de 1855, en la cual se creó el Registro
Inmobiliario como un medio de publicidad para actos entre vivos. Por Ley de 30 de octubre de
1935 se incluyó la transcripción de los testamentos en el Registro y se dispuso la transcripción de
las sentencias por las cuales se constituían derechos reales. 

Al igual que el Código Napoleón de 1804, la legislación hipotecaria francesa ha influido en el

derecho positivo de muchos Estados.
 La transcripción no es constitutiva en el Sistema Registral Francés, y se protege al
tercero registral que actúa de buena fé, cuando su adquisición ha sido a título
oneroso. En este Sistema Registral se archiva el Título transcrito y el contenido de
las transcripciones se presume exacto.

En el Sistema Registral Francés los derechos reales se constituyen fuera del Registro y la
transcripción en el Registro tiene como finalidad surtir efectos contra los terceros civiles en
cada contrato. En este Sistema Registral no todas las personas pueden acceder al contenido
de las transcripciones, ya que se contempla en el mismo el Sistema de Publicidad
Incompleta
CARACTERÍSTICAS
Individualista: El sistema francés conceptúa el derecho depropiedad absoluto, no pudiéndose establecer
limitaciones legislativas a este derecho.

Absoluto: El propietario puede disponer de sus bienes inmuebles libremente, sin limitaciones al ejercicio
de sus derechos.

Consensual: Consentimiento de las partes.

Falta de Publicidad: En este sistema predomina el título, es decir la voluntad individual para crear,
modificar, transmitir o extinguir derechos. Los contratos únicamente son conocidos por las partes.
El registro francés no está dirigido a hacer valer como exactos sus asientos sino a hacer que no existan,
frente a las transcritas, las enajenaciones que no aparecen en él (Eficacia Negativa del Asiento, es decir,
inoponibilidad del documento no registrado al que sí tuvo acceso al Registro)

En resumen, el sistema registral francés puede ser definido como un sistema de transcripción, de folio
personal y de eficacia negativa del asiento.

La calificación registral se limita a las formalidades extrínsecas del título y la comprobación del tracto
sucesivo, no se extiende al fondo o validez del acto.

El sistema francés no produce ninguna presunción de exactitud, siendo totalmente desconocidos los principios de
legitimación y de fe pública registral. Tampoco asegura la exactitud ni la validez del contenido de las
inscripciones.
Importante:

Este sistema no garantiza quién es el dueño del derecho, pero sí proporciona

información relevante que el dueño es necesariamente uno de los varios que el
registro publica, es decir, delimitan el área de la investigación. Como quiera
que no existe impedimento en registrar titularidades diferentes y no
compatibles respecto del mismo inmueble, sus efectos se limitarán a indicar el
grupo dentro del cual está el titular. Atendiendo a que la incertidumbre es
menor pero que aún existe, debe recurrirse a mecanismos complementarios
como la contratación de un seguro de mercado.
PRINCIPIOS
PRINCIPIO DE
TRACTO LEGALIDAD ESPECIALIDAD
SUCESIVO

