Avaluo Estacion de Servicios Distribucion Combustibles

ING. LUIS MOYETONES/C.I.V.260.965/SOITAVE N 3.685/SUDEBAN N 4.
670
ING. FREDDY CAMACHO/C.I.V.121.823/ASAPROVE N 259 2019
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
VALORACION DE ACTIVOS, ESTACION DE SERVICIOS EL

MIRADOR, PARROQUIA LA APARICION, MUNICIPIO OSPINO
DEL ESTADO PORTUGUESA
PROPIETARIO: COFFE STATION C.A.

RIF: J-40992632-0
AGOSTO-2.019
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ING. LUIS MOYETONES/C.I.V.260.965/SOITAVE N 3.685/SUDEBAN N 4.670
Sra.
SOULAFA KACHWAR DE KACHWAR
REP. LEGAL COFFE STATION C.A.
De acuerdo a la solicitud realizada por su persona, se procedió a elaborar el

avalúo de Inmueble (Parcela de Terreno, Bienhechurías y Equipos) propiedad de
su representada ubicada en Estación de Servicio El Mirador, Autopista José
Antonio, Sector La Aparición, Parroquia La Aparición, Municipio Ospino, Edo
Portuguesa.
Se realizó la inspección el día 20/08/2.019, para determinar:
a.) Ubicación, área, linderos, topografía del terreno.
b.) Forma del terreno y tipo de edificación.
c.) Servicios Públicos y Privados, Vialidad, Zonificación de acuerdo a la
ordenanza decretada por el concejo municipal
d.) Características de las edificaciones, acabados y tipos de elementos
constructivos.
e.) Características de los equipos y sistema operativo de la empresa
Se tomaron en consideración los siguientes conceptos.

 Depreciación (D): Es la pérdida de valor de los activos tangibles por el
uso, el tiempo y la obsolescencia.
 Depreciación Acumulada (D.A.): Es la depreciación del activo desde su
adquisición o construcción hasta el momento que se realiza el avalúo.
 Valor de Avalúo (V.A.) Es el valor que tiene el bien mueble e inmueble una
vez depreciado.
 Valor de Reposición (V.R.) Es el valor que hay que pagar en el mercado
por la adquisición de un activo de características iguales o equivalentes al que se
está evaluando pero nuevo. Este valor servirá como punto de partida para el
cálculo del valor actual de las bienhechurías, depreciándolo por el método Ross-
Heidecke, que es el que se utiliza a nivel nacional e internacional.
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 Vida Útil: Número de años que se prevé durará el activo en condiciones

normales. En Venezuela es un concepto discrecional, lo puede asignar, el
Avaluador, el propietario, el constructor o fabricante.
 Valor Residual ®: Es el valor del activo una vez que ha cumplido su vida
útil, se le llama valor de salvamento o chatarra. Según el manual de Avalúo del Ing.
Elio D’ Caires este valor fluctúa entre el 5 y 15% del valor de reposición, pero la
mayoría de los peritos Avaluadores toman un promedio del 10%. Los terrenos son
activos fijos tangibles que no están sujetos a depreciación, sino a un proceso de
“Revalorización”. Las edificaciones se deprecian anualmente.
En consecuencia basándonos en los criterios y metodologías empleadas de
acuerdo al informe anexo, el valor de la parcela de terreno bienhechuría, se
expresa razonablemente en las siguientes cifras: CIENTO VEINTISIETE MIL
OCHOCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y UN
MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y DOS BS. CON 70/CTS
(127.871.361.872,70 Bs.) y un Valor Actual de Liquidación en base al articulo
39, Resolución N° 009-1197, N° 36.433 de Fecha, 15/04/1.998, donde de acuerdo
al bien inmueble objeto de valoración, en este caso “LOCALES COMERCIALES”, le
corresponde aplicarle un 7 % de descuento, expresándose así para la fecha
AGOSTO 2.019, de manera razonable en CIENTO DIEZ Y OCHO MIL
NOVECIENTOS VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS
MIL QUINIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON 61/100 CTS.
(118.929.366.541,61 Bs.)
Atentamente,
___________________________ _____________________________
Ing. Agr. Freddy Camacho Ing. Agr. Luís Moyetones
C.I.N° V-10. 265.151 C.I. N° V-4137.850
C.I.V. 121.823 C.I.V. 260.695
ASAPROVE N°259 SVIA (P.A.) N° 1.677
SOITAVE N° 3.685
SUDEBAN P-4.670
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INTRODUCCIÓN
El objetivo principal de este informe de avalúo, es determinar el valor del

Terreno, Bienhechurías, Maquinarias, Elementos y Equipos propiedad del
solicitante ubicado en Estación de Servicio El Mirador, Autopista José Antonio,
Sector La Aparición, Parroquia La Aparición, Municipio Ospino, Edo Portuguesa.
Este avalúo está catalogado como “SOLICITUD DE CREDITO” debido a

que es realizado para solicitar un préstamo a entidad financiera del estado,
otorgando como garantía los bienes inmuebles antes señalados.
Para la valoración del Terreno por estar ubicada en una zona suburbana
que le permite un uso mixto considerando que el mismo es de dominio publico
(INTI), se aplica división de las áreas de acuerdo al uso y vocación,
confiriéndole un porcentaje por efectos de plusvalía siendo aplicada para el
área correspondiente a la estación de servicio el Método Residual basado en el
Modelo Mandelblatt-Camacaro donde se determinan los valores del conjunto de
bienhechurías existentes para luego establecer un valor residual imputable al
área de terreno donde se asientan las infraestructuras. y para el área restante
con vocación agropecuaria se considera el método del valor agregado de la
LUZ-U.C.P.C, considerándose solo el concepto de Plusvalía y mejoras que se
hayan realizado lo cual confiere un valor intrínseco a favor del pisatario
adjudicado del predio.
Para la determinación del valor de equipos, se tomó en consideración el

Método Taxativo del Ing. Elio D” Caires, el cual, además de tomar en
consideración los factores años de uso y vida útil, adiciona los factores de
mantenimiento y trabajo, obteniéndose un coeficiente de depreciación, para ser
aplicado al valor de reposición para disminuir su valor.
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CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD
Quienes suscriben, Ing. Agro. Freddy José Camacho, titular de la Cédula de
Identidad N° 10.265.151, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo el N°
121.823, miembro activo de la Asociación de Avaluadores Profesionales de Venezuela,
bajo el N° 259 y Ing. Agro. Luis Moyetones, titular de la Cédula de Identidad N°
4.137.860, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo el N° 260.695,
miembro activo de la Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrónomos Avaluadores
bajo el N° 1.677 y SUDEBAN N° 4.670
Certifican.
Que el Avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y
universalmente admitidos como “justos”, sin que haya influido en el informe, ningún
factor, intervención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto
los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los métodos
anteriormente explicados..
1.- Que no tienen ningún interés, ni directo ni indirecto con la propiedad
avaluada, en cualquier posible opción comercial, ni poseen ningún tipo de lazos
familiares en lo consanguíneo o civil hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo
de afinidad con el propietario de los activos Avaluados.
2.- Que los datos obtenidos de archivos, institucionales o terceras personas,
para confeccionar este avalúo son ciertos y no se ha omitido ni exagerado ningún
factor que pueda influir en el resultado final del avalúo.
3.- Que sus servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su
carácter de profesionales Avaluadores.
Certificación que se expide por motivo del avalúo practicado a los activos
propiedad de Soulafa Kachwar de Kachwar.
Ospino, Agosto del 2.019
___________________________ _____________________________
Ing. Agr. Freddy Camacho Ing. Agr. Luis Moyetones
C.I.N° V-10.265.151 C.I. N° V-4137.850
C.I.V. 121.823 C.I.V. 260.695
SUDEBAN P-4. 670
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METODOLOGÍA
Para llegar al valor real y verdadero (Justiprecio), de los activos propiedad

de la Sra. Soulafa Kachwar de Kachwar se utilizó la siguiente metodología.
Se entrevistó al solicitante propietario de los activos, para solicitarle
información referente a la edificación existente y mejoras realizadas, años de
uso, título de propiedad, etc.
 Se leyó detenidamente el documento de propiedad para verificar, el
área del terreno, linderos N° documento.
 Se verificó la ubicación precisa, la forma del terreno, el área, de
servicios, vialidad y zonificación.
 Se estableció la conformidad de uso.
 Se midieron las áreas de construcción.
 Se revisaron detenidamente los materiales con los cuales se construyó
el bien inmueble, su estado de conservación, mantenimiento y el entorno donde
está ubicada.
 Se analizo el entorno, acceso, actividades económicas predominantes
en la zona y nivel socio-económico.
 Se elaboraron cómputos métricos para determinar el Valor de
“Reposición”.
 Se tomaron los datos referentes a especificaciones de los equipos
existentes, su función, elementos constitutivos electromecánicos y se consultó a
empresas especializadas en diseño y montaje de este tipo de elementos para la
verificación de sus características y costos actuales.
 Se tomaron las respectivas fotografías.
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FORMACIÓN DEL VALOR

