AO: 2017

CTEDRA: ARQ. OSCAR ATENCIA

ARQ. EMILIO LLOVERAS

ARQ. FERNANDA NAF

UNIDAD N 4 :
CONCEPTO DE FINAZAS

Ctedra de Inversin
y Arquitectura
F.A.U.D. U.N.S.J.
Para analizar los temas finacieros en forma bsica, vamos a utilizar
algunos ejemplo muy simples para su comprensin

EJEMPLO 1: Variacin Absoluta y Variacin Relativa de Capitales

Una de las propuestas de inversin constaba en invertir la

suma de $25.000 y recibir al prximo ao $30.750. Otra de las propuestas
que se encontraban analizando consista en invertir $40.000
y recibir al prximo ao $47.200.

"Miremos cual de las dos inversiones nos

genera mayor ganancia al vencimiento"

(I1) $30.750 - $25.000 = $5.750

(I2) $47.200 - $40.000 = $7.200

La primera repuesta que damos es que conviene invertir en la segunda

alternativa, puesto que ganaramos una cantidad mayor de dinero
Haciendo esta simple operacin lo que se obtuvo fue la "variacin
absoluta" de capitales, que no es otra cosa
ms que restar del monto ganado el monto que fuera invertido. Si se
llama "capital inicial" a la letra "CO" que significa la cantidad de capital
presente en el momento cero o inicial, es decir, el capital invertido, si se le
llama "capital final" a la letra "Cf que significa la cantidad
de capital que se tendr en el momento final del tiempo, la variacin
absoluta de capitales queda expresada de la siguiente manera:

(I1) (I2)

$30.750 - $25.000 = $ 5.750 $47.200 - $40.000 = $7.200

Se designa con la letra I al monto de intereses ganados

(es decir, la Variacin Absoluta de Capital)
Deberamos calcular cul es la rentabilidad que obtendramos en ambas
alternativas por unidad de capital, independientemente de cuanto se
invierta.

Hagamos el siguiente razonamiento:

(I1) k = $5750 / $25000 = 0,23 23%

(I2) k = $7200 / $40000 = 0,18 18%

K = Tasa de Inters

La alternativa de inversin ms conveniente resulto ser la primera,

ya que por unidad de capital que se invierte, genera una
rentabilidad del 23%, mientras que la segunda alternativa genera
una rentabilidad del 18%

TASA DE RENTABILIDAD VENCIDA

EJEMPLO 2: Tasa de Inters y rentabilidad de la inversin

Supongamos ahora que conocemos cunto debo invertir y la tasa de

inters. que ofrecen para cada alternativa de inversin.
Qu monto de intereses percibira por invertir en cada
alternativa?".

En la primera alternativa se, sabe que la tasa de inters ofrecida es del

23% y en la segunda alternativa es del 18%.

En la primera ofrecen el 23% sobre una inversin inicial de $25000; es

decir que vencido el plazo se devolvern los $25000 ms un 23% de esos
mismos $25000. La pregunta es a cuanto equivale un 23%?

1 _____________ $ 25000
0,23 _____________ x$ = 0,23 x $25000 / 1 = $5750

Si llamamos I al monto por recibir en concepto de intereses ganados;

k a la tasa de inters o rentabilidad aplicable y Co al Capital Invertido,
el clculo se puede escribir como:

(I1) I = k . Co = 0,23 x $ 25000 = $5750

(I2) I = k . Co = 0,18 x $40000 = $7200

Monto de intereses
De idntica manera, conociendo el capital invertido y la tasa
de inters ofrecida A qu valor ascendera el capital final
luego de realizar cada inversin? Entendiendo el concepto de
capital final como el monto total que ser recibir al finalizar el perodo de
inversin, estara conformado por el monto invertido, o el capital inicial,
ms el monto en concepto de intereses ganados

Cf = Co + I (1)

A su vez el clculo de intereses

I = k Co Remplazando en (1) queda Cf = Co + k Co Cf = Co (1 + k)

C1 = $ 25000 (1 + 0,23) = $ 30750

C2 = $ 40000 (1 + 0,18) = $ 47200

EJEMPLO 3: La dimensin temporal

Imaginemos el siguiente ejemplo: Una chica llev a su nuevo

novio, que conoci en la universidad, para presentrselo a su familia.

Entonces, el futuro suegro con el objeto de entablar una conversacin

inofensiva para romper el hielo, le pregunta:

Cuntas materias has rendido?

El pretendiente rpidamente y con aire ganador responde:

Veinte materias ya estoy en la mitad de la carrera!

Muy bien -dice el padre, y repregunta-

Cuntos aos hace que estudis?

Dieciocho - responde el enamorado.

La moraleja en este corto dilogo es que la consideracin de la

dimensin temporal es fundamental en el momento de efectuar la
lectura e interpretacin de datos financieros y de rentabilidad.
Tasa Efectiva y Tasa Nominal Anual

Las tasas de inters siempre estn relacionadas al plazo de la operacin.

es decir si nos dicen que una inversin va a rendir el 12%, la pregunta ser

En qu lapso de tiempo?
Un mes, un ao, diez das, etc.?

El rendimiento que se obtiene durante un perodo de tiempo

determinando se denomina "rendimiento efectivo" o Tasa
Efectiva".