LEGITIMACIO TITULACION
N AUTENTICA

OPONIBILIDAD PRIORIDAD
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
• Principio efecto relativo de publicidadconstituye un mandato esencialmente de técnica registral y
dirigido a la actuación del registrador. Su base es el ordenamiento y concatenación de los asientos
regístrales.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
• Establece la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los
otorgantes, así como la validez del acto.
• Este principio esta establecido en el articulo 4 del decreto “todo acto sujeto a publicidad registral debe
ser extendido en forma auténtica”
PRINCIPIO DE LEGITIMACION
• Tiene por objeto otorgar fuerza legitimatoria a la adquisición que aparece inscrita a favor del titular
registral, del acreedor hipotecario, entre otros. En los Sistemas Registrales que consagran este Principio
Registral como el Sistema Registral Peruano, la registración surte mayores efectos que en los Sistemas
Registrales que no consagran este Principio Registral.
TITULACION AUTENTICA
• Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho
Registral de 1972 se declara: “que todo acto o negocio inscribible es necesario que se formalice en
documento auténtico, garantizándose de esta manera la legitimidad, legalidad y certeza del derecho”.
• El artículo 3 de la ley hipotecaria española establece que para que puedan ser inscritos los títulos
expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento
auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los
reglamentos.
• Este principio registral de titulación auténtica o titulación pública se encuentra consagrado no sólo en el
sistema registral peruano, sino también en el sistema registral francés.
PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD
• La inscripción funciona como condición de oponibilidad a terceros: los títulos no inscritos no perjudican
a terceros.
• REQUISITOS
• 1. Que se trate de un tercer adquirente de derechos concurrentes sobre el mismo inmueble
• 2. Que la adquisición sea de las sometidas a la obligación de publicidad registral
• 3. Que no concurra fraude; no se impone en cambio que la adquisición lo sea a título oneroso, como
ocurre en nuestro sistema
• 4. La adquisición del tercero ha de ser inscrita, pero no se exige la previa inscripción del título del
transferente; sin embargo, indirectamente se reclama la previa inscripción, porque sin ella, a virtud del
principio del efecto relativo de la publicidad o de tracto, no será posible la inscripción de la adquisición
del tercero
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
• En mérito al Principio Registral de Especialidad para cada inmueble se debe aperturar solamente una
partida registral, para cada persona jurídica se debe aperturar una partida registral y para cada Registro
que integran el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral, y los asientos de
registración relacionados a la misma deben ser redactados solamente en dicha partida registral. Este
Principio Registral es adoptado por los Sistemas Registrales que adoptan el Sistema del Folio Real en los
Registros de bienes y el Sistema del Folio Personal para el Registro de Personas.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
• Opera de dos maneras: para excluir derechos y para determinar el rango entre ellos (preferencia entre
varios derechos inscritos: embargos, hipotecas, etc). Cuando opera en la primera forma se le denomina
Principio de Prioridad Excluyente y cuando opera en la segunda forma se le denomina Principio de
Prioridad Preferente. Lo cual se desarrolla en los siguientes títulos de manera separada. En mérito a la
fecha del ingreso al Registro se determina el rango hipotecario de las hipotecas (Principio de Prioridad
Preferente) y se excluyen unas a otras las dobles ventas realizadas respecto del mismo bien inscribible
(Principio de Prioridad Excluyente).
ACTOS INSCRIBIBLES EN
EL REGISTRO
Actos de carácter particular: comprenden aquellos por los que se constituyen modifican declaran
resuelven o anulan los derechos, se incluyen también aquellos actos que sólo afectan a
determinadas cualidades del titular como los cambios de nombre y apellidos de las personas físicas
o de denominación forma o sede de las jurídicas, también se inscribe en el registro la herencia
cualquiera que sea el modo en que se haya referido

Actos públicos: comprenden tanto los judiciales como los administrativos, dentro de los judiciales
quedan incluidos todo tipo de sentencias, los actos administrativos inscribibles son también muy
variados, calificación o descalificación de monumentos históricos, limitaciones administrativas,
declaraciones de ruina o peligrosidad de un inmueble, expropiación forzosa
 Demanda: pueden hacerse constar en el registro las que tienden a obtener la
resolución, revocación anulación o rescisión de los actos, las que interrumpen la
prescripción adquisitiva, como en general cualquier acto con el mismo efecto, las que
tienden a obtener la forma auténtica de actos susceptibles de publicidad

Las hipotecas legales y los privilegios inmobiliarios: sin más excepción que los
privilegios o costas judiciales y por sueldos o salarios de los obreros con ello se tiende a
hacer desaparecer la hipoteca general y la que sea considerado como tácita en principio
quedan excluidos de la publicidad registral los simples hechos jurídicos
EFECTOS DE LAS
INSCRIPCIONES
• El principal defecto sustantivo Es que la inscripción funciona como condición de oponibilidad a
terceros : Los títulos no inscritos no perjudican a terceros, siempre que se trate de un tercero adquirente
de derechos concurrentes sobre el mismo inmueble, por adquisiciones sometidas a la obligación de
publicidad registral, sin que concurra fraude. No se impone que la adquisición sea a título oneroso, ni
tampoco la previa inscripción del título del transferente, pero se exige que la adquisición del tercero sea
inscrita. Sin embargo, indirectamente, se reclama la previa inscripción, porque sin ella, a virtud del
principio de tracto, no será posible la inscripción de la adquisición del tercero.
• El principio de prioridad se establece en sentido material con toda su fuerza : “Prior Tempore,
portior iure”. La inscripción constitutiva se aplica, no obstante, en el derecho francés en el caso del bien
de famille.
DIFERENCIAS ENTRE EL SISTEMA
REGISTRAL FRANCES Y
PERUANO:
El Sistema Registral Francés se caracteriza por ser un sistema registral facultativo, en el cual
los derechos reales se constituyen antes de la inscripción Su diferencia :el registrador se
limita a pasar volúmenes con los documentos Los documentos son llevados por los usuarios
en doble ejemplar Sistema Registral Germánico Alemán: Los Sistemas Germánicos son el
Sistema Registral Alemán y el Sistema Registral Suizo. Su diferencia :se aplica el sistema
folio real y el sistema folio personal

