MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL

MULTIFAMILY REPORTE 35 | 2023

INVESTIGACIÓN Y PRONÓSTICO GRAN SANTIAGO 3T/2023
 BDO CHILE
EQUIPO DE TRABAJO FINANZAS CORPORATIVAS Y TRANSACCIONES

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División Real Estate
francisco.gomez@bdo.cl
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CONTACTO
INTRODUCCIÓN ............................................................................. 03
FACTORES CLAVES ...........................................................................04
PRINCIPALES INDICADORES ..........................................................04
EVOLUCIÓN NÚMERO UNIDADES Y MULTIFAMILY.................04
UNIDADES POR COMUNA .............................................................05
EDIFICIOS POR COMUNA.............................................................. 06
TIPOS DE EDIFICIOS MULTIFAMILY...............................................07
CLASES DE EDIFICIOS MULTIFAMILY............................................08
RESUMEN METODOLÓGICO Y GLOSARIO.................................10

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Las Condes, Santiago - CHILE
 REPORTE Nº 35 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY 03

INVESTIGACIÓN Y PRONÓSTICO
GRAN SANTIAGO 3T/2023
El tercer trimestre del 2023 se observa un aumento en la ocupación
en régimen y una leve disminución en el valor de arriendo promedio.
La ocupación en régimen alcanzó un 94,2%, lo que representa un alza
de 0,8% respecto al trimestre anterior. Adicionalmente, se observa
una disminución en los cánones promedios de un 1,1% respecto al
segundo trimestre del 2023, y una baja de un 0,3% en el ticket de
arriendo total respecto al trimestre anterior con un valor de 11,03 UF
promedio por cada unidad de renta residencial. Este trimestre se
registra el ingreso en operaciones de nueve edificios multifamily, con
lo cual el universo de departamentos destinados a la renta residencial
alcanza un total de 33.931 unidades distribuidos en 147 edificios
localizados en 17 comunas del Gran Santiago.
04 REPORTE Nº 35 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY

FACTORES CLAVES
El tercer trimestre de 2023 se observa el ingreso de nueve
edificios multifamily lo que incorpora un total de 2.404 unidades
al stock total. Se aprecia el ingreso de edificios en las comunas de
Santiago (192 Un.), Estación Central (662 Un.), La Florida (1.055
Un.), Ñuñoa (173 Un.), Las Condes (196 Un.) y Vitacura, la cual se
incorpora el presente trimestre con 126 unidades multifamily.
Así, el tercer trimestre el Gran Santiago alcanza un total de 17
comunas con edificios multifamily en operación.
El presente trimestre se observa un aumento en la ocupación
régimen promedio de un 0,8% respecto al segundo trimestre,
llegando a 94,2%. Por otro lado, el canon promedio disminuyó
un 1,1% con un promedio de 0,273 UF/m2, mientras que el valor
promedio total presenta una leve baja de un 0,3% con un ticket
de 11,03 UF por cada unidad de renta residencial. Los indicadores
del tercer trimestre demuestran que la industria comienza a
recuperarse, observándose una alta absorción de unidades y una
estabilización en su ticket luego de cinco trimestres de baja. Esto
demuestra que el mercado multifamily continúa presentándose
como una oportunidad para los usuarios frente a las condiciones
del mercado que se presentan hoy en día, lo que sin duda
aumentará la actual demanda que existe en la renta residencial.

PRINCIPALES INDICADORES
2023 2023
INDICADOR VAR. %
2T 3T

Valor Arriendo UF 11,07 11,03 -0,3%

Canon Promedio UF/m 0,276 0,273 -1,1%

Superficie Promedio m 40,77 40,95 0,5%

Ocupación Régimen % 93,4% 94,2% 0,8%

Ocupación Total % 87,9% 86,4% -1,8%

Número de Edificios Un. 138 147 6,5%

Número de Unidades Un. 31.527 33.931 7,6%

Unidades por Edificio Un. 228 231 1,0%

Cap Rate Bruto % 4,09% 3,93% -3,7%

Cap Rate Neto % 3,27% 3,15% -3,7%

EVOLUCIÓN NÚMERO UNIDADES Y MULTIFAMILY

Stock Inicial Unidades Nuevas Edif. Multifamily Totales
147 160
35.000
129 140
30.000
120
25.000 94
100
Unidades

