01

PROYECTO
INMOBILIARIO INTEGRANTES:
Pedro Germán Torres Acosta
Carmen Bardales Coronel

CASA SELECTA Junior Choque Barreros

Devora H Centeno Barrientos

GRUPO N°5
Docente: Arq. Jhon E. GARCIA
BRIONES
 1 .- U B I C A C I O N

DESCRIPCIÓN
DEL PROYECTO
Calle: Jean Louis Forain
Lote 15
San Borja

3 .- S I S T E M A C O N S T R U C T I V O Y A C A B A D O S
La construcción se realizará mediante el sistema de construcción
tradicional y tipo aporticado.
Los acabados a considerar son de primera mano, de procedencia
nacional.

4 .- C A R A C T E R I S T I C A S D E L O S D E PA R TA M E N TO S
Los departamentos cuentan con cocina, área de servicio y depósito.

SALA 2 BAÑOS
94.97 -168.11 m2 2 -3 DORM. COMP.
COMEDOR
 CAPÍTULO I:
ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO DE LA
INVERSIÓN INMOBILIARIA
ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO DE LA
FIDEICOMISO
INVERSIÓN INMOBILIARIA:INMOBILIARIO
En nuestro proyecto se llevará a cabo este tipo de financiamiento debido a que es un instrumento versátil y flexible, permitiendo reunir y agrupar
capitales para invertir en el negocio inmobiliario armando una estructura financiera en beneficio de todos los participantes que tienen un único interés
común: la culminación del proyecto en los términos pactados.
PARTICIPANTES

FIDUCIARIO FIDEICOMISARIO
FIDEICOMITENTE ENTIDAD ESPECIALIZADA QUE
DUEÑO DEL TERRENO
PROPIETARIO DE LOS BIENES, BENEFICIARIO QUE RECIBE LOS
CUENTA CON AUTORIZACIÓN
CONSTRUCTOR O TITULAR DE FRUTOS DERIVADOS DE LA
DEL SBS PARA DESARROLLAR INVERSIÓN Y ADQUIRE LA
LOS DERECHOS QUE SERÁN OPERACIONES FINANCIERAS
TRANSFERIDOS EN FIDEICOMISO PROPIEDAD PLENA DEL BIEN
COMO TITULAR DE LOS BIENES FIDEICOMITIDO AL FINALIZAR EL
QUE SE TRANSFIEREN. FIDEICOMISO

APORTES:

UNO DE LOS SOCIOS ES DUEÑO DEL EL PROYECTO SE VENDERÁ

SOMOS 7 SOCIOS TERRENO A QUIEN SE LE BRINDARÁ EN PLANOS (PRE-VENTA) Y
APORTANTES EN LA UN 1% MÁS DE GANANCIAS APARTE TAMBIÉN EN
INMOBILIARIA DEL PRECIO DEL MISMO CONSTRUCCIÓN
SECTOR DIRIGIDO:
• Mercado inmobiliario
La investigación de mercado es el paso previo que
todo inversor debe dar antes de lanzarse al
mercado. El objetivo es tener la seguridad de que el
proyecto sea viable y que encaje en el mercado
existente.

La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú

(ASEI), a través de su estudio Analíticos
Inmobiliario, presentó su más reciente informe
sobre el comportamiento de nuestro sector.
Existe un registro de crecimiento de demanda de
vivienda, 27% respecto al 2020.
COSTO DEL PROYECTO COSTO DEL
SOLES %

TODOS ESTOS COSTOS SON APROXIMADOS, SEGÚN LA PROYECTO S/. 8,288,585.84

REVISTA CONSTRUCTIVO Y COSTOS (FEBRERO-MARZO IGV S/. 1,264,360.55 18%
2021)
UTILIDAD S/. 1,003,460.76 19.8%
COSTO
DIRECTO S/. 3,265,352.40 65.08%

VALOR DEL
TERRENO S/. 1,445,078.88 28.8%

COSTO
INDIRECTO S/. 306,872.50 6.12%

Precio por m2 = 2677.12 Dólares

Fuente de Financiamiento:
Se encarga de asumir el valor del
terreno de parte de uno de los socios
Aporte Propio + 1% de ganancia para este

Financiamiento hasta el 60% del valor

Aporte Bancario de la obra con una tasa de 8% anual

Se usara para completar el 35% del

Aporte Pre-Ventas costo del proyecto al momento de
completar la obra + 5% de aporte de
SE CONSIDERA EL 30% DE UTILIDAD NETA PARA LA VENTA DE LOS DEPARTAMENTOS +
los socios.
EL 9% DE IGV POR SER PRIMERA VENTA (ACLARADO EN EL INFORME Nº 026-2015-
SUNAT )
CAPÍTULO II:
MERCADO DE OFERTA Y
DEMANDA
 OFERTA DEMANDA EN EL DISTRITO DE SAN
INMOBILIARIA BORJA
PROYECTO Mas del 55% de búsquedas
San Borja atrae a familias que buscan
PROPIO en La Molina y San Borja se
tranquilidad, accesibilidad y seguridad.
Los potenciales compradores pertenecen concentran en el “ALQUILER”
en su mayoría a los sectores A y B. Compra de viviendas: +62%
Fuente: PROPERATI
Banco Scotiabank
VIVIENDA:
-3 Dormitorios
-2 Baños
-Dorm. + Baño
El estudio también revela que el
SERVICIOS COMUNITARIOS: 44% de viviendas en alquiler se
Zonas Verdes 18% enfoca en inmuebles de 3
habitaciones.
Portería 17%
Canchas Deportivas 15%
Los departamentos cuentan
con cocina, área de servicio El 32% en 2 habitaciones
y depósito. y el 24% en otros
CENTROS COMERCIALES
14% formatos.
94.97 -168.11 m2 COLEGIOS 11%
Banco Continental
2 -3 DORM.