Por otro lado, en el mercado financiero los rendimientos son expresados

en trminos anuales de manera homognea para que puedan ser
comparables. De aqu que en las pizarras de los bancos o en las pantallas
de los mercados de acciones y bonos siempre se encontrarn Tasas
Nominales Anuales", independientemente del plazo de la operacin
Ejemplo 1
Inversin en depsito a plazo fijo: un inversionista concurre a una entidad
bancaria para realizar un plazo fijo a 30 das por un monto de $75.000 y, en
la pizarra, el banco ofrece una TNA del 9% para operaciones a 30 das.

Para calcular la Tasa Efectiva correspondiente a esta operacin de 30 das a

partir de una TNA del 9%, lo que debe hallarse es la proporcin de tasa que
corresponde a los das de la operacin respecto de un ao. Entonces qu
tasa efectiva percibir el inversor por su depsito a 30 das? Haremos una
sencilla operacin de regla de tres simple. Si para un depsito a
un ao se percibe una tasa del 9%, para un mes la tasa efectivamente
percibida ser:

365 das ------- 9%

30 das ------- x % 30 das x 9% / 365 das = 0,74%

k = TNA / T . t

Donde:
TNA: Tasa Nominal Anual
T: Cantidad de das del ao tomado como base
t: Cantidad de das de la operacin
k: Tasa Efectiva
k = TNA / T . t k30d = 0,09 /365 das x 30 das = 0,007397 0,74%

Volviendo al ejemplo anterior el inversor tendr

Cf = Co (1 + K) = 75000 ( 1 + 0,74%) = $ 75554,79

Es decir que el capital de $ 75000, colocado al 9% de Tasa Nominal Anual

(T.N.A.) durante 30 das rendir efectivamente un 0,74% , generando intereses
por % 554,79
Ejemplo 2
Resumen de tarjetas de crdito: todos aquellos que poseen alguna tarjeta
de crdito reciben mensualmente el resumen con el importe por pagar
correspondiente al perodo. La forma de pago puede ser total o hacer un
pago mnimo y financiar el resto del saldo.

Por el saldo que se financia, la emisora de la tarjeta de crdito aplica una

tasa de inters.

Observe en el resumen las tasas que informa la entidad, TEM

(tasa efectiva mensual) y TNA (tasa nominal anual).
El Costo Financiero Total (CFT) es la principal variable que se debe
tener en cuenta al elegir un prstamo personal, prendario o
hipotecario, ya que es el mejor indicador del costo global que deber
afrontar el cliente. El CFT est compuesto por la tasa de inters
nominal anual (TNA) y por todos aquellos cargos asociados a la
operacin que no implican la retribucin de un servicio efectivamente
prestado o un genuino reintegro de gastos.

Estos cargos pueden ser peridicos, por una nica vez, un monto fijo o
una tasa calculada sobre el monto del prstamo, el capital adeudado o
la cuota.
Si bien la TNA es una variable importante, cuando se eligen alternativas de
financiacin es mejor comparar los CFT, ya que al incluir los costos
adicionales en el clculo, una TNA baja puede traducirse en un mayor CFT
si estos son mayores.

Para aclarar ms este punto, sigamos el siguiente ejemplo para un

prstamo de $20.000 a 3 aos de plazo, de acuerdo al sistema de
amortizacin francs y pagos peridicos mensuales.

En este ejemplo, si bien el banco A ofrece una mayor tasa de inters, los
menores gastos asociados hacen que este prstamo sea ms conveniente.

Banco A Banco B
Tasa de inters bsica 11% 10%

Gastos de evaluacin y Sin cargo $500 (al momento de

otorgamiento otorgar el crdito).

Gastos de mantenimiento Sin cargo $11 mensuales

de la cuenta y asociados

Seguro de vida mensual 0,04% 0,09%

sobre saldo de deuda

Costo Financiero Total 12,44% 13,24%

Por lo tanto, al consultar por un prstamo se deben tener en cuenta todos
los gastos, las fechas de los diferentes pagos, y optar por el de menor
costo financiero total.

El Banco Central establece ciertos componentes del Costo Financiero

Total, entre los que se encuentran los siguientes:

La TNA, dados el nmero de cuotas, la periodicidad y el sistema de

amortizacin, determina la cuota pura.
Gastos de evaluacin del cliente que solicita el prstamo.
Gastos de evaluacin de los solicitantes de las financiaciones.
Gastos de contratacin de seguros (de vida, de incendio, etc.).
Gastos de apertura y mantenimiento de cuentas de depsitos y los
vinculados a tarjetas de crdito y/o compras asociadas a las
financiaciones.
Erogaciones por envo de avisos de dbito y otras notificaciones.

El CFT se expresa en forma de tasa efectiva anual, en tanto por ciento con
dos decimales. Los bancos estn obligados a exponer en pizarras,
colocadas en sus sucursales, informacin sobre tasas de inters de las
lneas de crdito ofrecidas como as tambin el CFT.
 10 RECOMNEDACIONES PARA LA TOMA DE UN
PRESTAMO PERSONAL / HIPOTECARIO

1. La tasa de inters no es el nico dato a tener en cuenta para elegir un

prstamo. Al costo de la tasa se suman los gastos adicionales y los
seguros, de lo que resulta el Costo Financiero Total (CFT). El CFT es la
verdadera carga financiera de un prstamo y es el dato en base al cual
deberan compararse las ofertas de las distintas entidades.

