CASOS PRÁCTICOS DE PERSONAS FÍSICAS-ENAJENACIÓN DE BIENES

INSTRUCCIONES:
I.- En todos los casos determine:
a) Las Deducciones Autorizadas debidamente actualizadas
b) La Ganancias Acumulable Total y/o, en su caso, la Pérdida Fiscal
c) La Ganancia Acumulable a la tarifa del artículo 152, según corresponda.
d) La Ganancia no Acumulable.
e) La tasa a que se refiere el inciso a) de la Fracción III del artículo 120 de la Ley del ISR.
f) El cálculo del Pago Provisional y Anual del ISR de la Ganancia Acumulable y de la No Acumu

II.- Siempre señale los fundamentos de la Ley del ISR correspondientes.

Caso#1
Datos: Fecha de Adquisición

Inmueble Casa Habitación:

terreno 11/20/1996
construccio 11/20/1996
.- ISAI Estatal 11/20/1996
.- Gastos Notariales 11/20/1996

Fecha de Venta

Precio de Enajenación: 9/15/2023

Nota (1). No se conoce cuanto del precio total, corresponde a Construcción y cuanto a Terreno

Caso#2
Datos: Fecha de Adquisición

Casa Habitación
.- Construcción 11/20/1994
.- Terreno 11/20/1994
.- ISAI Estatal 11/20/1994
.- Gastos Notariales 11/20/1994

Fecha de Venta

Precio de Enajenación: 9/15/2023

Nota (1). Al momento de la venta, la construcción mide 167m2 y el terreno 500m2, por favor revise
El artículo 154 del Reglamento de la Ley del ISR.

Caso#3
Datos: Fecha de Adquisición

Inmueble: Terreno Ejidal

.- Terreno 11/20/2019
.- Gastos Notariales por la Adquisición 11/20/2019
.- ISAI 11/20/2019

Fecha de Venta

Precio de Enajenación:
.- Comisiones pagadas por la Venta del 9/15/2023
Terreno a Terceros.
Ingreso Neto
NAJENACIÓN DE BIENES

érdida Fiscal
egún corresponda.

del artículo 120 de la Ley del ISR.

Ganancia Acumulable y de la No Acumulable, así como el pago a la entidad federativa del 5%.

orrespondientes.

Valores 700000 UDIs $ 5,496,190.00 VS $ 4,832,966

1 UDI 7.8517
$ 111,060 15-Sep-23
$ 22,212
$ 88,848
$ 3,332 EXENTO
$ 5,500

Valores Fraccion 19 articulo 93: nos menciona que si el monto de la venta no exede de 700 mil udis es exent
de 7.8517 y al ser multiplicado por las 700 mil udis se comprobo que
$ 4,832,966

trucción y cuanto a Terreno

Valores
CONSTRUCCIÓN Terreno
167 M2 500 M2
$ 800,000
$ 200,000 3 veces el área que cubre la construcción
$ 24,000 501 M2
$ 6,000

Valores

$ 4,832,966 Exento
Articulo 93 fraccion XIX
 Articulo 154 nos dice que se considera casa habitacion del contribuyente siempre y cuando el terreno
construccion de la casa habitacion es decir que si en este caso hubiese exedido de 500m2 el terreno a
terreno 500m2, por favor revise

Valores

$ 1,800,000
$ 25,000 EXENTO
$ 54,000
Fraccion XXVIII, Art 93

Valores Por la enajenación de derechos parcelarios, siempre y cuando sea la primera transmisiòn que se efec

$ 5,000,000
$ 50,000

$ 4,950,000
 Precio de enajenaciòn

de 700 mil udis es exento, en este caso la udi el dia 15 de septiembre del 2023 se encontraba en un valor
mil udis se comprobo que el precio de enajenacion no exede dicho monto.
mpre y cuando el terreno no exceda de 3 veces el área cubierta por la
do de 500m2 el terreno a 502m2 no es exento.

