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Propuesta de Políticas Públicas - noviembre 2022

Propuestas
para enfrentar el
déficit habitacional

Ignacio Aravena
Pedro Maiz
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INTRODUCCIÓN

Combatir la demanda por vivienda en nuestro país ha sido una de

las problemáticas principales durante las últimas décadas. Pese al
levantamiento de propuestas y soluciones habitacionales por parte
del Estado y de privados, el panorama parece aún desalentador.
Por un lado, la creciente demanda, que se materializa a través del
aumento de población, el flujo de migrantes y shocks negativos
como la pandemia, han exacerbado el aumento de campamentos,
cuyas cifras son las más altas de las últimas décadas. Por otro lado,
las políticas públicas que alguna vez fueron exitosas en reducir el
déficit habitacional a casi la mitad hoy no son efectivas ante un
problema persistente que no encuentra solución en el corto plazo
y donde se observa una tendencia similar desde hace más de una
década.

Según estimaciones de Déficit Cero y el Centro de Políticas Públicas

UC (Déficit Cero, 2022), el déficit habitacional es cercano a las
640 mil unidades y las zonas periféricas de áreas consolidadas
concentran un gran porcentaje de esta cifra. Del mismo estudio se
desprende una conclusión muy interesante: que el allegamiento y
el hacinamiento son problemas urbanos, mientras que las viviendas
irrecuperables son comunes en zonas rurales. En consecuencia y
siguiendo esta misma línea, las soluciones habitacionales requieren
un foco territorial que recoja realidades, restricciones y fortalezas
locales, pues, de lo contrario, su ausencia probablemente siga
penetrando en un problema que no encuentra solución.

Un caso icónico de lo anterior es la Región de Valparaíso. Ésta

representa cerca del 10% de la población, un 11% del déficit
habitacional, un 10% de familias en situación de calle y casi el 29%
de familias en situación de campamento, los que aumentaron de
11.228 a 23.843 familias entre 2019 y 2021 (Déficit Cero, 2022; CES,
2022).

En línea con el diagnóstico de Déficit Cero y el CPP UC, casi el

66% de los asentamientos informales se concentran en las cinco
comunas del Gran Valparaíso, destacándose la ciudad de Viña del
Mar, la que concentra el 59% de los asentamientos formales del
 INTRODUCCIÓN 3

área metropolitana. Similarmente, el déficit habitacional en la misma

zona promedia aproximadamente un 52% del total regional en las
últimas versiones de la encuesta CASEN, lo que denota la concentración
espacial del problema.

Junto con lo anterior, cerca de un 85% del déficit habitacional en el

Gran Valparaíso se debe a problemas de allegamiento y hacinamiento,
dando cuenta que el problema habitacional no sólo se debe a los
“sin techo”, sino que también se asocia a distintas dimensiones de la
pobreza1 . Por lo mismo, seguir abordando el problema actual en base a
métricas de viviendas construidas difícilmente logrará revertir la inercia
del problema que enfrentamos en la región.

La realidad es que el déficit habitacional no es un problema que

se pueda solucionar de un día para otro; sin embargo, existen
herramientas de gestión local que podrían ayudar a enfrentarlo con
mayor rapidez. En consecuencia, nuestra meta para este documento es
abordar este desafío desde dos dimensiones: la global, que comprende
la metodología de medición y las políticas habitacionales estatales; y
la local, que se asocia a variables regulatorias de cada zona estudiada,
donde las condiciones de uso de suelo, el precio de las viviendas y
la demanda son factores determinando al momento de enfrentar el
déficit desde una perspectiva territorial. Ante ello, uno de los énfasis
del documento radica en cómo la normativa puede ser un canal para
catalizar este tipo de proyectos, pues podemos considerar que ésta
incide directamente en la oferta potencial y el tipo de inmuebles que se
pueden desarrollar dentro de una zona en particular.

Lo anterior cobra especial valor si consideramos que los subsidios no

dan abasto en zonas metropolitanas, pues los precios de los inmuebles
son cada vez mayores a lo que permiten. Más aún, los aumentos en
los subsidios y/o los incentivos extras dentro de éstos se absorben
en el corto plazo puesto que la demanda en estas zonas es alta. Un
caso icónico es la renovación urbana de Santiago, ya que posterior a
años de su implementación, es prácticamente imposible adquirir una
vivienda acogida a beneficios estatales.
4 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

INTRODUCCIÓN

En consecuencia, necesitamos buscar otras herramientas, siendo

la estimulación del mercado y la ecualización de costos de
oportunidades algunos canales que buscamos explorar en este
documento. Por lo demás, al incluir zonas de interés para la vivienda
social, también se estaría dotando a la planificación urbana de la
capacidad de regular más allá de los usos de suelo (CDNU, 2019;
Aravena, 2022a) y de guiar el desarrollo local, permitiendo cerrar
una brecha derivada del financiamiento masivo de viviendas
sin velar por el desarrollo territorial de éstas (Gil, 2019; Aravena,
2022b).

El reporte se estructura de la siguiente manera. En primera instancia,

se desarrolla una sección que estudia el déficit habitacional en
la zona de estudio; luego, se presentan resultados del análisis de
normativa urbana y del mercado inmobiliario social en torno a las
barreras que ambas dimensiones implican para construir viviendas
sociales. Finalmente, se propone un set de propuestas que pueden
ser abordadas localmente a través de las municipalidades o el
gobierno regional para hacerle frente a uno de los problemas más
apremiantes de la región.

La implementación de nuestras propuestas busca dar herramientas

directas a los municipios para que puedan ser protagonistas en
la disminución del déficit habitacional, a través del conocimiento
y la regulación local. Es por ello que proponemos medidas tanto
normativas como de gestión que ayudarían a mantener a parte
de la población en zonas de gran valor para la generación de
oportunidades laborales y educacionales, entre otras.
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DÉFICIT, NORMATIVA
Y MERCADO INMOBILIARIO

En esta sección estudiamos, en primer lugar, la evolución del

déficit habitacional en la región y el Gran Valparaíso, tanto a
nivel general como de los componentes que se desagregan de su
cálculo. Lo anterior se realiza considerando los claros patrones de
concentración de grupos socioeconómicos a lo largo de la ciudad
(Aravena y Duarte, 2021) y partiendo de la base que el déficit no
sólo considera viviendas en mal estado, sino que también otras
variables asociadas a hacinamiento y dependencia económica
intrafamiliar en el caso del allegamiento interno.

