Contratos Civiles

PROMESA DE VENTA Y FIANZA

 Isabel Guerrero Zambrana

Origen de la Promesa de Venta
 El contrato de promesa en general no fue considerado por el Derecho
Romano, sino únicamente la promesa de venta y la promesa de
mutuo. Tampoco en el Código Napoleónico se reglamentó la
promesa en general, sino solo la promesa de venta, pero en forma
equivocada, ya que dicho ordenamiento consideró que había venta
cuando en la promesa se había determinado el precio y la cosa.
 La doctrina nos informa que el Código Suizo de las Obligaciones, de
30 de marzo de 1911, es el primer cuerpo legislativo que contiene la
posibilidad de prometer la celebración de cualquier contrato futuro,
posibilidad que se contiene en su artículo 22.
¿Qué es la Promesa de Venta?
 Es un Contrato que tiene por finalidad asegurar la celebración de un
Contrato Posterior cuya realización inmediata no es posible y que se
regirá bajo los parámetros previamente establecidos en la Promesa de
Venta.
 Se diferencia de otro Contratos como la compraventa, ya que la
obligación de pago y entrega de la cosa no surten efecto al
perfeccionarse el Contrato, pero si la obligación de realizar el Contrato
de Compraventa en el plazo determinado, bajo el precio y las
condiciones pactadas. Pero lo que si nace para las partes es la
obligación de celebrar en un plazo de tiempo un contrato de
compraventa cuyo contenido ya aparece determinado. 
Características de la Promesa de Venta

 Es un contrato típico, ya que se encuentra regulado por ley.

 Es un contrato principal, ya que no se subordina su existencia a la de otro contrato.
 Es un contrato preparatorio, ya que se celebra con un objeto preciso y determinado,
cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. O sea, crea una relación jurídica
preliminar para la celebración posterior de un contrato futuro.
 Es un contrato sujeto a modalidad, por definición, sino la promesa no surtiría efecto.
 Es un contrato unilateral o bilateral según quede obligada una o las dos partes a
celebrar el contrato futuro.
 La promesa de contrato es un acto especialísimo, su objeto es celebrar, solo genera
obligaciones de hacer
 Clasificación de la Promesa de Venta
 PROMESA UNILATERAL DE COMPRA CON ACEPTACION
 Es la promesa que hace un futuro comprador, obligándose a comprar determinada cosa, pero el vendedor no está
obligado a vender.

 PROMESA BILATERAL DE VENTA Y COMPRA CON ACEPTACIÓN DE AMBAS PARTES

 Es la obligación de vender y comprar respectivamente que adquieren un futuro comprador y un futuro vendedor. El
precio, la forma, el plazo en que ha de realizarse se pacta en el mismo Contrato.
 
 PROMESA DE VENTA UNILATERAL CON ACEPTACIÓN
 Es la obligación adquirida por alguien que se compromete a vender una cosa a otra parte, lo cual no produce la
obligación de comprar, ya que únicamente es el otorgamiento de éste derecho que consta en un Contrato Solemne.
  
 PROMESA DE VENTA O COMPRA UNILATERAL
 Es la obligación que adquiere una persona que se compromete o promete vender o comprar, sin que haya aceptación
de la otra parte, por lo cual puede ser retirada en cualquier momento hasta que exista aceptación.
 Formas de Regulación