a transmisiòn que se efectúe

CASO PRÁCTICO DE PERSONAS FÍSICAS-ENAJENACIÓN DE BIENES

INSTRUCCIONES:
I.-Determine:
a) Las Deducciones Autorizadas debidamente actualizadas
b) La Ganancias Acumulable Total y/o, en su caso, la Pérdida Fiscal
c) La Ganancia Acumulable a la tarifa del artículo 152, según corresponda.
d) La Ganancia no Acumulable.
e) La tasa a que se refiere el inciso a) de la Fracción III del artículo 120 de la Ley del ISR.
f) El cálculo del Pago Provisional y Anual del ISR de la Ganancia Acumulable y de la No Acumu

II.- Siempre señale los fundamentos de la Ley del ISR correspondientes.

2
Datos: Fecha de Adquisición

Inmueble Bodega Comercial

.- Construcción 1/20/2007
.- Terreno 1/20/2007
.- ISAI Estatal N.L. 1/20/2007
.- Gastos Notariales 1/20/2007

Fecha de Venta

Precio de Enajenación: 9/15/2023

Ganancia de la venta
JENACIÓN DE BIENES

érdida Fiscal
egún corresponda.

del artículo 120 de la Ley del ISR.

Ganancia Acumulable y de la No Acumulable, así como el pago a la entidad federativa del 5%.

orrespondientes.

Valores

$ 1,000,000
$ 800,000
$ 200,000
$ 30,000
$ 10,000

Valores

$ 6,000,000

$ 6,000,000
 Datos del Inmueble
Ejercicio fiscal
Tipo de bien
Fecha de adquisición
Costo de Adquisición Total (incluye ISAI y gastos notariales)
Costo de Adquiisición del Terreno
Costos de Adquisición de la Construcción
Fecha de enajenación
Precio de venta del bien
Años Transcurridos de adq a venta
% por año transcurrido
% acumulado adq a venta
% total
% Restante
 Cálculo del costo fiscal de la construcción actualizado a la fecha de venta
del Inmueble Costo de Adquisición 3% anual acumulado
2023 de la Construcción entre adq y venta
Inmueble Construcciones y Terreno
1/20/2007 $800,000 48%
$1,040,000 * Factor hasta el Diezmilesimo/Artículo 17-A del CFF, último párrafo
$200,000
$800,000 Cálculo del costo fiscal del Terreno actualizado a la fecha de venta
Sep-23 Costo del factor de
$6,000,000 Terreno actualización
16
3% $200,000 2.0557
48% * Factor hasta el Diezmilesimo/Artículo 17-A del CFF, último párrafo
100%
52% Gastos notariales e impuestos por adquisición actualizados a la fecha de vent
Costo de los factor de
Gastos e Imp actualización

$40,000 2.0557
* Factor hasta el Diezmilesimo/Artículo 17-A del CFF, último párrafo

Comisiones o mediaciones por adquiisición y/o venta actualizados a la fecha

Costo de los factor de
Gastos e Imp actualización

$0 0.0000
* Factor hasta el Diezmilesimo/Artículo 17-A del CFF, último párrafo

Total del Costo de Comprobado de adquisición del Inmuebl

Construcción $ 855,188
Terreno $ 411,148
Total $ 1,266,337

Precio de Venta $6,000,000

10% del Precio de Venta $ 600,000

Costo mayor a considerar $ 1,266,337

 costo adquisición - 58.309160373301

ctualizado a la fecha de venta costo de la const a dism

Costo de la Const Costo de la Const 20% del Costo mayor a factor de
a disminuir a deducir Costo Incial Considerar actualización

$ 384,000 $ 416,000 $ 200,000 $ 416,000 2.0557

o 17-A del CFF, último párrafo

ado a la fecha de venta

INPC mes INPC último mes Costo del Terreno
Adquisición anterior a venta Actualizado