Luego, con la colaboración de desarrolladores inmobiliarios y

expertos en la zona, analizamos la normativa urbana de cada Plan
Regulador Comunal (PRC) junto con las ventas del Conservador
de Bienes Raíces (CBR) entre los años 2017 y 2021 a lo largo de la
conurbación. Lo anterior se realizó con el fin de poder modelar
relaciones entre regulación y mercado inmobiliario con el déficit
habitacional, además de determinar potenciales restricciones en
las que ambas variables puedan afectar la consecución de metas
habitacionales.
 7

Si se piensa que el ethos de

la política habitacional ha
sido subsidiar a la demanda
a través de vouchers para
fomentar la adquisición de
viviendas nuevas, pero nunca
ha sido integrada a programas
de desarrollo social ni de
superación de la pobreza
8 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

1 Déficit habitacional en Valparaíso

El primer ejercicio fue analizar la deficitaria por cada hogar extra en la

evolución del déficit habitacional desde vivienda. Por último, el hacinamiento
1996 a 2017 2 tanto a nivel nacional como de los núcleos, o bien, allegamiento
regional y de ciudad. Para el cálculo se interno, ocurre frente a la presencia de
utilizó la metodología y definiciones hacinamiento desde niveles medios 3 a
actuales de la encuesta Casen (2017), críticos y una dependencia económica
la que considera el déficit total como la medianamente baja respecto al jefe
suma de tres componentes: (i) viviendas del hogar; en concreto, son núcleos
irrecuperables, (ii) hogares allegados independientes distintos al del hogar
y (iii) núcleos hacinados. Las viviendas principal que no se han independizado
irrecuperables hacen referencia a cuando existe la posibilidad de hacerlo,
tres condiciones principales de la generando la situación de hacinamiento.
estructura física de una construcción:
Analizando la evolución del déficit a
el tipo de vivienda (casa, choza,
nivel nacional (Figura 1) presentado por
departamento, etc); las condiciones de
la encuesta CASEN (2017), se observa que
saneamiento, principalmente el acceso
el peso de las viviendas irrecuperables
a alcantarillado y agua; y, por último, el
ha ido disminuyendo sustantivamente su
índice de materialidad que considera
incidencia en el tiempo, evolucionando
las condiciones del pavimento, paredes
de cerca de 35% en los años 90 a poco
y techo. Si una vivienda es considerada
menos del 10% en la última década. Lo
de carácter no definitivo o resulta
anterior se contrapone al allegamiento
deficitaria en alguna de las componentes
de hogares, el cual ha triplicado su
estructurales previamente mencionadas,
incidencia, aumentando de un 23% a
entonces se considerará como
cerca del 60% en la misma ventana de
irrecuperable. Por su parte, los hogares
tiempo.
allegados, o allegamiento externo como
también se le conoce, corresponde Similarmente, en la región de Valparaíso
al exceso de hogares en una misma y el Gran Valparaíso (Figura 2) -que
vivienda; es decir, cuando cohabita más representa cerca del 50% del déficit
de un hogar, generalmente definido por regional-, existe un comportamiento
distintos jefes de hogares asociados similar, donde el déficit de viviendas
a distintos presupuestos alimenticios, irrecuperables es una pequeña fracción
entonces se considerará una vivienda del total, siendo la proporción de

allegados la que se comporta con más
fuerza en la zona. Esto indica altos niveles
de dependencia económica que dificultan
dejar una vivienda. En consecuencia, este
hecho refuerza nuestra hipótesis de que
el problema habitacional local no sólo
se debe a la falta de stock de viviendas,
sino que también a problemas de pobreza
dentro de los hogares.
En general, esta evolución cobra sentido
si se piensa que el ethos de la política
habitacional ha sido subsidiar a la
demanda a través de vouchers para
Figura 1 Evolución de déficit habitacional en Chile. Fuente: Casen (2017).
D É F I C I T, N O R M AT I VA Y MERCADO INMOBILIARIO 9
fomentar la adquisición de viviendas
nuevas, pero nunca ha sido integrada
a programas de desarrollo social ni de
superación de la pobreza. Similarmente,
es esperable que las viviendas en mal
estado también sean reemplazadas
por nuevos edificios en zonas céntricas
producto de los factores de substitución
que operan dentro de una ciudad 4 , lo cual
también implica que el valor de reemplazo
es mayor y, por lo tanto, se vuelve más
lejano para familias de menores ingresos.
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Figura 2 Evolución de déficit habitacional en la región de Valparaíso y su zona metropolitana. Fuente: Casen (2017).

Lo anterior guarda relación con las
conclusiones de Déficit Cero y el CPP
UC (Déficit Cero, 2022) sobre cómo los
problemas de vivienda irrecuperable son
propios de la vida rural, mientras que la
significancia de las otras dos dimensiones
es más bien urbana. Más aún, dentro de las
zonas metropolitanas, los problemas de
déficit se concentran en zonas de grupos
socioeconómicos bajos y medios, así como
también, éstos se dan en el pericentro
de las comunas costeras (Figura 3). Por
un lado, en Valparaíso y Viña del Mar el
déficit se concentra en zonas censales
con predominancia de grupos D en un
61% y 42%, respectivamente, mientras
que en Concón, Quilpué y Villa Alemana
el déficit se concentra en zonas C3 con
un 57%, 65% y 66%, respectivamente.
Figura 4 Déficit habitacional por comuna y grupo socioeconómico (GSE). Fuente: Censo (2017) y OCUC (2022).
D É F I C I T, N O R M AT I VA Y MERCADO INMOBILIARIO 11
Lo anterior cobra sentido si se considera
que las comunas de mayor tamaño tienen
mayor segregación y concentran más
pobreza (Garretón et al., 2020). Por otro
lado, la concentración del déficit en los
cerros de Viña del Mar y Valparaíso se
vuelve relevante si se considera que estos
anillos son concéntricos a los centros
urbanos de Viña del Mar y Valparaíso, los
que concentran mayores oportunidades
laborales al ser clústeres de comercio y
oficinas en la región (Aravena y Duarte,
2021). Además de ello, gran parte de
estas zonas fueron desarrolladas con
viviendas sociales en décadas anteriores,
constituyéndose como una zona
consolidada para segmentos bajos y
medios.
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GSE
principal

Pctg Deficit
Hab Censo
2017

Figura 3 Concentración de déficit habitacional y GSE por zona censal. Fuente: Censo (2017) y OCUC (2022).