 En el Código Civil de la República de Nicaragua, se

encuentra regulado en el articulo 2541, en la que
establece “La promesa de vender o comprar habiendo
conformidad en el bien y en el precio, dará a los
contratantes para reclamar recíprocamente el
cumplimiento del contrato.”
ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO UNO (Nº 1).- PROMESA DE VENTA UNILATERAL.- En la Ciudad de
_________, a las cuatro y treinta minutos de la tarde del día cuatro de septiembre del añodos mil nueve. Ante mí,
____________, Abogado y Notario Público de la República de Nicaragua, de este domicilio y residencia,
debidamente autorizado por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia para ejercer el Notariado durante el
quinquenio que expirará el once de mayo del año dos mil diez, COMPARECE: El señor____________, Mayor
de edad, Administrador, Soltero, de este domicilio, con Cédula de Identidad número: ________________.- Doy
fe de haber tenido a la vista el documento de identidad del compareciente, quien a mi juicio tiene la capacidad
legal necesaria para obligarse y contratar y en especial la requerida para el otorgamiento del presente acto, en el
que procede en su propio nombre y dice. -PRIMERA: Que es dueño en dominio y posesión de una finca rústica,
situada en __________________”, de __ manzanas de extensión superficial, dentro de los siguientes linderos:
___________; inscrito con el número  cuatro mil setecientos quince, tomo doscientos cuarenta y ocho, folio
ciento cuarenta y cinco, Libro de Propiedades, Asiento Ocho, Sección de Derechos Reales del Registro Público
de _______________.- SEGUNDA: Que se obliga a venderle la propiedad descrita en la clausula primera a la
señora __________, mayor de edad, soltera, Administradora, identificada con cedula de
identidad número_______________ por el precio de _________ y en el plazo de _________, a partir del
otorgamiento de este acto, venciéndose dicho plazo el día __________. TERCERA: Que en esta forma deja
establecida la presente Promesa de Venta.- Así se expresó el Compareciente a quien yo el Notario advertí e hice
conocer el valor y trascendencia de esta Escritura, de su objeto, de las clausulas generales, que aseguran su
validez, de las especiales que contiene y de las que envuelven renuncias o estipulaciones implícitas o explicitas.-
Leída que fue por mí el Notario y en altas voces íntegramente esta Escritura Pública, el compareciente, la
encuentra conforme, la ratifica, la acepta  y firma conmigo. Doy fe de todo lo relacionado. .- f)
_____________________________
ABOGADO Y NOTARIO PÚBLICO
 ORIGEN DE LA FIANZA
 La fianza nace en el universo jurídico y tiene como antecedentes conocidos más remotos una inscripción, semejante a un
contrato, en una tablilla de la biblioteca de Sargón I de Akkad, que data aproximadamente de 2568 a. C., y algunas
manifestaciones en el Código de Hammurabi.
 También la podemos encontrar en varias civilizaciones antiguas. Por ejemplo, en Egipto, desde 1280 a. C.; en India, con las
Leyes de Manú, entre 1280 y 800 a. C.; en Israel, a partir de 422 a. C., y en Grecia, desde 621 a. C. Sin embargo, en Roma se
perfeccionó a través del contrato verbis de garantía, que se realizaba mediante un intercambio de fórmulas orales.
 A lo largo de las diversas épocas de la antigua Roma, existieron tres mecanismos para garantizar una obligación:
 1. Sponcio. Promesa con matices sacros y rituales, que sólo podía ser celebrada
 por ciudadanos romanos, los cuales eran adeptos a un mismo culto religioso, y
 que sólo exigía respuesta del verdadero obligado.
 2. Fideipromissio. Surge como evolución de la promesa anterior, ya que era utilizada también por peregrinos y extranjeros que
se comprometían a algo por su respectiva fe, y establecía un deudor principal y un garante.
 3. Fideiussio. Compromiso que también se basa en la confianza, se daba entre cualquier tipo de personas y generaba tanto un
deudor principal como un garante. Una de las características que distinguen a esta figura es que la obligación principal no
prescribe. De aquí que, en el siglo VI, el emperador romano Justiniano incluyó el beneficium excusionis, el cual concedía al
fiador el derecho de exigir que el acreedor persiguiera al deudor antes de dirigirse a él para reclamar su obligación como garante.
 En 1348, España adquiere de Roma la figura de la fianza y la consigna en la Ley de las Siete Partidas, un código jurídico
castellano de la Baja Edad Media.
 Que es la Fianza

 Es un instrumento de garantía en transacciones comerciales o cualquier contrato, a través de

la cual una entidad garantiza el cumplimiento de las obligaciones contraídas con otra,
generando confianza y seguridad en todas las áreas de negocios, ya que un tercero (la
afianzadora o aseguradora) se hace garante del fiel cumplimiento de ese contrato.
 La fianza es un tipo de garantía que trata de asegurar el cumplimiento de una obligación
(deuda).
 Las fianzas son contratos que garantizan el cumplimiento de obligaciones derivadas
principalmente de otros contratos, convenios o leyes.
 Características de la Fianza
 Se otorga a Título oneroso (cobro de primas por el servicio)
 • El fiador es una persona moral debidamente autorizada por SHCP
 • Se garantiza la obligación mediante una póliza
 Accesorio
 La garantía presupone la existencia de una obligación principal a la que accede, y en virtud de este carácter se contamina de la nulidad del contrato
principal, de su extinción, o de su cesibilidad, por el principio que establece que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. 2​
 Consensual
 Queda concluido para producir sus efectos propios desde que las partes hubieren manifestado recíprocamente su consentimiento. 2​
 Conmutativo
 Porque las ventajas y desventajas que se procuran, las partes las conocen desde el momento de la constitución de la fianza. Si bien existe la incertidumbre
de que el deudor cumpla o no con la obligación, no quiere decir que esté sometido a una aleatoriedad, porque las ventajas y desventajas del contrato no se
ven afectadas, solo está sujeto a una condición.2​
 Unilateral
 La fianza es normalmente, un contrato unilateral ya que sólo crea obligaciones para el fiador. 2​
 Gratuito
 El hecho que se le reconozca al fiador la facultad de estipular con el deudor una remuneración por el favor prestado, no significa que la fianza deje de ser
gratuita, ya que el deudor no es parte del contrato.2​
 Subsidiario
 Se trata de una característica de la obligación y no del contrato, en virtud de la cual solo se exigirá la obligación el fiador en efecto al incumplimiento por
parte del deudor principal.2​
 Tipos de Fianza

Se pueden observar dos tipos de fianza:

 Fianza con garantía real: Se deposita un bien o activo para dar confianza en el
pago de una obligación que, en el caso de no cumplir tal, será ejecutada. Este es el
caso de un aval en una hipoteca.
 Fianzas personales: Pueden ser anticipos, pagos parciales y similares, como
adelanto de una obligación futura. Un buen ejemplo de ello es una fianza de
alquiler o un pago proforma.
 Formas de regulación

 EnNicaragua se encuentra regulado en el Código

Civil en los artículos del 3653 al 3727