LA

DE
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S I D
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S M P
A R O
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 DERECHO PERSONAL DERECHOS REALES

ES UN DERECHO QUE SOLO SE Es aquel que tiene una persona

PUEDE EXIGIR A CIERTAS PERSONAS (JUAN )sobre una cosa o bien y
SURGEN DE LAS FUENTES DE LAS que debe ser respetado por los
OBLIGACIONES. demas.

EJEMPLO : EJEMPLO:

JUAN PEDRO EL DERECHO QUE JUAN

PAGO DE DEUDA TIENE SOBRE SU CASA.

DERECH
O

TITULO MODO
 TRANSMISIÓN DE MUEBLES

TEORÍA DEL TITULO Y EL MODO : EL ARTICULO 947.-

El artículo 947 del Código Civil señala que la
transferencia de la propiedad de una cosa mueble determinada se
efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal
diferente. Este artículo recoge la teoría del título y del modo para
la adquisición convencional de la propiedad de las cosas muebles,
es decir, de los bienes muebles corporales.
 En materia de bienes muebles, el contrato de transferencia
sólo crea la obligación de transferir. Para que la transferencia se
produzca, es necesario, que se verifique el modo que consiste en la
tradición.
Sin embargo el consentimiento por sí sólo (el contrato) es incapaz
de producir la transferencia de propiedad de los bienes muebles.
El elemento esencial para la transferencia de propiedad es la
tradición.
El título contiene el acuerdo de transmisión. El modo consiste en la entrega
del bien. El título (contrato) genera la obligación de transmitir, pero no
transmite. Para que se verifique la transferencia es necesario cumplir con el
modo.
Título y modo son interdependientes. Hay entre ellos una
relación de causa - efecto de forma tal que si el título es nulo no
hay transferencia así se entregue el bien.
La tradición se justifica porque a través de ella se obtiene la
posesión del bien y por medio de la posesión se publicita la
propiedad lo que permite que el derecho sea oponible a todos. La
propiedad se convierte así en un derecho exclusivo.
La parte final de artículo 947 del Código Civil (salvo disposición
legal diferente) se refiere a ciertos bienes muebles respecto de los
cuales alguna disposición legal establece que para su
transferencia se requiere algo distinto. Es el caso de los vehículos
automotores cuya transferencia se formaliza mediante su
inscripción en el Registro de Propiedad Vehicular tal como lo
señala el artículo 34.1 de la Ley General de Transporte y
Tránsito Terrestre.
 El artículo 947 del Código supone que el enajenante tenga la facultad
de disponer. Esto es así, porque en principio solo el propietario puede
disponer del dominio. Nadie puede transferir un derecho que no tiene.

EJEMPLO

 ¿Qué sucede si una persona transfiere un bien mueble que no le

pertenece?.
El artículo 948 del Código Civil regula este supuesto disponiendo que
quien de buena fe y como propietario recibe de otra la posesión de un
cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión
carezca de facultad para hacerlo. Termina el artículo señalado que se
exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con
infracción de la ley penal.
CONSIDERANDO LA PRESENCIA DE UN SUPUESTO
“anormal” de transferencia de propiedad conocido como adquisición a
non dominio o el caso del depositario infiel.

 Si el tercero tiene buena fe, adquiere como propietario y no se

trata de un bien perdido ni adquirido con infracción de ley penal,
adquiere el bien, es decir se convierte en propietario.

