Tema 22 - 2ª parte

COMPRAVENTA, LA PERMUTA
LA CESIÓN DE FINCA O APROVECHAMIENTO
URBANÍSTICO A CAMBIO DE CONSTRUCCIÓN
FUTURA
 Incumplimiento
del contrato de compraventa
• Vendedor o el comprador incumplen sus obligaciones
• Puede producirse:
1. un incumplimiento esencial (vendedor no entrega el bien o
entrega un bien que no es de su propiedad, el comprador no paga, el
bien entregado no es el pactado, el bien resulta inepto o inhábil…)
2. un cumplimiento defectuoso (el bien es de inferior calidad, el
vendedor se retrasa en el entrega y causa perjuicios al comprador…)
 Problema de la doble venta
• La misma cosa es vendida por su dueño a distintos compradores, pero ninguno de ellos
ha llegado a adquirir la propiedad
• Solución  art. 1473 del CC
Bien mueble: la propiedad se transmite a la 1ª persona que tome la posesión de la cosa
(buena fe)
Bien inmueble: adquiere la propiedad el comprador que haya inscrito antes su derecho en el
Registro de la Propiedad
Si no hubiera inscripción, el comprador que posee antes el inmueble de buena fe
Si falta posesión, el comprador de buena fe que presente título de fecha más antigua
 Doble venta inmueble
STS 14 junio 2000
Bernardo (nudo propietario)
COMPRAVENTA
Pedro (usufructuario) José Manuel
FINCA
9 de junio de 1983, en escritura pública notarial
José Manuel no inscribió su título en el Registro de la Propiedad
Construye un invernadero en la finca
20 de enero de 1989 Bernardo recibió un préstamo de Francisco (18.000€) que garantizó
constituyendo una hipoteca sobre la finca, que figuraba a nombre de Bernardo en el
Registro de la Propiedad. Bernardo no paga el préstamo, la finca se vende en pública
subasta al propio Francisco que la inscribe en el Registro a su nombre
Remedios frente al incumplimiento
•Art. 621-37 CCC reconoce los siguientes remedios:
1. Cumplimiento específico
2. Suspensión del pago o de la entrega del bien
3. Resolución del contrato
4. Reducción del precio
5. Indemnización por daños y perjuicios
Los remedios son acumulables si son compatibles (art.621-37.2 CCC)
 El vendedor puede corregir la falta de
conformidad
• Dos supuestos
1) Si entrega el bien antes de plazo y el bien no es conforme, puede
corregir la prestación (art. 621-39.1 CCC)
2) Si tras entregar el bien en plazo, el comprador notifica falta de
conformidad y el vendedor subsana el defecto (Art. 621-39.2 CCC)
 Aplicación de los remedios
• Compensatorios  si se pretende restablecer la situación como si no
hubiera incumplimiento
1. Cumplimiento específico lo pueden solicitar vendedor o comprador
Hay supuestos que no resulta posible, art. 621-38 CCC
2. Reducción del precio (remedio para el comprador) art. 621-42 CCC
En ambos casos, se puede además exigir remedio indemnizatorio
art. 621-37.2 CCC
Aplicación de los remedios
• Remedios sustitutorios  se quiere volver a la situación previa a la
resolución del contrato
3. Resolución del contrato, art. 621-41 CCC
Lo pueden solicitar vendedor y comprador en caso de incumplimiento
esencial
Comporta la restitución de las prestaciones
Se puede añadir el remedio indemnizatorio art.621-37.2 CCC
 Aplicación de los remedios
4. Suspensión de las obligaciones: pueden solicitarlo vendedor y
comprador
Supuestos, art 621-40 CCC
- Si han de cumplir sus obligaciones a la vez
- Si una parte ha de cumplir después de la otra y la primera no cumple
- Si una parte tiene que cumplir su obligación antes de la otra, pero tiene
motivos para creer que la otra no va a cumplir.
•
Aplicación de los remedios
5. Indemnización por daños y perjuicios, siempre es acumulable con
los demás remedios, art. 621-37.2 CCC
Los daños deben demostrarse!

• Plazo de ejercicio de todos los remedios:

3 años desde que pudieron ejercerse, art. 621-44 CCC
 LA PERMUTA
• Contrato por el cual cada parte se obliga a entregar a la otra un bien
conforme al contrato y a transmitir su titularidad (art. 621-56.1 CCC)

• ¿Qué ocurre si la prestación de una parte consiste en bien + dinero?

El contrato se califica como permuta si el valor de los bienes es
igual o superior al importe del dinero (art.621-56.2 CCC)
Características de la permuta
1. Contrato con finalidad transmisiva: genera obligación de entregar
el bien, no transmite la propiedad es necesaria la entrega
2. Es un contrato consensual
3. Es un contrato oneroso y conmutativo
 Régimen jurídico de la permuta
Arts. 621-56 y art. 621-57 CCC
Aplicación de las normas de la compraventa en lo que sean
compatibles (art.621-57 CCC)
 CESIÓN DE FINCA A CAMBIO DE
CONSTRUCCIÓN FUTURA
• Contrato con finalidad transmisora
• Concepto: art. 621-58 CCC
Una de las partes contratantes (CEDENTE) cede una finca, o un derecho
de aprovechamiento urbanístico o cualquier derecho real que conlleve
la facultad de edificar
A cambio, la otra parte (CESIONARIO) le entregará una construcción
futura o resultante de una rehabilitación
 Objeto de la cesión que efectúa el cedente

• Una finca
• Un derecho de aprovechamiento urbanístico o cualquier derecho que
conlleve la facultad de edificar (ej. Derecho de superficie, derecho de
vuelo)
 Características del contrato de cesión
de finca a cambio de construcción
futura
• Contrato no formal pero la oponibilidad del contrato a terceros requiere su inscripción
registral (art.621-66 CC)  forma “ad probationem”
• No es un contrato que se presuma celebrado “intuitu personae” (621-60.6 CCC)
• Es un contrato consensual
• La adquisición de la vivienda, local o edificación futura tendrá lugar con su entrega,
art. 621-61 CCC
• Para identificar viviendas, locales o edificaciones futuras que deberá entregar el
cesionario, es necesario que se describan de acuerdo con el régimen de la propiedad
horizontal (art. 621-58)  arts. 553-1 y ss CCC
 Efectos de la resolución del contrato
• Restitución recíproca de las prestaciones
• El cedente recupera la propiedad de la finca y adquiere la construcción por
accesión, pero deberá pagar al constructor los gastos (art. 621-65.1 CCC)
• Si el coste de finalización de las obras es superior a la mitad del coste de la
construcción pactada, el cedente puede optar por el derribo al cargo del
cesionario(art. 621-65.2 CCC).