2. Se puede optar entre una tasa de inters que se mantenga estable a lo

largo del prstamo (tasa fija) o que vare peridicamente (tasa variable). En
este ltimo caso, el cliente debera conocer cul ser el parmetro para su
ajuste.

3. Si la entidad percibe gastos de administracin, es conveniente analizar

cul es el costo y cmo se aplica (en porcentaje de la cuota, en porcentaje
del saldo de deuda o un monto fijo, etc.).
4. Tambin debera analizarse, siguiendo iguales criterios, si la entidad
cobra gastos de otorgamiento.

5. Si el prstamo incluye la contratacin de un seguro de vida, es

conveniente analizar de qu forma es cobrado por la entidad. Segn la ley,
el cliente tiene derecho a elegir entre tres diferentes aseguradoras.

6. Tenga en cuenta que, si el tomador del prstamo es consumidor fina,l

deber pagar el IVA sobre los intereses abonados cada mes, lo que
seguramente impactar en la cuota.

7. Si el prstamo contempla la posibilidad de una cancelacin anticipada,

parcial o total, es conveniente conocer cul es su costo.
8. Algunas entidades financieras obligan a contratar productos adicionales
junto con el prstamo (cajas de ahorro, cuentas corrientes, tarjetas de
crdito). A la hora de decidir, su costo debera aadirse al de la cuota.

9. Muchas entidades financieras ofrecen ventajas para sus clientes con la

apertura de la cuenta-sueldo. Estos beneficios deberan contemplarse
en la comparacin con otras entidades.

10. Todas las condiciones informadas por la entidad financiera al

momento de ofrecer el prstamo deben figurar en el contrato. Es
importante revisarlo minuciosamente, con el fin de evitar firmar clusulas
sobre las que el cliente no tiene conocimiento
Crditos Y Sistemas de Amortizacin: Diferencias, Similitudes e
Implicancias

Cuando los ingresos de un agente econmico superan su gasto de

consumo, surge el concepto de ahorro, esto es, la parte del ingreso no
consumida. Del mismo modo, cuando un agente econmico tiene un
consumo superior a su ingreso debe recurrir al crdito a fin de financiar la
parte de su consumo que supera su ingreso.

As, en el sistema econmico algunos agentes resultan

acreedores y otros deudores.
En general, la devolucin del prstamo no se efecta en un slo pago, sino
que la misma se realiza en varios a lo largo del tiempo.

El proceso mediante el cual el deudor se compromete a reintegrar

peridicamente el capital se denomina AMORTIZACION

La periodicidad adquirir diversas frecuencias (anual, semestral, mensual,

etc.) En todos los casos dicha frecuencia se establece previamente entre las
partes.

Si bien existen numerosos sistemas de amortizacin, entre los ms

conocidos y utilizados se encuentran el

El Alemn

El Francs
SISTEMA FRNCES SISTEMA ALEMN
Sistema de amortizacin Francs:

En el sistema de amortizacin Francs las cuotas (capital + intereses)

son iguales y consecutivas.

En este sistema al comienzo del crdito se paga una proporcin mayor de

inters y menor de capital, esta proporcin se va invirtiendo a lo largo de la
cancelacin del crdito pasando a abonar desde una determinada cuota en
adelante ms capital que inters. Cuando ms alta sea la tasa de inters
menor ser la proporcin de capital que se cancele en la primera cuota. Por
ejemplo en un crdito a 60 meses al 12 % de inters anual en la primera
cuota se amortiza un porcentaje de la cuota del 55 % de capital, pero si la
tasa es del 6 % el porcentaje de capital amortizado en la primera cuota sube
al 74 %.
Sistema de amortizacin Alemn:

En el sistema de amortizacin Alemn las cuotas (capital + intereses)

son decrecientes y consecutivas.

Estas van disminuyendo a lo largo del crdito, donde el monto del capital a
cancelar por cada una de las cuotas se mantiene constante y el inters
disminuye a lo largo del perodo del crdito. Este sistema a tasa y plazos
iguales presenta unas cuotas iniciales mas alta, pero es ideal para los que
a futuro quieran realizar cancelaciones anticipadas.
Cul es el mejor sistema de amortizacin?

La eleccin por un sistema u otro depende en gran medida de los

planes futuros.

Si por ejemplo se piensa cancelar anticipadamente el crdito,

conviene elegir el sistema Alemn, debido a que las primeras cuotas
se componen en mayor proporcin de capital y su saldo de deuda
ser menor que bajo el sistema Francs.

Tambin debe tener en cuenta que la primera cuota, a igual

monto/plazo y condicin de tasa, bajo el sistema Alemn es ms
elevada que la del sistema Francs. Esto significa que se necesita
tener un mayor ingreso, dado que la relacin cuota-ingreso se calcula
sobre la primera cuota a pagar.
 igualan Intereses Pagados en
Cuota Cuota en $ en cuota $
Plazo N: SF SA SA / SF N: SF SA
1 1.549,92 1.733,33 +12%
30 15 6.498 6.200
30 1.549,92 1.346,67 -13%
1 889,78 1.066,67 +20%
60 28 13.387 12.200
60 889,78 673,33 -24%
1 573,88 733,33 +28%
120 49 28.866 24.200
120 573,88 336,67 -41%
Presentan nuevo plan para financiar obras "desde el pozo"
El sistema combina un prstamo personal con pagos parciales hasta la
entrega de la vivienda, el que luego se convierte en un crdito hipotecario.