El fundamento de la adquisición a non dominio está dado

principalmente por la presunción de propiedad contenida en el articulo
912 del Código Civil. Como se sabe el poseedor es reputado propietario.
La presunción es casi absoluta, en materia de bienes muebles
porque la prueba en contrario es muchas veces imposible. Por
eso la presunción legitima al poseedor a transferir el bien y el
tercero adquiere la propiedad. Propiciándose el tráfico de los
bienes.
 La adquisición a non dominio tiene una excepción; los
bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal.
Si una persona se encuentra un bien perdido o se roba uno y
luego lo transfiere el tercero no adquiere el dominio así tenga
buena fe. Esta excepción se justifica en el caso de los bienes
adquiridos con infracción de la ley penal porque no es deseable
crear derecho sobre la base de delitos. De no existir esta
excepción, se incentivarían las infracciones penales. Además y
tanto para los bienes adquiridos con infracción de la ley penal
como para los bienes perdidos, el derecho desprotege al
propietario original en la medida que hubiera entregado
voluntariamente la posesión del bien a un tercero. Al entregar el
bien a un tercero, la ley estima que el propietario asume que el
bien circule en el mercado y sea transferido. Cuando le roban el
bien al propietario o se le pierde, no se desprende
voluntariamente de la posesión del
 bien y por eso la ley lo protege.
El artículo 948 del Código Civil debe concordarse con el
artículo 1542. Esta norma señala que los bienes muebles
adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son
reivindicables si son amparados con facturas o pólizas del
vendedor quedando a salvo el derecho del perjudicado para
ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan contra
quien los vendió indebidamente. El sustento de esta norma está en
asegurar el comercio de los bienes. A diferencia del artículo 948
del Código Civil el artículo 1542 no exige la buena fe del
adquirente y comprende los bienes perdidos y los adquiridos con
infracción de la ley penal.
2.3.- CONCURRENCIA DE ACREEDORES: ARTICULO 1136:
Los artículos 947 y 948 se complementan con lo dispuesto
en el artículo 1136 del Código Civil. Según este artículo si el bien
cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese
obligado a entregarlo, será preferido el acreedor de buena fe a
quien el deudor hizo tradición de él, aunque su título sea de
fecha posterior. La norma termina señalando que si el deudor
no hizo tradición del bien, será preferido el acreedor cuyo título
sea de fecha anterior; prevaleciendo en este último caso el título
que conste en fecha cierta mas antigua.
El artículo 1136 está ubicado en el libro de obligaciones
del Código Civil y regula la concurrencia de acreedores en las
obligaciones de dar. Esta norma se refiere a obligaciones de dar,
pero como la entrega transfiere propiedad en materia
mobiliaria, podría ocurrir que una persona le venda el mismo
bien mueble a dos personas. ¿A quien le entrega el bien para
que se convierta en propietario?.
El artículo 1136 se pone en dos supuestos. Que el bien
haya sido entregado o que no haya sido entregado.
 Si el bien no ha sido entregado, es preferido para que se le
entregue y en consecuencia para que adquiere propiedad el
acreedor que tenga un titulo anterior. Esta solución es razonable
porque el primero que tiene el título de adquisición debe ser
preferido para adquirir la propiedad en aplicación del principio
primero en el tiempo primero en el derecho. La exigencia de la
fecha cierta se justifica porque es un elemento para determinar
quién tuvo el primer título, el de fecha anterior.
Si el bien hubiera sido entregado, el articulo 1136 exige
que el acreedor (comprador) tenga buena fe. ¿En qué consiste la
buena fe del comprador? No se trata del desconocimiento de que
el enajenante no era dueño del bien, porque si no había entregado
el bien seguía siendo propietario y contaba con el poder de
disposición. La buena fe consiste en el desconocimiento de que el
vendedor había celebrado un contrato previo de la compraventa,
aunque no hubiera transferidos propiedad.
 La exigencia de la buena fe, en los términos expuestos,
no tiene justificación porque la transferencia de propiedad de
los bienes muebles no queda perfeccionada con el acuerdo entre
las partes. La transferencia se produce con la entrega a tenor del
artículo 947 del Código Civil. Lo único que debe interesar para
la transferencia de propiedad es que el verdadero sea
propietario al momento de la entrega. Si había vendido el bien
previamente pero no lo había entregado, seguía siendo
propietario y podía transferir. Por tanto, el tercero a quien se le
vende y entrega debería adquirir el dominio del bien, así
hubiera conocido de otros contratos de compraventa celebrados
por el vendedor.
 TRANSMISIÓN DE INMUEBLES:
EL SOLO CONSENTIMIENTO: EL ARTÍCULO 949:

El artículo 949 del Código Civil señala que la sola obligación de

enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de
él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Esto
significa que el solo consenso transfiere la propiedad de los bienes
inmuebles.
En el Perú, el contrato no transmite propiedad. El contrato crea
obligaciones. Como dice el artículo 1351 del Código Civil, el contrato
es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o
extinguir una relación jurídica patrimonial. El contrato queda
perfeccionado cuando hay acuerdo entre las partes, es decir, cuando
se forma el consentimiento. Sin embargo, en el caso de inmuebles la
obligación creada por el contrato trasmite a su vez la propiedad.
 En una compraventa, por ejemplo, el contrato genera la
obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien al
comprador, pero esa obligación al mismo tiempo transmite la
propiedad.
Para que se produzca la transferencia de propiedad de los
bienes inmuebles no es necesario suscribir documento alguno,
tampoco se requiere entregar el bien al comprador o inscribir la
transferencia en los Registros Públicos. Basta con el solo acuerdo
de voluntades.
La obligación tiene que ser de enajenar como dice el
artículo 949. Y esto supone como se evidente, que el vendedor
cuente con el poder de disposición que sea propietario porque no
se puede derivar un derecho que no se tiene.
El artículo 949 del Código Civil señala en su parte final
que la obligación de enajenar hace propietario al acreedor, salvo
disposición legal diferente o pacta en contrario.
 El salvo disposición legal diferente se refiere aquellos
casos en los que una norma señala que la transferencia de algún
inmueble se produce de una manera distinta. Es el caso de los
aviones, inmuebles de acuerdo con el inciso 4 del artículo 885 del
Código Civil, cuya transferencia se produce con la inscripción en
el registro respectivo. El pacto en contrario alude el acuerdo por
el que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se
haya pagado todo el precio o una parte determinada de él
(compraventa con reserva de propiedad).
Ahora bien, como se mencionó a propósito de la
transferencia de propiedad de los bienes muebles, la tradición es
esencial porque a través de ella se adquiere la posesión del bien
lo que hace que se publicite lo propiedad y se tenga un derecho
exclusivo. En la transferencia de los bienes inmuebles no exista
ningún elemento que publicite el derecho.
 La propiedad nace en forma oculta. La consecuencia de
ello es que la propiedad que se adquiere no es oponible a todos.
Por eso se dice que el sistema de transferencia adoptada por el
artículo 949 del Código Civil crea propiedades relativas.
El sistema de transferencia sobre la base del solo
consentimiento no crea propiedades exclusivas en el Perú. Esta
falta de exclusividad es corregida de alguna manera por la
norma que consagra el concurso de acreedores (artículo 1135
del Código Civil) y por las normas registrales (artículo 2014 y
2022 del Código Civil).
2.4.2.- CONCURRENCIA DE ACREEDORES: ARTICULO 1135:
El artículo 1135 del Código Civil lo siguiente: cuando el
bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el
mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al
acreedor de buena fe cuyo titulo ha sido primeramente inscrito o
en defecto de inscripción al acreedor cuyo título se de fecha
anterior. En este último caso, se prefiere al título que conste de
documento de fecha cierta más antigua. Esta norma ubicada en
el Libro de Obligaciones del Código Civil, se aplica a la
transferencia de propiedad de bienes inmuebles, inclusive si el
bien ha sido entregado.
El supuesto es el de una persona que vende se inmueble
dos veces. Con el acuerdo de voluntades en la primera venta
transfirió la propiedad. Cuando vende por segunda vez, ya no
era propietario ya no contaba con el poder de disposición. Sin
embargo, si el segundo adquirente tiene buena fe e inscribe su
adquisición, queda amparado y es el propietario del bien. La
adquisición del segundo comprador se produce con el registro.
 En el caso de doble venta, el segundo adquirente que
inscribe adquiere de un no propietario. En este sentido, el
artículo 1135 equivale de alguna manera al artículo 948 del
Código Civil, relativo a muebles.
La buena fe exigida por el artículo 1135 es distinta a la
buena fe en caso de concurrencia en materia mobiliaria (artículo
1136). En materia mobiliaria la buena fe supone
desconocimiento de que el primer vendedor se había obligado a
transferir, pero el vendedor seguía siendo propietario desde que
no había entregado. En cambio, la buena fe en materia
inmobiliaria implica desconocer que el vendedor ya no era
propietario, puesto que, con la primera obligación de enajenar
había dejado de serlo. El segundo adquirente de un no
propietario. Y por eso en materia inmobiliaria a diferencia de lo
que ocurre con los muebles la buena fe del segundo adquirente
si se justifica.
 ¿Porqué se prefiere al primero que inscribe?. La
persona que figura con derecho inscrito queda legitimado para
celebrar actos y contratos y el tercero que confía en el registro y
contrata con el titular registral es amparado. Cuando el tercero
inscribe la adquisición publicita su derecho y ello le permite
oponerlo a todos. El registro hace las veces de la posesión en los
bienes muebles.
En defecto de inscripción, se prefiere al título más
antiguo (primero en el tiempo, primero en el derecho) para lo
cual se recurre a la certeza del título que conste de documento
de fecha cierta.
2.4.3.- LA FE PÚBLICA REGISTRAL: EL ARTÍCULO 2014:
La función principal de un registro es dar a conocer,
informar, publicar relaciones jurídicas sobre bienes.
 TERCERO