Finalmente, producto que la información
estudiada sólo considera hasta 2017, se
replicó el trabajo realizado por Déficit
Cero (Mendía, 2022) para proyectar
la evolución de la oferta y demanda
habitacional en torno a los subsidios
habitacionales desde ese año hasta
el 2021. Para ello, se calcularon los
subsidios entregados en los últimos años
y se compararon con proyecciones de los
primeros siete deciles de la población para
Figura 5 Oferta y demanda acumulada 2017-2021. Fuente: Déficit Cero (2022).
Parte de lo anterior se puede entender
por la escasez de suelo y porque sus
precios son superiores a las comunas
vecinas, explicando en parte el éxodo
de la población hacia las comunas
D É F I C I T, N O R M AT I VA Y MERCADO INMOBILIARIO 13
cada comuna. Es interesante observar que
las brechas habitacionales también han
crecido de manera sustancial en el área
metropolitana, teniéndose un promedio
de 2.000 y 350 unidades más en promedio
en el Gran Valparaíso y el resto de las
comunas, respectivamente. Lo anterior da
cuenta nuevamente de que el problema se
ha ido exacerbando en el Gran Valparaíso,
siendo las comunas de Viña del Mar y de
Valparaíso las principales afectadas.
aledañas, donde adquirir una vivienda es
potencialmente más barato (Aravena y
Duarte, 2021).
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2V
 iviendas sociales:
entre regulación y mercado
Dadas las heterogeneidades entre el viviendas puesto que los beneficios
Gran Valparaíso y el resto de la región, usualmente son inferiores a los costos de
como también dentro de la conurbación, desarrollo 5 . Los benchmarks estudiados
estudiamos dos condiciones que datan de umbrales en torno a los 150 y
inciden directamente en el desarrollo 600 habitantes por hectárea para casas
de viviendas sociales: la normativa y departamentos, respectivamente.
urbana y los valores de los inmuebles Estudiando las condiciones normativas
habitacionales transados en los últimos de los 5 PRC del área metropolitana
años. se determinaron zonas que permiten
la construcción de viviendas sociales
Hoy en día, los subsidios habitacionales
debido a la altura permitida,
urbanos se componen principalmente
constructibilidad y densidades ya
de: (1)DS-49 que asocia viviendas para
mencionadas 6 .
grupos vulnerables, cuyo precio es
inferior a las UF 900 y donde el subsidio Una vez realizado el análisis se observa
cubre la gran mayoría de la vivienda; (2) que una gran cantidad de zonas permiten
DS-01 que se destina a clases medias, el desarrollo de viviendas sociales,
donde los vouchers entregados fluctúan tanto para casas como departamentos
entre UF 125 - UF 500 y cuyo precio no (Figura 6). Por lo general, se aprecia que
puede exceder las UF 2.200; (3) DS-19 la normativa es bastante permisiva a lo
que combina los dos anteriores y entrega largo de Viña del Mar y Valparaíso; sin
vouchers con mayor monto como embargo, cabe señalar que hay pocas
incentivo a la integración social dentro zonas de Quilpué y Concón aptas para la
de un proyecto; y (4) DS-52 que se destina construcción de este tipo de viviendas,
para el arriendo y que, en regiones como puesto que aproximadamente el 82%
la nuestra, su aporte es de hasta UF 4,2 y y 96% del suelo urbano no lo permite.
donde el arriendo no puede exceder las Esto se debe principalmente a que las
UF 11. densidades de edificación son bajas.
Situación opuesta a lo que ocurre en Villa
Con respecto a la normativa urbana, y
Alemana donde es posible desarrollar
según lo conversado con desarrolladores
departamentos de baja altura a lo
de viviendas sociales, la normativa juega
largo de la comuna. Lo anterior ayuda
un papel restrictivo en su construcción
a explicar por qué esta comuna ha
producto de que si una zona determinada
captado una gran cantidad de subsidios
en un PRC tiene densidad bajo ciertos
de integración durante los últimos años.
umbrales, resulta más difícil el proyectar
 C O N S T R U Y E N D O V A L P A R A Í S O : P R O P U E SDT ÉAFSI C
P IATR, AN O
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T A R YE LM D
ERÉ FCIACDI TO HI N
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I LI IOAN
RAI OL 15

Valparaíso Viña del Mar Concón Quilpué Villa Alemana Total

Casas 20,2% 7,6% 9,3% 3,8% 20,1% 11,0%

Departamentos 60,7% 65,5% 8,8% 0,4% 63,2% 47,1%

No permite 19,1% 26,9% 82,0% 95,8% 16,7% 41,9%

Tabla 1 N
 ormativa apta para viviendas sociales por comuna. Fuente: Elaboración propia en base a planes reguladores
de cada región

Figura 6 Planes reguladores y viviendas sociales. Fuente: Minvu (2022a, 2022b).

16 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

Como corolario de la Figura 6, la el cálculo del último avalúo fiscal 7. En

normativa puede excluir el desarrollo éste se aprecia que, en promedio, las
de viviendas sociales en una zona comunas del interior y de Valparaíso
determinada; sin embargo, existen califican para optar a un subsidio
lugares donde ésta sí lo permite y no habitacional, más aún, cerca del 70%
se construyen, siendo necesaria una de las propiedades en cada comuna
segunda variable para explicarlo. Un lo permite. Ello difiere de Viña del Mar
claro ejemplo de lo anterior es el borde y Concón donde el total de las ventas
costero de Viña del Mar, Concón y que permitirían aplicar un voucher es
Valparaíso, donde los requisitos de inferior al 50%. A pesar de ello, la ciudad
edificación son más laxos, pero cuyos jardín es la más demandada al cobrar
precios promedio son superiores a lo subsidios 8 , lo que grafica la disparidad
requerido por los subsidios actuales. entre las expectativas de la demanda
por subsidios y la oferta general, lo
Para ilustrar lo anterior, se presenta
cual se puede explicar debido al efecto
un resumen de las propiedades
centrípeto de la ciudad que la convierte
habitacionales transadas entre 2017 y
en la capital regional de facto (Aravena
2021, según el catastro del Servicio de
y Duarte, 2021).
Impuestos Internos (SII) utilizado para

Min Prom Max

P<Subsidio Total Ventas % Subsidio Sub. Cobrados
(UF) (UF) (UF)

Concón 506 4.350 72.753 833 4.968 16,8% 506

Quilpué 500 1.886 40.000 5.285 7.534 506 506

Valparaíso 500 1.956 32.868 6.182 9.124 67,8% 506

Villa Alemana 506 506 500 1.956 32.868 6.182 9.124

Viña del Mar 506 506 500 1.956 32.868 6.182 9.124

TOTAL 506 506 500 1.956 32.868 6.182 9.124

Tabla 2 Ventas de inmuebles residenciales por comuna. Fuente: SII.C (2022).