recibió influencia del Sistema Registral Francés y del Sistema Registral Español.. En el
Sistema Registral Peruano se encuentran consagrados los siguientes Principios Registrales:
Principio de Legalidad, Principio de Rogación, Principio de Especialidad, Principio de
Titulación Auténtica, Principio de Publicidad, Principio de Legitimación, Principio de Fe
Pública Registral, Principio de Tracto Sucesivo, Principio de Prioridad Su diferencia En el
Sistema Registral Peruano los Registros de Seguridad Jurídica se encuentran agrupados en
cuatro Registro de Personas Naturales, Registro de Personas Jurídicas, Registro de Propiedad
Inmueble y el Registro de Bienes Muebles, los cuales
EL CATASTRO
ANTECEDENTES

MARCO
JURÍDICO
ADMINISTRATIV
O
FUNCIONES DEL
CATASTRO:
CONCLUSIONES
- El sistema registral francés se ha caracterizado por ser un sistema registral facultativo, en el cual los derechos
reales se constituyen antes de la inscripción, en el acuerdo de los contratantes.
- En el sistema registral francés se ha establecido como el sistema registral de la transcripción en la ley de
transcripción hipotecaria de 23 de marzo de 1855, en la cual se llevó el registro inmobiliario como medio de
publicidad para actos entre vivos.
- Cabe resaltar que la transcripción no es constitutiva en el sistema registral francés, sin embargo, protege al
tercero registral que actúa de buena fe, cuando su adquisición ha sido a título oneroso.
- El objeto de este sistema está en la transferencia, pues la transferencia de la propiedad inmueble y la constitución
de los derechos reales, sobre esta, se realiza por el simple consentimiento de los contratantes, primando la voluntad.
- El Sistema Registral Francés se caracteriza por ser un sistema registral facultativo, en el cual los derechos reales
se constituyen antes de la inscripción.
- En la organización administrativa de los Registros franceses existe un claro predominio del aspecto fiscal, por
cuanto los Registros dependen del Ministerio de Presupuesto y del Centro encargado de la gestión del impuesto.
- En el Registro francés existe la posibilidad de la publicidad informativa, pues los conservadores de hipotecas
expiden a los solicitantes copias o extractos de los documentos y notas de inscripción, depositados o archivados.
- En el moderno Registro francés los asientos ya no se practican mediante transcripción de los documentos
inscribibles, aunque el Registro francés se denomina tradicionalmente de transcripción, ya desde el año 1921 los
títulos no se transcriben o copian.
- Se detallan que son actos de carácter particular, pues comprenden aquellos por los que se constituyen modifican
declaran resuelven o anulan los derechos.
- Son actos públicos: comprenden tanto los judiciales como los administrativos, dentro de los judiciales quedan
incluidos todo tipo de sentencias.
- Las hipotecas legales y los privilegios inmobiliarios: sin más excepción que los privilegios o costas judiciales y
por sueldos o salarios de los obreros con ello se tiende a hacer desaparecer la hipoteca general.
- El principal defecto sustantivo es que la inscripción funciona como condición de oponibilidad a terceros,
precisando que los títulos no inscritos no perjudican a terceros, siempre que se trate de un tercero adquirente de
derechos concurrentes sobre el mismo inmueble, por adquisiciones sometidas a la obligación de publicidad registral,
sin que concurra fraude
- La misión original y preponderante el catastro es la fiscal, ya que el catastro sirve de base para la recaudación
no solo del impuesto inmobiliario, sino también para determinar las bases del “impuesto de habilitación”, el
“impuesto profesional”, así como los beneficios agrícolas.
- En Francia la fiscalidad inmobiliaria se basa en el valor de renta y no en el valor de Mercado o de la venta de
una Finca, el concepto es semejante al de renta catastral utilizado hasta ahora en el sistema español, aunque la
metodología seguida para su determinación sea muy diferente.
GRACIAS