TEST HECHO EN CLASE EL PRIMER DIA

Las cargas solo se pueden aplicar a contratos gratuitos.

Diferencia entre divisible e indivisible: por ejemplo, una vaca que se utiliza para dar carne sí que
es divisible pero una vaca que se utiliza para dar leche no es divisible.

Diferencia entre nulidad y anulabilidad: Anulable es cuando hay dolo y nulidad es cuando hay
ausencia de algún elemento esencial o hay una causa ilícita para el contrato.

BLOQUE I : COMPRAVENTA Y PERMUTA

1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La compraventa a pesar de que se considera un negocio jurídico muy sencillo lo cierto es que es
bastante complejo desde el punto de vista legal, es uno de los contratos en los que más preceptos
regula. Contrariamente a lo que parece que es un acto sencillo es uno de los contratos con una
regulación más amplia de precepto en nuestro sistema legal, concretamente en nuestro CC. El
contrato no está definido en el CC, como no están definidos prácticamente ningún tipo de contrato
en nuestro CC.

En esencia un contrato de compraventa es un negocio jurídico en virtud del cual se produce una
traslación transmisión, de un objeto (entregar una cosa determinada a otra persona física o jurídica
que tiene que pagar un precio).

Se trata, por tanto, de una traslación de un bien a cambio de un dinero, tiene que ser
necesariamente a cambio de dinero, porque si estamos dando un bien a cambio de una cosa
estamos ante una permuta. Y la permuta es un negocio jurídico distinto a la compraventa, sí que
es cierto que tienen un tronco común y hay muchas consecuencias que se derivan del mismo,
pero en esencia es cosa por dinero.

Características básicas del contrato de compraventa:

-Se trata de un contrato consensual, es decir, el mero acuerdo de las voluntades es suficiente
para la producción de sus efectos.

-También se trata de un contrato no formal en la gran mayoría de ocasiones, pero evidentemente

hay excepciones.

- Es un contrato en el que la forma es libre. Excepciones legales existentes del Art 1279 CC,
en virtud del cual las partes pueden compelerse mutuamente de una forma determinada y el
art.1280 CC, en el que determinados tipos de contratos requieren de una forma específica para
su simple existencia.

-Es un contrato de naturaleza oneroso, cosa a cambio de dinero.

-Es un contrato recíproco que ambas partes tienen que darse algo, no tiene que ser
necesariamente en el mismo momento, puede ser una compraventa de precio aplazado, puede
ser que el objeto pueda entregarse con carácter posterior, pero lo importante es que es recíproco,
las dos partes se encuentran obligadas, las dos partes realizan un sacrificio equivalente.

-Se trata como regla general de un contrato de naturaleza conmutativa, a pinito porque el objeto
del contrato desde el momento en el que se inicia, en el momento en el que se perfecciona el
contrato, se conoce cuál es el objeto del contrato, no muta. Como contrapartida a esto nos
encontramos con los contratos aleatorios que son aquellos en los que el objeto no está
determinado a pinito y que puede ir mutando con lo que ello supone en la contratación, en este
caso es conmutativo, se compra un objeto genérico que puede ser un objeto de genero limitado,
que puede ser un objeto específico o incluso futuro.

2. CAPACIDAD PARA CONTRATAR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La compraventa no tiene nada específico, no tiene muchas especificidades en cuanto a la

capacidad de contratación en la compraventa respecta, es decir, no se requiere nada especial.
Por lo tanto, salvo los casos del art. 1459 CC siempre nos vamos a remitir a la teoría general de
los contratos que es quienes tienen capacidad para contratar, es decir, en la compraventa no hay
una limitación específica de contratación, no se requiere una capacidad específica de contratación
por lo que iríamos a la regla general de obligaciones y contratos que sería la del art 1.263 del CC.

El art. 1263 CC trata la capacidad de contratación de una forma negativa, es decir, dice quienes
no pueden dar un consentimiento válido en la contratación. No pueden dar un consentimiento
válido un menor no emancipado, los incapacitados judicialmente siempre atendiendo a lo que
diga su sentencia de incapacitación. Y las prohibiciones legales (art.1264 CC), Ejemplo: un
sacerdote que da una confesión a un moribundo no puede heredar de él, el notario que recoge la
última voluntad del testador tampoco, salvo descendencia, es decir, salvo que tenga derecho a la
legítima. Las prohibiciones legales son supuestos en los que la persona que no puede dar un
consentimiento válido es una persona totalmente capaz, es una persona que en el tráfico jurídico
funciona con total normalidad, pero subjetivamente en un caso concreto se produce una situación
en la que existe un potencial de conflicto de intereses. Como existe potencial de conflicto de
intereses el legislador se cura en salud y le dice que para que no exista lo que hace es que al
notario que recoge la última voluntad del testador le dice tu no heredas por si acaso al notario le
da por poner un 10% al sacerdote porque me ha caido muy bien. Para evitar ese tipo de conflictos
de intereses se establecen las prohibiciones legales. Evidentemente estas prohibiciones legales
tienen excepciones.

El Artículo 1263 CC:

No pueden prestar consentimiento:

1.º Los menores no emancipados, salvo en aquellos contratos que las leyes les permitan
realizar por sí mismos o con asistencia de sus representantes, y los relativos a bienes y servicios
de la vida corriente propios de su edad de conformidad con los usos sociales.

2.º Los que tienen su capacidad modificada judicialmente, en los términos señalados por la
resolución judicial.

¿Puede un menor firmar un contrato de compraventa? SÍ, de unas chuches. De una casa
por ejemplo NO. Por qué no es normal que un menor tenga una casa.

En situaciones subjetivas el legislador ha establecido unas limitaciones en materia de

compraventa, que son las recogidas en el art 1459 CC.

A) Prohibición de compras directas: La finalidad de estas prohibiciones, se pretende evitar

conflictos de intereses. Cuando yo ostento un cargo bien de tutela curatela o judicial se

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 me prohíbe o no me está permitido, existe una prohibición legal de que yo adquiera los
bienes de mi tutela. Porque hay un potencial conflicto de interés. Yo tengo que velar por
los intereses de una persona, pero si a su vez estoy adquiriendo sus bienes también voy
a velar por los míos. Evitamos que se pueda hacer cualquier adquisición de bienes del
tutelado a título oneroso y a título gratuito, sino puedo comprar mucho menos. Yo tengo
alguien sometido a tutela soy su tutor legal, soy su defensor judicial y yo no puedo hacer
para mi ese bien, yo no me lo puedo comprar, el bien es de esa persona y mucho menos
recibirlo a título gratuito. Lo que hay que evitar es conflictos de intereses.

Art. 1459 CC: “No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni
por persona alguna intermedia”:

1. Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que
estén bajo su guarda o protección.

2. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen

encargados (autocontrato).

En el autocontrato se producía un fenómeno en virtud del cual una misma persona podía
llegar a aceptar con un mismo negocio jurídico a dos patrimonios.

Es decir, mis padres se van de vacaciones y me dicen vendemos la casa que estábamos
en ello y ahora nos vamos de vacaciones y estamos casi casi. Tenemos dos posibles
compradores, acaba tú y cierra el negocio. Yo soy la representante voluntaria de mis
progenitores y en ese curso de que estoy vendiendo la casa, ¿digo uy si esta casa me
gusta todavía más y que precio tiene? pues me lo puedo permitir, este comprador ofrece
eso más 20.000 euros más, eso ya no me lo puedo permitir, pero como yo llego el mínimo
me la compro para mí. He conseguido menos dinero porque yo no he velado por los
intereses del representado, que es la finalidad del mandato, de la representación, sino que
he velado por mis propios intereses también, porque había uno de los compradores que
estaba interesado incluso en pagar más. Si yo no hubiese hecho para mi ese bien
posiblemente mis padres hubiesen obtenido un rendimiento económico superior al de la
compraventa.

El Autocontrato no está permitido en nuestro ordenamiento jurídico, pero a mediados del

siglo pasado el TS lo que dispuso fue que admitimos el autocontrato siempre y cuando no
haya un conflicto de intereses. ¿Cuándo no hay conflicto de interés? cuando hay una
autorización previa o cuando hay una ratificación y en esos casos el contrato sería válido,
es decir, si mis padres me dicen véndeselo a estos o cómpratelo tu. O al final te lo has
comprado tu pues casi mejor, con ese casi mejor ya me lo han ratificado. Lo que
intentamos evitar es que haya un conflicto de intereses que vayan en contra de los
intereses de la parte vendedora, que al final por aquellos a los cuales estamos intentando
velar.

3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

Los albaceas salvo autorización expresan tampoco pueden hacer suyos los bienes que
están administrando por lo mismo porque puede existir un potencial conflictivo, un conflicto
de intereses. Caben excepciones. Si el albacea está autorizado evidentemente.

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 Una expresión que el propio albacea se llamado a la herencia, entonces evidentemente,
pero sino es llamado a la herencia por lo menos una que conste la excepción.

4. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos
y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen
encargados. Esta disposición regirá́ para los Jueces y peritos que de cualquier
modo intervinieren en la venta.

Los empleados públicos no pueden hacer suyos los bienes que son públicos, que pasan
a ser privados que se venden del territorio para el que prestan sus servicios.

Imaginamos que somos policías municipales y la policía municipal de nuestro pueblo va a

sacar a la venta los coches de los policías municipales que les va a quitar todos los signos
distintivos y los va a sacar a la venta, yo puedo hacer míos esos bienes, porque existe un
potencial, un conflicto de intereses. Perdemos un poco la finalidad de sacar a la venta ese
tipo de bienes y yo me estoy dando a mí mismo una preferencia porque soy consciente
de cómo están los coches, soy el primero que voy a poder solicitar la compra venta.
También puede llevarme a mi si también soy un policía municipal, pues igual no tengo ese
margen de maniobra, pero sí soy un concejal pues cojo este bien y lo dejo que pase de
público a privado y me lo compro yo mismo. Ahí podemos generar un problema, por lo que
se evita que los empleados públicos puedan adquirir los bienes de su territorio en el que
están llevando a cabo su actividad profesional.

Nos estamos refiriendo a trabajadores de CCAA, de ayuntamientos...

5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio fiscal, Secretarios de Tribunales

y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio
ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas
funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por prohibición
exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre
coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que
posean.

Los mismo sucede con la Administración de Justicia, todos aquellos bienes que sean litigiosos
dentro del Juzgado de turno correspondiente no son susceptibles de compraventa por parte de
Jueces, Fiscales, Letrados de la Administración de justicia, trabajadores en general de la
Administración de Justicia, inclusive, Abogados y procurados, bien litigioso, es decir, ese objeto
de litigio en su juzgado, si está en el de al lado no pasa nada, en el mío en el que por turno
corresponda. Si yo soy el Abogado o Procurador en este caso, los bienes litigiosos en este caso
tampoco. Porque tengo una preferencia absoluta, tenemos un conflicto de intereses bastante
gordo.

B) Compras indirectas: Estas compras están prohibidas de forma directa e indirecta, si yo no lo

puedo comprar y lo puede comprar mi cuñado, evidentemente aquí hay límites. Pero si lo puede
comprar mi mujer, mi marido, mi hijo, mi padre pues menudo chollo. O lo peor lo puede comprar
un representante voluntario, es decir, yo apoderó a alguien para que actúe en mi nombre, y lo
compre en mi nombre. Las compras indirectas tampoco están admitidas.

C) Consecuencias legales: Qué consecuencias legales tiene que se dé esta circunstancia a

pesar de estar prohibido o no admitido, pues depende del daño que le estemos haciendo al
Ordenamiento jurídico, cuanto mayor agresión al Ordenamiento Jurídico más contundente la

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respuesta y cuanto más light sea el tema menos contundente. Por lo tanto, se entiende que
cuando un tutor está comprando los bienes de su tutelado, está generando una idea bastante
confundida de todo y se está saltando cuestiones básicas en materia de tutela asique le vamos a
dar respuesta de nulidad. Lo mismo vamos a considerar que no ha habido consentimiento.

Lo mismo va a ocurrir en el caso de los funcionarios públicos y de la Administración de Justicia.

En el resto de escenarios de mandatarios y de albaceas, como regla general no se aplica, no se
suele acudir a la nulidad si no a la anulabilidad. Todo depende del impacto. En el caso de los
tutores se entiende que somos los representantes legales y tenemos un deber moral con esa
persona y el atentado contra el ordenamiento jurídico es grave. En los otros casos estamos
atentando contra el orden público o la administración de justicia. Y los últimos casos todo queda
en el ámbito privado, la sanción del OJ no es tan contundente por lo tanto no acudiremos a la
nulidad, precisamente porque cabe la ratificación, una vez que se le permita al mandatario
quedarse con el bien, la albacea en esos casos se le admite. Cosa que en otros casos no, en el
caso de la Administración de Justicia, tutelas y empleados públicos tampoco.

3. EL OBJETO DE LA COMPRAVENTA

El objeto es un elemento esencial del contrato, y el objeto para ser objeto del contrato tiene que
tener estas características básicas, tiene que ser: Posible, Lícito, Determinable / Determinado.

Que sea determinado significa que ya sabemos cuál es el objeto y que sea determinable sabemos
genéricamente cual es el objeto, pero no lo hemos identificado concretamente.

Ejemplo: alquilamos un coche de alquiler, de unas determinadas características, pero hasta que
no nos dan el vehículo el objeto es determinable. Cuando nos dan el coche el objeto es
determinado, es este coche y no todos los demás que tienen características semejantes.

El objeto de la compraventa puede ser una cosa presente como una cosa futura. Es decir, puede
ser una cosa que no exista todavía. Es factible siempre y cuando su existencia sea relativamente
lógica.

La cosa futura no está regulada en nuestro CC, pero sí que está regulada en la ley de compra de
bienes a plazos. Lo que genera son obligaciones tanto positivas como negativas al deudor.
Positivas en el sentido de que tú tienes que motivar a que se llegue a crear ese bien y negativas
en el sentido de que tienes que abstener de hacer cosas que vayan en contra de la creación este
bien. Si estamos con un contratista porque estamos levantando un edificio evidentemente el
contratista tendrá que hacer las cosas porque el edificio no va a salir por sí mismo. Si nos
dedicamos a la venta de crías tendremos que esperar a que nazcan y no hacer nada en contra.

Sobre la cosa presente, en principio la cosa para que sea un objeto presente tiene que existir en
el momento de celebración del contrato, en el momento de la perfección del contrato. Desde la
perfección del contrato hasta la consumación del mismo están las pérdidas sobrevenidas, pero
por lo menos en el momento en el que se celebra el objeto tiene que existir.

¿Qué ocurre si se produce una pérdida de la cosa en el momento de la consumación? No

en un momento posterior porque eso ya tiene una regulación distinta.

Sino que se produce una pérdida de la cosa cuando se va a proceder la perfección del contrato.

Se abren dos escenarios, uno que la pérdida sea al 100% y otro que la pérdida sea parcial.

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Si la pérdida es al 100%, el objeto no me lo pueden dar, siempre se me abre la opción de desistir
de la relación contractual, no tiene ningún sentido que yo siga pidiendo esa pieza única de museo
que ya no existe, no tiene ningún sentido, es absurdo, o si no se ha destruido la integra producción
del bien, pero se ha destruido parcialmente podremos reclamar parte del precio. Oye mira ha
habido unas humedades yo te iba a entregar este cuadro, y este cuadro se ha visto afectado ya
no tiene el mismo valor. Me lo quedo, pero pagó menos.

4. LA TRANSMISIÓN DEL OBJETO DE LA PROPIEDAD EN LA COMPRAVENTA

Cuando hablamos de la transmisión del objeto en la compraventa, el legislador lo único que obliga
al vendedor es a trasmitir el objeto físicamente, pero no trasmitir el dominio, la propiedad. En el
100% de los contratos de compraventa se deja constancia expresa de que se transmite la
titularidad y la propiedad y/ o el dominio. No solamente se transmite el objeto, sino que se
transmite el objeto con los derechos inherentes a la transmisión del mismo relativos a la propiedad.

Cabe la posibilidad de vender algo que no es nuestro y luego cabe la posibilidad de hacer un pacto
de reserva de domino.

¿Puedo vender algo que no es mío? ¿SÍ, estoy haciendo algo mal? No necesariamente. Si yo
puedo garantizar que a pesar de que estoy vendiendo algo que no es mío puedo garantizar la
transmisión de la propiedad, perfecto, no hay ningún problema.

Estamos hablando de que yo vendo la casa de otra persona, eso puede hacerse siempre y cuando
se pueda garantizar la transmisión efectiva. Para tal fin, evidentemente la parte compradora a ser
avisada previamente. Si lo ignora la parte compradora, evidentemente está siendo engañada de
manera que el contrato será anulable bien por error o por el engaño, es decir, por dolo. Pero el
hecho de que se desvincule en la compraventa el bien de la transmisión de la propiedad pues
permite que 3ros que no sean propietarios de un determinado bien vendan algo que no es de su
propiedad, si se hace bien garantizando la transmisión y si no estamos ante un contrato anulable.
Y también admite la existencia del pacto de reserva de dominio.

El pacto de reserva de dominio: Yo lo que estoy haciendo es que el comprador no recibe el

dominio del bien, no recibe el 100% de la titularidad de la propiedad del bien hasta que no lleve a
cabo determinadas obligaciones, como regla general se llevará a cabo determinadas obligaciones
suele ser pagar el 100% del precio del objeto transmitido.

En esencia consiste en que yo te transmito el bien, yo te lo doy físicamente pero no la propiedad

del bien, no tienes todos los derechos inherentes a esa propiedad con lo que ello supone. De
manera que si yo te exijo que me entregues todo el dinero de ese bien y no me lo entregas, con
el pacto de reserva de dominio puedo reclamarte el dominio de ese bien, porque tú nunca vas a
tener el dominio de ese bien, y yo voy a poderte reclamar la propiedad. Nunca ha sido tuya a
pesar de que te la he transmitido.

Existe una destrucción entre la entrega del bien y la propiedad del mismo, la transmisión de la
propiedad, que cabe la posibilidad de venta de la cosa ajena y cabe también la existencia de
pactos reserva de dominio.

Este pacto de reserva de dominio afecta tanto a bienes muebles como bienes inmuebles.

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5. PRECIO

Art. 1445: “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una
cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.

El precio tiene que ser cierto, es decir, hemos dicho que es un contrato conmutativo de manera
que las obligaciones de las partes ya están claras y fijadas desde que se perfecciona el contrato.
¿Cómo se tiene que pagar? en dinero metálico o signo que lo represente (transferencias
bancarias o signos equivalentes). Como regla general el precio se establece en la misma
celebración del contrato, pero hay ocasiones en que con las del tipo de compraventa que estamos
haciendo, quizás estamos haciendo una compraventa de entrega de un bien que todavía no
existe. no podemos dejar abierta decir bueno ya valoraremos el bien cuando ocurra tal, no.

Como regla general el bien suele estar valorado en ese mismo momento si se cierra el precio,
pero hay en ocasiones en las que el precio es determinable. No se cierra el precio, sino que se
cierra que será el equivalente a un valor X.

Las deudas de valor, es el valor del pan dentro de 5 años.

Las deudas de dinero, son claras (son 1000 euros, 2000 euros.)

Cuando el precio es determinable no es fijo, pero es una deuda de valor ya sabemos cuánto tiene
que valer, que tiene que valer conforme a una cosa cierta el valor de esa vivienda será el
equivalente a la vivienda de enfrente dentro de 5 años. Sabemos que esa vivienda tendrá un
precio dentro de 5 años y que nuestra vivienda se valorará conforme a ese valor. Hay un precio,
pero es determinable.

También puede ser que ese precio lo indique una tercera persona, esto es, nos estamos refiriendo
a informes periciales, a que se perito un determinado bien para darle un valor y que las partes
decidan obligarse a ello. Se trata de una decisión obligatoria, es decir, si dos partes deciden
someterse a un peritaje de valor, me parece muy alto, no estoy de acuerdo con este perito, no,
las cosas no funcionan así. Se trata de una decisión que de mutuo propio han tomado las partes,
lo han acordado, esa persona habrá respondido de forma equitativa y solo si ha respondido de
forma equitativa podemos no aceptar su decisión. Solamente en esos casos que consideremos
que ha habido algo arbitrario entonces podremos llegar a impugnar. En el resto de supuestos
estamos vinculados por la indicación o por la valoración que haya hecho esa persona.

Por lo tanto, lo normal es que el precio se decida desde el minuto uno, cierras el precio desde el
minuto uno, difícil será el objeto de compraventa que tengamos entre manos que no podamos
valora desde el minuto uno, incluso siendo un bien futuro siempre en dinero o precio claro o
presente y si es determinable tenemos la opción de tomar un valor de referencia, lo que valga esa
casa valdrá esta o que un tercero pericialmente tome la decisión del valor de ese bien. Si acudimos
a cualquiera de estas opciones la decisión es obligatoria no la podemos impugnar.

Art. 1449 CC: “El señalamiento del precio no podrá́ nunca dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes”.

El precio no tiene que ser justo, ni para la parte compradora ni para la parte vendedora. Estamos
en un sistema de comunidad libre, el mercado manda en algunas cosas, en otras sabemos que
hay precios tasados, pero si yo compro un bien y resulta que el precio estaba inflado y meses
después podría comprarlo mucho más barato yo no he sido engañado, yo no he sido víctima de

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dolo. Yo habré sido víctima , sino me han dicho que ese bien está mucho mejor de lo que está o
si me han dicho que está mucho mejor valorado que los de al lado. Pero a mí no me están
engañando si me ponen un precio alto y yo lo acepto porque soy libre de aceptarlo. ¿Necesita
ser el precio justo? No el precio es de mercado salvo en determinados bienes como
medicamentos ... bienes de primera necesidad en los que el precio está tasado, y en esos casos
las partes no tienen ningún tipo de margen de maniobra.

6. ARRAS

Las arras son parte del precio final de la compraventa. La compraventa es una garantía legal que
se usa muy a menudo forma parte del precio final de la venta.

Las arras pueden formar en una compraventa aparte del precio porque se detraen del precio final.

Existen 3 tipos de arras y que forman parte del precio final como regla general. Si no decimos
nada las arras tienen naturaleza confirmatoria. Y si queremos que sean penales o penitenciales,
tenemos que decirlo expresamente.

7. EFECTOS DE LA COMPRAVENTA

1. Entrega de la cosa: La cosa tiene que ser conforme a la que hemos acordado, pueden
concurrir problemas de cabida y calidad. Se tendrá que pagar el precio. Lo que entregamos es el
objeto del contrato. Si el objeto es fructífero lo que se entrega son los frutos desde el
perfeccionamiento del contrato. Además, del objeto, los frutos, si este es un bien fructífero, es
necesario adicionar los accesorios naturales del objeto del contrato, son cuestiones naturales que
no necesariamente han de incluirse dentro del texto legal del contrato, pero que, si son necesarios
para el fin del contrato, no algo que te venga bien.

Un accesorio natural del contrato es algo que sin él no puede funcionar. Ejemplo: Un coche
evidentemente el funciona por sí solo, pero necesitaré los permisos de circulación del vehículo.
Sin esos permisos administrativos, aunque el vehículo de facto puede robar brevemente estamos
cometiendo ilícito, en primer lugar porque la documentación del vehículo tiene que estar en regla
y en segundo lugar porque además existe la obligación de suscribir el seguro de responsabilidad
obligatorio. Y sin esa documentación no es factible.

¿Las pilas son un accesorio necesario? ¿la cosa no funciona sin pilas, se incluye siempre?
NO, por lo tanto, no es un accesorio necesario.

Los papeles del vehículo si o si son un accesorio, la llave del vehículo si o si es un accesorio
natural. Sin embargo, la llave de seguridad no tiene que ser necesariamente un accesorio natural.

La segunda copia de llave del coche no es necesariamente un accesorio necesario, pero la

primera llave si lo es.

Respecto a la forma es un contrato de naturaleza consensual. Los contratos consensuales y con

el mero acuerdo de las voluntades comienzan a surgir efectos y son meramente válidos. No
obstante, existen excepciones en materia de compraventa.

Hay tres opciones: Art. 1280 del CC. La compraventa de un bien inmueble requiere de escritura
pública. Esta escritura pública es una materialización de la entrega de la cosa. Los bienes muebles
se entregan, puedo entregarlo. Si no puedo entregarlo porque se trata de un bien mueble de cierto
tamaño o te estoy vendiendo un vehículo que no funciona, pero funcionará, pues la entrega tiene

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que ser espiritual. Por otra parte, lo que pasa con los bienes inmuebles yo una realizó un
otorgamiento de escritura pública y el otorgamiento se hace de forma espiritual, se entregan las
llaves.

En el caso de los bienes muebles se entrega el bien mueble y sino las llaves del lugar donde está
contenido el bien mueble.

Y, por último, en el caso de bienes incorporales lo que entregamos es el título que nos otorga la
propiedad sobre los mismos.

Respecto al lugar, estamos en derecho dispositivo, estamos en el mundo del derecho privado
donde se pacta, raro es el contrato en el que no existe un pacto sobre el lugar de la entrega de
una cosa. Si aún así tan mal se ha redactado el contrato en el que no se ha establecido el lugar
de entrega de la cosa, se entregará en el lugar en el que deba de cumplirse el objeto de la
obligación. Si es un bien inmueble, el bien inmueble y si es un bien mueble donde se encuentre
el comprador…

¿Cuándo nos vamos a encontrar un contrato en el que no tenga un lugar de cumplimiento?

En la vida. Pero no nos encontraremos nunca un contrato donde no se pacte el lugar porque
siempre que desarrollamos un contrato lo primero que pones es la fecha donde ya aparece el
lugar. El lugar donde se determine.

En cuanto a los gastos, ¿Quién paga los gastos? Depende del pacto al que se llegue. Si hemos
acordado que la entrega debe de hacerse en Bilbao y tú eres de Cádiz, pues tú pagas los gastos
de transporte porque el cumplimiento de la obligación es de aquí. Sin embargo, si el cumplimiento
de la obligación es de Cádiz y lo tienes que traer a Bilbao lo paga el comprador.

¿Si compras por internet quién paga los gastos de envío? Nosotros, somos el consumidor,
¿dónde está situado el lugar de realización del contrato? En la sede social de la empresa o en
esa sede concreta. Si estamos comprando en un Zara concreto, pues sería en ese Zara,
físicamente sería allí. Si nosotros estamos allí evidentemente no hay gastos de envío, pero si yo
comprador pido que me lo envíen a mi vivienda pago yo los gastos de envío.

Si el cumplimiento de la obligación, nosotros pactamos que se nos entregue un coche y hemos

acordado un contrato aquí, si el vendedor no ha dispuesto nada, aunque sea de Cádiz si la entrega
está pactada, la entrega del coche se tendría que hacer en Bilbao porque se ha pactado que se
haga aquí. Es el lugar de cumplimiento de la obligación, de manera que los gastos serán a cuenta
de quién tiene la obligación de mover el bien que en este caso es el vendedor. Sin embargo, si
nuestro contrato se ha realizado allí y nosotros queremos que envíen el coche aquí, son gastos
de envío y los gastos de envío los paga el comprador, el que requiere la movilidad porque el
contrato está sito en otro lugar, y el perfeccionamiento es en otro sitio.

Y, por último, en cuanto al tiempo, deberá de cumplirse la obligación en el plazo establecido.

Ejemplo: Yo voy a comprar una vivienda y me han dicho que está para este mes y al final se me
retrasa cuatro meses la entrega de la vivienda. Obviamente, no vamos a tratar igual al deudor que
cumple en plazo que al deudor que no cumple en plazo.

Es por ello, que el deudor que no cumple en plazo puede encontrarse en retardo y en el peor de
los casos, en mora (esta mora puede ser automática o se puede llegar a crear con un
requerimiento por parte del acreedor).

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Hay ocasiones en que un cumplimiento de la obligación supone directamente un incumplimiento.
El término esencial es un cumplimiento de la obligación que ha de hacerse en ese momento, si
se hace a posteriori hay un incumplimiento, es decir, se ha frustrado el fin del negocio, por ejemplo,
yo para qué quiero mi vestido de novia al día siguiente, para hacer la compra, pues evidentemente
no.

Por ejemplo: Pido mi vestido de novia y me llega días más tarde de la boda. En este segundo
ejemplo ya he incumplido, no es como lo de la casa que, aunque tarden más tiempo sigo
necesitando la casa.

Cuando existe un término esencial y tardan, es incumplimiento, porque se frustra el fin del negocio.
Ya no tiene sentido para la parte acreedora el cumplimiento de la obligación.

1.Casos en los que no se debe entregar la cosa:

La simultaneidad conlleva pagar y entregar, por ejemplo, con las máquinas de vending pago y me
entregan. Hay contratos en los que existe esa simultaneidad y si no se produce, existe
incumplimiento, es decir, si mi kínder bueno se queda atascado, ya hay un incumplimiento. Pero
hay otros casos en los que nosotros procedemos a realizar el pago y la entrega no es inmediata
y eso no es necesariamente incumplimiento, hay plazos de entrega…

Hay algunos casos en los que la parte obligada de entrega del bien, puede no entregar el bien de
incurrir en un incumplimiento. Para empezar si no me pagan y hay simultaneidad yo puedo no
entregar. Si yo pago y se requiere simultaneidad, si no me entregan, evidentemente hay un
incumplimiento. Al revés también, si yo voy a proceder al pago, pero no me pagan yo no incurro
en incumplimiento porque la contraparte tampoco está incumpliendo.

¿Podría la parte compradora que no ha pagado demandarme por incumplimiento? El

incumplidor no puede demandar por incumplimiento, y el cumplidor tardío tampoco.

¿En estos casos se está realizando un incumplimiento? NO, se está realizando un por si
acaso. No tiene sentido que a mí el legislador y el juzgador me obliguen a entregar el bien cuando
hay una sospecha bastante fundada de que la contraparte no va a pagar su parte, de manera que
yo me voy a ver en la tesitura de desprenderme de un objeto en mi propiedad, de no recibir
absolutamente nada e iniciar una batalla legal para que me devuelvan el objeto, eso es absurdo.
A mí el legislador me tiene que dar herramientas para poder contener mis bienes sin incurrir en
un incumplimiento o en un moro, me tiene que salvaguardar de alguna manera.

Cuando no hay un plazo establecido para el pago, estamos ante un contrato muy chapucero. Es
decir, yo tengo que entregar hoy el bien y tú puedes pagar cuando te dé la gana. Me estarías
generando una absoluta inseguridad. Yo quedo al arbitrio de tu voluntad, de modo que hasta que
eso no se solvente yo no estoy ante una situación de incumplimiento, yo estoy reforzando mi
situación como parte del contrato.

Hay otros casos en los que, no habiendo una simultaneidad, llega la fecha del cumplimiento de la
obligación, quizás yo tengo que entregar antes el bien, es decir, no me tienen que pagar
inmediatamente, yo te entrego el bien hoy y tú me pagas el mes que viene. De manera que no
existe esa necesaria simultaneidad y aun asi yo me abstengo de entregarlo, es decir, no te entregó
el bien.

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Hay de nuevo dos escenarios en los que a mí el legislador me permite incumplir sin incumplir. Mi
deudor es manifiestamente insolvente o está en fase de insolvencia y yo tengo el riesgo de perder
el bien. Tiene que haber una cierta evidencia de insolvencia, es decir, hoy llega la fecha de
cumplimiento de la obligación y mi comprador me tiene que pagar dentro de 2 meses, ahora está
pelada, pero dentro de 2 meses no va a tener nada le van a embargar hasta el bien que yo le
entrego. No tiene ningún sentido que a mí el ordenamiento jurídico me exija a cumplir una
obligación cuando estoy poniendo en peligro mi patrimonio y después voy a tener que iniciar una
batalla legal junto con todos los acreedores de esa persona para reclamar mi propio bien.

En aquellos casos en los que no existe esa simultaneidad yo entrego ahora y tú pagas dentro de
dos meses, porque lo hemos acordado así contractualmente. Puedo no entregar y no incurrir en
un incumplimiento porque desde ahora es evidente que existe una insolvencia manifiesta por parte
del comprador y no me va a pagar. La única excepción a esta insolvencia es que el contrato se
encuentre afianzado, es decir, que exista algún tipo de fianza.

En el resto de los escenarios debe haber entrega de la cosa.

2. Obligaciones de otorgar EP: La forma hemos dicho que se trata de un contrato consensual,
la forma no es determinante salvo contadas excepciones que son las del art.1280 CC.

El art 1278 CC establece la forma libre de los contratos.

No obstante, el art. 1279 CC, se confiere a las partes la posibilidad de contener a la otra parte
que su contrato tenga una forma determinada. Por tanto, el art 1279 CC permite a las partes
acordar una forma nunca contraviniendo una forma obligatoria, el objeto del art. 1279 es
incrementar las garantías, no de retraer. Nunca vamos a decir, no tiene que ser en la escritura
pública, vamos a hacer aquí un documento privado, eso no nos sirve. Justo, al contrario, si tú
quieres un contrato de compraventa de vending pasarlo a escritura pública, haya tú en lo que
gastas tu dinero.

Art 1279 CC “Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer
efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse
recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás
requisitos necesarios para su validez.”

¿Cuándo puedo solicitar esta forma del art. 1279, cuando mi contrato no lo requiere, cuanto
tiempo tengo para solicitar esa forma en escritura pública? En la vida útil del contrato, desde
el perfeccionamiento hasta su finalización. En cualquier momento, no tengo que determinarlo en
un primer momento, puedo determinarlo a posteriori. Generalmente el motivo que puede llevar a
una de las partes a acudir a esta vía es una ligera pérdida de confianza de la contraparte.

Porque, ¿Qué finalidad tiene una escritura pública? ¿Para qué acudimos a la escritura
pública? Publicidad.

¿Qué pasa con el documento público tengo que probar su veracidad? No, porque hay un
velatorio público que ya lo ha hecho.

¿Qué objeto tiene que yo ponga algo escritura pública? Publicidad, que acuda al registro y
ademas a mí se me otorga ese confort adicional de que judicialmente es prueba fehaciente que
yo no voy a tener que probar ni la intencionalidad de las partes ni la veracidad de lo que está
incluido en el documento, ni la existencia misma del contrato.

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2.Obligación de entrega (calidad y cabida): Vamos a hablar de la posibilidad de que haya
problemas en la calidad o la cantidad, es decir, que no haya una correspondencia absoluta entre
el bien entregado y lo que se tenía que haber entregado. No me refiero a que me hayan engañado
porque eso sería dolo, es un contrato anulable, no me estoy refiriendo a un eventual fraude, sino
que me estoy refiriendo a una medición incorrecta o una medición al alza que finalmente es
incorrecta. Ejemplo: Cuando a mí se me vende un inmueble y se me expresa la medida o la
cabida que tiene, el vendedor queda vinculado por esa medida. Si mi piso tiene que tener 100m2,
y mi piso tiene 98m2, mi piso no tiene 100m2. Esos dos metros cuadrados igual no me causan
nada, pero si por ejemplo yo he adquirido un terreno porque quiero construir una vivienda y en el
plan de urbanístico de construcción del ayuntamiento correspondiente para poder construir una
vivienda se requiere 3000m2, y yo he comprado una parcela de terreno de 3000m2, pero
realmente tiene 2900m2, pues puede ser que a mí no me lleguen a dar el permiso de construcción,
de manera que se enfrente el fin del negocio pretendido. Me tendré que poner a plantar patatas y
zanahorias porque una casa ya no podrá hacer. No tiene que haber una mala fe, puede ser un
error en la medición.

¿Cuál es la filosofía de nuestro legislador y de nuestro ordenamiento jurídico en materia

de contratos? Vamos a mantener vivo el contrato, aunque esté moribundo, nuestra intención es
que los contratos de tracto sucesivo sigan vivos y que, aunque haya desacuerdos entre las partes
y el contrato haya que interpretarlo, re interpretarlo darle vueltas, mantener el contrato.

Recordamos que en materia de interpretación existe la idea de interpretación auténtica de los

contratos, es decir, que las partes firmantes de un contrato no se ponen de acuerdo sobre algo
del contrato y redactan otro contrato para interpretar el primero. Es decir, no tienen otro contrato
nuevo, es un contrato que cuyo objetivo es interpretar al anterior, para mantener vivo el primero.

Partiendo de esa idea, ¿si hay un problema de cabida creemos que nuestro legislador nos
va a dar la vía libre de resolución del contrato a la primera de cambio? Nos va a dar
muchísimas más herramientas para intentar solucionar la situación.

La primera de todas ellas es: Si tu bien tiene menos metros de los que habíamos acordado, por
un error, un fraude… lo primero es que evidentemente el bien tendra que valer menos, una acción
de reducción. Se habría todo un abanico de acciones, difícil será que si el inmueble tiene 100m2
tenga 102m2 que era lo acordado no vamos a poder tirar la pared abajo y quedarnos con un cacho
del rellano para llegar a esos metros. Pero me quedo con el bien y te pago menos, el valor del
mismo tiene que ser inferior, acción de reducción.

Llega un punto en el que se puede frustrar el fin del negocio. ¿Cuándo se frustra el fin del
negocio?

Lo que dice la jurisprudencia es que cuando empezamos a llegar a un 10% de la cabida, es decir,
mi inmueble es un 10% inferior a lo que habíamos acordado, podemos empezar a frustrar el objeto
del negocio.

