AO: 2017

CTEDRA: ARQ. OSCAR ATENCIA

ARQ. EMILIO LLOVERAS

ARQ. FERNANDA NAF

ARQ. FRANCISCO VERLET BAISTROCCHI

F.A.U.D. U.N.S.J. Ctedra de Inversin

y Arquitectura
Quieren ganar dinero los arquitectos?
 yo trabajo? viene dinero suficiente
yo trabajo? pierdo dinero
El aprendizaje profesional de los arquitectos sigue el proceso gremial: los
estudiantes y recin recibidos se ponen a trabajar durante un tiempo como
aprendices en el estudio de un arquitecto experimentado, del que
aprenden los modos profesionales que reproducirn despus en su
estudio. Este procedimiento tiende a perpetuar los aciertos y los errores
del maestro

Pero .los arquitectos siguen sin

prestar atencin, ni pregunta, ni averiguar, ni investigar

cmo se genera la rentabilidad de su estudio?

El amor a la arquitectura, en sus vertientes de trabajo bien hecho y de
prestigio, tiene mucho peso en la motivacin de los arquitectos, hasta el
extremo de que muchos trabajan an sin ganar dinero, especialmente al
comienzo de su vida profesional.

Pero llega un momento en el que ganar dinero

NO resulta SOLO atractivo, si no NECESARIO

Un profesional es quien aspira a mantenerse a cambio de su trabajo.

Esta Asignatura pretende despertar el inters de los
futuros Arquitectos no solo a ganar dinero con su
Profesin, sino tambin ver que su

ESTUDIO DE ARQUITECTURA

es en realidad una

EMPRESA DE ARQUITECTURA

INGRESOS EGRESOS - BENEFICIOS

 DEFINICION

Una Empresa es una unidad econmico-social, integrada por elementos

humanos, materiales y tcnicos, que tiene el objetivo de obtener utilidades
a travs de su participacin en el mercado de bienes y servicios. Para
esto, hace uso de los factores productivos (trabajo, tierra y capital).
Las empresas puedan clasificarse segn la actividad econmica que
desarrollan. As, nos encontramos con empresas del:

Sector primario (que obtienen los recursos a partir de la naturaleza, como

las agrcolas, pesqueras o ganaderas);

Sector secundario (dedicadas a la transformacin de bienes, como las

industriales y de la construccin) y,

Sector terciario (empresas que se dedican a la oferta de servicios o al

comercio).
 El carcter emprendedor en el arquitecto

Comentario de A.E.
Alfaro Creo que lo que me preocupa ms, es la condicin actual del
arquitecto, simples trabajadores para gran empresarios, haciendo
arquitectura, en ocasiones de muy baja calidad para ganar dinero.
Tenemos todos que cambiar esta situacin, volverse al ideal
emprendedor de la arquitectura moderna. Nosotros tenemos que ser el
empresario y hacer la real urbanizacin de las calles del mundo.
 Ser emprendedor es descubrir oportunidades y transformarlas en negocios.
Los negocios compiten entre si, peleando por el favor del cliente, por ser el
objeto de su eleccin.
 COMO NACE Y SE LANZA UNA
EMPRESA DE SERVICIO DE ARQUITECTURA

