INFORME DE FACTIBILIDAD PROYECTO INMOBILIARIO

FECHA: 25.06.2014
CLIENTE INMOBILIARIA CONSTRUCTORA WASI S.A.C RUC 20532672032

PROYECTO CONDOMINIO SAN PEDRO DE LATARCE Fase 1

UBICACIÓN Ca. Abelardo Quiñones del distrito Coronel Gregorio Albarracín Lanchipa, de la ciudad de Tacna

Proyecto Condominio san Pedro de Latarce, consta de 11 niveles y 01 semisotano con un area construida de 36,574.63 m2, cuenta con licencia de
DESCRIPCIÓN
edificacion aprobada, pero falta hacer el pago de la liquidacion.

PROMUEVE INMOBILIARIA CONSTRUCTORA WASI S.A.C CONSTRUYE INMOBILIARIA CONSTRUCTORA WASI S.A.C

Costos Costos Financiamiento/Se

COSTOS DEL Terreno IGV Otros Total Proyecto
Directos Indirectos g./Superv.
PROMOTOR

1,714,860.00 12,788,761.70 989,388.46 2,301,977.11 - - 17,794,987.27

Techada Vendible
AREAS
36,574.63 28,814.80

EVALUACIÓN Y COMENTARIOS:

SITUACIÓN LEGAL Terreno inscrito a nombre de Inmobiliaria Constructora Wasi SAC, según partida
MEJORABLE registral N°11073311, pero presenta una carga por un monto de S/. 300,000 a favor de
Grupo Santa Fe, cuenta con Licencia de Habilitación Urbana conforme, cuenta con
Licencia de Edificación Conforme aun no emitida hasta el pago de la Liquidación.
CURRICULUM El Promotor, la empresa INMOBILIARIA CONSTRUCTORA WASI S.A.C. no posee
CONFORME trayectoria en la Gestión y desarrollo de proyectos inmobiliarios, pero cuenta con un
Staff de profesionales que pueden garantizar el buen desempeño y ejecución del
proyecto en mención.
PRESUPUESTO Y El presupuesto de construcción (sin IGV) con sus principales partidas e insumos se
CRONOGRAMA encuentra ubicado en US$ 386.28 /m2, para la 1era Fase B2a, monto que está dentro del
MEJORABLE rango para la ejecución de este tipo de proyecto. Las partidas guardan incidencia
razonable frente al total y el plazo de ejecución de obra es adecuado 20 meses (primera 1
etapa construcción Bloque B2A).
APORTE DEL PROMOTOR El aporte del promotor para la 1era fase Bloque B2a, es de US$ 596,976.46 cantidad
MEJORABLE equivalente al 19% del costo total del proyecto. Aporte de Preventa es de US$
207,894.13, monto dados como inicial de 08 departamentos antes de Fideicomiso.
ESTUDIO DE SUELOS No se encontró nivel freático a 03 m de profundidad. El suelo posee una capacidad
CONFORME portante de 6.00 kg/cm2 y se recomienda el tipo I de cemento Portland.

PROYECTO Conforme, en cuanto el proyecto cuenta con Licencia de Obra Nueva aprobada, a la
CONFORME espera del pago de la liquidación para que la licencia sea emitida. Se ajusta a los
requerimientos normativos conforme Parámetros Urbanísticos.
MERCADO / VENTAS El proyecto cuenta con 08 preventas o promesa de compraventa de bien futuro. Las
MEJORABLE calidades de proyecto y precios de venta por m2 corresponden al mercado del sector,
encontrándose según análisis de competencias un valor de $660 y 1050 x m2.
EP & G / FLUJOS El plazo de ejecución material y presupuestaria de la obra de la primera etapa, se estima
CONFORME en 20 meses (adecuado a la dimensión del proyecto). Se han sustentado preventas
efectivas (contratos) a fin de determinar el equilibrio financiero del proyecto.
SUPERVISIÓN CONTROL Las obras han iniciado teniendo un avance en la parte estructural del 10% del bloque
MEJORABLE B2A, el promotor contara con supervisión externa, para verificar el buen desempeño y
valorización de obra quincenalmente.

Nota.- Las calificaciones que se han detallado, se dan de la siguiente forma:

MEJORABLE / NO
CONFORME
A VERIFICAR CONFORME
PERITO VALUADOR: Appraisals & Consulting Corporate / REPEV Nº 8751-2011

Arq. Erik Jahnsen Araoz Ing. Walter Reátegui Arce

CAP 11986 CIP 106776

ESTUDIO DE VIABILIDAD DEL PROYECTO INMOBILIARIO DE DEPARTAMENTOS,

UBICADO LA CALLE ABELARDO QUIÑONES DEL DISTRITO CORONEL GREGORIO
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 ALBARRACÍN LANCHIPA, DEL DEPARTAMENTO DE TACNA.

I. DATOS GENERALES.-
A. ALCANCE Y OBJETIVO
El alcance del presente informe es mostrar una opinión integral respecto a la factibilidad
en los ámbitos: comercial, legal, técnico y económico financiero del proyecto de inversión
inmobiliaria, con el objetivo de determinar su correcta estructuración, viabilidad en el
mercado y coyuntura actual. Todo el análisis se hace conforme a la información y
documentación aportada por el promotor, experiencia, fuentes primarias, secundarias y
demás necesarias que permitan su correcto dimensionamiento y evaluación.
B. FECHA DE EVALUACIÓN E INSPECCIÓN 2
Lima, 18 de Junio del 2014.

II. MEMORIA DESCRIPTIVA

A. UBICACIÓN
El terreno donde se desarrolla el Proyecto Residencial San Pedro de Latarce, se encuentra
ubicado en la Calle Abelardo Quiñones del distrito Coronel Gregorio Albarracín Lanchipa, de la
ciudad de Tacna.

Ubicación en imagen Plano Ubicación en imagen satelital

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B. INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS URBANOS
El entorno se encuentra en proceso de Consolidación Residencial de acuerdo al plano de
zonificación distrital. El común denominador en esta parte del distrito son los proyectos
multifamiliares dirigidos al segmento NSE B y C los cuales empiezan a aumentar por la
revalorización de la zona y el distrito en general.
La zona cuenta con infraestructura nivel medio alto conforme al estándar de Tacna
moderna, cuenta con servicios de agua, energía, desagüe, transporte y comunicaciones;
espacios públicos y pistas en función al buen estado de conservación.