Para los "inversores" o usuarios finales que no cuentan con la totalidad del
capital, el BBVA Banco Francs present una lnea crediticia -Prstamo
Flexible- que les permiten financiar la compra de unidades "desde el pozo".

El sistema implementado combina un prstamo personal con desembolsos

parciales hasta la terminacin y entrega de la vivienda que luego se
transforma en un prstamo con garanta hipotecaria del inmueble.
El monto a financiar durante la construccin llega hasta el 60%. As, el
comprador debe abonar con recursos propios el 30% del valor del
inmueble, de los desembolsos sucesivos se hace cargo el banco
pagndose durante este tramo, slo los intereses acumulados (a tasa fija
en pesos).

Luego, al finalizarse la obra y escriturarse la unidad, el banco hace

efectivo el saldo y el crdito se transforma en un prstamo hipotecario.

Esta operatoria es interesante no slo para los compradores sino

tambin para los desarrolladores, pues permite incorporar en sus
emprendimientos una herramienta de financiacin sin recursos propios
potenciando la demanda de sus emprendimientos.

Este tipo de operacin es muy til para todas aquellas personas que
tienen el capital inicial pero que no pueden pagar una cuota mensual de
una propiedad cuya construccin finaliza en dos aos
ESTRUCTURACIN FINANCIERA DE PROYECTOS

Los proyectos inmobiliarios tienen al menos dos caractersticas que los

hacen bastante distintos de otro tipo de negocios. Por un lado, su
concrecin requiere una cantidad importante de tiempo.

Un proyecto inmobiliario no empieza y concluye rpidamente, pues la

construccin de una edificacin cualquiera se extiende considerablemente,
en lapsos incluso de aos. De ah la importancia que tiene el concepto de
ciclo en la economa, y cmo impacta en el mercado inmobiliario
El otro atributo que caracteriza y diferencia a los emprendimientos
inmobiliarios es la cantidad de dinero que demandan. Por definicin, en
nuestra actividad hay mucho dinero involucrado.

Como ya hemos mencionado, hay otro aspecto caracterstico y muy

significativo de este negocio, que no siempre es tenido en cuenta: la gran
cantidad de actores involucrados, cuyos diversos intereses tienen una
gravitacin fundamental en trminos del xito o el fracaso de un desarrollo
inmobiliario. Al encarar cualquier proyecto, debemos tener bien presentes
las caractersticas mencionadas para medir la factibilidad del negocio.
Los proyectos inmobiliarios se caracterizan por extenderse en el tiempo e
involucrar una gran cantidad de dinero y de actores que participan en el
proceso.

Ac nos ocuparemos de cuestiones vinculadas con la necesidad de

conseguir fondos para colocarlos en el proyecto. Es decir, nos vamos a
centrar en la cuestin de cmo financiar un proyecto inmobiliario,
puntualizando las cuestiones relevantes que el desarrollador debera
saber y tomar en cuenta.
Financiacin de emprendimientos inmobiliarios

Una vez determinada la mxima exposicin acumulada del negocio, si se

verifican nuestros supuestos, sabremos la cantidad de fondos con que
deberemos contar para llevar a cabo el emprendimiento y de qu manera
los deberemos integrar. Existen varias formas para obtenerlos, que
bsicamente son las siguientes:

La primera es contar con los fondos propios suficientes para afrontar

esa mxima exposicin acumulada.

La segunda es conseguir parte o la totalidad de ese monto entre

inversores privados o entidades financieras (bancos o en el mercado
de capitales).

La tercera es sumar a los diferentes partcipes para que hagan aportes

en especie (dueo de la tierra, arquitectos, empresa constructora,
proveedores, comercializadora, etctera).
En realidad, suele ocurrir que la totalidad de los fondos requeridos es
integrada mediante una combinacin de todos estos actores. Es decir,
que son aportados por el desarrollador, los inversores privados, los
bancos, los proveedores, el dueo de la tierra, la empresa constructora,
etctera.

Como podemos ver, existen varias alternativas para financiar un

proyecto inmobiliario, las cuales dependen fundamentalmente de la
disponibilidad de financiamiento y de las tasas requeridas en cada caso.
Antes de enumerar y detallar las ms utilizadas, es necesario puntualizar
que conceptualmente existen dos fuentes para obtener los fondos para
llevar a cabo un proyecto:

Con deuda: Es cuando nos prestan el dinero y lo recibimos segn un

cronograma determinado (puede ser todo al principio, en cuotas, segn
avances de obra o en cualquier otra forma convenida entre las partes) y nos
cobran un inters fijo sobre los saldos adeudados. El capital de la deuda (lo
que nos prestaron) y sus intereses tienen prioridad de cobro, es decir que
con lo producido por el negocio estos dos conceptos se pagan primero,
independientemente de su resultado. Este modo de financiacin de los
emprendimientos inmobiliarios es muy utilizado en los pases
desarrollados.
Con capital propio o equity: Los inversores hacen los aportes segn
cualquiera de las formas antes sealadas. El rendimiento estar dado
por el margen del negocio despus de pagar el capital y los intereses
de la deuda, por lo que su rentabilidad ser la TIR del negocio.
Otras formas de financiar proyectos inmobiliarios
El tema de quin aporta la deuda y el equity depende tanto de la disponibilidad y
afinidad que exista en el mercado financiero en cada momento como del grado
de maduracin que tenga un determinado proyecto.