La parcela de terreno objeto de estudio y valoración como bien se ha
señalado no es propiedad privada del solicitante, siendo la misma de dominio
público adjudicada al mismo por el Instituto Nacional de Tierras (INTI) por lo que
no se considera un valor por propiedad como tal, no obstante se toma en
consideración para efectos valorativos un valor por posesión y/o derechos por
adjudicación del lote el cual vienen dado por la Plusvalía intrínseca a través de
las mejoras que el adjudicataria ha realizado en el lote de terreno y extrínsecas
por efectos de tipo natural tales como, fertilidad de suelo, disponibilidad de
recursos hídricos, vocación de uso, climatología y del tipo humano por la
intervención del hombre a través de la ejecución de obras de infraestructura
provenientes del sector publico y privado tales como vialidad, electrificación.
comunicaciones, etc., de este análisis se toma en cuenta en el caso de mejoras
sobre la tierra el 100 % favorable al adjudicatario pues el mismo realiza
inversiones directas de su peculio para las mejoras del lote y en el caso de los
elementos intrínsecos del tipo natural y extrínsecos por inversiones en mejoras
realizadas por terceros del sector publico y privado se le imputa un 20 % sobre
el valor que el mercado indica a favor del adjudicatario en atención a que el
mismo al ofertar en un mercado abierto o si el inmueble en un momento
determinado es dado en garantía y posteriormente liquidado, los factores
intrínsecos y extrínsecos serán determinantes en el valor y colocación del bien
en le mercado.
Por otra parte, siendo que el lote adjudicado se le ha dado un uso mixto,
en atención a dar un valor objetivo del mismo se procede a efectuar una división
en Lote I (Uso Agrtopecuario) y Lote II (Uso Comercial y Servicios).
.- Parcela de Terreno Lote I (Uso Agropecuario)

El método utilizado para valorar este lote de terreno por ser de acuerdo a
su clasificación considerado para uso agropecuario es el Método del Valor
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Agregado de la Universidad del Zulia, el cual consiste en valorar la tierra en

base a propiedad, plusvalía, deforestación, mecanización, riego y mejoras. Esta
metodología ha venido siendo utilizada desde el año 1.966 por la mencionada
institución, se consideraran los elementos Deforestación efectuada por el
adjudicatario y la Plusvalía ya que esta confiere un valor intrínseco a favor del
pisatario u ocupante del predio, no considerándose el resto de los elementos
pues sobre este lote no se han realizado mejoras ni actividades de explotación
agropecuaria estando en reserva para su uso a futuro en este tipo de
actividades productivas.
.- Parcela de Terreno y Bienhechurías Lote II (Área Estación de Servicio)

Para la valoración de este lote por tener uso distinto se valora el conjunto
Terreno-Edificación aplicando el Método Residual basado en el Modelo
Mandelblatt-Camacaro, analizando la ubicación y el entorno donde se
encuentra el inmueble, tomando datos referenciales de ofertas de venta de
Inmuebles iguales o semejantes en Inmobiliarias, carteles de ofertas de la zona
a la fecha actual, que permita conocer la oferta refiriéndose en este caso al de
mercado del Inmueble tal y como esta, a las cuales se le define como el precio
más elevado, calculado en términos monetarios, que la propiedad producirá si
se pusiese a la venta en un mercado abierto, permitiéndose un tiempo
razonable para encontrar un comprador que la adquiera con conocimiento de
sus características, ubicación, usos y propósitos. Este método se utiliza cuando
se tiene muy pocos datos referenciales de compra-ventas de terrenos e
inmuebles en la zona, adicional a ello la no fiabilidad en el justiprecio de las
transacciones que se realizan en las oficinas de Registros Inmobiliario puesto
que generalmente presentan operaciones por valores debajo del mercado a fin
de cancelar menores montos en aranceles e impuestos.
Se valora la edificación existente utilizando el método de Cómputos

Métricos el cual es el instrumento más confiable para la determinación del valor
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de reposición (VR). Para este caso se utilizan los referenciales de costos por
tipología de edificación editado por CINPRO-NET para el Segundo Bimestre del
2.019 actualizado a la fecha de Avalúo. El análisis consiste en desglosar el bien
inmueble en las actividades que se ejecutan para llevar a cabo la construcción
del inmueble, estos costos llevan implícitos, materiales, equipos y mano de obra
y luego se le suman porcentajes correspondientes a Proyectos, Permisologia,
Financiamiento, Promoción, Venta y Ganancia una vez calculado este precio
por cómputos métricos se multiplica por el total de metros cuadrados que posee
la edificación, a los resultados obtenidos se le aplica el método taxativo de
Ross-Heidecke el cual es el método más utilizado actualmente para
edificaciones, debido a que deprecia los activos en línea curva, que es lo que
acontece en la práctica, y toma como base el valor de “Reposición”, además
considera los años de uso, estado de conservación y mantenimiento de las
edificaciones.
.- Equipos.
Para la determinación del valor de la Equipos, se tomo en consideración el
Método Taxativo del Ing. Elio D” Caires, el cual, además de tomar en
consideración los factores años de uso y vida útil, adiciona los factores de
mantenimiento y trabajo, obteniéndose un coeficiente de depreciación, para ser
aplicado al valor de reposición para disminuir su valor. Su formula matemática
se señala a continuación.
VA = VR {(1-0,10).D(t) + 0.10}
Donde.
V.A.= Valor Actual para el instante N transcurrido
V.R.= Valor de Reposición o de Mercado.
D(t)= Coeficiente de Depreciación.
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I.- DIAGNOSTICO
1.1.- Aspectos Legales.
1.1.1.- Identificación de la Propiedad.
Datos Iníciales
Solicitante: COFFE STATION C.A/RIF: J-40992632-0
SOULAFA KACHWAR DE KACHWAR

Autopista José Antonio Páez, Sector La Aparición, Parroquia La
Dirección:
Aparición, Municipio Ospino, Edo Portuguesa
1.1.2.- Tenencia.
A.- Terreno
La parcela de terreno sobre la cual se encuentran los activos que
pertenecen a la solicitante es propiedad del Instituto Nacional de Tierras según
Titulo de Adjudicación Socialista y Carta de Registro Agrario N° xxxxxxx
B.- Bienhechurías.
Las Bienhechurías existentes pertenecen a la entidad jurídica COFFE
STATION C.A. según documento de compra-venta debidamente protocolizado
en fecha 09 de Agosto del 2.017 ante el Registro Público del Municipio Ospino
del Edo Portuguesa bajo el N° 2.017.193, Asiento Registral 1 del Inmueble
matriculado con el N° 406.16.5.1.1004, Libro del folio real del 2.017 y ratificada
la propiedad según Titulo Supletorio presentado por la ciudadana Soulafa
Kachwar de Kachwar, Representante legal de la sociedad mercantil y
debidamente protocolizado xxxxxxxxxxxxxx
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1.1.4.- Linderos.
Norte: Rio Are y Parcela N° Are-017
Sur: Autopista Gral. José Antonio Páez y Parcela N° Are-019
Este: Autopista Gral. José Antonio Páez.
Oeste: Parcelas N° Are-017 y Are-019
1.2.- Aspectos Físicos.
1.2.1.- Ubicación Política.

El Inmueble está ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Aparición
Municipio Ospino del Estado Portuguesa.
1.2.2.- Ubicación Práctica.

Partiendo desde la ciudad de Acarigua se toma la Autopista Gral. José
Antonio Páez en sentido hacia Ospino-Guanare, al recorrerse 22,5 Km al pasar
entrada al poblado La Corteza recorriéndose 1,5 Km se ubica la Estación de
Servicios el Mirador al margen derecho de la vía. Figura I
FIGURA I
Ubicación Poblado La Corteza
Estación de Servicios El
Mirador
Ubicación Poblado La Aparicion
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1.2.3.- Área de Terreno

Según documento otorgado por el INTI la superficie total son 30.000 M 2 de
los cuales 10.000 M2 corresponden a área donde se encuentran asentada las
bienhechurías que pertenecen en la sociedad mercantil COFFE STATION C.A.
1.2.4.- Entorno y Población

El terreno y Bienhechurías se ubican en un sector que se puede
considerar mixto categoría suburbana y rural ubicado en la Autopista Gral. José
Antonio Páez que conduce desde la ciudad de Acarigua-Araure hacia a la
población de Ospino y a la capital del estado Guanare, encontrándose en sus
alrededores unidades de producción agrícola y pecuaria, cercana además al
poblado La Corteza ubicado al Noreste en 1,5 km, La Aparición al Noroeste en
1,0 Km y Ospino al Suroeste en 12,00 Km. Donde se asienta una población
básicamente dedicada a las labores agropecuarias, artesanales y de
Agroindustria Rural.
1.2.5- Topografía.
La topografía de la parcela de terreno es plana en un 100% con
pendientes del 1%.
1.3.- Aspectos Socioeconómicos.