Vistas Frontal del terreno

Vista Hacia la Calle San Hilarión

La zona posee poca actividad comercial, en la misma avenida Abelardo Quiñonez; los
niveles de seguridad e infraestructura en transporte, ha mejorado o empiezan a renovarse.
Conforme a lo anterior se prevé en el corto plazo, una revalorización y plusvalía en torno a
los valores de terreno y de otras propiedades.

C. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

El proyecto se plantea con un sótano general de estacionamientos y 11 pisos, el cual
comprende 200 departamentos, repartidos de en 04 bloques (02 bloques de 60 dptos. Y
02 bloques de 40 dptos.), 220 estacionamientos y 200 depósitos, sobre un terreno de
11,362.46 m2. El diseño arquitectónico se ha planteado sobre la base de integrarse al perfil
urbano de la zona, el mismo se considera funcional, eficiente y cómodo, conforme al
mercado de competencia.
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 La arquitectura plantea soluciones de departamentos con áreas y tipologías diferentes (3
dormitorios por departamento), encontramos 04 y 06 departamentos por piso.
El proyecto contara con zonas de uso común, como áreas verdes, gimnasio, piscina y club
social.

D. DISTRIBUCION DEL PROYECTO

SOTANO
Contará con 02 rampas, 200 estacionamientos, 200 depósitos, áreas de circulación
vehicular y peatonal.
BLOQUE B1a
Áreas comunes: se ubicaran en el 1er nivel y contara con vestíbulo, áreas de circulación,
02 ascensores, escalera de evacuación, Club Social, 02 baños y cuarto de limpieza.
Departamentos: contara con 60 unidades de departamentos repartidos en 10 pisos.
BLOQUE B1b
Áreas comunes: se ubicaran en el 1er nivel y contara con vestíbulo, áreas de circulación,
02 ascensores, escalera de evacuación, gimnasio, 02 baños y cuarto de limpieza.
Departamentos: contara con 60 unidades de departamentos repartidos en 10 pisos.
BLOQUE B2a
Áreas comunes: se ubicaran en el 1er nivel y contara con vestíbulo, áreas de circulación,
02 ascensores, escalera de evacuación.
Departamentos: contara con 40 unidades de departamentos repartidos en 10 pisos.
BLOQUE B2b 4
Áreas comunes: se ubicaran en el 1er nivel y contara con vestíbulo, áreas de circulación,
02 ascensores, escalera de evacuación.
Departamentos: contara con 40 unidades de departamentos repartidos en 10 pisos.

E. MEMORIA DE CALIDADES DEL PROYECTO

Características del Proyecto:
 Cimentación: Estructura aporticada de concreto armado conformada por muros de
ladrillo y drywall de tabiquería.
 Techos: Losas aligeradas de concreto armado, vigas y losa de escalera de concreto
armado.
 Instalaciones: contara con sistema de presión constante, bombas de agua y
desagüe.
 Otros sistemas: contara con sistema de bombas contra incendio y sistema de
alarma contra incendio.
 Ascensor: 02 aparatos con sistema de control computarizado y seguridad, con
capacidad para 06 personas y 01 escalera de evacuacion por bloque.
 Pisos: cerámico de alto tránsito para áreas comunes, piso laminados para áreas de
sala y dormitorios, cerámico para cocinas, baños y lavanderías.
 Muros: interiores con sistema Drywall reforzado con lana de vidrio para
aislamientos térmico y sonoro.
 Puertas: puerta principal madera, puertas interiores contraplacada, pintada.

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  Ventanas: no indica sistema ni espesor de vidrio a utilizar.
 Aparatos: no indica tipo ni modelo de equipo a utilizar en cuadro de acabados.
 Grifería: no indica tipo ni modelo de equipo a utilizar en cuadro de acabados.
 Reposteros: no contara con estos muebles el departamento.
 Closet: no indica tipo ni color de mueble a utilizar en cuadro de acabados.
F. RELACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS

BLOQUE B1A
Nº Tipo Área Precio $ Precio por m2
101 Flat 118.17 98.081 830
102 Flat 118.17 98.081 830
103 Flat 118.17 98.081 830
104 Flat 118.17 98.081 830
105 Flat 112.69 93.533 830
106 Flat 112.69 93.533 830
201 Flat 118.17 98.081 830
202 Flat 118.17 98.081 830
203 Flat 118.17 98.081 830
204 Flat 118.17 98.081 830
205 Flat 112.69 93.533 830
206 Flat 112.69 93.533 830
301 Flat 118.17 98.081 830
302 Flat 118.17 98.081 830
303 Flat 118.17 98.081 830 5
304 Flat 118.17 98.081 830
305 Flat 112.69 93.533 830
306 Flat 112.69 93.533 830
401 Flat 118.17 98.081 830
402 Flat 118.17 98.081 830
403 Flat 118.17 98.081 830
404 Flat 118.17 98.081 830
405 Flat 112.69 93.533 830
406 Flat 112.69 93.533 830
501 Flat 118.17 98.081 830
502 Flat 118.17 98.081 830
503 Flat 118.17 98.081 830
504 Flat 118.17 98.081 830
505 Flat 112.69 93.533 830
506 Flat 112.69 93.533 830
601 Flat 118.17 98.081 830
602 Flat 118.17 98.081 830
603 Flat 118.17 98.081 830
604 Flat 118.17 98.081 830
605 Flat 112.69 93.533 830
606 Flat 112.69 93.533 830
701 Flat 118.17 98.081 830
702 Flat 118.17 98.081 830
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704 Flat 118.17 98.081 830
705 Flat 112.69 93.533 830
706 Flat 112.69 93.533 830
801 Flat 118.17 98.081 830
802 Flat 118.17 98.081 830
803 Flat 118.17 98.081 830
804 Flat 118.17 98.081 830
805 Flat 112.69 93.533 830
806 Flat 112.69 93.533 830
901 Flat 118.17 98.081 830
902 Flat 118.17 98.081 830
903 Flat 118.17 98.081 830
904 Flat 118.17 98.081 830
905 Flat 112.69 93.533 830
906 Flat 112.69 93.533 830
1001 Flat 118.17 98.081 830
1002 Flat 118.17 98.081 830
1003 Flat 118.17 98.081 830
1004 Flat 118.17 98.081 830
1005 Flat 112.69 93.533 830
1006 Flat 112.69 93.533 830
60 Flat 6980.60 5´793,900.00 830