El arquitecto no est formado para comprender la realidad empresarial y

le resulta estructuralmente complejo comprender que una empresa de
servicios profesionales necesita adems de las actividades operativas
el trabajo de arquitecto como siempre lo hemos entendido necesita
adems comprender y poner en funcionamiento otras actividades tales
como:
Gerencia, Estrategia competitiva, Marketing, Ventas,
Finanzas, Emprendimiento y personas.
" El 90% del xito se basa simplemente en insistir."
Woody Allen
 10 CONSEJOS PARA APRENDER A VENDER COMO ARQUITECTO
1. No miedo. Todos tenemos miedo a que nos digan NO, porque pensamos que nos estn
rechazando a nosotros.
2, El hbito no hace al monjepero ayuda! A todos nos cuesta salir a vender y hay que
generar el hbito de vender, y el hbito se genera mediante la repeticin de actos. Cada da
que evitas salir a vender pierdes un da. A los arquitectos nunca nos llega el da de
empezar a vender. A vender se aprende vendiendo y cada da que pasas hacindolo, mejoras.
Se vende todos los das dedicndole tiempo de forma continuada.
3, Escuchasobre todo, Y escuchar no es or lo que dice otra persona, sino saber
comprender qu es lo que realmente quiere.
4. Lo importante no es lo que vendes sino por qu te compran y aqu no hay muchas
opciones, te compran por la manera en que dispensas el servicio o el producto resultado del
mismo.
5. Mucho ms importante que lo que vendes es quin lo vende [T MISMO]. Se confa en
alguien, no en algo. Y esto para un arquitecto es ms cierto si cabe.
6. Vende beneficios para tu cliente o para los clientes de tus clientes.
7. La compra es una decisin, no lo olvides. Al tomar una decisin hay que vencer el miedo
a equivocarse.
8. Sonre, s amable, amigable, etc. Pero sin forzar que si no produce el efecto contrario.
Recuerda que como dicen los chinos hombre que no sabe sonrer no debe abrir un
negocio.
9. Trabaja tu capacidad relacional y tu red de contactos. Tu capacidad de vender tiene
mucho que ver con lo bien que te llevas con la gente. Venders ms en la medida que sepas
llevarte bien (adaptarte) con el mayor nmero de personas.
10. La tica te puede hacer perder oportunidades a corto plazo, pero para un arquitecto es
bsica.
 7 PECADOS CAPITALES DE LOS ARQUITECTOS
1. No Comprender su negocio.
2. Pensar que ya lo sabe todo.
3. Pensar que todo el mundo es su potencial cliente.
4. Pensar que puedes hacer cualquier tipo de trabajo dentro de sus atribuciones.
5. No hacer nada por vender (Piensa que lo tienen que llamar).
6. Creer que se llega a ser "Arquitecto Estrella" por calidad.
7. No comprender que el cliente tambin tiene su propio proyecto.
 Saben ganar dinero los arquitectos?
En algunas regiones, culturas o pases, extraer dinero de
las actividades ordinarias es algo muy habitual. Quienes
han crecido en un ambiente comercial o empresarial
conocen el proceso y lo consideran algo natural.

La formacin de arquitecto tiende a lo contrario: el dinero

es valorado a menudo como un factor contaminante o
envilecedor (despreciable a alguien o algo) por muchos
profesores y figuras de la arquitectura.
Las limitaciones econmicas de los proyectos son
consideradas obstculos estpidos, tropiezos
lamentables que se interponen en el camino de la
creatividad.

Los estudiantes que en sus proyectos en la Facultad

que tienen en cuenta la economa de sus soluciones,
son calificados como mediocres, ya que sus
propuestas son menos brillantes.
 Beneficio y sueldo

El beneficio es el dinero que sobra de los ingresos al

restar los costes. Es el dinero excedente de sus
operaciones. La frmula de Dupont expresa su valor:

beneficio = ingresos costos

El arquitecto puede optar, por ejemplo, entre obtener

el mximo beneficio, seleccionando los proyectos
ms lucrativos y trabajando mucho.

Conformarse con menos, eligiendo proyectos que le

gusten ms aunque sean menos rentables, o
dedicando menos tiempo al trabajo para obtener
mayor calidad de vida.
Muchos arquitectos no saben que han invertido dinero
para montar su estudio, pero han puesto en l horas de
trabajo no remuneradas, mobiliario, y computadoras,
hasta formar una estructura visible y operativa.

Por qu se hace esto?

Porque se espera un retorno de dinero, el dividendo, que

corresponde al arquitecto como propietario de su estudio.

Al arquitecto como inversor corresponde el dividendo

beneficio = inversin + dividendos

al arquitecto como trabajador corresponde el sueldo

Estos dos papeles diferentes y superpuestos,

propietario y asalariado, se comprenden mejor
suponiendo que hay que ocuparlos separadamente:

es el propietario de un estudio, en el que no trabaja, y

trabaja como empleado en otro estudio a cambio de un
sueldo

No invertir ms en el estudio si no va a tener

dividendos, ni trabajar en l si no cobra su sueldo
suficiente.

beneficio = inversin + dividendos + sueldo - impuestos

 Cmo aumentar el beneficio?

los gastos
los ingresos
Los gastos reducen el beneficio, por lo que se trata
de reducirlos.