 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L 17

Oportunidades algunos
canales que buscamos
explorar en este documento.
Por lo demás, al incluir zonas
de interés para la vivienda
social, también se estaría
dotando a la planificación.

Ignacio Aravena
Ms. Urban Planning - NYU
Ph.D. (c) Regional and Urban Planning Studies – LSE
18 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

Dado lo anterior, se realizó un análisis viviendas sociales en Concón y Viña del

de interpolación (IDW) a través de una Mar son aquellas con menor probabilidad
variable dicotómica sintetizada en de emplazamiento, lo cual se debe a que
función de tener un precio de venta en éstas se transan inmuebles a precios
inferior a los UF 2.200 y contar con una muy superiores de lo permitido por los
superficie mínima de 37,5 m² (restricción decretos actuales. En conclusión, si bien la
del DS-49) para determinar si cumplen o normativa puede restringir la de viviendas
no potencialmente con lo requerido por un a ofertar, las zonas atractivas del
subsidio habitacional. Luego, el indicador mercado lo hacen desde el punto de vista
se analizó e interpretó como la densidad del precio, implicando que, sin ningún
donde se encuentran las zonas con mayor incentivo entre medio, es difícil pensar
probabilidad de vender a precios de que se puedan desarrollar viviendas
vivienda social. sociales en esos lugares.

De la interpolación (Figura 7) se aprecia Junto con ello, y gracias a las entrevistas

que la mayoría de los proyectos de a desarrolladores inmobiliarios de
viviendas sociales se emplazan en zonas viviendas sociales, también analizamos
donde se observan las dos condiciones el valor del suelo. Según los benchmarks
ya mencionadas. En contraste, sectores entregados en distintas entrevistas, el
con normativa beneficiaria, pero sin valor no puede exceder las 4-5 UF/m²

Figura 7 IDW de viviendas sociales y proyectos construidos (rojo). Fuente: SII (2022).
 D É F I C I T, N O R M AT I VA Y MERCADO INMOBILIARIO 19

para departamentos y 1-2 UF/m² para En conclusión, si bien la normativa

casas, de lo contrario los proyectos dejan puede bloquear el desarrollo de vivienda
de ser rentables. sociales, ésta no puede gatillar por sí sola
el desarrollo de este tipo de viviendas
Para estudiar los valores de suelo en la
producto que existen fuerzas en sentido
zona, se realizó una interpolación similar
contrario que pueden inhibir la voluntad de
a la de la Figura 7 9 utilizando los valores
desarrolladores inmobiliarios por construir
de suelo en vez de los de propiedades.
en dichas zonas. En consecuencia, es el
Analizando lo anterior se ve claramente
mercado inmobiliario lo que determina
que las periferias de cada una de las
la decisión de localización. En otras
comunas estudiadas son las zonas con
palabras, si los precios son superiores
mayor probabilidad de desarrollo de
a lo permitido por las políticas públicas
viviendas sociales, mientras que el centro
no se venderán viviendas de interés
y los respectivos sub-centros comunales
social pues su mayor y mejor uso 10 dista
tienen una dinámica distinta. Esto
de las restricciones impuestas por cada
explica con mayor fuerza los patrones de
programa11 .
localización a lo largo de la conurbación
y, cómo, nuevamente, la mayor restricción
proviene del mercado inmobiliario antes
que de la normativa.

Figura 8 IDW de viviendas sociales y precios unitarios de suelo. Fuente: SII (2022)
20 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

PROPUESTAS
HABITACIONALES

Del apartado anterior podemos apreciar una serie de desafíos

normativos y de mercado a lo largo del Gran Valparaíso. La
magnitud de estos desafíos varía dependiendo de cada comuna.
Así, en las comunas costeras las condiciones de mercado desplazan
el desarrollo de viviendas sociales a su periferia, mientras que en
las ciudades interiores las barreras son principalmente normativas,
pues los precios de venta cumplen las condiciones para el desarrollo
de proyectos.

De aquí se desprende una conclusión importante: puesto que

las políticas actuales tienen poco margen de acción en las zonas
donde el déficit habitacional es mayor, o aumentan los subsidios
-los cuales pueden ser poco incidentes a largo plazo 12 -, o bien, se
desarrollan herramientas locales de gestión de suelo para generar
incentivos a la construcción de viviendas sociales.

En definitiva, cualquier política deberá satisfacer condiciones

locales para evitar las barreras en la consolidación de viviendas
sociales. En algunos casos, esto requerirá la modificación de la
regulación local para generar los incentivos adecuados, mientras
que en otros será necesario crear las condiciones bases para que la
normativa no entorpezca su desarrollo.

En este orden de ideas, proponemos cuatro medidas que podrían

contribuir a aliviar los índices del déficit habitacional en el Gran
Valparaíso: (i) crear bonos de inclusión para zonas céntricas,
(ii) potenciar la microrradicación y el desarrollo local en zonas
periféricas de las comunas costeras, (iii) modificar el PRC de Quilpué
y (iv) dar mayor relevancia a la planificación intercomunal para
generar planes de vivienda que puedan interactuar de manera
transversal a las municipalidades, mientras que, a su vez, generen
incentivos que no intervengan los equilibrios de mercado existentes
-i.e., que no afecten a los precios de suelo 13 -.
 21

Aplicación de
bonos de densidad

Fomentar los programas

de microrradicación

Cambiar normativas en
zonas con mercados
atractivos

Fortalecer la
planificación regional
y el rol de los GORE
22 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