Aunque mi causa, la motivación interna que a mí me llevó a contratar no requería esencialmente

ese tamaño. Como el ejemplo anterior, mi parcela de terrero tiene que tener 3000m2, pero si tiene
2900m2 a mí me han fastidiado, no puedo construir, ahi se ha frustrado el fin del negocio. En ese
caso sería un contrato nulo porque nos hemos quedado sin objeto.

11
Pero en el resto de escenarios en los que no se llega a frustrar el fin del negocio, una diferencia
un 10% en la cabida, es decir, un 10,5 % superior al 10% puede suponer una resolución del
contrato. En el resto de los casos NO, salvo la justificación del fin del negocio.

Si se verifica que mi inmueble es más grande de lo acordado, es decir, que la extensión es

superior, lo que va a ocurrir con el precio del bien es que va a subir. Que a mí se me obligue a
pagar más cuando teníamos un precio pactado me fastidia, sí que es cierto que el bien es más
grande, pero de nuevo mantengo la relación contractual hasta el 10% de diferencia, es decir, mi
bien inmueble es un 10% superior a lo acordado. De nuevo nos podemos encontrar con un bien
que por su naturaleza suponga una carestía mucho mayor a lo acordado. Y ahí se abre una
posibilidad a una resolución. En estos casos el contrato se mantiene salvo de nuevo que se frustre
el fin del negocio.

Hay casos en lo que hay parcelas de terreno muy muy grandes que se vende la parcela. Se vende
la parcela con expresión de linderos, y luego cuando se habla de la medida se dice
aproximadamente. ¿Qué es aproximadamente? ¿qué es un margen de error normal? Es
decir, yo vendo una parcela en el norte que linda en el sur con otra finca, un río … de aproa 6000
m2, pero si tiene 5900m2 no está bien y si tiene 6100m2 tengo que pagar más.

¿Cuándo es aproximado? No vamos a hacer una analogía absoluta, sabemos que en el caso
anterior con expresión de medida el 10% es problemático, pero un 10% aproximado no va a ser
problemático. ¿Por lo tanto de cuanto tiene que ser la desviación? más del 10%.

Dentro de la unidad de medidas, en una parcela de terrero el comprador compra la parcela,

compra un porcentaje del total, si aquí existe un problema de cabida en la línea de que hay un
defecto de cabida aquí ni acción de reducción ni acción de resolución, aquí sería la acción de
rectificación. La pretensión del legislador es mantener el contrato vivo. Si el piso tiene 100m2 tiene
100m2, pero si el jardín tiene 3000m2 y tú me has dado 2500m2 y habíamos acordado 3000m2 y
te quedan a ti 5000m2 me los das, acción de rectificación porque en estos casos se puede
arreglar.

En materia de calidad se aplica la misma regla. ¿Qué significa que haya menos calidad? que
el producto valga menos y que haya más calidad que el producto valga más.

Todas estas acciones tienen un plazo de prescripción - caducidad de seis meses desde la entrega
del bien. En caso de duda siempre tendremos que considerar que se trata de una caducidad
porque es más restrictiva.

3. Pago del precio: Si nos retrasamos en el pago podemos incurrir en mora. La imposibilidad
sobrevenida nunca va a concurrir porque estamos entregando dinero, es decir, nunca se va a
destruir el bien es dinero. No obstante, una excepción a esta obligación de cumplimiento o de
pago. La excepción de incumplimiento, es decir, cuando puedo yo abstenerme de pagar y no
incurrir en un incumplimiento o en un incumplimiento tardío. Cuando la contraparte tampoco está
cumpliendo.

Con la excepción de incumplimiento, es decir, yo quiero pagar, pero es que a mí no me están

entregando el bien, existen una serie de circunstancias, simultaneidad, yo no estoy incurriendo en
un incumplimiento, yo estoy suspendiendo mi obligación. Esa suspensión de obligación se
consigue vía excepción de incumplimiento o de cumplimiento defectuoso. En ambos casos no
existe un retardo, no existe mora y por lo tanto no cabe la opción de agregar intereses a ellos. Por
lo tanto, si hay incumplimiento en la entrega de la cosa, o la entrega de la cosa es defectuosa,

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tardía… la excepción de cumplimiento defectuoso o incumplimiento me permite suspender mi
obligación de pago, sin incurrir en mora, retardo, intereses.

4. Distribución de gastos: En el caso de una compraventa que requiera la forma de escritura

pública que no sea 1279 sino 1280 el vendedor salvo pacto en contrario, asume la cuantía, el
gasto de la escritura pública. Y las copias son a cargo del comprador. Si yo vendo una casa quién
paga la escrituración de la vivienda, seriamos los vendedores, si por lo que fuere meses más tarde
nuestro comprador pierde la escritura pública la paga el vendedor y si yo quiero una copia la
tendré que pagar yo.

1. El saneamiento:

Que haya alguien que tiene un mejor derecho que yo, que haya comprado un inmueble y luego
me lo quiten cuando le he hecho una reforma, etc.

Ejemplo: había una pareja en la posguerra que no estaban casados, pero ella se quedó
embarazada. Eso estaba fatal visto y la mujer quiso darlo en adopción, pero el padre se enteró y
lo cogió el del convento. La vida sigue y todos acaban viviendo en Bilbao, pero cada uno tiene su
vida, ni siquiera sabían el uno del otro.

La criatura creció y se casó y tuvo dos hijas. La mujer se enteró de que tenía dos nietas, que su
ex novio había fallecido, etc.

Esta mujer falleció y en el testamento dijo que no tenía descendientes y le dejó todo su dinero a
una amiga suya que trabajaba en un banco donde ella tenía todo su activo. Realmente no había
mala fe de la señora del banco porque había una clara relación amistosa.

Esta mujer hizo muy buenas inversiones gracias a esa amiga y se murió con un patrimonio de
millón y medio de euros. La única heredera era esa amiga y le dejo todo. Esta heredera vendió
una casa muy cara a un señor y este señor hizo una reforma integral de la casa. Al final las nietas
se enteraron de que su abuela había muerto y decidieron iniciar acciones para recuperar la
herencia. El comprador tuvo que devolver la vivienda. El comprador tuvo que realizar una acción
de evicción contra la vendedora.

- Evicción: En primer lugar, a mí al adquirente se me tiene que privar total o parcialmente de la

cosa comprada por medio de sentencia firme y por un derecho anterior a la compra. Cuando se
da esta circunstancia es indispensable si nos llega una demanda de evicción que nosotros se lo
notifiquemos al vendedor. Porque el que mejores herramientas tiene desde el punto de vista
probatorio es el vendedor, es el que conoce la relación jurídica esa de terceros.

Yo tengo que notificar y lo suyo es que una vez que se notifique también se lo notifique al juzgado
para que emplace al vendedor y forme parte del procedimiento. No obstante, hay que ser
consciente de que la parte demandada soy yo, comprador y el vendedor ahi ni pincha ni corta,
simplemente es una parte del proceso, pero la resolución va a afectar a mis derechos y no a los
del vendedor.

¿Podemos hacer pactos en materia de evicción? Si, los pactos en materia de evicción son
válidos. Lo que ocurre es que no nos vale cualquier renuncia. La renuncia para que sea válida
necesita por un lado estar bien formulada, tener conocimiento, es decir, que el que renuncia tenga
conocimiento de lo que es una evicción de sus consecuencias, pero no de forma genérica. ¿En
sentido de mira esta es la acción de evicción, si renuncias a ello? no. Oye mira esto es la acción

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de evicción puedes renunciar o no a ello, da la circunstancia de que quizás este sea un bien
litigioso porque yo lo he heredado de una persona que ha desheredado a dos legitimarios y que
quizás a impugnando, eso es una renuncia válida.

¿Cuándo es válida la renuncia? No solamente cuando se entiende el concepto de lo que se está

renunciando si no el caso concreto que me puede afectar a mí. ¿En qué casos voy a admitir yo
eso? me va a suponer una importante rebaja de precio, si yo tengo una espada durante muchos
años de que se les dé por impugnar ese testamento, desde el punto de vista económico puede
suponer una rebaja contenciosa. Cualquier renuncia de este tipo será inválida y no se tendra en
consideración. Por lo tanto, el comprador podrá iniciar la acción de evicción correspondiente
contra el vendedor.

¿Qué es lo que reclamo? Si el vendedor actúa de buena fe, todo salvo eso.

El precio de la cosa, la tasación de la cosa se hace a fecha de evicción, porque los plazos pueden
ser largos. ¿Cuándo vamos a tasar el valor del bien? en el momento de la evicción, yo te voy
a reclamar no el valor de compra, si no el valor del momento en el que me lo quitan, ese valor. Si
el bien es fructífero también. Evidentemente todas las costas procesales que yo tenga con motivo
del procedimiento en el que me he visto envuelto por tu culpa y por supuesto cualquier gasto del
contrato de compraventa que en su momento yo hubiese asumido. No solo el bien sino todos los
gastos derivados de la compra. Hasta aquí estamos hablando de una persona que actúa con
buena fe que puede verse envuelto en esta circunstancia en que por ejemplo que nuestro
comprador se lo hubiese vendido a su vez a otro. El segundo comprador inicia la acción de
evicción contra este comprador que no sabía nada, este es de buena fe.

Al hablar del precio de la cosa al momento de la evicción se incluyen todas las obras de mejora
que se hayan podido hacer, pero si es de buena fe hay un límite respecto a las mejoras, que son
las mejoras de recreo. Las mejoras de recreo son las mejoras que no son indispensables
solamente se abonan cuando hay mala fe.

Una mejora no indispensable es una piscina en el jardín, una fuente en mitad de la sala… obras
necesarias y que no son de recreo son, pintar, cambiar las ventanas de casa… eso serían
mejoras. A todo ello le podemos añadir daños.

Tengo un plazo de 5 años para iniciar la acción de evicción desde la resolución judicial.

Cabe también la evicción no solo en el caso de ventas entre particulares si no en el caso de ventas
judiciales, es decir, subastas. también en esos casos caben ventas judiciales. Lo que ocurre es
que en el caso de las ventas judiciales se presume siempre que hay buena fe, es decir que la
pretensión de la administración de justicia no ha sido dejarnos sin el bien, por lo tanto, jamás
podremos reclamar ni las obras de recreo ni los daños.

La doctrina de actos propios, es indispensable que esa alteración que limita a nuestra propiedad
que da pie a una evicción venga de un tercero ramas puede venir del propio comprador, ni por vía
directa ni por vía indirecta. Porque eso atenta en contra de la doctrina de los actos propios, es
decir, tú no puedes venderme la casa y seguidamente atacar mi derecho en base a un mejor
derecho que tú también ostentas, eso es inadmitido y da pie a una evicción. Necesito que sea un
tercero quien tenga un derecho mejor que el mío para atentar contra mi propiedad, mi posesión.

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El vendedor no está obligado a acudir a juicio, no es pieza indispensable por lo tanto el
procedimiento seguirá sin él. Lo que ocurre es que todo lo que se dictamine en el mismo será
prueba para un proceso de evicción en contra del vendedor.

Evicción de cargas: Puede ser que la evicción afecte a la totalidad o a parte de la propiedad de
mis derechos de dominio sobre el bien. ¿Cómo afectamos aparte? con una carga o un
gravamen. ¿Cabe la opción de que una carga sobre un bien pueda dar pie a una evicción?
Nos tenemos que preguntar si disminuye el derecho de goce, si cabrá evicción, pero, si no hay
disminución de goce, no. Es decir, una hipoteca en principio no disminuye el goce del bien, un
usufructo si disminuye el goce del bien porque yo no puedo vivir en él ni explotarlo si no que tengo
que respetar ese derecho. En principio hay excepciones.

En principio si no hay disminución del goce no cabe evicción, eso no significa que no existan otras
vías alternativas. Pero si no hay disminución de goce en principio se inadmite no da pie a una
evicción, pero si hay disminución de goce sí.

¿Qué ocurre si lo que tenemos no es una carga sino un gravamen? Art.1483CC :”Si la finca
vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no
aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera
conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización
correspondiente”.

Todos sabemos que como compradores de bienes inmuebles tenemos la obligación de hacer
ciertas verificaciones y entre ellas está la revisión del registro de la propiedad, nosotros tenemos
la obligación de comprobar que el bien que estamos a punto de adquirir tiene algún tipo de carga
o más bien algún tipo de gravamen e inscribirlo en el registro de la propiedad. El objetivo de ello
es que seamos terceros de buena fe y que el art. 34 de la Ley Hipotecaria no se nos aplique en
otro tipo de cargas que puedan ser pactos privados. Solamente se recojan que se las cargas que
están recogidas ahi y que nosotros podamos exonerarnos de esa responsabilidad adicional.

El art 34 de la Ley Hipotecaria establece “ El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso
algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su
causante o transferente.”

En este caso se hace una distinción de que el gravamen esté inscrito o que el gravamen no esté
inscrito en el Registro de la Propiedad. La inscripción es determinante para algunas cosas, pero
no llega a exonerar de toda responsabilidad al vendedor. Porque hay que tener presente que,
aunque yo tenga que tener la obligación de revisar el Registro de la propiedad, de manera que, si
no lo hago, evidentemente la contraparte también tiene la obligación de notificarme cargas,
gravámenes que puedan existir en la propiedad, estén inscritos o no. Y si aprovecha de que están
inscritos para hacerse el “loco” pues obviamente no le vamos a aplaudir tampoco porque no lo
está haciendo Viena, qué no lo estamos haciendo bien ninguno de los dos y cada uno tendra los
márgenes de responsabilidad que tendra. Obviamente si yo tengo parte de la responsabilidad, en
sentido que no he hecho algo que tenía que haber hecho pero la responsabilidad es íntegramente

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de la otra parte, evidentemente yo no he andado muy viva. Obviamente yo no tendré el mismo
margen de maniobra o de reclamación de daños que el que podría tener en otro caso. En el caso
que lo que exista es un gravamen que de alguna manera vulnere mis derechos o por lo menos
sea una limitación parcial de mis derechos como propietario, tengo la opción no tanto de una
acción de evicción, simplemente se me abren una serie de acciones como son acciones
rescisorias en el caso de que estén inscrito y que yo no lo haya comprobado y una acción de
daños. Y en el caso de que no esté inscrito yo estoy siendo víctima de engaño o víctima de una
falsa representación de un error. Y en ambos casos se ha viciado mi consentimiento y a lo que da
pie es a la anulabilidad del contrato. Los efectos son distintos en la anulabilidad porque son mucho
más contundentes que una rescisión.

Por lo tanto, cuando la limitación de mi propiedad es de naturaleza parcial, podemos abrir pie a
una evicción en aquellos casos en los que las cargas disminuyan el goce de la propiedad, en el
caso de lo que no hay goce, es decir, que no haya disminución de goce no se admite esta opción.
Y en el caso de que lo que tengamos sea una carga, un gravamen inscribible en el registro de la
propiedad, en principio cambian nuestras opciones legales en función de nuestra actuación de si
lo hemos verificado o no lo hemos verificado.

- Saneamiento por vicios ocultos: Como acreedores, como compradores tenemos la obligación
de verificar el estado en el que nos entregan las mercancías que recibimos, el estado en el que
nos entregan el objeto de la obligación. Es decir, ese afecto, ese firmó el recibí tenemos la
obligación de verificar que el bien que estamos recibiendo cumple los principios de identidad y de
integridad. Porque si no, si tiene algún defecto que es visible a primera vista estamos ante un vicio
que nosotros tendríamos que haber visto. Esto abre la existencia a vicios que son defectos que
son excusables y algunos que son inexcusables.

Son inexcusables aquellos que tenemos que ver, tenemos que verlos, porque son a simple vista.
Y si no lo hemos hecho es porque somos lo suficientemente dejados para no velar por nuestro
derecho y lo que dice el legislador y la jurisprudencia es que si ni tú miras por tus propios intereses
no me pidas a mi cuenta después con esto. En el momento en el que nosotros aceptamos un bien
que tiene un defecto visible y no actuamos en consecuencia, exoneramos de responsabilidad a la
parte vendedora y ya no cabe reclamación alguna.

Cosa distinta son los vicios que no son tan visibles, un vicio un poco más oculto pero que
subjetivamente nosotros estamos en condiciones de observarlos, son aquellos vicios que,
atendiendo a nuestra profesión o nuestro oficio, nosotros tenemos la habilidad de observarlos.
Ejemplo: ¿Cuál es el número de bastidor de un coche y dónde está? Es el número que sale
cuando el coche sale de fábrica antes de matricularse. Eso nos permite a partir de ese número de
bastidor, lo que se consigue es unir ese vehículo a esa matrícula, es vital para identificar vehículos
en tráfico.

Esto es un concesionario que se dedica a la compraventa de vehículos usados, lo que hace es

que los restaura mínimamente y los vuelve a vender. Resulta que este concesionario de vehículos
vende un vehículo a un particular y este particular 6 meses más tarde de la adquisición del
vehículo va a pasar la ITV, y al pasarla le pusieron el cepo y le inmovilizaron el coche y le dijeron
que ese vehículo tenía el número de bastidor cambiado, que esa modificación no constaba en
ningún sitio que era absolutamente ilegítima porque las modificaciones no pueden hacerse y que
habia sospechas de que fuese un vehículo robado. Llama al concesionario y le cuenta lo pasado,
para que la cosa fuese bien con el comprador del vehículo lo que se le dijo fue no te preocupes
nosotros nos encargamos de tratar esto con la ITV, esta tarde arreglamos los papeles en tráfico,
resolvemos la compraventa, yo entrego el dinero que me has pagado no te preocupes y entonces

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recupera el concesionario el vehículo y se encuentra con que estaba modificado el número de
bastidor. No habia nada ilícito en esa modificación lo que ocurrió fue que el anterior propietario
tuvo un accidente de tráfico de chapa pero que se dobló lo suficiente la parte donde estaba ese
número de bastidor como para tener que cambiar la pieza. Lo que hizo fue no llevarlo a un taller
oficial, se lo arreglo un amigo y ese amigo lo que hizo fue ponerle esa parte de chapa de otro
vehículo que tenía una avería mecánica muy gorda y que no se iba a arreglar. Se lo cambió con
tal mala suerte que no solo cambiaba el vehículo, si no que estaba cambiando también el número
de bastidor. Entonces cuando se llegó a la ITV por eso lo paralizaron. Dicho esto, el concesionario
al final llegó a un acuerdo con el vendedor porque evidentemente el vendedor no le habia dicho
que tenía eso, le dijo que el vehículo estaba en perfectas condiciones y no era así. Pero el
concesionario realmente por la profesión que ejercía tenía la obligación de verificarlo, entonces si
hubiésemos ido a malas el Juez hubiese dictado sentencia en nuestra contra porque, aunque era
un vicio oculto, que para nosotros no es detectable, pero para ellos si porque se dedican a eso.
Si no lo detecta es un vicio inexcusable. Finalmente, la cosa se admitió y se arregló.

El resto de los vicios son excusables, que son aquellos en los que no los podemos ver, ni
dedicándonos a ello, por ejemplo, en el tema de construcción hay vicios que tenemos un plazo de
10 años para detectarlos. Yo no voy a saber si va a haber humedades o un problema en la
estructura del edificio en el que vivo, yo no voy a poder verlo si no llevo ahi un tiempo viviendo.

Evidentemente, si me dan un piso y me faltan las ventanas, pues es un vicio inexcusable. Pero en
el resto de casos es excusable.

En primer lugar, los vicios cuando son excusables. ¿caben pactos sobre vicios? Si, podemos
pactarlos, y podemos pactar que exoneramos de responsabilidad a nuestro vendedor en el caso
de la existencia de vicios. Pero para ello lo que necesitamos es que el vendedor ignore la
existencia de esos vicios.

Si el vendedor conoce esos vicios y nos mete una exoneración de responsabilidad por vicios,
obviamente es una actuación dolosa. Nos estás engañando. ¿Podemos pactar que no
concurran, es decir, la exoneración de responsabilidad del vendedor por vicios ocultos?
Si, siempre y cuando el vendedor los ignore, si no los ignora estamos actuando dolosamente y
por lo tanto estaríamos ante una anulabilidad.

¿Qué ocurre cuando vemos que nuestro bien tiene un vicio oculto? Se nos abren dos
opciones, una se nos abre la opción de resolver el contrato por incumplimiento y otra se nos abre
la opción de que nuestro bien tiene un vicio oculto, no obstante, el bien no lo hace invalido para
su uso, de manera que también tenemos la opción de solicitar una acción de cuantas minorías,
es decir, reducir el valor del bien, porque obviamente el bien tiene que valer menos y adicionar
una acción de daños en aquellos casos en los que haya habido mala fe por parte del vendedor.
Hay en algunos casos en los que el vendedor ni le va ni le viene, él ha recibido un bien con el vicio
y simplemente lo ha seguido pasando, esto sería cuando el bien está vivo, no ha padecido la cosa,
entonces podemos seguir utilizándola o queremos seguir utilizándola, se nos abren estas dos
opciones.

Pero estas dos opciones desaparecen cuando la cosa padece, cuando la cosa padece
evidentemente ya no tenemos el bien, el vicio ha acabado destruyendo el bien desde el punto de
vista físico o jurídico, es decir, que se ha hecho inadecuado para su uso.

¿El vendedor conocía de la existencia de ese vicio? En el momento en el que el vendedor

conoce la existencia de ese vicio ha podido actuar de forma dolosa. Se nos abren dos vías, si lo

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conoce evidentemente no vamos a tratar igual al vendedor o al deudor que actúa bien que al que
actúa mal.

Si no lo conocía vamos a ir por la opción menos gravosa, nos vas a restituir el bien y nos vas a
pagar los gastos de contratación que hubiese ahi. Sin embargo, si has actuado de forma dolosa
a esto le vamos a adicionar daños.

Como plazo para saneamientos de vicios ocultos será 6 meses, en el caso de las acciones
Redhibitorias es de caducidad y en el caso de las indemnizatorias es de prescripción.

Siempre es mejor ir a la acción más restrictiva. El cómputo empieza en el día de la recepción del
bien. La existencia de estas acciones la redhibitoria, la recepción… es compatible con la utilización
de otras.

Y también es aplicable las ventas judiciales, se entiende que estas ventas judiciales se hacen en
la ignorancia de la existencia del vicio, y por tanto que no hay mala fe y no se podrán exigir daños,
pero si lo demás acciones.

-Saneamiento por vicios ocultos en animales:

El legislador se pone muy firme en materia de venta de animales cuando hay en primer lugar, un
peligro para la salud pública y en segundo lugar cuando inutilidad para su uso o servicio.

- Nulidad:

Por temas de salud pública en el momento en el que un animal tiene una enfermedad estamos
ante un vicio. Si ademas la enfermedad es contagiosa se nos va a retirar el animal y se nos va a
sacrificar. Entonces estaríamos ante una nulidad de la compraventa, es una nulidad porque se ha
frustrado el fin del negocio, no hay objeto y encima como estamos poniendo en riesgo la salud
pública como es una enfermedad contagiosa la vamos a poner la mayor sanción que el
ordenamiento jurídico nos puede permitir qué es la nulidad.

Lo mismo ocurre con aquella función para la que fue concebida el animal o para la que fue
adquirida, es decir, el objeto de mi prestación desaparece. Cuando el animal es inútil para el uso
pretendido se frustra el fin del negocio.

- Redición:

El plazo para que se vean los vicios ocultos es de 40 días. En esos 40 dias se entiende que, si el
animal tiene una enfermedad la tenia de origen, si el animal en ese plazo fallece o le aparece el
vicio se entiende que lo tenía de origen y que no ha cogido la enfermedad ni se ha contagiado al
incluirse con otros animales, es decir, que ya la traía.

Cabe prueba en contra para el plazo de estos 40 días desde la entrega. En caso de que el animal
fallezca a los 3 dias siguientes a su compra se considera que el motivo de fallecimiento es un
vicio, a no ser que se vea que le falta alguna parte del cuerpo. Y en las ferias, la regulación es
distinta.

2.La garantía del vendedor

a)La lex Comisoria es una cláusula que nosotros podemos incluir en nuestro contrato bien desde
el comienzo de la contratación o bien con carácter posterior pero tiene que estar vivo el contrato

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en la que nuestro vendedor se guarda la opción en el supuesto de impago de una o varias cuotas,
el vendedor puede reclamar al comprador que le devuelva el bien vendido con el añadido de que
además se le ha pagado hasta ese momento cuotas, es decir, yo te vendo mi coche y el coche
me lo vas a comprar en 10 cuotas, incluimos en nuestro contrato de compraventa en nuestra
cláusula nº5 , incluimos un pacto de lex comisoria . En ese pacto de lex comisoria lo que
determinaos es que ante el impago de dos cuotas yo podré activar esta cláusula que consiste en
que podré reclamarte la devolución del bien, no devolviéndote las cuotas, es decir, me quedo con
el coche y me quedo con las cuotas. Lo que necesitamos para activar esta cláusula lo que
hayamos dispuesto y si no hemos dispuesto nada más que la cláusula de lex comisoria nos basta
un impago. Lo que pasa que el impago en sí mismo no activa la cláusula, necesitamos un
requerimiento que tiene que ser judicial o notarial.

En el momento que hay impago y una reclamación judicial o notarial se activa la cláusula de lex
comisoria, con esta lo que hacemos es atar de pies y manos a la parte compradora y a al juzgador,
es decir, si exigimos esto ningún juez puede otorgar un nuevo plazo al comprador para el pago
porque ya estaba pautado en la cláusula el comprador ha firmado la cláusula porque lo ha
considerado oportuno. Entonces no nos pueden conceder un nuevo plazo, cuando hemos hecho
el requerimiento ya da igual que me intentes pagar en otro momento. Tiene que ser antes del
requerimiento, si me pagas en otro momento la cláusula no se activa. Después del requerimiento
la cláusula se ha activado y no puede actuar en consecuencia.

Aunque judicialmente no se nos puede dar un nuevo plazo, es decir, en el momento en el que se
nos ha requerido si somos demandados para entrega del bien, judicialmente no se nos puede dar
un nuevo plazo de entrega porque ya se ha activado la cláusula, sí que se abre una posibilidad y
es que se considere no la efusividad porque es una cláusula negociada no un contrato de
adhesión, sino que se considere que esa cláusula es desmedida. Este pacto de lex comisoria
puede inscribirse en el registro de la propiedad de manera que va a persiguiendo el bien, en el
caso de que fuese un bien inmueble.

b) Resolución por perdida:

El vendedor está en el momento de entrega del bien, en el momento convenido, va a proceder a

la entrega del bien y se encuentra con tres opciones:

1- No se presenta el comprador.

2- El comprador se presenta y no paga.

3- Se presenta, no paga, pero pide un aplazamiento fuera de los márgenes contractuales.

Llega el cumplimiento de la obligación, estamos en fecha, no hemos incurrido en mora, está todo
en orden. El vendedor acude, quiere proceder a la entrega efectiva, el comprador no está, pero
no paga o está no paga, pero pide un aplazamiento fuera de los márgenes contractuales.

En este caso se presentan dos opciones para el vendedor. La primera es, la acción de
cumplimiento de la obligación, evidentemente él está cumpliendo la obligación, pero la parte
compradora no está actuando en consecuencia, es decir, forzar el cumplimiento de la obligación
y la segunda opción es resolver el contrato por incumplimiento.

Al fin y al cabo, el comprador no está actuando conforme a lo que establece el contrato, no

estamos dentro del principio de identidad e integridad del pago.

19
a) Resolución en inmueble: Lo mismo que en la letra b).

b) Privilegio vendedor cosa mueble: nuestro vendedor hace la entrega efectiva, pero por lo que
sea no hay inmediatez en el pago. Me lo entregas y me pagas X más tarde. En este espacio de
tiempo, el vendedor va quedando insolvente de forma paulatina o no tiene activo suficiente para
satisfacer sus deudas. Yo no soy el único acreedor si no que hay muchos más, yo vendedor estoy
con otros tantos. Tengo preferencia de cobro sobre el valor de la cosa mueble, sobre ese bien en
concreto yo tengo preferencia de cobro como vendedor de esa cosa mueble, solo en el caso de
cosa mueble. Evidentemente hay unos créditos privilegiados que pueden atravesar
absolutamente todo. Otro fenómeno que puede acontecer con la compraventa, cuando se produce
una compraventa de bienes inmuebles la escrituración y la inscripción registral no es automática.
Si que es cierto que la notificación va por vía telemática, pero puede pasar un lapso importante
entre una actuación y otra. Eso supone que, aunque de facto y realmente de iure yo soy el
propietario de una vivienda y como todavía no consta registralmente puede ocurrir que el vendedor
vuelva a venderlo porque me un registro no actualizado sigue constando como propietario.

9. VENTA DEL MISMO OBJETO A DIFERENTES COMPRADORES

Ante esa tesitura nos encontramos ante el fenómeno de la doble venta. Qué pasa si el mismo
objeto se vende a dos personas porque el vendedor en ese momento es una persona muy lista y
aprovecha esa tesitura por ejemplo en el caso de bienes inmuebles. Evidentemente en el caso de
bienes inmuebles en primer lugar estaremos ante lo que dice la inscripción, es decir, la inscripción
registral. Si la cosa ha ido actualizada y ha habido un margen de dos 3 días máximo entonces
iremos a la inscripción. Que no tenemos inscripción: 1- Porque no está actualizado. 2- Porque en
este país hay hectáreas y hectáreas forestales sin inscribir aún.

¿Quién ostentaba la posesión? Esto nos sirve porque en el momento que hacemos la
escrituración como se transmite la propiedad de forma espiritual, cuando estamos haciendo la
compraventa de un bien inmueble es necesario transmitir la propiedad y el dominio. El dominio se
transmitía con la entrega de llaves, ahí entra la posesión. ¿Qué ocurre si por lo que sea se nos
tuercen todas las opciones? El contrato que sea más antiguo, El contrato de compraventa más
antiguo pero que no haya pasado por registro.

Y en el caso de los bienes muebles es el primero en tomar la posesión de buena fe.

Los bienes tienen un valor un poco más bajo del que pueden tener los bienes inmuebles.

10. LOS RIESGOS DE LA COMPRAVENTA CIVIL

Dos ancianos se han comprado una vivienda, la han tumbado y se están haciendo una obra
integral. Esa obra integral se ha alargado año y pico y ellos habían adquirido aparte de los
promotores de la obra habían comprado unos sofás. Creían que la obra acaba en enero, pero los
ancianos dijeron cuando compraron los sofás que estuviesen para abril. Lo que ocurrió fue que al
final la obra acabó en mayo, de manera que los sofás estaban disponibles un mes antes que la
obra. Esos sofás no se pueden llevar a la vivienda porque se iban a estropear, estaba todavía la
obra en marcha. ¿Entonces llega la fecha Y la tienda de sofás se pone en contacto con Los
ancianos y les dicen tengo los sofás cuando te los llevo? Y los ancianos le cuentan lo que les pasa
que, no acabado la obra, pero ellos lo pagan Y le dicen al de la tienda a ver si se los pueden
guardar. Y el de la tienda dice que se los puede quedar, se proceda al abono de los sofás El de
cuatro días hay un incendio en el almacén y se queman.

20
¿Quién se hace cargo de los sofás quemados?

Llegada la fecha se había puesto a disposición del comprador, los bienes con la identidad
integridad acordada en el contrato y el comprador rechaza la entrega sin razón aparente.

¿Cuáles son las razones aparentes para que el comprador pueda rechazar una entrega?
Identidad, Integridad, o que sea antes de tiempo. Si es antes de tiempo tampoco estamos
obligados a aceptarlo. La asunción de responsabilidad de daños deriva de ello. ¿Si a mí me lo
intentas entregar en vez de en marzo en enero y se quema en febrero tú estabas antes de plazo?
Tú respondes vendedor porque, aunque los hayas puesto a mi disposición, si yo no te los admito
te los quedas tú. Tú no me puedes obligar a yo recibir un bien antes de tiempo porque de una
manera u otra estás vulnerando el contrato.

Lo que pasó finalmente fue que los de la tienda no notificaron todo correctamente al seguro, es
decir que los sofás tenían que entregarse al de una semana. Es decir que no estaban disponibles
que eran todavía sofás de muestrarios de ellos de manera que el coste lo asumió el seguro.

Lo acertado habría sido constituir un contrato de depósito, es decir, si yo te doy una mínima
compensación económica por la molestia que te supone quedarte con mis muebles estoy
constituyendo contigo un contrato de depósito y entonces el depositario tiene la obligación legal
de mantener el bien correctamente y asumir las consecuencias del incendio.

¿Qué ocurre si el bien se destruye o sufre daños, quien se come esos daños? Depende. ¿El
bien está a disposición del comprador? El comprador.

-El bien no está a disposición del comprador? El vendedor.

Si nosotros ponemos a disposición y el comprador no actúa en consecuencia, cuando tiene que

actuar en consecuencia. El asume las consecuencias de un posible daño, pero si nosotros lo
ponemos a disposición del comprador antes de tiempo o mal, el comprador nos lo puede rechazar,
estos serían los escenarios en los que puede rechazar, no estamos liberados si vamos tarde lo
mismo y si vamos en plazo nosotros también asumimos el riesgo de la destrucción del bien o los
posibles deterioros que sufre.

11. RETRACTO CONVENCIONAL

El plazo de la condición en realidad no tiene que tener un plazo. Lo que sí que ocurre es que la
interpretación que realiza el TS durante años es que la condición no tenga un plazo, tú tienes a
alguien con una expectativa de derecho Y alguien que está con una expectativa de deuda.

¿Qué hago con esta casa? ¿La vendo o no la vendo, me la quedo? Tú no puedes tener a
alguien pendiente toda la vida de que a ti se te cruce hacer algo. ¿Entonces hasta cuándo
espero? Hasta que sea lógica la concurrencia o la existencia de la condición.

El TS comenzó a con esta doctrina a decir esto por un caso que hubo de un sacerdote que era un
acreedor condicional de un inmueble, la condición era suspensiva, el contrato comenzaba producir
efectos cuando se produjese la condición Y lo que venía decir era que tenía que formar una familia
para poder conseguir la vivienda. Se acababa de ordenar sacerdote, católico.

El deudor condicional comenzó a utilizar el bien como propio, yo ya puedo disponer del bien y el
buen sacerdote interpuso las acciones pertinentes intentando hacer valer su expectativa de
derecho y protegiendo su expectativa de derecho algo legítimo del deudor. Porque lo que alegraba

21
siempre puede ocurrir, pero lo que dijo el Tribunal Supremo fue que lo normal es que ya no pase
te acaban de ordenar sacerdote.

Por lo tanto, lo que dijo el Tribunal Supremo, que no hay plazo en la condición hasta que sea
natural hasta que sea sensato que se vaya a poder cumplir.

Por lo tanto, las condiciones pueden no llegar a tener plazo.

¿Qué es el retracto convencional? Tenemos un contrato de compraventa en el que el vendedor

se reserva en una cláusula del contrato la posibilidad de que vuelva a él el bien vendido. Ejemplo:
Si yo quiero en el plazo de 10 años puedo conseguir que vuelva a mi esta vivienda que vendí, es
decir está incluida en el mismo contrato, se puede también hacer a posteriori, pero no es que
hagamos un nuevo contrato de compraventa en el que tú se hace el vendedor y el comprador, no.
Yo sigo siendo el vendedor, yo sigo teniendo el mismo rol que antes, pero te exijo que me
devuelvas el bien aplicando esa cláusula vigente en el contrato.

Como plazo máximo para establecer esto serían 10 años. Si las partes no han establecido un
plazo serían 4 años.

Es decir, no hay un plazo mínimo si disponemos algo será lo que queramos de 0-10, 10 será el
plazo máximo que podamos tener activo un pacto retroactivo en un contrato.

Y si no hemos dicho plazo, este pacto tendrá un plazo de caducidad de 4 años y el cómputo del
dies a quo comenzará a contar desde el día de la firma del contrato. El plazo de caducidad
comienza el día de la firma del contrato de transmisión de compraventa.

Lo que pagábamos era el precio del bien a fecha de venta, actual, al día que se activa la cláusula.
Si hacemos eso lo que puede ocurrir es que cambie el valor del bien y que se haga una nueva
compraventa. Entonces dejamos el precio de ventas, el precio del contrato en el que yo incluía
esta cláusula, evidentemente te voy a pagar las posibles mejoras que hayas hecho en el bien y
que puedan revalorizar ese bien. Nunca mejoras de recreo.

Nuestro comprador puede sufrir un importante incremento económico si han pasado 10 años,
aunque se le compensen las mejoras, no se le indemnizaría. Me tendría que salir muy bien
económicamente.

¿Yo no voy a pagar lo mismo por un inmueble libre que por un inmueble que tiene cosas
de valor, por qué no se le compensan entonces al comprador los posibles daños o efectos
económicos que pueda tener a consecuencia la revalorización del bien? Porque es un riesgo
asumido por el mismo y posiblemente en esa asunción de riesgo haya habido una compensación
de naturaleza económica, muy posiblemente ese bien en el mercado costase mucho más que lo
que adquirió. Y si por lo que sea no se activa la cláusula estupenda, si se activa mala suerte.

Este pacto es interesante aplicarlo cuando es un suelo rústico y tiene posibilidad de pasar a ser
urbano si por ejemplo está la ciudad en fase de expansión, en este tipo de casos se pone este
pacto y si no una condición lo que haría que el bien cobrase mucho más valor. Entonces de esa
manera si, si yo someto a condición resolutoria por ejemplo en el momento en el que se realice
una revalorización de este bien yo podré recuperar este bien o el contrato dejará de producir
efecto. Y en este caso tengo un margen de 10 años para poder activar este pacto. Tiene sentido
que yo ese suelo rústico que he vendido como suelo rústico y he cobrado como suelo rústico se
valore cuando yo haga la re adquisición, es decir cuando yo tenga que compensar la pérdida de

22
ese bien al comprador lo pague a fecha actual? Lo estoy comprando justamente frustrado la
condición de la cláusula.