BLOQUE B1B 6
Nº Tipo Área Precio $ Precio por m2
101 Flat 118.17 98.081 830
102 Flat 118.17 98.081 830
103 Flat 118.17 98.081 830
104 Flat 118.17 98.081 830
105 Flat 112.69 93.533 830
106 Flat 112.69 93.533 830
201 Flat 118.17 98.081 830
202 Flat 118.17 98.081 830
203 Flat 118.17 98.081 830
204 Flat 118.17 98.081 830
205 Flat 112.69 93.533 830
206 Flat 112.69 93.533 830
301 Flat 118.17 98.081 830
302 Flat 118.17 98.081 830
303 Flat 118.17 98.081 830
304 Flat 118.17 98.081 830
305 Flat 112.69 93.533 830
306 Flat 112.69 93.533 830
401 Flat 118.17 98.081 830
402 Flat 118.17 98.081 830
403 Flat 118.17 98.081 830
404 Flat 118.17 98.081 830
405 Flat 112.69 93.533 830
406 Flat 112.69 93.533 830
501 Flat 118.17 98.081 830
502 Flat 118.17 98.081 830
503 Flat 118.17 98.081 830
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504 Flat 118.17 98.081 830
505 Flat 112.69 93.533 830
506 Flat 112.69 93.533 830
601 Flat 118.17 98.081 830
602 Flat 118.17 98.081 830
603 Flat 118.17 98.081 830
604 Flat 118.17 98.081 830
605 Flat 112.69 93.533 830
606 Flat 112.69 93.533 830
701 Flat 118.17 98.081 830
702 Flat 118.17 98.081 830
703 Flat 118.17 98.081 830
704 Flat 118.17 98.081 830
705 Flat 112.69 93.533 830
706 Flat 112.69 93.533 830
801 Flat 118.17 98.081 830
802 Flat 118.17 98.081 830
803 Flat 118.17 98.081 830
804 Flat 118.17 98.081 830
805 Flat 112.69 93.533 830
806 Flat 112.69 93.533 830
901 Flat 118.17 98.081 830
902 Flat 118.17 98.081 830
903 Flat 118.17 98.081 830
904 Flat 118.17 98.081 830
905 Flat 112.69 93.533 830
906 Flat 112.69 93.533 830
1001 Flat 118.17 98.081 830
1002 Flat 118.17 98.081 830 7
1003 Flat 118.17 98.081 830
1004 Flat 118.17 98.081 830
1005 Flat 112.69 93.533 830
1006 Flat 112.69 93.533 830
60 Flat 6980.60 5´793,900.00 830

BLOQUE B2A (1era Fase de Construcción Programada)

Nº Tipo Área Precio $ Precio por m2
101 Flat 118.17 98.081 830
102 Flat 118.17 98.081 830
103 Flat 118.17 98.081 830
104 Flat 118.17 98.081 830
201 Flat 118.17 98.081 830
202 Flat 118.17 98.081 830
203 Flat 118.17 98.081 830
204 Flat 118.17 98.081 830
301 Flat 118.17 98.081 830
302 Flat 118.17 98.081 830
303 Flat 118.17 98.081 830
304 Flat 118.17 98.081 830
401 Flat 118.17 98.081 830
402 Flat 118.17 98.081 830
403 Flat 118.17 98.081 830
404 Flat 118.17 98.081 830
501 Flat 118.17 98.081 830
502 Flat 118.17 98.081 830
503 Flat 118.17 98.081 830
504 Flat 118.17 98.081 830
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601 Flat 118.17 98.081 830
602 Flat 118.17 98.081 830
603 Flat 118.17 98.081 830
604 Flat 118.17 98.081 830
701 Flat 118.17 98.081 830
702 Flat 118.17 98.081 830
703 Flat 118.17 98.081 830
704 Flat 118.17 98.081 830
801 Flat 118.17 98.081 830
802 Flat 118.17 98.081 830
803 Flat 118.17 98.081 830
804 Flat 118.17 98.081 830
901 Flat 118.17 98.081 830
902 Flat 118.17 98.081 830
903 Flat 118.17 98.081 830
904 Flat 118.17 98.081 830
1001 Flat 118.17 98.081 830
1002 Flat 118.17 98.081 830
1003 Flat 118.17 98.081 830
1004 Flat 118.17 98.081 830
40 Flat 4726.80 3´923,240.00 830

BLOQUE B2B
Nº Tipo Área Precio $ Precio por m2
101 Flat 118.17 98.081 830
102 Flat 118.17 98.081 830
103 Flat 118.17 98.081 830
104 Flat 118.17 98.081 830
8
201 Flat 118.17 98.081 830
202 Flat 118.17 98.081 830
203 Flat 118.17 98.081 830
204 Flat 118.17 98.081 830
301 Flat 118.17 98.081 830
302 Flat 118.17 98.081 830
303 Flat 118.17 98.081 830
304 Flat 118.17 98.081 830
401 Flat 118.17 98.081 830
402 Flat 118.17 98.081 830
403 Flat 118.17 98.081 830
404 Flat 118.17 98.081 830
501 Flat 118.17 98.081 830
502 Flat 118.17 98.081 830
503 Flat 118.17 98.081 830
504 Flat 118.17 98.081 830
601 Flat 118.17 98.081 830
602 Flat 118.17 98.081 830
603 Flat 118.17 98.081 830
604 Flat 118.17 98.081 830
701 Flat 118.17 98.081 830
702 Flat 118.17 98.081 830
703 Flat 118.17 98.081 830
704 Flat 118.17 98.081 830
801 Flat 118.17 98.081 830
802 Flat 118.17 98.081 830
803 Flat 118.17 98.081 830
804 Flat 118.17 98.081 830
901 Flat 118.17 98.081 830
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 902 Flat 118.17 98.081 830
903 Flat 118.17 98.081 830
904 Flat 118.17 98.081 830
1001 Flat 118.17 98.081 830
1002 Flat 118.17 98.081 830
1003 Flat 118.17 98.081 830
1004 Flat 118.17 98.081 830
40 Flat 4726.80 3´923,240.00 830