Bonos de inclusión en zonas céntricas y consolidadas

Una primera propuesta guarda de estacionamientos subterráneos un

relación con el desarrollo de zonas de ejemplo de ello (Aravena, 2022a) 16 .
inclusión donde el mercado inmobiliario
En primer lugar, la literatura nos muestra
incompatibiliza la compra de terrenos
que existe la opción de hacerlo de
con valor de vivienda social. Este es
forma voluntaria (Voluntary Inclusionary
un problema estudiado en otros países
Housing, VIH) o de manera obligatoria
donde, en vez de desarrollar viviendas
(Mandatory Inclusionary Housing,
públicas a través de la adquisición
MIH). Existen casos de estudio donde
de terrenos, se dan bonos normativos
el MIH ha generado efectos opuestos
para no irrumpir con las dinámicas
y ha desinhibido a los desarrolladores
inmobiliarias del sector14 . En la mayoría
inmobiliarios, debido a que éstos
de los casos, esta política incentiva
simplemente prefieren construir sus
la construcción de proyectos de
proyectos en otras zonas para evitar la
integración social a cambio del aumento
obligación de incorporar parámetros
en parámetros como la constructibilidad
de integración social. Esta decisión es
y la densidad.
económicamente racional en aquellas
Por lo general, existe un benchmark localidades donde la brecha de valores
convergente al 20% en diversas entre mercado y vivienda con subsidio
experiencias internacionales; sin es mayor que el beneficio ofrecido.
embargo, este número en sí no asegura Un ejemplo de ello es el centro de
la ecualización de los valores del Manhattan, donde la implementación
terreno, por lo que no implican una del MIH ha generado una baja cantidad
indiferencia en la decisión de construir o de proyectos (Kober, 2019), lo cual difiere
no las unidades sociales que gatillan el de las políticas voluntarias en donde no
beneficio urbano 15 . En consecuencia, es es una obligación aplicarlos.
necesario estudiar las brechas de valor
En segundo lugar, los bonos de densidad
entre ambas opciones para determinar
también pueden gatillar un mayor
un porcentaje que no disrumpa con las
potencial de construcción y atraer a más
tendencias del mercado local. De la
empresas a una zona, lo cual también
misma manera, es relevante estudiar en
podría actuar como un catalizador para
su totalidad el proyecto, pues incluso
cambios locales con respecto a los GSE
con un bono de densidad puede haber
originarios del sector -lo que se conoce
restricciones a la rentabilidad económica
como gentrificación-. En consecuencia,
de un proyecto, siendo los requerimientos
 23

Los bonos de densidad

también pueden gatillar
un mayor potencial de
construcción y atraer a más
empresas a una zona, lo cual
también podría actuar como
un catalizador para cambios
locales con respecto a los
GSE originarios del sector
24 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

es importante tomar en consideración la la zona, los que se conjugan incluso

consolidación de un sector y el potencial con industria no nociva y comercio de
inmobiliario que no se ha gatillado, ya escala barrial. De la misma manera, el
que si las zonas son lo suficientemente corredor de Viana-Álvarez presenta
atractivas la probabilidad de expulsión esa heterogeneidad, además de tener
de los residentes es mayor. Un caso precios de venta más bajos que en las
icónico de lo anterior es Williamsburg zonas mencionadas previamente.
en Nueva York, el cual aplicó aumentos
Teniendo en cuenta lo anterior, se realizó
en los parámetros constructivos para
el ejercicio de evaluar un proyecto en
aumentar la capacidad de construcción
la zona oriente de Viña del Mar, donde
de viviendas. Sin embargo, dada su
el valor del suelo es cercano a 40-45
ventajosa localización -que conecta
UF/m² para predios con potencial
inmediatamente con el centro de
inmobiliario 17. Según la normativa del
Manhattan-, el cambio terminó con la
sector, es posible desarrollar proyectos
construcción de viviendas cuyos precios
de hasta 8 pisos con una densidad de
de venta y arriendo eran tan altos
980-1040 habitantes por hectárea, lo
como al otro lado del río. Ante ello, es
cual equivale a cerca de 50 unidades en
relevante considerar la elasticidad de
un terreno de 2000 m² y cuyo precio de
los mercados locales y los potenciales
mercado es cercano a las 90-95 UF/m². Si
drivers que gatillen el cambio social en la
a lo anterior se aplica un bono del 30%,
zona (Aravena, 2022a).
se podrían construir 16 viviendas sociales
Pensando en el caso local, es difícil en dos pisos más, los cuales, por su
consignar que una inmobiliaria dedicada valor de venta y superficies requeridas,
a la venta de departamentos con valor implicarían un valor unitario cercano a
superior a las UF 10.000, con vistas al mar 35 UF/m² -casi un 40% del valor base-.
y destinados a segunda vivienda – como Una vez realizado el cálculo anterior,
los ponientes de Viña del Mar-, llegue a el valor del suelo converge a un monto
considerar agregar viviendas sociales muy similar a lo evaluado en la ausencia
en sus condominios, pues los mercados de viviendas sociales. El fundamento
objetivos son altamente disímiles entre de ello es que parte de los costos de
otros. No obstante, en la zona oriente construcción están absorbidos por el
del centro, donde la mixtura es mayor y proyecto base, lo que implica que el
los proyectos tienen un precio levemente margen de costos y ventas subsidiadas
menor, sí podrían darse este tipo de mix se netean, evitando el impacto en el
puesto que todavía existen antiguos valor del suelo.
conjuntos de casas con GSE mixtos en

Dado que los valores de terreno no
variarían, la dinámica inmobiliaria no sería
irrumpida. Más aún, las rentabilidades
sobre la inversión serían similares, pero
como se venderían más unidades, la
utilidad neta del inversionista crecería
también. En consecuencia, el bono podría
implicar un negocio más atractivo para el
desarrollador puesto que se maximiza su
utilidad sin cambiar su disposición a pago
por el suelo.
A modo de proteger las viviendas en
sectores como éstos, una recomendación
sería que una vez finalizado el proyecto
las viviendas fueran vendidas a una
organización sin fines de lucro, o incluso
a la municipalidad, para que luego sean
arrendadas en base al DS N°52. Si se
ITEM
Ventas 379,600
Departamentos
Viviendas sociales
Costos desarrollo
Suelo (UF)
Suelo (UF/m²)
Utilidad
Rentabilidad s/inversión
Tabla 3 Estimación bonos de densidad. Fuente: elaboración propia en base a datos aportados por inmobiliarias locales.
P R O P U E S TA S H A B I TAC I O N A L E S 25
considera una vivienda de UF 2.200 y
una tasa de capitalización del 5%-5.5%,
el arriendo convergería a los UF 11 que se
exigen para la región. Así, la inmobiliaria
podría construir y vender para que
luego un tercero opere a perpetuidad y
permita tener viviendas sociales en zonas
centrales de manera constante.
Al estudiar la construcción de edificios
habitacionales de los últimos años
pre-pandemia en las zonas de los Oriente
y del eje Viana-Álvarez, podemos apreciar
un volumen cercano a las 500 unidades
anuales, lo que implica que una política
como la mencionada podría tener un
potencial de impacto de 100-150 unidades
al año.
S/VS C/VS
409,200
52 52
0 16
254,013 275,732
80,719 80,791
40.4 40.4
44,868 52,677
13% 15%
26 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