Si no hay este pacto se suele poner una condición, la condición de que, si hay una recalificación
del bien, volveré a recuperarlo compensando al comprador. Pero recuperarlo con el valor que
tenía antes no con el valor actual porque si no no sería recuperarlo sino comprarlo. NO SE
ACTUALIZA EL VALOR.

¿Puede nuestro comprador a su vez ser vendedor y vender ese bien que está sometido a
este pacto de retro? Es decir, este vendedor es el que pone un pacto de retro, se lo trasmite a
este comprador. El comprador está bajo el plazo todavía. Estamos en el año 2 y nos han dado 5
años todavía. En el año dos nos surge una posibilidad de venta y vendo a un tercero. ¿Puedo
seguir activando el pacto de retro? Si. Este tercero se verá afectado si yo activo la cláusula.
¿Qué ocurre si el tercero no ha sido notificado de este contrato? ¿Si el tercero está bajo
aviso de ese pacto puede reclamar daños? Está asumiendo el riesgo.

En este caso hay una concurrencia de responsabilidades yo tengo una obligación legal de registrar
el registro, pero por otra parte tienes la obligación de actuar de buena fe y estás haciendo lo que
te da la gana y estás actuando dolosamente.

Si A lo vende a B y B lo vende a C, este pacto seguirá valiendo, aunque se haya vendido a un

tercero.

Si el tercero no ha sido avisado de que ese inmueble lleva implícito este pacto, habría que pedir
daños y perjuicios, pero si está bajo aviso, no puede reclamar daños.

Y yo como persona B, si quiero establecer una hipoteca en esa casa, A tiene que aceptar sin
embargo para vendérsela a C no tiene que aceptar.

Los acreedores de A pueden activar este pacto también si resulta que A tiene deudas.

¿Una vez que la tengo en mi poder con todos los derechos que de ello deriva, puedo solicitar un
préstamo hipotecario y utilizar ese inmueble como garantía? Si.

Para vender a C, A ni se tiene que enterar.

Si yo activo el pacto retro la garantía iría con la casa, con el bien.

El límite del plazo se suele establecer que sea límite dentro del límite del pacto. Es decir, si son
cinco años de posibilidad de pacto de retro pues 5 años más.

Y sobre la cuantía no hay nada determinado. Evidentemente, quien tiene la obligación de liberar
de ese bien quien es el deudor, el deudor es B. Lo que pasa que ahora el bien de A es el que está
grabado y que puede llegar a ser el juzgado.

No es un derecho personalísimo, no solamente puede ejercer este derecho A si no los

causahabientes y también acreedores de A.

Por lo tanto, es un derecho enajenable e hipotecable.

12. COMPRAVENTAS A PRUEBA Y AD GUSTAN

23
La condición suspensiva: El contrato no produce efectos hasta que se produzca una condición.

Cuando el deudor satisface la obligación del acreedor. El acreedor solamente tiene dos márgenes
de maniobra, aceptar o rechazar.

¿Puede rechazar voluntariamente porque si y hoy le aparece y lo rechazó? No, porque de la

misma manera que el acreedor quiere que me paguen el deudor quiere liberarse. El acreedor sólo
puede rechazar el pago en este caso el comprador sólo puede rechazar la entrega del bien, si el
bien no es acorde a lo acordado.

En el resto de casos el acreedor tiene que decir sí o sí. Pero están las Compraventas a prueba
y ad gustan, que en realidad lo que son, son una condición suspensiva, no tiene tanto que ver
con estar bien cumplida la obligación con estoy conforme. De manera que yo puedo rechazar el
pago, yo puedo rechazar el pago, el bien inclusive en aquellos casos en los que se ha cumplido
conforme a identidad, integridad por el simple hecho de que no me gusta.

Ejemplo: La marca de estilismo Rociero es un servicio que provee ropa a los usuarios, tú dices
tus cánones, tus gustos y mensualmente te envían ropa atendiendo a tus indicaciones. No tienes
obligación de quedarte la ropa si te gusta te la quedas y subo la devuelves. Lo que pasa es que
si yo lo devuelvo tendrán que devolverte el dinero. Si te quedas con alguna prenda te cobran el
valor proporcional descontando lo que has devuelto. Ellos aquí han cumplido su obligación porque
me han entregado unas prendas conforme a mi talla, mis gustos … sin embargo no las he
admitido.

Atendiendo al principio de integridad e identidad del pago esto no tiene ningún sentido. Pero
atendiendo a la compra ad gustan y ad prueba sí, porque lo devuelvo, por lo tanto, es una
condición suspensiva.

13. COMPRAVENTA DE BIENES MUEBLES A PLAZOS

Tiene una regulación específica. Van aparecer cosas que ya se aplican en los bienes inmuebles,
pero tiene la especificad en este caso.

Regulado en la Ley 28/1998 tiene como característica principal la imperatividad de la gran mayoría
de sus disposiciones. Es decir, cuando entramos en la aplicación de este escenario la gran
mayoría de las disposiciones tienen bastante atada a la autonomía de la voluntad así que el
margen de negociación de las partes está bastante limitado.

¿Qué necesitamos para alcanzar dentro de esta idea? Que se trate de una cosa mueble, que
se trate de un bien incorporal, que sea un bien no consumible y que sea buen identificable, es
decir específico o especificable. Y a plazos, en el sentido de que mínimamente tiene que haber
un lapso de tres meses para El abono de la cuantía del bien. Es decir, si se abona en plazos de
menos de tres meses no entraríamos dentro esta idea, necesitamos un plazo y al menos tres
meses.

¿Esto significa que si pasados los tres meses tenemos que seguir pagando en plazo? No,
podemos pagar de golpe, pero seguimos entrando dentro de esa regulación. Porque nos interesa
entrar dentro esta regulación porque dentro del punto de vista del consumo es bastante garante.

No entran los siguientes bienes:

● Bienes destinados a reventa. (tenemos que ser el consumidor final)

24
 ● Ventas sin finalidad de lucro.
● Ventas garantizadas con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento.
● Contratos con cuantía inferior a la reglamentada.
● Contratos de arrendamiento financiero o leasing.

El contrato debe ser:

Todos los contratos son válidos independiente de la forma que tengan, pero si la norma exige
forma, la forma es necesaria para la producción de efectos.

● Necesitamos una forma escrita.

● Puede contener estipulaciones voluntarias (contenido impuesto por ley). Que la gran
mayoría de estos contratos tengan naturaleza eminentemente imperativa, es decir que
nuestro margen de maniobra sea pequeño no significa que no haya márgenes de
contratación y autonomía privada. Es decir, podemos incluir pactos privados, pero siempre
dentro de los márgenes que nos permite el legislador. ¿Qué ocurre con todos aquellos
márgenes que nos tomamos de más? Si se consideran nulos de pleno derecho, todas
las omisiones que se realicen no tendrán efectividad e incluso podrán dar pie a una
sanción económica si provocan un detrimento en los intereses de los consumidores. Si
llegamos a ese punto en el que ponemos en una tesitura incómoda al consumidor,
incómoda en sentido de vulneración de sus derechos podemos llegar a encontrarnos con
una sanción.
● Omisión o inexactitud de estipulaciones = sanción económica.
● Modelos de DRGN: Inscripción Registro de Venta a plazos
Existen contratos publicados en la DGRN (dirección general de seguridad jurídica y fe pública),
los modelos y registros de este contrato se encuentran en la DGRN.

Si hay desistimiento:

● Plazo de 7 días hábiles desde la entrega del bien.

● Se trata de un derecho que es Irrenunciable (salvo, la excepción de compraventa de
vehículos de motor).
● Facultad de pagar anticipadamente, sin exigencia de intereses devengados.
Yo tenga la facultad de pagar anticipadamente sin ningún tipo de consecuencia económica, una
vez que yo he respetado esos 3 meses de pago a plazo a partir de ahí puedo hacer el abono de
la totalidad.

Si hay incumplimiento:

● Acción de cumplimiento y resolución.

● Impago de dos plazos o último.
● Demora = falta de pago, no retraso.

La reserva del dominio:

● No se adquiere la propiedad hasta el abono total de la misma.
● Nulidad de actos de enajenación y gravamen realizados por el comprador.
● Inclusión en el contrato.

Prohibición de disponer:

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 ● Garantía legal: tiene que haber constancia de contrato.
● Imposibilidad de ejecutar actos dispositivos y de gravamen por parte del comprador

Registro:

● Oponibilidad frente a terceros: inscripción.

● Presunción legal de hechos inscritos, así como validez.
● Integrado en el Registro de bienes muebles.

14. PERMUTA

La permuta se parece muchísimo a la compraventa, en el sentido en que consiste en cosa por

cosa en vez de cosa por dinero. Todas las similitudes hacen que la regulación de la permuta sea
bastante exigua. La definición de la permuta viene regulada en el artículo 1538 del código civil y
toda la regulación en materia de permuta aparece en los artículos 1538 al 1540 del código civil.
Todo aquello que no esté expresamente regulado en materia de permuta, se aplica por analogía
la compraventa. El propio artículo 1538 del código civil establece que “La permuta es un contrato
por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.”

Si que es cierto que es un negocio jurídico que históricamente podía tener más entidad o más
relieve o mayor impacto pero que en la actualidad se limita mucho su uso y prácticamente el
escenario más habitual de la permuta suele ser cuando se procede a la construcción de un bien
inmueble sobre un solar vacío y al propietario del solar en lugar de ofrecerle una compraventa lo
que se le ofrece es una permuta; permuta en ocasión con sobreprecio. Es decir, algunos de los
inmuebles que se van a edificar, si es propiedad horizontal, se le van a otorgar en propiedad, a
cambio del suelo.

Por tanto, se trata de una regulación bastante exigua porque aplicamos casi analógicamente todo.

Simplemente hay que hacer mención a tres aspectos sobre la permuta; son los únicos aspectos
que vamos a tratar porque en todo lo demás se aplica de forma subsidiaria la regulación en materia
de compraventa. Los tres fenómenos en los que nos vamos a centrar son: a) la permuta de cosa
ajena; b) la evicción en la permuta; y c) la permuta con sobreprecio.

- La compraventa de cosa ajena se permite, esto es, no estamos hablando de algo ilícito o
de algo en contra de la buena fe, sino que sí está permitido. Simplemente se pueden
vender cosas de propiedad ajena, siempre y cuando se pueda garantizar los derechos del
comprador y siempre y cuando se actúe de buena fe. En la compraventa la permuta de
cosa ajena tenía cabida sin que estuviésemos necesariamente ante una ilicitud.
- De la misma manera que existe la evicción en la compraventa, también existe en la
permuta, pero tiene una regulación específica.

A. La permuta de cosa ajena

¿Podemos entregar algo de lo que no somos propietarios?

A diferencia de la regulación que teníamos en materia de compraventa, aquí no tiene cabida,

porque al fin y al cabo estamos haciendo cosa por cosa y estamos transmitiendo la propiedad.

26
Por tanto, estamos recibiendo una cosa a cambio de otra cosa. Entonces en este caso no tiene
ningún tipo de cabida.

¿Qué ocurre en estos supuestos?

Se abren aquí dos opciones: a) si se ha entregado; o b) si no se ha entregado.

Si nos encontramos en que hemos pactado una permuta de cosa ajena y todavía no se ha
producido la entrega, se acabó el problema en el momento en que se descubre esta eventualidad;
no hay incumplimiento, sino que simplemente la permuta no puede tener cabida. El contrato no
tiene ningún fundamento ni tiene objeto. Entonces al no tener objeto el contrato es absolutamente
nulo y se acabó el problema.

El problema está cuando el objeto sí que se ha entregado ya. Entonces, ante esa tesitura se nos
abren dos caminos: es decir, yo he recibido un objeto que no es propiedad del permutante, que
es de un tercero; ante esta tesitura, a mí el ordenamiento jurídico me faculta a no entregar mi
parte; es decir, yo recibo un bien que no es propiedad del otro y yo no estoy obligado a entregar
el bien; yo ya lo he recibido pero no estoy obligado a entregar el bien; y si lo he entregado tengo
la opción de resolver el contrato porque ha habido un incumplimiento, porque a mí me estás
transmitiendo un bien del que no tiene ni la propiedad del dominio y estás recibiendo un bien que
sí que tengo propiedad del dominio y evidentemente en algún momento va a haber alguna
compulsión; yo en algún momento voy a perder ese bien. ¿Qué necesito para poder agarrarme
a cualquiera de estas dos opciones? Siempre buena fe. Es decir, ser un absoluto desconocedor
de las circunstancias y por supuesto, yo ser propietario del bien y no beneficiarme de esta
circunstancia. Si yo estoy jugando en la misma liga, no me puedo encontrar en ninguna de estas
dos tesituras. El ordenamiento jurídico no me va a facultar a ninguna de estas dos opciones.

Entonces volviendo a esta hipótesis: Tenemos a A y a B. A no es propietario del bien que está
intentando permutar y B sí que lo es. La tesitura es que B sí que puede transmitir en permuta,
pero A no puede transmitir en permuta. Los dos escenarios que se nos van a abrir aquí es si
efectivamente la permuta se ha producido o no. Si no se ha producido, se acaba; el contrato es
nulo porque no hay objeto; porque al no poder transmitir, no hay objeto. En la compraventa
veíamos que esto era factible, pero en la permuta no por la distinta naturaleza del contrato.
Entonces aquí no tiene cabida y el contrato sería nulo por inexistencia de objeto. El problema
reside en que si se haya producido la entrega; es decir, A ha entregado el bien a B, a pesar de
todo, le ha entregado el bien a B y B se percata de que A no es el legítimo propietario del bien y
se le reclama, una vez que B recibe el bien tiene que entregar el suyo. ¿Qué puede ocurrir aquí?
Podemos quebrantar esta circunstancia en virtud de la cual B está obligado a entregar su bien y
se abren dos escenas para él: si no lo ha entregado se puede permitir no entregarlo y
evidentemente devolver el bien recibido y se acabó, o si ya lo ha entregado, lo que puede hacer
B es instar la resolución del contrato por incumplimiento porque al fin y al cabo A no está
cumpliendo ya que no está permitiendo una transmisión pacífica ni un goce efectivo ni derechos
como propietario, asique no encontramos ante una resolución. Ir por una vía o ir por otra depende
de la situación fáctica. Se ha producido la entrega, resolución. No se ha producido la entrega, no
entrega y devolución. Todo ello, aliñado con un principio de buena fe. Es decir, si B quiere
beneficiarse de estas dos posibilidades de contraataque, para ese fin necesita evidentemente
haber actuado de buena fe, esto es, no ser consciente de que estaba recibiendo un bien en
permuta que no se podía permutar y ser propietario del bien que pretende permutar, es decir,
tener plena capacidad para hacerlo.

B. Evicción en la permuta

27
La evicción existía en la compraventa y también existe en la permuta. La única diferencia es que
hay un límite de nuestra evicción. Veíamos que la evicción arrastra contra todos los que vienen
detrás, es decir, si una persona que ha comprado un bien se ve afectado por una evicción, esa
evicción también afecta a un tercero si le ha sido transmitido el bien. Es decir, es algo que afecta
a todo, contagia a toda la relación obligatoria. Esto es, todas las subsiguientes relaciones son
afectadas por la circunstancia de la evicción. Esto no ocurre en la permuta porque cuando aparece
un tercero se rompe este principio, esto es, cuando aparece un tercero desaparece la obligación
del tercero.

En este caso, si uno de los bienes transmitidos se encontrase afectado por un principio de
evicción, el que ha recibido el bien podría solicitar la devolución del bien que ha dado en permuta
porque de alguna manera su propiedad va a verse afectada por un derecho anterior. ¿Cómo
podemos activar la evicción en todo esto? De la siguiente manera: si todavía el bien se
encuentra en poder del otro permutante se puede solicitar la devolución; esto tiene que pasar
cuando ya se ha producido la entrega. Si cada uno tiene el bien del otro y no hay ningún tercero
de por medio, se solicita la resolución que se traduce en una devolución. El problema reside
cuando aparecen terceros. Esto es, uno de los permutantes ha entregado el bien a un tercero y
por tanto ya no está el bien entre las partes permutantes, sino que está en poder de un tercero.
En este caso, ya no se puede exigir la devolución porque el bien está fuera de los márgenes de
maniobra de la permuta; ya no es un bien que se pueda valorar económicamente; ya hay un
negocio jurídico distinto en medio. Da absolutamente igual como ha llegado a las manos del
tercero, lo único que importa es que haya llegado a sus manos, siempre de acuerdo con el
principio de buena fe. Es decir, si el tercero no es un tercero de buena fe, evidentemente no lo
admitimos. ¿Qué pasa en este caso? Puede reclamar el bien y los consiguientes daños si es
que sigue el bien. Y si no está el bien, lo único que podrá reclamar son los daños y perjuicios y
dentro de esos daños reclamará el equivalente económico del bien permutado.

Ejemplo: Tenemos al permutante A y al permutante B. Y aparece C que es el tercero de buena

fe. Los trasvases se han producido, es decir, A ha entregado el bien a B y B ha entregado el bien
a A. De pronto, llega un propietario legítimo del bien de A que es D y que por un derecho previo y
sentencia le reclama a B el bien que en un primer momento había tenido A en su poder. El
problema es que C, que es el tercero de buena fe, ha recibido ya el bien que le ha transmitido A
(que era el bien que B le había transmitido a A). En caso de que tenga C (tercero de buena fe) ya
el bien, no se le puede reclamar el bien y lo único que se puede reclamar son daños y perjuicios
y dentro del concepto de daños se reclamará también el valor del bien. C no siempre se va a librar.
C se libra si es un tercero de buena fe.

La buena fe es un concepto jurídico indeterminado que se rige por presunciones y entre las
presunciones se encuentran, entre otras cosas, que los contratos de transmisión gratuitos son
sospechosos (por ejemplo, una donación) y un tercero que pueda encontrarse dentro del ámbito
de relaciones de A también puede ser sospechoso. De manera que si C es el cónyuge de A y
casualmente están casados en separación de bienes pues es sospechoso; si casualmente A se
lo ha donado a su amigo también es sospechoso. Esa presunción de buena fe se puede romper
en los casos de contratos gratuitos y en contratos en los que hay una manifiesta relación entre
permutante y el tercero.

C. La permuta con sobreprecio

Siempre hay que estar a lo pactado; siempre cabe pacto en contrario a este respecto y siempre
hay que estar a lo pactado, pero en principio, si no hemos pactado absolutamente nada, y el

28
inmueble vale más que el precio (ejemplo: valoración del piso: 100 y el dinero: 50), estamos ante
una permuta.

Cuando valen lo mismo es posible que estemos ante una compraventa.

Cuando vale más la compensación económica que el bien permutado estamos ante una
compraventa también.

Sin embargo, siempre cabe pacto en contrario. Le podemos dar la calificación de permuta y que
realmente no tenga esa calificación y que sea una compraventa realmente de facto atendiendo a
este esquema. Pero siempre queda al arbitrio de las partes. Si las partes no disponen
absolutamente nada se considerará permuta y con la regulación específica que tiene.

En todo aquello que no hemos hablado sobre otros temas que pueden afectar a la permuta que
también se ven en la compraventa, es porque se aplica el régimen general de la compraventa por
analogía y solamente tenemos que tener en cuenta las especificidades que hemos mencionado
en materia de permuta.

Por lo tanto, junto con la permuta puede haber un precio. Si vale más el bien que el dinero, es
permuta. Si valen lo mismo o si vale más el dinero que el bien, en principio es compraventa, salvo
pacto en contrario.

15. DONACIÓN

La donación es otra de las formas de transmisión de la propiedad. La donación es un contrato

unilateral. Nadie está obligado a enriquecerse si no quiere y por tanto no estamos obligados a
aceptar una donación. Si no se acepta, la donación no produce efectos. En la donación hay dos
partes, pero es unilateral porque es un contrato en el que no hay onerosidad, esto es, es un
contrato de naturaleza gratuita. Lo que hace que a pesar de que haya un donante y un donatario
sea un contrato unilateral es el grado de sacrificio que realizan las partes; esa es la clave para
considerar un contrato unilateral o bilateral. No que haya dos partes va a significar que sea
bilateral. Por tanto, para saber si es unilateral o bilateral hay que analizar si las partes hacen un
sacrificio equivalente en lo relativo a las obligaciones derivadas del contrato. Cuando se produce
la falta de onerosidad es el motivo por el que un contrato que tiene dos partes es un contrato
unilateral. Eso no significa que no haya donaciones en las que al donante se le exija algo además
de aceptar. Hay ocasiones en las que en las donaciones modales se le exige un plus al donante,
pero mientras que la balanza no esté equiparada sigue siendo una donación.

Ejemplo: a cambio de una casa, le cuidas a esa persona hasta que se muera. En este caso, el
esfuerzo que van a realizar las dos partes está equiparado y por tanto no es una donación.

Una donación es un contrato de naturaleza gratuita, es un contrato unilateral, se encuentra

regulado en el artículo 618 del Código Civil y tiene dos partes, por un lado, dar, y, por otro lado,
aceptar. El contrato es perfecto en el momento en que se pretende la donación, pero si no hay
aceptación no produce efectos, esto es, no se llega a transmitir la propiedad. No estamos
obligados a aceptar una donación ya que nadie está obligado a enriquecerse si no quiere. Cuando
estamos admitiendo una donación, estamos admitiendo un bien con todas las cargas que ello
pueda llegar a suponer.

Art. 618 CC establece que :”La donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone
gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.”

29
Por lo tanto, se trata de un acto gratuito en el que una de las partes tiene que hacer la práctica
totalidad del sacrificio y la otra parte lo único que tiene que hacer es aceptar. Es una liberalidad,
por tanto, que se realiza voluntariamente y porque sí, y que tiene dos partes, por un lado, dar, y
por otro lado aceptar. Por ello hay dos partes en el contrato, el donante y el donatario. En el
momento en el que el donante constituye la donación, en la fórmula que sea (hay algunas
ocasiones en las que se requiere forma específica y otras en las que no), el contrato ya es válido
en sí mismo, pero no despliega efectos hasta que se produce la aceptación.

Como tenemos dos partes, vamos a hablar del donante y del donatario. El donante tiene que tener
como mínimo la regla general de contratación, es decir, que tenga capacidad para contratar. Esto
aparece regulado en el artículo 624 del código civil que establece que “Podrán hacer donación
todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes.” No se le exige nada más; se exige
evidentemente que tenga mayoría de edad (un emancipado no) y que esté dentro de los márgenes
de la capacidad, es decir, que no se encuentre incapacitado judicialmente.

El donatario puede llegar a generarnos más dudas; un menor de edad no va a hacer donaciones
porque el ordenamiento jurídico no se lo permite y tampoco lo se lo permite a un incapaz, pero no
es extraño que nos encontremos con donatarios que realmente o no han nacido porque son
nasciturus (concebido, pero no nacido) o son incapaces o son menores. La regla general que se
aplica también al donatario es exactamente la misma que al donante, es decir, capacidad general
para contratar. Si no tiene esa capacidad, los representantes legales son quienes la aceptan. Una
cosa a tener en cuenta es que en el caso de que esos representantes legales sean por un
declarado ausente (en este caso el representante legal es un defensor judicial) o un menor o
incapaz, etc., hay ocasiones en las que esa donación tiene que ser autorizada judicialmente. En
el caso del nasciturus (concebido, pero no nacido), si puede recibir una donación; es necesaria la
aceptación por parte de sus representantes legales y el nacimiento del nasciturus, conforme a los
artículos 29 y 30 del Código Civil. Art 29 CC establece que “ El nacimiento determina la
personalidad; pero el concebido se tiene por nacido para todos los efectos que le sean favorables,
siempre que nazca con las condiciones que expresa el artículo siguiente.” y el art. 30 CC “La
personalidad se adquiere en el momento del nacimiento con vida, una vez producido el entero
desprendimiento del seno materno.”

Si el nasciturus no llega a nacer porque se paraliza la gestación, esa donación nunca se ha hecho;
esto es, no ha recibido esa donación y por tanto esa persona nunca ha tenido derechos. Por tanto,
el bien que se quería donar vuelve al donante. En materia civil esta es la regulación que tenemos
en materia del nasciturus. Por tanto, el nasciturus para poder llegar a recibir la donación necesita
que sus representantes legales, en caso de que hubiese nacido, acepten la donación y nacer.
Otra especificidad a tener en cuenta en materia de donaciones al nasciturus es que la donación
siempre tiene que ser positiva; nunca va a poder recibir una donación con deudas ni gravámenes.
Cualquier donación que atente contra los intereses del nasciturus, que ya cuando sea efectiva
dicha donación el nasciturus será un nacido (un menor), será considerada nula la donación, esto
es, será considerada no hecha.

- Objeto y límites de la donación

Art 634 CC :La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de
ellos, con tal que éste se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un
estado correspondiente a sus circunstancias.”

Según el artículo 634 del Código Civil podemos donar todos nuestros bienes. Los bienes futuros
no se pueden donar. La compraventa sobre bienes futuros si está regulada pero la donación sobre

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bienes futuros no tiene cabida en nuestro ordenamiento jurídico. No obstante, podemos donar
todos nuestros bienes, pero el legislador nos dice que no podemos quedarnos sin nada. No tiene
“gracia” que nos desprendamos de todos nuestros bienes a favor de un tercero y nos quedemos
sin nada, y que tengamos que tirar de erario público para poder sobrevivir. Por lo tanto, siempre
nos tenemos que quedar con el mínimo imprescindible para vivir. Ese mínimo imprescindible se
calcula, según el Tribunal Supremo, de forma subjetiva; es decir, atendiendo a las circunstancias
vitales del donante, a su nivel habitual de vida.

Entonces, no podemos donar la totalidad de nuestro patrimonio porque tenemos que tener el
mínimo para sobrevivir. Y ese mínimo para sobrevivir se calcula con relación a nuestra capacidad
económica al momento de la donación. Tenemos que permitirnos un status económico similar al
que teníamos antes de hacer la donación una vez hecha la donación. Eso nos limita bastante
sobre lo que podemos llegar a donar, porque solamente podemos donar un porcentaje
determinado de nuestro patrimonio. Este es el primero de los límites.

Una excepción a esta regla de hasta donde podemos donar es que el donatario o el donante se
asegure de una forma de mantenimiento, y que acuerde con el donatario que realice esta labor.
Es decir, por ejemplo, yo te doy mi casa, te doy todo mi patrimonio a cambio de que me
mantengas. Esto no sería una donación, esto es un contrato de alimentos. Cuando hablábamos
al principio de la donación, decíamos que era un contrato conmutativo, es decir, que las
obligaciones de las partes estaban fijadas. Sin embargo, el contrato de alimentos es un contrato
aleatorio para el alimentante (el que tiene obligación de alimentar). Puede ser que el donante
fallezca al día siguiente, en cuyo caso económicamente me ha salido muy bien, pero puede ser
ese donante sufra un ictus y sobreviva diez años a ese ictus y yo tenga la obligación de
mantenerle, con lo que ello supone casi con una especia de hospitalización casera, con lo que
ello económicamente entraña. Si lo que yo consigo por medio de la donación es que alguien
sufrague todos mis gastos vitales durante el resto de mi existencia, yo sí que puedo donar todo
mi patrimonio porque estoy obligando a la contraparte a que me mantenga, que es el límite que
establece el legislador. Lo que ocurre es que en este caso no estamos ante una donación sino
ante un contrato de alimentos. Y el contrato de alimentos es una cárcel para el alimentante. La
donación es válida hasta el traspase, es decir, si se supera el límite de lo permitido para donar del
patrimonio de alguien, todo lo que se dona de más (el traspaso) será nulo, pero la otra parte de la
donación hasta el límite será válida. La donación seguirá produciendo efectos, pero hasta el límite
de mi capacidad para donar.

El segundo de los límites a la donación de todos mis bienes es que no se puede donar la legítima;
es necesario salvaguardar una parte del patrimonio para nuestros legitimarios porque si no sería
una desheredación, y en derecho civil la desheredación no es libre. Esto se regula en el artículo
636 del Código Civil que die que : “No obstante lo dispuesto en el artículo 634, ninguno podrá dar
ni recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento. La donación será
inoficiosa en todo lo que exceda de esta medida”.

Nunca se puede traspasar el mínimo de las legítimas. El mínimo de las legítimas se calcula con
el patrimonio existente en el momento de realizar la donación; y el mínimo de la legítima se
respeta.

Si se ha hecho una donación sobre todo el patrimonio y no hemos respetado las legítimas, lo que
ocurre es que el exceso será nulo, pero el resto producirá efectos sin ningún problema.

Por lo tanto, no podemos donar todos nuestros bienes y tampoco podemos donar bienes futuros.
Podemos donar hasta donde podemos sobrevivir; esto es, podemos donar muchos bienes, pero

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nos tenemos que poder permitir siempre un mínimo de supervivencia y ese mínimo de
supervivencia se tiene que calcular conforme a nuestro estatus económico en el momento de
realizar una donación. Y tampoco podemos donar vulnerando las legítimas.

Es importante diferenciar el contrato de alimentos de una donación modal.

En cuanto a la forma, señalar que depende del tipo de donación que vayamos a realizar. En el
caso de bienes inmuebles se exige siempre escritura pública. Los bienes inmuebles se tienen que
transmitir siempre en escritura pública, sino el contrato es nulo de pleno efecto; se trata de una
forma ad substantiam y no ad solemnitatem, es decir, sin esa forma el contrato es absolutamente
nulo. Pero cuando se trata de un bien mueble puede ser una forma verbal o escrita. Cuando se
hace la entrega y la donación en el mismo momento puede ser verbal, pero cuando donación y
entrega no van a la vez tiene que recogerse de forma escrita para que haya una aceptación y el
contrato produzca efectos. Por tanto, la forma será verbal cuando hay inmediatez, cuando la
entrega y la voluntad de entregar sean inmediatas. Pero cuando no son inmediatas la entrega y
la voluntad de entregar, tiene que hacerse al menos la aceptación en documento, es decir, de
forma escrita. Si no respetamos esto, el contrato es nulo porque la forma es ad substantiam.

Lo que se pretende con tanto formalismo es proteger decisiones poco meditadas por parte del
donante. Por lo tanto, con esta formalidad se pretende proteger el patrimonio del donante y
decisiones poco meditadas. La vulneración de la forma supone la inexistencia de uno de los
elementos esenciales del contrato y al ser la forma un elemento esencial, su inexistencia o su no
respeto supone la nulidad del contrato.

- Aceptación

La aceptación es requerida ya que ninguna donación es válida si no se realiza una aceptación. La

donación no produce efectos si no hay aceptación. Es necesario que el donatario acepte para que
se desplieguen los efectos.

De la misma manera que el donante tiene que tener capacidad para ello, evidentemente el
consentimiento tiene que ser válido, esto es, no tiene que estar afectado por ningún vicio, tiene
que tener capacidad de obrar, etc.

Otro punto importante de la aceptación es que la aceptación ha de hacerse en vida del donante.
Si el donante ha fallecido ya no puede donar; ya el contrato no ha producido efectos. Esto es, si
la aceptación no se ha producido en vida del donante, esto no produce efectos. Hay algunas
donaciones que tienen como origen mortis causa que se hacen testamentariamente, en las que
se quiebra esta regla. Pero en el resto de escenarios, sí o sí la aceptación tiene que hacerse en
vida del donante.

El consentimiento debe estar correctamente formado, conforme al artículo 1265 del código civil, y
es entonces cuando se despliegan los efectos.

- Efectos de la donación

No existe obligación de evicción en este caso. Si por un derecho ajeno, en sentencia firme y un
tercero, nos vemos desprovisto total o parcialmente del bien recibido en donación, luego no
tendremos ninguna acción contra el donante. La evicción tiene como objetivo recuperar el dinero
perdido. Ejemplo: yo he comprado una cosa, esa cosa me la han quitado, me devuelves el dinero,
y si además hay mala fe, me devuelves daños, etc. En este caso de la donación, si hay mala fe

32
por parte del donante sí que podrá reclamar daños y dentro de esos daños pueden entrar, por
ejemplo, eventuales mejoras que yo he hecho en el bien o gastos de escrituración, etc. Esto solo
ocurre si el donante ha actuado de mala fe. Y actúa de mala fe cuando es consciente o puede ser
consciente (por el hecho de que se haya iniciado el litigio, por el hecho de que ha recibido una
comunicación extrajudicial) de que puede concurrir esta circunstancia y no me lo notifica. Si me lo
dice, estaría actuando de buena fe.

El derecho de acrecer es la posibilidad de que uno de los herederos renuncie o repudie su parte
de la herencia, y el exceso se reparta entre el resto. Salvo pacto en contrario, no se admite
derecho de acrecer en el caso de las donaciones. Por lo tanto, si una donación va dirigida a más
de una persona y la otra parte no la acepta, el otro no ve incrementada su parte de la donación.

Ejemplo: si yo tengo dos donatarios (dos hermanos) y uno de ellos no acepta la donación y el
otro si, el que acepta, aceptará su parte (lo que se haya establecido en la donación) pero no va a
coger la totalidad del bien donado; esa parte que ha rechazado una de las partes va a volver al
donante, ya que para que produzca efectos la donación necesitamos la aceptación y en este caso
una de las partes no ha aceptado su parte.

Evidentemente cabe pacto en contrario, y además de este pacto en contrario se abre otra puerta.
Esta otra puerta es el caso de las donaciones hechas al matrimonio. Si hacemos una donación a
dos cónyuges en constante matrimonio y uno de ellos no acepta la donación, ahí sí que se produce
automáticamente ese derecho de acrecer. Esto es, el otro cónyuge recibirá el 100%. Esto es
porque cuando estamos haciendo una donación al matrimonio no estamos haciendo una donación
individual a cada cónyuge, sino a la unión del matrimonio.

Por tanto, en las donaciones no cabe el derecho de acrecer salvo pacto en contrario y la única
excepción es la donación con causa de matrimonio. El matrimonio es considerado un pro indiviso,
son una unidad. En este caso del matrimonio no se está donando de forma individual a cada
cónyuge. Si hago una donación a dos personas y casualmente están casadas, estaré donando a
A y a B, pero no al matrimonio formado por A y B, y en este caso no habría derecho de acrecer.
Pero si se hace la donación al matrimonio formado por A y B. sí hay derecho de acrecer. Si no se
hace la donación a la unidad marital, no hay derecho de acrecer. Por tanto, se necesita que estén
casados y en constante matrimonio y además sea una donación a la unión marital.

No existe obligación del pago de deudas salvo pacto en contrario. Si existe pacto en contrario
sería una donación modal o una donación con cargas. Si recibimos un bien en donación, en
principio, salvo pacto en contrario, no recibimos también la carga negativa de ese bien. Solo
recibimos la carga negativa cuando hay un pacto en contrario y ese pacto en contrario se traduce
en las donaciones modales.

Una excepción a esta regla general es que la donación haya sido hecha en fraude acreedores. Si
hacemos una donación en fraude de acreedores estamos ante un contrato potencialmente nulo
por causa ilícita o por una posible acción pauliana. Si por lo que sea, estas dos vías no pueden
accederse, en este caso el donatario sí que asume la obligación del pago de deudas, si realmente
ha habido un fraude de acreedores.

Por tanto, se abren tres vías: cuando el alzamiento de bienes o ese fraude de acreedores se
produce por medio de un contrato gratuito tenemos la opción de nulidad por causa ilícita, la opción
de acción pauliana y en el último de los casos que el donatario lo pague por fraude de acreedores.
Después, evidentemente ahí sí que tiene una acción contra el donante por los gastos que ha
tenido que asumir.

33
En principio, el donatario tiene un deber de gratitud para con el donante, entonces no le vas a
demandar por daños sino por gastos, para que te compense al final por el detrimento económico
sufrido, pero nada más allá.

Otro efecto de la donación es la gratitud. En la fórmula de las escrituras de donación sí que consta
que X acepta agradecida la donación. Esto es porque el donatario tiene un deber de gratitud con
el donante. La gratitud no está definida pero la ingratitud sí. El deber de gratitud es agradecer,
entendido el agradecimiento como el no atentar contra los intereses del donante una vez recibido
el bien, respetarle, y la asunción de una serie de obligaciones que si no se respetan se produce
una ingratitud. La ingratitud es causa de revocación de donaciones. “Santa Rita, Rita, lo que se
da no se quita”. Por tanto, lo que se da no se quita, salvo ingratitud o en algunos casos concretos.

Entre otras cosas, el donatario acepta agradecido y de ahí surgen una serie de obligaciones y
derechos para el donante.

