Políticas de vivienda

del Ayuntamiento de
Barcelona
Ricard Fernández Ontiveros
Gerente del Ayuntamiento del Prat de Llobregat

Máster de gestión de la edificación

EPSEB-UPC 4 de octubre de 2022
Descripción de la demanda de vivienda en Barcelona
Ciudad 1,7 M / AMB + 3 M / PIB 70.000 M€ / 9,4% desempleados

Asentamientos 500
Sin techo 956 en la calle (+ 2.130 durmiendo en servicios públicos y
privados)
Lanzamientos 3.000
Solicitantes de VPO 85.208 (42.911 unidades familiares)
(27.564 vulnerabilidad económica severa) ↑

Viviendas principales 684.000 ↓

Parque
público de
alquiler
1,5%

2
 Problema nº. 1
Emergencia habitacional = Desahucios + Sobrecarga de vivienda

Los desahucios están decreciendo pero

aún siguen altos: 3.000 en BCN 2017

Es un fenómeno distribuido territorialmente.

La tasa de sobrecarga de vivienda Tasa de sobrecarga de vivienda por tenencia (2017).

es muy alta en Barcelona:
• 17,66% de la población.
• 37,21% de los inquilinos.
• 15,38% de propietarios con
hipoteca.
PROBLEMA Nº 2: GENTRIFICACIÓN TURISMO INVERSIÓN ESPECULATIVA
AUMENTO DE LOS PRECIOS DE ALQUILER

Elaboración propia, fuentes: Alquileres: Secretaria

d'Habitatge i Millora Urbana, a partir de las fianzas de
alquiler depositadas en el INCASÒL. Datos de 2016
proyecciones en base a la estadística publicada de los 3
primeros trimestres.

 Preocupante recuperación de los precios de alquiler, que están acercándose

mucho a las puntas de hace 10 años, en plena burbuja inmobiliaria,
situación que no se da en la compraventa.

4
Problema nº. 3
Situación del parque de vivienda VPO de alquiler social

Viviendas de privados
Total alquiler
  Convenios/ social
Vivienda de alquiler protegido Programa de
Compras Subvención
cesión expresa
EEFF

Contingentes especiales 1.776

 3 19
Tercera edad (1.340)
3.764
Emergencia social 1.497 244 225

Resto de alquiler protegido 7.880

Subvención implícita
Total Parque alquiler protegido 11.153 Subvención expresa e implícita 

Total alquiler protegido (i social) +

12.554
asequible

• El total supone el 1,8% del total del parque de vivienda de la ciudad.

• No incluye el parque de VPO de venta aún cualificado, sobre el que el municipio no tiene
control..

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Problema nº. 4
Envejecimiento de la población

• En Barcelona residen hoy un 24,3% de población mayor de 65 años.

• Se espera que este porcentaje sea del 27,4% en 2040.
• Ni el mercado ni el Estado tienen respuestas sostenibles en materia
habitacional para abordar este fenómeno.

6
Problema nº. 5
Vivienda vacía e infrautilizada

• Según un estudio realizado en abril de 2015, en Barcelona hay 31.200 viviendas

vacías.

• De estas, alrededor de 2.592 son propiedad de entidades financieras (según datos

del Registro creado por la Generalitat en desarrollo del Real Decreto 1/2015).

• El censo de población del 2011 estimaba unas 88.000 viviendas vacías.

• En el censo que se ha elaborado entre 2016 y 2018 (73 barrios) muestra la

existencia de un 1,2% de vivienda vacía, muy por debajo del 5% recomendable.

Es un problema cualitativo. La movilización de esta vivienda

no podrá ser una solución cuantitativa al problema de la
vivienda.