El sector donde se ubica el Inmueble cuenta con los servicios tanto
públicos como privados, tales como electrificación, alumbrado público, vialidad
completamente asfaltadas, telefonía fija y celular, transporte colectivo urbano,
servicios asistenciales, educacionales y comercios en los núcleos poblacionales
cercanos ya señalados con predominio de la actividad económica de
producción agropecuaria en cultivos tales como cereales, Maíz, Arroz y Sorgo,
Caña de Azúcar y musáceas, además de la ganadería bovina con producción
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láctea obteniéndose subproductos tales como quesos, y derivados, producción

de animales de carne y avícola con pollos de engorde y gallinas ponedoras.
II.- DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DE LOS ACTIVOS
2.1.- Parcela de Terreno.

Terreno de topografía plana con pendientes entre 1 y 2%, con moderada
fertilidad siendo el uso agropecuario su uso permitido, no obstante en atención
a necesidad y ubicación se le ha dado el uso de prestación de servicios en un
área de 10.000 M2 debido a la demanda en la zona de este tipo de empresas
que coadyuvan a la operatividad en las actividades inherentes a la explotación
agropecuaria y otras conexas como el transporte y turismo, presentando como
aspectos favorables vías de acceso totalmente asfaltadas, y servicios públicos
(luz, telefonía fija y móvil, TV Digital) y agua subterránea en cantidad y calidad
suficiente para uso dentro del inmueble objeto de valoración. Los restantes
20.000 M2 se encuentran en reserva bien sea para futura ampliación de la
estación de servicios y/o uso en actividades agropecuarias o agro turísticas.
La Estación de Servicios El Mirador asentada sobre el terreno señalado
tiene en su frente en sentido Noreste-Suroeste la Autopista Gral. José Antonio
Páez importante arteria vial que conecta los llanos occidentales y la región sur
andina con la región centro-norte-costera del país, presenta la misma
excelentes condiciones de Transitabilidad con significativo aforo vehicular
2.2- Bienhechurías
Las Bienhechuría existentes se distribuyen en un conjunto de
edificaciones destinadas a la prestación del servicio de suministro de
combustible automotor y derivados en carretera y expendio de alimentos y
bebidas para consumo directo, víveres y confites al público, las mismas
presentan características constructivas propias para su uso respectivo y se
distribuye en Área de Locales de Uso Comercial, Área de Surtidores de
Combustibles Gasolina y Diesel, Área de Circulación vial y Peatonal con
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Pavimento Rígido (Concreto), Pozo Profundo, red de distribución acueducto y

red de distribución eléctrica entre otras destinadas a satisfacer las necesidades
inmediatas en lo que al mantenimiento preventivo de vehículos respecta. Las
mismas se describen a continuación
2.2.1.- Locales Comerciales y Anexo

Esta edificación consta de un Área Bruta de 390,87 M 2, se distribuye en
Tres (3) Locales identificados según Titulo Supletorio como Local N°1, Local N°
2 y Local N° 3 y Un Anexo destinado al resguardo de equipos tales como Planta
Eléctrica de Emergencia y Bombas de agua, la edificación se encuentra
techada en su conjunto con cerramiento perimetral en paredes y divisiones
internas, dicha edificación fue diseñada para ejecución de actividades de índole
comercial y servicios, la misma presenta las siguientes características similares
a Tipología CINPRONET, CP-81 Comercio Construcción Tradicional de
Calidad Media.
I. Sistema estructural: Fundaciones directas y aisladas, vigas de riostras, losas
macizas, columnas, vigas de corona con concreto Rcc, 210 Kg/Cm 2, barras de
acero Rat 2100 Kg/Cm2, malla Truckson, losa de tabelones de arcilla y perfiles
IPN.
II. Instalaciones sanitarias: Tuberías de aguas blancas en HG ASTM, aguas
negras en H.F y ventilación en H.G
III. Instalaciones eléctricas y otros equipos: Tuberías EMT, Cables TW
trenzados y desnudos todo embutido en Paredes y Pisos, Tablero de 8 y 10
circuitos, interruptores y tomacorrientes embutidos en paredes, Lámparas de
iluminación y emergencia, sistema contra incendios, aires acondicionados y
compresores.
IV. Paredes: Bloques de concreto E = 15 Cm.
V. Revestimientos: Friso acabado liso en paredes interiores y exteriores,
porcelana en baños
VI. Pavimentos: Piso de cemento acabado liso
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VII. Carpintería: Puertas internas de madera en áreas de baños y oficinas

VIII. Herrería y Cerrajería: Puertas Entamboradas Metálicas y Tipo Sta. María,
Marcos, Ventanas tipo panorámicas con vidrios templados y rejas metálicas.
IX. Impermeabilización y Pintura: Pintura reflectante sobre impermeabilización
en caliente Caucho Interior y Exterior en paredes, esmalte en estructuras y
elementos metálicos, barniz en madera.
X. Artefactos y Accesorios Sanitarios: W.C. lavamanos y urinarios..
XI. Sistema de Bombeo: Bomba para caso de incendio.
XII. Obras Exteriores: Aceras y Cunetas.
2.2.2.- Pavimento Exterior de Concreto, Brocales e Islas de Servicios

Obras exteriores construidas para el desplazamiento peatonal y vehicular
de ingreso y salida de la estación de servicios, las mismas se describen a
continuación:
 Pavimento Exterior: Estructurado en concreto armado, Rcc 350 Kg/Cm 2
sobre base de granzón natural (Ripio) compactado, base granular de
piedra picada y malla de acero Truckson 4” x 4” El área total de
pavimento es de 5.274,54 M2. Presenta en entrada y salida a la estación
rejilla de alcantarilla de drenaje las cuales presentan 9 mts de longitud
cada una por 0.30 mts de ancho.
 Brocales: Se estructuran en concreto armado con armadura de refuerzo
de malla Truckson en las secciones de hasta 0,30 Mts altura y cabillas
estriadas de 3/8” en secciones donde el mismo presenta de 1 a 1,50 mts
de altura, se presenta una longitud total en brocales de 720 Metros
Lineales.
 Islas de Servicios: Edificación destinada a la instalación de los
surtidores de combustible para vehículos, livianos, medianos y pesados,
las mismas presentan una dimensión de 4 mts de largo, 1,20 mts de
ancho x 0,30 mts de alto, estructura en concreto armado,
Superestructura en columnas de Acero Perfiles circulares y cubiertas de
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techo con material tipo Stilok, En estación de Servicios El Mirador se

tienen 5 unidades constructivas de este tipo, Tres (3) destinadas al
surtido de gasolina y Dos (2) para el surtido de Diesel.
2.2.3.- Conjunto Séptico-Sumidero

Elemento constructivo destinado a la recepción de las aguas residuales
generadas dentro de las instalaciones correspondientes a Locales existentes en
inmueble, el mismo se estructura en concreto armado con una capacidad de 8
M3
2.2.4.- Pozo y Red Distribución Aguas Blancas

Profundidad de 45 Mts, diámetro de 6” con salida de 4” del mismo se
extrae agua para suministro y distribución al inmueble en sus áreas de locales y
al resto del conjunto la cual se realiza a través de una red de tuberías PEAD de
100 mm la cual presenta una longitud de 700 Metros Lineales.
2.2.5.- Tanque Subterráneo Aguas Claras.

Infraestructura destinada al almacenamiento de las aguas claras
extraídas de pozo profundo para su posterior suministro a las instalaciones
existentes a través de la red de tuberías que se encargan de distribuirla en todo
el conjunto, presenta dimensiones de 4 Mts de largo x 2 Mts Ancho x 2 mts
profundidad para una capacidad de 16 M 3 estructurada la misma en concreto
armado, E = 15 Cm en Muros y Base de Pavimento, acero de refuerzo doble
enmallado con cabillas ½” y tapa en concreto armado con revestimiento de friso
interior y exterior acabado corriente.
2.2.6.- Red Electrificación AT.

Constituida por un diseño trifásico para servicio comercial, estructuras
auto soportante con 3 Hilos, Aisladores de Espiga, y crucetas con 3 pararrayos,
16
3 cortacorrientes, 3 transformadores de 25 Kva. sobre estructura H, Longitud

150 Mts.
2.2.7.- Red Alumbrado Perimetral.
Constituida por postes y estructuras de 15 Mts altura con 4 conductores
arvidal, perchas, Aisladores de carretes en porcelana, brazos tipo látigo y
luminarias vapor de sodio. Longitud Mts
2.2.8.- Obras Complementarias.

En lo que concierne a las obras complementarias e instalaciones
especiales, éstas son muy importantes para el funcionamiento de este tipo de
Estación de Servicio, como son la cisterna del sistema contra incendio que es
un requerimiento de protección civil, las instalaciones de tuberías que, permiten
llevar todo el producto desde el equipo de almacenamiento a los dispensarios
para despachar la gasolina, también las fosas de almacenamiento de los
tanques donde se resguardan los productos que se venden como son Gasolina
Tipo 91 y 95 Octanos y Diesel. Para efectos valuatorios imputables al
propietario dentro de estas obras complementarias solo se toman en
consideración la construcción de las fosas donde se tienen instaladas los
tanques de almacenamiento ya que el resto de los elementos componentes de
este sistema, Tanques y Tuberías pertenecen a la empresa que suministra el
combustible en este caso PDVSA.
2.2.8.1.- Fosas Tanques Subterráneos de Combustibles.