-Revocación de las donaciones

La gratitud no está definida pero la ingratitud sí. La ingratitud es causa de revocación en la

donación. La ingratitud es llevar a cabo un delito doloso contra la persona, el honor o sus bienes.
Ejemplo: atropellarle adrede con el coche; si es un accidente de tráfico no sirve como causa de
revocación. Tiene que ser un delito doloso, es decir, intencionado. Este delito ha de realizarse en
condiciones de autor, cómplice, cooperador necesario e inclusive encubridor. En cualquiera de
estos escenarios, esta persona puede ver revocada su donación. La ingratitud es también imputar
falsamente delitos al donante. Ejemplo: hablar manifiestamente de forma pública que nuestro
donante es un maltratador, ladrón, etc.; no nos referimos a que, si somos conscientes o hemos
sido testigos de un delito, y que el autor del mismo es mi donante, me quede callada y no le
denuncie; esto no puede ser ya que todos tenemos la obligación de denunciar delitos. A lo que
nos estamos refiriendo con hablar manifiestamente de forma pública es difamarle, es decir, no
tener constancia de que el tío está llevando a cabo actos delictivos, sino directamente
inventármelos y difamarle. Porque es cierto que, si se da la situación de que esta persona está
llevando a cabo un acto delictivo y yo tengo constancia de ello, tengo la obligación legal de ponerlo
en conocimiento de las autoridades. Y, por último, otra causa de ingratitud es negar alimentos. La
obligación alimenticia se limita a la familia nuclear. A pesar de que en un principio el donante
puede ser una persona ajena a nuestro círculo familiar en el que se recoge el derecho de
alimentos, nuestro donante por el mero hecho de habernos donado algo tiene derecho a que
nosotros como donatarios le alimentemos, en el sentido de que, si pasa un bache económico,
tiene derecho a alimentos, esto es, a que nosotros le asistamos económicamente. Si nosotros
negamos esa asistencia económica, ese derecho de alimentos, estaríamos siendo ingratos y por
ende también se nos puede revocar la donación, a pesar de que el donante sea ajeno a nuestro
círculo familiar, y por tanto en principio no ostente el derecho. En este caso de ingratitud tenemos
1 año para iniciar esa acción de revocación. El cómputo comienza cuando se produce el delito,
cuando se produce la imputación a la denuncia y en el momento en el que se nieguen los
alimentos. Los alimentos se pueden negar también por vía judicial ya que se pueden exigir
judicialmente.

La donación en principio es irrevocable; estamos ante una absoluta excepción cuando estamos
revocando una donación, por lo tanto, la interpretación de las causas de revocación es
absolutamente restrictiva, y no se admite ninguna más.

Uno de los casos es la supervivencia o superveniencia de hijos. Ejemplo: tengo un hijo y no me

he enterado; tengo un hijo que en teoría ha muerto, pero en realidad no ha muerto; o hijo póstumo

34
(alguien dona, fallece y después nace su hijo). En estos casos se puede revocar la donación. La
causa de poder revocar la donación en estos casos es respetar la legítima. Al final hay alguien
con un mejor derecho que el donatario, y ese que tiene un mejor derecho que el donatario es mi
descendiente, porque tiene derecho a la legítima; la legítima está por encima de la donación. Los
escenarios en este caso son tres: a) tengo un hijo que desconocía y aparece; b) hijo que se
reputaba muerto y ha sido declarado fallecido, pero aparece, y por ende se le tienen que restituir
en sus derechos y entre esos se encuentra el derecho a la legítima; y c) hijo póstumo (donante
que efectúa donación en vida, fallece y a posteriori de su fallecimiento tiene un descendiente
legítimo). En estos casos la acción de revocación es de 5 años. El cómputo comienza cuando se
tiene conocimiento de la situación. Se trata de algo absolutamente irrenunciable.

Si por el camino nuestro donatario ha gravado el bien de alguna manera, lo ha vendido, etc.; en
este caso se revoca y nos llevamos por delante todo. Si ya no está el bien en el haber del
donatario, el tercero, cuarto, quinto, etc. se va a ver afectado por esta circunstancia y a efectos
prácticos le estamos dando casi casi la categoría de nulidad. Si el bien está gravado, hay que
levantar ese gravamen porque el hijo no va a recibir el bien gravado y respecto de los frutos el
donatario se puede quedar los frutos hasta el momento en que puede iniciarse la acción de
revocación. En ese momento los frutos son del hijo. Es decir, tengo 5 años para poner en marcha
esa acción de revocación; me entero en el año 1, la pongo en el año 3, por lo que del año 1 al año
3 el hijo tendrá derecho a recibir los frutos, pero hasta el año 1 serán del donatario.

Por último, el incumplimiento de cargas. A mí se me da un bien en donación con unas obligaciones

específicas, con una carga. Esto sería una obligación modal. Para que siga siendo una donación
hay que ponderar lo donado con la carga. Ejemplo: si tú me dices yo te dono mi casa a cambio de
que tú me dones la tuya, esto sería una permuta. Entonces, si a mí se me imponen una serie de
condiciones y yo no las cumplo, es una de las causas de revocación. Tiene que ser un
incumplimiento absolutamente voluntario; que no sea una circunstancia ajena a mi voluntad, que
no sea algo imprudente. Entonces, en lo relativo al incumplimiento de cargas tiene que ser
voluntario el querer no cumplir esas cargas con los efectos que ello supone; puede suponer la
ineficacia porque realmente se ha incumplido el contrato.

En todos estos supuestos, el donante y sus descendientes tienen la legitimación activa para iniciar
la revocación de las acciones, pero para ello ha tenido que iniciar las acciones. Solamente hay
una excepción que es la del hijo póstumo, evidentemente el donante se ha muerto. Entonces la
acción la inicia el donante y sus descendientes únicamente la pueden continuar. Y solamente
existe la excepción a esto del hijo póstumo. En lo relativo a la legitimación pasiva, obviamente el
donatario y si el donatario ha fallecido, sus herederos, siempre y cuando se hubiese iniciado la
acción en vida del donatario.

-Donación mortis causa

La regla general de las donaciones es que el donatario tiene que aceptar en vida del donante
porque si el donante fallece se activa la partición hereditaria. Entonces la donación no se haría.
Por tanto, el donatario tiene que aceptar en vida del donante. Tenemos la excepción de las
donaciones mortis causa que se realizan en testamento y se activan cuando se activa el
testamento que es con el fallecimiento. Se rige por las mismas reglas testamentarias, por los
mismos formalismos testamentarios, etc., es decir, todo se rige por las mismas reglas que el
derecho sucesorio. Este tipo de donaciones requiere la supervivencia del donatario, es decir, en
este caso el donatario tiene que sobrevivir al donante. La revocabilidad igual que en el testamento,
es decir, se rige también por el sistema sucesorio. Esto es, es revocable de la misma manera que
un testamento. Tiene que dejar constancia de la donación en una escritura testamentaria.

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- Donaciones modales y onerosas

La donación es un contrato gratuito. La donación no es un contrato oneroso. Lo donado se dona

libremente, voluntariamente, sin la intención de recibir nada a cambio más allá de esa gratitud que
incluso se recoge en la escritura de donación. No obstante, hay ocasiones en las que el donante
pide una carga y eso es una donación con carga o una donación modal. El modo únicamente se
puede incluir en contratos gratuitos, como es el caso de las donaciones. No es una
contraprestación, es simplemente como un pequeño gesto que pide el donante al donatario. Esa
carga tiene que ser manifiestamente menor, patrimonialmente hablando, aunque no tiene que
tener un contenido patrimonial, pero cuando se valora patrimonialmente tiene que ser
manifiestamente menor que el contenido en la donación, porque si es mayor no es una donación,
sería una compraventa o una permuta, y si es lo mismo, tampoco es una donación, ya que estaría
siendo onerosa.

Un contrato de alimentos sería que te doy mi casa a cambio de que me cuides; un contrato de
donación sería que te dono mi casa y te dejo mi perro que no me lo puedo llevar a mi residencia,
eso sería una carga, pero no es equiparable al valor de la casa. Es contradictorio en sí mismo que
se busque una onerosidad en una donación. En los contratos de alimentos hay onerosidad, ya
que se busca algo a cambio. Y si se busca onerosidad no es una donación, sino un contrato de
alimentos. Si estamos ante una donación modal, hay una excepción; como hemos exigido algo a
nuestro donatario, esa evicción que no podía iniciarse en contra de nosotros por la regla general
de las donaciones, desaparece en las donaciones con carga. Si nosotros recibimos una donación
al uso, sabemos que no podemos iniciar una acción de evicción en contra de nuestro donante a
pesar de que suframos daños, como muchos se le podrán reclamar los daños si hay mala fe, pero
no una acción de evicción porque no hemos perdido nada. En el caso de las donaciones modales
si hay algo, se nos ha pedido algo por lo que sí que debe haber evicción para pedir ese algo;
asique se rompe la regla general de que no se admiten evicciones. Con la evicción llegamos hasta
la carga.

¿Cómo calculamos si estamos ante una donación modal o si estamos ante un contrato
oneroso? Para ello patrimonializamos las obligaciones de las partes. Si salen muy distantes entre
sí, seguirá siendo una donación, y si se empiezan a equiparar nos estaremos acercando a
cualquier contrato oneroso.

En las donaciones tenemos algo parecido al pacto de retro que es una donación con cláusula de
reversión. Habíamos dicho que lo que se daba no se quitaba, pero abrimos la puerta a que además
de los casos en los que existe una revocación, pues las donaciones pueden hacerse con una
posibilidad de reversión. Está regulado en el artículo 641 del Código Civil. Este artículo establece
“ Podrá establecerse válidamente la reversión en favor de sólo el donador para cualquier caso y
circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales
limitaciones que determina este Código para las sustituciones testamentarias.La reversión
estipulada por el donante en favor de tercero contra lo dispuesto en el párrafo anterior es nula;
pero no producirá la nulidad de la donación.”

Lo que puede determinar el donante es que ese bien donado le sea devuelto al propio donante o
a un tercero. Es decir, el donatario será un custodio del bien y se rige por el régimen de las
sustituciones fideicomisarias. Las sustituciones fideicomisarias lo que pretenden es mantener la
custodia. Es decir, el bien no es del donatario (o heredero, en familia y sucesiones) sino que es
una expectativa de un tercero. El donatario simplemente lo va a utilizar, va a hacer uso del bien,
con algunos márgenes, incluso tiene cierto margen de disposición, pero lo va a tener que transmitir
a un tercero cuando llegue una determinada circunstancia. La sucesión fideicomisaria tiene dos

36
límites de llamamiento: por un lado, llamamientos en vida y por otro lado llamamientos en no vida.
En los llamamientos en vida, es decir, que yo puedo decir tú tienes que transmitir este bines, es
decir, ejemplo: Lo utilizarás durante 15 años y a los 15 años transmitirás este bien a A. Si A no
está vivo, se lo transmites a B, si B no está vivo, a C; aquí no hay límite, solamente necesitamos
que estos que van a recibir el bien estén vivos en el momento en que yo haga la indicación; y esto
es porque por la propia esperanza de vida, el bien se liberará en algún momento. Cuando se está
haciendo un llamamiento a los nietos (que no existen aún) podemos hacer únicamente dos
llamamientos: a nuestros hijos y a nuestros nietos. El objetivo es que el bien no esté trabado
durante mucho tiempo. ¿Qué activa la reversión? Un plazo, es decir, un término o una condición
que puede ser potestativa (o sea cuando a mí me dé la gana) o cuando se dé una circunstancia
ajena a la voluntad de las partes. Condición, término, modo. Si por lo que sea no llega el plazo o
llega el plazo y se produce la condición, pero aquí a los que hay que transmitir no existen, el
tercero o el donante ya no están, se purifica la transmisión y ya la propiedad es del donante.

El donatario tendrá que transmitir el bien si se da la circunstancia. Esa circunstancia puede ser
una condición o un plazo. Ejemplo: cuando llegue esa circunstancia, por ejemplo, dentro de 15
años o cuando ocurra determinada cosa, el donatario tendrá que transmitir el bien a el donante o
a un tercero. Obviamente ese tercero o ese donante tienen que estar vivos cuando se de esa
condición o plazo, si no están vivos todo esto desaparece y es una donación que se purifica. El
bien ya queda en manos del donante sin ningún límite porque ya no tiene a quien transmitirlo; su
obligación ha terminado, ya no es un custodio ya es un propietario. Si en vez de devolvérselo al
donante se lo tenemos que devolver a un tercero, se rige por el sistema de las sustituciones
fideicomisarias (derecho sucesorio). Tenemos un custodio del bien que en este caso es el
donatario y se lo transmitirá a los llamados por el donante. ¿Cuántos llamamientos puede hacer
el donante? Pues depende de si los llamados están vivos o no. Si están vivos todos los que
quieran porque el objetivo del legislador es que el bien no esté trabado muchos años. Ejemplo:
si nosotros hacemos 15 llamamientos a personas no vivas, ese bien no va a salir de manos y va
a estar atascado toda la vida. Si lo hacemos a personas vivas, a todos los aquí presentes, pues
como todos tenemos fecha de caducidad por lo que ese bien se purificará. La propia esperanza
de vida es el límite. Si estamos transmitiendo no vivos, a no nacidos, por ejemplo, una expectativa
de existencia, solo se pueden hacer dos llamamientos. Ejemplo: a hijos y nietos.

BLOQUE 2: ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES

Vamos a hablar inicialmente de la regulación de los arrendamientos en el código civil. El caso más
habitual de arrendamientos es el de arrendamientos rústicos y urbanos. En el caso de
arrendamientos rústicos y urbanos existe una normativa específica.

En primer lugar, vamos a centrarnos en lo establecido por el Código Civil y posteriormente

hablaremos sobre las especificidades en materia de arrendamientos rústicos y urbanos.

Es un contrato que se caracteriza porque tiene tres elementos básicos o tres ejes principales
sobre los que se apoya el ordenamiento. Se trata de una cosa que se transmite por un tiempo y
por un precio. Los elementos claves por tanto son: cosa, tiempo y precio. El tiempo es necesario
porque si no estaríamos ante un usufructo; el precio es necesario porque si no estaríamos ante
un precario; y la cosa es necesaria porque si no si no tendríamos contrato.

Se trata de un contrato de naturaleza esencialmente consensual, por lo que con el mero acuerdo
de las voluntades ya se producen efectos y, además, es un contrato de tracto sucesivo. Es un
contrato que permanece vivo en el tiempo. Los contratos de tracto sucesivo, por su propia
naturaleza, son más problemáticos que los contratos de tracto único, y es por ello por lo que la

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regulación en materia de estos contratos suele ser bastante más elaborada porque la posibilidad
de que concurran problemáticas es más fácil. Además, se trata de un contrato temporal, esto es,
se necesita establecer un límite máximo de tiempo sino lo establece la propia norma y siempre
por precio cierto.

-Capacidad para concertar el arrendamiento

Se trata de un contrato consensual y por tanto la capacidad es importante. El arrendador tiene

que tener capacidad general para contratar. El arrendador no tiene que ser el propietario
necesariamente. Se puede arrendar algo que no es propiedad del arrendador. A su vez, el
arrendatario puede subarrendar el bien como regla general, pero hay excepciones. Hay
excepciones en todos los contratos. El arrendatario tiene que tener capacidad general para
contratar. ¿Qué pasa si estamos arrendando un bien de alguien incapaz o de alguien que es
menor? Sus tutores, representantes legales y demás tienen capacidad para arrendar. Por tanto,
con meras facultades administrativas también se puede iniciar un contrato de arrendamiento; lo
que ocurre es que tiene un límite, que es que no puede exceder el arrendamiento de seis años, y
esto es si quien está autorizando no es el propietario sino un tercero en nombre del propietario.
Si somos mayores de edad y estamos arrendando el bien en nuestro propio nombre o incluso si
lo hacemos por medio de representación voluntaria, ese límite no es de aplicación.

-El objeto del arrendamiento

El objeto del arrendamiento es un bien no consumible. Hay una excepción que es que, si el bien
es consumible, pero con el uso arrendado no se consume, también es válido. Por tanto, el bien
tiene que ser no consumible y si es consumible, pero tiene otros usos, lo podemos arrendar en el
uso no consumible. Si se consume, no hay bien, y se acabó el tracto sucesivo.

El objeto del arrendamiento tiene que ser posible, lícito y determinado o determinable.

-Precio y tiempo

Es inadmisible que nosotros constituyamos un arrendamiento sin precio porque eso no sería un
arrendamiento. El precio es en dinero o algo equivalente, pero no tiene que ser necesariamente
una contraprestación económica, sino que caben otras opciones de compensación económica.
Ejemplo: No te he puesto un precio, pero a cambio de residir en esta vivienda tu trabajas para mí
y no te pago un sueldo. O tú te quedas a vivir en mi casa, pero te haces cargo del cuidado de la
plantación y yo me quedo con los frutos. Esto se puede patrimonializar, y si se puede
patrimonializar es válido, ya que sería un precio. Lo que no se admite es que no haya precio
porque entonces es contradictorio en sí mismo.

Otra cosa importante en el arrendamiento es el tiempo. No se puede no establecer un plazo de

tiempo. El arrendamiento puede mantenerse vivo el tiempo que se quiera, pero siempre ha de
establecerse un plazo. Si no se establece plazo, se entenderá que se ha puesto un plazo de 3
años. en la ley de arrendamientos urbanos son 5 años y en los rústicos también 5 años.

-Forma
Se exige escritura pública en dos casos: en contratos con un valor superior a 7 euros y en
contratos de arrendamientos superiores a seis años. Pero, en realidad esto ya no se exige aunque
la realidad es que siempre sería conveniente hacerlo, pero el documento privado también valdría,
pues al final la escritura pública vale como prueba, es decir, te aseguras. Y la forma no es
constitutiva.

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 - Obligaciones del arrendador:

Son:
- Entrega de la cosa y ponerla a disposición. Debe dejarse constancia de la forma en la
que se deja ese bien, es decir se deje constancia del estado en el que se da. Por ejemplo,
cuando se alquila un coche, debes revisar cuál es el estado del coche junto con el que te
lo alquila y marcar donde haya golpes. Así si lo devolvemos con esas mismas marcas, no
nos pueden decir nada. Si no se dice en que condiciones esta, se considerará que estaba
en condiciones buenas. También debe entregarse la cosa con los accesorios necesarios
para su uso.
- Hacer reparaciones necesarias y permitir un goce pacifico. Serán reparaciones de
simple mantenimiento. Salvo pacto en contrario, es el arrendador el que debe hacer
reparaciones, pero el arrendatario podría hacer cosas con el permiso del arrendador. Sin
embargo, colgar cuadros no tendría que pedir permiso.
El arrendatario debe avisar al arrendador en cuanto haya algún desperfecto. Por ejemplo,
si hay goteras debe avisar rápido no cuando a él le dé la gana porque entonces incurrirá
en una actitud negligente. Y si se produce un daño incrementado por tardar en avisar, el
arrendatario asumirá los gastos. Cosa distinta sería no haber avisado porque estaba de
vacaciones por ejemplo.
El arrendatario tiene la obligación de asumir las obras de mantenimiento, pero no las obras
que de repente le apetece hacer al arrendador. El CC dice que como máximo las obras
deben durar 40 días sino, empezaran a surgir capacidades para el arrendatario y podrá
pedir una reducción para el alquiler, pero siempre A PARTIR de los 40 días y si la obra
ocupase a sitios de la casa importantes como baño, cocina, podré pedir la resolución del
contrato.
Respecto al goce pacifico respecto al derecho, si la perturbación viene de un tercero, el
arrendador no puede hacer nada.

- Obligaciones del arrendatario:

Son:
- Pagar el precio: tener en cuenta el pacto en el que se establece el lugar, forma tiempo y
cuantía.
- Usar la cosa: No es una obligación como tal pero de alguna forma debe explotar el bien.
Se le penalizará por una omisión injustificada. Por ejemplo, estoy de alquiler pero no estoy
en esa casa pero pago todo. Estaría actuando mal porque el no uso deteriora, si hay una
gotera no la vería, etc. Por lo tanto estaríamos ante un incumplimiento. En definitiva, NO
HAY OBLIGACIÓN DE USAR EL BIEN, PERO SI LA OBLIGACIÓN DE NO
ABANDONARLO PORQUE SUPONDRÍA UN DETERIORO DEL BIEN.
- Deber de diligencia: cuidar como un buen padre de familia y si se establece algo distinto,
respetarlo. Por ejemplo si no dejan mascotas, pues no llevarlas.

- Terminación del arrendamiento:

Prórroga: Sucede en el mismo contrato. Para la prórroga se necesita que 15 días hábiles antes
de la finalización del contrato, las partes dispongan expresamente que quieren seguir y por el
tiempo que quieran.
Tácita reconducción: Sucede en distinto contrato. Es decir, ha finalizado la relación contractual y
simplemente no decimos nada, sigo en el piso, sigo pagando. No hemos hecho prórroga porque

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no hemos llegado a un acuerdo entonces empezamos otro contrato y se presume que sería con
las mismas condiciones y mismos requisitos que el anterior y misma duración. Para esto
necesitaremos que ni el arrendador ni el arrendatario digan nada y que el arrendatario siga
pagando la renta. Si no paga la renta sería un precario, es decir un ocupa y habría que echarle.
La tácita reconducción se establece a los 15 días, es decir, que si pasan 15 dias y sigue viviendo
en mi casa, ya estaremos ante una tácita reconducción.

- Resolución: Se produce por incumplimiento de alguna de las partes y habrá responsabilidad

por daños. El arrendatario incumple cuando no usa la cosa o no paga y el arrendador, cuando no
hace reparaciones, no avisa cuando entra, etc.

- Respecto a la venta, si yo vendo mi inmueble arrendado, si no hay notificación y no se ha

inscrito en el registro, el arrendatario irá a la calle y el problema será entre vendedor y
comprador. Por ejemplo, si yo vendo una casa que tenía en alquiler, y el comprador no
mira las cargas que hay en el registro de la propiedad (el comprador tiene la obligación de
mirarlo) el arrendatario será intocable pero también sería culpa del arrendador porque me
tendría que haber avisado. Si tenemos constancia del arrendamiento porque el vendedor
nos ha avisado, y esta ocupado legalmente y si esta inscrito también, habrá una rebaja en
el precio de venta del inmueble y respetare ese arrendamiento porque pagaré por un bien
que no uso. Eso sí, si no está inscrito ni me avisan, y yo he revisado, el arrendatario se irá
a la calle.

- Pérdida: tanto jurídica como física, se acabara el contrato con los respectivos daños y perjuicios
si corresponden.
- Destrucción: Lo mismo.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES A LA TERMINACIÓN DEL ARRIENDO

Cuando se realiza el arrendamiento lo suyo es que se realice un inventario de daños , una

manifestación del estado en el que se encuentra el bien. Ejemplo: Cuando vamos a alquilar un
vehículo nos vienen con un papel y nos marcan donde esta rallado el coche, el objetivo de eso es
que si aparecen marcas , que nosotros no seamos indebidamente responsables de las marcas
previas del vehículo. Si no se hace se entiende que el bien se ha entregado en buen estado. ¿Qué
ocurre cuando el arrendatario entrega el bien y tiene deterioros? Los deterioros normales
salvo pacto en contrario, son deterioros normales , es el desgaste normal de los materiales, las
cosas se estropean. De esas cosas que se estropean, no se hace cargo el arrendatario por
razones evidentes, porque no frotamos y el suelo se ralla, porque las paredes se manchan y las
persianas se rompen con el uso, es algo normal, salvo pacto en contrario.
Hay algunos contratos muy peligrosos en los que se incluye cualquier tipo de deterioro que sufre
el inmueble “ incluidos los derivados de uso normal”. Si por ejemplo me cuelgo en la lámpara de
mi casa…

-Deterioros: Los deterioros salvo pacto en contrario, los deterioros que hayan sido hechos sin
culpa ni dolo , es decir, que son propios del desarrollo normal no asume la responsabilidad el
arrendatario. Ejemplo: humedades, el arrendatario no tiene nada que ver con la humedad.

-Mejoras: Respecto de las mejoras en principio el arrendatario puede hacer mejoras siempre y
cuando no sea obra, salvo pacto en contrario. Puedo hacer arreglos y en algunas ocasiones esos
arreglos no se los tengo que notificar necesariamente al arrendador, siempre y cuando yo con
esos arreglos no esté modificando la estructura del inmueble. Lo que pasa con estas mejoras es

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que no existe un derecho a indemnización por esas mejoras porque se han hecho unas mejoras
atendiendo a perspectiva de contrato, es decir, yo voy a estar 5 años y si mantenemos el contrato
de 5 años y hago la mejora en el año 1 yo he disfrutado de esa mejora durante 5 años. Cosa
distinta es que tú en medio de todo esto acabes con la regulación contractual de forma indebida
y en ese caso sí que puedo llegar a solicitartelo como un daño. Pero en una terminación normal
en principio ello no da pie a ningún tipo de compensación económica . La única opción que se le
otorga al arrendatario es que te traiga las mejoras, si es posible y no supone una alteración de la
indemnidad del edificio o del inmueble, es decir que no rompas nada, ¿ Te puedes llevar
lámparas ? Si.

Otra opción que se tiene es que si ha habido desperfectos esos deterioros se pueden compensar
con las mejoras que hemos incluido de manera que si hemos actuado de forma dolosa y tenemos
que responder a un tipo de deterioro , ese deterioro se puede capitalizar y compensar con lo que
nosotros hemos mejorado del inmueble también capitalizado. A pesar de que yo no tenga derecho
a llevarlo, ello no obsta para que la realidad es que el inmueble vale más como obra mía como
consecuencia de lo que yo he realizado, entonces se puede compensar.

DESAHUCIO DEL ARRENDATARIO

Es un proceso rápido , sencillo . No es lo mismo el tratamiento legal que se le realiza a un

arrendatario que hay que desahuciar que el que recibe un precarista, un ocupa. En este caso
esta persona tenía un título y carece de nuevo título. El problema que tenemos con los
precaristas se les otorga la posibilidad de defender su posición jurídica para lo cual se les otorga
la posibilidad de evidenciar la tenencia donde se protege la posesión. En el caso de un
arrendatario su título ha expirado , por lo tanto es bastante más sencillo. Si que es cierto , que
en ocasiones se hace mención a prórrogas , pero como todas las prórrogas y todas las tácitas
reconducciones a pesar de todo en un momento tienen que documentarse , es relativamente
sencillo poner fin a esta situación y realizar un desahucio del arrendatario.

Causas:

-Expiración del plazo

-Falta de pago: Cuando iniciamos cualquier desahucio por falta de pago necesitamos iniciar dos
acciones : 1- para las rentas , van conjuntas y 2- para el lanzamiento o desahucio en el mismo
proceso.

-Vulneración contrato: ¿Cuando vulneramos los términos del contrato ? cuando atentamos
en contra de las normas básicas , por ejemplo no puedes hacer mejoras indebidas… o cuando
vulneramos pactos. Por lo tanto, la vulneración del contrato tiene tanto que ver con lo que está
normativizado como lo pactado inter partes. Tanto un caso como el otro suponen la vulneración
contractual y puede dar pie a un desahucio.

-Destino distinto de la cosa: A pesar de que un destino distinto de la cosa en principio supondría
tirar por aquí porque estamos vulnerando el contrato , se crea una categoría específica para que
no sea necesario entrar a valorar el contrato. Se crea destinar la cosa a un uso distinto que
suponga un menoscabo o un deterioro de la misma. Si no destinar la cosa a un uso distinto en
principio entra dentro de vulneración de contrato y solo cuando destinamos una cosa a un uso
distinto y además con ese uso distinto desmerecemos el valor de la propiedad en ese caso tiene
cabida.

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SUBARRIENDO Y CESIÓN

El subarriendo viene regulado en el Art 1.550 del CC: “Cuando en el contrato de arrendamiento
de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la
cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el
arrendador.”
El subarriendo está permitido por norma , es necesario que expresamente se indique en el
contrato que las partes no admiten el subarriendo.
En un subarriendo tenemos dos contratos, ¿existe una relación jurídica entre el arrendatario
y el subarrendatario? No , tenemos dos contratos distintos. Arrendatario con arrendador y
arrendatario con subarrendatario. Lo que ocurre es que son dos contratos interdependientes entre
ellos. En el sentido de que los límites del contrato de subarrendamiento dependen directamente
de los límites del contrato de arrendamiento . Por lo tanto, si el contrato de arrendamiento tiene
un plazo de 5 años , el contrato de subarrendamiento tendrá que tener como máximo un plazo de
5 años. Si el contrato de arrendamiento no permite mascotas , el contrato de subarrendamiento
no dejará tener mascotas y así sucesivamente.
Las causas de extinción del contrato de subarrendamiento , serán por defecto las mismas que las
del contrato de arrendamiento y las que se hubiesen añadido. ¿Existe por tanto relación jurídica
entre las 3 partes ? No.

En la Cesión es distinto , vamos a mantener siempre dos partes , arrendador y arrendatario. ¿Cuál
es la diferencia principal entre subarrendamiento y cesión? Básicamente que el arrendatario
inicial desaparece. En la cesión lo que ocurre es que llegado un momento de la relación
contractual , por lo que fuere el arrendatario 1 cesa en la relación , desaparece, siendo sustituido
por el arrendatario 2. Este arrendatario lo puede buscar el arrendador o el arrendatario. Todos
tienen que estar de acuerdo, todos tienen que mostrar su consentimiento. En las cesion
necesitamos el consentimiento de todas las partes porque lo que ocurre es que el contrato sigue
siendo uno. Aquí solo tenemos un contrato, hay una única relación jurídica y lo que hacemos es
mutar a una de las partes y ocupa el lugar del primer arrendatario un segundo arrendatario. ¿Qué
ocurre si el segundo arrendatario impaga? ¿Puede el primer arrendador reclamar al
arrendatario? No , porque ha salido de la relación jurídica. ¿Qué ocurre si el arrendador no
permite la posesión del segundo arrendatario? le puede reclamar al primer arrendatario ?
No, porque aquí hay una cesión y como hay una cesión el primer arrendatario ha salido de la
relación jurídica y su lugar lo ha ocupado arrendatarios. Hay ocasiones en las que incluso la cesión
se entiende con efectos retroactivos, por defectos, por daños… Entonces, aquí solo tenemos un
contrato , un único arrendamiento y hemos cedido , es decir, el arrendador 1 ha cedido su lugar a
arrendatario 2.
Como sigue siendo el mismo contrato necesitamos el consentimiento de todos a diferencia del
subarrendamiento en el que tenemos dos contratos y con que el arrendador permita el
subarrendamiento vale.
La cesión no tiene que estar dispuesta en la relación contractual, es algo que se puede tomar una
vez que esté funcionando, es una relación de tracto sucesivo y el subarrendamiento si que es
necesario que se encuentre específicamente establecido en el contrato , que realmente la
especificidad es que no aparezca nada , porque la norma lo permite por defecto. Solo que si las
partes pactan lo contrario no se admite.

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Normativas específicas: Ha tenido muchas modificaciones desde que comenzó a regularse los
arrendamiento urbanos. Estas normas tienen un contenido imperativo amplísimo en el que la
autonomía de la voluntad queda completamente apartada.

*La duración es 5 años, no 3 está mal la tabla.

Plazos : ¿libertad? No , mínimo 5 años , ¿menos? no se le prorroga hasta 5 años.

Contractualmente se debe de establecer el mínimo un plazo de 5 años de arrendamiento urbano
, rústico también. Y si un contrato inferior a 5 años este se prorrogará anualmente hasta llegar a
5 años, salvo que el arrendatario disponga lo contrario. 30 días antes de la finalización de ese
plazo inferior a 5 años le puede preavisar al arrendador que ya no quiere continuar la relación
jurídica.

El cómputo de estos años comienza con el contrato o con la puesta a disposición del bien como
norma general.

El contrato vence cuando llega a su fin. Se entiende que se sigue prorrogando si pasa un año y
nadie dice nada, esto es una prórroga forzosa. Las prórrogas son de un año salvo que las partes
dispongan otra cosa. Podemos romper esta inercia de esta prórroga forzosa, la puede romper el
arrendatario y en ocasiones tasadas el arrendador. El arrendatario la puede romper porque quiere
30 días antes de la finalización de llegar a esos 5 años , manifestar que no quiere continuar en la
relación jurídica, 30 días preavisar al arrendador. Lo mismo con el arrendador puede hacer la
misma petición al arrendatario pero con causas tasadas. Porque necesita para sí la vivienda,
porque la necesita para un familiar consanguíneo en primer grado o porque ha sido asignada a
su ex cónyuge por medio de un proceso de divorcio o separación.
Si yo no tengo un sitio donde vivir , imaginaos que yo estaba casada , vivía en una vivienda que
era propiedad de mi ex marido , nos hemos divorciado, la vivienda se le ha atribuido a él en
propiedad y yo necesito un sitio donde vivir, es uno de esos escenarios que puede quebrar la
prórroga forzosa, la necesito para mi. Primero van mis intereses y luego los del arrendatario ,lo
necesito para mi hijo que no tiene donde vivir o para mis padres que no tienen donde vivir o que
le ha sido atribuida lo de la sentencia , eso es fácil porque tenemos la sentencia y listo. ¿En los
otros dos casos como se evidencia la necesidad ? 1- no hay otro sitio donde vivir y tenemos
una necesidad económica, lo necesito para mi , no para que yo viva sino para que yo lo venda. Si
vamos a buenas estupendo, el arrendatario va a pasar por ello y solucionado , si vamos a malas
y yo consigo finalizar esa relación obligatoria pero se me demanda por resolución de contrato ,
por incumplimiento, yo tendré que demostrar esa circunstancia. No tengo donde vivir, es decir,

43
carezco de inmuebles en propiedad, tengo el deber de evidenciar, esta evidencia no se la tengo
que dar al arrendatario de motu propio, no tengo que explicarle porque, no está demás pero no
tengo que probarlo.

La carga de la prueba , aquí hay una sentencia y ya está. Por lo tanto el arrendatario cuando
quiera arrendador con esas 3 causas tasadas.

Derechos de adquisición preferente, derechos de tanteo y retracto si , las tiene el arrendatario ,

es un derecho irrenunciable , Art 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este artículo
establece que : “No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar
la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.”

Es necesario realizar cuando se pretende una venta , es necesario realizar la notificación al

arrendador con el precio de la futura venta. El arrendatario tiene un plazo de 180 días para
pronunciarse al respecto y si nos dice antes que noo no se pronuncia y pasan los 180 días ha
decaído su derecho al tanteo , por lo tanto no podrá hacer un retracto y nosotros estamos libres
para vender el inmueble. Si tiene que hacerse una oferta conforme al precio y condiciones en
principio la compraventa, que somos libres para realizar tiene que hacerse conforme a esa
proposición que se ha hecho al arrendatario. ¿ Puede alterarse? Si.
¿Hasta cuanto podemos cambiar la cantidad económica? Dependiendo de lo que valga el
inmueble se entenderá que hay un cambio drástico en función del impacto económico, pero eso
se ve caso por caso. ¿Cómo puede verificar esto el arrendatario? una vez que se ha hecho la
compraventa se le tiene que llevar al arrendatario una copia de la escritura pública en la que se
ha hecho la transmisión del bien. Si las condiciones son las mismas santas pascuas , si son
distintas se le legitima al arrendatario para anular esa compraventa y el ofrecer lo mismo al
vendedor, es decir, a mi me has ofrecido este piso de 2000 mil euros por 2000 mil y lo as vendido
por 150 mil aquí hay una diferencia considerable y las condiciones del inmueble son las mismas
y a mi me dijiste para pagar ahora y a este le dejaste hacer una venta aplazada a 3 años, por lo
que las condiciones son distintas. Rompo esa relación jurídica y te ofrezco lo mismo a ti y ahora
me lo tienes que aceptar.

Si no se hace nada en 30 días y las condiciones son distintas se entiende que ha renunciado.
Si no se le hace el ofrecimiento el arrendatario desde que se le notifica la compraventa tiene 30
días para ejercer su derecho de retracto, es un plazo de caducidad.

Lo que ocurre en los arrendamientos urbanos es que en muchas ocasiones esa vivienda es el
domicilio familiar de manera que aunque uno de los miembros de la familia sea el arrendatario ,
eso es necesario protegerlo. Entonces tenemos que intentar proteger a esa familia que está
viviendo en ese inmueble aunque el arrendatario desista de este contrato o no quiera saber nada.
De manera que, llegado el momento de la prórroga forzosa , si nuestro arrendatario preavisa y
nos dice que no quiere continuar la relación jurídica, el arrendador si es el domicilio familiar tiene
la obligación de ponerse en contacto con el cónyuge equivalente del arrendatario a los efectos de
obtener también su consentimiento por si necesitase también para la viviend familiar , es decir,
por si vamos a malas nos estamos divorciando y te digo te quedas sin casa y te quedas sin casa.
Tiene el deber de notificarle esa circunstancia y preguntarle si efectivamente es así. Si el cónyuge
contesta estupendo atendiendo a lo que contesta se actuará en consecuencia, mantenemos la
relación o no y si no contesta tiene 15 días para ello y además si no contesta se acaba la relación
jurídica.