7
Problema nº. 6
Sobreesfuerzo económico familiar

% de renta familiar destinada a gasto de vivienda

Total
21,3%
35.000 e i más 9,2%
entre 25.000 i 34.999 e 14,5%
entre 19.000 i 24.999 e 21,9%
entre 14.000 i 18.999 e 25,1%c

entre 9.000 i 13.999 e 39%

64,4%
menos de 9.000 e
0 10 20 30 40 50 60 70

Los barrios con más sobreesfuerzo son aquellos

que tienen las rentas per cápita más bajas
Problema nº. 7
Política y normativa estatal

• Hasta marzo 2019, LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos, 2013) con alquileres mínimos
de 3 años y sin limitación de incremento de precio del alquiler.
• Facilidades y beneficios fiscales para las Socimi´s
• Desinversión en vivienda

1600
1400
Millones euros

1200
1000 Recorte
800 de
600 1.039
Inversion del es- millones
400 tado en vivienda
200
0
09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Se potencian las inversiones especulativas y se dejan indefensos a los inquilinos.

El Plan Estatal de Vivienda propone ayudas, pero no plantea ningún cambio
estructural
9
 5.1 Políticas Urbanísticas

MEDIDAS
ANTIGENTRIFICACIÓ
En el PEUAT se definen 3 áreas N
para regular los alojamientos
turísticos:

1. Área de decrecimiento (rojo)

2. Área estabilizada (Amarillo)

3. Área de potencial crecimiento

(verde)
 5.1 Políticas Urbanísticas
VIVIENDA INCLUSIVA (MPGM 30%)
• Obligación de incluir el 30% de las unidades de vivienda asequible (VPO) en las
rehabilitaciones o reconstrucciones integrales de viviendas dentro del suelo
consolidado (otras obligaciones legales -el 30% VPO en Cataluña; el 75% y el 40% en
el País Vasco- fueron vinculantes durante décadas para las zonas no consolidadas).
• Se aplica en toda la ciudad en todos los edificios multifamiliares, en promociones de
más de 600m2 de superficie edificable, con algunas excepciones.

• Esperamos que cada año

se puedan crear 334
unidades asequibles en
ubicaciones muy
céntricas.
• Y en cualquier caso, es
una medida que cambia
las reglas del juego.
 5.1 Políticas Urbanísticas

EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

• El derecho de tanteo y retracto ha sido declarado por el Ayuntamiento en toda el

área de Barcelona para la venta de terrenos y edificios completos.

• El derecho de adquisición preferente puede utilizarse para aumentar el parque de

viviendas de protección oficial.

• Existen diferentes desafíos:

• Crear una ordenanza municipal (marco jurídico detallado y seguridad jurídica).

• Crear un criterio de qué tipo de unidades queremos comprar.
• Crear un mecanismo económico (PPP) para comprar estas unidades sin
comprometer el presupuesto municipal.
POLÍTICAS DE VIVIENDA: EJES CENTRALES

Sensibilización:
la vivienda como un DERECHO BÁSICO.

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Plan para el derecho a la vivienda 2016-2025
Retos
1. Reforzar la mediación y ayudas para facilitar el acceso y mantenimiento de la vivienda
2. Evitar la sustitución de viviendas y proteger a los residentes
3. Incrementar el parque público de vivienda
4. Mobilizar una parte del parque privado hacia a la vivienda asequible
5. Promover una rehabilitación que potencie las viviendas y entornos vulnerables
6. Garantizar la función social de la vivienda y evitar los usos anómalos
7. Dar respuestas habitacionales para el fenómeno del envejecimiento de la población

Ejes estratégicos
A- PREVENIR Y ATENDER LA EMERGÈNCIA HABITACIONAL Y LA EXCLUSIÓN RESIDENCIAL

B- GARANTIZAR EL BUEN USO DE LA VIVIENDA

C- AMPLIAR EL PARQUE ASEQUIBLE

D- MANTENER, REHABILITAR Y MEJORAR EL PARQUE ACTUAL

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 A. Prevenir y atender la emergencia habitacional y la exclusión residencial

AYUDAS AL ALQUILER
Desde 5.000 ayudas y un presupuesto de 10 M€ en 2015 a más de 9.000 ayudas y un presupuesto
de 25M€ en 2018.