El beneficio aumenta cuando aumentan los

ingresos, esto depende de dos variables:

Aumento el precio de mis honorarios

Aumento el volumen de trabajo

el beneficio aumenta

con el volumen de negocio

aumento los ingresos y reducir los gastos
Conceptos bsicos

Precio: cantidad de dinero que se pide a cambio de un

bien o servicio
Coste: cualquier precio pagado por el que vende para
completar el bien o servicio
Valor: beneficio que proporciona el bien o servicio
adquirido
Precio depende ms del valor que del coste y del
mercado ms que del valor
Gasto es el precio pagado para obtener un bien o
servicio que se consume en un uso, un bien fungible
Inversin es un gasto en el que el bien obtenido a
cambio del dinero no se consume en un uso, activo o
bien inventariable. No se suma a los gastos, sino que
se amortiza
costos = gastos + amortizaciones
Los costes se clasifican en

Variables: son aquellos que se producen si hay

encargos, pero que no son necesarios si no los
hubiera, como, por ejemplo: el clculo, las
instalaciones, el dibujante, etc.
Fijos: se producen haya o no encargos, como el
alquiler del estudio

Segn su destino en:

Directos: son los que sirven para producir un encargo
concreto, como la factura del calculista (todos los
costes variables son directos).
Indirectos: son necesarios en general para el estudio,
pero no se aplican a un encargo concreto, como el
alquiler de la oficina, el pago de los servicios, etc.
Administrar
administrar es organizar las cosas
para aumentar el beneficio

Sin administracin, un estudio con encargos suficientes y sistemas

internos eficientes puede no ganar e incluso perder dinero.
gestionar es tomar decisiones para mejorar
el desempeo basndose en datos reales

Administrar es mirar cmo se genera el dinero en el estudio y cmo se

emplea, y tomar decisiones que mejoren el resultado. Los buenos
administradores valoran en mucho una pequea reduccin de gastos.

Para administrar es necesario conocer la naturaleza de los ingresos y

de los costes y su comportamiento
Ciclo de administracin del estudio
El sistema de administracin de cualquier estudio de
arquitectura se basa en el ciclo

Presupuesto contabilidad control presupuestario

medidas correctoras presupuesto ...
 Cmo gastar menos e ingresar ms?
Reducir gastos y aumentar ingresos

Objetivo al administrar el estudio

Se trata de aumentar el beneficio, es decir, aumentar los
ingresos y reducir los gastos.

para mejorar establemente hay que aumentar los ingresos

para mejorar inmediatamente hay que reducir los costes

Los ingresos aumentan, aumentando:

el margen
el volumen de trabajo facturable
enfocando la profesin a su componente de negocio
La definicin mas acertada para Arquitectura seria, que
es la ciencia, tcnica y arte de crear espacios, pero
tambin la arquitectura se debe considerar como un
negocio, una manera de lograr la subsistencia, esto
implica que adems de que se debe ser un profesional
del campo de la construccin, el arquitecto requiere tener
un buen sentido para los negocios, dicho de otra manera
el arquitecto es tanto un hombre de negocios como un
profesional, esto independientemente al tamao de
empresa que se tenga, (ya sea grande o pequea).
 Cmo ?
La formacin de los Arquitectos en diversas Facultades de
distintas Universidades no contempla

Concepto de Empresa o de Empresario

De hecho los Arquitectos denominamos a nuestras
organizaciones
Estudios de Arquitectura

Los Ingenieros emplean una nomenclatura similar

Estudio de Ingeniera
Y los que proveen un Servicio de Construccin se denominan
Empresas Constructoras

Necesitamos definir la IDEA de EMPRESA

 En qu trminos se plantea el concepto de empresa dentro del
sector de la arquitectura y construccin?

En principio, el concepto de empresa est directamente relacionado

CAPACIDAD de EMPRENDER

La idea de empresa define una cierta capacidad de emprender

proyectos, lo que eventualmente nos remite al hacer cosas. Con lo
cual, se podra decir que la palabra empresa se liga con hacer

EMPRESA HACER

Desde este punto de vista, se puede definir como empresario a

aquellas personas que tienen habilidad para hacer cosas
En el sector de la arquitectura y construccin hallamos gran
cantidad de emprendedores.

Todos los que pertenecemos a la arquitectura somos

emprendedores

Porqu somos emprendedores?

Porque Hacemos o Intentamos Hacer cosas con

Sentido comn
Buen criterio
Formacin proyectual
Formacin tcnica
Por gestin?

Si analizamos nuestra formacin universitaria vemos que no

contamos con herramientas en los procesos de gestin que,
en cierto sentido, son aquellas que nutren a los
emprendedores que consiguen no solamente xitos
parciales sino logros que se consolidan en el tiempo
 Emprendedor
Aquella persona que presenta capacidad de emprender y hacer cosas

Empresario
Es un Emprendedor mejor organizado

Lo que los une es la capacidad de HACER

Y YO, QU?