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En el caso de abandono de la vivienda ocurre algo parecido, si se va nuestro arrendatario. Una
de las obligaciones del arrendatario es, si se va el arrendatario en principio es una causa de
resolución del contrato, cuando el arrendatario abandona la vivienda el cónyuge o equivalente
tiene la obligación de notificar esa circunstancia al arrendador e indicarle que quiere continuar la
relación jurídica. El otro caso es que el arrendatario toma la iniciativa de decir hasta aquí y
entonces el arrendador pregunta al arrendatario al cónyuge o equivalente , en el caso de que el
arrendatario se valla , abandone el hogar si su pareja quiere continuar se lo tiene que notificar al
arrendador, en este caso cambia el problema. No hay un plazo establecido. Lo mismo ocurre en
aquellos casos en los que medie ya sentencia firme de separación , divorcio, nulidad o matrimonial
, en esos casos el cónyuge, pareja o lo que sea que quiera continuar en el arrendamiento, es
decir, que quiera subrogarse por el arrendatario necesita notificar en el plazo de 2 meses desde
que se dicta la sentencia al arrendador. Hablamos de aquellos supuestos en los que el
arrendatario es uno , no dos y es el lugar el hogar familiar . Entonces cuando se produce una
separación , divorcio o lo que sea y ese vínculo al desaparecer el arrendatario por un lado y la
familia por el otro . Si ha sido adjudicado ese derecho de seguir residiendo por sentencia tenemos
que notificarlo, 2 meses sino serían las opciones de resolución . Si muere nuestro arrendatario ,
si fallece una de las partes finaliza la relación obligatoria , porque el arrendatario haya fallecido no
significa que la familia no siga residiendo en la misma. Por lo que nos encontramos con los
siguientes escenarios:

- Art 16 de la Ley de arrendamientos urbanos, la regla general es la extinción , pero hay

excepciones : cónyuge o equivalente, descendientes convivientes , ascendientes convivientes,
hermanos convivientes, personas con una minusvalía reconocida superior al 65% hasta el tercer
grado de consanguinidad convivientes , se necesitan 2 años de convivencia para eso pueden
subrogarse en la posición del arrendatario para la cual tienen 3 meses para hacer esta petición
desde el fallecimiento del arrendatario . Por lo tanto , el fallecimiento no entra en la extinción de la
relación obligatoria , hay familiares que la posición que ocupan siempre convivientes pueden
solicitar, cónyuge o equivalente, descendiente conviviente ,descendiente mayor de edad
conviviente, si es menor tiene que ser conviviente salvo separación o divorcio.

Personas con una minusvalía reconocida superior al 65% hasta el tercer grado de consanguinidad
convivientes (Familiar hasta tercer grado colateral , es decir, tio )puede reclamar para si
subrogarse y continuar con la relación obligatoria , en el plazo de 3 meses , el cómputo comienza
el día del fallecimiento o declaración del fallecido. Por lo tanto, ¿ los familiares del arrendatario
pueden subrogarse ? Si , siempre y cuando sean convivientes , se necesita que sea el domicilio
donde esas personas residen. Forma escrita, hace falta escritura pública.

Arrendamientos rústicos : Las normas de arrendamientos bastante imperativas , porque la figura

del arrendador está un poco desvalida , entonces necesitamos ese mínimo de límite de la
autonomía de la voluntad, pero en el ámbito rústico está todavía más imperatividad.

Elementos comunes: el plazo de duración es de 5 años.

¿Qué tipo de arrendamientos entran dentro de la Ley de Arrendamientos rústicos? Finca

para aprovechamiento rústico entendido como agricultura , ganadería, cuestiones agrícolas y
forestales. La caza no entra dentro de esto, es decir, un contrato de caza no entraría dentro de la
Ley de Arrendamientos rústicos. La forma del contrato tiene que ser escrita, escritura pública, lo
que ocurre es que como estamos ante un caso específico en el que solamente se puede arrendar
un bien con un fin relacionado con la agricultura, es necesario notificar este arrendamiento al
registro correspondiente de cada comunidad autónoma , existe un registro general de

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arrendamientos rústicos que lo cuestiona cada comunidad autónoma que es necesario utilizarlo
para que se tenga en constancia que esa tierra no está en desuso, tema de expropiaciones se
limitar más cuando se sepa que no está en desuso ,es decir, que está siendo arrendado. ¿Quién
puede ser arrendatario? Un agricultor que arrienda para sí. El plazo es 5 años y si es menos es
nulo , no hay prorrogas.
¿ existen prórrogas forzosas en este contrato de arrendamiento ? Si . Las prórrogas son de
5 años. ¿Con cuanto tiempo tenemos que preavisar que no queremos continuar con el
arrendamiento ? Solo el arrendatario , el arrendador está atado de pies y manos con 1 año de
antelación lo tiene que avisar. Entonces, existen prórrogas de 5 años y puede pedirlas la parte
arrendataria revisándolas con 1 año de antelación. Existen derechos de tanteo y retracto y pueden
ejercerlos el agricultor, en este caso el plazo es de 70 días desde la notificación.

Fallecimiento , ¿ Cabe la subrogación ? Si ,en los mismos supuestos que los anteriores, lo que
ocurre que no es necesaria la convivencia , la razón de ser de esta continuación no es la misma
no es el lugar en el que se vive sino la función, entonces nos aparece un nuevo requisito el
arrendatario que pretende subrogarse, es decir, el que pretende solicitar la subrogación tiene que
ser agricultor profesional .
¿Qué ocurre si no estamos registrando ese arrendamiento? Para empezar perdemos toda la
seguridad que ello conlleva nos podemos llegar a convertir en un precarista , evidentemente no
se va a hacer la notificación en el registro correspondiente, si yo estoy haciendo que un acto de
relación de tracto sucesivo dependan del “aire” me la estoy jugando porque las relaciones de
tracto sucesivo surgen muchos problemas y se está redactado tiramos de contrato.

CONTRATO DE SERVICIOS
Un contrato de servicio es una obligación de medios. ¿Que necesitamos? que las obligaciones
sean tendentes a la consecución de un resultado . ¿Con eso satisfacemos la obligación en un
contrato de servicio? Si.

El art. 1.544 : “ En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar
una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.”

Características :

-Se trata de un contrato Consensual

-Bilateral
-Y un contrato cuya forma es libre

El ejemplo típico de un contrato de servicios , es un contrato laboral.

OBJETO

La prestación es un servicio y un resultado.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Las obligaciones personalísimas no son habituales , de manera que quien cumple la obligación ni
nos va ni nos viene.

No obstante cuando la obligación es INTUITU PERSONAE no nos sirven ni los ayudantes ni lo

que fuere, es decir, yo contrato contigo por ser tú y tu tienes que hacer esa prestación de servicio

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y muy posiblemente esté pagando más con tu servicio que con el de tu ayudante de manera que
en este caso hemos constituido una obligación INTUITU PERSONAE. No caben terceros que
realicen la obligación. Si hay terceros evidentemente el prestatario de la obligación responde de
sus actuaciones por culpa in eligendo o in vigilando .
Cuando yo me sirvo de ayudantes para realizar una labor tengo una obligación de en principio
profesional sobre un área cuando elijo a alguien que haga una determinada función culpa in
eligendo , si yo elijo a alguien que no sabe hacer su trabajo difícilmente voya salir bien parado de
cualquiera de las relaciones obligatorias que esta persona tenga que trabajar. Y luego está la
culpa in vigilando si de acuerdo cuando tu entraste conmigo funcionabas super bien pero yo no
se que te pasa últimamente que no haces tus gestiones , yo respondo por ese ayudante , esa
sería la culpa in vigilando.

Criterio para decidir hasta que punto , como la obligación de medios en este contrato de servicios
, lo que se nos pide es que actuemos para conseguir un resultado pero que no hace falta
conseguirlo¿que es actuar bien o mal? Nuestro CC establece un criterio que es el criterio de buen
padre de familia. Pues este criterio no nos sirve en el ámbito profesional en el caso de contratos
de servicios o cuando estamos haciendo actuaciones , se nos está pagando se exige un plus que
es la lex artis. La lex artis que es la diligencia media dentro del ámbito profesional. Que a nosotros
se nos olvide algo en nuestro dia a dia , no tenemos que ser no diligentes , nos podemos saltar
una cita médica, nos podemos saltar algo y no pasa nada. Que se nos salte un plazo procesal es
no actuar conforme a lex artis. Por lo tanto, ya no es el rango medio de responsabilidad sino un
plus conforme a lo que se nos exige desde el punto de vista profesional.

DURACIÓN Y EXTINCIÓN

Estas obligaciones obligatorias finalizan , un contrato de servicios puede ser indefinido, por otro
lado un contrato laborales pero no de por vida. Por lo tanto, una cosa es un contrato indefinido ,
es decir, que no le hayamos puesto una fecha de finalización y otra cosa es un contrato de por
vida. Cuando estamos hablando de un contrato indefinido tenemos una fecha de finalización si
que hemos dado qué herramientas a las partes del contrato para poder finalizar la relación
obligatoria, preavisos con 30 días, te mando un burofax, te estoy dando vías de salida de este
contrato. Otras opciones finalización del trabajo , consecución del resultado o no yo ya he hecho
lo que tenía que hacer , he llevado tu tema , hay sentencia firme aquí no hay más que rascar.
Vamos a recurrir pues no , nuestro contrato ha finalizado eso es lo normal. Que le hayamos puesto
un plazo a un contrato de servicio pues hay que esperar a que llegue el plazo .

Extinción: Fallecimiento : El fallecimiento supone el fin de la relación obligatoria en un contrato

de servicios cuando se trata de una relación intuitu personae , es decir, personalísima.
Si yo he contratado contigo por tus habilidades como pintor artístico tienes que pintarlo tu , si tu
falleces podre contratar con otro pintor para que me haga otra cosa, no que venga alguien y haga
tu trabajo, no. Esta relación jurídica ha finalizado es personalísima. Si la obligación no es
personalísima entonces si no hay ningún problema el contrato pervive. Si la obligación es INTUITU
PERSONAE , la obligación decae con la muerte del prestatario de un servicio.

CONTRATO DE OBRA
- Partes:

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Comitente: pide la obra. Sus obligaciones son pagar y recibir el bien siempre que cumpla con las
características establecidas. Y si aceptamos el bien sabiendo que hay imperfecciones, nos
aguantamos y nos lo quedamos, no pueden reprocharse más tarde.
Contratista: hace la obra. Sus obligaciones son realizar la obra conforme se ha acordado y la lex
artis. Se debe hacer además en tiempo. Y guardar la cosa hasta el momento de la entrega (que
se haya acabado la obra no quiere decir que ya esté en manos del comitente, SIEMPRE TIENE
QUE PONERSE A DISPOSICIÓN, NO ES SUFICIENTE CON HABER ACABADO LA OBRA, SON
MOMENTOS DIFERENTES. Si sufre algún menoscabo antes de entregarlo, lo asumirá el
contratista y asumirá la responsabilidad en la forma en la que se haya acordado, es decir que si
se establece las horas de trabajo y el incumple, no cobrará. Si ya lo hemos puesto a disposición
del comitente, lo asumirá el comitente.
Y hay dos excepciones a esta regla general, la primera es que si se produce la destrucción del
bien y el comitente está en mora, será el comitente el que asuma la responsabilidad. La segunda
es que el comitente pusiese los materiales, y esos materiales son de mala calidad y por ellos, se
produce la pérdida del bien. Pero para eso, tendré que avisar de forma fehaciente al comitente de
que esos materiales no eran buenos. Tengo la obligación de verlos porque soy un profesional en
ese ámbito, tengo que ver esos vicios y cobraré mis obras de trabajo.
Otro caso sería que el contratista pusiese trabajo y material.
SI YO COMO PROFESIONAL DIGO QUE ESTO NO ES VIABLE POR LO MATERIALES Y TU
ME DICES QUE SIGA, YO PROFESIONAL ME DESENTIENDO DE LA RESPONSABILIDAD.

- Causas específicas de extinción:

La voluntad del comitente puede poner fin a la relación cuando le dé la gana, no necesita causa
justificada más que su voluntad.
Pero tendrás que pagar los correspondientes gastos. Pagarle la utilidad de la obra (se paga la
utilidad cuando la obra está muy avanzada), los gastos de la obra, es decir las horas del
trabajador, los materiales, etc.
¿La muerte del contratista hace que finalice el contrato? Si es personalísimo si, sino no, y se
pagará la obra a sus herederos. Si se muere el comitente tampoco finaliza.

PROTECCIÓN LEGAL DE LOS CRÉDITOS NACIDOS DEL CONTRATO DE OBRA

Si alguien tiene la calidad de contratista y debe dinero. Su acreedor, deberá ir contra él, pero
tambien podrá reclamar al comitente. Porque el comitente es un deudor de mi deudor, por lo que
si me paga a mi, yo ya dejaría de ser acreedor.
Puedo reclamar por una cuantía total del valor de la obra declarada, porque yo no conozco las
cuentas pero puedo conocer la cuantía total de la obra porque esa información es publica.
El comitente tiene la carga de la prueba de demostrar que ya no debe tanto dinero porque ha
realizado distintos pagos a su otro deudor, pero yo seguiré reclamando el total de la cuantía de la
obra. Porque yo no dispongo de esa información, pero el si.

Otra opción es el derecho de retención. Es admisible en los casos en los que se detenta la
posesión del bien. No se admite la aplicación analogica a otros supuestos. Y el contrato de obra
si se admite. Ejemplo: Me está haciendo una obra y me deja tirada porque el sale otra obra
mejor, pues puedo quedarme con los materiales por ejemplo.

En los contratos de obra hay crédito privilegiado en caso de bienes muebles.

EL CONTRATO DE TRANSPORTE
Un contrato mercantil.

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Para que se aplique el CC se trata de un transportista no profesional es decir, que no es su
actividad habitual o principal.

BLOQUE III : PRÉSTAMOS Y OTRAS GARANTÍAS PERSONALES

EL COMODATO

Un precario es un okupa. El comodato es un préstamo de uso gratuito, sino sería un

arrendamiento. Ejemplo: yo te dejo mi casa de forma gratis y puedo quitartela cuando quiera. Es
un préstamo de un bien no consumible, salvo uso excepcional del bien que no implique consumo.
Por lo tanto, la clave es gratuidad y temporalidad.
Respecto a la capacidad, hay que tener capacidad general para contratar.
¿Hay que tener la propiedad del bien? No. Basta con tener la propiedad o la posibilidad de
ceder el uso.
A diferencia del contrato de arrendamiento, el comodatario no puede quedarse con los frutos, solo
puede hacer uso del bien y si fallecen las partes, se finaliza el contrato. Porque me están dejando
las cosas gratis, entonces mi protección es bastante limitada.

Obligaciones de las partes:

- Comodatario: - Conservar la cosa

- Restituir

¿Menoscabos ordinarios? No generan deuda porque las cosas se rompen tanto de usarlas
como de no usarlas, es decir, son desgastes normales. Pero hay una excepción, que hayamos
sobrepasado el plazo del comodato y ahí, incluso incurriremos en gastos extraordinarios.
Y también si se ha hecho un uso distinto de la cosa del que se había establecido. Ejemplo: no
metas mascotas, y hay marcas de un gato.

EXTINCIÓN DEL COMODATO

El comodato se extingue en el plazo convenido. Es decir, se le da un plazo y pasado ese lapso se

produce la extinción de la relación jurídica. Si no se establece un plazo, sabemos que las
obligaciones de por vida no pueden existir, las indefinidas sí. Si bien es cierto que no sería una
construcción correcta del contrato.
Se finalizará de dos formas:

Conforme a usos y costumbres, es decir, lo que sea habitual a este respecto y si no hay nada,
que también podría ocurrir, cuando en comodante reclame para sí, el bien que tenga una urgente
necesidad del comodante. Cuando el arrendador quería poner fin a las pruebas forzosas tenía
que justificar esa necesidad, y estaban tasadas las causas que daban pie al fin de esa relación
jurídica. En este caso no existen esas causas, basta con que sea una urgente necesidad del
comodante, es decir, que el comodante lo reclame. Porque estamos ante un contrato bastante
voluble, estamos ante un contrato en el que el comodatario no da nada a cambio de lo que da el
comodante, entonces tiene sentido que no se genere una seguridad jurídica tal como para matar
al comodante cuando él no tiene nada. Es un contrato de naturaleza gratuita, y es por ello por lo
que la situación del comodante está endeble. Evidentemente si el comodante sufre algún tipo de
daño derivado de algún fin muy abrupto de la relación, cuando no se hubiese determinado nada,

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más o menos hubiese una intención cabe una acción de daños por vicios, podría llegar a solicitar
una indemnización. Pero llegar a solicitar una indemnización con motivo de que me he quedado
sin mi derecho como comanditario, pues no. Si yo he hecho una gran reforma, una gran mejora
en esos casos igual si, pero porque me he perdido el derecho no, porque realmente una de las
fórmulas reconocidas en la ley para poner fin a la relación jurídica es la reclamación del
comandante.

EL PRECARIO

Hablamos del poseedor precarista, el escenario típico de un precarista es un ocupa, aunque son
muchos los supuestos en los que cabe una situación en precario. Me basta con que a mí me dejen
un piso para vivir, yo soy una precarista y mi situación jurídica no está legalmente amparada, es
decir, mi situación jurídica es muy similar a la del comodato, se le puede poner fin en cualquier
momento.
La característica básica del precario, es que no hay una contraprestación patrimonial de ningún
tipo.

Los escenarios que suelen dar pie a una situación de precario suelen ser en primer lugar, una
posesión concedida en la que el concedente cede el uso de algo a cambio de nada y que lo
diferencia del mutuo, prácticamente nada, pero realmente es que en estos casos ni siquiera es
necesario poner una fecha, ni siquiera es necesario determinar nada, no tiene derecho a frutos,
no tiene derecho a vicios ocultos, no tiene derecho a nada. La situación de precariedad es
simplemente permitir a alguien residir en un sitio.

Otra situación suele ser la posesión tolerada, esta posesión suele nacer cuando ha habido un
título que legitima esa posesión y el título cesa, un arrendamiento que finaliza y que las partes no
han decidido continuar y aun así el arrendatario continúa, pero sin pagar, eso es una posesión
tolerada hasta que deja de estarlo, hasta que no se inicia un proceso, una reclamación extrajudicial
sigue siendo una posesión tolerada.
Y por último la posesión sin título, que tiene como característica principal que no es una figura que
está regulada en el Código Civil, esta carece de todo tipo de de regulación, título y tipo de
circunstancias. Porque son concesiones realizadas por el propietario de una vivienda o el
poseedor que puede permitir el primario.
El escenario habitual de precario que nos vamos a encontrar, es y cuando alguien vive en el
inmueble de otro que como regla general son familia. Y el otro escenario suele ser el de los
ocupas.
Cuando un arrendatario deja ser arrendatario y continúa con la posesión de la vivienda pasa
a ser precarista, entonces lo que procede es un lanzamiento, es decir, tiene una posesión que
tiene que buscar su legitimidad o no y una vez determinado si no hay legitimidad procede a su
lanzamiento.

EL CONTRATO DE PRÉSTAMO O MUTUO

Dinero por dinero, un préstamo.

El contrato de préstamo es un contrato en virtud del cual una parte presta un dinero a otra, es
dinero por dinero, una presta dinero y la otra otorga dinero.
En el momento en el que se pretende otorga una cosa distinta a la acordada estamos ante una
dación en pago. La función de la hipoteca no es otra que garantizar ese préstamo, esa transmisión
económica.

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Características básicas: Se trata de un contrato real, si no hay entrega no hay contrato.
Se trata de un contrato que por regla general es gratuito, evidentemente cabe pacto en contrario.
Cuando solicitamos a alguien ajeno a nuestro vínculo personal un préstamo, por ejemplo, a
alguien profesional de una entidad bancaria, nos comen, son los intereses del préstamo.
Es un contrato de naturaleza temporal, esto es determinante porque hay que fijar un plazo, no se
puede dejar al arbitrio del prestatario el devolver el dinero cuando él estime oportuno.

Respecto a la capacidad ¿El menor emancipado puede pedir dinero a préstamo? No,
necesita la autorización de sus representantes legales. Es uno de los límites del art. 323.
¿Qué necesitamos para que las partes puedan otorgar, dar dinero a préstamo y recibir
dinero a préstamo? Plena capacidad de obrar, si no se requerirá autorización de sus
representantes legales. El tutor lo puede autorizar, SI, no es necesario acudir a la vía judicial.

Las obligaciones del prestamista son dar dinero y las del prestatario son devolverlo entregado.

Generalmente es un bien de naturaleza fungible. Pero devolverlo entregado, porque si

devolvemos una cosa distinta no estamos cumpliendo la obligación, sino que estamos ante un
forjado de cumpliendo.

Anatocismo: Aunque el contrato de prestano es un contrato de naturaleza esencialmente gratuita

cabe pacto en contrario, si se pactan intereses como fórmula de pago para garantizarán cierta
medida el riesgo asumido por parte del prestamista, esos intereses a su vez son fructíferos, y
general frutos civiles, los intereses.

¿Cuál es el límite para establecer los intereses en el préstamo? Los intereses legales vienen
legalmente establecidos y los intereses que son convencionales el límite es la usura.

LA FIANZA

¿Qué finalidad tiene un contrato de fianza? garantizar una deuda ajena. Es decir, el acreedor
no forma parte de la relación jurídica entre acreedor y deudor, pero lo que está haciendo es
garantizar esta deuda. Es el fiador, garantiza la deuda.

¿Cuándo se puede constituir esta fianza? con el nacimiento de la deuda o con carácter
posterior, siempre y cuando el contrato siga vivo. La fianza es un contrato que depende
íntegramente de este contrato, si este contrato es nulo la fianza será nula, si el contrato es
anulable la fianza ser anuble, es decir, depende cuando esta relación jurídica cese. Son contratos
dependientes y la fianza puede aparecer en cualquier momento, puede surgir en un momento
posterior. Lo podemos hacer siempre y cuando el contrato esté vivo, no tiene que ser con su
nacimiento, si no siempre y cuando el contrato está vivo.

¿Cuándo se activa una fianza? Cuando el deudor no paga y autoriza al acreedor a solicitar esa
cantidad al fiador.

¿Cómo sabe que hay un tercero que está garantizando la deuda?

porque así lo han acordado, el acreedor y el deudor. Evidentemente, de alguna manera el
acreedor le habra acordado o exigido, todo depende que su deuda tiene que estar garantizada. Y
la garantiza con una garantía personal, que es la fianza.
Por lo tanto, el acreedor conoce la existencia de esta segunda relación jurídica y la identidad de
nuestro amigo el fiador.

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Se trata de una obligación que es interdependiente del contrato principal, y todas aquellas
situaciones jurídicas que afectan a la relación jurídica 1, a lo que es el contrato con el que se
genera el derecho de crédito también afectan a la fianza. Por lo tanto, si este contrato es nulo, la
fianza lo será, y si el contrato es anulable la fianza también lo será.
Es un contrato de naturaleza accesoria.

¿Cuál es el contenido de la fianza? El contenido siempre es económico, da igual de qué

naturaleza sea la obligación principal. Es decir, si la deuda es de hacer, o de dar o de no hacer,
la fianza siempre será dinero, no le vamos a obligar al fiador a hacer o no hacer, a dar una cosa
siempre y cuando no sea dinero. Por lo tanto, estamos garantizando un contrato que no tiene que
tener necesariamente una naturaleza económica, pero tiene que poder patrimonializarse y la
garantía tiene dinero líquido.

Entonces, ¿Hasta dónde garantizamos con una fianza? hasta el límite de la deuda, si es la
deuda es 1000 euros, garantizamos 1000 euros. Si la deuda es 1000 no podemos garantizar 1500
euros, esos 500 euros de exceso serán absolutamente nulos. Entonces siempre es un contenido
económico lo que tiene la fianza, puede ser distinto a la obligación asumida por el deudor, será
simplemente pagar si el deudor no hace lo que tiene que hacer, yo pago, aunque sea otra cosa.

Solamente podemos garantizar este límite de la deuda, nunca podemos superar el exceso, no
hará que la fianza completa sea nula, si no que el exceso sea nulo, es decir, reduciremos el
volumen total de la fianza. ¿Qué forma tiene que tener una fianza? Existe una forma libre, no
existe una fórmula sacramental. Es importante que, aunque sea sé de una forma escrita, porque
la interpretación en materia de fianza es muy restrictiva. Si no queda claro que se trata de una
fianza no nos lo van a admitir, por lo tanto, mínimo que sean una forma escrita.
Y cuando hay dudas de que se está cubriendo con nuestra fianza, siempre se va a hacer una
interpretación restrictiva. De manera que, si nuestra obligación tiene dos partes, una que es
principal y una accesoria, la obligación de la deuda lo que da lugar al derecho de crédito tiene
obligación principal, una obligación, y sólo hacemos mención a la obligación accesoria la fianza
afectará solo a la obligación accesoria.

Y si hacemos mención a la obligación principal se entenderá que la fianza afecta tanto a la

obligación principal como a la accesoria, salvo pacto en contrario.

La obligación que asume el fiador es económica, si la obligación es de hacer el fiador lo unico que
va a hacer es pagar y va afianzar hasta el límite de la obligación, nunca vamos a incrementar,
todo el exceso será nulo. El exceso no la fianza. Puede ser que la obligación que tiene que hacer
nuestro deudor tenga una principal y una accesoria.

La interpretación en materia de fianzas siempre es absolutamente restrictiva, si estamos

garantizando la obligación principal se entenderá que también estamos garantizando la obligación
accesoria. Son las reglas de la condonación, si condonamos la principal, condonamos también la
accesoria. Si condonamos la accesoria no condonamos la principal.
Si tenemos una obligación accesoria, es decir pagar los intereses de una deuda pagaremos los
intereses, pero no la deuda y si tenemos que pagar la deuda, pagaremos la deuda y también los
intereses. Porque pagaremos la principal y la accesoria y si solo se hace mención a la accesoria
solo pagaremos la accesoria, no la principal. Siempre interpretación restrictiva. Cabe pacto en
contrario.

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¿Cuándo se activa la obligación del fiador? Con el impago con la inejecución del deudor se
activa los efectos del contrato de fianza.
La forma es libre.

TIPOS DE FIANZA

La fianza que se utiliza la mayoría de las veces es la fianza convencional: Las partes acuerdan
utilizar esa fianza y existen también la legal y la judicial, que son supuestos en los que legalmente
o judicialmente se nos establecen.

Necesitamos encontrar un fiador en estos casos, si no se encuentra la norma nos autoriza a

cambiarlo por otras garantías, que suelen ser unas garantías de corte legal, nos permite sustituir
bien por prenda o por hipoteca.

La fianza si es convencional a lo acordado y tendremos un fiador y si la fianza es legal o judicial

nos permite intercambiar el concepto de fiador por el de prenda o hipoteca, es decir, mientras
tengamos la garantía nos sirve, estamos permutándola en una garantía real.

Se exige en todos los supuestos que el fiador sea una persona solvente desde el punto de vista
económico. Porque al acreedor le interesa la entidad del fiador, porque me está garantizando la
deuda.

La identidad del fiador, aunque la elige el deudor es importante para el acreedor.

Aunque no es necesario consensuarlo, sí que es necesario identificar. Hay ocasiones en las que
algunas convencionales por parte del contrario sí que se exige el consentimiento del acreedor.

Capacidad

En el caso del menor emancipado, el art. 323 no dice nada sobre la fianza, pero evidentemente la
fianza pone en peligro el patrimonio del fiador. Aunque en 323 no dice nada y siempre he tiene
que tener una interpretación restrictiva, la jurisprudencia es muy clara, desde los años 40, 27 de
junio de 1941 el Tribunal Supremo deniega esa doctrina que el emancipado pueda ser fiado, pero
no fiador.

Se trata de una obligación gratuita, el fiador no recibe ninguna contraprestación a cambio de los
riesgos asumidos, ello no supone que si se activa la fianza luego no se genere una obligación con
el deudor, pero imaginemos que nunca se active la fianza, yo soy el fiador de una persona durante
3 años, el deudor cumple como es debido y al de 3 años se cancela la deuda, el derecho de
crédito, y por ende mi obligación del fiador desaparece. Yo he asumido un riesgo, pero no he
asumido ninguna contraprestación. Cosa distinta es si se activase la fianza, es decir, que el deudor
no paga entonces se activa mi fianza. Hay la cosa cambia porque yo luego podré reclamar al
deudor que yo me he convertido en acreedor. ¿Cabe una contraprestación solamente por el
hecho de ser fiador y asumir ese riesgo? En principio es un negocio jurídico gratuito salvo pacto
en contrario. Cabe, por tanto, si cabe. ¿Cuál es la causa de este negocio? Si nos encontramos
sin causa ante esta contraprestación, el riesgo asumido. Yo como fiador estoy asumiendo un
riesgo recibo una contraprestación como consecuencia del riesgo asumido. Pero si luego
finalmente no pagó, el riesgo lo he tenido ahi y durante un tiempo no he tenido plena disponibilidad
de mi patrimonio porque lo tenía que guardar porseaco.
Por lo tanto, gratuito por defecto, cabe la contraprestación y esta contraprestación tiene causa
lícita que se basa en el riesgo asumido.

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Y cosa distinta es la contraprestación de las obligaciones del fiador una vez activada la fianza.

Relaciones entre acreedor y fiador

¿Cuándo puede reclamar el acreedor al fiador? Cuando el deudor no paga.

¿Cuándo voy a reclamar al fiador? Cuando el deudor no puede cumplir con nada, no hay de
donde tirar para reclamar mi deuda. Es una obligación de hacer no hay manera y no hay por donde
agarrarle, no hay dinero. No solo porque el deudor no cumpla, en primer lugar, la agresión va
contra el patrimonio del deudor, porque es mi deudor y solamente puedo actuar contra el fiador
en el momento en el que ya he actuado en contra el patrimonio del deudor.

Esto es el beneficio de exclusión, si a mí el acreedor me reclama la deuda, yo inicialmente puedo

interponer beneficio de exclusión, he renunciado. El beneficio de exclusión es renunciable.
El beneficio de exclusión significa, que yo obligó al acreedor a que con carácter previo que me
exija a mí, que por cierto ya me lo ha exigido, ¿pero le echó para atrás y le digo cuidado has
comprobado si el deudor tiene algo de dónde tirar? tira primero de ahi y luego de mí. Porque si no
vas a hacer muy compleja esta relación jurídica. Por lo tanto, en primer lugar, tira de ahí y luego
me vienes a mi si no tienes por donde rascar.
Persigue todos los bienes del deudor antes de molestarme a mí, ¿Cuándo puedo interponer ese
persigue todos los bienes del deudor antes de molestarme a mí? Cuando se me reclame
tanto judicial como extrajudicialmente, en cualquiera de los dos escenarios yo puedo solicitar el
beneficio de exclusión como fiador. Tanto si se nos demanda a los dos, como si se me demanda
a mí.
Hay algunas excepciones del beneficio de exclusión, algunos casos, aunque el fiador lo intente
interponer no tiene cabida:

1. Si ha renunciado expresamente al mismo. Porque no podemos ir en contra de los actos

propios.
2. Cuando se trate de una fianza solidaria. Fiador y deudor están en el mismo rango, se le
puede reclamar a cualquiera de los dos.
3.Que el deudor haya sido declarado en quiebra o concurso judicial. Aquí ya hay evidencia
de que se han perseguido todos los bienes del deudor y que no hay por donde rascar, porque
judicialmente se ha determinado que es completamente insolvente. Entonces cuando ya
judicialmente se ha dictaminado que este chico no tiene dinero quien soy yo para decir busca por
otro lado, cuando ya se ha buscado por otro lado.
4.Cuando tiene patrimonio, pero tiene ese patrimonio fuera de España y los Tribunales
Españoles son competentes, cuando se le puede demandar, pero no es competente por ser
el patrimonio que está fuera de España, en esos casos tampoco cabe un beneficio de exclusión.
5.Cuando se trata de una fianza judicial. En esos casos no existe beneficio de exclusión.

En aquellos casos en los que el fiador tenga que pagar si o si se abre una segunda compuerta de
un segundo escudo para el fiador que es el que puede interponer todas las excepciones que
tuviere el deudor contra el acreedor. Es decir, ya te tengo que pagar, ya soy el que tiene que tirar
millas con todo esto que acaba de salir, lo unico que el ordenamiento jurídico me da una última
herramienta para minimizar un poco, que son revisar el contrato, revisar la relación jurídica que tú
tienes con el deudor y verificar si existe algún tipo de excepción que este pueda interponer contra
ti para de alguna manera mitigar el pago, paralizarlo, aplazarlo… estamos hablando de
excepciones contractuales, las inherentes a la deuda del contrato.

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RELACIONES ENTRE DEUDOR Y FIADOR

La situación jurídica de las relaciones entre el deudor y fiador cambia bastante si se activa la
fianza o no. La fianza puede finalizarse, relevarse y garantizarse incluso. Siempre y cuando en
todos los escenarios se le tiene que notificar al acreedor. Es decir, si yo cambio de fiador tengo
que indicar, si la relación jurídica de la fianza acaba también lo tengo que indicar... se lo tengo
que decir al acreedor. El fiador puede solicitar garantías al deudor, es decir, oye yo te estoy fiando
una deuda quiero que me garantices de alguna manera esta deuda.

Durante el curso de la fianza si ésta no se activa la situación puede cambiar, el fiador puede dejar
de serlo a cambio de que sea otro, si desaparece la figura del fiador evidentemente estamos
vulnerando la relación contractual con el acreedor, incluso el fiador en algunos casos puede
solicitar garantías.
Una vez efectuado el pago, lo primero que surge es una acción de reembolso del fiador contra el
deudor y a la vez una subrogación. Porque aquí ya no tenemos un fiador, aquí tenemos un
acreedor.
El acreedor tiene un derecho de crédito contra el deudor.
El acreedor ha desaparecido y ahora aparezco yo, que yo he pagado, quizás no todo, pero si
parte. Pero yo he acabado teniendo un menoscabo económico, si yo no te reclamo a ti ese
menoscabo económico, tú estás ante un enriquecimiento injusto. Entonces evidentemente te lo
puedo reclamar por vía de acción de reembolso ¿qué te reclamo? lo pagado, los gastos, los
intereses y los daños que haya sufrido, entonces te voy a reclamar ahora que soy tu nuevo
acreedor, lo que he pagado, los gastos que haya supuesto, las costas, daños que haya podido
sufrir y los intereses que se hayan generado.

Te lo voy a reclamar bien por una acción de reembolso, bien porque me he subrogado en el
acreedor que inicialmente te… , en cualquiera de los dos escenarios. De la misma manera que el
fiador podía defenderse del acreedor pues al deudor le tenemos que dar algunas herramientas
para poder defenderse de esta reclamación.

Son excepciones que puede interponer el deudor contra el fiador. En primer lugar, todas las
excepciones que el deudor tenía contra el acreedor las puede poner también contra el fiador. No
ha llegado el plazo, ya te habia pagado parte, es decir, todas las excepciones que el deudor
tuviese contra el acreedor que deriven de podía la relación contractual y no sean personales las
puede interponer también contra el fiador.

Segundo el caso especial de pago ignorado. El pago por terceros en nuestro ordenamiento jurídico
está admitido lo que ocurre es que tiene distintos efectos si el pago es ignorado o el jurídico pago
es admitido o incluso el pago es rechazado. Cuando el pago es admitido, se embolsa 100% y
cuando el pago es ignorado se puede reclamar al deudor aquello que le resulte beneficioso, que
puede ser el 100% de la deuda o puede ser parte de la misma, porque quizás ya se habia abonado
parte.

En cualquier caso, si el deudor ya habia pagado un 40% y el acreedor reclama el 100% de la

deuda al fiador, y el fiador abona el 100%, no le puede reclamar el 100% al deudor si no solamente
el 60% porque el deudor ya había pagado un 40%.

¿A quién tendra que reclamar el fiador ese ese 40%? Al acreedor que ha cobrado dos veces y
que tiene un cobro indebido.

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La última excepción sería, el tema de vencimiento, no ha llegado aún el momento de pago, tú te
has adelantado, a mí me faltaban 6 meses para pagar al acreedor, tú has pagado, tú eres mi
nuevo acreedor, pero yo no te tengo que pagar hasta dentro de 6 meses.

Por lo tanto, antes de que se active la fianza todo es paz y armonía, después de que se extinga
la fianza la paz y armonía desaparece y el fiador se convierte en el nuevo acreedor bien porque
se subrogue o bien por acción de reembolso.

EXTINCIÓN DE LA FIANZA

● Extinción deuda principal.

● Extinción obligación.
● Prórroga.
● Dación en pago

-Extinción deuda principal: Cuando se paga desaparece la fianza.

Cuando no se paga, pero se extingue la relación jurídica que une el acreedor y el deudor. Se
puede extinguir por nulidad, anulabilidad...

Cuando muere el primer contrato muere es de fianza porque la esencia del contrato de fianza es
garantizar el contrato principal. Y si no hay contrato principal no hay nada.

-También se puede extinguir la fianza cuando se produce una prórroga del contrato que se está
garantizando, porque cuando se constituye la fianza se le da una temporalidad.
Y cuando se le da una temporalidad yo asumo el peligro de mi patrimonio durante 10 años y de
repente aparece una prórroga de otros 5, no yo he asumido un peligro durante 10 años, no durante
15.

Por lo tanto, que se otorgue una prórroga en un contrato original da pie a la extinción de la fianza,
si el fiador lo reclama, si no sigue adelante.

- La dación en pago que es una fórmula de extinción de la deuda, es un subrogado de

cumplimiento, la obligación se ha cumplido.

LA SUBFIANZA

Tenemos dos fiadores, el fiador nº1 y nº2, van en orden de accesoriedad.

Primero reclamo al deudor, el deudor no paga reclamo al fiador no 1 y no paga, reclamo al fiador
nº2. El fiador nº2 se constituye con el fiador nº1.

¿Qué finalidad tiene el fiador nº2? No es un fiador solidario, sino simplemente afianzar más
aún la deuda, tiene que tonificarse al acreedor. Tiene que tener conocimiento para afianzar más
la deuda. Tiene los mismos derechos y obligaciones que el fiador nº1.