ESTACIONAMIENTOS
Tipo Cantidad Área / CU Precio $ / CU Precio por m2
Estacionamientos 220 unid. 20.00 10.000.00 500.00
TOTAL 2´200,000.00

DEPOSITOS
Tipo Cantidad Área / CU Precio $ / CU Precio por m2
Depósitos 200 unid. 5.00 2,500.00 500.00
TOTAL 500,000.00

RESUMEN DE VENTAS
Inmueble Área vendible Valor de venta
Departamentos B2a (40 dptos) 4.726,8 $ 3.923.240
Departamentos B2b (40 dptos) 4.726,8 $ 3.923.240
Departamentos B1a (60 dptos) 6.980,6 $ 5.793.900
Departamentos B2b (60 dptos) 6.980,6 $ 5.793.900
Departamentos totales (200) 23.414,8 $ 19.432.280 9
Estacionamientos (220) 4.400 $ 2.200.000
Depósitos 1.000 $ 500.000
Total ventas 28.814,8 $ 22´132,280,00

NOTA:
Para la 1era etapa del proyecto se ha planteado iniciar con la construcción del Bloque B2A,
por medio de un sistema de Fideicomiso, el cual detallaremos más adelante.

G. PLANTA TIPICA

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 H. SISTEMA CONSTRUCTIVO
El proyecto se desarrolla sobre un terreno de buena capacidad portante (conforme a
estudio de suelos). Se muestra un perfil estratigráfico compuesto por dos estratos
diferenciados. El primero está compuesto por arena limoso hasta una profundidad de un
metro, el segundo está compuesto por grava con arena y cantos, a este estudio se le
complemento con un ensayo de carga en placas realizado este a profundidad de
cimentación, arrojando una capacidad portante de 6Kg/cm2.
Para la conformación del sótano y estabilización de cimentación superficial, Las
características geotécnicas del terreno de fundación exigen una cimentación zapatas
aisladas o cimientos corridos, sin limitaciones por fundación (profundidad). La estructura
planteada es aporticada con sistema de columnas, placas, vigas, losas aligeradas y macizas.
I. INSTALACIONES ESPECIALES – ASCENSOR - OTROS
El proyecto cuenta con 02 ascensores por bloque la misma cuenta con sistemas
computarizados de control y seguridad. Además el proyecto cuenta con Sistema bomba
contra incendio, sistema de alarma contra incendio, ambos requeridos por normatividad.
Sistemas especiales, no cuenta con ninguno por encima de los estándares que exige la
normativa o que requiera mención especial. En cuanto a la seguridad del edificio cuenta
con control de acceso vehicular y peatonal (no se hizo indicativo a posibles usuarios que
presenten movilidad reducida).

III. PERFIL DE PROYECTO:

A. VALOR TOTAL DEL PROYECTO:
US$ 17´794,987.27 (incluido terreno e IGV)
10
B. PORCENTAJE DE INVERSIÓN SOBRE EL TOTAL DEL PROYECTO:
DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD PRESUPUESTO TOTAL US$ %
Número de Departamentos Und. 200 Terreno (incluye alcabala) 1,714,860.00 9.64%
Pisos de cada edificio Und. 11 pisos Construcción (Sin IGV) 12,788,761.70 71.87%
Proyecto 296,519.82 1.67%
Numero de edificios Und. 4
gastos municipales (trámites, licencias y notariales) 107,692.30 0.61%
Numero de sótanos Und. 1
Gastos Administrativos 206,711.72 1.16%
Estacionamientos Und. 220
Publicidad y Ventas 127,231.00 0.71%
Área de terreno m2 11,362.46 Fideicomiso 158,846.16 0.89%
Área construida m2 36,574.63 Instalaciones (agua y luz) 26,550.00 0.15%
Área vendible m2 28,814.80 Titulacion 41,538.46 0.23%
Áreas comunes m2 7759.83 otros gastos 24,299.00 0.14%
RATIOS DE DISEÑO PROYECTO R.N.E.: IGV 2,301,977.11 12.94%
Área libre 30.00% 78% TOTAL INVERSION (INCLUIDO TERRENO) 17,794,987.27 100.00%
Coeficiente de edificación 3.5 2.44 COSTO DIRECTO CONSTRUCCION US$ %
Retiro Frontal No indicado No indicado Estructuras 4,476,066.60 29.66%
Area minima por vivienda No indicado No indicado Arquitectura (incluye ascensores y sistemas de extracción) 6,138,605.62 40.68%
Instalaciones eléctricas 1,278,876.17 8.47%
Altura máxima 39.50 ml 34.80 ml
Instalaciones sanitarias 895,213.32 5.93%
Estacionamientos 1 cada vivienda 220
Gastos generales + utilidad 0.00%
LICENCIA DE OBRA Sub Total 12,788,761.70 84.75%
Cuenta con licencia de edificacion, pero aun no se ha emitido hasta el pago de la IGV 2,301,977.11 15.25%
liquidacion. TOTAL COSTOS DIRECTOS (Incluido IGV) 15,090,738.81 100.00%

Ingresos Totales Pre - Venta

VENTA (Promotor) Valores promedio (US$)
(US$) Cantidad US$ %
Departamentos 19,432,280.00 97,161.40 10.00 971,614.00 4.39%
Estacionamientos 2,200,000.00 10,000.00 0.00 0.00 0.00%
Depositos 500,000.00 2,500.00 0.00 0.00 0.00%
TOTAL 22,132,280.00 0.00 971,614.00 4.39%
INGRESOS TOTALES EGRESOS TOTALES UTILIDAD OPERATIVA
Rentabilidad Bruta Rentabilidad Neta
UTILIDAD Ventas IGV Total Gastos IGV Total 30% renta
Sin IGV Sin IGV
20,304,844.04 1,827,435.96 22,132,280.00 15,493,010.16 2,301,977.11 17,794,987.27 4,811,833.95 1,443,550.18 3,368,283.76