Construida en un área de 300 M 2 con una profundidad de 3,70 metros
donde se ubican los 5 tanques de combustible destinados a surtir a los
dispensadores de Gasolina y Diesel existentes en la unidad, los tanques son de
fibra de vidrio de pared doble, capacidad de 30.000,00 lts cada uno, ubicados
dentro de la fosa siguiendo las “NORMAS PARA LA CONSTRUCCION ,
MODIFICACION, AMPLIACION, DESTRUCCION O DESMANTELAMIENTO
DE ESTABLECIMIENTOS, INSTALACIONES O EQUIPOS DESTINADOS A LA
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EXPLOTACION DEL MERCADO INTERNO DE LOS PRODUCTOS

DERIVADOS DE HIDROCARBUROS” Gaceta Oficial de la República de
Venezuela N° 2.620, de Fecha 19 de Junio de 1.980, presentando además de
sus dimensiones preestablecidas bajo la norma, la adición de elementos
materiales para su debida protección tales como arena lavada la cual reviste los
tanques y a su vez sirve de elemento de separación y aislante además de
relleno compactado en el nivel superior de la excavación en una profundidad
desde la cota de pavimento hacia la profundidad de la fosa interior en unos 70
Cm., adicionalmente en el área de pavimento que recubre la fosa la cual es de
300 M2 se refuerza con enmallado de cabilas de acero N° 3 (3/8”) además de la
malla Truckson para conferir mayor resistencia al peso de los vehículos de
carga que diariamente entran a surtir combustible a la estación.
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2.2.18.- Resumen de Construcciones e Instalaciones.

TABLA N° 1
vu ea Método de
N° Tipo Descripción Und Cantidad Clase Condición
(año) (año) Depreciación
1 CP-81 Área de Locales M2 390,87 TC Bueno 70 3 Ross-Heidecke

2 OB-1 Relleno Compactado M 3
12.859,93 N.A Bueno 50 4 Ross-Heidecke
2 OB-2 Pavimento Exterior M 2
4.974,54 N.A Bueno 60 10 Ross-Heidecke
3 OB-3 Brocales y Muros ML 720,00 N.A Bueno 60 10 Ross-Heidecke
4 OB-4 Islas de Servicios UN 5,00 N.A Bueno 60 10 Ross-Heidecke
5 OB-5 Séptico-Sumidero UN 1,00 N.A Bueno 60 10 Ross-Heidecke
6 OB-6 Pozo UN 1,00 N.A Bueno 40 1 Ross-Heidecke
7 OB-7 Red Acueducto ML 700,00 N.A Bueno 30 3 Ross-Heidecke
8 OB-8 Tanque Subterráneo A.B Und 1,00 N.A. Bueno 40 3 Ross-Heidecke
9 OB-9 Red Electrificación AT ML 150,00 N.A Bueno 60 1 Ross-Heidecke
10 OB-10 Red Alumbrado ML 81,90 N.A Bueno 40 1 Ross-Heidecke
11 OB-11 Fosa de Tanques M 2
300,00 N.A. Bueno 15 3 Ross-Heidecke
FUENTE: ESTACION DE SERVICIOS EL MIRADOR, 2.019
2.3.- Equipos.
En lo que concierne a estos elementos, la estación de servicios para poder
llevar a cabo su actividad cuenta con equipos e instalaciones electro mecánicas
que constituyen el sistema de almacenamiento y suministro del combustible,
dentro de ello se tiene; Dispensadores, Tanques de Almacenamiento de
Combustibles, Bombas y Tuberías de servicio que llevan el producto hacia los
dispensadores, sistema de recuperación de vapores, sistema contra incendio y
planta eléctrica de emergencia. Para efectos de valoración solo se toman en
cuenta los últimos Tres (3) elementos señalados que son los que la empresa
operadora en este caso Estación de Servicio El Mirador adquirió de su propio
peculio, el resto de los elementos señalados pertenecen a la empresa PDVSA
la cual es la que suministra el combustible y tiene bajo su responsabilidad el
mantenimiento para la correcta operatividad de los sistemas de
almacenamiento y distribución.
19
TABLA N° 2
MAQUINARIAS-EQUIPOS EXISTENTES
CONCEPTO/ CARACTERISTICAS ESTADO DE
MANTENIMIENTO Y
CANTIDAD
TRABAJO [Q (U,T)]
Planta Electrica Marca Caterpillar, Motor Diesel, Potencia 75 Mantenimiento Bueno,
Kva Trabajo Regular (0,77)
Fuente: ESTACION DE SERVICIOS EL MIRADOR, 2.019
III.- VALOR ACTUAL ACTIVOS
3.1.- VALOR ACTUAL PARCELA DE TERRENO, (LOTE I)

Como bien se ha venido señalando, la parcela de terreno en s totalidad es
de dominio público siendo otorgada en adjudicación a la solicitante por parte del
INTI
Se le solicitó a la Sra. Soulafa Kachwar de Kachwar copropietaria del
inmueble información relacionada con la propiedad del terreno, fecha de
adquisición, mejoras realizadas, fecha de ejecución de las mismas,
obteniéndose la siguiente información.
 La solicitante informó que realizó labores de deforestación liviana con
maquinaria, en el área correspondiente a 2,00 Hectáreas
Con la información aportada por la misma, se procedió a aplicar el Método
del Valor Agregado de la Universidad del Zulia.
Para la justa aplicación del Método del Valor Agregado en el caso de
PLUSVALIA, aun cuando la misma viene dada por condiciones naturales e
inversión pública la posesión por adjudicación le confiere al titular un valor
intrínseco el cual se manifiesta a la hora de ofertar el inmueble en un mercado
abierto y agrega valor a las mejoras y bienhechurías que el mismo haya
fomentado, de tal manera que conjugadas ambas le confieren un valor de
mercado el cual será imputable en beneficio del mismo por contar con la debida
y correspondiente documentación para enajenar y ofertar a terceros en el
mercado. Como medida justa se considera en un valor del 20 % del valor
referencial (10.000.000,00 Bs./Hect.) como si fuese propiedad privada, se
20
realiza un ajuste correctivo de precios por uso, ubicación y acceso utilizando la

Tabla de Clasificación de la tierra según Ubicación y Acceso del Dr. Norton,
(Tabla N° 3), la cual interrelaciona todas estas variables, entre los aspectos
favorables que presenta la unidad entre los cuales se mencionan los siguientes:
 La Unidad se encuentra ubicada en el eje vial Autopista José
Antonio Pez importante y principal arteria de comunicación vial que
conecta la región centro-norte-costera del país y de los llanos
centrales con los llanos occidentales y la región sur andina, dentro
de un área mixta suburbana contando con todos los servicios
públicos fundamentales como Electricidad, Comunicación,
Acueducto por construcción y fuente propia y deposición de aguas
servidas conformando todos estos elementos ventajas
comparativas y competitivas para la valorización del inmueble y su
alta probabilidad de desarrollo en actividades agro turística tal como
se evidencia en otras unidades y/lotes de tierras que se ubican a lo
largo de la vía referida.
 En la zona se lleva a cabo la explotación agropecuaria,
agroindustria rural y agroturismo como medios de explotación
económica lo cual representa el medio de vida de la población
asentada en la misma lo cual confiere un dinamismo permanente es
estas actividades.
TABLA N° 3
21
CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA SEGÚN UBICACIÓN Y ACCESO DEL DR. NORTON

Acceso
Características Visibles de Acceso
Escala de
Ubicación Tipo Transitabilidad Valores (%)
Optima Pavimentada Permanente 100
Buena Engranzonada Permanente 90
Regular Tierra Difícil en Invierno 80
Mala Pica de Tierra Difícil en Invierno y 30
Verano
Pésima Pica de Tierra o Problemática todo el 20
Pluvial, aérea año
Fuente: Manual Avaluó de Fincas. ASAPROVE.
En atención a ello se determina:

Valor Plusvalía = 20.000.000,00 Bs. X 0,50 = 10.000.000,00 Bs../Hect.
La Tabla N° 4 desglosa el valor de las tierras y mejoras realizadas sobre

el predio.
TABLA Nº 4
VALOR ACTUAL DE TIERRAS, INCLUYENDO MEJORAS
N° DESCRIPCIÓN Nº HECT. V.U. Bs.S./Hect. V.Total
1 Plusvalía 2,00 10.000.000,00 20.000.000,00
3 Def. Liviana 2,00 2.500.000,00 5.000.000,00
Valor Real = 25.000.000,00
FUENTE: CALCULOS PROPIOS, 2.019
Valor Unit/Hect. = 25.000.000,00 Bs. S.