Cuando se le reclame al fiador nº2 éste podrá alegar el beneficio de exclusión respecto del fiador
nº1 y respecto al acreedor. ¿Cuándo se le puede acudir al fiador nº2? cuando el deudor no ha

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pagado y el fiador nº1 tampoco, no es habitual, la su fianza no es nada habitual. Cabe afianzar
una fianza
, porque al fin y al cabo lo que estamos haciendo es asegurar una relación jurídica de contenido
patrimonial, que es la de fianza, no solamente podemos asegurar deudas si no que podemos
asegurar peligros de patrimonio, es decir fianzas.

FIANZA SOLIDARIA

Deudor y fiador están a la misma altura, esto significa que el acreedor puede reclamar la deuda
indistintamente al deudor o al fiador, no es necesario activar, ni reclamar previamente el deudor,
ni absolutamente nada, lo único que necesitamos es que no cumpla la deuda cuando es debido.
Y en el momento en el que no se cumple yo no tengo mayor obligación simplemente puedo
reclamar la deuda tanto al fiador como al acreedor porque es solidaria. El resto de casos cuando
no existe esta solidaridad la opción de solicitar esta deuda al fiador es cuando el deudor no paga,
en este caso la puedo reclamar a la vez, puede incluso llevar la reclamación contra los dos y que
paguen de forma solidaria. Evidentemente, ello no obsta a que si el fiador acaba pagando pues
existan las reglas de juego del acreedor. El fiador no es deudor, el fiador es fiador y si se le reclama
en la misma línea pues hay que otorgarle unos derechos para poder garantizar su situación
jurídica.

CONTRATO DE DEPÓSITO

Depósito

Si alguna vez hemos ido al supermercado y hemos dejado algo en las taquillas hemos firmado un
contrato de depósito.

Está regulado en el art 1.758 “El depósito comprendido en el número 1.º del artículo anterior se
regirá por las disposiciones de la ley que lo establezca, y, en su defecto, por las del depósito
voluntario. El comprendido en el número 2.º se regirá por las reglas del depósito voluntario”.

Es recoger una cosa ajena, guardarla y restituirla cuando se nos pida. Tenemos dos figuras: al
depositante y al depositario.

El depositante, es el que deposita y el depositario es el que tiene la obligación de guardar o de

tentar la posesión de lo depositado. Por tanto, el contrato de depósito consiste en recibir algo que
es de propiedad ajena, yo no puedo ser mi propio depositario, yo guardaré mis cosas, pero no
puedo depositarme a mí mismo algo mío. Tengo la obligación de guardarlo y restituirlo cuando se
me solicite.

¿Cuándo se me puede solicitar? podemos constituir un contrato de depósito en virtud del cual
cuando llegue la fecha de vencimiento se hará, luego hay unas excepciones, o cuando
simplemente estamos en un gimnasio cuando se nos pide que tengamos acceso a nuestra
taquilla.

Estos depósitos como norma general se suelen constituir de forma contractual y

excepcionalmente también se hacen de forma judicial. Judicialmente se establecen sobre todo
cuando es necesario asegurar un determinado bien ante un embargo, etc. se hacen depósitos
judiciales.

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Hay 3 vertientes del contrato de depósito:

-Depósito voluntario (art.1763): El art. 1763 establece que: “Depósito voluntario es aquel en
que se hace la entrega por la voluntad del depositante. También puede realizarse el depósito por
dos o más personas que se crean con derecho a la cosa depositada, en un tercero, que hará la
entrega, en su caso, a la que corresponda”.

Es un contrato de naturaleza real, es necesaria la entrega de la cosa y es un contrato que por

defecto es de naturaleza gratuita, sin perjuicio de que se pueda pactar lo contrario. Es un contrato
unilateral porque las obligaciones surgen únicamente para la parte depositaria y no para la parte
depositante y las únicas obligaciones que pueda tener un depositante son las que nacen ex post
facto, aquellas que son después del hecho.
Ejemplo: El restaurador en el seno de un contrato de depósito se carga la taquilla del gimnasio,
ex post facto un depositante con obligaciones bilaterales ex post facto.

Tanto depositante como depositario necesitan tener capacidad general para contratar. El
depositante no tiene que ostentar la propiedad del bien que está depositando, de hecho, no se le
exige al depositario verificar este extremo.

No obstante, sí que existe una excepción a esta verificación, cuando exista sospecha de que el
bien que está recibiendo el depositario es un bien robado, el depositario tiene la obligación de
notificar esta circunstancia al propietario, es decir, cuando hay sospecha de que el bien está
robado tiene la obligación de intentar localizar en la medida de lo posible al propietario legítimo
del bien y notificarle la circunstancia de la cual el bien se encuentra depositado.

Si en el plazo de 1 mes el propietario legítimo no actúa en consecuencia, el depositario queda

liberado de la obligación, yo ya he hecho lo que tenía que hacer tú no has actuado en
consecuencia y, por lo tanto, se acabó.

¿Qué pasa si a pesar de todo lo anterior contratamos con un depositario o con un

depositante que es incapaz, no que ha devenido incapaz, si no que desde el inicio del
contrato ya era incapaz?

En el caso en el que el depositante sea incapaz es una forma de determinación temprana de la

relación jurídica, aunque hayamos dispuesto que nuestro contrato tenga un lapso de 3-4 meses,
cuando los representantes legales tengan conocimiento de ese depósito pueden solicitar la
devolución antes de tiempo. Los representantes legales del depositante, el que ha entregado la
cosa puedan reclamar antes de tiempo, al fin y al cabo, el contrato no estaba bien constituido la
persona no era capaz.

Cuando el que puede tener esa circunstancia de incapacitación sea el depositario , aquí las cosas
cambian, puede ocurrir lo siguiente, un depositario incapaz puede no ser consciente del valor del
bien que tiene entre manos , de manera que si el bien sigue haciendo su haber y sus funciones
de depositario , el depositante se lo podrá reclamar , pero si el bien ya no está en su haber , el
depositante no se lo va a poder reclamar, porque al fin y al cabo hemos contratado con alguien
que es incapaz, un poco de diligencia teníamos que haber tenido antes de realizar el contrato. Y
porque también lo que pretendemos es en la medida de lo posible proteger a la parte más débil
de esta relación contractual que es el depositario incapaz.

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No exigirle que alguien que desconoce el valor de algo, no por mala fe, sino porque no está en
sus cabales, no exigirle la asunción de la responsabilidad de la pérdida, deterioro.

Por lo tanto, si el bien sigue bajo su haber, estupendo, se le pide, si no es así no se le puede pedir.
¿Se le puede reclamar un equivalente económico? Solo si lo hay, es decir, si el depositario lo
ha vendido, aunque lo haya mal vendido, se ha enriquecido, podremos pedir ese enriquecimiento.
Si el depositario lo ha vendido bien, estupendo, por lo tanto, se le podrá reclamar siempre ese
enriquecimiento injustificado. Sin embargo, si lo que ha acontecido es una donación el depositario
no habrá recibido nada. Y en este caso, no cabrá opción a reclamar absolutamente nada al
depositario. Y al tercero tampoco, porque es un tercero de buena fe, salvo que demostremos que
no hay buena fe.

En caso de incapacitación previa o coetánea al contrato, no posterior. Si el depositante es incapaz,

los problemas están ahí, pero son mínimos porque el bien estará bien guardado y son los
representantes legales los que tienen que actuar en consecuencia, para volver a pedirle, pueden
acabar el contrato antes de lo establecido por el depositante, porque al fin y al cabo la contractual
no se la quitan.

Pero si el depositario es el que es incapaz, nos surgen dos opciones:

1- Que el bien siga en manos del depositario, se lo reclamamos y punto.
2- Y que no lo esté. Y si no lo está, se nos abren de nuevo otras 2 opciones:

- Que haya obtenido un rendimiento económico de ese bien y si lo ha obtenido

nosotros podemos reclamar ese rendimiento económico en base al principio de
enriquecimiento sin causa, rendimiento injustificado.

- Y si no ha obtenido ningún tipo de enriquecimiento, porque lo ha donado o lo ha

perdido o lo ha destruido no podremos reclamar absolutamente nada, porque no
es una persona que tenga un concepto de la propiedad, de la posesión del valor
de las cosas y, por tanto, sería contrario a derecho o contrario a la pretensión del
legislador para la parte más débil exigir esas cuantías.

Otro escenario: Las partes están todo orden y existe una incapacidad sobrevenida, en esos
casos ello da pie a la terminación de la relación jurídica tan pronto como se produce la
incapacitación sobrevenida. No es lo mismo que aquí, porque claro aquí estamos dando mucho
tiempo a nuestro depositario a hacer con él bien lo que le venga en gana, porque imagínate que
hemos contratado con él cuando tiene un aviso de lucidez y tiene una hora al día, y resulta que
después el juez, en el siguiente mes, vende el bien, lo destroza, etc.

En el caso de la incapacidad sobrevenida es distinto, cuando estamos incapacitando a una

persona sabemos que todos los contratos que realiza desde la interposición de la demanda hasta
la declaración judicial de incapacitación son anulables, por el efecto retroactivo hasta el momento
de interposición de la demanda y es por ello, por lo que el margen de daño o maniobra es mínimo.
Obviamente, si sus representantes legales actúan con la diligencia debida conocerán la existencia
de este contrato de depósito tanto de una perspectiva como de la otra, tanto depositante como
depositario. Y lo que da pie es a una terminación temprana del contrato de depósito, que la podrá
solicitar tanto la representación del depositante como la representación del depositario. No es
necesario que se rijan las reglas del 1.764 CC porque como regla general no da tiempo. Si se
diese el caso de que da tiempo y se destruye el bien, se aplicarían las reglas del depositario
incapaz, para intentar en la medida de lo posible salvaguardar el patrimonio de la parte más débil.

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Cuando la incapacidad no está de serie sino, que es sobrevenida, cuando ya está en curso la
relación jurídica, la declaración de incapacitación tiene efectos retroactivos a fecha de
interposición de demanda, entonces durante todo ese tiempo las actuaciones que haya realizado
a cabo el depositario y haya podido tentar por depositante contra los intereses del bien depositado
son anulables. Por lo tanto, eso queda fuera del contrato de depósito. Lo único a lo que da pie
esta circunstancia es a que se permite una devolución antes de tiempo, es decir, que acabemos
con la relación jurídica antes de lo convenido.

¿Qué puede ser objeto de este contrato? En principio son bienes muebles, lo normal es que el
depósito se constituya físicamente, por lo tanto, son bienes muebles lo que da pie a este contrato.
No obstante, también cabe la figura del depósito sobre bienes inmuebles, lo que ocurre que este
es un contrato atípico. Los contratos atípicos están admitidos en el ordenamiento jurídico, por
analogía se aplicará la regla del depósito voluntario. Por lo tanto, ¿Caben depósitos sobre
bienes inmuebles? Si, y su naturaleza será de contrato atípico. Evidentemente como el bien
inmueble no podemos moverlo de sitio lo que se hace son anotaciones en los registros
correspondientes, desde que el bien se encuentra depositado… En la gran mayoría de ocasiones
los depósitos de bienes inmuebles suelen ser de naturaleza judicial.
Además del bien mueble que suele ser la regla general, es un bien no fungible, es decir, es un
bien concreto, determinado y no intercambiable por otro. ¿Esto significa que no podemos
constituir un contrato de depósito sobre un bien fungible? No, pero es un contrato de depósito
irregular, porque al final dar dinero que es lo que hacemos en el banco, es un contrato de depósito
de naturaleza irregular, a nosotros no se nos deja el dinero que hemos depositado en el banco en
una caja y se nos devuelve cuando lo pedimos y el cajero automático va directamente a esa cajita.
Cuando se constituye un contrato de depósito sobre un bien mueble fungible no se devuelve el
mismo bien, sino que se devuelve un quantum, es decir, cantidad y calidad equivalente a aquello
que se constituyó en el contrato de depósito.

Obligaciones de las partes:

Evidentemente el depositario deberá custodiar el bien. El restaurador, en primer lugar, cuando el

usuario de la taquilla vio sus pertenencias destrozadas reclamó en vez de mi amigo al gimnasio,
porque el gimnasio era el depositario y tenía la obligación de custodiar el bien. ¿Como custodias?
Como quieras, libertad de cumplimiento. Es decir, si dejamos un coche en un parking depende
cómo sea el parking pues se nos custodia de una forma u otra.

¿Cómo custodiamos? Con 1 euro, 2 euros… eso queda al margen del depositario, salvo pacto
en contrario. Si es pacto en contrario deberá custodiar su bien conforme a contrato. Solo hay que
guardar, no hay que administrar, no hay que hacer absolutamente nada. Si el bien es fructífero
podemos y debemos recoger los frutos y custodiarlos, pero no hacerlos nuestros. Por lo tanto, no
administramos, si el bien es fructífero, recogemos los frutos y ellos empiezan también a formar
parte del depósito. Por lo tanto, tenemos también la obligación de custodiarlos.

Daños:

Por lo que fuere se rigen las reglas de responsabilidad civil, las reglas del deudor en materia de
responsabilidad civil, del deudor incumplidor, se rigen esas reglas, por un tema de mora, tema de
cumplimiento defectuoso…

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Como regla general es un contrato gratuito, pero en dos escenarios puede tener una
contraprestación económica. Uno de ellos es que se haya acordado y otro de ellos es que se
hayan generado obligaciones ex post facto, para el depositante. Como medio de aseguramiento
de esas obligaciones o ese derecho de crédito que ha surgido para el depositario, este ostenta
una preferencia de cobro sobre ese bien, no se puede quedar el bien, pero, sí que tiene una
preferencia de cobro sobre ese bien una vez que ese bien vuelve al depositante y también un
derecho de retención como medio de compulsión para poder exigir el cumplimiento de la
obligación.

Por lo tanto, custodia, pero con diligencia de buen padre de familia, con la libertad de cumplimiento
salvo pacto, no hay que administrar, recoger y custodiar sí y responsabilidad contractual,
preferencia de cobros sobre el bien, pero no capacidad de ejecución sobre el mismo y derecho de
retención.

Respecto a las obligaciones del depositante, como regla general son más bien nada, es decir
recoger la cosa y punto. Pero si hemos convenido una retribución, pues evidentemente abonar la
retribución. Si el bien por lo que fuere generase gastos, la mera conservación del bien tuviese
gastos, deberá asumir los gastos de conservación y en el supuesto de una obligación ex post
facto, pues lo mismo, abonarlos, los daños y perjuicios que podrían surgir en el cumplimiento de
la obligación.

¿Cuándo se produce la restitución? La restitución se produce cuando llega el plazo convenido.

Como regla general el depositante puede reclamar el bien en cualquier momento antes del fin del
plazo convenido. Nosotros podemos rescatar por ejemplo dinero que tengamos en posición fija o
en determinados fondos a pesar de que contractualmente hayamos acordado más tiempo. Existe
la excepción de que haya una posición de un tercero que considere que tiene un mejor derecho
que el nuestro o que haya un embargo judicial. En esos casos el depositante no puede actuar,
tiene que esperar. El depositario también puede finalizar la obligación con carácter previo, pero
no de forma voluntaria como el depositante, sino con una justa causa, tiene que haber alguna
razón que le impida el cumplimiento de la obligación, son obligaciones de facto, impide el correcto
cumplimiento de la obligación y solicita al depositante que finalice la relación jurídica, si el
depositante no lo admite, causa o razón suficiente puede proceder a una consignación judicial del
bien.

Si fallece cualquiera de las partes, representantes o herederos , cualquiera de las partes podrá
poner fin el contrato en cualquier momento, da igual que se haya acabado el plazo o previo, el
caso de que haya fallecido el depositario, se nos vuelve a abrir otro problema y es que en el caso
de que se haya hecho por ejemplo, una partición de herencia, que pasa con los bienes? qué
pasa si actuando de buena fe considerábamos que ese bien estaba depositado, era del
depositario? y se ha procedido a su asignación y venta. En estos casos no se puede reclamar el
bien si hay buena fe, lo que se reclama es un acto equivalente y si hay mala fe, podemos reclamar
el bien. ¿Cuándo puede ocurrir esto? cuando el depositario no es un profesional del depósito,
sino que estamos haciendo un favor personal por así decirlo, y en esos casos puede tener cabida
esa situación.

Y otra forma de determinación del depósito, es que se destruye el bien por fuerza mayor, y se
aplican las reglas del deudor de buena fe. Si actúa con buena fe y se destruye el bien, estamos
incurriendo en mora, no formamos parte de ese daño, ha concurrido una imposibilidad
sobrevenida entonces el cumplimiento de la obligación no es posible, porque el objeto se ha
quedado vacío de contenido, nos hemos quedado sin objeto.

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Por lo tanto, el escenario más habitual es que se llegue un plazo y si no damos pie al depositante
a que finalice la relación obligatoria cuando lo considere oportuno, sin necesidad de respetar ese
plazo. Hay dos únicas excepciones: 1- Que haya un tercero que aleje aceptar un mejor derecho,
que sea ya un objeto quías litigioso, en esos casos por cautela el depositario puede seguir
detentando la posesión del bien o que haya un embargo. El depositario no puede poner fin a la
relación jurídica cuando quiera, solo si no puede cumplir y en ese caso tiene que tener una justa
causa, causa suficiente para poner fin a la relación. Si el depositante no lo admite, y efectivamente
es una causa justa se podrá ir a la consignación. ¿Representantes y herederos de uno y otro
pueden también poner fin a la relación jurídica, que pasa si el depositario fallece y los herederos
actúan de buena fe entienden que el objeto depositado es del depositario? pues en esos casos si
sigue su haber se lo reclama al bien y si no el equivalente económico, y si es de mala fe se reclama
el bien.

- Depósito necesario (art.1781): El art. 1781 establece que: “Es necesario el depósito: 1º
Cuando se hace en cumplimiento de una obligación legal. 2º Cuando tiene lugar con
ocasión de alguna calamidad, como incendio, ruina, saqueo, naufragio u otras
semejantes”.

Aquí no hay acuerdo, es una obligación legal que surge cuando hay circunstancias
insólitas, calamidades, incendios, es decir, circunstancias que hacen que alguien se quede
con la cosa y que no haya daños en la cosa. Por ejemplo, en la pandemia, la gente que
dejó a sus perros en hoteles de mascotas. Cuando se dictó el estado de alarma, sí que
era una excepción a la norma la posibilidad de ir a buscar un animal, si yo tenía a mi perro
en un hotel de perros porque me había ido yo de vacaciones y no me lo había llevado
conmigo , existía durante los primeros días de la excepción legal de poder ir a buscarlo,
saltándome el confinamiento pero sí que es cierto que ocurrió que no todo el mundo le dio
tiempo y hubo personas que no pudieron recoger sus mascotas y durante toda la
cuarentena todos esas mascotas permanecieron bajo el abrigo del depositario.
Inicialmente era un depósito voluntario porque lo habíamos acordado así y continuó siendo
un depósito necesario. Se convirtió en una obligación legal porque si el depositario dejaba
libres a los animales evidentemente estaba haciendo un abandono animal, el contrato
había expirado, pero evidentemente podía suponer un daño para el bien del depositante.
en aquella situación aquellos que eran depositarios de seres vivos, animales tuvieron que
detentar la posesión hasta la finalización de la pandemia, hubiesen acordado o no con el
depositante. Es decir, el plazo había expirado, pero aun así deberían quedarse con el
animal.

Se rige por las mismas reglas que el depósito voluntario, lo que ocurre es que
incrementamos el margen de responsabilidad civil.

- Depósito judicial (art.1785):

Tiene cabida en aquellos casos en los que existe un aseguramiento de bienes que son litigiosos
o bien cuando hay un embargo ya dictaminado. En los casos de los bienes muebles el depósito
se hace físicamente siempre y cuando sea factible y en los inmuebles mediante una anotación
preventiva en el registro de la propiedad.

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Este depósito finaliza cuando finaliza el proceso judicial, lo que se haya dictado en la sentencia.
El deber de custodia por parte de la autoridad judicial correspondiente es la diligencia media de la
misma manera que ocurre los mismo en el depósito necesario, el deber de diligencia es
exactamente el mismo.

PROPIEDAD HORIZONTAL

Es una norma con mucho grado de imperatividad, todas las materias reguladas en Propiedad
Horizontal tienen muchísimo margen imperativo, hay muy poco margen de autonomía de la
voluntad. La normativa vigente actualmente sigue siendo la 99.

Características básicas:

La característica básica es que es un régimen jurídico especial porque hay una doble existencia,
por un lado, de bienes o elementos privativos y por otro lado de bienes y elementos comunes. Por
lo tanto, juntos con los bienes privativos propios de cada uno de los propietarios hay elementos
que son comunes y que son pro indiviso. ¿Qué tipo de viviendas entran dentro del concepto
de la Ley de Propiedad horizontal? Viviendas independientes entre sí y de propietarios
diferentes cuya salida da a un tanto, elemento común o a una zona pública (a la calle), es decir,
que todos salen por la misma. Si yo vivo en un bloque de viviendas la salida de mi casa da al
descansillo, si vivo en el bajo da a la calle, pero sigo formando parte de la propiedad horizontal.
Tiene esa conjunción de propiedad privada, de propiedad común y lo característico de la
propiedad común es que no es apropiable, no cabe usucapión y que las normas son imperativas.
¿Podemos ocupar por tanto un bien común? el rellano de la escalera, el ascensor. por poder
se puede, va a producir efectos de usucapión NO. Cosa distinta cuando hablamos de los bienes
comunes es que haya determinados bienes cuyo uso se limite a un propietario, por ejemplo: Las
típicas terrazas que son de toda la comunidad de propietarios, pero solo un vecino tiene acceso
a ella.

Tipos de propiedad:

- Comunidades de propietarios sin título constitutivo

- Complejos inmobiliarios
- Subcomunidades
- Entidades urbanísticas con estatutos

No solamente un bloque de viviendas entra dentro de la idea de Propiedad Horizontal, si no por

ejemplo pasaría lo mismo con bifamiliares que salen a una zona común, a un camino privado pero
que es de las dos casas, urbanizaciones que salen a zona común, si salen a la vía pública no. Es
decir, no solo edificios verticales sino otro tipo de edificaciones.

Títulos determinantes de la propiedad horizontal:

3 títulos especiales y básicos en materia de propiedad horizontal:

El título constitutivo, los Estatutos, y los Reglamentos.

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Lo más importante es el título constitutivo. Podemos tener como título constitutivo y como
Estatutos lo mismo, y el Reglamento viene muy bien para cuestiones como quien limpia la
escalera, cuándo se puede tener un perro por aquí y cuándo no etc. Con ello lo que estamos
haciendo es constituyendo el edificio, sobre todo, lo primero que se hace es describir el propio
edificio, junto con servicios, instalaciones, si tiene ascensor o no, si tiene azotea, si tiene una
piscina … absolutamente todo lo que forme parte del edificio también se describe, no solamente
el edificio en sí mismo.
Las propiedades separadas, es decir, los pisos, locales, garajes… todo eso también se identifica.

Título constitutivo

● Descripción inmueble.
● Servicios e instalaciones.
● Diferentes propiedades separadas.
● Cuotas de participación.
● Reglas de constitución de ejercicio de derechos
● Diferencia de locales y pisos.
● Seguro
● Gastos
● Administración y gobierno

Estatutos

● Reproducción disposiciones legales.

● Autonomía de la voluntad, límite imperativo legal.
● No necesita EP sólo para inscripción Registro.
● ¿Quién? Propietario o propietarios.
● ¿Cuándo? Art. 5, cualquier momento, incluso antes de la construcción.

Determinación de la cuota de participación:

Art 5 LPH “El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La
descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación
hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local
expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje,
buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local,
determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos
los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como
base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento
interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y
ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio,
sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a
terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título,
y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que
para la constitución.”

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Cuotas de participación de cada uno de los inmuebles, pagar la comunidad, lo que se paga es
una cuota de participación en la comunidad, en función del inmueble y del tamaño del inmueble
yo abono parte de los actos comunes porque ademas de mi derecho sobre mi propiedad tengo
unos derechos de uso sobre un determinado porcentaje del inmueble, y lo pagó, el uso del
ascensor. Cuanto más grande sea el inmueble más parte tengo que acortar porque más gastos
se supone que tengo.

Constitución y ejercicio de derechos, se tiene que diferenciar los locales de los pisos porque puede
ser que tengan una participación diferente en las cuotas de la propiedad. Cuando un local es
exterior quizás no tiene que pagar la luz del portal, o el mantenimiento del ascensor porque es un
local exterior que no hace uso del ascensor, sin embargo, sí que entrara en la obra de un ascensor,
de una fachada porque forman parte del mismo edificio. Se diferencia por tanto un piso de un
local, sobre todo también por uso, un local también puede tener uso comercial, los pisos
necesariamente no. Se puede restringir la naturaleza de pisos que van a formar de ello, del
inmueble. Hay una cantidad de Propiedades Horizontales que carecen de seguro, el 80% no tiene.
Si que es cierto que los seguros individuales de la vivienda cubren no solamente el contenido del
piso, sino que cubren la fachada, la puerta, el relleno… pero es que puede haber partes que no
están cubiertas, por lo tanto, lo suyo es que además de que cada propietario tenga su propio
seguro, que la Comunidad de Propietarios tenga un seguro del propio edificio comunitario. Que si
se cae una teja por ejemplo hay sí que procede que haya un seguro. No es lo mismo que nos
inunde el vecino de arriba a que lo que se haya roto sea una bajante de la comunidad, en cuyo
caso abonará los desperfectos.
Administración y gobierno, los cargos, presidente, vicepresidente, secretario. el unico que es
indispensable es el de presidente y el resto son potestativos si quieres se crean y si no, no.

El Estatuto puede estar incluido en el Título constitucional, los Estatutos tienen que regirse por la
ley de Propiedad Horizontal. A la autonomía de la voluntad está limitado el mínimo posible. No es
necesario que conste en escritura pública. Hay que inscribirlo en el registro y lo suele hacer bien
el propietario cuando es un promotor, por ejemplo, un unico propietario o si ya se ha hecho la
división de la propiedad, los distintos propietarios inscriben el edificio, que lo pueden hacer vía ….
, el edificio debe de estar inscrito, ya no solamente los inmuebles independientes sino el edificio
en sí, la finca tiene que estar inscrita en el registro de la propiedad con todas estas indicaciones.
¿Cuándo se tiene que hacer esta inscripción? en cualquier momento, pero lo suyo sería antes
de realizar la división de la cosa, para que los propios propietarios de cada edificio puedan hacer
sus propias inscripciones.

Los reglamentos suelen ser potestativos, suelen ser reglas internas de funcionamiento, cada dos
años se cambia la cada comunidad o cada 6 meses, vamos a tener un administrador, o vamos a
contratar con esta empresa de limpieza… este tipo de cosas que son más bien de la
administración del día a día se reflejan en los reglamentos, que no son Estatutos que son un
documento interno. Y el objetivo de que sea un documento interno, es para que sea mucho más
ágil su unificación, su creación… que no haga falta tanto consenso...

Como formamos parte de una Propiedad Horizontal la cuota de participación es importante, no

solamente a efectos de pagar, sino a efectos de saber la participación que tenemos de todos sus
elementos. Sí nosotros vendemos un piso, un inmueble, lo vendemos no solamente el piso en si
mismo, sino con la cuota de participación de elementos comunes. Por lo tanto, forma parte del
valor total del precio del inmueble, no solamente se venden los 70 metros de casa, si no los X
metros que conceptualmente tenemos de los elementos comunes. ¿Eso significa que podemos
poner un cuadro en el rellano de nuestra comunión o un paragüero, candelabro? No.

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Esta participación de cuotas no solamente nos sirve para determinar el uso, sino también para las
cargas. Cuanto más grande sea mi inmueble más participación en la cuota tendré y por lo tanto
mayor será mi contribución. Si hay que hacer una obra mi derrama será más cara, mi cuota de
administración será más cara… Generalmente se determina cuando se hace la propia
construcción del edificio, que puede ser en el momento que se crea como todavía hay un unico
propietario, el bien no se ha dividido sigue siendo una única finca de manera que hay un
propietario, los propietarios de los pisos todavía no han entrado, se puede hacer en ese momento.
Se puede hacer cuando se divide la propiedad también es otro momento por acuerdo, y si no nos
ponemos de acuerdo se hará por Sentencia, porque hay que dividir y establecer cuotas sí o sí.
Porque es un bien común, son zonas comunes y hay que hacerlo sí o sí. Una vez establecida la
cuota de participación de las distintas propiedades es difícil variar, se puede variar si, en junta
ordinaria y se requiere para ello unanimidad en el acuerdo. Si la variación es pequeña
simplemente con el acuerdo es suficiente se eleva acta del acuerdo. Si la variación de cuotas es
importante puede dar lugar a una nueva recalificación del edificio donde estoy, determinación de
todos los porcentajes, inscripción nueva en el registro… ¿Podemos variar por tanto las cuotas
de participación? Si, si es pequeño no tiene mayor impacto, si es grande sí. ¿Cuándo estamos
con algo pequeño? Por ejemplo, que un piso se haya dividido en dos, como regla general los
pisos son indivisibles, pero como estamos hablando de estos inmuebles de 300 m de los que
puedes sacar 2 incluso 3 pisos. Si es posible registralmente hacer una división pues en ese caso
hay más vecinos que tienen que formar parte de esta cuota, es un vecino va a cambiar las cuotas
de participación de los demás, pero tampoco tanto. Si a eso le añadimos 3 locales abajo y uno de
ellos en vivienda aquí el cambio ya sería importante, se va a tener que variar si porque muy
posiblemente cambien mucho las cuotas de participación, pero posiblemente tenga que volver a
inscribirse, tenga que revisarse la inscripción inicial del edificio. Tienen que haber unanimidad en
el acuerdo.

Para conocer las cargas de sostenimiento del edificio. Cada propietario tiene un porcentaje relativo
a su piso y luego lo respectivo a los bienes comunes. Cuanto más grande sea mi piso, mayor será
mi porcentaje de aportación a elementos comunes y por tanto mayores serán mis cargas de
alimentación a los elementos comunes porque se entiende que generó más gasto, porque mi
vivienda tiene más metros.

Las formas de determinación son por el constructor cuando empieza, por acuerdo de propietarios
es decir una vez construido y si nadie se pone de acuerdo, por laudo arbitral o por sentencia.

Si se pueden modificar siempre y cuando haya modificaciones en el edificio. Una modificación de

variación de cuotas suele ser cuando, un edificio nuevo se vende y los bajos acaban siendo
viviendas, aunque el propietario no use el ascensor, ya forma parte del edificio y tendrá que pagar
algo por ello y la comunidad dejará de pagar por ese hueco muerto que había antes porque ahora
es vivienda. Ahí se modifican las cuotas. Otro ejemplo serían las porterías, que la comunidad debe
mantener, pero si la venden y la hacen vivienda, las cuotas también cambiarían.

Y se requiere unanimidad. Si la variación de cuotas es pequeña no pasa nada, pero si es muy

grande, habrá que cambiar el título constitutivo del edificio.

Elementos privativos y comunes:

Si yo tengo un inmueble en propiedad horizontal yo no solamente tengo los metros de mi piso

porque es que las paredes y el techo también son mías, si estoy en el último piso el tejado, la

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fachada forma parte de mi propiedad. La parte que linda con el ascensor forma parte de mi
propiedad, por lo tanto, todo forma parte de mi propiedad, fachada, garaje. Cuando hay un tipo de
problema con el tejado hay que ver si el tejado forma pate de la propiedad del último vecino y
quizás cubre el seguro del último vecino. Si es la fachada, mi fachada de mi salón es mía, entra
dentro de mi concepto de propiedad, es un pro indiviso.

Junto con ello estan elementos comunes:

- Elementos comunes: Como su propio nombre indica tienen un uso común. Ejemplo:
piscina comunitaria, garaje comunitario, el rellano de la escalera, el portal … todo eso es
común. Ello no obsta para que en determinadas ocasiones algunos de estos bienes
tengan usos privativos. Estos usos privativos pueden por su propia naturaleza ser porque
físicamente dan pie únicamente a un uso privativo, como los bajos que tienen acceso al
patio interior, para entrar tú al patio tienes que venir a mi casa, o las terrazas cuyo unico
acceso es la vivienda de un propietario. Pero hay ocasiones en las que el uso privado se
le puede dar por destino porque voluntariamente queremos quitar la naturaleza común de
un bien y dar una naturaleza privada. El típico ejemplo de la portería, hay muchos edificios
que tienen portería pero que no tienen portero, lo cual es un absurdo porque son metros
de un edificio. No son extrañas las propiedades y las fincas en las que vive el propio
portero, de manera que solamente no hay una portería, si no que está la vivienda del
portero, si el edificio es muy grande tiene dos porteros y dos viviendas. ¿Qué pasa con
las cuotas de ellos? son un elemento común, todos los propietarios pagan por las cuotas
de cada uno de los porteros. ¿Se puede convertir un bien común en un bien privativo?
Si, podemos coger esas porterías, ¿realizar una obra des anexionarlo y sacarlo a la
venta al público? Si. Se requiere unanimidad.

Podemos cambiar por tanto la naturaleza común del bien siempre y cuando lo admita, el
ascensor seguirá siendo ascensor, el portal seguro siendo portal, es que a eso no le
puedes cambiar su naturaleza. Pero una portería, un ático que está en desuso, porque
antes servía para guardar cosas de la comunidad y ahora no sirve para nada, se puede
des anexionar, se puede convertir en un bien privativo, y el titular de ese bien, esa
portería... sería la comunidad de propietarios. Si proceden a su venta quien recibe ese
dinero sería la comunidad de propietarios. Interesa a la comunidad de propietarios, ya no
solamente por tener la liquidez adicional que vas a tener si no porque esos inmuebles van
a entrar en las cuotas de participación. Ya no va a ser algo que tienes que mantener. El
rellano va a ser algo que yo voy a tener que mantener.

Nosotros tenemos un inmueble, ese inmueble lo vamos a dividir en muchas partes y

queremos constituirlo con una propiedad horizontal, ¿Todo inmueble se puede
constituir en propiedad horizontal? No todos, el TS en el año 90 establecía que, para
hacer propiedad horizontal, para convertir un inmueble en acto para la propiedad
horizontal una obra muy importante de un valor que se acerca casi al valor del inmueble,
no se considera jamás una propiedad horizontal. Es decir, si yo tengo una casa unifamiliar
y la quiero hacer por plantas una propiedad horizontal, tengo que hacer un portal y un
nuevo piso, eso por mucho que haya más de un propietario no será una propiedad
horizontal, será un pro indiviso, será un bien común. Pero por mucho que en el piso de
abajo viva una familia y en el piso de arriba otra, eso no será propiedad horizontal. Tiene
que constituirse como tal. Y hay unos mínimos para que sea considerada propiedad
horizontal, elementos comunes.
Si la obra que se requiere es excesivamente grande no se regula por propiedad horizontal.

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 La constitución como propiedad horizontal se hace por el propietario del edificio antes de
que aparezcan más propietarios, el promotor de la vivienda suele ser el que constituye la
propiedad horizontal. Antes de venderla el propio constructor. También puede hacerse
cuando empieza la copropiedad, es algo que hemos construido los propietarios, las típicas
cooperativas de construcción que son más peligrosas, en los que los propios promotores
son los propios propietarios que han contratado a los arquitectos… que van a hacer la
obra, en ese caso ellos mismos constituyen la propiedad horizontal, no hay un propietario
que después vende, sino que los propios propietarios promocionan la vivienda.

- Elementos privativos: Tu vivienda y todos esos bienes anexados a ella, por ejemplo, si
vivo en el último piso, el techo será mío. Pero el hecho de que sea mi parte no me da
derecho a pintarlo por ejemplo como yo quiero porque al final forma parte del edificio.
Y respecto a las fachadas históricas, están protegidas y reconocidas por lo que no se
pueden hacer obras a la ligera, se debe pedir permiso y lo analizaran.

El hecho de que un edificio tenga varias viviendas no significa que sea propiedad
horizontal. Ejemplo: la casa individual que está dividida para tres hijos.

Derechos y obligaciones de los propietarios:

- Obligaciones:

- No modificar elementos arquitectónicos sin autorización expresa: Poner un toldo en mi

fachada es modificar la estructura del edificio. Poner una parabólica, un aire acondicionado tengo
que pedir permiso a la comunidad de propietarios si va a estar en la fachada.

- No desarrollar actividades prohibidas en el edificio: Conforme a los Estatutos que esté

prohibida, también es prohibida cualquier actividad que de alguna manera se puedan causar
daños a la finca o que se contravengan reglamentos, reglas de convivencia… no tenemos que
estar llevando a cabo una actividad delictiva para que nos encontremos con esto, sino basta con
que nuestra comunidad se considere una actividad prohibida. Tiene que acometer esta actividad
tanto un propietario como un usuario de la vivienda, es decir, un poseedor, un usufructuario, un
arrendatario…

Todo esto se empieza en junta ordinaria se le solicita al presidente de la comunidad algún

requerimiento de naturaleza extrajudicial al propietario u usuario molesto, bajo el apercibimiento
de que si no cesa en la actuación prohibida pues se iniciara un procedimiento judicial
correspondiente. Si persiste nuevamente en Junta, porque esa iniciativa no la puede tomar el
presidente, porque el presidente es un intimaría, pero no es un órgano decisorio, el órgano
decisorio es la junta. En junta se tomará la decisión de si se inicia una acción de cesación o no y
si no acudiremos a la vía judicial. Estas decisiones son por mayoría, no por afinidad, porque
evidentemente el vecino molesto siempre votaría en contra y sería imposible llevar a cabo la
acción. En esta acción solicitamos los daños que se hayan causado y como fórmula de pago
podemos incluso llegar a solicitar la privación del uso de la vivienda para que quede en manos de
la comunidad de propietarios el hacer el uso de la misma, es acto potestativo, pero se puede llegar
a solicitar de esta manera, la comunidad de propietarios explotaría la vivienda, es uso de la
vivienda no propiedad y se conseguiría de ahi obtener el…. en el caso de que no hubiese vías
económicas para abonar. 3 años, no más de 3 años se puede mantener la posesión. Por lo tanto,

68
ya no solo que ceses, sino que además de que ceses abones los posibles daños que hayas podido
causar si es que los hay, si no los hay pues no. Si yo simplemente estaba tocando música pues
bueno no creo que haya causado daños estructurales a la vivienda, más allá de los eventuales
daños morales que hayan podido concurrir. Y si no hay otra vía de obtener una modalidad de
administración se puede incluso privar de la vivienda.