A PARTIR DE ESTE MOMENTO VAMOS A COMENZAR A

DEFINIR EMPRESA de ARQUITECTURA
Cuando definimos a nuestra organizacin como Estudio de .. est
relacionndose con una parte del proceso que tiene que ver justamente
con tareas previas:

Planos preliminares
Anteproyecto
Proyecto

Por este poder que poseen las palabras, esto determina que muchos
Arquitectos realicen excelentes planos, excelentes proyectos,
excelentes diseos, que finalmente quedan en un papel. Solamente
algunos de ellos consiguen llevarse a la realidad y construirse en obras,
edificios, u otros tipo de mbitos fsicos construidos.

A llegado el momento que las organizaciones formadas por Arquitectos

comiencen a denominarse Empresas de Arquitectura, y por ende
nosotros comencemos a denominarnos Empresarios de la
arquitectura y construccin.

Debemos incorporar a nuestro quehacer profesional aquellas

herramientas de gestin que permitan desarrollar las obras
Probablemente muchos se pregunten por qu si la arquitectura y
construccin, durante muchos aos, ser arquitecto y/o constructor
era suficiente para llevar adelante proyectos y obras, ahora tendra
que ser distinto. Hay, al menos, tres repuestas:

Los conocimientos , competencias y habilidades de Arquitectos

y Constructores hoy siguen siendo necesarias pero ya no
suficientes.

Vivimos en un mundo mas complejo, con entornos cambiantes,

con otra mirada sobre la realidad.

Estamos en un sector en pleno proceso de transformacin, con

clientes mas exigentes, con menos tiempos para hacer las
obras, con costos directos mas ajustados, con costos
indirectos mas altos, mayor presin impositiva, mayor cantidad
de regulaciones, otras tecnologas y tambin mayor
especializacin y profesionalizacin.

Por qu cambiar? Porque ha cambiado el mundo

OBJETIVOS GENERALES

La actividad inmobiliaria es una actividad fuertemente relacionada a

la inversin, donde generalmente se mueven grandes volmenes de
dinero, tiempo, recursos e informacin. Este grado de complejidad
hace particularmente importante la correcta toma de decisiones. La
evaluacin de proyectos, entendida como una potente herramienta
para generar informacin respecto de la factibilidad de un proyecto
en particular, y en alguna medida tambin para predecir el futuro del
mismo, es una tcnica bsica e indispensable.
Por lo expuesto el objetivo general de esta asignatura es la
formacin de los futuros profesionales, en la incorporacin de las
herramientas bsicas para la gestin integral de un
emprendimiento inmobiliario.

Dicha formacin busca incorporar nuevos conocimientos en lo que

se refiere a metodologas de anlisis, gestin de proyectos,
construccin, estrategia de inversin y comercializacin
de un desarrollo inmobiliario.
OBJETIVOS PARTICULARES

Proporcionar a los alumnos los conocimientos tericos bsicos y

las herramientas necesarias para la formulacin, evaluacin y
gestin financiera de los proyectos inmobiliarios.

Desarrollar la capacidad de formular proyectos rentables y de

mejorar los niveles de productividad, desempeo y competitividad.

Identificar las variables relevantes del negocio inmobiliario que

optimicen las decisiones y determinen la forma ms exitosa y
efectiva de abordar los proyectos.

Aprender a leer las seales del mercado inmobiliario publicadas en

los medios de comunicacin.

Conocer en forma general el marco legal y caractersticas en que se

desenvuelve la industria Inmobiliaria.

Lograr los conocimientos para identificar y aplicar las fuentes de

capitales y de financiamiento ms convenientes para cada proyecto
de desarrollo inmobiliario.
 PROPUESTA DE TRABAJO PRCTICO FINAL DEL CURSO

Ttulo: Un caso integral del mercado Inmobiliario

Evaluacin de un proyecto
Resumen ejecutivo

Este T.P. busca analizar los aspectos comerciales, tcnicos y econmicos -

financieros de un proyecto de inversin inmobiliario en un sector de la Ciudad de
San Juan. La idea es verificar la rentabilidad de un posible proyecto por desarrollar
en un predio ubicado a analizar de acuerdo a la actual demanada.