Microrradicación en los cerros de Viña del Mar y Valparaíso

Así como las zonas céntricas de alto durante los años 60 y 70 y que gozan
valor dificultan la construcción de de oportunidades normativas para
viviendas sociales por el alto precio micro densificarlos. Lo anterior podría
de suelo, las zonas periféricas de las ayudar a aliviar presiones de déficit a
comunas costeras tienen pocos terrenos través de vivienda construida ampliada
disponibles, además de ser barrios que, actualmente, no está regularizada
consolidados en donde las ampliaciones ni considerada como dos entidades
informales sin regularizar son comunes independientes para efectos de
entre distintas generaciones de un enumerar hogares en las estimaciones
núcleo familiar (FAU, 2020). Para efectos del déficit habitacional. Más allá del
del cálculo del déficit habitacional, estas impacto numérico de este cálculo, se
familias contarían como allegadas; no podría reconocer una realidad que cada
obstante, en diversos casos las viviendas vez toma mayor lugar en la sociedad
se separan de manera informal por chilena y que dice relación con que
pisos18 . distintas generaciones residan en un
mismo predio, sin que ello implique
Al reconocer esta realidad nuevamente
necesariamente que estén allegados si
se vuelve al problema de la escasez de
es que han aumentado la capacidad de
suelo, además de que los programas
carga de la vivienda.
actuales no reconocen las dinámicas
familiares que buscan mantener redes y Las presiones anteriores podrían aliviarse
no ser desplazadas a zonas más alejadas a través de dos instancias: construcción
de la ciudad. de nuevas unidades en sitio habitado y la
regularización de viviendas existentes.
Una potencial solución a este flagelo es
la aplicación de condominios pequeños a El primer punto considera trabajar a
través de la microrradicación, concepto través del Art. 6.2.9 de la Ordenanza
que alude al aprovechamiento de lotes General de Urbanismo y Construcciones
de pequeña superficie y sus posibilidades (OGUC) para permitir la construcción
normativas para permitir más de una de más de una vivienda en un mismo
vivienda en ellos. predio cuando éstas sean económicas19.
Con lo anterior, podrían crearse
Este concepto no es nuevo, pues desde
pequeños condominios en copropiedad
los años 90 que se ha mencionado su
administrados por un núcleo familiar, lo
potencial (Tapia et al., 2012). La idea
cual no cambiaría las dinámicas sociales
original se remonta a aprovechar la
entre ellos, pero sí permitiría reducir
buena localización de lotes urbanizados
 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L 27

Estos condominios son

factibles a través del
subsidio DS 49, lo cual
podría masificarse a través
de una adecuada normativa
local, así como apoyando
la regularización de estos
proyectos
28 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

Figura 9 Ejemplo propuesta micro condominio 9x18. Fuente: Tapia (2016).


significativamente el déficit en zonas
donde éste se concentra. Para que el
artículo anterior pueda ser utilizado, los
sitios deben provenir de operaciones sitio,
o bien, ver su construcción beneficiada a
través de subsidios habitacionales como
lo es el DS-49 en sitio propio.
El segundo elemento podría enfrentarse
con una figura similar a las entidades
de gestión inmobiliaria social (EGIS), las
cuales fueron utilizadas hace más de una
década para gestionar viviendas sociales
masivas. No obstante, ahora podrían
ser asociadas a la microrradicación y
la regularización de viviendas en sitio
propio que ya hayan sido construidas.
De cualquier manera, ello requeriría de
algunos cambios normativos, pues los
requerimientos de estacionamientos y
otras condiciones normativas podrían
dificultar su implementación masiva
(Urrutia et al., 2021). En estos casos,
cada municipalidad en conjunto con
organizaciones sin fines de lucro, tendrían
la oportunidad de ayudar en la gestión
sin tener que adquirir terrenos nuevos,
por lo que tampoco se verían afectados
equilibrios de mercado. No obstante,
el efecto de las nuevas construcciones
podría generar un embellecimiento
del sector que incluso ayudaría a una
mayor capitalización de las propiedades
en dichos barrios (Ooi and Le, 2013;
Zahirovich-Herbert and Gibler, 2014).
Un ejemplo de implementación de esta
política pública son los denominados
“condominios 9x18” (Tapia, 2016). En este
P R O P U E S TA S H A B I TAC I O N A L E S 29
caso (Figura 9), se proponen viviendas de
60 m² en volúmenes de 3-4 pisos, donde se
busca aprovechar la capacidad de carga
de densidad de los lotes para ordenar el
territorio con una densidad controlada
que mejore estándares higiénicos y de
seguridad frente a las ampliaciones no
regularizadas que se ven con frecuencia
a lo largo del país. Esto permitiría reciclar
suelos urbanos sin expulsar residentes
y permitiendo mantener las redes ya
mencionadas.
Un impacto directo de lo anterior sería la
micro densificación de estos barrios, lo
cual decantaría en una mayor necesidad
de servicios y, por tanto, de oportunidades
de negocios para consolidar aún más
algunos barrios que vienen con estas
dinámicas, como, por ejemplo, sectores
de Miraflores Alto, el Mirador de Reñaca
y algunos barrios de Gómez Carreño.
En algunos casos, estas localidades
ya cuentan con supermercados y
equipamiento de pequeña y mediana
escala, por lo que son zonas que proveen
servicios y tienen un atractivo para que
las familias históricas de la zona deseen
quedarse y no mudarse a otros barrios en
búsqueda de una solución habitacional.
Lo anterior podría ser un catalizador para
atraer usos mixtos y generar microcentros
de desarrollo local para potenciar barrios,
como los centros comerciales de menor
escala donde se aprecian farmacias,
servicios de delivery y locales de comida,
entre otros.
30 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

Revisar las densidades en Quilpué

A diferencia de las comunas costeras, ello, recomendamos que la próxima

Quilpué tiene diversas zonas donde modificación del PRC considere lo
es posible adquirir suelos y vender anterior para definir zonas de interés
propiedades a valores permitidos por social, lo cual podría ayudar a densificar
los distintos subsidios habitacionales; parte del centro como también permitir
sin embargo, sus bajas densidades viviendas sociales en zonas bien
hacen que su desarrollo sea difícil. Ante localizadas para sus residentes.