AV. AVIACIÓN
SALA
COMEDOR AV. SAN LUIS
AV. ALEJANDRO VELAZCO
2 BAÑOS
CALLE JEAN LOUIS FORAIN
COMP.

Fuente: https://servicios.noticiasperu.pe//gui/view/VistaPautaInternet.php?idPauta=8025746&bool=0
CAPÍTULO III:
RENTABILIDAD Y RIESGO DEL
PROYECTO INMOBILIARIO
 RENTABILIDAD La rentabilidad es la capacidad que tiene algo para generar suficiente utilidad
o ganancia.
RENTABILIDAD = GANANCIA POR LA VENTA
TIPO 02

TIPO 01

TIPO 04 - A Índice que mide la relación entre ingresos y egresos de cada

proyecto. Para calcular la rentabilidad, hay que determinar en
qué porcentaje se incrementó el monto de inversión inicial.

TIPO 03 - A RENTABILIDAD DEL PROYECTO

TIPO 03 - B
INVERSIÓN INMOBILIARIA
Para calcular la rentabilidad de nuestra
inversión inmobiliaria, lo primero que
tenemos que hacer es calcular cuál va a
ser el desembolso total que vamos a
realizar.
Precio de compra, impuestos, notaria,
honorarios, reforma.
TIPO 04 - B
PRECIO DE DPTO. SEGÚN TIPO
DPTO. TIPO 01 = $ 330,000.00 (3)
DPTO. TIPO 02 = $ 335,000.00 (3)
DPTO. TIPO 03 = $ 550,000.00 (1)
DPTO. TIPO 04 = $ 572,000.00 (1)
FACTORES DE RENTABILIDAD
PRECIO TOTAL DE VENTA
Ubicación
$ 3,117,000.00
Precio de venta de las unidades
inmobiliarias COSTO TOTAL DEL PROYECTO
Acabados del proyecto $ 2,192,000.00
RENTABILIDAD DEL PROYECTO
Precio de compra del terreno
Estabilidad política y económica 30.00 %
 Posibilidad de que se produzca un contratiempo o una desgracia,

RIESGO de que alguien o algo sufra perjuicio o daño. Incertidumbre por el

riesgo de la inversión inmobiliaria
RIESGO = PELIGRO PARA LA INVERSION
FACTORES DE RIESGO
Para evitar los riesgos
DESCRIPCION ESTRATEGIA debemos definir la estimación
Riesgo general de  Altibajos vinculados a la economía, las tasas Considerar el tipo de cambio mas alto y contemplar de recursos y costos, como
mercado de interés, la inflación u otras tendencias el tiempo y condiciones económicas políticas antes
del mercado. de la construcción. una evaluación cualitativa
para tener conocimientos de
Riesgo a nivel de activo Demanda residencial en el sector. Realizar un estudio de mercado de oferta y los costos y medidas a tomar
demanda.
para completar el proyecto.
Riesgo administrativo Las licencias requeridas para permitir que el Considerar un gastos de contingencia por el tiempo que
proyecto continúe  estos pueden demorar.

Riesgo de liquidez La profundidad del mercado y cómo se va a Trabajar con liquides gracias a la venta de planos y
salir de la inversión. la intervención de los inversionistas.

Riesgo de crédito La longitud y la estabilidad del flujo de Contemplar el tiempo que se pagaran los intereses
ingresos de la propiedad mientras este con y considerar convenio con el banco.
préstamo.

Riesgo de coste de Nueva competencia con mayores veneficios Tener un mínimo de 50% de departamentos
reemplazo que los nuestros. vendidos en planos y presupuestar de las ganancias
el tiempo de venta.

Riesgo estructural La estructura financiera de la inversión y los Contemplar un mayor margen de ganancia por si
derechos que brinda a los participantes este llega a disminuir con el tiempo .
individuales.

Riesgos de obra Accidentes en obra. Contemplar un seguro en la obra.

CAPÍTULO IV:
BALANCE GENERAL / FLUJO
DE CAJA
FLUJO DE CAJA
 MARCO LEGAL
COMPRAS Y VENTAS DE BIENES RAÍCES
Un contrato de bienes raíces entre un comprador y un vendedor de bienes raíces se rige por los principios generales del
derecho contractual y las leyes individuales del estado. La venta o transferencia de bienes inmuebles debe hacerse por escrito.
Se requiere que el título de la propiedad que se vende sea "comerciable". A fin de transferir un título, debe constituirse y
proporcionarse una escritura con una adecuada descripción del inmueble. 

PA R A M E T R O S
URBANISTICOS
 PRODUCTO Y PRESTACIONES
01 02 03

COCINA AMOBLADA B A Ñ O S E Q U I PA D O S CLOSET

E D I F I C I O M U LT I FA M I L I A R F O R A I N
DEPARTAMENTOS TIPICO : 06
DEPARTAMENTOS DUPLEX : 02

C A R A C T E R I S T I C A S D E L O S D E PA R TA M E N T O S 02
Los departamentos cuentan con cocina, área de servicio y depósito. 01
03
94.00 -168.00 m2 1 ESTACIONAMIENTO
ACABADOS

SALA PISOS P U E R TA S
2 BAÑOS - Pisos con parquet de primera. - Puertas de Madera machimbrada
COMEDOR 2 -3 DORM. - - Puertas de madera contraplacada
Pisos porcelanatos importados