Se organiza el T. P. en ocho segmentos, precedidos por el presente resumen

ejecutivo.
1 Segmento:
Marco terico

2 Segmento:
Se detiene en el anlisis de negocio. Para este anlisis se utilizar la aplicacin de
la matriz FODA para realizar un diagnstico del negocio que se est pensando
llevar a la prctica.
3 Segmento:
Anlisis de la interaccin entre el nuevo emprendimiento y el entorno en el que
se insertar.

4 Segmento:
Se destina a la definicin del producto.

5 Segmento:
Estudio Tcnico.

6 Segmento:
Estudio del Mercado

7 Segmento:
Redaccin del Plan Comercial

8 Segmento:
Evaluacin Econmica y Financiera de la Obra Conclusin
 METODOLOGA

La Ctedra pretende desarrollar una metodologa para el anlisis. Formulacin y evaluacin de los
proyectos de inversin inmobiliaria.

Una metodologa de anlisis implica que, mediante una cierta rigurosidad tcnica, las principales
variables de un negocio inmobiliario salgan a la luz y sean cuantificadas y ponderadas.

Establecer una metodologa de evaluacin implica que, a travs de un proceso participativo, se

integren los esfuerzos y conocimientos de todo el equipo interdisciplinario que participa en el armado
del proyecto y se logre el compromiso de todos los miembros para con el xito del proyecto.

Se resolvern durante las clases y con la participacin de los alumnos, casos reales de evaluacin
de proyectos inmobiliarios, comenzando por cada una de las etapas de la formulacin, culminando
con la presentacin global del caso seleccionado; estos trabajos se realizarn en grupo de tres (3)
Alumnos.

Para la aprobacin del curso se requerir que acredite asistencia el 80% de las clases, y la
aprobacin de la totalidad de los Trabajos Prcticos, Parciales y Trabajo Final.
 Qu es la Formulacin
y Evaluacin de Proyectos?
Un instrumento de Apoyo a la Toma de Decisiones.
Prepara informacin para el tomador de decisiones.

No es un criterio de seleccin en si mismo

Se debe adems tener en consideracin el Objetivo

Es la Evaluacin de una Alternativa de solucin para

enfrentar un Problema.
Un proyecto, surge como respuesta para solucionar un Problema.

Mide y Valoriza Costos y Beneficios.

LAS NECESIDADES Y LOS PROYECTOS

Problema
bsico !

COMO SATISFACER MIS NECESIDADES

RECURSOS De uso
Escasos alternativo
 Proceso de Toma de Decisiones

Anlisis del Problema

Generacin de Alternativas
de Solucin

Criterio de Seleccin

Objetivo

Seleccin
 INTRODUCCION

QU ES UN PROYECTO?

Conjunto de antecedentes que permiten juzgar,

cualitativa y cuantitativamente, las ventajas y
desventajas que presenta la asignacin de recursos a
una determinada iniciativa.
 LAS NECESIDADES Y LOS
PROYECTOS

PROYECTO

BUSQUEDA DE UNA SOLUCION INTELIGENTE AL

PLANTEAMIENTO DE UN PROBLEMA, TENDIENTE
A RESOLVER UNA NECESIDAD HUMANA
LAS NECESIDADES Y LOS PROYECTOS

Adquisicin

Ampliacin

Conservacin

Construccin

Desarrollo

Equipamiento
ETAPAS EN LA ELABORACIN
DE UN PROYECTO
 Ciclo de un Proyecto
Estudio del Problema (idea).

Preinversin.

Determinar magnitud de la Inversin, Costos y Beneficios.

Medir la rentabilidad del Proyecto.

Inversin.

Se materializa la inversin.

Operacin.

Puesta en marcha del Proyecto.

 Se prepara y evala el proyecto de manera de
Preinversin obtener de l, el mximo excedente econmico a
lo largo de su vida til, realizando para esto
estudios de mercado, tcnicos, econmicos,
financieros y otros.

Se disea y se materializa fsicamente la inversin

Inversin requerida por el proyecto de acuerdo a lo
especificado en la etapa anterior.