Planificación Metropolitana e integrada

Finalmente, para lograr lo anterior Junto con ello, se podrían generar

de manera articulada, la gobernanza estrategias de intervención entre
metropolitana es fundamental distintos actores utilizando diversos
puesto que ésta articula el desarrollo instrumentos de política pública, lo
urbano entre comunas de una misma que podría catalizar el desarrollo de
conurbación (Aravena, 2022a). Por lo viviendas en zonas estratégicas que
mismo, se recomienda revisar el Plan cuentan con potencial urbano y que
Regulador Metropolitano de Valparaíso son atractivas para la sociedad. Un
(PREMVAL) y definir zonas de interés ejemplo de lo anterior sería el sector del
social a lo largo de éste. Con lo anterior, Almendral en Valparaíso, el cual goza
el peso de las modificaciones no sólo de una alta vacancia. En este caso, un
lo llevarían las municipalidades, sino plan maestro apoyado de inversión y
que sería un trabajo en conjunto con gestión municipal podría permitir la
el Gobierno Regional y la Seremi de revitalización de una zona céntrica que
Vivienda y Urbanismo para definir actualmente se encuentra en situación
un plan a largo plazo que permita de abandono.
enfrentar el déficit habitacional de
manera conjunta a lo largo del área
metropolitana.
C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L 31
32 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

NOTAS

1 P
 ara ilustrar este punto, cerca del 5 D
 ado que los subsidios 9 E
 n este caso la muestra es muy
60% de la pobreza multidimensional habitacionales tienen límites de inferior a la obtenida para el
en la encuesta CASEN 2017 es precios, una de las formas de hacer análisis de venta de inmuebles, por
explicada por vivienda y empleo económicamente viable estos lo que puede haber zonas donde
y seguridad social. Esto cobra proyectos es optimizar costos y la la falta de referencias afecte
relevancia si se considera también cantidad de unidades por unidad al resultado. Sin embargo de lo
que los quintiles más bajos tienen de suelo. Ante ello, la maximización anterior, se trabaja con 12 vecinos
menor participación laboral e de la densidad, que se mide en por punto y la interpolación utiliza
ingresos, siendo ellos los más habitantes por hectáreas, es un distancias inversas para tomar en
expuestos a tener problemas de parámetro clave en la búsqueda de consideración la separación entre
acceso a vivienda. terrenos con potencial de vivienda puntos.
social.
2 Por razones metodológicas, se 10 El concepto de mayor y mejor
excluye del cálculo la encuesta 6 E
 n diversos casos la altura y uso se utiliza en tasaciones y
CASEN 2020 puesto que ésta densidad hacen referencia a ser es homólogo al de costo de
no fue presencial, lo que sesga libres o a la OGUC, por lo que se oportunidad en economía. En
potencialmente la dimensión de considera el mejor escenario en este caso, si las viviendas se
viviendas irrecuperables. concordancia a otros parámetros. venden en promedio sobre las UF
a tener problemas de acceso a 2.200, el costo de oportunidad de
3 Una vivienda tiene hacinamiento vivienda. desarrollar viviendas de interés
medio si la cantidad de personas social es mermar la utilidad del
por dormitorio es superior a 2,5 7 D
 iversas propiedades estaban gestor por debajo del equilibrio en
catalogadas con precio $0 u la zona de emplazamiento.
4 L
 os canales de operación de otro similar, además de observar
los factores de substitución transacciones a precios bajos, 11 En el Anexo N°1 se puede apreciar
asocian que, a medida que crece lo que potencialmente podía una demostración matemática de
la población, la demanda por responder a transacciones entre cómo el valor de una propiedad
inmuebles es mayor, traduciéndose partes relacionadas o de bienes está altamente relacionado con
en mayores valores de suelo. En habitacionales derivados, como el de suelo y, por ende, cualquier
consecuencia, la mayor demanda bodegas de departamentos. Dado impacto en éste significa una
también se traduce en incrementos ello, se estableció un corte en las menor disposición a pago por
en la densidad habitacional, lo cual UF 500. un terreno para el desarrollo
permite reemplazar la incidencia inmobiliario.
del suelo al dividir por un mayor 8 Según estadísticas del MINVU.
número de unidades el suelo que ha
incrementado su valor.

12 Es intuitivo pensar que si aumentan
los subsidios los precios tenderán
a subir en el mediano plazo, ya
que con el alza del beneficio los
oferentes podrían vender más caro
y seguir capturando una demanda
superior a la oferta de propiedades
en ese rango. Un claro ejemplo
de esto es la renovación urbana
en Santiago y cuyo subsidio
estimuló la compra de viviendas
en el centro de la ciudad, lo cual
posteriormente implicó valores
de inmuebles superiores a lo
permitido por éstos, situación que
se mantiene hasta la fecha.
13 E
 s intuitivo pensar que, si los
incentivos son muy beneficiosos,
los precios de suelo también
podrían aumentar puesto que
la disposición a pago podría ser
mayor también.
14 E
 ste punto lo consideramos
relevante puesto que, si el Estado
confía solamente en la compra
de terrenos bien localizados, es
probable que gran parte del monto
total del subsidio sea absorbido
por el suelo. Por lo demás, al
generar vivienda con condiciones
distintas que reemplace al stock
potencial, existe el riesgo de
generar mayor escasez en aquellas
que no sean parte del conjunto
estatal; luego, los precios subirían
y, por ende, los valores de suelo
también, haciendo cada vez más
difícil cumplir con el objetivo de la
política pública.
N OTA S 33
15 L
 a demostración de ello se
desprende del Anexo 1, puesto que
si el precio de venta es menor, una
forma de ecualizar la utilidad es
permitiendo un mayor volumen de
construcción.
16 Si el costo promedio de un
subterráneo es 12 UF/m² y los
requerimientos de estacionamiento
son aproximadamente 25 m²
por unidad, entonces cualquier
unidad con precio menor a UF
300 implicaría una pérdida. Por lo
general, los estacionamientos en
proyectos inmobiliarios se venden
a valores inferiores a ello.
17 En el anexo dos se muestra un
ejercicio residual que respalda el
valor del suelo en la zona.
18 Motivo por el cual tendemos a
pensar que el cálculo del déficit
habitacional está sobreestimado
con respecto a los allegados, los
cuales cada vez crecen más con
relación a las otras componentes
del déficit.
19 U
 na vivienda económica difiere de
la social, siendo la primera aquella
que tiene una superficie menor a
140 m².
34 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

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on housing prices. Journal of Housing Economics 26, 1–18. https://doi.org/10.1016/j.
jhe.2014.06.003
36 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

ANEXOS

En su base, un proyecto inmobiliario se puede modelar considerando

que las ventas (V) son equivalentes al costo del terreno (T), la
construcción (C), la gestión (G) y las utilidades (U) que éste deja.