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 C. PORCENTAJE DE INVERSIÓN- 1era FASE BLOQUE B2A:

El monto total de inversión para esta primera fase es de US$ 3´202,145.47 (incluido IGV)
DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD PRESUPUESTO TOTAL US$ %
Número de Departamentos Und. 40 Terreno (incluye alcabala) 342,972.00 10.71%
Pisos de cada edificio Und. 11 pisos Construcción (Sin IGV) 2,171,082.85 67.80%
Numero de edificios Und. 1 Proyecto 59,303.96 1.85%
Numero de sótanos Und. 0 gastos municipales (trámites, licencias y notariales) 38,571.00 1.20%
Estacionamientos Und. 0 Gastos Administrativos 66,718.50 2.08%

Área de terreno m2 11,362.46 Publicidad y Ventas 70,578.88 2.20%

Acreedores 25,384.61 0.79%
Área construida m2 5,620.45
Post operativos 23,771.54 0.74%
Área vendible m2 4,726.80
otros gastos 12,967.22 0.40%
Áreas comunes m2 893.65
IGV 390,794.91 12.20%
RATIOS DE DISEÑO PROYECTO R.N.E.: TOTAL INVERSION (INCLUIDO TERRENO) 3,202,145.47 100.00%
Área libre 30.00% 78%
COSTO DIRECTO CONSTRUCCION US$ %
Coeficiente de edificación 3.5 2.44
Estructuras 759,879.00 29.66%
Retiro Frontal No indicado No indicado
Arquitectura (incluye ascensores y sistemas de extracción) 1,042,119.77 40.68%
Area minima por vivienda No indicado No indicado Instalaciones eléctricas 217,108.28 8.47%
Altura máxima 39.50 ml 34.80 ml Instalaciones sanitarias 151,975.80 5.93%
Estacionamientos 1 cada vivienda 220 Gastos generales + utilidad 0.00%
LICENCIA DE OBRA Sub Total 2,171,082.85 84.75%
Cuenta con licencia de edificacion, pero aun no se ha emitido hasta el pago de la IGV 390,794.91 15.25%
liquidacion. TOTAL COSTOS DIRECTOS (Incluido IGV) 2,561,877.76 100.00%

El porcentaje de inversión del terreno correspondiente a la primera fase, se ha podido

establecer tomando el área construida de cada bloque entre el valor total del terreno, por
lo tanto hemos podido establecer que para el bloque B2a la parte proporcional del valor
del terreno corresponde al 20% del monto total.
Cabe indicar que para esta primera etapa el constructor no considera la construcción o
habilitación de estacionamientos, depósitos, ni áreas comunes externas al bloque B2a

Ingresos Totales Pre - Venta

11
VENTA (Promotor) Valores promedio (US$)
(US$) Cantidad US$ %
Departamentos 3,923,240.00 19,616.20 10.00 196,162.00 5.00%
Estacionamientos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
Depositos 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00%
TOTAL 3,923,240.00 0.00 196,162.00 5.00%
INGRESOS TOTALES EGRESOS TOTALES UTILIDAD OPERATIVA
Rentabilidad Bruta Rentabilidad Neta
UTILIDAD Ventas IGV Total Gastos IGV Total 30% renta
Sin IGV Sin IGV
3,599,302.75 323,937.25 3,923,240.00 2,811,350.56 390,794.91 3,202,145.47 787,952.26 236,385.68 551,566.58

IV. EVALUACIÓN DEL PROYECTO.-

A. SITUACIÓN LEGAL: CONFORME

DOCUMENTACIÓN SITUACIÓN / FECHA EVALUACIÓN

Presenta propiedad inscrita a nombre de INMOBILIARIA CONSTRUCTORA WASI SAC,

Titulo de Terreno CONFORME
conforme partida registral Nº 11073311.

Presenta cargas o gravamenes según partida registral Nº 11073311 a favor de Grupo

Santa Fe, por el monto de S/. 300,000.00 en garantia de pago por materiales, pero la
Cargas y Gravámenes NO CONFORME
deuda real según Grupo Santa Fe asciende actualemnte a S/.70,000.00, dato no
corroborado en documentos.

Cuenta con Licencia de Hablitacion Urbana según carta N° 204-2013GDU/MDCGAL,

Licencia Definitiva Licencia de Edificación según carta N° 206-2013-GDU/MDCGAL, la cual aun no ha CONFORME
sido emitida por falta de pago de la Liquidacion.

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 PARÁMETROS URBANÍSTICOS
DESCRIPCIÓN NORMATIVA PROYECTO EVALUACIÓN
Usos permisibles Vivienda - Comercio Residencial CONFORME
Área libre 30% 77.78% CONFORME
Altura máxima 39.50 ml 34.80 ml CONFORME
Retiro frontal No Indica No Indica CONFORME
Densidad Neta 1300 hab/ha 810 hab/ha CONFORME
Estacionamiento 1 estacionamiento cada 220estacionamientos CONFORME
viviendas
Coeficiente de edificación 3.50 2.44 CONFORME

Respecto al cumplimiento de la normativa vigente y parámetros urbanísticos: Del cuadro

superior se deduce que el cumplimiento de los límites contenidos en todos los puntos
indicados es CONFORME.
B. CURRICULUM DE LOS INTERVINENTES: CONFORME

EXPERIENCIA DESCRIPCIÓN EVALUACIÓN

Promotor / Constructor
Responsable de Obra
INMOBILIARIA CONSTRUCTORA WASI SAC quien es el
promotor y constructor, no tiene experiencia en la MEJORABLE
promoción de proyectos inmobiliarios, pero su Staff de
profesionales cuenta con amplia experiencia
comprobada en el desarrollo de proyectos de iguales
características.
El Ing. Freddy Martín Cohaíla Mamani con CIP N° 12
41392, figura como responsable de obra según datos CONFORME
enviados por el promotor.