Se pone en marcha el proyecto y se concretan

Operacin los beneficios netos que fueron estimados
previamente.
 Idea Ciclo de vida de
un Proyecto
Perfil
Preinversin

Prefactibilidad

Plano de las ideas

Factibilidad

Plano de las acciones

Diseo y
Inversin
Ejecucin Operacin
 Factibilidad
Costos/ tiempo
Prefactibilidad

Perfil

Idea

Grado de Incertidumbre
Tiempo

100%

50%

Umbral de lo
previsible
0%
Costos
 Cada una de ellas busca reproducir el ciclo de vida del proyecto, de
manera que a medida que se avanza en las etapas, los estudios van
tomando mayor profundidad y se va reduciendo la incertidumbre,
respecto a los beneficios netos esperados del mismo.
La secuencia iterativa tiene por justificacin evitar los elevados
costos de los estudios y poder desechar en las primeras etapas los
proyectos que no son adecuados.
Cada etapa se presenta en la forma de un informe, cuyo objetivo
fundamental es presentar los elementos que intervienen orientados
claramente a la toma de decisiones de abandonar o proseguir la idea.
 Evaluacin de Proyectos

Aborda en forma explcita el problema de la asignacin de recursos

escasos en forma ptima.

Recomienda al tomador de decisiones, a travs de distintas

metodologas, para determinar la conveniencia relativa de una accin
o un proyecto.
 Estudio del Problema

Idea: Las organizaciones se estructuran en un

esquema de bsqueda permanente de ideas, para ello
identifican problemas que pueden resolver y
oportunidades de negocio que pueden aprovechar.
 Etapas de un Proyecto (Desarrollo)

Preinversin: corresponde a la fase de estudio de un proyectos, en la cual

se debe determinar la conveniencia de implementar o no la iniciativa de
inversin que est siendo analizada.

La preinversin est conformada por las etapas de:

Perfil

Prefactibilidad

Factibilidad y Diseo
 Etapas de un Proyecto (Desarrollo)

Perfil: En esta etapa se deber efectuar una recopilacin y

anlisis de todos los antecedentes que permitan la
formulacin de un juicio respecto de la conveniencia
tcnico econmica de llevar a cabo la idea de proyecto.

Existe o no alguna razn para abandonar la idea?

 Etapas de un Proyecto (Desarrollo)

Prefactibilidad: etapa en la cual corresponde

examinar con mayor grado de detalle la
informacin recopilada durante la etapa de
perfil. Se estudia con mayor detalles la
viabilidad tcnico - econmica social de las
alternativas definidas en la etapa de perfil.
 Etapas de un Proyecto (Desarrollo)

Factibilidad: es el estudio preciso y detallado de la

alternativa que se consider con mayor viabilidad en la
etapa de factibilidad
 Etapas de un Proyecto (Desarrollo)

Diseo: corresponde a la elaboracin del proyecto de

arquitectura definitivo, segn tipologa y al estudio de
ingeniera de detalle, as como los ajustes finales respecto
de las caractersticas del terreno y la determinacin de los
costos de inversin definitivos.
 Etapas de un Proyecto

Estudio de Proyectos:

Formulacin y Preparacin: Identifica todas las

variables que afectan los flujos (ingresos y egresos)

Evaluacin: Estudio de rentabilidad del proyecto,

anlisis de variables cualitativas y sensibilizacin del
Proyecto.
 Proceso de Formulacin y
Evaluacin de Proyectos

Estudio de Viabilidad Comercial.

Estudio de Factibilidad Tcnica.

Estudios Legales.

Anlisis de Capacidad de Gestin de

Negocios.

Anlisis de Impacto Ambiental.

Anlisis Financiero (Econmico)

 Estudio de Proyecto

Formulacin y Preparacin Evaluacin

Rentabilidad
Obtencin de Construccin Anlisis Cualitativo
Informacin de Flujo de Caja
Sensibilizacin

Estudio Estudio Estudio de

Mercado Tcnico Organizacin Estudio Financiero

Estudio de Impacto Ambiental

Fuente: Preparacin y Evaluacin de Proyectos - Sapag y Sapag

 Factores (exgenos) que influyen en el
xito o Fracaso de un Proyecto

Cambios Tecnolgicos.

Cambios Polticos.

Cambios en acuerdos de Comercio.

Cambios en Normas Regulatorio (Legales).

Cambios Tributarios.

Cambios Laborales.

Institucionalidad en General.
 Riesgo - Retorno en un Proyecto

La incertidumbre no se puede evitar, la Formulacin de

Proyectos es un instrumento que provee informacin
para la Toma de Decisiones de inversin, considerando
todo el anlisis del entorno que rodea al Proyecto.
 Riesgo - Retorno en un Proyecto

El tiempo y la incertidumbre, generan riesgo en la Toma

de Decisiones y por lo tanto en los proyectos.