En los pases desarrollados, la deuda la integran los bancos y/o e mercado de

capitales, y generalmente representan un porcentaje importante de los fondos
requeridos. Esto implica que har falta menos capital propio para llevar a cabo un
negocio, o -en otros trminos- que, con el mismo capital, el desarrollador
inmobiliario podr llevar a cabo ms de un emprendimiento a la vez.

Cuando el financiamiento intermedio es ofrecido por las entidades financieras es

nulo, escaso o caro, y cuando existe una marcada disponibilidad de fondos
privados, tanto del lado de la oferta (inversores directos en los proyectos) como
del de la demanda (adquisicin de propiedades como inversin, aparecen otras
formas de financiar los emprendimientos o, en otros trminos, de reducir I
anular la mxima exposicin acumulada de los mismos. Veamos algunas de las
herramientas utilizadas, que pueden emplearse de manera aislada o conjunta:
Preventas y ventas
De todos los modos alternativos de fondeo, actualmente el flujo de fondos
ms importante proviene mayoritariamente de los compradores. Las
preventas, o ventas que se realizan desde el inicio de la construccin (y a
veces antes de empezarla) hasta finalizar la obra, se pactan genricamente
a un valor cerrado, con un cierto plan de pagos.

Estos ingresos por preventas (boletos ms cuotas de las unidades

vendidas durante la construccin del edificio) son una fuente de
financiamiento prcticamente "gratis", ya que bajo esta forma no s, estn
reconociendo descuentos significativos por adelantar el pago de la unidad
por parte del cliente final. Las reducciones de precio se dan solamente en
el caso en que el monto adelantado sea superior al solicitado bajo este
esquema, aunque las tasas implcitas en los mismos no suelen ser
relevantes.
Como hemos dicho, en proyectos exitosos este componente puede ser
una parte significativa del costo, lo que permite reducir la exposicin del
negocio.

Ahora, si bien disminuye el riesgo comercial y financiero, no todas son

ventajas, ya que existe riesgo de inflacin o de que el dlar se deprecie
frente al peso, por lo que se est cerrando por el lado de los ingresos
pero no por el de los egresos (si estos se incrementan, afectarn
directamente el margen).

Por otra parte, y si se prev un escenario estable por el lado de la oferta

y de la demanda, se estara renunciando a posibles incrementos de
precio como consecuencia de una mayor escasez de producto o por una
adecuada consolidacin y posicionamiento del emprendimiento
Canje del terreno por metros
Tambin se puede obtener recursos implcitos, por ejemplo, del dueo de la
tierra, que aporta el terreno a cambio de m2 terminados. Esto implica que
no es necesario pagado al comienzo del proyecto y se transforma as en
una de las opciones que tenemos para financiar el emprendimiento

TERRENOS, EL TESORO MAS BUSCADO

Cuanto vale un terreno hoy?
Desde ya que el elemento ms importante es la ubicacin dentro de la
ciudad, pero hay un elemento que hace que el factor ubicacin sea de
mayor o menor importancia: la zonificacin urbana.

Segn la zonificacin del inmueble podemos saber que usos estn

permitidos en el rea (comercial, residencial, industrial, etc..), pero la
misma nos aporta un dato fundamental que es la capacidad de construir
que posee el terreno.

Segn la capacidad edificable que posee la parcela se calcula el valor de la

misma en el mercado.

Ejemplo de publicidad:

Nuestra empresa Econde S.R.L. de la Ciudad de Paran, cambia

metros cuadrados (M2) construidos por su terreno, haga su consulta,
un muy buen negocio para usted es un buen negocio para nosotros,
somos una empresa joven en franca expansin, consltenos a
info@econdesrl.com
Veamos un ejemplo:

Para un terreno que posee 500 m2 de superficie, y que permite construir

3.000 m2 segn su zonificacin, el valor de venta surge de los 3.000 m2.

Para obtener el valor de mercado debemos hacer el siguiente calculo: 3.000

m2 x (valor que se paga en la zona por cada m2 edificable*)

VALORES INDICATIVOS POR M2 EDIFICABLE EN PRINC. CIUDADES*

ZONAS MAS VALORADAS U$S 180 - U$S 300

ZONAS MEDIAS U$S 100 - U$S 180
ZONAS INFERIORES MENOS DE U$S 100

Si el terreno nos permite construir 3.000 m2 x U$S 200, el valor de la

propiedad sera de U$S 600.000

Para este tipo de inmuebles prcticamente no existe el regateo, ya que son

muy apreciados por los inversores por no generar gastos de mantenimiento,
y apreciarse lentamente a travs del tiempo.
El limite de valor para el terreno por cada m2 edificable que posee lo da el
valor de venta de un departamento en la zona;