En promedio mensual la ayuda percibida por Se trabaja para conseguir una convocatoria única
cada unidad familiar ha sido de 208,62 € (CHB = BCN + GenCat) y abierta durante todo el año

Unidad contra la exclusión residencial (UCER)

OBJETIVO: Prevenir los desahucios y combatir la exclusión residencial
3,244
3,098
2,691
2,519 ≈2.500
2,351 2,270 8%
2,088

1,574
1,362
1,020
679 769
592 92%

Con solución definitiva

2014 2015 2016 2017 2018 Sin solución definitiva
LanzamientosBCN Ud. conv. Atendidas Resolución de casos
A- PREVENIR Y ATENDER LA EMERGÈNCIA HABITACIONAL Y LA EXCLUSIÓN RESIDENCIAL
AYUDAS AL ALQUILER
Comparativa de hogares de Barcelona que reciben alguna de las líneas de ayudas
(año 2016)
Red de Oficinas de Vivienda.

(*) A Barcelona ciutat es van aprovar un total de 8.648 expedients, dels quals 8.164 són

tramitats al Consorci de l’Habitatge de Barcelona.

16
16
A- PREVENIR Y ATENDER LA EMERGÈNCIA HABITACIONAL Y LA EXCLUSIÓN RESIDENCIAL
UNIDAD CONTRA LA EXCLUSIÓN RESIDENCIAL (UCER)
OBJECTIVO: Actuación preventiva para parar deshaucios y luchar contra la
exclusión residencial.

Volumen de actuación 2014 2015 2016

Casos atendidos (hogares) 679 1.020 50,22% 1.574 54,31%
Ordenes de lanzamientos atendidos - 1.092 - 2.303 110,90%

2016 gener febrer març abril maig juny juliol setem. octubre novem. desem. TOTAL
Núm.CASOS AJORNATS 91 134 105 161 110 147 136 144 91 172 60 1.351
Núm.CASOS RESOLTS 75 95 83 72 79 81 96 85 56 112 50 884
Solució temporal 16 11 10 4 12 14 9 8 5 21 5 115
Solució definitiva 40 53 47 52 51 51 53 41 29 47 25 489
- Mesa emergències 21 27 26 27 28 30 29 30 17 27 14 276
- Lloguer social 1 2 2 2 2 2 0 0 2 4 3 20
- Mediació ajuts 18 24 19 23 21 19 24 11 10 16 8 193
Soluciò pròpia 19 31 26 16 16 16 34 36 22 44 20 280
Núm. SENSE INFORMACIÓ 13 5 3 5 2 3 0 1 4 1 0 37
Núm. RECUPERACIÓ CLAUS 0 3 4 2 1 4 5 5 1 4 2 31

TOTAL DESNONAMENTS 179 237 195 240 192 235 237 235 152 289 112 2.303

17
17
 B. Garantizar el buen uso de la vivienda

META: Crear, en coordinación con otras administraciones (Generalitat, Diputación y AMB),

un observatorio que recoja, produzca y utilice datos relativos a la vivienda, lo que nos
permitirá disponer de una herramienta para definir e implantar políticas de vivienda pública
basadas en la evidencia .... DATA MASTERING = MARKET SHAPING.
 B- GARANTIZAR EL BUEN USO DE LA VIVIENDA

CENSO DE VIVIENDA VACIA

• La media de viviendas vacías sobre el conjunto del parque de viviendas de los cuatro
ámbitos es de 246 viviendas vacías, lo que representa un 1,25% del total
• Sólo la mitad de los 645 edificios visitados tienen ascensor, y menos del 40% son accesibles
• Respecto al estado de conservación, 45 presentan deficiencias y 15 de ellos, además tienen
red de protección en la fachada. 19
19
 B- GARANTIZAR EL BUEN USO DE LA VIVIENDA

DISCIPLINA EN LA VIVIENDA

Expedients declaració utilització anòmala habitatges buits, multes Estat expedients sancionadors per desocupació permanent per
coercitives per Districte. 2016 Districte. 2016

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 B- GARANTIZAR EL BUEN USO DE LA VIVIENDA

OBSERVATORIO DE VIVIENDA DE BARCELONA

AYUNTAMIENTo BCN + AREA METROPOLITANA + DIPUTACIÓN + GHS)

OBJETIVO: Crear, en coordinación con otras administraciones, un observatorio

que capte, produzca y explote los datos relacionados con la vivienda, que nos
permita disponer de un instrumento para definir y desplegar políticas públicas
de vivienda.