El riesgo para un Proyecto, es una variable compleja y

tiene que ver con elementos cuantitativos y cualitativos,
entre las cuales est incluso, la informacin disponible,
es decir tiene incorporado elementos subjetivos.
 Clasificacin de Proyectos

Segn sea el Evaluador

Privada.
Social

Momento en que se realiza la Evaluacin

Ex Ante.

Ex Post.

Durante la Ejecucin del Proyecto.

 Clasificacin de Proyectos

Segn para quien se evalu:

Un mismo proyecto se puede evaluar desde diferentes

puntos de vista y arrojar diferentes resultados.

Esto ocurre porque los proyectos afectan de diferente

manera a los agentes involucrados, quienes tienen, por lo
general, diferentes objetivos e intereses.
Ejemplos:
1. Proyecto de vertedero para las comunas del Gran San Juan:

Inversionista.

Municipalidades.

Vecinos de municipalidades.

Vecinos del sector.

Pas.
Ejemplos:
2. Proyecto de inversin extranjera mixta

Inversionista nacional
Inversionista extranjero
Bancos que aportan financiamiento
Estado nacional
Gobierno regional
Gobierno extranjero
 Privada: se realiza desde la perspectiva de un agente
econmico privado o individual (persona, empresa, grupo,
etc.).
Social: se realiza desde la perspectiva del conjunto del pas
(sociedad).
No siempre un proyecto que es rentable para un privado lo
ser tambin para la comunidad, y viceversa.
 Ex Ante: se realiza en el perodo de preinversin, entrega
una recomendacin sobre la conveniencia de realizar el
proyecto.

Ex Post: se realiza una vez ejecutado el proyecto, sirve para

estimar los verdaderos beneficios del proyecto, encontrar
las fuentes de error y generar aprendizaje.
 Conceptos Fundamentales - Tipos de Proyectos

Los proyectos difieren por su magnitud y grado de impacto

dentro de una organizacin:
Proyectos Estratgicos se preocupan de adquirir recursos
importantes para la empresa y establecer las polticas
generales para su gestin.
Cambiar el mercado objetivo, etc.
 Conceptos Fundamentales - Tipos de Proyectos

Proyectos Tcticos se preocupan de asignar los recursos de la forma

mas efectiva posible conforme a las decisiones estratgicas.

Vender o mantener algunos de los activos adquiridos.

Proyectos Operativos se preocupan de ejecutar faenas u operaciones

de la forma mas eficiente posible.

Cambio de layout de la instalacin.

Reemplazo de una mquina, etc.
 Conceptos Fundamentales
Bienes y Servicios
Bienes y servicios generados por los proyectos:
Pblicos:
Paisaje;
Alumbrado publico;
Faros;
Emisiones de radio y televisin;

Libre acceso:
Aguas subterrneas captables mediante pozos;
Parques pblicos;
Pesca deportiva;
 Conceptos Fundamentales
Bienes y Servicios

Tarificables:
Alcantarillado;
Energa elctrica;
Agua potable;
Caminos;

Privados.
 Conceptos Fundamentales
Bienes y Servicios
Empresas Privadas se centran en la produccin de bienes privados y
tarificables

La produccin de ciertos bienes tarificables, tales como agua

potable, electricidad y alcantarillado,
Puede estar dominada por un solo proveedor monopolista,
Se hace necesario que el Estado regule las tarifas y la calidad de
los servicios.

Produccin de bienes pblicos y de libre acceso requiere la

participacin y regulacin del Estado.
 Evaluacin Privada de Proyectos

Maximizar la diferencia entre los ingresos monetarios generados por

las ventas de los bienes y servicios resultantes del proyecto y los
costos monetarios que se requieren para realizar esas ventas.

Bajo este criterio, son los precios de mercado los utilizados para
valorar los costos e ingresos.
Se fundamenta en:
Dinero medio de intercambio de bienes y servicios,
Los precios de mercado reflejan las preferencias de los
compradores y los costos de los vendedores.
 Evaluacin Privada de Proyectos

Algunas empresas privadas pueden considerar otros aspectos tales

como los efectos sobre empleo y medio ambiente por sobre las
disposiciones legales.

Diferencia entre dueos (accionistas) y administradores (gerentes):

Objetivos distintos a la maximizacin de ingresos monetarios netos.
Estabilidad laboral, prestigio o poder
Maximizar ventas.
Mejorar remuneraciones por sobre el mercado.
 Evaluacin Social de Proyectos

Maximizar el bienestar social.

Objetivos Operacionales:
Mejorar la eficiencia econmica.

Mejorar la equidad interpersonal.