2,00 Hect.
Valor Unit/Hect = 12.500.000,00 Bs./Hect.
3.2.- VALOR ACTUAL BIENHECURIA LOTE I
22
Sobre este lote de terreno solo se registra la construcción de cercado

perimetral delimitante en los linderos, Norte, Sur y Oeste con una longitud de
400 Metros, la misma es de estantes de Madera y 4 Hilos de Alambre de Púas,
La tabla N° 5, describe su valor actual. Años de Uso, 5 Años, Vida Útil, 15 Años,
Edo de Conservación; 2,5 De Regular a Necesitando reparaciones sencillas.
TABLA N° 5
VALOR REPOSICION CERCADO PERIMETRAL
DESCRIPCION UNID CANT PRECIO UNIT TOTAL Bs.
1 Construcción de cercas de
Cuatro (4) Hilos de Alambre de
ML 400 100.317,93 40.127.171,99
Puas y Estantes de Madera,
separados a 2 Mts.
TOTAL COSTO REPOSICION = 40.127.171,99
TABLA N° 6
VALOR ACTUAL CERCADO PERIMETRAL
DESCRIPCIÓN VIVIENDA
Valor de Reposición (Bs/mL) 100.317,93

Valor de Rescate (Bs/m2) 10%
Valor Depreciable (Bs/ml) 90.286,14
Área de Construcción (ml) 400,00
Edad del Bien Aparente (años) 5
Vida Útil Estimada (años) 15
Coeficiente de Depreciación por Ross (%) 22,22%
Estado según Tabla de Heidecke 2,50
Coeficiente de Conservación de Heidecke (%) 2,50%
Coeficiente de Depreciación Ross-Heidecke (%) 24,17%
Depreciación (Bs/m2) 21.819,15
Valor Actual de la Construcción (Bs/ml) 78.498,78
Valor del Avalúo de la Construcción (Bs) 31.399.512,09

TABLA N° 7
RESUMEN AVALUO LOTE TERRENO I
23
N° CONCEPTO TOTAL (BS.)

1 TIERRAS Y MEJORAS 25.000.000,00
2 BIENHECHURIA (CERCADO) 31.399.512,09
TOTAL GENERAL = 56.399.512,09
SON: CINCUENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE
MIL QUINIENTOS DOCE CON 09/CTS.
3.3.- VALOR ACTUAL TERRENO LOTE II Y BIENHECHURIAS.

Para valorar el Inmueble en su conjunto (Terreno y Bienhechurías) se
utilizo el Método de Mandelblatt-Camacaro procediéndose en primer lugar a
establecer el Valor de reposición de las bienhechurías existentes tomando
como referencial para cálculos las tablas de evolución de costos de
construcción de CINPRO-NET las cuales presentan diferentes tipologías de
edificaciones adaptándose de acuerdo a las características de las existentes en
el inmueble, en este caso se tiene dentro del mismo solo una edificación
adaptable a la Tipología CP-81, Comercio Construcción Tradicional de
Calidad Media con algunas variantes, se procede a calcular los costos directos
actuales, disminuyendo o incrementando porcentajes en partidas de acuerdo a
la cantidad de obra ejecutada al momento y se adicionan luego Costos
Indirectos desglosados en Tabla N° 8 una vez sumado el total de costos se
multiplica por el total de metros cuadrados que posee la edificación, a los
resultados obtenidos se le aplica el método taxativo de Ross-Heidecke.
El resto de Bienhechurías existentes se calculan sus valores de
reposición por método directo al costo adicionándoles los costos indirectos que
se consideran para el caso de edificación comercial.
TABLA N° 8
COSTOS ASOCIADOS I
24
Galpón/Otras
Conceptos de
Bienhechuría
Costos Descripción
s
Asociados
Industria.
Estudio de factibilidad y Mercado
2,00%
(EFM)
Estudios Estudio de Suelo (ES) 2,00%
Básicos
(EB) Levantamiento Topográfico (LT) 2,00%
Proyecto de Arquitectura e Ingeniería
5,00%
(PAI)
Asesorías Gastos Legales (GL) 7,00%
(AS) Gastos Técnicos (GT) 7,50%
Financiamiento Intereses Financieros (IF) 7,50%
(FIN) Gastos por Inspección Técnica (GIT) 5,00%
Impuestos Municipales (IM) 2,50%
Administración, Primas de Seguro (PS) 2,50%
Servicios y
Derechos de Incorporación (DINC) 3,50%
Ventas
(ASV) Publicidad y Venta (PV) 3,50%
Administración (ADM) 15,00%
Total 65,00%
FUENTE, CALCULOS PROPIOS, 2.019
3.3.1.- Valor Reposición Locales Comerciales.

Se toma como referencia para el caso de esta edificación la tipología CP-
81- Comercio Construcción Tradicional de Calidad Media, La Tabla N° 9
desglosa los Costos Directos actuales para la construcción del inmueble
principal existente
TABLA N° 9
25
COSTOS DIRECTOS
DETALLE DE LA TIPOLOGÍA ADOPTADA AREA: 390,87
COMERCIO CONSTRUCCION TIPOLOGÍA
TRADICIONAL ORIGINAL TIPOLOGÍA MODIFICADA
FACTOR
No. Descripción (%) Bs./M2 (%) Bs/M2 AJUSTE
1 Trabajos Preliminares 0,91 73.303,51 0,91 72.934,35 100,00%
2 Infraestructura 9,14 732.294,96 9,14 732.549,40 100,00%
3 Superestructura 24,95 2.000.079,79 23,70 1.899.699,35 95,00%
4 Instalaciones Sanitarias 8,26 661.844,77 8,26 662.019,48 100,00%
5 Instalaciones Eléctricas 7,57 606.821,83 6,81 546.045,85 90,00%
6 Paredes 7,86 629.587,43 7,86 629.960,42 100,00%
7 Revest. y Acabado Interno 3,19 255.982,40 1,60 127.835,48 50,00%
8 Revest. y Acabado Externo 1,08 86.661,92 1,08 86.559,45 100,00%
9 Pavimento 9,08 728.007,42 5,45 436.644,32 60,00%
10 Carpintería 0,65 51.918,70 0,52 41.676,77 80,00%
11 Herrería 10,74 860.619,04 8,59 688.628,49 80,00%
12 Cerrajería 0,52 41.306,33 0,47 37.509,09 90,00%
13 Impermeabilización 2,98 238.728,00 2,98 238.839,96 100,00%
14 Pintura 1,67 133.920,62 1,09 87.000,26 65,00%
15 Vidrios 0,54 43.332,57 0,43 34.623,78 80,00%
16 Artefactos Sanitarios 0,9 72.489,19 0,72 57.706,30 80,00%
17 Sistema de Bombeo 0,91 72.965,98 1,05 83.874,50 115,00%
18 Otros Equipos 4,71 377.582,65 5,42 434.119,67 115,00%
19 Obras Exteriores 4,33 347.316,52 4,76 381.743,19 110,00%
TOTALES POR TIPO Y % APLICABLE 100 8.014.763,65 91 7.279.970,11
SUBTOTAL COSTOS DIRECTOS DE CONST. BS./M2 = 7.279.970,11

FUENTE, CALCULOS PROPIOS, 2.019
Se toman en consideración % de variación para Tipología Modificada en

función de las mayores o menores áreas existentes construidas en el inmueble
comparadas con las cantidades básicas que se consideran en la tipología
original, así como también características de los sistemas de bombeo y contra
incendios instalados en función del tipo de actividad conexa que se lleva a cabo
en el inmueble en este caso el expendio de combustibles y lubricantes
3.3.2.- Valor Reposición Otras Bienhechurías.
26
Las tablas 10 a la 20 describen los costos directos en que se incurren para

