Ing.

José Ramón Lazo

Formulación, supervisión y ejecución de proyectos
Topografía en general

AVALUO DE TERRENO RÚSTICO EN COMARCA PALO BLANCO.

PALACAGÜINA, MADRIZ

Bien que se valúa

Inmueble Rural

Procedimiento: Para la realización del avalúo se ha efectuado una

A nombre de: Secundino Méndez Cruz
visita de identificación e inspección in situ del bien para proceder a la
recopilación de la información técnica necesaria para posteriormente
clasificarla, ordenarla y utilizarla en la elaboración del Informe según
el tipo de bien, enfoques y métodos de valoración que puedan
aplicarse para el cálculo del valor a emitir.

El método de valuación seleccionado ha sido el método de valuación

por comparación, este método se basa en el principio de sustitución
o principio de equivalencia funcional, que dice que el valor de un
inmueble es equivalente al de otros activos de similares
características que puedan ser sustitutivos del inmueble a valorar.

La filosofía de este método es obtener de manera directa el valor de

mercado del inmueble, por síntesis de los precios de mercado de
otros inmuebles similares, comparables o equivalentes
funcionalmente.
Motivo del avalúo

Valoración para trámites de Declaratoria de herederos Este informe ha pasado los filtros de Control de Calidad y
Objetivo del avaluó: Determinar el Valor de 1 propiedad en la procedimientos internos establecidos. Para garantizar que el valor
comarca palo blanco utilizando los métodos de valoración emitido sea el más justo, prudente y técnicamente sustentado.
pertinentes.

TOTAL DEL VALOR DE AMBAS PROPIEDADES

Valor de mercado de la 199,741.3

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propiedad (C$)

LOCALIDAD Y ENTORNO
Clasificación de la zona y descripción urbanística
Las propiedades están localizadas en las coordenadas
UTM E563512, N1492420
Tipo de núcleo Núcleo Rural: se define como un área en donde se localizan una serie de actividades
ligadas a la producción, agricultura y ganadería, tendientes a lograr el bienestar económico
y social de la población que reside, trabaja o mantiene relaciones con la ciudad.
Actividad principal Agrícola
N° de habitantes 19.450 en el año 2007 según el INIDE, proyectado a 28,800 para el año 2023 con método
de geométrico a una tasa de crecimiento de 2.50% anual
Actividad laboral La población se ocupa principalmente en las labores propias del núcleo rural
Evolución de la población Ascendente, positiva
Densidad poblacional Baja
Entorno general Lotes o parcelas para trabajo agrícola
Nivel de renta Muy bajo
Uso de suelo Agrícola
Tipo de construcción predominante En el entorno predominan viviendas unifamiliares de una planta, aisladas, sistemas
constructivos y acabados rústicos.
Vías de acceso Regular, a través de red de caminos de terracería en regular estado; un tramo del acceso a
través de puente colgante; otro tramo de acceso a través de la orilla del río.

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TABLA DE EQUIPAMIENTO RURAL

Tipo de equipamiento
Viviendas
Comercio
Establecimientos financieros
Servicios comunales, sociales y personales
Servicios de cultura, diversión y esparcimiento
Servicios personales y del hogar
Servicios básicos de carácter público
Producción agropecuaria
Cercanía con respecto al bien que se valora
Viviendas dispersas.
Ninguno
No se observaron actividades de establecimientos financieros en la zona
Acceso a preescolar y primaria pública
Existe acceso a un bar cercano
Acceso a un taller de motocicletas.
Servicio de Agua Potable por MABE, Sin acceso a alcantarillado sanitario, acceso a tendido
eléctrico.
Mucha actividad agropecuaria en la zona, es la principal actividad.

TABLA DE COLINDANCIAS Y DIMENSIONES

Colindancia Según inspección in situ Dimensión (m)
Norte María Alejandra Carrasco 336.22
Sur José Méndez Cruz 324.18
Este Apolinar Martínez Gómez 191.21
Oeste Aurora Méndez 62.11

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TABLA DE AREAS
PROPIEDAD DE 12.13 MZ
AREA Mz
Registral (Título Supletorio) 6.54
Según barrido catastral 6.54
AREA ADOPTADA 6.54

TABLA DE APARIENCIA Y MORFOLOGÍA

Tipo de terreno Rural
Ubicación Medianero
Uso de suelo Agrícola
Uso actual Agrícola
Forma Irregular
Relación Frente/Fondo 1.25
Topografía Ondulada/Inclinada
Vistas panorámicas Ninguna relevante
Servidumbres Ninguna, todo el acceso es por caminos públicos de terracería

TABLA DE CONTAMINACION AMBIENTAL

Basureros No se observaron cercanos a propiedad valoradas
Industrias No se observaron cercanas a propiedad valorada
Cauces, Ríos o quebradas No se observaron cercanos a la propiedad
Ruidos No existen ni se producen ruidos perturbadores en la zona
Tránsito peatonal Muy bajo flujo peatonal
Tránsito vehicular Sin flujo vehicular

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TABLA DE CALCULO DE VALOR DE MERCADO POR METODO DE COMPARACIÓN

Coeficientes de homogeneizacion

Servicio de agua potable,

energía y alcantarillado
Area de terreno
Coeficiente Valor unitario

Localizacion
Precio de Valor unitario

Topografía
legalidad
Entorno
Testigo o comparables de mercado Area (m2) homologación homegeneizado

Estado

Riesgo

Otros
venta(U$) (U$/m2)

Uso
resultante (U$/m2)

Vendo terreno con topografía inclinada, montañosa, en comunidad

Dirección:
Rio Arriba, de 5 Mz de extensión.
35,250 4,000.00 0.11 0.8 0.8 1 1 1 1 1 1 0.95 1 0.955 0.11
Fuente: Consulta propia a dueño de la propiedad
Fecha de la consulta: 3-ago-23
Venta de propiedad de 2.50 Mz de extensión superficial en la
Dirección:
comarca Rio arriba, disponibilidad de agua, topografía ondulada.
17,625 2,500.00 0.14 0.8 0.7 0.9 1 0.9 1 1 0.9 1 1 0.920 0.13
Fuente: Consulta propia a dueño de la propiedad
Fecha de la consulta: 3-ago-23
Venta de parcela de 8 Mz en comarca Rio Arriba. Topografía
Dirección:
inclinada, montañosa, disponibilidad de agua.
56,400 7,000.00 0.12 0.8 1 0.9 1 0.9 1 1 1 1 1 0.960 0.12
Fuente: Consulta propia a dueña de la propiedad
Fecha de la consulta: 3-ago-23
VALOR UNITARIO HOMOGENEIZADO (U$/m2) 0.12
AREA DE PROPIEDAD (m2) 46,120.00
VALOR DE MERCADO DEL TERRENO POR METODO DE COMPARACION (U$) U$ 5,503.87

TABLA DE RESUMEN DE VALORES

DESCRIPCION AREA COSTO EN U$/Mz COSTO TOTAL EN U$
LOTE 1
Terreno 6.54 846.01 5,533.00
VALOR TOTAL ENTRE LAS 2 PROPIEDADES EN C$ 199,741.3