Mejorar la calidad del ambiente.

Mejorar la estabilidad social.

 Evaluacin Social de Proyectos
Eficiencia econmica
Maximizando la diferencia entre la disposicin a pagar por los bienes
generados por el proyecto y el costo de producirlos.

Calidad interpersonal
Otorgando a las persona similares oportunidades
de acceso a los bienes.
Calidad del ambiente:
Preservacin, conservacin y restauracin del medio o
entorno en el que se realizan las actividades humanas.

Estabilidad social:
Diversificando la base econmica o conjunto de actividades
que proveen el empleo e ingreso regional.
 Formulacin y Evaluacin de proyectos
(Contenidos mnimos)
I. Preparacin del proyecto
a) Antecedentes generales

Industria, mbito o sector del proyecto

Ubicacin de la zona de estudio
Caractersticas generales de la zona en estudio (culturales, econmicas,
polticas, etc.).
Identificacin de segmentos producto - mercado
Caractersticas generales de los gestores del proyecto (aspectos
organizacionales, marco legal, aspectos de cultura organizativa, etc.).
Otras informaciones relevantes :
Entrevistas con expertos o personas experimentadas en el tema
Recopilacin bibliogrfica (incluye estudios anteriores a nivel de perfil,
prefactibilidad o factibilidad).
b) Estudio de mercado
Oferta

Especificacin de el (los) producto (s).

Oferta histrica y sus factores de incidencia
Polticas y mtodos de tarificacin y precios
Oferta actual y proyecciones
Localizacin y concentracin de la oferta.
Cobertura geogrfica
Restricciones de disponibilidad de recursos

Demanda
Demanda histrica y factores de incidencia
Demanda actual y proyecciones
Segmentacin de la demanda
Localizacin de la demanda
Concentracin de la demanda (por reas geogrficas, por
segmentos, por ingreso, etc.).
Tipo de consumo (residencial, comercial, industrial)
c) Diagnstico
Antecedentes generales + estudio de mercado
definicin de situacin sin proyecto.

Ejemplos de resultados de diagnstico

Demanda insatisfecha
Mala calidad de los servicios

d) Optimizacin de la situacin actual

Los beneficios netos de se obtienen comparando la situacin con proyecto con la
sin proyecto optimizada (situacin base), evitando que se asignen al proyecto
beneficios que no corresponden.

Ejemplo de optimizaciones de la situacin actual

Rediseo de procesos y reingeniera
Mejoras en la gestin
Modificaciones que impliquen inversiones marginales
e) Generacin de alternativas

Las alternativas generadas deben :

Permitir solucionar y/o aprovechar las oportunidades identificadas en el diagnstico.
Ser tcnicamente factibles
Ser econmicamente factibles
Ser fundamentalmente distintas entre s
Ser comparables en trminos de resultados.

f) Seleccin (preseleccin) de alternativas.

Se deber analizar la conveniencia de las distintas alternativas comparndolas entre s
de acuerdo a criterios tcnicos y econmicos.
Para la (s) alternativa(s) seleccionada (s) se debe analizar
Tamao ptimo del proyecto
Localizacin ptima
Momento ptimo para realizar el proyecto
Prediseo (obras civiles, equipamiento, insumos)
II. Evaluacin del proyecto
a) Estimacin de beneficios y costos
La estimacin de beneficios y costos es un proceso de tres pasos sucesivos.
Identificacin / Medicin / Valoracin

Depende del agente que hace la estimacin :

Privados
Directos, indirectos
Cuantificables (valorables), no cuantificables (no valorables)

Sociales
Directos, indirectos
Cuantificables, no cuantificables.
Externalidades
Los beneficios y costos directos e indirectos cuantificables deben ser estimados
segn algn numerario comn (normalmente $ de hoy), los no cuantificables
deben ser identificados y medidos en las unidades que resulte pertinente.
Ejemplo :
Beneficio no (o menos) cuantificable de un proyecto de semaforizacin:
disminucin de accidentes.

COSTO DE UN SEMAFORO vs. COSTO DE ATENCION DE UN ACCIDENTADO

b) Clculo de indicadores

Valor presente neto (VPN o VAN)

Tasa interna de retorno (TIR)
Perodo de recuperacin del capital (PRC)
Otros.

c) Financiamiento

Anlisis de las distintas alternativas, se deber analizar temas como :

Porcentajes de capital propio vs. Deuda.

Solicitud de prstamos
Emisin de bonos
Emisin de acciones