- Respetar las instalaciones del edificio.

- Mantener en buen estado las instalaciones privativas: ya no solo las comunes, mi casa tiene
que estar en buen estado porque si yo me dedico a acumular basura, por ejemplo, eso
posiblemente atraiga bichos y esos bichos acaben afectando a todos.
Tengo la obligación de yo cuidar mi propiedad, si por ejemplo es una segunda vivienda procurar
que la puerta esté bien, para que no me la ocupen.

- Consentir las reparaciones requeridas por el inmueble: Si hace falta cambiar algo de la
fachada, me ponen un andamio delante y yo tengo un negocio debajo y no se me ve, pues
evidentemente eso va en contra de mis intereses, pero yo tengo que consentirlo.

- Contribuir a las cargas del edificio: Las cargas del edificio han de pagarse, las pagan los
propietarios. Tal es la importancia que en el derecho concursal es un crédito procedente, el año
incluso más los 3 anteriores son créditos procedentes en caso de incumplimiento, de manera que
nuestro propietario moroso no nos tuviese solamente a nosotros como acreedores, sino que
tuviese más nuestras cuotas tendrían prioridad. Frente a un acreedor ordinario nuestras cuotas
tendrían prioridad, el año en curso y los 3 años anteriores. A la hora de realizar una transmisión,
se tiene que certificar en el momento de elevar a escritura pública, incluso en una compraventa
de una vivienda, se tiene que certificar cuando hay escritura pública de transmisión es necesario
certificar que el inmueble está al corriente de las cuotas, y se certifica por medio de un certificado
del presidente de la comunidad o del administrador que acredite que efectivamente se da esa
circunstancia. Y lo que acreditan es que nosotros estamos adquiriendo una vivienda que está con
las cuentas al día. Lo que ocurre si la vivienda no tiene las cuentas al día que son de la vivienda
y yo soy un nuevo propietario y por tanto las paga el propietario. Evidentemente reclamaré las
cuotas correspondientes al vendedor.

Si se ha acreditado y queda alguna cuenta pendiente el comprador ni pincha ni corta, porque a mí

me han acreditado que esto estaba pagado, jolines nos hemos equivocado y resulta que te hemos
dado las cuentas de otro , mire perdona esto ya estaba, esto se lleva a la elevación de escritura
pública , la notaría nos lo va a exigir y de hecho consta expresamente en la escritura de
transmisión que existe ese documento y que conforme ese documento justificado se acredita que
no existen cuotas pendientes de pago.

- Ser diligente en el uso del inmueble y en las relaciones con los demás titulares: No insultar,
ser normal.

- Comunicar el cambio de titularidad de su inmueble: Cuando nosotros compramos o

vendemos un inmueble es necesario comunicarlo al presidente de la comunidad porque alguien
tiene que pagar las cuotas.

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-Derechos: Créditos a favor de la comunidad, es decir, hay prioridad de cobro, créditos
preferentes. Si hay un moroso se podrá pedir el crédito del año actual en curso y tres años
anteriores. Y se podrá atacar la propia comunidad.

Cuando se transmite un bien, se debe llevar un certificado del presidente de la comunidad y la

escritura pública que acredite que no hay cargas y si las hay, se reclamarán al que compra la
vivienda porque la carga es de la propiedad no del propietario.

Órganos de gestión de la comunidad de propietarios:

Cargos de gestión: Obviamente no estamos ante un ente con personalidad jurídica propia,
entonces tenemos detrás a distintos cargos de gestión que lo que hacen es representar a la
propiedad y a los intereses del propietario. El unico órgano decisor es la junta de propietarios, es
el unico que tiene capacidad decisoria, todos los demás presidente, vicepresidente y
administrador son cargos de representación. Junta de propietarios y presidente si o si tiene que
haber, todo lo demás es potestativo. Lo creamos bien, no lo creamos no pasa nada.

Presidente y junta de propietarios son los cargos más importantes y necesarios y personifican las
decisiones adoptadas.

El órgano más importante es la Junta de propietarios. Mucha norma imperativa poco margen de
maniobra con la autonomía de la voluntad, hay acuerdos que si o si tienen que tomarse por
unanimidad y todos los demás tiene que tomarse por mayoría. Como regla general las mayorías
se tienen en consideración por la mayoría de los propietarios y en ocasiones mayoría de los
asistentes a la reunión, depende del tipo de acuerdo que se quiera llevar, eso va caso por caso.
Entonces todo lo que tenga que ver con modificar el título constitutivo, todo lo que tenga que ver
con estatutos, con normas básicas esenciales de la comunidad de propietarios unanimidad. Para
evitar abusos de derechos, que alguien está enfermo y no ha podido acudir, y todo lo demás
mayoría de propietarios y en ocasiones mayoría de asistentes al junto.

Si por ejemplo estamos en una primera vivienda la gran mayoría de las daciones que toma la
mayoría de propietarios, si estamos en una vivienda vacacional la gran mayoría de se tomará por
la mayoría de asistentes, porque la mitad no vive allí.

Lo más importante que realiza la junta de propietarios impugnación de acuerdos, adopción de

acuerdos, la constancia de los acuerdos y el tema de obras, son los aspectos que mayor entidad
tienen en materia de junta de propietarios. Una vez que se adoptan los acuerdos con las mayorías
correspondientes estos acuerdos pueden impugnarse. Porque son contrarios a la ley, a los
estatutos, a los intereses de la comunidad de alguna manera, por ejemplo, poner una antena de
móvil en el tejado de la comunidad de propietarios se puede llegar a considerar contrario a los
intereses de la comunidad, porque quizás el inmueble de la finca el vale menos. También cuando
perjudicamos solamente a un propietario, cuando un propietario sufre un importante perjuicio, si
ponemos un cartel aquí la empresa que se anuncia nos paga nose cuanto, si claro solamente me
tapas a mí la casa que bonito. O cuando nos encontramos un supuesto de abuso de derecho en
esos casos se puede impugnar el acuerdo, en el resto de casos porque no me venga bien o tal
no. Tengo que reputar en contra, tengo que haber estado ausente o de alguna manera se me ha
privado del voto indebidamente. ¿Cuándo podemos privar de voto a un propietario? Cuando

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no está al día con sus cuotas de la comunidad, si tú eres un moroso de la comunidad te privamos
del voto. Puedes asistir a la junta, pero tu voto no es válido. Si se me ha privado indebidamente,
es un nuevo adquirente de una nueva vivienda que creía que estaba de acuerdo con el pago y no
lo está, en esos casos se tiene un plazo de 3 meses para impugnar el acuerdo, un año en el caso
de que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos y el cómputo de esos 3 meses empieza
cuando se tiene conocimiento de ello. Como regla general cuando se tiene en el caso de los
ausentes, porque en el resto de supuestos cuando se tiene conocimiento de los acuerdos que se
adoptan inmediatamente. Porque todo acuerdo que se adopta en una junta de propietarios debe
quedar constancia de ello en el libro de actas de la comunidad. Una vez que se adopta una
decisión se redacta la misma, fecha, lugar, asistentes, votos a favor en contra… se detalla al
máximo posible y se firma por el presidente. Es algo informal, son folios, pero sí que es cierto que
hay que dejar constancia. En el caso de que a mí se me haya privado indebidamente o que yo
haya votado en contra yo sigo, yo soy consciente de la decisión inmediatamente, no van a
atemperar a computar el plazo cuando yo me entere, me he enterado en ese momento. Si soy un
ausente porque es mi segunda vivienda o por lo que fuere no he podido ir, en este caso cuando
tenga conocimiento de ello del comienzo del cómputo.

Tema de obras, las obras necesarias del mantenimiento de la vivienda las tenemos que admitir si
o si, si hay humedades, si hay que arreglar el tejado… ¿Hay que poner un ascensor, porque
no tenemos, es necesario? no porque es una mejora, es una obra de naturaleza extraordinaria.

Cuando son obras de mejora y no son obras de mantenimiento en ese caso no es obligatorio para
los propietarios formar parte de la misma, no es obligatorio pagar por ello. ¿Puede por tanto no
pagar un propietario, realizar por ejemplo una obra de un ascensor? Hay ocasiones en las
que el tipo de obra se puede restringir, ponemos un ascensor con llave y tú no puedes subir, esa
sería una opción. Si no se puede restringir pues te fastidias y encima vas usando ese bien común.
¿Te podemos reclamar no obstante parte del precio, que parte? 3 cuotas máximo de la
comunidad. ¿Qué ocurre en los edificios en los que hay personas mayores, con ciertas
limitaciones de movilidad…? para esos casos existen ayudas públicas para adoptar esos
edificios y puedan tener esas personas movilidad , que se pueden solicitar en los Ayuntamientos
y son prácticamente la obra integra se paga por parte de la diputación o por parte de las entidades
públicas porque un ascensor es caro y muy posiblemente estas personas quedarían al arbitrio de
tener que pagar un ascensor entre 3 lo cual sería una barbaridad.
Si luego nos lo pensamos un poco mejor y queremos usar el bien del que se nos está privando,
podemos hacerlo pagando la cuota, es decir, pagamos nuestra parte, por lo tanto, esa decisión
de no pagar la podemos volver a readaptar.

Entonces, si es una obra de mejora si, estamos obligados y forma parte de nuestras obligaciones,
una derrama, si es mejoría del edificio, un mantenimiento. Si es una innovación, no por ejemplo
si sería una piscina, instalar cosas en una piscina…

El presidente se nombra por turno o por nombramiento. No puede actuar de forma autónoma y
tiene la legitimación pasiva. Tanto el vicepresidente como el secretario, no es obligatorio tener, la
finalidad que tienen es dar asistencia al presidente. Muchas veces el administrador son personas
profesionales que se dedican a esto de manera que es un cargo de naturaleza remunerada. Solo
si es una persona externa que puede ser tanto física como jurídica se le podrá remunerar.

Los cargos duran 1 año como norma general, salvo que en los estatutos de la comunidad se diga
otra cosa. ¿Se puede remover del cargo a un representante de esta naturaleza? Si, en junta
extraordinaria. Se tiene que hacer una junta específica para dar fin y que la junta de propietarios

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tome la decisión, evidentemente no se requiere unanimidad. Si yo quiero quitar al presidente por
inútil pues evidentemente si el propio presidente vota en contra se acabó, pero no podemos tomar
la iniciativa, sino que la toma la junta de propietarios.

Hay algunas propiedades que, aunque en sí mismas podrían llegar a constituir una propiedad
horizontal, por ser muy pequeñas no se organizan como tal y no se rigen por las normas de
propiedad horizontal sino por las disposiciones del Código civil.

Para eso necesitamos que haya un propietario, pero que sean máximo 4 propietarios. Cuando
solamente tenemos 4 propietarios no tenemos que regirnos por la ley de propiedad horizontal,
perdemos nuestras formalidades, no tenemos que seguir a rajatabla el régimen de mayorías,
podemos inventarnos el régimen de mayorías… si queremos podemos votar por regirnos por
propiedad horizontal, pero si solamente somos 4 propietarios pues no es obligatorio. Porque se
puede hacer todo más sencillo, por volumen, por ser más pequeño, por impacto… pero si quieren
adelante.

Extinción de la propiedad: La extinguimos en función del edificio, cuando tenemos una ruina
técnica también nos encontramos con una pérdida de la propiedad horizontal, las ruinas técnicas
que cueste más reconstruir el edificio que derrumbarlo y cuando pase a ser una posesión
ordinaria, cuando todas las propiedades pasar a ser de una persona. Yo tengo un edificio unico
para mi yo soy el unico propietario y me dedico a alquilar el edificio, eso no es una propiedad
horizontal eso es un propietario que divide en arrendatarios. Los arrendatarios no forman parte de
la comunidad de propietarios, sino que hay un unico propietario.

Otras cosas que se pueden regir por propiedad horizontal son complejos urbanísticos de zonas
de adosados que tengan zonas comunes, por ejemplo una zona ajardinada , de piscina, … en
estos casos tienen obligación de mayorías , las obras las tienen que hacer conforme a como las
tienen los demás ,no puedes cambiar las estructuras… no es una propiedad horizontal al uso
porque la salida de mi casa igual no da a una zona común , es decir, no vivo en una zona común,
no obstante nos hemos regido a ese sistema porque por ejemplo en este caso tenemos una
piscina común, tenemos que hacerlo ? No, ¿podemos hacerlo? Si. ¿Me supone alguna
garantía el hecho de unirnos así? posiblemente por la forma de pago de cuotas relativas a la
piscina.

Vicepresidente, secretario y administrador son cargos potestativos que pueden no crearse y el

administrador de fincas que es independiente y necesita formarse vía master.

El único cargo que tiene potestad de decisión es la junta de vecinos. La autonomía de voluntad
en la propiedad horizontal es muy limitada.

Normalmente las decisiones se aprueban por mayoría de propietarios y en segunda vuelta por
mayoría de los asistentes y puede haber delegación de votos.

Los acuerdos se adoptan vía junta de propietarios y hay una como mínimo al año y será junta
ordinaria convocada por el presidente y la extraordinaria será o por el presidente o por petición de
otro vecino y se plasmarán todas en actas además de quien ha participado, si ha habido votos
delegados, etc.

Se puede privar de voto a quien no esté al corriente de pago. Se pueden impugnar acuerdos de
juntas de vecinos si son contrarios al estatuto de vecinos.

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Y al presidente se le elige por turno o por votos. Estos cargos suelen tener una duración de un
año, pero se pueden establecer distintos siempre que no sean inferiores a un año y se puede
mover a alguien de un cargo si hace algo ilícito.

Y no se obtiene retribución por ser presidente, pero el administrador de fincas sí porque es un

trabajador.

En comunidades pequeñas, no hace falta que sea propiedad horizontal, se entiende pequeña
como máximo 4 propietarios, a partir de ahí es obligatorio.

Respecto al tema obras, si en el quinto vive alguien mayor y quiere poner ascensor, pero yo no,
no estoy obligado a ponerlo ni pagarlo, pero, si en vez del ascensor es una humedad, sí, porque
eso es un mantenimiento, sin embargo, poner un ascensor no.

Pero por suerte, en la administración pública se estableció que, si en un edificio hay alguien con
movilidad reducida o alguna circunstancia parecida, se dará una ayuda y lo pagará la
administración prácticamente.

Cosa distinta es si hay algunos que quieren ponerlo porque les apetece y otro no, pues se pondrá
un ascensor con llave y ya está. Que más tarde me arrepiento y quiero usarlo, pagaré las cuotas
y lo que conlleva y ya está.

BLOQUE III. LA ORGANIZACIÓN DE LA ECONOMÍA CONYUGAL

LA ORGANIZACIÓN PATRIMONIAL DEL MATRIMONIO

El matrimonio además de efectos personales claros también tiene importantes efectos

económicos en cada una de las personas que lo conforman. Independientemente del régimen
económico matrimonial que tenga efectos en la esfera jurídica de los cónyuges. Es por ello, que
no es lo mismo contratar con alguien que está soltero que con alguien que está casado, márgenes
de responsabilidad. Y es por ello por lo que se identifican, ademas si una persona está casada y
estamos contratando con ella indicamos cual es el régimen económico matrimonial y cuál es la
identidad del otro cónyuge.

FORMAS DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL:

Si ponemos algo lo hacemos vía capitulación matrimonial y si no legislativamente se establece

siempre una alternativa, es decir, siempre hay un régimen económico matrimonial bien el que
convencionalmente hayan acordado las partes, bien el qué sino se llega a un acuerdo el que se
determine.

Tipo de régimen económico matrimoniales:

-Aquellos que son de separación absoluta en los que no hay una masa común entre los cónyuges,
como puede ser el régimen económico de separación de bienes
-Los que sí que se genera una comunidad, hay una masa común que es de los cónyuges, que no
es de ninguno de los dos, qué es lo que da lugar al de participación y el de gananciales y por
supuesto el de comunicación foral que hay solo existe masa común, no existe la masa individual.

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En los de separación de bienes no existe masa común, salvo que los cónyuges expresamente así
lo dispongan, es decir, si yo compro algo a medias con mi cónyuge, aunque estemos casados en
separación de bienes, pues es común.

Principios básicos:

-Libertad de estipulación , siempre dentro de los márgenes de la autonomía de la voluntad no se

admite ningún tipo de cláusula, ni ningún tipo de pacto que sea contrario al principio de igualdad,
que restrinja los derechos de los cónyuges, que haga que uno de ellos no tenga que soportar
cargas matrimoniales… tenemos plena libertad a la hora de casarnos de contraer matrimonio, de
acogernos a cualquier régimen económico matrimonial de los reconocidos en nuestro
ordenamiento jurídico , y lo podemos hacer antes de casarnos y después, es decir, ya constante
matrimonial también se admite el cambio , históricamente no se admitía hasta el año 81, pero sí
que actualmente rige el principio de mutabilidad. Es mucho más fácil si elegimos el régimen
económico antes de casarnos. Después de casarnos, aunque se puede hacer el cambio, es
necesario inventariar todos los bienes del matrimonio.

Las cargas familiares conforme a nuestro Código Civil son las cargas que se generan en el día a
día, la convivencia matrimonial, y además gastos de descendientes (el derecho de alimentos de
nuestros descendientes, también forma parte de las cargas familiares).
¿El derecho de alimentos de que descendientes forma parte de la carga del matrimonio?
Los hijos comunes y los hijos no comunes también forman parte de la carga del matrimonio. Es
decir, si yo aporto al matrimonio hijos míos con un tercero, el derecho de mantenimiento de esos
hijos no solamente lo tengo yo, sino que es una carga familiar, esto es independiente al régimen
económico en el que nos hayamos casado. Evidentemente, en primer lugar, se llevará a cabo mi
patrimonio, pero después yo puedo requerir asistencia del patrimonio de mi cónyuge. Por lo tanto,
tantos hijos propios como hijos comunes dan pie a estas cargas familiares.

¿Cómo se realiza este levantamiento de cargas familiares? Conforme a convenio, se suele

hacer de forma proporcional. Cuando los cónyuges por ejemplo van a comprar algo o van a hacer
un sostenimiento de cargas, ponen la misma cantidad de dinero, consideran que es la forma más
equitativa, y luego si pasa algo y nos divorciamos nos dividimos por la mitad la cuenta y ya está.
Imaginamos que todos los meses los cónyuges, que están casados en separación de bienes y
acuerdan meter 1000 euros a una cuenta común cada uno de sus respectivas nóminas. Un
cónyuge cobra 2mil y el otro 3mil. Para el que cobra 2mil es la mitad del sueldo, pero para el que
cobra 3mil no. Evidentemente el sacrifico económico que ha hecho el cónyuge que cobra 2mil es
mucho más elevado de manera que en si tiene menos capacidad económica a futuro. Asique
realmente a puesto más dinero proporcionalmente que el otro, aunque la cantidad sea la misma,
no es una fórmula correcta, por tanto. Las aportaciones a los gastos comunes familiares tienen
que ser proporcional.
En caso de incumplimiento se puede hacer un requerimiento judicial para exigir su cumplimiento.

Otro tipo de gastos que también puede dar pie a que sean abonados por parte de la masa familiar
de los dos cónyuges, son los gastos derivados de procesos judiciales en búsqueda de defensa de
derechos de los cónyuges.
Lo soyo es que cada pleito individual, sea abonado por cada uno de los cónyuges,
independientemente del régimen económico matrimonial. Si yo estoy en pleno proceso de
impugnación del testamento de mis padres o me han demandado porque soy autónoma en
principio es mi patrimonio el que debe asumir los gastos derivados de ese pleito. No obstante, sí

74
es insuficiente mi cónyuge está obligado a asumir aquella parte que yo no puedo hacer, volvemos
a encontrarnos ante una obligación legal.

¿Qué ocurre si ese pleito lo tengo contra mi cónyuge? está obligado incluso cuando el litigio
lo tengo contra mi cónyuge. Mi cónyuge está obligado a hacer el pago de los eventuales gastos
que deriven de esa defensa de los derechos, siempre y cuando no concurra mala fe… lo que se
pretenda constar en ese proceso judicial sea en interés de la familia no es interés propio.
El interés de la familia es divorciarme y conseguir una pensión de mantenimiento, una
retribución…
Con terceros también y en beneficio de la familia, pleito que sean contra terceros también, pero
en ese caso ese pleito tiene que beneficiar de alguna forma a la familia.

Gastos individuales de los cónyuges: En principio que cada cónyuge asuma sus gastos
individuales, los suyos propios. Si su patrimonio es insuficiente tiraremos de masa común, siempre
y cuando haya masa común en este caso necesitamos o que expresamente los cónyuges hayan
establecido una masa común o que estemos casados en un régimen económico que permita la
masa común.
Si es insuficiente vamos contra el otro cónyuge. Jurisprudencialmente se le da a este cónyuge la
naturaleza jurídica de fiador, de manera que a nuestro cónyuge solamente le podremos exigir,
otra cosa es que de mutuo propio o de buena voluntad nos llevamos muy bien y me dejes dinero.
Pero a malas puede exigir como fiador beneficio de exclusión, de manera que solo podrá reclamar
a mi cónyuge cuando mi patrimonio sea insuficiente y la masa común también. Evidentemente
tiene un derecho de reintegración, el cónyuge se convierte en mi propio acreedor. Por lo tanto, los
gastos propios míos los abono yo, si no tengo dinero suficiente, los acreedores van a poder
conseguir la masa común y llegará el punto en el que incluso mi cónyuge podrá verse afectado
por ese beneficio de exclusión.

Actuaciones conjuntas de los cónyuges

Esto tiene que ver con el régimen económico en el que estén casados los cónyuges. Porque si yo
estoy casada en separación de bienes yo tendré mi propio patrimonio y mi cónyuge el suyo. Y
será mutuo los bienes en los que estemos a medias, si es que existen.
Si estamos casados en gananciales, habra muchos bienes inmuebles en los que los dos seamos
titulares.
Tengo una vivienda en la que solicitó pedir un préstamo hipotecario, la vivienda está a nombre
mío y de mi cónyuge, yo hago la solicitud y firmó en su nombre sin tener un poder de
representación. En este caso sería un negocio jurídico anulable, es una de los tres escenarios
que da pie a la anulabilidad. Actos jurídicos de disposición en los que sea necesaria la actuación
conjunta de ambos cónyuges, si falta la actuación de uno de ellos el contrato es anulable. Si el
acto jurídico en lugar de disposición es gratuito, es decir estoy donando, en este caso es nulo,
porque no hay forma de defender los intereses. Por lo tanto, todas las actuaciones que tengan
que ser conjuntas si es un acto de disposición, anulable y si es un acto gratuito es nulo.

La vivienda familiar, es la sede de la familia y por lo tanto se protege mucho porque nuestro
ordenamiento jurídico está obsesionado con la familia. ¿Qué ocurre con la titularidad de la
vivienda familiar, es determinante la propiedad de la vivienda familiar? A y B viven en la casa
de A, tienen dos hijos 1 y 2. Se divorcian, se establece una custodia compartida y B solicita que
sigan vivienda en la vivienda familiar porque así 1 y 2 no se están moviendo de casa y así se van
turnando B y A. Pero A dice anda ya que la casa es mía. Por lo tanto, no puede hacerlo porque
es la vivienda familiar, la propiedad cuando hay una vivienda familiar en medio no es determinante.

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Como regla general suele ser hasta los 18 años, lo que ocurre es que la formación no suele acabar
a los 18. Por lo tanto, tanto sea una vivienda de titularidad conjunta como individual si el bien no
tiene calificativo de domicilio familiar, no se tiene que respetar la titularidad, se le puede otorgar al
otro cónyuge el uso de la misma hasta un momento o no o lo que fuere.
Por lo tanto, es peligroso que la familia viva en una vivienda que sea solo de uno de los cónyuges.

Ajuar familiar: Los útiles diarios, los utensilios normales que se utilizan en el día a día en una
familia. Los utensilios personales o familiares conforman el ajuar familiar. Nuestro legislador tiene
en mente cosas como las sábanas, cubiertos, toallas… En aras de protección en la medida de lo
posible al cónyuge supérstite el ajuar familiar queda fuera del haber hereditario. De manera que
si por lo que fuere yo me encuentro desprovisto de alguno de los bienes que uso habitualmente,
porque conforme a la partición de herencia es para alguno de mis hijos, dentro de esos bienes no
van a entrar la ropa del difunto, las toallas… cosas asi no van a entrar.

Límites: El legislador se vio en la necesidad de establecer un límite, joyas no entran dentro del
concepto de ajuar familiar, objetos artísticos, históricos o de valor extraordinario, para catalogarlo
hay que tener en cuenta la situación económica de la familia.
Con esto lo que conseguimos es que estos utensilios del día a día no vayan al haber hereditario,
sino que se los quede el cónyuge supérstite.

Donaciones con razón de matrimonio: Donar algo porque te casas, sigue las reglas genéricas
de la donación, para que sea una donación con razon de matrimonio tiene que hacerse antes del
matrimonio y la causa de la donación para que exista una es ese futuro matrimonio. ¿Qué pasa
si el futuro matrimonio no se da? qué pasa si me divorcio?
El donante a ese bien ajeno, a los cónyuges y el donatario puede ser uno o los dos esposos. El
problema de todo esto es que la forma de mencionar la donación tiene que ser el matrimonio. si
hacemos una donación a una persona sin más estamos haciendo una donación al uso. En estos
casos cabe saneamiento, y existe obligación de saneamiento porque es una obligación modal.
Donaciones por causa de matrimonio, si, si no se llegan a casar no tiene cabida, es ineficaz. Y si
se divorcian o disuelven también cabe donación.

Capitulaciones matrimoniales: Tienen forma de escritura pública, para darles publicidad. Las
capitulaciones se inscriben en el registro civil. Tienen una amplia disponibilidad de modificación,
tanto antes como después del matrimonio.
¿Si yo tengo muchas deudas y de repente mi patrimonio se lo dono a mi cónyuge e
inmediatamente inscribo un régimen de separación en el registro? todos los contratos son
nulos.
Ya no tenía sentido que, en aras de proteger a terceros, en este caso a acreedores no se pueda
mutar el régimen económico matrimonial.

Es un negocio jurídico, es un contrato, tiene forma de escritura pública. Tiene los límites de la
autonomía de la voluntad, no se puede establecer nada que sea contrario a la dignidad de los
cónyuges. todo exceso del límite de la autonomía de la voluntad es nulo. La capitulación no, si no
el exceso.

Capacidad: La general para contratar. ¿Qué pasa con los menores? el c/c establece que los
menores tienen que estar asistidos por sus propios representantes legales para tomar una
capitulación matrimonial y, por otro lado, se indica que los menores no emancipados no pueden
contraer matrimonio. Por lo que vemos que es contradictorio.

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Como la realidad imperante en la actualidad, el menor emancipado es el unico que puede contar
matrimonio, el menor no emancipado de mutuo propio puede otorgar la capitulación matrimonial.

En lo relativo a los incapaces, da absolutamente igual el régimen de incapacitación, siempre y

cuando estemos hablando de incapacitación y no de curatelas, da igual lo que digan las sentencias
siempre con representación, da igual hasta donde esté incapacitada la persona. Siempre se va a
necesitar la confluencia de la autorización de sus representantes legales.
Antes del matrimonio, hay 1 año de margen desde que se dictan las capitulaciones matrimoniales
hasta que contraemos matrimonio y siguen siendo válidas. Su forma es en escritura pública.

Actualmente es posible cambiar las capitulaciones matrimoniales, se necesita que todos aquellos
que formen parte de la decisión de crear la capitulación o de no crearla estén para modificarla, es
decir, los cónyuges. Los cónyuges son los únicos que han formado parte de la decisión de tener
una capitulación o no tenerla y son los que tiene la obligación legal de si quieren cambiarla pues
de cambiarla. No puede cambiarla un cónyuge de mutuo propio.

Como las capitulaciones matrimoniales tienen publicidad, tienen efectos a terceros, lo que ocurre
es que las modificaciones de régimen económico matrimoniales, existe una excepción, que son
los derechos adquiridos por terceros.

Lo que su publicita son pactos, resoluciones judiares y modificaciones. Su lugar de publicidad es

el registro civil y no tiene oponibilidad frente a terceros.

Copias de escrituras públicas: Cada vez que sea cualquier copia de una compraventa, de algo
que esté inscrito en el registro civil, de la propiedad. que tenga que constar en escritura pública
en todas las copias que se redacten quedará constancia del régimen económico matrimonial.

Plazos: cuando hacemos las titulaciones matrimoniales con carácter previo tenemos el plazo de
un año natural desde que se otorga la capitulación hasta que nos casamos si no esas
capitulaciones decaen.

Invalidez: Nos regimos por las reglas generales de la contratación, los límites de la autonomía de
la voluntad, todo aquello que supere es nulo y todo aquello cuyas pretensiones es causar daños
a terceros de buena fe. En ese caso la causa es nula y nos encontramos con una ineficacia. Por
lo tanto, tiene que ser autonomía de la voluntad, no se admite ni num tipo de capitulación que
vaya en contra de los intereses de los cónyuges, en contra de los menores…

El exceso siempre es nulo y cualquier actuación cuya pretensión sea causar daños a terceros,
como regla general suele ser un fraude a acreedores, alzamiento de bienes que se pretende hacer
con un cambio de régimen económico matrimonial, en ese caso son ineficaces.

SOCIEDAD DE GANANCIALES

Se aplica por defecto en nuestro país y también cuando no hay capitulaciones o cuando las hay,
pero son nulas.

No se aplicará si se establece otro régimen especial por supuesto.

77
Art 1316 CC: es un régimen legal supletorio y se puede aplicar antes del matrimonio o durante.
Este art dice que :“A falta de capitulaciones o cuando éstas sean ineficaces, el régimen será el de
la sociedad de gananciales.”

Todas las ganancias en constante matrimonio se consideran de ambos. Hasta que no se disuelve
el matrimonio, será común todo y si se disuelve, se repartirá.

Da igual que solo sea uno el que lleve dinero a casa, seguirá siendo ganancial.

¿Tiene personalidad jurídica propia esa masa común de bienes? No, es un proindiviso entre
los cónyuges y se rige por las reglas de la comunidad o de la sociedad ganancial.

Esta sociedad de gananciales comienza por la celebración del matrimonio.

Se hace una división de bienes en esta sociedad ganancial:

A) Bienes privativos 1.346 CC:

Es un listado, pero no un numerus clausus. Cierto es que, hay muchos casos que no están
regulados ni en bienes privativos ni en comunes, y por tanto en la práctica, surgen muchos
problemas. Todos aquellos que se aporten antes del matrimonio será privativo.

- Bienes y derechos que cada uno de los cónyuges tenía antes del matrimonio. Sin
embargo, en la comunicación foral, se entrega todo.
- Bienes y derechos adquiridos a título gratuito antes o constante matrimonio, serán
privativos.
- Bienes adquiridos en sustitución de un bien privativo.

Yo aporto de soltera bienes al matrimonio que son privativos y durante el curso del matrimonio, la
vendo para conseguir otro piso. Aunque se compra durante el matrimonio, es un cambio por un
bien de naturaleza privativa, así que será privativo, pero hay que señalarlo de forma clara, dejar
constancia fehaciente de ello en la escritura pública. Si no decimos nada, se convertirá en
ganancial.

Si vendemos el bien y no me da aun así para la nueva casa, y necesito dinero de ambos, ¿se
pierde la naturaleza privativa? No, pero se debe dejar constancia al elevarlo a escritura pública.
Pero entonces seré deudor de la sociedad de gananciales, no de mi cónyuge.

- Bienes adquiridos por derechos de adquisición preferente privativo. Fundo A y fundó B,

tengo A y se vende B que es el de al lado, al comprar B será mío también y seguirá siendo
privativo. Y si para comprarlo, necesito dinero común, seré deudor de la sociedad de
gananciales, como en el anterior caso.
- Bienes intransmisibles y derechos de la personalidad.
- Resarcimientos de daños que ha sufrido uno de los cónyuges: si yo sufro una lesión
durante el matrimonio, la indemnización es solo para mí, porque el objetivo de la
indemnización es reparar un daño, no para aumentar un capital.
- Ropas y objetos de uso personal: Criterios objetivos, es decir, lo que es normal para todo
el mundo. Una joya mía que la he comprado durante el matrimonio, será mía
independientemente del dinero con el que se adquiera. Y tiene que ser cosas normales,
ropa, calzado. Un Rolex no entra dentro de este grupo.

78
 - Instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión u oficio: independientemente de
con que dinero se haya adquirido. Pero si el instrumento está pagado con dinero de
ambos, tendré una deuda con la sociedad ganancial, pero será para mí. Asi no se priva al
cónyuge de que se quede sin su medio de producción.

B) Bienes gananciales 1.347 CC:

Tampoco es numerus clausus.

- Bienes obtenidos por el trabajo o industria de cada cónyuge. Es decir, el sueldo que se
cobra durante el matrimonio.

- Rentas de capital privativo o ganancial: Si tengo una casa mía propia antes del matrimonio
y recibo unas rentas, pues si me caso en bienes gananciales, las rentas serán de ambos.

- Cualquier título adquirido a título oneroso por la comunidad durante el matrimonio:

compramos una casa vacacional.

- Empresas y establecimientos fundados constante matrimonio: siempre que se funde con

dinero común y durante el matrimonio. Da igual si lo funda uno o ambos si se cumplen los dos
requisitos anteriores.

- Una indemnización por despido es un resarcimiento de daños, por lo tanto, no es salario.

Una pensión de jubilación privativa tampoco.

Ejemplo: matrimonio divorciado, pero la sociedad de gananciales no se había liquidado.

Seguro de vida que había constituido la empresa donde trabajaba el hombre, un 80% para
sus hijos y un 20% para su novia.

A cambio de eso, la empresa le quitaba un 5% menos de sueldo para ese seguro. Pero entonces
la ex cobrará menos también y no tenía nada a su favor porque el seguro era para los hijos
mayores de edad y la novia. Por tanto, la ex será acreedora de la sociedad de gananciales. Si
fuese un seguro médico familiar que te lo hace la empresa, no podría reclamar nada la ex porque
también se beneficiaría ella.

c) Situaciones especiales:

1. Pagos de créditos aplazados (art. 1.348 CC): Art 1.348 CC establece : “Siempre que
pertenezca privativamente a uno de los cónyuges una cantidad o crédito pagadero en
cierto número de años, no serán gananciales las sumas que se cobren en los plazos
vencidos durante el matrimonio, sino que se estimarán capital de uno u otro cónyuge,
según a quien pertenezca el crédito.”

Al contraer matrimonio yo me encuentro pagando un bien, tengo un préstamo para abonar

ese bien o estoy pagando a plazos un determinado bien, tengo pagadas 1 cuota.
Seguimos abandonando esos plazos en constante matrimonio. Podemos abonarlo con
bienes comunes o con privativos, pero el problema es que mi salario se empieza a
convertir en un bien ganancial entonces si yo lo estoy pagando con mi salario, lo estoy

79
 pagando con un bien ganancial. Si yo compro un bien de compraventa a plazos antes de
casarme tiene naturaleza privativa. Y si lo acabo de pagar estando en constante
matrimonio puede, salvo, que yo diga lo contrario mantener esa naturaleza privativa. En
constante matrimonio puede que yo haya pagado el 90 % de ese bien. Y si se produce la
disolución del matrimonio ese bien va a ir a mi haber porque es privativo, entonces lo que
ocurre en este caso es que yo he pagado el 90% de ese bien con dinero ganancial y soy
deudora de la sociedad de gananciales. Porque no sabemos si mi cónyuge gana más,
gana menos, no sabemos cuánto aporta cada uno. Por lo tanto, soy deudor a de la
sociedad de gananciales, pero el bien puede permanecer con la categorización de
privativo, si queremos.

2. Derechos de usufructo y pensión (art. 1.349 CC): Art 1.349 CC establece “El derecho
de usufructo o de pensión, perteneciente a uno de los cónyuges, formará parte de sus
bienes propios; pero los frutos, pensiones o intereses devengados durante el matrimonio
serán gananciales.”

El usufructo y la pensión son derechos privativos. Pero los intereses que se obtengan de
ellos son gananciales. Estos derechos son privativos porque son derechos
personalísimos, nadie lo puede ejercer en mi nombre Si yo tengo una vivienda en
usufructo, pero vivo en otra casa que es titularidad de mi cónyuge y yo la tengo arrendada,
la estoy explotando y estoy teniendo un rendimiento económico. ¿Ese rendimiento
económico es privativo? no, es ganancial. Pero el usufructo es mío. Si yo en algún
momento quiero dejar de arrendar la vivienda, la dejo de arrendar. Cuando yo fallezca lo
que va a pasar es que ese usufructo se acaba. Es un derecho personalísimo que no se
puede transmitir, no va a ser para mi cónyuge. Mi cónyuge viudo no va a poder continuar
con ese usufructo, porque el derecho ha desaparecido conmigo. Pero sí que ha podido
verse beneficiado por las rentas que ha generado el usufructo.