FUNCION PRINCIPAL TERCERO

DEL REGISTRO

DAR A CONOCER,
INFORMAR, PUBLICAR,
RELACIONES JURI-
DICAS SOBRE LOS
BIENES
BIEN
TERCERO
El registro (inmobiliario) da a conocer a terceros quiénes son los
propietarios de los inmuebles y los actos jurídicos que crean,
declaran, transmiten, extinguen, modifican o limitan derechos
sobre dicho inmuebles.
Si no existiera registro, los compradores de inmuebles no tendrían
cómo saber si los vendedores son efectivamente los propietarios.
Tampoco podrían saber si los inmuebles están hipotecados o
embargados. Esto ocasionaría, sin duda, una disminución de las
transferencias de inmuebles. Por su lado, los acreedores,
básicamente los bancos, difícilmente otorgarían créditos con
garantía de inmuebles, lo cual generaría un recorte en el crédito.
La publicidad registral se convierte entonces en una seguridad
jurídica y económica.
En doctrina la publicidad (sustantiva) registral abarca dos
aspectos: LA CONVALIDACIÓN REGISTRAL y LA FE
PÚBLICA DEL REGISTRO. La primera se refiere al título
(documento).
 Por el sólo hecho de ingresar un título al registro queda
legitimado. Cualquier defecto que pudiera haber tenido es
subsanado por efecto de la publicidad. Si el título era nulo,
queda convalidado con la inscripción. La fe del registro, en
cambio, alude a los terceros. El que adquiere de buena fe y a
titulo oneroso de quien aparece en el registro como propietario e
inscribe su derecho queda protegido, mantiene su adquisición.
En el Perú no está regulada la convalidación registral, la
inscripción no convalida el título, no es prueba del derecho. Sin
embargo, el contenido de la inscripción se presume cierto y
produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez (artículo 2013 del Código Civil). La fe
pública, en cambio, si está consagrada en la legislación civil, en
el artículo 2014 del Código Civil.
 El artículo 2014 del Código Civil establece que el
tercero que de buena adquiere a título oneroso algún derecho
de persona que el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrita su
derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros
Públicos. El artículo continúa señalando que la buena fe del
tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro.
La fe pública registral tiene su fundamento en la
presunción iuris tantum de exactitud y validez del contenido
de la inscripción. La inscripción produce todos sus efectos
mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez
(artículo 2013 del Código Civil).
 Esto es lo que se conoce como legitimación, la cual
tiene dos lados o facetas legitimación activa y legitimación
pasiva. La legitimación activa habilita al titular registral a
celebrar actos jurídicos respecto del derecho inscrito; la
pasiva, protege al tercero que contrata con el que tiene
derecho inscrito.
La protección que confiere la fe pública registral exige
requisitos: que el tercero tenga buena fe, que la adquisición sea
a titulo oneroso, que el tercero inscriba su derecho y que se
anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas
que no consten en los registros públicos.
A) LA BUENA FE:
La buena fe consiste en desconocer la inexactitud de la
información que publica el registro. Para tener buena fe, el
tercero debe desconocer los vicios o las causas de rescisión o
resolución del derecho de la persona que figura
 QUE EL TERCERO
TENGA BUENA FE