Cliente/Promotor:
La Empresa INMOBILIARIA CONSTRUCTORA WASI SAC se encuentra correctamente
registrada en la SUNAT, siendo sus datos más importantes los siguientes:
 La Empresa INMOBILIARIA CONSTRUCTORA WASI SAC, se encuentra activa y
tiene como Nº de RUC 20532672032.
 Inició actividades el 08/03/2011
 Domicilio fiscal en Mza. J1 Lote. 06 C.H. A. Ugarte I ET (2 Cdras. del colegio Jorge
Chavez) Tacna - Tacna - Crl. Greg. Albarracín Lanchipa.
 Presenta como Gerente General a fecha del presente informe al Sra. Maldonado
Huanca Diana Carolina.
 La principal actividad de la empresa es de “Actividades Inmobiliarias”.

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C. PRESUPUESTO: CONFORME
Analizada la estructura de costos del proyecto, se determina el mismo conforme a los
siguientes puntos:
Terreno:
ELEMENTO VALOR COMERCIAL COSTO EN EL PROYECTO US$/m2 EVALUACIÓN
US$
Terreno 1´710,000.00 $ 150.49 CONFORME
Origen de información Mercado de la zona $ 130 – 150 CONFORME

Realizamos un sondeo por la misma avenida Av. Quiñones y Av. Albarracín y encontramos
que los valores se encuentran en el rango de los 130 US$/m2 a 150 US$/m2 (dependiendo
de la cuadra). Por lo tanto el valor actual del terreno, tomando en cuenta su ubicación a
una avenida importante del distrito además de la zonificación con carácter de comercio
metropolitano, se encuentra dentro de dicho rango, además podemos indicar que el nuevo
valor del terreno está sustentado por tasación realizada por el Arq. Armando León Salazar,
perito tasador SBS 694-94, tasación solicitada por INTERBANK en fecha 22, de marzo del
2013.
El monto cancelado por el terreno según Minuta de Compra Venta del Terreno, terreno fue
de US$ 162,000.00, podemos decir que el terreno se ha revalorizado según valor comercial
actual.
Otros costos del proyecto

COSTOS DEL COSTOS EN EL RANGO DE

PROYECTO PROYECTO MERCADO UNIDAD EVALUACIÓN
Estudios y Proyecto * 8.10 US$/m2 4.00 – 8.00 US$/m2 Por m2 construido. CONFORME 13
1.67% 0.5% - 1.00% % de costos edificación.
Gastos Municipales 0.61% 1.00% - 2.00% Porcentaje del costo de NO CONFORME
(trámites licencias) inversión
Gastos Operativos y 1.16% 3.00% - 8.00% Porcentaje del costo de CONFORME
Administrativos inversión
(*)Costos por estudios y proyecto se encuentra dentro del rango superior conforme se
aprecia en el mercado.

Costos de obra:
Realizado el análisis del presupuesto de ejecución material del proyecto se considera que
el monto estimado para el total del proyecto será de 349.67 US$/m2, respecto al área
construida, pero para el análisis del presupuesto sobre la ejecución material de la 1era
Fase correspondiente al bloque B2a será de 386.28 US$/m2, en ambos casos se encuentra
dentro del rango medio de proyectos de departamentos B ejecutados en la ciudad (Costo
por m2 no incluye IGV).

ANALISIS DE COSTO/ M2 – SOBRE EL TOTAL DEL PROYECTO

ITEM PRESUPUESTO PROYECTO A.V. PROYECTO A.C.
(US$/m2) (US$/m2)
1 Estructuras 155.34 122.38
2 Arquitectura 213.04 167.84
3 Instalaciones Eléctricas 44.38 34.97
4 Instalaciones Sanitarias 31.07 24.48
Costo Total 443.83 349.67

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 ANALISIS DE COSTO/ M2 – SOBRE LA 1era FASE BLOQUE B2A
ITEM PRESUPUESTO PROYECTO A.V. PROYECTO A.C.
(US$/m2) (US$/m2)
1 Estructuras 160.76 135.20
2 Arquitectura 220.47 185.42
3 Instalaciones Eléctricas 45.93 38.63
4 Instalaciones Sanitarias 32.15 27.04
Costo Total 459.31 386.28

D. CRONOGRAMA 1ERA FASE B2A: CONFORME

CRONOGRAMA DE OBRA
Avance Acumulado de Obra (US$)

14
Avance acumulado programado

E. ESTUDIO DE SUELOS: CONFORME

ASPECTOS FAVORABLES ASPECTOS EVALUACIÓN

DESFAVORABLES
No se encontró presencia de nivel freático profundidad Ninguno. CONFORME
investigada (3.00 m), con una capacidad portante de 6kg/cm2.
El tipo de cimentación recomendado por el estudio es de Ninguno.
zapatas cuadradas aisladas, desplantadas en suelo natural
gravo arenoso, pobremente graduado, no plástico y de CONFORME
compacidad muy densa.

F. APORTE DEL PROMOTOR: MEJORABLE

Se consideró aporte del cliente un 19%, se consideró costos pre operativos, costos
construcción, gastos administrativos, gastos por ventas y gastos municipales. El promotor
tiene preventas ya establecidas (adelantos como iniciales de 08 departamentos) y con un
desembolso por la suma de US$ 207,894.13 que corresponde a un porcentaje del 6% sobre
el total del proyecto.
APORTES
FUENTES DE FINANCIAMIENTO MONTO US$ PORCENTAJE
Aporte Previo Promotor / Constructor 596,976.46 19%
Preventas 207,894.13 6%
Financiamiento ( a travez de Fideicomiso) 2,397,274.88 75%
TOTAL DE LA INVERSION 3,202,145.47 100%
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G. PROYECTO: CONFORME

CRITERIOS DE EVALUACIÓN

Zona en proceso de consolidacion. El proyecto se encuentra cerca a una avenidas

Entorno
importante del distrito de baja afluencia vehicular,grifos, colegios y restaurantes.

Ubicación NSE dirigido B y/o B+ CONFORME

Seguridad presenta baja presencia policial o de serenazgo
Vías de acceso Av.San Hilarion y Av. Albarracin
Equipamiento Completo
01 Bloque con 011niveles, 01 sotano, 40 departamentos, Para la circulacion vertical cuenta con ascensor y
Arquitectura CONFORME
escalera de emergencia.
Pisos: ceramico para areas comunes, piso laminado para sala comedor y dormitorios, ceramico para cocina ,
baños y lavanderias, cemento pulido para sotanos.
Muros : dryawall reforzado con lana de vidrio, empastado y pintado.
Acabados Puertas apaneladas y contraplacada, enchapada en MDF, acabada al duco CONFORME
Vicdrios: no indica tipo
Aparatos: no indica modelo

Bloque B2a de 40 departamentos, 04 departamentos por piso, con circulación vertical via ascensores y cajas
Distribución de escaleras. Distribución interior de las viviendas en base a programa arquitectonico interno bien CONFORME
resuelto.