20.000 75
80

15.000 53
60
41
10.000 40
26
12 15
5.000 6 10 20
1 1 2 3 3
0 0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
 UNIDADES POR COMUNA

CONCENTRACIÓN DE UNIDADES
0 un.
menos de 200 un.
entre 200 un. - 400 un.
entre 400 un. - 600 un.
entre 600 un. - 800 un.
entre 600 un. - 1.000 un.
entre 1.000 un. - 1.200 un.
entre 1.200 un. - 1.400 un.
entre 1.400 un. - 1.600 un.
más de 1.600 un.
Edificios Multifamily
Estaciones de Metro
Lineas de Metro

UNIDADES TOTALES Y VACANCIA POR COMUNA GENERALIDADES

Unidades Ocupadas Unidades Disponibles Vacancia Total Vacancia Régimen
10.000 100%
Las ocupaciones totales disminuyeron en un
9.000 90%
1,8% respecto al trimestre anterior, con un
8.000 80%
llenado total de 86,4% de las unidades,
7.000 70%
mientras que la ocupación en régimen alcanzó
6.000 60%
Unidades

Vacancia

5.000
47,6%
50%
un llenado de 94,2%, lo que representa un alza
4.000 33,7% 40%
de un 0,8% según el trimestre anterior. Esta
30,2%
3.000 24,7% 30% diferencia se podría explicar, en parte, por el
18,4%
2.000 20% ingreso de 2.404 nuevas unidades este
3,5% 8,4% 6,6% 6,0% 8,3%
1.000 6,9%
6,9% 5,6%
1,7% 1,3% 0,0%
10% trimestre y el aumento de la absorción de los
0 5,9% 0% edificios que se encuentran en régimen. En el
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presente trimestre se identifican un total de 11

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edificios ingresados en trimestres anteriores que

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Es

*Vacancias totales sobre 10% se deben a que la comuna posee un edificio en colocación. aún se encuentran en proceso de colocación.

MULTIFAMILY Y CAP RATE NETO POR COMUNA Los cap rate netos, considerando vacancias y
Edif. Multifamily Totales Cap Rate Neto (%) gastos operacionales en la estimación de los
40 10%
ingresos operacionales, disminuyeron en
9%
35 promedio 12 puntos base en relación al
8%
30 trimestre anterior, alcanzando un 3,15%. La baja
7%
de este indicador se encuentra influenciado
Cap Rate Neto

25
6%
Unidades

4,7% 4,7% principalmente por el aumento del UF/m2 de

20 4,4% 5%
3,7% 3,6% 3,8% 3,7% 3,8%
3,4% 3,6%
3,9%
3,6% 3,6% 3,6% 4%
venta en departamentos en el Gran Santiago
15 3,4% 3,1%
2,7%
3% respecto al trimestre anterior. El presente
10
2% trimestre Lo Barnechea y Providencia se
5
1% posicionan como las comunas con mayores cap
0 0% rates, con 4,7% en las dos comunas.
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Es

05 REPORTE Nº 35 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY

 REPORTE Nº 35 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY 06

EDIFICIOS POR COMUNA

EDIFICIOS POR COMUNA

1 un. - 2 un. DISTRIBUCIÓN DE UNIDADES POR COMUNA
2 un. - 4 un.
4 un. - 6 un. Santiago
6 un. - 8 un. Estación Central
8 un. - 10 un. San Miguel
10 un. - 12 un. Independencia
12 un. - 14 un..
1,8%
3,5% La Florida
14 un. - 16 un.
16 un. - 18 un. La Cisterna
28,0%
18 un. - 20 un. 6,8% Ñuñoa
Edificios Multifamily Quinta Normal
Futuros Multifamily Las Condes
Estaciones de Metro 8,8%
Providencia
Lineas de Metro
Edificios Multifamily Macul
9,1% 13,4% Lo Barnechea
San Joaquín
9,8% 10,3% Huechuraba
Vitacura
Puente Alto
Maipú