QUE LA ADQUISICION SEA

A TITULO ONEROSO

PARA PROTEGER LA
FE PUBLICA
EXIGE
LOS SIGUIENTES REQUISITOS QUE EL TERCERO
INSCRIBA SU DERECHO

QUE SE ANULE, RESCINDA,

O RESUELVA EL DERECHO
DEL OTORGANTE POR
CAUSAS QUE NO CONSTEN
EN LOS REGISTROS
en el registro. Asimismo, el tercero debe creer que el otorgante
con derecho inscrito tiene las facultades suficientes para
transferir, es decir, que cuenta con el poder de disposición.
Existen dos criterios para poder entender la buena fe:
uno objetivo y otro subjetivo. El primero atiende exclusivamente
a la información que consta del registro, no interesa si el
adquiriente conoce una realidad distinta a la que aparece en el
registro. La buena o mala fe es ajena al adquiriente. Basta que
la inexactitud no conste del registro, para que el tercero tenga
buena fe. El criterio subjetivo, por su lado, pone énfasis en la
realidad extra registral. Sin perjuicio de la inexactitud del
registro el adquiriente debe ignorar que lo publicado es
inexacto. Para este criterio lo importante no es el que el registro
omita informar los vicios, sino que el adquiriente desconozca en
realidad dichos vicios.
 El criterio subjetivo es el que predomina en la mayoría
de las legislaciones. Se sostiene que la buena fe (subjetiva) debe
existir para suavizar los efectos de la buena fe pública registral,
pues esta en definitiva sacrifica el interés del verdadero
propietario, en beneficio de la seguridad de las transacciones.
En el Perú, al igual que en la mayoría de las
legislaciones, el Código Civil adopta el criterio subjetivo, cuando
el último párrafo del artículo 2014 dice que la buena fe se
presume mientras no se pruebe que el tercero conocía la
inexactitud del registro. La jurisprudencia también se inclina
por este criterio.
En consecuencia, para tener buena fe y quedar
protegidos por la fe registral, el tercero debe desconocer la
inexactitud del registro.
 NO INTERESA SI EL ADQUIRIENTE
CONOCE UNA REALIDAD DISTINTA
A LA QUE APARECE EN EL REGISTRO.
CRITERIO LA BUENA O MALA FE ES AJENA AL
ADQUIRIENTE. BASTA QUE LA
OBJETIVO INEXACTITUD NO CONSTE DEL
REGISTRO, PARA QUE EL TERCERO
TENGA BUENA FE.

BUENA
FE

PONE ÉNFASIS EN LA REALIDAD

EXTRA REGISTRAL. SIN PERJUICIO
DE LA INEXACTITUD DEL REGISTRO
EL ADQUIRIENTE DEBE IGNORAR QUE
CRITERIO LO PUBLICADO ES INEXACTO.
PARA ESTE CRITERIO LO IMPORTANTE
SUBJETIVO NO ES EL QUE EL REGISTRO OMITA
INFORMAR LOS VICIOS, SINO
QUE EL ADQUIRIENTE DESCONOZCA
EN REALIDAD DICHOS VICIOS.
B) ADQUISICIÓN A TÍTULO ONEROSO:
Los derechos adquiridos a título gratuito no gozan de
la protección registral. La onerosidad se justifica porque se
sacrifica al verdadero titular del derecho siempre que el
tercero registral haya dado una contraprestación. Es
preferible que el adquirente a título gratuito deje de percibir
un beneficio (que nada le costó) a que se perjudique a aquellos
que tienen acreditado su derecho.
La onerosidad es un requisito del tercero. Es decir, si
se compra a un donatario y se verifican todos los requisitos
del artículo 2014 del Código Civil, el adquirente queda
protegido.
C) INCRIPCIÓN:
El presupuesto de la protección registral del tercero es
la inscripción.
 Frente a lo no inscrito, prevalecen, como es evidente, los
títulos válidos.
D) QUE LAS CAUSAS DE ANULACIÓN RESCISIÓN O
RESOLUCIÓN NO CONSTEN EN LOS REGISTROS
PÚBLICOS:
Si uno quiere inscribir una compraventa, por ejemplo,
ésta debe extenderse en escritura pública. El título (el
documento) se presenta a los registros públicos y es calificado
por el registrador, quien de encontrarlo conforme procede a la
inscripción, levantando el correspondiente asiento registral. En
el asiento se consigna un resumen del título, el cual queda
archivado en los registros públicos. Tanto los asientos registrales
como los títulos archivados pueden ser revisados por las
personas en general.
 Hay dos interpretaciones del significado de la frase “que
no consten en los registros públicos”. Según la primera, la
inexactitud no debe aparecer del asiento registral. Es indiferente
lo que diga el título; si el error no consta del asiento, el tercero
queda amparado por la fe pública registral. De acuerdo con la
segunda interpretación, el vicio no debe aparecer ni del asiento
ni del título archivado que le dio orígen.
El principal argumento para sostener que las causas de
anulación, rescisión o resolución deben constar también en el
título archivado, es que las personas tienen acceso a los títulos
archivados, por ser públicos los registros. Por tanto, la
publicidad debe comprender tanto los asientos como los títulos
archivados. Además, en nuestro sistema de inscripción, se
resume el contenido del título en el asiento a diferencia del
sistema francés, de trascripción, en el que se transcribe
íntegramente el título en el asiento. Resulta razonable entonces
que la publicidad incluya al título archivado pues de esta forma
las partes conocen el título en toda su extensión. Esta
argumentación es discutible.
Las partes y para ser mas precisos, el Notario, son los
responsables por los títulos que ingresan al registro. Cuando el
título accede al registro la responsabilidad se traslada al
registrador, quien debe calificarlo, y, de encontrarlo conforme
procede a la inscripción, por tanto, debe ser responsabilidad del
registrador (o del registro). Exigirle a los interesados que revisen
los títulos archivados equivale caso a que las partes realicen la
función calificadora del registrador. Esto es inadmisible.
La jurisprudencia peruana estima que las causas de
anulación, resolución o rescisión no deben constar del asiento
registral ni del correspondiente título archivado.
 CAUSAS ASIENTO TITULO
DE CAUSAS
REGISTRAL ARCHIVADO DE
RESOLUCION
DE ANULACION
CONTRATO