CALENDARIO:

Julio-septiembre 2016 Septembre-enero 2017 Enero- junio 2017 Marzo-junio 2017

• Tramitación de los • Observatorio básico • Observatorio • Aplicación web

acuerdos/convenios • base de datos ampliado • Comunicación-
con los diferentes común: parque, • Informes lanzamiento
organismos mercado.. personalizados para
responsables y cada suscriptor
fuentes

21
21
C. Ampliar el parque asequible

Promoción de suelo y vivienda protegida

Objetivo: 13.500 viviendas protegidas terminadas en 2025. De estos, 8.800 de promoción
directa por parte del IMHAB.

Situación actual: El IMHAB y promotores sociales asociados tienen 78 promociones

que o han sido ya entregadas (mandato 2015-2019), lo serán durante 2019 o se encuentran
en obra y proyecto. En total, suman más de 5.000 viviendas.

 Esto supone un ritmo de entrega un 20% superior al mandato anterior y un ritmo

de proyecto y obra de más del 800% respecto al mismo periodo.

 Un esfuerzo inversor superior a los 500 millones de euros, sostenido en un 95%

con fondos municipales.

 Enfoque 80% alquiler - 20% derecho superficie.

 Este plan inversor permitirá pasar del entorno de las 7.000 viviendas gestionadas
de alquiler por el Ayuntamiento de BCN en 2015, a más de 9.000 en 2019 y más
de 13.000 en 2.023.

22
 C- AMPLIAR EL PARQUE ASEQUIBLE

PROMOCIÓN DE SUELO Y VIVIENDA PROTEGIDA

OBJETIVO: incrementar la producción de vivienda por parte de todos los operadores
de la ciudad, tanto públicos como privados y sociales, para retomar el ritmo de años
atrás y conseguir la cifra de 13.500 viviendas protegidas acabadas en 2025.

De éstas, 8.800 de promoción directa por parte del Patronato Municipal de la

Vivienda de Barcelona

Promoción de nuevas formas de acceso y tenencia de las viviendas, y con

diferentes operadores.
 Aportación del suelo por parte del Ayuntamiento:
 Suelo dotacional HD: Alquiler social y para colectivos específicos (jóvenes,
mayores, etc.)
 Suelo residencial (Con o sin calificación VPO): Alquiler Social, alquiler
asequible, derecho de superficie, afectados urbanísticos
 Suelo asequible y política de alquiler público en el Área Metropolitana BCN?
23
23
C- AMPLIAR EL PARQUE ASEQUIBLE

PROMOCIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA DEL IMHAB

Inversión prevista de 340 M € en 6 años

 300 M € para promociones de alquiler (30% PIM Ayuntamiento y 70% financiación)
 40 M € para venta en derecho de superficie y afectados urbanísticos

Apuesta por el parque público de alquiler: 80% (social, dotacional, protegido, mayores,
etc.), en detrimento de la propiedad y con mantenimiento de la venta en derecho de
superficie – 20%.
Estado Promociones Viviendas
Acabadas 4 317
En obra 7 380
Licitación obra 2 114
Redacción proyecto 14 952
Licitación proyecto 7 978 (270 Glòries)
Pendiente licitación 17 978
Total 51 3.719
24
24
 C- AMPLIAR EL PARQUE ASEQUIBLE

COHOUSING
OBJETIVO:
Promoción de nuevas formas de acceso y de relación con la vivienda

CLAVES DEL COHOUSING:

Garantiza el acceso a una vivienda digna y asequible.
Mantenimiento de la titularidad pública del suelo, que se ofrece en derecho de
superficie.
Las viviendas se califican de VPO
Impide la especulación con la vivienda
Garantiza la estabilidad en el tiempo de los usuarios
Fomenta la gestión comunitaria de los inmuebles

PROYECTOS EN CURSO:
1. C. Princesa 49 (Sostre cívic): 5 hab.
2. C. Constitució 85 (La Borda): 28 hab.
EN LICITACIÓN:
6 solares con potencial para 135 habitatges
25
25
 C. Ampliar el parque asequible

Operador PPP metropolitano de alquiler: estrategia up-down

Creación de una entidad con capital público y privado que opere en el área metropolitana
de Barcelona con el objetivo de promover / comprar y gestionar 4.500 unidades de
vivienda de alquiler asequibles, en un período de 8 años.

