Ing.

José Ramón Lazo

Formulación, supervisión y ejecución de proyectos
Topografía en general
Procedimiento: Para la realización del avalúo se ha efectuado una
visita de identificación e inspección in situ del bien para proceder a la
AVALUO DE SERVIDUMBRE DE PASE EN LA COMARCA LA PLAZUELA. PALACAGÜINA, MADRIZ recopilación de la información técnica necesaria para posteriormente
Bien que se valúa clasificarla, ordenarla y utilizarla en la elaboración del Informe según
el tipo de bien, enfoques y métodos de valoración que puedan
Inmueble Rural aplicarse para el cálculo del valor a emitir.

El método de valuación seleccionado ha sido el método de valuación

por comparación, este método se basa en el principio de sustitución
o principio de equivalencia funcional, que dice que el valor de un
inmueble es equivalente al de otros activos de similares
características que puedan ser sustitutivos del inmueble a valorar.

El objetivo de este método es obtener de manera directa el valor de

mercado del inmueble, por síntesis de los precios de mercado de
otros inmuebles similares, comparables o equivalentes
funcionalmente.

Este informe ha pasado los filtros de Control de Calidad y

procedimientos internos establecidos. Para garantizar que el valor
emitido sea el más justo, prudente y técnicamente sustentado.

Motivo del avalúo TOTAL DEL VALOR DE AMBAS PROPIEDADES

Valor de mercado de la 107,465.01
Valoración para trámites judiciales propiedad (C$)
Objetivo del avaluó: Determinar el Valor de 1 porción de terreno
correspondiente a una servidumbre de pase localizado en la comarca
La plazuela, Palacagüina, Madriz.

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LOCALIDAD Y ENTORNO
Clasificación de la zona y descripción urbanística
El sitio de interés está localizado de la casa comunal de La plazuela 2 km al noreste, en las coordenadas UTM
UTM E574338, N1488144
Tipo de núcleo Núcleo Rural: se define como un área en donde se localizan una serie de actividades
ligadas a la producción, agricultura y ganadería, tendientes a lograr el bienestar económico
y social de la población que reside, trabaja o mantiene relaciones con la ciudad.
Actividad principal Agrícola
N° de habitantes 19.450 en el año 2007 según el INIDE, proyectado a 28,800 para el año 2023 con método
de geométrico a una tasa de crecimiento de 2.50% anual
Actividad laboral La población se ocupa principalmente en las labores propias del núcleo rural
Evolución de la población Ascendente, positiva
Densidad poblacional Baja
Entorno general Lotes o parcelas para trabajo agrícola
Nivel de renta Muy bajo
Uso de suelo Agrícola
Tipo de construcción predominante En el entorno predominan arados y cafetales.
Vías de acceso Muy malas, a través de trochas en mal estado

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TABLA DE EQUIPAMIENTO RURAL

Tipo de equipamiento Cercanía con respecto al bien que se valora
Viviendas Muy pocas viviendas
Comercio Ninguno
Establecimientos financieros No se observaron actividades de establecimientos financieros en la zona
Servicios comunales, sociales y personales No se observaron en la zona
Servicios de cultura, diversión y esparcimiento No se observaron en la zona
Servicios personales y del hogar No se observaron en la zona
Servicios básicos de carácter público Agua a través de pozos artesanales y comunales
Producción agropecuaria Mucha actividad agropecuaria en la zona, es la principal actividad.

TABLA DE COLINDANCIAS Y DIMENSIONES

VER COLINDANCIAS EN EL PLANO ANEXO A ESTE INFORME

TABLA DE AREAS
AREA m2 Vrs2
Levantamiento topográfico con GNSS UBLOX 512.37 726.75
RTK
AREA ADOPTADA 512.37 726.75

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TABLA DE APARIENCIA Y MORFOLOGÍA

Tipo de terreno Rural
Ubicación Medianero
Uso de suelo Agrícultura
Uso actual Agrícultura
Forma Irregular
Relación Frente/Fondo 230
Topografía Ondulada/Inclinada
Vistas panorámicas Ninguna relevante
Servidumbres El sitio en estudio representa una servidumbre de pase para el
acceso a una(s) parcela(s)

TABLA DE CONTAMINACION AMBIENTAL

Basureros No se observaron cercanos a propiedad valoradas
Industrias No se observaron cercanas a propiedad valorada
Cauces, Ríos o quebradas Río cercano a las propiedades, en invierno dificulta el acceso
a las mismas
Ruidos No existen ni se producen ruidos perturbadores en la zona
Tránsito peatonal Muy bajo flujo peatonal
Tránsito vehicular No hay flujo vehicular

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TABLA DE CALCULO DE VALOR DE MERCADO POR METODO DE COMPARACIÓN

Coeficientes de homogeneizacion

Servicio de agua potable,

energía y alcantarillado
Area de terreno
Coeficiente Valor unitario

Localizacion
Precio de Valor unitario

Topografía
legalidad
Entorno
Testigo o comparables de mercado Area (m2) homologación homegeneizado

Estado

Riesgo

Otros
venta(U$) (U$/m2)

Uso
resultante (U$/m2)

Venta de solar de 10X20 metros en cmca. La plazuela, acceso por

Dirección:
caminos de terracería, topografía ondulada.
200 2,200.00 11.00 0.6 0.7 0.4 0.9 0.8 1 0.6 0.8 0.8 0.9 0.750 8.25
Fuente: Consulta propia a dueño de la propiedad
Fecha de la consulta: 18-oct-23
Venta de solar de 15X25 metros en cmca El tamarindo, Telpaneca,
Dirección: Madriz, acceso por camino o trocha de 4 metros de ancho, topografía
ondulada 375 2,500.00 6.67 0.5 0.6 0.4 0.9 0.7 1 0.5 0.8 1 0.8 0.720 4.80
Fuente: Consulta propia a dueño de la propiedad
Fecha de la consulta: 18-oct-23
Venta de lote de terreno de 20X20 metros en comarca El tamarindo,
Dirección: Telpaneca. Topografía plana, localizado a orillas del camino hacia
Cusmají. 400 2,400.00 6.00 0.5 0.6 0.4 0.9 0.7 1 0.5 0.8 1.1 0.8 0.730 4.38
Fuente: Consulta propia a dueña de la propiedad
Fecha de la consulta: 18-oct-23
VALOR UNITARIO HOMOGENEIZADO (U$/m2) 5.81
AREA DE PROPIEDAD (m2) 512.37
VALOR DE MERCADO DEL TERRENO POR METODO DE COMPARACION (U$) U$ 2,976.87

TABLA DE RESUMEN DE VALORES

DESCRIPCION AREA COSTO EN U$/m2 COSTO TOTAL EN U$
SERVIDUMBRE
Terreno 512.37 m2 5.81 2,976.87
VALOR TOTAL EN U$ 2,976.87
VALOR TOTAL EN C$ 107,465.01