CAUSAS
DE
RECISION
DE
CONTRATO
OPONIBILIDAD DE DERECHOS INSCRITOS: ARTICULO
2022:
El artículo 2022 del Código Civil dice que para oponer
derechos reales sobre inmuebles a quienes también tiene
derechos sobre los mismos, es preciso que el derecho que se
opone este inscrito con anterioridad al de aquel a quien opone.
El artículo continua indicando que si se trata de derechos de
diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho
común.
La primera parte de la norma es coherente con un
sistema de oponibilidad de derechos sobre la base del registro.
El primero que hace público su derecho, lo hace exclusivo y por
tanto debe ser preferido. La segunda parte de la norma –
derechos de diferente naturaleza – es la cuestionable.
 La jurisprudencia peruana estima que por derechos de
diferente naturaleza deben de entenderse uno de naturaleza real
y otro de naturaleza personal como la propiedad y el embargo.
En caso de conflicto entre al propiedad de un bien y un embargo
sobre el mismo bien, debe prevalecer dice la jurisprudencia – la
propiedad por tratarse de un derecho real que es oponible a
todos, frente al embargo, derecho personal, que es oponible
entre las partes. Las disposiciones del derecho común serían la
doctrina que informa que el derecho real prevalece sobre el
personal. El tema es muy cuestionable.
En el Perú hay derechos reales como la propiedad, que si
no se inscribe no es oponible a todos. En cambio, hay derechos
personales como el arrendamiento que si se inscribe se opone a
todos (el adquiriente de un bien arrendado debe respetar el
arrendamiento, si éste esta
inscrito como señalaba el artículo 1708 del Código Civil) No
puede sostenerse entonces que en el Perú los derechos reales per
se son oponibles a todos.
La oponibilidad está dada por la publicidad que se le da
a la relación jurídica. Y en el caso de derechos sobre inmuebles
esa publicidad la da el registro. Independientemente de la
naturaleza real o personal de un derecho. No hay razón pues
para que prevalezca la propiedad sobre un embargo, si éste
último se inscribió primero.
Si una persona vende su propiedad y el comprador no
registra su adquisición, el adquiriente tiene un derecho relativo:
no oponible. Y así como queda desprotegido si el vendedor con
derecho inscrito hipoteca la propiedad a un tercero. Igual, debe
quedar desprotegido si un tercero embarga en forma de
inscripción la propiedad que figura inscrita a nombre del
vendedor.