Evaluacion global del proyecto CONFORME

Comentarios: Se trata de un proyecto de Edificio Multifamiliar en una zona residencial 15

del distrito de Lachimpa, cercana a dos avenidas importantes del distrito (Av. San Hilarión
y Av. Albarracín). Los servicios cercanos son completos y de carácter local y zonal, tales
como: áreas de recreación, bares, restaurantes y grifos, así como centros de educación,
salud entre otros; todo enmarcado dentro de una zona predominantemente residencial
complementada con usos de tipo comercial.
Los departamentos cuentan con una adecuada distribución con vista al exterior, por todos
sus frentes.
H. MERCADO/VENTAS: CONFORME

ASPECTOS FAVORABLES ASPECTOS EVALUACIÓN

DESFAVORABLES
Distribución de los departamentos con una
CONFORME
racional definición espacial.
Presenta acabados estándar acordes al segmento CONFORME
al que va dirigido y a la zona.
Proyecto de departamentos con cercanía a CONFORME
avenidas principales, buena interconexión.
La obra tuvo un avance del 5%, se MEJORABLE
encuentra paralizada.

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 Fortalezas y Oportunidades:
 La ubicación del proyecto con cercanía a dos avenidas principales de carácter
zonal permite un adecuado acceso, además de estar pocos minutos de zonas
comerciales importantes del distrito y la ciudad.
 El entorno presenta baja afluencia vehicular por la Av. Quiñonez y Av. Albarracín.
 El edificio contempla dentro de su diseño las dimensiones necesarias para la
evacuación en caso de emergencias.
 La zona es residencial, lo que brinda una mayor tranquilidad y seguridad.
 Se prevé que debido al proceso de mejora urbanística del entorno, la demanda y la
buena ubicación del proyecto las unidades presenten buena plusvalía en el corto a
mediano plazo.
 El proyecto posee acabados de buena calidad y con sistemas de aislamiento
térmico y sonoro.
 El proyecto presenta áreas de uso común para los propietarios, a diferencia de los
otros proyectos cercanos.
Debilidades y Amenazas:
 Potencial afección futura debido al proceso de densificación vía desarrollo
inmobiliario de la zona, aún no se tiene calculado el impacto que pueda producir el
que otros promotores empiecen a replicar la experiencia de este primer proyecto
en la Av. Abelardo Quiñonez.
 El proyecto se encuentra al costado del proyecto Altozano, proyecto de similares
características. 16
 El ritmo de ventas y colocación de unidades inmobiliarias marca una cantidad
relativa equivalente al 20%, deberá mejorar para llegar al punto de equilibrio
establecido.
 La estrategia comercial deberá mejorar, incorporar paneles de mayor dimensión,
caseta de ventas y el acceso a la información del mismo de forma digital.

Análisis de Mercado: Competencia Directa:

Proyectos de la Competencia
Proyecto en Evaluacion
Competencia más cercana
Proyecto Residencial San Pedro Latarce Paseo de la Alameda Tacna Edificio Las Torres de Dos Mayo

Ubicación Av. Abelardo Quiñonez S/N Av. Abelardo Quiñonez S/N Av. Prolg. Dos de Mayo S/N

Tipo Inmueble Departamentos Departamentos Departamentos

Nº de Bloques 4 29 6
Nº Pisos 11 10 5
Nº Total de Inmuebles 200 1020 60
Inmuebles por Vender 192 22 28
Area promedio de Inmueble (m2) 118.00 90.00 100.00
US$/ Inmueble 97,940.00 60,300.00 105,000.00
US$/m2 (promedio) 830.00 670.00 1,050.00
Nº de Estacionamientos y ubicación 220 420 60
Nº de Ascensores 8 29 6
Financiado por: PRESTASUR
Promueve/ Construye: INMOBILIARIA CONSTRUCTORA WASI SAC ALTOZANO MRMSAC

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 Comentarios: Se aprecia que el precio por m2 de los edificios de departamentos más
cercanos y comparables, están por encima de los US$ 650/m2, (siendo el proyecto del
edificio “Paseo de la Alameda” el más cercano), por debajo del rango promedio de costo
por la zona y con el valor unitario más competitivo.

I. ANALISIS DE PUNTO DE EQUILIBRIO 1ERA FASE BLOQUE B2A:

Costo Fijo: US$ 3´202,145.47

Costo Valor Dpto.: US$ 98,081
Punto de Equilibrio en función al costo de la construcción: 33 unidades de departamentos

J. VELOCIDAD DE VENTAS ESTIMADAS

Dptos. Vendidos: 08 unidades (con iniciales aportadas antes de fideicomiso)

Dptos. Adjudicados: 00 unidades
Dptos. en canje: 00 unidades

Escenario propuesto:

UNIDADES Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes

0 1 2 3 4 5 6 TOTAL
LOTES 8 3 3 4 5 5 5 33

K. AVANCE DE OBRA 17

La obra según inspección presenta un avance del 7.00% con respecto al costo total de la
primera fase y con un avance en la parte de estructuras del 15%.
Se ha realizado parte de la excavación y cimientos corridos, zapatas y otros.