la construcción del resto de Bienhechurías existentes en el inmueble objeto de
valoración. Las Tabla 21 se señalan Costos Directos e Indirectos obteniéndose
el Costo Final Ajustado por Unidad de cada Bienhechuria.
A.- Valor Reposición Relleno Compactado
TABLA N° 10
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCION DE RELLENO
PART. DESCRIPCION UNID. CANT PRECIO UNIT. TOTAL Bs.
1 Levantamiento Topográfico Plano-Altimétrico HECT 1,00 3.502.669,14 3.502.669,14
2 Remoción Ordinaria de Tierra Desechable M3 820,20 32.380,35 26.558.362,17
Construcción de Relleno Compactado con Paso
3 de Maquina, Incluye Suministro y Transporte del M3 12.183,09 1.928.503,00 23.495.125.614,27
Material
TOTAL GENERAL COSTO DIRECTO (Bs.) = 23.525.186.645,57
B.- Pavimento Exterior.
TABLA N° 11
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCCION DE PAVIMENTO
PART. DESCRIPCION UNID CANT PRECIO TOTAL Bs.
UNIT.
1 Replanteo Topográfico Planímetrico M2 5.474,54 100.537,83 550.398.360,90
Construcción de Base de Piedra Picada en
2 M3 656,94 1.318.727,56 866.331.213,54
Infraestructura
Suministro y Colocación de Malla Electrosoldada
3 KGF 10.784,84 36.099,51 389.327.549,63
(Truckson) de 4" x 4"
Construcción de Pavimento de Concreto Rcc
4 M3 862,24 3.845.747,51 3.315.957.521,37
350 Kg/Cm2 a los 28 días, Acabado Corriente
Encofrado Metálico Tipo Recto Acabado
5 M2 360,00 264.776,41 95.319.508,00
Corriente en Obras de Concreto
S/T/C de Rejas Alcantarillado con Ángulos de 75
6 UNID 2,00 16.500.000,00 33.000.000,00
mm x 75 mm y pletinas 75 mm
C.- Brocales y Muros.
27
TABLA N° 12
COSTOS DIRECTOS BROCALES Y MUROS
PART. DESCRIPCION UNID CANT PRECIO TOTAL Bs.
UNIT.
1 Replanteo Para Ubicación de Obra ML 720,00 20.161,35 14.516.171,28
Construcción de Base de Piedra Picada en
2
Infraestructuras M3 21,60 1.318.727,56 28.484.515,31
3 Concreto Rcc 200 Kg/Cm2 en Brocales M3 56,75 3.882.263,25 220.301.648,70
4 Concreto Rcc 200 Kg/Cm2 en Muros y Pantallas M3 49,71 4.196.155,80 208.590.904,78
5
Corriente en Brocales M2 49,77 362.328,69 18.033.098,76
6 M2 61,25 389.360,53 23.848.332,55
Corriente en Muros y Pantallas
TOTAL GENERAL COSTO DIRECTO (Bs.) = 513.774.671,38
D.- Islas de Servicios.
TABLA N° 13
COSTOS DIRECTOS ISLAS DE SERVICIOS
PART. DESCRIPCION UNID CANT PRECIO UNIT. TOTAL Bs.
1 Base de Piedra Picada en Infraestructura M3 3,80 1.318.727,56 5.011.164,73
Concreto Rcc 200 Kg/Cm2 en Bases y
2 M3 9,60 3.463.460,13 33.249.217,29
Pavimento de concreto, Acabado Corriente
Encofrado Metálico Tipo Recto, Acabado
3 M2 15,60 264.776,41 4.130.512,01
Corriente en Bases y Pavimentos de Concreto
S/TC de Columnas Metálicas en Perfiles
4 Circulares D = 12 3/4 ", Incluye fijación a Base Kgf 1.068,60 24.686,70 26.380.207,62
con Anclaje
S/Tc de Cerchas Metálicas, Perfiles
5 Kgf 2.760,73 36.161,00 99.830.757,53
CONDUVEN 70 x 70 mm
S/TC/ De Vigas en Perfiles CONDUVEN 120 x
6 Kgf 1.279,20 37.014,93 47.349.492,54
60 mm
S/TC/ De Correas en Perfiles CONDUVEN 100 x
7 Kgf 434,80 47.311,83 20.571.182,80
40 mm
8 S/TC de Defensas en Concreto Prefabricado Pza 10,00 1.500.000,00 15.000.000,00
S/T/C de Cubierta de Techo en Laminas Tipo
9 M2 634,40 420.390,00 266.695.416,00
Stilock
S/T/C de Luminaria Vapor de Sodio 100 Watt,
UNID 10,00 500.000,00 5.000.000,00
Incluye acometida eléctrica y lámpara
E.- Séptico-Sumidero.
28
TABLA N° 14
COSTOS DIRECTOS SEPTICO-SUMIDERO
PRECIO
PART. DESCRIPCION UNID CANT TOTAL Bs.
UNIT.
Excavación en Tierra a Maquina Hasta
1 M3 7,2 2.547.516,69 18.342.120,15
profundidades de 3,5 Mts
Construcción de Conjunto Séptico-

2 UND 1 30.503.879,66 30.503.879,66
Sumidero, Cap. 7 M3, Una Cámara
F.- Pozo Profundo.
TABLA N° 15
COSTOS DIRECTOS POZO PROFUNDO
PRECIO
UNIT.
Construcción de Pozo Profundo D = 6"
1 encamisado en Tubería tipo PVC- ML 30 2.200.000,00 66.000.000,00
PAVCO y revestido en grava Marina
G.- Red Aguas Blancas.

TABLA N° 16
29
COSTOS DIRECTOS RED AGUAS BLANCAS

PRECIO
UNIT.
1 Replanteo Auxiliar de Acueductos ML 700,00 10.947,98 7.663.586,84

Excavación en Tierra a Maquina con
Uso de Equipo Retroexcavador para
2 M3 126,00 1.910.637,52 240.740.327,21
asiento de Fundaciones, Zanjas u Otros,
Incluye Reperfilamiento a Mano
Suministro y Colocación de Base
3 Granular de Arena M3 31,50 1.099.924,11 34.647.609,37
Suministro y Colocación de Tubería

4 PEAD, 110 mm (4"), Norma 4, 90 ML 700,00 205.442,83 143.809.984,03
Lbs/Pg2
Suministro y Colocación de Tubería
5 PEAD, 25 mm (3/4"), Norma 4, 90 ML 50,00 132.133,00 6.606.650,20
Lbs/Pg2
Suministro y Colocación de Codo
6 PZA 2,00 350.000,00 700.000,00
Rápido P.E.A.D. = 110 mm
7 Suministro y Colocación de TEE Rápido PZA 2,00 350.000,00 700.000,00
P.E.A.D. = 110 mm
8 Suministro y Colocación de Abrazadera
de Incorporación Sencilla Para Toma de PZA 6,00 190.438,41 1.142.630,49
PVC, D = 110 x 3/4"
9 Suministro y Colocación de Adaptador
Macho P.E.A.D. 25 mmx3/4" PZA 6,00 107.087,06 642.522,38
10 Suministro y Colocación de Llave de
Paso Tipo Compuerta de HF, 4" PZA 1,00 3.359.011,76 3.359.011,76

H.- Tanque Subterráneo.

TABLA N° 17
COSTOS DIRECTOS TANQUE SUBTERRANEO
30
PRECIO
UNIT.
1 Uso de Equipo Retroexcavador, Incluye M3 19,4 1.910.637,52 37.066.367,84
Reperfilamiento a Mano
Construcción de Base de Piedra Picada
2 M3 1,02 1.318.727,56 1.345.102,11
en Infraestructura
S/T/C Acero Refuerzo, Cabillas N° 3
3 KGF 416,89 106.032,39 44.203.842,93
(1/2")
Construcción de Base de Pavimento
4 Concreto Rcc 250 Kg/Cm2, Acabado M3 1,2 4.038.034,89 4.845.641,86
Corriente
Concreto Rcc 250 Kg/Cm2 en Pantallas
5 M3 2,76 4.151.653,21 11.458.562,87
y Muros.
Encofrado de Madera en Pantallas y
6 M2 24 385.735,58 9.257.653,80
Muros
Construcción de Losa de Tabelones
Constituida por Tabelones de 6 x 20 x
7 60 Cm, Perfiles Doble Tee de 8 Cm, M2 8 1.591.492,99 12.731.943,90
Malla Soldada y Recubrimiento con
Concreto E = 4 Cm por Encima del Perfil
Impermeabilización de Losa Fondo de
Tanque, Pantallas e Interior de Losa de
8 M2 35,12 580.112,65 20.373.556,27
Tabelones a Base de Mortero Arena-
Cemento y Aditivo Impermeabilizante
Tapa en Elementos Metalicos, Lámina y
9 UND 1 4.000.000,00 4.000.000,00
Ángulos.
I.- Acometida Eléctrica.

TABLA N° 18
COSTOS DIRECTOS ACOMETIDA ELECTRICA
PRECIO
UNIT.
Suministro, Transporte, y Construcción
de Acometida Eléctrica, AT/MT,3 hilos,
1 Trifásica, incluye, Postes, conductores ML 150 554.595,00 83.189.250,00
arvidal, 1/0, 2/0, Aisladores, Pararrayos,
cortacorrientes, crucetas y estructura.
Suministro, Transporte y Colocación de
2 Bco 1 74.645.000,00 74.645.000,00
Banco de Transformación 3 x 15 Kva.
J.- Red Iluminación Exterior.
TABLA N° 19
31
COSTOS DIRECTOS RED ILUMINACION EXTERIOR