La mayor concentración de unidades

multifamily se mantiene en la comuna de
Santiago, con el 28,0% de las unidades. En
tanto, la comuna de Estación Central se
mantiene segunda en cantidad de unidades
con el 13,4% y San Miguel en tercer puesto
TIPOLOGÍAS con el 10,3% del stock total. Entre estas tres
Unidades (un.) Superficie Promedio (m
²) comunas se encuentra el 51,7% de las
17.000 130 unidades totales lo que representa 17.541
16.500
16.000
15.500 120 departamentos de la oferta total. Así mismo,
15.000
14.500
entre las comunas de Independencia, La
110
14.000
13.500 Florida, La Cisterna y Ñuñoa se encuentra el
13.000 100
12.500 88,1
34,5% de las unidades.
12.000 90
11.500
11.000
Sup. Promedio

10.500 73,2 80
10.000
Unidades

9.500
9.000 70
8.500 DISTRIBUCIÓN DE UNIDADES POR TIPOLOGÍA
8.000 55,8 60
7.500 52,7
7.000
6.500 44,0 50 Estudio
6.000
5.500 2,7% 11,7%
34,8 40
5.000 1D1B
4.500 27,0 20,2%
4.000 30
3.500 2D1B
3.000
2.500 20
2D2B
2.000
1.500 10
1.000 3D1B
500 17,1%
0 0 46,4%
3D2B
Estudio 1D1B 2D1B 2D2B 3D1B 3D2B 3D3B
3D3B
GENERALIDADES
Al tercer trimestre del 2023 se observa el ingreso de un total de 18 edificios
destinados al multifamily lo que corresponde un total de 4.894 nuevas unidades en el El mix con mayor concentración de unidades
año. La proyección del mercado continua con un importante crecimiento, esperando es el de un dormitorio y un baño (1D1B) con
en lo que resta del año un ingreso de al menos 10 nuevos edificios en el último un 46,4% de las unidades y el ingreso de
trimestre. Esto evidencia la preferencia en la sub industria por activos que posean 1.253 unidades este trimestre. En tanto, las
mayor estabilidad frente a crisis, como lo ha demostrado la renta residencial. El tercer tipologías de dos dormitorios y un baño
trimestre el mercado multifamily alcanza un universo total de 33.931 unidades (2D1B) y dos dormitorios y dos baños
destinadas a la renta residencial y un promedio de 231 unidades por edificio. (2D2B) representan el 37,2% del total. El
mix de tres dormitorios en sus distintas
El presente trimestre ingresó un total de 2.404 unidades, lo que considera un tipologías representa el 4,7% de las unidades
aumento de un 7,6% del stock total, entre las cuales 15.736 unidades pertenecen al totales. Finalmente, el mix estudio con un
mix 1D1B con una superficie promedio de 34,8 m2, 12.632 unidades al mix 2D1B y 11,7% al tercer trimestre del 2023.
2D2B con una superficie promedio de 44,0 m2 y 55,8 m2 respectivamente, 3.973
unidades Estudio de 27,0 m2 promedio y 1.590 unidades de tres dormitorios en todas
sus tipologías y una superficie promedio ponderada de 61,5 m2.
TIPOS DE EDIFICIOS
MULTIFAMILY
2023 2023
TIPO INDICADOR VAR. %
2T 3T
Valor arriendo UF 11,07 11,03 -0,3%
low-rise UF 13,74 13,59 -1,1%
mid-rise UF 12,25 12,59 2,8%
LOW-RISE
high-rise UF 10,88 10,79 -0,8%
Canon Promedio UF/m2 0,276 0,273 -1,1%
Los edificios de tipo Low-Rise, generalmente no tienen low-rise UF/m2 0,249 0,246 -1,1%
más de cinco pisos de altura. Estos edificios pueden o no mid-rise UF/m2 0,295 0,296 0,3%
tener ascensores. high-rise UF/m2 0,268 0,266 -1,0%
Superficie Promedio m2 40,77 40,95 0,5%
low-rise m2 55,14 55,14 0,0%
mid-rise m2 41,51 42,55 2,5%
MID-RISE high-rise m2 40,53 40,61 0,2%

Los Edificios tipo Mid-Rise, poseen entre seis a diez pisos

de altura, con ascensores que dan servicio a cada piso.

Edificios (un.) Canon Promedio (UF/m ²)

120 0,40

HIGH-RISE 100 0,35

0,296
80 0,30
Los edificios tipo High-Rise, poseen sobre diez pisos de
0,266
altura y siempre cuentan con ascensores.

Canon Promedio
0,246
Edificios

60 0,25
Fuente: Elaboración propia en base a “Multifamily Housing – the
Essential Industry Text”, NAA, NMHC and IREM authors, 2015.