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L. ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS / FLUJOS: CONFORME
1ERA FASE BLOQUE B2A
Estado de Pérdidas y Ganancias

ESTADO PÉRDIDAS Y GANANCIAS PROYECTO RESIDENCIALSAN PEDRO DE LATARCE - 1ERA FASE BLOQUE B2A

AREA DE TERRENO TOTAL 11,362.46

AREA DE TERRENO PROPORCIONAL A LA FASE B2A 2,286.48
Nº DE DEPARTAMENTOS 40.00
PRECIO M2 DE CONSTRUCCIÓN (Sin IGV) 200.02 USD
MESES EN VENTA 20.00
AREA CONSTRUIDA EDIFICACION 10,854.30
AREA VENDIBLE 6,788.00

ESTRUCTURA DE COSTOS DE INVERSIÓN DEL PROYECTO CU/M2C CU/M2V % SCI % SVT

Sobre Costos Sobre Ventas
TERRENO 342,972.00 USD 31.60 50.53 12.20% 9.53%
ESTUDIOS Y DISEÑOS 59,303.96 USD 5.46 8.74 2.11% 1.65%
GASTOS PRE-OPERATIVOS 63,955.61 USD 5.89 9.42 2.27% 1.78%
COSTOS Y GASTOS DE CONSTRUCCIÓN (Sin IGV) 2,171,082.85 USD 200.02 319.84 77.23% 60.32%
GASTOS OPERATIVOS Y POST-CONSTRUCCION 36,738.76 USD 3.38 5.41 1.31% 1.02%
GASTOS VENTAS 70,578.88 USD 6.50 10.40 2.51% 1.96%
GASTOS ADMINISTRATIVOS 66,718.50 USD 6.15 9.83 2.37% 1.85%

ESTADO PÉRDIDAS Y GANANCIAS PROYECTO RESIDENCIALSAN PEDRO DE LATARCE - 1ERA FASE BLOQUE B2A

EGRESOS (SIN IGV) CU/M2 CU/M2C CU/M2V % SCI % SVT

COSTO TERRENO (PROMEDIO) 342,972.00 USD 30.18 USD 31.60 50.53 12.20% 9.53%
COSTOS INDIRECTOS (SIN IGV) 297,295.71 USD 27.39 43.80 10.57% 8.26%
COSTOS DIRECTOS (SIN IGV) 2,171,082.85 USD 200.02 319.84 77.23% 60.32%
TOTAL EGRESOS (SIN IGV) 2,811,350.56 USD 259.01 414.16 100.00% 78.11%
TOTAL IGV 390,794.91 USD

INGRESOS (SIN IGV) CU/M2C CU/M2V % SCI % SVT

VENTA DE DEPARTAMENTOS (SIN IGV) 3,599,302.75 USD 331.60 530.24 128.03% 100.00%
VENTA DE ESTACIONAMIENTOS (SIN IGV) - USD - - 0.00% 0.00%
VENTA DE DEPOSITOS (SIN IGV) - USD - - 0.00% 0.00%
18
TOTAL INGRESOS (SIN IGV) 3,599,302.75 USD 331.60 530.24 128.03% 100.00%
IGV VENTA DE VIVIENDAS 323,937.25 USD
IGV VENTA DE ESTACIONAMIENTOS - USD
IGV VENTA DE DEPOSITOS - USD
TOTAL IGV 323,937.25 USD

ANÁLISIS ECONÓMICO CU/M2C CU/M2V % SCI % SVT

RENTABILIDAD BRUTA PROMEDIO (SOBRE VENTAS) 787,952.19 USD 21.89% 72.59 116.08 28.03% 21.89%
IMPUESTO A LA RENTA 30% 236,385.66 USD 21.78 34.82 8.41% 6.57%
30% Rentabilidad Bruta
RENTABILIDAD NETA 551,566.53 USD 15.32% 50.82 81.26 19.62% 15.32%
DIFERENCIA IGVs - 66,857.67 USD

Flujo de Caja y Plazos:

PLAZOS DEL PROYECTO 1era FASE BLOQUE B2A
TIEMPOS DEL PROYECTO MESES EVALUACIÓN
Etapa construcción 20 CONFORME
Independización (*) 6 CONFORME
Etapa venta Venta (adicional a construcción
No considerada en el flujo CONFORME
e independización)
(*) Se inicia en el último mes de construcción

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V. CONCLUSIONES:
 EL análisis presente ha sido sensibilizado considerando el valor de adquisición del
terreno cifrado en US $ 162,000.00 conforme según datos envía por el Promotor,
presento CRI actualizado y minuta de compraventa, pero cabe resaltar que el
terreno se ha revalorizado considerando actualmente con un valor de US$
1,710,000.00, de acuerdo a tasación realizada y sondeo de precio de valor/m2 de
la zona para este informe.
 EL Promotor/ Constructor, INMOBILIARIA CONSTRUCTORA WASI SAC, no cuenta
con experiencia comprobada en la promoción y desarrollo de edificios
multifamiliares, pero cuenta con el Staff de profesionales que asegura el buen
desempeño y calidad de la obra.
 El presupuesto de construcción para la primera fase determina un precio por m2
construido de US$ 386.28 US$/m2, encontrándose dentro del rango para la
ejecución de proyectos de similares características.
 Para esta 1era fase el Promotor no considera el desarrollo de estacionamientos ni
áreas comunes exteriores al bloque B2a, para lo cual disminuye el valor del costo
total de la obra en esta 1era fase.
 El proyecto para la 1era fase, Bloque B2a comprende 40 departamentos, con un
área promedio de 118.17 m2 a un precio de 830 US$/m2, el cual se encuentra por
encima del precio de su competencia directa que inicia en 660 US$/m2, el edificio
19
de competencia directa se encuentra a pocos metros del evaluado y pero presenta
menores áreas, mayor cantidad de unidades y menor calidad en sus acabados.
 Proyecto ubicado en zona residencial de baja afluencia vehicular y cercana a las
principales vías de interconexión zonal y metropolitana como la Av. Albarracín y
Av. San Hilarión. Cuenta con muy buena ubicación, con vías de acceso en buen
estado de conservación y conforme al estándar de la ciudad de Lima.
 El aporte del cliente es del 19%, el cual comprende los gastos de terreno, parte de
la construcción y algunos indirectos equivalentes a la cantidad de US$ 596,976.46
monto que podría aumentar si consideramos el valor total del terreno.
 NO se han sustentado las preventas efectivas (contratos) a fin de determinar el
equilibrio financiero del proyecto.
 Conforme al análisis de pérdidas y ganancias el proyecto presenta una rentabilidad
neta (después de impuestos) equivalente al 15.32% sobre ventas y una
rentabilidad Bruta del 21.89% sobre ventas.

PERITO VALUADOR: Appraisals & Consulting Corporate / REPEV Nº 8751-2011

Arq. Erik Jahnsen Araoz Ing. Walter Reátegui Arce

CAP 11986 CIP 106776

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