PRECIO
UNIT.
Construcción de Red Iluminación
Exterior, Incluye Torres Alumbrado H =
1 15 Mts, Reflectores con Bombillos de ML 400 836.000,00 334.400.000,00
1,000 Watt, Acometida Eléctrica
Subterránea en Bancadas, Tanquillas
K.- Fosa Tanques Subterráneos de Combustibles.
TABLA N° 20
COSTOS DIRECTOS FOSA DE TANQUES COMBUSTIBLE
PRECIO
UNIT.
1 Uso de Equipo Jumbo, Incluye M3 1.125,00 2.101.701,27 2.364.413.931,00
Reperfilamiento a Mano
Construcción de Base de Piedra
2 M3 45 1.318.727,56 59.342.740,23
Picada en Infraestructura
Relleno Para Aislamiento y
Revestimiento de Tanques de
3 M3 407,66 1.209.916,52 493.234.568,95
Almacenamiento Combustibles con
Material Granular (Arena Lavada)
Extendido y Compactación de Relleno
con Apisonadores de Percusión
4 M3 221,05 467.852,64 103.418.827,16
correspondientes a los asientos de
zanjas, Incluye suministro del material.
S/T/C Acero Refuerzo, Cabillas N° 3
5 KGF 1985,51 106.032,39 210.528.370,01
(1/2")
32
TABLA N° 21
COSTO UNITARIO FINAL AJUSTADO (CUFA)
Identificación de la Bienhechuría Costo Directo Costos Asociados Costos y Ajustes
FA
N Tip. CUB ET ASES FIN ASV CUF CUFA
°
Tipo Descripc. Unid Clase Cantid. (Admi.
Cinp. (Bs./m2) (Bs./m2) (Bs./m2) (Bs./m2) (Bs./m2) (Bs./m2) (Bs./m2)
)
Local
1 A m2 TC 390,87 81 7.279.970,11 800.796,71 1.055.595,67 909.996,26 1.965.591,93 12.011.950,69 1,00 12.011.950,69
Comercial
Relleno
2 OB-1 M3 TC2 12.859,93 N.A. 1.930.970,44 212.406,75 279.990,71 241.371,30 521.362,02 3.186.101,22 1,00 3.186.101,22
Compactado
Pavimento
3 OB-2 m2 TC2 5.580,60 N.A. 959.045,72 105.495,03 139.061,63 119.880,71 258.942,34 1.582.425,44 1,00 1.582.425,44
Exterior
Brocales y
4 OB-3 ml TC3 720,00 N.A. 713.575,93 78.493,35 103.468,51 89.196,99 192.665,50 1.177.400,29 1,00 1.177.400,29
Muros
Islas de
5 OB-4 Unid TC3 5,00 N.A. 104.643.590,10 11.510.794,91 15.173.320,57 13.080.448,76 28.253.769,33 172.661.923,67 1,00 172.661.923,67
Servicios
Séptico-
6 OB-5 Unid TA 1,00 N.A. 48.845.999,81 5.373.059,98 7.082.669,97 6.105.749,98 13.188.419,95 80.595.899,69 1,00 80.595.899,69
Sumidero
7 OB-6 Pozo Unid TC2 1,00 N.A. 2.200.000,00 242.000,00 319.000,00 275.000,00 594.000,00 3.630.000,00 1,00 3.630.000,00
Red
8 OB-7 ml TC 700,00 N.A. 628.589,03 69.144,79 91.145,41 78.573,63 169.719,04 1.037.171,90 1,00 1.037.171,90
Acueducto
Tanque
9 OB-8 Subterráneo Unid NA 1,00 N.A. 145.282.671,59 15.981.093,87 21.065.987,38 18.160.333,95 39.226.321,33 239.716.408,12 1,00 239.716.408,12
A.B
Red
10 OB-9 Electrificación ml NA 150,00 N.A. 1.052.228,33 115.745,12 152.573,11 131.528,54 284.101,65 1.736.176,75 1,00 1.736.176,75
AT
OB- Red
11 ml NA 400,00 N.A. 836.000,00 91.960,00 121.220,00 104.500,00 225.720,00 1.379.400,00 1,00 1.379.400,00
10 Alumbrado
Fosa de
OB-
12 Tanques m2 300,00 10.769.794,79 1.184.677,43 1.561.620,24 1.346.224,35 2.907.844,59 17.770.161,41 1,00 17.770.161,41
11
Comb.
33
3.4.- Valor de Reposición y Actual del Inmueble.

Obtenido el Costo Unitario Final Ajustado, se procede a calcular el valor
de Reposición de la Bienhechuría hasta el Porcentaje de ejecución que
presenta actualmente y a su vez se aplica Factor Ross-Heidecke a fin de llegar
al Valor Actual del Inmueble. Las Tablas N° 22 y 23 señalan los valores de
cada caso.
TABLA N° 22
RESUMEN VALOR REPOSICION BIENHECHURIA
DESCRIPCION UNID. CUFA CANTIDAD VNR
Local Comercial m2 12.011.950,69 390,87 4.695.111.166,20

Relleno Compactado M3 3.186.101,22 12.859,93 40.973.038.717,88
Pavimento Exterior m2 1.582.425,44 5.580,60 8.830.883.395,04
Brocales y Muros ml 1.177.400,29 720,00 847.728.207,78
Islas de Servicios Unid 172.661.923,67 5,00 863.309.618,35
Séptico-Sumidero Unid 80.595.899,69 1,00 80.595.899,69
Pozo Unid 3.630.000,00 1,00 3.630.000,00
Red Acueducto ml 1.037.171,90 700,00 726.020.331,76
Tanque Subterráneo
Unid 239.716.408,12 1,00 239.716.408,12
A.B
Red Electrificación AT ml 1.736.176,75 150,00 260.426.512,50
Red Alumbrado ml 1.379.400,00 400,00 551.760.000,00
Fosa de Tanques
m2 17.770.161,41 300,00 5.331.048.421,61
Combustibles.
TOTAL GENERAL Bs. = 63.403.268.678,93
34
TABLA N° 23
VALOR ACTUAL INMUEBLE
VNR r Vrn Bdep vu ea Ci Dai VARHi
Ítem Descrip. CANT.
(Bs.) (%) (Bs.) (Bs.) (año) (año) (%) (Bs.) (Bs.)
1 Local Comercial 390,87 4.695.111.166,20 10% 469.511.116,62 4.225.600.049,58 70,00 4,00 0,0252 230.899.204,80 4.464.211.961,40
Relleno
2 Compactado
12.859,93 40.973.038.717,88 10% 4.097.303.871,79 36.875.734.846,09 40 5 0,0252 3.456.754.431,81 37.516.284.286,07
Pavimento
3 Exterior
5.580,60 8.830.883.395,04 10% 883.088.339,50 7.947.795.055,54 60 4 0,0252 475.751.479,67 8.355.131.915,37
4 Brocales y Muros 720,00 847.728.207,78 10% 84.772.820,78 762.955.387,00 50 4 0,0252 51.355.564,72 796.372.643,06
5 Islas de Servicios 5,00 863.309.618,35 10% 86.330.961,84 776.978.656,52 50 4 0,0252 52.299.490,06 811.010.128,29
6 Séptico-Sumidero 1,00 80.595.899,69 10% 8.059.589,97 72.536.309,72 30 4 0,0252 7.170.327,05 73.425.572,64
7 Pozo 1,00 3.630.000,00 10% 363.000,00 3.267.000,00 30 4 0,0252 322.948,03 3.307.051,97
8 Red Acueducto 700,00 726.020.331,76 10% 72.602.033,18 653.418.298,58 30 4 0,0252 64.591.415,24 661.428.916,51
Tanque
9 Subterráneo A.B
1,00 239.716.408,12 10% 23.971.640,81 215.744.767,31 40 4 0,0252 17.003.708,09 222.712.700,03
Red Electrificación
10 AT
150,00 260.426.512,50 10% 26.042.651,25 234.383.861,25 30 4 0,0252 23.169.209,28 237.257.303,22
11 Red Alumbrado 400,00 551.760.000,00 10% 55.176.000,00 496.584.000,00 20 4 0,0252 70.602.326,78 481.157.673,22
Fosa de Tanques
12 Comb.
300,00 5.331.048.421,61 10% 533.104.842,16 4.797.943.579,45 20 4 0,0252 682.152.426,35 4.648.895.995,26
Subtotal Bs. 58.271.196.147,04
35
3.3. VALOR ACTUAL EQUIPOS.
Para obtener el valor actual de equipo se consultó su valor de reposición

a la empresa Inversiones Jesen C.A., la cual distribuye equipos similares al
objetos de valoración, también se realizaron consultas en pagina
mercadolibre.com, se procede a la aplicación del método de Elio D´ Caires,
adicionalmente, debido a las funciones que deben realizar los equipos en
función de .la productividad de la empresa su diseño, instalación y operatividad
lleva implícito costos asociados que varían en su relación porcentual en
atención a las características y funcionalidad del mismo. Las Tablas N° 24, 25 y
26 describen características y valores de reposición y actuales de los mismos.
36
TABLA N° 24
IDENTIFICACION DE MAQUINAS Y EQUIPOS
Expectancia Factor
Cambio Vida Edad
N Rescat
Denominación Marca Modelo Unidad Cantidad Conserv. Manten. Trabajo Tecnologí Mercado Útil Efectiva
° de Vida e
a (año) (año)
(año) (%)
Planta de Generación
1 Eléctrica 75 Kva
SM SM Unid. 1 Bueno Normal Normal Sensible Bueno 20 3 17 10
N° 25
VALOR REPOSICION MAQUINAS Y EQUIPOS
Costos Valor
CUME
N° Descripción Unidad Indirectos/ Reposición
(Bs./Unidad)
Asociados
1 Planta Generación Eléctrica 75 Kva Und. 559.246.725,00 35% 754.983.078,75
FUENTE: MERCADO LIBRE. AGOSTO 2,019
TABLA N° 26
VALOR ACTUAL MAQUINARIAS Y EQUIPOS
Identificación de Máquina Costo Nuevo
Método de Helio de Caires
y Equipo de Reposición
VNR r μ τ F(μ,τ) vu ea Di(μ,τ) DAi VAHCi D.Tecn. D.Merc. VMAHCi

N° Denominación Bdep.
(Bs.) (10%) (año) (año) (%) (Bs.) (Bs.) (%) (%) (Bs.)
Planta Generación
1 754.983.078,75 10 679.484.770,88 10,00 10,00 1,00 20 3 0,85 104.834.239,75 650.148.839,00 95 100 617.641.397,05
Eléctrica 75 Kva
37
3.4.- Valor Actual de Planta Física, Maquinarias y Equipos.