Si los departamentos a estrenar se venden a u$s 800/m2

sera inviable que se pida por la tierra ms de
U$S 150 / u$s 200 por cada m2 edificable
ya que no cerrara nunca el negocio del constructor
Esto representa entre el 15 y el 25% del Valor de Venta

Una prctica muy comn en el mercado es que el desarrollador

inmobiliario o constructor tiente al dueo del terreno abonndole parte del
precio con metros cuadrados de los departamentos ya terminados; en este
caso asume parte del riesgo el dueo del terreno, pero puede obtener un
mayor valor por su tierra
Inversores
Podemos conseguir inversores que nos acompaen. Son los que aportan
capital de riesgo con la expectativa de obtener cierta rentabilidad sobre
el efectivo invertido. Lo que les preocupa es fundamentalmente la tasa de
retorno que se puede alcanzar.
Consorcios al costo: En este caso, se calcula el costo total del
emprendimiento representado por el terreno, proyecto, obra, asesores,
honorarios del desarrollador, impuestos, etctera.

Este monto es integrado, segn los requerimientos del proyecto, por

los distintos consorcistas a cambio de una cantidad proporcional de los
m2 terminados que resulten de l. De esta forma, estos inversores se
quedan con unidades terminadas por las que pagaron slo el costo de
producidas, quedndose para s con todo el margen (diferencial entre el
precio de venta en el mercado y el costo de fabricacin).

Cabe aclarar que lo que hay que integrar es el costo total y no la

mxima exposicin acumulada, debido a que en este esquema no
habra ingresos por preventas. En este caso los consorcistas corren
con todo el riesgo del desarrollo, razn por la cual es lgico que se
distribuyan todo el margen entre ellos, segn el porcentaje integrado
por cada uno.
Obra: Edificio de vivienda multifamiliar a construir.
Sistema: Consorcio al costo.
Unidades funcionales a vender segn el siguiente detalle:
2 unidades de 70.70 mts2.
6 unidades de 46.55 mts2.
6 unidades de 41.91 mts2.
Anticipo 40% aprox. El resto en 18 cuotas.
Estructura independiente de hormign armado.
Mampostera de ladrillos huecos.
Revoques gruesos y finos.
Pisos cermicos.
Cielorraso de yeso.
Carpinteras exteriores de aluminio "MODENA".
Carpinteras interiores puerta placa con marco de chapa doblada.
Muebles bajo mesada y frentes de placard.

Los precios incluyen:

Artefactos (cocinas, calefn, estufas).
Las cuotas de acuerdo a la modalidad del consorcio al costo se reajustarn cada 90
das en funcin de los costos reales de construccin.
Plazo de obra estimado:
20 meses a partir del comienzo de la misma.
Forma de pago:
Segn detalle anterior.
Reserva:
U$A 2.000 ( dlares dos mil ) hasta la integracin total del consorcio
Pool de inversores: Estos se hacen cargo de afrontar la mxima exposicin
acumulada del desarrollador, integrando su aporte en forma proporcional a
los requerimientos de caja de proyecto y retirando sus utilidades tambin
de manera proporcional. En este caso, tambin se distribuye todo el
margen los inversores, ya que tambin afrontan todo el riesgo.
 El jueves 4 de diciembre de 2008 EdiliciaSuez, el grupo
desarrollista-inmobiliario cordobs, lanz el Pool Inmobiliario
EdiliciaSuez destinado exclusivamente a la compra de bienes
races. Este novedoso producto financiero para el mercado de
Crdoba est orientado a inversores que cuenten con un mnimo
de U$S 10 mil y que hasta ahora no tenan acceso al negocio del
real state.
La ventaja principal del Pool Inmobiliario Edilicia Suez es la compra mayorista a
valores en pozo de las unidades, accediendo as a descuentos de hasta 25% en
dlares. En la primera serie se conformar un fondo de U$S 500 mil, fraccionado en
50 cuotas partes de U$S 10 mil cada una.

La rentabilidad de los inversores se materializar con la reventa de los inmuebles,

que podr realizarse al momento de la posesin o cuando las condiciones de
mercado lo aconsejen. Segn los clculos de EdiliciaSuez, la rentabilidad se ubicar,
como mnimo, en el orden del 10% anual. Esto se basa fundamentalmente en el
descuento inicial obtenido, sumado a la valorizacin del inmueble por el avance de
obra.

Este novedoso lanzamiento tiene por objetivo constituirse en una opcin de

inversin para ahorristas que quieren acceder al mercado inmobiliario, pero que
hasta ahora no encontraban alternativas a su medida, remarc el arquitecto
Roberto Suez, presidente de EdiliciaSuez
.
 Cmo ARMO UN POOL DE INVERSORES?

Para conseguir inversores, la primera opcin es detectar a personas en el

entorno cercano que tengan recursos para invertir: amigos, familiares,
conocidos, referidos, etc. Obviamente es fundamental tener con ellos una
relacin de confianza, que los estimule a creer en la rentabilidad de la
propuesta y participar.