63.0162 129.5450 $ 411,148

o 17-A del CFF, último párrafo

ión actualizados a la fecha de venta

INPC mes INPC último mes Costo de Gastos Notariales
Adquisición anterior a venta Actualizados

63.0162 129.5450 $ 82,228

o 17-A del CFF, último párrafo

n y/o venta actualizados a la fecha de venta

INPC mes INPC último mes Costo del Terreno
Adquisición anterior a venta Actualizado

0.0000 0.0000 $ -
o 17-A del CFF, último párrafo

e adquisición del Inmueble Total de las Deducciones Autorizadas a Considerar:

Costo Comprobado de adquisición del Inmueble

Gastos Notariales e impuesto por adquisición
Total Deducciones Autorizadas
 INPC mes INPC último mes Costo de la Constr
Adquisición anterior a venta actualizado

63.0162 129.5450 $ 855,188.348

$ 1,266,337
$ 82,228
$ 1,348,565
 Determinación de la Ganancia en la Enajenación de Bienes
(+) Precio de venta del bien
(-) Deducciones Autorizadas
(=) Ganancia (pérdida) obtenida
( /) # de años entre adquisición y venta, sin exceder de 20
(=) Ganancia acumulable a los demás ingresos
(=) Ganancia no acumulable que paga ISR por tasa efectiva del ISR
(X ) Tasa efectiva del ISR del ejercicio o promedio 5 años anteriores
(=) ISR de la ganancia no acumulable

( - ) Crédito por pérdida en enajenación de bienes (ejercicio actual ó 3 anteriores)

(=) ISR neto de la ganancia no acumulable

(+) ISR de la ganancia acumulable a la tarifa del artículo 152
(=) Total ISR del ejercicio
(-) Pago provisional del ISR
(=) ISR a cargo (a favor)

Deducciones Personales para el ISR

( + ) Gastos médicos, F I 151
( + ) Donativos F III 151
( = ) Total de deducciones personales para el ISR
Deducciones Personales sujetas a Tope Máximo de Deducción para el ISR
( + ) Gastos médicos, F I 151
( + ) Donativos F III 151
( = ) Total de Deducciones Personales Sujetas a Tope Máximo para el ISR
Tope 15% del total de ingresos de la persona fisica
Tope 5 Veces el Valor de la UMA elevado al año
( = ) Monto menor de ambosTopes
( = ) Total de Deducciones Personales Para el ISR

Determinación del ISR del ejercicio 2023 para Tasa Efectiva del ISR
(Artículo 152 de la LISR)
( + ) Ingresos acumulables del ejercicio
( - ) Pérdida en enajenación de bienes disminuible de los demás ingresos
( - ) Total de Deducciones Personales Para el ISR (Excepto F, I,II y III Art. 151

( = ) Base gravable

( - ) Límite inferior

( = ) Excedente del límite inferior

( x ) Por ciento aplicable sobre el excedente del límite inferior

( = ) Impuesto marginal

( + ) Cuota fija

( = ) ISR determinado

Determinación de la Tasa Efectiva del ISR

( + ) ISR determinado
( / ) Base del ISR

( = ) Cociente

( x ) Cien

( = ) Tasa expresada en porciento

Determinación del ISR del ejercicio 2023

(Artículo 152 de la LISR)
( + ) Ingresos acumulables del ejercicio
( - ) Pérdida en enajenación de bienes disminuible de los demás ingresos
( - ) Total de Deducciones Personales Para el ISR

( = ) Base gravable

( - ) Límite inferior

( = ) Excedente del límite inferior

( x ) Por ciento aplicable sobre el excedente del límite inferior

( = ) Impuesto marginal

( + ) Cuota fija

( = ) ISR determinado
de Bienes
$ 6,000,000
$ 1,348,565
$ 4,651,435
$ 16
$ 290,715 TARIFA
$ 4,360,721 TASA EFECTIVA
12.74%
$ 555,723