Para obtener el valor del conjunto aplicando el Modelo Mandelblatt-
Camacaro, se toma en consideración los factores de ajustes señalados en
Tabla N° 27 y las Tablas N° 28 y 29 reflejan el Valor final del conjunto.
TABLA N° 27
FACTORES DE AJUSTES
Tipo de Inmueble: Local Comercial
Nivel de Comercialización: Max

Factor de Comercialización (FC)= 1,50
Nivel de Contribución del Terreno: Min
Contribución del Terreno (Ct)= 30,00 %
Factor de Rescate (Fr)= 0,90
TABLA N° 28
DATOS CALCULOS VALOR DEL INMUEBLE LOTE II

Ac: Área de Construcción (m2)= 5.865,41
CUC: Costo Unitario de la Construcción (Bs/m2)= 10.809.690,83
FC: Factor de Mercado o de Comercialización = 1,50
CH: Factor Heidecke = 0,03
Fr: Factor Rescate = 0,90
ea: Edad Aparente de la Construcción (años)= 4,25
vu: Vida Útil de la Construcción (años)= 60,00
δ: Factor de Depreciación = 0,062200
Ct: Contribución del valor de la Tierra = 0,30
TABLA N° 29
38
RESULTADOS AJUSTADOS VALOR TERRENO (LOTE II), BIENHECHURIAS Y EQUIPOS
Vt: Valor del Terreno (Bs)= 24.738.379.811,73

VC: Valor Construcción (Bs)= 59.853.953.698,29
Vme: Valor de las Máquinas y Equipos (Bs)= 617.641.397,05
Vtcme: Valor Tierra, Construcción, Máquinas y Equipos (Bs)= 85.209.974.907,07
127.814.962.360,6
Vi: Valor del Inmueble (Bs)=
1
At :Área del Terreno (m2)= 10.000,00
VUT: Valor Unitario del Terreno (Bs/m2)= 12.781.496,24
VUC: Valor Unitario de Construcción (Bs/m2)= 21.791.309,11
TABLA N° 30
RESUMEN GENERAL DE AVALUO INMUEBLE
N° CONCEPTO TOTAL (BS.)
1 LOTE TIERRA I Y BIENHECHURIA 56.399.512,09
2 LOTE DE TIERRA II Y BIENHECHURIAS 127.814.962.360,61
TOTAL GENERAL = 127.871.361.872,70
SON: CIENTO VEINTISIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN

MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS SETENTA
Y DOS BS. CON 70/CTS
4.- VALOR DE COMERCIALIZACION.
39
El valor de comercialización, se refiere al Valor de Liquidación o

Descuento de un inmueble de acuerdo a parámetros vigentes y a situaciones de
mercado. Este valor se calcula de acuerdo con el Articulo 39, Resolución 009-
1197, Gaceta Oficial N° 36.433 de fecha 15/04/98, donde de acuerdo al bien
inmueble objeto de valoración, en este caso “LOCALES COMERCIALES, se le
aplica un 7 % de descuento en atención a las características y condiciones de
los elementos intrínsecos y extrínsecos que influyen sobre el valor de los
activos.
127.871.361.872,70 x 0,93 = 118.929.366.541,61Bs.
En tal sentido se concluye que el VALOR DE COMERCIALIZACION de
acuerdo a lo establecido en el ítems anterior, para la fecha actual AGOSTO
2.019, se expresa de manera razonable en CIENTO DIEZ Y OCHO MIL
NOVECIENTOS VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS
MIL QUINIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON 61/100 CTS.
___________________________ _____________________________
Ing. Agr. Freddy Camacho Ing. Agr. Luís Moyetones
C.I.N° V-10.265.151 C.I. N° V- 4137.850
C.I.V. 121.823 C.I.V. 260.695
SOITAVE N° 3.685
SUDEBAN P- 4.670
40
MEMORIA FOTOGRAFICA
ACCESO A ESTACION DE SERVICIOS DESDE AUTOPISTA GRAL JOSE A. PAEZ
41
ENTRADA Y SALIDA DE LA ESTACION, BROCALES, PAVIMENTO, TORRES LUMINARIAS
VISTA GENERAL DE FRENTE Y FONDO
LOCALES COMERCIALES VISTA EXTERIOR PRINCIPAL Y POSTERIOR
42
TANQUE SUBTERRANEO DE AGUAS BLANCAS, AREA LOTE TERRENO I
PAVIMENTO EXTERIOR, BROCALES, AREAS LOTE I TERRENO,MUROS
ACOMETIDA ELECTRICA, REJILLAS DE DRENAJE
43
ISLAS DESERVICIOS
VISTA INTERIOR LOCALES COMERCIALES EN OBRA GRIS
44
CREDENCIALES
45

Avaluo Estacion de Servicios Distribucion Combustibles

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ING. LUIS MOYETONES/C.I.V.260.965/SOITAVE N 3.685/SUDEBAN N 4.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

VALORACION DE ACTIVOS, ESTACION DE SERVICIOS EL

PROPIETARIO: COFFE STATION C.A.

De acuerdo a la solicitud realizada por su persona, se procedió a elaborar el

b.) Forma del terreno y tipo de edificación.

c.) Servicios Públicos y Privados, Vialidad, Zonificación de acuerdo a la

ordenanza decretada por el concejo municipal

d.) Características de las edificaciones, acabados y tipos de elementos

e.) Características de los equipos y sistema operativo de la empresa

Se tomaron en consideración los siguientes conceptos.

 Vida Útil: Número de años que se prevé durará el activo en condiciones

El objetivo principal de este informe de avalúo, es determinar el valor del

Este avalúo está catalogado como “SOLICITUD DE CREDITO” debido a

Para la determinación del valor de equipos, se tomó en consideración el

Para llegar al valor real y verdadero (Justiprecio), de los activos propiedad

FORMACIÓN DEL VALOR

.- Parcela de Terreno Lote I (Uso Agropecuario)

Agregado de la Universidad del Zulia, el cual consiste en valorar la tierra en

.- Parcela de Terreno y Bienhechurías Lote II (Área Estación de Servicio)

Se valora la edificación existente utilizando el método de Cómputos

1.1.- Aspectos Legales.

1.1.1.- Identificación de la Propiedad.

Solicitante: COFFE STATION C.A/RIF: J-40992632-0

SOULAFA KACHWAR DE KACHWAR

1.2.- Aspectos Físicos.

1.2.1.- Ubicación Política.

1.2.2.- Ubicación Práctica.

Ubicación Poblado La Aparicion

1.2.3.- Área de Terreno

1.2.4.- Entorno y Población

1.3.- Aspectos Socioeconómicos.

láctea obteniéndose subproductos tales como quesos, y derivados, producción

2.1.- Parcela de Terreno.

Pavimento Rígido (Concreto), Pozo Profundo, red de distribución acueducto y

2.2.1.- Locales Comerciales y Anexo

VII. Carpintería: Puertas internas de madera en áreas de baños y oficinas

2.2.2.- Pavimento Exterior de Concreto, Brocales e Islas de Servicios

techo con material tipo Stilok, En estación de Servicios El Mirador se

2.2.3.- Conjunto Séptico-Sumidero

2.2.4.- Pozo y Red Distribución Aguas Blancas

2.2.5.- Tanque Subterráneo Aguas Claras.

2.2.6.- Red Electrificación AT.

3 cortacorrientes, 3 transformadores de 25 Kva. sobre estructura H, Longitud

2.2.8.- Obras Complementarias.

2.2.8.1.- Fosas Tanques Subterráneos de Combustibles.

EXPLOTACION DEL MERCADO INTERNO DE LOS PRODUCTOS

2.2.18.- Resumen de Construcciones e Instalaciones.

1 CP-81 Área de Locales M2 390,87 TC Bueno 70 3 Ross-Heidecke

III.- VALOR ACTUAL ACTIVOS

3.1.- VALOR ACTUAL PARCELA DE TERRENO, (LOTE I)

realiza un ajuste correctivo de precios por uso, ubicación y acceso utilizando la

CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA SEGÚN UBICACIÓN Y ACCESO DEL DR. NORTON

En atención a ello se determina:

La Tabla N° 4 desglosa el valor de las tierras y mejoras realizadas sobre

Valor Unit/Hect. = 25.000.000,00 Bs. S.

3.2.- VALOR ACTUAL BIENHECURIA LOTE I

Sobre este lote de terreno solo se registra la construcción de cercado

Valor de Reposición (Bs/mL) 100.317,93

Valor del Avalúo de la Construcción (Bs) 31.399.512,09

N° CONCEPTO TOTAL (BS.)

3.3.- VALOR ACTUAL TERRENO LOTE II Y BIENHECHURIAS.

3.3.1.- Valor Reposición Locales Comerciales.

1 Trabajos Preliminares 0,91 73.303,51 0,91 72.934,35 100,00%