40 0,20

20 0,15

0 0,10
low-rise mid-rise high-rise

La clasificación por tipo de los edificios

Multifamily los agrupa en relación a su altura
en pisos, según estándares del National
Multifamily Housing Council (“NMHC”) de
Los Estados Unidos de Norteamérica. Dentro
de las 17 comunas del Gran Santiago con
presencia de edificios de renta residencial
existen un total de 106 edificios con
características de High-Rise, representando
un 72% de la totalidad de edificios
destinados a la renta residencial, con un
canon promedio de 0,266 UF/m2, mientras
que los edificios Mid-Rise, registran un total
de 34 edificios, con un canon promedio de
0,296 UF/m2. Los edificios Low-Rise, se
mantienen con un total de 7 edificios y un
canon promedio de 0,249 UF/m2.

07 REPORTE Nº 35 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY

 REPORTE Nº 35 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY 08

CLASES DE EDIFICIOS
MULTIFAMILY
2023 2023
CLASE INDICADOR VAR. %
2T 3T
Valor arriendo UF 11,07 11,03 -0,3%
A+/A UF 11,43 11,45 0,1%
A+/A
B UF 9,98 9,88 -1,0%
C UF 11,08 11,05 -0,3%
Los edificios de Clase A, generalmente son propiedad de
inversionistas institucionales. Presentan un menor riesgo, Canon Promedio UF/m2 0,276 0,273 -1,1%
los precios de sus unidades son más altos y poseen un A+/A UF/m2 0,283 0,278 -1,9%
mayor potencial. B 0,256 0,246 -3,7%
UF/m2
Características: UF/m2 0,192 0,191 -0,3%

1. Menores vacancias en el mercado. Superficie Promedio m2 40,77 40,95 0,5%

2. Atractivas áreas comunes y amenidades. A+/A m² 40,87 41,19 0,8%
3. Construcción y terminaciones de alta calidad. B m² 40,28 40,13 -0,4%
C m² 57,77 57,77 0,0%

Los edificios de Clase B, generalmente son propiedad de

inversionistas privados y en menor medida inversionistas
institucionales. Poseen un riesgo significativamente mas
altos que las propiedades de Clase A. Edificios (un.) Canon Promedio (UF/m2)
Características: 120 0,278 0,30

1. Valor de arriendo menor a clase A.

0,246
2. Áreas comunes y amenidades con mantenimiento diferido.
100
3. Construcción y terminaciones de buena calidad.

0,191
80 0,20
C

Canon Promedio
Edificios

Los edificios de Clase C, generalmente son propiedad de 60

inversores y grupos de inversión del sector privados.
Generalmente poseen mayores riesgos.
Características: 40 0,10
1. Tasas de ocupación mas bajas.
2. Áreas comunes y amenidades limitadas.
3. Construcción y terminaciones irregulares. 20

D 0 0,00
A+/A B C
Los edificios de Clase D, se encuentran generalmente en
barrio más periféricos y poseen una gestión intensiva en
mantenciones. Se presentan como los activos de mayor
riesgo del mercado.
Características:
1. Problemas en tasa de ocupación e ingresos.
2. No presenta una oferta de amenidades.
3. Construcción y terminaciones irregulares de baja calidad.

Fuente: Elaboración propia en base a “Multifamily Housing – the

Essential Industry Text”, NAA, NMHC and IREM authors, 2015.

La clasificación por clase de los edificios

Multifamily, según los estándares del NMHC,
posibilita obtener una visión general de sus
cualidades y características. En este sentido,
la oferta de edificios dentro de las 17
comunas con presencia de edificios de renta
residencial en el Gran Santiago posee un total
de 110 edificios Clase A/A+, con un canon
promedio de 0,278 UF/m2, mientras que los
edificios Clase B se componen por un total de
35 edificios y un canon promedio de 0,246
UF/m2. Por otro lado, en el Gran Santiago
existen tan solo dos edificios de Clase C,
emplazados en la comuna de Puente Alto,
con un canon promedio de 0,191 UF/m2.
UNIDADES POR EDIFICIO SEGÚN COMUNA SUPERFICIE ÚTIL SEGÚN COMUNA
Mínimo (Un.) Máximo (Un.) Promedio (Un.) Mínimo (m²) Máximo (m²) Promedio (m²)
1.000 140
900
120
800
700 100
600
80
500
400 60