Principales condiciones del proyecto:

 Empresa público / privada con propiedad del Ayuntamiento de Barcelona (25%), AMB
(25%) y capital privado (50%). En el socio privado buscamos capacidad financiera, pero
también experiencia de gestión en alquiler asequible. Capital PUB Equity 100 mill
(suelo y dinero) + PRIV Equity 100 mill (dinero).

 El socio privado se elige mediante licitación pública (6 propuestas presentadas)

 El suelo aportado por las instituciones públicas lo será en derecho de superficie a muy
largo plazo (99 años).

 Empresa orientada al beneficio limitado. Derecho de cobro preferente sobre dividendos

del capital privado (alrededor del 4-5%) y compromiso del capital público de reinvertir
sus beneficios preferentemente en la empresa.

26
 C- AMPLIAR EL PARQUE ASEQUIBLE

COMPRAS Y ACUERDOS CON ENTIDADES FINANCIERAS

 Adquiridos: 246 (compra y ejercicio del tanteo )

 Derecho de usufructo: 250.
 El coste medio de las viviendas, incluida la rehabilitación: 70.000 euros/ piso.

 Tenemos en proceso de estudio y trámite para su adquisición: 77 + 11 usufructo

El precio máximo de las compras por vivienda individual se ha fijado en la

instrucción, 1.259 euros/m2 útil para las viviendas vacías y 629,50 euros/m2 útil
para las viviendas ocupadas.

27
27
 C- AMPLIAR EL PARQUE ASEQUIBLE

CAPTACIÓN VIVIENDAS VACÍAS

 Programa de cesión en que propietarios particulares ceden su vivienda para ser
alquilada a familias que han perdido la suya.
 El propietario tiene garantizado el cobro del alquiler
 Ayuda a la rehabilitación para hacer las obras de adecuación
 El inquilino paga en función de sus ingresos gracias a una subvención municipal.
 Programa gestionado por la entidad Hàbitat 3

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28
 C- AMPLIAR EL PARQUE ASEQUIBLE

NUEVO PROGRAMA DE MOVILIZACIÓN DE VIVIENDA

TU TENS LA CLAU
PROPUESTA:
 Centralizar y reforzar la captación con equipo especializado
 Fondo de garantia que cubre el impago al propietario
 Coordinar el programa con ayudas al pago del alquiler
 Coordinar el programa con ayudas a la rehabilitación (de hasta 20.000 €)

Dades des d’1 de noviembre de 2016 a 02 de febrer de 2017

CAMPANYA "TU TENS LA CLAU" - INDICADORS CAPTACIÓ BO DATA: 02/02/2017

ALTES D'HABITATGES PROPIETARIS CONTACTATS VISITAS REALITZADES

DESESTIMAT RENDA PENDENT DESESTIMAT PENDENT ACORD

% HABITATGES HABITATGES PROCÉS GESTIONAT PENDENT
OH NO CONTACTAT CONTACTATS SENSE VISITA VISITA PROGRAMADA VISITA FETA OFERTADA OH PRESSUPOST POS-T VISITA CONFIRMAR D'INCLUSIÓ
x DISTRICTE CAPTACIÓ TÉCNICS OH SEGUIMENT (2) FET/PREVIST
(1) (Valor: Moda) OBRES (3) INCLUSIÓ