$ 555,723
$ 25,579
$ 530,144
$ 484,272
$ 45,872

$ 55,000
$ 35,000
$ 90,000
cción para el ISR
$ 55,000
$ 35,000
$ 90,000
$ 43,607
$ 175,505 UMA Anual $32,693.40 DOF 08012021
$ 219,112
$ 90,000

ectiva del ISR

$ 290,715
$ -
$ 90,000

$ 200,715

$ 160,578

$ 40,137

21.36%
 $ 8,573.27

$ 17,005.47

$ 25,579

R
$ 25,579
$ 200,715

0.1274

100.00%

12.74%

$ 290,715
?
$ 90,000

$ 200,715

$ 160,578

$ 40,137

21.36%

$ 8,573

$ 17,005

$ 25,579
 Determinación de la Ganancia en la Enajenación de Bienes
(+) Precio de venta del bien
(-) Deducciones Autorizadas
(=) Ganancia (pérdida) obtenida
( /) # de años entre adquisición y venta, sin exceder de 20
(=) Ganancia acumulable para Pagos Provisionales del ISR (PPISR)

Determinación del PPISR 2022

Tarifa del artículo 152
( + ) Ingresos acumulables para el PPISR
( - ) Pérdida en enaj bienes del ejercicio ó 3 anteriores

( = ) Base gravable para el PPISR

( - ) Límite inferior

( = ) Excedente del límite inferior

( x ) Por ciento aplicable sobre el excedente del límite inferior

( = ) Impuesto marginal

( + ) Cuota fija

( = ) ISR determinado

(x) # de años entre adquisición y venta, sin exceder de 20

(=) Pagos Provisionales del ISR (PPISR)
(-) ISR Estatal a Enterar
(=) PPISR neto a enterar

Determinación del Pago Estatal del 5% 2022

( = ) Ganancia (pérdida) obtenida
(x) % del ISR Estatal
( = ) ISR Estatal a Enterar
de Bienes
$ 6,000,000
$ 1,348,565
$ 4,651,435
$ 16
$ 290,715

$ 290,715
$ -

$ 290,715

$ 160,578

$ 130,137

21.36%

$ 27,797

$ 17,005.47

$ 44,803

$ 16
$ 716,844
$ 232,572
$ 484,272

22
$ 4,651,435
5%
$ 232,572
 TARIFA 2022

Lim inferior lim superior cuota fija %

$ 0.01 $ 7,735.00 $ - 1.92%
$ 7,735.01 $ 65,651.07 $ 148.51 6.40%
$ 65,651.08 $ 115,375.90 $ 3,855.14 10.88%
$ 115,375.91 $ 134,119.41 $ 9,265.20 16.00%
$ 134,119.42 $ 160,577.65 $ 12,264.16 17.92%
$ 160,577.66 $ 323,862.00 $ 17,005.47 21.36%
$ 323,862.01 $ 510,451.00 $ 51,883.01 23.52%
$ 510,451.01 $ 974,535.03 $ 95,768.74 30.00%
$ 974,535.04 $ 1,299,380.04 $ 234,993.95 32.00%
$ 1,299,380.05 $ 3,898,140.12 $ 338,944.34 34.00%
$ 3,898,140.13 En adelante $ 1,222,522.76 35.00%
 Determinación de la Pérdida en la Enajenación de Bienes
(+) Precio de venta del bien
(-) Deduccioes Autorizadas
(=) Pérdida obtenida
( /) # de años entre adquisición y venta, sin exceder de 10
(=) Pérdida disminuible de los demás ingresos
(=) Pérdida por tasa efectiva del ISR
(X ) Tasa efectiva del ISR del ejercicio o promedio 3 años anteriores

( = ) Crédito por pérdida en enajenación de bienes (ejercicio actual ó 3 anteriores)

e Bienes
$ 6,000,000
$ 1,348,565
$ 4,651,435
$ -
$ -
$ -
$ -

$ -