300 40
200
20
100
0 0
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ARRIENDO TOTAL SEGÚN COMUNA CANON UNITARIO SEGÚN COMUNA

Mínimo (UF) Máximo (UF) Promedio (UF) Mínimo (UF/m²) Máximo (UF/m²) Promedio (UF/m²)
50 0,80
45
0,70
40
0,60
35
30 0,50
25 0,40
20
0,30
15
10 0,20

5 0,10
0
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Es

La zona “central” del Gran Santiago se mantiene como el foco de
edificios de mayor densidad con un promedio de 256 unidades por
edificio. Esta área “central” se encuentra conformada por las
comunas de Santiago, San Miguel, Independencia, Estación Central,
Quinta Normal, Macul y San Joaquín. En tanto, las comunas de La
Cisterna, La Florida, Puente Alto, Maipú y Huechuraba, las
denominadas comunas “periféricas”, se observa un promedio de
128 unidades por edificio. Asimismo, las comunas de Las Condes,
Ñuñoa, Providencia, Lo Barnechea y Vitacura, zona “oriente”,
presentan un promedio total de 138 unidades por edificio. En lo
referido a la superficie promedio, esta aumentó en un 0,5%
respecto al trimestre anterior llegando a 40,95 m2. Dentro del
indicador de superficie útil las comunas “periféricas” poseen el
mayor promedio con 63,0 m2, versus la zona “oriente” con 55,5 m2
y la zona “central” con 40,2 m2.
En lo referido a los precios por unidades en arriendo, podemos
comentar que este trimestre disminuyó en un 0,3% respecto al
trimestre anterior, con un ticket de 11,03 UF. En el detalle el sector
oriente presenta los precios por unidad más altos con un promedio
de 24,2 UF y canon promedio de 0,441 UF/m2, mientras que las
comunas “centrales” promedian 10,3 UF por departamento y un
canon promedio de 0,262 UF/ m2. Las comunas periféricas si bien
presentan un valor lista de 13,3 UF, su canon promedio es de 0,219
UF/m2, siendo el más bajo dentro de las zonas del Gran Santiago
debido a que poseen mayores superficies promedio. Finalmente es
importante comentar que este reporte no considera potenciales
descuentos de tiempo limitado, debido a que no existe
homogeneidad en las estrategias entre los administradores.

09 REPORTE Nº 35 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY

 REPORTE Nº 35 | MERCADO DE RENTA RESIDENCIAL MULTIFAMILY 10

RESUMEN METODOLÓGICO
Se desarrollaron encuestas presenciales para los Multifamily
identificados a través de una revisión de antecedentes públicos,
tales como, páginas web, permisos de edificación, recepciones
finales, brochure informativo de cartera de inversión de fondos de
renta residencial, antecedentes entregados por el conservador de
bienes raíces, bases de datos elaboradas por Inciti, entre otros.

GLOSARIO
Canon Total: Valor total del arriendo de una unidad habitacional
mensual.

Canon Unitario: Valor por m² útil pagado mensualmente.

Cap Rate Bruto: Ingresos anuales percibidos en relación al valor

total de mercado de un activo.

Cap Rate Neto: Ingresos anuales, menos costos operacionales, en

relación al valor total de mercado, considerando un NOI del 80%
más la vacancia.

Disponibilidad: Unidades desocupadas y disponibles para la renta al

momento de este estudio.

Multifamily: Edificios de vivienda colectiva destinados a la renta

residencial con un solo dueño o más del 70% de la propiedad.

NOI: Ingresos netos operacionales.

Ocupación Total: Ocupación promedio de un período, medido

como días de departamentos ocupados sobre días totales del
período.

Ocupación en Régimen: 95% de ocupación o si ha transcurrido un

plazo mayor al que representaría una colocación de 25 dpto/mes.

Producción: Unidades que entran al mercado en el período

indicado.

Stock Total: Unidades totales de edificios Multifamily operativos,

incluyendo unidades disponibles y ocupadas.

Superficie unidades: Correspondiente a la superficie útil más ½

superficie de terrazas.

Mercado Sombra: Departamentos destinados a la renta residencial

de larga estadía los cuales se encuentran administrados por distintos
inversionistas.
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como una referencia general. No puede utilizarse como base para amparar situaciones específicas. Usted no debe actuar o abstenerse de actuar de conformidad con
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