3. Derechos de ganado, bosques y minas: Son bienes privativos pero lo que ocurre es
que estamos hablando de bienes potencialmente fructíferos. El 99% de las minas de este
país son bienes públicos. Es un bien de naturaleza privativa que no pierde esta naturaleza
y a la hora de saber cómo computa este bien hay que ver la valoración que tenía en el
momento de contar matrimonio y la valoración que tenía a la hora de disolver. Si no se
disuelve no importa. Es la valoración que tenía ese ganado, ese monte, esa mina en el
momento en el que se creó la sociedad de gananciales y la valoración que tiene al final.
Si vale más al final, posiblemente revierta más en interés del cónyuge que lo tiene
privativo. Entonces esto ha sido porque de alguna manera se habra invertido en ello,
porque hayan tenido suerte… Entonces esa diferencia es deuda para la sociedad de
gananciales. La sociedad de gananciales es acreedora de esa diferencia de valor que hay
entre lo que valía el bien al contraer matrimonio y lo que vale ahora, si vale menos nada,
si vale más se abona esa diferencia a la sociedad de gananciales. En el caso del ganado
lo que se hace es tener en consideración que haya un exceso, es decir, que haya más
cabezas de ganado que lo que había en un momento.

80
4. Ganancias de juego (art. 1.351 CC): Art 1.351 establece que : “Las ganancias obtenidas
por cualquiera de los cónyuges en el juego o las procedentes de otras causas que eximan
de la restitución pertenecerán a la sociedad de gananciales”.

La lotería, bonoloto… depende con qué tipo de bien se haya comprado si es con un bien
privativo o ganancial. Si yo compro una lotería en constante matrimonio y no digo nada,
en principio he comprado la lotería con dinero ganancial. Al estar casado el premio va a
ser ganancial, porque haber como consigues demostrar que esa lotería lo has comprado
con el exceso del bien privativo. Salvo que se consiga demostrar esa naturaleza privativa.
Aquí el problema es la carga de la prueba, como conseguimos demostrar que ese decimo
de lotería ha sido abonado con bien privativo y no ganancial cuando existe una tremenda
presunción de que se abona con dinero ganancial

5. Acciones y títulos sociales (art. 1.352.1 CC): “Las nuevas acciones u otros títulos o
participaciones sociales suscritos como consecuencia de la titularidad de otros privativos
serán también privativos. Asimismo lo serán las cantidades obtenidas por la enajenación
del derecho a suscribir. Si para el pago de la suscripción se utilizaren fondos comunes o
se emitieran las acciones con cargo a los beneficios, se reembolsará el valor satisfecho.”

En principio depende con que han sido adquiridos, si han sido adquiridos con algún bien
de naturaleza privativa o ya existían con carácter previo al matrimonio se consideran
privativos, es decir, no es algo que se aporte. Y si se han creado en constante matrimonio
tendrán naturaleza ganancial. Antes del matrimonio siempre privativo.

6. Atribución de ganancialidad (art. 1.355 CC): Art. 1355 CC :“Podrán los cónyuges, de
común acuerdo, atribuir la condición de gananciales a los bienes que adquieran a título
oneroso durante el matrimonio, cualquiera que sea la procedencia del precio o
contraprestación y la forma y plazos en que se satisfaga.Si la adquisición se hiciere en
forma conjunta y sin atribución de cuotas, se presumirá su voluntad favorable al carácter
ganancial de tales bienes”.

Podemos cambiar su naturaleza de privativo a ganancial siempre, al revés podemos

cambiarlo y atribuir la naturaleza de ganancialidad, pero no la naturaleza de bien privativo.
Pasar del ganancial a privativo es prácticamente imposible. ¿Cómo podemos atribuir
esa ganancialidad? de mutuo acuerdo siempre, en el momento de adquisición o
posterior. Siempre es necesario aceptar una donación y en este caso no es una donación,
pero están incrementando mi patrimonio, me están enriqueciendo. Se necesita el
consenso de ambos cónyuges, por lo menos la iniciativa de uno y la autorización del otro.
¿Tiene que hacerse necesariamente en el momento de adquisición? No puede
hacerse en un momento posterior, se puede cambiar su naturaleza. Existe una presunción
de que todo lo que se compra en constante matrimonio es ganancial y es necesario tumbar
esa presunción.

7. Bienes en parte privativos y gananciales (art. 1.354 CC): “Los bienes adquiridos
mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo,

81
 corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en
proporción al valor de las aportaciones respectivas.”

Si nosotros vendemos un bien privativo para comprar otro bien puede tener una naturaleza
privativa. Yo vendo un bien privativo por 2000 mil porque quiero comprarme uno de 25000,
todo lo demás es ganancial. Estos 50 mil euros puede que yo sea deudor, o puede que
sea en parte privativo y en parte ganancial. Este bien es propiedad de uno de los cónyuges
y de la sociedad ganancial en pro indiviso.

¿Qué pasa si vendemos un bien privativo y queremos invertirlo en otro bien

privativo? ¿podemos hacerlo, pero qué pasa si ese bien no lo podemos pagar
internamente con el otro dinero del otro bien privativo, de donde sacaríamos? de la saca
común. Con mi bien privativo yo he pagado el 70% del nuevo bien privativo, yo vendo una
casa y quiero comprar otra. Consigo con mi bien privativo consigo con mi bien privativo
llegar al 70% de ese bien. El otro 30% tiene que venir del ganancial. Por defecto yo puedo
permitir que ese bien siga siendo 100% privativo. ¿Pero puedo hacer que ese 30% sea
ganancial? se puede sí, pero es mejor no hacerlo.

También puede ocurrir lo mismo con los Pagos parciales. Sustitución de bienes privativos.

Pagos de créditos aplazados: No es lo mismo que yo empiece a adquirir un bien y pague

la primera de las 20 cuotas siendo privativo y el resto de las 19 cuotas las pague con
dinero ganancial, no es lo mismo a que yo pague el 80% de un bien con dinero privativo y
el resto con dinero ganancial. El bien tendra naturaleza privativa porque el primer pago
se ha hecho siempre con dinero privativo.

8. Mejoras en bienes privativos y gananciales (art. 1.359 CC): Art. 1.359 CC “ Las
edificaciones, plantaciones y cualesquiera otras mejoras que se realicen en los bienes
gananciales y en los privativos tendrán el carácter correspondiente a los bienes a que
afecten, sin perjuicio del reembolso del valor satisfecho . No obstante, si la mejora hecha
en bienes privativos fuese debida a la inversión de fondos comunes o a la actividad de
cualquiera de los cónyuges, la sociedad será acreedora del aumento del valor que los
bienes tengan como consecuencia de la mejora, al tiempo de la disolución de la sociedad
o de la enajenación del bien mejorado.”

¿Que pasa al liquidar? al hacer mejoras en un bien ganancial usamos patrimonio

privativo. Estoy explotando un bien privativo, o vendo un bien privativo para arreglar un
bien ganancial. Hemos usado dinero privativo para hacer una mejora y hemos
incrementado el valor de un bien ganancial. Evidentemente si el bien ganancial incrementa
su valor yo que he hecho la venta y he perdido un bien privativo, he obtenido un
rendimiento. En este caso soy acreedor de la sociedad de gananciales, se calcula con la
diferencia de valor como consecuencia de la mejora. Si yo me divorcio 20 años después
de haber hecho la mejora, evidentemente ese bien valdrá más, pero la mejora tiene 20
años y tú la has explotado durante ese tiempo. Si tú te divorcias al de 2 años,
evidentemente esa mejora se te tiene que dar la diferencia. Al revés lo mismo, es decir
utilizamos patrimonio ganancial para hacer mejoras en patrimonios privativos, vivimos en
la casa de mi cónyuge, no propiedad ganancial, sino que es una casa heredada. Y
utilizamos nuestros salarios para hacer una mejora que son bienes gananciales, para
hacer una reforma en la casa de mi cónyuge. Al divorciarnos, al liquidar la sociedad

82
 ganancial él se queda con una casa que vale mucho más que cuando nos casamos y yo
me quedo sin nada. Evidentemente mi cónyuge ha visto incrementado el valor y es deudor
de la sociedad de gananciales.

Las mejoras de útiles o recreo dan igual todo lo que pueda suponer un incremento del
valor del bien se tiene en consideración. Es un crédito de valor. ¿Siempre que hagamos
una mejor en un bien vamos a acabar ser acreedores o deudores? depende.

Si es pintar la casa pues no. Si es poner una estatua en el jardín sí. Es una deuda bien a
favor de la sociedad de gananciales bien a favor del cónyuge que se ha visto en
decremento sus intereses. Se evalúa esto al disolver la sociedad de gananciales.

9. Presunción de ganancialidad Art. 1.361 CC: “Se presumen gananciales los bienes
existentes en el matrimonio mientras no se pruebe que pertenecen privativamente a uno
de los dos cónyuges”.

Todo bien comprado en constante matrimonio se presume ganancial. Se le puede

cambiar la naturaleza, pero no voluntariamente. Todo bien que entra en el matrimonio se
presume ganancial, por lo tanto, cabe prueba en contrario, presunción iuris tantum.

Cargas y obligaciones de la sociedad de gananciales (1362 a 1374)

1. Sostenimiento de las cargas familiares: Las cargas familiares son hijos comunes, hijos
de uno de otro, todo lo que tenga que ver con el hogar. Los hijos del otro cónyuge también
son cargas gananciales. Entra dentro del pasivo de la sociedad de gananciales, el dinero
que tienen que pagar los cónyuges en la sociedad de gananciales.

2. Adquisición y tenencia de los bienes comunes: Es una forma de obligaciones y

derechos de la sociedad de gananciales, cualquier adquisición en constante matrimonio
salvo prueba en contrario es ganancial y el mantenimiento de los mismos se ha hecho
siempre con dinero ganancial salvo prueba en contrario.

3. Administración ordinaria de bienes comunes: ¿Si todo es de todos, quienes

deciden? Todos, te tenemos que decir de manera conjunta los cónyuges sin necesidad
de que uno de ellos tome daciones de manera unilateral, cosa que nuestros regímenes
económicos si cabe. Es decir, si yo tengo un bien privativo y estoy casada en separación
de bienes, yo con mi patrimonio hago y deshago lo que quiera, en gananciales necesito la
confluencia de mi cónyuge.

4. Explotación de negocios comunes o de cada cónyuge: Tanto de cada cónyuge como

negocios comunes. ¿Qué ocurre si tenemos un negocio de un cónyuge que lo era de
naturaleza privativa? que, si de ahi saco un rendimiento económico, eso es un salario
de acuerdo con la regulación del sistema de gananciales. El 50% de mi salario es del
cónyuge.

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Promesas de donación (1363): Se activa la donación con el matrimonio, entonces la naturaleza
será ganancial. Art. 1363 estable que “Serán también de cargo de la sociedad las cantidades
donadas o prometidas por ambos cónyuges de común acuerdo, cuando no hubiesen pactado que
hayan de satisfacerse con los bienes privativos de uno de ellos en todo o en parte”.

Gestión de la sociedad de gananciales:

La gestión es conjunta porque los dos cónyuges son mayores de edad, aunque existe la
posibilidad de representación es una posibilidad no es un derecho que se adquiere contraido
matrimonio.

Conjunta: 1375 : “En defecto de pacto en capitulaciones, la gestión y disposiciones de los bienes
gananciales corresponde conjuntamente a los cónyuges, sin perjuicio de lo que se determina en
los artículos siguientes.”

¿caben pactos? Sí límite principio de igualdad

Si caben pactos de organización, si uno de los cónyuges viaja mucho seguramente el otro estará
apoderado para hacer trámites mientras él no esté. No existe un apoderamiento automático por
matrimonio.

Excepciones:

● Anticipos para el ejercicio profesional (1382 CC) : “ Cada cónyuge podrá, sin el
consentimiento del otro, pero siempre con su conocimiento, tomar como anticipo el
numerario ganancial que le sea necesario, de acuerdo con los usos y circunstancias de la
familia, para el ejercicio de su profesión o la administración ordinaria de sus bienes.”
Vamos a formar una empresa y utilizamos patrimonio ganancial para eso, saco X cantidad
de dinero ganancial y lo utilizó para fundar mi nueva empresa que la va a explotar uno de
los cónyuges. Va a ser el medio de trabajo de uno de los cónyuges. En ese caso, aunque
todo haya salido de un bien común, de la zona de bienes comunes, la gestión de ese
patrimonio a pesar de ser común es del cónyuge que está formando la empresa. Es un
adelanto, una provisión de fondos para la gestión de esa empresa.

● Defensa de bienes gananciales (1385): Art 1385 CC : “Los derechos de crédito,

cualquiera que sea su naturaleza, serán ejercitados por aquel de los cónyuges a cuyo
nombre aparezcan constituidos. Cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de
los bienes y derechos comunes por vía de acción o de excepción”.

Uno de ellos puede tomar la iniciativa para defender los bienes gananciales sin necesitar
de la otra parte. Si se da la circunstancia de que es necesario un litis expensas o lo que
fuere, uno solo de los cónyuges puede tomar la iniciativa y no es necesario tener la
colaboración del otro cónyuge.
Tienen legitimación activa, en defensa de bienes gananciales sin necesidad de contar con
el beneplácito del otro.

● Gastos urgentes (1386 CC): Art.1386 :“Para realizar gastos urgentes de carácter
necesario, aun cuando sean extraordinarios, bastará el consentimiento de uno solo de los

84
 cónyuges.” Si es algo urgente se puede hacer de mutuo propio por uno de los cónyuges
sin necesidad de contar en ese momento con el consentimiento del otro en ese momento.

● Disposiciones de derechos y bienes privativos: Hacer actuaciones en bienes privativos

para la obtención del rendimiento de los mismos. En bienes privativos o en bienes
gananciales lo pueden hacer un cónyuge o el otro sin necesidad de estar al alcance del
otro, para garantizar los frutos. Mi cónyuge y yo tenemos dos viviendas, una común y la
otra privativa. Una es mía, estoy de viaje y resulta que por lo que fuere es necesario una
actuación urgente para mantener el rendimiento económico de ese inmueble que lo
tenemos alquilado, ese bien que es mío está alquilado, produce frutos y los frutos son
intereses de la sociedad de gananciales. Es necesario una actuación rápida sobre un
determinado bien para garantizar los frutos.

● Liberalidades de uso (1.378 CC): Art 1.378 :“Serán nulos los actos a título gratuito si no
concurre el consentimiento de ambos cónyuges. Sin embargo, podrá cada uno de ellos
realizar con los bienes gananciales liberalidades de uso.”

Regalos que haya recibido cada cónyuge, regalo en el concepto de regalo. Se calcula de
manera objetiva. Un coche no es un regalo. Un regalo serían pequeños obsequios de poca
entidad. Se calcula esta naturaleza de forma objetiva.

TRANSFERENCIA DE LA GESTIÓN (1.378 Y 1.388):

Imposibilidad de prestar consentimiento, abandono de la familia y separación de hecho.

Esto se produce cuando uno de los cónyuges no puede prestar su consentimiento con una
situación de facto, de enfermedad de imposibilidad temporal … cuando uno de los cónyuges
abandona el hogar y deja de cumplir sus obligaciones conyugales, familiares, de vivienda con su
familia. Evidentemente y en los casos de separación de hecho también, no tiene sentido que si
estamos separados de hecho en proceso de divorcio para gestionar a b o c tenga que estar todo
el día llamándote.

Disposición INDIVIDUAL sobre los bienes gananciales

-A título gratuito Nulidad (1.378): Son muy fáciles. Siempre son nulos de pleno derecho. No es
que haya una revocación si no que la donación en sí misma es nula.

-A título oneroso Anulabilidad (1.377): Lo que vamos a dar es una anulabilidad. La anulabilidad
en plazos, el plazo para solicitar una anulabilidad en un contrato que tiene que ser firmado por los
dos cónyuges es de 4 años desde que el otro cónyuge, el afectado, la víctima tiene conocimiento
o desde que se disuelve el régimen matrimonial. Si en esos 4 años no se hace nada se confirma.

Mortis causa: la mitad de la cuota abstracta de los bienes gananciales (1.379): Cualquier
exposición que se realice mortis causa sobre bienes gananciales es posible porque al fin y al cabo
yo soy propietaria en pro indiviso al 50% de algo con mi cónyuge y al morir puedo disponer de
ello.Imaginemos, en los tercios y tengo un 20% eso es posible, esa disposición testamentaria es

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posible, lo que ocurre que no es materializarle. Porque realmente un 10%, 20% ...no es
materializarle y queda un pro indiviso entre el llamado heredero y el otro cónyuge o la sociedad
de gananciales que todavía no se ha disuelto. ¿Puedo mortis causa utilizar un bien ganancial?
No, ganancial no, puedo hacer uso de mi parte y generar un nuevo pro indiviso.

Deudas

-Deudas contraídas por cómo responde la sociedad ganancial ante deudas, depende del tipo de
deuda, depende de la forma en que se contraigan y depende de la naturaleza de las mismas.

Si estamos ante deudas que contrae un unico cónyuge, pero no lo hace porque sí, sino que es un
cónyuge.

¿De todas las deudas personales de cada uno de los cónyuges responde la sociedad de
gananciales de forma solidaria? No, solo de aquellas que han nacido a raíz de negocios
jurídicos que hayan sido en interés de la sociedad de gananciales o que deriven de una gestión
ordinaria de la administración de la gestión doméstica de la sociedad de gananciales. Es decir, en
el desarrollo normal de una gestión de la sociedad de gananciales se ha generado una deuda que
puede ser algo tan sencillo como he generado un daño en un vecino, es una responsabilidad
extracontractual, o he generado un impago en un arrendamiento… eso responde la sociedad de
gananciales, aunque la gestión la haya llevado a cabo uno de los cónyuges porque la han pactado
así y en el ejercicio ordinario de la profesión u oficios también. ¿Porque si yo en mi ejercicio
ordinario la lio y tengo que responder de los daños que haya causado o impagos responde
solidariamente la sociedad de gananciales? Porque mi salario es ganancial.
Por lo tanto, la gestión ordinaria de la sociedad de gananciales que se entiende que siempre
revierte en su interés responde solidariamente la sociedad de gananciales y de los daños que yo
cause en mi profesión u oficio o deudas que genere con mi profesión u oficio también responde
solidariamente. Inicialmente el patrimonio privativo del cónyuge afectado y después
solidariamente va la sociedad de gananciales. No existe una presunción en estos casos. De
manera que inicialmente los acreedores no podrán atacar el patrimonio ganancial, sino que
únicamente el privativo. Y la carga de la prueba de ganancialidad y de que se trata de una deuda
solidaria la tienen los acreedores. De manera que si yo con mi trabajo la lio no van a atacar
directamente todo el patrimonio, el domicilio familiar y un poco más, será necesario que verifiquen
que ese domicilio es parte del haber conyugal de la sociedad de gananciales, que se presume
ganancial que no es un bien privativo del otro cónyuge.

Deudas contraídas por los dos cónyuges o por uno de ellos, pero con el consentimiento del otro:
Si los dos cónyuges asumen una deuda que es ganancial y responde en ganancial y si es
insuficiente tiraremos de privativos, pero en primer lugar siempre tenemos la sociedad ganancial
y también aquellas deudas que asume un cónyuge con el beneplácito consentimiento del otro.

Solo hay una excepción de toda la sociedad de gananciales: Es un bien que liberamos, el domicilio
familiar, la vivienda familiar que se protege como si no hubiera un mañana, para el legislador es
la base de nuestro sistema social. Pero la protege de manera a capa y espada de manera que
queda fuera. Atacaríamos antes bienes privativos que el domicilio familiar, porque hay que dejar
un sitio donde viva la gente.

Obligaciones extracontractuales: Si son de cada cónyuge, míos, propios que ha revertido en

su propio interés me los como yo, es decir, si yo he generado un daño a un bien privativo que no
lo tengo explotado, que lo tengo cerrado me lo como yo. Si yo he generado un daño en bien

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privativo que está explotado y esa explotación revierte en el interés de la sociedad de gananciales
,asume la sociedad de gananciales solamente el daño que se ha generado de algo que administro
yo y que revierte el interés de la sociedad de gananciales responde la sociedad de gananciales
de forma solidaria, actuaciones culposas, actuaciones dolosas… me da absolutamente igual que
yo no quite las macetas de la terraza y caigan a un coche cuando han dicho que hay una
ciclogénesis o me da absolutamente igual que sea una bajante la que ha generado el daño, me
da exactamente igual la naturaleza o el origen de la actuación que dé lugar al daño. Si con esta
actuación de alguna manera revertimos el interés de la sociedad de gananciales responde
solidariamente la sociedad de gananciales.
Si la sociedad de gananciales no obtiene ningún tipo de rendimiento no responde. Entonces si yo
tengo la casa cerrada y eso no renta nada y es privativa, respondo yo. Si renta algo, las rentas
derivadas de bienes privativos revierten en interés de la sociedad de gananciales.

El embargo de bienes inmuebles gananciales: Para que se pueda llegar a responder de dos,
podemos llegar a tragar en vano sobre bienes privativos. Es necesario que para trabar el embargo
en el registro de la propiedad el préstamo este a nombre, es decir la deuda, el préstamo este a
nombre de los dos cónyuges o de uno de ellos y de la sociedad de gananciales. Es decir, de
alguna manera tiene que dejar claro, dejarse constancia que esa deuda la ha asumido los dos y
que por lo tanto solidariamente deben responder los bienes gananciales, tiene que quedar claro
para que se pueda trabar un embargo sobre un bien ganancial tiene que quedar claro que la
responsabilidad tiene que recaer sobre la sociedad de ganancial. Para ello la deuda a debido de
ser asumida por los dos cónyuges porque si nos falta uno el contrato es anulable, o por uno y la
sociedad de gananciales. ¿Qué ocurre si trabamos algo que no debemos? Llevaríamos a cabo
las tercerías.

Disolución sociedad gananciales

Hay dos circunstancias:

-De pleno derecho: Evidentemente la solicitan los cónyuges o uno de ellos o los dos de mutuo
acuerdo. Los regímenes económicos son mutables, las capitulaciones matrimoniales se pueden
otorgar en cualquier momento. Cuando pasamos de ganancial a otro régimen económico nos
tenemos que echar las manos a la cabeza y decir que tenemos mucho trabajo por delante, porque
es necesario disolver. El régimen económico matrimonial y liquidarlo.

1. Disolución del matrimonio

2. Declaración de nulidad
3. Separación legal de los cónyuges
4. Sustitución por otro régimen

- Por decisión judicial

● Incapacidad de uno de los cónyuges: ¿Quien asume como regla general de la tutela
de un cónyuge incapacitado? El otro cónyuge. En caso del otro cónyuge se representa
a sí mismo, su cónyuge y la sociedad de ganancial se disuelve. Se disuelve la sociedad
de gananciales, porque no tiene sentido que haya 3 masas matrimoniales de una misma
persona.
● Prodigalidad o ausencia: ¿Quien asume la curatela del pródigo como norma
general? El cónyuge en primer lugar. En caso de ausencia con una declaración de
ausencia, e incluso se puede disolver el vínculo matrimonial, por lo tanto, se disuelve

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 también la sociedad de ganancial. ¿Nos podemos divorciar en ausentes? SI, del muerto
no porque está muerto, y del declaró fallecido tampoco. Tiene que ser ausente.
● Quiebra o concurso: Porque la sociedad empieza a administrar de forma externa.
● Abandono familiar: No tiene sentido que tengamos todavía esa masa familiar a medias
cuando una de las partes no está cumpliendo sus obligaciones
● Reiteración de actos fraudulentos (en contra de la sociedad): Que uno de los
cónyuges atente contra la integridad de la sociedad. En el sentido de tengo bienes
privativos que revierten de alguna manera algo productivo y no lo paso a la sociedad de
gananciales, no lo reinvierto en la sociedad de gananciales. Vendo un bien privativo para
comprar otro y no lo adquiero, me lo quedo. Al final pierde su naturaleza, ese tipo de actos
fraudulentos pueden suponer la disolución de la sociedad de gananciales.
● Separación de hecho (un año o mutuo acuerdo): La separación de hecho tiene una
regulación legal a medias. Desaparecen las obligaciones de convivencia con lo que ello
deriva y la sociedad de gananciales responde a la convivencia, se necesita o mutuo
unánime acuerdo, es decir una cierta periodicidad.
● Incumplimiento del deber de informar: Nos tenemos que informar, por ejemplo, en
gestiones importantes como perder mi puesto de trabajo, voy a heredar esta suma…
cuando se vulneran estas obligaciones de información pueden suponer el cese de la
sociedad de gananciales.
● Embargo de los bienes de un cónyuge: Porque en el momento que embargan y traban
los bienes gananciales desaparece la sociedad de ganancial.

Cuando alguien fallece cesa su personalidad jurídica, pero hay que liquidar. La realidad es que el
fallecido está muerto. Los cónyuges siguen trabajando, disolvemos la sociedad de gananciales,
pero hasta que la liquidamos hay un espacio de tiempo.

Cuando estamos en una repartición de herencia desde que fallece el causante hasta que se hace
la repartición completa, si bien es cierto que puede haber bienes fructíferos, lo real es que sean
uno o dos.

¿Qué pasa entre la disolución y la liquidación?

- Nuevos frutos o rentas (bienes privativos o trabajo): ¿Qué pasa con todos los frutos
que se van generando en constante matrimonio? El bien privativo que genera frutos
revierte en interés de la sociedad de gananciales. Pero la estamos disolviendo tiene
sentido que sigamos incrementando esta masa económica, también mi salario forma parte
de la sociedad de gananciales.

¿Qué pasa con esas rentas posteriores de bienes privativos o de salario que siguen
generando los cónyuges durante el proceso de divorcio? Estos procesos son largos, una
cosa es cuando de común acuerdo firmamos el convenio regulador, estos tienen un beneplácito
judicial si estamos por ejemplo en Getxo puede tardar 8 meses, depende el juzgado que sea
pueden tardar, puede ser que sigamos engordando esa masa patrimonial. Por lo tanto, las rentas
de bienes privativos, el salario… deja de revertir en el interés de la sociedad de gananciales y no
es que se convierta en bien privativo, sino que solamente revierte en el interés del cónyuge
interesado. Si mi bien privativo está arrendado queda para mí la renta, mi salario se queda para
mí. Lo demás lo dejamos, forma parte de la masa ganancial, pero vamos a dejar de engordar. Por
lo tanto, los nuevos frutos o rentas los tratamos como si fuesen privativos.

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 - Administración de la sociedad de gananciales: En principio ya no hay sociedad de
gananciales pero la realidad impera y es que habra bienes que sean gananciales. Se
administrarán como se deberían administrar, los bienes que no se puedan dividir. Los que
se puedan dividir cada uno lo suyo. Las cuentas corrientes se dejan de administrar en
forma pro indivisa, dejan de estar mancomunadas, lo que pasa es que se liquidan esas
cuentas. Pero un bien inmueble que es propiedad de los dos el arrendado tiene que seguir
administrándose por razones evidentes, Y si el inmueble que es ganancial y genera rentas
seguirá engordando la masa ganancial.
El objetivo del legislador es en la medida de lo posible, vamos a intentar que nuestra masa
ganancial no siga creciendo.

- Deudas anteriores y posteriores: Las deudas anteriores a la disolución de la sociedad

de gananciales se pagan con la sociedad de gananciales, si son gananciales. Todas las
deudas anteriores a la fecha de disolución se pagan con la sociedad de gananciales, las
posteriores no. Las posteriores se pagarán con la renta de cada uno de los cónyuges si
es que tienen una naturaleza ganancial. Porque realmente la sociedad de ganancial se ha
disuelto. Entonces si la vivienda genera deudas y somos propietarios al 50% no tiraremos
del haber ganancial, si no que cada uno pagaremos la parte respectiva, la luz, el agua, la
comunidad… al 50% cada cónyuge, no vamos a tirar de fondo común. ¿Qué estamos de
acuerdo y lo hacemos? fenomenal.

- La disposición de bienes comunes: No son de uno ni de otro, se di ponen en pro

indiviso. No puede actuar uno sin el beneplácito del otro. Necesitamos el consentimiento
de ambos para generar cualquier tipo de contrato, relación jurídica… necesitamos el
consentimiento de ambos porque sigue siendo de los dos.

- Alimentos a cónyuge e hijos: masa consorcial: Si hay hijos de la masa consorcial eso
son deudas que, si o si hay que tirar de la masa consorcial, es decir de la masa ganancial,
salvo pacto en contrario. Si hay que pagar alimentos al otro cónyuge mientras tanto,
tiramos de la masa ganancial porque es un adeudo.

Liquidación

INVENTARIO 1.396 CC: “Disuelta la sociedad se procederá a su liquidación, que comenzará por
un inventario del activo y pasivo de la sociedad”.

En primer momento tiramos de liquidación

-ACTIVO: 1.397

Todo bien ganancial de todo tipo es un activo.

La sociedad de gananciales es acreedora de uno de los cónyuges. Todas aquellas disposiciones
de bienes que se hayan hecho indebidamente, por ejemplo: esa donación que se ha hecho con
el consentimiento del uno solo de los cónyuges que es nula, esa compraventa que se ha hecho
con el unico consentimiento de uno de los cónyuges y utilizando un apoderamiento que ya estaba
revocado, son nulos anulables. Son bienes que han salido de la sociedad de gananciales
indebidamente y que van a volver, forman también parte del activo. Bienes que fraudulentamente
han sido extraídos de la sociedad de gananciales por uno de los cónyuges.

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 ● Bienes gananciales al momento de la liquidación.
● Importe actualizado del valor de bienes enajenados fraudulentamente y no
recuperados.
● Importe de las cantidades satisfechas por la sociedad y que eran a cargo de uno de
los cónyuges.

-PASIVO: 1398

● Deudas pendientes de pago.

● Importe actualizado de bienes privativos que han sido sacrificados en interés de la
sociedad.
● Importe actualizado de cantidades que haya abonado un cónyuge a cargo de la
sociedad.

Forman parte del pasivo: Las deudas pendientes de pago, aquellos casos en los que la sociedad
de gananciales es deudora de uno de los cónyuges, por ejemplo, un bien privativo lo estamos
convirtiendo en un bien ganancial. Bienes privativos que hayan sido utilizados en interés de la
sociedad de gananciales.
El bien privativo que vendo heredado de mis abuelos para hacer una mejora en el inmueble de
bienes gananciales.

Una vez que sabemos el pasivo y el activo debemos pagar las deudas. Generalmente las deudas
que tiene una sociedad de gananciales son con un cónyuge.
La dación en pago consiste en acordar otra forma diferente de pago de la que se había acordado
previamente en el contrato. no es un derecho del deudor sino del acreedor, es decir que, si el
acreedor no acepta esta forma nueva de pago, no valdrá por más que el deudor si quiera.
sin embargo, en la sociedad de gananciales sí y se suele admitir como norma general ya que es
más sencillo e impide el mantenimiento de deudas.
y en deudas de alimentos, hay prioridad, es decir, se pagan lo primero.

¿Cómo se adjudican los bienes? al 50% generando un proindiviso. No obstante, hay bienes
que se utilizan reglas alternativas porque no pueden dividirse así. Si falta un cónyuge será para
sus herederos.

Los bienes de uso personal que no son ropas, son privativos y no entran en esa partición, por
ejemplo, el móvil, el coche que uso yo siempre, etc.
los locales de uso profesional, como mi despacho, mi dentista que es mi medio de vida, etc.
aunque los hayamos comprado durante el matrimonio y la vivienda familiar tampoco entran. Ni
tampoco entran si se ha creado una empresa durante el matrimonio, por ejemplo, una empresa
de vino que monta mi marido y yo no tengo ni idea de vino, pues destrozaría todo. Eso sí, si
entrara si no tuviese nada más que darme o si esa empresa se ha creado con dinero de ambos.
se hará mediante la ley de enjuiciamiento civil el proceso del 50%.

Respecto a la separación de bienes, puede que haya bienes comunes, pero como norma general
no. No suele haber masa común de bienes sino dos patrimonios independientes, pero esto no
quiere decir que no haya deudas.
Si se pueden comprar bienes comunes, pero hay que decirlo expresamente y el porcentaje que
tiene cada uno cosa que en gananciales no porque se presume que es al 50%.

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¿cómo se gestionan las deudas conjuntas? será propia, es decir la gestión de mis deudas la
hago yo y se harán de forma proporcional dependiendo del porcentaje de cada uno a no ser que
ambos cobren igual. todo depende de la capacidad económica y sacrificio de cada cónyuge. Por
tanto, si tenemos una cuenta común donde yo pongo más, se dividirá conforme al sacrificio que
yo y mi marido hacemos.

Respecto al trabajo del hogar, el cónyuge que trabaja en el hogar se entiende que lo hace en la
misma proporción que el otro cónyuge, es decir, si yo cuido y limpio mi casa y mis hijos, para mi
marido eso es un beneficio también. Es decir, que no entraré a pagar las cosas de forma
proporcional porque no trabajo, pero tendré derecho a una indemnización porque mi pareja se
beneficia de mi trabajo en casa.

RÉGIMEN DE PARTICIPACIÓN

Es un poco mixto. Externamente es una separación de bienes, pero cuando nos separamos
utilizamos las reglas de liquidación de sociedad de gananciales. Es decir, cuando te casaste tenías
mil y cuando te separas 2000, es decir nos fijamos en la situación de los cónyuges, y si hay
ganancia el otro entrara a formar parte de esas ganancias, a un 50% de la ganancia. Opción
recomendable cuando se formen empresas familiares con dinero común. Es decir, esto no se
hace en la separación de bienes, pero aquí sí. Si la cosa ha salido bien, es decir hay ganancias,
pues habrá que repartir esas ganancias, sólo las ganancias.
No hay masa común de la que se pueda tirar. Pero si tú has creado una empresa y yo trabajo en
otro sitio, pero invierto de forma directa o indirectamente en esa empresa, igual esa empresa valía
1 y ahora vale 2. Por tanto, yo tengo derecho a ese valor positivo que se ha creado.
Las causas de extinción son como las de gananciales, con la diferencia de que las actuaciones
fraudulentas como una donación, también hacen que se acabe. Porque hacer una donación, hace
que tu patrimonio baje.
Cuando comienza la extinción de este régimen hay que tener en cuenta como estaban al casarse
y como están ahora al liquidar el matrimonio.

Porque es un régimen donde un cónyuge entra en la ganancia del otro. Es decir, si tenias 100 y
ahora 200, yo cobraré esa diferencia de 100 que hay al 50%.
El escenario más común para estos casos es cuando hay una empresa familiar. Yo soy el dueño
de la empresa y mi marido es trabajador por cuenta ajena. Pues igual mi marido no ha puesto
dinero pero me ayuda organizando las cosas o se ha pedido una reducción de jornada, etc. Es
decir, que si mi empresa crece sería gracias a su ayuda también.

Todos los bienes y derechos de crédito que tengan los cónyuges y las deudas que tengan que
cobran son parte del activo. Las donaciones que reciban constante matrimonio también.
El pasivo son las deudas, las donaciones que vayan a realizar puede serlo y regalos y así.
Lo mejor es escoger este régimen al momento de contraer matrimonio, durante, sería un poco
lioso.
De cada bien se hacen dos valoraciones, antes y después del matrimonio, entonces si un bien
tiene mejoras, ya se habrá evaluado.

LA GANANCIA NO TIENE QUE SER GRACIAS A MI, PUEDE QUE TE HAYA TOCADO LA
LOTERÍA Y NO TENGA NADA QUE VER CONMIGO, PERO COMO TU PATRIMONIO HA
INCREMENTADO, PUES ME CORRESPONDEN GANANCIAS.

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Si haces donaciones, puede que sean fraudulentas porque así disminuye tu patrimonio y por tanto,
no tendrías que pagarme. Si el bien ha salido y ya no puede recuperarse, se hará una valoración
del bien en el momento en que se realizó el fraude.
Las donaciones fraudulentas entran en el pasivo.

Ejemplo: A tiene 100 y sale con 100 y B entra con 100 y sale con 200. Pues A tendría derecho
de crédito de participación sobre los 100 que hay de diferencia, pero cobraría 50, porque siempre
es al 50%.
Ejemplo: A entra con 100 y sale con 0 y B entra con 100 y sale con 100. Pues no se deberían
nada, porque aquí solo se tienen en cuenta las ganancias, no el patrimonio, sino serian
gananciales.
Ejemplo: si uno tiene perdidas y otro ganancias, si hay repartición, por que hay ganancias. Y si
hay pérdidas por parte de los dos, no se reparte nada porque no hay ganancias.

Lo normal es que se pague en dinero, pero si no se puede, podrá hacerse la dación de pago si no
hay liquidez. Pero siempre tendrá que aceptar el acreedor y siempre tendrá que demostrar el
deudor que tiene falta de liquidez.
Y caben todo tipo de pactos siempre y cuando no haya hijos no comunes porque si hacen algún
pacto así, atentaría contra la legítima de ellos. Este crédito no es preferente.
Y si una vez cerrada la liquidación, se localiza que hay un fraude, hay 2 años para impugnarlo.
Por ejemplo, le vendes la casa a tu hermana mucho más barata para no darme nada, y luego te
devuelven la casa.

Las obras de los bienes se valorarán después. Ejemplo: una casa con piscina valdrá más que
una sin.

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