8% CIUTAT VELLA 30 0 30 3 3 20 2 2 600 € CIUTAT VELLA 6 4 6 4

8% EIXAMPLE 29 0 29 3 1 23 0 2 600 € EIXAMPLE 12 6 4 1
12% SANTS-MONTJUÏC 45 2 43 11 5 25 0 2 650 € SANTS-MONTJUÏC 7 4 6 8
2% LES CORTS 8 0 8 1 1 5 0 1 750 € LES CORTS 4 1 0 0
1% SARRIÀ-SANT GERVASI 4 0 4 1 0 3 0 0 700 € SARRIÀ-SANT GERVASI 2 0 0 1
7% GRÀCIA 24 1 23 1 9 12 0 1 550 € GRÀCIA 8 1 3 0
17% HORTA-GUINARDÓ 62 0 62 6 15 40 0 1 600 € HORTA-GUINARDÓ 20 7 11 2
18% NOU BARRIS 66 0 66 9 14 38 2 3 650 € NOU BARRIS 16 6 9 7
9% SANT ANDREU 33 0 33 6 7 19 0 1 500 € SANT ANDREU 13 0 2 4 % INCLUSIONS SOBRE
PROPIETARIS
17% SANT MARTÍ 62 0 62 10 11 39 0 2 500 € SANT MARTÍ 17 3 8 11 CONTACTATS

100% TOTALS 363 3 360 51 66 224 4 15 600 € TOTALS 105 32 49 38 10,56%

1% 99% 360 224
(1) Pis descartat/desestimat a la trucada inicial per: Només volien informació i No estaven (3) Pis descartat/desestimat després de la visita per :
interessats - Prefereix llogar privadament
(2) Pendent Seguiment: Volien informació i ho volien pensar. Borsa farà seguiment. - Era un local (no CH)
- Vol llogar temporalment (- 3anys)
29
- Preu Baix 29
 D. Mantener, rehabilitar y mejorar el parque actual

Rehabilitación proactiva, energética y condicionada

50
45
40
35
30
25
20
15
Millones €

10
5
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017

Inversión en rehabilitación
Barcelona, 2012-2018

Casi 114 millones invertidos

desde 2016 hasta 2019
 D- MANTENER, REHABILITAR Y MEJORAR EL PARQUE ACTUAL

GESTIÓN PARQUE PÚBLICO MUNICIPAL

Viviendas de alquiler del parque público del PMH: 7.000
Convenios PMHB y Derechos Sociales:
• Programa de tercera edad: 1.200
• Pago del alquiler de las viviendas del fondo social: 1.100 (1,9 M€ + 0,6 M€)

Viviendas adjudicadas en 2016:

1. Primeras adjudicaciones: 237 (126 derecho superficie, 84 alquiler y 27 afectados urbanísticos)
2. Segundas adjudicaciones: 310 (110 mesa de emergencia, 90 mayores, 110 alquiler Social)

IMPORTES DE ALQUILER EN LAS VIVIENDAS DEL PMHB

Alquiler por tramos de 100 € Número de viviendas. %
de 0 € a 99€ 1266 21,3%
de 100€ a 199€ 2214 37,3%
de 200€ a 299€ 1478 24,9%
de 300 € a 399 € 461 7,8%
de 400 € a 499 € 425 7,15%
Més de 500 € 88 1,5%

Alquiler medio 202 € /mes 31

31
 D- MANTENER, REHABILITAR Y MEJORAR EL PARQUE ACTUAL

AYUDAS A LA REHABILITACIÓN
OBJETIVO: fomentar la rehabilitación proactiva que
mejore la funcionalidad y accesibilidad de las
viviendas, las haga eficientes energéticamente,
genere ocupación digna y evite usos especulativos.

Convocatoria 2020: 21 M€
• Potenciar la rehabilitación con medidas de ahorro energético
• 60% de subvención pera actuaciones de generación de energía (individuales y colectivas).
• Rehabilitación del interior de las viviendas --- evolución de la subvención al convenio y a la
obra directa (5 M €)
• Incremento del parque de viviendas de alquiler social: Bolsa de alquiler: 20.000€
Subvención (5 años de contrato)
• Ayudas de cohesión social a todas las tipologías de obras
• Plan Integral de Barrios + Planes de Ocupación.
32
 Muchas gracias

fernandezor@elprat.cat