Algo importante en esta etapa es pensar en una coherencia entre el

inversor y el tipo de desarrollo que se desea encarar. Una opcin es
pensar el proyecto de acuerdo al perfil del inversor (por ejemplo, si se
puede reunir un grupo de interesados que pueden aportar 20.000 dlares
cada uno, se puede pensar en un edificio de unidades chicas); en cambio
si estamos buscando fondear un edificio de oficinas de 500 m2, hay que
buscar interesados que puedan aportar sumas mayores.
La presentacin del proyecto debe incluir un Plan de Negocios completo,
que tenga en cuenta todos los aspectos: de arquitectura, comerciales,
financieros, econmicos, formales y legales. Se debe plantear claramente
en qu consiste el proyecto, cuando vale el terreno, cul es el costo de la
obra, cmo se va a comercializar, etc.

Los ahorristas convencionales son de clase media o media alta con

excedente o capacidad de ahorro. No son inversores profesionales, sino
personas que tienen un excedente para invertir.

Por eso hay que hacerles saber que invertir en la construccin implica un
riesgo bajo, y la tasa de retorno es razonable para ese nivel de riesgo.

Un mecanismo que tambin se utiliza para reunir interesados en formar un

pool de inversores, es realizar acciones masivas de convocatoria, como la
publicidad. Pero no es igual adquirir un terreno y luego buscar los
inversores para solventar todo el resto, que realizarlo a la inversa (buscar
fondos para comenzar el proyecto desde el principio), porque el costo del
lote puede significar hasta el 50% de lo que habr que invertir en el total
del proyecto.

Si el terreno ya est adquirido, la accin publicitaria es diferente porque el

fondeo se puede apoyar una pre-venta.
 FIDEICOMISIO - Concepto

Las palabras latinas "fides" o sea "fe" y "comissus" es decir "confiado",

se amalgaman para integrar un concepto jurdico llamado "fideicomiso".

Qu es un fideicomiso inmobiliario?
Se trata de un negocio complejo que vincula dos negocios distintos. Uno
por el que se trasmite una propiedad y otro por el que slo se permite un
uso limitado del bien adquirido, para restituirlo luego al transmitente o a
un tercero por aquel indicado.
Segn cifras del sector, la mayora de los desarrollos inmobiliarios del pas
se realiza a travs de fideicomisos, un instrumento que vino a responder a
las necesidades de mayor seguridad jurdica y de mejores vas de fondeo
para sus emprendimientos, motorizando as al negocio.

Efectivamente, el uso de fideicomisos inmobiliarios se extendi tanto que

hoy abarca al 85% de los desarrollos en curso.

"La mayor parte de los emprendimientos se hacen con este instrumento y la

tendencia es que vaya convirtindose en el nico vehculo de la
construccin, en reemplazo de la formacin de S.R.L. o S.A.

Aunque el trmino "fideicomiso" suene engorroso, dicen los operadores,

para el inversor es fcil participar de este mecanismo: antes de construir
una vivienda, el desarrollador arma un fideicomiso con los aportes de
quienes quieran comprar una vivienda, que pagan un 30% de adelanto al
contado y el resto en cuotas a uno o dos aos (completando primero el
costo de la obra y luego la ganancia del desarrollador
Es el contrato por el cual se transfiere un bien inmueble y recursos
financieros a un AGENTE FIDUCIARIO, para que sta los administre con la
finalidad de desarrollar un proyecto, de acuerdo con las instrucciones
sealadas en el contrato, transfiriendo al final del proceso los bienes
inmuebles construidos a quienes resulten beneficiarios.

Mediante el fideicomiso inmobiliario se genera la transparencia necesaria y la

independencia suficiente para que previo al inicio de las obras de
construccin se adjudiquen a los inversores, futuros beneficiarios del
proyecto, todas las unidades a construir, que aseguren el flujo de caja que
requiere el proyecto para su desarrollo exitoso.
Hay varias causas que convirtieron a este instrumento en la "estrella" de la
construccin, aseguran operadores inmobiliarios, como su mayor
rentabilidad que la de otro tipo de inversiones, la mayor seguridad jurdica
que da al negocio (ya que sus bienes no pueden embargarse) y diversas
ventajas impositivas, como un menor pago de Ganancias.

Tambin debe considerarse que hubo un cambio en el perfil de los

inversores, que en su mayora ya no vieron el instrumento como un medio
para tener su vivienda sino, en medio del boom de la construccin, como
una excelente oportunidad de negocios.
Seguridad jurdica

Las principales ventajas que hacen de este instrumento el favorito de la

construccin son sus variadas ventajas operativas y fiscales. Se destaca,
aseguran los operadores, el aislamiento patrimonial: sus bienes no pueden
ser embargados ni alcanzados jurdicamente por problemas ajenos al
negocio ni cuestiones particulares de algn socio.

As, se que: "si por ejemplo uno de los socios tiene una demanda civil
porque atropell a alguien con el auto o se est divorciando, en esos litigios
quedan al margen los activos del fideicomiso".

Eso ocurre, porque este instrumento "es un patrimonio de afectacin a un fin

determinado, no est a nombre de nadie", aunque esto no rige si hubo "falta
de idoneidad", por ejemplo si alguien pas sus bienes al fideicomiso
despus que quebr su empresa para evitar que lo embarguen, agrega.
Otra ventaja son los importantes descuentos fiscales que se obtienen
operando con este instrumento y no bajo la figura de una sociedad
annima.

Si el emprendimiento se hace bajo la forma de una SA, la persona jurdica

debe pagar 35% de Impuesto a las Ganancias, pero en el fideicomiso cada
miembro tributa a ttulo personal en escalas del 10 al 35 por ciento.