Por lo general, tanto las ventas (V) como la construcción (G) se

expresan en función de su costo unitario y el total de metros
cuadrados a desarrollar, los cuales se relacionan entre sí puesto
que las propiedades DFL-2 utilizan toda la constructibilidad como
superficie útil (vendible), a la cual se le agregan espacios comunes
(no mayores al 20%) para totalizar el cuerpo a construir (el costo de
construcción)

Además de lo anterior, tanto las utilidades (U) y la gestión (G) se

miden como porcentaje del costo de construcción (C), implicando:

Finalmente, la ecuación base se puede escribir como:

 DEMOSTR ACIÓN BONOS DE DENSIDAD 37

Producto que (1+α+β+γ) > 0, lo podemos sintetizar como un nuevo

factor, Ω > 1:

La ecuación anterior nos deriva que el valor del terreno se ve

principalmente afectado por los m² construibles – dados por cada
zona de cada Plan Regulador Comunal (PRC)-, el valor de venta UF/
m² y el costo de construcción UF/m². Finalmente, cabe destacar
que como se trata de viviendas acogidas a DFL-2, la superficie de
venta viene dada por la constructibilidad y el tamaño del predio,
implicando finalmente:

En la actualidad, el costo de oportunidad de una vivienda social

implica, en muchas zonas, un menor monto UF/m² de venta y, por lo
tanto, una menor disposición a pago por el terreno que desarrollos
sin subsidios e, incluso, otros usos de suelo. Es por ello que este
diferenciar puede ser ecualizado con un incremento en IC para
mantener que T se mantenga similar.

Algunos PRC han comenzado a incluir beneficios normativos que

inciden directamente en los m² construibles cuando se incluya
vivienda social; sin embargo, ello no se realiza ecualizando la
diferencia entre alternativas de ventas, por lo que, en diversas
situaciones, la disposición a pago de un terreno sigue siendo menor
a lo esperado por el mercado.
38 C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L

ANEXOS

Evaluación - sin viviendas sociales

Cant
1 INGRESOS Sup [m²] Sup Tot. [m²] [UF/m²] Total [UF] [UF/Un]
[Un.]
1.1 UN. HABITACIONALES
1.1.1 2D+2B 60 26 1.560 93,3 145.600,0 5.600,0
1.1.2 3D+2B 85 26 2.210 94,1 208.000,0 8.000,0
1.1.3 Bodegas 52 5.200,0 100,0
1.1.4 Estacionamientos 52 20.800,0 400,0

1.5 TOTAL 379.600,0

Cant
2 EGRESOS Sup [m²] Sup Tot. [m²] [UF/m²] Total [UF] [UF/Un]
[Un.]

2.1 CONSTRUCCIÓN 8.713 21,3 185.253

2.1.1 Departamentos 4.712,5 1 4.713 22,0 103.675

2.1.3 Estacionamientos 4.000,0 1 4.000 12,0 48.000
2.1.4 A. Verdes 1.560 1 1.560 1.560 4.000
2.1.5 IVA* 29.578

2.2 C. INDIRECTO % CDC 24,8% 45.984

2.2.1 Arquitectura e Ing UF/m² 0,4 3.485

2.2.2 ITO % CDC 2,0% 3.705
2.2.3 Permisos y derechos % CDC 3,0% 5.558
2.2.4 C. Legal % CDC 2,0% 3.705
2.2.5 G. Generales y Adm. % CDC 4,0% 7.410
2.2.6 Publicidad y promoción % CDC 3,0% 5.558
2.2.7 Comisión ventas % Ventas 2,0% 7.592
2.2.8 C. Financiero % CDC 4,8% 8.972

2.4 IVA Inmobiliario % Ventas 6,0% 22.776

2.5 TOTAL 254.013

UTILIDAD
3 125.587
(Antes de Impuesto)

Suelo UF/m² 40,4 Inc./Ventas 21% 80.719

UTILIDAD
44.868 s/c
(Antes de impuesto)

Sobre costos 13%

 E VA LUAC I O N E S EC O N Ó M I C A S 39

Evaluación - con viviendas sociales

Cant
1 INGRESOS Sup [m²] Sup Tot. [m²] [UF/m²] Total [UF] [UF/Un]
[Un.]
1.1 UN. HABITACIONALES
1.1.1 2D+2B 60 26 1.560 93,3 145.600,0 5.600,0
1.1.2 3D+2B 85 26 2.210 94,1 208.000,0 8.000,0
1.1.3 Bodegas 52 5.200,0 100,0
1.1.4 Estacionamientos 52 20.800,0 400,0
1.1.5 VIS 52 16 832 35,6 29.600,0 1.850,0

1.5 TOTAL 409.200,0

Cant
2 EGRESOS Sup [m²] Sup Tot. [m²] [UF/m²] Total [UF] [UF/Un]
[Un.]

2.1 CONSTRUCCIÓN 9.753 20,8 202.723

2.1.1 Departamentos 4.712,5 1 4.713 22,0 103.675

2.1.2 VIS 1.040,0 1 1.040 18,0 18.720
2.1.3 Estacionamientos 4.000 1 4.000 12,0 48.000
2.1.4 A. Verdes 2.000 1 2.000 2,0 4.000
2.1.5 IVA* 11.597

2.2 C. INDIRECTO % CDC 24,8% 50.233

2.2.1 Arquitectura e Ing UF/m² 0,4 3.901

2.2.2 ITO % CDC 2,0% 4.054
2.2.3 Permisos y derechos % CDC 3,0% 6.082
2.2.4 C. Legal % CDC 2,0% 4.054
2.2.5 G. Generales y Adm. % CDC 4,0% 8.109
2.2.6 Publicidad y promoción % CDC 3,0% 6.082
2.2.7 Comisión ventas % Ventas 2,0% 8.184
2.2.8 C. Financiero % CDC 4,8% 9.766

2.4 IVA Inmobiliario % Ventas 6,0% 22.776

2.5 TOTAL 275.732

UTILIDAD
3 133.468
(Antes de Impuesto)

Suelo UF/m² 40,4 Inc./Ventas 20% 80.791

UTILIDAD
52.677 s/c
(Antes de impuesto)

Sobre costos 15%

C O N S T R U Y E N D O VA L PA R A Í S O : P R O P U E S TA S PA R A E N F R E N TA R E L D É F I C I T H A B I TAC I O N A L 40

AUTORES
Ignacio Aravena
Ms. Urban Planning - NYU
Ph.D. (c) Regional and Urban Planning
Studies – LSE

Pedro Maiz
Pasante de Investigación P!ensa
Estudiante Ms. economía – UC

AGRADECIMIENTOS
Queremos expresar nuestro
agradecimiento a diversas empresas
inmobiliarias locales por su
participación y entrevistas para el
desarrollo de este estudio

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