Sin embargo, esto ocurre slo si la figura del fiduciante (el que aporta el
capital) coincide con la del beneficiario (el que recibe los dividendos del
negocio)

Con este instrumento, el inversor tiene tambin la tranquilidad de que el

patrimonio ser administrado por un tercero alejado del inters de las
partes, el fiduciario, que adems controlar las actuaciones del
desarrollador porque sino l tambin cargar con la responsabilidad.

As, se evitan las situaciones que ocurran antes de la existencia de los

fideicomisos, cuando el inversor deba dar su capital directamente al
desarrollador y despus no tena ningn control sobre su capital, mientras
que ahora siempre hay una escribana y un administrador de por medio.
Otro motivo que destaca a esta inversin, segn varios operadores
inmobiliarios, es que su rentabilidad es mayor a la de otras inversiones
tradicionales de bajo y mediano riesgo, como los plazos fijos o los bonos.

Segn las estadistica, los fideicomisos "al costo" (fondeados totalmente

por los inversores hasta cubrir el costo total de obra) tienen una
rentabilidad anual en dlares de entre 12 y 15%.
Los inversores eligen el fideicomiso inmobiliario como inversin
porque "se asocia a la construccin como un refugio seguro, hay una
cultura inversora que prefiere al ladrillo en vez de otros activos porque
le da tranquilidad, el riesgo se percibe psicolgicamente de otra
manera".

A esto se suma, agrega, que la rentabilidad puede aumentar por

factores externos, como la suba de los valores de una zona porque "se
puso de moda", mientras que el plazo fijo tiene siempre un valor
constante y el bono tiene mayor riesgo de sufrir fluctuaciones.

Este tipo de inversiones tambin tiene la ventaja de que la inversin se

recupera, relativamente rpido: "El plazo es entre 18 y 24 meses, que
es lo que tarda la obra en terminarse".
Un nuevo perfil de inversor

De ese 85% de operaciones que se hacen con este instrumento, la mitad se

realiza con los "fideicomisos al costo" (donde el capital para cubrir el costo
total de obra sale ntegramente de los inversores) y la otra mitad con los
"comerciales" (que adems de los aportes de los inversores se fondean
principalmente con la preventa de unidades, o sea la adjudicacin antes de
que estn terminadas).

Entre estos dos tipos tambin estn las hipotecas como mecanismo de
fondeo, cuyos intereses se pagan retrasando la preventa para vender ms
caro (porque la unidad est ms avanzada).

De esa masa crtica que opera con fideicomisos, hoy el 80% apuntan a la
vivienda y el resto a oficinas, logstica (galpones, depsitos), barrios
cerrados y condominios (departamentos con espacios verdes), pero estos
ltimos rubros vienen creciendo porque hay una escasez de terrenos para
viviendas y faltan galpones.
En porcentajes, hoy predominan en un 50% los inversores que quieren
revender la unidad antes que est terminada, un 30% decide alquilarla y
slo un 20% quiere adquirir su propia vivienda. Esto ltimo es algo que
ocurre porque, entre otras cosas, porque en el contexto inflacionario
actual no se sabe cunto ser el costo final de la obra.

Para dar una idea de cmo opera este nuevo perfil de inversor, comenta
que uno de sus clientes, que haba comprado en preventa una unidad a
u$s1.030 el m2, "puso 30% de anticipo (u$s360), pag cuatro cuotas
hasta completar el 50% (u$s515) y despus vendi su parte en u$s1.200,
lo que le dej una ganancia del 33 por ciento".
Costos y precios

Hoy los costos de los negocios encarados con fideicomisos inmobiliarios

se dividen en dos, que sumados dan el costo total del m2 (que vara segn
la zona y el diseo del inmueble):

El "hard-cost", que incluye el valor de la tierra y el costo de obra

(materiales y mano de obra, entre otros), y que representa casi el 50% del
costo total.

El "soft-cost", que incluye el asesoramiento para armar el fideicomiso,

porcentaje de ganancia del desarrollador, direccin y administracin,
impuestos (al Cheque, Ingresos Brutos, IVA, Ganancia Mnima Presunta y
Ganancias) y la comisin de la inmobiliaria que comercialice el bien.
Sobre la suma de estos tems se calcula el precio de venta con una
diferencia respecto a ese valor de entre 16 y 25 %.

Estimativamente, los valores segn el tipo de unidad varan hoy entre 1200
a 2200 dlares el m2, dependiendo tambin de la ubicacin y si son
emprendimientos exclusivos (que superan ampliamente los anteriores
valores):
Mrgenes en baja

Sin embargo, aunque la rentabilidad an es muy alta, los elevados

aumentos de costos que afectan al sector jaquea el negocio y provoc
que, por primera vez desde la devaluacin, la construccin crezca este
ao a un solo dgito

Hasta el ao pasado, los terrenos se encarecieron porque hubo una

avalancha de inversores europeos que adquirieron tierras porque en sus
pases de origen cuestan entre dos y seis veces ms.

Pero desde este ao, los valores subieron porque el boom de la

construccin satur los m2 disponibles y provoc escasez de oferta:

Con la construccin en auge, los precios subieron porque los

propietarios sintieron que estaban parados arriba de un pozo
petrolero, como pas en diferentes puntos de San Juan